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Anlisis de la Ley de Ordenacin de la Edificacin (Espaa) - Monografias.com

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Anlisis de la Ley de Ordenacin de la Edificacin

(Espaa)
Enviado por Concepcion Monerri

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1. Introduccin
2. Legislacin de las comunidades autnomas en materia de edificacin y vivienda
3. Fecha del certificado final de obra-licencia de obra y su incidencia en la
posterior reclamacin judicial
4. Solidaridad de los intervinientes
ANALISIS DE LA LEY 38/1999, DE 5 DE NOVIEMBRE, DE ORDENACIN DE LA EDIFICACIN

Introduccin
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin (en adelante LOE), segn se extrae de su propia exposicin de motivos, surge
para "regular el proceso de la edificacin, actualizando y completando la configuracin legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus
obligaciones para as establecer las responsabilidades y cubrir las garantas a los usuarios, en base a una definicin de los requisitos bsicos que
deben satisfacer los edificiosrequisitos que abarcan tanto a los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los edificios como aquellos referentes a
la habitabilidad" .
El presente escrito, se va a centrar en la proteccin y garantas que se le otorgan al adquirente de una vivienda de nueva construccin, y en el importante
aspecto de la responsabilidad que tienen los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificacin. Antes de todo veamos los sujetos, que segn
la LOE, estn implicados en la construccin:
En una enumeracin sucinta, los distintos agentes de la edificacin, que establece la LOE, son los siguientes:
1 El promotor (art. 9 LOE); es quien decide, impulsa, programa y financia las obras.
Las obras para uso propio o para su posterior enajenacin, por ejemplo, una persona que decide realizarse su propia casa, es promotor de una nica
vivienda, que en un futuro ser su propia vivienda, pero tambin es promotor aquella persona (fsica o jurdica) que compra un solar para realizar un
edificio o promocin de viviendas cuya finalidad es su venta, dando unos "derechos de suelo" al futuro comprador.
2 El proyectista (art. 10 LOE); es el agente que redacta el proyecto (medidas, distribucin, caractersticas, calidades...) y dirige la obra.
El proyectista slo proyecta y redacta el proyecto y dependiendo del tipo de obra tendr que tener el ttulo de Arquitecto, Arquitecto Tcnico, Ingeniero
o Ingeniero Tcnico y el director de obra, es quien dirige la obra, dependiendo tambin del tipo de obra, se requerir una titulacin u otra.
Lo que puede ocurrir es que el proyectista y el director de obra sean la misma persona, es decir, un Arquitecto puede desempear ambas funciones, pero
eso no significa que la funcin de proyectista sea dirigir una obra.
3 El constructor (art. 11 LOE); es el que la ejecuta con sujecin al proyecto y al contrato.
4 El director de obra (art.12 LOE) dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de conformidad
con el proyecto, licencia, contrato y dems autorizaciones.
5 El director de la ejecucin de la obra (art. 13 LOE); que asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado.
El director de obra como el director de ejecucin de obra forman parte de la direccin facultativa. En una promotora, habr que determinar la direccin
facultativa es importante, pues esta es quien decide ante un imprevisto, por ejemplo, hay que cambiar el tipo de azulejo, el tipo de ladrillo cara vista,
etc, aspectos que pueden surgir en el transcurso de la ejecucin de la obra y que posteriormente, de existir, los vicios estaran relacionados con dichos
cambios, por lo que se le exigir a la direccin facultativa dicha responsabilidad.
6 Las entidades y laboratorios de control de calidad (art.14 LOE), y que son los capacitados para prestar asistencia tcnica en el control de calidad,
mediante la realizacin de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificacin.
Las OCT, son empresas encargadas del control tcnico del proyecto y la ejecucin, realizando una estimacin del riesgo para la aseguradora. No se
encuentran reconocidas como agentes de la edificacin ni por la LOE ni por normas autonmicas, pero tienen una cierta similitud con las entidades de
control de calidad cuando actan como tales, en fase de proyecto, aunque en la actualidad, no existe ninguna sentencia que las haya considerado como
tales.
7 Y, en fin, los propietarios y usuarios (art. 15 LOE).
Agentes de la edificacin tambin son los suministradores de productos y materiales (art. 15 LOE).
En general, todas las personas fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de la construccin, segn el art. 8 LOE, y en mi opinin, las compaas
aseguradoras en virtud del art. 19 de la LOE, a pesar de que en el captulo III no est reflejado como tal, ya que un promotor est obligado a tener un
seguro de acuerdo con la LOE, y estas tendrn su participacin, en caso de existir un vicio o defecto y que este sea reclamado por el usuario terceros.
Se constituirn en responsables civiles.
A) Garantas relacionadas con la documentacin a entregar:
Segn se establece en el art. 7 de la LOE, debe entregarse a los usuarios finales del edificio, la documentacin de la obra ejecutada. En estos documentos
que dicho artculo denomina el "Libro del Edificio", constar; el acta de recepcin, la relacin de agentes que han intervenido durante el proceso de
edificacin, y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Este artculo viene a complementar lo que en su da dispuso el

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RD 515/1989, de 21 de abril, sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de
viviendas, y a las exigencias del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (R.D.
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
B) Garantas de las cantidades entregadas a cuenta:
El legislador preconstitucional elabor una norma, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la
construccin y venta de viviendas, que tras la promulgacin de la LOE, sigue conservando su vigencia, aunque es levemente modificada en virtud
de lo establecido en la Disposicin adicional primera de la LOE.
De la lectura e interpretacin conjunta de ambas leyes, se extrae que el rgimen jurdico de los anticipos a cuenta en la compraventa de viviendas es el
siguiente:
En el supuesto de que no se entregue la vivienda en el plazo estipulado, el adquirente goza de un derecho de opcin, mediante el cual puede rescindir el
contrato y recuperar las cantidades entregadas ms los intereses legales correspondientes, o bien, conceder al promotor una prorroga, que
necesariamente deber constar en una clusula adicional del contrato otorgado, en la que se debe especificar el nuevo periodo con la fecha de
terminacin y entrega de la vivienda. En caso de que el adquirente no opte por conceder al promotor un nuevo plazo, que nunca se entender que se
otorga tcitamente, ante el silencio o inactividad del adquirente, deber ejercitar la accin de rescisin del negocio jurdico. Segn establece el art. 1296
del CC "la rescisin obliga a la devolucin de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses" Una vez que el
adquirente requiera al vendedor la rescisin del contrato por incumplimiento del plazo en la entrega de la vivienda, que en principio no estara sometida
a forma o solemnidad alguna, es conveniente que se realice por los medios admitidos en Derecho, ser necesaria la aceptacin del promotor, que
proceder a devolver las cantidades entregadas ms los intereses legalmente establecidos. En caso de que el promotor no cumpla con su obligacin de
rescisin voluntariamente, el comprador se ver obligado a ejercitar la accin ante los Tribunales donde se encuentre el bien en cuestin, segn
establece la L.E.C, relativo a la competencia territorial en supuestos especiales, en su art. 52.1 , "En los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre
bienes inmuebles ser tribunal competente el del lugar en que est sita la cosa litigiosa." Sin que quepa sumisin expresa o tcita a otro tribunal, pues
esta norma tiene carcter imperativo. Los cauces procedimentales vendrn determinados por la cantidad reclamada, en caso de que fuera inferior a
6.000 euros, sern los del Juicio verbal (art. 150.2 L.E.C, y en caso superior, los del Juicio ordinario (art. 149.2 L.E.C).
Los promotores que pretendan entrega de dinero por parte de los adquirentes, antes de iniciarse la construccin o durante la misma, quedan obligados a
la suscripcin de un contrato de seguro o a la constitucin de un aval solidario, que cubra las eventualidades indemnizando a los adquirentes en caso de
que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Mediante el seguro o aval, se garantiza la devolucin de
las cantidades entregadas a cuenta ms los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolucin. Tambin es
obligatorio para del promotor, la apertura de una cuenta bancaria especial, en la que los adquirentes depositarn los anticipos. Esta cuenta deber estar
separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y en todo caso, slo se podr disponer de ella para las atenciones derivadas de la
construccin de las viviendas.
Las garantas comprenden tanto a las cantidades entregadas en efectivo o mediante efecto cambiario, con domiciliacin del pago a la cuenta especial
expresada en el punto anterior.
La normativa analizada ser de aplicacin a la promocin de toda clase de viviendas, incluso aquellas que se realicen mediante rgimen de comunidad
de propietarios o sociedades cooperativas. Sin perjuicio de lo que pueda establecer su regulacin especifica, entendemos que tambin comprende a las
viviendas de proteccin oficial.
Esta garanta es un ttulo que tiene aparejada la ejecucin segn lo establecido en la L.E.C.
Por ltimo, las garantas otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista, sern canceladas una vez se haya expedido la cdula de habitabilidad y quede
acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador.
C) Garantas por daos materiales:
El Captulo IV de la LOE se refiere a las responsabilidades y garantas. Dentro de este Captulo, el art. 17 alude a la Responsabilidad civil de los
agentes que intervienen en el proceso de la edificacin. Se establecen tres tipos de defectos de la edificacin, para cada uno de los cuales se les otorga un
plazo de garanta, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales estipuladas. A tenor de lo establecido en el art. 17 distinguimos los siguientes
vicios y defectos en la construccin:
- Defectos estructurales: Son aquellos, segn define el propio artculo 17, "causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentacin, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecnica y la
estabilidad del edificio."
Los agentes de la edificacin respondern por estos defectos durante el plazo de diez aos.
En mi opinin, podran ser llamados "vicios y defectos de estabilidad o resistencia"; el plazo de garanta es de diez aos, siendo responsables de todos
estos vicios todos los agentes de la edificacin, el plazo de prescripcin es de dos aos y el promotor est obligado a estar asegurado frente a dichos
vicios.
- Defectos de habitabilidad: Por la propia remisin que hace el art. 17, se entiende que estos defectos son los que afecten a la "higiene, salud y proteccin
del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que ste
no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestin de toda clase de residuos" (art. 3, letra c, apartado 1 de la
LOE).
En estos supuestos, el plazo de responsabilidad de los agentes ser de un periodo de tres aos.
La LOE no deja claro cules son los "Vicios y defectos de habitabilidad", que tambin deja lugar a dudas, en cuanto al concepto, ya que por ejemplo, tu
puedes tener tu casa sucia, y estas afectando a la higiene y salud, hieres las condiciones de salubridad en el ambiente interior del edificio, y con ello
produces residuos, pero el edificio en s no est daado, es decir, esa suciedad la has generado tu como usuario, no se ha generado por defecto del
edificio, que es lo que en verdad quiere decir: "vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad", y estos requisitos estn especificados en el apartado 1, letra c del art. 3 de la LOE.
- Defectos de terminacin y de acabado. Hacen referencia a los denominados defectos menores, que se definen por exclusin, al no poder incluirse en los
dos supuestos anteriores, es decir, aquellos que no puedan calificarse como estructurales o de habitabilidad. A diferencia de estos, de los defectos de
terminacin y acabado deber responder el constructor y solidariamente, el promotor, quedando excluida la responsabilidad del resto de agentes de la
edificacin.
El plazo para responder de estos defectos ser de un ao.
Ms que defectos son vicios, ya que un defecto es algo que est mal realizado. En una obra, cuando est finalizada, no se presume que est defectuosa,
sino que est realizada correctamente, sin defectos. Si surge alguna anomala es un vicio del edificio provocado por un defecto en su construccin, pero
tampoco es muy relevante.
En mi opinin, un vicio no determinado y solucionado en fase de acabado, puede ser un vicio de habitabilidad siempre y cuando el usuario ha utilizado y
mantenido el edificio correctamente.

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Todos los plazos analizados, tanto de diez, como tres y un ao, comenzarn su cmputo desde la fecha de recepcin de la obra sin reservas, o desde la
subsanacin de stas.
Qu tipo de plazo? Pues existen dos tipos: plazo de garanta y plazo de prescripcin.
El plazo de garanta comienza a contar desde la recepcin de la obra sin reservas o subsanacin de las mismas, incluye la causacin del dao (no del
vicio) dentro del plazo de garanta.
El plazo de prescripcin es de dos aos, en todos los casos, contados desde que se produzca el dao.
Conociendo estos nuevos conceptos, he de decir que:
Para los vicios de estabilidad o resistencia el plazo de garanta es de diez aos y el plazo de prescripcin de dos aos.
Para los vicios de habitabilidad el plazo de garanta es de tres aos y el plazo de prescripcin es de dos aos.
Para los vicios de acabado, el plazo de garanta es de un ao y el plazo de prescripcin es de dos aos.
Sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, segn se establece en el art.18, relativo
a los plazos de prescripcin de las acciones, las acciones para reclamar por los daos materiales dimanantes de los vicios o defectos establecidos en el
art. 17, prescribirn en el plazo de dos aos a contar desde que se produzcan dichos daos.
Por lo que se refiere a la responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificacin, tanto en los daos estructurales como los de habitabilidad, en
principio, puede exigirse a cualquiera de los que establece la Ley. Respondern solidariamente cuando no pudiera individualizarse la causa de los daos
materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervencin de cada agente en el dao
producido. Del mismo modo, tambin respondern solidariamente, en caso de que el proyecto haya sido contratado conjuntamente con ms de un
proyectista.
Salvo en los vicios de acabado que responde el constructor, en el resto de vicios responden todos los agentes de la edificacin reconocidos por la LOE.
El promotor responde solidariamente en todos los vicios en el caso de no poder separar o distinguir la culpa.
Se debe tener en cuenta, que no sern exigibles las responsabilidades por daos, si se prueba que estos se han ocasionado por caso fortuito, fuerza
mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
Para determinar la existencia de fuerza mayor o caso fortuito, hay que partir de lo establecido en el artculo 1105 del CCivil, "Fuera de los casos
expresamente mencionados en la ley, y de los en que as lo declare la obligacin, nadie responder de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse
o, que, previstos, fueran inevitables", por lo que en estos casos, si se demuestra que las causas no se podan controlare, no ser atribuible ningn tipo de
responsabilidad.
Pese a los mejora legislativa que ha supuesto la promulgacin de la LOE, en orden a dilucidar las distintas responsabilidades de los agentes de la
construccin en aras de la seguridad jurdica, la doctrina ha criticado un recorte en lo concierne a los plazos de reclamacin, de los que dispone el
adquirente de la vivienda, pues en el rgimen anterior, la Jurisprudencia venia haciendo una interpretacin extensiva del art. 1591 del CC, en la que el
concepto de ruina abarcaba tambin a la funcional, que no distingua en los tipos de defectos analizados, refirindose en todo caso a un plazo de 15 aos
para reclamar cualquier defecto o vicio en la construccin.
El Art 1.591 del CC reconoce los dos tipos de plazos:
1. - Plazo de garanta, establecido en diez aos para todo tipo de vicio (no de dao). El dao podra manifestarse con posterioridad.
2. - Plazo de prescripcin, establecido en quince aos, que es el general de las acciones personales, contados estos desde la manifestacin del dao.
D) Obligatoriedad de suscripcin de un contrato de seguro para cubrir la responsabilidad por daos:
Segn lo establecido en el art. 19 LOE, matizado por la Disposicin Adicional Segunda de dicha Ley, se establece la obligatoriedad de la suscripcin por
parte de los agentes de la edificacin, de un seguro de daos materiales o seguro de caucin, que garantice durante el plazo que se otorga a cada uno de
los defectos o vicios de la construccin. Pese a que el artculo 19 se refiere a la obligatoriedad de estos seguros, de momento, hasta que se lleve a cabo el
pertinente desarrollo por parte del ejecutivo, slo ser exigible aqul que garantice la responsabilidad decenal por daos estructurales, pues la
disposicin adicional segunda in fine, indica que mediante desarrollo reglamentario se podr establecer la obligatoriedad de suscripcin de seguros que
cubran los daos ocasionados por defectos de habitabilidad y de terminacin o acabado.
En el art. 20.1, asegura que estas garantas, debern exigirse para proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad. En caso de no que no consten
acreditadas y testimoniadas en la correspondiente escritura pblica de declaracin de obra nueva de edificaciones, no sern susceptibles de autorizacin
ni de inscripcin. Por consiguiente, queda en manos de los Notarios y Registradores de la Propiedad, la verificacin de los requisitos examinados.
En cuanto al seguro decenal del particular que construye y pretende transmitir su propiedad; la constitucin de seguro por ruina de vivienda, se
presenta como conditio sine qua non, para la compraventa del inmueble ya que el promotor particular que no haya constituido dicho seguro se
encontrar con un impedimento de orden prctico, pues las compaas aseguradoras no estarn dispuestas a garantizar esta responsabilidad, sin haber
comprobado los requisitos concernientes a todo el proceso de edificacin, para que se pueda transmitir la vivienda, el comprador deber exonerar al
vendedor expresamente de esta responsabilidad y el vendedor deber demostrar que construy su vivienda sin animo de transmitirla posteriormente,
as como que se trataba de su vivienda habitual, conforme al artculo 20.2 LOE.

Legislacin de las comunidades autnomas en materia de edificacin y vivienda

El art 148.1 C.E de 1.978, en su tercer nmero, atribuye a las Comunidades Autnomas la facultad de asumir competencias en materias de "ordenacin
del territorio, urbanismo y vivienda. En virtud de lo establecido en este precepto y los respectivos Estatutos de Autonoma, estas entidades territoriales
han ido legislando en la materia que nos ocupa. Ordenadas por orden alfabtico las Autonomas que componen el Estado Espaol, se citan las leyes de
referencia, mas destacadas:
ANDALUCIA:
Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andaluca.
ASTURIAS:
Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenacin del
territorio y urbanismo.
CANARIAS:
Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias.
CASTILLA LA MANCHA:
Ley 2/2002, de 7 de febrero, por la que se establecen y regulan las diversas modalidades de viviendas de proteccin pblica en Castilla-La Mancha.
CASTILLA Y LEN:

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Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y Len.
CATALUA:
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
EXTREMADURA:
Ley 3/2001, de 26 de abril, de la Calidad, Promocin y Acceso a la Vivienda de Extremadura.
GALICIA:
Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia.
MADRID:
Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificacin.
MURCIA:
Ley 8/2005, de 14 de diciembre, para la calidad en la edificacin en la Regin de Murcia.
NAVARRA:
Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.
LA RIOJA:
Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autnoma de La Rioja.
VALENCIA:
Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenacin y Fomento de la Calidad de la Edificacin (LOFCE).
Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

Fecha del certificado final de obra-licencia de obra y su incidencia en la posterior reclamacin

judicial
No resulta baladr, la importancia de esta cuestion, pues si el certificado final de direccin de obra se emite con posterioridad a la entrada en vigor de la
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin ( que entr en vigor el dia seis de mayo del ao 2000), no resulta, en principio,
aplicable el artculo 1.591 del Cdigo Civil y s, el articulo 17 LOE, cuyos plazos prescriptivos resultan ms breves.
Sin embargo, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 22 de marzo de 2010 (JUR 2010\23520; MP: Jos Antonio Seijas Quintana),
niega la aplicacin retroactiva del plazo de prescripcin de dos aos del artculo 18.1 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin a la accin de
responsabilidad ex artculo 1591.1 del Cdigo Civil, cuando su ejercicio es posterior a la entrada en vigor de la Ley, y termina concluyendo que el sistema
de responsabilidad de la LOE es "() distinto e incompatible con el rgimen jurdico del art. 1591 CC ()" (FD 2), estableciendo a partir de la
aplicacin del artculo 1.591 del Cdigo Civil, para las obras cuyos proyectos se haba solicitado licencia de edificacin con anterioridad al da 5 de mayo
de 2000 y el posterior a esta fecha" (FD 2).
La fecha determinante depende de la fecha de la licencia de edificacion.

Solidaridad de los intervinientes

En cuanto a la solidaridad de los intervinientes, habr que estar, entre otras muchas resoluciones judiciales, a lo establecido en el fundamento de
derecho, segundo de la Sentencia de la AP Murcia, sec. 4, S 16-7-2008, n 284/2008, rec. 151/2008. Pte: Moreno Milln, Carlos, que establece que "la
excepcin de falta de litisconsorcio pasivo, debe ser desestimada ya que tanto el art. 1591 Cdigo Civil, como la nueva Ley de Ordenacin de la
Edificacin, siguen manteniendo el principio general de la solidaridad de los intervinientes en el proceso constructivo ()", sin que se pueda determinar
ab initio del procedimiento, la actuacin y el grado de responsabilidad de los intervinientes en el proceso constructivo, por lo que cabe su desestimacin.

Autor:
Concepcin Monerri Guillen.
Juez Sustituta del TSJ de Murcia

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