MATERIA:

TOPOGRAFA URBANA Y VALUACIN DE INMUEBLES

CARRERA:

INGENIERA CIVIL

APUNTES
PROFESOR:

Temario
Unidad 1.
Fraccionamientos

1.1 Inmobiliarias
1.2 Clasificacin de los fraccionamientos
1.3 Obligacin de fraccionadores, ayuntamientos y propietarios
1.4 Desarrollo del proyecto
1.5 Servicios generales (Electrificacin, agua potable, drenaje)
1.6 Equipamiento urbano (Pavimentacin, guarniciones y banquetas)
Unidad 2.
Topografa legal
2.1 Uso de suelo
2.2 Aspectos legales
2.2.1 Registro pblico de la propiedad
2.2.2 Tenencia de la tierra
2.2.3 Deslindes
2.2.4 Alineamientos
2.3 Peritajes
2.4 Elaboracin de planos catastrales
2.5 Tcnicas cartogrficas
Unidad 3.
Valuacin de inmuebles
3.1 conceptos bsicos
3.2 Clasificacin de inmuebles
3.3 Normatividad
3.4 proceso de valuacin
3.4.1 Eleccin del mtodo de valuacin
3.4.2 Mtodo de valor de mercado
3.4.3 Mtodo de valor fsico
3.4.4 Mtodo de captacin
3.5 Desarrollo valuatorio

Objetivo general:

Formar proyectos de fraccionamientos e infraestructura con las herramientas para

atender la problemtica urbana de las ciudades y comprenda las metodologas de
evaluaciones para operaciones inmobiliarias en dependencias de sector pblico o
privado.

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Evaluacin

Examen
Apuntes
Trabajos (google drive)
Proyecto

35 %
15%
20 %
30 %

Bibliografa
1. Bazn J. (2005) Manual de criterios de diseo urbano, LIMUSA.
2. Austin, B. Topografa aplicada a la construccin, Mxico, LIMUSA.
3. Ley de fraccionamientos vigentes.
4. Hall P.G (1996) Ciudades del maana: historia del urbanismo en el siglo xx. Espaa.
5. Garca Ortiz (2006) propuesta metodolgica para el desarrollo de fraccionamientos urbanos.
6. Monizaga vigil G. (1999) Macroarquitectura, tipologa y estrategias de desarrollo urbano, Chile.
7. Ley de asentamientos urbanos.
8. Ley de catastro.
9. Iturbide A. (2009) El avalu de bienes races.
10. Crdenas Castaeda A. (2005) Como elaborar avalos comerciales con mayor grado de
confiabilidad.
11. Ventolo William L. y Williams Martha R (1997) Tcnicas de evalu inmobiliario, Mex.Pax.

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Unidad 1
Unidad 1.
Fraccionamiento
s
1.1 Inmobiliarias
1.2 Clasificacin
de
los
fraccionamientos
1.3 Obligacin de

UNIDAD 1.

1.1.

Inmobiliarias

Obra civil:
Es una obra del hombre en la naturaleza que es utilizada para dotar de beneficios a la
sociedad la cual debe ser:

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Econmica
Funcional
Segura
A tiempo
Las obras civiles estn contenidas en 3 grandes grupos o campos y sus derivados de
ellos, esos grupos son:

a) Obras de infraestructura.
La infraestructura es un conjunto de elementos o servicios que se consideran
necesarios para el desarrollo de una actividad.
Las obras de infraestructura son obras para beneficio colectivo y comn de la
comunidad, para hacer posible la existencia de los servicios. (Puentes, carreteras,
puertos, aeropuertos, lneas ferroviarias, hidroelctricas, etc.)
b) Obras de urbanizacin.
Son las construcciones de las instalaciones para proporcionar los servicios municipales
a un terreno. (Banquetas, guarniciones, cunetas, agua potable, drenaje, et.)
c) Obras de edificacin.
Son la construccin de inmuebles que proporcionan techo y
hombre y se clasifican en los siguientes rubros:
1.
2.
3.
4.
5.

habitad confortable al

Gubernamentales: Ayuntamientos, M.P, penitenciaria, estacin de polica, bomberos.

Institucionales: Instituto Nacional Electoral (INE).
Habitacionales: casas, edificios, fraccionamientos, residencias.
Comerciales: mercados, centros comerciales, bancos, oficinas, hoteles.
Ornamentales: iglesias.

B1) equipamiento Urbano.

Son las obras de complemento para preservar la calidad, la cultura, la salud y el
esparcimiento, como por ejemplo:
-

Museos
Parques
Hospital
Mdulo de polica
Unidad deportiva
Escuelas
Biblioteca
Cine
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B1.1) Mobiliario urbano.

Todas aquellas obras o muebles que complementan a las obras de equipamiento
urbano.
-

Luminarias
Sealizacin
Botes de basura
Bancas
Caseta telefnica

1.2.

Clasificacin de los fraccionamientos

Tipos de fraccionamientos
Cada estado tiene por lo general una definicin de los tipos de fraccionamientos que
autoriza.
El estado de Mxico que considera en su reglamento los siguientes.
1. Fraccionamiento habitacional popular.
Debe tener una superficie mnima de una hectrea y estar localizada en zonas
urbanizables, dentro o prximo a centros de poblacin. Deben contar con todas las
obras de urbanizacin.
2. Fraccionamiento habitacional residencial.
Contar con una superficie mnima de 1 hectrea y prximo a centros de poblacin.
Deben contar con todas las obras de urbanizacin.
3. Fraccionamiento habitacional campestre.
Cuentan con una superficie mnima de 5 hectreas y una distancia menor de 5 km del
centro de poblacin. Debe comprender toda obra de urbanizacin.
4. Fraccionamiento industrial.
Debe tener una superficie mnima de 20 hectreas. Por lo general el ancho de sus
vialidades colectoras es de 20 m y las locales de 12 m. Debe comprender todas las
obras de urbanizacin.
5. Fraccionamiento social progresivo.

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Solo pueden ubicarse en zonas urbanas o urbanizables, con densidad no superior a 80

viviendas por hectrea, este se considera de inters como alternativa de agrupacin
de viviendas, el fraccionamiento se puede desarrollar bajo el rgimen de condominio
ya sea horizontal, vertical o mixto.
6. Fraccionamiento de comercio y servicio.
Estos dependen del tipo de fraccionamiento al que pertenezcan o estn dentro de
alguno especial.
7. Fraccionamientos mixtos.
Estos dependen de las normas bsicas de cada uno de los tipos de fraccionamientos
que lo conforman de tal manera que resulte compatible para cada caso.

TIPOS
DE FRENTE
FRACCIONAMIEN (m)
TO
Social progresivo 6

SUPERFICIE
(m2)

REA DE DONACIN PARA

EQUIPAMIENTO URBANO

72

18 m2
previsto

Habitacional
popular
Habitacional
residencial
Industria
Grande

90

18 m2 por vivienda prevista

180

20 m2 por vivienda prevista

80

500

5 % del total del rea

Chica
Habitacional
campestre

10
25

100
2000

2 % del total del rea

4 % del rea total

Tabla 1. Dimensin de lotes (mnimos)

Objetivo.
Antecedentes (del municipio y uso de suelo).
Ubicacin del predio, distribucin de reas del fraccionamiento.

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por

equipamiento

 Terreno con caractersticas.

rea de donacin.
Obras de urbanizacin (red de agua potable hasta toma domiciliaria, drenaje pluvial y
sanitario, energa elctrica, alumbrado pblico, guarniciones y banquetas, pavimento:
Arroyo de calles, estacionamiento, andadores, jardineras, nomenclatura de calles,
sealizacin vial)
Uso de suelo
Dimensiones de lotes (mnima), intensidad de construccin, altura mxima de niveles,
altura mxima en metros, superficie mnima del lote sin construir.
Equipamiento urbano
Que se va a hacer y que se va a contener, incluye el rea de superficie (jardn de nios,
escuela primaria, secundaria, etc.), local comercial, unidad mdica, jardn vecinal,
zona deportiva, juegos infantiles (segn fraccionamiento).
Integracin urbana
Tinacos (condiciones de visibilidad).
Fachadas (tipo de acabado).
Estructura vial.
Topografa, geologa, estratigrafa, impacto ambiental, memoria descriptiva de los
servicios, diseo de pavimento.
Plano poligonal.
Plano de lotificacin (incluir superficie habitacional, comercial, total de donacin, total
de va pblica, total de conjunto lotes de uso habitacional, de uso comercial, de
donacin, numero de lotes y manzanas.)
Plano de servicio.
Plano: Tipo de elementos de edificacin.

1.3.

Obligacin de fraccionadores, ayuntamientos y propietarios

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Fraccionamiento:
Es la divisin de un terreno en manzanas y est a su vez en lotes y requiere el trazo de
una una o ms vas pblicas.
Fraccionador:
Es el responsable de proveer y prever al ayuntamiento de las vas pblicas y los
espacios requeridos para los servicios de equipamiento y servicio pblico municipales.
Los fraccionadores de sujetan a las siguientes normas
1. Previa autorizacin de fraccionamiento, la Secretaria de Desarrollo urbano y Obras
Pblicas entrega el dictamen de la factibilidad de acuerdo.
a) Zonificacin de los usos de suelo.
b) Dotacin de agua.
c) Preservacin y proteccin de los elementos naturales
d) Integracin a la imagen urbana
e) Incorporacin a la estructura vial
f) Equipamiento urbano y sistema de agua potable y alcantarillado
Es necesario tomar la opinin del ayuntamiento con documentos para
reglamentacin del tipo y caractersticas del fraccionamiento son las siguientes.

la

a) Ttulo de propiedad del predio que debe estar inscrito en el registro pblico de
propiedad
b) Si los dueos son varios se debe tener una acta constitutiva de la sociedad
asociacin, que tambin debe estar inscrita en el RTP.
c) Ubicacin del predio, cartografa en la que se precise el entorno en un radio de
menos 1 km.
d) Plano de la poligonal del predio (levantamiento topogrfico).
e) Memoria descriptiva de anteproyecto
f) Manifestacin de impacto ambiental; la Secretaria de Ecologa del Estado emite
resolucin de la manifestacin de que se trate.

la
o
al

la

2. El gobernador del estado autoriza la realizacin de cualquier fraccionamiento.

3. Todos los fraccionamientos menos el habitacional campestre pueden ubicarse
indistintamente en las reas urbanas y urbanizables de un centro de poblacin.
4. Los lotes de un fraccionamiento para que puedan ser ocupados, deben estar dotada
de las obras terminadas de urbanizacin y equipamiento a excepcin del social
progresivo que debe contar con las reas destinadas de comercio para atender las
necesidades de la poblacin.

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Obras de urbanizacin y equipamiento para fraccionamientos.

Las obras de urbanizacin y equipamiento que se sealan en la autorizacin de un
fraccionamiento son liberadas hasta que cumplan las obligaciones relativas.
Las reas de donacin destinadas al equipamiento pasan a ser de dominio pblico de
los municipios, desde el momento de su y recepcin definitiva. Estas reas solo podrn
utilizarse en el equipamiento que para cada tipo de fraccionamiento fije la ley o
reglamento. En ningn caso habr cambio de uso de suelo de las reas destinadas a
espacios verdes, parques y jardines.
Las obras de urbanizacin y equipamiento del fraccionamiento las supervisa el
Ayuntamiento a satisfaccin de la Secretaria de Desarrollo Urbano. La entrega puede
ser en su totalidad o parcialmente.
Lotes en bloque:
Son aquellos cuando un comprador adquiere ms de 3500 m2 de superficie.
Obras de equipamiento.
1. Fraccionamientos habitacionales; deben contener por cada 1,000 viviendas provistas.
a) Jardn de nios de 3 aulas
b) Escuela primaria de 12 aulas
c) Unidad mdica o guardera infantil de 60 m2 de construccin.
d) Jardn vecinal de 4,000 m2.
e) Lugares comerciales de 150 m2 de construccin.
f) Zona deportiva y juegos infantiles 8,000 m2
2. Fraccionamientos industriales; deben contener.
a) rea jardinada 1 % rea de donacin.
b) Zona deportiva: 1 cancha de futbol soccer por cada 20 hectreas de superficie total, 1
cancha de Basquetbol y usos mltiples por cada 5 hectreas de suelo vendible.
c) Guardera infantil: 1 m2 construido por cada 2,000 m2 de superficie vendible.
d) Centro de capacitacin o edificio administrativo: 1 m2 construido por cada 2,500 m2
se superficie vendible.
3. Fraccionamientos comerciales y de servicio
a) Guardera infantil: 1 m2 construido por cada 2000 m2 de superficie vendible.
b) Centro administrativo de servicios: 1 m2 construido por cada 2,000 m2 de superficie
vendible.
c) rea jardinada 1 % de rea de donacin.

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Va publica
La va pblica es todo inmueble de dominio pblico y uso comn destinado al libre
trnsito cuya funcin sea dar acceso a los predios colindantes, alojar las instalaciones
de obras de servicios pblicos, ventilacin, iluminacin, y asoleamiento de los
edificios.
El ancho y seccin mnima
a) Vialidades primarias
b) Vialidades secundarias
c) Vialidades locales
d) Vialidades con retorno

21 m
18 m
12 m
9m

Ancho de banqueta mnimo

a) Para vialidades primarias
b) Para vialidades secundarias
c) Para vialidades locales
d) Para vialidades con retorno

3 m
2 m
1.80 m
1.20 m

Titular de un fraccionamiento
El titular de un fraccionamiento es toda persona fsica o moral, que lo realice en un
terreno de su propiedad o ajeno, o que permita que otras lo hagan en terreno de su
propiedad o de su posesin.
El titular de un fraccionamiento tiene las siguientes obligaciones:
1) De a ttulo gratuito al ayuntamiento las superficies de terrenos destinadas para una
va publica en el proyecto del fraccionamiento.
2) Se d al estado o municipio las reas de donacin requeridas para cada tipo de
fraccionamiento, las cuales deben tener una superficie mnima de 500 m2, con un
ancho no menor de 15 m y debe estar frente a una va pblica.
No podr cuantificarse como reas de donacin:
a) Terrenos con pendientes mayores a 15 m2
b) Terrenos nivelados con relleno, solo que estn compactados adecuadamente y
supervisados por la Direccin General de Obras Pblicas.
c) Terrenos afectados por restricciones federales o estatales.
d) Camellones u otras reas verdes en vialidades.
e) Aquellos terrenos que por sus caractersticas no puedan ser aprovechados.

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3) Dedicar el uso para los que fueron hechos las instalaciones.

4) Construir las obras de urbanizacin y equipamiento segn el tipo de fraccionamiento y
en el plazo que se fijen.
5) Garantizar las obras de urbanizacin y equipamiento.
6) Garantizar por un periodo de 2 aos contados a partir de la fecha del acto de entrega
total definitiva de la obras de urbanizacin y equipamiento.
7) Construir las obras conforme a los proyectos que apruebe la Secretaria de Desarrollo
Urbano.
8) Mantener y conservar las obras de manera satisfactoria hasta su entrega al municipio.
9) Prestar gratuitamente los servicios municipales de agua potable, drenaje, alumbrado
pblico y recoleccin de basura hasta la fecha de entrega al municipio.
10)
Inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad, la escritura de la lotificacin en
un plazo no mayor a 60 das contados a partir de la publicacin del acuerdo de
autorizacin.
Subdivisin de predios
a) Subdivisin de predios.
Es la accin mediante la cual se parte o divide un predio en 2 o ms lotes, siempre y
cuando queden con frente a una o ms vas pblicas existentes.
b) Fusin de predios.
Es la accin por la cual 2 o ms predios que estn contiguos se convierten en uno solo
c) Relotificacin de lotes
Es la accin por la cual 2 o ms lotes de un fraccionamiento, se les se les modifica su
dimensin y superficie o localizacin original establecida en el proyecto de trazo y
lotificacin.
Cualquiera de las condiciones anteriores se debe realizar con la autorizacin de la
Secretaria de Desarrollo Urbano.
La dimensin mnima de los lotes que resulte de la subdivisin de predios ser la que
seale el plan de desarrollo urbano para cada tipo de uso, en caso de no contar con
este, las dimensiones mnimas no puedes ser inferiores al tamao promedio ubicado
en un radio mnimo de 250 m y no menores a las dimensiones de cada tipo de
fraccionamiento.

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Predios rectangulares: irregulares

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TOPOGRAFA Y VALUACIN DE INMUEBLES

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Ejemplo de cuadrilteros y pentgonos.

Predios regulares:

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1.4.

Desarrollo del proyecto

Qu es un proyecto?
Es el intento de lograr un objetivo especfico mediante un grupo exclusivo de tareas
interrelacionadas y la utilizacin efectiva de los recursos.
Hay que considerar que un proyecto debe tener un objetivo, en el cual se lleven a cabo
una serie de actividades interdependientes, en el que es necesario hacer uso de los
recursos. Ya sean materiales, personas, empresas, equipos e instalacin que ayuden a
dar secuencia para alcanzar el objetivo del proyecto establecido.

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Adems tiene un marco temporal especfico conocido como vida til finita (10, 15, 20,
30, aos) y mientras tanto un proyecto tiene un cliente que aporta los fondos
necesarios para su realizacin, sin olvidarnos de cierta incertidumbre y estimaciones
del proyecto.

Etapas de desarrollo del proyecto:

1. Identificacin de las necesidades:
Se inicia con el reconocimiento de una necesidad, un problema o una oportunidad y
termina con la emisin de una solicitud de propuesta, con la finalidad de mejorar la
condicin existente.
2. Desarrollo de una propuesta de solucin:
Esta etapa comienza una vez identificada la necesidad, en la que se lleva a cabo un
proceso de preparacin de propuestas y los elementos que podran hacer incluidas en
esta misma para poder llegar a un acuerdo con el cliente.
3. Planeacin del proyecto:
Esta fase se conforma por 2 partes, siendo primera la planeacin detallada y por ltimo
la prctica, la planeacin debe mostrar cmo se realizaron las tareas dentro del
presupuesto y en el tiempo sealado, en si la planeacin determina lo que se necesita
hacer, quien lo har, cunto tiempo se necesita y cuanto costara.
4. Realizacin del proyecto:
Una vez realizada la planeacin del proyecto se puede poner en prctica las actividades
programadas en este, en el cual aumentara el trabajo con forme se vayan incluyendo
ms recursos o tareas al proyecto.
5. Control de proyecto:
Esta etapa tiene la funcin de supervisar los avances del plan conforme se vayan
realizando, es decir medir el progreso real y as poderlo comparar con lo establecido
en la planeacin del proyecto, esto debe ser de manera peridica y oportuna.
6. Terminacin del proyecto:

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El proyecto de terminar apropiadamente un proyecto es aprender de la experiencia

ganada en el mismo, con la finalidad de mejorar el desempeo en el futuro.

Evaluacin del sitio

Debido al riesgo de inversin:

Informacin bsica
Normatividad
Infraestructura
Informacin fsica
Propuesta conceptual del proyecto inmobiliario
Permisos y autorizaciones
Informacin financiera

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Unidad II
Unidad 2.
Topografa legal
2.1 Uso de suelo
2.2 Aspectos legales
2.2.1 Registro pblico de la propiedad
2.2.2 Tenencia de la tierra
2.2.3 Deslindes
2.2.4 Alineamientos
2.3 Peritajes
2.4 Elaboracin de planos catastrales
2.5 Tcnicas cartogrficas

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USO DE SUELO
Es el uso que se le hace a la superficie terrestre, abarca la gestin y modificacin del
medio ambiente natural para convertirlo en un ambiente construido.
REGISTR PBLICO DE LA PROPIEDAD
Propiedad el art. 348 del cdigo civil, dice que la propiedad es el derecho de gozar y
disfrutar de las cosas sin limitaciones ms que de las establecidas por las leyes. La
propiedad no es lo mismo que la posesin ya que poseer algo no implica que sea de la
propiedad de uno.
TIPOS DE PROPIEDAD
Propiedad pblica: es aquella cuyo fin es satisfacer necesidades pblicas
Propiedad Privada: pertenece a una sola persona (2 o ms con propiedad)
Por razones de objeto la propiedad se divide en:
a) mobiliaria: cosas que se pueden trasladar
b) inmobiliaria aquellas que no se pueden mover
c) propiedades especiales
Formas de adquisicin de la propiedad.
A. Por ocupacin. Se puede efectuar cuando el bien no tiene dueo.
B. Por prescripcin. Esta se da por haber posedo el bien, atenindose a la ley, y
cumplir los plazos indicados es decir, se pide algo por el transcurso del tiempo.
C. Por transmisin. Es decir por mortis causa (con o sin testamento) o intervivo
(mediante compra venta o permuta) o entrega gratuita.
D. Por accesin. Este se produce y obtiene en funcin de lo que se produce.

Formas de perdida de la propiedad.

A.
B.
C.
D.

Por
Por
Por
Por

abandono.
expropiacin.
prdida involuntaria.
las condiciones resolutorias de los contratos.

REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD

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Es una institucin pblica cuya finalidad es recoger la propiedad de los bienes e

inmuebles y sus titulares, tambin determina las superficies, linderos que pueden
existir sobre dichos inmuebles.
Deslinde.
Tipos de deslinde.

Deslinde particular
Deslinde oficial.

Deslinde de terrenos. Este se refiere al deslinde de superficies no urbanizadas y los

motivos para efectuar este tipo de deslinde es por adquisicin de herencia y para evitar
instrucciones.
Se debe considerar al efectuar el deslinde:
1)
2)
3)
4)

escrituras de compraventa
escrituras de arrendamiento.
testimonio de ancianos y conocedores.
conjeturas

CATASTRO.
Es el inventario pblico, sistemticamente organizado, grfico y alfanumrico
descriptivo de los bienes inmuebles urbanos, rurales y de caractersticas especiales de
un pas. Este trmino se emplea para designar una serie de registro que muestran la
extensin, el valor y la propiedad y otro fundamento del uso o de la ocupacin de la
tierra.
CATASTRO RURAL.
Es el que orienta a la capacitacin y sistematizacin de informacin sobre predios
rurales de los municipios con dos propsitos:
a) Detectar los usos productivos del suelo rural.
b) Ubicar a los propietarios.
CATASTRO URBANO:
Es el que tiene como propsito principal la ubicacin de bienes inmuebles de uso
mltiple.

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COLONIA
Es un grupo de viviendas semejantes o construidas en las reas de asentamientos
humanos con una idea urbanstica de conjunto; otras denominaciones son, barrio,
fraccionamiento, sector, unidad habitacional, ampliacin o seccin.

CAMPOS DE APLICACIN
Establece los lineamientos tcnicos que permiten generar, uniformar y homologar la
informacin catastral desde su levantamiento propuesto, con la finalidad de propiciar su
uso y adopcin por parte de las institucin que realicen esta labor en los estados o
municipios favoreciendo con ello la generacin, integracin y registro de la informacin
geogrfica con caractersticas homogneas.
Para realizar la aplicacin de estos lineamientos se debe:
Establecer lineamentos tcnicos para la ejecucin de campos de los levantamientos
catastrales.
Indicar los parmetros para procesamientos de la informacin de campo.

LEVANTAMIENTOS CATASTRALES
Tiene como objetivo reconocer, determinar y medir el espacio geogrfico ocupado por
un medio y obtener informacin de las caractersticas naturales y artificiales de l
terreno.

MTODOS DE LEVANTAMIENTO

A) Directo. Es el levantamiento geodsico o geogrfico y cuyo propsito final es

determinar las coordenadas geogrfica s o geodsicas de puntos situados sobre
la superficie terrestre y vrtices prediales.
B) Indirecto. Son los levantamientos realizados a partir de insumos fotogrficos y de
imgenes satelitales que permiten la foto identificacin de los vrtices en los
predios.

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Sistema de coordenadas

a) Sistema de coordenadas latitud, longitudinal. (coordenadas geogrficas)

La latitud es medida de norte a sur y la longitud de este a oeste. Las lneas
longitudinales son llamadas meridianos que comienzan en el polo norte y terminan en
el polo sur. Las lneas de latitudes son llamadas de paralelos y rodean el globo por
medio de anillos paralelos. La latitud y la longitud se miden en grados, minutos y
segundos, (, y )

b) Coordenadas planas. ( coordenadas en metros)

Este sistema tambin es llamado de coordenadas cartesianas utilizan dos dimensiones
x para medidas en direccin horizontal, y y es para distancias en direccin vertical.
Exactitud de los levantamientos catastrales.
Este se basa en el 95% de confianza con respecto a su valor verdadero de acuerdo al
grado de cercana de una cantidad estimada.

CARTOGRAFA.
Es el conjunto de etapas o tcnicas utilizadas para la construccin de mapas.

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