Sunteți pe pagina 1din 35

Conf. univ. dr.

Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Contractul de locaiune
Sediul materiei: art. 1777-1835 C.civ.
Concept
Locaiunea este un contract definit de legiuitor prin care o parte, numit
locator se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pe o
anumit perioad, n schimbul unui pre, numit chirie.

Aadar, i contractul de locaiune are un dublu obiect: bunul i preul, fiecare


obiect este esenial pentru contractani.
Spre deosebire de vnzare, care este translativ de proprietate,
prin contractul de locaiune se transmite doar folosina bunului.
Caractere juridice

Caracter consensual

Contract sinalagmatic

Caracter oneros

Drept Civil. Contracte speciale

Contractul de locaiune are caracter


consensual ntruct estefiind valabil ncheiat prin
simplul acord de voina al prilor.

Locaiunea are caracter sinalagmatic ntruct


ncheierea sa valabil d natere la drepturi i
obligaii n sarcina ambelor pri contractante.

Locaiunea are caracter oneros, ntruct


ambele pri urmresc avantaje patrimoniale,
respectiv vizeaz n timpul prestaiei lor s-i
procure un avantaj din contraprestaia
contractantului.

Page 1

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Caracter comutativ

Contractul de locaiune
Contractul de locaiune are caracter
comutativ n sensul c la momentul ncheierii
sale ntinderea drepturilor i obligaiilor prilor
este determinat.

Contract cu executare succesiv

Contract cu executare
succesiv

Contractul de locaiune este un contract cu


executare succesiv, factorul temporal este
esena locaiunii ntruct folosina este asigurat
i cedat de pentru o anumit durat, iar n raport
de acea durat, este calculat contravaloarea
folosinei, adic preul locaiunii.

Atenie! Durata maxim a locaiunii nu poate depi 49 de ani potrivit


reglementrilor Codului civil, pentru c locaiunea nu poate fi perpetu.

ns dac prile prevd un termen mai lung dect valoarea maxim prevzut
de lege ca maxim pentru locaiune, sanciunea prevzut de lege pentru pri nu este
cea a nulitii contractului, ci reducerea duratei pn la 49 de ani.
Felurile locaiunii:

Locaiunea se delimiteaz tradiional n nchiriere i arend.

Locaiunea bunurilor mobile sau imobile se numete nchiriere, iar


locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare.
Dispoziiile generale din contractul de locaiune se aplic i contractului de
arend, astfel c ntre cele dou exist mai mult dect o ngemnare, doar anumite
excepii plasndu-le pe paliere diferite.
Potrivit Noului Codului Ccivil, se distinge o categorie nou de locaiune,
respectiv locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist, care
se bucur de aceleai prevederi legale, dar i de anumite reguli particulare din materia
Drept Civil. Contracte speciale

Page 2

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

nchirierii, cum ar fi denunarea nchirierii fcut pe durat nedeterminat, dreptul de


preferin al chiriaului la nchiriere, folosirea prilor i instalaiilor comune ale
imobilului, rezilierea contractului de nchiriere a locuinei i evacuarea chiriaului.
Bunuri care pot face obiectul locaiunii
Regula const n aceea c orice bun, mobil sau imobil, poate face obiectul
Regula const n aceea c orice bun, mobil sau imobil, poate face obiectul
locaiunii dac, din natura lucrului sau, din dispoziiile legii, nu rezult contrariul.
locaiunii dac, din natura lucrului sau, din dispoziiile legii, nu rezult contrariul.
Aadar, att bunurile corporale, ct i bunurile incorporale pot face obiectul
locaiunii, ns n ceea ce privetesc bunurile corporale, doar cele nefungibile fac
obiectul contractului de locaiune, pentru c este evident c nu pot fi date n locaiune
bunurile care se epuizeaz, se distrug prin folosirea lor, natura lor juridic a lor fiind
total diferit.

Totodat, nu poate fi nchiriat nuda proprietate ct vreme nudul


proprietar nu deine tocmai folosina vizat a fi transmis prin contractul de nchiriere.
De asemenea, pot fi date n locaiune drepturile de proprietate intelectual si i
drepturile din materia proprietii industriale. Trebuie, aadar, remarcat c lipsa unei
interdicii legale sau generat de natura bunului, mai toate categoriile de bunuri pot
face obiectul locaiunii.
Este esenial pentru valabilitatea contractului, ca bunul declarat nchiriat s fie
determinat, iar n lipsa acestei determinri contractul va fi considerat drept o
promisiune bilateral de nchiriere.
n ceea ce privete dreptul de folosin acordat asupra unor bunuri ce constituie
proprietate public, acesta poate fi transmis prin nchiriere dac nu se prevede prin
normele legale sau convenionale, contrariul.
De asemenea, exist acte normative speciale care relglementeaz condiiile de
nchiriere a bunurilor proprietatea statului sau unitii sale administrativ-teritoriale.
n ceea ce privesc bBunurile ce alctuiesc proprietatea statului si i a unitilor
administrativ teritoriale, acestea au regimul dreptului comun, n sensul c pot fi
nstrinate, nchiriate, urmrite silit n orice mod prevzut de lege sau convenia
prilor.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 3

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Potrivit art. 1228 Cod CivilC.civ., din cadrul capitolului4 Obiectul


contractului n general, n lipsa unei prevederi contrare, contractul de locatiune
locaiune va putea purta fi ncheiat si i asupra bunurilor viitoare, este adevrat, cu
excepia bunurilor dintr-o succesiune viitoare, ntruct conveniile privitoare la aceasta
sunt nule absolut, fiind expres interzise de lege.
Exist situaii n care se nchiriaz pentru o petrecere un aparat (de fcut
bule, vat pe b, o fntn de ciocolat etc.) nsoit de personalul de specialitate care
va folosi aparatul i care beneficiaz de instruirea locatarului, situaie n care nu putem
vorbi de o locaiune, pentru c ceea ce s-a nchiriat a fost doar aparatura i nu
personalul care exploata aparatura, personalul respectiv colabornd pentru locatar n
virtutea unui raport de prestare servicii (antrepriz).
Dreptul de uz i dreptul de abitaie, ntruct nu pot fi cedate, nici bunul asupra
crora exist aceste drepturi, nu poate fi dat n locaiune.
n ceea ce privesc cContractele de locaiune asupra bunurilor aflate n
coproprietate, ele se pot ncheia, de regul, cu acordul majoritii coproprietarilor, ns
dac actul juridic va cpta caracter de act de dispoziie, el va trebui s ntruneasc
unanimitatea coproprietarilor semnatari.
Ca i n cazul vnzrii, sunt incapabili de a lua n locaiune mandatarii,
prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcionarii publici,
judectorii silvici, practicienii n insolven, executorii pentru bunurile pe care
sunt nsrcinai s le administreze sau pentru bunurile persoanelor pe care le
reprezint, sanciunea fiind aceea a nulitii absolute.

Preul locaiunii:

Preul locaiunii reprezint un element tehnic esenial al contractului


i care const n chiria stabilit ntr-o sum de bani sau n orice alt
categorie de bunuri sau prestaii oferit de locatar, n schimbul dreptului de
a folosi bunul.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 4

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Trebuie reinut c toate dispoziiile prevzute de legiuitor cu privire la


stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile i pentru chirie, astfel c
chiria trebuie s fie determinat sau determinabil , trebuie s fiei serioas, dar poate
fi determinat i obiectiv de ctre un ter, iaceasta nu poate fi fictiv sau
derizoriuderizorie, toate acestea reprezentnd condiii de validitate ale chiriei.
De cele mai multe ori, chiria este stabilit a reprezenta o sum de bani,
negociat n mod liber de ctre pri. Valoarea chiriei ns, poate fi modificat n timp,
prin recalcularea chiriei n funcie de cererea i oferta existent pe piaa liber, de rata
inflaiei, dar i n condiiile impreviziunii contractuale, instituie recunoscut de Noul
Codul Civil civil, care permite echilibrarrea unui contract de locaiune care tinde s
devin lezionar.
n situaii restrictiv reglementate de legiuitor, valoarea chiriei se poate stabili
prin acte normative, dar aceasta reprezint o excepie de la modul liber de determinare
de ctre pri a acestei valori.
n cazul n care chiria nu este sincer i serioas, demonstrarea acestui fapt
poate conduce la calificarea contractului, drept un contract de comodat dac restul
condiiilor sunt ndeplinite.
ncheierea contractului de locaiune
ncheierea locaiunii are loc cu respectarea tuturor condiiilor de fond i de
form specifice oricrui act juridic, referitoare la consimmntul prilor, la
capacitatea prilor, la obiectul i cauza locaiunii, specifice oricrui act juridic,, dar i
la forma pe care trebuie s-o mbrace locaiunea pentru a fi valabil ncheiat.

Consimmntul

Contractul de locaiune se ncheie potrivit legii de ndat ce prile au convenit


asupra bunului i preului, astfel nct este suficient simplul acord de voin al prilor
pentru ncheierea n condiiile deja antamate a locaiunii.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 5

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Consimmntul prilor trebuie aadar exprimat asupra obiectului locaiunii,


respectiv asupra bunului cedat n folosin i asupra chiriei, convenie cu titlu de
contraprestaie pentru lipsa de folosin ofertat.

Capacitatea
prilor

Locaiunea este contractul care ofer o larg capacitate oricrei persoane fizice
sau juridice de a fi parte ntr-un contract de locaiune, n ceea ce-l privete pe locator,
condiia suplimentar derivnd din calitatea lui de proprietar, uzufructuar, locatar etc.
al bunului dat n locaiune.
n ceea ce privete natura juridic a contractului de locaiune, trebuie artat c
locaiunea este aproape unanim recunoscut n doctrin ca avnd natura juridic a unui
act de administrare, astfel nct, de aici, se desprind dou consecine:

Oricare dintre soi poate nchiria un bun comun fr consimmntul expres al


celuilalt so.
Minorul de peste 14 ani va putea ncheia contract de locaiune cu
ncuviinarea reprezentantului su legal.

Regulile referitoare la incapacitile din materia vnzrii i cumprrii sunt


aplicabile i locaiunii, iar n ipoteza n care locaiunea ar privi un bun asupra cruia
exist un litigiu cu privire la dreptul de proprietate, sunt aplicabile i incapacitile de
a cumpra drepturi litigioase.
n ceea ce privesc persoanele juridice, nchirierea activelor din patrimoniu de
ctre persoanele juridice este hotrt de Adunarea General Ordinar care va
desemna, n principiu administratorul care s ncheie contractul de locaiune.
Cu toate acestea, i sub rezerva dispoziiilor art. 44 indice 11 din legea Legea
societilor nr. 31/1990, administratorul poate, n nume propriu de reinut! i i sub
Drept Civil. Contracte speciale

Page 6

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

sanciunea nulitii s ncheie contracte de nchiriere a bunurilor cu o valoare de peste


10 % din valoarea activelor nete ale societii, numai dup ce a obinut aprobarea
Adunrii Generale Extraordinare (art. 150 din Legea nr. 31/1990).
Excepie:

Potrivit
Potrivit art.
art. 1784
1784 alin.
alin. (3)
(3) Cod
Cod .Cciiv.,
.Cciiv., locaiunile
locaiunile ncheiate
ncheiate cu
cu persoanele
persoanele
care,
care, potrivit
potrivit legii,
legii, nu
nu pot
pot face
face ncheia
ncheia dect
dect acte
acte de
de administrare,
administrare, nu
nu vor
vor depi
depi
55 ani.
ani.
Cu alte cuvinte, putem aprecia c aceast norm reprezint o norm protectiv,
menit s prentmpine orice leziune care ar putea s vin din nchirierea ndelungat
a unor bunuri n perioada de formare a capacitii depline de exerciiu, existnd i
autori care au apreciat c depirea termenului de 5 ani schimb natura juridic a
locaiunii, oferindu-i caracterul ntr-ununui act de dispoziie, ntruct reclam deplin
capacitate de exerciiu, de aici i discuii referitoare la incidena acestei cerine.,
Oopinia majoritar fiind aceeaeste aceea c doar locatorul (proprietar, uzufructuar,
locatar) trebuie s aib capacitate de dispoziie pentru ncheierea locaiunilor ce
depesc 5 ani, n timp ce pentru locatar nchirierea indiferent de durata ei, va
reprezenta un act de administrare.
Obiectul locaiunii
Obiectul locaiunii este ambivalent, n funcie de partenerul contractant el
viznd lucrul transmis n folosin sau chiria.
Forma contractului de locaiune
Contractul de locaiune, aa cum am artat, este n principiu un contract
consensual i pe cale de consecin se ncheie valabil prin simplul acord de voin al
prilor.
Potrivit recentelor modificri, contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub
semntur privat, dar care au fost nregistrate la organele fiscale, ct i cele ncheiate
n form autentic, constituie titluri executorii, ns doar n ceea ce privete plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract, sau n lipsa acestora, prin
lege.
Trebuie subliniat, pe de o parte caracterul executoriu limitat numai n ceea ce
privete plata chiriei i trebuie artat totodat c pentru a beneficia de acest drept, c
regula este valabil i pentru profesionitii care pltesc impozit pe profit, realizat nu
doar din activitile profesionale, dar i din vnzrile-cumprrile de imobile,
Drept Civil. Contracte speciale

Page 7

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

locaiunile acestora, care cu toate acestea trebuiesc nregistrate la organele fiscale,


chiar dac nu se va plti la acestea un impozit distinct pe veniturile realizate din chirie
pentru a dobndi caracter executoriu.
Potrivit regulilor de publicitate, potrivit art. 902 alin. (2), puncctul. 6 C.civ.,
este supus notrii n Cartea cartea Funciar funciar locaiunea pentru a fi opozabil
tuturor terelor persoane de contract, iar n funcie de obiectul dat n locaiune, sunt
incidente i alte registre de publicitate imobiliar, cum sunt registrele agricole n care
se menioneaz contractele de arendare etc.
Dispoziiile art. 715 Cod CivilC.civ. arat c uzufructuarul are dreptul de a
nchiria sau dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct.
Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar nscrise n Cartea cartea
Funciar funciar devin opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia dup
stingerea uzufructului prin decesul su sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a
uzufructuarului pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la
ncetarea uzufructului.

Trebuie reinut c locaiunea va nceta odat cu stingerea uzufructului, n cazul


n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului.
Relocaiunile de imobile fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
nainte de expirarea primei locaiuni, sunt opozabile proprietarului i motenitorilor
acestuia pe o perioad de cel mult 6 luni sau dup caz, de un an, dac la data stingerii
uzufructului nu au fost puse n executare.
Se interzice n mod absolut prelungirea locaiunii pe o durat mai mare de 3 ani
de la data stingerii uzufructului.
n ceea ce privete nvestirea cu formul executorie a contractului de locaiune,
ele pot fi investite nvestite sub condiia verificrii tuturor condiiilor de fond i de
form i se vor aplica doar nscrisurilor sub semntur privat nenregistrate la
organele fiscale, calitatea de titlu executoriu astfel dobndit putnd fi contestat pe
calea contestaiei la executare.
Durata locaiunii

Drept Civil. Contracte speciale

Page 8

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Alturi de limitele temporale artate mai sus n ceea ce privete locaiunile


ncheiate de persoanele cu capacitate de exerciiu restrns sau locaiunile ncheiate de
uzufructuar, potrivit legii i n mod imperativ, se interzice ncheierea locaiunilor pe o
durat mai mare de 49 de ani, iar dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se
va reduce de jure la 49 de ani.
n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se suprapun chiar i
parial, legiuitorul distinge 3 ipostaze crora le d 3 soluii diferite:
n
n cazul
cazul bunurilor
bunurilor imobile
imobile care
care au
au deschis
deschis Cartea
Cartea carte
carte Funciarfunciar,
Funciarfunciar, se
se
va
va da
da ntietate
ntietate locatarului
locatarului care
care i-a
i-a notat
notat dreptul
dreptul obinut
obinut n
n Cartea
Cartea cartea
cartea
Funciar
Funciar funciar
funciar sau
sau care
care i-a
i-a notat
notat primul
primul dreptul
dreptul n
n Cartea
Cartea cartea
cartea Funciar
Funciar
funciar
funciar dac
dac i
i ceilali
ceilali i
i l-au
l-au notat.
notat.
n
n cazul
cazul bunurilor
bunurilor mobile
mobile care
care sunt
sunt supuse
supuse unor
unor formaliti
formaliti de
de publicitate
publicitate n
n
favoarea
favoarea locatarului
locatarului care
care aa ndeplinit
ndeplinit aceste
aceste formaliti
formaliti sau
sau dac
dac toi
toi au
au fcut-o,
fcut-o,
n
n favoarea
favoarea celui
celui care
care aa ndeplinit-o
ndeplinit-o primul.
primul.
Cea
Cea de-a
de-a treia
treia ipotez
ipotez se
se refer
refer la
la bunurile
bunurile care
care nu
nu intr
intr n
n aceste
aceste dou
dou categorii
categorii
enunate
enunate mai
mai sus,
sus, respectiv
respectiv la
la bunurile
bunurile mobile
mobile nesupuse
nesupuse unei
unei formaliti
formaliti de
de
publicitate
publicitate sau
sau bunurile
bunurile imobile
imobile care
care nu
nu au
au deschis
deschis Cartea
Cartea carte
carte
Funciarfunciar,
Funciarfunciar, situaie
situaie n
n care
care se
se d
d ntietate
ntietate locatarului
locatarului care
care aa intrat
intrat cel
cel
dinti
dinti i
i cu
cu bun-credin,
bun-credin, n
n folosina
folosina bunului.
bunului.

Dac bunul a fost transmis succesiv mai multor persoane n folosin, dar
niciunul nu a obinut posesia efectiv a bunului imobil, va fi preferat cel care a sesizat
cel dinti instana de judecat.
Dac prile nu au artat durata locaiunii, ns se reine c ele nu au neles s
contracteze pe o durat determinat, limitat la cei 49 de ani, n lipsa uzanelor,
Pe
dedeun
anannncazul
locaiunea
se
consider
ncheiat:
Petermen
termen
un
cazullocuinelor
locuinelornemobilate
nemobilatedate
datennlocaiune
locaiune
sau
a
spaiilor
date
n
locaiune
pentru
exercitarea
activitii
sau a spaiilor date n locaiune pentru exercitarea activitii unui
unui
profesionist.
profesionist.
Pe
Pedurata
duratapentru
pentrucare
cares-a
s-acalculat
calculatchiria
chirianncazul
cazulbunurilor
bunurilormobile
mobilesau
sauaa
imobilelor
imobilelormobilate.
mobilate.
Pe
Pe durata
durata locaiunii
locaiunii imobilului,
imobilului, nn cazul
cazul locaiunii
locaiunii subsecvente
subsecvente aa
bunurilor
bunurilormobile
mobilepuse
puselaladispoziie
dispoziielocatarului
locataruluipentru
pentrufolosina
folosinaunui
unui
imobil
i
pentru
care
nu
s-a
defipt
un
termen
de
executare
sau
durat.
imobil i pentru care nu s-a defipt un termen de executare sau durat.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 9

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Efectele contractului de locaiune

Obligaiile
locatorului

Principalele obligaii ale locatorului pe care este inut prin lege s le respecte
chiar dac prile au omis s fac vreo stipulaie expres n acest sens sunt:
-

Obligaia de a preda locatarului bunul care face obiectul locaiunii;

Obligaia de a menine bunul n starea corespunztoare de folosin pe toat


durata locaiunii;

Obligaia de a asigura locatorului linitita i utila folosin a bunului pe


toat durata locaiunii.

Toate aceste trei obligaii pot fi sintetizate n obligaia esenial de predare a


bunului i de asigurare a folosinei acestuia prin efectuarea reparaiilor i prin
recunoaterea garaniilor datorate de locator locatarului.
1. Obligaia de predare a bunului

Prin
Prin predarea
predarea bunului,
bunului, trebuie
trebuie s
s nelegem
nelegem c
c locatorul
locatorul este
este liberat
liberat numai
numai
dup
dup ce
ce aa predat
predat bunul
bunul mpreun
mpreun cu
cu toate
toate accesoriile
accesoriile sale
sale n
n stare
stare
corespunztoare
corespunztoare utilizrii
utilizrii acestuia.
acestuia.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 10

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

n principiu, bunul trebuie predat la ncheierea contractului i la locul unde se


afla bunul la momentul contractrii (predare portabil). Toate cheltuielile legate de
predarea bunului sunt n sarcina locatorului,n lips de stipulaie contrar.
Aadar, nimic nu mpiedic prile s stipuleze o dat ulterioar de predare a
bunului nchiriat, un loc anume de predare i un mod diferit de mprire sau de
suportare a cheltuielilor de predare.
Nerespectarea acestei obligaii justific locatarului formularea unei cereri de
predare silit a bunului, invocarea excepiei de neexecutare a plii chiriei sau o
conduit sever de solicitare a rezoluiunii contractului pentru neexecutare, toate
acestea cu sau fr formularea unei cereri distincte de compensare a pagubelor prin
acordarea de daune-interese (n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial
de folosin a bunului este fortuit, locatarul nu are dreptul la daune-interese).

Este indiscutabil c o predare ntrziat a bunului va justifica


locatarului s plteasc o chirie diminuat proporional cu perioada n care a fost lipsit
de folosina bunului pe durata locaiunii.
2. Obligaia de meninere a bunului n starea corespunztoare de folosin
Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile necesare pentru a menine
bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform
destinaiei stabilite a bunului pe perioada locaiunii.
Dac locatorul, dei ntiinat, nu ia de ndat msurile necesare reparrii
bunului pe durata locaiunii, reparaiile vor putea fi fcute de locatar, locatorul de reacredin ntiinat, dar neexecutant, fiind obligat s restituie aceste cheltuieli
locatarului, mpreun cu dobnzile ce vor fi calculate de la data efecturii cheltuielilor.
n cazuri urgente, n care nu se poate respecta procedura ncunotiinrii
locatorului cu privire la starea bunului i la reparaiile urgente ce trebuie efectuate n
scopul meninerii corespunztoare a bunului, reparaiile pot fi demarate de urgen de
ctre locatar, care l va ntiina ulterior pe locator, situaie n care-i va putea solicita
restituirea sumelor avansate i a dobnzilor la acestea, ns doar de la data ntiinrii.
n cazul n care ns reparaiile necesare bunului sunt reparaii locative, a cror
necesitate rezult din utilizarea obinuit a bunului i potrivit destinaiei stabilite de
pri la ncheierea locaiunii, toate aceste cheltuieli cad n sarcina locatarului, care nu
se poate ndrepta mpotriva locatorului pentru acoperirea acestor cheltuieli.
cheltuielile
Drept Civil.Aadar,
Contracte
specialei reparaiile importante, capitale, cad n sarcina
Page 11
locatorului, iar reparaiile curente, administrative, denumite i reparaii
locative, cad n sarcina locatarului.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Dac bunul este distrus n ntregime, i n ciuda oricror reparaii el nu mai


poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept, pentru c
lipsete chiar obiectul urmrit la ncheierea contractului de locaiune, respectiv
folosina bunului.
Aceast imposibilitate de folosin a bunului stipulat de legiuitor nu vine din
distrugere, degradare, pentru c aceasta reprezint prima tez a articolului, ci din alte
mprejurri de fapt sau de drept, care i tirbesc att locatarului, ct i locatorului, uzul
bunului dat n locaiune (exproprierea, confiscarea etc.).
Dac bunul este ns parial distrus, sau dac bunul datorit mprejurrilor
artate mai sus, nu mai poate fi folosit dect parial, locatarul poate s cear fie
rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei.
3. Obligaia de garanie
Potrivit legii, locatorul trebuie s asigure folosina linitit i util a bunului,
garantndu-l pe locatar pentru orice tulburare de fapt sau de drept derivat din fapta sa
proprie i de natur a mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin.
ntruct locaiunea are caracter succesiv, aceste obligaii sunt continue i
constante.
Totodat, nu se nelege prin nclcarea acestei obligaii, efectuarea reparaiilor
urgente care conduc la tulburarea locatarului sau chiar la restrngerea folosinei,
ntruct efectuarea reparaiilor reprezint o obligaie legal, ceea ce nu nseamn ns
c locatarul nu poate fi despgubit pentru lipsa de folosin generat de efectuarea
reparaiilor urgente care nu pot fi amnate pn la sfritul locaiunii i care vor
justifica dac dureaz mai mult de 10 zile reducerea chiriei proporional cu timpul n
care acesta a fost lipsit de bun.
Prin meninerea bunului n stare de folosin corespunztoare, ne referim la
starea corespunztoare bunului de la momentul nchirierii, adecvat scopului
locaiunii pentru care a fost propus, locatarul neputnd schimba destinaia bunului
pe parcursul locaiunii.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 12

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Locatorul nu rspunde pentru tulburrile de fapt cauzate de faptele terilor care


nu pretind drepturi asupra bunului, cu excepia situaiei n care tulburrile au nceput
anterior locaiunii i urmare lor, locatarul este mpiedicat s intre n posesia bunurilor.
n toate cazurile tulburrilor de fapt cauzate de teri, locatorul se poate apra pe
cale aciunilor posesorii care pot fi folosite i de locatar mai puin ntr-o aciune
mpotriva locatorului care are obligaia de a-i restitui bunul.
Referitor la tulburrile de drept, dac un ter pretinde vreun drept asupra
bunului dat n locaiune, locatorul este dator s-l apere pe locatar chiar i dac nu este
tulburat de fapt n niciun mod.
Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul
trebuie s-l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferit din aceast cauz.
Acest lucru se poate realiza fie printr-o scdere proporional a chiriei, fie prin
sanciunea extrem a rezilierii contractului atunci cnd tulburarea este att de grav,
nct dac ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat iniial.
Cu toate acestea, n mod excepional, se interzice locatarului accesul la
Cu toate acestea, n mod excepional, se interzice locatarului accesul la
aciunea de despgubire prin plata dunelor-interese n cazul tulburrilor de drept,
aciunea de despgubire prin plata dunelor-interese n cazul tulburrilor de drept,
dac la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune ncheind contractul
dac la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune ncheind contractul
n deplin cunotin i asumndu-i riscurile unei atari tulburri de drept,
n deplin cunotin i asumndu-i riscurile unei atari tulburri de drept,
respectiv caratcterul aleatoriu al contractului de locaiune astfel ncheiat.
respectiv caratcterul aleatoriu al contractului de locaiune astfel ncheiat.
Din punct de vedere procedural, dac locatarul este chemat n judecat de ctre
un ter care invoc orice drept asupra bunului nchiriat, inclusiv un drept de servitute,
i exist riscul pieirii n tot sau n parte a folosinei bunului, i este deschis acestuia
calea introducerii n proces a locatorului, cu respectarea normelor de procedur civil.
Dac ns locatarul nu va utiliza de acest drept, paradoxal, dei legiuitorul nu
vorbete de o obligaie, ci de un drept, legea prevede sancionarea locatarului prin
plata tuturor despgubirilor necesare acoperirii prejudiciilor suferite de locator, ca
urmare a necomunicrii tulburrii, singura scpare a acestuia de la plata acestor
despgubiri o va constitui proba c chiar dac l-ar fi ntiinat pe locator, acesta nu ar
fi avut ctig de cauz sau c, dei l-a ntiinat, acesta nu a reacionat. Aadar, sarcina
probei i revine locatarului, spre deosebire de materia vnzrii, n care vnztorului i
corespunde o astfel de sarcin.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 13

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

n cazul faptelor ilicite care pot tulbura i crea prejudicii, locatarul are la
dispoziie aciunea n rspundere civil delictual mpotriva autorului faptului, avnd
dreptul, aadar, de a se ndrepta direct mpotriva autorului faptei ilicite cauzatoare de
prejudicii.
4. Garania pentru vicii

Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic


sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului, i
independent de faptul c ele existau anterior ncheierii contractului sau au survenit n
cursul locaiunii.
Asistm aadar la o norm de excepie fa de materia vnzrii, derivat din
garania pentru viciile viitoare ce apar pe parcursul executrii continue a locaiunii.
Deci garania pentru viciile lucrului opereaz independent de buna sau reacredina locatorului, dar ele exced, bineneles, faptei locatarului i viciilor aparente la
data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat.
Potrivit legii, la predare locatarul trebuie s-l informeze pe locator dac n urma
verificrii constat existena unor vicii aparente, n lipsa informrii considerndu-se c
locatorul i-a executat obligaia de predare conform conveniei prilor.
Cu toate acestea, dac viciile aparente cauzeaz prejudicii vieii, sntii sau
integritii corporale a locatarului, locatorul poate fi obligat la despgubiri.
Mecanismul rspunderii pentru vicii const n ci alternative oferite de legiuitor
pentru nlturarea consecinelor viciilor de o anumit gravitate i care merg fie de la:
Scderea proporional a chiriei dac locatorul nu nltur viciile n cel mai
scurt termen;
La rezilierea contractului n cazul viciilor de o asemenea gravitate nct
dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune;
Pn la plata daunelor-interese care pot fi cumulate cu cererea de reziliere,
dac viciile au adus prejudicii locatarului, iar acesta nu le-au cunoscut i
nici nu era dator s le cunoasc, ultimele dou condiii rsturnate conducnd
la respingerea unei cereri de daune interese din partea locatarului.

Obligaiile
Drept Civil. locatarului
Contracte speciale

Page 14

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Locatarul are urmtoarele obligaii principale:


1. S ia n primire bunul dat n locaiune, aceast obligaie fiind
interdependent obligaiei locatorului de a preda bunul la ncheierea contractului i la
locul unde se afl bunul, n caz de nepreluare locatorul fiind ndreptit s cear
rezilierea contractului mpreun sau nu cu daune-interese pentru prejudiciile suferite.

2. Obligaia de plat a chiriei


Locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele i n cuantumele
cuantumul stabilite convenional prin contract ,sau, dac nu, la termenele
stabilite prin uzane, iar n lipsa unei stipulaii n acest sens, potrivit legii, care
stipuleaz c chiria se pltete: astfel:
nnavans
avanspepetoat
toatdurata
duratalocaiunii,
locaiunii,dac
daclocaiunea
locaiuneanu
nudepete
depeteoo
lun;
lun;
nnprima
primazizilucrtoare
lucrtoareaafiecrei
fiecreiluni
lunidac
daclocaiunea
locaiuneaeste
estemai
maimare
mare
dedeoolun,
dar
mai
mic
de
un
an;
lun, dar mai mic de un an;
nnprima
primazizilucrtoare
lucrtoareaafiecrui
fiecruitrimestru,
trimestru,dac
dacdurata
duratalocaiunii
locaiuniieste
este
dedecel
puin
un
an.
cel puin un an.
Aciunea
Aciuneaestimatorie
estimatoriededereducere
reducereaapreului
preuluipentru
pentruaacompensa
compensa
pierderea
urmare
viciului
sau
rezoluiunea
vnzrii;
pierderea urmare viciului sau rezoluiunea vnzrii;
Aciunea
Aciunearedhibitorie
redhibitorieavnd
avndcacaurmare
urmarerestituirea
restituireadedectre
ctrevnztor
vnztoraa
Plata preului
chiriei este
cherabil i asebunului
face, n principiu, la domiciliul locatarului
preuluiiidedecumprtor
cumprtor a bunuluiviciat;
viciat;
debitor. Dac ns chiriaul nu ndeplinete obligaia de plat a chiriei la termenele i
n cuantumul convenit, locatorul poate cere:
Executarea silit;
Rezilierea contractului i executarea silit;
Poate invoca excepia de neexecutare dac bunul nu a fost predat, iar chiria
era stipulat a fi pltit cu anticipaie.
Caracter executoriu
Drept Civil. Contracte speciale

Page 15

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, dar


care au fost nregistrate la organele fiscale, ct i cele ncheiate n form
autentic, constituie titluri executorii, ns doar n ceea ce privete plata chiriei la
termenele i n modalitile stabilite n contract, sau n lipsa acestora, prin lege.
ntruct nivelul chiriei reprezint echivalentul folosinei lucrului i ntruct
piaa imobiliar fluctueaz i prin aceasta produce evidente dezechilibre, cel puin
uneia dintre pri, avnd un temei modern i actual n instituia impreviziunii, partea
interesat poate solicita instanei adaptarea echitabil i echilibrat a contractului prin
modificarea cuantumului chiriei sau ncetarea contractului neculpabil, i deci,
nesusceptibil de plata daunelor-interese tot pe acest temei, cu condiia de a fi
ntrunite cerinele art. 1271 Cod C.civil, respectiv s aib loc o schimbare a
mprejurrilor ulterioare ncheierii locaiunii, schimbare ce nu a putut fi prevzut la
momentul ncheierii contractului de ctre debitor, care astfel, nu i-a asumat acest risc
i care cu bun-credin a ncercat, ntr-un termen rezonabil, negocierea adaptrii
echitabile a contractului.
3. Obligaia privind folosirea lucrului
Locatarul este obligat s foloseasc lucrul luat n locaiune cu
pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips,
potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului,
destinaia sa anterioar sau cea potrivit creia locatarul folosete bunul.
Aadar, locatarul nu va putea s schimbe destinaia bunului dect cu acordul
locatorului.
Dac va opera fr acest acord aceast schimbare, crend prejudicii locatorului,
locatorul va putea cere fie daune-interese, fie rezilierea contractului.
Locatarul trebuie s foloseasc bunul ca un bun proprietar, de aici i obligaia
de a face reparaiile curente i locative, dar i a lucrrilor de mic nsemntate, cum
ar fi instalarea de aer condiionat, telefonie, internet, alarm etc.
Trebuie precizat c prin locator, legiuitorul nelege nu doar contractantul
semnatar al contractului de locaiune, ct i membrii familiei i persoanele care
locuiesc mpreun cu acesta i pentru care rspunderea locatarului este antrenat,
el neputnd pretinde calitatea acestora de teri, pentru a se exonera de rspundere.

Reparaiile urgente, aa cum am artat mai sus, chiar dac nu sunt reparaii
locative, pot fi efectuate i de ctre locatar, iar reparaiile privind prile de folosin
Drept Civil. Contracte speciale

Page 16

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

comun ale condominiului, dac nu sunt consecina unor pagube creade create de
locatari, ele cad ntotdeauna n sarcina proprietarului.
Pentru verificarea modului n care obligaiile contractuale sunt asumate,
legiuitorul a instituit obligaia locatarului de a permite examinarea bunului de ctre
locator, la intervale rezonabile de timp, n raport de natura i destinaia bunului, pentru
a nu i se cauza o tulburare nejustificat a folosinei bunului.
De asemenea, locatarul este obligat s permit la cererea locatorului, n aceleai
condiii rezonabile de timp, vizionarea imobilului de cei care doresc s l cumpere, la
cererea locatorului..
Practica instanelor de judecat franceze a reinut c o asemenea vizionare a
spaiului nchiriat de proprietarul care deinea un rnd al cheilor de acces n imobil,
constituie o atingere a dreptului de via privat, motiv pentru care a acordat
locatarului daune-interese pentru prejudiciul adus.
Totui, n ipoteza refuzului nejustitificat al locatarului de a permite vizionarea
imobilului de viitorii locatari sau cumprtori, locatorul poate solicita pe calea
ordonanei preediniale, obligarea locatarului n sensul celor artate mai sus.
4. Obligaia de restituire a lucrului.

La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n


locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce s-a distrus sau a pierit din
cauza vechimii.
Pn Pn la proba contrar, locatarul este prezumat c primit bunul n stare
corespunztoare potrivit destinatiei destinaiei stabilite.
Restituirea bunului presupune i i restituirea accesroriilor sale, iar dac redarea
s-a facut fcut cu inventar, i i restituirea bunului, prin simetrie, ar trebui s se
realizeze tot prin inventar, inventarul artnd deopotriv i i starea bunului primit.
Restituirea lucrurilor mobile luate n locaiunelocaiune, se face la locul unde
acestea au fost predate.
Dac au fost efectuate mbuntiri asupra bunului cu acordul proprietarului,
locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i lucrrile autonome efectuate
asupra bunului, cu plata de despgubiri pentru locatar.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 17

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Dac ns a lipsit acordul lui prealabil, locatorul le poate reine fr plata


niciunei despgubiri.
Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului i acestea
nu corespund acestuia, locatorul poate fie s cear locatarului aducerea bunului n
starea iniial, fie s adauge acestei cereri cererea de plat a despgubirilor, pentru
pagubele cauzate de lucrrile neautorizate asupra bunului.
Pentru plata contravalorii lucrrilor efectuate asupra bunului cu acordul
locatorului, locatarul beneficiaz de un drept de retenie, pe care ns nu-l poate
invoca n cazul n care, pentru lucrrile efectuate, nu a avut acordul prealabil al
locatorului.
n cazul n care locatarul refuz s restituie bunul la expirarea termenului,
respectiv la denunarea contractului, locatarul va fi evacuat silit fie n temeiul exclusiv
al titlului executoriu, fie, n lipsa acestuia, pe calea aciunii civile n evacuare, regula
general fiind aceea c evacuarea chiriaului se va putea face numai pe baza unei
hotrri judectoreti.

De reinut c evacuarea chiriaului nu poate avea loc dect n


cadrul procedurii de drept comun i i nu pe calea ordonanei preediniale, ntruct
evacuarea vizeaz nsui fondul dreptului i nu constituie o msur vremelnic, ns sa apreciat pe cale de excepie c evacuarea chiriaului reprezint o msur vremelnic
dac este necesar pentru efectuarea reparaiilor ce cad n sarcina locatorului sau
pentru evacuarea celui care deine abuziv bunul.
Din raiuni privitoare la protecia vieii, legal s-a prevzut interdicia evacurii
din imobilele cu destinaia de locuin, ntre data de 1 decembrie i pn la data de 1
martie a anului urmtor.
Nu se va putea invoca autoritatea de lucru judecat n cazul unei noi cereri de
evacuare n temeiul aceluiai titlu executoriu, dac a operat reinstalarea debitorului n
imobil, fr vreun alt titlu distinct.
n lipsa unei interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui cu
chiriaul n imobilul contractat doar de acesta, caz n care vor fi inute solidar cu
acesta pe ntreaga durat a contractului, pentru toate obligaiile izvorte din contract i
asumate de ctre chiria.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 18

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Legiuitorul, aadar, ca msur de protecie a locatorului, a introdus acest caz de


rspundere solidar, iar orice nerespectare a locaiunii de ctre terii contractului, ns
colocatari ai imobilului, justificnd cererea locatorului de reziliere a contractului.
n plus, s-a reinut c ncetarea din orice motiv a contractului de nchiriere,
precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului cocontractant, sunt
opozabile i se execut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc fie cu titlu, fie fr
titlu mpreun cu chiriaul.
De reinut c la decesul chiriaului, contractul de nchiriere nceteaz n termen
de 30 de zile de la nregistrarea decesului chiriaului, iar descendenii i ascendenii
chiriaului au dreptul n acest termen s opteze pentru continuarea contractului de
nchiriere pn la expirarea duratei, dac sunt menionai n contract i dac au locuit
mpreun cu chiriaul.
De aceleai drepturi beneficiaz i soul supravieuitor.

Din punct de vedere procedural, persoanele artate mai sus vor desemna
persoana sau persoanele care vor semna contractul de nchiriere n locul chiriaului
decedat, pn la expirarea duratei celui iniial, n locul chiriaului decedat, iar n lipsa
vreunei nelegeri, cel care va desemna pe semnatar va fi locatorul.
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
Aa cum am artat anterior, n principiu, contractele de locaiune sunt contracte
ncheiate intuitu personae, n considerarea calitii locatarului.
Prin
Prin excepie,
excepie, legea
legea permite
permite locatarului
locatarului s
s ncheie
ncheie contracte
contracte de
de sublocaiune,
sublocaiune, total
total
sau
sau parial,
parial, ori
ori chiar
chiar s
s cedeze
cedeze locaiunea
locaiunea altei
altei persoane
persoane dac
dac acest
acest drept
drept prevzut
prevzut
n
n de
de lege
lege nu
nu i-a
i-a fost
fost interzis
interzis prin
prin caluz
caluz expres.
expres.

Cu alte cuvinte, sublocaiunea este admisibil, ca i cesiunea, i poat avea loc


doar cu consimmntul locatorului.
n ceea ce privete momentul exprimrii acestui consimmnt, el poate s fie
anterior, concomitent i am aprecia, cu natur juridic ratificatoare, chiar i ulterior
ncheierii contractului de sublocaiune sau cesiune a contractului de locaiune, i poate
Drept Civil. Contracte speciale

n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n Page


legea 19
n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n legea
special de aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15
special de aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15
zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului.
zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

fi exprimat n orice form, inclusiv verbal sau chiar i tacit - s-a apreciat n doctrin,
dovada acestuia putnd fi fcut prin orice mijloc de prob.
Prin excepie, n privina bunurilor mobile n care posesia poate reprezenta i
un titlu, sublocaiunea ori cesiunea nu este posibil dect cu acordul scris al
locatorului.
Legiuitorul instituie, de asemenea, nite norme de principiu, referitoare la
aceste acte subsecvente locaiunii, artnd c:
1.
interdicia de a ncheia o sublocaiune presupune i include i
interdicia de a ceda locaiunea;
2.
prin excepie, interdicia de a ceda locaiunea nu o include i pe
aceea de a ncheia o sublocaiune;
Garania pentru buna funcionare
Garania pentru buna funcionare

Textul de lege se refer att la sublocaiunea total, ct i la sublocaiunea


parial, iar n ceea ce privete cedarea locaiunii, legiuitorul n normele de principiu
instituite se refer att la cesiunea total, ct i la cea parial.
n ipoteza n care locatorul a ncheiat un contract de sublocaiune, iar plata
chiriei nu a avut loc, locatorul va putea, ca o excepie de la principiul relativitii
efectelor contractului s recupereze contravaloarea chiriei printr-o aciune direct
mpotriva sublocatarului pn la concurena chiriei datorate de acesta locatarului
principal, adic propriului su chiria.
Trebuie artat c legiuitorul nu-i permite sublocatarului s se apere ntr-o astfel
de aciune prin invocarea plii anticipate a chiriei ctre locatarul principal.
De asemenea, trebuie artat c ............ beneficiaz de ipotec legal pentru
plata chiriei ..........
Locatorul va avea o aciune direct mpotriva sublocatarului chiar i n ipoteza
n care locatarul su principal ar fi cesionat creana sa mpotriva sublocatarului, avnd
ca obiect chiria datorat n temeiul contractului de sublocaiune.
Nu mai puin adevrat este c locatorul poate s-i cear sublocatarului, tot
printr-o aciune direct, nu numai plata chiriei, dar i executarea tuturor celorlalte

Drept Civil. Contracte speciale

Page 20

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

obligaii convenite cu locatarul principal i asumate de sublocatar prin contractul de


locaiune.
ntruct legiuitorul nu a reglementat un drept simetric n favoarea
sublocatarului, acesta nu va beneficia la rndul lui dect de o aciune direct mpotriva
locatarului principal, fiindu-i interzis promovarea unei aciuni directe mpotriva
locatorului iniial.

Potrivit art. 1833 C. Cciv., n materia subnchirierii i cesiunii


contractului de nchiriere, chiriaul cednd contractul de nchiriere a locuinei numai
cu acordul scris al locatorului, va rspunde solidar cu sublocatarul fa de toate
obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.
i n materia locaiunii generale, prin cesiunea contractului de locaiune, se
transmit ctre cesionarul locatar toate drepturile i obligaiile locatarului cedent,
izvorte din contractul de locaiune.
Aadar, prin cesiune se vor transmite nu doar drepturile, ci i obligaiile
locatarului principal.

Referitor la condiiile de form ale cesiunii locaiunii, ct vreme legiuitorul nu


a prevzut nicio condiie special n acest sens, cesiunea locaiunii are caracter
consensual, putnd fi ncheiat att n form scris, dar i verbal, fiind admisibile orice
mijloace de prob sau prezumii n dovedirea cesiunii.

Cesiunea fiind aparent o vnzare a unui drept de folosin,


presupune oferirea unor garanii de ctre locatarul principal cedent, care ns nu vor
privi proprietatea bunului, ci doar existena i valabilitatea locaiunii cedate sau
garania executrii obligaiilor de ctre locator, situaie n care garania oferit de
locatarul principal cedent are natura unei garanii de fidejusor.
Locatorul cedat poate, n temeiul dispoziiilor art. 1319 C. Cciv., opune
cesionarului locatar toate excepiile rezultate din contractul cedat, ns nu va putea s-i
opun aprri, excepii sau vicii de consimmnt existente/nscute din/n raporturile
sale cu locatarul cedent, dect dac n mod expres i-a rezervat acest drept cnd a
consimit la substituire.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 21

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Expirarea termenului i tacita relocaiune


Expirarea termenului
n mod natural, contractul de locaiune nceteaz, ca orice alt contract, fr a
mai fi necesar efectuarea unei notificri prealabile la expirarea termenului convenit
de pri, sau, dup caz, prevzut de lege.
Procedural ns, locatorul, pentru a reintra n posesia bunului, are obligaia de a-l
Procedural ns, locatorul, pentru a reintra n posesia bunului, are obligaia de a-l
notifica pe locatar cu minim de zile 30 de anterior expirrii termenului, despre
notifica pe locatar cu minim de zile 30 de anterior expirrii termenului, despre
intenia de predare liber a imobilului i intrarea n posesie.
intenia de predare liber a imobilului i intrarea n posesie.

Legiuitorul a prevzut n mod expres, pentru a uura reintegrarea n spaiu a


locatorului, c locaiunea ncheiat pe durat determinat i prin nscris autentic
constituie titlu executoriu nu doar pentru plata chiriei, dar i n privina obligaiei de
restituire a bunului la expirarea duratei locaiunii, norma artat mai sus aplicndu-se
i n privina contractelor de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat i
nregistrate la organul fiscal competent.
Tacita relocaiune
Legiuitorul arat condiiile n care un contract de locaiune ajuns la termen
continu s produc efecte prilor, n aceleai condiii, dar pe o durat nedeterminat,
interpretnd tcerea locatorului ca pe o ncuviinare a unei noi locaiuni, astfel, la
expirarea termenului, locatorul are posibilitatea de a-i manifesta expres voina, n
sensul rennoirii contractului sau a ncetrii contractului i intrrii n posesia bunului,
dar poate i s tac, tcerea fiind apreciat ca un acord de continuare n condiiile
vechii locaiuni, a unui nou contract.
Cerina esenial n acest caz este dubl, privind att locatarul, ct i pe
llocatorul: dac locatorului i se cere s tac, n sensul de a nu se opune folosirii n
continuare a bunului de ctre locatar, acestuia din urm i se cere s continue s dein
bunuri i s-i ndeplineasc obligaiile, fr vreo mpotrivire din partea locatorului,
noua locaiune va beneficia de toate condiiile celei vechi n sensul obligaiilor
asumate de locator, dar i a sarcinilor i garaniilor ce au fost acordate locatarului
iniial, mai puin a dispoziiilor referitoare la durata locaiunii, care, n lips de
diligen contrar, prin stipularea convenional a unui termen a relocaiunii tacite, va
dobndi o durat nedeterminat.
nstrinarea bunului dat n locaiune
Drept Civil. Contracte speciale

n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n Page


legea 22
n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n legea
special de aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15
special de aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15
zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului.
zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

n principiu, locatorul proprietar al bunului dat n locaiune dispune de toate


prerogativele dreptului su, mai puin de cel al folosirii, deinnd astfel dreptul de a
dispune de bun dup propria sa apreciere.
Cu toate acestea, locaiunea, un contract juridic, reclam protecie, sens n
care legiuitorul a reglementat condiii de opozabilitate a contractului de locaiune
fa de dobnditorii bunului.

Astfel, n ceea ce privete imobilele nscrise n cartea funciar, nstrinarea


bunului dat n locaiune nu este opozabil locatarului dac locaiunea a fost notat n
Cartea cartea Funciarfunciar, situaie n care dobnditorul va trebui s respecte
dreptul locatarului asupra bunului proprietate a sa, care-i este pe deplin opozabil n
limitele, modalitile, condiiile reglementate n contractul de locaiune.
Imobilele nenscrise n cartea funciar, contractul de locaiune este
opozabil terului dobnditor numai dac data cert a acestuia este anterioar
datei certe a nstrinrii.
n ceea ce privete opozabilitatea locaiunii bunurilor mobile, dreptul
locatarului este opozabil dobnditorului dac au fost respectate formele de publicitate
a locaiunii sau dac bunurile mobile nu sunt supuse vreunor formaliti de publicitate,
dac la data nstrinrii bunul mobil se afla n posesia locatarului, text de lege
justificat de mprejurarea c se presupune c pentru a cumpra un bun trebuie s-l
vizionezi i s-l verifici n prealabilanterior achiziionrii, situaie n care i va deveni
cunoscut situaia juridic a acestui bun aflat n folosina locatarului.
nstrinarea bunului dat n locaiune conduce de cele mai multe ori, la ncetarea
locaiunii, nimic nu mpiedic prile s prevad alte norme de excepie acestui
principiu, situaie n care terul dobnditor, ncunotiinat prin contractul de vnzare cu
privire la existena locaiunii, ar fi recomandabil s se oblige n mod expres
contractual, s respecte un contract care, teoretic, i este inopozabil.
Locaiunea va rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i sa notificat nstrinarea pentru un termen de dou ori mai mare dect termenul aplicabil
notificrii denunrii contractului, termen care poate fi stabilit de lege, de uzane, sau
de pri contractual.
Locatarul cruia i s-a comunicat, cu respectarea legii, deci sub beneficiul
termenului acordat pentru eliberare, ncetarea contractului ca urmare a nstrinrii, nu
Drept Civil. Contracte speciale

Page 23

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

va avea dreptul la despgubiri, nici mpotriva fostului proprietar locator, nici


mpotriva dobnditorului.
Subliniem aadar c prevederea legal se refer doar la despgubirile izvorte
din pierderea aparent intempestiv a folosinei ca urmare a nstrinrii, i nu la
contravaloarea mbuntirilor, reparaiilor, datorate de locator, sau la alte msuri
reparatorii ce i se cuvin locatarului, izvorte din alte raporturi obligaionale cu
locatorul sau din faptele ilicite ale acestuia din urm.
Ca Uurmare a nstrinrii, raporturile dintre locatar i dobnditor au ca
fundament subrogaia legal, urmare creiaastfel dobnditorul se subrog n toate
drepturile i obligaiile locatorului nstrintor, putnd pretinde chirie, putnd solicita
executarea altor obligaii contractuale, dar toate acestea de la data dobndirii calitii
sale de proprietar, neavnd beneficiul rezilierii pe motiv de neexecutare pentru
obligaiile trecute, neexecutate de locatar.
Totodat, vor subzista obligaiile locatorului iniial de a rspunde pentru
prejudiciile cauzate locatarului, anterior nstrinrii.
Potrivit regulilor generale, legiuitorul reglementeaz i n materia locaiunii c
prin efectul subrogaiei, drepturile de crean se transmit mpreun cu garaniile i
accesoriile care-l definesc, astfel c, dac locatarul bunului nstrinat a dat garanii
pentru ndeplinirea obligaiilor sale, dobnditorul se subrog n drepturile izvorte din
aceste garanii.
Avnd ca deziderat protejarea dobnditorului i, practic, executarea obligaiilor
de garanie fa de acesta, legiuitorul a reglementat condiiile de opozabilitate a plii
anticipate a chiriei i a cesiunii creanei privind chiria, artnd c acestea dou nu pot
fi opuse dobnditorului dect dac, n funcie de natura bunului asupra crora poart,
au fost ndeplinite toate formele de publicitate (nscriere la arhiva electronic de
garanii mobiliare, nscrierea la n Ccartea Ffunciar, notarea la n Ccartea Ffunciar)
mai nainte ca nscrierea s devin opozabil locatarului sau dac plata anticipat sau
cesiunea creanei privind chiria a fost cunoscut de dobnditor, indiferent de
modalitatea n care acesta a luat la cunotin.

ncetarea contractului
Denunarea contractului pe durat nedeterminat
Potrivit dispoziiilor generale ale Codului civil, contractul de locaiune ncheiat
pe durat nedeterminat poate fi denunat de oricare dintre pri printr-o notificare.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 24

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Notificarea presupune ns acordarea unui preaviz prii adverse, respectiv


acordarea unui interval de timp ntre manifestarea de voin de desfacere a
contractului i data urmrit pentru ncetarea efectiv a acelui contract, termen care
este stipulat de principiu, chiar n contractul de locaiune, la momentul ntocmirii lui
de ctre pri, sau este stabilit n lipsa acestei convenii diligente, de lege, iar n lipsa
unei norme legale n acest sens,, pe baza uzanelor.

Efectele termenului de preaviz constau n acelea c, la data mplinirii lui,


obligaia de restituire a bunului dat n locaiune devine exigibil, putnd fi
adus la ndeplinire pe cale silit, ntruct, n aceast privin contractul de locaiune
constituie n condiiile legii titlu executoriu pentru aceast obligaie.
Denunarea contractului pe durat determinat
n cazul contractului de locaiune cu durat determinat, motenitorii
locatarului decedat pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la
care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii.

Rezilierea locaiunii
Rezilierea locaiunii reprezint un mecanism de drept comun n materia
contractelor sinalagmatice, incident atunci cnd, fr nicio justificare, adic n
lipsa unei situaii fortuite a uneia dintre prile contractului de locaiune care nu-i
execut obligaiile nscute din contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia
locaiunea, putnd solicita n cazul n care neexecutarea produce efecte nsemnate,
chiar i plata de daune-interese, astfel rezilierea va produce ns efecte doar
pentru viitor, datorit naturii succesive a contractului de locaiune.

ncetarea contractului ca urmare a imposibilitii folosirii bunului


Contractul de locaiune va nceta de drept dac bunul este distrus n ntregime,
sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei avute n vedere la momentul constituirii
locaiunii.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 25

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Dac imposibilitatea de folosire a bunului nu este una absolut i este doar


parial, locatarul este liber s solicite dup mprejurri, fie rezilierea locaiunii, fie
reducerea proporional a chiriei.
Imposibilitatea folosirii bunului poate fi dat aa cum artam, fie de distrugerea
n ntregime a bunului, ca urmare, spre exemplu, a unei prbuiri, a demolrii, dar i
datorit imposibilitii de folosire ca urmare a pierderii juridice a acestuia drept n
urma urmare rechiziionrii, exproprierii, confiscrii etc., dar poate fi i ca efect al
unei deteriorri care nu este de natur s lipseasc pe beneficiarul de folosina
lucrului, i care doar imprim locatorului sarcina efecturii tuturor reparaiilor
necesare meninerii bunului n stare corespunztoare de ntrebuinare.
De reinut c n toate situaiile n care locatarul pierde folosina bunului din motive
care exced vinoviei locatorului, n forma chiar i cea mai uoar a acesteia,
respectiv a culpei, respectiv n ipoteza cazului fortuit, locatarul nu are dreptul la
daune-interese.
ncetarea contractului ca urmare a desfiinrii titlului locatorului
Dispoziie nou a Codului Civilcivil, desfiinarea titlului locatorului
ca
urmare a anulrii acestuia, a rezoluiunii, sau chiar a nulitii absolute
a acestui titlu, conduce la ncetarea de drept a contractului de locaiune.
Excepional, legiuitorul a simit nevoia protejrii locatarului de bun-credin la
ncheierea locaiunii fa de care contractul de locaiune va continua s-i produc
efectele, chiar i dup desfiinarea titlului locatorului, pe durata stabilit de pri, ns
fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului.
Moartea contractanilor
Contractul de locaiune, atunci cnd nu are caracter intuitu personae, nu
nceteaz prin moartea vreunuia dintre contractani, legiuitorul crend un beneficiu
motenitorilor locatarului n a accepta continuarea locaiunii sau a o denuna n termen
de 60 de zile n condiiile stabilite prin lege.
Ca efecte principale ale ncetrii contractului de locaiune, trebuie s
reamintim, fiind descrise anterior, obligaiile de restituire a bunului de ctre locatar,
obligaiile de dezdunare a locatarului pentru mbuntirile aduse bunului pe durata
locaiunii i cu acordul locatorului, dar i rspunderea locatarului pentru starea bunului
nchiriat.
Reguli particulare n materia locaiunii
Drept Civil. Contracte speciale

Page 26

Consimmntul reprezint manifestarea de voin a unei


persoane n vederea ncheierii unui act juridic, dar i cu privire la
Obligaiile cumprtorului n materia vnzrilor bunurilor mobile.
coninutul actului juridic, lipsa acestuia atrgnd nulitatea absolut a

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

n materia nchirierii locuinelor, dispoziia normativ principal este


reprezentat de legea Legea locuinei nr. 114/1996, dispoziiile acestei legi speciale
completndu-se cu normele Codului Civil civil privitoare la contractul de locaiune.
Potrivit legii, ocuparea unei locuine, indiferent de categoria de folosin a
acesteia (locuin social, locuin de serviciu, locuin de intervenie, de necesitate
sau protocol) presupune ncheierea unui contract de nchiriere, adic a unui contract
prin care locatorul transmite chiriaului folosina temporar a unei locuine (prin
locuin nelegndu-se nu neaprat locuina n integralitatea sa, ci i o parte a unei
locuine, cu condiia inexistenei unei suprapuneri n nchirieri) n schimbul unei chirii
stabilite, n principiu, ntr-o sum de bani, chiria putnd fi stabilit i echivalent a altor
valori.
Forma contractului de locaiune este determinat de cerinele nregistrrii
fiscale i impozitrii veniturilor din chirii, care nu poate fi realizat dect cu condiia
prezentrii unui contract scris care s certifice cuantumul chiriei, durata contractului,
cu alte cuvinte, s stabileasc baza de impozitare.
Prin locuin trebuie nelesse nelege nu doar construcia compus din
Prin locuin trebuie nelesse nelege nu doar construcia compus din
mai multe camere de locuit cu dependinele i dotrile aferente definit n Legea
mai multe camere de locuit cu dependinele i dotrile aferente definit n Legea
locuinei nr. 114/1996, ci i i unitatea individuala identificata printr-un numr
locuinei nr. 114/1996, ci i i unitatea individuala identificata printr-un numr
cadastral.
cadastral.
Apreciem c definirea locuinei trebuie s provin din destinaia acordat
unui imobil i nu din calitile arhitecturale ale acesteia, astfel c i un garaj care
corespunde unor nevoi minimale i unui confort legal poate s primeasc destinaia de
fapt de a locuinlocuinei.

Reguli particulare n materia nchirierii locuinei prevzute n Codul civil

Drept Civil. Contracte speciale

Page 27

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Contractul de nchiriere a locuinei poate fi ncheiat att pe durat determinat


de pri, dar i pe durat nedeterminat, n aceast ultim situaie chiriaul putnd
denuna contractul prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate
fi, aa cum artam anterior, mai mic dect o ptrime din intervalul convenit de pri
pentru plata chiriei.

Astfel,
Astfel,dac
dacchiria
chiriaaafost
foststabilit
stabilitpepeoodurat
duratdedeoolun
lunsau
saumai
mai
mult,
denunarea
de
ctre
locator
a
contractului
de
nchiriere
a
locuinei
mult, denunarea de ctre locator a contractului de nchiriere a locuinei
presupune
presupuneacordarea
acordareaunui
unuipreaviz
preavizlocatarului
locataruluidedeminim
minim60
60dedezile.
zile.
nncazul
cazulnncare
careintervalul
intervaluldedetimp
timppentru
pentrucare
cares-a
s-astabilit
stabilitplata
plata
chiriei
este
inferior,
durata
preavizului
este
de
15
zile.
chiriei este inferior, durata preavizului este de 15 zile.

n cazul nchirierii convenite de ctre pri, pe o durat determinat, locatarul


poate denuna unilateral contractul printr-o notificare, cu acordarea unui termen de
preaviz chiriaului, de cel puin 60 de zile.

n cazul n care prile au convenit contractual modificarea acestui


termen i nlocuirea lui cu unul inferior ca durat, clauza convenit de ctre pri se
consider nescris.
Trebuie menionat c n aceleai condiii chiriaul poate denuna att contractul
iniial de nchiriere, ct i contractul rennoit sau cel cu privire la care a intervenit
prorogarea legal dac chiriaul nu a renunat la acest drept.
n perioada preavizului,, chiriaul, chiar dac renun la folosina bunului, va
datora chiria convenit la cererea locatorului pe toat durata termenului de preaviz,
ns, apreciem c va putea formula aprri pe fond, justificate de ncheierea unui nou
raport de locaiune de ctre locator asupra aceluiai bun imobil, pentru a mpiedica o
mbogire fr just cauz a locatorului neprejudiciat, dar i pentru a-i consolida
propriul su patrimoniu n faa cererii locatorului de plat a contravalorii folosinei.
n ceea ce l privete pe locator, legiuitorul i permite denunarea contractului
pe o durat durat determinat unilateral de ctre acesta i motivat de nevoia
satisfacerii propriilor sale necesiti locative sau ale familiei sale, situaie n care
Drept Civil. Contracte speciale

Page 28

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

denunului i se aplic fie termenul de 60 de zile, fie cel de 15 zile, n funcie de durata
pentru care s-a stabilit plata chiriei:, mai mare, respectiv mai mic de o lun.

n sfera noiunii de familie apreciem c trebuie s includem att soul,


copiii i prinii soilor, ct i ali membri ai familiei care locuiesc i gospodresc n
acea locuin.
Clauzele nescrise din materia contractelor de nchiriere a locuinei
ntruct n aceast materie nu de puine ori raporturile dintre chiria i teoreticul
proprietar, uzufructuar, locatar principal erau dezechilibrate, legiuitorul a inut s
enumere clauzele care dezechilibreaz balana contractual i care inserate totui n
contract nu vor declana nulitatea relativ a acestuia, ci vor fi apreciate de judectorul
actului ca nefiind scrise:
Este considerat nescris clauza potrivit creia chiriaul este obligat s
ncheie o asigurare cu un asigurator impus de locator. Nimic nu mpiedic
ns i nici nu calific clauza ca nescris, obligaia inserat chiriaului de a
ncheia un contract de asigurare de rspundere civil pentru orice risc
determinat de folosina locativ i chiar de a cesiona beneficiile acestui
contract locatorului, pentru a garanta derularea n bune condiii a
contractului de locaiune.
Este considerat, de asemenea, nescris, clauza menionat n contractul de
nchiriere a locuinei, potrivit cu care,creia, n cazul degradrii elementelor
de construcii construcie, i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente
prilor comune ale imobilului, chiriaii apartamentelor deservite de aceste
pri comune vor rspunde solidar i indivizibil. Justificarea acestei msuri
este dat de mprejurarea c proprietarul, recte chiriaul fiecrui apartament
are obligaia de a contribui numai proporional la susinerea cheltuielilor
generate de prile comune ale imobilului, astfel nct este vdit
dezechilibrat aceast clauz a chiriaului de bun-credin care ar fi dator,
aadar, s achite ntreaga contravaloare a cheltuielilor, reparaiilor, generate
de prile comune, cheltuieli pe care eventual ar putea s i le recupereze
ulterior printr-o aciune subrogatorie fa de ceilali chiriai debitori.
Tot nescris este considerat de legiuitor clauza potrivit cu carecreia
chiriaul se oblig s recunoasc i s plteasc n avans, cu titlu de reparaii
locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de ctre locator.
Justificarea unui astfel de demers al legiuitorului este multipl, ca i n cazul
Drept Civil. Contracte speciale

Page 29

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

precedent, dar pe de-o parte ne oprim s artm c achiesarea unei astfel de


clauze presupune exprimarea consimmntului, iar consimmntul este
valabil exprimat doar dac este dat n deplin cunotin. Pe de alt parte,
trebuie artat c o estimare fcut exclusiv de ctre locator ar putea conduce
la o mpovrare a chiriaului, care nu are nici un mijloc de a-is i limita
limiteze rspunderea, estimrile trebuind s se fac n mod obiectiv, pe baza
prejudiciilor sau necesitilor, i nicidecum pe criteriile subiective bazate pe
voina locatorului.
De asemenea, legiuitorul a sancionat calificnd ca nescris clauza potrivit
creia locatorul este ndreptit ca unilateral, s diminueze sau s suprime,
fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat iniial.
Contractul de nchiriere este un contract sinalagmatic i patrimonial, iar
prile, n considerarea avantajelor patrimoniale reciproce, au convenit
ncheierea contractului de locaiune, astfel c este vdit dezechilibrat
pentru locatar, modificarea unilateral de ctre locator a obligaiilor asumate
i n considerarea crora, locatarul a contractat.
Rspunderea locatorului pentru vicii:

Viciile care amenin sntatea ori integritatea corporal pot conduce


la rezilierea contractului de nchiriere, numai dac au o anumit gravitate,
respectiv dac imobilul nchiriat, - prin structura i prin starea sa, - constituie
o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el.

Dispoziiile artate mai sus se aplic chiriaului chiar dac acesta a renunat
contractual la acest drept, astfel c i acesta va putea s rezilieze pe motivele artate
mai sus, contractul de nchiriere.
Cu toate acestea, legiuitorul a prevzut un tratament distinct chiriaului care,
cunoscnd existena viciilor care ameninau sntatea ori integritatea corporal, a
consimit s contracteze, renunnd sau nu la rezilierea contractului de nchiriere pe
acest motiv, fa de chiriaul care nu a cunoscut despre existena acestor vicii ale
bunului la data ncheierii contractului, acesta din urm avnd dreptul la daune-interese
pentru acoperirea prejudiciilor suferite.
ntreaga dispoziie legal vizeaz protecia chiriaului fa de viciile existente la
momentul ncheierii contractului, pentru. viciile aprute ulterior, devin aplicabile
dispoziiile art. 1790 C. Cciv.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 30

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Dreptul de preferin la nchiriere al chiriaului

Chiriaul de bun-credin care i-a executat obligaiile nscute n baza


contractului de nchiriere are dreptul de a fi preferat la ncheierea unui nou
contract de nchiriere a locuinei, n condiii ns egale cu a celorlali ofertani.

Din punct de vedere procedural, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la


exercitarea dreptului de preempiune din materia vnzrii.
Astfel, locatorul are obligaia de a notifica fostul chiria cu privire la intenia de
a ncheia un nou contract de nchiriere cu privire la durata locaiunii, nivelul chiriei i
aspectele care particularizeaz oferta de locaiune, chiriaul avnd dreptul de a-i
exercita preferina ntr-un termen de cel mult 30 de zile de la data notificrii.
Prin exercitarea dreptului de preferin, contractul se va considera direct
ncheiat ntre chiriaul titular al preferinei i locator, ns n condiiile ns, ale noului
contract ofertat de acesta din urm.
Dreptul de preferin al chiriaului este incesibil, nu poate fi
urmrit i este indivizibil.
Folosirea condominiului de ctre chiria
Chiriaii care folosesc locuinele situate n cldiri cu mai multe uniti locative,
au dreptul de a ntrebuina, cu respectarea destinaiei acestora, prile i instalaiile de
folosin comune ale cldirii, fr ns a putea s aduc atingere drepturilor similare
ale celorlali chiriai i fr a aduce locatorului prejudicii determinate de o folosire
improprie, abuziv, sau urmare schimbrii destinaiei acestuia.
n aceast ultim situaie, locatorul poate solicita ncetarea contractului, i
repararea prejudiciului, mpreun, dup caz, cu plata tuturor altor daune-interese.
Ca Uurmare a dreptului de care chiriaii dispun, de a ntrebuina prile i
instalaiile de folosin comun ale cldirii, acestora le revine obligaia de a contribui
la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea i curarea acestor pri comune ale
cldirii, urmnd a suporta orice cheltuieli derivate din exercitarea acestui drept.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 31

Obligaiile cumprtorului n materia vnzrilor bunurilor mobile.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Nu de puine ori, n cadrul ansamblurilor rezideniale, anterior semnrii


contractului de vnzare, noului proprietar i se comunic regulamentul de utilizare al
condominiului, dar i al ansamblului rezidenial, ct i cheltuielile prezente ce vor
cdea n sarcina noului dobnditor pentru ntreinerea, exploatarea i dup caz,
repararea prilor comune, proporionale cotelor deinute de acesta din dreptul de
proprietate n ansamblul rezidenial, informri care sunt realizate sub rezerva
modificrilor viitoare ale costurilor de ntreinere, exploatare i reparare, dar i sub
obligaia de a informa pe subdobnditor cu privire la coninutul regulamentului i a
sarcinilor legate de buna exploatare a spaiilor comune ce-i vor reveni noului
dobnditor.
Rezilierea contractului de nchiriere a locuinei

Ca i n materia contractului general de locaiune, rezilierea contractului


de nchiriere a locuinei reprezint o consecin a nerespectrii obligaiilor
contractuale, ceea ce va justifica celeilalte pri solicitarea cererii de reziliere a
contractului.

Asimilat nerespectrii acestor obligaii contractuale, abuzul de folosin


constnd fie ntr-un comportament care face imposibil folosirea imobilului, fie n
mpiedicarea folosinei normale a locuinei sau a prilor comune acesteia, justific de
asemenea, cererea locatorului de reziliere a contractului, eventual evacuare i plat de
daune-interese.
Nimic nu-l mpiedic ns pe locatorul mai blnd, s foloseasc mijloace
alternative de salvare a raporturilor locative, respectiv s recurg la aciunea
procesual de obligare a chiriaului de a nceta comportamentul abuziv, sub sanciuni
pecuniare, aciune care, prin justificarea caracterului su urgent, vremelnic,
neprejudiciativ al fondului etc., poate fi folosit i pe cale de ordonan preedinial.

Una dintre consecinele rezilierii contractului o reprezint evacuarea


chiriaului, evacuare care se face, n principiu, prin hotrre judectoreasc.
n temeiul hotrrii judectoreti, evacuarea va privi nu doar contractantul
locaiunii, ci i persoanele care locuiesc, cu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul n
respectiva locuin.
Drept Civil. Contracte speciale

Page 32

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

n practic s-a reinut caracterul restrictiv de admisibilitate a cererii de evacuare


formulat pe cale de ordonan preedinial, datorit nendeplinirii de cele mai multe
ori a cerinei a caracterului vremelnic.
Ca o protecie a chiriaului, noile soluii legislative propuse de Noul Codul de
Procedur procedur Civilcivil, prevd interdicia evacurii din imobilele cu
destinaie de locuin, ntre data de 01 decembrie i pn la data de 01 martie a anului
urmtor.
n acelai timp, chiriaul este dator a plti valoarea chiriei stipulat contractual
pn la data eliberrii efective a locuinei, fie de bun-voie, fie urmare a aciunii de
evacuare.

VERIFICATI VA CUNOTINTELE RASPUNZAND URMATOARELOR


INTREBARI:

1. Definii locatiunea i mprumutul de folosin


2. Artai obligaiile locatarului n contractul de locaiune.
3. Descrieti obligaiile locatorului n contractul de locaiune.
4. Prezentai modalitatea i termenul de restituire a bunului locat.
3. Riscul pieirii bunului n contractul de locatiune.
IV. Teste gril
1. Contractul de locatiune poate fi constituit:
Drept Civil. Contracte speciale

Page 33

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

a- Cu titlu gratuit;
b- Cu titlu oneros;
c- Att cu titlu gratuit ct i cu titlu oneros.
2. Sanciunea nencheierii contractului de locatiune n form autentic este:
a- Sanciunea nulitii absolute;
b- Sanciunea nulitii relative;
c- Sanciunea inopozabilitii fa de teri.
3. Locatarul poate:
a- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit;
b- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu oneros;
c- Poate permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit dect cu
aprobarea locatorului.
4. Locatorul se poate ndrepta mpotriva terului:
a-Numai pe calea aciunii oblice prin actiunea in subrogare n drepturile
locatarului;
b- n temeiul unei aciuni intemeiate pe raspunderea delictuala;
c- Fie pe calea aciunii oblice prin subrogare n drepturile locatarului, fie n
temeiul unei rspunderi i aciuni delictuale.
5. Locatarul poate:
a- Folosi bunul numai conform destinaiei sau naturii sale;
b- Rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului dac aceasta nu a
rezultat dintr-o folosin conform scopului pentru care bunul i-a fost dat
n locatiune;
c- Schimba destinaia bunului cu alta dect aceea stabilita in contract.
6. n cazul pluralitii de locatari, acetia rspund:
a- Individual pentru faptele fiecaruia dintre ei;
b- Solidar fa de locator.
7. Cad n sarcina locatarului:
a- Reparaiile i nlocuirea unor piese de mic valoare;
b- Cheltuielile necesare;
c- Att cheltuielile ordinare ct i cheltuielile voluptorii.
8. Locatorul:
a- Este inut s repare prejudiciul cauzat de viciile bunului;
b- Este liberat de supotarea reparatiilor cauzate de viciile bunului;
c- Este rspunztor a acoperi prejudiciul ntocmai ca i vnztorul.

Drept Civil. Contracte speciale

Page 34

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Drept Civil. Contracte speciale

Contractul de locaiune

Page 35