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1. INTRODUO
*
Mestrando
em
Geografia
pela
Universidade
Federal
de
Uberlndia. E-mail: lazarovinicius@gmail.com
**
Mestre
em
Geografia
pela
Universidade
Federal
de
Uberlndia.
E-mail:
bsimoneli@bol.com.br
***
Profa.
Dra.
da
Universidade
Federal
de
Uberlndia.
E-mail:
brsoaes@ufu.br
Pblico Municipal por meio da adoo de instrumentos como plano diretor, lei de
parcelamento do solo urbano, dentre outros.
O espao urbano, segundo Corra (1997), o resultado da ao, muitas vezes
conflitante, de diversos atores sociais. Entre eles interessa-nos o Estado (especialmente o
Poder Municipal), pois a ele que cabe a funo de ordenar e planejar o crescimento das
cidades. Se o espao urbano um condicionante social, ele tambm condicionado
socialmente e, seja pela ao ou omisso, principalmente por meio do Estado que se d este
condicionamento.
O Estado atua de forma direta na produo do espao urbano quando realiza obra de
infraestrutura, sistema virio, equipamentos pblicos e ainda quando constri habitaes de
interesse social. H tambm as formas de participao indireta do Estado na produo do
espao urbano. Isto ocorre, por exemplo, no caso da regularizao fundiria de favelas, em
que se reconhece a efetividade da funo social do solo urbano e, consequentemente, legitima
a ocupao inicialmente irregular. As formas mais frequentes e generalizadas, no entanto, de
participao indireta do Estado na produo do espao urbano se realizam por meio da criao
de normas tcnicas e jurdicas de ordenao e condicionamento das cidades.
Entre estas normas esto as leis de parcelamento, zoneamento, uso e ocupao do solo
urbano, as leis do sistema virio, as leis de posturas, os cdigos de obras, meio ambiente, etc.
Alm das leis supracitadas, destaca-se para muitas cidades a existncia de planos diretores,
que em tese articulam todas as demais legislaes, tornando coerente e lgico o conjunto de
normas que disciplinam o espao urbano.
A existncia de planos diretores, para as maiores cidades brasileiras, remonta as
primeiras dcadas do sculo XX. Mas a Constituio Federal de 1988 que consolida esse
instrumento tcnico e jurdico, tornando-o obrigatrio para todas as cidades com mais de 20
mil habitantes.
A Constituio Federal de 1988, no seu artigo 182, atribuiu ao municpio a
responsabilidade de executar a poltica de desenvolvimento urbano, seguindo as diretrizes
legais fixadas por meio de planos diretores. No captulo especfico sobre poltica urbana
(Ttulo VII, captulo II, artigos 182 e 183), o texto prioriza, sobretudo, a funo social da
propriedade e a sua relao com o direito moradia.
No mbito da Unio, entre os marcos regulatrios anteriores a 1988, destacamos o papel
da Lei Federal 6766/79 que, ao tratar do parcelamento do solo urbano, definiu algumas
importantes diretrizes para estruturao fsica das cidades. Na referida legislao, fica
explcito o conceito de loteamento e sua articulao com o sistema virio, que por sua vez
visto como requisito bsico para a qualidade da mobilidade urbana.
Aps 1988, uma srie de legislaes foi criada para regulamentar ou complementar o
texto constitucional. Nesse sentido, o Cdigo de Trnsito Brasileiro (CTB), Lei Federal
9503/97, de suma importncia. Entre as suas determinaes, esto as normas de
ordenamento da circulao. Quanto estruturao fsica das cidades, notadamente a respeito
do sistema virio, o CTB estabelece com clareza a classificao e a hierarquizao das vias.
Nesse sentido, destacamos a interdependncia entre a tipologia das vias, a circulao e o
zoneamento do uso e ocupao do solo urbano
Em 2001, foi sancionada outra lei federal sobre poltica urbana. Considerada por muitos
estudiosos como um marco jurdico moderno, a lei 10.257/01, mais conhecida como Estatuto
da Cidade, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio Federal consolidou o
princpio da obrigatoriedade de Planos Diretores para algumas categorias de cidades.
No caso de Valparaso de Gois, a anlise sobre a produo de espao urbano luz do
papel regulador do Poder Pblico, atentou-se especialmente para a lei federal 6766/79, que
disciplina o processo de parcelamento do solo urbano. Buscamos verificar se o Poder Pblico
Municipal agiu como deveria na avaliao e fiscalizao dos parcelamentos (loteamentos)
urbanos.
Em outra linha de anlise, buscamos identificar em que medida o plano diretor deste
municpio atende ao Estatuto da Cidade e s normatizaes do Conselho Nacional das
Cidades.
Para uma melhor compreenso de Valparaso de Gois, ser necessria uma breve
caracterizao do contexto microrregional.
Assim, partimos da anlise da dinmica demogrfica dos municpios limtrofes (Tabela
01).
Figura 01
A microrregio formada por vinte municpios (Figura 01), dos quais Valparaso
(132.982 habitantes em 2010, correspondente a 12,63% da populao microrregional) ocupa o
terceiro lugar entre os mais populosos, perdendo apenas para Luzinia (174.531 habitantes,
16,58%) e guas Lindas de Gois (159.378 habitantes, 15,14%).
Em relao aos dados da tabela 01, necessrio destacar que a ausncia de dados para
1980 e 1991 para os municpios de Cidade Ocidental, Novo Gama e Valparaso
consequncia do fato de que todos foram desmembrados de Luzinia. As emancipaes
ocorreram por meio de leis estaduais publicadas entre 1991 e 1995 e justificam a perda
populacional de Luzinia ocorrida entre 1991 e 2000.
Entre os municpios citados na tabela 01, Valparaso apresenta a maior taxa de
crescimento, isso ocorre devido a sua maior proximidade a Braslia (35 km) e ao fato de ser a
primeira cidade do eixo conurbado da BR 040. Cidade Ocidental a segunda no eixo
rodovirio urbano e est distante 44 km. Luzinia a terceira e ltima cidade conurbada e est
a 59 km. Como se verifica no caso do eixo da BR 040, as taxas de crescimento demogrfico
diminuem medida que a distncia aumenta.
Novo Gama est bem prximo de Braslia (38 km), mas apresenta taxa bem menor que
Valparaso. Na microrregio apenas guas Lindas teve crescimento superior ao de
Valparaso.
Tabela 01: Populao de Valparaso de Gois, municpios limtrofes e da microrregio Entorno
de Braslia 1980, 1991, 2000 e 2010
principal fator de migrao o mercado de trabalho de Braslia. Assim, podemos dizer que
Valparaso exerce o papel de cidade dormitrio.
Analisando as taxas de natalidade e mortalidade, percebemos que ocorre um
crescimento vegetativo, que corrobora para a tendncia de aumento populacional. No ano de
2008 o nmero de nascidos vivos no municpio foi de 734 pessoas, o que resulta em uma taxa
de natalidade de 6,07%. Paralelamente, o nmero de bitos registrados foi de 150, resultando
em uma taxa de mortalidade de 1,24%, no mesmo ano. Diante dessas informaes, notamos
um crescimento vegetativo positivo de 4,83%.
A densidade demogrfica observada no municpio elevada. Em 2000 eram 1.578,14
habitantes por km2 e em 2010 so 2.197,14. Esse valor o mais alto da microrregio e a
diferena em relao aos municpios vizinhos muito expressiva, a exemplo de Cidade
Ocidental com 143,40 hab./km2 e Luzinia com 44,06 hab./km2. Nesse sentido, devemos
lembrar que o municpio , do ponto de vista territorial, muito pequeno para os padres
brasileiros. Este condicionante ajuda a explicar a alta densidade demogrfica verificada no
municpio e indica para uma possvel tendncia verticalizao e valorizao imobiliria.
Em relao dinmica econmica, a cidade tem reduzida capacidade de absoro de
trabalhadores, pois abriga poucas empresas. De acordo com o Cadastro Central de Empresas
de 2008 do IBGE, o municpio possui 1.746 empresas e um pessoal ocupado de 10.626
pessoas, dentre as quais 8.499 so assalariados. No setor secundrio, ainda pouco expressivo,
a especialidade a produo de mveis.
Segundo o Diagnstico Setorial de Valparaso, desenvolvido pelo SENAI de Gois, o
emprego informal no municpio bastante significativo, representando cerca de 40% dos
trabalhadores: a maior parte encontra-se no segmento de construo civil.
A parte mais expressiva do PIB provm do setor tercirio, que apresenta o maior valor
adicionado, correspondente a 87 % do valor total.
A proximidade geogrfica com o Distrito Federal prejudica a dinmica econmica, e,
por conseguinte, a gerao de emprego e de renda. Ser necessrio explorar novas atividades
produtivas, bem como incentivar as existentes, alm de potencializar os ganhos auferidos com
o setor tercirio, especialmente o comrcio que ainda muito incipiente.
3. O papel regular do Poder Pblico sobre o Espao Urbano: a lei federal 6766/79
Citando Correa (1997), destacamos que o Poder Pblico tem o papel de regular a
produo e a ocupao do espao urbano. Neste caso,a lei federal 6766/79 j estabelecia
algumas importantes diretrizes que os municpios deveriam observar nos casos de avaliao e
aprovao de loteamentos urbanos.
Entendemos que os loteamentos representam a principal forma de expanso do espao
urbano, parcelando as reas no ocupadas, forando frequentemente a ampliao do prprio
permetro urbano. Assim, via loteamento que as cidades crescem horizontalmente medida
que incorporam novos parcelamentos do solo.
Segundo o texto original da lei 6766, considera-se loteamento a subdiviso de gleba
em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes, 1 do artigo 2.
Em 1999, o texto original passou por algumas alteraes e incluiu a definio de lote,
vinculando-o existncia de infraestrutura bsica.
A definio de infraestrutura bsica est colocada no pargrafo 5 do artigo 2 e foi
includa recentemente pela lei 11.455 de 2007, que alterou a lei 9.705 de 1999. De qualquer
maneira, apesar das mudanas na redao, a essncia da lei foi mantida, sendo considerada
infraestrutura bsica o conjunto das seguintes obras: equipamentos urbanos de escoamento de
guas pluviais; iluminao pblica; esgotamento sanitrio; abastecimento de gua potvel;
energia eltrica e vias de circulao.
O texto de 1979 era mais rgido e fixava que 35% da rea loteada deveriam ser doados
ao municpio para a implantao de sistema de circulao, reas verdes e institucionais. A
reformulao realizada em 1999 por meio da lei 9.705 relativizou esta diretriz, delegando aos
municpios, por meio de planos diretores, a definio dos ndices que devem ser estabelecidos
considerando a densidade de ocupao.
Cada municpio deve possuir leis prprias de parcelamento do solo, mas elas devem
observar o estabelecido pela lei 6766/79. Em Valparaso, a lei complementar nmero 10, de
abril de 2000, regulamentou os requisitos bsicos para o parcelamento do solo urbano. A
referida legislao foi posteriormente revisada e substituda pela lei Complementar n 44 de
2008, atendendo s disposies do Plano Diretor de 2006.
O Ttulo II desta lei trata do zoneamento, definindo os critrios para a classificao de
cada Zona. No art. 8, apresentado um conjunto de condies que devem ser observadas
para o estabelecimento de qualquer atividade. As condies estabelecidas esto dividas em
trs grupos, chamados de categorias, quais sejam: condies sanitrias, urbansticas e
ambientais. Estas condies visam principalmente ao cumprimento dos requisitos legais j
estabelecidos em normas federais e estaduais.
O Ttulo III da Lei trata da hierarquizao das vias urbanas. O Ttulo IV trata do uso e
da ocupao do solo urbano. So estabelecidas cinco categorias de uso e ocupao:
residencial, econmico, institucional, misto e usos especiais.
O Ttulo V da Lei trata do Parcelamento do solo urbano. Em relao questo da
infraestrutura dos loteamentos/parcelamentos, a lei municipal reproduz, como de praxe, o
estabelecido pela lei federal. No h restries urbansticas mais rgidas.
No territrio que, desde 1995, corresponde ao municpio de Valparaso de Gois, a ao
reguladora e fiscalizadora do Poder Pblico Municipal no foi capaz de conter o parcelamento
irregular do solo, gerando um significativo dficit habitacional qualitativo por inadequao
domiciliar. Os parcelamentos foram realizados sem a instalao da infraestrutura bsica, sem
a doao de reas institucionais, etc. A dinmica imobiliria foi claramente especulativa,
realizada por meio de contratos de gaveta. Vale lembrar que o incio da urbanizao que
evoluiu para a atual cidade de Valparaso, ocorreu no territrio que era distrito de Luzinia.
Sendo assim, cabia a este municpio utilizar seu poder de polcia para evitar as irregularidades
que hoje caracterizam o espao urbano de Valparaso de Gois.
Os parcelamentos ocorridos at 1995 simularam o simples desmembramento, por meio
da venda de frao ideal da propriedade (em tese rural), evitando a abertura de sistema virio
a fim de no caracterizar a implantao de loteamento. Desta forma, verifica-se que os
empreendedores (especuladores) imobilirios tinham conhecimento da legislao e que a sua
forma de atuao foi deliberada e de m f.
Os parcelamentos do solo realizados em Luzinia, atual Valparaso de Gois,
caracterizam crime contra a administrao pblica e a ordem econmica, nos termos da lei
federal 6766/79. As medidas contra os especuladores escapam competncia administrativa
do municpio de Valparaso, tendo pretensa soluo em demandas judiciais. Cabe neste
contexto considerar a demanda social resultante da ao criminosa dos especuladores e buscar
meios de atender ao dficit habitacional qualitativo, promovendo a regularizao fundiria e a
implantao de infraestrutura.
Como lembra Corra (1997), o Estado o alvo das reivindicaes e demandas da
populao, pois a este cabe o dever e o papel de polcia no que diz respeito regulao e
controle do parcelamento, uso e ocupao do solo. Diante a incapacidade do Poder Pbico
Municipal de evitar a ocupao desordenada do solo urbano de Valparaso de Gois, cabe
agora agir no sentido de atender s demandas sociais, contribuindo para a melhoria da
qualidade de vida da populao.
regularizao
implantao
de
infraestrutura,
transformando-se
em
bairros
semiurbanizados.
Os incorporadores imobilirios tambm so importantes produtores do espao urbano e,
devido ao programa Minha Casa Minha Vida, do governo Federal, verifica-se no municpio a
presena marcante desse segmento empresarial responsvel pela produo e oferta de
habitaes.
A ao recente dos incorporadores imobilirios est reforando o quadro de segregao
socioespacial, pois entre os seus empreendimentos predominam os condomnios verticais
fechados, que acabam por criar certo isolamento dos espaos internos dos condomnios em
relao ao restante da cidade.
A localizao destes empreendimentos outra importante caracterstica da dinmica
imobiliria recente, pois a maioria est instalada ao longo do eixo da rodovia BR 040, com o
propsito de facilitar o deslocamento casa/trabalho entre Valparaso e Braslia. Desta maneira
os empreendimentos ocupam as poucas reas dotadas de infraestrutura e de melhor
mobilidade.
A segregao socioespacial promovida no apenas pela edificao de muros, mas
tambm pelo valor dos imveis e condies de financiamento. Outra importante questo est
associada valorizao imobiliria, pois a oferta de terra urbanizada est diminuindo,
acarretando o consequente aumento de preos.
Para finalizar, a figura 02, apresenta o quadro geral de distribuio de infraestrutura.
Observa-se que pequenas partes da cidade possuem gua tratada, esgoto e rede pluvial nas
principais vias.
Figura 02
Estas reas correspondem ao centro e seu entorno (lado leste da BR 040) e as reas de
maior concentrao comercial do lado oeste da rodovia.
Existem mais quatro pequenas reas dotadas com gua tratada e rede pluvial, mas sem a
rede de esgoto. O restante do espao urbano, onde se concentra a populao mais pobre, no
possui a infraestrutura exigida pela legislao federal.
servir apenas para legitimar a ordem estabelecida, sem que isso represente algum avano
rumo a uma maior justia social.
A gesto urbana democrtica e a funo social da cidade esto intimamente associadas
capacidade de mobilizao da populao. Esta capacidade, por sua vez, est ligada a
compreenso de que a cidadania se exerce por meio da participao poltica, atuando de forma
crtica e reflexiva, visando sempre coletividade. Neste sentido, h ainda poucas razes para
otimismo, pois o nvel de interesse poltico da populao ainda muito baixo. Os desafios
para a educao geogrfica, porm, so enormes.
3. Consideraes Finais
Os resultados demonstraram a mais absoluta ineficincia e ineficcia das prefeituras
(tanto a de Luzinia, como a de Valparaso) ao controlar o parcelamento do solo. Podemos
dizer que a maioria dos agentes imobilirios atuou de maneira criminosa, produzindo
loteamentos irregulares e desprovidos das mnimas condies de infraestrutura urbana. Os
loteamentos/bairros apresentam vrias inadequaes domiciliares, gerando um significativo
dficit habitacional qualitativo.
No h um processo de planejamento e o Plano Diretor assemelha-se a mero conjunto
de boas intenes, que nem de longe busca a efetividade da funo social da propriedade
urbana e da prpria cidade, conforme preconiza o texto constitucional. A adequao ao
Estatuto da Cidade, por meio do atendimento da Resoluo n. 31/05 do Conselho Nacional
das Cidades, no garantiu essa questo.
Embora as demandas sociais sejam expressivas, o grau de mobilizao e participao
poltica da sociedade nas polticas urbanas insignificante. Sem a mobilizao social pouco
provvel que os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade se materializem nesta ou em
outras cidades. Deste modo, o cenrio pouco promissor e os problemas urbanos j existentes
tendem a se agravar devido ao intenso crescimento populacional que ainda ocorre em
Valparaso. Na paisagem urbana, os condomnios de classe mdia comeam a se destacar,
agravando a segregao socioespacial. A especulao imobiliria continua sendo uma
importante caracterstica da expanso urbana verificada nas duas ltimas dcadas, e com o
boom da construo civil, provocado pelo programa habitacional Minha Casa Minha
Vida, o preo do solo urbano sofreu forte apreciao, tornando mais difcil o enfrentamento
do dficit habitacional quantitativo.
Referncias
outras
providencias.
Disponvel
em: