MHM - 2015 Ciclo de Vida Del Edificio - Split - RG

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El ciclo de vida del edificio y la regeneracin

urbana integrada
CONFERENCE PAPER JUNE 2015
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Manuel Hernndez Muiz
University of Oviedo
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Retrieved on: 06 November 2015
DCIMA CONFERENCIA INTERNACIONAL SOBRE

CIENCIAS SOCIALES INTERDISCIPLINARES
University of Split
Split, junio de 2015
El ciclo de vida del edificio y

la regeneracin urbana integrada*
Manuel Hernndez Muiz**
Departamento de Economa Aplicada
Facultad de Economa y Empresa
Universidad de Oviedo
Avenida de El Cristo s/n 33006 Oviedo (Asturias)
Telfono: (34) 985 10 37 14
mmuniz@uniovi.es
Resumen
El enfoque de la regeneracin urbana integrada enunciado por la Declaracin de Toledo
(2010) ha tomado cuerpo en una creciente literatura dedicada al estudio del desarrollo
urbano de las ciudades europeas contemporneas. Si bien son numerosos y extensos los
trabajos que han examinado este enfoque, desde la perspectiva del derecho y de la
poltica urbanstica, escasean las reflexiones desde una perspectiva econmica. Este
trabajo se propone cubrir esta laguna con un anlisis de la lgica econmica subyacente
en los programas pblicos de regeneracin urbana integrada. A la luz de la naturaleza
holstica de este enfoque, identifico la unidad de actuacin relevante desde un punto de
vista econmico -el edificio y su ciclo de vida-, como eslabn clave para organizar a los
actores que definen el permetro de los intereses y valores en juego de la regeneracin
como poltica pblica urbana. Al centrar en el edificio la unidad de observacin, es
posible definir el proceso de creacin social de valor con tres tipos de decisiones
concurrentes: las actuaciones de los propietarios y usuarios de los inmuebles en los
edificios, las decisiones de las autoridades pblicas en la prestacin de servicios
pblicos y las decisiones e interacciones con otras comunidades de vecinos en el
mantenimiento o abandono de sus edificios. El anlisis aqu realizado se proyecta
empricamente a la situacin espaola y, de modo particular, sobre la comunidad del
Principado de Asturias y sus concejos, mediante el estudio de cuatro casos
significativos.
Palabras clave: depreciacin, obsolescencia, ciclo de vida del edificio, externalidades,
regeneracin urbana, enfoque integrado, sostenibilidad urbana, desarrollo urbano,
desarrollo urbano sostenible integrado, Declaracin de Toledo.
(*) Texto de la comunicacin presentada en Split (Croacia), el viernes 12 de junio de 2015 (Espacios
urbanos y arquitectnicos, sala 2). Este trabajo forma parte del proyecto de investigacin dirigido por la
profesora Mara del Rosario Alonso Ibez, La regeneracin urbana integrada como instrumento
estratgico para un nuevo modelo de desarrollo urbano ms inteligente, ms sostenible y socialmente
inclusivo. Su estatuto jurdico, financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovacin (cdigo DER201126446). Deseo agradecer a Patricia Surez Mndez la asistencia prestada para la preparacin de los mapas
incluidos en este trabajo.
(**) Grupo de Estudios Jurdico-Sociales sobre Territorio y Desarrollo Sostenible, Universidad de Oviedo
http://www.unioviedo.es/Desarrollosostenible/inicio.php
1. Introduccin
El trmino regeneracin urbana integrada aparece definido en la Declaracin de
Toledo de 2010 realizada por los ministros con competencias en urbanismo como la
meta que contribuye a la consecucin de un desarrollo urbano ms inteligente,
sostenible y socialmente inclusivo. La adopcin de esta perspectiva recibi el apoyo
del Consejo Econmico y Social de la Unin Europea (CESE), mediante un Dictamen
en el que se resuma la visin de las polticas urbanas de la Unin Europea sobre la
ciudad y las reas metropolitanas.
La ciudad es un gran conglomerado: de cosas, de objetos, de personas y, no menos
importante, de conocimientos, creencias y valores. La regeneracin de la parte
construida de la ciudad existente es la clave de este trabajo, que focaliza la atencin en
un objeto muy particular y tal vez olvidado el edificio- como unidad de anlisis sobre
la cual asentar una hiptesis de trabajo compartida y un instrumento para el trabajo
interdisciplinar en el marco del proyecto en el que se encuadra esta investigacin.
En este trabajo me propongo estudiar la lgica econmica de la regeneracin urbana
integrada, usando el concepto de ciclo de vida del edificio. Este punto de partida
permite construir un slido puente desde la economa hacia la arquitectura y el derecho,
en la medida en que las normas de construccin y las normas jurdicas regulan la
intervencin de arquitectos y urbanistas, estableciendo obligaciones contractuales con
un valor econmico. Esta aproximacin se inspira en la Memoria Tcnica presentada al
Ministerio en la convocatoria que dio lugar al proyecto, donde se resuma de forma
concisa los aspectos ms relevantes y los objetivos propuestos. En concreto, la
definicin de un Estatuto jurdico que incluya la identificacin de las herramientas
jurdicas disponibles para cada escala de actuacin (ciudad, barrio, edificio), que
orienten la actividad de las administraciones, que proteja los derechos de los ciudadanos
y que establezca cules son las obligaciones jurdicas de todos los agentes implicados
(promotores, constructores, tcnicos).
Invirtiendo el orden de la escala de la agregacin a la secuencia edificio, barrio, pola,
ciudad,rea metropolitana, este trabajo escoge como objeto de indagacin para la
investigacin econmica la unidad del edificio, prestando atencin al ciclo de vida del
edificio. Se trata de una pieza conceptual y operativa clave, pues en torno al edificio
gira la accin de los agentes econmicos (hogares, empresas promotoras y autoridades
urbansticas y tributarias) y los intereses en juego que conforman la arena poltica del
urbanismo realmente existente, y con el cual se termina dando forma a la ciudad que
observamos.1
Entender y explicar la lgica econmica subyacente en la regeneracin urbana es
importante, y ubicar la economa del problema mucho ms cuando en este mbito de
actuacin el urbanismo- convergen profesionales de distintas disciplinas, con distintos
enfoques, lenguajes y conceptos, por lo que conviene minimizar la friccin del lenguaje
y ayudar a establecer un mnimo comn denominador que permita el avance de la
conversacin. Me propongo usar a fondo y exprimir la capacidad de sntesis, de
consiliencia, que ofrece la ciencia econmica para tender puentes entre campos y situar
un tema que protagonizar la agenda pblica y privada en los prximos aos.
1
La idea de ciclo de vida del producto, de tanto xito en distintos campos de la gestin empresarial, procede
de los trabajos pioneros realizados por Ray Vernon y Edgar Hoover, a finales de los aos 50, sobre la
evolucin de las ciudades americanas.
El trabajo se organiza del siguiente modo. En primer lugar, se presentan unos datos
bsicos de carcter agregado que permiten delimitar el alcance de la funcin urbanstica
como partida de gasto en los presupuestos de las Administraciones Pblicas. Los datos
se presentan atendiendo al marco multinivel que caracteriza la organizacin territorial
del Estado Espaol, un aspecto clave para cualquier discusin posterior sobre los temas
de gobernanza.2 Esta precisin cuantitativa inicial pone de manifiesto un hecho
relevante: la funcin urbanstica en Espaa cobra valor a travs de la legislacin, mbito
donde se definen las reglas de juego para los actores econmicos.3 El tercer apartado
desarrolla la idea nuclear del trabajo, apoyndome en un concepto compartido entre la
arquitectura y la economa el ciclo de vida de un producto, en este caso, del edificio- se
examinan los factores determinantes de la depreciacin: internos al edificio y externos o
sociales. Los apartados cuarto y quinto describen la situacin del parque de edificios y
viviendas en Espaa y Asturias, mostrando las diferencias cuantitativas existentes entre
los concejos de ms de 2.000 habitantes, en el ao 2011. Finalmente, se desciende un
peldao ms para presentar cuatro casos relevantes de procesos de renovacin,
demolicin y rehabilitacin, en el rea central de Asturias, en los que el ciclo de vida de
los edificios acta como causa eficiente de las actuaciones de los promotores urbanos,
privados y pblicos. El trabajo concluye con un balance de la contribucin del concepto
de ciclo de vida para la definicin de un estatuto jurdico de la regeneracin urbana.
2. La funcin urbanstica de las Administraciones en el gasto pblico
En el cuadro 1 se recoge la evolucin reciente del gasto pblico en vivienda y servicios
comunitarios, desde una perspectiva agregada. Se trata ciertamente de una informacin
macro estaramos interesados en particular en la partida de urbanismo-, pero los datos
facilitados por el sistema de cuentas nacionales no son suficientemente finos todava
para observar esta realidad.4 Con todo, podemos ver que el gasto de las AAPP en
Espaa se situaba en 7.383 millones de euros en el ao 2000, el 3% del gasto pblico. El
perfil fue decreciente y regres en 2009 a un valor cercano al del comienzo de la
dcada, con un 2,9%, coincidiendo con las medidas del Plan E. Desde ese ao, el gasto
de las administraciones se ha desplomado, hasta situarse en 4.303 millones de euros un
68,8% menos que en 2009-, lo que representaba en 0,9% del gasto pblico. La huella de
la crisis inmobiliaria deja un rastro clarsimo en las cuentas pblicas.
Como se puede observar, el grueso del gasto corresponde a las corporaciones locales y a
las comunidades autnomas, teniendo un papel residual la Administracin Central. Mas
este papel econmico residual subraya su funcin jurdica clave como organizador del
marco comn de derechos y obligaciones en la funcin urbanizadora, como muy bien
puso de manifiesto la sentencia n 61 del Tribunal de Constitucional de 20 de marzo de
l997, con la cual se abre una nueva senda en el derecho urbano espaol.
2
Sobre el problema de la gobernanza urbana en contextos multinivel, vase Charbit (2011), Storper (2014) y
Ostrom (2005).
3
Vase a este respecto la til sntesis de la voz legislacin urbanstica, en Zoido et al. (2013), pp. 215-216.
La ltima novedad corresponde a la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin
urbanas (en adelante L3RU) que, salvando las distancias histricas, puede estar llamada a tener el impacto de
la ley de Saneamiento y Mejora Interior de las Grandes Poblaciones, de 1895.
4
Las funciones contempladas por el Sistema Europeo de Cuentas 2010 (Diario Oficial de la Unin Europea,
26 de junio de 2013, L 174/567) son: Vivienda y servicios comunitarios, Urbanismo, Desarrollo comunitario,
Abastecimiento de agua, Alumbrado pblico, I+D relacionado con la vivienda y servicios comunitarios (es
decir, los gastos de este proyecto de investigacin).
No es exagerado afirmar que la funcin urbanstica se cuece alrededor de la actividad

legislativa desarrollada por las Administraciones pblicas.5 Tanto la legislacin estatal
como la derivada de las comunidades autnomas, unido a la aplicacin concreta de
dichas normas en las ordenanzas municipales y los planes generales de ordenacin
urbana de las principales ciudades espaolas conforman, grosso modo, el marco
normativo que regula la operacin de los agentes econmicos.
Cuadro 1
Evolucin del gasto pblico en vivienda y servicios comunitarios, aos 2000-2012,
en millones de euros
Total
Administr. Comunidades Corporaciones Total gastos de
Peso
Vivienda
Central
Autnomas
Locales
las AA PP
en %
3,0
2000
7.383
287
1.694
5.402
246.890
2,6
2001
6.982
317
1.652
5.013
263.063
2,7
2002
7.703
246
1.697
5.760
283.741
2,8
2003
8.386
246
1.959
6.181
300.783
2,1
2004
6.798
267
1.843
4.688
327.161
2,3
7.873
361
2.102
5.410
349.501
2005
2,0
7.707
284
2.093
5.327
377.958
2006
2,4
2007
9.766
422
2.571
6.733
412.362
2,6
2008
11.653
498
3.200
7.955
450.348
2,9
2009
13.834
489
3.251
10.094
483.637
1,6
2010
7.487
303
3.194
3.990
484.209
1,3
2011
6.281
192
2.856
3.233
478.496
2012
4.303
127
1.356
2.820
491.414
0,9
Fuente: elaborado con los datos del Instituto Nacional de Estadstica, Contabilidad Nacional de
Espaa, base 2008, cuentas anexas, clasificacin COFOG.
Ao
Si bien la seguridad jurdica y un marco legal estable es un principio inspirador para la

intervencin pblica porque contribuye, idealmente, a reducir la incertidumbre de los
actores privados; de ah que la credibilidad de la accin pblica contribuya
positivamente al desarrollo de los negocios privados-, el hecho cierto es que el mundo
del urbanismo se caracteriza por la intensidad legislativa y una cierta volatilidad de las
normas jurdicas. Los costes de transaccin que emergen de esta compleja arquitectura
institucional (Buitelar, 2007), en un marco multinivel sometido a la fiscalizacin de los
tribunales, son tan evidentes como difciles de cuantificar: la simple observacin de la
tipologa de profesionales operando alrededor del sector urbanstico arquitectos,
abogados, sociedades de tasacin, sistema financiero- son la mejor pista de dichos
costes.
La legislacin reciente promovida por el Ministerio de Fomento con la L3RU vendr
acompaada, previsiblemente, por desarrollos legales complementarios por parte de las
comunidades autnomas, adaptadas a las caractersticas peculiares de sus territorios (es
el caso de la ley 7/2014 de la Comunidad de Castilla y Len, primer texto legislativo en
el orden de las comunidades). Tales desarrollos debern responder a un buen
conocimiento y diagnstico de las fuerzas que han impulsado los mercados locales y las
tensiones existentes en el territorio. En el siguiente apartado cambiamos de plano y
analizamos a continuacin la pieza sobre la que actan los agentes en la ciudad ya
construida: los edificios y el problema de la depreciacin en el tiempo.
Y se recupera va ingresos, porque tambin el lado de los ingresos pblicos es decisivo: la tributacin de la
vivienda en distintas figuras impositivas supone una jugosa partida.
3. El edificio y la depreciacin: obsolescencia y degradacin fsica

El edificio es la unidad mnima de actuacin del arquitecto. El edificio es un holn que
permite diseccionar la realidad compleja de nuestros barrios y ciudades. Parece simple
pero no lo es y tal vez se le haya minusvalorado en la literatura-, porque interacciona
hacia adentro y hacia afuera, y porque su vida se extiende en el tiempo, condicionando
la forma y la evolucin de la forma urbana. Sin pice de exageracin, pocas veces un
objeto tan importante ha merecido tan reducida atencin, salvo por su inters para la
arquitectura y el sector de la construccin.6
El edificio tiene ms vida de la que pensamos. Hacia adentro, cuando el edificio es
plurifamiliar y, en consecuencia, hay que dilucidar cuestiones importantes de propiedad
horizontal entre las familias que moran las viviendas que pueden ser propietarios o
arrendatarios- y comparten el edificio. Hacia afuera, porque las decisiones adoptadas
por otros vecinos o comunidades afectan como un todo a un club ms amplio, la
manzana, el vecindario, el barrio (Webster, 2003). El edificio puede ser tambin
unifamiliar y as los problemas e intereses en juego llevan a soluciones del tipo yo me
lo guiso, yo me lo como-. Esta mezcolanza de morfologas de construccin toman
cuerpo en diversas maneras de ocupacin del suelo: formas adosadas, pareadas, o
aisladas. Todos estos elementos conforman o dan forma a la manzana, pieza integral de
todo espacio urbanizado con cierta densidad (Guallart, 2012, cap. 3).
Los edificios pueden ser definidos en trminos jurdicos, arquitectnicos y, tambin,
desde una perspectiva econmica. Bajo esta ltima ptica, un edificio es un bien de
capital muy costoso y con una vida econmica y fsica til potencialmente muy larga.
Para la economa como un todo, los edificios son un bien duradero de capital, un bien
que conserva el ahorro de una nacin, el ahorro de las empresas o de las familias (Mas
et al., 2013).
Los edificios se construyen con la finalidad de satisfacer unas necesidades pero, una vez
construidos, el cambio tcnico modifica las necesidades y abre una brecha creciente
entre los requerimientos de los usuarios y la capacidad del edificio existente para
atenderlas. Una parte de la depreciacin procede de esta obsolescencia tcnica, que
aparece ilustrada en el grfico 1: se puede observar que la brecha crece con saltos
discontinuos con el tiempo, porque el progreso tcnico aade ms alternativas de uso y
de objetos acoplables al edificio, sobre el nivel inicial de servicio para el cual fue
diseado.7
En tanto que bien de capital, los edificios se amortizan y tienen una vida til. Esto
remite al problema tcnico de la observacin de la depreciacin, un fenmeno
econmico causado por variables fsicas y ambientales y por decisiones de los
propietarios del bien. Para evitar confusiones terminolgicas, es muy til la conclusin
de Baum (1991, cap. 4):
6
Una notable excepcin en el mbito jurdico es el reciente trabajo doctoral de Cervera Pascual (2013), como
tambin destaca en el prlogo del libro el profesor Bassols Coma (p. 10).
7
Las necesidades comprenden servicios, como la revelacin del estatus. Grandes y bellas escaleras
adornaban la entrada de notables edificios decimonnicos. Con el paso del tiempo esto ha sido fuente de
problemas, cuando la sociedad y la gente que usa los edificios reclama el acceso universal, libre de
obstculos. En cuanto a los objetos, energa y comunicaciones son elementos clave: carbn, electricidad, gas,
telfono, radio, televisin o internet, en nuestros das.
In conclusion, this is a highly complex area. Nonetheless, the classification developed in

this chapter facilitates a meaningful examination of the relative importance of the broad
sources of property investment depreciation. In summary, obsolescence is a cause;
deterioration is a cause; depreciation is the effect.
El grfico 2 completa la descripcin del segundo ingrediente de la depreciacin: la

degradacin fsica. El trato dado por los moradores, la intensidad de uso, en interaccin
con la calidad inicial de la construccin y las inclemencias medioambientales del
entorno, producen un desgaste fsico del edificio. Este no es homogneo en cada uno de
los inmuebles y partes, porque los usuarios son heterogneos en sus actitudes de
cuidado y preservacin, como bien se sabe en las comunidades de vecinos.
Recuadro 1. La depreciacin en las cuentas nacionales: los edificios y el suelo

Un reciente tratado de la OCDE define la depreciacin de los bienes de capital, un concepto
muy delicado de evaluar empricamente: La depreciacin es la prdida en valor de un activo
o clase de activos, conforme envejecen. La depreciacin es un concepto de flujo y como tal
comparte caractersticas clave tales como los principios de valoracin de otros flujos en las
cuentas nacionales. Econmicamente, la depreciacin es descrita mejor como una deduccin
de la renta para contabilizar la prdida de valor del capital debido al uso de los bienes de
capital en la produccin. El significado del valor usado en la produccin explica tambin
porque el "Consumo de capital fijo" ha sido usado como sinnimo para la depreciacin en el
Sistema de Cuentas de las Naciones Unidas 1993 y en las cuentas nacionales de los EE UU
(OCDE, 2009, cap. 5, p. 35). Una estimacin correcta de los flujos de depreciacin anual
experimentados por los diferentes activos de capital de una economa es indispensable para
tener una estimacin correcta del stock de capital neto de una economa.
De acuerdo con este manual de la OCDE, una definicin representativa de la obsolescencia de
la literatura es la prdida de valor en el capital existente porque no es tecnolgicamente
adecuado a las condiciones econmicas o porque alternativas tcnicas superiores estn
disponibles (Hulten y Wykoff, 1981, p. 225, citado en OCDE, 2009, cap. 5, p. 40).
Esta visin general puede aplicarse a los edificios y viviendas, bienes de capital fijo por
antonomasia: la brecha de servicio de un edificio en trminos internos y de consumo
energtico, en trminos de su situacin- coloca a algunos edificios en un estado de abandono
y, por tanto, su valor neto podra ser nulo, llegado el caso. Los costes de demolicin y de
saneamiento del suelo indicaran, adems, un valor residual negativo para la sociedad de
algunas antiguas edificaciones. Por ejemplo, devolver el suelo ocupado a su situacin inicial
implicara una importante inversin por parte del Estado, para lograr una mejora de la tierra.
Tal es el caso del suelo ocupado por las antiguas instalaciones de Ensidesa, en Avils, o el
saneamiento pendiente del suelo de la fbrica de Nitrastur (La Felguera), o la recuperacin de
las escombreras en las zonas mineras.
OCDE, Medicin del capital. Manual OCDE, segunda edicin, Pars, 2009.
Eurostat y OCDE, Eurostat-OECD compilation guide on land estimation, Oficina de Publicaciones de la
Unin Europea, Luxemburgo, 2015.
Lugares abandonados:
https://www.flickr.com/photos/asturhugo/sets/72157628903597039/
Grfico 1
La obsolescencia y el nivel de servicio de un edificio
Transicin
Requerimientos
/ Rendimiento P
Requerimientos
Obsolescencia
P0
Degradacin
fsica
Rendimiento
pCR
Tiempo
TCR
T0
Fuente: Aboagye Ohemeng (1998), p. 6.
Grfico 2
La depreciacin de un edificio
Depreciacin
Depreciacin
Factores
Factoresligados
ligadosaalala
propiedad
propiedad
Depreciacin del
inmueble
Cambios en el valor
de la localizacin
Oferta y
demanda
Usuarios
Usuarios
Obsolescencia
medioambiental
Deterioro
fsico
Apariencia
externa
Diseo
exterior
Impacto de
entrada
Obsolescencia
del edificio
Especificaciones
internas
Servicios
Acabados
interiores
Fuente: Baum (1991), cap. 4.
Configuracin
Altura de
las plantas
Diseo de
las plantas
Estos dos componentes determinan la vida til del edificio, sobre la cual no existen
estudios empricos sistemticos.8 He aqu el punto en discusin: tanto la obsolescencia
como el deterioro fsico pueden ser mitigados con los gastos de mantenimiento y de
reposicin. El estado de conservacin y la vida til del edificio dependen de decisiones
internas proactivas adoptadas por la comunidad de propietarios que usa el edificio para
hacer frente al desgaste observado del edificio, en cada instante del tiempo. Estas
decisiones pueden ser incentivadas por la posicin externa del edificio en el barrio o la
ciudad: un bien inmueble puede estar sometido a la obsolescencia localizacional y, de
este modo, los agentes econmicos reaccionar acelerando el proceso de abandono.
En sntesis, los bienes inmuebles emergen de una decisin de inversin, de un proceso
eminentemente intertemporal en el que los agentes econmicos deciden sucesivamente
cinco cosas en relacin a ese activo (vase Kohler et al., 2010, pp. 18-34). La secuencia
de decisiones abarca un periodo mnimo de cincuenta aos y en funcin de su
desarrollo, podra alcanzar un siglo o ms, en determinadas circunstancias:
1. la decisin de construir, edificar (t);
2. las decisiones de usar, de mantener y conservar el edificio creado (t+k);
3. la decisin de no mantener (abandonar) o reconstruir el edificio (t+k+m);
4. la decisin de derribar (t+k+m+n).
5. re-edificar o salir (vender la parcela o dejar sin uso).
Cmo deciden los agentes? En todas las etapas del proceso de inversin los agentes
sopesan y comparan, siempre, beneficios y costes esperados: es un juicio basado en
expectativas, juicios sobre el futuro. Estas tres sencillas palabras son ms engaosas de
lo que pensamos: el beneficio implica nimo de lucro y pre-supone que los agentes
descuentan el futuro de alguna manera, que son razonables y saben razonar sobre el
futuro, usando la informacin disponible. Como la incertidumbre preside los procesos
de inversin, hay que ser muy cautos, porque pueden sobreestimarse los beneficios de
ciertas decisiones de inversin y subestimarse los costes, que son siempre costes de
oportunidad. Un mecanismo que disciplina y espabila esa capacidad de clculo racional
es el riesgo real de ruina o de quiebra, por parte de aquellos que yerran haciendo malos
clculos.9
En este proceso inter-temporal de decisin (de las familias o de las empresas) se
producen externalidades para la comunidad para los vecinos, para la administracin(Rossi-Hansberg y Sarte, 2012). Por lo tanto, vemos fcilmente por qu emerge la
presencia de las administraciones en este mbito de actuacin. Los problemas de
estigma social y de mala convivencia aparecen cuando determinadas partes de la ciudad
ven daados ciertos valores entre los pobladores de esos barrios, lo que deteriora la
calidad de vida. En el campo concreto de la edificacin, un pobre mantenimiento de los
edificios, una mala conservacin de los inmuebles que los componen, siembra la semilla
de un proceso de declive para los barrios como un todo. La respuesta de las
administraciones adopta formas de intervencin muy variadas que reciben distintos
nombres, bastante pomposos en ocasiones, si bien tienen en comn, en tanto que
polticas pblicas que atajan externalidades, el deseo de generar unos incentivos
8
Kornmann y Queisser (2012) realizan un estudio sobre vida til de los edificios en Suiza y comparan los
resultados con otros trabajos semejantes en distintos pases o regiones.
Para los que tienden a pensar que esto es pan comido y retrica acadmica, pinsese, sin embargo, sobre el
proyecto de la nueva centralidad asociada al tnel de penetracin en la ciudad de Gijn.
adecuados para el correcto mantenimiento de las edificaciones, frente a la decisin ms

radical de abandonar y demoler -laissez faire-, cuyos costes medioambientales pueden
ser ms altos.10 De ah que la literatura emergente sobre la regeneracin urbana
integrada contribuya a la meta ms abstracta del desarrollo sostenible en el mbito
urbano (Ginot, 2010, pp. 5-13).
Buena parte de la riqueza urbana de una ciudad se materializa en bienes inmuebles
construidos, en los cuales cristaliza una parte no desdeable de la identidad de una
comunidad, porque la arquitectura embrida conceptos siempre difciles de acotar como
la belleza o la fealdad- pero que rpidamente podemos asociar con las comunidades que
los han creado. He aqu el lugar y la razn de ser de las polticas de rehabilitacin y
renovacin, como piezas base del puzzle de la regeneracin urbana integrada, que incide
sobre una de las partes interesadas. La sostenibilidad se juega y decide en las decisiones
microeconmicas de conservacin y mantenimiento de los edificios, mediante dos
fuerzas: las fuerzas de mercado ligadas a la situacin y centralidad de las parcelas
donde se ubican los edificios- a los cuales se aaden los incentivos definidos por la
legislacin para las operaciones de rehabilitacin y de renovacin.
El gasto de mantenimiento forma parte del ciclo de vida y es uno de los ejes de atencin de la
L3RU, pues modifica y ampla el alcance del deber de conservacin (Garca lvarez, 2013).
Al razonar sobre el edificio se pone el foco de atencin sobre los problemas de informacin y de
gestin existentes alrededor de la regeneracin urbana integrada: una poltica cualitativa y muy
burocrtica en sus procesos, que cabe prever cara de gestionar.
Grfico 3
El inters social de un edificio
Intereses
Interesessobre
sobrelos
losedificios
edificios
Propietarios
Propietarios
Usuarios
Usuarios
Arrendatarios
Pblicas
Poderes locales,
agencias de desarrollo locales,
gobierno central
Propietarios
ocupantes
No
Nousuarios
usuarios
Visitantes
ocasionales
La comunidad en
sentido amplio
Privadas
Promotores,
Inversores,
Intermediarios
Los vecinos
Poderes locales, legisladores,

grupos de inters,
agencias de planificacin
Fuente: Aboagye Ohemeng (1998), p. 17.

10
Me refiero al gasto de energa acumulado en la construccin del edificio original. A este respecto, vase
Power (2008 y 2010). En relacin con la sostenibilidad urbana, es de mucho inters el catlogo de prioridades
definidas por el legislador en el artculo 3 de la L3RU, o los fines comunes de las polticas pblicas para un
medio urbano sostenible, enunciados en el artculo 107 de la ley 2/2011 de Economa Sostenible.
Recuadro 2. Derecho y forma urbana: garajes, coches y polgonos

1. No hay ciudad sin transporte. La gente se mueve a pie, en coche, en autobs, en tren,... Moverse
significa cambiar de sitio.
Desplazarse a pie es bastante comn todava, si bien las estadsticas ponen su atencin en lo obvio, en
los desplazamientos en vehculo mecnico con traccin, es decir, coches, motos, buses, trenes y
tranvas. Los primeros son privados, como bien se sabe, los segundos son colectivos, porque
colectivizan, socializan, promedian, el tiempo de todos saliendo siempre a una hora comn y obligando
a la tediosa espera, grande o pequea, segn sea la frecuencia del transporte pblico. La frecuencia es
la clave en la movilidad: salir y marchar cuando uno quiere parece ser el rasgo ms in de la libertad
individual (y mucho ms cuando uno puede llegar y salir a la hora que quiere). Por eso el coche es
imbatible, aunque no nos demos cuenta de que, como animales de costumbres que somos, terminamos
saliendo y llegando todos casi a la misma hora y a los mismos sitios (Thompson, 1968).
Los vehculos de traccin mecnica consumen energa. Los vehculos de traccin animal consumen
energa basada en protenas e hidratos de carbono. Aqu est la diferencia crucial: el radio de
desplazamiento tiene un lmite superior, de carcter fsico, tanto para las personas como para los
animales de tiro. La comodidad en el siglo XX vino de la mano del coche, gran invento que separ el
lugar de residencia, de vivienda, del lugar de trabajo. La qumica del carbono y del petrleo, junto con
el motor de combustin interna, obraron el milagro. De estas innovaciones se sigui la transformacin
de la forma y tamao de las grandes ciudades del mundo, cuyos inicios estuvieron organizados por
personas caminando, carros y carretas, o jinetes a caballo y, ms tarde, por los tranvas y primeros
metros. Los trenes y los coches cambiaron la faz de las ciudades del siglo XIX y XX, respectivamente.
Sin movimiento no hay desplazamiento y moverse es la clave para usar (bien o mal) el territorio, el
suelo de la ciudad y del campo, la energa. Dime cmo te transportas y te dir cmo usas o mal usas el
suelo de que dispones, y la energa. La otra cara del coche es su capacidad para llegar a todos los sitios
y, con ella, para fragmentar y especializar cualquier parcela en cualquier uso que podamos imaginar.
2. Eventos nicos complementarios. Aceptada la existencia de este modo de transportarse, los
urbanistas y arquitectos cogieron escuadra y cartabn y comenzaron a dibujar las ciudades que
conocemos, asumiendo la existencia del coche. La mejor prueba de esta victoria que refleja la derrota
de la ciudad y del campo- fue la obligacin de dotar con plazas de aparcamiento suficientes, en cada
edificio, para sacarlos de las calles (Orden de 16 de mayo de 1974). El origen de la ciudad difusa, la
dispersin de la ciudad como quiera cada uno definir sus fronteras- comenz por supuesto con la
aparicin del coche, pero recibi la confirmacin el da en que la ley recogi, de forma natural y lgica,
la obligacin de acoger a los coches en los edificios. Ese da el legislador estaba sembrando las semillas
para la urbanizacin del campo como un contenedor barato de polgonos industriales, centros
comerciales, colegios privados, que llegaron para acompaar a las casas unifamiliares de los
primeros moradores del campo, a los que rpidamente se aadieron nuevos urbanitas con posibles.
Aquel lejano da los urbanistas, arquitectos y juristas, sin quererlo, decidieron adaptarse al progreso y
comenzar a producir un tipo de ciudad distinto del histricamente creado por los hombres que, hasta el
siglo XIX, se movieron a pie o en carretas con tiros de animales. Las leyes de la construccin, con su
enorme poder de estandarizacin, abrieron una bifurcacin histrica que asent el estndar del
transporte de la sociedad moderna, con la misma lgica teleolgica que preside el teclado QWERTY
con el que escribo estas lneas. Una bifurcacin que ahora solamente podemos atenuar y moderar,
mediante una transformacin inteligente de la densidad y de la naturaleza de bien duradero de nuestras
ciudades consolidadas.
Paul David, Clio y la economa del Qwerty, RAE Revista Asturiana de Economa, n 37, 2006, pp. 27-31.
Ministerio de Vivienda, Orden de 16 de mayo de 1974 por la que se aprueba la Ordenanza tregsimo cuarta
"Garajes", de las Ordenanzas Provisionales de Vivienda de Proteccin Oficial, BOE n 126, de 27 de mayo
de 1974.
Chris J. Webster y Lawrence Wai Chung Lai (2003), Spatial Order, en Property rights, planning and
markets: managing spontaneous cities, Cheltenham, Edward Elgar, cap.4, pp. 78-94.
Wilbur Thompson, Un prefacio a la economa urbana, Gustavo Gili, Barcelona, 1973.
10
Recuadro 3. Las cuentas del suelo y de la poblacin

La superficie total del municipio se distribuye en tres clases de suelo, urbanizado, vacante y no
urbanizable:
(1)
L = U +V + Z
El suelo urbanizado contiene los edificios ya construidos y las infraestructuras de servicios (incluyendo
los espacios abiertos, parques y jardines, zonas deportivas, colegios y servicios pblicos). El suelo
vacante es aquel susceptible de ser movilizado para construir nuevos edificios y nuevas infraestructuras
de servicios que satisfagan las futuras necesidades ciudadanas. El suelo no urbanizable es un suelo
vacante acreedor de una especial proteccin con el fin de preservar ciertos valores socialmente
aceptados, y que varan en el tiempo. La tensin subyacente en el urbanismo y en la ordenacin del
territorio, en tanto que disciplinas prudenciales (Menndez Viso, 2005, pp. 209-228), se centra en el
diseo de las instituciones para la gestin de las interacciones intertemporales entre V y Z , y de los
valores en juego (McDonnald y McMillen, 2012). En el caso espaol, la legislacin arranca en el ao
1956 y ha evolucionado hasta adaptarse en este comienzo de siglo a la forma de organizacin de un
estado descentralizado (Herrn, 2011, caps. 2 a 4), en medio de una burbuja. A continuacin voy a
mostrar que U tambin incide en esa dinmica.
Existen N tipos de edificios (subndice i) y M distritos (subndice j), que consumen un suelo total
edificado de u hectreas y un consumo de viales por f hectreas. En la dinmica de la ciudad, podemos
nuev
desarrollar h inmuebles (viviendas, garajes, trasteros y locales comerciales) mediante xij

ant
ij
reemplazan a y
nuev
ij
edificios, o podemos desarrollar esos x
edificios que
usando vij unidades de suelo vacante en
el distrito j con edificios de la tipologa i. Lo que postulamos aqu como hiptesis de trabajo es que los
costes de demolicin ms los costes de gestin del desarrollo urbano por renovacin/demolicin, en la
etapa actual de las ciudades, son ms altos que los costes por desarrollo y expansin, en el margen,
transformando suelo vacante.
Una ciudad puede crecer en el margen intensivo (reconstruyendo sobre el suelo ya urbanizado,
mediante la renovacin de los edificios ya existentes o la demolicin de aquellos con mayor antigedad
y peor nivel de servicio) o en el margen extensivo (ocupando suelo vacante). Las ventajas para los
promotores del crecimiento extensivo son claras, cuando no existe un precio sombra social que d valor
a la existencia del suelo no urbanizable la proteccin de naturaleza medioambiental-. La oferta de
vivienda es ms barata y hace ms atractiva su compra para los hogares de nueva formacin. Si
adems, la nueva urbanizacin genera incentivos complementarios de recaudacin fiscal para la
autoridad municipal temporales o permanentes-, el motor de la expansin de los bordes de la ciudad
queda autoalimentado con gasolina para mantenerse en marcha.
La consecuencia emprica es que una nacin cuya poblacin crece a una tasa n constante, con una tasa
de crecimiento de los hogares por valor de m, y una tasa de crecimiento de la renta por habitante y,
observar un patrn desigual de la distribucin de la misma. Esa poblacin creciente de una nacin
tiene que distribuirse entre los municipios o unidades administrativas llamadas ciudades. Tambin
podra crecer el nmero de ncleos urbanos en el seno de los municipios. En la realidad, lo que sucede es
que un grupo de ciudades declinan ( o ), otro grupo k crece en torno a la senda media y aparece un grupo
nuevo de ciudades p en la nacin (...Benidorm, Rivasvaciamadrid, Sesea, Arroyomolinos). Los
padrones continuos de poblacin y los Censos decenales darn una imagen de ese proceso de desarrollo.
Jan K. Brueckner, Lectures on Urban Economics, MIT Press, Cambridge, 2011, cap. 4.
Jos Manuel Fernndez Prez, La ordenacin jurdica de los usos en el medio rural: el suelo no urbanizable
en el mbito estatal y autonmico, en Espacio metropolitano y difusin urbana: su incidencia en el medio
rural, Consejo Econmico y Social del Principado de Asturias, Oviedo, 2012, pp. 67-100.
Daniel Gat, Notes on the Economics of Redevelopment by Demolition, Center for Urban and Regional
Studies, Technion, Israel Institute of Technology, 2012.
Marek Makowski, Application of Multicriteria Analysis to Urban Land-Use Planning, Interim Report 97091 diciembre, IIASA, Laxenburg, 1997.
4. El estado del parque de edificios e inmuebles en Espaa

El Censo de Poblacin y Viviendas del ao 2011 ofrece una panormica de inters sobre
el estado de conservacin del parque de edificios e inmuebles en Espaa, atendiendo a
la clasificacin propuesta por el Instituto Nacional de Estadstica para el trabajo de
11
campo (ruinoso, deficiente, mala y buena). Prestaremos atencin al primer trmino, que
es usado aqu a efectos estadsticos y para ofrecer una imagen cualitativa, sin las
consecuencias jurdicas que implica la declaracin de ruina en el campo
administrativo. Ello nos permite cuantificar la realidad, algo que se echa en falta en la
incipiente literatura publicada con motivo de la aprobacin de la L3RU,11 bastante
ayuna de datos sobre la realidad en la que se quiere intervenir.
El cuadro 2 contiene la informacin bsica para el conjunto nacional. Como es lgico, la
cohorte de edificios construidos antes de 1900 es la que concentra el mayor nmero de
construcciones en peor estado de conservacin, en el momento de la elaboracin del
Censo. Los edificios construidos antes de 1900 representaban el 8,1% de total y renen
el 42,5% de las construcciones consideradas en estado ruinoso. Adems, en la primera
mitad del siglo XX se acumulan otros 18.000 edificios con la consideracin de estado
ruinoso, lo que define con claridad un periodo temporal para la actuacin pblica sobre
este grupo de construcciones.
Cuadro 2
Espaa, edificios e inmuebles destinados principal o exclusivamente a vivienda,
por fecha de construccin y estado de conservacin
Total
Ruinoso
Malo
Deficiente
Bueno
Total edificios
9.730.999
55.187
171.588
736.551
8.767.673
Antes de 1900
793.401
23.441
57.124
170.260
542.576
De 1900 a 1920
366.416
7.477
22.160
73.036
263.743
De 1921 a 1940
431.216
6.271
22.026
81.597
321.322
De 1941 a 1950
481.269
5.139
19.270
82.733
374.127
De 1951 a 1960
863.630
4.996
20.513
109.397
728.724
De 1961 a 1970
1.052.009
3.215
13.358
88.179
947.257
De 1971 a 1980
1.495.132
3.066
8.902
68.248
1.414.916
De 1981 a 1990
1.360.191
1.582
3.254
30.399
1.324.956
De 1991 a 2001
1.417.202
..
2.765
18.680
1.395.757
De 2002 a 2011
1.470.533
..
2.216
14.022
1.454.295
Total inmuebles
25.849.338
95.845
303.963 1.515.996
23.933.534
Antes de 1900
1.148.908
33.451
79.000
239.050
797.407
De 1900 a 1920
638.296
13.478
37.154
122.643
465.021
De 1921 a 1940
808.587
12.082
37.076
145.170
614.259
De 1941 a 1950
889.512
9.443
31.754
143.618
704.697
De 1951 a 1960
1.966.960
10.163
41.439
240.219
1.675.139
De 1961 a 1970
3.840.110
7.792
35.908
280.901
3.515.509
De 1971 a 1980
5.359.194
6.378
23.800
201.388
5.127.628
De 1981 a 1990
3.326.594
3.058
6.616
68.776
3.248.144
De 1991 a 2001
3.539.915
..
7.948
48.665
3.483.302
De 2002 a 2011
4.331.262
..
3.268
25.566
4.302.428
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Censo de Edificios 2011, abril de 2013.
11
Tanto el monogrfico de la revista Ciudad y Territorio como el de la Revista Aragonesa de Administracin

Pblica carecen de referencias a la situacin del parque. Estas lagunas son compensadas por el tratamiento
dado a los datos del Censo de 2001 por el grupo de investigacin del Instituto Juan Herrera. Vase el portal
asociado a la publicacin Atlas de la Edificacin Residencial 2001, Ministerio de Fomento, abril de 2013.
12
Tambin merece atencin el estado bueno de conservacin de los edificios e

inmuebles. Al menos el 68,3% de los edificios construidos antes de 1900 se encontraban
en buen estado. Estos valores divergen notablemente entre provincias y municipios,
como se puede comprobar a continuacin.
Para presentar esta rica informacin de una forma simplificada y til, puede ser til
emplear un indicador espacio-temporal, que permita su representacin en forma de
mapa. Con este fin consideramos los datos de la distribucin territorial de los edificios
en las provincias espaolas, que representamos mediante cociente de localizacin de
cada cohorte.12 Este indicador toma valores positivos entre cero e infinito: si el
numerador es mayor que el denominador, el cociente ser mayor de la unidad, lo que
indica un mayor peso relativo de la cohorte de edificios considerada en la provincia,
respecto del conjunto nacional.
El grfico 4a muestra los datos de la distribucin territorial de los edificios valorados en
estado ruinoso por el agente censal, para la primera mitad del siglo XX, mientras que el
grfico 4b representa la distribucin territorial de los edificios que se conservan en buen
estado, para el mismo periodo. La zona norte del pas, histricamente ms desarrollada,
presenta una mayor intensidad de edificios de antes de 1900 (cociente de localizacin
por encima de 1), en las dos situaciones polares consideradas por el Censo: estado de
ruina y en buen estado de conservacin.
Finalmente, y a los efectos de esta investigacin, es preciso considerar las situaciones
mala y deficiente de los edificios, porque estas categoras se encuentran en conexin
ms directa con los problemas de rehabilitacin y regeneracin. De modo particular,
llama la atencin la cohorte de 1951 a 1960, donde se acumulan 109.397 edificios en el
epgrafe de deficiente, y los 156.000 edificios de las dos dcadas posteriores (cuadro
2).
Rubio del Val y Molina Costa (2010) y Rubio del Val (2011) han subrayado el reto que
supone para las autoridades contemporneas la generacin de edificios legada por esta
etapa de desarrollo de la economa y de la construccin en Espaa, ligada a la
urbanizacin de la sociedad espaola y a la expansin del tamao de sus ciudades, como
consecuencia del abandono del campo. Muchos de los problemas de calidad de las
edificaciones y viviendas se concentran en buena parte del parque construido en aquella
poca, que debe ser objeto de atencin de las acciones incluidas en la L3RU.
12
El cociente de localizacin evala, para cada cohorte de construccin, el peso relativo de los edificios en
el estado e de conservacin (ruinoso, deficiente, malo y bueno), de la provincia p:
x pce
2011
x pe
2011
l pce =
xc
2011
x
donde xpce mide el nmero de edificios de la provincia p de la cohorte c (antes de 1900, de 1901 a 1920,..)
que se encuentran en un estado e de conservacin, xpe es el nmero total de edificios de la provincia p en el
ao 2011 que se encontraban en el estado de conservacin e, xc el nmero total de edificios existentes en
Espaa en la cohorte c y, finalmente, x el nmero total de edificios en Espaa en el ao 2011. Habitualmente
usado en el estudio de la localizacin de las actividades econmicas, sirve aqu para reflejar el eco de las
olas de construccin de los edificios, en cada provincia, y del estado de conservacin observado en cada
instante en que se elabora el censo. Sobre el uso del cociente de localizacin, vase Crawley, Beynon y
Munday (2013).
13
Grfico 4a
Cociente de localizacin de los edificios ruinosos en Espaa, segn la fecha de

construccin (antes de 1900, de 1900 a 1920, de 1921 a 1940, de 1941 a 1950)
Fuente: elaborado con el Censo de Poblacin y Viviendas 2011, Instituto Nacional de

Estadstica, abril de 2013.
14
Grfico 4b
Cociente de localizacin de los edificios en estado bueno en Espaa, segn la fecha de
construccin (antes de 1900, de 1900 a 1920, de 1921 a 1940, de 1941 a 1950)
Fuente: elaborado con el Censo de Poblacin y Viviendas 2011, Instituto Nacional de

Estadstica, abril de 2013.
Si bien el periodo temporal de actuacin es fcil de identificar y acotar, existe un debate
sobre la unidad espacial de intervencin ms adecuada para este tipo de polticas. Rubio
del Val focaliza sus preferencias sobre el barrio como unidad u objeto privilegiado de
las intervenciones, una perspectiva que es til en la medida en que numerosos
polgonos, con bloques homogneos de edificios, con caractersticas bastantes comunes,
fueron construidos simultneamente en distintas ciudades espaolas.
Sin embargo, se trata de una cuestin metodolgica que puede conducir a muchos
debates acadmicos o academicistas, cuya solucin es eminentemente pragmtica y
operativa: concentrar la atencin en el edificio y en el barrio como unidades relevantes
de actuacin y de gestin tiene la virtud de involucrar a los intereses de las comunidades
de propietarios y de vecinos, que pueden tener legtimos intereses en participar, y a los
cuales la Administracin debe dar una adecuada respuesta para el buen xito de las
actuaciones.13
13
Un cuerpo de literatura creciente rene experiencias y trabajos en publicaciones en la red. Merece especial
atencin el trabajo Lpez de Lucio (2009), a este respecto, por la valiosa informacin sobre el PGOU de
Fuenlabrada o el proyecto de recuperacin de La Mina, en la narracin de sus autores.
15
A continuacin se describe el estado del parque de edificios en los principales

municipios de la regin asturiana para concluir el trabajo con un anlisis de cuatro casos
relevantes de actuaciones de rehabilitacin y regeneracin urbana.
5. El estado de conservacin y la localizacin del parque de edificios e inmuebles en
los municipios de Asturias
Como vieja regin industrial desarrollada alrededor del beneficio del carbn en la
produccin de hierro y acero, Asturias mantiene y conserva un legado de edificios e
inmuebles fruto de la industrializacin, con un peso muy importante de las
construcciones de antes de 1900 y de la primera mitad del siglo XX. La quinta parte del
parque fue construida antes de 1900, encontrndose en esta cohorte buena parte de los
problemas del parque de edificios (vanse las casillas sombreadas del cuadro 5). El
85,2% de los edificios existentes se encontraban en buen estado, un valor cinco puntos
por debajo de la media en Espaa (90,1%), lo que habla bastante bien del estado de
conservacin, si se tiene en cuenta que el grueso de los edificios en Espaa es ms
reciente, porque se construy en la segunda mitad del siglo XX y comienzos del XXI.14
Por otro lado, buena parte de los inmuebles construidos se concentran en las dcadas del
desarrollismo, periodo en el cual las tres principales ciudades de la regin atrajeron
poblacin, lo que elev la intensidad en el uso del suelo.
Tomando como dato esta diferencia de partida en la composicin del stock de edificios
por edades, los datos del cuadro 5 dan cuenta de la problemtica particular de Asturias:
en nmeros absolutos, 29.179 edificios se encontraban en estado deficiente, malo o
ruinoso; de ellos, el 89% correspondan a edificios existentes de antes de 1900 y los
construidos antes de las dcada de los aos sesenta del siglo pasado.
Esta ventana temporal permite aquilatar la zona de intervencin prioritaria de los
poderes pblicos en Asturias -principalmente de la comunidad autnoma y de los
ayuntamientos- y ofrece un orden de magnitud al que hay que prestar atencin: el
nmero de edificios con problemas es similar al nmero de edificios construidos en el
periodo 2002 a 2011. Cualquiera que sea el programa de actuacin adoptado en relacin
con la regeneracin y renovacin, sin duda incidir en las previsiones de construccin
de nuevos edificios y viviendas en la regin, un hecho a tener en cuenta en los planes de
ordenacin urbana o en las normas subsidiarias aprobadas por los municipios de la
regin, y que deberan merecer una reflexin por parte de la Comisin de Urbanismo y
Ordenacin del Territorio de Asturias (CUOTA).
Como en el epgrafe anterior, conviene conocer la ubicacin relativa del problema en
relacin con las necesidades de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas. Con
el fin de usar una informacin homognea y comparable con la usada en el apartado
anterior, recurrimos de nuevo al Censo de Poblacin y Vivienda 2011.
14
De acuerdo con la informacin del Nomenclator elaborado por el INE, en Espaa existan 4,2 millones de
edificios y albergues en el ao 1900. Por aquel entonces Asturias contaba con 131.201 edificios, el 3,1% del
total nacional. En la actualidad y de acuerdo con la informacin del Censo de 2011, en Asturias se localiza el
4,5% de los edificios construidos en Espaa antes de 1900, de los cuales 27.807 se hallaban en buen estado de
conservacin (cuadro 5).
16
Cuadro 5
Asturias, edificios e inmuebles destinados principalmente a vivienda,
por fecha de construccin y estado de conservacin
Total
Ruinoso
Malo
Deficiente
Bueno
Total edificios
196.904
2.144
5.734
21.301
167.725
Antes de 1900
41.562
1.462
3.243
9.050
27.807
De 1900 a 1920
15.092
300
863
3.081
10.848
De 1921 a 1940
11.707
155
574
2.228
8.750
De 1941 a 1950
11.701
88
371
1.926
9.316
De 1951 a 1960
22.496
83
344
2.217
19.852
De 1961 a 1970
18.807
37
176
1.368
17.226
De 1971 a 1980
18.056
12
72
764
17.208
De 1981 a 1990
14.694
7
22
305
14.360
De 1991 a 2001
18.101
..
57
195
17.849
De 2002 a 2011
24.688
..
12
167
24.509
Total inmuebles
642.777
2.987
8.694
43.286
587.810
Antes de 1900
47.759
1.686
3.663
10.288
32.122
De 1900 a 1920
20.760
461
1.292
4.828
14.179
De 1921 a 1940
18.225
328
1.063
3.852
12.982
De 1941 a 1950
24.795
184
875
4.819
18.917
De 1951 a 1960
64.424
186
835
7.394
56.009
De 1961 a 1970
102.935
80
488
6.590
95.777
De 1971 a 1980
112.707
43
246
3.537
108.881
De 1981 a 1990
79.313
19
127
1.032
78.135
De 1991 a 2001
80.952
..
93
698
80.161
De 2002 a 2011
90.907
..
12
248
90.647
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Censo de Poblacin y Viviendas 2011,
abril de 2013.
La informacin desagregada se encuentra disponible para los municipios de ms de
2.000 habitantes un total de 42 concejos en Asturias-. De nuevo representamos con el
cociente de localizacin la informacin de cada cohorte, lo que permite observar la
evolucin de la distribucin territorial de los edificios existentes en 2011 en relacin
con el mismo colectivo de los municipios espaoles (grfico 5). Este indicador pone de
manifiesto el periodo temporal en el cual tuvieron lugar las principales oleadas de
construccin en la regin en relacin con el conjunto de la nacin espaola-, arrojando
una descripcin valiosa del proceso de acumulacin inmobiliario en la regin.15
15
El cociente de localizacin representado en el grfico 5 se obtiene como:
x mc
2011
x
2011
lmc = m
xc
2011
x
donde xmc mide el nmero de edificios existentes en el municipio m en la cohorte de construccin c (antes de
1900, de 1901 a 1920,...), xm es el nmero total de edificios del municipio m en el ao 2011, xc el nmero
total de edificios existentes en Espaa en la cohorte c y, finalmente, x el nmero total de edificios en Espaa
en el ao 2011. El cociente as calculado usa la informacin municipal de 7,75 millones de edificios
destinados principalmente a viviendas (sobre un total de 9,73 millones, en todos los municipios de Espaa.
Vase cuadro 2).
17
La preeminencia de las construcciones de antes de 1900 queda reflejada en el grfico 5,

a escala municipal. Destacan los valores de las zonas mineras de la regin, con un
importante nmero relativo de construcciones de antes de 1900 en Lena, Mieres,
Morcn, San Martn del Rey Aurelio y Laviana, municipios con unos cocientes de alto
valor -por encima de 3-; solamente Langreo se acerca a valores prximos a la unidad
(con fuertes crecimientos en las dcadas posteriores). Siero, Oviedo, Castrilln y Avils
tienen cocientes por encima de la unidad en las primeras dcadas, un eco actual de la
prosperidad alcanzada en los municipios mencionados durante la primera mitad del
siglo XX. Los valores del cociente para el municipio de Gijn se sitan por debajo de la
media, superando en los cincuenta y sesenta el valor de la unidad.
El cambio de modelo de crecimiento en Espaa y de fuentes energticas provocado por
el plan de Estabilizacin de 1959 tuvo un reflejo inmediato en el patrn de construccin
municipal de Asturias. Despus del alza de los cincuenta, todos los cocientes
descendieron en los aos sesenta con la excepcin de Gijn- y se situaron por debajo
de la unidad en los setenta. El pulso de la actividad constructora materializada en los
edificios, actividad no bsica por antonomasia, solamente se recupera en la primera
dcada del siglo actual en un nmero contado de municipios (Llanera, Corvera,
Cudillero, Nava, Piloa, Nava, Ribadesella, Llanes, Colunga, Lena, Norea,
Villaviciosa).16
Grfico 5
Distribucin relativa los edificios existentes en Asturias
destinados principalmente a viviendas, por cohortes de construccin
Cociente de localizacin de los edificios en los principales municipios
6
Mieres
Cociente de localizacin
Siero
3
Castrilln
2
Norea
Antes de 1900 1921 a 1940

1951 a 1960
1971 a 1980
1991 a 2001
1900 a 1920
1941 a 1950
1961 a 1970
1981 a 1990
2002 a 2011
Avils
Corvera
Gijn
Langreo
Llanera
Oviedo
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Poblacin y Viviendas 2011, Instituto Nacional de
Estadstica, abril de 2013. Municipios de ms de 2.000 habitantes.
16
Conviene destacar que la variable observada es el edificio. Un examen de la evolucin del mismo
indicador aplicado a los inmuebles muestra que la intensidad de la construccin es clave para tener una
imagen completa del proceso urbanizador en Espaa y en los municipios de la regin.
18
Los grficos 6a y 6b completan la informacin presentada, mediante la combinacin de

la informacin relativa a la distribucin territorial del conjunto de edificios con
problemas donde se suman el estado de ruina, malo y deficiente- comparados con la
distribucin territorial de los edificios en buen estado (representados en el eje de
abscisas). El indicador representado en el grfico de dispersin es el cociente de
localizacin, con el cual se facilita la simple observacin visual de los municipios
asturianos que concentran los problemas en trminos comparativos con el resto de los
municipios espaoles-. Para interpretar el mismo, el lector debe tomar como referencia
la unidad, para observar los municipios donde se manifiestan los problemas de forma
ms acusada.
Esta panormica arriba-abajo del estado de conservacin de los edificios en Espaa, con
los edificios e inmuebles existentes en el Censo de 2011, ha permitido un acercamiento
a la realidad edificatoria del siglo XX y de comienzos del XXI, lo que propicia un
comentario final sobre el urbanismo en Asturias y el papel de la regeneracin urbana
integrada.
Los datos revelan a las claras cmo las principales ciudades histricas de la regin no
han podido mantener su pujanza en todo el periodo y han sido sustituidas por otras
zonas que han satisfecho las necesidades de nuevas construcciones para los nuevos o
viejos- hogares, una circunstancia que ha sido comn con otras ciudades maduras de
Espaa. Sin embargo, la valoracin de este fenmeno es divergente entre los autores.
En el caso asturiano, cabe destacar aqu el papel difusor de los concejos de Corvera (en las
cercanas de Avils), Llanera, Siero y Norea. La emergencia de estos municipios es una
consecuencia demorada de la puesta en uso simultnea de la autopista Y junto con los
polgonos de Silvota y Asipo. Hubo que esperar a los aos 90 para que el crecimiento del
empleo en Llanera y Siero desencadenara un proceso paralelo de relocalizacin de la
poblacin ms joven alrededor de las parroquias ms cercanas y accesibles a los nuevos
yacimientos de empleo, parroquias que ofrecan una vivienda accesible tambin en trminos
econmicos. Estos yacimientos industriales y terciarios vinieron a ser completados con
nuevas instalaciones de servicios generadores de importante empleo, especialmente
adecuados para la incorporacin de la mujer al mercado de trabajo. Este emparejamiento no
es trivial, pues encadena la triada hogar parejas-, vivienda y mercado de trabajo, que da
sentido a la vida econmica (Browning et al., 2014).
Los datos aqu presentados confirman el desplazamiento del eje de actividad de la

construccin a la parte interior de la zona central, un hecho conocido y bien
documentado con la informacin facilitada por las licencias urbansticas de construccin
del pasado boom constructor, y por la evolucin de los datos de poblacin en los
municipios afectados por esos desarrollos.
Una ltima consideracin es indispensable, ahora desde la perspectiva de la movilidad,
para casar el patrn de urbanizacin con el patrn de localizacin del empleo y de la
poblacin (cuadro 6). Un examen de los datos de movilidad contenidos en el Censo de
Poblacin del ao 2011 en Asturias muestra que el 58,2% de la poblacin ocupada
unas 183.605 personas- empleaba menos de 20 minutos en sus desplazamientos al
trabajo (cuadros A1 y A2), unos valores similares a los de provincias como Mlaga y
Valencia, que presentaban un porcentaje ms alto de poblacin en esa franja de tiempo
61% y 58,4%, respectivamente, siendo el 55,2% el valor medio para Espaa-. Al
menos el 19% de la poblacin acuda al trabajo andando y el 52,8% usaba el coche en
sus desplazamientos cotidianos -50,8% en Espaa-.
19
Grfico 6a
Distribucin relativa los edificios en estado bueno y con problemas,
cohortes de construccin 1941-1950 y 1961-1970
(cociente de localizacin de los municipios de ms de 2.000 habitantes )
11
10
LQ Edificios 1941-1950
9
8
7
6
5
Tineo
Gozn
Ons
Avils
Corvera
CangasOviedo
Mieres
GijnCastrilln
Norea
Siero
3
2
Llanera
Riosa
Ribadesella
Grado
Aller
Nava
Llanes
Villaviciosa
Soto
Morcn
Laviana
Lena
Carreo
Tapia
Navia
Vegadeo
Pravia
Valds
Castropol
Cudillero
Langreo
SMRA
10
11
LQ Estado Bueno 1941-1950
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Poblacin y Viviendas 2011, Instituto
Nacional de Estadstica, abril de 2013. Municipios de ms de 2.000 habitantes.
Grfico 6b
9
8
7
6
5
4
Corvera
Avils
Ons
Oviedo
Cangas
Gijn
Castrilln
Lena
Carreo
Laviana
Langreo
Llanera
Riosa
Morcn
Nava Grado Gozn
Mieres
SMRA
Aller
Navia
Siero
Tapia
Norea
Villaviciosa
Ribadesella
Tineo
Llanes
Cudillero
SotoValds
Vegadeo Castropol Pravia
2
1
LQ Estado Bueno 1951-1960
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Edificios 2011, Instituto Nacional
de Estadstica, abril de 2013. Municipios de ms de 2.000 habitantes.
20
Cuadro 6
Asturias y Espaa, poblacin ocupada de 16 y ms aos,
medios usados en los desplazamientos cotidianos (ao 2011)
Medio usado
Asturias
%
Espaa
%
Andando
61.750 19,6 2.441.175 16,8
En bici
6.515 2,1
331.260 2,3
Coche
166.650 52,8 7.398.430 50,8
Coche como pasajero
21.765 6,9
1.051.130 7,2
Moto
8.990 2,8
501.620 3,4
Bus
33.035 10,5 1.339.055 9,2
Tren
10.245 3,2
426.440 2,9
Metro
545 0,2
798.020 5,5
Otros
6.060 1,9
266.550 1,8
Total
315.555 100,0 14.553.680 100,0
Fuente: elaborado con los datos del Instituto Nacional de
Estadstica, Censo de Poblacin y Viviendas 2011, abril de
2013. La poblacin ocupada en Asturias ascenda a 390.910
personas y a 17,51 millones en Espaa.
La foto que ofrecen estos datos, en lnea con la informacin del Censo de 2001 y las dos
oleadas de la encuesta Movilia, elaboradas por el Ministerio de Fomento, apuntan en la
direccin de que el rea central se orienta sin quererlo hacia una suerte de equilibrio
espontneo que contribuye al desarrollo urbano sostenible en dos de sus principales
ingredientes: el uso del tiempo y de la energa, por parte de las personas, y el uso de
suelo, pues en Asturias se construye con una menor intensidad edificatoria que en
Espaa y, en consecuencia, con una mayor productividad en el uso del suelo por parte
de los desarrollos urbansticos, al hacer un uso ms intenso de la construccin en altura
(grfico 7). Este rasgo del urbanismo en Asturias, clave en la economa del uso del
suelo, ha pasado desapercibido a los expertos en planificacin regional posiblemente
por el error que conlleva poner todo el foco de atencin en el concepto de vivienda a la
hora de reducir a un fcil indicador la actividad de la construccin y, en segundo
trmino, por el papel tan fascinante de los polgonos y de las grandes superficies para
estructurar y jerarquizar el territorio metropolitano, en un mundo conducido y
organizado por y alrededor del automvil.
El urbanismo de esta etapa ha concitado numerosos anlisis, bastantes de ellos muy
crticos, algunos de los cuales han venido acompaados con propuestas para ordenar
este espacio problema. Un espacio problema cuya mayor carencia, si se toma una
perspectiva comparada interregional e intermunicipal como la aqu presentada- que es
ms bien de orden intelectual: una suerte de quejo por la falta de un liderazgo pblico
en la emergencia de ese equilibrio y del paisaje resultante:17 Cada pieza, como Parque
Principado, el polgono industrial de Silvota, el rea residencial de la Fresneda, el rea
deportiva de La Morgal, entre otras, tiene una organizacin interna ms o menos
adecuada conseguida mediante planificacin urbanstica. Pero falla la organizacin del
conjunto, el ensamblaje de las piezas, debido a la inexistencia de una poltica de
ordenacin del territorio (Fernndez Garca, 2006, pp. 55-56).
17
No deja de ser llamativa la segunda larga cita que preside el inicio de un estudio de la Consejera de
Infraestructuras y Ordenacin del Territorio (2009), dedicado a la ordenacin de los nudos metropolitanos
de los concejos de Llanera y Siero, y cuyo centro de inters es el paisaje. Un recurso comunal por
antonomasia, desde el punto de vista de la produccin -uso del suelo- y un bien pblico para el observador.
21
Grfico 7
Intensidad en el uso del suelo.

Cociente de localizacin de los edificios y cociente de localizacin de los inmuebles
destinados principalmente a viviendas en Espaa, 2002-2011
LQ Inmuebles 2002-2011
Soto
Llanes
Norea
Nava
Llanera
Villaviciosa
Ons
Corvera
Gozn
Siero
Ribadesella
Castropol
Navia
Tapia
Oviedo
CastrillnCudillero Lena
Pravia
Laviana
Grado
Langreo
ValdsGijn
Aller SMRA
Vegadeo
Avils
Carreo
Mieres
Morcn
Cangas
Tineo
Riosa
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Poblacin y Viviendas 2011, INE, abril de
2013. Municipios de ms de 2.000 habitantes.
Volver ms adelante sobre este punto, porque el cambio estructural de las condiciones
de financiacin de la produccin de suelo, viviendas y edificios ha dado pie a una nueva
orientacin de todos los actores que participan en el sector de la construccin y del
urbanismo, en la cual la L3RU tiene un papel destacado que cumplir en Asturias. El
nuevo vector contenido en las tres Rs llega en un momento muy adecuado para la
regin y las ciudades asturianas, porque llama la atencin sobre el importante suelo
ocupado por edificios y viviendas obsoletos en torno a los cuales debe girar la labor de
anticipacin de los poderes pblicos y privados en un nuevo contexto macroeconmico.
Esto permite dar un rodeo y evita seguir discutiendo sobre viejas decisiones,
irreversibles ya, que nos bloquean y nos impiden pensar y razonar sobre las necesidades
del presente y del futuro.
6. El ciclo de vida en accin ciclo: cuatro casos en el rea central de Asturias
Este epgrafe pone los pies en el suelo y concluye ilustrando con varias referencias de
Asturias la utilidad del ciclo de vida de los edificios como herramienta de anlisis del
proceso de urbanizacin18 y, como consecuencia, como marco conceptual para
18
Uso este trmino en un sentido ms amplio que el habitual, que entiende el proceso de urbanizacin como
la transformacin del suelo rstico en suelo urbano. Vase Zoido et al. (2013), voces proceso de
urbanizacin (p. 307), rehabilitacin urbana y remodelacin urbana (pp. 334-335).
22
comprender el proceso de regeneracin del territorio ya construido. Me ocupo de varias

experiencias relevantes: el caso de Lugones, que describe un proceso de mercado
liderado por la ciudadana para la regeneracin medioambiental de una antigua
parroquia, un caso que contrapongo con el barrio del Nodo de Avils, un ejemplo fallido
de renovacin de la trama urbana de una parte de la ciudad. A continuacin pongo en
valor las actuaciones de derribo o renovacin completa con la operacin de la parcela
de Pedregal y el edificio de Los Ingenieros, en Avils, y el edificio de La Jirafa, en
Oviedo-, a fin de completar toda la casustica.
Lugones. Parroquia ubicada en su extremo oeste del concejo de Siero, limita con el
borde perimetral norte del concejo de Oviedo, una posicin que la situ histricamente
en su rea de influencia. La parroquia de Lugones presenta un caso de enorme inters de
regeneracin/redesarrollo por demolicin: la experiencia de la fbrica de Mersa
(Materiales Exclusivos Refractarios SA). Ese espacio de unos 17.541 metros cuadrados
se convirti en el embrin de una fase lenta pero continuada de modernizacin de la
traza urbana de la villa, ayudada a la vez por fuerzas exgenas complementarias como
los hitos de la apertura del enlace de Lugones, en la autopista A-66, y la construccin
del primer hipermercado de la regin en las proximidades de dicha salida que, conviene
recordarlo hoy a quienes no lo conocieron, acababa en un semforo!-.
Este enclave encrucijada se caracteriz por acoger un importante desarrollo industrial en
el siglo XIX (vase Herrn, 2002, pp. 29-35), que mantuvo su pulso y vitalidad hasta los
aos 60 del siglo XX, momento en el cual algunos negocios entraron en franco declive.
Tal fue el caso de la fbrica de Mersa, ubicada en el centro del ncleo urbano, a las
espaldas de la estacin de ferrocarril, cuya contaminacin era soportada estoicamente
por los vecinos que se haban beneficiado de los empleos. La obsolescencia de la
ubicacin de la factora por otro lado, amortizada econmicamente-, comenz a poner
de manifiesto un fin competitivo ms valioso para la parcela, sealado por el mercado
de la vivienda: el suelo residencial urbano. La dcada de los aos setenta abri paso a
nuevas necesidades de la poblacin y el agotamiento de la industria ofreci la
oportunidad de dar un nuevo uso del suelo, por situacin y posicin. La proximidad del
ferrocarril, otrora razn de ser para el enclave industrial, se converta ahora en un factor
de expulsin de la actividad original, pues la proximidad a Oviedo brindaba un enorme
atractivo al cambio del uso hacia funciones terciarias residenciales.
Insertar grfico 8
Sin embargo, el parn de la actividad de la fbrica de Mersa a mediados de los aos 60,
no fue aprovechado por el Ayuntamiento de Siero para proceder a una reclasificacin
del suelo. La empresa moderniz la factora con la instalacin de un horno calcinador de
slice en 1973, y mantuvo la parcela con un uso para la industria pesada. Esta
circunstancia provoc la movilizacin vecinal y la peticin del cierre de la fbrica,
hechos que se sucedieron con el tempo administrativo que gobierna las cosas, con
demandas jurdicas en tribunales entre el Ayuntamiento y la empresa- y
manifestaciones vecinales entrecruzadas.19 La clausura de la fbrica en 1984 condujo a
la recalificacin del suelo por el Ayuntamiento y la Comisin de Urbanismo de
Asturias, la cual dio paso a la construccin de un conjunto de edificios destinados a 405
viviendas, en el espacio originalmente ocupado por la fbrica (Herrn, 2002, p. 37).
19
Sigo aqu el relato realizado por Jos Antonio Coppen y publicado originalmente en la revista El Carbayu,
en 1985. Vase Coppen (2010), pp. 49-50.
23
Grfico 9
Estacin de Renfe y zona edificada por cambio de uso, Lugones

CC-5c
CP-5a

CC-6a

Eb
IF
Vb
CC-6b

OV-6

CP-6
ELa
Va
CC-5b
UE1b
CC-5
CC-5b
ELb

EL

0V-5a
OV-0
Va
0V-5
CC-5a
Vb
UE1b
CC-5
UEb
Vb

0V-5a
0V-0
Vc

21

UE1b
EL
Va
0V-6
CP-5b
CC-5
Vb
CC-5b
CP-5
CP-5
CP-5b
0V-5b
Fuente: Ayuntamiento de Siero, Plan General de Ordenacin, 2006 (plano 33615).

Cuadro 7
Lugones, edificios destinados principalmente a vivienda,
por fecha de construccin y estado de conservacin20
Total Ruinoso Malo Deficiente Bueno
Total edificios
798
7
13
41
737
Antes de 1900
52
0
0
3
49
De 1900 a 1920
21
0
2
2
17
De 1921 a 1940
28
1
1
5
21
De 1941 a 1950
105
2
3
10
90
De 1951 a 1960
142
0
3
10
129
De 1961 a 1970
136
3
3
9
121
De 1971 a 1980
178
1
0
1
176
De 1981 a 1990
37
0
0
0
37
De 1991 a 2001
99
0
1
1
97
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Censo de Edificios 2001.
Resultados detallados, julio de 2007. Secciones censales 18, 19, 20, 21
y 32, 33, 35 y 38.
La operacin descrita fue la semilla para un proceso lento de transformacin de la villa,
en el plano urbanstico y demogrfico. Al mismo tiempo que se eliminaba la fbrica, se
proceda a la demolicin de viejos edificios contiguos, que fueron sustituidos por
modernas construcciones en la dcada de los noventa y principios de este siglo, con la
20
El Censo de Poblacin y Viviendas del ao 2001 ofreca una informacin completa sobre el estado del
parque de edificios, viviendas y locales, a nivel seccin censal. El cambio metodolgico del Censo de 2011
impide contar con una informacin simtrica y comparable solamente ofrece informacin para los
municipios de ms de 2.000 habitantes-. Por este motivo la Censal del Censo de 2001 puede ser todava de
cierta utilidad, si bien el trabajo de campo al modo del Catastro inmobiliario- o las labores de la Inspeccin
Tcnica de Edificios y las Cdulas energticas- deberan ser fuentes de informacin adicionales a explorar.
24
intensidad edificatoria que reclamaba la existencia de un privilegiado ncleo de

comunicaciones la estacin de Renfe, que comunica con toda la malla de cercanas
regional- configurndose as una nueva trama modernizada de edificios.
La experiencia de Lugones llama la atencin sobre la tensin irreductible de la
ordenacin del territorio y del urbanismo como disciplinas: el caso de Lugones ilustra
cmo un proceso espontneo, azaroso e inesperado, liderado por la ciudadana y de
naturaleza bottom-up, supo aprovechar la crisis de la empresa para re-convertir el uso
del suelo en un uso moderno, yendo por delante de las previsiones planificadoras. Las
demandas ciudadanas tenan difcil encaje o no se podan canalizar en los enfoques
descendentes de planificacin centralizada, que acostumbran a dibujar un mapa ideal
donde se prev la localizacin ptima de la gente y de las actividades, en el tiempo y en
el espacio, por la mera extrapolacin mecnica de las tendencias pasadas.21
Procesos ideales de este tipo jalonan la evolucin del ACA y son la razn de ser de la
frustracin que evidencian la montaa de ros de literatura existente al respecto. La
planificacin es otra forma de coordinacin, pero es la forma ms compleja de
coordinacin, porque aspira a una secuencia perfecta de decisiones de inversin
complementarias entre agentes que operan en mercados descentralizados y con intereses
contrapuestos. Como los mecanismos de disciplina existentes para alinear esos intereses
son muy vagos y etreos, el riesgo de un fiasco en cualquier programacin ex ante
puede estar escrito desde el mismo momento en que se redacta.
Avils. Villa sin alfoz, de unos 27 kilmetros cuadrados, es una ciudad muy conocida
por el impacto que tuvo sobre su trayectoria y sobre la trama urbana la fuerte expansin
demogrfica provocada por la localizacin de la empresa Ensidesa, en los aos 50 y 60
del siglo pasado. El brusco salto provocado por la industrializacin provoc una
extensin del antiguo ncleo urbano en varias direcciones, demarcando el conjunto de
barrios que caracterizaron la expansin desordenada de la ciudad, a semejanza de otras
ciudades espaolas de la poca: Versalles, Llaranes, Villalegre, La Luz y las Vegas -en
el concejo limtrofe con Corvera-, La Carriona, el Nodo, Jardn de Cantos, La Maruca.
Sobre el legado de esta estructura hubo de actuar el urbanismo de las primeras
corporaciones democrticas. Con relativa rapidez y bastante consenso pblico se
discuti un nuevo Plan General de Ordenacin Urbana, bajo la direccin del arquitecto
Enrique Balbn, y que fue aprobado definitivamente en 1986.22 Con dicho plan se quiso
dar un giro estratgico a la direccin del crecimiento de la ciudad, en los aos de la
primera reconversin industrial y del comienzo del despegue de la economa espaola.
El dibujo trazado en dicho plan muestra la diferencia meridiana entre la realidad y el
deseo. Mientras que la accin deliberada del plan era crecer por el sur, en un intento de
armar y mejorar a los antiguos barrios, el deseo mostrado por buena parte de los
avilesinos se concentraba en mudarse desde aquellas zonas para lograr la centralidad:
21
Lugones es un buen ejemplo para el debate de los urbanistas sobre la mezcla de usos ptima, porque
todava hoy coexiste un desarrollo no estructurado -catico, diran algunos- que combina los usos
industriales, terciarios y residenciales (Nodular, Didier, Muebles Campa -con un convenio de
transformacin residencial firmado en 2002-, Muebles Genji, establecimientos comerciales para la venta de
vehculos, polgonos al norte y al sur).
22
Una valoracin de los resultados del plan por el autor puede encontrase en la entrevista realizada por
Fernando
del
Busto,
en
el
diario
El
Comercio,
11
de
mayo
de
2008:
http://www.elcomercio.es/gijon/20080511/aviles/gran-plaza-ciudad-debemos-20080511.html
25
vivir alrededor de la villa, un enclave con ms y mejores servicios y buenas

comunicaciones.
La solucin a las nuevas demandas hubo de venir de la mano de un audaz concejal de
urbanismo, que supo encontrar una respuesta tcnica cabal a los deseos de la poblacin.
Mediante una panoplia de convenios urbansticos acordados con el sector privado
promotor -una solucin coasiana por antonomasia- pudo reorientar la gestin del plan
vigente sin necesidad de reformarlo. La ciudad de Avils reorganiz su oferta de
vivienda y moderniz su parque de edificios en el momento oportuno, en paralelo con el
rally de los precios de la vivienda propiciado por la recuperacin econmica del periodo
1986-1991. La zona de las Meanas se convirti as en la nueva centralidad, no
considerada explcitamente en el plan original como una prioridad. Al mismo tiempo
que esto suceda, el Ayuntamiento modernizaba y mejoraba la situacin de los barrios
peor dotados de la ciudad, llevando a la prctica la idea original de reequilibrio interno
de la ciudad contenida en el plan general de 1986.
Esta apretada resea subraya la importancia estratgica del urbanismo como palanca de
modernizacin de una ciudad y, no menos importante, reconoce la dificultad de la
prospectiva, un hecho de la vida que obliga inevitablemente a los poderes pblicos a
reaccionar ante las circunstancias. Tambin nos permite situar el anlisis de los
problemas del barrio de El Nodo y de la transformacin de la parcela de la Residencia
de los Ingenieros, mediante demolicin. En un caso, como ejemplo de la perpetuacin
en una zona central de la ciudad de un conjunto de viviendas heredero de la primera
poltica social de vivienda del franquismo, sobre el cual se abaten dos fuerzas: la de la
obsolescencia y las fuerzas del mercado, que valorizan una zona cntrica de la ciudad.
En el otro caso, sobre el destino de una construccin muy representativa de la etapa
industrializadora de la villa y que fue demolida en la fase ms especulativa del reciente
boom. Un solar que se encuentra ahora a la espera de mejores tiempos para la
recuperacin de la demanda de vivienda, que permita poner en valor su excelente
situacin.
El barrio de El Nodo. Dicho barrio alude al nombre popular concedido por la poblacin
por su presencia en el Noticiero Documental (No-Do), muy popular en los cines de los
aos cuarenta del siglo pasado. Situado en la prolongacin de las calles de La Cmara y
la Avenida de Alemania, concentr en un espacio de unos 28.400 metros cuadrados un
conjunto de edificios y viviendas sociales propiedad de la Cofrada Virgen de las
Mareas de Avils, las cuales se arrendaban a los pescadores socios de la Cofrada. Su
morfologa e idiosincrasia encaja a la perfeccin en los cnones que en ocasiones
describen y delimitan el concepto de barrio en el mundo acadmico.23 El ncleo dispuso
de un colegio pblico, que atendi a la poblacin infantil de la zona muy numerosa- y
que en el entorno contaba, adems, con un colegio, construido por la empresa Cristalera
Espaola para sus trabajadores, y los colegios privados de Las Doroteas y Santo ngel-.
Adems, el barrio dispona tambin de un centro de formacin profesional para los
futuros marineros de la Cofrada, reclutados en su mayora, pero no todos, entre los
vstagos de las familias de pescadores.
El barrio prcticamente no experiment cambios desde su construccin. A comienzos de
los aos setenta se construy un vial que uni la calle de los Telares con la calle de
Marcos del Torniello, atravesando el barrio, lo que permiti dar una salida al trfico
23
Vase Galster (2001) y la voz barrio, en Zoido et al. (2013), p. 49.
26
desde la primera calle en direccin hacia Sabugo y las Meanas. Las dotaciones del
barrio siempre fueron muy modestas, constituyendo un ejemplo del urbanismo
depauperado de los aos de la post-guerra.
Dcadas ms tarde se procedi a la rehabilitacin del barrio, con cargo a fondos
pblicos del Gobierno del Principado de Asturias de la legislatura 1995-1999, mediante
la reconstruccin de tejados y la reparacin de las fachadas, as como la urbanizacin y
saneamiento de los viales de las calles. Sin embargo, el paso del tiempo y el deterioro de
los edificios hicieron mella, con lo que comenz a planear sobre la zona la posibilidad
de su modernizacin, una posibilidad contemplada en el Plan General del ao 1986. Un
empresario privado buen conocedor de las limitaciones constructivas de los edificios
proyect sin xito, a comienzos de este siglo, una propuesta de renovacin del barrio
mediante reconstruccin completa, que los vecinos del barrio desecharon finalmente.
El barrio citado atraviesa en la actualidad una situacin bastante delicada: algunas de las
viviendas y edificios mantienen un aparente buen estado de conservacin, mientras que
otros se encuentran muy daados y con reducido mantenimiento. La poblacin, desde
un punto de vista social, se caracteriza por un nivel de envejecimiento ms alto que la
media de Avils, lo que debilita las posibilidades de mantenimiento normal con recursos
de las comunidades. En los ltimos aos, sin embargo, las viviendas han sido ocupadas
por una poblacin ms joven que se beneficia de unos bajos alquileres.
Grfico 10
Delimitacin del barrio de El Nodo, Avils
Fuente: Ayuntamiento de Avils, Plan General de Ordenacin, 2006.

Por otro lado, la Cofrada de Pescadores Virgen de las Mareas, propietaria de los
activos inmobiliarios no cedidos an a sus antiguos arrendatarios se encuentra en un
proceso de regularizacin de la propiedad o de los ttulos que dan un acceso legtimo a
su uso como arrendatarios, en este caso con unos alquileres actualizados.
De lo dicho hasta aqu, cabe colegir una rpida conclusin. La regeneracin urbana
integrada se aplica como anillo al dedo al caso del barrio de El Nodo, del mismo modo
que el concepto de ciclo de vida de los edificios. La causa eficiente para la accin
27
pblica es la obsolescencia de algunos de los edificios, lo que precisamente obliga a

separar la parte insana del resto de las partes del barrio que merecen sobrevivir. Las
tcnicas jurdicas a usar para gestionar este cambio y este tipo de procesos aparecen
analizadas en el trabajo de Cervera Pascual (2013), monografa que discute los
problemas en cuestin: no segregacin y realojamiento, redefinicin de los parmetros
de edificabilidad y densidad (pp. 356-357).
La regeneracin de una parte minscula de la ciudad nos permite a la vez conectar este
enfoque con el crecimiento y la mejora de la ciudad. La situacin privilegiada del barrio
de El Nodo, en la trama urbana central, contribuye adems a probar prima facie la
hiptesis subyacente en este trabajo: construir sobre suelo ex novo urbanizable es en
ocasiones ms sencillo y ms barato para el promotor que renovar la trama ya existente,
por muy ajada y amortizada que est la ltima.24 El legislador contemporneo comienza
a ser consciente de esta limitacin a la hora de concebir la ciudad del presente y
comenzar a crear la ciudad del maana. Buena parte del sesgo expansivo de las ciudades
modernas proceda precisamente de un dficit tcnico y metodolgico de las
herramientas urbansticas para promover el crecimiento intra-marginal de la ciudad,
frente a la expansin de los bordes, una laguna que la nueva legislacin pretende
colmar.
Grfico 11
Imagen actual de El Nodo, Avils
24
Dicho de forma ms tcnica, el crecimiento intra-marginal de la ciudad es ms costoso que el crecimiento

en el margen de la ciudad: de ah el grandonismo habitual de las ciudades. La sociedad mixta Sogepsa
desarroll en la primera dcada de este siglo un proceso de urbanizacin en la parte alta del barrio de El
Nodo, que inclua viviendas sociales, vivienda de promocin libre y vivienda de proteccin oficial, y
prescindi de cualquier consideracin sobre el entorno ms cercano. El PGO de Avils mantiene en la zona
la misma ptica expansiva, con ms ocupacin de suelo urbanizable de origen rstico que se transforma en
nuevos viales, con una ganancia marginal muy reducida de viviendas.
28
El edificio de Los Ingenieros (rea de planeamiento remitido APR-C9, n 24)

La parcela de los Ingenieros se encuentra en el centro de la ciudad a escasos metros de
la iglesia de Sabugo y como prolongacin sur de la Avenida de Alemania, que
comunica con la parte superior del barrio de El Nodo. En el ao 2006 el Ayuntamiento
de Avils firm un largo y complejo acuerdo con los propietarios que se traduca en la
transformacin de un espacio de unos 9.000 metros cuadrados, adscritos a una parcela
ms amplia de 12.070 metros cuadrados, donde se ubicaba la Residencia de los
Ingenieros. La parcela se encuentra situada entre las calles Gonzlez Abarca y Jos
Manuel Pedregal, a escasa distancia del parque de Las Meanas.
La historia de este solar comienza con un convenio formalizado con la empresa Melca
para la construccin de tres edificios, uno de ellos de catorce plantas, con un nmero
total de trescientas viviendas. Este convenio es uno de las 18 reas de planeamiento
remitido incluidas en el Plan General de Ordenacin Urbana de 2006 (cdigo APR.C-6)
y que prevn movilizar 855.000 metros cuadrados de uso residencial en Avils, con un
total de 1.424 viviendas.
El Ayuntamiento de Avils acord la concesin de una licencia a la empresa Grupo
Inmobiliario Corporacin Caixa Galicia S.A.U., sociedad que en los aos finales de la
burbuja haba recibido los derechos del convenio -a cambio de 49 millones de euros-.
La licencia autorizaba a la construccin de cuatro edificios con un total de 320
viviendas y 477 plazas de garaje. Los edificios incluirn tambin locales comerciales
con una superficie de 2.783 metros cuadrados. El valor previsto del presupuesto de
ejecucin material asciende a 18,5 millones de euros, en un proyecto preliminar
redactado por el arquitecto Sergi Balaguer Barbadillo. La operacin se encuentra
pendiente de desarrollo, paralizada a la espera de un comprador para la parcela, que en
la actualidad es propiedad de la Sociedad de Gestin de Activos procedentes de la
Reestructuracin Bancaria (SAREB). La valoracin por esta sociedad del suelo
asciende, segn informaciones recogidas en medios de comunicacin, a 12 millones de
euros.
El devenir del convenio mencionado es de enorme inters a los efectos de esta
exposicin: lo que interesa aqu es la naturaleza del proceso edificatorio mediante la
intervencin sobre la ciudad existente. La demolicin del mencionado edificio no estuvo
exento de crticas,25 lo que incide directamente sobre el debate ciudadano acerca del
destino de los edificios existentes cuando estos han dejado de tener su uso inicial y son
abandonados por sus propietarios. Como podremos comparar con los datos de la
operacin del edificio La Jirafa en Oviedo, el cambio de uso de la parcela en Avils
muestra la importancia de la renovacin de edificios agotados y de su recambio por
nuevas construcciones, propiciando un crecimiento intra-marginal de la ciudad que, a la
luz de las cifras facilitadas arriba, no es en ningn caso desdeable ni despreciable.
La transformacin postulada por el convenio e incluida en el PGO refuerza la
centralidad de la vieja ciudad, moderniza la oferta y renueva su poblacin,
rentabilizando adems las infraestructuras y servicios pblicos existentes en ella. Por
tanto, si bien una interpretacin superficial puede subrayar las expectativas de
revalorizacin y el componente de especulacin (pelotazo), la realidad es que la
25
Una valoracin y antiguas fotos de la parcela puede encontrarse en el siguiente link:

http://www.arqueologiaypatrimonioindustrial.com/2006/05/aviles-previsto-derribo-de-la-antigua.html
29
organizacin territorial a una escala superior exige una visin particular capaz de
articular y gestionar este tipo de operaciones.
Oviedo. Edificio La Jirafa
El ltimo caso presentado aqu lo dedicamos al edificio La Jirafa, construccin con una
enorme visibilidad e historia, localizado entre las calles peatonales de Pelayo,
Diecinueve de julio y de Alonso Quintanilla, en la ciudad de Oviedo.26 El edificio La
Jirafa fue construido en 1952 por los arquitectos C. Sidro, G. de la Torriente, F.
Cavanillas y J. Surez, aprovechando los solares procedentes del derribo de unos
antiguos almacenes de la zona. Hasta su transformacin, el edificio se haba destinado a
locales de oficinas y un hotel, en el fuste principal.
A comienzos el siglo XX se propone un proyecto bsico de reforma interna,
manteniendo la estructura del edificio y de las plantas (expediente 1198-000042, de 25
de agosto de 2000). El proyecto de rehabilitacin Jirafa-Elite fue presentado por la
empresa Realia al Ayuntamiento de Oviedo, a travs de la empresa Fomento
Inmobiliario de Asturias, siguiendo las prescripciones contenidas en el anexo 3 de las
normas urbansticas del PGOU de la ciudad (1999), en el cual se le asignaba un nivel 4
de proteccin, con la exigencia de la conservacin de la fachada. El valor de la
actuacin ascenda a 542,725 millones de pesetas (3,26 millones de euros) y el autor del
proyecto corresponda al arquitecto gijons Luis Jorge Noval Muiz responsable
tambin de las tres fases de ejecucin del mismo, que se desarrollaran entre los aos
2001 y 2005-. La parcela ocupada por el edificio comprenda 691,50 metros cuadrados
y la superficie construida ascenda a 11.121,75 metros cuadrados, con una previsin
inicial de construccin de 50 viviendas de lujo, posteriormente reducida a 42.
Durante la fase de demolicin se diagnosticaron un conjunto de patologas propias de
la edad en sus estructuras: carbonatacin e insuficiente seccin resistente, sobre todo
en los forjados. Estas limitaciones impulsaron un proceso de renovacin estructural muy
complejo tcnicamente, y no menos costoso desde una perspectiva econmica.
Descrito de una forma no tcnica, la reforma finalmente ejecutada supuso la sustitucin
y refuerzo de la estructura y cimentacin de un edificio con veinte plantas y 60 metros
de altura.27 Adems, se procedi al vaciado completo de la antigua estructura interna,
por demolicin, y su recambio por unas estructuras adaptadas al nuevo destino como
viviendas. Fachada y cimientos del edificio hubieron de ser saneados y reforzados, y las
estructuras internas reconstruidas, desde abajo hacia arriba.
Una operacin poco frecuente y singular, como indica el autor del proyecto, porque no
deja de ser sorprendente que una estructura contempornea necesite de una
intervencin de sustitucin integral, ms propia de edificios con cincuenta o sesenta
aos ms a sus espaldas con estructura de muros de carga y forjados de madera
generalmente afectados por una gran cantidad de patologas. La actuacin privada
26
La informacin aqu presentada procede de la consulta del expediente n 1202-01-0009, en el archivo

municipal del Ayuntamiento de Oviedo. Tambin es de inters el artculo disponible en el siguiente link:
http://www.arquitectura-jnoval.com/rehabilitaciones/rehabilitacion-del-edificio-la-jirafa-oviedo/
27
La literatura tcnica comienza a expandirse en esta lnea. Vase Thomsen et al. (2011) y los contenidos del
monogrfico de esta revista.
30
repercuti posteriormente en edificios colindantes, pues anim a la modernizacin por

parte de la empresa estatal Correos de su oficina principal.
La reconstruccin interna de La Jirafa, impulsada por operadores privados, refleja con
claridad un punto bsico determinante del valor de un edificio y de una vivienda: el
valor de la accesibilidad, como atractivo irresistible para el comprador final. En este
caso supuso un cambio de uso que atrajo suficientes medios financieros en la primera
fase, incluso cuando las expectativas tcnicas existentes al principio se vieron truncadas
y tuvo lugar un cambio relevante que lo encareca. Tambin el entorno econmico
experiment un brusco giro y la tendencia posterior en el mercado de la vivienda no
permiti la venta completa de todas las unidades creada, pero esto es otra historia. El
edificio permanecer entre nosotros completamente remozado, por muchos aos.
7. Conclusiones
Este trabajo ha indagado sobre la naturaleza intrnsecamente econmica de las tres R's
(rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas), llamando la atencin sobre el ciclo
de vida del edificio. La hiptesis de trabajo consistente en poner el foco de atencin en
la naturaleza de bien duradero de las viviendas y de los edificios, ha sido comprobada
con varios casos empricos seleccionados ad hoc, que permiten sentar las bases de una
economa de la regeneracin urbana integrada que se tome en serio a su protagonista: el
edificio y, por extensin, a los barrios que los acogen. Ubicuo en todas las partes de la
ciudad y pieza central de nuestra vida y del quehacer de los arquitectos que construyen
ciudad, aadiendo estos elementos clave en el mobiliario urbano, hemos prestado ms
atencin a la vivienda en la obsesin urbanizadora una parte del edificio, clave para la
vida de los hogares, de las familias- que al contenedor. Con la vista puesta en la
regeneracin urbana integrada, los dos merecen igual atencin.
El carcter de bien duradero de los edificios conecta su valor de mercado con el
intangible de su situacin el valor de la centralidad y el valor de la ciudad, una ciudad
que merezca ese nombre-. Como hemos razonado, los mayores costes de construccin
en la vieja ciudad, unido al valor de la centralidad, desencadenan una fuerza centrfuga
que expulsa a los hogares con menor capacidad de compra hacia la periferia o hacia los
municipios bien dotados de espacio y vidos de acoger a nuevos ciudadanos.
De ah la obsesin por programar bolsas exuberantes de suelo en algunos planes de
ordenacin, localizando edificios y viviendas en lugares inverosmiles. Planes
sometidos a exposicin pblica y aprobados con todos los parabienes cuando no
bloqueados jurdicamente en los tribunales, porque no se pudo satisfacer tal o cual
inters-. De ah el absurdo callejn jurdico al que ha conducido en ocasiones el
urbanismo expansivo.
Existe alguna solucin sencilla a un problema complejo? Hay alguna posibilidad de
asentar un urbanismo para mortales, o estamos ante una utopa, la utopa imposible de la
ciudad? Una mirada ms precisa para el ciudadano no tcnico a este asunto de expertos
debera prestar especial atencin ojo, sera la palabra adecuada- a los rdenes de
magnitud de las cosas. En nuestro caso, a la relacin entre superficie, espacio construido
til y volumen. Largo, ancho y alto, rdenes de magnitud sobre el cual tiende a
asentarse en el largo plazo el sentido comn.
Los casos aqu presentados han sido elegidos para que sean comprensibles para nuestra
razn Lugones, El Nodo, La Jirafa, la parcela de los Ingenieros-, porque tienen la
31
escala adecuada y unos nmeros que nos permiten situar lo que es grande y pequeo.
Los casos presentados subrayan la importancia de no despilfarrar el suelo escaso y bien
localizado, porque es la mejor forma de cuidar su productividad y de hacerlo llegar a
ms gente. Si deseamos construir la ciudad sostenible edificio a edificio, manzana a
manzana y regenerar la ciudad heredada, hemos de mirar por la productividad del suelo
y el uso razonable del mismo, lo que exige de verdad priorizar su uso y consumo. Una
circunstancia que obliga a repensar y a reconocer que algunas partes de la ciudad no son
inmutables y que pueden tener un final, en algn momento de su ciclo.
Del anlisis realizado, cabe proponer una conclusin de carcter prctico, relacionada
con los sistemas de informacin que han de apoyar la toma de decisiones, un aspecto
considerado en la legislacin. En la transicin hacia un urbanismo moderado y para
mortales, es necesario constatar que carecemos an del eslabn necesario para engarzar
los planes generales de ordenacin y la situacin del parque existente en cada municipio
y sus necesidades de renovacin. Una laguna de orden procedimental y estadstico que
es indispensable eliminar para comenzar a construir una visin sistemtica del asunto
aqu tratado.
La Comisin de Urbanismo y Ordenacin del Territorio de Asturias (CUOTA) debera
considerar el encaje del estado de conservacin del parque de inmuebles en la regin
para el diseo y elaboracin de los planes de regeneracin, una informacin que podra
ser recabada o que est siendo parcialmente recogida a travs de la inspeccin tcnica
de los edificios o de los certificados de eficiencia energtica de inmuebles y edificios.
Estos archivos administrativos contendrn una valiosa informacin cuya explotacin
abre nuevas posibilidades, entre los periodos intercensales, para un mejor conocimiento
de la evolucin del parque inmobiliario. Una cuestin a considerar en el estatuto
jurdico de la regeneracin urbana integrada en Asturias por la que hay que comenzar a
trabajar, a pie de obra.
32
8. Anexo
Cuadro A 1
Poblacin de 16 y ms aos ocupada en Asturias (personas). Medios de transporte usados y tiempos de desplazamiento, ao 2011
Andando
61.750
25.755
21.370
9.735
3.670
En bicicleta
6.515
1.655
2.345
1.515
755
En coche o
furgoneta
166.650
35.020
59.285
39.915
22.290
En coche como
pasajero
21.765
5.060
7.260
5.190
2.890
Moto
8.990
2.420
3.385
1.690
1.010
Bus
33.035
3.650
8.865
9.755
6.835
Tren
10.245
1.410
2.560
2.395
2.290
Metro
545
70
90
90
95
Otros
6.060
1.390
2.015
1.395
780
Total
315.555
76.430
107.175
71.680
40.615
TOTAL
Menos de 10 minutos
Entre 10 y 19 minutos
Entre 45 minutos y 1
hora
860
145
5.850
785
315
2.565
865
65
300
11.750
Entre 1 hora y hora y
media
295
55
2.960
440
145
1.090
580
80
140
5.785
Ms de hora y media
60
45
1.335
145
35
275
150
55
40
2.140
No es aplicable
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Poblacin y Viviendas 2011, INE, resultados definitivos de abril de 2013. Los valores sombreados sealan errores
elevados de muestreo.
Cuadro A2
Poblacin de 16 y ms aos ocupada en Asturias. Distribucin en % por medios de transporte usados y tiempos de desplazamiento, ao 2011
Andando
19,6
33,70
19,94
13,58
9,04
7,32
En bicicleta
2,1
2,17
2,19
2,11
1,86
1,23
En coche o
furgoneta
52,8
45,82
55,32
55,68
54,88
49,79
En coche como
pasajero
6,9
6,62
6,77
7,24
7,12
6,68
Moto
2,8
3,17
3,16
2,36
2,49
2,68
Bus
10,5
4,78
8,27
13,61
16,83
21,83
Tren
3,2
1,84
2,39
3,34
5,64
7,36
TOTAL
Menos de 10 minutos
Entre 45 minutos y 1 hora
Entre 1 hora y hora y
media
5,10
0,95
51,17
7,61
2,51
18,84
10,03
Ms de hora y media
2,80
2,10
62,38
6,78
1,64
12,85
7,01
No es aplicable
Fuente: elaborado con los datos del Censo de Poblacin y Viviendas 2011, INE, resultados definitivos de abril de 2013.
33
Metro
0,2
0,09
0,08
0,13
0,23
0,55
Otros
1,9
1,82
1,88
1,95
1,92
2,55
Total
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
1,38
2,57
-
2,42
1,87
-
100,0
100,0
-
Grfico 8
Imagen panormica de Lugones, desde El Carbayu, a comienzos de los aos 80 del siglo XX
Fotografa cortesa de Rafael Rodrguez Gonzlez.
34
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urbana y ordenacin del territorio, Ediciones Ctedra, Madrid.
38

MHM - 2015 Ciclo de Vida Del Edificio - Split - RG

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El ciclo de vida del edificio y la regeneracin

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