ENFITEUSE

(INSTITUTO EM EXTINO)
GISEWA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA
Doutora em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo.
Professora Doutora de Direito Civil e Direito Agrrio. nos cursos de graduao e de
ps-graduao da Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo. Professora de
Direito Civil da Faculdade de Direito de Bauru (ITE).

A - RAZES HISTRICAS
Apesar da origem grega do nome, no se atribui com exata
certeza, idntica origem ao instituto.
Contudo, a etimologia nos indica que existiu o ius
emphyteuticum, referido no direito romano, preexistindo ao direito
grego.
Na codificao justiniania, consolidou-se a fuso, iniciada no
sculo 111, do chamado arrendamento perptuo estabelecido entre
campesinos e o Estado, ager vectigalis, com o dever de fazer
produzir a terra, objeto da enfiteuse.
Justificava-se a medida em Roma, pelas grandes conquistas
que caracterizaram tal perodo histrico. As terras eram
demarcadas e dadas em arrendamento, pelos censores, aos
particulares, para que as cultivassem e as fizessem produzir.
Pagava-se, ento, ao Estado, a ttulo de foro, um vectigale, que era
o tributo, o aluguel, muitas vezes representado pelo prprio
produto colhido.

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REVISTA JURDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

Esse direito concedido aos particulares poderia ser transferido a

outrem, por ato inter vivos, ou causa mortis.
A expresso ius emphyteuticum surgiu com a famosa
constituio de Zenon, por volta de 484 d.C., que procurou pr
fim aos conflitos derivados da interpretao dos jurisconsultos que
entendiam ora ser a enfiteuse uma compra e venda, ora uma
locao.
Evidentemente, contudo, foi aps a codificao do Corpus
Iuris Civilis, determinada por Justiniano, que encarregou dez dos
mais competentes de seus sditos de faz-la, que o instituto da
enfiteuse se firmou e expandiu para os demais sistemas que ao
direito romano se filiaram.
Foi neste corpo de leis que a enfiteuse passou a ser vista como
ius in re aliena, isto , como direito real sobre coisa alheia.
Dizem os doutrinadores, e com razo, que este instituto
jurdico daqueles que guardam enorme vinculao com as
condies econmicas e sociais de cada poca, influenciando,
inclusive, a organizao poltica dos povos, como o feudalismo.
Na Inglaterra feudal, volta do sculo XI, conheceu-se um
sistema de explorao de terras denominado vilania, que bem
refletia o quadro poltico da poca. Diferente do vassalo e dos
camponeses, havia a figura do vilo, situado entre o homem livre
e o escravo. Vinculava-se a um lote de terra pertencente ao
senhor, embora dele no fosse escravo, e o cultivava. Em troca
desta permisso para trabalhar a terra, e em troca, tambm, de
proteo, os viles ficavam eternamente obrigados a prestar
servios ao senhor feudal, numa perene vinculao de servilismo.
As terras sob este regime de vilania eram transmitidas causa
mortis, por tantas geraes quantas necessrias obteno de
direitos sobre elas.
Vistos sempre com maus olhos e desrespeitados por todos, os
viles foram paulatinamente desaparecendo, juntamente com o
declnio do prprio regime feudal e pode ser da, talvez, o
significado pejorativo que a palavra vilo carrega at hoje (mau
carter, violento).

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES

Havia traos de enfiteuse 1

Mas, hoje, o instituto da enfi
cdigos e a tendncia moderna
Assim , por exemplo, que
Cdigo de Napoleo e, ma
abolio nos Cdigos do M(
Alemanha, da Sua e do Urug
B-NOBRASIL

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nossas terras incultas e carente
Trouxe-nos, a enfiteuse, (
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maneira muito pura, sob o por
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carter especialssimo. TratOl
ttulo relativo aos direitos rea
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No entanto, esta fidelidade
eternidade, e assistimos, hoje
franco desuso, bem corno a di
por Bevilaqua, tais como: dom

C- CONCEITO E ELEMEN:

Escolhemos o conceito de
Direito Civil, Ed. RT, 1971, v

Enfiteuse, emprazamento,
o desmembramento da pn
real perptuo, em que o titu
til da coisa, constituda de t

foICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA

1iculares poderia ser transferido a

:usa mortis.

tticum surgiu com a famosa

l de 484 d.C., que procurou pr
erpretao dos jurisconsultos que
lma compra e venda, ora uma

~p~s a codificao do Corpus

;tlmano, que encarregou dez dos
's de faz-la, que o instituto da
)ara os demais sistemas que ao

lfiteuse passou a ser vista como

o real sobre coisa alheia.
~om

razo, que este instituto

n enorme vinculao com as
de cada poca, influenciando
's povos, como o feudalismo. '

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Havia traos de enfiteuse neste regime de vilania, por certo.

Mas, hoje, o instituto da enfiteuse j no aparece em diversos
cdigos e a tendncia moderna pela sua total eliminao.
Assim , por exemplo, que j no encontramos a enfiteuse no
Cdigo de Napoleo e, mais recentemente, observamos sua
abolio nos Cdigos do Mxico, da Argentina, do Chile, da
Alemanha, da Sua e do Uruguai.
B-NOBRASIL

No Brasil, haveremos de reconhecer, o instituto gerou bons

frutos, mormente no sculo passado, graas vasta extenso de
nossas terras incultas e carentes de quem as fizesse produzir.
Trouxe-nos, a enfiteuse, como resultado, a urbanizao de
reas circunvizinhas aos grandes centros, bem como a instalao
dos ncleos industriais, em diversos pontos do Pas.
O nosso Cdigo Civil de 1916 tratou a enfiteuse de uma
maneira muito pura, sob o ponto de vista legislativo, uma vez que
retirou dela todas as interferncias estranhas e lhe devolveu o seu
carter especialssimo. Tratou-a como um ius in re aliena, no
ttulo relativo aos direitos reais sobre coisas alheias (arts. 678 a
694).

lo sculo XI, conheceu-se um

ienominado vilania, que bem
a. l?iferente do vassalo e dos
J, sItuado entre o homem livre
lote de terra pertencente ao
ravo, e o cultivava. Em troca
~rra, e em troca, tambm, de
lame~te obrigados a prestar
~ne VInculao de servilismo.

No entanto, esta fidelidade s suas razes no lhe assegurou a

eternidade, e assistimos, hoje, algumas dcadas passadas, o seu
franco desuso, bem como a desatualizao das expresses usadas
por Bevilaqua, tais como: domnio direto e domnio til.

:mia eram transmitidas causa

s necessrias obteno de

C- CONCEITO E ELEMENTOS FUNDAMENTAIS

desrespeitados por todos, os

lrecendo, juntamente com o
e pode ser da, talvez o
vilo carrega at hoje (m~u-

Escolhemos o conceito de Rubens Limongi Frana (Manual de

Direito Civil, Ed. RT, 1971, v. 3, p. 220) que refere o seguinte:

Enfiteuse, emprazamento, aforamento e tambm prazo ou foro,

o desmembramento da propriedade da qual resulta o direito
real perptuo, em que o titular, enfiteuta, assumindo o domnio
til da coisa, constituda de terras no cultivadas ou terrenos por

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REVISTA JURDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

edificar, prazo, bem enfitutico ou bem foreiro, assistido pela

faculdade de lhe fruir todas as utilidades, sem destruir a
substncia, mediante a obrigao de pagar ao n-proprietrio,
senhorio direto, uma penso anual invarivel, foro.
O que desde logo se observa a curiosidade do
desmembramento da propriedade em duas espcies de direitos
reais: o domnio direto, do proprietrio ou senhorio direto, e o
domnio ltil, do enfiteuta ou senhorio til.
As expresses foram muito combatidas, consideradas inaptas e
imprprias ao uso a que se destinavam, entre outras coisas porque
operava confuso entre domnio direto e posse direta, sendo claro
que o senhorio direto era justamente quem tinha a posse indireta
do bem.
Maria Helena Diniz (Cdigo Civil Anotado, la ed. Saraiva,
1995, art. 678) esclarece com perfeio:
O senhorio direto o titular do domnio direto ou
iminente. aquele que tem a propriedade do imvel aforado e
est dele afastado, no tendo a posse direta.
V-se assim, que o enfiteuta o que tem a posse direta, no
havendo razo a justificar a averso antes mencionada, pelas
expresses empregadas pelo Cdigo Civil.
Trao peculiarssimo da enfiteuse a perpetuidade, elemento
de muita fora para a sua caracterizao uma vez que, sem ele, o
instituto no passaria de um mero arrendamento. , por isso,
elemento essencial da enfiteuse.
O direito brasileiro, ao contrrio de outros sistemas, no
admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou vidas.
Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Cdigo Civil, ainda que
tal carter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o
resgate.

justamente essa perpetuidade que sempre foi vista como um

verdadeiro atavismo jurdico, contra a qual a razo e a justia
sempre opuseram restries, uma vez que fere o senso utilitarista
do direito, que distingue a enfiteuse do arrendamento ou da
locao, j que da natureza destes negcios a temporariedade.

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES

D - DIREITOS E OBRIGAt
O direito do enfiteuta
imobilirio. Revela-se, princil
bem: o uso, o gozo e a disposi~
coisa; implica no exerccio da
domnio til.
Este direito, sem paradigma
amplo quanto o direito real de
imvel. Esta aproximao dos
extenso, contedo e alcan
estudiosos, sendo que cer1
desenvolveu no sentido de co
espcie particular de condo.
Bessone (Direitos Reais, Sarah
O prprio civilista menciol
inoportunidade e insustentabili
que, no condomnio, os
qualitativamente idnticos; na I
do senhorio ou diretrio so qUI
E so, efetivamente. Os d(
como vimos, os mais amplos:
coisa. J os direitos do senhor
respeito do recebimento do fore

Contudo - e esta questo

no toma o senhorio direto
meramente pessoais ou de cr
titular do domnio, isto , titula
real sobre a coisa prpria, ain
isto , a propriedade plena.

O direito do enfiteuta - din

que to amplo, como vimos j
poder se converter em dom
conforme veremos adiante, nc
garantido ao senhorio direto.

DICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

Ou bem foreiro, assistido pela

as utilidades, sem destruir a
'io de pagar ao n-proprietrio,
~l invarivel, foro.

>bserva a curiosidade do
e em duas espcies de direitos
Irietrio ou senhorio direto, e o
10riO til.

mbatidas, consideradas inaptas e

l.vam, entre outras coisas porque
lIreto e posse direta, sendo claro
:nte quem tinha a posse indireta

Civil Anotado, la ed. Saraiva,

~io:

titular do domnio direto ou

"opriedade do imvel aforado e
'JOsse direta.

o que tem a posse direta, no

rso antes mencionada, pelas
:) Civil.

se a perpetuidade, elemento
lao uma vez que, sem ele, o
o arrendamento. , por isso,

rio de outros sistemas, no

:rto, ou por vida, ou vidas.
9 do Cdigo Civil, ainda que
o pelo art. 693, que admitiu o

lue sempre foi vista como um

a a qual a razo e a justia
~z que fere o senso utilitarista
llse do arrendamento ou da
legcios a temporariedade.

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA

41

D - DIREITOS E OBRIGAES

o direito do enfiteuta real, sobre coisa alheia e

imobilirio. Revela-se, principalmente pelo fato de ter, sobre o
bem: o uso, o gozo e a disposio; no deve afetar a substncia da
coisa; implica no exerccio da posse direta, a exteriorizao deste
domnio til.
Este direito, sem paradigma entre outros , por assim dizer, to
amplo quanto o direito real do senhorio direto, O proprietrio do
imvel. Esta aproximao dos direitos de um e de outro, quanto
extenso, contedo e alcance, acabaram por confundir os
estudiosos, sendo que certa corrente de pensamento se
desenvolveu no sentido de compreender a enfiteuse como uma
espcie particular de condomnio, segundo esclarece Darcy
Bessone (Direitos Reais, Saraiva, 2a edio, 1996).
O prprio civilista mencionado quem melhor demonstra a
inoportunidade e insustentabilidade desta posio, demonstrando
que, no condomnio, os direitos dos condminos so
qualitativamente idnticos; na enfiteuse, os direitos do enfiteuta e
do senhorio ou diretrio so qualitativamente diferentes.
E so, efetivamente. Os do enfiteuta, possuidor direto, so,
como vimos, os mais amplos: pode usar, fruir e, at dispor da
coisa. J os direitos do senhorio direto versam, antes de tudo, a
respeito do recebimento do foro ou aluguel.
Contudo - e esta questo da mais grave importncia - isto
no torna o senhorio direto num simples titular de direitos
meramente pessoais ou de crdito. Ele foi e continuar sendo o
titular do domnio, isto , titular de um direito real, e mais, direito
real sobre a coisa prpria, ainda que no a plena potestas in re,
isto , a propriedade plena.
O direito do enfiteuta - direito real sobre coisa alheia - ainda
que to amplo, como vimos j, ainda que to forte a ponto de
poder se converter em domnio pelo pagamento do resgate,
conforme veremos adiante, no se identifica, jamais, com o direito
garantido ao senhorio direto.

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Este, o diretrio, que houvera sido o titular de todos os direitos

que se unificam no grande direito de propriedade, quais sejam,
segundo o art. 524 do Cdigo Civil: o direito de usar, gozar e
dispor de seus bens, e de reav-los do poder de quem quer que
injustamente os possua, j no os tem mais, plenamente, pela
enfiteuse. Tem-nos, principalmente os de usar e gozar,
exclusivamente o enfiteuta; e ambos tm o direito de dispor,
justamente aquele que o mais indicado, para provar a existncia
jurdica da propriedade.
Embora to assemelhados e, s vezes, at amalgamados, ainda
assim, no h razo pela qual confundi-los, levando dificuldades
ao reconhecimento do verdadeiro proprietrio do bem enfitutico.
Antes j referido, o direito mais visvel do senhorio direto,
contudo, o direito de receber o canon, devido anualmente. Por
outra parte, e correspondentemente, aflui como obrigao
principal do enfiteuta o pagamento deste canon ou foro ou
aluguel.
Como direito real sobre coisa alheia que , a enfiteuse se
comporta como uma compreenso ao direito real propriamente
dito, conforme a feliz meno de De Page e, por isto, tendente
recuperao da plenitude, exatamente por conta do carter
elstico da propriedade, que a aceita limitada, mas que a prefere
plena.
Assim considerando, e retomando temtica em apreo, h de
se registrar, at por conta disto, que ao enfiteuta cabe a obrigao
de conservar a coisa e cuidar dela como se sua fosse, eis que
poder o imvel retomar plena propriedade do senhorio direto.
Alis, trata-se de direito do senhorio direto o de readquirir a
plena potestas in re, revigorando plenamente o domnio, se o
enfiteuta cair em comisso ou se falecer sem sucessores.
igualmente direito do diretrio o de ser preferido, em relao
a terceiros, na circunstncia de querer, o enfiteuta, alienar o seu
direito. Como se v, trata-se de um condicionamento ao direito de
dispor incumbido ao enfiteuta, uma vez que, embora podendo
alienar a coisa, dever oferec-la, primeiro e preferencialmente, ao

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES H

senhorio direto, conforme a reg]

e a sano prevista no art. 685 C
Por fim, haveramos que
enfiteuta ao resgate do foro,
laudmio, dez anos aps a con
relembrando o jus protimeseos,
plena potestas in re, pela jun
direto, encontraremos a razo j
tal direito, expresso no art. 65
norma de ordem pblica que i
resgatar. Assim, nulo ser o pa
enfiteuta poder, inobstante o f
ordem pblica, efetuar o resgate

E - EXTINO DA ENFITEl
So vrios os modos pelos q
apesar da perpetuidade,
caracaterstico, alm do resg<
enfiteuse.
Assim, extinguir-se- a enfi
gratuito, pelo foreiro, em f
deteriorao do prdio aforado
do enfiteuta sem herdeiros.

O art. 687, infine, CC, estab

de abandonar o bem enfituti<
senhorio direto, ato este que
unilateral, tendo eficcia, pois, i
diretrio. Tal ato abdicativo
imobilirio, para que produza (
exemplo, a remisso do foro,
mesmo art. 687 CC que, (
circunstncia de abandono.

As demais hipteses de e:
descritas nos incisos do art. 692

RDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA

'a sido O titular de todos os direitos

:eito de propriedade, quais sejam,
Civil: o direito de usar, gozar e
'-los do poder de quem quer que
D os tem mais, plenamente, pela
lmente os de usar e gozar,
ambos tm o direito de dispor,
indicado, para provar a existncia

senhorio direto, conforme a regra no direito ptrio, do art. 683 CC,

e a sano prevista no art. 685 Cc.

s vezes, at amalgamados, ainda

onfundi-los, levando dificuldades
) proprietrio do bem enfitutico.

mais visvel do senhorio direto ,

) canon, devido anualmente. Por
~mente, aflui como obrigao
nento deste canon ou foro ou

'sa alheia que , a enfiteuse se

:o ao direito real propriamente
~ De Page e, por isto, tendente
:tamente por conta do carter
:eita limitada, mas que a prefere

ndo temtica em apreo, h de

ue ao enfiteuta cabe a obrigao
ela como se sua fosse, eis que
lropriedade do senhorio direto.

~nhorio direto o de readquirir a

o plenamente o domnio, se o
lecer sem sucessores.

o de ser preferido, em relao

uerer, o enfiteuta, alienar o seu
1 condicionamento ao direito de
lma vez que, embora podendo
>rimeiro e preferencialmente, ao

10

43

Por fim, haveramos que mencionar, ainda, o direito do

enfiteuta ao resgate do foro, mediante o pagamento de um
laudmio, dez anos aps a constituio da enfiteuse. Novamente
relembrando o jus protimeseos, isto , o direito consolidao da
plena potestas in re, pela juno do domnio til ao domnio
direto, encontraremos a razo jurdico-filosfica da existncia de
tal direito, expresso no art. 693 CC, do qual consta, inclusive,
norma de ordem pblica que inadmite a renncia ao direito de
resgatar. Assim, nulo ser o pacto que objetivar tal renncia, e o
enfiteuta poder, inobstante o pactuado que contrarie a norma de
ordem pblica, efetuar o resgate.

E - EXTINO DA ENFITEUSE
So vrios os modos pelos quais se pode extinguir a enfiteuse,
apesar da perpetuidade, seu mais importante trao
caracaterstico, alm do resgate, pelo foreiro, que pe fim
enfiteuse.
Assim, extinguir-se- a enfiteuse: por abandono voluntrio e
gratuito, pelo foreiro, em favor do diretrio; por natural
deteriorao do prdio aforado; pelo comisso; e pelo falecimento
do enfiteuta sem herdeiros.
O art. 687, infine, CC, estabelece o direito que tem o enfiteuta
de abandonar o bem enfitutico, gratuita e voluntariamente, ao
senhorio direto, ato este que equivale renncia, e, por isto,
unilateral, tendo eficcia, pois, independentemente da anuncia do
diretrio. Tal ato abdicativo dever ser inscrito no registro
imobilirio, para que produza os efeitos da esperados, como por
exemplo, a remisso do foro, inadmitida pela primeira parte do
mesmo art. 687 CC que, depois, abre a exceo para a
circunstncia de abandono.
As demais hipteses de extino da enfiteuse so aquelas
descritas nos incisos do art. 692 Cc.

44

REVISTA JURDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

Assim, o inc. I, refere que a extino se dar por natural

deteriorao do bem enfitutico, se esta situao impedir que o
foreiro obtenha, da explorao, capital equivalente ao canon e
mais um quinto deste. Se for este o caso, reverter a enfiteuse em
favor do senhorio direto, consolidando, na sua titularidade, a
plena potestas in re, a menos que o foreiro tenha tido culpa na
ocorrncia da deteriorao do bem ou prazo.
O mais comum dos casos de extino aquele descrito no inc.
11 do artigo em comento, isto , a extino pelo comisso, vale
dizer, pelo fato de o foreiro deixar de pagar o canon devido por
trs anos consecutivos. Anote-se que a aplicao do comisso
depende de sentena (Smula 169 STF) e que o enfiteuta pode
purgar a mora enquanto o comisso no houver sido decretado por
sentena (Smula 122 STF). At ento, no se extingue a
enfiteuse; no se consolida, para o senhorio direto, a propriedade
plena, pela reaquisio do domnio til.
O terceiro caso (inc. 111 ), mencionado pelo Cdigo Civil como
hiptese de extino da enfiteuse refere ao falecimento do
enfiteuta sem herdeiros. Embora, para o efeito sucessrio, se d
aos bens enfituticos a natureza jurdica de bens alodiais, o
destino daqueles ser diverso do destino destes, se o autor da
herana falecer sem sucessores. Assim, e estando nesta situao,
os bens enfituticos retornaro ao domnio pleno do senhorio
direto, ao invs de simplesmente, como os demais bens vagos, se
destinarem ao patrimnio do Estado (art. 1603, V).
A ttulo de complementao, menciona-se, com Darcy Bessone
(Direito Reais, p. 276) que a extino da enfiteuse tambm se
dar, alm dos casos expressamente previstos pelo Cdigo Civil,
como vimos, pela desapropriao, pela reunio em uma s pessoa
das qualidades de enfiteuta e de senhorio direto e, tambm, pelo
usucapio, quando o senhor direto ou um terceiro possua o
imvel por tempo suficiente para operar-se a prescrio
aquisitiva.

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIR

F - TERRENOS DE MARINHA

Os terrenos de marinha e acre

do art. 694 CC, so bens pb
Unio.
O Decreto-Lei n 9.760 de 5-9
da CF, informam a publicidade
Decreto-Lei estabelece regras I
aforamento de terrenos de marinh
Regidos, assim, por lei espec
bens foge dos limites do Direito
Administrativo, aplicando-se o di
couber e subsidiariamente.
G - ENFITEUSE NO DIREITO
Como vimos antes, de h f i
enfiteuse da lista dos direitos reai

No anterior direito projetado b

esta tendncia supresso do i
pelo Anteprojeto de Orlando Go
523 e, depois, no Projeto de 1
observaremos, em ambos, a
aforamentos e de limitar os j exi

Nas consideraes lanadas

Projeto de Cdigo Civil de 19(
Nonato, Caio Mrio da Silva
esclareceram, no captulo denom
o seguinte:

A substituio de um Cdi
tradio viva de seus preceitos..
da tradio no deve ir ao pontl
regras incompatveis com a vidt
prtica, pelo desuso, pelo desvir
polmicas que ensejam. Na linh

RDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA

45

~ a extino se dar por natural

'o, se .esta situao impedir que o

F - TERRENOS DE MARINHA

capItal equivalente ao canon e

te o caso, reverter a enfiteuse em
solidando, na sua titularidade, a
que o foreiro tenha tido culpa na
~m ou prazo.

Os terrenos de marinha e acrescidos, mencionados na 2a parte

do art. 694 CC, so bens pblicos dominiais, pertencentes
Unio.

I,

extino aquele descrito no inc.

, a extino pelo comisso, vale
xar de pagar o canon devido por
,se que a aplicao do comisso
[69 STF) e que o enfiteuta pode
so ~o h~uver sido decretado por
Ate entao, no se extingue a
lO senhorio direto, a propriedade
io til.

lcionado pelo Cdigo Civil como

~use refere ao falecimento do
., para o efeito sucessrio, se d
:a jurdica de bens alodiais o
D destino destes, se o autor' da
A.ssim, e, e.stando nesta situao,
ao dommlO pleno do senhorio
como os demais bens vagos, se
io (art. 1603, V).

lenciona-se, com Darcy Bessone

tino da enfiteuse tambm se
lte previstos pelo Cdigo Civil,
. pela reunio em uma s pessoa
,enhorio direto e, tambm, pelo

"eto ou um terceiro possua o

1ara operar-se a prescrio

O Decreto-Lei n 9.760 de 5-9-46, confirmado pelo art. 20, VII

da CF, informam a publicidade de tais bens, e o mencionado
Decreto-Lei estabelece regras especiais sobre a enfiteuse ou
aforamento de terrenos de marinha.
Regidos, assim, por lei especial, o sistema enfitutico de tais
bens foge dos limites do Direito Civil, para situar-se no Direito
Administrativo, aplicando-se o direito comum apenas naquilo que
couber e subsidiariamente.
G - ENFITEUSE NO DIREITO PROJETADO
Como vimos antes, de h muito se pretende a supresso da
enfiteuse da lista dos direitos reais sobre as coisas alheias.
No anterior direito projetado brasileiro se observa, com nitidez,
esta tendncia supresso do instituto. Se iniciarmos o exame
pelo Anteprojeto de Orlando Gomes (1963), nos seus arts. 516 a
523 e, depois, no Projeto de 1965, nos seus arts. 503 a 509,
observaremos, em ambos, a preocupao de proibir novos
aforamentos e de limitar os j existentes.
Nas consideraes lanadas no relatrio que acompanhou o
Projeto de Cdigo Civil de 1965, os seus autores - Orozimbo
Nonato, Caio Mrio da Silva Pereira e Orlando Gomes
esclareceram, no captulo denominado Esprito Geral dos Textos,
o seguinte:

A substituio de um Cdigo no requer ruptura com a

tradio viva de seus preceitos... Mas, o respeito continuidade
da tradio no deve ir ao ponto de se conservarem institutos ou
regras incompatveis com a vida moderna ou desaprovados pela
prtica, pelo desuso, pelo desvirtuamento, ou pelas perplexidades
polmicas que ensejam. Na linha desse pensamento, a Comisso

46

REVISTA JURDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

aboliu o regime dotal, os direitos reais de uso e habitao, a

anticrese, a hipoteca legal, a deserdao e proibiu a constituio
de novas enfiteuses.
E, mais adiante, no ttulo Alteraes no Direito das Coisas,
nesse mesmo relatrio, fizeram constar:

No campo dos direitos reais limitados, aboliram-se espcies

anacrnicas ou inconvenientes, algumas inteis, outras
antieconmicas, como a enfiteuse, o uso, a habitao e a
anticrese.
Na Memria Justificativa do Anteprojeto de 1963, Orlando
Gomes bem esclareceu sobre esta animosidade contra o instituto
da enfiteuse, ponderando que, se no o suprimiram por completo,
foi por entender que tal medida, alm de ser discutvel na sua
constitucionalidade, no representaria, talvez, uma soluo
radical, a muitos ttulos inconveniente e injusta.
Entendeu ele, tambm, que o prprio direito ao resgate
contemplado no direito ptrio, quer reforar esta tendncia total
extino da enfiteuse. Mas, como medida de prudncia, orientou
se o Anteprojeto no sentido de ver respeitado os aforamentos j
existentes, retirando-lhe, contudo, as vantagens, de tal forma que
veriam, tanto o senhorio direto como o enfiteuta, dirimidos os
seus interesses, aquele por no poder receber o laudmio e, este,
por no poder dar o imvel em subenfiteuse.
Outra grande fonte geradora de desinteresse do enfiteuta no
prosseguimento do negcio enfitutico foi a revogao do
princpio da invariabilidade do foro.
No vingou o Projeto mencionado, pois, ao ser encaminhado
ao Congresso, sofreu os mais contundentes ataques pela chamada
Sociedade de Defesa da Famlia, Tradio e Propriedade que,
dentre outras metas de elevado teor patritico e cristo, visou
conservao dos contratos enfituticos. A ofensiva resultou
vitoriosa e o Projeto foi retirado do Congresso.
Finalmente, o atual Projeto de Cdigo Civil (Projeto de Lei da
Cmara n 118, de 1994 - n 634, de 1975, na Casa de Origem)
cuja redao final das Emendas, no Senado, deu-se pelo Parecer n

GISELDA MARIA FERNANDES NOV AES I

842, de 1997, optou por SUpl

enfiteuse, do elenco dos direito
das disposies finais e transit
Cuidou o Projeto, em se
superfcie, nos arts. 1368 a 13'
enfiteuse, sem os inconvel
perpetuidade.

primeira vista, parece so:

deste velho instituto, mas, ao q
por novos traos e por acrscil
se configurar como nova figu
nossos dias, maior - segundo (I
atribuda enfiteuse.

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RDICA - INSTITUIO TOLEDO DE ENSINO

GISELDA MARIA FERNANDES NOVAES HIRONAKA

~itos reais de uso e habitao, a

~serdao e proibiu a constituio

842, de 1997, optou por suprimir por completo o instituto da

enfiteuse, do elenco dos direitos reais, relegando-a para o captulo
das disposies finais e transitrias (art. 2.066 e pargrafo nico) .

.lteraes no Direito das Coisas

::onstar:
'

Cuidou o Projeto, em seu lugar, do antigo instituto da

superfcie, nos arts. 1368 a 1375, de utilidade muito maior que a
enfiteuse, sem os inconvenientes desta, principalmente a
perpetuidade.

S' limitados, aboliram-se espcies

:tes, algumas inteis, outras
euse, o uso, a habitao e a

) Anteprojeto de 1963, Orlando

ta animosidade contra o instituto
: no ,o suprimiram por completo,
1, alem de ser discutvel na sua
~entaria: talvez, uma soluo
:lente e mjusta.

o prprio direito ao resgate

ler reforar esta tendncia total
) medida de prudncia, orientou
rer respeitado os aforamentos j
, as vantagens, de tal forma que
como o enfiteuta, dirimidos os
)der receber o laudmio e este
)enfiteuse.
"

:le desinteresse do enfiteuta no

fitutico foi a revogao do

J.

lado, pois, ao ser encaminhado

undentes ataques pela chamada
Tradio e Propriedade que,
ar patritico e cristo, visou
uticos. A ofensiva resultou
Congresso.

:digo Civil (Projeto de Lei da

de 1975, na Casa de Origem)
Senado, deu-se pelo Parecer n

primeira vista, parece soar como contra senso a restaurao

deste velho instituto, mas, ao que parece, a sua retomada, marcada
por novos traos e por acrscimos, parece que vem, na realidade,
se configurar como nova figura jurdica de grande utilidade em
nossos dias, maior - segundo apontam os estudiosos - que aquela
atribuda enfiteuse.