CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. DEFINICIN:
Para Mario Castillo Freyre1, el contrato de arrendamiento es el
contrato a travs del cual una parte, denominada arrendadorvendedor se obliga a entregar un bien a otra, denominada
arrendatario-comprador. Este ltimo contratante podr usar y
disfrutar del mismo y deber pagar mensualmente (o en
perodos distintos, si ello se conviniera as) a su contraparte una
determinada cantidad de dinero, la misma que constituir, a la
vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa.2
2. ELEMENTOS3:
i. Sujetos:
a) ARRENDADOR: El que proporciona el uso y/o goce de la
cosa, y recibe el precio a cambio.
b) ARRENDATARIO: La que paga el precio y recibe a cambio
el uso y/o goce de la cosa.
ii.

Bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que

existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible,
que tenga un valor econmico y que sea permitido por la ley o
las buenas costumbres. Tratndose de bienes muebles, estos
deben ser bienes no fungibles o no consumibles, pues existe la
obligacin del arrendatario de devolver el mismo bien sin ms
deterioro que el uso normal y diligente.

iii.

Plazo: Una caracterstica de este contrato es el plazo

determinado. El Art. 1688 del C.C. establece que no puede
exceder de 10 aos; los bienes del Estado no pueden ser
arrendados por ms de 6 aos. Todo plazo mayor se considera
nulo en la parte del exceso.

iv.

Pago de una renta.- El arrendador cede el uso de un bien a

cambio de percibir una renta, que viene a constituirse en una

1 Mario Castillo Freyre, Magster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio

del Estudio que llevasu nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la
Pontificia Universidad Catlica del Per, en la
Universidad Femenina del Sagrado Corazn y en la Universidad de Lima.

2 El Contrato de Arrendamiento-venta [En lnea]. CASTILLO FREYRE, Mario.

[Consultado el 09-06-2014]. En sitio web:
http://www.castillofreyre.com/archivos/pdfs/articulos/el_contrato_de_arrenda
miento_venta.pdf
3 El Contrato de Arrendamiento [En lnea]. RODRIGUEZ VELARDE.
[Consultado el 09-06-2014]. En sitio web:
http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte2_cap7.pdf

remuneracin por el uso del bien que debe pagar el

arrendatario.
La renta debe consistir en una determinada suma de dinero
pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el
arrendatario por perodos que pueden ser mensuales,
trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma
adelantada o al vencimiento del periodo.
v.

Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o

solemnes, es decir, por escritura pblica. Sin embargo, el Art.
1670 del C.C.4 establece diferentes preferencias para cuando
el mismo bien es arrendado a dos o ms personas, tenindose
en estos casos importancia la forma adoptada en el contrato.
El orden de dicha preferencia es el siguiente:
El contrato celebrado por escritura pblica e inscrita en
los Registros Pblicos.
El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero
que conste de
escritura pblica. Si son varios contratos por escritura,
prevalece el de fecha anterior.
Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido
el de fecha anterior.
La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en
escritura pblica no slo se da en la preferencia frente a otros
contratos, sino tambin cuando el arrendador vende el bien
objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C.
establece los siguientes derechos:
Si el contrato de arrendamiento consta de escritura
pblica y se encuentra inscrito en los Registros, el
comprador est obligado a respetar el plazo y las dems
condiciones del contrato.
Si el contrato consta de documento privado, el
comprador puede darlo por concluido, salvo y por
excepcin, que expresamente se haya obligado a
respetar el contrato de arrendamiento.

3. CARACTERISTICAS:
o Es individual: No depende de otro contrato, es autnomo. Puede

haber
convenciones accesorias
como
las
clusulas
de
arrendamiento-venta
o
subarrendamiento,
pero
son
independientes.
Es principal: El arrendador tiene la obligacin principal de mantener
al inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de

4 BENDEZ NEYRA, Guillermo. Nuevo Cdigo Civil. Tercera Edicin.

Ediciones El Carmen. Lima-2010. Pg. 226

percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la

obligacin de pagar el alquiler en los perodos convenidos y el
derecho de usar y ocupar el bien.
Es de prestacin recprocas.
Es oneroso: Porque existe contraprestacin.
Es conmutativo: Se va cumpliendo en funcin del tiempo y del
pago de la renta en forma sucesiva continua y peridica.
Es tpicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por
cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario
solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o
inmueble durante un determinado tiempo.

o
o
o
o

Es consensual: Porque no se necesita documento alguno, basta el

concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato
de arrendamiento.

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

Efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar,

plazo y estado convenidos (Art. 1678 CC.)
El Art. 1680 del Cdigo Civil5, seala otras obligaciones tales como:

Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del

contrato y a conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento.
Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias, salvo pacto distinto.
El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la casa
arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean
de cuenta del arrendatario.
Las mejoras corrern a cargo del propietario, siempre que por
pacto no sean de cuenta del arrendatario.
El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de
arrendamiento, responde no solamente por los vicios ocultos
existentes al momento de la entrega, sino tambin de los que se
manifiestan en el curso del arrendamiento.
Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino
tiene derecho a exigir la reduccin proporcional del alquiler en
relacin al tiempo y a la parte que no ha usado segn el Art. 1640
del Cdigo Civil.
Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la
desocupacin total, procede al aviso de despedida y el inquilino
tiene el derecho preferencial para volver a ocupar el predio (Art.
19 del CL. 21939, tambin aplicable slo en el caso de la Ley
26400)
Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra
obligacin del arrendador es defender el uso del bien arrendado
por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o quiera
ejercer algn derecho sobre l.

5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

5 BENDEZ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pg. 227

Estn contenidos en el Art. 1681 del Cdigo Civil 6.

A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, as como usarlo para el
destino que se le concedi en el contrato o que pueda presumirse
de las circunstancias.
A pagar puntualmente, el alquiler el contrato seala la tcnica del
pago. A falta de convenio, se paga cada mes en el domicilio del
arrendatario.
A pagar puntualmente, los servicios pblicos suministrados en
beneficio del bien.
A dar aviso al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el
bien, previo aviso de siete das.
A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o
al contrato.
A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o
a las buenas costumbres.
A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.
A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el
contrato, sin consentimiento escrito del arrendador.
A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato
en el estado en lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso
ordinario.
A cumplir sus dems obligaciones que se establezca la ley o el
contrato.
El Art. 1683 del Cdigo Civil7, establece que el arrendatario es
responsable de la prdida o deterioro del bien que ocurren en el curso
del arrendamiento, aun cuando deriven del incendio, a no ser que
provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin, es
decir, por causas no imputables al arrendatario.

6. SUBARRIENDO Y CESIN:
La diferencia entre el subarrendamiento y la cesin del
arrendamiento, est en que mientras en el subarrendamiento hay dos
contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesin del
arrendamiento es el mismo, solo que esta pasa de un arrendatario a
uno nuevo.
Segn el Art. 1692 del Cdigo Civil, el subarrendamiento es el
arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el
arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con
asentimiento escrito del arrendador.8

6 Ibdem.
7 BENDEZ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pg. 228
8 BENDEZ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pg. 229

De conformidad con lo previsto en Art. 1696 la cesin de

arrendamiento constituye la transmisin de los derechos y
obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo sustituye y
se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual. 9

7. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO:

Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento se
establecen en el Art. 1697 del Cdigo Civil 10 y puede resolverse:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se

vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta quince
das. Si el alquiler se conviene en periodos menores a un mes,
basta que venzan tres perodos.
En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario
necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte
de la renta y se vence con exceso de quince das el plazo
siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
Si el arrendatario da el bien destino diferente de aqul para el que
se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto
contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o
sin asentimiento escrito por el arrendador.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones.

La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado,

pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin
comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo
menos dos mensualidades y quince das.

9 Ibdem.
10 Ibdem.