CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

DEFINE AS FASES DA INTERMEDIAO IMOBILIRIA E AS OBRIGAES DO CORRETOR

APURAO TICO-DISCIPLINAR N 068/02

RTE: S.M.
RDA: H.I.E. e P. S/C Ltda. (CRECI J-00.000)
DEPARTAMENTO JURDICO
PARECER 040.P.2003

Aprovado na 1
Reunio Plenria
aos 29.01.2004

Versam os autos sobre denncia oferecida contra a jurdica H.I.E.P. S/C

LTDA., sob alegao de ter ela agido negligentemente na intermediao de venda de um
imvel de propriedade do Requerente, por ter deixado, entre outros, de mostrar o imvel
objeto da intermediao ao comprador, no ter apresentado proposta escrita e assinada
pelo comprador, no ter formalizado contrato de intermediao, no ter checado o
correto preenchimento da proposta de financiamento e ter deixado de encaminh-la
instituio financeira, ter se negado a emitir notificao ao comprador em tempo hbil,
no ter recepcionado e verificado o contrato de financiamento antes de ser encaminhado
ao Registro de Imveis, que continha erros e, finalmente, empregando pessoas no
habilitadas para a atividade imobiliria, o que teria ocasionando atraso na aprovao do
financiamento e prejuzos financeiros sua pessoa (fls. 02/06). Anexa documentos (fls.
07/27).
Juntada a ficha cadastral da Requerida (fls. 27), expedido convite para
tomar cincia dos termos da denncia a apresentar esclarecimentos (fls. 28), devolvido em
razo de mudana de endereo (fls. 29/30).
O Requerente fornece o novo endereo da Requerida (fls. 31), tendo sido
reiterado o anterior ofcio (fls. 31, verso), recepcionado pela Requerida (fls. 32/34), que
se manifesta no prazo concedido, alegando se tratar de denncia infundada e sem
qualquer valor, para requerer o seu arquivamento. Comenta em detalhes todas as
tratativas que envolveram a intermediao e esclarece no ser funo do intermedirio
fazer acompanhamento de processos de financiamento, reforado pelo fato de constar
expressamente no contrato firmado entre as partes, que a obteno dos recursos seria
obtido por conta e risco da compradora, sem qualquer responsabilidade sua pela
obteno dos documentos necessrios.
01

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Esclarece ainda, ter reduzido a comisso devida, to somente para concluir

o negcio, em vista de intransigncias do Requerente. Refuta, por fim, a alegada falta de
proposta e de formalizao de contrato para a prestao dos servios de intermediao,
negando a participao de pessoas no habilitadas no negcio (fls. 35/39). Anexa
documentos (fls. 40).
Instado a se manifestar sobre os esclarecimentos (fls. 42/43), refuta tambm
o Requerente todo o alegado e reitera os termos de sua denncia (fls. 45/46).
Em atendimento a ofcio expedido (fls.47), encaminha o SCIESP cpia de
documentos do EBRAE e do CFE (fls. 50/58) e em complemento a outro (fls. 59),
encaminha apostilas utilizadas no curso de T.T.I. (fls. 60), tendo sido deles extrada a
cpia de fls. 61. Por fim, juntados novos documentos de interesse para o deslinde da
questo (fls. ).
o relatrio. Opinamos.
Para melhor elucidao da questo em debate, tratamos de analisar os
termos da denncia de forma separada por itens, de acordo com o roteiro de fls. 06. Nessa
esteira, se nos parece despicienda a alegao de que a Requerida teria cometido infrao
tica, ao deixar de mostrar o imvel ao comprador proveniente de outra imobiliria (item
a). Isso porque, se o comprador j tivesse visto anteriormente o imvel, foroso
reconhecer no haver de sua parte nenhuma necessidade de v-lo novamente. E, mesmo
que se pudesse considerar essa conduta como infrao tica, a prejudicada - e
conseqentemente a titular do direito de representao - seria a outra imobiliria e no o
Requerente.
A falta de apresentao de proposta (item b) tambm se torna despiciendo
no caso em debate, pois alm da proposta servir mais como prova concreta da lisura e da
certeza em relao ao proponente, o negcio restou formalizado pelo compromisso de fls.
09/12, que concluiu o negcio de forma irrevogvel e irretratvel.
No encontramos nenhuma razo para que a ausncia de contrato expresso
de intermediao (item c), viesse a se constituir em eventual infrao tica, pois a
existncia desse documento interessaria muito mais Re02

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

querida do que ao Requerente, haja visto que, atravs dele, que poderia ela comprovar o
seu trabalho e o direito a sua remunerao, no caso de eventual recusa de seu pagamento
pelo Requerente. De se levar em conta tambm, que essa ausncia restou superada pela
prpria concretizao do negcio e a expressa meno na clusula dcima primeira do
compromisso de compra e venda (fls. 12), firmado pelos contratantes, de que a
intermediao havia sido realizada pela Requerida.
E o prprio Requerente afirma (fls. 05, quarto pargrafo), ter aceitado e
acertado as condies do negcio com a compradora e com a Requerida. Nessa condio,
ao aceitar verbalmente o negcio, tornou-se desnecessrio a formalizao de qualquer
contrato de prestao de servios, pois sua aceitao verbal, supriu essa ausncia.
As alegaes dos itens d e e, se referem a uma mesma situao,
consubstanciada na eventual desdia da Requerida na sua obrigao de encaminhar e
cuidar do processo de financiamento junto instituio financeira, razo pela qual, sero
analisadas em conjunto.
Nesse aspecto, tambm melhor sorte no assiste ao Requerente. A
formulao de sua reclamao para identificar a infrao tica apontada, - no s os
itens em comento, mas a maioria dos demais - se encontra lastrada no Anexo do Parecer
61/77, do Conselho Federal de Educao (reproduzido de forma parcial no texto obtido
pelo Requerente junto ao Centro Educacional Niteri CEN (fls. 25, verso) e de forma
integral na sua verso original fornecida pelo Sindicato dos Corretores de Imveis (fls.
51/58)), que declina nos seus itens 16 e 18, como sendo tarefa tpica do corretor de
imveis, respectivamente, encaminhar cadastro do adquirente do imvel ou processo de
financiamento e receber aprovao de cadastro do adquirente ou aprovao do
financiamento.
Entretanto, constata-se que as tarefas tidas como tpicas, foram
relacionadas pelo relator do mencionado parecer, aps pesquisa de campo e anlise da
profisso, to somente para servir de elemento de auxlio na programao de montagem
do currculo pleno de habilitao do profissional corretor de imveis, sem que se possa
da, afirmar se tratar de obrigaes inerentes ao exerccio da atividade.
03

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Ora, as obrigaes do corretor de imveis decorrem de dispositivos legais

ou regimentais inerentes espcie e se encontram perfeitamente delineadas, entre outros,
na Lei 6.530/78, no Decreto 81.871/78 e na Resoluo COFECI 326/92 (Cdigo de
Processo Disciplinar), acrescida de farta doutrina e copiosa jurisprudncia de nossos
Tribunais, sem que nenhum deles reproduza a extensa listagem das tarefas tidas como
tpicas no Anexo ao Parecer (fls. 52).
A bem da verdade, essa extensa relao, - obtida em suposta pesquisa de
campo e anlise da profisso -, no tem nenhuma utilidade prtica para o caso em tela,
pois o cerne da questo em debate se prende, exclusivamente, em se saber o momento em
que se poderia afirmar ter ocorrido a extino do contrato de mediao e o trmino das
obrigaes da Requerida.
E como esse assunto tambm se encontra perfeitamente consolidado nas
lies de eminentes doutrinadores, que se amparam em farta e remansosa jurisprudncia
de nossos Tribunais, delas nos servimos para apoio de nossa tese.
J de incio, informa ORLANDO GOMES que, O contrato de corretagem
simplesmente unilateral, porque, embora a remunerao do corretor seja
contraprestao do servio que presta, no se obriga ele a cuidar do negcio,
inexistindo, pois, interdependncia entre o pagamento da comisso e a concluso
do contrato entre as partes que aproximou. Se a obrigao de remunerao
dependesse da realizao do negcio, e ficasse este a cargo do corretor, o
contrato no seria, de simples mediao. Admite-se, no obstante, que no se
desfigura se houver estipulao condicionando o pagamento da retribuio
circunstncia de se concluir o negcio, obrigando o corretor a praticar atos de execuo
de que se tenha incumbido. Nessa hiptese, ser bilateral o contrato (in Contratos,
Forense, 1983, p. 428) (destaques nossos).

Outro no o entendimento de ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO,

que definindo as formas de Extino do Contrato de Mediao, nos ensina que, A
primeira e normal forma de extino do contrato de mediao decorre do cumprimento
da obrigao assumida pelo mediador. Assim, alcanando ele o acordo de vontade das
partes, quanto ao objeto e condies do negcio, sua tarefa est cumprida, sem que
caiba, aqui, discutir sobre se houve ou no sua execuo por vendedor e
comprador, uma vez que o mediador tem direito remunerao quando o negcio
mediado se conclui, haja ou no execuo posterior (in Contrato de Corretagem

Imobiliria, Atlas, 2001, p. 127) (destacamos).

04

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

O Dr. Benedito Pereira Nascimento, E. Des. da 2a. Cmara do Tribunal de

Justia do Mato Grosso, por sua vez, j nos idos anos de 1981, nos autos da Apelao
Cvel 10.719, havia alicerado o seu voto citando a doutrina de Silvio Portugal que assim
textua: No momento em que validamente aparece o acordo de vontade entre os
contraentes, merc da aproximao levada a efeito pelo mediador, est terminada a
funo deste. Seu direito remunerao persiste, mesmo que se resolva o contrato por
mtuo acordo das partes, ou inadimplemento de qualquer delas. isto pacfico entre os
escritores e nos julgados dos tribunais. A finalidade da mediao no visa
propriamente a fase executria do contrato, que o mediador promove ou facilita
entre duas ou mais pessoas, seno, apenas, fase de formao contratual,
ultimada pelo acordo de vontades juridicamente estabelecido entre os
interessados (RT 554/185) (destacamos).

Em reforo a essa regra, esclarece ainda o j citado ANTONIO CARLOS

MATHIAS COLTRO, Ressalte-se, que embora o corretor no esteja ligado
concretizao do negcio, ou seja, sua atividade limite-se a obter o acordo de
vontades das partes, poder o direito corretagem estar subordinado, ainda, a que
o negcio seja efetivamente concretizado pelos contratantes, ou seja, alm de chegarem
ao concerto de vontades, ocorra a lavratura do documento necessrio concretizao
dessa mesma vontade. Nesse sentido, a orientao jurisprudencial:
Pode o contrato de corretagem conter clusula em que se estipule o
pagamento da comisso condicionado efetiva consolidao do negcio
(TJSP, Ap. Cvel 266.962-2 Rel. Des. Barbosa Pereira (ob. cit., p. 63)
(destaques nossos).

Com base nesses ensinamentos, nenhum esforo maior se faz necessrio,

para passar a entender que a atividade do corretor de imveis se encerra a partir do
momento em que a aproximao das partes se direciona para a aceitao do negcio e ele
se concretiza, trazendo um resultado til, de modo que no compromisso de fls 09/12,
estaria representada a concretizao do negcio intermediado pela Requerida e o trmino
do contrato que a vinculava ao Requerente.
Com a assinatura desse contrato, esgotou-se a atividade da Requerida,
iniciando-se a fase que a doutrina denomina de execuo, - envolvendo o pagamento do
saldo do preo e as providncias para esse desiderato. Essa fase representa o incio de
uma nova relao jurdica, originria da livre autonomia de vontades das partes e associa
unicamente o vendedor e o comprador, sem que caiba ao intermedirio qualquer direito
de interveno.
05

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Por pertinente, necessrio ressaltar que, muito embora a fase de execuo

no integre a intermediao propriamente dita, nela que incide com toda nfase o
disposto no artigo 5, do Cdigo de tica Profissional, que estabelece caber ao corretor
de imveis responder civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que
tenha dado causa por impercia, imprudncia, negligncia ou infraes ticas.
Isso porque na fase de execuo da intermediao, que so tomadas as
inmeras providncias necessrias para concluir o negcio imobilirio, que s se
aperfeioa com a transferncia do domnio, mediante registro do ttulo de transferncia
no Ofcio Predial, nos exatos termos do artigo 1.245, do Novo Cdigo Civil Brasileiro (ou
artigo 530, inciso I, do anterior diploma legal), pois somente a que o comprador se
torna proprietrio do imvel objeto da intermediao.
E nessa oportunidade que cabe ao intermedirio aplicar na prtica, os
ensinamentos que lhe foram ministrados no curso que ensejou a obteno de seu diploma
de Tcnico em Transaes Imobilirias, no sentido de examinar toda a documentao do
imvel e os antecedentes do vendedor, de modo a poder avaliar a sua regularidade, para
trazer a segurana e certeza que se constituem no objeto primordial de sua atividade.
Destarte, muito embora se possa, a princpio, considerar como concluda a
intermediao, nada impede que na fase de execuo, venha a se constatar a existncia de
bice intransponvel concluso do negcio. E se esse bice for decorrncia de culpa do
intermedirio, seja por deixar de inteirar-se de todas as circunstncias do negcio
(inciso I, do artigo 4, do Cdigo de tica Profissional), seja por deixar de apresentar, ao
oferecer o negcio, dados rigorosamente certos, ou por omitir detalhes que o depreciem,
ou ainda, por deixar de informar o cliente dos riscos e demais circunstncias que
possam comprometer o negcio (inciso II, idem), ou por qualquer outra razo que venha
a comprovar uma conduta imperita, imprudente, negligente ou com existncia de
infraes ticas (de acordo com o j citado artigo 5, do mesmo Cdigo de tica
Profissional), indubitvel que a intermediao restar desfeita, com todos os nus da
decorrentes, respondendo o intermedirio inclusive por perdas e danos, nos exatos termos
do artigo 723, do NCCB.
06

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Essa situao perfeitamente esclarecida no texto copiado de um dos

fascculos destinados aos alunos do curso de Tcnico em Transaes Imobilirias,
ministrado pela Escola Brasileira de Ensino a Distncia (EBRAE) (fls. 61), no qual se
estabelece a diferena entre o trmino da intermediao imobiliria e o fim da transao
imobiliria que deve ser analisado em conjunto com os documentos de fls. 62/65, obtidos
no site do Ministrio do Trabalho e Emprego, descrevendo na CBO (Classificao
Brasileira de Ocupaes) a relao de atividades que caracterizam a profisso de
corretor de imveis.
Com efeito, outra no a razo para constar no item f, do rol de
atividades inerentes ao corretor de imveis, declinado na CBO (fls. 64), a obrigao de
examinar documentos dos imveis e das partes (subitem 1), requerer complementao
de documentos para a negociao (subitem 3) e acompanhar o andamento da
documentao (subitem 4), pois dessa documentao que ir depender a concluso do
negcio imobilirio e o trmino da responsabilidade do corretor, quanto certeza e a
segurana de seu trabalho.
Entretanto, com a devida vnia, esse exame, essa complementao e esse
acompanhamento da documentao, diz respeito exclusivamente regularidade do
imvel objeto da intermediao e do vendedor e jamais poderia ser confundida com o
acompanhamento do pedido de financiamento imobilirio de parte do comprador. Ora,
se a regra existente e consolidada pelo costume estabelece que - a no ser em caso de
expressa conveno em contrrio - a remunerao da intermediao paga pelo
vendedor, indubitvel que o contrato de intermediao vincula apenas o vendedor e o
intermedirio. Por essa razo, no poderia este se obrigar por providncias de alada de
quem no contratou.
As providncias para a obteno de financiamento imobilirio, so de
atribuio exclusiva do comprador, normalmente obtidas atravs de escritrios
especializados, sem possibilidade de se atribu-las ao intermedirio, excetuada a hiptese
tambm, diga-se de passagem, de expressa conveno em contrrio.
Esse, entretanto, no o caso dos autos, pois a clusula segunda, do
compromisso assinado pelas partes (fls. 10), informa que a obteno de recursos seria por
conta e risco do comprador e sem qualquer obrigao de parte da Requerida pela
obteno dos documentos indispensveis a esse desiderato (pargrafo nico, clusula
quinta, fls. 11).
07

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Mesmo com todos os esclarecimentos prestados, de se admitir ainda a

possibilidade de que pudesse algum alegar que o compromisso assinado pelas partes (fls.
09/12), no viesse a representar o trmino da intermediao para a qual havia a
Requerida sido contratada, sob argumento de que esta s se configuraria pelo
instrumento de fls. 08.
De pronto, traramos em reforo a nossa assertiva, parte dos fundamentos
do voto proferido pelo E. Desembargador Joo Lenzi, da 19a. Cmara Cvel do Egrgio
Tribunal de Justia de So Paulo, nos autos da Apelao Cvel n 77.244-2, em que se
discutia exatamente a concluso da intermediao e o direito do intermedirio em receber
a sua remunerao, ficando assim decidido: Embora ambas as partes tenham assinado
o documento denominado de proposta para compra de imveis (fls.), no se pode dizer
que com isso o negcio se tenha concretizado, o que s ocorreria com a assinatura,
pelo menos, da promessa de compra e venda. At esse momento o pretendente
alienao poderia desistir. Ningum tem o encargo de vender, embora interessado em
faz-lo, a quem assevere pretender pagar o preo pretendido e nas condies indicadas.
Consideraes de ordem pessoal, que nem sempre convm expor ao interessado na
compra, podem levar o proprietrio a no realizar o correntemente denominado
fechamento do negcio, expresso de sentido preciso entre os corretores de
imveis (RT 594/72) (destacamos).

E ningum, em s conscincia, poderia afirmar que o instrumento de

fls. 09/12, no representa uma promessa de compra e venda, estabelecida de forma
irretratvel e irrevogvel (clusula quarta, fls. 10), com sanes para a parte
inadimplente (clusula terceira, idem), configurando aquilo que o Ilustre Desembargador
denominou de fechamento do negcio.
Com a assinatura desse contrato, esgotou-se a atividade da Requerida no
tocante intermediao e tendo em vista ter ocorrido o registro do ttulo de transferncia
no Ofcio Predial, conforme assevera o prprio Requerente (fls. 06), esgotou-se a
responsabilidade da Requerida quanto certeza e segurana do negcio objeto da
intermediao.
O alegado no item f, de ter a Requerida se recusado a emitir notificao
ao comprador, tambm improcede, pois, efetivamente, trata-se de providncia inserida no
contexto da fase de execuo e de atribuio exclusiva do Requerente, conforme j
amplamente noticiado.
08
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

Por fim, restaria a anlise do contido no item h, qual seja, a alegao de

que a Requerida estaria empregando pessoas no habilitadas para a atividade de
intermediao imobiliria. Aqui, insta considerar essa possibilidade, pois a declarao de
fls. 40, firmada pela mesma signatria do recibo de fls. 17, para contradizer os termos
deste, se contrape ao declarado no recibo de fls. 13, que tambm se relaciona ao
pagamento de honorrios em razo da intermediao objeto da denncia.
Em se tratando de eventual exerccio irregular de profisso, necessrio a
instaurao de procedimento autnomo (Apurao Administrativa), razo pela qual
opinamos pela extrao de cpia de fls. 02, 05/06, 13, 17 e 35/40, para esse fim.
Deixa-se de levar em considerao o aditamento de fls. 45, no que diz
respeito ao cheque, por estar relacionada com a mesma notificao analisada no item
anterior, o mesmo se fazendo em relao a alegao de falta de emisso de nota fiscal
(fls. 46), por no ter feito parte da vestibular, impedindo assim a manifestao da
Requerida. De qualquer forma, no vemos como poderia a Requerida se negar a extrao
dessa nota fiscal, por se tratar de obrigao legal, a qual no pode se subtrair.
Destarte, exceo da providncia sugerida quanto a instaurao da
competente Apurao Administrativa, objetivando a constatao do exerccio irregular de
profisso e a conseqente responsabilidade da Requerida pela facilitao do exerccio
irregular, opinamos, no mais, pelo arquivamento da denncia, com fulcro no artigo 47,
inciso I, do CPD.
o nosso parecer.
So Paulo, 03.novembro.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurdico - CRECI 2a. Regio
Encarregado

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961