INDICE

Pliza
2

de

seguro

en

construccin.

Modalidad bsica
Modalidad amplia

Garanta
3

de

seriedad

Leasing
4

de

oferta.

inmobiliario.

Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda

Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con

Opcin de Compra

Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble

destinado a Vivienda

Gastos generales.
6
Tazas de inters en el sector inmobiliario.
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1. POLIZA DE SEGURO EN CONSTRUCCIN

MODALIDAD BSICA
Daos materiales: Esta cobertura garantiza el conjunto de trabajos de
obra civil e instalaciones que formen parte en la realizacin de la obra,
contra cualquier dao material directo accidental e imprevisible, no
excluidos. Como ejemplos de ello podemos citar:

Riesgos de la naturaleza
hundimientos de tierra, etc.)

Incendio, rayo y explosin.

Robo.

Daos a consecuencia de errores de diseo, de ejecucin o defectos

de los materiales.

Actos vandlicos.

Daos provenientes del exterior, como la cada de una gra, choque

de vehculos.

Roturas de colectores ajenos que causen dao a la obra.

(viento,

inundacin,

terremoto,

MODALIDAD AMPLIA
Cobertura de mantenimiento y conservacin:
Si el contrato de obra incluye un perodo de mantenimiento en la obra
realizada para realizar trabajos de reparaciones o ajustes necesarios, puede
optarse por esta ampliacin del seguro, que cubre los daos ocasionados
por el contratista durante la ejecucin de dichos trabajos.
Esta cobertura puede ampliarse garantizando tambin los daos en la
construccin que tuvieron su origen durante el perodo de ejecucin y se
manifiestan posteriormente durante el perodo de mantenimiento.
2

Maquinaria y equipos de construccin:

Se cubren los daos por las mismas causas que pueden afectar a la propia
construccin, sobre la maquinaria tal como gras, excavadoras,
hormigoneras, palas cargadoras, etc, y a los equipos como andamiajes,
bombas, montacargas, tanques de agua, silos de cemento, etc.
Gastos de remocin y demolicin de escombros:
Se cubren los gastos necesarios para demoler y retirar los escombros de la
propia obra causados por un siniestro indemnizable por la pliza.
Gastos adicionales por horas extraordinarias:
Un siniestro puede causar el retraso de las obras de construccin. Mediante
esta cobertura, se garantizan los costes extraordinarios que suponen el
empleo de trabajadores fuera de su horario habitual para acometer los
trabajos de reparacin de los daos producidos por un siniestro cubierto
permitiendo con ello, evitar el retraso y cumplir con el calendario previsto
de finalizacin de la obra.
Bienes adyacentes:
Esta cobertura garantiza a los bienes o propiedades preexistentes o
adyacentes en los que se llevan a cabo los trabajos de la obra asegurada
(obras de reforma, ampliacin, modificacin o rehabilitacin), siempre que
sean propiedad o se encuentren bajo custodia del contratista asegurado.
Para que el siniestro sea indemnizable la causa debe ser proveniente de la
ejecucin de las obras de construccin aseguradas.
Responsabilidad civil:
La Responsabilidad Civil garantiza el pago de las indemnizaciones por las
que el asegurado pueda ser responsable frente a terceros, por los daos
corporales o materiales que pueda causar involuntariamente originados en
la ejecucin de la obra asegurada.
Tambin quedan incluidas la constitucin de finanzas y las costas judiciales.
Esta garanta puede ser ampliada mediante la inclusin de la denominada
Responsabilidad Civil Cruzada, en la que se da carcter de asegurados a
todas y cada una de las empresas implicadas en la obra, como si stas
hubieran suscrito un seguro por separado. Tambin puede contratarse la
Responsabilidad Civil Patronal mediante la cual se hace cargo del pago de
las indemnizaciones por los daos que sufra el personal de obra incluido en
nmina a causa de accidentes de trabajo.

2. GARANTIA DE SERIEDAD DE OFERTA

Los procesos de Licitacin Pblica, Concurso Pblico y Adjudicacin Directa,
los postores debern presentar la garanta de seriedad de oferta que tiene
como finalidad garantizar la vigencia de la oferta hasta la suscripcin del
contrato. El postor que resulte ganador de la Buena Pro y el que qued en
segundo lugar estn obligados a mantener su vigencia hasta la celebracin
del contrato.
De otro lado, las adjudicaciones de menor cuanta o en los procesos de
seleccin segn relacin de tems, cuando el valor referencial del tem
corresponda a una adjudicacin de menor cuanta, bastar que el postor
presente en su propuesta tcnica una declaracin jurada donde se
comprometa a mantener vigente su oferta hasta la suscripcin del contrato.
En consecuencia, si bien la normativa de contratacin pblica no establece
expresamente que la garanta de seriedad de oferta deber ser presentada
en las adjudicaciones de menor cuanta derivadas de procesos declarados
desiertos, debe entenderse que subsiste la exigencia en su presentacin
toda vez que constituye un mecanismo de proteccin que permite disuadir
algn incumplimiento del postor hasta la formalizacin del contrato
proveniente de un proceso de licitacin pblica, concurso pblico o
adjudicaciones directas.

3. LEASING INMOBILIARIO

El ejecuto publico el decreto legislativo que crea las modalidades de compra

de inmuebles a travs del alquiler-venta y del leasing inmobiliario, adems
de crear un entorno legal que protege a las personas y empresas que
desean alquilar un inmueble, facilitando el desalojo en caso de
incumplimiento, exonerando el alquiler por tres aos del pago del IGV y
ordenando que los alquileres sean depositados en un banco.
Llama la atencin que, en el caso del alquiler-venta, la norma no hace
ninguna referencia a un pago adicional al alquiler para reunir la cuota
inicial, como haba adelantado el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, en
diversas oportunidades. Sin embargo, se espera que este detalle pueda ser
definido en el reglamento de la norma, pues en esta facilidad resida gran
parte de la expectativa que ha generado este decreto. Tal como haba
indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgacin de la
norma el viernes, el Decreto Legislativo que Establece el Rgimen de

Promocin del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades

nuevas para el mercado inmobiliario. Existen tres modalidades:

1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda

En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un
inmueble al arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo
pactado.
Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario nico de
Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en
el Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado
tambin por este decreto y que est a cargo del fondo mi vivienda.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda
con Opcin de Compra
En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un
inmueble de su propiedad al arrendatario por una serie de pagos
convenidos y un plazo determinado, al final del cual el inquilino tiene
derecho de ejercer la opcin de compra del inmueble. Para ello, es
requerido firmar el FUAO (Formulario nico de Arrendamiento con Opcin
de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros
Pblicos. Adems, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el
precio de la opcin de compra del inmueble.
Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deber
depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este
caso, no constituye pagos a cuenta para la adquisicin del inmueble, por lo
que el inquilino no podr solicitar la devolucin de ninguno de los pagos
realizados.
Para ejercer la opcin de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el
pago de las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estn
consignados en el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada,
deber pagar las cuotas que falten.
Segn la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opcin
de compra del inmueble a travs del sistema financiero, el banco debe
tener en cuenta en la evaluacin el comportamiento de pago del
arrendatario.
Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crdito Mi vivienda o del
Programa Techo Propio, el comprador del inmueble podr acceder al Bono
del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional. El Bono del Buen
Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000, dependiendo del
valor del inmueble.
3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble
destinado a Vivienda
En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del
arrendatario al uso de un inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un
5

pago de cuotas peridicas y con opcin a compra a un valor previamente

pactado.
El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con
el arrendatario el FUAL -Formulario nico de Arrendamiento - financiero
(leasing) de inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de
Predios de Registros Pblicos.
Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen
Pagador o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de
modo que las cuotas sean menores.
Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la
opcin de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL. Al
igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada,
deber cancelar las cuotas por vencer.
Formularios
Como ya se mencion, acceder a estas modalidades requiere la firma del
formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de
contratos y cuyo contenido ser definido en el reglamento de esta norma.
Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son
registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda RAV y, de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP.
Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV
El RAV es el registro donde se inscribirn todos los FUA, FUAO y FUAL y ser
administrada por el Fondo Mi vivienda. Asimismo, tambin har una
recopilacin de las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se
emitan en los Procesos nicos de Ejecucin de Desalojo, que tambin son
creados por este decreto.
La informacin del RAV es pblica y podr ser usada por entidades
financieras para evaluar a un solicitante a un crdito hipotecario, as como
para que futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes
de la otra parte en caso quieran firmar un contrato.
Cuentas de abono
Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en
una empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por
la garanta al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente,
as como los gastos de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de prdidas
y cualquier otro concepto previamente acordado.
La garanta se mantendr depositada hasta el fin del contrato y podr ser
usada por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el
pago de sumas adeudadas de renta. El remanente, ser devuelto al
inquilino.
Desalojo
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En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueo del

inmueble puede iniciar un Proceso nico de Ejecucin de Desalojo para
recuperarlo, cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el
inquilino deje de pagar la renta o la cuota convenida por dos meses
consecutivos, no cumpla con abonar los complementarios (mantenimiento,
agua, seguro y otros) por seis meses o lo use para un fin distinto a
vivienda.
El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo se tramita ante el juez de paz
letrado o el juzgado que haga sus veces, en la jurisdiccin donde se
encuentre el inmueble. El inquilino tendr cinco das hbiles para allanarse
o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo.
Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en mximo tres das hbiles y, de
ordenar el desalojo, la Polica Nacional del Per tiene tres das hbiles para
para ejecutarlo.
Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo,
el juez pondr en conocimiento de tal hecho al fiscal de turno para que
inicie las acciones legales que correspondan. El desalojo deber ser
registrado tambin en el RAV.
El arrendatario puede apelar la decisin de desalojarlo en un plazo de tres
das hbiles, la cual deber ser remitida al juez superior en mximo dos das
hbiles y este deber notificar su decisin en un plazo no mayor de tres
das hbiles. Si se confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos
por el arrendatario.
Rgimen Tributario Especial
Las personas jurdicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres
modalidades, gozarn de un plazo de tres aos de exoneracin del
Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en
esta norma.
Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco
del leasing inmobiliario, no tendrn que registrar estas propiedades como
activos fijos.

4. GASTOS GENERALES
Los gastos generales, segn la definicin que el propio reglamento recoge,
son aquellos costos indirectos que el contratista debe efectuar para la
ejecucin de la prestacin a su cargo, derivados de su propia actividad
empresarial, por lo que no pueden ser incluidos dentro de las partidas de
obras o de los costos directos del servicio. La norma no explica cules son
esos costos indirectos ni en obras, ni en servicios. Los gastos generales
estn representados por un porcentaje que se aplica sobre el costo directo
o sobre parte de l; en obras se aplica sobre el integro.

En las bases de los procesos de seleccin que se convocan tanto para la

ejecucin de obra como para la prestacin de servicios, especficamente de
consultora de obras eso por fortuna est claro. Falta precisar conceptos y
fijar porcentajes.
El reglamento incluye las definiciones de gastos generales fijos y variables.
Pero se limita a sealar que los primeros son aquellos que no estn
relacionados con el tiempo de ejecucin de la prestacin a cargo del
contratista, en tanto que los segundos son aquellos que estn directamente
relacionados con el tiempo de ejecucin de la obra y por lo tanto puede
incurrirse a lo largo de todo el plazo de ejecucin de la prestacin a cargo
del contratista. De ambos conceptos se puede colegir que estos ltimos, o
sea los gastos generales variables, solo se aplican en la ejecucin de obras
en tanto los otros, o sea los gastos generales fijos se aplican en todos los
casos.
Ello no obstante ni estas definiciones ni ninguna otra disposicin identifican
los gastos generales ni permiten descubrir la forma de acreditarlos con lo
que el reconocimiento de aquellos en la ampliacin del plazo contractual se
torna an ms complicado. La solucin naturalmente es, en primer trmino,
regresar a la redaccin del anterior reglamento que no los restringa, al
menos para bienes y servicios y que abra la posibilidad al reconocimiento
de todos los gastos generales comprendidos en la extensin, en forma
proporcional a su respectiva duracin. En segundo trmino, determinar
cules son y establecer un porcentaje aplicable a todos los casos, o
establecer como se calculan y con qu porcentajes tanto en obras como en
los dems contratos para cuyo efecto ser de mucha utilidad el estudio que
el colegio de ingenieros del Per ha difundido este ao sobre el particular y
del que nos hemos ocupado ampliamente.
En ese documento se demuestra que el contratista reparte sus gastos
generales entre todas sus operaciones de forma tal que, segn su volumen
tiene un porcentaje fijo que habitualmente carga en cada uno de sus
presupuestos y aplica a sus clientes. Cmo probarlo?
Es virtualmente imposible hacerlo, salvo que presente toda su contabilidad
y todas las operaciones matemticas que conducen a ese porcentaje y eso
no es lo que pretende la norma porque tal obligacin constitucionalmente
solo cabe en materia tributaria y laboral y en circunstancias perfectamente
establecidas en la ley.

5. TAZAS DE INTERES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario se convirti en un tema de amplio inters para la
economa mundial, entre otras razones, por la alta participacin que tiene la
cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos pases, y tambin,
por la alta correlacin existente entre el mercado inmobiliario y el ciclo
econmico de un pas, y ms an tras la reciente crisis sub-prime, la ms
grande despus de la Gran Depresin de los aos 30.

En los aos previos a la crisis sub-prime se registraron enormes auges en

los precios inmobiliarios en muchas economas desarrolladas, lo que en
algunos medios especializados se calific como la mayor burbuja de activos
en la historia, y una vez ocurrida, las consecuencias en los pases
desarrollados parecen an no terminar de manifestarse. Por esta razn,
bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y entes reguladores se
preocupan por la evolucin del mercado inmobiliario, en especial del
mercado de vivienda, y al seguimiento de sus precios, adquiriendo una gran
importancia para la implementacin de polticas econmicas en el mundo.
El sector inmobiliario ha adquirido un importante dinamismo en
Latinoamrica, donde nuestro pas no ha estado al margen de este
fenmeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios
de las viviendas.
Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de
una burbuja en el mercado de viviendas. Pero que es una burbuja
inmobiliaria. Es el crecimiento sostenido en el precio de una vivienda que
excede largamente su valor intrnseco, el cual depende de fundamentos
macroeconmicos como PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de
inters, etc. El desempeo del mercado de viviendas es importante para la
economa en su conjunto. Las viviendas representan el principal activo para
una gran cantidad de hogares por lo que cambios en su valoracin afectan
la economa familiar y por ende sus decisiones de gasto. A su vez, los
activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades
financieras por lo que su evolucin influye en la estabilidad del sistema
financiero en su conjunto. Por ltimo, los precios de los activos
inmobiliarios, al igual que otros activos, pueden ser afectados por las tasas
de inters, establecindose de esta forma un eventual canal de transmisin
de la poltica monetaria. Para promover una expansin en un mercado de
financiamiento hipotecario es importante que ste tenga ciertos
fundamentos establecidos de forma clara y consistente.
Entre estos fundamentos que deben existir son una oferta y demanda
sostenible y factores que promuevan su dinamismo como condiciones
econmicas estables, regulacin financiera clara, y condiciones polticas. La
existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizs
an ms importante que en otros mercados, debido a que el financiamiento
en activos de largo plazo necesita estabilidad en aspectos polticos,
econmicos, etc. El mercado hipotecario debe tener un mecanismo de
financiamiento que vaya acorde con la realidad del mercado, logrando
alinear los intereses de los participantes de manera que todos obtengan
beneficio. Es decir las familias deben obtener su vivienda; las reguladoras,
un adecuado funcionamiento del mercado y el sector privado, una
rentabilidad adecuada.

La dinmica del mercado inmobiliario El sector construccin influye

significativamente en el crecimiento econmico del pas, pues se encuentra
muy correlacionado con otros sectores productivos. En los ltimos aos, el
crdito hipotecario ha mostrado un crecimiento sostenido dentro de la
10

estructura del crdito peruano, sin embargo existe gran diferencia frente a
los niveles en este tipo de crdito de otros pases de la regin y del mundo.

Al analizar el comportamiento del crdito para vivienda y su

participacin dentro del PBI, es evidente que se ha vivido un perodo de
auge a inicios de los aos 90 hasta un poco antes del final de esa
dcada; un posterior declive a inicios de la dcada anterior y luego una
recuperacin muy clara a partir del 2005 hasta la actualidad, donde la
participacin del crdito para vivienda sobre el PBI alcanz el mximo
histrico de 5.4%.

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