PROYECTO DE LEY FEDERAL DE

REGULARIZACIN DOMINIAL DE LA
VIVIENDA FAMILIAR
PROPUESTAS Y APORTES PARA EL DEBATE
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NDICE

INTRODUCCIN ...................................................................................................... 3
PROPUESTAS DE MODIFICACIN DE LA HERRAMIENTA DE REGULARIZACIN
DOMINIAL Y DE SU INTEGRACIN CON OTRAS DIMENSIONES DESDE UNA
PERSPECTIVA DEL HBITAT Y EL DERECHO A LA CIUDAD. ................................... 4
I. EL PROYECTO DE LEY Y UNA VISIN MS INTEGRAL DEL HBITAT ....... 4
I.A. Los paradigmas de urbanizacin (regularizacin urbana) en
disputa en los tiempos presentes. Sus crticas. ....................................... 4
I.B. Las consecuencias negativas de la urbanizacin entendida como
regularizacin dominial en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. ... 5
I.C. Propuestas para que la regularizacin dominial promovida por el
proyecto de ley no se transforme en la totalidad de la poltica hacia
los asentamientos informales. ................................................................... 6
II. PROPUESTAS PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE REGULARIZACIN
DOMINIAL. .................................................................................................. 12
ALGUNAS CUESTIONES TERICAS SOBRE LOS EFECTOS DE LA REGULARIZACIN
DOMINIAL COMO LA CENTRAL POLTICA DE URBANIZACIN ............................. 25
EL PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIN DOMINIAL DE LA VIVIENDA
FAMILIAR .............................................................................................................. 27
I. FUNDAMENTOS DESTACABLES DEL PROYECTO. .................................... 27
II. DESCRIPCIN DEL CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY ........................ 28
CONCLUSIONES .................................................................................................... 36

INTRODUCCIN

INTRODUCCIN

El da 23 de septiembre de 2015, la presidenta Cristina Fernndez de Kirchnner

anunci, en un acto en Misiones, el envo al Congreso Nacional de un proyecto de
" Ley Federal de Regularizacin Dominial de la Vivienda Familiar" con el propsito
de regularizar " la situacin de ms de medio milln de familias de la Argentina" .
El Poder Ejecutivo ingres el proyecto en la Cmara de Diputados de la Nacin el
da 25 de septiembre. El da martes 7 de octubre el proyecto de ley obtuvo
dictamen conjunto de las comisiones de Vivienda, Legislacin General y
Presupuesto.
El proyecto de ley viene a otorgar herramientas para avanzar en la regularizacin
de barrios y viviendas en las cuales la relacin de las familias con la tierra o la
vivienda no se encuentra regularizada de acuerdos a los actuales parmetros
normativos. En esta direccin, el proyecto de ley resulta esencial para impulsar
procesos de integrales de urbanizacin y mejorar las condiciones habitacionales
de cientos de miles de familias en el pas. Adems, la inseguridad en la tenencia
es uno de los principales flagelos que sumergen en la plena incertidumbre a las
familias que tienen como espada de Damocles pesando sobre sus cabezas
diariamente la posibilidad del desalojo.
Por estas razones, desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, cuyos
integrantes forman parte de organizaciones sociales que luchan por la vivienda y
de distintos movimientos villeros que reclaman la urbanizacin de los
asentamientos informales, BRINDAMOS NUESTRO PLENO APOYO al proyecto de
ley.
A continuacin proponemos agregados y modificaciones al proyecto de ley con el
objetivo que su espritu sea garantizado en el texto de la ley y su operati vidad no
se vea menguada por clusulas que no otorguen flexibilidad a la complejidad de
las situaciones habitacionales y ambientales con la que se encontrar al
momento de ejecutar cada uno de los mecanismos de regularizacin dominial
que establece.

PROPUESTAS DE MODIFICACIN DE LA HERRAMIENTA

PROPUESTAS DE MODIFICACIN DE LA
DE REGULARIZACIN DOMINIAL Y DE SU
HERRAMIENTA DE REGULARIZACIN DOMINIAL Y
INTEGRACIN CON OTRAS DIMENSIONES DESDE UNA
DE SU INTEGRACIN CON OTRAS DIMENSIONES
PERSPECTIVA DEL HBITAT Y EL DERECHO A LA
DESDE UNA PERSPECTIVA DEL HBITAT Y EL
CIUDAD.
DERECHO A LA CIUDAD.

I. EL PROYECTO DE LEY Y UNA VISIN MS INTEGRAL DEL

HBITAT
I.A. LOS

PARADIGMAS DE URBANIZACIN (REGULARIZACIN URBANA) EN

DISPUTA EN LOS TIEMPOS PRESENTES. SUS CRTICAS.

Actualmente en el pas y a nivel internacional se encuentra en discusin que

implica " Urbanizar" asentamientos informales, cules son los alcances de la
intervencin estatal, la distribucin de cargas y responsabilidades y las
herramientas ms eficientes para su implementacin.
En este marco, frente a la regularizacin urbana necesaria, se encuentra en
disputa dos formas de entender el hbitat y los procesos de urbanizacin o
reurbanizacin de stos asentamientos. Por una parte, la urbanizacin a travs del
eje central de la regularizacin dominial. Por otra parte, la urbanizacin entendida
como un proceso de integracin socio-urbanstica del barrio.
El primero posee criterios y una mirada ms economicista del problema de la
informalidad en la tenencia de la vivienda o la tierra. Considera como prioritario
que las familias puedan ingresar al mercado del capital, obtener crditos
bancarios y, de esa forma, poder mejorar su nivel de vida. En esta direccin se
razona que transformar a las familias en propietarias va a permitir que puedan
acceder a crditos bancarios y agilizar el mercado inmobiliario. La centralidad es
garantizar la seguridad de la tenencia a travs de la constitucin de derechos de
propiedad (especialmente el dominio) sobre las viviendas y terrenos. En este
paradigma de urbanizacin, la infraestructura de las viviendas, el acceso a los

servicios pblicos y equipamiento comunitario, el empleo y cuestiones sociales

como la consolidacin de mercado de alquileres constituyen problemas
secundarios. Al contrario, la prioridad es universalizar la propiedad individual.
Por el contrario, el paradigma de la integracin socio-urbanstica considera que la
ltima etapa del proceso de urbanizacin es la regularizacin dominial ; que si la
regularizacin es el primer paso lo que se est haciendo es titularizar la
precariedad. En este paradigma se atiende tanto a las necesidades habitacionales
como a cuestiones ambientales y de hbitat de las familias. De esta forma, lo que
en el paradigma anterior era secundario adquiere una importancia esencial en
ste. Los proyectos de integracin socio-urbanstica contemplan la adecuacin
de la infraestructura de las viviendas a estndares mnimos de habitabilidad y
seguridad, la construccin de la infraestructura para prestacin adecuada y
regular de cada uno de los servicios pblicos, la construccin de equipamiento
comunitario y acondicionamiento de los espacios pblicos, la construccin de
viviendas nuevas para los casos de relocalizaciones por apertura de calles o por
hacinamiento, el otorgamiento de una solucin habitacional a cada una de las
familias que viven en el asentamiento incluyendo a los inquilinos, la
recomposicin ambiental de los terrenos y aguas en el caso de ser necesario, etc.

I.B. LAS

CONSECUENCIAS NEGATIVAS DE LA URBANIZACIN ENTENDIDA

COMO REGULARIZACIN DOMINIAL EN LA

AIRES.

CIUDAD AUTNOMA

DE

BUENOS

En la Ciudad de Buenos Aires, la actual gestin de gobierno ha decido entender la

urbanizacin bajo el paradigma de la regularizacin dominial. Sus resultados
fueron muy negativos y con fuerte oposicin de las familias y los referentes que
habitan en las villas de la Ciudad. El caso paradigmtico es la " urbanizacin" que
se est llevando a cabo en el Barrio Los Piletones. All se comenz con el
parcelamiento, registro de planos de las viviendas y la firma de los boletos de
compraventa. Por oposicin de muchas familias y organizaciones sociales que no
estaban de acuerdo con el proceder del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
(GCBA) no se finaliz con la regularizacin dominial de todo el barrio. El programa
del GCBA no contempla la situacin de las familias inquilinas ni la adecuacin de
la infraestructura de las viviendas. Se hicieron obras de servicios pblicos pero
luego de varios meses de finalizadas an no pueden ser utilizadas por los vecinos,
tampoco se realizaron las conexiones domiciliarias. Muchas casas necesitarn la
readecuacin de su infraestructura para poder acceder a estos servicios pblicos,

situacin tampoco contemplada 1 . En definitiva, luego del inicio de la

regularizacin dominial, las familias se encuentran en las mismas condiciones de
habitabilidad.

I.C. PROPUESTAS PARA QUE LA REGULARIZACIN DOMINIAL PROMOVIDA POR

EL PROYECTO DE LEY NO SE TRANSFORME EN LA TOTALIDAD DE LA POLTICA
HACIA LOS ASENTAMIENTOS INFORMALES.
El proyecto de ley que aqu estamos evaluando no se inclina por ninguno de estos
paradigmas en forma definitoria, lo cual constituye algo negativo en el contexto
de que las jurisdicciones provinciales y la Ciudad de Buenos Aires estn
inclinndose por el modelo de regularizacin dominial.
Si bien consideramos que el proyecto de ley tiene la intencin de reglamentar y
volver eficaz una de las herramientas imprescindibles en todo proceso de
urbanizacin como es la regularizacin dominial , advertimos que corre el peligro
de que al momento de implementar la ley tanto los ejecutivos nacionales como
provinciales puedan transformar lo que constit uye una de las tantas herramientas
y dimensiones a contemplar en un proceso de regularizacin urbana en la
totalidad de la poltica pblica hacia los asentamientos informales dejando a las
familias a medio camino para el acceso a una vivienda adecuada.
Es cierto que el proyecto de ley abre las puertas para otras dimensiones ms all
de la regularizacin dominial. Por ejemplo:

En el art. 5 se dispone que la Autoridad de Aplicacin deber dotar a los

inmuebles de la infraestructura y servicios bsicos necesarios para un
hbitat adecuado.

En el art. 13, que establece los mecanismo de intervencin, tambin

expresa que la Autoridad de Aplicacin realizar a travs de accin directa
o transferencia de recursos obras de infraestructura bsica cuando
resulten indispensables para la aprobacin de los planos de subdivisin de
los inmuebles.

Por ltimo, en el art. 16 inciso " c" se establece que una vez adquirido el
inmueble las provincias, los municipios y la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires adjudicarn un lote generado a partir de la subdivisin de los

Un anlisis detallado de este proceso de urbanizacin en el barrio Los Piletones se encuentra en

http:/ / www.observatoriociudad.org/ ?s=noticia&n=25. All se puede bajar el informe " Titularizar la
Precariedad no es Integracin Urbana" .

inmuebles a cada ncleo familiar, y sus dimensiones garantizarn las

condiciones mnimas ambientales y de habitabilidad.
Pero esta apertura se refiere a casos concretos y no la complejidad e integralidad
de regularizar urbanamente asentamientos informales. As, se refiere nicamente
a infraestructura de servicios bsicos cuando sea necesaria la aprobacin de los
planos de subdivisin o a las condiciones mnimas ambientales y de habitabilidad
en relacin a las dimensiones de las parcelas. Es decir, tanto las condiciones de
habitabilidad como el acceso a los servicios pblicos se consideran en relacin al
eje de la regularizacin dominial.
Por lo tanto, en la ley no existe ninguna condicin, criterios o parmetros para
evitar que la herramienta de regularizacin dominial sea entendida y ejecutada
como la nica y principal forma de intervencin del Estado Nacional, las
provincias y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Cabe aclarar que este riesgo no
es hipottico sino real. Hemos advertido que, por ejemplo, la Ciudad de Buenos
Aires entiende la urbanizacin como la mera regularizacin dominial y no habra
motivos para que no considere este proyecto de ley en esa direccin en ausencia
de previsiones que obliguen a los operadores de la ley, a la Autoridad de
Aplicacin y dems jurisdicciones entender la urbanizacin como un proceso
complejo de integracin socio-urbanstica.
Adems, tal como est constituida la herramienta de regularizacin dominial en el
proyecto de ley se autoriza que en un mismo barrio se puedan regularizar unas
viviendas y otras no. Esto porque la ley nicamente est destinada a la
regularizacin de la vivienda nica familiar y la realidad de muchos
asentamientos es la existencia de viviendas multifamiliares que funcionan como
inquilinatos, por ejemplo. Es decir, se atiende a la solucin individual y no a la
solucin integral y colectiva del barrio. Tambin, la lgica de las soluciones
individuales que no atiendan al reordenamiento parcelario de todo el
asentamiento podra habilitar a que se regularice algunos inmuebles pero se
consoliden parcelas irregulares y que no respeten condiciones mnimas de
habitabilidad.

Por estos motivos, PROPONEMOS:

PROPUESTA A
Que los procesos de regularizacin dominial para iniciarse exijan por parte de las
provincias, municipios o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires la elaboracin de
proyectos de integracin socio-urbanstica para los barrios. De esta forma, que la
regularizacin dominial se inserte dentro de proyectos de regularizacin urbana
ms amplios y que contemplen cada una de las dimensiones de las necesidades
de las familias.

Proponemos agregar el siguiente artculo:

ARTCULO 15 : La Autoridad de Aplicacin en forma previa o simultnea a la

ejecucin de los mecanismos individualizados con anteriori dad o a las
transferencias de recursos exigir a las provincias, los municipios y/ o a la
Ciudad de Buenos Aires, segn corresponda, la elaboracin y presentacin
de proyectos de integracin socio-urbansticos del barrio o asentamiento
en cuestin.

PROPUESTA B
Que la Autoridad de Aplicacin o el propio proyecto de ley establezcan
parmetros o variables mnimas que dichos proyectos de integracin sociourbanstica deben contemplar tales como: desarrollo de infraestructura de
servicios pblicos, adecuacin de las viviendas, construccin de equipamiento
comunitario y social, recomposicin ambiental de los terrenos y del hbitat, etc.

Proponemos agregar el siguiente artculo:

ARTCULO 16: El proyecto de integracin socio-urbanstico deber

contemplar
a) un relevamiento integral, fsico y poblacional, que describa las
condiciones poblacionales de los barrios afectados;
b) la urbanizacin integral y la integracin de estos barrios al teji do
social, urbano y cultural de la ciudad, mediante la apertura de
calles, el desarrollo de infraestructura de servicios, la creacin de
planes de vivienda social,
c) el fortalecimiento de la infraestructura de
recuperacin de las reas urbanas adyacentes;

servicios

la

d) el desarrollo de polticas sociales activas e integrales y el

equipamiento social, sanitario, educacional y deportivo;
e) la planificacin participativa presupuestaria de los recursos que se
determinen como necesarios para la ejecucin del programa; y
f) la incorporacin, a travs de metodologas autogestionarias, de los
pobladores afectados al proceso de diagramacin, administracin y
ejecucin del programa.
g) la adecuacin de la infraestructura de las viviendas a condiciones
de habitabilidad dignas y de seguridad mnimas.
h) construccin de equipamiento social comunitario.

PROPUESTA C
Que se estipule que la regularizacin dominial no implica la irresponsabilidad de
las provincias, municipio y Ciudad Autnoma de Buenos Aires respecto a
garantizar el cumplimiento de los procesos de integracin socio-urbanstica y las
condiciones de hbitat adecuadas.

Proponemos agregar el siguiente artculo:

ARTCULO 18: En ningn caso la regularizacin dominial de los barrios o

asentamientos irresponsabilizar a las provincias, municipios y/ o Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, de elaborar el proyecto
del art. 17 y ejecutar la integracin socio-urbanstico.

PROPUESTA D
Que se disponga el empleo de herramientas urbanas e institucionales que eviten
que el mercado inmobiliario especulativo se apropie de las viviendas y terrenos
regularizados dominialmente. De lo contrario, la integracin urbana buscada se
desvirtuara al expulsarse la poblacin por la presin inmobiliaria que finalizara
adquiriendo las viviendas ingresadas al mercado con la entrega de los ttulos de
propiedad, en particular de aquellas que se encuentran asentadas en terrenos
valiosos por su ubicacin (Por ejemplo, la Villa 31 -31bis, el asentamiento Rodrigo
Bueno, el asentamiento El Garrote en Tigre, etc.). Si no se establecen mecanismos
para garantizar que la poblacin beneficiada o su equivalente contine viviendo
en los terrenos regularizados luego de los procesos de regularizacin dominial, se
producira una captacin de tierras pblicas o de inversin estatal por parte de los
grandes desarrolladores inmobiliarios.

Proponemos agregar el siguiente artculo:

ARTCULO 19: La Autoridad de Aplicacin, en cada caso, establecer

conjuntamente con las provincias, municipios y/ o Ciudad Autnoma de
Buenos Aires, segn corresponda, mecanismos que eviten que la poblacin
beneficiada por esta ley sea desplazada por presiones inmobiliarias, la
apropiacin de las viviendas y terrenos regularizados por parte de
personas o empresas que no posean las mismas condiciones socioeconmicas que la poblacin beneficiada. El objetivo principal ser
garantizar la efectiva integracin urbana, la no expulsin de la poblacin
beneficiada y la captacin de la tierra e inversin pblica por parte de los
desarrolladores y operadores inmobiliarios.
10

PROPUESTA E
Que el proyecto de ley contemple dentro de los procesos de regularizacin la
obligatoriedad de brindar respuest as habitacionales definitivas para las familias
inquilinas garantizando su incorporacin en los procesos de regularizacin
dominial. Cabe destacar que las condiciones actuales de quienes alquilan en
asentamientos informales son los que en peor situacin y vulnerabilidad se
encuentran.

Proponemos agregar el siguiente artculo:

ARTCULO 20: La Autoridad de Aplicacin deber garantizar que en la

ejecucin de cada uno de los mecanismos que establece esta ley y en los
proyectos de integracin socio-urbansticos se otorguen soluciones
habitacionales definitivas a las familias inquilinas.

11

II. PROPUESTAS PARA MEJORAR

REGULARIZACIN DOMINIAL.

LOS

PROCESOS

DE

PROPUESTA A
El proyecto de ley en su art. 16 inciso " c" establece que una vez adquirido el
inmueble las provincias, los municipios y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
adjudicarn un lote generado a partir de la subdivisin de los inmuebles a cada
ncleo familiar, y sus dimensiones garantizarn las condiciones mnimas
ambientales y de habitabilidad.
Debera establecerse que las provincias, los municipios y la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires, al momento del parcelamiento y registro de planos, debern
garantizar no slo las condiciones mnimas ambientales y de habitabilidad en
cuanto a las dimensiones del inmueble sino tambin las condiciones mnimas de
habitabilidad y seguridad en relacin a la construccin de la vivienda, los
servicios pblicos y su entorno.
Esto para evitar que las provincias o los municipios dicten normas de excepcin
en cuanto al parcelamiento y cdigos de edificacin y de planeamiento que
permitan que las familias continen viviendo en condiciones inadecuadas e
inseguras. Nuevamente esto no es un caso hipottico sino que es lo que sucede
por ejemplo en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires en donde se dictaron normas
de excepcin para la regularizacin dominial que dejaron a las familias viviendo
en las mismas condiciones precarias e inseguras previas al inicio de los procesos
de regularizacin dominial.

Proponemos modificar el siguiente artculo:

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 16 inciso c: Las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, adjudicarn un lote
generado a partir de la subdivisin de los inmuebles a cada ncleo
familiar, y sus dimensiones garantizarn las condiciones mnimas
ambientales y de habitabilidad. Cuando se cumplan las condiciones o
cuando los propios beneficiarios as lo acuerden, podr adjudicarse un lote
a ms de un grupo familiar, en carcter intuito personae.
12

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 16 inciso c: Las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, adjudicarn un lote
generado a partir de la subdivisin de los inmuebles a cada ncleo
familiar. En todo caso deber garantizarse que la vivienda posea
condiciones dignas de habitabilidad y condiciones de seguridad mnimas.
No se avanzar con la ejecucin de los mecanismos que establece esta ley
en los casos que los municipios, provincias y/ o la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires a fin de avanzar con la regularizacin dominial otorguen
excepciones a los Cdigos de Edificacin y de Planeamiento u
Ordenamiento Territorial que no garanticen las referidas condicione.
Cuando se cumplan las condiciones o cuando los propios beneficiarios as
lo acuerden, podr adjudicarse un lote a ms de un grupo familiar, en
carcter intuito personae.

PROPUESTA B
El proyecto de ley no debera contener la exigencia de la buena fe como
requisito a cumplir por los ocupantes. El nuevo Cdigo Civil y Comercial en su
artculo 1902 que " La buena fe requerida en la relacin posesoria consi ste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de
cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y
constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin
pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial ." .

En su art. 1918 establece que " El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si

no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad" . Este requisito
dejar por afuera de los alcances del proyecto de ley y de los procesos de
regularizacin dominial a gran cantidad de asentamientos y familias por los altos
estndares de buena fe exigidos por el nuevo Cdigo Civil que no podrn ser
alcanzados. Por lo tanto, se propone la eliminacin de este requisito del proyecto
de ley.

13

Proponemos modificar los siguientes artculos:

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 16 inciso d:
d.
Sern adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que renan los
siguientes requisitos:
1.
Detentar una ocupacin pblica, de buena fe, permanente y pacfica
del inmueble, con anterioridad al 10 de enero de 2015.
2.
Destinar el inmueble a vivienda familiar y/ o unidad productiva
familiar.
3.
Que ninguno de los miembros del grupo familiar conviviente posea
inmuebles a su nombre, ni sea adjudicatario de otro inmueble bajo
cualquier otro rgimen.
4.

Todo otro requisito que disponga la reglamentacin pertinente.

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 16 inciso d:
d.
Sern adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que renan los
siguientes requisitos:
1.
Detentar una ocupacin pblica, permanente y pacfica del
inmueble, con anterioridad al 10 de enero de 2015.
2.
Destinar el inmueble a vivienda familiar y/ o unidad productiva
familiar.
3.
Que ninguno de los miembros del grupo familiar convivi ente posea
inmuebles a su nombre, ni sea adjudicatario de otro inmueble bajo
cualquier otro rgimen.
4.

Todo otro requisito que disponga la reglamentacin pertinente.

14

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 24: Modifcanse los artculos 1o y 8o de la ley N 24.374, l os que
quedarn redactados de la siguiente manera:
Artculo 1.- Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que', con
buena fe, acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante TRES
(3) aos con anterioridad al 1o de enero de 2015, respecto de inmuebles
edificados que tengan como destino principal la vivienda nica familiar de
habitacin permanente y/ o la unidad productiva familiar, y renan las
caractersticas previstas en la reglamentacin.
En las mismas condiciones podrn acceder a est os beneficios los
agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y
produzcan.

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 24: Modifcanse los artculos 1o y 8o de la ley N 24.374, los que
quedarn redactados de la siguiente manera:
Artculo 1.- Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que'
acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante TRES (3) aos
con anterioridad al 1o de enero de 2015, respecto de inmuebles edificados
que tengan como destino principal la vivienda nica familiar de habitacin
permanente y/ o la unidad productiva familiar, y renan las caractersticas
previstas en la reglamentacin.
En las mismas condiciones podrn acceder a estos beneficios los
agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y
produzcan.

15

PROPUESTA C
El proyecto de ley debera permitir que la transferencia de la propiedad pueda
constituirse a travs del empleo de distintos derechos reales y no solamente
transfiriendo el dominio de los inmuebles. Otros derechos reales, como el
derecho real de usufructo o el de superficie pueden servir con mayor eficacia
para evitar procesos de gentrificacin o resistir a las presiones del mercado
inmobiliario especulativo para adquirir dichas propiedades recin regularizadas.
Dejar abierta la posibilidad de distintas opciones garantizar que pueda
asegurarse la integracin urbana de estas poblaciones y no se transformen en
algunos casos especficos en la mera incorporacin de tierras al mercado
inmobiliario.
Asimismo, el proyecto de ley debera prever posibilidades de acceso la propiedad
colectiva.

Proponemos modificar el siguiente artculo:

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 16 inciso b: b. las escrituras traslativas de dominio a favor de
los adjudicatarios sern otorgadas por el organismo competente de las
provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, segn
corresponda, a los NOVENTA (90) das de producida la aprobacin e
inscripcin de la subdivisin y/ o de producida la adjudicacin, libre de
gravamen y exentas del Impuesto al Acto, impulsando el acogimiento de
los adjudicatarios al rgimen de proteccin a la vivienda establecido en el
Libro Primero, Ttulo 111, Captulo 3 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin.
Las tramitaciones administrativas, mensuras, subdivisiones, escrituracin e
implementacin del rgimen se realizarn en un marco de gratuidad a
favor de los adjudicatarios.

16

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 16 inciso b: b. las escrituras traslativas de los derechos de
propiedad a favor de los adjudicatarios sern otorgadas por el organismo
competente de las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires, segn corresponda, a los NOVENTA (90) das de producida la
aprobacin e inscripcin de la subdivisin y/ o de producida la
adjudicacin, libre de gravamen y exentas del Impuesto al Acto,
impulsando el acogimiento de los adjudicatarios al rgimen de proteccin
a la vivienda establecido en el Libro Primero, Ttulo 111, Captulo 3 del
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Se admitir la transferencia de la propiedad haciendo uso de cualquiera
de los derechos reales estipulados por la legisl acin vigente y la
transferencia en propiedad colectiva.
Las tramitaciones administrativas, mensuras, subdivisiones, escrituracin e
implementacin del rgimen se realizarn en un marco de gratuidad a
favor de los adjudicatarios.

PROPUESTA D
El proyecto de ley debe contemplar la facultad de las familias alcanzadas por la
ley para reclamar administrativa y judicialmente por su derecho a la
regularizacin dominial.

Proponemos incorporar el siguiente artculo:

ARTCULO ___: Ante la omisin y demora de los municipios, provincias y/ o la

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, de iniciar los
procesos de regularizacin dominial o instar el inicio de ejecucin de los
mecanismos que esta ley establece, las personas afectadas tendrn el
derecho de peticionar administrativa y judicialmente la efectividad de los
derechos reconocidos en la presente ley.

17

PROPUESTA E
Cuando se dispone la modificacin de los artculos 1, 2 Y 4 de la Ley N 23.967, se
elimin la posibilidad de transferencia de tierras estatales vacantes. Esta
posibilidad debera reincorporarse en el proyecto de ley.

Proponemos modificar el siguiente artculo:

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 23: Modifcanse los artculos 1, 2 Y 4 de la ley N 23.967, los que
quedarn redactados de la siguiente manera:
ARTICULO 1.- Las tierras ocupadas por viviendas permanentes, que sean
propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o
de otro ente donde el Estado Nacional tenga participacin total o
mayoritaria de capital o en la formacin de las decisiones societarias
podrn ser transferidas a los Estados provinciales, sus municipios, la
Ciudad de Autnoma de Buenos Aires o las entidades asociativas
legalmente constituidas que representen a la totalidad de los habitantes.
Asimismo, podrn ser transferidas con destino a sus actuales ocupantes.

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 23: Modifcanse los artculos 1, 2 Y 4 de la ley N 23.967, los que
quedarn redactados de la siguiente manera:
ARTICULO 1.- Las tierras ocupadas por viviendas permanentes o vacantes,
que sean propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes
descentralizados o de otro ente donde el Estado Nacional tenga
participacin total o mayoritaria de capital o en la formacin de las
decisiones societarias podrn ser transferidas a los Estados provinciales,
sus municipios, la Ciudad de Autnoma de Buenos Aires o las entidades
asociativas legalmente constituidas que representen a la totalidad de los
habitantes. Asimismo, podrn ser transferidas con destino a sus actuales
ocupantes.

18

PROPUESTA F
En el artculo 16 inciso " a" del proyecto se establece que una vez adquirido el
inmueble y al realizarse las tareas especficas de regularizacin dominial a favor
de las familias beneficiarias, las jurisdicciones (las provincias, los municipios y/ o
la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda), en caso de ser
necesario, garantizarn mecanismos de participacin y de acceso a la informacin
de la poblacin directamente involucrada en el proceso de regularizacin,
incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones sociales
representativas de los beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de
acompaamiento y, a unidades acadmicas con experiencia en la materia . Sin
embargo, consideramos que dicha directiva no debera depender de la voluntad
de la administracin sino que debera constiuirse como un mecanismo de
cumplimiento obligatorio en cada uno de los procesos.

Proponemos modificar el siguiente artculo:

ARTCULO ORIGINAL:
ARTCULO 16 inciso a: a. las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, realizarn las tareas
especficas de regularizacin dominial a favor de las familias beneficiarias.
En caso de ser necesario, dichas jurisdicciones garantizarn mecanismos
de participacin y de acceso a la informacin de la poblacin directamente
involucrada en el proceso de regularizacin, incorporando en todo el
desarrollo del proceso a las organizaciones sociales representativas de los
beneficiarios, a organizaciones no gubernamentales de acompaamiento
y, a unidades acadmicas con experiencia en la materia, todo lo cual
constar en los convenios aludidos.

19

ARTCULO MODIFICADO:
ARTCULO 16 inciso a: a. las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, segn corresponda, realizarn las tareas
especficas de regularizacin dominial a favor de las familias beneficiarias.
En todos los casos, dichas jurisdicciones garantizarn mecanismos de
participacin reales y adecuados respetando la forma de organizacin y
representacin elegida por las familias y de acceso a la informacin de la
poblacin directamente involucrada en el proceso de regularizacin,
incorporando en todo el desarrollo del proceso a las organizaciones
sociales representativas de los beneficiarios, a organizaciones no
gubernamentales de acompaamiento y, a unidades acadmicas con
experiencia en la materia, todo lo cual constar en los convenios aludidos.

PROPUESTA G
Es la oportunidad tambin ara modificar el instituto de la usucapin adquisitiva.
Las formas de prescripcin adquisitiva previstas en el nuevo Cdigo Civil y
Comercial, en lo que se refiere a los requisitos y plazos para la obtencin del
dominio, no diferencian entre la posesin para fines de habitacin y trabajo y la
posesin general, por ejemplo con fines especulativos. Los plazos previstos (diez
y veinte aos) son incompatibles con la dinmica de la sociedad moderna y con el
crecimiento acelerado de la informalidad urbana y rural, representan un sacrificio
muy alto para los ms pobres en la seguridad de la tenencia y la exposicin al
peligro de desalojo2 .
2

Algunas regulaciones de la prescripcin especial con fin habitacional. Anlisis comparado

Al observar la actual evolucin del marco legislativo de otros pases, verificamos la tendencia al
reconocimiento de una forma calificada de prescripcin adquisitiva, cuando cumpla con la finalidad
social de garantizar la vivienda o el trabajo.
a) Brasil:
2
2
La Constitucin de Brasil de 1988 , su Cdigo Civil del 2002 , y la Ley 10.257/ 2001 (Estatuto da
Cidade), reconocen una prescripcin adquisitiva breve de 5 aos para fines de vivi enda urbana o
rural. Esa prescripcin puede ser requerida de manera individual o colectiva, cuando no fuere
posible.
b) Uruguay
En junio de 2008, se sancion en Uruguay la Ley de Ordenamiento Territorial de Desarrollo
Sostenible (LOTDS) -Ley N18.308, la cual, como marco regulador general para el ordenamiento
territorial y el desarrollo sostenible, consiste en un sistema de normas que tiene por objeto definir
las competencias en la materia, orientar el proceso de ordenamiento territorial por objetivos de

20

Desde el Grupo Habitar Argentina se ha propuesto la regulacin de una

prescripcin adquisitiva especial para fines de vivienda 3:

Proponemos incorporar los siguientes artculos:

ARTCULO ___: Prescripcin adquisitiva especial para fines de vivienda. La

prescripcin adquisitiva de derechos reales especial para fines de vivienda se
produce por la posesin pacfica e ininterrumpida sobre inmuebles durante
TRES (3) aos. El ttulo del dominio ser registrado preferentemente a nombre
de la mujer. En el juicio de adquisicin de dominio de inmuebles previsto por
este artculo no se observarn las normas referidas a la prueba, previstas por
el inc.) b y c) del art. 24 de la ley 14.159. Los requisitos para acceder a este
derecho son:
a)

Acreditar que el destino del inmueble es exclusivo para vivienda.

b)

El adquirente no puede poseer otro.

c)
El inmueble en rea urbana no puede superar los 250 metros
cuadrados.
inters nacional y general y disear los instrumentos de ejecucin de planes de actuacin territorial
(Art.1).
Una de las figuras de gran debate fue la creacin de una nueva forma del recurso de prescripcin
adquisitiva el cual redujo el plazo para efectivizar la prescripcin de 30 aos (establecido en la
Constitucin de Uruguay) a 5 aos.
Para que pueda aplicarse este plazo de prescripcin se establecen las siguientes condiciones: debe
tratarse de situaciones [ ] cuyo ncleo familiar no supere el nivel de pobreza en sus ingresos y que,
no siendo propietarias de inmuebles, sean poseedoras de un predio, no pblico ni fiscal, con aptitud
de ser urbanizado de acuerdo con el instrumento de ordenamiento territorial aplicable, destinado a
su vivienda y la de su ncleo familiar durante un perodo de cinco aos, podrn solicitar a la Sede
Judicial competente se declare la adquisicin del dominio sobre el mismo por el modo prescripcin.
La posesin deber ser ininterrumpida y con nimo de dueo, pblica y no resistida po r el
propietario. (Art. 65).
c) Colombia
En Colombia, el modo de prescripcin adquisitiva se encuentra regulado en el Cdigo Civil de dicho
pas (arts. 2.512 artculo 2521, 2518, 2512 y 2532 del Cdigo Civil colombiano). Los requisitos
necesarios para que pueda efectivizarse este instituto son: que recaiga sobre un bien prescriptible y
que quien pretenda la declaracin en este sentido, pruebe que lo ha posedo de manera inequvoca,
pacfica, pblica e ininterrumpida por un perodo no inferior a 20 aos cua ndo de prescripcin
extraordinaria se trata.
Posteriormente, se sancion nueva normativa sobre prescripcin extraordinaria adquisitiva de
dominio sobre viviendas de inters social , contemplada en la Ley 9 de 1989 de Reforma Urbana,
esta normativa estableci algunas particularidades especficas para el trmite de los procesos de
pertenencia relativos a la vivienda de inters social.
En efecto, la Ley 9 de 1989 en su artculo 51 estableci que a partir del primero de enero de 1990, se
redujera a 5 aos el tiempo necesario para la prescripcin adquisitiva extraordinaria de viviendas de
inters social y a tres aos el tiempo necesario para la prescripcin adquisitiva ordinaria.
3
Propuestas para la Comisin Bicameral para la Reforma, Actualizacin y Unificacin de los Cdigos
Civil y Comercial elaboradas por Habitar Argentina.

21

ARTCULO ____: Prescripcin adquisitiva especial para agricultura familiar. La

prescripcin adquisitiva de derechos reales especial para fines de
produccin agrcola y familiar se produce por la posesin pacfica e
ininterrumpida sobre inmuebles rurales durante TRES (3) aos. El ttulo del
dominio ser registrado preferentemente a nombre de la mujer. Los
requisitos para acceder a este derecho son:
a) Acreditar que el destino del inmueble es exclusivo para
vivienda y produccin agrcola familiar;
b) El adquirente no puede poseer otro inmueble.
c) El inmueble en rea rural no deber superar la superficie
prevista para la unidad econmica de acuerdo con lo que
establezcan las reglamentaciones locales

ARTCULO ____:- La prescripcin especial establecida en los dos artculos

anteriores puede requerirse de forma colectiva. En este caso se
establecer un condominio especial indivisible, con fracciones ideales
iguales para cada poseedor. En cualquier caso el condominio podr ser
disuelto posteriormente por el voto favorable de dos tercios de los
condminos.

PROPUESTA H
Tambin es la oportunidad para la regulacin de la extincin del dominio y la
recuperacin de inmuebles vacantes.
Desde el grupo Habitar Argentina en el marco del debate del nuevo Cdigo Civil y
Comercial se propuso:
-

" El proyecto establece en el art. 236, inc. a) que son bienes del dominio
privado del Estado los inmuebles que carecen de dueo.

22

Sin embargo hemos observado que el proyecto a diferencia del cdigo

vigente ha omitido la regulacin de la extincin del dominio y a restringido
los supuestos de extincin de la posesin, por lo tanto frustra la posibilidad
de recuperacin de inmuebles abandonados por sus dueos, permitiendo
la subsistencias de centenas de miles de inmuebles desocupados, como
vienen revelando los ltimos tres censos nacionales.

As por un lado sugerimos que se elimine el carcter perpetuo del dominio

(Art. 1942) y se elimine la necesidad de manifestacin expresa respecto del
abandono del dominio (art. 1931, inc. e). Esta manifestacin expresa no
existe en el Cdigo vigente (arts. 2445 y 2454).

A su vez, sugerimos que es necesario regular de qu manera se extingue el

dominio por abandono, para no obstaculizar la implementacin de polticas
pblicas de recuperacin de inmuebles para vivienda social.

A pesar de que el art. 1907 del Proyecto prev la extincin de derechos

reales por abandono, no establece ni la modalidad ni el plazo especfico al
regular especficamente el derecho de dominio, curiosamente suprimiendo
la regulacin del Cdigo actual (arts. 2604 a 2610). Esto dificulta que los
Municipios, Provincias y Estado Nacional puedan recuperar los bienes
inmuebles en esta situacin.

Para resolver este problema seguimos lo estipulado en el artculo 969

inciso 4 del Cdigo Civil peruano y del art. 1275 del Cdigo Civil brasilero,
estableciendo un plazo intermedio, a los que hemos hecho algunas
modificaciones para adaptarlo a nuestro contexto.

En este sentido, hemos realizado algunas aclaraciones respecto de cmo debe

ser esta declaracin, la que sugerimos que sea judicial.

Proponemos incorporar los siguientes artculos:

Artculo _____: Inmueble vacante. El inmueble urbano o rural que el

propietario abandone y que otra persona no posea, puede ser declarado
como inmueble vacante y, transcurridos tres aos, pasar a la propiedad del
Estado Municipal o provincial de acuerdo a las normas locales respectivas,
mediante sentencia judicial. El abandono del inmueble se produce por la
extincin de la posesin. Se presume de modo absoluto el abandono
cuando el propietario deje de cumplir con las cargas fiscales de ese
inmueble.

23

MODIFICACION PROPUESTA: Eliminar

Civil y Comercial de la Nacin

el artculo 1942 1 del Cdigo

MODIFICACION PROPUESTA: Modificar el artculo 1931 1 , inc. e) del Cdigo

Civil y Comercial de la Nacin que quedar redactado as:

e) el sujeto hace abandono voluntario de la cosa" .

24

ALGUNASCUESTIONES
CUESTIONESTERICAS
TERICASSOBRE
SOBRELOS
LOS
ALGUNAS
EFECTOSDE
DELA
LAREGULARIZACIN
REGULARIZACINDOMINIAL
DOMINIALCOMO
EFECTOS
COMO
LA CENTRAL
POLTICA
DE URBANIZACIN
LA
CENTRAL
POLTICA
DE URBANIZACIN

El paradigma de regularizacin dominial de finales del siglo XX en Amrica latina

ha sido fuertemente influenciado por las ideas del economista peruano Hernando
de Soto. La discusin sobre titulacin de barrios informales fue redirigi da, tal
como lo plantea Edesio Fernandes 4, de cuestiones ticas y sociales hacia un
planteo econmico, segn cuyos razonamientos un buen programa de
regularizacin tendra un impacto positivo significativo en la economa urbana en
general en la medida en que incorporara la economa extralegal informal a la
economa formal. A pesar de las expectativas que esto gener, en el contexto
latinoamericano las experiencias recientes no han alcanzado los resultados
esperados, sobre todo comparativamente con programas de urbanizacin basado
en el mejoramiento socio-espacial.
El principal argumento contra la titulacin son urbanizacin es que en la medida
en que nuevos terrenos entran al mercado inmobiliario, depreciados por la
precariedad de condiciones urbansticas, se puede provocar el desplazamiento
de las poblaciones originales por otras de mayor renta. Este fenmeno se ve
muchas veces reforzado por las cargas que se impone a las familias a travs de
los servicios pblicos, que muchas veces no contemplan tarifas sociales, y otros
mecanismos que elevan el costo de vida. En este sentido, no hay evidencia directa
que vincule la entrega de ttulos con las mejoras en el hbitat cuando incluso, en
muchos casos, las familias han invertido en sus viviendas y las comunidades han
producido mejoras urbanas previo a la entrega de ttulos, es decir, an en una
situacin de supuesta vulnerabilidad en relacin a la tenencia de la tierra. En este
sentido, cabe preguntarse si la entrega de ttulo no sucede en mucho casos por la
evidente consolidacin material de los barrios. Sin embargo, hay argumentos a
favor de lo que representa simblicamente para los habitantes de barrios
informales el acceso a un ttulo de propiedad como manifestacin de aceptacin
social, aunque sobre esto tampoco haya experiencias comprobadas. Los desalojos
4

Fernandes, Edesio La influencia de El misterio del capital de Hernando de Soto (2002) Revista
Land Lines Vol 14, Num 1.

25

de favelas en Rio de Janeiro, con motivo de las obras del Mundial y las
Olimpiadas, han puesto en evidencia que incluso en comunidades que tenan
ttulos de propiedad o haban sido regularizadas con otras for mas de tenencia el
poder pblico ha avanzado por sobre los derechos consagrados bajo el
argumento del desarrollo urbano.
Respecto a los postulados de De Soto en relacin a la posibilidad de acceder al
mercado inmobiliario como sujetos de crdito hay vasta experiencia sobre las
dificultades para los grupos de rentas bajas para obtener crditos hipotecarios,
fundamentalmente por las exigencias de las entidades bancarias. An
disponiendo de un ttulo de propiedad es frecuente que las familias carezcan de
las condiciones exigidas respecto a ingresos, fundamentalmente por desarrollar
parte o la totalidad de su trabajo en circuitos de economa informal. Esto, por
supuesto, considerando slo el universo de los casos en los cuales hay grupos
interesados en acceder al crdito hipotecario y asumir una deuda con una entidad
privada, que no necesariamente coincide con la totalidad de la poblacin sujeta a
regularizaciones. En este sentido es ms recurrente el vnculo entre la tenencia
segura y la posibilidad de constituir a la vivienda como un resguardo de valor para
las familias y sus generaciones futuras, que entre la posesin de un ttulo de
propiedad y el acceso a prstamos.
Por otro lado, queda pendiente como tema no resuelto la situacin de los
inquilinos. Mientras el mercado de alquileres crece en todos los asentamientos
precarios de la regin, las polticas de regularizacin mediante la entrega de
ttulos de propiedad an no ha resuelto la situacin que quienes alquilan piezas o
viviendas as como tampoco plantea herramientas para que los actuales
propietarios, una vez regularizada su condicin, no amplen el proceso de
inquilinizacin, desplazndose hacia otros lugares y poniendo en alquiler sus
viviendas originales, a valores ms elevados como producto de las mej oras y que,
consecuentemente, encarecen la vida de aquellos que continan siendo
inquilinos.

26

EL PROYECTO DE LEY FEDERAL DE REGULARIZACIN

EL PROYECTO
LEY FEDERAL
DE
DOMINIAL
DE LADE
VIVIENDA
FAMILIAR
REGULARIZACIN NOMINAL DE LA VIVIENDA
FAMILIAR

I. FUNDAMENTOS DESTACABLES DEL PROYECTO.

Segn datos del censo INDEC 2010, hay en la Argentina 539.629 hogares de los
cuales la familia construy su vivienda pero no es duea del terreno en el que
sta se emplaza; esto es, 539.629 familias que se hallan en una situacin
irregular de tenencia del terreno. De 2001 a 2010, la variacin intercensal
muestra que el indicador se mantuvo estable, pasando de un 4,29% a un 4,4%.
(...)Comparado con todos los dems ndices sociales (la drstica reduccin del
desempleo y de la pobreza, el crecimiento de la matrcula escolar, la
reduccin del ndice de Gini, que pas de 0,47 a 0,37, lo que supone una
mejora del 21,27%), el de la tenencia irregular de la tierra se ha mostrado ms
inelstico.

El anlisis de distintas fuentes y datos arroja como evidencia que el problema

de la tenencia irregular de la tierra es multicausal. Entre los factores que
confluyen se encuentran el aumento de la poblacin urbana, que es un
fenmeno mundial y de especial impacto en Amrica Latina; las migraciones
internas vinculadas al proceso de reindustrializacin experimentad o por
nuestro pas en los ltimos aos; la desregulacin del mercado inmobiliario
operada a lo largo de las dcadas del 70, '8O y '90; la influencia de los cdigos
de planeamiento urbano; y los alcances diversos de las polticas de
regularizacin.

El aumento de la poblacin urbana a nivel internacional y en Latinoamrica en

particular es un hecho reconocido por todos los investigadores. Segn datos
de la CEPAL, mientras que el promedio de poblacin urbana regional es del
80% para 2015, en Argentina es del 92% (en 2010 era del 7S% y 91%
respectivamente). En 2015, el nico pas latinoamericano que supera a la
Argentina en poblacin urbana es Uruguay, con un 94%.

27

Parte de la irregularidad en la tenencia de la tierra se explica por la

desregulacin del mercado inmobiliario operada durante tres dcadas de
neoliberalismo, y el consecuente aumento del precio de la tierra en las
grandes ciudades. Este paradigma puede resumirse en algunas medidas
claves: la liberalizacin del precio de los alquileres, el viraje en la poltica de
transporte, la poltica de erradicacin de villas y una serie de leyes y decretos
producidos por la dictadura, que tuvieron una impronta excluyente en lo que
hace al derecho al espacio urbano. El impacto de este paradigma ha dejado
huellas y se cuenta dentro de la problemtica actual de la tenencia irregular.

La Ley N 24.374, conocida como " Ley Pierri" y sancionada por el Congreso
Nacional en 1994, permite regularizar los terrenos ocupados con causa lcita
de manera pblica, pacfica y continua mediante un trmite simplificado, sin
juicio civil y con un costo menor al de otros procedimientos. Pero en la
actualidad slo se encuentra vigente en 6 provincias (Buenos Aires, Salta,
Crdoba, Tucumn, Mendoza - delegada a sus municipios- y Santa Fe), la
Ciudad Autnoma de Buenos Aires y la ciudad rionegrina de Bariloche.

Cabe agregar que los beneficios sociales de la regularizacin dominial no

ataen nicamente a las familias implicadas. Ser propietario del terreno
genera derechos tan elementales como el de poder salir de garante de un
contrato de alquiler. Adems, reporta un beneficio para los Estados locales,
ya que los nuevos propietarios estarn en condiciones de abonar los
impuestos correspondientes. Tambin valoriza los terrenos vecinos y colabora
en la consolidacin del tejido urbano, ya que facilita la gestin de las obras de
infraestructura. Finalmente, como lo ha manifestado el Papa Francisco,
" Tierra, Techo y Trabajo son derechos sagrados" de los hombres.

II. DESCRIPCIN DEL CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY

Se declara de inters social la regularizacin dominial de inmuebles cuyo

destino sea principalmente la vivienda nica familiar de habitacin
permanente y/ o la unidad productiva familiar, ubicados o no en barrios
informales.

Las disposiciones se aplicarn nicamente a inmuebles cuya posesin se haya

iniciado con anterioridad al 1 de enero de 2015.

28

La Autoridad de Aplicacin ser establecida por el PODER EJECUTIVO

NACIONAL en la reglamentacin y deber dotar a los inmuebles de
infraestructura y servicios bsicos necesarios para un hbitat adecuado.

Ley de Adhesin. Invita a las provincias, los municipios y la Ciudad Autnoma

de Buenos Aires a adherir al rgimen. stas debern tener en cuenta las
normas de planeamiento urbano correspondientes a cada jurisdiccin y
procediendo en su caso a un reordenamiento urbano adecuado a los efectos
de la presente.

Se crea el Registro Nacional de Barrios y Viviendas Informales. La solicitud de

incorporacin al Registro podr ser realizada por las familias ocupantes,
organizaciones representativas y cualquier particular.

Se crea el CONSEJO FEDERAL PARA LA REGULARIZARNN DOMINIAL en el

mbito de la JEFATURA DE GABINETE DE MINISTROS, integrado por un
representante de la Autoridad de Aplicacin y representantes de cada una de
las provincias y de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Sus funciones sern
asesorar a la Autoridad de Aplicacin, realizar un seguimiento y evaluar los
resultados logrados con la aplicacin de las polticas y acciones propuestas,
promover y convocar la constitucin de Consejos Regionales para la
Regularizacin Dominial, conformados por profesionales, autoridades y
organismos de las provincias que integran cada regin del pas.

Se instruye a la AGENCIA DE ADMINISTRACIN DE BIENES DEL ESTADO, a

establecer el procedimiento de adquisicin de inmuebles por parte del
Estado Nacional. Los inmuebles sern adquiridos con presupuesto de la
Autoridad de Aplicacin y quedarn afectados a su rbita de gestin.

Se crea el Fondo Permanente para la Regularizacin Dominial de Barrios y

Viviendas Informales, el que se compondr del recupero producido por las
ventas de inmuebles en el marco de regularizacin dominial

Se establecen los siguientes mecanismos de intervencin y promocin de la

regularizacin dominial.
a) La adquisicin directa, y/ o la transferencia a las provincias/ los
municipios y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires de los recursos
necesarios para la compra, de inmuebles donde se emplacen barrios
informales, que sean o hayan sido alcanzados por leyes de expropiacin
con destino a sus actuales habitantes, sancionadas por los poderes
legislativos provinciales, los concejos deliberantes municipales y/ o por
la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.

29

b) La adquisicin directa, y/ o la transferencia de los recursos necesarios

para la compra a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autnoma
de Buenos Aires, de inmuebles donde se emplacen barrios informales
sujetos a controversias judiciales o extra judiciales entre sus poseedores
y los titulares de dominio, cuando correspondiere, a travs del acuerdo
con los propietarios.
c) La adquisicin directa, y/ o la transferencia de los recursos necesarios
para la compra a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad Autnoma
de Buenos Aires, de aquellos inmuebles que resulten indispensables
para las relocalizaciones necesarias, por motivos de ordenamiento
urbano, a los efectos de implementar los procesos de regularizacin de
los barrios incluidos en el Registro Nacional de Barrios y Viviendas
Informales.
d) La realizacin, ya sea mediante su accin directa y/ o la transferencia
de los recursos necesarios para su ejecucin a las provincias/ los
municipios y/ o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, de obras de
infraestructura bsica, cuando resulten indispensables para la
aprobacin de los planos de subdivisin de los inmuebles referidos en
los incisos a) y b). Dichas obras podrn asimismo ser realizadas por
cooperativas de trabajo u otras organizaciones de la comunidad
vinculadas a la regularizacin dominial y el hbitat, mediante la
transferencia por parte de la Autoridad de Aplicacin de los
recursos necesarios.
e) La transferencia a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires de recursos tendientes a crear, dinamizar y
estimular la implementacin de reas locales especficas con carcter
social y abocadas a la regularizacin dominial de barrios y viviendas
informales cuyo destino sea principalmente la vivienda nica familiar de
habitacin permanente y/ o la unidad productiva familiar, en el marco de
la normativa vigente y/ o que se dicte a iguales efectos.
f) La transferencia a las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires de recursos destinados a abordar las tareas
necesarias e indispensables para alcanzar la regularizacin dominial, en
favor de sus habitantes, de aquellos inmuebles donde se emplacen
barrios o viviendas informales cuyo destino sea la vivienda familiar y/ o
la unidad productiva familiar. Dichos recursos pueden tambin
transferirse a instituciones acadmicas, federaciones y colegios
profesionales, y organizaciones de la comunidad vinculadas a la
regularizacin dominial.

30

Con carcter previo a las transferencias de recursos, la Autoridad de

Aplicacin deber suscribir con las provincias, los municipios y/ o la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, convenios bilaterales de adhesin al presente
rgimen, y convenios especfico,

Respecto a las adquisiciones de inmuebles se establece:

a) La tasacin ser realizada con la presuncin de que las mejoras
existentes han sido realizadas por los ocupantes.
b) El precio de compra en ninguna circunstancia superar la tasacin
oficial de la jurisdiccin correspondiente o la que establezca al
efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, siempre que la
Autoridad de Aplicacin as lo determine.
c) En caso de subasta por quiebra de inmuebles ocupados de
manera irregular, la Autoridad de Aplicacin y las provincias, los
municipios y/ o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, quedarn
facultadas a igualar, sin superar la tasacin ofici al, el precio de
subasta, debiendo el juez que entiende en el proceso otorgarles
prioridad en la compra.
d) Los procesos de regularizacin dominial de aquellos inmuebles
donde se desarrollen actividades de agricultura familiar se
implementarn en coordinacin con el rgimen establecido en el
artculo 18 de la Ley N 27.118.

Una vez adquirido el inmueble se deber respetar las siguientes

disposiciones:

a) Se realizarn las tareas especficas de regularizacin dominial a

favor de las familias beneficiarias. En caso de ser necesario las
jurisdicciones garantizarn mecanismos de participacin y de
acceso a la informacin de la poblacin directamente involucrada
en el proceso de regularizacin, incorporando en todo el
desarrollo del proceso a las organizaciones soci ales
representativas de los beneficiarios, a organizaciones no
gubernamentales de acompaamiento y, a unidades acadmicas
con experiencia en la materia, todo lo cual constar en los
convenios aludidos.

31

b) Las escrituras traslativas de dominio a favor de los adjudicatarios

sern otorgadas por el organismo competente de las provincias,
los municipios y/ o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, segn
corresponda, a los NOVENTA (90) das de producida la aprobacin
e inscripcin de la subdivisin y/ o de producida la adjudicacin,
libre de gravamen y exentas del Impuesto al Acto, impulsando el
acogimiento de los adjudicatarios al rgimen de proteccin a la
vivienda establecido en el Libro Primero, Ttulo 111, Captulo 3 del
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Se establece la gratuidad de las tramitaciones administrativas, mensuras,

subdivisiones, escrituracin e implementacin del rgimen.

c) Se adjudicar un lote generado a partir de la subdivisin de los

inmuebles a cada ncleo familiar, y sus dimensiones garantizarn
las condiciones mnimas ambientales y de habitabilidad. Cuando
se cumplan las condiciones o cuando los propios beneficiarios as
lo acuerden, podr adjudicarse un lote a ms de un grupo familiar,
en carcter intuito personae.
d) Sern adjudicatarios de los lotes aquellos ocupantes que renan
los siguientes requisitos:
1 . Detentar una ocupacin pblica, de buena fe 5, permanente y
pacfica del inmueble, con anterioridad al 1 de enero de 2015.
2. Destinar el inmueble a vivienda familiar y/ o unidad productiva
familiar.
3. Que ninguno de los miembros del grupo familiar conviviente
posea inmuebles a su nombre, ni sea adjudicatario de otro
inmueble bajo cualquier otro rgimen.
4. Todo otro requisito que disponga la reglamentacin pertinente.

e) En caso de que en el inmueble de que se trate existieran espacios

no habitados, stos podrn ser adjudicados a organizaciones
barriales para asiento de su sede y/ o destinadas a equipamiento
comunitario.
5

ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad.

32

f) El monto total a abonar por parte de cada adjudicatario por la

fraccin que ocupa, resultante de la subdivisin, estar
determinado por el valor por metro cuadrado abonado al
momento de la adquisicin. En ningn caso el precio total de
venta a los adjudicatarios podr exceder la suma equivalente a la
de (28) jubilaciones mnimas mensuales, otorgndose planes de
pago de (180) cuotas mensuales consecutivas, con una tasa de
inters compensatorio del (4%) anual. El sistema de amortizacin
a utilizar ser el francs.
La cuota mensual no podr exceder el (19%) del haber mnimo
jubilatorio, quedando la Autoridad de Aplicacin, las provincias,
los municipios y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, facultadas
a otorgar planes de pagos de hasta (240) cuotas cuando por el
cumplimiento de dicho tope resulte necesario o las condiciones
personales, sociales y familiares del adquirente as lo aconsejen.

Se invita a las provincias y a la Ciudad Autnoma de Buenos Aires a adaptar

sus leyes procesales a los siguientes criterios:
a) Con carcter previo a la ejecucin de medidas de lanzamiento, el
Juez deber notificar al rea de regularizacin dominial de los
organismos provinciales, de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
y municipales o, ante su inexistencia, al rea de Desarrollo Social
y/ o Humano de la jurisdiccin de que se trate, a los efectos de
que indiquen si cuentan con proyectos de intervencin tendientes
a solucionar la situacin de vulnerabilidad de las familias
involucrada.
b) la Autoridad de Aplicacin y las autoridades locales podrn
solicitar la suspensin del lanzamiento por el trmino de (1 80)
das a fin de proponer frmulas de solucin alternativa al
confitico suscitado.
c) la Autoridad de Aplicacin y las autoridades locales podrn
proponer la compra de los inmuebles a desalojar,-en forma
directa o por financiamiento a la autoridad local en el marco de
los programas especficos que se creen en la reglamentacin de
la presente.

Se modifica los artculos 1, 2 Y 4 de la Ley N 23.967, de transferencia de

tierras fiscales a los estados provinciales y a la Municipalidad de la Ciudad de

33

Buenos Aires, para su posterior venta a los actuales ocupantes o

incorporacin a los planes provinciales de vivienda social, para familias de
recursos insuficientes.
o Se elimina el requisito de que las tierras ocupadas no sean
necesarias para el cumplimiento de las funciones del Estado
Nacional o su gestin.
o Se autoriza que la transferencia tambin puede realizarse a
entidades asociativas legalmente constituidas que representen a
la totalidad de sus habitantes.
o Se elimina la posibilidad de transferir tierras vacant es.
o No queda claro si se autoriza tambin
directamente a sus actuales ocupantes.

la

transferencia

o Se establece que las ventas tendrn el carcter de intuito

personae, resultando nula las cesiones de las mismas en caso
contrario, excepto en los casos en que la Autoridad de Aplicacin
convalide dichas cesiones basndose en la situacin de
vulnerabilidad de los adquirentes.
o Se dispone que en ningn caso el precio de venta podr exceder
la suma equivalente a la de (28) jubilaciones mnimas mensuales,
otorgndose planes de pago de (180) cuotas mensuales
consecutivas, con una tasa de inters compensatorio del (4%)
anual. El sistema de amortizacin a utilizar ser el francs. La
cuota mensual no podr exceder el (19%) del haber mnimo
jubilatorio, quedando la Autoridad de Aplicacin, las provincias,
sus municipios, la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, o las
entidades asociativas legalmente establecidas que representen a
la totalidad de los habitantes facultadas a otorgar planes de
pagos de hasta (240) cuotas cuando por el cumplimiento de dicho
tope resulte necesario o las condiciones personales, sociales y
familiares del adquirente as lo aconsejen.
o La tierras incluidas en los listados realizados por las Provincias,
sus Municipios o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, sern
evaluadas por la Autoridad de Aplicacin, con intervencin
posterior, en un plazo de (90) das, de la AGENCIA DE
ADMINISTRACIN DE BIENES DEL ESTADO, en cumplimiento con lo
establecido en los Decretos N 1382/ 12 y N 1416/ 13. La
denegatoria de la afectacin de los inmuebles contenidos en los
listados propuestos por la Autoridad de Aplicacin solo podr

34

fundarse en el uso efectivo del organismo donde reviste y/ o en

un proyecto de utilizacin de inters general, pudiendo en su caso
ofrecer otro inmueble de libre disponibilidad en la jurisdiccin.

Se modifica los artculos 1 y 8 de la Ley N 24.374 Ley Pierri:

o Entre las condiciones de los ocupantes para acceder a los
beneficios de la ley se reemplaza causa lcita por buena fe.
o Se extiende el plazo de aplicacin de la ley a los ocupantes con
anterioridad al 1 de enero de 2015.
o Se extiende los beneficios a los agricultores familiares.
o Se reduce a 5 aos el plazo para que la inscripcin registral se
convierta en dominio perfecto.

35

CONCLUSIONES

CONCLUSIN

El proyecto de ley reconoce que la irregularidad en la tenencia no responde a un

principio nico, sino que es un problema multicausal. De las cuatro causas
principales que se enumeran, entendemos que los procesos de migracin interna
(y tambin de pases vecinos) y el aumento de poblacin urbana son fenmenos
generalizados y masivos en el mundo, que sin duda tienen impactos en el
problema de que trata la ley. Sin embargo, nos parece importante enfatizar que el
rol de los cdigos y otras normativas urbanas, as como la desregulacin del
mercado de suelo, son dos componentes determinantes en el patrn de acceso a
la tierra y a la vivienda. Mientras que las dos primeras causas responden a
dinmicas amplias, complejas y que superan muchas veces las posibilidades de
accin al interior de las naciones, las dos ltimas ponen de manifiesto una postura
poltica explcita respecto a cmo se organiza el territorio.
El reconocimiento al funcionamiento neoliberal de mercado inmobiliario es, por lo
tanto, muy importante pero no es suficiente. Poder poner es perspectiva histrica
el devenir del acceso al suelo para dar cuenta de las condiciones actuales de
irregularidad dominial es un primer paso, fundamental, para contribuir a
recomponer el cuadro vigente de dficit habitacional pero que demanda avanzar
en la transformacin de ese modelo para evitar que las mismas condiciones
contra las cuales se pretende operar continen reproducindose. En este sentido,
siendo el alcance de la ley las ocupaciones hasta el 1/ 1/ 2015, queda abierta la
pregunta sobre cmo se aborda el crecimiento que sigue en desarrollo de villas,
asentamientos y otras formas de ocupacin irregular.
Por este motivo, esperamos que luego de la discusin abierta por este proyecto
de ley se avance con la discusin de leyes que regulen el mercado inmobiliario y
de suelos, y que establezcan lineamientos generales y necesarios de
ordenamiento territorial y ambiental del pas.

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