DATOS SOBRE FONDO MI VIVIENDA

EXPOSITOR: FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN

PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL
DECLARATORIA DE FBRICA
1. En el caso que se haya anotado la obligacin de constituir hipoteca, cuando se
inscriba la declaratoria de fbrica ser automtica la inscripcin de la hipoteca?
R: De conformidad con el artculo 5.3. de la Directiva 002-2003-SUNARP/SN, al extenderse el
asiento definitivo de la compraventa, el Registrador proceder simultneamente a inscribir de oficio
la hipoteca legal. En el caso que se haya acordado la obligacin de constituir hipoteca convencional
tambin proceder a extender el asiento de hipoteca.
2. Existe doble pago al hacer la inscripcin de preindependizacin y la inscripcin
definitiva?
R: La preindependizacin constituye una anotacin preventiva, acto registral distinto a la
Independizacin que constituye un asiento definitivo. Por ambos actos deben pagarse los
respectivos derechos registrales.
3. La licencia de Obra se otorg en 1995 y la edificacin se termin en 1998. Sin
embargo, al formular la declaratoria de fbrica en el ao 2002 los Parmetros
Urbansticos cambiaron Qu hacer?
R: En mi opinin deber tenerse en cuenta los parmetros vigentes a la fecha en que se efectu la
edificacin. Si los parmetros han variado a la fecha en que se efecta la declaratoria de fbrica, el
verificador responsable deber sealar dicha circunstancia en el Informe Tcnico.
4. En el caso de una edificacin que tiene plazo de construccin de 5 aos, si se compra
un departamento Podr inscribirse la compraventa en los Registros Pblicos?
R: Para la inscripcin de un contrato de compraventa de una seccin de dominio exclusivo es
necesario que previamente se registre la Declaratoria de Fbrica, el Reglamento Interno y las
independizaciones. En el caso que no se haya culminado la edificacin y se cuente con Licencia de
Obra vigente, puede registrarse la Predeclaratoria de Fbrica, el Prereglamento Interno y las
Preindependizaciones. Posteriormente podr registrarse la compraventa de los futuros
departamentos.
5. Qu hacer en el caso que la edificacin tenga Licencia de Construccin otorgada en
1996 y se desea realizar la declaratoria de fbrica?
R: La Declaratoria de Fbrica puede efectuarse mediante el procedimiento de regularizacin de
edificaciones (formularios registrales), siempre que la edificacin se haya culminado antes del
21/7/1999.
6. Existen limitaciones para la inscripcin de cargas (Informes Ad Hoc)?. Cul es el
procedimiento para levantar las cargas?
R: La determinacin de las cargas es responsabilidad del verificador responsable y del verificador
ad hoc. La norma no establece limitacin alguna.
De acuerdo al artculo 34 del D.S. 008-2000-MTC, para levantar las cargas se debe presentar un
nuevo informe tcnico.
7. En una propiedad que era tienda (inscrita en los Registros Pblicos como tal) se
gestion ante la Municipalidad el cambio de uso a vivienda, sin embargo, los Registros
Pblicos indican que para inscribir el cambio debe contarse con la autorizacin de los
propietarios, pero muchos de ellos estn en el extranjero. Qu otra opcin existira?
R: Tratndose de una unidad (tienda) sujeta a rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn,
necesariamente la modificacin del uso debe ser aprobada por la Junta de Propietarios, pues
implica modificar el Reglamento Interno; sin embargo, no se requiere participacin unnime de los
propietarios pues el acuerdo puede ser adoptado por mayora, salvo que el Reglamento Interno
disponga lo contrario.
8. Despus que se ha presentado la Predeclaratoria de Fbrica, Prereglamento y
Preindependizacin a los Registros Pblicos (de un edificio de departamentos), por ms

que se hayan celebrado contratos a bien futuro, las secciones de propiedad exclusiva
siguen perteneciendo a la constructora?
R: En tanto no se inscriba la Declaratoria de Fbrica, registralmente los bienes siguen
perteneciendo al vendedor.
9. Que pasa si en el trmite de Declaratoria de Fbrica en va de regularizacin (FUO),
se ha pagado la multa pero no se cumple con la norma tcnica y la edificacin ya esta
constituida?
R. De acuerdo con el artculo 8.2 de la Ley N 27333, adems de pagarse la multa debe cumplirse
con los requisitos tcnicos y urbanos establecidos en la normativa correspondiente, razn por la
que se requiere la respectiva aprobacin municipal.
10. Si para la inscripcin de la venta de departamentos en planos es obligatoria la
predeclaratoria de fbrica, independizacin y prereglamento interno?
R. Para la inscripcin de la compraventa de departamentos en planos, necesariamente debe
inscribirse la Predeclaratoria, Prereglamento Interno y Preindependizacin por constituir actos
previos.
11. Cul es el trmite para la inscripcin de una edificacin (vivienda multifamiliar) que
cuenta con Conformidad de Obra y adems se han realizado construcciones posteriores
sin Conformidad de Obra, habindose culminado todas las obras antes de junio de 1999?
R: En el caso que se tenga conformidad de obra, puede otorgarse la declaratoria de fbrica
mediante escritura pblica de conformidad con la Dcima Disposicin Transitoria del DS. 008-2000MTC, debiendo adjuntarse planos de localizacin, ubicacin y distribucin.
Para las obras posteriores sin conformidad de obra (culminadas antes de junio de 1999), puede
efectuarse la declaratoria de fbrica en va de regularizacin a travs del FOR.
En defecto de lo anterior, atendiendo que toda la edificacin se concluy en junio de 1999, puede
otorgarse la Declaratoria de Fbrica de toda la edificacin, a travs del procedimiento de
regularizacin de edificaciones previsto en el Ttulo I de la Ley 27157 (FOR).
12. En el caso de regularizacin de declaratoria de fbrica por medio del FUO, cual
sera la situacin del inmueble desde el punto de vista Municipal?
R: La regularizacin de una Declaratoria de Fbrica mediante el FUO implica reconocimiento
municipal de la edificacin. Por lo tanto, significa que la edificacin cumple con todas las normas
tcnicas y urbanas.
13. Cmo podrn regularizar una declaratoria de fbrica aquellos propietarios que no
tienen habilitacin urbana?
R: Para regularizar una declaratoria de fbrica se requiere que el inmueble cuente como mnimo
con Aprobacin de Habilitacin Urbana (primera etapa).
14. Alcances de la Decimocuarta Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de
Municipalidades N 27972
R: De acuerdo con lo resuelto por el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia, la regularizacin
a la que se refiere la Decimocuarta Disposicin Transitoria de la Ley Orgnica de Municipalidades N
27972 se efecta a travs de formularios registrales (FOR), es decir, mediante el procedimiento de
regularizacin previsto en la Ttulo I de la Ley N 27157 y Seccin Primera de su reglamento.
De acuerdo a la norma, la regularizacin se efectuar sin pago de multa ni otras sanciones.
15. La declaratoria de fbrica en va de regularizacin (1999) est exonerada de pago
de multa por no tener licencia de construccin?,
R: Conforme al artculo 9 de la ley 27333, los que se acogen al trmite de regularizacin de
edificaciones previsto en el Ttulo I de la Ley 27157, tienen derecho a la condonacin de las multas,
recargos, moras, intereses u otras sanciones, por aportaciones al Sistema de Seguridad Social y
derechos municipales por licencia de construccin que no hubieran sido abonados oportunamente.
16. En un lote de terreno se ha proyectado la construccin de dos edificios. Se ha
inscrito la Predeclaratoria de Fbrica y se pretende la inscripcin de la compraventa de
departamentos en las fichas de la predeclaratoria de fbrica. Hay problemas para
inscribir dicha compraventa?

R: En tanto se haya registrado la Predeclaratoria de Fbrica, Prereglamento Interno y

Preindependizaciones y dichas anotaciones se encuentren vigentes, es posible registrar las
compraventas.
17. En caso de regularizacin de edificaciones: Que pasa si no se cumple con los
Parmetros Urbansticos?
R: En el caso que en una Declaratoria de Fbrica en va de regularizacin, la edificacin no cumpla
con los parmetros urbansticos y edificatorios, el verificador responsable deber consignarlos
como observaciones en el Informe Tcnico de Verificacin, a fin de que se anoten en la partida
registral del predio como cargas.
18. Se otorg licencia de construccin para 7 pisos en 1991. En 1995 se inscribe la
declaratoria de fbrica de 3 pisos y la predeclaratoria de fbrica de los dems pisos.
Con la Ley 27157 se quiere efectuar la Declaratoria de Fbrica del 4 piso.
R: Habindose concluido la edificacin del 4to piso de un edificio antes de julio de 1999, es posible
efectuar la ampliacin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin al amparo de la Ley
27157. Para que dicha ampliacin de declaratoria de fbrica acceda al registro es necesario que
conste inscrita la fbrica del primer, segundo y tercer piso.
No constituye obstculo para la inscripcin de la ampliacin de la fbrica, la previa inscripcin de la
predeclaratoria de fbrica de todo el proyecto.
19 Se puede preindependizar un bien futuro (vivienda) sin existir recepcin de obras
de Habilitacin Urbana?
R: Para efectuar tanto una predeclaratoria de fbrica como una declaratoria de fbrica, se requiere
que el predio cuente como mnimo con Aprobacin de Habilitacin Urbana (primera etapa de la
Habilitacin Urbana). Por lo tanto, se podr registrar un prereglamento interno y las
preindependizaciones de una futura edificacin que recae sobre un predio que no cuenta con
recepcin de obras, pero que tiene proyecto de habilitacin urbana aprobado.
20. Cul es la formalidad que debe revestir el Reglamento Interno que se adjunta al
FUO?.
R: De acuerdo con el artculo 33 de la Ley 27157, el FUO, una vez sellado y firmado, tiene calidad
de instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para registrar la declaratoria de fbrica.
Asimismo, en el caso de edificaciones constituidas por secciones de propiedad exclusiva y zonas
comunes, el FUO debe contener el Reglamento Interno, la Junta de Propietarios y las
independizaciones.
Por lo tanto, si el Reglamento Interno otorgado en documento privado con legalizacin de firmas del
propietario viene visado por la Municipalidad respectiva, constituye ttulo suficiente que dar
mrito para su inscripcin, sin requerirse escritura pblica.
En el caso que no tenga visacin municipal, es decir, cuando el Reglamento Interno no forme parte
del FUO, deber cumplirse con la formalidad prevista por el artculo 2010 del Cdigo Civil, es decir,
otorgarse mediante escritura pblica.
21. En la declaratoria de fbrica en va de regularizacin: el plazo extendido hasta el
31-12-2002 es para la finalizacin de obra o para la presentacin de la solicitud de
regularizacin?
R: El plazo que venci el 31 de diciembre de 2002, es para la conclusin de la edificacin. El plazo
para la regularizacin de dicha edificacin venci el 30 de junio de 2003.
22. Existe plazo para regularizar las edificaciones construidas antes de julio 1999 (Ley
27157)? Cul es el costo de la inscripcin de una declaratoria de fbrica?
R: En mi opinin, no existe plazo para regularizar las edificaciones culminadas antes de julio 1999,
an con la Decimocuarta Disposicin Transitoria de la Ley Orgnica de Municipalidades.
Los derechos registrales por la inscripcin de la declaratoria de fbrica son los siguientes:
Derecho de calificacin: S/. 30.00
Derecho de inscripcin: 3 x 1000 del valor de la obra.
23. Se podr regularizar la ampliacin de una edificacin levantada sobre un terreno
que no cuenta con habilitacin urbana?

R: Para regularizar una construccin nueva o una ampliacin culminada antes de julio de 1999, se
requiere que el predio cuente como mnimo con proyecto de habilitacin urbana registrado
(primera etapa).
24. Porque a la fecha no se han otorgado plazos especiales de inscripcin para la
declaratoria de fbrica, independizacin, reglamento interno y certificado de
numeracin?
R: De acuerdo con el artculo 37 del Reglamento General de los Registros Pblicos el plazo para
formular las tachas sustantivas, observaciones o liquidaciones a un ttulo es de 7 das, plazo que
puede extenderse de modo excepcional en el caso que el ttulo sea complejo o extenso. En dicha
circunstancia el registrador est obligado a solicitar la prrroga de la vigencia del asiento de
presentacin del ttulo por el plazo adicional utilizado en la calificacin.
El artculo 55 del mencionado Reglamento General de los Registros Pblicos, dispone que, si no
existiesen defectos u otras circunstancias debidamente acreditadas, las inscripciones se efectuarn
dentro de los siete das siguientes a la fecha del asiento de presentacin o dentro de los cinco das
siguientes al reingreso del ttulo.
25 Cul es el procedimiento para regularizar una edificacin cuyos titulares obtuvieron
la propiedad del lote de terreno mediante declaratoria de herederos, habindose
culminado la construccin antes del 21/7/1999?
R: Para regularizar la declaratoria de fbrica de un inmueble que le corresponde a varios
copropietarios, es necesario la intervencin unnime de los mismos. Deber seguirse el
procedimiento de regularizacin previsto en el Ttulo I de la Ley 27157.

26. Podr registrarse una declaratoria de fbrica en va de regularizacin cuando los

terrenos no tienen inscripcin de linderos y medidas perimtricas?
R: Cuando el predio sobre el que recae la declaratoria de fbrica en va de regularizacin no tiene
linderos y medidas perimtricas, debe procederse previamente a su determinacin. Para ello, el
artculo 13 de la Ley 27333 establece 3 procedimientos:
Escritura pblica con intervencin del propietario del predio y de los propietarios de los predios
colindantes.
Procedimiento Notarial no Contencioso
Procedimiento Judicial.
27. Que sucede con las edificaciones culminadas en diciembre de 2002, cuyas
declaratorias de fbricas fueron ingresadas al Registro en Junio de 2003 y han sido
tachadas?
R: Los ttulos que se presentaron hasta el 30 de junio de 2003, relativos a edificaciones culminadas
hasta diciembre de 2002, pueden acceder al registro conforme a lo resuelto por el Tribunal
Registral.
Sin embargo, an no existe criterio establecido respecto a s ser admisible un ttulo que tenga la
legalizacin de firmas hasta el 30/6/2003, pero presentado al Registro con posterioridad.
28. Puede establecerse en el Reglamento Interno que quedarn aires reservados para
ampliacin de construcciones futuras?.
R: Puede estipularse en el Reglamento Interno que quedaran aires reservados para futura
construccin.
Sin embargo, si la declaratoria de fbrica se otorg en va de regularizacin no podr otorgarse
predeclaratoria de fbrica, pues para ello se requiere licencia de obra.

HABILITACIN URBANA
1. Podr el habilitador celebrar contratos de compraventa sin haber obtenido
previamente la respectiva autorizacin para celebrar contratos de compraventa
garantizada?
De conformidad con el artculo 4 de la Ley 26878, la Aprobacin de la Habilitacin Urbana podr
contener la autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada. Por lo tanto,
constituye requisito para proceder a la venta de los futuros lotes de terreno durante la etapa de
Aprobacin de Habilitacin Urbana, la autorizacin otorgada por la municipalidad respectiva para
celebrar contratos de compraventa garantizada.

2. Resulta posible que las alcuotas de copropiedad sobre inmuebles puedan servir
como garanta?
Conforme a lo dispuesto por el artculo 885 inciso 10 del Cdigo Civil, concordado con el artculo
971 inciso 1 del mismo cuerpo sustantivo, resulta procedente la constitucin de hipoteca sobre las
alcuotas de copropiedad de un bien inmueble.
3. Cul es el procedimiento para rectificar una habilitacin urbana?
Tanto la Ley General de Habilitaciones Urbanas como su reglamento no contienen normas que
dispongan un procedimiento especial para la rectificacin o modificacin de habilitaciones urbanas
concluidas. Por lo tanto, en mi opinin deber seguirse el mismo procedimiento previsto para la
recepcin de obras finales, ello en atencin al principio general de derecho segn el cual, los actos
se modifican o extinguen en la misma forma como nacen.
Cabe sealar que en el caso que los distintos lotes conformantes de la urbanizacin pertenezcan a
terceros, los mismos debern prestar su consentimiento si se afectan sus derechos.
4. Quin debe otorgar la valorizacin de las obras de habilitacin urbana?
La norma que sustenta el requisito de valorizacin de las obras de habilitacin urbana es el artculo
44 inciso 5 del Reglamento de las Inscripciones. Dicha norma dispone que la valorizacin, en el
caso que no conste en el ttulo presentado, deber ser efectuada por el interesado. En
consecuencia, la valorizacin podr ser efectuada por el profesional responsable de la habilitacin
urbana, no requirindose visacin municipal.
5.De acuerdo a la nueva Ley Orgnica de Municipalidades, se requiere la intervencin
de las municipalidades provinciales para ratificar las habilitaciones urbanas aprobadas
por las municipalidades distritales?
En mi opinin, an cuando el artculo 79.3.6 de la nueva Ley Orgnica de Municipalidades dispone
como funcin especfica exclusiva de las municipalidades distritales, normar, regular y otorgar
autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalizacin en habilitaciones urbanas, las
municipalidades provinciales mantienen su competencia para verificar si se ha cumplido con los
planes de desarrollo urbano conforme a lo dispuesto por la Ley General de Habilitaciones Urbanas.
Ello en aplicacin del artculo 79.1.5 de la misma Ley Orgnica de Municipalidades, que dispone
como funcin exclusiva de las municipalidades provinciales, fiscalizar el cumplimiento de los planes
y normas provinciales sobre la materia. Dentro de dichos planes se encuentra el Plan de
Acondicionamiento Territorial y el Plan de Desarrollo Urbano, entre otros.
Por otro lado, de conformidad con el artculo 158 de la nueva Ley Orgnica de Municipalidades, es
competencia exclusiva de la alcalda metropolitana en materia de planificacin y urbanismo,
aprobar y normas los distintos procesos de habilitacin urbana.
Lima, octubre de 2003