DERECHO CIVIL - CONTRATOS

MDULO 2
CARRERA: ABOGACA
CURSO: 3 AO
AUTOR
Dra. MARA ROSA AYALA DE YEZ
PROFESOR: Dr. FULVIO GERMAN SANTARELLI
SALTA - 2009

Indice general
UNIDAD XIII

14.4. Emancipados ............................................. 42

1. CONTRATO DE COMPRAVENTA ................... 9

14.5. Incapacidades para comprar

(artculo 1.361): ............................................. 43

2. CRITICAS A LA DEFINICION LEGAL .............. 9

14.6. Obligaciones y Derechos del Vendedor ... 46

3. TRANSMISION DE DOMINIO ......................... 10

14.7. Lugar de la entrega de la cosa ................. 48

4. COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL ......... 10

14.8. Facultad resolutoria del vendedor de

cantidades de cosas ..................................... 49

4.1. COMPRAVENTAS UNILATERALMENTE

COMERCIALES ............................................ 11

14.9. Rgimen de los plazos .............................. 52

5. CARACTERES DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA ........................................... 11

14.10. Obligaciones y Derechos del

Comprador .................................................... 52

6. El problema de la forma ................................. 12

7. DIFERENCIAS DEL CONTRATO DE
COMPRAVENTA CON OTROS
CONTRATOS ................................................ 14

UNIDAD XV
CESION DE CREDITOS ................................ 61

8. CONSENTIMIENTO ........................................ 18
9. COMPRAVENTAS FORZOSAS O
NECESARIAS ............................................... 18

UNIDAD XVII
17.1. LOCACION DE COSAS ............................. 69

10. Cosas que pueden ser vendidas.

Requisitos: .................................................... 20

17.2. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO .......... 76

11. Venta de cosas total o parcialmente ajenas 24

17.3. LA AUTORIZACION PARA MEJORAS ...... 79

12. Cosa futura ................................................... 25

17.4 LOS PAGOS ADELANTADOS: .................. 80

13. Modalidades de la venta de cosas

muebles ........................................................ 25

17.5. CESION Y SUBLOCACION ....................... 81

17.6. CONCLUSION DE LA LOCACION ............ 83

14. Efectos de la aceptacin de la cosa ............ 28

15. Efectos de falla ............................................. 28

UNIDAD XVIII

16. Venta por junto ............................................. 28

18.1 LOCACION DE SERVICIO ........................ 89

17. Venta por peso, cuenta o medida ................ 29

18.2 OBLIGACIONES DE LAS PARTES: .......... 90

18. Formas usuales en la venta de inmuebles:

Venta ad corpus, o sin indicacin del rea
por un precio nico: ...................................... 29

18.3. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS: 90

19. Venta de un inmueble con indicacin de su

rea y por un precio nico: (por ejemplo
cuando se vende un terreno de 400 m2
por x $). ....................................................... 30

UNIDAD XIX
19.1. LOCACION DE OBRA ............................... 97
19.2 SISTEMAS DE CONTRATACION DE
OBRAS PUBLICAS Y PRIVADAS ................ 97

20. Venta de un inmueble sin indicacin del

rea a razn de un precio por unidad de
medida .......................................................... 31

19.3 RECEPCION PROVISIONAL DE LA

OBRA .......................................................... 109

21. Venta de un inmueble por indicacin del

rea a razn de un precio por unidad de
medida: ......................................................... 31

19.4. RECEPCION DEFINITIVA DE LA OBRA . 109

19.5. EXISTENCIA DE VICIOS O DEFECTOS . 110

22. Venta de varios inmuebles ........................... 32

UNIDAD XX

23. PRECIO ........................................................ 34

20.1. SOCIEDAD .............................................. 121

UNIDAD XIV

20.2. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATO

DE SOCIEDAD Y SU EXISTENCIA ............ 122

14.1. Capacidad para celebrar el Contrato de

Compraventa ................................................ 41

20.3 LA ADMINISTRACION ............................ 126

14.2. Prohibicin de la compraventa entre

cnyuges ....................................................... 41

20.4 OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS

RESPECTO DE LA SOCIEDAD ................. 127
20.5 SON DEL DOMINIO DE LA SOCIEDAD: . 128

14.3. Prohibicin de contratar los

representantes legales con los incapaces: .. 42

20.6 LA PRESTACION DE USO Y GOCE ....... 128

20.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES

DE LA SOCIEDAD RESPECTO DE
TERCEROS ................................................ 128

UNIDAD XXII
22.1. MANDATO ............................................... 175

20.8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE

LOS SOCIOS ENTRE SI ............................. 129

UNIDAD XXIII

20.9 LA SOCIEDAD POR TIEMPO: ................. 131

23.1. FIANZA .................................................... 191

20.10 LA RENUNCIA ...................................... 131

20.11 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE
LOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS 132

UNIDAD XXIV
24.1. CONTRATOS ALEATORIOS ................... 205

20.12 LAS OBLIGACIONES ............................ 132

24.2. RENTA VITALICIA ................................... 206

20.13. DISOLUCION DE LA SOCIEDAD ......... 134

20.14 LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD Y
PARTICION DE LOS BIENES SOCIALES .. 135

UNIDAD XXV

20.15 ELEMENTOS DE LA SOCIEDAD .......... 139

25.1. DEPOSITO ............................................... 213

20.16 SOCIEDADES CIVILES Y

COMERCIALES .......................................... 139
UNIDAD XXVI
UNIDAD XXI

26.1. MUTUO O PRESTAMO DE CONSUMO . 225

21.1 DONACION .............................................. 143

21.2 El DONANTE ........................................... 144

UNIDAD XXVII

21.3 CAPACIDAD ............................................ 144

27.1. COMODATO ............................................ 231

21.4 FORMA .................................................... 145

21.5 PRUEBA .................................................. 146

UNIDAD XXVIII

21.6 DONACIONES HECHAS CON CARGO: . 147

CUASI CONTRATOS ........................................ 239

21.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL

DONANTE ................................................... 147

28.1.1. Gestin de Negocios ............................ 239

28.2. EMPLEO UTIL ......................................... 242

21.8 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL

DONATARIO: .............................................. 148
21.9. REVERSION DE LAS DONACIONES ..... 150
21.10 REVOCACION DE LAS DONACIONES: 150
21.11 LA REVOCACION ................................. 151

ANEXO ............................................................. 153

TRASMISION DEL
DOMINIO

Crticas a la definicin legal

CONCEPTO

COSA FUTURA

Bilateral
Generalmente
Conmutativa
Negocio entre
vivos

Elementos
cosa
precio
consentimiento

CONSENTIMIENTO

Posibilidad fsica y jurdica

Determinacin o determinabilidad
Existencia

FORZOSAS O
NECESARIAS

Posibilidad fsica y jurdica

Determinacin o determinabilidad
Existencia

REQUISITOS

Compraventa impuesta por negocio jurdico

antecedente substa por
ejecucin judicial

Supuestos

VENTA DE COSAS
TOTAL O PARCIAL
AJENAS

DIFERENCIA CON
Oneroso
OTROS
Negocio de cambio
Acto de disposicin
CONTRATOS
Ejecucin instantnea
Consensual
Locacin de obra
Locacin de cosas
Donacin con cargos
Cesin de crditos
Contrato de suministro
Contrato estimatorio

CARACTERES

CONTRATO
DE
COMPRAVENTA

Venta a ensayo
Venta ad Costum
degustacin
mora

MUEBLES

VENTA DE COSA

MODALIDADES DE

Compraventas
Unilateralmente
comerciales

COMPRAVENTA
CIVIL Y
COMERCIAL

Por junto
Por peso, cuenta o medida ad corpus
aplicacin
Por indicacin de su rea y precio
nico
Sin indicacin de rea a razn de un
precio por unidad de medida
Por indicacin de rea a razn de un
precio por unidad de medida
De varios inmuebles

VENTAS

COSA Y TALLA

EFECTOS DE LA
ACEPTACIN DE LA

DIAGRAMA DE CONTENIDO DE UNIDAD XIII - A -

En Dinero
Serio
Vil
Irrisorio
Cierto
Fijado por las partes en
el contrato

ERROR EN EL
PRECIO

Fijado con referencia

a cosa cierta
Fijado en moneda
extranjera

TIPOS

Funcin del Tercero

Ley de prehorizontalidad
Inimputabilidad

FIJADO POR
TERCERO

PRECIO

CONCEPTO

DIAGRAMA DE CONTENIDO DE UNIDAD XIII - B -

PRECIO

FIJACION DEL

EFECTO DE LA

DEL PRECIO

DETERMINACIN

COSA SIN

ENTREGA DE LA

CARRERA:
CURSO:
MATERIA:
PROFESOR:

ABOGACIA
3er AO
DERECHO CIVIL CONTRATOS
Dr. FULVIO GERMAN SANTARELLI

GUA DE ESTUDIO
UNIDAD XIII

1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
El artculo 1.323 del Cdigo de Comercio que inicia la extensa regulacin del contrato
expresa: habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la
otra, la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un
precio cierto en dinero
Vemos que habla del contrato de compra y venta, al igual que cdigos de otras
legislaciones. El Cdigo de Comercio habla de compra y venta lo mismo que los
proyectos de reforma nacionales que han preferido unnimemente tal denominacin de
compra y venta (la que se encuentra ampliamente difundida).

2. CRITICAS A LA DEFINICION LEGAL

Al margen de repetir la inconveniencia de contener definiciones dentro del cdigo, se
han apuntado algunas deficiencias del concepto que nos brinda el mismo:
Dice Spota que no es siempre conveniente utilizar el trmino transferir, ya que
existiendo la venta de cosas futuras, ha de hablarse tambin de conferir el dominio.
Segn Segovia y Lpez de Zavala es inconveniente la inclusin de la obligacin
del comprador de recibir la cosa, ya que se trata de una obligacin accesoria que no hace
a la esencia del contrato.
Se ha puesto de resalto la incongruencia legal que significa el concepto que limita el
objeto del contrato a las cosas, entendidas stas, en la concepcin restringida del artculo
2.311 y la nota del artculo 1.327, conforme a la cual, la palabra cosa se toma en el sentido
ms extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporales
o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenacin y de ser cedidos (as opina
Acua Anchorena). Conforme a ello, Bibiloni en su Anteproyecto, extendi el objeto del
contrato a los derechos, mientras que la Comisin Reformadora proyect un ttulo especial
para la cesin de derechos, a continuacin de la compraventa, sin reconocerle carcter
de convencin independiente, con el objeto de agrupar en l, lo referente a los distintos
efectos de la compraventa, permuta o donacin, segn que hubieran tenido por objeto
derechos y no cosas.

Es de destacar que el Cdigo de Comercio incluye dentro de la compraventa

mercantil las cosas muebles con intencin de lucrar, comprendiendo en la categora la
moneda metlica, ttulos de fondos pblicos, acciones de compaas y papeles de crditos
comerciales, y ese cuerpo legal carece de un captulo destinado a la cesin de crditos.

3. TRANSMISION DE DOMINIO
El contrato de compraventa no constituye, ni tampoco transmite, derechos reales,
pudiendo servir slo como un ttulo, requirindose el modo para que efectivamente se
produzca la mutacin real. En el Cdigo original, el modo lo constitua la tradicin que
deba estar precedida por la firma del instrumento pblico continente del contrato que le
sirve de causa, si se trataba de cosas inmuebles. A partir de la reforma de 1.968 para que
la mutacin de derechos reales sea ponibles a terceros debe cumplirse con la inscripcin
registral (artculo 2.505).
Conforme este contrato, surgen para el vendedor la obligacin de dar para transmitir
el dominio, para el comprador, la obligacin de dar dinero para satisfacer el precio. Las
partes tienen obligaciones accesorias de colaboracin para inscribir en el Registro, y si la
venta se ha celebrado por instrumentos privado o verbalmente, nace la obligacin de elevar
a escritura pblica.

4. COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL

La compraventa sobre muebles pertenece a la categora de actos de comercio
naturales (artculo 8 inciso 1 del Cdigo Comercial) de tal modo que su realizacin en
forma habitual y profesional, hace adquirir la calidad de comerciante (artculos 1 y 2 del
Cdigo de Comercio).
La necesidad de distinguir entre compraventas comerciales y civiles se sustenta en
algunas cuestiones singulares y en el distinto sistema de prescripcin. El Cdigo de
Comercio contiene un plexo de normas relativo a los plazos que son aplicables a la
compraventa, en particular los artculos 847 inciso 1 y 849. Conforme a los cuales
prescriben a los 4 aos las deudas justificadas por cuentas de ventas aceptadas,
liquidadas o que se presumen liquidadas y en dos aos, el precio de mercaderas fiadas,
sin documento escrito.
El concepto integral de la compraventa mercantil debe abarcar necesariamente una
compra hecha con el propsito de vender, permutar o locar, persiguiendo en la doble
operacin un lucro calculado.
Esta intencin de vender o de revender en realidad, debe ser contempornea o
inicial, esto es, existir en el momento en que se adquiere la cosa con el propsito de
enajenarla, aunque despus se cambie o abandone; principal: esto es, debe perseguir
como mvil primordial la intencin de lucro, el que debe resultar de la diferencia de valores
existente entre la doble operacin, y no por un proceso de elaboracin en el que el trabajo
del adquirente transforme el objeto en otro completamente distinto; y ser reconognoscible
en el contrato cuando ella no surja de la misma calidad del comprador.

10

4.1. COMPRAVENTAS UNILATERALMENTE COMERCIALES

Una compraventa puede ser civil para una de las partes y comercial para la otra; as,
la compra de cosas muebles hecha para el consumo personal hecha en un establecimiento
cualquiera. Es civil para quien compra y comercial para quien vende.

5. CARACTERES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Caracteres del
contrato de
compraventa

a)

BILATERAL: Las partes quedan obligadas recprocamente, de modo tal que las obligaciones contradas son
interdependientes, se explican mutuamente, an en el supuesto de ventas aleatorias.

b)

ONEROSO: ambas partes hacen sacrificios y obtienen

beneficios.

c)

GENERALMENTE CONMUTATIVO: en ciertos casos la

venta puede ser aleatoria.

d)

Es un NEGOCIO DE CAMBIO: lo que tiene trascendencia

en el mbito de la capacidad de quienes lo pueden efectuar
(por ejemplo no pueden otorgarlo los cnyuges entre s).

e)

Es un NEGOCIO ENTRE VIVOS: por lo que apunta que es

de aplicacin a la compraventa este criterio propio de la
donacin: si alguno promete bienes a ttulos oneroso, con la
condicin de no producir efectos sino despus del fallecimiento, tal declaracin de voluntad ser nula como contrato,
y valdr slo como testamento, si est hecha con las
formalidades de esos actos jurdicos.

f)

Es ACTO DE DISPOSICION: si se trata de compraventa

sobre inmuebles. lo que tendr relacin directa con la capacidad de los otorgantes.

g)

Es de EJECUCION INSTANTANEA: an cuando el cumplimiento de algunas prestaciones (sobre todo el pago del
precio) se pueda diferir en el tiempo lo que no basta a que
pueda jugar a su respecto la imprevisin.

h)

CONSENSUAL: se perfecciona con el mero acuerdo de las

partes.

Segn Molinario hay algunas compraventas que seran reales, como la compraventa manual o natural (la que se realiza mano a mano) considerada por este autor como
doblemente real, porque slo se perfecciona cuando se han realizado las dos tradiciones,
de la cosa y del precio.
Segn Lpez de Zavala en estos casos la entrega no es impuesta por la ley sino
libremente elegida, y un contrato es formal o no formal, real o consensual, no por la manera
como de hecho se ha concluido, sino por la manera que debe concluirse. Otro de los ejercicios
de Molinario de las ventas reales sera el de la venta dejacin, es decir, la realizada por medio
de mquinas para expender el producto al depositarse una moneda o cospel.
11

Al respecto dice Mosset Iturraspe que la categora de los contratos reales no entra
dentro de la compraventa, es de origen legal y constituye una serie cerrada que se integra
con los mencionados en el artculo 1.142 del Cdigo de Comercio.

6. El problema de la forma
La compraventa inmobiliaria no es formal (sin perjuicio de las precisiones que se
deben hacer respecto de las cosas muebles registrables). Respecto de la compraventa
de inmuebles, el tema gira alrededor de la naturaleza y eficacia de las promesas bilaterales
de ventas efectuadas en instrumento privado, tema que se refiere a los artculos 1.184 y
1.185, al que me he referido en mdulo anterior al tratar del boleto de compraventa en toda
extensin, al que me remito.

12

Actividad N 1

a)

Elabore un concepto de compraventa.

b)

Qu amplitud tiene el trmino cosa en esta definicin?

c)

A travs de un ejemplo explique los caracteres del

contrato de compraventa.

13

7. DIFERENCIAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CON OTROS CONTRATOS
1)
Con la locacin de cosas: En los casos normales no existe inconvenientes para
la distincin entre ambos contratos, puesto que mientras la compraventa tiende a la
transmisin del dominio, la locacin slo busca exclusivamente la entrega del uso y goce
de la cosa.
Sin embargo, la doctrina ha planteado algunas cuestiones cuando se trata de
determinar qu contrato es aqul en el cual se transmite un inmueble para que quien lo
recibe, extraiga productos o frutos, en tal caso hay distintas opiniones, Vlez en la nota al
1.493, habla de que hay venta de frutos; si al mismo tiempo se tramite el uso de la cosa que
los produce, hay locacin, si ese uso no se tramite existe venta de frutos o productos.
Segn Borda, en la venta de frutos o cosechas en pie, entiende que lo esencial es indagar
si el contrato confiere o no, el disfrute de la cosa; si se hubiera otorgado el disfrute habr
locacin y no venta, aunque el dueo se hubiera reservado para s, algunos frutos (por
ejemplo, caza y pesca) inclinndose a firmar que existe locacin y no venta, cuando el
disfrute concedido excede de lo indispensable para recoger la cosecha.
Para Mosset Iturraspe la verdadera naturaleza jurdica se desprende de las
facultades conferidas al comprador de frutos, si ste tiene que producir frutos con su
trabajo y para ello dispone del predio que usa por un tiempo determinado, el contrato ser
de arrendamiento.
Otros casos que pueden dar lugar a confusin son los de la venta-locacin y leasing,
(lo veremos en detalle al desarrollar el tema de la locacin).
2)
Locacin de obra: la distincin conceptual es sencilla, pues mientras lo que
caracteriza a la compraventa es la existencia de obligaciones de dar, en la locacin de obra
la prestacin de una de las partes, consiste en una obligacin de hacer, pues lo que tipifica
a sta es el suministro de energa o trabajo por parte del deudor, mediante una prestacin
positiva que, sustancialmente, consiste en una actividad y correlativamente a la obligacin
de hacer en general, corresponde el derecho del acreedor de obtener un cierto resultado.
Sin embargo, la situacin se complica en algunos supuestos en particular cuando el que
realiza la obra provee la materia prima (artculo 1.626) dispositivo ste que ha llevado a gran
parte de la doctrina a afirmar que en tales supuestos, lo que existe siempre es locacin de
obra.
La cuestin no es puramente doctrinaria porque la determinacin del contrato del que
se trata tiene gran trascendencia prctica, porque si es compraventa rige la garanta por
vicios redhibitorios, sometida al plazo de prescripcin del artculo 4.041, sin embargo, si
es locacin de obra el constructor est sometido a la responsabilidad por ruina, que prev
el artculo 1.646 y por vicios ocultos, del 1.647. Por lo dems, los privilegios dentro del
Cdigo Civil son distintos y otra diferencia (segn Rezznico) apunta a la posibilidad de
desistimiento de la obra sujeta al rgimen del artculo 1.638.
Ahora bien, la idea de que siempre, quien ejecuta la obra pone la materia prima
constituye locacin de obra, es cuestionada por la doctrina, por los menos en algunos
casos; por ejemplo si se encarga a una fbrica un artculo standard donde la labor del
artesano es indiferente.
Segn Borda y Lpez de Zavala el artculo 1.629 no constituye un principio
absoluto, por lo que ser compraventa cuando el valor del material es superior al del trabajo.
De modo tal, que la desproporcin de los valores haga chocante prevalecer el elemento

14

trabajo sobre la cosa. La jurisprudencia ha dicho que es compraventa y no locacin el

negocio jurdico por el que se transmite el dominio de una cosa, cuyo proceso interno de
fabricacin es indiferente para el contratante.
Es claro que del artculo 1.629 no se sienta una regla absoluta y que siempre se aplica
cuando el empresario suministra el material y as el contrato deba ser considerado como
de obra; ms bien tal contrato debera ser considerado como de venta pues su objeto
principal es la transmisin del dominio de la cosa, mientras que en los supuestos en que
la materia principal es proporcionada por el comitente, el objeto principal es la obra (ver E.D.
73-55 voto Dr. Alterini) es que, en tales casos no se tiene en cuenta la obra creadora del
artfice o artesano.
No pueden darse reglas de pretensin de validez universal sino que ser necesario
analizar cada caso en particular y las situaciones de hecho que en cada supuestos se
presentan.
3)

Cesin de crditos: la tesis predominante sostiene que existe compraventa

siempre que se pretende trasmitir el derecho real de dominio, condominio o propiedad
horizontal sobre una cosa; si lo que se trasmite es un crdito o un derecho real sobre
cosa ajena (de disfrute, puesto que los de garanta slo pueden trasmitirse como
accesorio de un crdito), existe cesin.
Es que sustancialmente, puede decirse que la compraventa encierra la trasmisin
de un derecho pues su finalidad es obviamente la trasmisin del dominio de una cosa.
No puede dejarse de apreciar que el derecho del comprador no es un derecho a la
entrega de un bien cualquiera sino de una cosa, y que la entrega apunta a la
trasmisin del derecho real de dominio y no de otros derechos en la cosa.
Inicialmente Colmo dijo que hay venta, si el derecho transferido es absoluto,
oponible erga omnes y hay cesin, si se transfiere un derecho relativo, slo oponible
a persona o personas determinadas que son los deudores.

4)

Donacin con cargo: venta y donacin con cargo pueden dar lugar a cierta
confusin cuando consisten en el pago de una suma de dinero, la cual absorbe la
totalidad o mayor parte de la cosa donada. Para saber si hay venta o donacin Salvat
busca la solucin en el beneficiario de los cargos: si es propio donante parecera que
hay venta; si es un tercero la donacin debe ser admitida. Segn Llambas si el cargo
es de la entidad mencionada el contrato se hace oneroso cualquiera fuere la
calificacin que se le haya dado (en igual sentido Mosset Iturraspe) sin que vare la
calificacin del contrato porque el beneficiario sea un tercero (en tal supuesto es muy
posible que se haya empleado un medio indirecto o fiduciario y ese verdadero
donatario resulte ese tercero, ver E.D. 60-895 nota de Rivera Accin de simulacin.

5)

Contrato estimatorio: se celebra cuando se entrega a la otra parte una o ms cosas

muebles y sta se obliga a pagar el precio cierto establecido, salvo que se restituya
las cosas en el tiempo fijado. Algunas teoras (Borda) han pretendido asimilar este
contrato a una compraventa pura y simple o condicional, bajo condicin suspensiva
o resolutoria, pero la mayora entiende que es un contrato atpico y la jurisprudencia
ha deslindado ntidamente ambos contratos.

6)

Contrato de suministro: sta como la anterior son figuras del Derecho Italiano,
definindose a ste como el contrato por medio del cual una parte se obliga mediante
un precio a ejecutar, a favor de otra, prestaciones peridicas o continuadas de
cosas, disponiendo en seguida que se apliquen a los suministros, en cuanto sea
compatibles, las reglas que disciplinan el contrato a que correspondan las prestaciones singulares. Sus clases son:

15

a)

Suministro traslativo por enajenacin: en el cual las cosas pasan a ser

directamente de propiedad del suministrado.

b)

Suministro traslativo por consumo: en el que las cosas son puestas a

disposicin del suministrado quien se apropia de ellas segn su voluntad suministro de fluidos, electricidad, gas, etc.

c)

Suministro de goce por locacin: cuando el suministrado debe usar la cosa

como locatorio.

d)

Suministro de goce por uso: cuando existe un destino concreto como puede
ser el vestuario en una representacin teatral.

En principio, los suministros por enajenacin y por consumo podran ser subsumidos
en las reglas de la compraventa (los segundos por cuanto a partir de la reforma de la 17.711
las disposiciones sobre las cosas son aplicables a la energa y fuerzas naturales
susceptibles de apropiacin) ello, sin perjuicio de que unindoseles otras prestaciones,
podra llevar a la aplicacin de las reglas sobre los contratos atpicos.

16

Actividad N 2

Elabore un cuadro comparativo entre el Contrato de

Compraventa y los otros tipos de Contratos vistos en el
mdulo.

17

8. CONSENTIMIENTO
Los elementos de la
compraventa son:

La cosa
El precio
El consentimiento

Dado que ste ltimo es presupuesto de todos los contratos, podemos decir que los
otros dos, precio y cosa, son los elementos propios de este contrato.
Cualquier calificacin que se le de al consentimiento sea como elemento o como
presupuesto, lo cierto es que l no aparece regulado expresamente en materia de
compraventa, por lo que se le aplican los principios generales. De all que el consentimiento
deba recaer sobre la cosa, el precio y la naturaleza del acto, ya que la carencia de
cualquiera de estos aspectos obsta a la concertacin del contrato.

9. COMPRAVENTAS FORZOSAS O NECESARIAS

Las enumera el artculo 1.324 en cinco incisos, y han constituido reacciones de parte
de la doctrina. As, algunos las aceptan limitndose al desarrollo de los incisos como casos
enunciados por la ley y otros han llegado a cuestionar que constituyan contratos.
Para algunos (Lafaille entre ellos) la cuestin entra dentro de los llamados contratos
necesarios siendo sus efectos civiles, idnticos a la compraventa, sin que puedan ser
denominados contratos por faltar el consentimiento (Spota).
Otros niegan que pueda hablarse de compraventas forzosas pues ello implica una
contradiccin evidente en los trminos, ya que si es compraventa no puede ser forzosa,
si es forzosa no puede ser compraventa (Borda), por lo que, como en algunos de los
supuestos de los artculos 1.324, no existe ni asomo de voluntad negocial (slo el remanido
recurso de echar mano al contrato para explicar las ms variadas instituciones) slo el
apego a las ficciones (Mosset Iturraspe) justificara este dispositivo legal, sin perjuicios
de las distinciones que caben para algunos de los casos enumerados.
Se les ha dicho a estos autores que la existencia de coacciones jurdicas no vicia
la voluntad, de modo que, partiendo de la idea de que no deben existir coacciones en la
contratacin, la ley se encarga de marcar las excepciones pertinentes; as, no se
encuentra en juego el problema de lo voluntario del acto, sino de la extensin que debe
darse a las libertades contractuales (Lpez de Zavala).
1)
Expropiacin: An cuando en algunas obras se la incluya como paradigma de las
compraventas forzosas, hoy aparece abandonada la idea de que la expropiacin pudiera
constituir intregralmente una institucin del Derecho privado. Se afirma la tesis de que se
trata de una institucin de Derecho Pblico, en la que si bien el efecto primordial es el
desplazamiento del dominio de la cosa del particular al expropiante, no existe precio sino
indemnizacin y en la que no puede considerarse al nuevo titular, un sucesor particular
del expropiado.

18

2)
Compraventa impuesta por un negocio jurdico antecedente: El inciso 2 del
artculo 1.324 considera forzosa la compraventa impuesta por convencin o testamento.
Con respecto a la compraventa impuesta por convencin, Salvat explicaba que se
haca referencia con ello al contrato preliminar o precontrato de compraventa celebrado en
instrumento privado (boleto de compraventa). Ya vimos la tesis que considera que el
contrato de compraventa celebrado por instrumento privado es un instrumento perfecto
pero no de compraventa, sino un contrato por el cual las partes se obligan vlidamente a
celebrar un contrato de compraventa con la forma exigida por la ley, por lo que se
encuentran constreidas jurdicamente a otorgarlo; aparece as como una compraventa
forzosa en los trminos del artculo 1.324 del Cdigo de Comercio (Alterini - Gatti).
Borda, por el contrario, sostiene que el inciso se refiere al adquirente de un bien que
se compromete en el mismo acto de venderlo a un tercero, o al mismo enajenante (pacto
de retroventa).
En lo que hace a la venta impuesta por un testamento o legado, puede considerarse
como carga de la institucin o legado (Salvat) que ser vlida en cuanto no afecte la
legtima (Borda) y que no constituye un caso de venta forzosa, (Mosset Iturraspe) pues
al aceptarse la institucin o legado se asume la obligacin (Rezznico).
3)
Liquidacin del condominio: EL inciso 3 se refiere a la venta en remate exigida
por uno de los comuneros. Es la venta en remate pblico ordenado en los juicios de divisin
de condominio por el juez en los sucesorios, o cuando se trata de enajenar bienes de
incapaces y se rige por las reglas de la compraventa.
Segn Borda lo forzoso no es la venta en s, sino la liquidacin del condominio, a lo
que aduce Mosset de Iturraspe que a pedido de cualquiera de los interesados el juez
decreta la venta.
4)
Subasta por ejecucin judicial: este supuesto ha suscitado ms de una teora.
Algunos dicen que se trata de un caso de compraventa forzosa, lisa y llanamente que se
explica porque el consentimiento del deudor ha sido dado al momento de contraer la
obligacin (anticipadamente); as opina Salvat. Quienes critican esta postura, como
Borda, aducen que el consentimiento debe ser actual.
An cuando en la venta judicial no existe eviccin, este no es un elemento esencial
en la compraventa por lo que no sera suficiente este argumento, no de la esencia de la
venta (Lpez de Zavala) por lo que se afirma que quien vende es el ejecutado porque la
existencia de coacciones jurdicas no vicia el consentimiento.
Hay quienes enfatizan que en su regulacin integral el instituto es un hbrido
sustancial procesal.
Hay otro sector de la doctrina que sostiene que quien vende es el rgano pblico,
actuando por s en ejercicio de poderes propios y ejercitando a la vez poderes ajenos
(Borda - Mosset Iturraspe).
5)
Otros casos de ventas forzosas: Rezznico resume la teora de Spota en el
sentido de que la facultad del propietario lindero de adquirir la medianera (artculo 2.736
del Cdigo de Comercio) configura un supuesto de venta forzosa (Spota en su obra
posterior afirma que se trata de una restriccin al dominio).

19

Jurisprudencia
Ver: J.A. 1.950-II Secc. Doctrina Pgina 45. L.L. 58-294- E.D. 55-658 - CSJN Fallos
238:335 - E.D. 59-558 N 15 - E.D. 23-529 - L.L. 55 - 125 - E.D. 50 - 563 - E.D. 80-452 E.D. 86-191 N 600.-

10. Cosas que pueden ser vendidas. Requisitos:

Los requisitos en cuanto al objeto de la compraventa son:

1) Posibilidad fsica y jurdica.

2) Determinacin o determinabilidad (artculos 1.333/1.335).
3) Existencia (artculo 1.328).

20

Actividad N 3

a)

Explque por lo menos 2 casos de compraventa

forzosa.

b)

Ejemplifique los requisitos de las cosas que pueden

ser vendidas.

21

10.1. POSIBILIDAD
La compraventa exige que su objeto mediato sea una COSA, es decir, un objeto
material susceptible de tener valor. Los bienes inmateriales no pueden ser objeto de la
compraventa (en caso de transmisin de un derecho inmaterial por acto entre vivos se
acude a la cesin).
Sin embargo, la reforma de la 17.711 introdujo la modificacin al artculo 2.311 segn
el cual las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas
susceptibles de apropiacin, por lo cual ellas en la actualidad, pueden ser objeto mediato
de compraventa.

Segn el artculo 1.327 pueden verse todas las cosas que pueden
ser objeto de los contratos, es decir que rigen los preceptos de los
artculos 1.167b y subsiguientes y 31.953. Y el mismo artculo
1.327 excepta las cosas que no pueden ser vendidas por cuanto
su enajenacin est prohibida, lo que implica adentrarnos en la
divisin de las cosas segn que estn dentro o fuera del comercio
(artculos 2.336 a 2.338).
Estn dentro del comercio las cosas cuya enajenacin no fuera expresamente
prohibida o dependiente de una autorizacin pblica; stas pueden ser objeto de los
contratos y tienen aptitud para ser objeto de la compraventa.
Estn fuera del comercio, con inalienabilidad absoluta, aquellas respecto de las
cuales la prohibicin de enajenar depende de una prohibicin legal o prohibicin voluntaria.
Entre las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley, se
encuentran las cosas del dominio pblico del Estado (artculo 2.340), el inmueble afectado
a bien de familia (artculo 37 ley 14.394), etc.
Entre las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o
disposiciones de ltima voluntad (cuando el Cdigo permita tales prohibiciones) estn las
donadas o legadas con clusula de no enajenar en un plazo mximo de 10 aos (artculos
2.613 y 51 de la ley 14.394) las sujetas a condominio con clusula de indivisin forzosa por
un plazo mximo de 5 aos (artculo 2.693); o las cosas en comunidad hereditaria con
pacto de indivisin hasta 10 aos, renovables en la hiptesis del artculo 52 de la ley 14.394.
Estn fuera del comercio por inalineabilidad relativa las cosas que necesitan
autorizacin previa para su enajenacin (artculo 2.338); por ejemplo las cosas del dominio
privado del Estado, las cosas de los incapaces de hecho, los inmuebles en zona de
seguridad.
La transgresin de la prohibicin del objeto es la nulidad de los artculos 1.042 y
1.044.

10.2. DETERMINACION
El requisito de determinacin aparece cumplido en estas situaciones:
a)

Cuando es cosa cierta (artculo 1.333), es decir, cuando est individualizada en el

contrato.

22

b)

Cuando se tratare de cosa incierta y su especie y cantidad hubieren sido determinadas (artculo 1.333). Es suficiente precisar el gnero (por ejemplo caballos) y la
cantidad, aunque con respecto a sta, es suficiente que pueda determinarse de
conformidad con el artculo 1.170. La constancia de gnero y cantidad son indispensables.

c)

La cosa vendida se juzgar indeterminable cuando se vendiesen todos los bienes

presentes o futuros o una parte de ellos (artculo 1.334). Se ha dicho que debe
entenderse que el Cdigo se refiere a cosas y no bienes como expresa el artculo.
(Ver artculo 1.840 referido a la donacin).

d)

Ser, no obstante, vlida la venta de una especie de bienes designados, aunque en

la venta se comprenda todo lo que el vendedor posea (artculo 1.335 nuevamente
se refiere a bienes aunque se ha entendido que debe entenderse que se trata de
cosas). Unicamente cabe la venta.
10.2.1. Sancin por indeterminabilidad

Cuando la cosa es indeterminable no habr cosa vendida y la sancin que le cabe

es la nulidad por carencia de idoneidad en el objeto.

11.3. Existencia de la cosa

Tal exigencia slo es propia de las compraventas conmutativas puesto que las
aleatorias estn sometidas a otros preceptos.
La segunda parte del artculo 1.328 prev el caso de inexistencia parcial de la cosa,
en cuyo caso slo regirn las disposiciones del Cdigo en el caso que la prdida parcial
se haya consumado al tiempo de contratar, puesto que si tal prdida es ulterior, rigen los
artculos 888 y subsiguientes.
La inexistencia parcial slo tiene relevancia jurdica en los casos de compraventa de
cosas ciertas, pues en las inciertas rige el principio segn el cual la cantidad y el gnero
nunca perecen.
Ante la prdida parcial de la cosa al tiempo de contratar el comprador dispone de las
siguientes opciones:
-

Dejar sin efecto el contrato: sera un caso de nulidad por falta de objeto (la
inexistencia parcial tiene que ser de relevancia).

Demandar la parte que existiese, reducindose el precio en proporcin de esta

parte a la cosa entera: queda obligado el comprador a pagar nicamente la
proporcin del valor de la cosa existente.

En caso de venta de cosas en conjunto se pueden dar distintas soluciones; si se ha

pactado un nico precio la prdida de una de las cosas hace aplicable la facultad del
comprador de dejar sin efecto la venta (si se establece que el comprador no habra
adquirido una cosa sin las otras). Si se han pactado diferentes precios, se presume -en
principio- la existencia de contratos independientes, el comprador carece de derecho a
dejar sin efecto el contrato ante la prdida de una de las cosas vendidas en conjunto.

23

11. Venta de cosas total o parcialmente ajenas

El artculo 1.329 sienta la regla de que las cosas ajenas no pueden venderse, sin
embargo, confrontada tal regla con la amalgama del Derecho argentino debe reemplazarse
por otra diametralmente opuesta, las cosas ajenas pueden venderse (Risola).
En efecto, es que la norma del artculo 1.329 ha sido tomada del Derecho Francs
donde s tiene sentido de ser la prohibicin de venta de cosas ajenas, puesto que la
transmisin del dominio se opera con el mero consentimiento. Pero en un Derecho como
el nuestro en que rige la existencia de la tradicin para la transmisin del dominio (artculos
577 y 3.265), la invalidez de la venta de cosa ajena es inadmisible puesto que normalmente
el vendedor -sin acudir a estipulaciones extraordinarias- puede adquirir el dominio y
transferirlo al comprador luego del contrato; (recordar que en la definicin de compraventa
se dice que una de las partes se obliga a transferir...).
A pesar de lo dicho en el artculo 1.329 la venta de cosas ajenas es vlida en los
siguientes supuestos:
-

Compraventa de cantidad de cosas: la prohibicin no rigen en los casos en que

slo se ha precisado el gnero y la cantidad.

Compraventas mercantiles: el artculo 453 del Cdigo de Comercio declara

expresamente que la compraventa de cosas ajenas es vlida (concordante con lo
dicho en el 450 cuando expresa que el vendedor puede ser propietario de la cosa o
no serlo). Como la mayora de las compraventas de cosas muebles estn sujetas
a la ley mercantil slo quedar la prohibicin del artculo 1.329 para el caso de venta
de inmuebles (recordando que la promesa de venta de inmuebles es vlida).

Compraventa a plazo: la venta en la cual el vendedor dispone de un plazo para la

entrega est convalidada con lo dispuesto por el artculo 1.330, es decir, cuando la
hubiese adquirido antes de la entrega.

Comprador que conoce que la cosa es ajena: en tal caso se entiende que el
vendedor asume la obligacin de entregarla al comprador luego de adquirirla.

Venta hecha por el heredero aparente: la venta hecha por el heredero aparente a
quien ignora la existencia de sucesores con mejor derecho es tambin vlida.

Como consecuencia de lo dicho vemos que el mbito de aplicacin del artculo 1.329
queda reducido y coincide con la regla de los artculos 1.177 y 1.178. Las cosas ajenas
pueden ser vendidas como ajenas pero no como propias.
Reducido a ese el campo de aplicacin del artculo 1.329 qu sancin cabe cuando
se da un supuesto de venta de cosa ajena como propia?.
Debe ser la nulidad puesto que se necesita de una investigacin de hecho y relativa
puesto que protege intereses de ndole privada.
Con relacin a la accin por invalidez, cuando el comprador y el vendedor ignoraban
que la cosa era ajena, se da el supuesto de error esencial y la accin le compete a
cualquiera de las partes que el vendedor no puede ejercerla despus de haber entregado
la cosa. Cuando nicamente el vendedor lo sabe se da el supuesto del artculo 1.178
configurativa del delito civil de estelionato. El comprador puede ejercer la accin de nulidad
nicamente si ignoraba que la cosa era ajena.

24

Cuando el comprador es de mala fe carece de derecho para ejercer la accin de

nulidad, tampoco tiene derecho a exigir que se le restituya el precio si lo ha pagado. Si
ambas partes son de mala fe ninguno de los dos puede pedir la anulacin del acto.

12. Cosa futura

Segn el artculo 1.332 cuando se venden cosas futuras tomando el comprador
sobre s, el riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o
cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algn riesgo, tomando el comprador
sobre s ese peligro, la venta ser aleatoria.

13. Modalidades de la venta de cosas muebles

El artculo 1.336 contempla los supuestos de:
a)

Venta a ensayo o prueba: caso anlogo al del artculo 455 del Cdigo de Comercio
de reserva de probar el gnero convenido.

b)

Venta ad gustum: el caso de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de
revisarlas, los usos y costumbres a tomar en cuenta son los del lugar del contrato.

En cuanto a las facultades del comprador para rehusar la compra, si tiene derecho
o no a guiarse por su propio arbitrio, se ha dicho que an cuando se asuma la postura
extrema, esto es, la que enarbola la pura potestad del comprador (el derecho a guiarse por
su propio arbitrio sin sujecin a lmite alguno e incluso abusivamente), se considera que
no existe una condicin puramente potestativa. La jurisprudencia tiene dicho que el
comprador puede rehusar la cosa segn su arbitrio, sin incurrir en abuso del derecho (L.L.
30-265) y que no puede rechazarla si tiene cualidades suficientes (L.L. 15-328).
El vendedor no tiene derecho a exigir el pago del precio por el slo hecho de haber
puesto la cosa a disposicin del comprador, pudiendo nicamente competirlo a realizar la
degustacin. Una vez que el vendedor ha ofrecido las mercaderas, si el comprador no se
conforma con ellas, no puede obligarlo a presentarle otras y tal circunstancia no compromete la responsabilidad del vendedor, a menos que haya garantizado la existencia de
ciertas cualidades que no existan.
La condicin no se cumple y, por lo tanto, no existe venta, si el comprador rehusa la
cosa luego del ensayo, o ste es imposible por haberse perdido la cosa.

13.1. Degustacin
El modo de realizarla surge del artculo 1.336 y el tiempo para realizar la prueba es
el de entrega de la cosa (artculo 1.410).
La aceptacin de la cosa por el comprador puede resultar de:
a)

Si renunci a la prueba (an en este caso se ha entendido que no est obligado a

aceptar cualquier calidad de mercadera por aplicacin de la regla de buena fe del
artculo 1.198).

b)

Hay aceptacin tcita cuando transcurre el plazo fijado para la degustacin sin que
se la haya hecho.

25

c)

El artculo 2.389 presupone que hubo degustacin cuando el comprador recibi la

cosa.

d)

Degustacin no comunicada: cuando el comprador degusta la cosa pero no

comunica su resultado al vendedor, no hay aceptacin tcita a menos que existan
otros actos que impliquen lo contrario (por ejemplo el consumo o la venta a terceros
de esa cosa).
13.1.1. Mora en la degustacin

De conformidad con el artculo 1.337 vemos que la venta se tiene por concluida
porque la degustacin se tiene por hecha cuando el comprador fuere moroso en gustar o
probar la cosa. Esta disposicin legal trae inconveniente porque, de no haberse convenido
plazo para la degustacin, es menester acudir al procedimiento de fijacin judicial del
artculo 509 3 prrafo. Por el contrario, el Cdigo de Comercio trae un plazo al establecer
en el artculo 455 que retardndose el comprador el acto de examen o prueba ms de tres
das despus de la interpelacin hecha por el vendedor, se considerar el acto sin efecto.
(De cualquier modo este procedimiento no es comn en los inmuebles y, la venta de cosas
muebles -por lo general- es mercantil, an unilateralmente, por lo que la cuestin queda
resuelta por el plazo legal comercial).

26

Actividad N 4

a)

En qu consisten los problemas de posibilidad y

terminacin de la cosa?

b)

Explque la diferencia entre cosas y bienes y sus efectos en

los contratos de compraventa.

c)

Elabore un cuadro sinptico sobre las ventas de cosas

parciales o totalmente ajenas.

d)

Existen plazos para la degustacin?

27

de-

14. Efectos de la aceptacin de la cosa

Cuando el comprador acepta la cosa tcita o expresamente, se producen los efectos
retroactivos propios de la condicin (artculo 543).

14.1. Venta de calidad determinada

Es el caso de la cosa vendida que debe responder a especificaciones preestablecidas de calidad. La clusula en el orden civil es accidental, es decir, debe
estipularse por las partes; en el Cdigo de Comercio se trata de una clusula natural que
rige independientemente de la voluntad de las partes en el caso de la venta de cosas que
no estn a la vista.
Para algunos autores esta venta se tratara de una venta condicional (Segovia,
Machado, Rezznico). Otros autores (Borda, Lpez de Zavala) descartan la existencia
de una condicin: la adecuacin a la calidad no es un acontecimiento futuro e incierto, (en
los trminos del artculo 528) sino un presupuesto del contrato, una circunstancia que
concierne a su objeto mediato y que consiste, precisamente, en determinada calidad de
la cosa.

15. Efectos de falla

Los efectos de la falla en la calidad son:

El comprador puede resolver la venta con las correspondientes

indemnizaciones (es la solucin del artculo 468 del Cdigo de
Comercio).

Puede reclamar la entrega de la cosa de la calidad estipulada

(Borda).

Puede aceptar la mercadera ofrecida con reduccin del precio

e indemnizacin de los daos (Borda).

15.1. Prueba del defecto de la calidad

El Cdigo de Comercio nada dice al respecto, en el artculo 456 determina que el
dictamen pericial es indispensable. La discrepancia surge respecto a si los expertos
actan realizando un juicio pericial vinculante para el juez o si se trata de peritos cuyo
dictamen debe ser apreciado de acuerdo con los parmetros de la sana crtica.

16. Venta por junto

Segn el artculo 1.339 la venta es por junto, en masa o en bloque cuando son
vendidas en masa, formando un slo todo y por un slo precio.
Son dos los requisitos:
a)
b)

Que la venta se haga por un todo.

Que se realice por un slo precio (a forfait).

28

Dice el artculo 1.341 que en la venta hecha por junto el contrato es perfecto desde
que las partes estn convenidas en el precio y en la cosa. La perfeccin del contrato de
compraventa no significa que las prdidas, deterioros o aumentos de la cosa beneficien
o perjudiquen al acreedor (comprador) sino que se aplica el sistema genrico de las
obligaciones de dar para transferir derechos reales, segn el cual, antes de la entrega es
el deudor (vendedor) quien soporta las prdidas o deterioros y se beneficia con los
aumentos.

17. Venta por peso, cuenta o medida

La venta es por peso, cuenta o medida cuando necesita hacerse algunas de estas
operaciones para determinar la cosa vendida y correlativamente, el precio de la compraventa.
Se considera que hay este tipo de venta segn el artculo 1.340, en las siguientes
hiptesis:
a)

Cuando las cosas no se venden en masa o por un slo precio (por ejemplo en la venta
de 100 kg. de harina a x $ el kg.).

b)

Cuando siendo uno el precio no hubiese unidad de objeto (por ejemplo cuando se
venden en x $ 100 kg. de harina).

c)

Cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa (por
ejemplo la venta de todo el trigo de un galpn a x $ el kilo, en este caso la operacin
de contar el trigo que hay es indispensable para determinar el precio total que debe
pagarse).

17.1. Efectos
Esta venta queda perfecta ni bien las cosas estn contadas, pesadas o medidas
(artculo 1.342). Pero, en realidad, y atento el carcter consensual de la compraventa, el
perfeccionamiento del contrato se da cuando existe acuerdo sobre la cosa y el precio; la
posibilidad de determinacin de la cosa y del precio que queden pendientes, concierne no
al perfeccionamiento del contrato, sino su validez (segn lo previsto por los artculos 1.133
y 1.334).
Segn el artculo 1.343 el comprador est autorizado a exigir del vendedor que pese,
mida o cuente y le entregue la cosa y, a su vez, el vendedor puede obligar al comprador
a que reciba la cosa contada, pesada o medida y satisfaga el precio de ella.
Conforme el artculo 2.389 la recepcin de la cosa por el comprador hace presumir
que ha sido contada, pesada o medida.

18. Formas usuales en la venta de inmuebles: Venta ad corpus, o sin

indicacin del rea por un precio nico:
La venta ad corpus (como cuerpo) de un inmueble es la que se realiza sin dedicacin
de su rea y por un slo precio. Son requisitos de esta venta ad corpus:

29

Que no se haya indicado la superficie, o que habindosela indicado simultneamente, se haya quitado trascendencia a su mencin.

Que haya un precio nico o a forfait.

Consecuentemente el vendedor no est obligado a realizar la mensura del terreno.

18.1. Aplicacin:
*

La expresin ad corpus ha de entenderse que se independiza el contrato de las

medidas reales del inmueble.

La expresin o lo que en ms o en menos haya entre lmites o entre muros, es

demostrativa de una venta ad corpus.

La expresin o lo poco ms o menos que haya entre lmites o entre muros, es

indicativo de que no se ha realizado la venta ad corpus

La expresin siempre que no se salga de la tolerancia legal, implica admitir las

diferencias de medida slo en cuanto no excedan del 5% que se refiere el artculo
1.346, vale decir que se excluye la venta de ad corpus.

Cuando la venta es efectuada ad corpus las diferencias de medida resultan

irrelevantes aunque excedan del 5% previsto en el artculo 1.346 sean ellas en ms o en
menos. Es que el objeto es el inmueble en s, independientemente de sus medidas. Por ello
no cabe la pretensin resolutoria derivada de las diferencias de medida, a menos que stas
fueran tan reducidas que lo hagan inepto para su destino. Podra, en su caso, caber la
anulacin por la teora del error esencial.

19. Venta de un inmueble con indicacin de su rea

y por un precio nico: (por ejemplo cuando se
vende un terreno de 400 m2 por x $).
Son requisitos:
*

Que se haya indicado la superficie (venta a superficie

designada) lo que la diferencia de la venta ad corpus.

Que haya un precio nico.

Incumbe al vendedor entregar el inmueble medido y

jonado, los gastos estn a su cargo.

amo-

19.1. Aplicacin
a)

Exceso o faltante inferior al vigsimo: en cuyo caso no da derecho a suplemento

de precio a favor del vendedor ni a su disminucin respecto al comprador, (salvo el
supuesto de frustracin de la finalidad al que nos referimos anteriormente).

30

b)

Exceso o faltante de un vigsimo o superior: corresponde el ajuste de precio en

ms o en menos. El exceso o la demasa del vigsimo son suficientes, es incorrecto
entender la norma legal diciendo ms del vigsimo.

19.2. Sentido del concepto vigsimo

Porcentualmente vigsimo es la veinteava parte y significa un 5% (Lafaille, Lpez
de Zavala, Spota). En sentido contrario se oponen a esta determinacin y entienden que
debe hablarse de un 20% otros autores (Borda, Salvat).

20. Venta de un inmueble sin indicacin del rea

a razn de un precio por unidad de medida
(Venta ad mensuram): Se trata de venta ad mensuram o ad quantitatem porque
nicamente se individualiza el inmueble y se pacta un precio unitario (por 2m, por Ha),
siendo menester realizar una mensura para determinar la superficie de dicho inmueble y,
multiplicando la superficie por el precio unitario, obtener el precio de la compraventa. Los
requisitos de esta venta son:
*

Que se haya indicado la superficie (situacin paralela a la de la venta ad corpus).

Que slo se haya fijado el precio de la unidad de medida, por lo cual el precio de la
compraventa exige la previa mensura.

21. Venta de un inmueble por indicacin del rea

a razn de un precio por unidad de medida:
Son requisitos de esta modalidad de venta:
*

Que se haya indicado la superficie, esto es, que se trate de un supuesto de venta a
superficie designada.

Que se haya dado un precio por la unidad de medida.

21.1. Exceso de superficie

El comprador tiene derecho a tomar el exceso abonado el precio correspondiente,
si resultare una superficie mayor.

21.2. Falta de superficie

Si la superficie resultante es menor a la prevista, el comprador tiene derecho a un
disminucin en el precio si todava no lo pag o a que se le devuelva una parte proporcional
del precio si ya lo abon. Tambin tiene derecho a dejar sin efecto el contrato si el faltante
es del vigsimo o ms.

31

21.3. Venta de un rea de un inmueble mayor

La situacin se subsume en los supuestos anteriores segn que se haya convenido
la venta ad corpus, ad mensuram o a superficie designada; sometindose a las reglas
sealadas precedentemente.

21.4. Requisitos (artculos 1.344 inciso 3):

*

Que no hayan sido sealados los lmites.

Que se haya indicado el rea vendida, perteneciente al inmueble mayor.

Si el terreno de mayor extensin del cual debe tomarse la superficie vendida no

alcanza a sta rea, no hay propiamente venta de parte de un inmueble. En los dems
casos, cuando el inmueble al que pertenece al rea vendida sea superficie para cumplir
el objeto del contrato, slo cabe darle ejecucin. El vendedor no est obligado a cercar la
superficie vendida.

22. Venta de varios inmuebles

El artculo 1.344 inciso 6: se trata de una forma de venta ad corpus sometida a las
reglas que hemos enunciado precedentemente.
El artculo 1.348: trata de la venta de dos o ms inmuebles por un slo precio, con
designacin del rea de cada uno de ellos, en la hiptesis de encontrar menos rea en uno
y ms en otro: la venta en bloque por un precio nico legal, significa tanto como tratar al
bloque como unidad, y del mismo modo que el artculo 1.346 promedia reas o superficies
para el caso de venta del inmueble unitario, corresponde promediar reas o superficies del
bloque de varios inmuebles.
Se discute si la compensacin del artculo 1.348 debe hacerse sobre reas o sobre
valores. Los proyectos de reforma se decidieron por compensar valores.

32

Actividad N 5

a)

Enumere los efectos de la aceptacin de la cosa.

b)

Elabore el siguiente glosario:

Venta por junto:

Venta por peso:

Venta ad corpus:

33

23. PRECIO
Es el valor comn de cambio de las cosas traducido al equivalente
en dinero, papel moneda o metlico. Es la suma de dinero que el
comprador entrega al vendedor a cambio de la cosa que recibe; es
la causa fin de la contraprestacin del vendedor.
Debe ser en dinero -o primordialmente dinerario-, cierto -determinado o determinable- y serio.

23.1. Precio en dinero

Si el precio se pacta en moneda extranjera no hay compraventa sino permuta.
Constituyen contratos innominados aquellos en los que la propiedad de una cosa se
transmite a cambio de cuidados o alimentos, o un crdito o cualquier hecho de trabajo.

23.2. Precio serio

No existe precio serio cuando el precio es irrisorio, ficticio o simulado cuando no se
lo entreg realmente o cuando se lo fija sin que el vendedor tenga inters alguno en exigirlo,
ni el comprador de entregarlo.

23.3. Precio vil

Es el que no guarda relacin con el verdadero valor de la cosa (tiene trascendencia
al admitirse la lesin como vicio de los actos jurdicos).

23.4. Precio irrisorio

Es el que resulta despreciable, que mueve a risa; por contraposicin al precio vil no
existe precio y por ende, no hay compraventa -an cuando podra existir otro acto jurdico
encubierto, por ejemplo donacin. Pero no siempre es fcil determinar la frontera entre el
precio vil y el irrisorio.

23.5. Precio cierto

El precio debe ser cierto, esto es, determinado o determinable; ello es cuando se
encuentra fijado en el contrato en una suma en dinero especfica o cuando se lo deja en
arbitrio de un tercero (determinable) o cuando se lo fija en relacin con el valor de otra cosa
cierta (determinable).

23.6. Precio fijado por las partes en el contrato

Es el caso ms frecuente y no ofrece problema alguno. La inflacin ha dado lugar a
algunos mecanismos para la fijacin del precio que pueden dar lugar a dudas, como las
clusulas de estabilizacin y el denominado precio al costo pero en general, se coincide
que el empleo de estas frmulas no impide la existencia de precio cierto, sin perjuicio de
que el vendedor al costo, debe justificar adecuadamente el monto, naturaleza y causa de
los incrementos, pues de lo contrario, se borrara la garanta jurdica que significa el
requisito del precio cierto y el comprador quedara indefenso.
34

23.7. Precio fijado con referencia a cosa cierta

Siempre debe tratarse de un precio conocido (por ejemplo el precio por el que se
vendi la casa vecina) o corresponder a cosas de idntica naturaleza.

23.8. Precio fijado en moneda extranjera

Se cumple pagando en moneda nacional al cambio del da fijado para el pago; si l
difiere, se cumple pagando al cambio vigente al da del efectivo pago (Salvat, Borda, Cm.
Com. en pleno).
Otra postura afirma que si se produce la mora en el pago lo mismo debe satisfacerse
en moneda nacional al cambio del da del vencimiento de la obligacin (artculo 619),
pudiendo el comprador reclamar el pago de daos y perjuicios (Colmo).
Otros autores hacen distinciones, por ejemplo Mosset Iturraspe separa los casos
en que el deudor deba pagar moneda extranjera o el precio as fijado funcione como
clusula de estabilizacin. En el primer caso debe pagar en moneda nacional al cambio del
da fijado para el pago y si hay mora debe los daos y perjuicios; en el segundo de los
supuestos debe pagar el pago en moneda nacional debe hacerse el cambio del da del
efectivo pago. Lpez de Zavala entiende que el acreedor tiene opcin para exigir el
cambio al da del efectivo pago o al da del vencimiento, aduciendo que el deudor puede
liberarse pagando en moneda nacional, siempre que exista clusula de pago efectivo o en
moneda extranjera (ello segn el artculo 44 del Decreto-Ley 5.965); solucin sta que
critica Spota por cuanto si no existe moneda extranjera en el lugar de pago el deudor
siempre puede liberarse pagando en moneda extranjera, segn los artculos 610/615 del
Cdigo de Comercio. Es que, la diferencia radica en que para el Derecho comn la
obligacin de entregar moneda extranjera es de dar cantidades de cosas, en el ordenamiento cambiario, que es excepcional, la moneda extranjera es dinero.
Segn Llambas debe tenerse en cuenta el valor de las cantidades de cosas
(moneda extranjera) al tiempo de la mora, pero tratndose de una deuda de valor incide en
ella, la depreciacin de la moneda nacional hasta el da del pago; vale decir, el tipo de
cambio es el vigente al momento de la mora y el valor as obtenido debe ser reajustado
conforme a la prdida del poder adquisitivo de la moneda nacional hasta el da del pago;
lo cual es bien distinto del valor que tenga ese da la moneda extranjera (Alterini - Lpez
de Cabana).
Es clara la trascendencia de este criterio en situaciones en la que alza de la
cotizacin de la moneda extranjera no sigue a igual ritmo que la depreciacin de la moneda
nacional.
Debe relacionarse este tipo con lo dispuesto por la actual Ley de Convertibilidad N
23.828 que nacionaliz el dlar en el sentido de que se tiene por moneda de curso legal y
en cuanto prohibi la actualizacin monetaria para reajuste de los efectos producidos por
la inflacin, en cuyo caso cabe tener presente que la jurisprudencia ha interpretado que
corresponde la aplicacin de intereses a la tasa pasiva de los Bancos oficiales.

23.9. Error en el precio

En principio el error en el precio hace que ste no exista y, por lo tanto, la venta no
se forma ni puede ser sustituido tal precio por la fijacin judicial. Algunos casos pueden
35

solucionarse por la doctrina que surge del artculo 927: si el que debe dar el precio ha credo
que era mayor, el contrato es vlido por la cantidad menor; si entendi que era menor que
lo que la otra parte lo exiga, no hay contrato.

23.10. Precio fijado por tercero

Segn el artculo 1.349 se admite que existe precio cierto cuando se difiere su
determinacin al arbitrio de una persona determinada. Este artculo es incongruente con
el dispuesto por el 1.171 que reputa que la cantidad se reputa determinable cuando su
determinacin se deja al arbitrio de un tercero pero si ste no quisiere no pudiere o no
llegare a determinarla, el juez podr hacerlo por s o por medio de peritos si fuere necesario
a fin de que se cumpla la convencin. Tal solucin no es factible para la compraventa, de
conformidad con el artculo 1.350, por el cual si el tercero no determina el precio la venta
queda sin efecto, siendo imposible su sustitucin por la determinacin o estimacin que
pudiere hacer el juez. Algunos autores entienden que como este precepto (artculo 1.350)
no es de orden pblico, puede ser dejado de lado por las partes contratantes y someterse
stas a lo dispuesto por el 1.171. Se sostiene que si las partes establecieron en forma
inequvoca las bases para la determinacin del precio, nada obsta para que la negativa del
tercero encuentre remedio en la sentencia judicial ya que no se trata ms que de la legtima
integracin de voluntad de las partes (Piantoni, Spota) y no slo del arbitrio de ese tercero.
Siendo que los artculos 1.349 y 1.350 hablan de persona determinada no es vlido
que el contrato en que los terceros seran individualizados posteriormente.
Si uno de los contratantes se niega a realizar los actos necesarios para designar al
o los terceros, incurre en culpa in contrahendo o precontractual (Lafaille) por lo que deber
satisfacer daos y perjuicios (Salvat, Borda).
Naturaleza jurdica de este tipo de contrato; una parte de la doctrina entiende que es
una compraventa sujeta a condicin suspensiva (Borda, Lpez de Zavala) y otra parte
de la doctrina afirma que siendo el precio un elemento esencial de la compraventa, hasta
tanto esa determinacin no haya sido hecha, la compraventa no existe y se trata de un
contrato innominado tal convencin.
23.10.1. Funcin del tercero

Hay quienes afirman que se trata de un arbitrador (Lafaille) pues acta como juez,
fija el precio segn su criterio y una vez fijado no es objeto de recurso alguno. La mayor
parte de la doctrina lo entiende como mandatario, pero se tratara de un mandato de
naturaleza muy especial puesto que no obra en inters de ninguna de las partes, ni
responde a sus instrucciones y debe obrar conforme a su ciencia y conciencia por lo que
cumple una funcin mixta de peritaje y arbitraje. Una vez aceptado el mandato el
mandatario debe cumplirlo sobre la pena de incurrir en responsabilidad (pese a ello, si el
mandatario no fija el precio, a pesar de la responsabilidad en que incurre, segn el artculo
1.350 el contrato queda sin efecto).
23.10.2. Ley de prehorizontalidad

Segn el artculo 15 de la Ley 19.724 es nula toda clusula que deje librado el
reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros
vinculados a ellos, aunque acten en calidad de arbitrios.

36

23.10.3 Inimpugnabilidad del precio fijado por el tercero

La doctrina ms antigua considera que la solucin establecida por el Cdigo en el

sentido de que la estimacin es irrevocable, es correcta, sin perjuicio de que la estimacin
del tercero ser anulable cuando medien vicios de la voluntad (dolo, violencia) o haya un
exceso en el mandato.
Ya en poca de Segovia consideraba que la solucin del Cdigo era irritante cuando
un tercero fijaba el precio en forma exagerada o abusiva (el Cdigo no contemplaba el vicio
de lesin); Borda sostiene ahora que, admitindose la lesin, basta probar la desproporcin.
Mosset Iturraspe y Lpez de Zavala entienden que una interpretacin inteligente
del artculo 1.351 implica desechar los recursos siempre que el arbitrador se haya ajustado
a las reglas condicionantes de la decisin: equidad y buena fe, pues no se trata de un simple
arbitrio sino de equidad.

23.11. Efecto de la fijacin del precio

Fijado el precio por el tercero los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que
se celebr.

23.12. Entrega de la cosa sin determinacin del precio

El artculo 1.354 dispone que si la cosa hubiere sido entregada al comprador sin
determinacin de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las
partes se sujetaron al precio corriente del da, en el lugar de entrega de la cosa. Es que si
el vendedor ha cumplido con la principal obligacin que es la tradicin de la cosa, se supone
que hay acuerdo sobre el precio, aunque no aparezca expresado.
Es una presuncin relativa puesto que cualquiera de los contratantes est habilitado
para acreditar que el precio ha sido convenido expresa o tcitamente y que su quantum
puede ser distinto del corriente, admitindose todo medio de prueba.
Nada dice el artculo mencionado respecto a la fecha que se toma en cuenta, pero
se entiende que se refiere al da de la entrega.
Con respecto a las cosas a las que se aplica se entiende que slo se refiere a las
cosas muebles puesto que son las nicas susceptibles de tener precio corriente.

37

Actividad N 6

a)

Elabore el siguiente cuadro sinptico:

PRECIO

b)

Precio en dinero:
Precio serio:
Precio vil:
Precio irrisorio:
Precio cierto:

Qu efectos produce el error en el precio?

38

39

Rehusarse a
pagar el precio si la cosa
no se ha entregado conforme
a lo convenido

Derechos
Exigir entrega

CAPACIDAD
PARA CELEBRAR
CONTRATO DE
COMPRAVENTA

convenio
de uso
cosa cierta
Compraventa en el dominio del vendedor

Lugar de
entrega

Carcter absoluto

Prohibicin de
contratar con
incapaces

Excepciones
Cnyuges divorciados
Sancin

Prohibicin entre
cnyuges

Obligaciones
Recibir la cosa y extender
recibo
Pagar el precio
Pagar el instrumento y los
costos de recibo

Obligaciones y
derechos del
comprador

Sin plazo
Con plazo
esencial
accidental

Rgimen de
los plazos

Facultad resolutoria
del vendedor
de cantidades
de cosas

Emancipados

Absoluta
Relativa
Intermedia

Nulidades

Conservar la cosa
Entregarla - excepciones
Recibir el precio
Pagar gastos de entrega
Garantizar por eviccin
Garantizar por vicios redhibitorios

Obligaciones
del Vendedor

Padres
Tutores y curadores
Albaceas
Mandatarios
Empleados pblicos
bienes en litigio

Incapacidad
para comprar

Exigir la recepcin
Exigir el pago
Rehusar la entrega de la
cosa mientras no le sea
pagado el precio

Derechos del
Vendedor

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XIV

40

UNIDAD XIV
14.1. Capacidad para celebrar el Contrato de Compraventa
El artculo 1.357 pretende distinguir entre la capacidad para vender y la capacidad
para comprar, exigiendo para la primera, la aptitud para disponer, y en la segunda la
idoneidad para obligarse.
Se ha sealado que este precepto es innecesario, adems de difuso e inexacto,
pues no slo se puede vender las cosas de las que uno es propietario y la mencin de la
capacidad de disponer tampoco es rigurosa. Queda en pie la necesidad de remitirse a los
principios generales sobre capacidad civil y consagrar en cada caso las inhabilidades
exigidas por la especie.
Habida cuenta del principio general de capacidad, se trata no de examinar quienes
pueden contratar, comprar y vender, sino quines soportan alguna incapacidad para ello.

14.2. Prohibicin de la compraventa entre cnyuges

Su fundamento se encuentra en que el matrimonio da lugar al nacimiento de la
sociedad conyugal que cuenta con un rgimen patrimonial imperativo, con comunidad de
adquisiciones que no resulta apto para que el dominio de un bien pase de un cnyuge a
otro. Tambin tiene una finalidad cautelar, se pretende por sta va impedir las donaciones
disfrazadas y la posible sustraccin de los bienes al poder de agresin de los acreedores.

14.2.1. Excepciones: Atemperando la rigidez aparente del precepto legal:

EXCEPCIONES

a)

Adquisicin de los bienes de uno de los cnyuges en

subasta judicial (se acept en el caso de remate
ordenado por deuda de alimentos por el otro cnyuge).

b)

Venta del bien de uno de los cnyuges a una sociedad

en la que participe el otro (pues la sociedad constituye
una persona jurdica distinta).

c)

Disolucin y liquidacin de la sociedad conyugal.

d)

Liquidacin de condominio (se supone que se refiere

al condominio en el que participen otros sujetos adems de los cnyuges, no obstante es criticable salvo
que se proceda a la venta en subasta).

e)

Adquisicin en subasta decretada a los fines de hacer

cesar la comunidad hereditaria.

41

14.2.2. Cnyuges divorciados

La prohibicin subsiste an cuando medie separacin judicial de bienes y en el

rgimen de la anterior ley 2.393.
Con la introduccin del divorcio vincular, el divorcio as logrado autoriza a los
cnyuges a celebrar compraventas entre s (ex-cnyuges).
Matrimonio celebrado en el extranjero en fraude a la ley argentina: les es inaplicable
la incapacidad del artculo 1.358.
14.2.3. Sancin

La violacin al precepto legal que analizamos acarrea la nulidad manifiesta y absoluta

del acto, siendo el acto inconfirmable an despus del divorcio y la accin imprescriptible.
La nulidad puede ser pedida por los herederos o por los acreedores de los esposos pero
no por ellos mismos, denunciada por uno de ellos el juez debe declararla de oficio.

14.3. Prohibicin de contratar los representantes

legales con los incapaces:
Es una verdadera incapacidad de derecho inspirada en la necesidad de tutelar a los
incapaces representados y de evitar el posible aprovechamiento de la situacin de
superioridad que tiene el representante legal, lo que condice con el fundamento de las
incapacidades de derecho. La prohibicin tiene carcter absoluto.
Como excepcin, la doctrina admite que siendo condminos el representante legal
y el incapaz, uno de ellos puede adquirir el bien vendido en subasta pblica.
La sancin es la nulidad absoluta (Salvat, Spota) para quienes entienden que no slo
est en juego los intereses del incapaz sino tambin valoraciones de contenido tico. Otro
sector de la doctrina (Borda, Llambas) afirma que la nulidad es meramente relativa, por
cuanto el inters que primordialmente persigue la ley es la tutela de los intereses del menor,
por lo que si el acto es conveniente para l nada impide que lo confirme a la mayora de
edad.

14.4. Emancipados
Al incorporarse el Cdigo la emancipacin dativa se estableci un rgimen de
capacidad plena (artculo 133) con las limitaciones establecidas en la ley (artculos 134 y
135). Sistema de capacidad discernido para los emancipados por matrimonio y extendido
a la emancipacin por edad.
Acorde con ello los emancipados se encuentran sometidos al rgimen de asistencia,
consistente en la necesidad de autorizacin judicial o del cnyuge cuando fuere mayor de
edad, slo para los inmuebles adquiridos a ttulo gratuito. Esta disposicin implica una
cierta incompatibilidad con el artculo 1.360 por lo que se ha llegado a sostener que ste
artculo ha quedado derogado con lo dispuesto por los artculos 133 y 135 reformados.
Otros afirman que queda subsistente pero dejando a salvo que el artculo 1.360 est
vigente en cuanto a los bienes ingresados a ttulo gratuito y que, el artculo 135 ha
incorporado la posibilidad de sustitucin de la autorizacin judicial por la del otro cnyuge
cuando fuere mayor de edad.

42

14.5. Incapacidades para comprar (artculo 1.361):

*

Los incisos 1 a 5 comprenden administradores o mandatarios y su fundamento

radica en impedir que el propio inters de los mandatarios o administradores pudieran
encontrarse en conflicto con el inters de las personas cuyos bienes administran o
a quienes representan.

*
*

Padres.
Tutores y curadores: comprende dos tipos de prohibiciones, por un lado comprar
para s, los bienes de los pupilos; por otro, comprar para esto, lo que slo pueden
hacer en los casos y forma establecidos en la ley.

Albaceas: el albacea es considerado una especie de mandatario del testador.

Mandatarios: aplicable a toda clase de mandatos, sean legales o convencionales

o judiciales. Quedan comprendidos los sndicos, liquidadores y coadministradores
designados en las quiebras. La prohibicin funciona aunque se haya sustituido el
mandato.

Empleados pblicos: la prohibicin se refiere a los bienes de cuya enajenacin el

agente est directamente encargado. Para alguna doctrina funciona la prohibicin
an cuando la venta se haga en subasta pblica. Tambin alcanza a los funcionarios
superiores encargados de autorizar la venta, an cuando ellos no estn directamente encargados de su administracin.

Bienes en litigio: de indudable contenido moralizador. Cuando se refiere a los

escribanos se trata de los Secretarios de Juzgado pues tal funcin la cumplan
antiguamente los escribanos. Comprenden tambin, adems de los enunciados, a
los rbitros y amigables componedores.

Al referirse la norma a los bienes en litigio para una tesis comprende todos los
bienes sometidos a litigio sea voluntario o contencioso. Otros entienden que debe
distinguirse segn el funcionario de que se trate, as para los jueces y funcionarios
judiciales la prohibicin comprende los bienes en litigio contencioso o voluntario y, si se
trata de los auxiliares de la justicia como abogados, procuradores, peritos, la prohibicin
debe limitarse al caso de que exista litigio propiamente dicho.
La prohibicin subsiste an cuando el juez hubiere dejado de intervenir en el proceso
por cualquier causa (recusacin, excusacin, ascenso, cuestiones de competencia, etc)
y an cuando hubiera dejado de ejercer su funcin en forma definitiva (por ejemplo por
renuncia o jubilacin).
*

Ministros: se trata de evitar las negociaciones incompatibles con la funcin que se

desempea -al igual que en el caso anterior-.

La incapacidad se extiende an en los casos en que la venta ha sido ordenada por

un ministerio distinto al que se ejerce (Borda).
En el Anteproyecto de 1.954 se elimin la prohibicin relativa a los bienes de
corporaciones civiles o religiosas pues en este caso se entiende que la disposicin de la
ley carece de fundamento.
Los actos celebrados en violacin de las prohibiciones del artculo 1.361 soluciones
distintas segn la sancin que se entienda aplicable de conformidad a la teora de la que
se participe. As:

43

Nulidad absoluta

(criterio extremo), se desdea tal argumento puesto que el

precepto se funda en razones de moral que impiden a la
parte causante de la nulidad peticionar su declaracin
(Lafaille).

Nulidad relativa

(segundo criterio extremo, Segovia, Machado).

Tesis intermedia
de Salvat

los incisos 1 a 5 generan nulidades relativas, los actos en

que sean violadas son confirmables y la accin de nulidad
prescriptible. En los incisos 6 y 7 la nulidad sera absoluta,
el acto incorfimable y la accin imprescriptible.

Borda:

la nulidad generada por los incisos 1 a 4 es relativa. La

acaecida por violacin al inciso 5 es absoluta haciendo la
distincin de que cuando ha sido realizado por magistrados
o funcionarios judiciales la nulidad es absoluta y cuando se
trata de auxiliares de la justicia, es relativa. En cuanto al
inciso 6 cuando se trate de bienes del Estado nacional o
provincial la nulidad es absoluta, y es slo relativa cuando la
compraventa vers sobre bienes pertenecientes a corporaciones civiles o religiosas

44

Actividad N 7

a)

Complete el siguiente cuadro:

INCAPACIDADES PARA
CELEBRAR CONTRATOS

45

NULIDADES

14.6. Obligaciones y Derechos del Vendedor

14.6.1. Obligaciones del vendedor; fundamentalmente son stas:

Obligaciones del vendedor:

a) Conservar la cosa (artculo 1.408).

b) Entregarla (artculo 1.409).
c) Recibir el precio (artculo 1.411) y extender recibo (doctrina del artculo 505 in fine).
d) Pagar los gastos de entrega (artculo 1.415).
e) Garantizar por eviccin (artculo 1.414).
f) Garantizar por vicios redhibitorios (artculo
1.414).

Derechos del vendedor:

a)

Exigir la recepcin de la cosa y, en caso de demora del comprador en recibirla,

reclamarle los gastos en que hay incurrido y consignar judicialmente la cosa vendida,
as como resolver la venta si se trata de cosa inmueble (artculos 1.430 y 1.431).

b)

Exigir el pago del precio (artculo 505 inciso 1). Si no le es pagado puede reivindicar
la cosa vendida (artculo 3.923); es acreedor privilegiado por el precio impago
(artculos 3.983 y 3.924); y en su caso tiene derecho a resolver el contrato (artculo
1.203, 1.423 y 1.432).

c)

Rehusar la entrega de la cosa vendida al contado en tanto no le sea pagado el precio

(artculos 1.418 y 1.428) o el comprador no le ofrezca pagarlo contra la entrega o en
el plazo que disponga (artculos 1.201) y tambin cuando el comprador a plazo se
halle en estado de insolvencia (artculo 1.419).

14.6.2. Obligacin de conservar la cosa

El vendedor debe conservar la cosa hasta el momento de la entrega al comprador,

tal como se hallaba el da del contrato, sin cambiar su estado.
Se aplica a las cosas ciertas (las inciertas ya individualizadas son asimilables) y a
las cosas comprendidas en un gnero limitado.
Debe mantener la cosa como se encontraba al momento de celebrar el contrato pero,
como es el propietario de la cosa tiene -sin embargo- derecho a usarla en calidad de tal,
siempre que se trate de un uso normal, salvo que el uso est impedido por las propias
circunstancias del contrato (por ejemplo si se trata de un automvil 0 km.).
14.6.3. Obligacin de entregar la cosa

Segn el artculo 1.417 lo dispuesto sobre la tradicin en general de las cosas se

aplica a la tradicin de las cosas vendidas. Pero la tradicin tambin se produce en estas
situaciones particulares:
- Si el vendedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente.
- Si el vendedor lo pone en un lugar en que est a la exclusiva disposicin del
comprador.
- Si el vendedor entrega al comprador la llave del lugar en que se halla guardada.
46

- Para las cosas muebles que no estn presentes, cuando se entrega la factura, carta
de porte, etc..
- Si hay declaracin o asiento en el libro o despacho de las oficinas pblicas a favor
del comprador, de acuerdo de ambas partes.
Cuando hay traditio breve manu (supuesto en que el comprador tena la cosa del
vendedor y la compra, o si un tercero -por ejemplo un locatario- tena la cosa como tenedor
a nombre del vendedor y principia a tenerla a nombre del comprador por razn de la
compraventa.
Si se trata de cosa inmueble la trasmisin del dominio no se produce slo por la
tradicin sino que es necesario la escritura pblica (artculo 1.184 inciso 1).

14.6.4. Identidad de pago

De acuerdo con el artculo 1.409 el vendedor debe entregar la cosa vendida, lo que
se condice con el principio de identidad del pago del artculo 740. Si el comprador se
conforma con una cosa distinta de la vendida funciona el mecanismo extintivo de la dacin
en pago.

14.6.5. Integridad del pago

El pago debe ser ntegro (artculo 742) por lo que el vendedor tiene que entregar la
cosa que todos sus accesorios aunque en los ttulos no se los mencione o se encuentren
separados momentneamente de ellas. No procede imponer una entrega parcial.
La cosa debe ser entregada libre de toda ocupacin. Concepto ste que comprende la posesin stricto sensu, la tenencia -lo que implica que no debe haber inquilinos o
locatarios- y servidores de la posesin -caso del cuidador del campo-.

14.6.6. Deberes complementarios

El vendedor queda obligado a ciertos complementarios, en cuanto estn razonablemente incluidos en el mbito de la razonable inteligencia del contrato de compraventa, por
aplicacin de la regla de buena fe consagrada por el artculo 1.198. En consecuencia, est
obligado a realizar todos los trmites, incluso administrativos, para posibilitar que el
comprador goce de la cosa conforme a su destino.
Excepciones a la obligacin de entregar la cosa:
a)

Entrega imposible: cuando hay imposibilidad de pago definitiva se extingue la

obligacin de entregar la cosa vendida (artculo 724 in fine). Compromete o no la
responsabilidad del vendedor segn haya habido culpa suya o caso fortuito.

b)

Falta de pago del precio en la venta al contado.

c)

Comprador insolvente que debe el precio.

47

14.6.7. Tiempo de la entrega de la cosa

La regla es la de ejecucin inmediata (la parte final del artculo 1.427 cubre la hiptesis
en que no hay plazo para cumplir).
La primera excepcin es el caso de plazo convenido, la segunda excepcin es el
plazo de uso y la tercera excepcin es el reclamo del comprador y plazo legal.
Cuando el plazo es indeterminado corresponde que el juez fije el tiempo de
cumplimiento (artculo 509 3er prrafo y doctrina artculo 576) debiendo considerarse que
el plazo es indeterminado cuando resulta imprescindible su fijacin por autoridad judicial
en virtud que no hay plazo convenido ni de uso (plazo expreso) ni procede su determinacin por la sola autoridad del acreedor (plazo tcito). Se estima que antes de acudir al juez
para la determinacin es conveniente invitar al deudor (vendedor) a realizar la entrega en
un plazo prudencial a modo de evitar la actuacin jurisdiccional.

14.7. Lugar de la entrega de la cosa

De la compaginacin de los artculos 1.410 con los 747, 748 y 1.212 se determina
la existencia de una regla general y varias excepciones.
La regla general es el domicilio actual del vendedor, y las excepciones son:
1)
2)
3)
4)

Lugar convenido.
Lugar de uso.
Cosa cierta.
Compraventa contrada en el domicilio del vendedor (aqul que tena en
el momento del contrato, domicilio histrico).

El vendedor que no entrega la cosa al tiempo fijado puede ocasionar la resolucin del
contrato por el comprador (artculo 1.412).
Si tal falta de entrega en tiempo es ocasionada por imposibilidad el comprador no
debe esperar la cesacin de la imposibilidad, dejndole el derecho de exigir la devolucin
del precio (artculo 1.413).
El vendedor hasta la tradicin de la cosa queda sometido por los peligros y frutos a
las reglas de las obligaciones de dar (artculos 1.416 y 1.417).
Cuando el vendedor de cosa mueble no haga la tradicin, deja al comprador que pag
todo o parte del precio a plazo, el derecho de devolver el contrato y pedir la restitucin del
precio con intereses o exigir la cosa con perjuicios (artculos 1.420). Cuando se trate de
cosa fungible o de cantidades de cosas, deja al comprador el derecho de pedir una cantidad
correspondiente de misma especie y calidad, con daos y perjuicios (1.421).
El vendedor de inmueble comprado a crdito sin fijar plazo, o que no hizo tradicin
vencido el plazo, deja al comprador la facultad nica de exigir la entrega, depositando
judicialmente el precio, en ste ltimo caso (artculo 1.422).
El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiere
pagado el precio. Este principio contenido en el artculo 1.418 es una aplicacin particular
de la exceptio non adimpleticontractus y supone una facultad correlativa del comprador
(artculos 1.425 y 1.426 que consagran aplicaciones de la doctrina del artculo 1.201).
Ahora bien, el artculo 1.418 no agota todas las hiptesis posibles puesto que:
48

a)

Si se ha previsto un plazo para el pago del precio (artculo 1.424) el comprador tiene
derecho a exigir la entrega inmediata de la cosa, sin que pueda oponrsele la
exceptio, a menos que el comprador se halle en estado de insolvencia (artculo
1.419). En ste ltimo supuesto se establece que el vendedor est obligado a
entregar la cosa an cuando haya concedido plazo para el pago si despus de la
venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo que afianzase de pagar
en el plazo convenido.

b)

Si el comprador ofreciese cumplir el pago del precio cuando fuese exigible, o en

su caso, contra entrega de la cosa, tampoco podr resistirla el vendedor (artculo
1.201).

Resumiendo los derechos que tiene el comprador respecto a quien no le ha

entregado debidamente la cosa vendida tenemos:
Resumiendo los derechos

La ejecucin del contrato.

Su resolucin.
Obtener la cosa de un tercero a costa del vendedor.
Devolver la cosa recibida si no rene las especificaciones estipuladas.
Exigir la inmediata devolucin de lo que hubiere
pagado.

A su vez, la ejecucin forzada tiene tres excepciones:

a)

Si la cosa ha dejado de existir porque la imposibilidad de pago repercute en la

disolucin del contrato que ha generado la obligacin y la entrega de la cosa por parte
del vendedor carece por parte del vendedor carece as de causa.

b)

Si la cosa no est en el patrimonio del vendedor porque la compraventa -como todo

contrato- no afecta a terceros como es el dueo de la cosa.

c)

Si el vendedor no tiene la posesin de la cosa pues, en tal situacin, si bien es dueo

de ella y la cosa est por lo tanto en su patrimonio, por hiptesis hay un tercero que
la posee, el cual no puede ser desposedo por el comprador sin ventilar en juicio quin
tiene mejor derecho.

14.8. Facultad resolutoria del vendedor de cantidades de cosas

Antes de la individualizacin de las cosas el comprador disfruta de los derechos que
le otorga el artculo 604, de manera que si la eleccin corresponde al vendedor y ste es
remiso en llevarla a cabo, el comprador est autorizado para reclamar la ejecucin de lo
debido embargando una cosa que sea del gnero estipulado, de calidad media y que
pertenezca al patrimonio del vendedor. Por consiguiente, lo prescripto en el artculo 1.421
en cuanto a que el comprador tiene la facultad de exigir una cantidad correspondiente de
la misma especie y calidad, y la indemnizacin de perjuicios es congruente con su derecho
de proceder a la ejecucin forzada. Queda a salvo el de obtener la satisfaccin de un
tercero a costa del deudor.
Obviamente, cuando la individualizacin le corresponde al comprador, antes de ella,
el vendedor no se libera por caso fortuito y le basta al comprador con llevarla a cabo para
que se aplique el rgimen de las cosas ciertas.

49

Luego de la individualizacin, el rgimen de la normativa de las obligaciones de dar

cosas ciertas que rige el caso, conduce a igual solucin: la obligacin es ejecutable y el
comprador tiene as derecho a constreir al vendedor a entregarle la cantidad de cosas
a que se oblig: sin perjuicio -claro est- de poder obtenerlas de un tercero a costa del
vendedor, y de las indemnizaciones de rigor.
El artculo 1.421 -en sntesis- rige antes de que las cantidades de cosas haya sido
individualizadas, y despus de haber sido llevada a cabo la individualizacin y despus
de haber sido llevada a cabo la individualizacin (al no innovar sobre las reglas generales
dadas en materia de obligaciones es un precepto sobreabundante, al entender de varios
autores). El derecho resolutorio del comprador de esta categora de cosas surge as
mismo como alternativa a su favor, del artculo 1.412.

50

Actividad N 8

a)

Complete el siguiente cuadro:

VENDEDOR

OBLIGA
CIONES

DERECHOS

51

DEBERES COMPLEMEN
TARIOS

14.9. Rgimen de los plazos

Dice el artculo 1.423 que lo dispuesto sobre la mora y sus efectos en el
cumplimiento de las obligaciones es aplicable al comprador y vendedor, cuando no
cumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesen
estipulado.
Recordando el rgimen de los plazos en la actualidad es el siguiente:

SIN PLAZO
CIERTO

OBLIGA
EXPRESO
CIONES

ESENCIAL
INCIERTO
CON PLAZO

DETERMINADO

TACITO

ACCIDENTAL

(O DETERMINABLE)

INDETERMINADO

14.10. Obligaciones y Derechos del Comprador

Son obligaciones del comprador:
a)
b)
c)

Recibir la cosa y extender recibo.

Pagar el precio.
Pagar el instrumento de la venta y los costos de recibo de la cosa.
Son derechos del comprador:

a)

Exigir la entrega de la cosa, estando facultado en caso negativo o resolver el

contrato, an en la hiptesis que el vendedor se halle imposibilitado de realizar la
entrega.

b)

Rehusarse a pagar el precio en el supuesto anterior, (es decir, si no la entrega la cosa

conforme lo convenido); as como cuando tiene motivos fundados para ser molestado en pleno ejercicio de su propiedad sobre la cosa, sin perjuicio de los derechos
que resultan de la garanta por eviccin.

En consecuencia:
14.10.1. EL COMPRADOR DEBE

a)

Pagar
a.1.) El precio en el lugar y a la poca determinada, si no es determinada, a la poca
de la entrega.
a.2.) El instrumento de la venta y las costas del recibo.

52

b)

Recibir la cosa en el trmino fijado o el del uso local, e inmediatamente despus de

la compra, si no hay trmino.

Que tiene motivos: fundados de reivindicacin o de accin real puede suspender

el pago si no da fianza al vendedor (artculo 1.425).
Puede rehusar el pago si la entrega: no es conforme al contrato, si no se entregan
las dependencias o accesorios:
*

Es de cosas de especie y calidad diversas de lo convenido, o si es parte y no por

junto como se hubiese convenido.
Al contado: de mueble no paga el precio, el vendedor puede negarse a la entrega.

SI EL COMPRADOR: de mueble no paga, el vendedor podr cobrar intereses por la mora

sin derecho a resolucin:

- De inmueble:

1)

ha hecho el pago total o parcial, antes de vencer el plazo, y

si se niega a recibirlo, el vendedor podr pedir las costas de
la conservacin y los perjuicios y depositar judicialmente a
riesgo y cuenta del comprador.

2)

no paga, el vendedor podr slo cobrarlos intereses de la

mora, sin resolucin, salvo pacto comisorio expreso, con la
salvedad del artculo 1.204.

Encuentra el inmueble hipotecado: no puede negarse a pagar en el caso que la

hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por l o su vendedor.
De mueble no lo recibe, el vendedor constatada la mora, puede:
-

Cobrarle las costas de conservacin y prdidas e intereses y depositar.

Demandar el pago o la resolucin.

53

54

55

Concepto

Reglas

LA
PERMUTACION

Anulacin

DIAGRAMA DE CONTENIDOS - UNIDAD XV

El
Copermutante

56

UNIDAD XV
El estudio de esta unidad debe centrarse en el desarrollo del siguiente cuadro
sinptico:
La permutacin es la obligacin de transferir a otro la propiedad de un cosa en
cambio de otra (artculo 1.485).
Sigue las reglas de la venta para la capacidad y su objeto (artculos 1.490/91/92).

Se puede anular:

1) Por la parte que ha recibido la cosa y que tiene justos

motivos para creer que no es propia del que se la dio, sin que
pudiese ser obligado a entregar lo que ofreci, aunque no
fuese molestado en la posesin (artculo 1.486).
2) An contra los terceros poseedores del inmueble entregado a la parte contra la cual se ha pronunciado la nulidad
(artculo 1.487). Debe tenerse presente el artculo 1.051.

El copermutante:
Que hubiere enajenado la cosa dada en cambio siendo de mala fe, no podr anular
el contrato hasta que el tercer poseedor demande contra l la nulidad del contrato de
adquisicin (artculo 1.488).
Vencido en la propiedad de la cosa recibida por l, puede reclamar la restitucin
de su cosa o el valor de lo que se hubiere dado en cambio, con daos (artculos 1.459).

57

Actividad N 9

Complete el siguiente cuadro:

COMPRADOR
DEBERES

DERECHOS

58

59

Concepto

De deuda existente
Buena fe
Mala fe

Cedente

Validez

Precio en dinero
Por otra cosa con valor en s u
otro crdito
Gratuitamente con donacin

Efectivizacin

Debe ser escrito

bajo pena de
nulidad

La propiedad por s misma

Accesorios, garantas, etc.

Transmisin

En letras de cambio
Consentida por los menores
emancipados

No puede ser
hecha

Si es de derecho incorporal
Si es de crditos eventuales
Si es de derecho sobre cosas
futuras

Realizacin

CESION DE
CREDITOS

DIAGRAMA DE CONTENIDOS - UNIDAD XVi

60

UNIDAD XVI
CESION DE CREDITOS
La cesin de crditos es la obligacin por una parte de transferir a la otra el derecho
que le compete contra su deudor, entregando el ttulo si existe (artculo 1434).
Puede ser hecha:
-

Por un precio en dinero, remate, dacin en pago o adjudicacin por ejecucin, segn
las reglas de la venta (artculo 1.435).

Por otra cosa con valor en s u otro crdito, a ttulo de permutacin (artculo 1.436).

Gratuitamente como donacin (artculo 1.437).

La cesin puede ser consentida y aceptada por los que tienen derecho de adquirir
y comprar si no hay prohibicin de la ley (artculo 1.439) o de comprar o vender entre s
(artculo 1.441).
Puede ser realizada:
-

Si es de derecho incorporal, derecho o accin sobre cosa en el comercio, si no hay

prohibicin legal, y si no lo prohibe el ttulo de crdito (artculo 1.446).

Si es de crditos eventuales, condicionales, exigibles, aleatorios, a plazo o

litigiosos (artculo 1.446).

Si es de derechos sobre cosas futuras, tales como frutos naturales o civiles de un

inmueble, o de crditos resultando de convenciones concluidas o no (artculo 1.448),
an con anticipacin (artculo 1.447).

No puede ser hecha:

-

En las letras de cambio, pagars a la orden, acciones al portador, derechos cuyas

transferencias sigue reglas especiales (artculo 1.438).

Y consentida por los menores emancipados, sino en los trminos de los artculos
133 y 135.

A favor:

De administradores pblicos o de corporaciones, si son de crditos contra lo

mismos establecimientos (artculo 1.442).

De particulares si son de sus mandantes.

De abogados y procuradores si son deducidos de los pleitos a ellos confiados.

De funcionarios judiciales de acciones litigiosas de su competencia.

De ministros del Estado o empleados municipales, de crditos contra el Gobierno,

municipalidades o establecimientos pblicos (artculo 1.443).

61

Si es de una accin fundada sobre derechos inherentes a la persona o relativa a

ellos (artculo 1.445).

Si son derechos de uso, habitacin, esperanza de sucesin, montepos, pensiones

militares y civiles, salvo la parte embargable por la ley (artculo 1.449).

Por el marido, de las rentas pblicas inscriptas a nombre de la mujer sin consentimiento de ella, si es mayor de edad, o del juez si es menor (artculo 1.450).

Por los padres de las rentas de sus hijos, sin autorizacin del juez (artculo 1.451).

Por los tutores, curadores o albaceas, como se expresa en el ttulo de la venta

(artculo 1.452).

Sobre derechos a alimentos futuros o el pacto de preferencia (artculo 1.453).

La cesin de crditos debe ser hecha por escrito bajo pena de nulidad:
1)

Aunque el crdito sea verbal o por cualquier valor (artculo 1.454) salvo los ttulos al
portador que pueden ser cedidos por tradicin.

2)

Con instrumento pblico si se trata de acciones litigiosas (artculo 1.454) o de un

crdito, resultando de escritura pblica.

3)

Puede tener forma de endoso, pero no tendr los efectos normales de un endoso
comercial, si no son crditos a la orden (artculo 1.456).

La cesin de crditos transmite:

*

La propiedad por s misma, con entrega del ttulo, si no hay (artculo 1.457) y la fuerza
ejecutiva por s, si existe, an bajo forma privada.

Los accesorios, las garantas, los intereses y los privilegios que no sean personales
(artculo 1.458).

Vale:
Respecto a los terceros que tengan inters en contestarla slo por la notificacin al
deudor cedido o su aceptacin (artculo 1.459).
La notificacin o aceptacin:
Es vlida si se hace:
a)

Saber al deudor el convenio o su sustancia, sin el instrumento de la cesin (artculo

1.460).

b)

Despus de la cesin de pago en caso de quiebra del excedente.

No vale respecto a:
a)

Los acreedores de la masa fallida si es hecha despus de la quiebra cuando haya

embargo del crdito, pero vale respecto a los otros acreedores (artculo 1.464) del
cedente o a otros cesionarios que no hubiesen pedido el embargo (artculo 1.465).
62

b)

Otros interesados que el cesionario, si no se hace por acto pblico (artculo 1.467).

No se puede reemplazar: por el conocimiento indirecto de la cesin y, en este caso,

es excepcionable (artculo 1.461).
De una misma cesin: en el mismo da, de muchos cesionarios, da igualdad de
derechos sin tener en cuenta la hora (artculo 1.466).
Causa del embargo: a favor del cesionario, aparte de la entrega de ttulo, an si el
cesionario anterior posee el ttulo.
Hecha despus de un embargo: importa la oposicin al que ha pedido el embargo
(artculo 1.471).
An sin reserva: deja al deudor el derecho de oponer todas las excepciones salvo
la compensacin contra el cesionario y cedente (artculo 1.474) o presuncin de pago
(artculo 1.469).
Antes de la notificacin o aceptacin:
1)

El deudor cedido queda libre por el pago al cedente (artculo 1.468), y los acreedores
del cedente pueden embargar el crdito.

2)

El cedente conserva contra todos el derecho a los actos conservatorios (artculo

1.473) y el cesionario puede requerirlo respecto a un tercero (artculo 1.472).

Si hay concurrencia: entre dos cesionarios, tiene preferencia el que justifica la

primera notificacin o aceptacin, aunque el traspaso sea posterior (artculo 1.470).
El cesionario parcial: no tiene preferencia contra el cedente, si no se expresa o si
no es garantido el cobro (artculo 1.475).
El cedente:
De deuda existente: y no pagada a tiempo, responde de la restitucin del precio
recibido y de los gastos (artculo 1.479) si la cesin no es gratuita (artculo 1.484).
De buena fe:
-

Es responder de la existencia y legitimidad del crdito, al momento de la cesin con

restitucin y prdidas (artculo 1.481) si no ha sido cedido como dudoso, despus
de la exclusin del deudor y del garante.

No es responsable de la solvencia del deudor o de los fiadores, si la insolvencia no

es anterior a la cesin y pblica y si el cesionario, por su culpa o por falta de las
medidas conservatorias, ha causado la prdida del crdito y de las garantas
(artculo 1.482).

No debe la diferencia entre el valor nominal del crdito cedido y el precio de la cesin,
pero debe restituir el precio si el crdito no exista (artculo 1.477).

63

De mala fe:
Responde de la diferencia entre el valor nominal y el precio (artculo 1.478) si el
crdito no es incobrable y de todos los perjuicios (artculo 1.480) salvo insolvencia
acaecida despus de la exigibilidad si el cesionario ha acordado una prrroga simple
(artculo 1.483) o si el crdito no existe (artculo 1.476).

64

Actividad N 10

Elabore un cuadro sinptico sobre la cesin de crditos.

65

66

67

CESION Y
JUBILACIN

CONCEPTO

Entregar la cosa al locatario

Conservar la cosa en buen estado
etc.

OBLIGACIONES
DEL
LOCADOR

DESALOJO

A ttulo oneroso
Conmutativo
De tracto sucesivo
Temporario
Transmisible mortis causa
De Administracin
Esta sujeto a resolucin por lesin y por excesivo onerosidad

CARACTERES

LOCACION
DE COSAS

Limitarse al uso estipulado

Pagar el precio al locador
Conservar la cosa en buen
estado
Repasar deterioros menores

OBLIGACIONES
DEL
LOCATARIO

Mximo
Mnimo

TIEMPO

Cosas muebles no fungibles

Cosas fuera del comercio
Bienes pblicos o de corporaciones

CAPACES E
INCAPACES

Arrendamiento rural
Compraventa
Contratos de espectculos
y transporte
Contrato de exposicin
Hospedaje

RELACIONES CON
OTRAS FIGURAS

Comodato

OBJETO

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XVII

68

UNIDAD XVII
17.1. LOCACION DE COSAS

l concepto de la locacin de cosas est contenido en el art. 1.493 el que ha merecido

diversas crticas, en razn de que contiene disposiciones generales referidas a los
tres tipos de locacin:
-de cosas

-de servicios

-de obra

Entre esos contratos median importantes diferencias. A esta crtica, referida en

realidad a todo el ttulo VI, se agrega el hecho de que contiene artculos que se los
considera intiles por ser en algunos casos, demasiado casuistas, a la par de carecer de
normas generales, y ha sido elaborado mediante una ordenacin defectuosa.
Todo lo referido a la locacin de inmuebles ha sido objeto de numerosas leyes que
se sucedieron en el tiempo durante ms de medio siglo, con la comn denominacin de
legislacin de emergencia en materia locativa urbana. Estas leyes, muchas veces no
derogaron el Cdigo Civil sino que tenan una vigencia paralela reservada para determinadas locaciones. Incidieron sobre dos elementos del contrato de locacin de cosas el
precio y el tiempo de duracin. Sobre tales bases se modificaron las causales de desalojo
o modos de conclusin de la locacin.
Dicha legislacin congel los alquileres por tiempo a veces tan largo, que se lleg
a pensar que ms que un contrato de administracin, entregar en locacin implicaba un
acto de disposicin. Por otra parte, se prorrogaron los alquileres, con lo cual no se venca
sino hasta que una ley nacional as lo dispona. Esta situacin cre una gran inseguridad
en el mercado de las locaciones y se vea con cierta preocupacin el sostenimiento del
rgimen a pesar de lo cual, se sucedieron distintas leyes de emergencia en materia
locativa, por espacio de ms de medio siglo en nuestro pas.
Llegamos as a la ley 21.342 que volvi las locaciones urbanas al rgimen del Cdigo
Civil paulatinamente, puesto que existan muchos aos de prrroga y congelamiento, los
contratos fueron venciendo segn el tiempo de las locaciones y se fue normalizando este
regreso al sistema del Cdigo Civil. El art. 6 de esa ley garantizaba la libre contratacin
y que las condiciones pactadas no seran alteradas por el poder pblico ni ste, aplicara
medidas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.
Prximos a un nuevo perodo constitucional, en 1.983, se cre un clima de
incertidumbre y expectativas en el pas, puesto que nada haban dicho con certeza los
partidos polticos acerca de la poltica econmica que emplearan, respecto al grave
problema de escasez de viviendas (que en definitiva, fue el que motiv el dictado de las
leyes de emergencia anteriores).
69

As surgan las dudas y se tejan toda clase de versiones sobre una nueva vuelta a
la legislacin de emergencia. Por esta inseguridad es que se observ en ese momento una
gran recesin en el mercado de las locaciones, la gente no se atreva a arriesgarse hasta
no saber a ciencia cierta qu es lo que iba a pasar.
Surge as la Ley 23.091 -actualmente vigente- que super las expectativas ante la
gran tensin existente. Esta ley opt por el sistema de la incentivacin para promover el
crecimiento del mercado de las locaciones, y tal incentivo deviene de una poltica de
desgravaciones impositivas muy importantes para que se active el mercado y adems,
para construir inmuebles y entregar en locacin, puesto que en este ltimo caso, la
desgravacin es mucho ms importante. Es loable el camino utilizado, puesto que
anteriores legisladores optaron por obligar a entregar en locacin. Aparece ms adecuado
y menos compulsivo el sistema de esta ley.
La ley de referencia modifica sustancialmente el Cdigo Civil en algunos aspectos
que sealar ms adelante, y que marcan modificaciones permanentes.

17.1.1. Caracteres del contrato de locacin de cosas:

a) Bilateral: la obligacin que tiene el locador de efectuar la tradicin de la cosa y

mantener su uso y goce, es correlativa de la del locatario de pagar el precio por ello.
Como consecuencia de este carcter se aplica el pacto comisorio tcito (arts.
1204) y el juicio de desalojo concluye el contrato de locacin si se verifican las
causales de procedencia. Tambin se sigue de este carcter la necesidad del doble
ejemplar como requisito probatorio.
b) Consensual
c) Formal: puesto que la ley 23.091 requiere la forma escrita para su confeccin.
d) No solemne.
e) A ttulo oneroso.
f) Conmutativo.
g) De tracto sucesivo: es de ejecucin permanente, continuada o sucesiva, de
duracin o generador de derechos fluyentes (en realidad slo respecto a las
obligaciones de 1 locador puesto que el locatario puede pagar de una sola vez, el
precio en dinero por lo general, es lo que ocurre en las locaciones de muebles).
h) Temporario.
i) Trasmisible mortis causa.
j) Tpico o nominado.
k) De administracin.
l) De cambio.
ll) Est sujeto a resolucin por lesin y por excesiva onerosidad.

70

17.1.2. La locacin:

Es la obligacin recproca de uno (locador) de conceder el uso y goce de una cosa

y por la otra (locatario, arrendatario, inquilino) de pagar un precio en dinero.
Se perfecciona como contrato por mutuo consentimiento con las reglas de la venta.
Comprende, si no hay reserva expresa, todas las servidumbres activas y los frutos
y productos ordinarios. No comprende los frutos extraordinarios, los terrenos acrecidos
por aluvin, salvo si el locatario hiciere un acrecimiento proporcional del alquiler o renta.
Es trasmisible a los herederos de las partes y no se rescinde por el locador por
necesitar o por vender la cosa.

17.1.3. Cosas objeto de la locacin. Pueden arrendarse:

* Las cosas muebles no fungibles, los inmuebles y las cosas indeterminadas (14991500).
* Las cosas fuera del comercio que no son nocivas al orden pblico y ofensivas a la
moral, las cuales pueden ser enajenadas o que son inenajenables sin licencia.
* Los bienes pblicos o de corporaciones o de utilidad pblica (sern sometidos al
derecho administrativo y en subsidio al Cdigo Civil).
* El uso debe ser honesto y moral, bajo pena de nulidad del contrato. Puede ser
especificado, sin otro uso posible, por el locador; si no lo es, debe conformarse a la
naturaleza de la cosa y a la costumbre local. Ser nula toda clusula por la que se
pretenda excluir a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del
locatario o sublocatario.
Son capaces de alquilar o arrendar los que pueden administrar, salvo excepciones.
Tambin son capaces como locadores los administradores de cosas ajenas, salvo
limitaciones legales.
Son incapaces:
- Como locador, el copropietario de una cosa indivisa an para su parte, sin consentimiento de los condminos.
- Como locatarios, los que no pueden comprar ciertos bienes, an con autorizacin
judicial.
- Los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueo.

17.1.4. Relaciones con otras figuras:

* Arrendamiento rural: el objeto de este contrato es un inmueble fuera del radio de

ciudades o pueblos, es decir en la campaa; tambin pueden serlo las tierras
suburbanas, siempre que sean de explotacin agropecuaria. El de locacin en
cambio, puede tener como objeto tanto inmuebles urbanos como rurales y tambin
muebles.
71

El destino del arrendamiento rural debe ser la explotacin agrcola, ganadera o mixta.
Puede ser pagado en especie (en la locacin la regla es el pago en dinero de curso legal).
La ley de arrendamientos rurales requiere para que contine el contrato respecto a los
herederos, que los parientes del arrendatario hayan participado directamente en la
explotacin; requisito ste no exigible para la trasmisin del derecho locativo urbano.
La ley de arrendamientos rurales prev como causal de deshaucio el abandono de
la explotacin, lo que no coincide con la locacin urbana.
Para los arrendamientos rurales se prev la tcita reconduccin, prohibida para las
locaciones urbanas.
* Compraventa: la compraventa es un acto de disposicin mientras que la locacin
lo es de administracin.
En la compraventa el contrato es de ejecucin instantnea, la cosa debe entregarse
en el estado que se encuentra al tiempo del contrato. Esto da lugar a la relacin real de
posesin, el comprador tiene derecho a asignarle a la cosa el uso que quiera, despus de
la tradicin los riesgos de la cosa los asume el comprador, las cosas fuera del comercio
no pueden ser vendidas y los efectos que genera la compraventa no estn sujetos a plazos
final a resolutorio. En la locacin, en cambio, es un contrato de ejecucin permanente o
de duracin, al locatario se lo debe mantener en el uso y goce de la cosa asegurndole
el disfrute. La cosa debe ser entregada en buen estado, acuerda slo la tenencia, los
riesgos de la cosa estn siempre a cargo del locador, las cosas fuera del comercio pueden
ser locadas, como las ajenas, los efectos a que da lugar la locacin estn sujetos a plazo
final o resolutorio.
* Contratos de espectculo y de transporte: se tratara de contratos de locacin de
obra entre espectador y empresario y entre pasajero y transportista, en los cuales
la ubicacin en un asiento determinado es slo secundaria y destinada a facilitar la
prestacin principal.
* Contrato de exposicin: se trata de un contrato en el que confluyen el depsito,
locacin de servicios y de cosas.
* Hospedaje: tambin confluyen diversos contratos, locacin de servicios, de cosas,
depsito.
* Comodato: esta distincin se hizo de mucha importancia en la poca de las leyes
de emergencia. El comodato es un contrato real por lo que la promesa de comodato
carece de valor legal, y adems es gratuito.

72

Actividad N 11

a) Lea el artculo 1.493 y elabore un concepto de Locacin

de cosas.
b) Explique con sus propias palabras por lo menos 4
caracteres del Contrato de Locacin de Cosas.
c) Complete el siguiente cuadro:
LOCACION DE COSAS
CAPACES

INCAPACES

USO

d) Establezca la diferencia entre Locacin y Compraventa.

73

17.1.5. Tiempo de la locacin

Mximo: la duracin mxima del contrato de locacin se estipula en 10 aos. Este

trmino se establece en virtud de que se trata de un contrato temporario y un tiempo mayor
hablara ms, de un acto de disposicin que de administracin adems de que parecera
un desmembramiento de la propiedad.
Mnimo: el tiempo mnimo para las locaciones urbanas con destino a vivienda lo fija
la 23.091 en 2 (dos) aos y para los inmuebles destinados a comercio o industria en 3 (tres)
aos.
Este tiempo mnimo est dado por la ley con carcter de orden pblico, esto es, no
puede ser alterado por las partes.
En ambos plazos, mximo y mnimo, sin perjuicio de posteriores prrrogas o
renovaciones, establece la ley que la renovacin debe instrumentarse por escrito.
El tiempo mnimo rige para el primer contrato, es decir, si se acuerda una prrroga
o renovacin, ya no corre nuevamente el plazo mnimo legal.
Por excepcin, no se computan estos trminos mnimos cuando se trata de
locaciones de viviendas amobladas o por temporada.
Tcita reconduccin: est prohibida por el Cd. Civil y enfatiza en ello la 23.091.
Toda prrroga del contrato de locacin debe darse por escrito es decir, no se considerar
que existe tcita renovacin del contrato si vencido el tiempo de la locacin del inquilino,
permanece en el inmueble con anuencia del locador, y los pagos que se realicen tan slo
importan el pago de los alquileres por el tiempo de permanencia en el inmueble. La locacin
subsiste con las mismas caractersticas originarias hasta tanto el locador desaloje al
locatario sin ninguna obligacin de respetarle ningn tiempo mnimo en el inmueble.

17.1.6. Desalojo por falta de pago

Aqu tambin introduce una modificacin de trascendental importancia la nueva ley

puesto que, tal como lo indica el Cdigo Civil, la falta de pago de dos perodos consecutivos
habilita la promocin de desalojo por falta de pago. Ahora bien, la 23.091 ha introducido el
requisito de la necesidad de la previa intimacin para poder proceder al desalojo. En el art.
5 se establece que en forma previa deber intimarse al locatario fehacientemente, a fin de
que en un trmino no menor de diez das abone lo adeudado en cuyo caso, enervar la
accin de desalojo. Es decir que si el inquilino paga, ya no puede procederse a su desalojo.
Este requisito formal ha sido atemperado por la jurisprudencia de modo tal, que si se
ha omitido y no se ha advertido en el curso del proceso, o bien no se ha cumplido con todos
los requisitos formales de la intimacin (como indicacin expresa y determinada de los
montos adeudados debidamente discriminados), slo ser admisible y procedente la
excepcin que articule a su respecto el locatario si juntamente manifiesta su voluntad de
pagar y as lo hace; es decir, que no se lo admite como un mero recaudo dilatorio.
Los perodos adeudados deben ser consecutivos para que proceda esta causal de
desalojo.
La ley 23.091 prohiba las locaciones en dlares como as tambin que se requieran
perodos adelantados, aceptando nicamente el mes adelantado y el mes de garanta.
74

Esto debe correlacionarse con la actual ley de Convertibilidad que estableci al dlar
estadounidense como moneda de curso legal en Argentina, por cuya circunstancia se ha
entendido que debe admitirse el pacto de locaciones en dlares. Es ms, se utiliza esta
moneda como paliativo indexatorio puesto que tambin se han prohibido las actualizaciones en base a ndices.
A los fines de que proceda la mora automtica debe indicarse el da del vencimiento
en el pago del canon locativo, as establecer por ejemplo, que los alquileres vencern entre
el 1 y el 5 de cada mes, por perodo adelantado; o entre el 1 al 10 de cada mes por mes
adelantado. Si as no se hace no puede darse la mora automtica. La indicacin del mes
adelantado obedece a que, en caso contrario, se interpreta que es por mes vencido.
* Si por caso fortuito durante el contrato:
- Se destruya: en totalidad la cosa, rescindir el contrato.
En parte, pedir la disminucin del precio o la rescisin, segn la importancia de lo
destruido.
- Se deteriore: la cosa, obligar al locador a reparar y subsistir el contrato (1521).
- O fuerza mayor que afecte la cosa misma y fuese privado del uso o goce, pedir
la rescisin o cesacin de pago por el tiempo del dao (1522).
* Reclamar: la disminucin de precio, si el locador es vencido sobre parte de la
cosa.
- La rescisin del contrato, si es parte principal con daos y perjuicios (1531) si no
ha conocido la eviccin posible al celebrar el contrato (1532).
* Hacer mejoras para su utilidad y conveniencia, salvo prohibicin en el contrato
(sin posibilidad de prohibicin ulterior), pero no alterar la forma, y no lo puede si ha
sido citado en restitucin (1533-1537).
* No puede hacer mejoras: sin autorizacin posterior, si el contrato prohibe todas o
determinadas mejoras (1538).
* Debe avisar al locador lo ms pronto posible toda usurpacin o accin contra la
propiedad o el uso, bajo pena de daos y privacin de la garanta del locador (1530).
* En las casas y predios urbanos o edificios de predios rsticos:
- No puede hacer obras que perjudiquen la solidez y romper paredes maestras con
puertas y ventanas.
- Puede mudar o quitar divisiones interiores con obligacin de restituir en el estado
en que recibi, a facultad del locador (1534).
* En los terrenos:
- De ciudad o pueblo, puede edificar, siendo de cuenta del locador las mejoras
necesarias o tiles (1535).
- Incultos, puede hacer cultivos o mejoras rsticas (1536)

75

17.2. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

17.2.1. EL LOCATARIO debe:

* Limitarse al uso estipulado, ordinario o de costumbre, sin cambiar el destino de la

cosa, an sin perjuicio al locador (1554,1555).
* Pagar el precio al locador en el tiempo convenido, segn los usos locales (sin
derecho -en los predios rsticos- de pedir remisin total o parcial por prdida o
deterioro de las cosechas).
* Conservar la cosa en buen estado y restituirla as (1556).
* Reparar los deterioros menores causados por el hecho de habitar (1573).
Responder:
* Del deterioro causado por su culpa, la de su familia, empleados o huspedes (1561
con el ejemplo del art. 1562).
* De la prdida o deterioro si no es notoria la fuerza mayor o no prueba el caso fortuito
(1570).

17.2.2. OBLIGACIONES DEL LOCADOR

El locador DEBE ENTREGAR LA COSA al locatario con sus accesorios al tiempo

del contrato, para el uso convenido, salvo estipulacin contraria. Respecto a los edificios
arruinados se presume de que se toma posesin sin exigir reparacin.
El locador debe, DESPUES DE LA ENTREGA:
* Mantener el locatario en el goce pacfico.
* Conservar la cosa en buen estado.
* Hacer las reparaciones para evitar el deterioro, aunque estuviesen causadas:
- Por caso fortuito, culpa de terceros y an, odio al locatario (art. 1517).
- Por fuerza mayor (como guerra o pillaje), por calidad de ella, vicio o defecto del
goce estipulado (1529).
- Por culpa del locador o de sus agentes (1516).
* Pagar:
- Las reparaciones urgentes, los seguros (1540) las cargas y contribuciones
(1553) las mejoras de los incs. 5 y 6 del art. 1539, an cuando se haya estipulado
que ellas quedan a beneficio de la cosa y no sern indemnizadas (1545).
- Unicamente las mejoras hechas por el locatario:

76

1)

Si la locacin hubiese de continuar:

el
locatario
compnesar con alquileres
vencidos sucesivamente con
los a vencer, sin perjuicio de
pedir pago inmediato (1546).
Estas mejoras se pagarn al
precio de costo, si ste no se
prueba, por rbitrios.

2)

3)

4)

Si existen, por el precio de

avalo, no obstante el costo

5)
6)

Si por el contrato o posteriormente ha sido

autorizado a hacerlas, siendo o no obligatorias
para el locatario con constancia expresa de esta
obligacin, salvo en los supuestos de los nme
ros 4, 5 y 6 del artculo 1539 (1540).
Si la obligacin de pagar ha sido posterior a la
autorizacin y al hecho (habindose el locador
expresamente obligado a pagarlas con designacin del mximum de gastos y de los alquileres
afectados, bajo pena de nulidad) (1541).
Si son reparaciones urgentes con peligro e imposibilidad de avisar -impuestos- (1544).
Di son tiles y necesarias en caso que se
resolviese el contrato, sin culpa del locatario no
siendo el locador obligado a pagarlas o no
habindolas autorizado.
Si son voluntarias y por culpa del locador se
resolviese el contrato.
Si se pide la restitucin de la cosa arrendada por
tiempo indeterminado, habiendo el locatario disfrutado de ellas (1539).

- Todas las mejoras: resolvindose la locacin por culpa suya, salvo las que no
tena derecho a hacer el locatario (1551).
* No debe pagar las mejoras, resolvindose la locacin:
- Por culpa del locatario que no se ha obligado a pagar o las urgentes (1552)
- Sin culpa del locador:
1)
2)
3)

Las del n 4 del 1539 si se estipul que deban quedar a beneficio de la cosa sin
indemnizacin.
Las mejoras que hizo el locatario por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste
que recibi alguna cantidad o rebaja de precio.
Las mejoras voluntarias, que autoriz o no, si no se oblig a pagarlas (1550).
* Es responsable:
- De los impedimentos al uso por fuerza mayor o por terceros (1526).
- De los vicios y defectos graves de la cosa an de buena fe, que impiden el goce
o que sean eventuales.
- De los derechos de propiedad o servidumbre reclamados por terceros y debe
defender e indemnizar al locatario (1527)
* No responde: de las vas de hecho de los terceros que no pretendan la propiedad,
uso o servidumbre de la cosa, sin accin del locatario contra l por las insolvencia
de los autores de los hechos (1528).
* No puede cambiar: la forma de la cosa, an cuando no cause perjuicio (1523).
* Puede cambiar: la forma de los accesorios, si no causa perjuicio.

77

Actividad N 12

a)

Qu condiciones deben darse para realizar el desalojo por falta de pago?

b)

Seale las consecuencias de las siguientes situaciones en un contrato:

c)

Se destruye la cosa:
Se deteriora:
El locatario hace mejoras:

Complete el siguiente cuadro:

PARTES

OBLIGACIONES

LOCATARIO
LOCADOR

78

SE HACE
RESPONSABLE

17.3. LA AUTORIZACION PARA MEJORAS

* Se limita a las generales que no requieren autorizacin especial (1541).
* Especiales, debe designarlas expresamente, so pena de nulidad (1542).
* Con obligacin de pagarlas, si se obliga o no a hacerlas el locatario, no est
sometida a otra prueba que la escrita (1543).
El locatario puede:
* Si hay vicios: pedir disminucin del precio o rescisin, salvo si los hubiese conocido
(1525).
* Oponerse o demandar la demolicin de las innovaciones hechas por el locador
contra su voluntad o restituir la cosa con daos e intereses (1524).
* Retener la parte del precio correspondiente al costo de los trabajos que incumben al
locador y que ste no hace o retarda y si son urgentes, ejecutarlos de cuenta del
locador (1518).
* Exigir, segn circunstancias, o la cesacin del alquiler o una rebaja proporcional al
tiempo de los trabajos, si el locador hace trabajos e interrumpe as el goce total o
parcial, o incomoda mucho, o si un vecino trabaja en las paredes divisorias (1520)
y si no se conforma el locador puede resolver el contrato.
No responde: si abandona la cosa por motivos derivados de ella o del lugar.
No tiene culpa por prdida total o parcial:

- O imposibilidad al destino motivada por fuerza mayor, caso

fortuito o por su propia calidad o defecto;

- De cosa destinada a extinguirse por extraccin de sus

productos.
Puede:

* Oponer a terceros obligados a respetar la locacin, los recibos de alquileres

adelantados, aunque la exigibilidad sea fijada por contrato o uso local, si no
hay mala fe (1574).
* Pedir indemnizacin de las mejoras que no ha disfrutado, si la locacin est
hecha por tiempo indeterminado o que haya desalojado (1577).
Que no paga:
- Dos perodos consecutivos, puede ser demandado por resolucin, prdidas e
inters (1579).
- No ser condenado a pagar si tuviese que compensarse mejoras, aunque el valor
de ellas depende de una liquidacin (1580).
79

Tiene accin: ejecutiva (como sus herederos o representantes) para la locacin y

sus derivados, contra el subarrendatario o sus sucesores, sin autorizacin del locador
(1581).
Los FIADORES estn obligados a los alquileres y a todas las obligaciones del
contrato, si no hay limitacin expresa (1582).
El incendio se reputar caso fortuito hasta prueba por el perjudicado de la culpa de
los locatarios o de los suyos (1572).

17.4 LOS PAGOS ADELANTADOS:

* No se presumen de buena fe, aunque conforme al contrato:
- Si son hechos por arrendamiento de mayor tiempo el que el locador puede
contratar
- Si el locatario los hizo:
* Y no obstante la prohibicin de subarrendar, hubiese arrendado y recibido por
adelantado.
* Despus de la publicacin de la falencia del locador (respecto a los acreedores no
obligados por el contrato, hipotecarios del locador; o los adjudicatarios de la cosa
arrendada.
* Despus de embargadas las rentas, respecto a los acreedores quirografarios del
locador, no obligados por el contrato sabiendo el locatario la insolvencia del locador.
- Respecto a los adquirentes por enajenacin voluntaria de la cosa, o de los
cesionarios voluntarios de las rentas, si se prueba que el locatario los hizo
sabiendo o debiendo saber la enajenacin o la cesin.
* No pueden ser anulados por fraude: por los acreedores del locatario o los administradores de su masa fallida, salvo restitucin de ellos en caso de rescindirse el
contrato.
EL LOCADOR puede:

* Pedir prdidas e intereses.

Si el locatario
* Suprimir las causas del per
juicio.

Empleaba la cosa
en destino distinto
Abusa del uso
(ejs. del 1560).

* Rescindir el contrato.

* Impedir las mejoras prohibi

das y demandar demolicin.

De las que sean acabadas o exigir, al fin de la

locacin, la restitucin en el estado en que se recibi.

80

De las obras nocivas, que mudan el destino, exigir la restitucin

en el estado o resolver.

* Emplazar al
Locador

Si no ha recibido ventaja, con conminacin de resolucin para

que haga en el trmino fijado las mejoras obligatorias.
Si ha recibido ventaja o cantidad y conminarle a que devuelva con
intereses (1567).

EL LOCADOR debe hacer la prueba:

De la culpa del locatario si no es notoria y probada la fuerza mayor del accidente
(1.571).
EL LOCADOR tiene accin ejecutiva:
Para el cobro de los alquileres, con embargo de los bienes sujetos a su privilegio,
an con fianza de pago (1.578).
De la locacin nacen distintas acciones: la de desalojo cuando se den las distintas
causales (falta de pago de dos meses consecutivos o dos perodos consecutivos, cambio
de destino, vencimiento del contrato, etc.); prepara la va ejecutiva y posterior ejecutivo o
bien, en su caso, el sumario por cobro de pesos, para el cobro de los alquileres adeudados;
y la de daos y perjuicios si es que se ha producido daos en la cosa. Estas acciones
tramitan por separado sin perjuicio de que, llegado el caso, se decida dictar sentencias
nicas (en casos excepcionales puesto que tienen distinta finalidad cada una de las
acciones y procedimientos diferentes).

17.5. CESION Y SUBLOCACION

Son lcitas, en todo o en parte, si no hay prohibicin expresa en el contrato o la ley.
No pueden elevarse a ms de un 20 % el precio del subarriendo o de los subarriendos en
conjunto sobre el alquiler originario, con constancia en el recibo (1.583).
Se presumen hechas por el locatario con condicin de gozar conforme al destino,
an si el contrato originario no lo estipula (1.603).
En relacin al locador pasan al cesionario todo o parte de los derechos del locatario
con la calidad de que, si demanda al locador, debe probar que su cedente se halla
exonerado de sus obligaciones como locatario u ofrecerse a cumplirlas.
Tambin en relacin al locador, pasan al cesionario todo o parte de las obligaciones
del locatario sin que el cedente quede exonerado.
El subarriendo:

* Es una nueva locacin sometida a las reglas este contrato (1.585) y

debe juzgarse por ste nuevo convenio y no por el originario.
* Constituye al subarrendatario en la obligacin directa:

81

- De indemnizar el dao que causare el locador en el goce total o

parcial.
- De pagar todos los alquileres que el locatario dejare de pagar y
cuyo pago fuese demandado, hasta la concurrencia de lo que debe
(1601) (es decir que el locador originario tiene accin directa
contra el sublocatario por lo que le debe el sub-locador a l, claro
que el sub-inquilino debe pagar hasta el monto que l le deba al
sub-locador).
* Impide al subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados
que hubiere hecho al locatario, sino en virtud del contrato.

La prohibicin de subarrendar importa la de ceder y recprocamente la de ceder

importa la de subarrendar.
El artculo 1.598 establece que:
El locatario no puede subarrendar o ceder el arriendo sin el
consentimiento del locador.
Importando ello una clusula de prohibicin relativa, habindose entendido por la
jurisprudencia, a tenor del texto del artculo, que las facultades de locador de negarse a
prestar el consentimiento debe limitarse a situaciones muy claras de insolvencia, puesto
que dicha norma preve a continuacin, que ello:
No impedir al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario
o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de
solvencia y buen crdito.
Ante el rechazo del locador de dar el consentimiento el futuro sublocatario o
cesionario tanto como el locatario, tienen accin para controlar las razones de tal negativa,
entendindose que si es infundada es un caso de abuso del derecho (Eafaille, Spota).
Slo la prohibicin de hacer sublocacin o cesin, que puede ser total o parcial, no
puede ser soslayada judicialmente aunque el candidato reuniera las mejores condiciones
(segn la mayora de la doctrina, an cuando Spota entiende que tambin puede aplicarse
aqu el artculo 1.071).
El cedente no tiene por el precio de la cesin, el derecho al privilegio del arrendador
sobre las cosas introducidas.
El cesionario o subarrendatario no puede negarse a recibir la cosa por ser prohibida
la cesin o sublocacin, si ha contratado sabiendo esta prohibicin, y los contratos valen
hasta la oposicin del locador.
El cesionario tiene accin directa contra el arrendador para obligarle a cumplir con
lo que deba al locatario. Y tiene obligacin directa para el cumplimiento del contrato
respecto al arrendador.
El sublocador, respecto al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquieren los
derechos del locador (1.600). Posee por el precio del subarriendo, los privilegios del
arrendador sobre las cosas introducidas.
82

El sublocador o el cedente no puede liberarse de sus obligaciones con el locador sin

el consentimiento de ste.
El subarrendatario puede demandar al sublocador la cosa en buen estado y exigir
directamente del arrendador el cumplimiento.
El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados si no
son conformes al contrato de sublocacin o al uso local.
El arrendador originario tiene accin directa contra el subarrendatario; y derecho al
privilegio sobre las cosas introducidas por el subarrendatario hasta la concurrencia de las
obligaciones de ste.
El arrendador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por los alquileres
vencidos.
El arrendador originario, si hay prohibicin de ceder o subarrendar, puede hacer
cesar el goce prohibido, con indemnizacin de prdidas (1.602).

17.6. CONCLUSION DE LA LOCACION

La locacin termina:
* Por la conclusin del tiempo convenido por prdida de la cosa o imposibilidad del
destino especial.
* Si el tiempo es indeterminado, despus del plazo del 1.507 (plazo mnimo de la
locacin), por voluntad de las partes.
* Por los vicios redhibitorios que existiesen al momento del contrato o sobreviniesen
despus, si no son aparentes al contratar, causados o debiendo serlo por el locatario.
* Por los casos fortuitos que hubiesen imposibilitado principiar o continuar la locacin.
* Por las culpas del locador o locatario que autoricen la rescisin (1.604).
Si la conclusin de la locacin sucede por falta de pago, se resuelve o pueden
resolverse los subarriendos no concluidos. Si sucede por confusin de la calidad de
locador y locatario en la misma persona no se resuelve el subarriendo.
Despus de la conclusin se debe devolver la cosa como ha sido recibida, salvo lo
perecido o deteriorado por el tiempo o por causas inevitables (1.615).
Despus de la conclusin el locatario no tiene derecho a retener, ni por mejoras, si
el locador afianza o deposita el pago de ellas.
Despus de la conclusin el locador no puede abandonar la cosa por eximirse de los
gastos y mejoras a su cargo (1.619).
Las mejoras que debe pagar el locador sern reputadas accesorio de la cosa y no
podrn ser separadas por el locatario, si la separacin hace algn dao, o si el locador
quiere pagar su valor como fuesen separadas (1.620). Podrn ser separadas en otros
casos si se restituye la cosa en el estado en que se recibi.

83

La TACITA RECONDUCCION no existe por permanecer en el uso el locatario y la

locacin se contina en las mismas condiciones hasta la demanda de resoluciones en
cualquier tiempo (artculo 1.622 y normas del actual rgimen legal, ley 23.901). An
cuando se extienda recibo por el pago de alquileres, tal comprobante no implica ms que
el recibo por el pago del alquiler por permanecer en el uso del inmueble, puesto que no
se puede renovar la locacin o prorrogar la misma ms que por pacto expreso de las
partes, no existe tcita renovacin.

84

Actividad N 13

a)

Elabore un ejemplo sobre autorizacin especial para

mejoras.

b)

Cules son las acciones que nacen como

consecuencia de la locacin?

c)

Elabore el siguiente glosario:

d)

Sublocacin:
Subarriendo:
Cesin:

Elabore un cuadro sinptico con los deberes y

derechos del sublocador y el subarrendatario.

85

86

87

CONCEPTO

No formal
De duracin
Intuito personae

Consensual
Bilateral oneroso
Conmutativo
Civil o comercial

CARACTERES

El locador

El locatario

COMPARACIN
CON OTRAS
FIGURAS

LOCACION
DE SERVICIO

Abstenerse de actos
daosos al locatario

prestar el servicio comprometido

responder de los datos

que sufra el prestador
de los servicios

pagar los servicios

DIAGRAMA DE CONTENIDOS - UNIDAD XVIII

Con locacin de obra

Con locacin de cosas
Con el mandato
Con el depsito
Con el contrato de trabajo

COMPARACIN
CON OTRAS
FIGURAS

88

UNIDAD XVIII
18.1 LOCACION DE SERVICIO
El artculo 1.623 define a la locacin de servicios
como el contrato en el cual una de las partes se
obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle
por ese servicio un precio en dinero.

Es locatario, arrendatario o inquilino quien paga el servicio y locador o arrendador

quien lo presta.
Esta terminologa no se adecua al derecho moderno, es de Roma de donde proviene.
El servicio era prestado por un esclavo, de manera que su dueo lo alquilaba, igual que se
alquila una cosa; pero hoy en da tal denominacin se considera anacrnica y basada en
circunstancias histricas desaparecidas. Hay una tendencia a abandonar el criterio
criminolgico seguido por Vlez Srsfield (que sigui el Cdigo francs) y ello condice con
las trascendencia social del trabajo.
La ley 20.774 de Contrato de Trabajo regula el rgimen del contrato de trabajo que
absorbe lo que el Cdigo regul como locacin de servicios o buena parte de ello.
Coherentemente con las legislaciones modernas, Spota, tomando las directivas de la
mencionada ley (modificada por la 21.297) ensaya una definicin de contrato de trabajo
en los siguientes trminos:
Convencin por la cual una de las partes, llamada trabajador, se obliga a prestar
por un tiempo determinado, no superior a cinco aos o indeterminado, su fuerza intelectual o material- de trabajo, o sea a cumplir una obligacin de medios, con
subordinacin o dependencia jurdica, tendiente a alcanzar un resultado -material o
intelectual- pero no el resultado mismo; y la otra parte, el empleador, se obliga a ejercer
funcionalmente (sin abuso de derecho) su poder de direccin y a pagar un precio
determinado o determinable en dinero argentino que satisfaga, para todo trabajador
mayor de 18 aos, el salario mnimo vital, sin perjuicio de la prestacin en especie o
comisin, habilitacin, gratificacin, o participacin que se convenga conforme a la ley.
Inversamente, no hay contrato de trabajo cuando alguien trabaja por su cuenta.
El anteproyecto de 1.954 entendi que la locacin de servicios est destinada a
reglar principalmente la actividad intelectual, mientras que, por oposicin, el contrato de
trabajo, se refiere principalmente a la actividad material.

18.1.1. Caracteres del contrato de locacin de servicios:

- Consensual
- Bilateral oneroso: nacen obligaciones recprocas y no se presume la gratuidad del
trabajo.
- Conmutativo
- No formal: se aplica el rgimen de la libertad de las formas.
- De duracin: la ejecucin del trabajo tiene cierta perdurabilidad en el tiempo.

89

- Intuito personae: consagra para el prestador del trabajo una obligacin de hacer
infungible.
- Civil o comercial: (la material laboral tiene su regulacin propia y su fuero especial).

18.2 OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

El LOCATARIO est obligado a:
- Pagar los servicios.
- Responder de los daos que sufra el prestador de los servicios.
El LOCADOR de servicios est obligado a:
- Prestar el servicio comprometido.
- Abstenerse de actos daosos al locatario.

18.3. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS:

a) Con la locacin de obra: su deslinde con la locacin de obra es sumamente arduo
y difcil en algunos casos, siendo de fundamental importancia por la diferente
regulacin de ambas locaciones.
La ley 20.744 no es aplicable a la locacin de obra. El trabajo o servicio es
completamente independiente de su resultado, mientras que en la locacin de obra el
empresario no puede reclamar ningn estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito
antes de la entrega de la misma.
Cuando se rompe el contrato de trabajo el empleador debe remunerar solamente los
salarios devengados, mientras que si el dueo de la obra desiste de ella debe pagar al
empresario sus gastos, trabajo y utilidad frustrada. El empleador responde frente a
terceros por sus dependientes, en tanto el dueo de la obra no es responsable frente a ello
por los hechos del empresario. El privilegio del trabajador es de alto rango. La accin del
locador de obra para obtener el pago del precio prescribe a los 10 aos, en tanto que en
la 20.744 se establece un plazo de prescripcin de dos aos para las acciones derivadas
del contrato de trabajo.
Existe un criterio que distingue por el modo de remuneracin: as, si el precio es
proporcional al tiempo de la prestacin de la actividad, habr locacin de servicios, si, en
cambio, se lo pagara en relacin a la obra, habr locacin de obra. Se le critica a esta
distincin que la proporcionalidad no tipifica ni a una ni a otra figura pero lo cierto es que
normalmente cuando se paga salario o sueldo (mensual, quincenal) se trata de locacin
de servicios, mientras que la locacin de obra normalmente es un trabajo concluido y
entregado. As, si el abogado es remunerado mensualmente hay relacin de dependencia
y hay locacin de servicios y sino hay locacin de obra, lo mismo con las otras profesiones
liberales (arquitectos, ingenieros, contadores, etc.).
Criterio que atiende a la subordinacin jurdica: la importancia estara en la
existencia o inexistencia de la subordinacin jurdica: en el contrato de trabajo el empleado
debe seguir las instrucciones, rdenes, o directivas del empleador principal; mientras que
en la locacin de obra el empresario asume por s el riesgo tcnico de la obra y, en principio,
su riesgo econmico (Salvat y Borda).

90

Criterio que considera el objeto mediato del contrato: el objeto mediato del contrato,
esto es, la cosa o el hecho positivo o negativo que constituye el inters del acreedor
puede consistir en medios o en un resultado: en el primer caso el trabajador compromete
su actividad diligente, pero no asume concrecin alguna, en tanto en el segundo, el
contenido de su prestacin consiste en la obtencin de un resultado y opus concreto.
Consecuentemente, cuando el contenido de la prestacin son medios, habra locacin de
servicios; cuando es un resultado u opus, es locacin de obra.
Para Llambas la diferencia ms resaltante es que en la locacin de obra el
contratista no queda bajo la subordinacin o dependencia del dueo de la obra, lo que es
tpico de la locacin de servicios.
El Anteproyecto de 1.954 -dirigido por Llambas- sealaba como caracteres propios
de la locacin de servicios:
9.1. Relacin de dependencia de duracin continuada.
9.2. Actividad de ndole principalmente intelectual por oposicin a la material
que distingue al contrato de trabajo.
9.3. Precio en dinero.
9.4. Proporcionado a la duracin del trabajo prestado.
b)
Con la locacin de cosas: tienen en comn el elemento precio pero en la locacin
de cosas ste corresponde al uso y goce de una cosa y en la locacin de servicios a la
realizacin de un trabajo. Pero la locacin de cosas subsiste an despus de la muerte
del locatario, en tanto en la de servicios, por su carcter intuito personae, se extingue con
la muerte del prestador del trabajo.
c)
Con el mandato: el rasgo caracterstico y distintivo del mandato es la funcin
representativa del mandatario. Asimismo, cuando el mandatario obra el acto representativo, no est subordinado jurdicamente al mandante. Hay algunas situaciones especiales
en que ciertos empleados sujetos a contratos de trabajo, tienen representacin, como
sera el caso de gerentes y algunos dependientes, pero el criterio de diferenciacin en esos
supuestos extremos deriva de la causa de la realizacin de las actividades de que se trata:
el ejercicio de cierta representacin por quien presta un servicio no lo constituye en
mandatario, y la realizacin de determinadas tareas por el mandatario, no lo transforma
por ello slo es un empleado.
d)
Con el depsito: el criterio distintivo entre ambas figuras deviene de la prestacin
que constituye el objeto de la obligacin contrada: si tal es la mera guarda y conservacin,
se trata de depsito, si en cambio, el cumplimiento de la obligacin exige la realizacin de
ciertos servicios como prestacin principal, habr locacin de servicios aunque tambin
se incluyan la guarda y conservacin de la cosa.
e)
Contrato de trabajo: todo lo relativo al contrato de trabajo es objeto de estudio
especial en una rama jurdica autnoma donde tiene clara vigencia la nocin de contrato
normativo que es una especie de los contratos preparatorios, los que son una consecuencia de la contratacin en esa, y responden a exigencias de uniformidad suministrando la
base de una contratacin futura: el sujeto individual no est obligado a contratar, pero si
lo hace se debe someter a dicho contrato preparatorio. El convenio colectivo, celebrado
en el rea laboral por los representantes de los empleadores y de los sindicatos de
trabajadores, es un contrato normativo influido visceralmente por la nocin de orden
pblico.
91

La locacin de servicios de domsticos de uno u otro sexo se juzgar por las

ordenanzas municipales y policiales.
De aprendices y discpulos se rige por disposiciones especiales.
De agentes de transporte, por el Cdigo de Comercio y por el Cdigo Civil para las
responsabilidades.
La locacin de servicios imposibles, ilcitos o inmorales no puede motivar una
demanda, prestacin, ni de restitucin del precio fijado.
Una aplicacin de este principio sentado por el artculo 1.626 explica que cuando se
trata de profesionales legalmente reglamentadas, son exigibles para su ejercicio el ttulo
habilitante y, en ciertas ocasiones la matriculacin y la colegiacin. La carencia de alguno
de estos requisitos subsume el ejercicio de que se trate en el artculo 1.626, con la
consiguiente carencia de derecho a la remuneracin (en el Anteproyecto de 1.954 se deca
expresamente que el pago de los servicios profesionales prestados por personas carentes
de habilitacin constituye la satisfaccin de una obligacin natural).
La locacin de servicios origina el derecho al precio: si no es de la profesin y modo
de vivir nicamente si por las circunstancias se presume que no hubo intencin de
beneficiar a aqul a quien se haca el servicio, por ejemplo, cuando no ha sido solicitado
o que el que lo prest habitaba en casa de la otra parte.
El pago de sueldo no es obligatorio para los servicios prestados hasta la edad de
quince aos del prestador, puesto que en tal caso la gratuidad se presume tambin. De
igual modo, no sern obligados a pagar sueldos los tutores que conserven en su compaa
a los menores de quince aos por no poderles dar acomodo (es que, segn los artculos
429 y 430 la guarda del pupilo puede ser desmembrada, precisamente en los supuestos
en que la desmembracin no se da y los tutores conservan a los pupilos consigo dndoles
los cuidados de un padre, rige el artculo 1.625 in fine que indica que los tutores estaban
facultados para emplearlos a los pupilos en el servicio personal, segn la calidad de la
persona.

92

Actividad N 14

a)

Seale las diferencias de la locacin de servicios con:

b)

Locacion de obra:
Locacin de cosas:
Mandato:
Depsito:
Contrato de trabajo:

Explique los caracteres del contrato de locacin de

servicios.

93

94

95

CONCEPTO

EXISTENCIA
DE VICIOS

RECIBO DE
LA OBRA

RESPONSABILIDAD

Consensual
Sucesivo

Bilateral
Oneroso y conmutativo

CARACTERES DEL
CONTRATO

RECEPCION DE
LA OBRA

SUJETO Y
OBJETO

LOCACION
DE
OBRA

RESCISIN DEL
CONTRATO

FORMA Y
PRUEBA

TRABAJOS
IMPREVISTOS

DIAGRAMA DE CONTENIDOS - UNIDAD XIX

Obras Privadas
Administracin
Contrato

Obras Pblicas
Administracin
Contrato

SISTEMAS DE
CONTRATACIN

Por ajuste alzado

Por unidad de medida
Por coste y costos
Por sistemas de excepcin

TIPOS DE
OBRAS
EJECUTADAS

Del Empresario
Del Dueo

OBLIGACIONES

96

UNIDAD XIX
19.1. LOCACION DE OBRA
Es el contrato en virtud del cual una de las partes se compromete a realizar una obra
y la otra a pagar por esa obra un precio en dinero (artculo 1.493). En el derecho
moderno se llama contrato de obra o empresa.
19.1.1. Sujeto del contrato

Se llama locador o ARRENDADOR O EMPRESARIO a quien ejecuta la obra; y

LOCATARIO O ARRENDATARIO O COMITENTE al que paga la obra.
19.1.2. Caracteres del contrato

a) Es bilateral porque locador y locatario contraen obligaciones recprocas.

b) Es oneroso y conmutativo porque se supone que la prestaciones guardan
equivalencia.
c) Es consensual porque se concluye por mero consentimiento despus de
tratativas directas; aunque tambin es frecuente en obras importantes el llamado
a concurso o licitacin.
d) Es un contrato de tracto sucesivo ya que sus efectos se prolongan en el tiempo.
19.1.3. Objeto

El contrato de obra es mucho ms amplio y alude a obras ms diversas que slo la

construccin u obra material, reglamentadas en el cdigo.
El objeto debe ser lcito, posible, acorde con la moral y buenas costumbres y
determinado (artculo 953).
19.1.4. Forma y prueba

La ley no exige formalidad alguna, slo por excepcin algunos contratos de obra
deben llenar exigencias formales por ejemplo, el contrato de obras pblicas que debe
redactarse por escrito.

19.2 SISTEMAS DE CONTRATACION DE OBRAS PUBLICAS Y PRIVADAS

Las pblicas pueden ser contratadas por:
1)
2)

Administracin
Contrato

Las primeras son las que ejecuta la propia reparticin.

97

Las segundas estn a cargo de terceros que construyen la obra con un documento
legal que es el contrato de locacin de obras EXCLUSIVAMENTE y NO el de locacin de
servicios.
Las privadas tambin se hacen por:
1)
2)

Administracin
Contrato

Tipos de obras ejecutadas por contrato:

Obras: Pblicas
Privadas

Ejecutadas
por contrato

a)
b)
c)
d)

Por ajuste alzado

Por unidad de medida
Por Coste y Costas
Por sistemas de excepcin
(mixtos)

19.2.1. Obras Pblicas por Contratos

Contrato por ajuste alzado o Monto Global: hay dos tipos de contratos por Ajuste
Alzado:
a)
b)

Ajuste Alzado Absoluto

Ajuste Alzado Relativo

Sistemas de contratacin de obras:

a)

b)

c)

Por administracin o economa: El o los propietarios de la obra (sea el Estado o

particulares) administran su ejecucin sin intervencin de terceros, es decir, que
prescinden del empresario. Se realiza sin intervencin de contratos la obra, sin
contrato. El coste de la obra quedar determinado al concluirla, liquidar y pagar
todas las deudas.
Por Coste y Costas: se hace cargo de la obra un empresario al que se le pagar una
retribucin, ya sea una suma preestablecida o un porcentaje convenido sobre los
gastos y erogaciones que cada rendicin de cuentas o planillas o resumen de gastos
o cuenta general de la obra, vaya poniendo de manifiesto (coste de la obra). Se paga
la conclusin de la obra al profesional coste y costas (porcentajes de gastos
generales y beneficios) son de precio indeterminado, el coste final puede subir o bajar.
Sistemas por unidad: entre el propietario o comitente y el empresario se establece
un vnculo jurdico contractual en virtud del cual el 2 se compromete a ir ejecutando
unidades de obra, y el 1 se compromete a ir pagando peridicamente segn
convenio, los precios asignados a esas unidades.

Unidad de medida simple: El propietario o el empresario puede resolver el contrato,

es decir, darlo por terminado con lo que hasta ese momento haya sido realizado, con la sola
obligacin del comitente de pagar las unidades concluidas; pero, el propietario no tiene la
seguridad de que el empresario lo acompae hasta la total terminacin (por el precio total
a pagar) y el empresario no tiene la seguridad del nmero de unidades que deber ejecutar
(la utilidad que le presentar los preparativos y disposiciones).
Unidad de Medida con Cantidad: el precio unitario y la obra total estn predeterminados pero total el nmero de unidades a ejecutar para lograr la obra estn predeterminadas. El contratista se obliga a ejecutar tantas unidades como sean necesarias, y el
comerciante a pagar un precio (invariable) por cada una de esas unidades.
98

d) Por Ajuste Alzado: el empresario se compromete a entregar una cierta cantidad de

obra consumada y perfecta, mediante el pago de un precio total y nico aceptado por
el propietario, que lo resguarda de algn aumento.
Ajuste Absoluto: las obligaciones de cada una de las partes estn estrictamente
determinadas, sin previsin contractual alguna que permita la posibilidad de cambios.
Ajuste Alzado Relativo: mediante convenciones contractuales se concede al comitente derecho de introducir cambios sin variar las condiciones generales del contrato,
fijando lmites en ms y en menos por el monto de tales cambios.
e) Sistemas Mixtos: el comitente subdivide la obra en partes contratando la ejecucin de
cada una de ellas con un contratista distinto, que puede presentar sistemas distintos de
contratacin.
f) Subcontratistas: el comitente encarga la obra a una sola empresa y sta contrata por
su cuenta, distintos aspectos de la construccin.
Obligaciones:
-Ejecutar la obra en forma debida, con cuidado y diligencia, de
acuerdo a las reglas del arte.
-Entregarla en tiempo pactado.
-del empresario:
-Permitir el contralor de la marcha de los trabajos por el dueo.
-Responder ante el dueo por la solidez de la obra.
-No puede desviar ni interrumpir las obligaciones contradas.
Por incumplimiento de las obligaciones el locatario tiene las siguientes acciones:
- Derecho a no pagar el precio si la obra ha sido realizada de manera
distinta (no slo detalles) a la que indica el contrato, o con vicios
aparentes.
- Accin por cumplimiento del contrato y daos y perjuicios.
- Accin por resolucin del contrato.

Del dueo o
Comitente:

- Derecho a hacer ejecutar la casa o repararla por un 3 a costa del

empresario. Si el contrato permite la sustitucin, y si se cuenta con
la autorizacin judicial previa por proceder.
- Cooperar lealmente con el empresario para facilitarle la realizacin
de la obra.
- Pagar el precio.
- Recibir la cosa.
- Pagar a las personas que han trabajado en la obra o suministrado
los materiales, si no lo hace el empresario y hasta la suma que ste
les adeude.
99

19.2.2. Trabajos imprevistos

El Cdigo Civil establece es el artculo 1.633 que: aunque encarezca el valor de los
materiales y de la mano de obra, el locador bajo ningn pretexto puede pedir aumento en
el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuesto
en el artculo 1.198 que otorgar a la parte perjudicada por la excesiva onerosidad
sobreviniente la facultad de demandar la resolucin del contrato, pudiendo la parte
demandada impedirla si ofrece mejorar equitativamente su contenido.
Ante la conviccin casi unnime de la necesidad, se le ados a ese artculo por la
ley 17.711, la contemplacin de una excepcin llamada teora de la imprevisin que
sostiene que la equidad se opone a que el acceder pretenda hacer efectiva una deuda, cuando
circunstancias extraordinarias intervienen de improviso. Estos acontecimientos anormales
permiten recin, su aplicacin; por lo que no atenta contra la estabilidad de los contratos.
Los requisitos necesarios para que el locador de obra pueda pedir aumento en el
precio fundado en la teora de la imprevisin son:
a)

Acontecimiento extraordinario e imprevisible: Este acontecimiento o hecho

jurdico debe ser extraordinario (no es normal que se verifique) y a la vez imprevisible
(el juzgado valorar las condiciones personales del locador, la naturaleza del
contrato y las circunstancias del medio ambiente) para que el locador est facultado
para pedir una revisin en el precio. El acontecimiento tiene que escapar a la
habitual, prudente y racional previsibilidad debe ser sobreviniente, es decir, ocurrir
con posterioridad a la perfeccin del contrato de obra.

b)

Ausencia de culpa del Locador: No puede ampararse en est teora si no ha

previsto el aumento de costos o esto a ocurrido por negligencia suya o por una accin
u omisin dolorosa. Lo mismo si el empresario se ha retardado en el cumplimiento
de una obligacin.

c)

Prestacin excesiva y onerosa: La excesiva onerosidad se traduce en un

desequilibrio econmico entre precio convenido y la prestacin que est obligado a
cumplir el empresario, es una grave despreocupacin entre las utilidades que uno
y otra parte tuvieron con miras al celebrarse el contrato de obra. Se origina al
constructor una grave prdida por lo que es lgico que la ley lo proteja, permitindole
pedir una revisin del precio pactado.

d)

Dificultad del Locador para cumplir con su obligacin: El locador se halla frente
a una dificultad de prestacin y no ante una imposibilidad de cumplimiento,
implicando ello un quebranto por el supuesto de que el precio convenido no sea
aumentado.

e)

El contrato no debe estar plenamente cumplido: Si el contrato de locacin de

obra est totalmente agotado, al empresario le est impedido solicitar una modificacin del precio.
Modificaciones al Proyecto

Para considerar las modificaciones en el proyecto se crea el artculo 1.633 bis, que
en su 1 parte reafirma lo establecido por el artculo 1.197: las convenciones hechas en
los contratos forman para las partes una regla, a la cual debe someterse como a la ley
misma. Si la norma permitiera al contratista variar segn su voluntad este principio se
echara por tierra.
100

Por ello, se requiere 2 condiciones para que el locador pueda modificar el proyecto:
1)

Que las alteraciones sean imprescindibles para conseguir el cumplimiento del

contrato de obra, debidos a cualquier hecho jurdico: exterior, natural (causa
geolgicas) o humanas (defecto del plano o una ordenanza nueva).

2)

Que dichas alteraciones no hayan podido ser previstas (que escapen a la habitual
y prudente previsibilidad) al tiempo del perfeccionamiento del contrato.

Las variaciones sern comunicadas al comitente, lo mismo que su incidencia sobre

el precio fijado en forma fehaciente, sin prdida de tiempo y con la diligencia pertinente.
Si el dueo presta conformidad a la modificacin del precio y por consiguiente, a las
alteraciones, es necesario que medie de su una constancia escrita, respecto de stas.
Si las variaciones tienen que ser necesarias para el cumplimiento del contrato de
obra y el comitente no est de acuerdo, el juez quien debe fallar luego de un procedimiento
sumario, podr dictar sentencia constitutiva al modificar el contenido del contrato y
declarar la absoluta necesidad de las alteraciones, la falta de negligencia del empresario,
y la incidencia de tales modificaciones en el precio.

101

Actividad N 15

a) Elabore el siguiente cuadro:

LOCACIN DE OBRA
CONCEPTO

SUJETOS

CARACTERES

OBJETO

b) A travs de ejemplos, explique por lo menos dos de los

sistemas de contratacin de obras.
c) Elabore un listado de alteraciones imprevistas que permiten al locador modificar el proyecto.

102

19.2.3 Rescisin de Contrato

-Por cumplimiento de la obra y pago del precio, despus de

ha sido aceptado y recibida
Puede ocurrir
-Por desistimiento del dueo.

El artculo 1.638 del Cdigo Civil le concede al comitente una facultad excepcional,
la de apartarse por su sola voluntad del contrato; esto constituye una excepcin al distracto
por mutuo consentimiento (artculo 1.200) y el principio de que las convenciones hechas
en los contratos forman para las partes, una regla a la cual deben someterse como la ley
misma (artculo 1.197).
El fundamento de la disposicin que permite al dueo rescindir unilateralmente el
contrato, lo encontramos en la propia naturaleza de la locacin de la obra, ya que el inters
del locatario es que se ejecute la obra, pero desaparecido tal inters sera totalmente ilgico
y contrario a la equidad, forzarlo a continuarla. Se entender como dueo a todo comitente,
a sus herederos o al adquirente de la casa, que al adquirir los derechos correspondientes
tambin puede desistir, ya que es un derecho personal facultativo de contenido netamente
patrimonial y por lo tanto, renunciable; aunque nada prohibe que las partes limiten o
deroguen el derecho del comitente. El dueo puede desistir expresa o tcitamente, dndole
a conocer al empresario, en cualquier instante a partir desde el perfeccionamiento del
contrato y an cuando la obra no haya sido iniciada, sea en el transcurso de su ejecucin
o en el instante prximo a su cumplimiento, siempre y cuando se le pague al locador por
los trabajos, en la medida en que se hubieren realizado.
El derecho de desistir existir siempre y cuando no exceda los lmites impuestos por
la buena fe, la moral y las buenas costumbres (artculo 1.071), por lo que si el dueo
desiste de la obra no teniendo otro inters que la intencin de daar al locador, estar
ejerciendo en forma abusiva su derecho y podr ser demandado por el empresario por los
daos y perjuicios ocasionados.
- Por muerte, desaparicin o falencia del empresario.
- Por imposibilidad del empresario de hacer o terminar la obra, ser objetiva cuando
derive de actas o acontecimientos externos a las partes y subjetiva cuando se refiera
a la persona misma del empresario.
- Por enajenacin de las obligaciones por una de las partes.
- Por voluntad unilateral de las partes en las obras encargadas por piezas o medidas
(debindose pagar la obra ya concluida).

19.2.4. La Recepcin de la obra

La aceptacin puede efectuarse previamente a la entrega material de la obra

prestando su conformidad el dueo, y tambin ser posterior a la entrega material, como
en el supuesto de que las partes pacten una recepcin provisional acordando un plazo de
garanta o prueba, a fines de facilitar la entrega de la obra para que el dueo pueda gozar
de ella y el empresario quede liberado por los riesgos provenientes del caso fortuito. La
aceptacin definitiva se produce despus de vencido ese plazo y siempre que no
aparezca con vicios. Ambas producen los mismos efectos (artculo 1.647 bis): liberan al
103

empresario por los vicios aparentes y la falta de conformidad del trabajo con lo pactado,
quedando obligado por los defectos ocultos y por las diferencias que no pudieren ser
advertidas en el instante de la aceptacin.
El comitente tiene el derecho y la obligacin de verificar la obra antes de recibirla,
para llegar a establecer si se realiz conforme a lo estipulado y a las reglas del arte de la
construccin, si as no fuere deber hacrselo conocer al locador y negarse a recibir la
obra, pero si no se realiz la verificacin o lo hizo en forma negligente no tiene derecho
de alegar luego.
La falta de conformidad con lo estipulado, los vicios aparentes (se pueden descubrir
con un examen minucioso y profundo) o los vicios ocultos (no se perciben con una
investigacin cuidadosa y atenta, no son necesariamente graves y el empresario es el
culpable), deben ser indicados por el comitente antes de la recepcin de la obra, entonces
podr hacer valer sus derechos.
El artculo 1.647 bis otorga al propietario una garanta de 10 aos despus de
recibida la obra, durante los cuales se est en condiciones de descubrir el vicio oculto,
prescribiendo la accin a los 60 das del descubrimiento.
La denuncia debe realizarse al responsable de la locacin de obra, por un medio que
constituya prueba fehaciente y dentro del plazo establecido; si este caduca pierde el
derecho de que la ley le otorga; sino, se resuelve con la indemnizacin de daos y
perjuicios o con la reconstruccin salvando el vicio oculto.
19.2.5. Responsabilidades

El artculo 1.646 dispone que: la responsabilidad del empresario puede extenderse

al director de la obra y al proyectista, sin perjuicio de las acciones de regreso pertinentes;
sobre los 2 ltimos pesa la garanta decenal cuando han celebrado un contrato de locacin
de obra con el comitente o an con el empresario en calidad de subcontratistas, pero
cuando son empleados de aquel como el contrato de trabajo es con relacin de
dependencia, la responsabilidad contractual no se aplica.
El artculo 1.647 bis, prev una responsabilidad general y se aplica a toda clase de
obras mientras que el artculo 1.646, se refiere a una garanta especial, que comprende
nicamente a las construcciones de edificios o trabajos en inmuebles destinados a larga
duracin.
La norma determina, para que nazca la garanta decenal (es la caducidad, no est
sometida a suspensin ni interrupcin, que el edificio o la obra pertinente hayan sido
recibidas o aceptadas) por el que las encarg, constituyndose la recepcin, un requisito
indispensable para que existencia de la responsabilidad del constructor, estando prohibida su dispensa, aunque sea pactada, por la ruina total o parcial de la obra; y producida sta
existe un plazo de 1 ao para que prescriba la accin. Si la obra no ha sido pagada, no es
que el constructor no sea responsable sino que gozar del derecho de interponer la
excepcin de incumplimiento de contrato.
La recepcin de un edificio u obra en inmueble destinado a la larga duracin libera
al constructor por los vicios aparentes que no ocasionen ruina (no slo es el derrumbe o
destruccin sino la degradacin gradual que comprometa la existencia de la obra) pero
su responsabilidad por la ruina que generen los siguientes vicios contina hasta el
vencimiento del trmino impuesto por la ley:

104

a) Vicios de construccin y de mala calidad de los materiales: un edificio, a pesar

de su construccin defectuosa, puede mantenerse en pie durante un lapso, arruinndose posteriormente por la rotura de ciertas piezas o por el deterioro de los materiales
no adecuados. Estos vicios recaen sobre la obra misma, comprenden no slo esos
defectos (de ejecucin), sino tambin las violaciones a las ordenanzas municipales
o cdigos de edificacin, dando lugar a la intervencin de las autoridades administrativas.

b) Vicios del plano: tienen elementos y caracteres comunes con los de la construccin
y con los del suelo; son sus ms frecuentes expresiones, deficiencias en las
estructuras incapaces de soportar las cargas, o las indicaciones del modo de
ejecutar la obra.
c) Vicio del suelo: la calidad del suelo es incapaz de soportar determinada construccin, sea por no tener debida resistencia o por su composicin qumica.
- Del empresario: es siempre responsable por los vicios de la construccin, de la
mala calidad de los materiales y del suelo, cuando ellos son causa de la ruina del
edificio. En cuanto al vicio del plano, si fue realizado por l o por sus subcontratistas
tiene que responder, pero si le son impuestos por el comitente surge la incertidumbre. Si es el constructor de una obra mueble y observa al dueo de la mala calidad
de los elementos que se le entregan, en este caso, no es responsable de su ruina
ni antes de la terminacin del trabajo, ni despus de su recepcin.
- El Proyectista: si es quien ha preparado las especificaciones tcnicas relativas
a materiales, es el responsable por las fallas de ellas. Tambin lo es la ruina del
edificio causada por errores del plano y de aquellos que cometen en la ejecucin
y que derivan del proyecto.
Asume la garanta por vicio del suelo, ya que antes de dibujar el plano hay que
estudiar el terreno.
- El director Tcnico: incide sobre l los vicios de los materiales cuando no acta
con la vigilancia a que est obligado, debiendo negarse a recibir materiales
defectuosos o inadecuados. Tambin le son imputables los vicios de la construccin cuando falta el deber de vigilancia y direccin a que est obligado.
- La Responsabilidad por ruina del edificio: comprende todos los contratos (por
ajuste Alzado, por unidad de medida, por coste y costas), al empresario que
prevea o no los materiales, o ejecute la obra en terreno de propiedad del comitente.
- Se puede interpretar del artculo 1.646 que, producida la ruina del edificio se
impone al constructor, al proyectista y al director tcnico una responsabilidad que
genera una obligacin convergente, segn la cual el comitente tiene el derecho de
exigir de cualquiera de las obligadas al pago ntegro de la obligacin, pero que
constituyen entre s deudas independientes fundadas cada una en forma
autnoma, aunque se originan en un mismo hecho (la ruina).
19.2.6 Recibo de la obra

La obligacin de hacer que incumbe al empresario (artculo 1.623) consiste en la

ejecucin de la obra (1.629) y en definitiva debe hacerse la entrega de ella al comitente
(1.636). En los casos de locacin de obra material, la obligacin del empresario se concreta

105

en una cosa (2.311); tal sucede en muchos casos de locacin de obra intelectual, aunque
dicha cosa sea accesoria porque la tarea intelectual tenga mayor valor e importancia que
la materia en que se ha ejercido (2.335).
Esa suerte de cosificacin de la obra implica para el empresario una obligacin de
dar cosa cierta, de la cual es acreedor el comitente. No obstante ser el pago un acto jurdico
unilateral, es indudable que la cosa que da el empresario debe ser recibida por el
comitente a quien incumbe el pertinente deber de colaboracin o cooperacin para
posibilitar aquel cumplimiento (en materia de compraventa el Cdigo, habla de que el
vendedor est obligado a entregar la cosa, y correlativamente el comprador est obligado
a recibir la cosa; el artculo 1.646 en materia de locacin de cosa menciona el caso de ser
recibida la obra.
Por consiguiente, el empresario debe hacer tradicin de la obra cosificada al
comitente con sus accesorios, mediante la entrega y recepcin voluntarias, o de otra
manera autorizada por el Cdigo. La obra se incorpora por accesin a la cosa en la cual
es realizada. De all que en algunos casos la finalidad de la obligacin de dar del
empresario puede ser:
a)

Transferir el dominio (lo que sucede cuando provey tambin la materia principal).

b)

Restituir (si, por el contrario, el empresario slo puso su trabajo o industria en una
cosa de propiedad del comitente o de un tercero, habiendo sido un mero tenedor de
la cosa mientras realiz la obra).
19.2.7. Aceptacin de la obra por el comitente

Habida cuenta del principio de identidad del pago, la obra debe ser adecuada a lo
que el empresario estaba obligado a realizar, es decir, debe ser de recibo.
Pero puede haber en ella defectos, esto es, faltantes o vicios, vale decir, alteraciones. El artculo 1.647 emplea como sinnimos los conceptos de defectos y vicios sin
efectuar distingos entre ellos.
Ante la existencia de defectos o vicios el comitente tiene derecho a:
a)

Rechazar la recepcin definitiva, que significara la extincin por pago de la

obligacin del empresario.

b)

Aceptarla sin reservas, con lo cual promediara una dacin en pago cancelatorio de
su derecho a reclamo.

c)

Recibir la obra definitivamente sin aceptarla, esto es, con reserva del derecho a
obtener la indemnizacin del dao que le cause ese defecto de cumplimiento.

No debe confundirse el mero hecho material del recibo de la obra con la virtualidad
jurdica de aceptacin de ella que, puede o no resultar de ese recibo. Es que, nicamente
la aceptacin de la obra por el comitente es lo que libera de responsabilidad por los
defectos o vicios.
El locatario tiene derecho a examinar la obra antes de recibirla, para determinar si
ella es o no de recibo; es lo que se llama verificacin. Esta verificacin puede ser
realizada por un tercero indicado a tal efecto por el comitente, si ste ha designado un
director de obra, la verificacin que realice es vinculante para l. A fin de posibilitar la

106

verificacin el empresario debe poner a disposicin del locatario la obra por un tiempo
prudencial, a cuyo vencimiento tiene derecho a exigirle la recepcin de la obra.
19.2.8. Oportunidades para aceptar:

a)
Antes del recibo de la obra (por ejemplo si manifiesta su conformidad con ella antes
de serle entregada o si realiza aceptaciones parciales de tramos separables de la obra).
1)

Simultneamente con la recepcin de la obra.

2)

Con posterioridad a la recepcin de la obra.

19.2.9. Modos de manifestar la aceptacin:

a)

Aceptacin expresa: cuando el comitente acepta mediante signos inequvocos

(por ejemplo suscribiendo recibo).

b)

Aceptacin tcita: resulta de actos del comitente por los cuales se puede inferir
con certidumbre la conformidad, la voluntad de aceptar. No es viable cuando las
partes previeron la necesidad de aceptacin expresa o el comitente formula una
protesta o declaracin expresa contraria. La recepcin definitiva por el comitente es
el modo comn de aceptacin tcita, la mera recepcin provisional excluye, por s
sola, que puede inducirse la aceptacin tcita de la obra defectuosa.

c)

Aceptacin inducida por el silencio: con respecto a los vicios ocultos la ley
impone al comitente la obligacin de denunciarlos dentro de los sesenta das de su
exteriorizacin, lo cual otorga el silencio durante ese lapso la virtualidad de hacer
caducar su derecho a reclamar por ellos.

107

Actividad N 16

a)

Enumere las cosas de rescisin de contrato.

b)

Respecto a la aceptacin de la obra, especifique:

c)

Plazos:
Verificacin:
Falta de conformidad:
Defectos:

Elabore un cuadro sinptico con los tipos de vicios

que puede presentarse en una obra.

108

19.3 RECEPCION PROVISIONAL DE LA OBRA

Comnmente el comitente recepciona la obra en forma provisional. En las obras de
cierta magnitud se presume que la recepcin es provisional durante cierto tiempo que
resulta de los usos, por ejemplo por 6 meses. En el tiempo que va desde la recepcin
provisional a la recepcin definitiva, tiene oportunidad de revisar prolijamente la obra,
ensayar su funcionamiento, ponderar los defectos o vicios ocultos, etc.
A los fines de establecer si el cumplimiento del empresario fue oportuno se toma en
cuenta el momento de la recepcin provisional, claro que si la obra resulta de recibo.
El plazo que corre desde la recepcin provisoria y la definitiva se denomina de
garanta. Tambin es plazo de garanta el que otorga el empresario respecto al buen
funcionamiento de lo que ha reparado (aqu a empleado el trmino en otro sentido).
19.3.1. Efectos de la recepcin provisional

1.-

Extingue el derecho del comitente a reclamar por los vicios aparentes; es decir, por
todas deficiencia de la obra que pudo ser advertida en el momento de la entrega,
siempre que haya hecho aceptacin expresa de la obra defectuosa.

2.-

En principio la recepcin provisional no induce la aceptacin tcita de la obra que

tiene esos vicios o defectos aparentes. En la oportunidad de la recepcin provisional
es por lo tanto exigible una expresin positiva de aceptacin de las deficiencias,
aunque sean aparentes al momento de la entrega, porque el comitente posterga su
listado de quejas hasta el final del plazo de garanta que da el empresario por los
defectos o vicios aparentes de la obra, al acudirse al mecanismo de recepcin
provisional (admitir lo contrario sera forzar la realidad de los hechos). Con mayor
motivo an el mismo criterio debe ser extendido a los vicios que slo pueden tener
exteriorizacin luego del uso de la cosa que sigue a su recepcin provisional (por
ejemplo deficiencias en los desages, en caeras de agua caliente, etc..).

3.-

Queda intacto el derecho del comitente a reclamar por los vicios ocultos.

4.-

La aceptacin -expresa o tcita- de las deficiencias de la obra que efecte el

comitente en la oportunidad de la recepcin provisional de la obra, no libera al
empresario en caso de ruina del edificio.

5.-

El comitente tiene derecho a conservar el fondo de garanta que haya retenido de

los pagos hechos al empresario, el cual debe ser liberado slo al producirse la
recepcin definitiva.

6.-

Si el comitente entra en posesin de la cosa, como derivacin de ello corre con sus
riesgos.

19.4. RECEPCION DEFINITIVA DE LA OBRA

Pasando el plazo de garanta nacido con la recepcin provisional y subsanando los
vicios o defectos que se hayan hecho ostensibles durante su transcurso, la obra se tiene
por definitivamente recibida.

109

19.4.1. Efectos de la recepcin definitiva

1.-

El comitente acepta tcitamente la obra con sus deficiencias aparentes a menos que
se formule protesta o declaracin expresa contraria (artculos 918, 779 y 1.647); si
hubo una recepcin provisoria previa, deben ser consideradas aparentes al tiempo
de la recepcin definitiva las deficiencias que se hayan exteriorizado a partir de ella.

2.-

El comitente conserva el derecho a reclamar por los vicios ocultos que se exterioricen con posterioridad.

3.-

La recepcin tarda realizada sin reservas por el comitente purga la mora del
empresario.

4.-

El empresario tiene derecho a que se le pague lo que haya sido retenido como fondo
de garanta.

5.-

Subsiste la responsabilidad del empresario en caso de ruina.

19.5. EXISTENCIA DE VICIOS O DEFECTOS

19.5.1. Vicios de la obra

El Cdigo entiende por vicios los defectos de la cosa que le hagan impropia para su
destino, si de tal modo disminuyesen el uso de ella que de haberlos conocido, el adquirente
no lo habra adquirido o habra dado menos por ella; exigindose, por lo tanto, que sean
graves o importantes, porque los vicios pequeos no son vicios redhibitorios.
19.5.2. Vicios aparentes

El carcter aparente resulta de la fcil comprobacin (estado de la pintura, calidad

del soldado, etc..) de que ella no exige conocimientos especiales de las reglas del arte, de
que se advierten con la simple diligencia ordinaria. No cabe requerir una diligencia ni
preocupacin, acorde con la que debe caracterizar a todo contratante normal en la
vigilancia y defensa de sus intereses en juego, esto es la que corresponde a las
circunstancias de tiempo, lugar y personas, entre lo que se deber evaluar -claro est la
eventual capacitacin tcnica del comitente, vicios que el adquirente conoca o deba
conocerlos por su profesin u oficio. Adems, la posibilidad de la existencia del vicio, lo
que denota su aparencia, depende de cada caso: hay obras cuyo examen es imposible
por parte del comitente (limpieza de cloacas, reparacin de tejados, etc.).
Si el comitente recibe la obra con vicios aparentes pero incurre en error inducido por
la mala fe o dolo del empresario, subsiste su derecho a reclamar por tales defectos no
obstante su apariencia.
Aunque el vicio sea aparente el empresario es responsable en caso de ruina.
19.5.3. Vicios ocultos

El artculo 1.647 bis agregado por la Ley 17.711 puso fin a una cuestin entonces
controvertida, disponiendo que la liberacin por los vicios aparentes no regir cuando la
diferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega o los defectos eran ocultos.

110

Como no se puede dar conformidad a algo que no se conoce, el carcter oculto de

los vicios autoriza al comitente a reclamar por ellos una vez que se exteriorizan, estando
a su cargo la prueba de que el vicio exista al tiempo de la adquisicin y que no sobrevino
despus.
19.5.4. Caducidad

El artculo 1.647 bis in fine dispone que el dueo tiene de sesenta das para
denunciar esos vicios ocultos a partir de su descubrimiento, pasado ese plazo su derecho
caduca.
La denuncia a que se alude en la norma no implica la necesidad de una demanda
judicial, basta una declaracin de voluntad haciendo constar la existencia de esos defectos
que se hicieron ostensibles, la que debe ser dirigida al empresario, esto es, ser recepticia
o tener -por lo menos- fecha cierta.
Una opinin aislada que no comparte la mayora de la doctrina es la de Spota, quien
entiende que el plazo de caducidad de sesenta das rige para el caso en que el vicio oculto
se descubra entre la recepcin provisional y la definitiva y que si el vicio oculto aparece
despus de la recepcin definitiva no es alegable. Esto no surge en modo alguno ni del
texto expreso de la norma (artculo 1.647 bis) ni de la economa del Cdigo con relacin
a los vicios ocultos.
19.5.5. Duracin de la garanta por vicios ocultos
El artculo 1.647 bis no especfica dentro de qu plazo desde el recibo y la aceptacin
de la obra debe exteriorizarse el vicio oculto para el comitente tenga accin contra el
empresario.
Se considera que rige el plazo decenal del artculo 4.023, lo cual significa que dentro
de su transcurso el empresario garantiza al comitente por la aparicin de vicios ocultos de
la obra, pues la prescripcin decenal absorbe y purga todo.
19.5.6. Prescripcin de la accin
Tampoco establece el artculo 1.647 bis cunto tiempo dispone el comitente para
demandar desde la aparicin del vicio oculto, cabe sealar al respecto que la denuncia que
le impide la ley para evitar la caducidad de su derecho no tiene efecto interruptivo de la
prescripcin, de manera que el plazo debe ser contado desde que el vicio se exterioriz,
y que si el comitente denunci el vicio al empresario y lo constituy en mora disfruta de
la suspensin del plazo de prescripcin prevista por el artculo 3.986 2 parte.
Las soluciones que se dan son:
-

Aplicar el mismo plazo de caducidad de sesenta das, lo cual choca con el carcter
excepcional de las caducidades.

Aplicar el plazo trimestral que el artculo 4.041 prev especficamente para la

compraventa (Piantoni).

Establecer el plazo anual por analoga con el artculo 1.646 (Borda).

Considerar vigente la regla general del artculo 4.023, o sea, el plazo decenal,
porque como el artculo 4.041 slo se refiere a la compraventa las acciones
redhibitorias propias de los dems contratos prescribirn a los 10 aos (Colmo).
111

Ante la lamentable omisin en que ha incurrido la Ley 17.711 y no rigiendo el caso

el artculo 4.041 especfico de la compraventa, esta solucin adecua el criterio segn el
cual la prescripcin del 4.023 es aplicable a toda clase de acciones prescriptibles que no
estn sujetas a distinto plazo (Llambas).
19.5.7. Accin del comitente por cumplimiento del contrato

El artculo 2.172 excluye literalmente que ante la exteriorizacin de los vicios ocultos,
el comitente tenga derecho a otra accin que la redhibitoria, lo cual significara que slo
podra reclamar la restitucin del precio poniendo la obra a disposicin del empresario
(doctrina del 2.174, 1 parte).
Sin embargo, es compatible la opinin que concede igualmente al comitente la
accin por cumplimiento de contrato que es una consecuencia inevitable del principio
general segn el cual el hacedor tiene siempre derecho a reclamar el cumplimiento exacto
de la obligacin; por lo tanto, siendo el vicio eliminable, tiene derecho a exigir del
empresario la eliminacin a su costa, bajo apercibimiento de hacerlo el comitente a costa
de aqul.
Esquemas de las garantas debidas por el empresario conforme a los artculos
1.646 y 1.647 bis:
60
R

1 ao

das

10 aos

10 aos

A: es el momento de la aceptacin de la obra.

A - B: es el segmento que abarca 10 aos.
R: es el momento en que se produce la ruina, la cual genera la responsabilidad del
empresario si sucede en el plazo decenal del segmento A-B.
P: es el momento de la prescripcin anual por ruina (1.646).
v: es el momento en que se exterioriza el vicio oculto que hace responsable al empresario
siempre que ocurra dentro del plazo decenal del segmento A-B.
d: es el momento lmite para exteriorizar el vicio oculto exteriorizado, pues de otro modo
caduca el derecho, el segmento v-d abarca 60 das (1.647 bis).
p: es el momento de la prescripcin decenal de la accin del comitente que surge con la
exteriorizacin del vicio oculto (doctrina artculo 4.023); el segmento v-p abarca diez aos.

112

Ruina
En caso de ruina el empresario es responsable, en los trminos del 1.646, an
cuando el comitente haya omitido la denuncia previa en el 1.647 bis, con tal que la ruina
suceda dentro de los diez aos de recibida y aceptada la obra.
19.5.8 Diferencia de calidad en la cosa

En esta hiptesis, la diferencia en la calidad de la cosa en que se traduce las obra

sufre un desmedro cualitativo. En tal caso los derechos del comitente son:
a)

Si ha sido vctima de error o de dolo en la formacin del contrato, tiene derecho a

demandar su anulacin.

b)

En caso contrario, la falla de calidad lo autoriza a reclamar la ejecucin forzada o por

un tercero, y an a resolver el contrato con indemnizaciones.

La aceptacin sin reservas de la obra de mala calidad tiene efecto confirmatorio de

la nulidad y cancela -en su caso- cualquier reclamo fundado en ella.

113

Actividad N 17

a) Elabore el siguiente cuadro:

RECEPCION DE LA OBRA
PLAZOS

EFECTOS

PROVISIONAL
DEFINITIVA

b) Qu plazo se estipula para la autorizacin del vicio

oculto?

114

19.5.9 Modelos de contratos de locacin de obra

CONTRATO DE LOCACION DE OBRA

-con provisin de materiales-

En la ciudad de...., a los.... das del mes.... de mil novecientos...., entre el seor....,
de nacionalidad...., documento de identidad n...., profesin.... domiciliado en la calle....
n.... de la localidad de.... en adelante llamado EL COMITENTE, y el seor...., documento
de identidad n.... en su carcter de gerente (o Presidente) de la empresa...., con domicilio
en la calle.... n.... de la localidad de...., en adelante llamado LA CONTRATISTA,
convienen en celebrar el presente contrato de Locacin de Obra que estar sujeto a las
siguientes clusulas:
PRIMERA: El Comitente contrata los servicios de la empresa Contratista, y sta los
acepta, para realizar la construccin de un edificio en.... de conformidad con el plano
preparado por el arquitecto, seor...., y con el pliego de condiciones aprobado por las
partes, que deben ser considerados partes integrantes de este contrato.
SEGUNDA: La Contratista ejercer las tareas de direccin y de ejecucin, suministrar
los materiales necesarios segn las estipulaciones previstas en el pliego de condiciones
y utilizar sus propias maquinarias y dems elementos que la construccin exija.

Por ajuste alzado

TERCERA: El contrato se celebra por ajuste alzado y el precio total de la obra es de $....,
propuesto por la Contratista y aceptado por el Comitente. El primero recibir mensualmente en calidad de anticipo cuotas proporcionales a los trabajos efectuados y adheridos al
suelo con carcter definitivo, mediante la presentacin de planillas al Arquitecto para el
libramiento de los certificados a que se refiere la clusula quinta de este contrato.
CUARTA: En garanta del cumplimiento de este Contrato por La Contratista, el Comitente
retendr de las cuotas citadas en la clusula anterior el....%, sumas que sern devueltas
al efectuarse la recepcin y liquidacin definitivas de la obra. La formacin de este Fondo
de Garanta no limita la responsabilidad de la Contratista.
QUINTA: A los efectos de la clusula Tercera la contratista presentar al arquitecto entre
los das.... al.... de cada mes y por triplicado, una planilla detallada de las cantidades de
los trabajos realizados en cada rubro desde el comienzo de la obra. Dentro de los.... das
de esta presentacin el arquitecto labrar al pie del original y del duplicado el certificado
arriba mencionado y dentro de los.... das de ser presentado ste, la Contratista abonar
el anticipo a que se refiere.
SEXTO: Los precios estipulados en este contrato son invariables y no se podr pretender
modificacin alguna, a excepcin de lo dispuesto por el Artculo 1.198 del Cdigo Civil.

A coste y costas
TERCERA: El contrato se celebra por el sistema a coste y costas. Por lo tanto, la
Contratista pagar las cantidades que corresponda, por materiales, artefactos, estructuras, etc., acopiados en el recinto de la obra, como as tambin los de mano de obra y los
pagos a sub-contratistas autorizados, y el Comitente realizar los reembolsos a la
Contratista de las cantidades pagadas, en la forma y bajo las condiciones que surgen de
las clusulas siguientes.
115

CUARTA: El total de los reembolsos que por todo concepto deber efectuar El Comitente
no exceder la cantidad de pesos.... ($....). En consecuencia cuando la suma de los
reembolsos llegara a ese tope, si no hubiese acuerdo de partes para su ampliacin, el
contrato ser considerado cumplido.
QUINTA: Tanto a los fines de la determinacin del costo total, como de los reembolsos
antes citados, La Contratista, cada.... presentar al arquitecto las planillas de rendicin de
cuentas con las constancias respectivas.
SEXTA: Sobre la base de la citada rendicin de cuenta, el arquitecto librar los certificados
correspondientes para el pago por el Comitente a la Contratista, de los reembolsos y
porcentajes convenidos en concepto de compensacin por el uso de maquinarias y dems
elementos utilizados en la construccin y por los dems gastos realizados en la obra. El
Arquitecto librar estos certificados dentro de los.... das recibida la rendicin de cuentas
y El Comitente har efectiva el pago a La Contratista dentro de los.... das de la fecha de
los certificados.

Por unidad simple

TERCERA: Este contrato se realiza por unidad simple. La Contratista ofrece, y El
Comitente acepta, una lista de precios unitarios para ser aplicados a las unidades tcnicas
de los diversos trabajos a realizarse de acuerdo a los planos mencionados en la clusula....
de este mismo contrato. Las partes celebrantes han convenido que las unidades tcnicas
a utilizar y las normas y mtodos de mensura sean los que al efecto ha establecido la
Secretara de Obras Pblicas de la Nacin para sus obras de arquitectura. La Contratista
recibir cada.... (tiempo) .... en carcter de anticipo sobre el precio total que resulte de la
obra, la cantidad que el arquitecto mencione en los certificados a que hace referencia la
clusula.... de este contrato.
Por unidad de medida
TERCERA: Este contrato se realiza por el sistema de unidad de medida. Por lo tanto, La
Contratista se obliga a la realizacin de todos los trabajos necesarios para entregar
completo el edificio que constituye el objeto de este contrato, segn lo dispuesto en la
clusula.... del mismo. La Contratista ofrece, y El Comitente acepta.... (igual que por
unidad simple).

Clusulas vlidas para todos los sistemas

SEPTIMA: La Contratista comenzar la construccin de la obra dentro de.... das de la
fecha, debiendo terminarla....; salvo razones de fuerza mayor que no le sean imputables.
En caso de incumplimiento -doloso o culpable) La Contratista deber pagar al Comitente
la suma de pesos.... ($....) por cada da de demora, en concepto de multa.
OCTAVA: El Comitente, o quien ste designe, podr inspeccionar los trabajos sin que La
Contratista pueda oponerse.
NOVENA: La Contratista ser responsable del cumplimiento de las disposiciones municipales y administrativas, y tendr a su cargo, adems, el pago de sueldos y jornales, como
as tambin, de las leyes sociales y seguro del personal que trabaje en la obra.
DECIMA: El Comitente tendr derecho a rescindir el presente contrato cuando La
Contratista no cumpliera con la clusulas previstas en este contrato y, de igual manera La
Contratista podr rescindir el contrato si El Comitente no le pagara los importes convenidos, sin perjuicio de los daos y perjuicios que adems pudieren corresponder.
116

DECIMOPRIMERA: Para todos los efectos legales, las partes fijan sus domicilios en los
lugares citados precedentemente, y se someten a los Tribunales Ordinarios de.... De
comn acuerdo se firman.... ejemplares de un mismo tenor y a un slo efecto, en el lugar
y fecha precedentemente indicados.
Firmas

CONTRATO DE LOCACION DE OBRA

-sin provisin de materiales-

En la ciudad de...., a los.... das del mes.... de mil novecientos...., entre el seor....,
de nacionalidad...., documento de identidad n...., profesin...., domiciliado en la calle....
n.... de la localidad de...., en adelante llamado EL COMITENTE, y el seor....
documento de identidad n...., en su carcter de gerente (o Presidente) de la empresa....,
con domicilio en la calle.... n.... de la localidad de...., en adelante llamado EL DIRECTOR
DE LA OBRA, convienen en celebrar el presente contrato de Locacin de Obra que
estar sujeto a las siguientes clusulas:
PRIMERA: El Comitente contrata los servicios del Director de Obra, y ste lo acepta, para
dirigir la construccin de un edificio en el terreno ubicado en....; debiendo el Director de
Obra ajustarse al plano preparado por el Arquitecto, seor.... y al pliego de condiciones
que, si bien obra por separado, deben considerarse partes integrantes de ste mismo
contrato.
SEGUNDA: El Director de Obra pondr nicamente sus conocimientos y su trabajo al
servicio de la construccin a realizarse, vigilando que ste realice de conformidad con el
plano y el pliego de condiciones citados en la clusula anterior, y responder ante los
organismos nacionales, provinciales y municipales por el debido cumplimiento de las
disposiciones vigentes, aplicables a la construccin.
TERCERA: El Comitente asume todos los gastos que demande la realizacin de la obra
y por toda obligacin emergente de la relacin laboral con los obreros que trabajen en ella.
Estar tambin a su cargo el suministro de los materiales, la contratacin de seguros y
dems gastos que la construccin exija.
Las clusulas que siguen pueden ser las mismas a que se hizo referencia en
el contrato de locacin de obra con provisin de materiales.

117

118

119

Determinado

CONDICIONES ESENCIALES PARA SU

EXISTENCIA

CIVILES Y
COMERCIALES

Liquidacin
Prdidas y Ganancias

DISOLUCION

RENUNCIAS

Indeterminado

EL TIEMPO

Pluralidad
Oneroso
Consensual
Conmutativo

CARACTERES DEL
CONTRATO

Nulas
Vlidas

CLAUSULAS

Ostensibles
No ostensibles
Cesionarios
Herederos

SOCIOS

Determinada
Sin determinaar
Por contrato social
Por convenio posterior

ADMINISTRACIN

Confiada a dos o
ms socios

NOMBRE

FORMA Y PRUEBA
DE CONTRATO

De los socios respecto a

la sociedad
De la sociedad respecto
de terceros
De los socios entre s

DEUDAS
SOCIALES

SOCIEDAD

Acreedores
concurso
Responsabilidad de
la Sociedad

DEUDAS
SOCIALES

DIAGRAMA DE CONTENIDO S - UNIDAD XX

120

UNIDAD XX
20.1. SOCIEDAD
20.1.1. Condiciones esenciales para la existencia de sociedad:

La sociedad existe:
* Cuando dos o ms personas se obligan mutuamente a dar (capital) o hacer
(industrial) (1.649), a fin de obtener una utilidad apreciable y divisible (1.648).
La sociedad es nula:
* Cuando un socio no concurre ms que con su crdito o influencia, an soportando
las prdidas.
* Si es de todos los bienes presentes y futuros, o de todas las ganancias que obtengan.
* Si se estipula que en socio no participa en los beneficios.

La sociedad es vlida:
* Si es de todos los bienes presentes, designndolos, o de las ganancias de ciertos
y determinados negocios.
Son nulas las clusulas que expresan que:
* Ningn socio puede renunciar a la sociedad o ser excluido de ella an con justa
causa.
* cualquier socio puede retirar su parte en la sociedad cuando quisiera.
* Se debe restituir las partes de los capitalistas con un premio determinado, o con sus
frutos, o con una cantidad adicional haya o no haya ganancias.
* Se asegura a los capitalistas su capital y las ganancias eventuales.
* Se pagar al industrial una cantidad fija por su trabajo, haya o no haya ganancias.
Son vlidas
* Las ganancias sern iguales, an para el socio cuya prestacin sea igual o mayor.
* Cualquier socio tenga derecho alternativo a una cantidad anual o a una cuota de las
ganancias eventuales.
* La totalidad de las ganancias y an de las prestaciones, pertenecer a los sobrevivientes.
* Los herederos del socio fallecido percibirn como cuota de sus ganancias, una cuota
determinada.
121

* El socio o socios sobrevinientes podrn quedar con todo el activo pagando, sin
afectarse la legtima de los herederos, una cantidad determinada, pudiendo invocarse
el artculo 1.198.
* La prdida de los bienes de la sociedad quedar slo a cargo de los otros socios, si
uno a prestado el uso y goce de una cosa.
* Cualquiera de los socios no soportar las prdidas en la misma proporcin que la que
tendr en las ganancias.
El objeto de la sociedad debe ser lcito (1.655).
Los SOCIOS no pueden: exigir que sus consocios les comuniquen los que
hubiesen adquirido por medios prohibidos, obrando por la sociedad o a su nombre (1.656).
No deben:
* Ser demandados en restitucin de lo llevado a la sociedad en este caso (1.658) o por
dolo.
* Partir las prdidas proviniendo del dolo de uno, an administrador, por ser personales
(1.657).
Los socios que forman sociedades ilcitas:
* No tienen accin entre ellos ni contra los terceros, alegando la existencia de la
sociedad (1.659).
* Son solidarios de los daos que resulten de los actos ilcitos practicados en comn.
* Pueden ser demandados por los terceros de buena fe, en razn de la existencia de
la sociedad sin tener derecho a oponer la nulidad, de mala fe en razn de la misma
y pueden oponer la nulidad (1.660).

20.2. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATO

DE SOCIEDAD Y SU EXISTENCIA
El contrato de sociedad puede ser hecho verbalmente o por escrito, pblico o privado
o por correspondencia, con prueba como la de los actos jurdicos.
Si la existencia de la sociedad no se puede probar por falta de documentos u otra
causa, los socios pueden alegarla entre s para pedir la restitucin de las prestaciones.
En las mismas circunstancias, los socios pueden alegarlas entre s para pedir: -La
liquidacin y particin de las ganancias y de lo adquirido en comn, a los terceros las
obligaciones que con la sociedad hubiesen contrados.
En ambos supuestos sin que los demandados puedan oponer la no existencia o
nulidad.
122

Si hay dificultad de alegar la existencia de la sociedad:

*

Los terceros que han con

tratado con los socios pue
den hacerlo contra ellos
por:

Cartas firmadas por los so

cios y escritas en el inte
rs comn.

Se puede probar por los he

chos de donde ella resulta
aunque de valor mayor a la
tasa legal (1.665) como
por:

Circulares en nombre de la
sociedad.

Todos los documentos en

los cuales los firmantes
se califican socios.

Sentencias pronunciadas en
tre los socios como tales,
sin que la sentencia en fa
vor de terceros pueda ser
prueba a favor de los so
cios entre s (1.666).

LOS SOCIOS figuran en el contrato primitivo o pueden entrar en la sociedad:

a)
b)
c)

socios.
dos los
o
t
e
r
t
n
dos.
e
autoriza
osterior
e
p
l.
t
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ntrato
Por con
la del co dministradores
u
s
u
l
c
Por
los a
isin de
Por adm

Los socios ostensibles, por haber prestado su nombre aunque con algn inters:
* No son socios con relacin a los verdaderos.
* Son socios en relacin a terceros con derecho contra los verdaderos, para ser
indemnizados de lo que pagasen a los acreedores de la sociedad.
Los socios no ostensibles:
* Sern juzgados socios en relacin a las personas con quienes contratarn sociedad.
* No sern tales en relacin a terceros aunque stos concurran al contrato.
Los herederos o legatarios de los socios no son socios sin el consentimiento de
todos los otros socios, o si la sustitucin no ha sido convenida con el fallecido y aceptada
por el heredero (1.670).

123

Los cesionarios de los socios:

* En totalidad o en parte, no son socios sin el consentimiento unnime o si esa facultad
no ha sido reservada en el contrato (1.671).
* Por su admisin, quedan obligados para con la sociedad y para con los socios y los
acreedores como el cedente (1.675), cualquiera sea la forma de la cesin.
Si la cesin:
* Es facultativa: a socios y extraos, los cedentes deben participar a los otros socios
de las ofertas de los extraos (1.673).
* Es prohibida virtual o especialmente:
- No es obligatoria para la sociedad y los cedentes no pierden su calidad.
- Produce sus efectos entre las partes, quedando el cesionario mandatario del
cedente (1.674).
La mayora de los socios no puede sin unanimidad:
- Alterar el contrato social respecto a su objeto o a su modo de existencia.
- Facultar actos opuestos al fin de la sociedad o susceptibles de destruirla (1.672).

124

Actividad N 18

a)

Elabore un concepto de sociedad.

b)

Especifique respecto a la sociedad:

c)

Validez:
Nulidad:
Existencia:

Enumere las formas y pruebas del contrato de

sociedad.

125

20.3 LA ADMINISTRACION
* Corresponde: a todos los socios y se reputa ejercida por ellos si no hay mandatarios, socios o no (1.676).
* No siendo determinada:
- Lo que hace cada socio obliga a la sociedad como si fuese mandatario.
- Cada socio puede:
+ Oponerse a lo hecho por los dems antes de que tenga efecto legal
(1.677).
+ Obligar a los dems a costear con l los gastos de conservacin
de los bienes comunes.

Dada:
+ No es revocable sin causa legtima (por ejemplo dejando el
administrador de merecer la confianza por motivo grave o impedimento eventual (1.682).
+ Si se niega la causa legtima puede ser revocada (1.683)
judicialmente a peticin de cualquier socio (1.685) nombrando un
administrador provisorio si hay peligro (1.684).
*

Por el contrato social:

+ Facultad de administrar a pesar de la oposicin de los socios
(1.681).
+ O por convenio a otros que no sean socios, es revocable, pero la
revocacin no da derecho a pedir la disolucin (1.690).
+ Una vez revocada o renunciada, autoriza a pedir la disolucin de
la sociedad por cualquier socio y las prdidas e intereses contra el
administrador si no se justifica (1.686-1.687).

* Por convenio posterior o adicional en cualquier forma:

* Es revocable como todo mandato pero slo por la mayora

(1.688).
* Es renunciable sin responsabilidad.
* Es renunciable sin derecho de disolucin, si el administrador no es
socio (1.689).
* Sin determinacin expresa, se extiende a los poderes y actos
determinados por el objeto y el fin de la sociedad (1.691).
* Se reputa un mandato general con derechos y obligaciones del
mandatario (1.700) para los negocios que no exige poder especial
(1.694) sin poder innovar sobre los inmuebles ni modificar el objeto
de la sociedad (1.695).

126

Confiadas a dos o ms socios (sin determinacin):

*

Sin la expresin de la imposibilidad de obrar uno sin los otros, da a cada uno todos
los poderes separadamente con derecho a cada uno a oponerse a los actos de los
otros antes de su efecto legal (1.692).

Y con la expresin de esta imposibilidad: requiere el concurso de todos para la

validez de los actos, sin excusa de ausencia y de imposibilidad, salvo peligro
inminente y grave (1.693).

Con prohibicin: legal o convencional de ingerencia de los socios, no priva a

cualquiera de ellos de examinar el estado de los negocios y exigir libros y documentos
(1.696).
Para negocios: extraordinarios quedan suspendida hasta la entrega de poderes
especiales por la mayora (1.697).
Para actos: prohibidos en el contrato, no podr ser autorizada an por voto
unnime (1.698).
Cada socio divergente contra la mayora puede ejecutar a su cuenta el acto
desaprobado por provecho personal de las ganancias (1.699).
El nombre de la sociedad:
Puede ser:
*

El de uno o ms de los socios, con o sin adicin de compaa (1.678).

Usado despus por los herederos o sucesores de los socios si tiene relaciones
fuera de la Repblica, con aviso a los que lo prestan, si viven (1.680).

No puede ser:
*

El de uno que no sea socio, salvo para una sociedad establecida fuera de la
Repblica que pueda usar en ella el nombre adoptado (1.679).

20.4 OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS RESPECTO DE LA SOCIEDAD

Los SOCIOS:
*

Responden de la eviccin y vicios redhibitorios de los bienes aportados

(1.701).

Trasmiten el dominio de los bienes aportados, en propiedad, sin derecho

a restitucin de los mismos, an existentes en la masa, al disolverse
(1.702).

Se juzgan trasmitir el dominio si no manifiestan aportar slo el uso y goce

(1.703).

127

20.5 SON DEL DOMINIO DE LA SOCIEDAD:

* Las cosas fungibles y las no fungibles deteriorables por el uso (en la sociedad de
capital e industria la prestacin del capital es slo para usar y gozar (1.705).
* Las cosas muebles e inmuebles aportadas para venderlas o estimadas en el
contrato y otro documento (1.704).
* Los crditos aportados despus de la tradicin y si la prestacin consta en el contrato
social con estimacin del valor nominal y de los premios vencidos hasta la cesin
salvo convencin expresa de garanta de cobranza, y en este caso, con estimacin
de lo cobrado (1.707).

20.6 LA PRESTACION DE USO Y GOCE

Deja al socio propietario y responsable de prdida total o parcial, sin culpa de la
sociedad o de un socio y aqul puede exigir la restitucin al disolverse (1.706).
EL SOCIO INDUSTRIAL quien:
* No prest el servicio prometido:
- Sin culpa, puede resolver la sociedad y es sometida a la regla de las obligaciones
de hacer.
- Con culpa, podr motivar la resolucin o su exclusin.
* Interrumpi el servicio:
- Sin culpa suya, no debe soportar otra pena que una disminucin proporcional de
sus ganancias.
Ningn socio: puede ser obligado a una nueva prestacin sin promesa en el
contrato, an con decisin de la mayora, salvo si no se puede conseguir el objeto social
sin ella, y el socio que la rehuse puede retirarse o debe retirarse, si sus conocidos lo exigen
(1.716).

20.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES

DE LA SOCIEDAD RESPECTO DE TERCEROS
Son TERCEROS en relacin a la sociedad y a los socios, las personas que no son
socios, los socios mismos en sus relaciones con la sociedad y entre s, cuando no derivan
de la calidad de socios o administradores (1.711).
Los deudores de los socios no son deudores de la sociedad y no pueden
compensar lo que debe a la sociedad con su crdito contra un socio an administrador
(1.712).

128

Las deudas sociales:

* Son las contradas:
- Por los administradores como tales, indicando su calidad y obligndose por la
sociedad (1.715).
* Se presumen:
- Obligaciones particulares de los administradores, si hay duda.
- En los lmites del mandato si hay duda sobre este punto.
* Contradas: de buena fe, no perjudican a los acreedores:
- Si hay excusa o privacin del ejercicio del mandato por un socio (1.718).
- Que ignoran estas circunstancias, salvo prueba contraria (1.719) (es decir, de la
buena fe).
Los ACREEDORES DE LA SOCIEDAD:
* Son, al mismo tiempo, acreedores de los socios.
* Que cobrasen sus crditos con los bienes:
- Sociales, no compensan lo que les debiera la sociedad con lo que ellos deberan
a los socios, an administradores.
- Particulares, dejan compensar el socio que pag con lo que ellos le debiesen o
con lo que debiesen a la sociedad.
En el CONCURSO DE LOS ACREEDORES sobre los bienes:
* Sociales, habr preferencia de los acreedores sociales sobre los acreedores
particulares.
* Particulares entre los acreedores particulares y los de la sociedad, no hay preferencia si los acreedores son meramente personales.
La RESPONSABILIDAD DE LA SOCIEDAD en el caso de los daos causados por
los administradores ser regida por las disposiciones del ttulo: De las personas jurdicas
(1.720).

20.8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE

LOS SOCIOS ENTRE SI
EL SOCIO
* Que no aporta a la sociedad:
- El dinero prometido, debe los intereses desde la exigibilidad, sin requerimiento
judicial.

129

- Otra cosa prometida, debe las prdidas e intereses (1.721).

* Que toma dinero: de la caja social para sus usos propios, debe los intereses desde
el da que lo hizo y las prdidas de lo que ha dejado de ganar la sociedad (1.722).
* Industrial:
+ Que no cumple, debe a la sociedad lo que hubiera ganado con la industria puesta
(1.727).
+ No puede ser excluido por quiebra (1.736).

* Autorizado para administrar:

+ Que cobra una cantidad exigible a l debido particularmente por una persona que
deba tambin a la sociedad una cantidad exigible, debe imputar lo cobrado
proporcionalmente al importe de los crditos aunque sea el cobro a cuenta sobre
el crdito particular, si el recibo:
.

Est a favor de la sociedad, se imputar a favor de ella (1.728).

Ha sido imputado a pedido del deudor a la deuda ms gravosa, ser vlido.

+ Particularmente su parte en un crdito social debe, si el deudor cae en insolvencia, traer a la masa social lo cobrado, a pesar del recibo (1.729).

LOS SOCIOS DEBEN:

* Y pueden administrar la sociedad:
- Entre s, si no hay administrador nombrado.
- Como negocios suyos (1.724) y son responsables de los perjuicios causados por
su culpa sin compensacin con las ganancias obtenidas en otros negocios
(1.725).
* Si hay oposicin: de inters con el administrador, representar la sociedad entre s.
* Si hay demanda: contra alguno de los socios o contra terceros, y que el administrador fuese omiso en la defensa, defender la sociedad o interponer recursos (1.726).

CADA SOCIO:
* Puede:
+ Reclamar el reembolso:
- De las sumas adelantadas a la sociedad con conocimiento de ella.
- De las prdidas sufridas por eso, si no es por una ocasin puramente
accidental (1.732).

130

- Con responsabilidad de todos y divisin de la responsabilidad de los insolventes

a prorrata del inters de cada solvente (1.731).
+ Asociar un tercero a s mismo, en su parte social (1.730), pero no puede
incorporar a un tercero en la sociedad sin el consentimiento de los otros.
* No puede ser excluido: por los otros sin justa causa (1.734), por ejemplo, cesin
de derechos prohibidos, falta de cumplimiento con o sin culpa, capacidad eventual,
prdida de confianza, insolvencia, fuga, crimen, mala conducta, provocacin de
discordia, etc. (1.735).
* Tiene el beneficio: de competencia para sus deudas a la sociedad, pero no para las
deudas entre s (1.733).

20.9 LA SOCIEDAD POR TIEMPO:

* Determinado: no puede renunciarse por los socios sin justa causa, por ejemplo,
recusacin del administrador, renuncia o exclusin inaplicada de un socio (1.738).
* Indeterminado: puede renunciarse por cualquier causa, salvo si hay:
- Mala fe (por ejemplo intencin de provecho exclusivo de un socio).
- Intempestividad, y en caso de no ser consumado el objeto de la sociedad (1.740).

20.10 LA RENUNCIA
* De mala fe, es nula respecto de los socios, con entrada a la sociedad del provecho
que se quisiera realizar por la renuncia y prdidas e intereses, si hay, contra el
renunciante.
* Intempestiva, motiva indemnizacin de perjuicios.
EL SOCIO RENUNCIANTE o excluido en cuanto a:
* Los negocios:
+ Concluidos, participar de las ganancias slo hasta el da de su salida.
+ Pendientes, continuar hasta la terminacin.
* Las deudas pasivas de la sociedad:
+ Podr ser obligado a satisfacer a los acreedores hasta el da de su salida,
cualquiera sean las estipulaciones entre los socios, si no le descargan
expresamente y por escrito los acreedores.
+ Posteriores a la salida:
.

No ser obligado, si no ignorasen la salida los acreedores al contratar.

Ser obligado si no publica su salida o da aviso (1.742).

131

20.11 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE

LOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS
LOS SOCIOS respecto a los terceros:
* Sern juzgados como si no hubiera sociedad sin que su calidad pueda ser opuesta
e invocada por terceros (1.743).
* No son obligados solidariamente por las deudas sociales, sin estipulacin expresa
(1.747).
Son TERCEROS LOS SOCIOS que fuesen acreedores:
* Particulares, los unos de los otros.
* De otra sociedad de que sea socio alguno de los socios con otras personas (1.757).

20.12 LAS OBLIGACIONES

* Indivisibles: constituyen a cada socio responsable por el todo.
* Contradas:
+ Por uno de los socios:
- En su nombre personal, no dan a los terceros ninguna accin directa contra los
otros socios, a pesar de ser tiles a ellos (1.744).
- En nombre de la sociedad no obligan a los otros consocios, si no es en virtud
y en los lmites del poder expreso o presunto que ha recibido o que se juzga
tal (1.746).
- Por todos juntos o por uno en virtud de poder constituyen cada socio
responsable por una porcin viril, an si tienen intereses desiguales y si hay
en el contrato estipulacin de pagos desiguales, y que sea probado que el
acreedor conoca esto (1.747).

132

Actividad N 19

a)

Explique las caractersticas de la administracin en

una sociedad en los siguientes casos:

b)

En un cuadro sinptico seale las obligaciones de los

socios respecto a:

c)

No es determinada:
Es determinada por contrato social:

La sociedad:
Terceros:
Los otros socios:

Cmo se procede ante la renuncia de un socio?

133

* De la sociedad: cobradas sobre los bienes particulares de los socios se dividen:

entre ellos por partes iguales, sin derecho de reclamar o de recibirlas de otro modo
(1.750), y en caso de insolvencia de uno se observarn las reglas del artculo 1.731
(1.751).
* Particulares de los socios:
+ No podrn ser cobradas sobre los bienes sociales salvo si la sociedad no ha
adquirido el dominio o un derecho real sobre ellos (1.754).
+ Podrn cobrarse:
.

Sobre las ganancias que el deudor poda retirar de la sociedad (1.755).

Sobre la cuota eventual que la participacin le atribuira, pudiendo embargarla

y rematar sin embarazar la administracin (1.756).

NINGUN SOCIO que no fuese administrador, representante o autorizado, podr

cobrar los crditos de la sociedad ni demandar a los deudores (1.748).
EL SOCIO QUE HUBIESE PAGADO: todo o ms que su porcin viril en las deudas,
ser indemnizado por los otros, proporcionalmente a la reparticin de las prdidas (1.752).
LOS DEUDORES DE LA SOCIEDAD: no son librados si pagasen a un socio no
autorizado, an en cuanto a la parte de la deuda de l (1.749).
EL SOCIO ACREEDOR: por una deuda que no derive de su calidad de socio, no
podr reclamarla sino proporcionalmente a los derechos de cada uno (1.753).

20.13. DISOLUCION DE LA SOCIEDAD

Se disuelve la sociedad:
* De dos personas: por la muerte de uno, pero no as la de ms de dos personas
(1.758).
* Por la muerte: del administrador, del socio industrial o de un socio de importancia,
impidiendo continuar con xito, a solicitud de cualquiera (1.759).
* Por el transcurso:
+ Del tiempo fijado, implcito como explcito.
+ De la condicin estipulada.
+ An no concluidos los negocios (1.764).
* Por la salida de un socio: por exclusin, renuncia, abandono (1.769) o incapacidad
y el curador del incapaz debe pedir al juez autorizacin de disolver, renunciar o
continuar (1.770).
* Por la prdida:
- Total del capital, o la prdida parcial que imposibilite conseguir el objeto (1.771).
134

- De la propiedad o del uso del fundo o de una parte tan principal que no se pueda
llenar sin ella el fin proyectado (1.772).
* Si un socio no realiza su prestacin cuando los otros socios no quieren continuar
con exclusin del socio que no cumple (1.773).
* Por motivo que tenga su origen en los socios u otra causa externa, como la guerra
(1.774).
* Por sentencia ejecutoriada (1.775) con efecto retroactivo al da de la causa
(1.776).
* Constituida por tiempo limitado:
+ A voluntad de un socio sin que los otros puedan continuar (1.767).
+ Y se juzgar tal en relacin a terceros por la publicacin con aviso a los
interesados (1.768).
La SOCIEDAD, concluido el tiempo fijado puede continuar sin nuevo contrato y
probarse por hechos notorios (1.766).
SI LA SOCIEDAD CONTINUA despus de la muerte de un socio:
* La particin con los herederos tiene como base el da de la muerte, sin participacin
en los negocios ulteriores que no sean consecuencia de un negocio entablado
antes (1.760), an si el contrato estipula continuacin con los herederos, si los
herederos y los socios no convienen continuar (1.761).
* Los negocios pendientes se prosiguen con los herederos (1.762).
Si los administradores ignoran la muerte del socio, las operaciones que hicieron son
obligatorias para los herederos (1.763).

20.14 LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD Y PARTICION

DE LOS BIENES SOCIALES
20.14.1 La Liquidacin de la sociedad

* Comercial, se rige por el Cdigo de Comercio (1.777).

* Civil, por las reglas de las herencias, salvo prescripcin contraria (1.788).
* Realizada en forma parcial, se determinar salvo estipulacin en contrario del
contrato social, computando los valores reales del activo y el valor llave, si existiere
(1.788 bis).
LAS PERDIDAS Y GANANCIAS se reparten:
+ Segn convenio y si no hay para las prdidas, se repartirn como las ganancias.
+ Proporcionalmente a lo aportado, a falta de convenio (1.778).

135

Los Socios Industriales:

* No perdern otra cosa que su industria, si se ha obligado con los otros socios a
dividir las ganancias y prdidas (1.779).
* Tendrn partes en las ganancias:
+ Iguales a los otros:
- Si hay dos o ms socios capitalistas con prestaciones iguales, salvo convenio
(1.780).
- Si el socio industrial ha puesto un capital inferior al de los capitalistas (1.782).
- Si todos son industriales con capitales, siendo o no iguales los aportes (1.785).
+ Determinables por rbitros si no hay acuerdo cuando los capitalistas tienen
prestaciones desiguales (1.781).
+ Proporcionales a un capital adicionado con valor:
- Igual al aporte del socio o socios capitalistas, si han aportado los industriales
igual o superior capital al de los capitalistas (1.783).
- Mediano entre los capitales de los otros, si stos tienen aportes desiguales y
que el capital de los industriales fuese igual o superior al menor de los otros
(1.784).
SI LOS SOCIOS APORTAN cosas para venderlas:
* Recibirn el precio de la venta y si no son vendidas, el precio de la cosa por lo que
vale, a la entrega.
* Si fuesen estimadas, recibirn la estimacin (1.786) sin tener en cuenta el valor de
la disolucin.
Divisin de la sociedad, rgimen mercantil: El artculo 447 del Cdigo de
Comercio haca aplicables a las particiones entre socios las reglas relativas a la particin
de herencia, la forma de la particin y las obligaciones que de ellas resultan a los
herederos, con lo que el texto resultaba ms preciso que el artculo 1.788. Tal sistema ha
sido sustituido por el de la ley 19.550 que en su artculo 109 dispone que, extinguido el
pasivo social, los liquidadores confeccionarn el balance final y el proyecto de distribucin,
reembolsarn las partes del capital y, salvo disposicin en contrario del contrato, el
excedente se distribuir en proporcin a la participacin de cada socio en las ganancias;
ese balance final y cuenta de distribucin -tambin llamada plan de particin- han de ser
comunicados a los socios, quienes pueden impugnarlos en el plazo de quince das, y
hacerlo judicialmente en sesenta das ms (artculo 110).
Valor llave: Spota ha caracterizado el valor llave como la idoneidad de un
establecimiento civil o comercial para producir lucros futuros; la mayora de la doctrina la
concepta como la posibilidad del establecimiento de producir superutilidades, esto es,
que el capital invertido produzca rentas mayores que las que pueden esperarse de una
inversin comn.

136

Sobre esta ltima idea se elaboraron mtodos tendientes a la determinacin del valor
llave, ms all de que existen otro, tales como el de compra de un nmero de aos de
utilidades, y el de compra de ingresos brutos.
Se discute en doctrina si el valor llave constituye un elemento o una cualidad del
fondo del comercio, sin perjuicio de tal discusin doctrinaria el artculo 1 de la ley 11.867
lo considera un elemento del fondo de comercio.
Sociedad civil, personalidad jurdica: las discusiones acerca de la si la sociedad
civil es o no una persona jurdica dejaron de tener cierta trascendencia y devinieron
abstractas como consecuencia de la reforma al artculo 33 del Cdigo Civil realizada por
la ley 17.711, pues no existe duda de que la sociedad, tanto civiles como comerciales,
constituyen personas jurdicas privadas. De all que resulten aplicables las consecuencias que dimanan de la personalidad jurdica, esto es, la distincin entre la personalidad de
la sociedad y de sus integrantes; el rgimen de la responsabilidad que emana del artculo
43 ref. por la 17.711; el rgimen de capacidad restringida o reducida reconocido para las
personas jurdicas; la distincin del patrimonio de los socios y de la sociedad por el cual
los acreedores particulares de los socios no pueden atacar los bienes de la sociedad.
Debe apuntarse -sin embargo- que la diferenciacin de la responsabilidad patrimonial entre la sociedad y el socio se diluye en materia de sociedad civil, pues el artculo 1.713
dispone que los acreedores de la sociedad, son el mismo tiempo acreedores de los socios;
en cambio, los deudores de la sociedad no son deudores de los socios (1.712).

137

Actividad N 20

a)

Enumere las causas que pueden producir la

disolucin de la sociedad.

b)

Explique el procedimiento en la liquidacin de la

sociedad.

c)

Qu es el valor llave?

d)

En un grfico seale los elementos de una sociedad.

138

20.15 ELEMENTOS DE LA SOCIEDAD

Para que exista sociedad son necesarias pluralidad de partes, la formacin de un
fondo comn mediante el aporte de los socios, la finalidad de obtener una utilidad
apreciable en dinero, la participacin en las ganancias y las prdidas y lo que se ha dado
en llamar la affectio societatis.

20.16 SOCIEDADES CIVILES Y COMERCIALES

Antes de la sancin de la 19.550 la distincin entre unas y otras sociedades se haca
por el objeto. Si el objeto de la sociedad era la realizacin de actos de comercio artculo
8 Cdigo Comercial, sta quedaba sometida al rgimen mercantil; si por el contrario, el
objeto era civil quedaba sujeta al Cdigo Civil, ella ms all de que existan sociedades que
eran comerciales por su forma que por lo tanto, eran siempre mercantiles, no en cuanto a
los actos que realizaba sino en cuanto a su forma, constitucin, funcionamiento, disolucin
y liquidacin.
La diferenciacin por el objeto queda superada a partir de la sancin de la ley 19.550
pues sta considera mercantiles, y por lo tanto, sujetas a su rgimen, a todas las
sociedades que se constituyen de acuerdo con uno de los tipos establecidos por la ley, con
lo cual se adopta definitivamente el principio de tipicidad en materia societaria, sancionando con la nulidad la constitucin de las sociedades que no respondan a los tipos previstos
por la ley.
El principio encuentra una excepcin en el caso de las sociedades irregulares o de
hecho siendo las primeras aqullas que, si bien adoptaron un tipo de los previstos en la
ley, no han sido debidamente inscriptas; las sociedades de hecho son aqullas que
carecen de contrato social. Las que tienen un objeto comercial quedan comprendidas en
el captulo 1 seccin 4a. de la ley 19.550; de manera que, tratndose de sociedades de
hecho o irregulares, el carcter distintivo radica en el objeto.
Diferencias de rgimen:
*

La sociedad civil debe constituirse por escritura pblica, la comercial basta que sea
por escrito.

La sociedad comercial debe registrarse y, en algunos supuestos, publicarse,

mientras que la civil no.

La sociedad mercantil est obligada a llevar el sistema de contabilidad establecido

por el Cdigo de Comercio (43 y subsiguientes) y por la ley 19.550 (artculos 61 y
subsiguientes); nada de ello se pide para las sociedades civiles.

En las sociedades civiles regulares en materia de responsabilidad de los socios no

existe solidaridad, salvo pacto en contrario; existiendo solidaridad en las denominadas sociedades comerciales de inters.

En las sociedades comerciales, an en aquellas donde la responsabilidad de los

socios es solidaria, ella siempre es subsidiaria; en cambio en las sociedades civiles
los acreedores de la sociedad son al mismo tiempo acreedores de los socios
(artculo 1.713).

139

Subsistencia de las sociedades civiles

Pese a la innegable amplitud que tiene el artculo 1 de la ley 19.550, y de la
comercialidad de las sociedades en virtud de la tipicidad, no es descartable la subsistencia
de la sociedad civil pues existen todava algunos mbitos de actividad que la comprenden
(por ejemplo las sociedades para constituir derechos reales sobre inmuebles y darlos o
tomarlos en locacin; la explotacin agrcola, ganadera o forestal, el ejercicio de profesiones liberales o en el trabajo de artesanos; los institutos educativos; la explotacin minera
o de aguas comunes, minerales o termales).
Sin perjuicio de ello conviene dejar constancia de que an las sociedades que tienen
este objetos suelen hoy en da constituirse como sociedades comerciales (S.A., S.R.L.,
etc.) pues el grave sistema de responsabilidad por las obligaciones societarias que es
propio de las sociedades civiles hace que los interesados en llevar a cabo los negocios
que hemos enumerado precedentemente, adopten tambin las formas de las sociedades
comerciales, especialmente aqullas en las que se limita la responsabilidad del socio.
Aplicabilidad de las disposiciones de la ley 19.550
Segn criterio jurisprudencial las disposiciones de la ley 19.550 no son aplicables
especficamente a las sociedades civiles.

CARACTERES DEL CONTRATO DE SOCIEDAD

*

Pluralidad: debe ser celebrado entre dos o ms partes (este carcter es importante
puesto que no siempre la nulidad del vnculo jurdico atinente a una de las partes torna
nulo el contrato ntegro).

Oneroso: los socios deben realizar aportes a los efectos de la formacin del fondo
comn, lo que hace oneroso el contrato.

Consensual

Conmutativo: cada uno de los socios conoce la proporcin determinada que va a

corresponderle sea en las ganancias o en las prdidas lo contingente ser el
rendimiento econmico del acto, pero ello ocurre en todos los contratos sin excepcin (Pont dijo que no hay en la sociedad, como en otros contratos, una transmisin
recproca de valores equivalentes).

140

141

CONCEPTO

REVERSIN Y
REVOCACION

del donante
del donatario

DERECHOS Y
OBLIGACIONES

HECHA CON
CARGO

Pluralidad
Oneroso
Consensual
Conmutativo

PUEDEN SER

DE INMUEBLES

NO HAY

DONACION

en la omisin
en la renuncia
en el hecho de dejar

DIAGRAMA DE CONTENIDO S - UNIDAD XX

COSAS QUE
PUEDEN
SER DONADAS

Quines pueden
hacer donaciones
Quines no pueden
hacer donaciones

SOCIOS

Por escritura pblica

Aceptada en la misma
escritura

FORMA Y
PRUEBA

142

UNIDAD XXI
21.1 DONACION
Las donaciones:
Son transferencias entre vivos de la propiedad de las cosas (1.789).
* No pueden: contener la promesa gratuita de dar bienes con la condicin de no valer
sino despus del fallecimiento del donante, valdrn como testamento si cumplen con
las formas legales del caso (1.790).

* Deben ser aceptadas:

- Personalmente, por poder especial para administrar o por el representante legal

(1.797).
- Por los donatarios, expresa o tcitamente por la recepcin (1.792).
- Por cada uno de los donatarios, si son hechas a varios separadamente, con
efecto para los aceptantes solos.
- Por uno slo si son hechas a varios solidarios, pero si la aceptacin de los unos
es imposible, se aplican a los aceptantes (1.794).
* Pueden ser revocadas: antes de la aceptacin expresa o tcita por la venta,
hipoteca o donacin a otros (1.793).
* Hechas a varios juntos: no trasmiten el derecho de acrecer, si no es expresado
(1.798).
No hay donacin:
* En la omisin de cumplir una condicin para adquirir un derecho con mira de
beneficiar a otro.
* En el hecho de dejar:
- Perder una servidumbre.
- De interrumpir una prescripcin con mira de beneficiar a otro.

* En la renuncia de una hipoteca o fianza de una deuda no pagada, an siendo

insolvente el deudor.
* En la prestacin de un servicio personal gratuito (1.791).
* En todos los actos de entrega y recepcin gratuita sin traslacin de dominio.

143

* La muerte:
- Del donante: deja a los herederos del donatario el derecho a aceptarla y
obligarse.
- Del donatario, antes de aceptarla, deja la donacin sin efecto (1.796).
21.1.2. Cosas que pueden ser donadas y bajo qu condiciones

Pueden ser donados:

*

Las cosas que pueden ser vendidas (1.799).

Los bienes presentes, con exclusin de los futuros y nulidad para stos ltimos.

Todos los bienes presentes, a condicin de que el donante se reserve el usufructo

o una porcin suficiente para sus necesidades, salvo derecho de los acreedores y
herederos legtimos en lnea recta (1.800).

21.2 El DONANTE
*

Puede reservarse el usufructo o disponer de l a favor de un tercero.

Puede imponer condiciones posibles y lcitas.

No puede, sobre pena de nulidad, subordinar la donacin a la condicin potestativa

para as, de revocar, neutralizar o extinguir la donacin.

Las donaciones por causa de muerte deben contener la condicin de que donatario
restituir los bienes si el donante no falleciere en un trmino previsto o sobreviviere
al donatario.

21.3 CAPACIDAD
Son capaces de hacer y aceptar donaciones los que pueden contratar, salvo
excepciones expresas.
21.3.1 No pueden hacer donaciones:

Los esposos, el uno al otro, durante el matrimonio (1.807).

Uno de los esposos a los hijos del otro de diverso matrimonio o a las personas de
que ste sea presunto heredero al tiempo de la donacin.

El marido, sin autorizacin de la mujer, de los bienes races del matrimonio (esta
prohibicin ha quedado subsumida en la disposicin genrica del artculo 1.277).

Los padres, de los bienes de sus hijos bajo patria potestad, sin expresa autorizacin
judicial.

144

Los tutores, de los bienes de sus pupilos, sino para alimentos, pequeas ddivas
y presentes usuales.

Los curadores, de los bienes que les son confiados.

Los mandatarios, salvo con poder especial, designando los bienes que pueden
donar.

Los hijos de familia, sin licencia del padre salvo de los bienes que adquieren por
prohibicin o industria.
21.3.2. No pueden aceptar donaciones:

Los tutores, en nombre de sus pupilos, sin autorizacin expresa del juez.

Los curadores, en nombre de sus representados, sin autorizacin expresa del juez.

Los tutores y curadores de los bienes de las personas a su cargo, antes de la

rendicin de cuentas y pagos del saldo.

Los mandatarios, sin poder general o especial para aceptar donaciones.

Se juzgar la capacidad:
-

Del donante, el momento de la promesa de entrega.

Del donatario, al momento de la aceptacin.

El padre, la madre o ambos juntos pueden donar a sus hijos de cualquier edad y
se presume la donacin adelanto de herencia (adelanto de la legtima) salvo estipulacin.
El donatario ha de existir civil o naturalmente pero puede ser una corporacin que
no tenga personera, al efecto de fundarla.

21.4 FORMA
Las donaciones deben:

Ser hechas por escritura

pblica.

Si se refieren a inmuebles

Ser aceptadas en la misma

escritura o en escritura
expresa si est ausente el
donatario.

Pudiendo acreditarse con

las constancias de actua
ciones administrativas si
se tratase de donaciones
al Estado.

145

21.5 PRUEBA
*

La prueba de las donaciones anteriores no pueden hacerse sin escribir la escritura.

La prueba de las otras donaciones, en juicio, se har por:

-

El instrumento pblico, con la aceptacin por los medios indicados, salvo la

donacin en el matrimonio.

El instrumento privado, o la confesin judicial del donante.

21.5.1 Las donaciones de inmuebles o de ttulos al portador:

Pueden ser hechas por la simple entrega al donatario (1.815) como contrato y con
tradicin efectiva (1.816).

Son sometidas a toda clase de prueba para establecer que no hubo donacin.

No hay presuncin de donacin salvo:

*

Si hay un deber de beneficiar al donatario, si el donatario es descendiente o

hermano.

Si se ha dado a pobres cosas de poco valor o a un establecimiento de caridad.

Las donaciones mutua o en un mismo acto, son prohibidas entre esposos (1.8191820).

Las donaciones mutuas anuladas por vicios de forma o de capacidad:

+

Anulan la donacin hecha por la otra parte.

No la anulan si son revocadas por ingratitud o inejecucin de las condiciones.

Son donaciones remunerativas las hechas en recompensa de servicios estimables en dinero y susceptibles de demanda judicial (1.822).
Las donaciones remunerativas se juzgan:
*

Gratuitas:
-

Si no consta del contrato la designacin de lo que se trata de remunerar.

Si obedecen a un deber moral de gratitud por servicios que no dan lugar a

accin judicial, a pesar de su nombre (1.834).

A ttulo oneroso: si no exceden una equitativa remuneracin.

146

21.6 DONACIONES HECHAS CON CARGO:

Los cargos:
*

Pueden ser en el inters del donante o de un contrato:

-

Sea el cargo relativo al empleo o al destino de lo dado.

Sea el cargo de una prestacin impuesta al donatario.

O prestaciones apreciables en dinero:

-

Siguen las reglas de los actos:

+

A ttulo oneroso, en cuanto a la porcin de lo dado, representada o

absorbida por los cargos, si la importancia de los cargos iguala ms o
menos a lo dado (1.828).

A ttulo gratuito en cuanto a lo excedente (1.827).

Permiten a los terceros la accin para exigir el cumplimiento, pero no a favor

del donante o sus herederos por cargos a favor de terceros (1.829).

Donaciones inoficiosas:
Son las que exceden lo disponible o que resulten tales del inventario de los bienes
del donante fallecido sern reductibles hasta cubrir la legtima a solicitud de los herederos
forzosos que existan al tiempo de la donacin (1.831-1.832). Empero, si existieren
descendientes que tuvieren derecho a ejercer la accin, tambin competer el derecho de
obtener la reduccin a los descendientes nacidos despus de la donacin.

21.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONANTE

21.7.1 El donante:

Que no hay hecho tradicin:

-

Debe entregar la cosa con los frutos de la demora.

No se considera como poseedor de mala fe.

Responde: de la eviccin y de los vicios redhibitorios (1.835).

De una parte determinada de sus bienes presentes puede, antes de ejecutar la

donacin, reservar lo suficiente para pagar sus deudas, en proporcin lo donado con
lo que queda en su poder y las deudas, al tiempo de la donacin (1.840).

147

21.8 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONATARIO:

21.8.1 El donatario

Debe:
-

Alimentar al donante sin medios, si no hubo cargo o devolucin de bienes, o de

su valor si los enajen.

Cumplir con las cargas a favor del donante o de un tercero.

Puede pedir el valor de los bienes perecidos por culpa o mora del donante o de sus
herederos.

No debe pagar las deudas del donante si no hay estipulacin an en la donacin

de parte determinada de bienes, con la salvedad de lo dispuesto por el artculo 1.840
para este ltimo caso.

148

Actividad N 21

a)

Elabore el siguiente cuadro:

DONACIONES

CONCEPTO

COSAS QUE
PUEDEN SER
DONADAS

CAPACIDAD

FORMA

PRUEBA

b)

En un listado seale los derechos y obligaciones del

donante y del donatario.

c)

Mencione ejemplos de personas que no pueden hacer

donacin y las que no pueden aceptarla.

149

21.9. REVERSION DE LAS DONACIONES

a)

Puede ser reservada:

* Expresamente por el donante en caso de muerte del donatario y herederos.
* Es renunciable antes de producirse el caso.
* Slo a favor del donante, considerndose no escrita toda reversin a favor de
terceros.

b)

Reservada en caso de muerte del donatario:

* Antes del donante, tiene lugar antes de la muerte an sobreviviendo hijos del
donatario.
* De sus hijos o descendientes, principia a favor del donante por la muerte de todos.
* Sin hijos, es extinguida por la existencia de hijos del donatario a su muerte y no
revive, an por la muerte de ellos antes del donante.

El consentimiento
del donante:

A la venta de lo donado, vale renunciar a la revocacin respecto

al donatario y al comprador.
A la hipoteca hecha por el donatario, no vale renuncia sino a favor
del acreedor hipotecario.

21.10 REVOCACION DE LAS DONACIONES:

21.10.1 Puede ser revocadas las donaciones aceptadas:

An las remuneratorias o con cargos en la parte gratuita, cuando hay mora del
donatario para los cargos y condiciones, a solicitud del donante.

Por inejecucin:
-

De las obligaciones impuestas al donatario por cualquier motivo, aunque haya

sucedido imposible el cumplimiento por circunstancias independientes de su
voluntad, salvo si fue eso ante de la mora (1.850).

De las cargas y:
+

Es nicamente relativa al donatario, sin perjudicar a los terceros

beneficiados con las cargas.

Si es de muebles, anula la enajenacin cuando el adquirente conoca las

cargas y las saba sin cumplir.

Si es de inmuebles, con instrumento pblico expresndolas, anula las

enajenaciones y gravmenes consentidos por el donatario.

150

Revocadas, si no se ejecutan las donaciones:

*

Los terceros beneficiarios tienen slo una accin personal contra el donatario (1.853)
y poseedores de lo donado, pueden ofrecer cumplir si las cargas no son precisas y
personales.

El donatario responde de las cargas con lo donado slo y no con sus bienes.
+

Puede sustraerse a la ejecucin abandonando lo donado.

Es desobligado por la prdida de lo donado en caso fortuito.

21.11 LA REVOCACION
*

No puede ser pedida por inejecucin sino por el donante y sus herederos, sea que
las cargas fueren en inters del donante o de un tercero, o que consistiesen en
prestaciones apreciables en dinero.

Por ingratitud del donatario:

Puede ser pedido por el donante o sus herederos, contra el donatario slo o
contra sus herederos si la demanda ha sido entablada contra ste.

No tiene efectos contra terceros por las enajenaciones o gravmenes consentidos antes de la notificacin de la demanda.

Entre el donatario y el donante, remonta al da de la donacin y el donatario

debe restituir lo que posee y el valor de lo enajenado e indemnizarlo de los
cargos reales e hipotecas.

Se justifica si el donatario:
+

Ha atentado contra la vida del donante.

Ha inferido injurias graves contra la persona o el honor del donante o

hecho delitos graves contra sus bienes, siendo suficientes si son
moralmente imputables al donatario, sin que la menor edad sea excusa
si hay discernimiento y voluntad.

No tiene lugar por supernacencia de hijos al donante, si no hay estipulacin expresa

(1.868).

151

152

ANEXO

153

154

LOCACION
- Configuracin del contrato de locacin - Falta de
determinacin del precio. Improcedencia de la
demanda de desalojo.
Cuestin previa y esencial en todo juicio de desalojo - mxime cuando una de las
causales por las que se pide el desahucio es la falta de pago-, es investigar si las partes
han convenido un verdadero contrato de locacin. La falta de precio, elemento esencial
previsto por el art. 1493 C.C., impide la tipificacin lisa y llana del contrato de locacin de
cosas. Al no haberse convenido el precio del arrendamiento no puede considerarse como
causal de desalojo la falta de pago.
C. Apel. C.C., Sala IV, Tomo V, fol. 361/66; 30/9/83.

LOCACION. Plazo
REBELDIA: Alcances. Apreciacin de prueba.
1.-

Si en el contrato se estableci que el bien locado ser utilizado para confitera

bailable, el plazo mnimo de la locacin es de tres aos, pues no se encuentra dentro
de las excepciones previstas en el art. 2 inc. a),b),c),d) y e) de la ley 23.091.

2.-

Debiendo la sentencia definitiva reflejar un contenido nico - para todos, aquellos

que acten en la misma situacin procesal las pruebas aportadas por el litis consorte
que se present a juicio, forzosamente no pueden ser desconocidas por el juez por
resolver de manera diferente de la situacin contumaz por su sola incomparecencia,
ya que se generara de este modo una desigualdad agravindose al arribarse a
conclusiones diferentes partiendo de una misma situacin fctica.
C. Apel. S. IV, Salta, 23-11-92. Fl. 816/19.

LOCACION:

Interpretacin del contrato: buena fe (art. 1198 C.C.). Inquilino que

adeuda aproximadamente tres aos de alquiler, adopta una actitud
insincera en el juicio e invoca argumentaciones meramente rituales para
permanecer en el inmueble.

Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe (art. 1198

C.C.). Y no puede, en virtud de este principio, protegerse la conducta de l inquilino que se
encuentra ocupando el inmueble alquilado a pesar de adeudar al presente aproximadamente tres aos de alquiler; que ha adoptado en la contestacin de demanda una conducta
insincera si negar la suscripcin del contrato presentado y la duda de alquileres lo que luego
fue desmentido: que pretende continuar en la ocupacin del inmueble sin haber tratado de
cumplir sus obligaciones contractuales e invocando sin haber tratado de cumplir sus
obligaciones contractuales e invocando argumentaciones meramente formales y rituales
(improcedentes, por otra parte), que no alcanzan a ocultar la iniquidad de la situacin. (1)

(1) Referencias.
CONTRATOS. Interpretacin: buena fe (art. 1198 C.C.). LOCACION: Inquilino que adeuda...Idem.
Capel C.C. Salta, Sala III 1991-599 (Tuma c/Zirpolo) 7-11-91

155

LOCACION:

1)

Prueba del contrato; locatario que alega la realizacin de un nuevo

contrato verbal; permanencia del locatario en el inmueble luego del
vencimiento del contrato escrito y recibido de pagos por el locador de
alquileres; no importa tcita reconduccin (art. 1622 Cdigo Civil).

Esta Sala ya tuvo oportunidad de expresar que El art. 1622 del Cd. no admite
la tcita reconduccin, siguiendo en ello al Cdigo de Prusia, pues es muy
arbitrario crear una reconduccin (un nuevo contrato por la continuacin del
arrendamiento en el uso de la cosa) ya que las ms de las veces sucede por
una mera condescendencia del locador (LLAMBIAS ALTERINI: Cd. Civ.
Anot., Abelardo-Perrot, t. III-B, pg. 331, ap. 1), Edic. 1985).

De ello cabe concluir que necesariamente la accionada ante la prohibicin legal del
art. 1622 debi acreditar, con todo lo que ello presupone, os extremos de su defensa (C.
Apel, C.C. Salta, Sala II, 1988, pg. 279) Estando prohibida la tcita reconduccin en las
locaciones es necesaria una manifestacin positiva de voluntad del locador para que se
opere la prrroga de una locacin de plazo vencido (Cl C.C. y de Minas, Mendoza, Rep.
L., t. 25, pg. 1002, n 439).
El hecho de que con posterioridad al vencimiento del contractual el inquilino haya
continuado viviendo en el inmueble alquilado y abonado el precio del alquilar pone en
evidencia que el contrato continu con todos los afectos despus de su vencimiento,
situacin sta cuyos efectos no puede interpretarse como configurativos de la REALIZACION DE UN NUEVO CONTRATO por no corresponder a disposiciones expresas del art.
1622 del Cd. Civ.. Segn esta norma si el locador permanece en goce y uso de la cosa
arrendada no se juzgar que hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin
concluida bajo sus mismos trminos hasta que el locador pida la devolucin de la cosa
(C. Apel. C.C. Salta, Sala III, 1986, pg. 173).
Entonces si el demandado no prob su alegacin de que se convino una renovacin
verbal del contrato y siendo tal circunstancia EL FUNDAMENTO DE SU DEFENSA, era a su
cargo la prueba de tal renovacin (C. Apel. C.C. Salta, Sala III, 1986, pg. 229).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivo
contrato fue por escrito existe la presuncin de que sus prrrogas tambin lo sern. Ante
esto era dable reclamar mayor precisin y prueba den la demandada. Cuando las partes
han concertado por escrito el contrato original de locacin la circunstancia de no haberse
acudido al mismo MEDIO para la presunta prrroga constituye una PRESUNCION
ADVERSA A QUIEN LA INVOCA (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989) (del voto del Dr.
Boschero).
2)
Tal como se seala en la sentencia de grado y segn reiterada jurisprudencia
de este Tribunal, el hecho que el locatario haya permanecido en el inmueble
alquilado con posterioridad al vencimiento del contrato de locacin y que el locador
haya recibido pagos de alquileres por tales perodos, no implica que haya existido
tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin concluida bajo sus mismos
trminos hasta que el locador pida la circunstancia de que hayan sido 4 aos los que
ha permanecido el inquilino en el inmueble luego del vencimiento del contrato, dado
que, en todo caso, ello ha significado una gran tolerancia del locador. Pero nada en
la causa permite inferir que haya existido un acuerdo verbal de prorrogar la locacin
por 6 aos: ninguna existe prueba en tal sentido; slo la mera alegacin del
demandado (del voto del Dr. Loutayf).(2)
(2)

Referencias: LOCACION: Conclusin; tcita reconduccin: inexistencia (art. 1622 Cd. Civil);
permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido el contrato; recibo por el locador de
alquileres; no importa tcita reconduccin.Capel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1991 - fl. 170 - (Zannierva-Tanjilevich 13-05-91).
156

LOCACION:

Prueba del contrato: instrumento pblico certificadas las firmas por

escribano pblico.

Negar la firma cuando sta est certificada por Escribano no releva al demandado
de la carga probatoria, porque el propio oficial pblico da cuenta de que las mismas fueron
insertadas en su presencia, y ste es instrumento pblico, por lo que la actora no deba
contribuir con ningn otro elemento para generar la credibilidad que son propias de esa
clase de instrumentos.
Como vemos en el segmento probatorio nadie ha gestado actividad acreditativa, por
ello lo perjudica al demandado, esto as a ms de la doctrina invocada por jurisprudencia
de la Sala que integr cuando dijo: La certificacin extendida por un escribano al pie de
un instrumento privado dando fe de la autenticidad de las firmas de quienes suscriben, acto
cumplido en ejercicio de las atribuciones que la ley la confiere, constituye en s mismo
instrumento pblico en los trminos del art. 979 inc. 2 del CC. y hace plena fe de los hechos
que el oficial pblico anuncia como que han pasado en su presencia (conf. COSalta, Sala
III fallo publicado en Boletn Judicial. 1975, n 14, pg. 125: CNCiv. Sala A en ED 46-139:
Sala C en ED 50-420; Sala F en CD 50-355: PELOSI en Revista del Notariado, n 730, pg.
1570: C. Apel CC. Salta, Sala III. Fallos ao 1982, pg. 413) (3)
LOCACION:

Obligaciones del locador y del locatario de mantener la cosa en buen

estado; reparaciones a cargo del locatario; DAOS Y PERJUICIOS:
Indemnizacin a cargo del inquilino.

En un fallo de esta misma Sala en anterior integracin (C. Apel. CC. Salta, Sala III,
20-4-81, en Fallos ao 1981, pg. 303), parafraseando a Borda se ha dicho que el inquilino
est obligado a indemnizar al propietario de todos los daos sufridos en la finca que no sea
una consecuencia del desgaste natural (BORDA: Contratos, Bs. As., Edit. Perrot, 1974,
I, pg. 512); el locatario es responsable de todo dao o deterioro que se causare por su
culpa o por el hecho de las personas de su familia, de sus domsticos, trabajadores,
huspedes y subarrendatarios (art.. 1561 Cd. Civ.) (Borda: Op. cit., pg. 572). Todo
dao o deterioro que exista al tiempo de la restitucin de la cosa, se presume originado
en la culpa del locatario, siendo de cuenta suya la prueba de que los deterioros se deben
al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen
normalmente por el uso correcto de la Cosa (Borda: op. cit., pg. 572).
(del voto del Dr. Loutayf)
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1988 - fl. 615 - (Zandanel c/Ca. Ind.) 15-7-88.
LOCACION.

1)

Derechos y obligaciones de las partes. Derecho de locatario de

retener parte del precio para reparaciones o trabajos urgentes. (art.
1518 C. Civil): requisitos.

El inquilino demandado reconoce que adeuda los alquileres que detalla pero
pretexta a favor del incumplimiento el que el locador procedi a cortarle la luz,
el agua y a realizar todo tipo de amenazas.

Colocndonos en la hiptesis ms favorable a este reclamante y suponiendo que

existi el corte de servicio preanotado y sobre todo que estos -fueron anteriores a dicho
corte suministrado por la propietaria, cabe decir que por la preceptiva del 1518 al
propietario se le obliga a mantener en el uso, goce de la cosa a favor del contratante, y
cuando existe algn defecto ste propietario debe cargar con las reparaciones o los
trabajos que le incumbe hacer; ante el no cumplimiento de esto el locatario est
(3) Capel CC. Salta, Sala III 1991-326 (Daud c/Split) 12-09-91.
157

autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones

o trabajo, y si estos fuesen urgentes puede ejecutarlos por cuenta del locador (art.
1518).

A falta de convenio expreso deben considerarse trabajos comprendidos en este

artculo (art. 1518) y cuya realizacin incumbe al locador, aquellos que afecten el uso y
goce de la cosa locada, conforme a sus destino normal o contractual (Cam. I Mar del Plata,
J.A., 1965 - III - 426).
As lo son los realizados por el locatario para proveer de agua al local alquilado...
(C. Apel Mar del Plata, Diario de Rev. Jurisp. de Bs. As., T. 16, pg. 417). Citado por Salas
y Trigo Represas, Cd. Civ. Anotado, t. II, Ed. Depalma, pg. 246).
Entonces sabemos que el dispositivo legal del 1518 otorga al inquilino - ante
situaciones de urgencia, tales como la que denuncia el corte de luz y de agua, para retener
el monto a oblar de alquiler siendo imprescindible determinados recaudos porque el
derecho se hace operable para preservar el valor a la tenencia del inquilino; de todos
modos cabe computar - que el derecho al no pago no se integra en la concepcin de un
bill, sino es una herramienta para posibilitar el goce de la cosa locada.
Por esto el inquilino tiene derecho a no pagar el precio cuando el locador
debidamente intimado, omite realizar las reparaciones urgentes, y esta son llevadas a
cabo por aquel (Cam. Espec. C.C., Salta II, Rep. L.L., 1.975, pg. 1087, nro. 50; C.A esp.
C.C., Salta VI, E.D., t. 85, pg. 580). As como a efectuarlas l por cuenta del locador
(Cam. Espec. C.C., Salta IV, Rep. L.L., 1974, pg. 1009, nro. 51). O encargarlas a un
tercero a costa del locador, a menos que ste pruebe que estaba dispuesto a realizarlos,
vale decir que no se neg a ejecutarlos (ST La Pampa - L.L. t., 116, pg. 536).

Pero el inquilino carece de derecho para negarse a pagar el alquiler como anticipo
de reparaciones futuras (CAP Letrada, Sala I, L.L., t. 39, pg. 183, C. Esp. C.C., Salta VI,
E.D., t. 85, pg. 580.
Ni cabe hacerlo si, pese a haber requerido sin existo al locador, no realiz por si
los arreglos (C. Esp. C.C. Sala V, L.L. 1.977 - C.- 350.
Cuando el locatario hubiere hecho mejoras que debe pagarlas el locador el derecho
de retencin que le otorga el Cd. Civ. se hace efectivo sobre el alquiler en lugar de serlo
sobre la cosa misma, pudiendo el locatario suspender su pago hasta que se liquide el
crdito, para lo cual deber acompaar los comprobantes que acrediten que ejecuto
los trabajos por cuenta del locador, aplicando para esa finalidad los alquileres
retenidos. (Salas - Trigo Represas, op. cit. pg. 247). (del voto del Dr. Boschero).
Entonces la apelante slo ha conformado la retencin de los alquileres pero no ha
trado al debate el tema de que esa retencin fue para lograr la reconexin de luz y agua,
en consecuencia, no le asiste el derecho para proceder como lo hizo y, ms all, lo
reiteramos, de que sean o no ciertas estas circunstancias, su defensa al carecer de los
comprobantes de que los montos retenidos sirvieron para las reconexiones no son
capaces de generar o enervar la actitud de la actora". (del voto del Dr. Boschero).
Considero que el demandado no ha aportado a la causa prueba suficiente de sus
alegaciones; o al menos, que para subsanar el corte de los servicios que seala hubiera
sido necesario dejar de pagar los alquileres por un perodo tan largo (dos aos y seis
meses hasta la audiencia de fs. 30). Tampoco ha aportado pruebas de haber realizado los
trabajos para subsanar los cortes alegados. Por el contrario, la intencin reiterada de
querer pagar los alquileres expresada en la citada audiencia confesional est indicando
158

que a pesar de las circunstancias alegadas por el locatario, exista la obligacin de pago
del canon locativo".
No habiendo el demandado aportado la prueba que hiciera a su derecho (lo que
constitua carga suya hacerlo de conformidad al art. 377 C.P.C.C., y por tratarse de hechos
que tendan a impedir la procedencia de la reclamacin del actor (Palacio: Der. Proc. Civil,
Bs. As., Abeledo-Perrot, 1.984, IV, pg. 164) y estando debidamente acreditada la falta
de pago de los alquileres corresponde acoger la demanda de Desalojo" (arts. 1507 y c.c.
Cd. Civil). (voto del Dr. Loutayf).
C. Apel S.III. Olarte vs. Barbery. 8/8/90. Fl. 395.
LOCACION:

Fianza: cobro del precio contra el fiador principal pagador.

Requisitos; posibilidad de demandar directamente al fiador. Necesidad de preparar la va ejecutiva previamente contra el inquilino en
caso que deba determinarse la deuda. LITISCONSORCIO: no constituye litisconsorcio necesario que obligue a de mandar al locatario
y al fiador.

Siendo que la fiadora se constituy en fiadora solidaria, lisa y llana principal

pagadora, renunciando a los beneficios de divisin y escisin resulta de aplicacin el art.
2005 del C.C. que establece que en tal caso ser deudor solidario y se le aplicarn las
disposiciones sobre los co-deudores solidarios.
No se conforma en el caso un litisconsorcio necesario por cuanto quien reviste la
calidad de codeudor solidario principal pagador puede ser demandado con independencia
del deudor principal" no siendo imprescindible la intervencin de ste ltimo en el juicio
promovido, a menos que el crdito sea indeterminado, en cuyo caso, para la fijacin de
su monto debe hacerse con la participacin de dicho deudor principal.
Cuando la pretensin ejecutiva se interponga frente al fiador incluso siendo liso y
llano pagador preparar la va ejecutiva mediante el requerimiento previo al inquilino para
determinar la cantidad lquida y exigible.
C. Apel C.C. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 590 - (Sabag - vs - Navarro) - 30-7-93.
LOCACION:

Mejoras en el inmueble; autorizacin a realizarlas con obligacin

de pagarlas el locador; forma de la autorizacin (arts., 1543 y 1542
Cd. Civ.); carga de la prueba cuando ello se opone a una demanda
de desalojo como fundamento de la defensa (art. 377 CPCC).

La Cmara ha sostenido que: si bien es posible que la autorizacin para hacer

mejoras se haga en el contrato de locacin o posteriormente por separado (art. 1539 inc.
1) y 1541), la misma debe realizarse por escrito si adems contiene un compromiso de
pagarlas el locador (art. 1543, 1542 del C. Civ.) (BORDA: Contratos, Bs. As., Edit.
Perrot, 1974, pg. 554). Y en el caso de autos a pesar de la negativa de la locadora sobre
la existencia, a pesar que ello era carga de la demandada dado que tal circunstancia
constitua el presupuesto de hecho de su defensa (art. 377 CPCC) (C. Apel. CC Salta, Sala
III, Fallos ao 1987, pg. 391).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - t. 1991 - fl. 170 - (Zannier - vs - Tanjilevich) 13-5-91.

159

LOCACION:

Daos y Perjuicios. Estado en que se encontraba el inmueble al

momento de celebrarse el contrato de locacin, no habindose
probado cul era el estado en que se encontraban los dems
locatarios responden por los daos que, por sus caractersticas no
pueden atribuirse al deterioro propio del normal uso de la cosa.

Puesto que los demandados no han alegado ni probado cul era el estado en que se
hallaba el inmueble al momento de la ocupacin por ellos y, siendo cosa comn que en
materia de contratos de locacin que los inmuebles se entreguen en buenas condiciones
de uso, corresponde imputarles la responsabilidad por daos constatados en la finca
alquilada ya que por sus caractersticas no pueden atribuirse a los deterioros propios de
la cosa ni ser la consecuencia del uso normal que por su destino tienen los inmuebles (arg.
art. 1561 CC.).
CACC. - SALA II - 15/8/89- MANZUR vs. BRIONES - Dit. Jud. Norte. F1. 317/218 - 1989LOCACION DE OBRA:

Actuacin del abogado con relacin a un cliente que no

otorg poder, pero que encomend la promocin de un
juicio. Concausacin, el incumplimiento contractual.
Quantum de la indemnizacin: chance perdida.

La naturaleza de las relaciones jurdicas que se configuran entre los abogados y el

cliente, cuando no existe poder otorgado, ha dividido a la doctrina y jurisprudencia pues
en algunos casos ha hablado de locacin de servicios y en otras de una locacin de obra.
Se entiende que trtase de una locacin de obra, dicha relacin, (el actor requiri los
servicios profesionales al demandado para que inicie un juicio por daos y perjuicios
contra terceras personas, sin que conste que el actor haya otorgado poder al abogado a
los fines de que ste actuara en sede judicial), fundada en el hecho de que la modalidad
comn de los servicios que presta el abogado, consiste en asistir jurdicamente a su
patrocinado, considerando en su individualidad y totalidad (no en la suma de actos
respectivos), percibiendo un precio determinado por el trabajo concluido, en atencin a su
calidad e importancia, y no al tiempo utilizado en su ejecucin con prescindencia, desde
luego, de toda clase de subordinacin entre locatario y locador.
Concausacin: la hay tanto en el obrar del cliente (no intentar firmar la demanda)
como en el abogado (no confeccionarla que ha motivado el incumplimiento contractual,
pero al haber corresponsabilidad se produce una moderacin de dicha responsabilidad
civil.
El tema de la concausacin es comn al sector de los actos ilcitos y al del
incumplimiento obligacional, pues tambin el acreedor puede coadyuvar con su conducta
a la insatisfaccin a su derecho a la prestacin, de su acreencia.
En autos se da una situacin de simple retardo sin mora, en que han incurrido ambas
partes, que no han cumplido con sus obligaciones mutuas, y que no est prevista por el
Cd. Civil. No obstante como debe darse una solucin jurdica, se impone considerar
aplicable y por analoga (art. 16 Cd. Civil) la situacin prevista por el art. 510 del C. Civil,
en cuanto a falta de colaboracin del acreedor (actor) quede a salvo en parte la
responsabilidad del deudor (abogado), porque el cumplimiento especfico ha resultado
imposible. Idem art. 1644 Cd. Civil.
Por ello la pretensin de indemnizar por daos y perjuicios respecto de la indemnizacin total de la chance no es procedente, pero slo es parte.

160

Por chance se entiende la posibilidad de ganancia que resultan frustradas a raz de

incumplimiento de la obligacin o del hecho ilcito. En principio, la prdida de una posibilidad
de ganancia, constituye, por s mismo, un dao cierto resarcible por el autor del hecho que
lo frustr; pero la indemnizacin no es el beneficio dejado de percibir, sino la suma que
determine el juez con arreglo a las circunstancias del caso.
La obligacin del letrado patrocinante, incumplida, consagra la frustracin de la
probabilidad de xito en el reclamo judicial, frustracin que debe medirse a los efectos de
quantum del resarcimiento de acuerdo con la chance prdida, ya que la causa poda
haberse ganado o perdido, era una mera chance y por ello no es la suma que debi
reclamarse en la causa no iniciada la que a ttulo de chance deber otorgarse como
indemnizacin, sino que conforme a las particularidades del caso se recurre a la norma del
art. 165 3er. pfo. del Cd. Procesal, teniendo presente de modo destacado que ac hay una
corresponsabilidad del propio cliente, que no dio ni prest su colaboracin para iniciar la
demanda.
C. Apel. CC. Sala IV, T., fl. 15/20; 09-02-88 (Bentez c/Macietti - ordinario: daos y
perjuicios - Juzg. 2 Nom. Orn).

LOCACION:

Daos y perjuicios; retencin indebida del inmueble; indemnizacin.

El locador tiene derecho de reclamar daos e intereses al locatario por el uso y goce
la cosa locada, posterior al vencimiento del contrato y al pedido de restitucin (CN Esp.
C. y C., en fallo plenario, comentado por CESAR ARIAS; Normas regulatorias de las
locaciones urbanas. Ley 21.342, Bs. As., Crdoba, Lerner, 1976, pg. 291). Y la
indemnizacin que en concepto de daos y perjuicios debe el locatario que ha permanecido indebidamente en el inmueble debe ser apreciada sobre la base del valor actual que
la privacin de la cosa tiene para el propietario (C2 CC La Plata, Sala I, en ED 83-172).
Y tratndose de un inmueble, el resarcimiento debe consistir, en principio, en el pago del
posible valor locativo que hubiera podido obtener durante el tiempo que dur la
indisponibilidad (CN Esp. C. y C. Sala IV, en ED 82-712, n 87); pero sin dejar de analizar
las circunstancias particulares de la causa, tanto para la determinacin de los daos y
perjuicios como para la determinacin del posible valor locativo (CN Esp. C. y C., Sala V,
en ED 82-712, n 85 y 86) (CP Letrada, Sala I, T. 14, ao 1980, pg. 194/196).
C. APEL-Sala III - 1981-Fs.1121-1128 14-10-81. (Rivero, Jorge vs. Guzmn, Calixto
- Cobro de pesos)
LOCACION:

Conclusin; inexistencia de tcita reconduccin; permanencia del

inquilino con posterioridad al vencimiento del contrato, abonando
alquiler: aplicacin del art. 1622 Cd. Civil. Necesidad de manifestacin de voluntad positiva del propietario para que se configure un
nuevo contrato.

Conforme ya lo tiene sealado esta Sala (C. Apel. C.C. Salta, Sala III, Fallos ao
1986, pg. 67), el hecho que con posterioridad al vencimiento del plazo contractual el
inquilino haya continuado viviendo en el inmueble alquilado y abonando el precio del
alquiler, pone en evidencia que el contrato continu con todos sus efectos despus de su
vencimiento, situacin sta, cuyos efectos no pueden interpretarse como configurativos
de la realizacin de un nuevo contrato, por no corresponder a la disposicin expresa del
art. 1622 del Cd. Civil. Segn esta norma, si el locatario permanece en el uso y goce de la
cosa arrendada, no se juzgar que hay tcita reconduccin sino la continuacin de la locacin
concluida y bajo sus mismos trminos, hasta que el locador pida la devolucin de la cosa.
161

C. Apel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1986 - fl. 179 - (Toledo -vs- Garca) - 12-3-86.
LOCACION:

Tcita reconduccin y continuacin en la locacin.

De los trminos del art. 1622 Cd. C. surge que no se acepta la tcita reconduccin,
aunque s preve la continuacin de locacin vencido por un lapso que no define puesto que
lo deja librado hasta que la voluntad del locador le ponga trmino. Es as que la
continuacin del locatario por perodo dado, no es sino la simple condescendencia del
propietario que no hace uso de su derecho.
Prohibida la tcita reconduccin en las locaciones, es necesario una manifestacin
positiva de voluntad del locador para que se opere la prrroga de una de plazo vencido.
CACC. Sala I - 4/9/86 - Rocabado Vallejos vs. Vallejos - C.C. 12 Nom. Fs. 286/87-1986.
LOCACION:

TACITA RECONDUCCION: inasistencia (art. 1622 C.C.). El cobro

de alquileres con posterioridad al vencimiento del contrato no
importa tcita reconduccin.

El cobro de alquileres por perodos posteriores al vencimiento del contrato de

locacin y que el locador los haya percibido no implica la existencia de tcita reconduccin
sino la continuacin de la locacin concluida bajo sus mismos trminos hasta que el
locador pida la devolucin de la cosa, no variando la cuestin la circunstancia de que hayan
sido varios aos los que ha permanecido el inquilino en el inmueble luego del vencimiento
del contrato.
Si el vencimiento del contrato el inquilino permanece en el uso y goce de la cosa
arrendada, las obligaciones de las partes se rigen por el contrato originario, excepto en
cuanto al trmino pues la locacin no tiene ya plazo determinado, el que fallece al momento
en que el locador solicite la restitucin de la cosa.
Estando prohibida la tcita reconduccin en las locaciones (art. 1622 C.C.) es
necesaria una manifestacin positiva de voluntad del locador para que se opere la
prrroga de una locacin de plazo vencido.
C. Apel CC Salta, Sala III 1992-8/11 (Medina c/Colorito) 6-02-92.
LOCACION:

Conclusin; tcita reconduccin: inexistencia (art. 1622 Cd. Civ.)

permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido el
contrato; recibo por el locador de alquileres; no importa tcita
reconduccin.

1)
Esta Sala ya tuvo oportunidad de expresar que El art. 1622 del Cd. Civ. no
admite la tcita reconduccin, siguiendo en ello al Cdigo de Prusia, pues es muy arbitrario
crear una reconduccin (un nuevo contrato por la continuacin del arrendamiento en el uso
de la cosa) ya que las ms de las veces sucede por una mera condescendencia del
locador (LLAMBIAS-ALTERINI: Cd. Civ. Anot., Abeledo Perrot, t. III - B, pg. 331, ap.
1), Edic. 1985).
De ello cabe concluir que necesariamente la accionada ante la prohibicin legal del
art. 1622 debi acreditar, con todo lo que ello presupone, los extremos de su defensa (C.
Apel. CC. Salta, Sala III, 1988, pg. 279). Estando prohibida la tcita reconduccin en las
locaciones es necesaria una manifestacin positiva de voluntad del locador para que se
opere la prrroga de una locacin de plazo vencido (ClCC. y de Minas, Mendoza, Rep.
L. L., t. 25, pg. 1002, n 439).
162

El hecho de que con posterioridad al vencimiento del plazo contractual el inquilino

haya continuado viviendo en el inmueble alquilado y abonado el precio del alquiler pone
en evidencia que el contrato continu con todos los efectos despus de su vencimiento,
situacin sta cuyos efectos no puede interpretarse como configurativos de la Realizacin de un nuevo contrato por no corresponder a disposiciones expresas del art. 1622
del Cd. Civ.. Segn esta norma si el locador permanece en goce y uso de la cosa
arrendada no se juzgar que hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin
concluida bajo sus mismos trminos hasta que el locador pida la devolucin de la cosa
(C. Apel. CC. Salta, Sala III, 1986, pg. 173).
Entonces si el demandado no prob su alegacin de que se convino una
renovacin verbal del contrato y siendo tal circunstancia el fundamento de su
defensa, era a su cargo la prueba de tal renovacin (C. Apel. CC. Salta, Sala II, 1986,
pg. 229).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivo
contrato fue por escrito existe la presuncin de que sus prrrogas tambin lo sern. Ante
esto era dable reclamar mayor precisin y prueba en la demandada. Cuando las partes
han concertado por escrito el contrato original de locacin de circunstancia de no haberse
acudido al mismo medio para la presunta prrroga constituye una presuncin adversa
a quien la invoca. (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989). (del voto del Dr. Boschero).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivo
contrato fue por escrito existe la presuncin de que sus prrrogas tambin lo sern. Ante
esto era dable reclamar mayor precisin y prueba en la demandada. Cuando las partes
han concertado por escrito el contrato original de locacin la circunstancia de no haberse
acudido al mismo medio para la presunta prrroga constitutiva una presuncin adversa
a quien la invoca (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989) (del voto del Dr. Boschero).

2)
Tal como se seala en la sentencia de grado y segn reiterada jurisprudencia
de este Tribunal, el hecho que el locatario haya permanecido en el inmueble alquilado con
posterioridad al vencimiento del contrato de locacin y que el locador haya recibido pagos
de alquileres por tales perodos, no implica que haya existido tcita reconduccin, sino la
continuacin de la locacin concluida bajo sus mismos trminos hasta que el locador pida
la devolucin de la cosa (art. 1622 del Cd. Civil). Y no cambia la cosa la circunstancia de
que hayan sido cuatro aos los que ha permanecido el inquilino en el inmueble luego del
vencimiento del contrato, dado que, en todo caso, ello ha significado una gran tolerancia
del locador. Pero nada en la causa permite inferir que haya existido un acuerdo verbal de
prorrogar la locacin por seis aos: ninguna prueba existe en tal sentido; slo la mera
alegacin del demandado (del voto del Dr. Loutayf).(4)
DESALOJO:

Causales, falta de pago; intimacin exigida por el art. 5 de la ley

23.091, el pago realizado luego del plazo exigido por tal norma no
puede impedir el desalojo.

Si el inquilino en el juicio por desalojo ha depositado la suma requerida por pago de

lo adeudado (la que por otra parte resulta incompleta) luego de vencido el plazo
establecido por el art. 5 de la ley 23.091 ello no puede impedir la procedencia del desalojo
por falta de pago. La jurisprudencia ha establecido que una vez cumplida con la intimacin
y si no se efecta el pago dentro del plazo de los 10 das establecido por el art. 5 de la ley
23.091, queda expedita la accin judicial. Interpretando el art. 1507 CC. se ha dicho que
(4)

Referencias: Locacin: Prueba del contrato: locatario que alega la realizacin de un nuevo contrato
verbal; permanewncia del locatario en el inmueble luego del vencimiento del contrato escrito y recibo
de pagos por el locador de alquileres; no importa tcita reconduccin (art. 1622/Cd. Civil).
163

procede el desalojo si al accionar el inquilino adeudaba dos perodos de alquiler, an

cuando ulteriormente hubiese dado en pago los meses debidos.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 598 - (Sales -vs- Lpez) - 3-8-93.
DESALOJO: Vencimiento de contrato.
Debe hacerse lugar al desalojo por vencimiento de contrato si ya se encontraba
vencido el plazo de contratacin.
C.A.C.C. SALA V-T.XI-fs. 1185/1189 (LEONCIO MONTAEZ s. SUCESION vs.
NORA FLORES - Desalojo por vencim. de contrato, Expte. N 2B-17.794/91 del Juzg. C.
y C. 11a. Nom.) - 06-12-91.
DESALOJO: Causales; tenencia precaria: concepto.
De conformidad con el art. 2352 CC., la insercin del tenedor precario dentro del
alcance de la accin de desalojo se refiere al tenedor que ha entrado a ocupar el inmueble
por efecto de la tradicin, como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia
sobre la cosa (art. 2460 CC.).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 16 - (Pagani -vs- Romero) - 1-2-93.
DESALOJO:

Causales: falta de pago. Requisitos: intimacin del art. 5 de la Ley

23.091; inutilidad de la intimacin.

No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimacin previa exigida por el art.

5 de la ley de Locaciones Urbanas para negar la procedencia de la demanda de desalojo
si la misma resulta irrelevante frente a la actitud asumida por la demandada que niega
adeudar sumas alguna en concepto de alquileres y se opone a la entrega del inmueble
porque, exista o no intimacin previa, en nada hubiera cambiado la situacin y exigir la
intimacin resultara un mero ritualismo inconducente a la solucin del juicio.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1993 - fl. 108 - (Alemn -vs- Garbal) - 23-2-93.
DESALOJO:

Causales; modificacin de la causal de desalojo invocada en la

demanda; demandada que invoca una situacin fctico jurdica
que no le da derecho a permanecer en el uso de la cosa; actor que
consiente en que se decrete el desalojo por tal causal. PRINCIPIOS
PROCESALES: Iura Novit curia; concepto no puede modificarse la
causa de la pretensin ni la pretensin deducida; SITUACION
ESPECIAL - RITUALISMO EXAGERADO.

El ppio. iura novit curia autoriza al juez a calificar la relacin sustancial en litis y
determinar la norma jurdica que rige el caso, sin parar mientras que en los contradictores
pudieran haber efectuado un encuadre diverso. Pero les esta vedado a los jueces cambiar
la accin interpuesta, no pudiendo el juzgador cambiar la causa o el objeto porque ello
importara una modificacin de la demanda, debiendo guardar toda sentencia el ppio. de
confluencia.
En el supuesto particular de autos la demandada niega la relacin locativa pero
afirma ser comodato precario pidiendo se imprima a la causa el carcter de precarista,
pidiendo la actora en presentacin posterior, que habiendo admitido el carcter de
tenedora precaria, implica admitir que no tiene derecho a proseguir ocupndolo, pidiendo
que se ordene el desalojo por tenedor precario.
164

Es decir que, si bien la actora no invoc tal causal, la demandada lo introdujo y eso
fue aceptado por la accionante, y no habindose alegado ninguna circunstancia que
justificara su derecho a permanecer en la ocupacin de la cosa y que obstara a la
procedencia del desalojo, y siendo que la relacin jurdica invocada (comodato precario)
obliga a la restitucin del inmueble ante el pedido de restitucin que se haga en cualquier
momento; rechazar la demanda deducida en tales circunstancias sera incurrir en
exagerado ritualismo.
C. Apel C.C. Salta, Sala III. Vsquez c/Serrano, fs. 514/17 - 25/9/92.
DESALOJO:

Causales; falta de pago; intimacin exigida por el art. 5 de la Ley

23.091; interpretacin de buena fe, (no es necesaria si en autos se
advierte la inutilidad de la misma).

No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimacin previa exigida por el art. 5

de la Ley 23.091 para negar la procedencia de la demanda de desalojo si en autos no se
ha pagado ni ofrecido pagar de donde exigir una intimacin que no hubiera cambiado la
situacin resultara un ritualismo inconducente a la solucin del litigio. La intimacin de
pago debe interpretarse de acuerdo a las reglas de la buena fe, en lo que a sus requisitos
se refieren sino implicara la simple prevalencia de un recuadro formal sobre la verdad
jurdica objetiva que constituye el ideal del derecho y la justicia.
Cuando se advierte la inutilidad de la intimacin porque se advierte la determinacin
del locatario de no pagar lo que deba, cualquiera sean los defectos de que adolezca la
intimacin y an cuando sta no haya sido practicada, no corresponde por este motivo el
rechazo de la accin.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 4 - (Dib. Ashur -vs- Arteada) 1-2-93.
DESALOJO:

Legitimacin para deducirlo o continuarlo. Vendedor que ha enajenado el inmueble luego de presentada la demanda y ha asumido
el compromiso de continuar el juicio hasta su finalizacin para
entregar el inmueble libre de personas y cosas al comprador.

C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 16 - (Pagani -vs- Romero) - 1-2-93.
DESALOJO:

Causales: falta de pago; requisitos; intimacin previa exigida por

el art. 5 Ley 23.091, inutilidad cuando el demandado al contestar la
demanda afirma la existencia del pago (que no prob) y se opone
a la entrega del inmueble. Carga de la prueba del PAGO, inexistencia de recibo.

Es intil exigir la intimacin del art. 5 en legal forma si ello resultara irrelevante frente
a la actitud asumida por el demandado que niega adeudar la suma y se opone a la entrega
del inmueble ya que no vale otorgar excesivo valor a los errores de la intimacin cuando
an se mantiene la voluntad de no pago pudindose llegar al abuso de la simple
prevalencia de un recaudo formal sobre la verdad jurdica objetiva.
El criterio de apreciacin de la prueba referente al pago cuando no se present
recibo debe ser apreciada con criterio riguroso, volvindose contra quien dice haber hecho
el pago cualquier duda, puesto que l pudo recabar el recibo (prueba por excelencia del
pago).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1992 - fl. 490 - (Cadar -vs- Hemsy) - 22-9-92.
DESALOJO: Notificacin de la sentencia.
165

La circunstancia de que se haya ordenado notificar la sentencia en el domicilio real

de la demandada cuando la actora solicit el lanzamiento, no importa darle una nueva
oportunidad al demandado de apelar una sentencia que ya haba sido notificada en legal
formal en su domicilio procesal.
C.A.C.C. SALA V- T. XI- fs. 229/233 (HERRERA: MORUCCHI MAMANI; ESCOBAR APAZA Y ESCOBAR, Jos vs. ALBISTRO, Laura - Desalojo; Expte. N A-99.406/
88 del Juzg. C. y C. 2 Nom.) - 18-04-91.
DESALOJO: Causales; falta de pago. Intimacin art. 5 ley 23.091.
No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimacin previa contemplada por el
art. 5 de la Ley 23.091 para negar la procedencia de la demanda de oponerse a la entrega
del inmueble sin negar la deuda por alquileres. Exista o no intimacin previa, en nada
hubiera cambiado la situacin y requerirla en este supuesto resultara un mero ritualismo
inconducente a la solucin del juicio llegando a la prevalencia de un recaudo formal sobre
la verdad jurdica objetiva que constituye el ideal del derecho y la justicia.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 392 - (Arano -vs- Rangel) - 21-5-93.
DESALOJO: Excepcin de falta de legitimacin.
Acreditada la calidad de propietario y poseedor por parte del actor, la excepcin de
falta de legitimacin para obrar debe rechazarse.
CACC. - SALTA II - 23/11/90 SURITA vs. SARACHO fl. 374/376 - 1990.
LOCACION DE SERVICIOS: Competencia. Rebelda. Farmacutica.
No tratndose de un contrato de trabajo, puesto que el arrimado a autos se ajusta
a la figura del art. 1623 CC. esta Sala resulta competente para entender en el caso.
Los rubros reclamados en conceptos de aguinaldo y medio bloqueo son procedentes no as los peticionados respecto de los das trabajados en feriado y retroactividad.
El Juzgador, pese a la rebelda del demandado debe analizar las pretensiones del
demandante con arreglo a los hechos, de acuerdo a las pruebas y aplicando el derecho
sin perjuicio de que en materia probatoria puede partir de la presuncin de verosimilitud
acerca de los hechos lcitos afirmados por quien obtiene la declaracin.
SALA II - CACC. - T. III, fl. 103 (12-3-82).
LOCACION DE OBRA:

Prueba de sus trminos, obra financiada con dinero

suministrado por el B.H.N. contratista autorizado para
cobrar directamente del Bco. conforme con los certificados de avance de la obra.

Si la obra se financiaba con dinero suministrado por el Bco. Hipot. Nacional, a falta
de contrato escrito cabe inferir que las partes se remitieron a los trminos del mutuo
hipotecario entre el actor y el Bco. ya que el demandado tena poder para cobrar
directamente del Bco., conforme con los certificados de avance de la obra.
SALA II - CACC - 1986 - Fl. 629 (CAAZARES, Hor. vs. GALLI, Manuel - ORD.:
Resc. Cont. y D. y P.) - 26-11-86.
166

LOCACION DE OBRA: Prueba.

Se consideran probados los trabajos realizados por el demandante mediante la
pericia tcnica si se demuestra que un tercero fue el continuador de la obra iniciada por
el demandante y quien expidi una constancia del estado en que se encontraba la obra
al recibirla.
C.A.C.C. SALA V T.V Fl. 1033 (CARI, Esperanzo vs. MEDRANO, Dora - Sum.
Indemnizacin de Daos y Perjuicios) 9-10-85.
LOCACION DE OBRA. PRUEBA:
Rgimen de la prueba.

Trabajos no contemplados en el presunto.

Respecto de los trabajos no contemplados en el presupuesto y cuya efectiva

ejecucin sostiene el actor, cabe sealar que cuando son ejecutados a iniciativa del
empresario requieren una prueba calificada, es decir, el permiso por escrito del dueo, de
acuerdo a lo preceptuado por el art. 1633 bis del Cd. Civ.. Pero tal prueba calificada no
es exigible cuando la iniciativa de ejecutar esas labores extras proviene del mismo dueo
de la obra, como en el que el rgimen de las pruebas admisibles queda sometido a los arts.
1191 a 1193 y 1627.
CACC. - SALA I - 28/11/84 - Benicio vs. Lvaque - C.C. 10 Nom. - Fs. 368/72-1984.
LOCACION DE OBRA.

Falta de contrato escrito. Las modalidades del contrato

al igual que su existencia no se prueban por testigos si
exceden la tasa legal.

No es valedero distinguir a los fines probatorios entre la existencia misma del

contrato y las modalidades y obligaciones nacidas del mismo. La limitacin probatoria
establecida en el art. 1197 del C.C., rige para ambos casos. Conforme a una interpretacin
armnica de los preceptos contenidos en la ley de fondo sobre esta materia, tal distincin
no es vlida, ya que de aceptarla se estara violando el principio general contenido en el
art. 1193.
C. Apel. CC. Sala IV. tomo IX, fol. 115/17: 10-4-87. cis.
LOCACION DE OBRA:

1) Nulidad de la sentencia. 2) Prueba de la existencia del

contrato. 3) Interpretacin previa.

1)
No procede la nulidad si se impugna el fallo y el acto por el que el perito explica su
dictamen a requerimiento del juez sin control de partes, cuando no se expresa cual es la
violacin y las defensas que se vio privado de oponer el nulidicente.
2)
La existencia y extensin del contrato ha sido demostrado por la propia confesin
de uno de los socios y el reconocimiento previo de deuda, ya que la voluntad declarada
no es slo la palabra hablada o escrita no todo proceder que permita inferir la existencia
de la voluntad de obligarse (ED. 26-101).
3)
La intimacin practicada en la persona de uno de los socios de la sociedad de hecho,
es idnea ya que el mismo representa suficientemente a ella (art. 24 Ley 19.550 y 1676
del CC.; N.A. Piantini en Soc. de hecho e irreg..., pg. 82, N 120; J.I. Romero en
Sociedades irregulares y de hecho, p. 114 y sgtes.; diario de JA. N 5271 del 8/9/82, p. 11/
12). La interpelacin no est sujeta a forma alguna, ni exige trminos sacramentales, no
lo impide entonces, que faltara la referencia a la suma lquida adeudada (LLambas en
Obligaciones, t. 1, pg. 131 N 103 bis; Salvat - Galli en Obligaciones, t.1, p. 439).
167

SALA II - CACC. - T. III, fl. 823.

LOCACION:

Prueba de la prestacin de obra o de servicio.

La prestacin de obra o de servicio efectuados sin convencin anterior es un hecho

material que puede ser probado por testigos, lo que armoniza con el principio de
onerosidad que rige tal relacin y se vincula con las reglas generales en materia de prueba
y los supuestos de excepcin sealados por los arts. 1193 y 1191 del C.C..
CAM. APEL. C.C. - Salta I- 6/3/84 - Ferreyra vs. Club Atltico N.O.B.- Tartagal- 1984
- Fs. 23/25.
LOCACION:

De obra. Deber de colaboracin del locatario.

El deber de colaboracin del locatario o competente surge del carcter bilateral del
contrato de obra, y ste no slo debe abonar el precio en la forma y plazos convenidos,
sino que tambin la obligacin de hacer lo que de l depende para que el empresario est
en condiciones de empezar la obra, por lo que cuando se encuentra a su cargo la provisin
de materiales debe proporcionarlos en tiempo oportuno (Art. 1644 CC.). El deber de
cooperacin comprende tanto al momento inicial de ejecucin de los trabajos, como todo
el perodo de ejecucin de la obra.
CACC. - SALA I.- 1985 - Fs. 56/927/3/85- Soria vs. Biabal - CC. 11a. Nom.
LOCACION DE OBRA. Retribucin por direccin tcnica y uno de herramientas.
La retribucin por la direccin tcnica y el uso de herramientas son improcedentes,
porque en la forma que ha sido celebrado el contrato, poniendo el empresario los
materiales y la obra de mano, se entiende que en el precio fijado, si bien sujeto a reajuste,
se halla incluido el precio de la direccin tcnica, es decir, los honorarios profesionales
pertinentes.
CACC. - Sala I- 18.12.82 - Peralta vs. Lpez - Distr. Norte - 1982 - Fs. 353-55.
LOCACION DE OBRA - Resolucin del contrato por el locatario.
El incumplimiento a que se refiere el art. 1204, 3er. pfo. del C. Civil, debe referirse
a la omisin de una obligacin fundamental del negocio cuya importancia compromete el
equilibrio econmico o jurdico, y es por ello que para evitar un ejercicio abusivo y contrario
a la buena fe del pacto comisorio, ha de establecerse que el incumplimiento, adems de
estar debidamente probado, debe afectar el contenido esencial del contrato, dificultando
o disminuyendo el exacto cumplimiento de la obligacin.
C. Apel. CC., Sala IV, tomo III, fol. 337/41; 6/7/81.
LOCACION DE OBRA: Demanda de Rescisin, improcedencia.
Si la ejecucin de la obra se suspendi por falta de suministro de los fondos que
deba entregar el actor al demandado, resulta verosmil que en esa coyuntura las partes
hayan convenido dejar sin efecto el contrato; en consecuencia la demanda de rescisin
y daos y perjuicios es improcedente.
SALA II - CACC- 1986 - Fl. 584 (CLAROS, Flor. vs. AIZAMA, E. - Emb. Prev.) 1211-86.

168

DONACION:

Nulidad de acto jurdico. Carga probatoria.

De acuerdo con lo establecido por el art. 1.800 del Cdigo Civil, al donante el
corresponde demostrar que existi donacin de todos sus bienes, careciendo de medios
que le permitan gozar de la debida subsistencia.
CACC. - SALA II- 31-10-90 HINOJOSA vs. HINOJOSA fl. 348/349 - 1990.
DONACION:
Escritura pblica exigida ad solemnitatem por el art. 1.810. Oferta y aceptacin.
Retractacin, oportunidad. Nulidad de los actos Jurdicos: Nulidad de la donacin de
inmuebles si no existe escritura pblica.

La ley sustantiva ve en la donacin la formalidad solemne como un requisito clave

ineludible, por lo que la promesa de donacin, en la actualidad - no tiene sustento. El art.
1810 requiere la escritura pblica, bajo pena de nulidad, para las donaciones de bienes
inmuebles forma exigida en este caso ad solemnitatem de modo que no cumplida la
formalidad no tiene eficacia legal ni constituye un pre contrato en el que las partes se
obligan a celebrar el contrato por escritura pblica. Para descartar toda posibilidad de duda
al respecto el propio art. 1810 en su segundo prrafo establece en su segundo prrafo que
en tales casos no regir lo dispuesto por el art. 1185, siendo la nica excepcin admitida
por la ley de donaciones al estado que pueden acreditarse y quedar perfeccionadas como
tales con las constancias de las actuaciones administrativas.
La figura exigida por el art. 1.810 es ad solemnitate, o ad solemnitatem absoluto, la
escritura pblica en estos casos es un requisito de forma constitutiva o esencial o
solemne o visceral. Forma requerida para la validez del acto de tal modo que sin la forma
el acto es nulo, el negocio carece de valor. Esta es la forma por excelencia y los contratos
que la requieren reciben el nombre de formales.

El carcter solemne de la donacin propone proteger al donante, la mala atencin

respecto del acto que va a realizar y evitarle los perjuicios que le puede resultar de un
impulso reflexivo y generoso". Es natural que la ley cuide de un modo especial transmisiones de dominio que no son el resultado de una negociacin ni un cambio de valores y
que importan una amputacin lquida del patrimonio del donante, no es lo mismo la
promesa de una donacin que la de una compraventa o permuta donde la ley debe su
proteccin por igual a ambas partes, en tanto en la donacin debe proteger principalmente
al autor de ella.
Carece de legitimacin para exigir el cumplimiento de una donacin el condonante
no habindose presentado al receptor de la misma.
Las donaciones del art. 1810 deben ser aceptadas por el donatario en la misma
escritura, si estuviese ausente por otra escritura de aceptacin. Mientras la donacin no
sea aceptada no existe sino una promesa que puede retirarse conforme con las reglas que
gobiernan la oferta.
C. Apel. S. III. - Salta, 20-9-90 - Fl. 460/65.
DONACION:

Forma; donaciones al Estado; pueden acreditarse por las constancias de las actuaciones administrativas (art. 1810 C.C. reformado
por ley 17.711). Oferta de donacin. La aceptacin. Donacin por
MANDATO (art. 1807 inc. 6 C.C. Revocacin de la donacin;
revocacin por mandatario; mandato suficiente; actitudes que
169

significan revocacin (art. 1793 C.C.); derecho del contratante de

exigir la exhibicin del poder (art. 1938); efectos en caso de no
haberlo hecho.
1) Para la solucin del presente asunto debe tenerse en cuenta que el art. 1810 del
Cd. Civil, reformado por ley 17.711, establece en su ltima parte que Las donaciones al
Estado podrn acreditarse con las constancias de actuaciones administrativas; es decir,
esas donaciones no requieren forma notarial, resultando suficientes las actuaciones
administrativas para acreditar la donacin (SPOTA: Contratos, Bs. As., Ediciones,
Depalma, 1982, vol. VII, pg. 283; 1975, vol. III, pg. 118, f, y pg. 110 a) BORDA:
Contratos, Bs. As., Edit. Perrot, 1974, pg. 352/353).
Por tal circunstancia, entonces, las distintas constancias y situaciones ocurridas en
el expte. administrativo resultan de vital importancia para desentraar las vicisitudes de
la contratacin y su real contenido, como as tambin la voluntad e intencin de los
contratantes.
2) Las donaciones al Estado no estn incluidas entre aquellas que requieren
escritura pblica para su realizacin o aceptacin (art. 1810 y 1811); se pueden acreditar
con las constancias de actuaciones administrativas (art. 1810 in fine), lo que significa que
la aceptacin puede acreditar de tal forma; y como no se trata de las donaciones
comprendidas en el art. 1810 del Cd. Civil, pueden ser aceptadas de cualquier forma, sea
expresa o tcita (BORDA: Contratos, Bs. As., Edit. Perrot, 1974, II, pg. 353).
3) La donacin de un bien es una situacin distinta al desistimiento de una donacin;
mientras para donar es necesario un poder especial para el caso, con designacin de los
bienes determinados que puedan donar (art. 1807, inc. 6 Cd. Civil), para desistir de una
donacin resulta suficiente el poder general de administracin de bienes y para comprar
y vender bienes muebles e inmuebles que detentaba al mandatario; lgicamente, si el
mandatario poda adquirir bienes a ttulo oneroso, con mayor razn cabe reconocerle
facultad para adquirirlos a ttulo gratuito, que es lo que implica en cierta manera el
desistimiento o revocacin de la donacin; y ms an, de conformidad al art. 1792 ni
siquiera haba llegado a existir donacin al no haber existido aceptacin por el donatario
(SPOTA: Contratos; Bs. As., Depalma, 1982, VII, pg. 231 y 260).
Pero an prescindiendo del desistimiento expreso realizado por el mandatario, debe
tenerse en cuenta tambin que de conformidad al art. 1793 del Cd. Civil, antes que la
donacin sea aceptada, el donante puede revocarla expresa o tcitamente, vendiendo,
hipotecando, o dando a otro las cosas comprendidas en la donacin; es decir, una de las
formas de revocacin se produce vendiendo o dando a otro las cosas comprendidas en
la donacin se trata de una de las formas indirectas de manifestacin de la voluntad
(SPOTA: Contratos, 1982, VII, pg., 264, n 1587).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1987 - fl. 237 - (Durn -vs- Municipalidad) 13/3/87.
DONACION:

Prescripcin de la accin del art. 1800 del C.C.

El trmino de prescripcin de la accin por invalidez de la donacin del art. 1800 del
C.C. es el establecido en la t. 4023 y no el 4030 que trata la nulidad por violencia, dolo,
intimidacin o falsa causa.
SALA II - CACC- 1986-Fl. 535 (Hinojosa, Manuel vs. Hinojosa, Hugo- Med. Prec.
Nulidad de acto Jurdico) 22-10-86.

170

DONACION:

Cargo contenido en la donacin. Naturaleza: es temporario y no

perpetuo. Corresponde a los jueces dar cumplida o no la manda
segn las pautas de razonabilidad. VOTO EN DISIDENCIA. El
incumplimiento del cargo determina la revocacin de la donacin.

En funcin de su naturaleza el cargo siempre es temporario y nunca puede

considerarse perpetuo, sea que el plazo est fijado por el disponente en el acto
constitutivo, sea que no lo est y se trate de una manda que no se agote en una ejecucin
nica si no de cargas que se prolongan en el tiempo o que deben cumplirse de manera
continuada o reiterada. Corresponde al magistrado judicial dar por cumplida o no la manda
segn las pautas de razonabilidad. Si el donante no ha previsto de modo expreso en el acto
de la donacin que los terrenos donados deben estar totalmente afectados al matadero
municipal y si ste fue construido y funcion para beneficio de la poblacin de la ciudad
de Salta, se ha cumplido con su deseo traducido en la imposicin del cargo. La realizacin
de parte del terreno no significa traicionar la carga, mientras el establecimiento ha
cumplido la funcin que le fue destinada (E.D. 111-263).
VOTO EN DISIDENCIA. El cargo no es prestacin o precio, sino obligacin
accesoria y su incumplimiento se convierte en condicin resolutoria. Es un hecho futuro
e incierto (art. 553). Es un hecho futuro e incierto (art. 553). Al efectivizarse el incumplimiento, vale decir no hacer o cumplir el cargo, se cumple la condicin resolutoria y se
resuelve el contrato (art. 554).
C. Apel. CC. Sala IV, tomo IX, fol. 80/98; 27-3-87. cia.

171

172

173

Representacin
Acto Jurdico

Elementos del
Contrato

Diferencia entre
Representacin
y Mandato

Concepto

Oculto

MANDATO

Obligaciones

Mandante

Se celebra como medio

oneroso o gratuito
normalmente es consensual
se presume gratuito
expreso o tcito
puede darse por instrumento pblico o
privado
la aceptacin puede ser expresa o tcita

Caracteres

Causas
Efectos

Cesacin

DIAGRAMA DE LA UNIDAD XXII

Uno o ms negocios del inters exclusivo

- Del mandante o un tercero
- Inters conjunto de mandante o tercero
- Inters conjunto de mandatarios y terceros

Objeto

Todo acto lcito de adquisicin

modificacin o extincin de derechos

Capacidad

Capacidad
Obligaciones
Ratificacin tcita

Mandatario

174

UNIDAD XXII
22.1. MANDATO
Segn el art. 1869 C.C. el mandato, como contrato, tiene lugar:

Cuando una parte da a otra, el poder que sta

acepta para representarla, al efecto de ejecutar en
su nombre y por su cuenta, un acto jurdico o una
serie de actos de esa naturaleza.
Es necesario que haya representacin del mandato por el mandatario. La idea de
que el mandato implica necesariamente representacin ha sido atacada por la doctrina
que ha marcado la distincin entre ambos conceptos. Puede haber representacin sin
mandato (representantes legales de los incapaces, curador de los bienes, administrador
judicial de una herencia) y mandato sin representacin (caso del mandato oculto).
Se dice que el mandato es simplemente el encargo de realizar ciertos actos jurdicos
por cuenta del mandante y aunque normalmente esa actuacin est acompaada de
representacin, puede ocurrir que no sea as.
Aunque todo esto sea cierto, comparto plenamente la opinin de Borda, en que quiz
haya alguna exageracin en la insistencia con que hoy se destaca la diferencia entre
representacin y mandato.
El mandato es siempre representativo y an en los casos en
los que no lo es, la gestin que realiza el mandatario debe ser
de una ndole tal que pueda ser objeto de representacin, lo
que pone de relieve la idea de que la representacin est
siempre presente en el mandato, sea ostensible u oculto.
Los elementos del contrato son, entonces, dos:
a)

Es necesario que haya representacin del mandante por el mandatario;

b)

Es menester que el mandato tenga por objeto la realizacin de un acto

jurdico o de una serie de actos de esa naturaleza.

El mandato no pierde la naturaleza de tal por la circunstancia de que el mandatario

se obligue a ciertas prestaciones que no son propiamente actos jurdicos, en tanto esas
prestaciones sean accesorias y subordinadas a la principal, que es el acto o los actos
jurdicos.

22.1.1. Caracteres

* Es un contrato que no lleva a un fin en s mismo, sino que se celebra como medio
para la realizacin de acto o contrato.

175

* Puede ser oneroso o gratuito (en este ltimo caso ser unilateral porque nacen
obligaciones slo para el mandatario).
* A veces debe ser otorgado por escritura pblica, pero normalmente es consensual.
El mandato se presume gratuito cuando no se ha pactado que el mandatario
percibe retribucin. Se presume oneroso cuando las funciones son conferidas por la ley
(representaciones legales) o son trabajos propios de profesin lucrativa o del modo de vivir
(abogados, inmobiliarias).
Puede ser expreso o tcito. Ser tcito cuando resulte de hechos positivos o de
inaccin o silencio del mandante (art. 1874).
Puede darse por instrumento pblico o privado, por cartas o verbalmente; prev el
art. 1.873. En realidad aqu se est haciendo referencia, no al contrato de mandato sino
al acto de apoderamiento, como acto unilateral por el cual, el mandante apodera, da poder
al mandatario para que lo represente y la forma como puede dar ese poder, es segn lo
indicado en esta norma.
La aceptacin tambin puede ser expresa o tcita, en el primer supuesto ser la
resultante de hechos positivos, actos, firmas del mandatario (1875) y en el segundo
supuesto, ser la resultante de un hecho o del silencio mismo (art. 1876).
El mandato se presume aceptado entre presentes si el poder ha sido entregado sin
protesto (art. 1877).
Por el contrario, entre ausentes, no se presume aceptado sino:
a)

Si se ha entregado y recibido sin protesta (art. 1875).

b)

Si se ha conferido por carta y relativo no negocios del oficio del mandatario y s ste
no contest a las cartas (art. 1878).

Ser mandato general si comprende todos los negocios del mandante y especial
si comprende uno o ciertos negocios determinados (1879).
Si es concebido en trminos generales slo comporta los actos de pura administracin.
Se aplican las reglas del mandato a las representaciones:
a)

Necesarias o pblicas de establecimientos de utilidad pblica o corporaciones para

administrar o liquidar sociedades;

b)

Por dependientes (como hijos de familia, sirvientes);

c)

Por gestores oficioso, procuradores judiciales, albaceas.

Se necesita poder especial para:

*
*
*
*

Hacer pagos que no sean de administracin;

Aceptar obligaciones y cumplirlas si se ha entregado la cosa;
Hacer novaciones que extinguen obligaciones existentes al tiempo del mandato;
Transigir y comprometer en rbitros (sin extensin tcita del uno al otro);
176

*
*
*
*
*

*
*
*

*
*

Prorrogar jurisdicciones;
Renunciar a apelacin y a prescripcin cumplidas;
Renunciar gratuitamente o remitir, quitar deudas, salvo en caso de falencia del
deudor;
Reconocer hijos naturales;
Otorgar mandato sobre bienes races de dominio o cesin de derechos reales, sin
extensin de la venta a la hipoteca y viceversa (el poder para vender no implica que
est facultado a hipotecar y viceversa), sin que se pueda hipotecar por deudas
anteriores al contrato o recibir precios a plazo;
Aceptar herencias, sin que el poder para vender bienes de una herencia implique
que comprenda el poder para cederla antes de haberla recibido;
Hacer donaciones (salvo pequeas gratificaciones a los empleados);
Prestar dinero o tomarlo prestado, salvo para actos de administracin y
conservacin; fiar, arrendar inmuebles por ms de seis aos, formar sociedades,
constituir depsitos que no sean de administracin;
Prestar servicios gratuitos o como locador;
Reconocer obligaciones anteriores.

El poder especial es limitativo, sin extensin a contratos anlogos, aunque sean

consecuencias.
El poder especial para cobrar deudas no comprende el de demandar, recibir otra
cosa, remitir o quitar.
22.1.2. Objeto

El mandato puede tener por objeto:

a)
b)

Todo acto lcito de adquisicin, modificacin o extincin de derechos.

Uno o ms negocios del inters exclusivo del mandante o de un tercero, del inters
conjunto de mandante y mandatario, del inters conjunto de mandante y tercero, o
del inters conjunto de mandatarios y terceros; pero nunca del inters exclusivo del
mandatario.

El mandato no puede ser una representacin prohibida por el Cdigo y las leyes,
como los actos de ltima voluntad o entre vivos prohibidos (art. 1889).
El objeto del mandato debe ser entonces lcito y posible. Si fuere ilcito, imposible o
inmoral, el mandante no tiene accin contra el mandatario por la inejecucin; y el
mandatario no tiene accin contra el mandante salvo en el caso de ignorancia motivada
(art.1892).
22.1.3. Capacidad

El mandato debe ser conferido por persona capaz de administrar si es de administracin y de disponer si es de disposicin.
Puede conferirse en el mismo instrumento a varias personas (dos o ms) en cuyo
caso se juzgar aceptado si no solo acept, en caso de no haber sido nombrados para
actuar juntos o bien con prohibicin de aceptacin separada; o todos juntos; o alternativamente (uno en falta de otro por no querer o no poder aceptar o cumplir). O bien, si la
gestin ha sido dividida o con facultad de dividirla lo que se supone en casos de
nombramientos numricos (con derecho en el orden) no pudiendo el segundo nombrado
aceptar sino a falta del primero.
177

El mandatario puede ser:

-

Persona capaz de contratar, salvo atribuciones especiales;

Un incapaz de obligarse y en este caso el mandante est obligado por la ejecucin

respecto a ste y a terceros.

El mandatario incapaz puede oponer la nulidad del mandato ante el reclamo por
rendicin de ventas realizada por el mandante quien carece de accin para reclamar le la
rendicin de cuentas, salvo la accin que le compete al mandante sobre lo que se ha
convertido en provecho del mandatario, puesto que de lo contrario habra un enriquecimiento sin causa.

178

Actividad N 22

a)

Complete el siguiente cuadro:

MANDATO

Concepto

Elementos

Caracteres

179

Objeto

22.1.4. Obligaciones del mandatario

El mandatario, despus de la aceptacin debe:

* Cumplir, so pena de daos y perjuicios por la ejecucin total o parcial;
* Limitarse a sus poderes, sin hacer menos (ni ms), segn el objeto del mandato;
* Abstenerse de cumplir lo que es manifiestamente daoso al mandante;
* Dar cuenta y entregar:
-

Lo recibido (aunque no se debiese lo recibido al mandante).

Todo lo confiado que no se hubiera dispuesto.
Lo que recibi de terceros.
Las ganancias, los documentos (salvo las cartas e instrucciones particulares que
pueden ser la principal prueba de que actu dentro de los lmites del objeto del
mandato);
- Las ganancias ilcitas que resulten de su abuso en un mandato lcito;
- Los intereses: de lo que aplic a su uso propio desde el da del uso, de lo que queda
debiendo desde su constitucin en mora;
* Tomar las providencias conservatorias urgentes requeridas si el negocio es de su
oficio y lo acept, an con excusa en el encargo (a. 1917).
El mandatario, despus de su aceptacin:
Puede:
a)

Por un acto especial, constituirse garante de la solvencia de los deudores, de

las incertidumbres y embarazos del cobro y ser principal deudor responsable
de casos fortuitos y fuerza mayor (a. 1914).

b)

Prestar al inters corriente el dinero que est encargado de tomar prestado (a.
1919).

c)

Sustituir a otro, respondiendo por la persona sustituida en caso de que no haya

recibido poder para sustituirlo o cuando, tenindolo, elige un individuo notoriamente incapaz o insolvente.

d)

Revocar la sustitucin y debe vigilarla, las relaciones del mandatario con el

sustituido sern las mismas que las del mandante con el mandatario.

e)

Contratar en nombre propio y as no obliga al mandante respecto a terceros,

pero el mandante puede:

- Exigir una subrogacin judicial de las acciones que nazcan de los actos.
- Ser obligado por los terceros acreedores que ejerciesen los derechos del mandatario
al cumplimiento de los actos (art. 1929).
f)

Contratar en nombre del mandante y si hay conformidad con el mandato o que

obtuvo ratificacin:

- No es responsable con los terceros con los que contrat.

- No tiene derechos contra ellos.
180

En el caso de duda sobre el nombre con que contrato, ser juzgado segn la
naturaleza del negocio o el mandato si trajo una ventaja mayor.
El mandatario, despus de la aceptacin, que ha traspasado sus derechos y no
obtuvo ratificacin:
*

Origina la nulidad del contrato si la parta con quien convino conoce los poderes
dados (a. 1931).

Quedar obligado por prdidas e intereses si dicha parte no los conoce

(1.933).

Si por escrito se oblig por s mismo o prometi la ratificacin, quedar slo

obligado (a. 1932).

Ser juzgado obligado segn los trminos del poder y no segn los actos (art.
1934).

El mandatario es responsable de la prdida de los valores en dinero an por caso

fortuito o fuerza mayor, si no estn contenidos en cajas o bolsas cerradas sobre las cuales
recaiga el accidente (art. 1915).
El mandatario imposibilitado de obrar segn sus instrucciones no est obligado a
constituirse en agente oficioso, debe nicamente tomar las medidas conservatorias del
caso (art.1916).
Se considerar infiel al mandatario que, teniendo intereses contrapuestos con los
del mandante, de prioridad a los suyos.
No puede comprar directa o indirectamente las cosas que tiene para vender, ni
vender de lo suyo al mandante.
Tampoco puede vender lo que el mandante le ha ordenado comprar, sin convenio
expreso.
Si estuviere autorizado para dar dinero a inters, tomarlo prestado para s sin
autorizacin.
Estas prohibiciones surgen del hecho evidente que en tales casos se encuentran en
colisin los intereses del mandatario con los del mandante, en cuyo caso se estima que
el mandatario dara prioridad a los primeros. No obstante, se entender que el negocio es
vlido si no hay perjuicio para el mandante, es decir, si se trata de un caso -por ej.- donde
el mandatario actu dentro de los topes que tena para hacerlo -como sera si tena que
vender entre tal y tal precio y al comprar no se excedi de tales lmites.
El mandante no puede, si el mandato es ilcito, demandar las ganancias al
mandatario.
Tiene una accin directa contra el sustituto si por su culpa fuere responsable de
daos y perjuicios.
Cuando se ha otorgado un mandato a varias personas, ello no origina una presuncin
de solidaridad entre ellas puesto que, sin estipulacin, su responsabilidad es puramente
personal.

181

Si se ha estipulado la solidaridad, ello origina la responsabilidad de cada uno de ellos

por las consecuencias de la inejecucin y las faltas, sin responsabilidad por los excesos
de los otros (porque ello ya implica que actuaron fuera del mandato en cuyo caso no deben
responder los que solidariamente se obligaron dentro del mandato.
Tratndose de un mandato dado a varias personas conjuntamente, puede originar
por la inejecucin daos y perjuicios que se imputarn, a cada uno por su porcin viril o
bien, slo al que se neg si el contrato estipula que no pueden obrar uno sin el otro.
La ratificacin tcita del mandatario resulta de cualquier hecho que implique
aceptacin, o del silencio del mandante si ha sido avisado de lo hecho.
Esta ratificacin tcita equivale allanando con efecto retroactivo al da del acto, sin
perjuicio de los derechos conferidos a terceros antes de la ratificacin por el mandante.
Los terceros no pueden oponer el exceso a la inobservancia del mandato una vez
ratificado o si se manifest el deseo de ratificar.
Los terceros con quienes el mandatario quiere contratar a nombre del mandante
pueden exigir la produccin del instrumento de poder, las cartas e instrucciones relativas
al mandato, sin tener en cuenta las instrucciones secretas.
El contrato por escritura pblica debe observarse como pblico si los otorgantes son
representantes por procuradores o representantes necesarios.
El contrato por escritura privada de derecho a exigir el original o una copia autntica
por el contratante.

22.1.5. Obligaciones del Mandante

Los mandantes que constituyen en comn un mandato para un negocio en comn,

no son solidarios, sin estipulacin expresa, respecto a terceros pero s respecto al
mandatario.
Est considerado como obligado personalmente por todos los actos del mandatario
(lcitos) en los lmites del poder.
El mandante debe:
*

Anticipar al mandatario que lo reclama, lo necesario para la ejecucin;

Reembolsar al mandatario lo que ste ha anticipado con los intereses desde

la fecha de entrega, an si no es favorable el resultado o si hay excesos, si no
puede llegar a demostrar falta o exceso real.

Liberar al mandatario de las obligaciones que hubiere contrados en su

nombre respecto de terceros para la ejecucin y proveerle de lo necesario
para exonerarse;

Satisfacer con dinero o parte de lo adquirido, al mandatario, la retribucin de

sus servicios (salvo lo establecido para abogados y procuradores judiciales);

Indemnizarse de las prdidas que ha sufrido por sus gestiones sin culpa.

182

El mandante no debe pagar:

-

Retribucin a los sustitutos, si no fuese indispensable su intervencin;

Los gastos hechos contra su expresa prohibicin, an si quiere aprovecharse de las

ventajas resultantes de ello ocasionados por culpa del mandatario;

Los gastos hechos an con orden si el mandatario tuviere conciencia del mal
resultado;

Los gastos que han de ser por cuenta el mandatario, segn convenio o que pasen
lo determinado.

La concurrencia de dos personas sobre el mismo objeto, contratando uno con el

mandante, otro con el mandatario:
* Da preferencia al contrato de fecha anterior;
* Origina responsabilidad del mandante al tercero cuyo contrato no subsiste, si el
mandatario fue de buena fe;
* Origina responsabilidad del mandatario solo si ste fue de mala fe;
La sustitucin del mandatario:
-

No autoriza, ni ratificada por el mandante, no lo obliga respecto de terceros por los

actos del sustituto.
El mandatario no puede reclamar:

Personalmente la ejecucin de sus obligaciones, ni ser demandado personalmente

para cumplirlas.
Puede:

Exigir adelantos o el pago de sus gastos antes de rendir cuentas o concluir el

mandato;

Retener los bienes o valores del mandante suficientes para los adelantos, gastos,
retribucin o comisin.

El perjuicio sufrido por la ejecucin del mandato es solo que no habra sufrido el
mandatario si no hubiese aceptado el mandato.
Si el mandato se resuelve sin culpa del mandatario o por revocacin del mandante,
ste debe satisfacer la retribucin correspondiente al trabajo hecho; y no puede exigir
devolucin de la retribucin adelantada.

183

Actividad N 23

Elabore un cuadro sobre las obligaciones del mandatario

y del mandante.

184

22.1.6. Cesacin del Mandato

El mandato cesa:
*

Por cumplimiento del negocio;

Por expiracin del tiempo fijado (art. 1960)

Respecto al sustituido, por la cesacin de los poderes del mandatario (art. 1962).

Por la revocacin, o voluntad del mandante, con obligacin al mandatario de devolver

el instrumento (art. 1970).

Por la renuncia del mandatario, con aviso al mandante, salvo dao y perjuicio sin
renuncia en tiempo inoportuno o sin causa suficiente, con obligacin de continuar si
no hay imposibilidad absoluta hasta que el mandante pueda tomar sus disposiciones.

Por fallecimiento del mandante si los herederos son incapaces (art. 1981) y si son
capaces y el negocio objeto del contrato no debe continuarse despus de la muerte;
o bien si el negocio comenzado no ofrezca peligro a ser demorado (art. 1980).

Por fallecimiento del mandatario.

Por incapacidad total o parcial de mandante o mandatario.

Por el nombramiento, notificado al mandatario, de su sucesor (desde el aviso

aunque fuere sin efecto por fallecimiento del segundo o incapacidad, o nulo por vicio
de forma del instrumento (art. 1973).

Por la intervencin directa del mandante en el negocio y el hecho de ponerse en

relacin con los terceros sin manifestar que no revoca (art. 1972).

Por la revocacin de cada uno de los mandantes, si fuesen dos o ms, sin
dependencia de los otros (art. 1974).
No cesa el mandato: por la muerte del mandante si ha sido dado en el inters comn
de ste y del mandatario o en el inters de un tercero (art. 1982).
La cesacin respecto al mandatario y a los terceros con que contrat hace
indispensable que ellos hayan sabido o podido saberlo para extinguir el mandato (art.
1964).
Obliga al mandatario o sus herederos o representantes a continuar por s o por otros
los negocios empezados que no admiten demora, bajo su responsabilidad, hasta que el
mandante o sus sucesores, dispongan sobre ellos.
Si cesa el mandato, el mandante, herederos o representantes:
a)

No estn obligados por lo hecho si la cesacin es conocida por causa imputable

al mandatario;

b)

Estn obligados: - si la cesacin es ignorada sin culpa, salvo:

185

Los derechos del mandante contra los mandatarios de mala fe;

Voluntad de los terceros y sin reciprocidad contra ellos:

Por lo hecho, en relacin al mandatario y a terceros, ignorando la cesacin sin culpa,

aunque los terceros lo hubiesen conocido.

El mandante debe estar a las fechas de los actos privados ejecutados, tiene a su
cargo la prueba de las fechas antidatadas.
El mandato:
*

General, es slo derogado excepcionalmente por la procuracin especial dada a

otro mandatario;

Especial, no es derogado por la procuracin general ulterior, salvo si la generalidad

comprende el negocio encargado anteriormente.

Puede ser irrevocable, siempre que sea para negocios especiales, limitado en el
tiempo y en razn del inters legtimo de los contratantes o un tercero, mediante
justa causa podr revocarse (art. 1977).

Puede ser irrevocable cuando un socio es administrador de la sociedad por el

contrato social sin justa causa.

Destinado a cumplirse despus de la muerte del mandante es nulo si no tiene valor

como disposicin de ltima voluntad (art. 1983).

La incapacidad del mandante o del mandatario que hace cesar el mandato, tiene
lugar siempre que alguno de ellos pierde total o parcialmente el ejercicio de sus derechos
(art. 1984).
22.1.7. Mandato Oculto

En el mandato ejercido normalmente, el mandatario acta a nombre del mandante,

pero a veces ste tiene inters en ocultar su inters en el negocio. El mandatario actuar
-entonces- a nombre propio simulando adquirir para s los derechos que en realidad
adquiere para su mandante.
Es un recuerdo del que las personas pueden valerse para eludir las prohibiciones
que pesan sobre ellas (por ejemplos el tutor respecto a los bienes del pupilo que quiere
comprar) o bien para eludir disposiciones fiscales (se adquiere a nombre de un tercero
para disimular un aumento patrimoniales) o para hacer posible la adquisicin que el
propietario no quiere vender al mandante.
Se trata de una simulacin, el acto simulado en los ejemplos anteriores es el contrato
de compraventa porque se transmiten derecho a personas interpuestas que no son las
verdaderas destinatarias de esos derechos, slo que la simulacin no es urdida en estos
casos para engaar a terceros sino entre una de las partes y un tercero para engaar a
la otra parte.
Son aplicables las reglas generales sobre simulacin: el empleo de testaferro ser
lcito o ilcito segn que la simulacin tenga o no por destino burlar la ley perjudicar a
terceros; en los ejs. anteriores, es ilcita en los dos primeros casos y lcita en el ltimo.

186

El mandatario acta a nombre propio, respecto del tercero l es el nico responsable

por las obligaciones contradas -en principio- (el contrato se supone celebrado en su
inters y no podr eludir las obligaciones contradas). Si el tercero se entera despus que
quien contrat con l lo hizo por mandato de otro, podr reclamar al mandante el
cumplimiento de sus obligaciones por va de la accin subrogatoria.
El mandante, tambin puede accionar contra el tercero por incumplimiento del
contrato por va de la accin subrogatoria.
No obstante, an cuando lo diga la ley, en realidad no es accin subrogatoria puesto
que para que se de el supuesto de la accin oblicua no es acreedor el mandante que
acciona contra el tercero ni el tercero que acciona contra el mandante, pero hay que
reconocer que la accin no es directa sino indirecta y establecida a travs de una persona
interpuesta.
En el mandato representativo el mandatario queda eliminado de la relacin contractual, mientras que en el oculto permanente vivo en ella.
Las partes en esta relacin triangular se encuentran en la siguiente situacin:
a)

El mandante tiene accin contra el mandatario por cumplimiento de contrato,

rendicin de cuentas, daos y perjuicios, etc. como si se tratara de un mandato
representativo u sostenible y tiene adems, contra el tercero por cumplimiento de
contrato, accin indirecta.

b)

El mandatario tiene accin contra el mandante para obligarlo a que lo libere de las
obligaciones contradas por l (art. 1951) y para que cumpla las obligaciones
derivadas del mandato representativo; y contra el mandatario y (probado el mandato
oculto) contra el mandante.

187

Actividad N 24

a)

Enumere las causas de cesacin del mandato.

b)

Elabore un ejemplo concreto de mandato oculto.

188

189

consentimiento
acreedor
fiador

Promesa

Concepto

Causas

Extincin

unilateral y gratuito
accesorio
genera una obligacin solidaria
consensual

Forma y
Prueba

Capacidad
Objeto

Elementos del
Contrato

Obligaciones de dar
suma de dinero
Obligaciones de entregar
cosas ciertas o inciertas
Obligaciones de hacer
o no hacer

Prestaciones
que pueden
afianzarse

Nulidad de la
Obligacin
Principal

Con la delegacin imperfecta

Con la obligacin solidaria
Con las cartas de recomendacin

Comparaciones

FIANZA

Convencional
Legal
Civil
Comercial

Clases

Caracteres

Entre fiador y acreeedor

Entre deudor y fiador
Entre cofiadores

Efectos

DIAGRAMA DE UNIDAD XXIII

190

UNIDAD XXIII
23.1. FIANZA
Segn el art. 1980 habr fianza.

Cuando una de las partes se hubiere obligado

accesoriamente por un tercero y el acreedor de
ese tercero aceptase su obligacin accesoria.
De donde surge que la fianza es un contrato, pues exige acuerdo de voluntades entre
el fiador y el acreedor, cuyo crdito es garantizado. No se requiere, en cambio, el
consentimiento del deudor afianzado, aunque l es -por lo comn- el principal interesado
en la fianza, ya que sin ella la otra parte no se avendr a contratar, y no interesa su
consentimiento ni su misma oposicin, porque la relacin obligatoria se establece entre
fiador y acreedor.

23.1.1. Promesa de fianza

Segn los dicho, el art. 1986 exige para la fianza consentimiento del fiador y el
acreedor, pero a continuacin el art. 1987 agrega que tambin puede constituirse la fianza
como acto unilateral, antes de que sea aceptada por el acreedor. Esta aparente
contradiccin -criticada por gran parte de la doctrina- es explicada por Acua Anzorena
recurriendo a la fuente que es Freitas quien, luego de definir a la fianza contractual (art.
3285 del Esboco), agrega en el artculo siguiente que habr fianza unilateral antes de su
aceptacin por el acreedor, cuando fuere legal o judicial.
As la idea queda aclarada:
La fianza requiere siempre el consentimiento del acreedor, a
menos que fuere legal o judicial, en cuyo caso el consentimiento del acreedor es innecesario.
En consecuencia, qu valor tiene la promesa de fianza? Si es unilateral tiene el
valor de cualquier promesa de contrato, revocable en tanto no haya sido aceptada, salvo
que quien la formule se haya comprometido a mantenerla durante un tiempo determinado.

23.1.2. Caracteres

Es normalmente unilateral y gratuito, slo crea obligaciones para el fiador;

Es accesorio, pues supone la existencia de una obligacin principal, a la cual est

subordinada la del fiador;

Genera una obligacin subsidiaria que slo puede hacerse efectiva cuando se ha
hecho infructuosamente excusin de los bienes del deudor principal, salvo que el
fiador haya renunciado a este beneficio (no confundir este carcter con el anterior
puesto que la accesoriedad se da siempre an cuando se haya obligado solidariamente con el deudor principal, en cuyo no tiene el beneficio de excusin por lo que
su obligacin dejar de ser subsidiaria);

191

Es consensual, no est tampoco sujeto a formas (art. 2006).

Comparacin con otros institutos jurdicos:

a)
Con la delegacin imperfecta: hay delegacin imperfecta (delegacin de
duda) cuando una persona asume la deuda de otra que no es liberada por el acreedor (art.
814). La distincin es clara porque el acreedor podr demandar el cumplimiento al que
asumi la deuda de otro sin necesidad de hacer excusin de los bienes de se.
b)
Con la obligacin solidaria: La fianza es una obligacin accesoria y
subsidiaria, establecida como garanta de la principal, la obligacin solidaria, aunque
frecuentemente funciona en el plano econmico como garanta, es directa y principal
respecto de todos los obligados (art. 699).
c)
Con las cartas de recomendacin: Las cartas de recomendacin en las que
se asegura la probidad y solvencia de alguien, no constituyen fianza (art. 2008), ni hacen
recaer sobre el recomendante ninguna responsabilidad a menos que ste hubiera dado
de mala fe afirmando falsamente la solvencia del recomendado, en cuyo caso responder
por los daos que de la insolvencia resulten al destinatario que hizo fe en la recomendacin (art. 2009). La mala fe del recomendante consiste en el conocimiento de la insolvencia
y debe ser probado por quien lo alega. El recomendante siempre podr eludir la
responsabilidad probando que no fue su recomendacin la que indujo al destinatario a
contratar con su recomendado, o que la insolvencia de sta sobrevino despus de la
suscripcin de la carta.
23.1.3. Elementos del contrato

Capacidad: Segn el art. 2.011 tienen capacidad para obligarse como fiadores
todos los que son capaces para contratar emprstitos. La crtica principal que se le hace
es que no hay en el cdigo ninguna norma que hable de la capacidad para contratar
emprstitos, por lo que la remisin resulta innecesaria e intil. Adems, no es cierto que
todos los que pueden contratar emprstitos pueden ser fiadores, ya que los menores,
sean o no emancipados y los administradores de las corporaciones pueden contratar
emprstitos pero no ser fiadores.
Como principio general hay que sealar que para otorgar fianzas basta la capacidad
para contratar, sujeto a las excepciones contenidas en el art. 2.011 segn el cual, no
pueden ser fiadores:
a)

Los menores emancipados, aunque tengan licencia judicial y aunque la fianza

no exceda de quinientos pesos (prohibicin rigurosa);

b)

Los administradores de bienes de corporaciones en nombre de las personas

jurdicas que representan (se alude a las personas jurdicas de derecho
pblico y a los establecimientos de utilidad pblica; es decir a las que no
persiguen un propsito de lucro sino solo de bien comn. En cambio las
personas jurdicas y sociedades lucrativa pueden prestar fianzas);

c)

Los tutores, curadores y todo representante necesario en nombre de sus

representantes, aunque sean autorizados por el juez;

d)

Los administradores de sociedades, si no tuvieren poderes especiales (de

donde se deduce que las sociedades pueden ser fiadores, slo que sus
administradores no pueden prestar fianzas a su nombre sin poderes especiales);

192

e)

Los mandatarios a nombre de sus constituyentes si no tuvieren poderes

especiales;

f)

Los que profesan ordenes religiosas, a no ser por sus iglesias, por otros
clrigos o por personas desvalidas.

Segn Borda esta enumeracin resulta innecesaria puesto que hubiera bastado con
sentar el principio general de que no pueden prestar fianzas quienes no pueden hacer
donaciones.
Uno de los cnyuges puede ser fiador de las obligaciones contradas por el otro,
porque el contrato de fianza se concreta entre el cnyuge y el tercer acreedor.
Un socio puede afianzar la sociedad de que forma parte y recprocamente.

23.1.4. Objeto

En principio todas las obligaciones pueden ser afianzadas sean civiles o naturales,
accesorias o principales, deriven de un contrato, de la ley o de un hecho ilcito, cualquiera
sea el acreedor y deudor y aunque el acreedor sea persona incierta. No interesa que la
deuda sea de valor determinado indeterminado, lquido o ilquido, inmediatamente
exigible o a plazo, o condicional, finalmente tampoco importa la forma del acto principal.
Esta regla amplia requiere de precisiones:
a)
Obligaciones futuras: la fianza puede ser otorgada en garanta de una
obligacin futura (art. 1988) y en ese caso, el fiador puede comprometerse hasta una cierta
cantidad o ilimitadamente por el total de la obligacin que eventualmente resulte,
cualquiera sea su monto. Pero si bien el crdito futuro puede ser incierto y de cantidad
indeterminada, la fianza debe tener siempre un objeto determinado, debe constar
claramente cul es la obligacin que se garantiza (art. 1989).
El deudor de obligaciones futuras puede retractar la fianza mientras no haya nacido
la obligacin principal (art. 1990), sin perjuicio de que es responsable ante el tercero que
contrat con el afianzado ignorando la retractacin.
b)
Obligaciones nacidas de un hecho ilcito: segn el art. 1993 pueden afianzarse
inclusive las obligaciones cuya causa sea un hecho ilcito. Por ej. si como consecuencia
de un delito o cuasidelito se condena al culpable al pago de una suma de dinero a la vctima.
Caso diferente de que pretende afianzarse obligaciones que eventualmente pudiera
surgir de un hecho ilcito futuro, en que segn la opinin mayoritaria ese contrato sera nulo
(Segn Borda habr que distinguir el caso de obligaciones derivadas de delitos civiles que
no son afianzables porque no se puede legitimar un contrato condicionado a la realizacin
de un delito; pero no se ven razones morales ni legales serias para negar validez al
afianzamiento de las obligaciones que pudieran nacer de un cuasi-delito).

23.1.5. Prestaciones que pueden afianzarse

- Obligaciones de dar sumas de dinero;

- Obligaciones de entregar cosas ciertas o inciertas;
- Obligaciones de hacer o no hacer (art. 1.992).
193

La fianza no puede tener por objeto una prestacin diferente de la que forma la materia
de la obligacin principal (art. 1991) (as: por ej., si el deudor se oblig a pagar una suma
de dinero, no puede el garante comprometerse a entregar una cosa cierta en caso de
incumplimiento del deudor, en tal caso habr un contrato innominado pero no una fianza.
Sin embargo, cuando la obligacin principal consistiere en entregar cosas ciertas o en
hechos del deudor, la obligacin del fiador se limitar a satisfacer los daos y perjuicios que
deriven de la inejecucin de la obligacin (art. 1992); lo que no implica contradiccin con
el principio sentado por el art. 1191 sino que se compromete a pagar los mismos daos y
perjuicios que debe el deudor para caso de incumplimiento).

23.1.6. Nulidad de la obligacin principal

Como la fianza exige el sustento de una obligacin principal vlida, si ste carece de
validez la fianza tambin.
Se reputar nula si la obligacin principal es inexistente o est extinguida o el contrato
del que deriva es nulo, o ha sido ya anulado. Ser anulable si la obligacin principal deriva
de un acto anulable (aplicacin del principio de accesoriedad).
La obligacin principal seala el lmite mximo de la fianza, el fiador puede obligarse
a menos pero no a ms que el deudor principal (art. 1995). Si se hubiere obligado a ms
su obligacin queda reducida a dicho mximo.

23.1.7. Forma y prueba

Segn el art. 2.006 la fianza puede contratarse en cualquier forma: verbalmente, por
escritura pblica o privada, pero si fuere negada en juicio slo podr ser probada por
escrito.

23.1.8. Clases de fianza

Cuando la fianza es resultante de la libre contratacin de las partes se llama fianza

convencional, cuando es impuesta por la ley, es fianza legal, donde la aceptacin del fiador
no corresponde al acreedor sino al juez.
Fianza convencional: puede ser simple o solidaria. En la simple (tpica) el fiador
goza de los beneficios de excusin y, si existen varios fiadores, de divisin de la deuda
entre ellos (art. 2024). Pero si el fiador asume la garanta con carcter solidario queda
privado de dichos beneficios.
La fianza es solidaria (el principio es que es simple salvo los supuestos que enuncia
el art. 2003).
a)

Cuando se estipulare as en el contrato, debiendo ser clara la estipulacin, en

caso de duda se presume que es simple;

b)

Cuando el fiador renuncia al beneficio de excusin;

c)

Cuando el acreedor fuere la hacienda nacional o provincial.

194

Fiador principal pagador: si el fiador se ha obligado como principal pagador, se lo

reputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los codeudores
solidarios (art. 2005).
La obligacin del fiador ya deja de ser accesoria, se establece un vnculo directo
entre fiador y acreedor con entera independencia del que vincula a ste con el deudor
principal.
Fianza legal y judicial: no se trata de dos categoras diferentes, una impuesta por
la ley u otra por los jueces, (stos no podran imponerla sino fundados en la ley) se trata
-en realidad- de denominaciones distintas de una misma cosa.
Es el caso, por ej. de la contracautela o sea, la garanta (que puede ser real o
personal) que exigen los jueces para hacer lugar a medidas precautorias como embargo,
inhibicin, etc. El fiador es siempre voluntario, la ley no exige jams que alguien preste su
propia fianza contra su voluntad, la exigencia se refiere al deudor a quien le impone el
ofrecimiento de un fiador que se presta voluntariamente a servir de garanta y cuya
aceptacin corresponde al juez, no al acreedor.
Si la fianza es legal o judicial el fiador debe estar domiciliado en el lugar del
cumplimiento de la obligacin principal, (art. 1998) debe tener bienes races conocidos o
gozar de un crdito indisputable de fortuna.
Fianza civil y comercial: la fianza ser civil o comercial segn sea la obligacin
principal (art. 478 C. Com.). Es una aplicacin al principio de que lo accesorio tiene la
naturaleza jurdica de lo principal.
La distincin es importante en tanto la fianza comercial tiene siempre carcter
solitario, de moto tal que el fiador no tiene los beneficios de excusin y divisin.

195

Actividad N 25

a)

Complete el siguiente cuadro:

FIANZA
Concepto

b)

Caracteres

Elementos

Objeto

Nulidad

Elabore un cuadro sinptico con las clases de fianza.

196

23.1.9. Efectos de la fianza

Entre el fiador y el acreedor:

El fiador:
* No puede:
- Ser reconvenido por ms que lo insoluto, si la excusin no alcanz sino a un pago
parcial que debe siempre aceptar el acreedor (art. 2017).
- Ser compelido a pagar sin excusin de todos los bienes del deudor.
* No tiene el beneficio de excusin:
- Si lo ha renunciado expresamente, si es solidario, si se obliga como principal
pagador (art.2013).
- Si es heredero del principal deudor, si el deudor ha quebrado o est ausente al
cumplimiento;
- Si es fiador judicial o si el deudor no puede ser demandado dentro de la Repblica,
- Si se trata de obligaciones puramente naturales o deudas a la hacienda provincial
o nacional.
- Si los bienes del deudor estuvieran fuera de la jurisdiccin del juez, estuvieran
embargados por otro acreedor o sometidos a otro juicio.
* An reconvenido:
- Puede requerir al acreedor que proceda contra el deudor principal desde la
exigibilidad;
- No es responsable de la insolvencia sobrevenida durante el retardo en hacerlo (art.
2015).
- Que garante la deuda de uno o varios deudores principales solidarios, si es
reconvenido puede pedir que se rematen los bienes de todos:
*

Del fiador goza de la excusin tanto contra el fiador como contra el deudor
principal (art. 2019).

Solidario con el deudor, puede oponer todas la excepciones propias y las

que puede oponer el deudor en la fianza simple, salvo su incapacidad (art.
2020).

* Puede oponer en su nombre personal:

- Todas las excepciones del deudor, an contra la voluntad de ste;
- La prescripcin, la liberacin, la nulidad o la rescisin an renunciadas por el
deudor;

197

- Las excepciones juzgadas en las instancias en que no hubiese intervenido (art.

2023).
* Puede intervenir en las instancias entre el acreedor y el deudor, sobre la
existencia o validez de la obligacin.
La divisin de la fianza se produce por partes iguales como de las obligaciones
mancomunadas entre los varios fiadores no solidarios (art. 2024).
Entre el deudor y el fiador:
El fiador:
* Puede: - pedir al deudor la exoneracin de la fianza despus de cinco aos, salvo
si la obligacin principal no puede concluirse en un tiempo determinado o si tiene
un plazo mayor;
- Se admitido preventivamente en el pasivo concursado si quebrase el deudor antes
del pago de lo afianzado;
- Repetir lo pagado contra el deudor, aunque no hubiese sido demandado o no lo
hubiese puesto en su conocimiento, si del pagano resulta ningn perjuicio al deudor
(art. 2036).
* De muchos deudores solidarios: puede repetir de cada uno la totalidad de lo
pagado;
* De uno de los deudores solidarios: queda subrogado en el todo pero no puede pedir
a los otros sino lo que en su caso correspondiese repetir contra ellos al deudor
afianzado (art. 2032).
* Quien se ha obligado en contra de la voluntad expresa del deudor puede pedir el
embargo de los bienes del deudor o la exoneracin de la fianza (art. 2027):
-

Si fuese judicialmente demandado en pago;

Si vencida la deuda, el deudor no ha pagado;
Si desaparecen sus bienes o emprende negocios peligrosos;
Si diese sus bienes en seguridad de otras obligaciones;
Si quisiere ausentarse de la Repblica sin dejar bienes races libres suficientes (art.
2026).
* Quien paga:
- La deuda afianzada, an siendo obligado contra la voluntad del deudor es
subrogado en todos los derechos, acciones, privilegios y garantas anteriores en
todos los derechos, acciones, privilegios y garantas anteriores o posteriores a la
fianza del acreedor contra el deudor, sin necesidad de cesin (art. 2029), y puede
exigir todo lo pagado en principal, intereses, costas y los intereses legales desde el
pago, as como indemnizacin de todo perjuicio (art. 2030).
- Sin el consentimiento del deudor, y si ste, por ignorancia, pagase tambin, no tiene
accin contra el deudor y slo recurso contra el acreedor (art. 2033).
- Antes del vencimiento, no puede cobrar la deuda sino despus del plazo.

198

- Sin dar conocimiento al deudor, es impugnable por l con todas las excepciones
vlidas contra el acreedor.
- No puede exigir del deudor el reembolso de lo pagado:
* Si no opusiese todas las excepciones que las personas que conoci a favor del
deudor (art. 2034).
* Si no produjere las pruebas y no interpusiese los recursos.
* Sin ser demandado y sin avisar al deudor, no puede repetir lo pagado, si el deudor
probare que, al tiempo del pago, tena excepciones para extinguir la deuda (art.
2035).

Entre los cofiadores:

El cofiador quien paga:
* La deuda: queda subrogada en las acciones del acreedor contra los otros para
cobrar la parte que a cada uno corresponde.
* Ms de lo que le corresponda: es subrogado por el exceso y puede exigir una parte
proporcional de cada uno (art. 2038).
* Puede ser impugnado con los otros:
- Con las acciones que el acreedor poda oponer al deudor principal.
- Pero no con la que fuesen meramente personales a ste (art. 2039) o al fiador que
paga contra el acreedor (art. 2040).
El subfiador, en caso de insolvencia de un fiador, queda responsable a los otros
cofiadores como lo estaba el fiador (art. 2041).
23.1.10. Extincin de la fianza

La fianza se extingue:
*

Por la extincin de la obligacin principal y por las mismas causas que para
las obligaciones principales y accesorias;

Cuando la subrogacin a los derechos del acreedor se ha hecho imposible por

un hecho positivo o por negligencia del acreedor (art. 2043) pero slo respecto
a las seguridades constituidas antes de la fianza y en el mismo acto y no a las
ulteriores (art. 2044) y si la imposibilidad ha sido parcial, el fiador slo queda
libre proporcionalmente a esa parte (art. 2045).

Por la prrroga de plazo acordada por el acreedor sin consentimiento del fiador
(art. 2047).

Por la novacin de la obligacin entre acreedor y deudor an con reserva de

la fianza.

199

Por la renuncia gratuita u onerosa del acreedor a favor del deudor principal, si
la renuncia no est hecha en acuerdo de acreedores con rescisin de la deuda
y an sin reserva expresa de los acreedores (art. 2049).

Por aceptar en pago, el acreedor otra cosa que lo debido, aunque lo pierda por
eviccin ulterior (art. 2050).

La fianza no se extingue: ni de las hipotecas y seguridades por la reunin en una

sola persona de la calidad de deudor y fiador (art. 2048).

200

Actividad N 26

a)

Enumere los efectos de la fianza.

b)

Cules son las principales causas de extincin de la

fianza?

201

202

203

Juego
Apuesta

Renta
Vitalicia

CONTRATOS
ALEATORIOS

- con la obligacin por alimentos

- con el seguro de vida
- con la donacin con cargo

Contrato oneroso
- oneroso
Caracteres
- bilateral
- aleatorio
- de tracto sucesivo

Renta
Vitalicia

Distincin con
otros contratos

En favor de quin puede

constituirse la renta
Capacidad

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XXIV

204

UNIDAD XXIV

24.1. CONTRATOS ALEATORIOS

Los contratos son aleatorios cuando su resultado depende
por una parte o ambas de un acontecimiento incierto (art.2051).
No son demandables en justicia, salvo los ejercicios de fuerza, corridas o anlogos,
pero stos originan deudas moderables para los juegos (arts. 2055-2056), (destreza
fsica).
No producen deudas compensables ni novables de una obligacin civil eficaz (arts.
2057).
No son aleatorios si son deudas contradas para procurar los medios de jugar o
apostar.
Hay juego cuando dos o ms personas se obligan a pagar al que gane
(ganante) dinero o cosa determinada (art. 2052).
Hay apuesta cuando personas de opinin contraria sobre una cosa, convienen
en que la persona cuya opinin prevalece recibir dinero u otra cosa (art. 2053).
La obligacin aleatoria puede excepcionarse por imposibilidad de compensarla o
novarla con obligacin civil eficaz y admite toda prueba (art. 2058). Con ttulo a la orden,
debe abonarse al portador de buena fe, salvo repeticin contra el beneficio (art. 2059).
Surge que el juego requiere la participacin personal en los ejercicios de destreza
fsica o mental, sobre cuyo resultado se arriesga una postura; la apuesta -en cambiorecae sobre hecho o circunstancias que son extraas a los contratantes, como ocurre
cuando los espectadores apuestan sobre el resultado de un partido de ftbol.
Otros encuentran la distincin en el motivo que inspira a las partes; la apuesta tiende
a robustecer una afirmacin, el juego tiene por objeto una distraccin o una ganancia.
Para Furno, el juego en s mismo es un concepto ajeno al derecho, consiste en un
pasatiempo, una competencia, una emulacin, una satisfaccin del apetito de cultura
fsica, lo que carece de inters para el derecho, que s se interesa, en la apuesta que
algunas veces acompaa al juego.
En realidad, es una disquisicin intil porque en todo el mundo, juego y apuesta
tienen un rgimen jurdico comn, estn sujetos a idnticas normas legales.
Por ello, la definicin ser comn sealando que habr apuestas o juego cuando una de
las partes promete a otra una prestacin si las circunstancias aleatorias que intervienen
no le son favorables (Borda).
La ley tiene respecto al juego, una poltica compleja y hasta contradictoria:
a)
Algn tipo de apuestas (las que derivan de los juegos tutelados) originan
obligaciones similares a las nacidas de cualquier otro contrato, el vencedor puede
demandar judicialmente el pago de la apuesta;
205

b)
Otras, no confieren accin al vencedor (obligacin natural) pero pagada la
apuesta no se puede demandar su repeticin (juegos no prohibidos).
c)
La ley guarda cierta severidad con los juegos de azar (lotera, ruleta, etc.)
declarando punibles a los dueos y empleados de casas de juego. Pero el Estado explota
l mismo el juego abriendo casinos.
El tercero que hizo adelantos a los jugadores puede demandar al jugador, an si
pierde, salvo si el prestamista participa en el riesgo.
El tercero que ha recibido mandato de pagar sumas prdidas en el juego o apuesta,
puede exigir del mandante reembolso (art. 1061).
El tercero que paga sin mandato una deuda de juego o apuesta no tiene accin
contra el deudor (art. 2062).
El tercero que ha recibido mandato de jugar por cuenta del mandante no puede exigir
el reembolso.
El jugador que pag voluntariamente deudas de juego o apuesta no puede repetir
lo pagado, an en los juegos prohibidos (art. 2063) salvo, si hubo dolo o fraude del ganante
(art. 2064) certeza de ganar o artificio (art. 2065).
El dolo del que perdi no se toma en cuenta (art. 2066).
Los representantes del jugador incapaz de efectuar pago vlido, pueden repetir lo
pagado de los ganantes y de los dueos de casas de juego solidariamente (art. 2067).
La suerte para dividir cosas comunes o terminar cuestiones no es juego (art. 2068)
pero es contrato aleatorio si a ella se recurre como apuesta o juego (art. 2054).
Las loteras o rifas son regidas por reglamentos especiales.

24.2. RENTA VITALICIA

En su forma onerosa tpica, el contrato de renta vitalicia:

Obliga a una de las partes a entregar a otra, un capital (dinero

o bienes muebles o inmuebles) a cambio de lo cual, sta
asume el compromiso de pagarle una renta de por vida.
Nada se opone a la constitucin de renta gratuita en cuyo caso se configura una
donacin (art. 1810, inc. 2).

24.2.1. Contrato oneroso de renta vitalicia

De acuerdo con lo dicho precedentemente, el contrato de renta vitalicia en su versin

onerosa, requiere de los siguientes requisitos:
a)
Entrega de un capital por el deudor de la renta al acreedor (art. 2070) sea
dinero, bienes muebles o inmuebles. Se entrega en propiedad de modo que hay una
transferencia de dominio en favor del deudor de la renta.
206

b)
El pago de una renta vitalicia, normalmente se paga a la persona que entreg
el capital, pero nada se opone que el beneficiario sea un tercero (art. 2072).
En su versin tpica la renta est referida a la vida del beneficiario, pero puede estarlo
tambin a la vida del deudor y an a la de un tercero.
An cuando el art. 2070 habla de renta anual es lcito pactar una renta mensual,
trimestral, etc.
24.2.2. Caracteres

*
*
*
*

Oneroso
Bilateral
Aleatorio
De tracto sucesivo real formal (requiere escritura pblica)

24.2.3. Distincin con otros contratos

a) Con la obligacin por alimentos: en este caso normalmente es una obligacin

ex lege, pero puede ser un contrato de alimentos de todos modos, este contrato de
alimentos subsisten mientras subsista la necesidad del alimentado, mientras que el
contrato de renta vitalicia no se vincula al estado de fortuna del acreedor de la renta.
b) Con el seguro de vida: en la renta vitalicia el acreedor entrega un capital a cambio
de una renta ad vitam; en el seguro, el asegurado entrega de por vida, o hasta cumplir
determinados aos, una cierta prima o cuota, a cambio de lo cual el asegurador se
compromete a pagar a las personas designadas en el contrato, un cierto capital cuando
el asegurado fallezca (o a pagarlo al asegurado despus de transcurrido cierto nmero de
aos sin que se produzca el deceso).
c) Con la donacin con cargo: una es una liberalidad mientras que la otra es un
acto oneroso.

24.2.4. Capacidad

Si el capital consistiese es una suma de dinero, el que la entrega debe tener

capacidad para prestar dinero y el que se obliga a la renta, debe tener capacidad para
contratar prstamos. Si fueran bienes, el que la entrega debe tener capacidad para vender
y el que la recibe y promete la renta, capacidad para comprar.

24.2.5. En favor de quien puede constituirse la renta

Ordinariamente se constituye a favor de la parte contratante que entrega el capital,

pero nada se opone a que el beneficiario sea un tercero o que lo sean varias personas.
Renta constituida en favor de un tercero: las relaciones entre la parte que entreg
el capital y el beneficiario, se rigen por las normas de los actos gratuitos, pero las relaciones
entre el constituyente y el deudor de la renta, tienen el carcter de contrato oneroso, por
lo que el acto no est sujeto a las formalidades extrnsecas de las donaciones.

207

El tercero beneficiario puede ser incapaz, puede ser que el tercero beneficiario no
pueda recibir liberalidades del constituyente de la renta (como ocurre entre cnyuges) no
por ello, el contrato es nulo, ni puede negarse el deudor a pagar la renta, sino que debe
hacerlo a favor del que la constituy o sus herederos, hasta el momento prescripto en el
contrato para su extincin. Igual solucin cabe cuando el beneficiario se niega a aceptar
la renta.
Puede ser que el contrato de renta designe varios beneficiarios; salvo estipulacin
en contrario debe entenderse que son simultneos y no sucesivos. Si la renta se
constituye sucesivamente, el segundo beneficiario la recibir al fallecimiento del primero,
el tercero a la muerte del segundo, y as sucesivamente, segn el orden designado en el
contrato.
En el supuesto que los beneficiarios sean simultneos, la renta se divide entre ellos
por partes iguales, si el contrato no estableciera otra proporcin.
Si alguno de los beneficiarios muere, la renta cesa en la proporcin que corresponda
al fallecido, salvo que el contrato establezca el derecho de acrecer.
La vida contemplada en el contrato, es ordinariamente la del beneficiario de la renta
y as debe interpretarse el contrato que no tenga disposicin expresa al respecto.
Es de ningn efecto, el contrato, cuando la persona cuya vida sirvi de base para
fijar la duracin del contrato, no exista al da de su formacin (art. 2078).
Asimismo, es nula la renta vitalicia cuando la persona cuya vida ha sido la base del
contrato, estaba atacada en el momento de su otorgamiento de una enfermedad de la que
falleciere dentro de los 30 das siguientes, aunque las partes hayan tenido conocimiento
de la enfermedad (art. 2.078).
La renta debe convenirse en dinero y si el contrato fijase frutos naturales o en
servicios, ser siempre pagadero en dinero, (art. 2074) o sea que la fijacin de la renta de
otra manera, no genera la nulidad del contrato sino que autoriza al deudor a convertir su
deuda en dinero.
La fijacin de la renta es libre, sin perjuicio de lo cual, si fuere claro que bajo la
apariencia de renta vitalicia se esconde un prstamo usuario, los tribunales pueden
declarar simulado el contrato y aplicar las reglas relativas al mutuo.
Segn el art. 2076 la renta alimentaria no es empeable ni embargable.
Puede constituirse la renta en cabeza de cualquier persona y creada a favor de
muchos conjunta o sucesivamente.
La renta se adquiere por das de vida de la cabeza indicada y cesa por muerte, y
queda adquirido el pago adelantado ntegro si ha sido estipulado (art. 2081).
La renta se extingue por la muerte de la persona en cuya cabeza se constituye (art.
2083).
El deudor est obligado a dar las seguridades prometidas a conservarlas so pena
de resolucin y restitucin y a pagar en el tiempo fijado (arts. 2090-2087).

208

El acreedor debe justificar la existencia de la cabeza indicada por cualquier prueba

(art. 2082) y no puede pedir resolucin por falta de pago si no hubo pacto comisorio (art.
2088).
Contrato gratuito de renta vitalicia: le son aplicables por analoga las reglas
relativas a la renta onerosa, al no estar reglamentado en el Cdigo el contrato gratuito de
renta vitalicia.
Capacidad: necesita el deudor de este contrato la capacidad para donar y el
acreedor la capacidad para recibir donaciones.
Forma: se requiere la escritura pblica con carcter solemne.
El contrato es puramente consensual no siendo aplicable el art. 2071, por el que
se estipula que el contrato no queda concluido sino por la entrega del capital, puesto que
en esta hiptesis no hay tal entrega.
No juegan tampoco las garantas ofrecidas, puesto que difcilmente el autor de una
liberalidad prometa garantas de cumplimiento de su promesa a ms, de que en todo caso
carecera de sentido reconocer el acreedor el derecho a demandar la resolucin del
contrato, derecho de cuyo ejercicio sera l el nico perjudicado.
Tampoco juega la nulidad del art. 2078.
Esta renta queda sometida a las acciones de reduccin y colacin por tratarse de
una liberalidad.
Por su parte, la accin revocatoria de un contrato gratuito de renta vitalicia no exige
la prueba del conocimiento por el acreedor de la insolvencia del deudor.

209

Actividad N 27

a)

Investigue la poltica nacional sobre los juegos de azar.

b)

En un ejemplo concreto de renta vitalicia seale sus

elementos y caracteres.

210

211

Gratuito
Unilateral
Real
Acto de confianza

Promesa de
Depsito

Concepto

Causas

Cesacin

Promesa de
Depsito

Comodato
Mutuo

Prueba

Promesa de
Depsito

DEPOSITO

Del Depositante
Del Depositario

Obligaciones

Requisitos

Capacidad

Consentimiento

Voluntario o forzoso
Regular o irregular
No convencional

Clases

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XXV

212

UNIDAD XXV
25.1. DEPOSITO
Hay muchos contratos donde se obliga a una de las partes a aguardar y conservar
la cosa de otro, pero en todos esos casos, la obligacin de guarda es accesoria de otra
principal. En el contrato de depsito la finalidad esencial es precisamente la guarda de la
cosa, habr -por lo tanto- depsito cuando:

Una de las partes entrega a otra una cosa con la

sola finalidad de custodiarla hasta que aquella la
reclame.
Las cosas objeto del depsito puede ser mueble o inmueble. Dice el art. 2182 que
el depsito tiene lugar cuando hay una obligacin de guardar y restituir idntica cosa
mueble o inmueble.

25.1.1. Caracteres del contrato

a)

Es en principio gratuito, pero puede ser oneroso si las partes as lo convienen.

La no muy clara redaccin del art. 2183 al decir: una remuneracin espontneamente ofrecida por el depositante al depositario o la concesin a ste del uso de la cosa al
celebrar el contrato, o despus de celebrado, no quita el depsito el carcter de gratuito,
debe interpretarse en el sentido de destacar que el depsito es por naturaleza gratuito y
que las obligaciones del depositario no varan (an cuando ello no sea del todo exacto)
porque se le haya prometido alguna remuneracin.
b)
Siendo gratuito es tambin Unilateral, ya que las obligaciones recaen
nicamente sobre el depositario que debe cuidar de la cosa y luego restituirla al
depositante (si bien el depositante debe restituirle los gastos, si los hubo, tal obligacin es
meramente eventual). Ser Bilateral si tiene carcter oneroso.
c)

Es un contrato Real que no queda concluido sino con la entrega de la cosa.

d)
Es un Acto de Confianza del depositante en el depositario. Carcter ste, que
est en la raz del contrato y gobierna sus efectos de manera permanente.

25.1.2. Diferencias con otros contratos

* Con el prstamo de uso o comodato: En el comodato la cosa se entrega para
que la use el comodatario, tiene que cuidarla, pero lo esencial, es el uso; la diferencia se
hace ms borrosa cuando el depositante autoriza al depositario al uso de la cosa que le
va a guardar. De todos modos, el depsito tiene, principalmente, en mora, el inters del
depositante y el comodato tiene en mira el inters del comodatario. El comodato es
necesariamente gratuito, el depsito puede ser oneroso. El depositario puede ser obligado
a devolver la cosa en cualquier momento, en el comodato se debe esperar el tiempo
acordado en el contrato, salvo que el comodante funde su necesidad de reintegro en una
causa urgente e imprevista.

213

* Con el mutuo o prstamo de consumo: En este caso la diferencia es ms clara,

en el mutuo la transferencia de la cosa lleva envuelta la transferencia de la propiedad al
propietario, en tanto, que el depositante conserva intacto el dominio. Sin embargo, esta
diferencia tajante desaparece en el depsito irregular puesto que all el depositario
adquiere el dominio y debe restituir una cosa equivalente. No obstante, hay otras
diferencias, ya que el depsito se celebra principalmente en inters del depositante y el
prstamo principalmente en inters del prestatario; en el depsito, el que paga la
retribucin (siendo oneroso) es el que entrega la cosa, mientras que en el mutuo (tambin
oneroso) el que paga, es el que recibe la cosa; el depositante puede exigir en cualquier
momento la devolucin de la cosa, mientras que el prestamista debe someterse a los
plazos estipulados.

25.1.3. Promesa de depsito

Siendo el depsito un contrato real (art. 2180) que se perfecciona slo con la entrega
de la cosa y atento que nada impide a las partes que se prometan la entrega de una cosa
en depsito, por cuanto juega aqu la voluntad de las partes, plenamente autnoma para
obligarse en trmino lcito; formalizada una promesa de depsito sta ser vlida pero en
caso de incumplimiento la nica accin que hay es por daos y perjuicios.

25.1.4. Clases de depsito

* Voluntario o forzoso: segn que resulte del libre acuerdo de las partes o como
consecuencia de algn desastre como incendio, saqueo, etc.
* El depsito voluntario puede ser regular o irregular: siendo regular el de las cosas
que se pueden individualizar e irregular el de las cosas fungibles o consumibles que una
vez entregadas, no se pueden individualizar; el depositario irregular adquiere la propiedad
de la cosa y puede disponer de ella, lo que no ocurre en el depsito regular o tpico.
Segn el art. 2188 el depsito es regular:
1)
Cuando la cosa depositada fuere inmueble o mueble no consumible, aunque
el depositante hubiere concedido al depositario el uso de ella; es decir, que si bien en su
forma tpica el depositario no puede usar la cosa, la circunstancia de que el depositante
se lo permita, no altera el carcter regular del depsito.
2)
Cuando fuere dinero o una cantidad de cosas consumibles, si el depositante
las entreg al depositario en saco o caja cerrada con llave, no entregndole sta; o fuera
algn bulto sellado o con algn signo que lo distinga (en todos estos casos, aunque la cosa
que se entrega es fungible, est individualizada por el saco o caja que lo encierra).
3)
Cuando representase el ttulo de un crdito de dinero o de cantidad de cosas
consumibles, si el depositante no hubiera autorizado al depositario para la cobranza;
porque si lo hubiera autorizado, el dinero que el depositario recibe en pago y es un bien
tpicamente fungible y consumible.
4)
Cuando representase el ttulo de un derecho real o de un crdito que no sea
en dinero.
Segn el art. 2189 ser irregular el depsito:

214

1)
Cuando la cosa depositada fuere dinero o una cantidad de cosas consumibles,
si el depositante concede al depositario el uso de ellas o se las entrega sin las precauciones
del inc. 2 del art. 2188, aunque no le concediere el uso o se lo prohibiere (la disposicin es
razonable porque lo nico que le interesa al depositante es que le entreguen otras cosas
en igual cantidad y calidad).
2)
Cuando representare crdito de dinero o de cantidad de cosas consumibles,
si el depositante autoriz al depositario para su cobranza, porque el dinero cobrado es
consumible.
25.1.5. Depsitos no convencionales

Son los depsitos judiciales, los constituidos por disposicin de ltima voluntad, los
de masas de bienes de los concursos y quiebras, los bancarios (art. 2185) a los que las
reglas sobre el depsito se les aplica slo en forma subsidiaria.
Capacidad: Tanto depositante como depositario deben tener capacidad para
contratar.
No se requiere que el depositante sea dueo de la cosa, puede depositar toda
persona que tenga inters en el cuidado de la cosa (mandatario, transportador, empresario de obra, etc.).
Segn el art. 2193 si una persona capaz acepta el depsito hecho por otra incapaz,
el depsito es plenamente vlido respecto al depositario capaz, quien no puede pretender
la nulidad del contrato.
El representante del depositante incapaz, o este mismo si deviene capaz, tiene la
siguiente opcin:
a)

Exigir el cumplimiento del contrato (art.2193).

b)

Reclamar su nulidad, quedando el depositante sometido a la accin propia de

la gestin de negocios, que permite al depositario capaz reclamar los gastos
tiles que hubiere hecho, en la conservacin de la cosa (art. 2196).

El supuesto de depositario incapaz da lugar a la siguiente situacin de las partes: el

representante legal del depositario incapaz (o ste mismo si recobra capacidad) pueden
accionar la nulidad del contrato y sustraerse as, a la accin de daos y perjuicios que
pretendiere intentar el depositante, estando siempre obligado el incapaz a la restitucin
de la cosa y al enriquecimiento que hubiere logrado (el que puede derivar de dos cosas,
o por haber usufructuado la cosa o por haberla enajenado por ttulo oneroso, en ambos
casos el depositante tiene contra l la accin in rem verso).

25.1.6. Consentimiento

Tiene el cdigo una disposicin especfica relativa al error al sealar en su art. 2184
que el error sobre la identidad de los contratantes o sobre la sustancia, calidad o cantidad
de la cosa recibida no invalida el contrato.
Prefiri Vlez la solucin prctica pues dispone en el 2 apartado de ese artculo que
el depositario que ha padecido error en la persona del depositante o que advierte que la
cosa es peligrosa, puede restituir inmediatamente el depsito.
215

Esta disposicin no tiene referencia alguna respecto al error del depositante puesto
que ste tiene siempre el derecho a pedir la restitucin de la cosa.
Segn Borda el derecho a restituir la cosa que se concede al depositario cuando ha
sufrido error en la persona del depositante slo se justifica si el depsito es gratuito, puesto
que en el oneroso no puede argir que la nica cosa que lo movi a contratar es la persona
del depositante pues sin duda tambin tuvo en cuenta la retribucin que se le prometa.

216

Actividad N 28

a)

A travs de un ejemplo concreto de contrato de depsito,

explique:

Sus caracteres:

Clases:

Requisitos:

217

25.1.7. Prueba

Segn el art. 2201 el contrato de depsito no puede ser probado por testigos a menos
que el valor de la cosa depositada, no exceda de doscientos pesos (la reforma del 68 que
modific elevando a 10.000 el monto del art. 1191, no alter esta disposicin). En el caso
del depsito no juega pues el principio general del art. 1191 segn el cual, ejecutado el
contrato, puede admitirse la prueba de testigos cualquiera sea el valor de la prestacin. Si
se aplicara al depsito, una vez entregado, podra probarse por testigos, pero el art. 2201
ha seguido un sistema ms severo destinado a evitar reclamaciones en casos de
supuestos depsitos, intentados sobre la base de testigos complacientes o dudosos.
En la prctica, el depositario que quisiera asegurarse la prueba de su depsito
deber munirse de un instrumento escrito.
No se requiere el doble ejemplar cuando el depsito es gratuito. Si fuera oneroso el
ejemplar nico sirve de principio de prueba por escrito que hace viable la prueba
testimonial (por ej. se ha considerado que el ticket del guardarropa sirve de principio de
prueba por escrito y quien lo presenta en juicio, puede probar por cualquier medio, incluso
testigos, en que consista el depsito).
Recordar que la prueba testimonial no es la nica a utilizar, sirve de gran utilidad
procesal la prueba confesional (con las implicancias si es prestada en rebelda).

25.1.8. En el depsito regular el depositario debe

* Guardar la cosa con el mismo cuidado que si fuese suya (art. 2202) y efectuar los
gastos urgentes, so pena de prdida e intereses (art. 2204).
* Responder de los casos fortuitos o de fuerza mayor nicamente si son de su culpa
y si est en mora de restituir (art. 2203).
* Avisar al depositante de los gastos necesarios para la conservacin de la cosa.
* Restituir la cosa:
- En su estado exterior con accesorios y frutos, sin responder de los deterioros sin
culpa de l (art. 2210).
- Al depositante o a la persona indicada, a los herederos, y si stos no se acuerdan
para recibir, al juez (art. 2211).
- A la persona bajo representacin legal, una vez que se acabe o al representante
del depositante declarado incapaz (arts. 2213-2214).
- En el lugar del depsito o en el lugar indicado con gastos de transporte a cargo
del depositante (art. 2216).
* Informar al dueo si descubre que la cosa ha sido hurtada (art. 2215) y si ste no la
reclama, devolverla al depositante.

218

No debe:
- Divulgar el secreto sobre el contenido del depsito, so pena de responder por el
dao causado, a menos que la cosa lo exponga a penas y multas (art. 2207).
- Abrir la caja cerrada o bulto sin autorizacin (art. 2205) o si no hay presuncin de
esa, por la posesin de la llave, salvo si debe hacerlo para cumplir (art. 2206).
- Usar o servirse de la cosa sin autorizacin (art. 2208) so pena de pagar el alquiler
e intereses desde el contrato (art. 2209).
* Puede retener la cosa hasta el pago de los gastos del depsito.
* No puede:
- Retener por causa de su remuneracin, de perjuicios o de cualquier otra causa
extraa (art. 2218).
- Compensar la obligacin de devolver con ningn crdito o con otro depsito,
an ms importante (art. 2219).
- Exigir la prueba del derecho del depositante (art. 2215).
Los herederos del depositario que hubiesen vendido la cosa de buena fe no deben
otra cosa que el precio (art. 2212).
El depositante puede exigir la restitucin, an antes del trmino fijado (art. 2217).
Obligaciones del depositario en el depsito irregular:
El depositario irregular:
* Debe pagar en todo y no por parte la cantidad depositada u otro tanto de las mismas
cosas, como especie (art. 2220).
* Pagar los intereses desde el da del depsito, si hubo prohibicin de uso y mora de
su parte (art. 2222).
* No est obligado a justificar su derecho de usar y cobrar si no hubo prohibicin (art.
2221).
* Puede retener la cosa por una cantidad concurrente debida por depsito pero no
puede sufrir el embargo por un cesionario del depositante (art. 2223).
Obligaciones del depositante:
a)

El depositante debe reembolsar al depositario los gastos de conservacin y los

perjuicios ocasionados (art. 2224).

b)

Indemnizar al depositario por los perjuicios que le ha ocasionado el depsito.

c)

Pagarle la remuneracin pactada.

d)

Recibir la cosa que le restituye el depositario en tiempo oportuno; si constituyendo en mora no la recibiese, debe los daos y perjuicios consiguientes.
219

Cesacin del depsito:

Cesa el depsito:
* Hecho por tiempo determinado: por la conclusin del tiempo.
* Hecho por tiempo indeterminado: por la voluntad de cada parte.
* Por la prdida de la cosa o si la enajena el depositante (art. 2226).
No cesa el depsito voluntario: por fallecimiento de una u otra parte (art. 2225).

25.1.9. Depsito Necesario

El depsito necesario:
* Se ocasiona: por incendio, ruina, saqueo, naufragio, guerra, necesidad u hospedaje
(art. 2227)
* Puede ser:
- A cargo de incapaces adultos y stos responden a pesar de la falta de autorizacin del representante (art. 2228).
- Probado por toda clase de prueba (art. 2238) y es asimilable al voluntario para lo
no previsto (art. 2239).
La responsabilidad de los posaderos:
* Se origina: por la introduccin en sus casas o dependencias (art. 2231) de efectos
o carruajes, aunque no fuesen expresamente entregados a ellos o a los suyos y
aunque tengan las llaves de la piezas (art. 2229).
* A pesar de todo aviso contrario (art. 2232) obliga a reparar todo perjuicio, an
causado por culpa de los dependientes o de las personas alojadas.
* No se produce:
- Cuando hay fuerza mayor, como ladrones con armas y escalamiento (art. 2237)
o culpa del reclamante (art. 2238).
- Cuando hay culpa o hurto de las familias o visitantes de los alojados (art. 2233).
- Contra los administradores de fondos, cafs, baos, etc. para los viajeros que no
se alojan (art. 2233).
- A favor de las personas:
- Que entran en las posadas sin alojarse en ellas (art. 2234);
- Que poseyendo efectos de gran valor no lo declaran al posadero y si no se los
muestran, si lo exige (art. 2235);

220

- Que pudiendo vivir en los pueblos, alquilan piezas en las posadas (art. 2236);
- A favor de los locatarios de piezas que no son viajeros o huspedes.
El hotelero responde por sus propios actos, los de sus dependientes y los de
terceros.
Son nulas todas las clusulas de no responsabilidad, las disposiciones contractuales en virtud de las cuales, el hotelero limite la responsabilidad que la ley le atribuye. Son
limite la responsabilidad que la ley le atribuye. Son ineficaces los avisos o letreros puestos
en lugar visible con el mismo propsito. Ello, porque la ley considera que el deposito tiene
el carcter de necesario y el viajero no tiene oportunidad de discutir libremente sus
clusulas.
La prueba de la prdida y de la cantidad, calidad y valor de los objetos perdidos,
puede hacerse por cualquier medio, sin limitacin alguna (art. 2238).
De conformidad con el art. 223 (aplicable al caso por disposicin del art. 2239), el
pasadero u hotelero tena derecho de retencin sobre todos los efectos introducidos en
el hotel hasta ser pagado su crdito. Pero la ley 12.296 art. 1 introdujo una limitacin al
disponer que no puede hacerse recaer el derecho de retencin sobre bienes de
indispensable uso y los instrumentos necesarios para su profesin, arte u oficio, pero
subsiste el derecho de retencin sobre dinero, joyas, valores, etc. e igualmente, sobre ropa
si por su cantidad y calidad reviste el carcter suntuario, an la ropa corriente si por su
cantidad, excede de las necesidades normales y razonables del deudor.

221

Actividad N 29

a)

Busque un reglamento hotelero y analcelo de

acuerdo a lo estudiado para el depsito necesario.

b)

Cules son las pruebas aceptables en el contrato de

depsito?

222

223

Comodato
Locacin
Sociedad
Compraventa
Prstamos civil
o comercial

Comparacin con
otros contratos

Unilateral
Gratuito u oneroso
Real

Caracteres del
Contrato

Forma y Prueba

MUTUO O
PRESTAMO
DE CONSUMO

Concepto

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XXVI

Del mutuante o
prestamista
Del mutuario

Obligaciones

Prstamo con
Intereses

224

UNIDAD XXVI
26.1. MUTUO O PRESTAMO DE CONSUMO
El art. 2240 define al mutuo diciendo que:

Habr mutuo o emprstito de consumo cuando una parte

entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est
autorizada a consumir, devolviendo en el tiempo convenido,
igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad.
El art. 2241 agrega que la cosa objeto de este contrato debe ser consumible o
fungible aunque no sea consumible.
Esta es la mdula del contrato, todo prstamo se presume de uso, slo que en el uso
de las cosas consumibles se produce su perecimiento, por lo que el mutuario no puede
cumplir con su obligacin de restitucin ms que con igual cantidad de cosas de igual
calidad.
La circunstancia de que la cosa sea consumible es lo que tipifica el contrato de
mutuo.
El compromiso de devolver una cantidad mayor o menor de cosas que la recibida
no desnaturaliza el contrato de mutuo.
Por razn de la naturaleza de la cosa prestada, la propiedad de ella se transmite del
mutuario por el mutuante. Por ello, en principio, es necesario que el mutuario sea el
propietario, pero no sindolo, el mutuo ser vlido si el mutuario ha venido a adquirir la
propiedad de la cosa por efecto de su buena fe.

26.1.1. Caracteres del contrato

a)

UNILATERAL: porque entregada la cosa en el momento de celebracin del

contrato no quedan obligaciones pendientes de cumplimiento ms que para
el mutuario (algunos autores lo califican como bilateral imperfecto).

b)

Puede ser GRATUITO u ONEROSO; en defecto de convencin expresa al

respecto, se presume gratuito (art. 2243)

c)

Es un contrato REAL que solo se perfecciona con la entrega de la cosa (art.

2242).

Promesa de prstamo: La promesa aceptada de hacer un prstamo gratuito no da

accin para exigirlo al promitente (razonable en la medida que se trata tan slo de una
promesa de liberalidad). La promesa de prstamo oneroso no da accin para exigir el
cumplimiento, sino solamente para reclamar daos y perjuicios (legislaciones ms
modernas dan a la promesa de mutuo los efectos propios de los contratos y particularmente, la de reclamar su cumplimiento).

225

26.1.2. Comparacin con otros contratos

a)
Con el comodato: La diferencia esencial consiste en la naturaleza de la cosa
prestada puesto que en el mutuo la cosa es necesariamente consumible o fungible y en
el comodato es no consumible y no fungible. Adems, en el mutuo hay transferencia de
propiedad y en el comodato no; los riesgos de la cosa que son a cargo del propietario en
el mutuo, se transfieren al mutuario, en el comodato no; el mutuo puede ser gratuito u
oneroso, el mutuo slo gratuito.
b)
Con la locacin: si el mutuo es gratuito la confusin es imposible puesto que
la locacin es siempre onerosa, pero si el mutuo es oneroso la diferencia esencial recae
sobre la naturaleza de la cosa sobre la que recae el contrato, ya que las cosas consumibles
o fungibles no pueden ser objeto de locacin (art. 1499).
c)
Con la sociedad: La semejanza que puede llevar a confusin en dos
contratos que son tan dismiles. El mutuo se da cuando una persona facilita dinero a otro
con destino a un negocio social en cuyo caso surge la pregunta cerca de si hay aporte
a la sociedad o prstamo a los socios? Si el que entrega el dinero no participa de las
prdidas y se le asegura el reintegro de su capital contra todo evento hay prstamo y no
sociedad; caso contrario habr sociedad.
d)
Con la compraventa: la similitud estara nicamente para los casos en que
la compraventa con pacto de retroventa en realidad, encubra un prstamo con intereses
usuarios donde se garantice al prestamista de ese modo, el cumplimiento de lo acordado
(en realidad ofrece mayores garantas la constitucin de garanta hipotecaria).
e)
Prstamo civil o comercial: Ser comercial el prstamo, cuando la cosa
prestada pueda ser considerada del gnero comercial, est destinada al uso comercial y
por lo menos el deudor sea comerciante (no basta que el prestamista lo sea para
considerarse comercial).
La diferencia es sustancial puesto que el civil se presume gratuito. El mutuo civil y
comercial es real pero habr diferencia en la competencia (en las provincias donde est
separada la civil de la comercial).

26.1.3. Forma y prueba

El mutuo no requiere formalidad alguna, puede efectivizarse incluso, en forma verbal

(art. 2246), si se ha celebrado por escrito no se requiere el doble ejemplar puesto que esta
formalidad no se requiere mientras una de las partes cumpla con todas sus obligaciones
al momento de elevar el contrato.
Respecto a la prueba, el art. 2246 dispone que el mutuo no podr probarse sino por
instrumento pblico o privado de fecha cierta, si el emprstito pasa del valor de diez mil
pesos. Obviamente, esta disposicin es de aplicacin, respecto de terceros pero no entre
las partes (art. 1193).
La confesin del demandado de que recibi el dinero no prueba el mutuo si alega
que lo recibi por otra causa, corresponde al actor, la prueba de que se trata de un mutuo,
en cuyo caso puede valerse de cualquier medio de prueba.

226

26.1.4. Obligaciones del mutuante o prestamista

a)
Entrega de la cosa: se cumple simultneamente con la celebracin del acto,
(se cumple despus en la promesa de emprstito). La entrega puede ser real o ficta,
cuando la cosa se encontraba en poder del mutuario por otro ttulo. La entrega de la cosa
significa la transferencia del dominio.
El mutuante responde por los vicios ocultos de la cosa y por su mala calidad (art.
2247).
Obligaciones del mutuario:
Obligacin de restitucin: el mutuario debe devolver al prestamista en trmino
convenido, una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad que la prestada, (art.
2250) no pudiendo eximirse de hacerlo con pretexto de que la cosa se perdi por fuerza
mayor, ya que con la transmisin de la propiedad pasaron a l los riesgos de la cosa.
Si no fuera posible la restitucin de igual cantidad y calidad, el mutuario deber pagar
el precio de la cosa o cantidad recibida calculado por el que la cosa tena en el lugar y fecha
de restitucin (art. 2251).
La restitucin debe hacerse en el plazo convenido.
En el mutuo oneroso el plazo acordado se presume convenido en beneficio de
ambas partes, salvo pacto en contrario. Si es gratuito se presume en beneficio del mutuario
quien podr restituir el capital antes de su vencimiento.
Si el contrato no tiene plazo de restitucin el plazo es indeterminado y el mutuante
puede demandar en cualquier momento la restitucin.
Recibir intereses adelantados de los prstamos en dinero importa concesin tcita
de plazo, y el plazo se entiende entonces prorrogado por todo el tiempo cubierto por los
intereses.

26.1.5. Prstamo con intereses

La forma tpica y ms frecuente del mutuo es el prstamo de dinero. Pueden o no

pactarse intereses si no se los pacta se presume gratuito.
Nota: Recordar en el punto todo lo relativo a las distintas clases de intereses:
compensatorios, moratorios y punitorios. La tasa aplicable y lo dispuesto por la Ley de
Convertibilidad 23.928 a cuyos fines me remito a lo dicho en el mdulo respectivo de
Derecho Comercial.

227

Actividad N 30

Complete el siguiente cuadro:

MUTUO
Concepto

Caracteres
del Contrato

228

Obligaciones
de las partes

229

Promesa de
contrato de
comodato

Diferencia con
el usufructo

Real
Gratuito
Intuito personae
Unilateral
Bilateral imperfecto

Caracteres

Capacidad

Causas

Cesacin

COMODATO

Concepto

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XXVII

Forma y
Prueba

Del Comodatario
Del Comodante

Obligaciones

230

UNIDAD XXVII
27.1. COMODATO
Segn el art. 2255:

Habr comodato cuando una persona entrega gratuitamente

a otra una cosa inmueble o mueble no fungible ni consumible
para que ste la use devolvindole luego la misma cosa.
A diferencia del mutuo no hay en el comodato transferencia de la propiedad, el
prestatario slo adquiere un derecho personal de uso de la cosa, adems el uso debe ser
GRATUITO (si se paga algo por l deja de ser comodato para pasar a ser locacin).

27.1.1. Caracteres del contrato

a)

Es un contrato REAL que se perfecciona con la entrega de la cosa (art. 2256).

b)

Es GRATUITO (art. 2255)

c)

INTUITO PERSONAE

d)

Una parte de la doctrina (Salvat, Acua Anzorena) dicen que es UNILATERAL; otros (Aubry y Rau, Ennecerus, Puig Brutau) dicen que es BILATERAL
IMPERFECTO y, por ltimo, otros dicen (Larenz, Touiller, Borda) que es
BILATERAL porque ambas partes tienen obligaciones: el comodante permitir
el uso de la cosa y el comodatario devolverla.

27.1.2. Promesa de contrato de comodato

El comodato es ms que un contrato gratuito, se ha dicho que es una prestacin de

cortesa, en su esencia econmico-social hay un espritu de complacencia, un servicio de
amistad, un acto de buena voluntad y solidaridad humana por lo que el art. 2256 dispone
que la promesa de hacer un emprstito de uso no da accin alguna contra el promitente
(lo que ha sido criticado).

27.1.3. Diferencia con el usufructo

El usufructo es un derecho real y el comodato personal; el usufructo puede ser

gratuito u oneroso, el comodato slo gratuito; el usufructo se adquiere con contrato, por
testamento, por disposicin de ltima voluntad o por prescripcin, en tanto que el
comodato slo se constituye por contrato.
Para entregar en comodato no es imprescindible ser propietario, hasta tener sobre
la cosa un derecho real o personal de uso y goce, por lo que pueden dar en comodato el
usufructuario, el usuario y el locatario.
Si el contrato de locacin prohibe la sublocacin se entiende que est prohibido darla
en comodato.
231

Un nudo propietario no puede dar la cosa en comodato puesto que se ha desprendido

del uso y goce.
Tampoco pueden hacerlo quienes se encuentran en posesin de la cosa con
derecho de usarla cuando la posesin les ha sido entregada no con la finalidad de que la
gocen, sino con uno distinto como por ej. en el caso del comprador en la venta a prueba,
del empresario de una obra, del mandatario, del administrador, etc.
27.1.4. Capacidad

Se discute si es necesario capacidad de disponer o solo de administrar, para dar una

cosa en comodato. Teniendo presente que en nuestro derecho se prohibe a los emancipados disponer de los bienes recibidos a ttulo gratuito, o a los cnyuges disponer de los
inmuebles o muebles registrales sin autorizacin del otro cnyuge; es obvio que en ambos
casos lo que se intenta, es evitar la enajenacin sin que se pueda extender la restriccin
a casos no previstos donde -como en el comodato-, la libre administracin es un principio
que debe jugar plenamente.
Los tutores y curadores no pueden prestar los bienes de sus pupilos (art. 2262)
debiendo entenderse la prohibicin para prstamos de cosas importantes, pero los que
solo impliquen pequeos servicios usuales permitidos.
Est prohibido a los administradores de bienes ajenos pblicos o privados dar en
comodato los bienes que les hayan sido dados en administracin, a menos que estuvieren
autorizados con poderes especiales.
Si el comodante era incapaz para contratar o estaba bajo incapacidad accidental,
puede demandar por nulidad del comodatario (sea ste capaz o incapaz) y exigir la
restitucin de la cosa antes del tiempo convenido; pero el comodatario capaz no puede
oponerle la nulidad del contrato (art. 2257).
El comodante capaz no puede demandar la nulidad al comodatario incapaz, ms el
comodatario incapaz puede oponerle la nulidad al comodante capaz o incapaz (art. 2258).
El art. 2259 agrega una excepcin al principio de que el incapaz puede alegar la
nulidad del contrato al disponer que carece de este derecho. El incapaz no menor impber
que hubiera inducido con dolo a la otra parte a contratar, en tal caso, estar obligado a
respetar el contrato, salvo el derecho de la otra parte a demandar la nulidad por dolo y a
reclamar la devolucin de la cosa prestada (evidentemente se refiere esta norma a los
adultos incapaces de derecho).
El comodato debe tener un objeto lcito, segn el art. 2261 est prohibido prestar
cualquier cosa para un uso contrario a las leyes o buenas costumbres o prestar cosas que
estn fuera del comercio por nocivas al bien pblico.
27.1.5. Forma y prueba

Basta el mero consentimiento verbal, no se requiere formalidad alguna (art. 2263).

El art. 2263 admite todo medio de prueba aunque exceda de la tasa legal de 10.000
pesos, ya que tratndose de un contrato real en que la cosa se supone entregada al
celebrarlo, juegan los principios generales del art. 1192, segn el cual se admite todo medio
de prueba cuando una de las partes hubieses recibido alguna prestacin.

232

Segn el art. 2264 son aplicables al comodato las disposiciones sobre la prueba en
la locacin, disposicin que carece de sentido en tanto no hay disposiciones relativas a la
prueba de la locacin.
27.1.6. Obligaciones del comodatario

El comodatario:
* Debe:
- Vigilar la conservacin (art. 2266)
- Responder de los deterioros originados por su culpa, por el valor total si se ha
imposibilitado el uso ordinario y pagndola la puede conservar (art. 2267).
- Abstenerse de usar la cosa contra lo expresado o se destino so pena de restituir
inmediatamente y reparar el dao (art. 2268).
- Suspender la restitucin de armas ofensivas o de cosas de uso criminal y
entregarlas al juez (art. 2280). El procedimiento judicial de consignacin se
justifica cuando adems, el comodatario tiene conocimiento del uso que le va a
dar el comodante.
* Es sometido a la solidaridad si varios han contrato conjuntamente (art. 2281).
* No responde:
- De los casos fortuitos y fuerza mayor si cumpli sin culpa y sin mora con la
restitucin, si no ha dejado de salvar la cosa empleando en ello una cosa suya (art.
2269).
- De los deterioros de la calidad propia, vicio o defecto de la cosa (art. 2270).
* Que no restituye la cosa:
- Prdida por su culpa o la de sus agentes, debe pagar por ella el valor;
- Destruida por su culpa o disipada ser imputado por abuso de confianza antes o
despus de la accin civil (art. 2274);
* No puede:
- Suspender la restitucin alegando que la cosa no es del comodante, salvo si es
perdida o robado (art. 2277).
- Retener la cosa, an por expensas (art. 2278) o repetir los gastos hechos para
aprovechar el uso (art. 2282).
* Quien sabe que la cosa es robada y que no avisa al dueo en un plazo razonable,
responde de los daos y el dueo no puede exigir la devolucin sin autorizacin del
comodante o del juez (art. 2279).
* Que hubiere pagado una cosa perdida y que la recuperarse despus, el comodatario
no puede obligar al comodante a recibirla con devolucin del precio (pero el
comodante puede exigir la restitucin contra devolucin del precio (art. 2275).
233

Los herederos del comodatario que hubiesen enajenado la cosa mueble:

* De buena fe, pueden ser demandados por el comodante en pago de la venta si no
hubiera reivindicacin posible o si no quisiere entablarla (art. 2272).
* De mala fe: deben pagar el valor de la cosa ms el perjuicio, aparte de la accin
criminal (art. 2273).
El comandante incapaz que ha prestado sin permiso de su representante pues
aceptar vlidamente la restitucin (art. 2276).

27.1.7. Obligaciones del comodante

El comodante:
* Debe:
- Dejar el uso al comodatario hasta el plazo fijado o el servicio concluido y a sus
herederos si el prstamo no ha sido personal o profesional (art. 2283).
- Responder del dao si, de mala fe, no ha indicado los vicios ocultos (art. 2286).
- Pagar las expensas extraordinarias hechas para conservar la cosa si le dio aviso
el comodatario antes de hacerlas, salvo las urgentes (art. 2287).
* Puede pedir la restitucin:
- Antes del plazo si precisa la cosa por imprevista y urgente necesidad (art. 2284).
- Cuando quiere si el prstamo fuere precario, con prueba de lo contrario a cargo
del comodatario (art. 2285).

27.1.8. Cesacin del comodato

El comodato cesa:

a) Por prdida de la cosa;

b) Por vencimiento del plazo expreso tcito;
c) Por voluntad unilateral del comodatario;
d) Por voluntad unilateral del comodante:

234

- Si no hay tiempo fijado.

- Si el comodatario falleci.
- Si el comodatario cae en una incapacidad que le impide usar la cosa.
- Si le sobreviene al comodante una
necesidad urgente e imprevista de la
cosa.
- Si el comodatario usa la cosa
abusivamente.
- Si el comodatario no cumple con su
obligacin de cuidar la cosa.

Actividad N 31

a)

Elabore un ejemplo concreto y explique, a travs de l, las

caractersticas del comodato.

b)

Qu opiniones existen sobre el tema de la capacidad en

caso de comodato?

235

236

237

Gestin de
Negocios

Concepto

Ratificacin
de Gestin

Requisitos

Pluralidad de
dueos

Capacidad

COMODATO

Rendicin de
cuentas

DIAGRAMA DE CONTENIDOS DE UNIDAD XXVII

Del gestor
Del dueo del
negocio

Obligaciones

Gestin
Conjunta

238

UNIDAD XXVIII
CUASI CONTRATOS
Los romanos observaron que algunas obligaciones legales tenan alguna similitud
con otras contractuales expresando tal afinidad diciendo, que eran como derivadas del
contrato, pero no hubo una categora reconocida de obligaciones cuasicontractuales
hasta que en las Instituciones Justineanas se menciona como fuente de las obligaciones:
contratos, cuasicontratos, delitos y cuasidelitos y se ejemplifican los cuasicontratos con
la gestin de negocios el empleo til, el pago de lo indebido.
Los modernos autores se inclinan por la idea de que los llamados cuasicontratos
en realidad, son obligaciones ex lege o bien actos de voluntad unilateral.

28.1.1. Gestin de Negocios

Hay gestin de negocios cuando alguien no obligado por ley

ni por representacin legal realiza espontneamente una
gestin til para otro.
Se ve en la regulacin legal del instituto una doble preocupacin: necesidad de evitar
una intromisin molesta o daosa en los negocios ajenos, necesidad de no perjudicar a
quien ha realizado una gestin til para otra persona.
Se advierte una analoga notoria entre gestin de negocios y mandatos pero en uno
hay orden del dueo de realizarla y en el otro no.
En algunos casos gestin y mandato se confunden:
- La ratificacin de la gestin equivale a mandato (art. 2304).
- La extralimitacin en el mandato produce los efectos de la gestin.
En otros casos la distincin aparece muy difcil y hasta sutil, por ej. en el caso de
mandato tcito.
La gestin de negocios tpica es la que se lleva a cabo sin conocimiento del dueo,
pero por disposicin del art. 2288 es perfectamente posible que ste la conozca sin que
por ello pierda su carcter. Por otro lado, el mandato tcito consiste en dejar obrar a quien
est realizando algo no a nombre del dueo (art. 1874).
La distincin desde el punto de vista terico se da en que el mandato es un contrato,
un acto de apoderamiento que requiere tambin instrucciones, que aunque no estn
documentadas por no ser necesario hacerlo, la ley tiene como prueba suficiente de que
el mandatario obra por orden del mandante, el silencio guardado por ste ante los actos
ostensibles de la gestin del mandatario.
Pero la distincin prctica es muy sutil porque ante una persona que est obrando
por otra con conocimiento de sta qu criterio debe seguirse para saber si es gestin
mandato tcito? Las soluciones propuestas son diversas:

239

a)
Si el dueo del negocio est enterado de la realizacin de la gestin desde el
comienzo hay mandato, si se entera luego de empezada, hay gestin de negocios (Salvat,
Segovia, Colombo);
b)
Hay mandato tcito cuando el gestor ha obrado en nombre de otro, y habr
gestin cuando se ha obrado para otro pero sin invocar su nombre (Acua Anzorena) (la
crtica es lgica puesto que tanto en el mandato tcito como en la gestin de negocios, se
puede obrar a nombre propio o invocando el del dueo del negocio).
c)
El criterio de distincin est dado por el art. 1874 segn el cual habr mandato
tcito cuando el dueo del negocio, pudiendo impedir lo que otro est haciendo por l,
guarda silencio; si lo sabe pero no puede impedirlo habr gestin (caso de los incapaces,
los ausentes) (Borda).
Agreguemos a esto que el mandato tiene que tener por objeto la realizacin de actos
jurdicos mientras que la gestin puede referirse a actos puramente materiales.

28.1.2. Requisitos para la gestin de negocios

a)
Que no haya mandato ni se trate del ejercicio de una representacin legal; ello
porque la gestin debe ser espontnea;
b)
Que el gestor se proponga hacer un negocio de otro y obligarlo eventualmente,
por lo que no habr gestin cuando creyendo el gestor hacer un negocio suyo hiciere el
de otro, pero si el gestor ha obrado en el inters comn con el dueo del negocio si hay
gestin;
c)
Que se trata de un acto o una serie de actos, jurdicos o simplemente
materiales;
d)
Que no haya oposicin del dueo del negocio (art. 2303) oposicin que es
ineficaz cuando el gestor tiene un inters legtimo en la gestin (art. 2303) o cuando sin
la realizacin del negocio no habra podido cumplirse oportunamente un deber impuesto
al dueo por razones de inters pblico;
e)
Que la gestin haya sido til (arts. 2977 y s.s.), la utilidad se juzga al momento
de la iniciacin de la gestin (art. 2301) no interesando que el beneficio persista al
momento de concluirla (art. 2297) (aqu surge la diferencia con el enriquecimiento sin
causa donde la medida de la ltima etapa dada por el beneficio experimentado por el
dueo);
f)

Que se trata de un asunto lcito, de lo contrario el acto jurdico sera nulo;

g)
Que no se trate de un acto personalsimo porque en tal caso nadie puede
sustituirse legtimamente al propio interesado;
h)
La gestin no debe ser hecha con nimo liberal (art. 2289 in fine) an cuando
debe precisarse que en realidad toda gestin supone un nimo liberal en la medida que
no tiene derecho a retribucin (art. 2300) pero no se aplican estas reglas cuando el gestor
tuvo intencin de beneficiar al dueo inclusive en lo que respecta a los gastos que se
propone no cobrarle;

240

Las obligaciones del gestor surgen de su propio acto voluntario y las del dueo son
impuestas por la ley, a quien se le imponen obligaciones por motivos de equidad y para
estimular el sano espritu de solidaridad social que pone de manifiesto quien se encarga
espontneamente de un negocio ajeno, sin retribucin, con el solo deseo de evitarle un
dao.

28.1.3. Capacidad

El gestor de negocios necesita capacidad para contratar porque sino no puede

obligarse vlidamente por las consecuencias de su gestin (art. 2288). Pero, si de la
gestin hecha por un incapaz le resultare a ste algn beneficio, responde en la medida
del beneficio recibida, y responde de los hechos ilcitos cometidos en perjuicio del dueo
que le sean imputables.
El dueo de un negocio realizado por un incapaz de obligarse no est obligado por
su gestin salvo en la medida de su enriquecimiento.
El dueo del negocio no necesita ser capaz para resultar obligado por las consecuencias de la gestin (art. 2297) ello es lgico puesto que si para la gestin no se requiere
su consentimiento, las obligaciones a su cargo no nacen de un acto de voluntad sino de
la ley.

28.1.4. Obligaciones del gestor

En principio est sometido a todas las obligaciones que la ley impone al mandatario
(art. 2288), pero ello es slo una analoga. Son obligaciones suyas:
a)
Continuar y concluir el negocio, a menos que el dueo o sus herederos se
encuentren en condiciones de atenderla (arts. 2290-2296).
b)
Responde por toda culpa en el ejercicio de su gestin no pudiendo excusarse
diciendo que ha puesto en el negocio toda la diligencia que le es habitual en las cosas
propias (arts. 2291); se apreciar la culpa con criterio objetivo.
b)
En principio el caso fortuito libera de responsabilidad al gestor salvo que: haya
hecho operaciones arriesgadas que el dueo no tena costumbre de hacer, si ha obrado
ms en inters propio que del dueo, si no tena aptitudes para el negocio o si por su
intervencin impidi que se le encargara el negocio a persona ms apta. En todos estos
casos media imprudencia grave del gestor.
d)
Si el gestor hubiera encomendado la realizacin de la gestin a otra persona,
responder de las faltas del sustituto aunque hubiera escogido persona de su confianza
(art. 2294).

28.1.5. Gestin conjunta

La responsabilidad de los gestores no es solidaria sino simplemente mancomunada.

241

28.1.6. Rendicin de cuentas

Segn el art. 2296 no concluye la gestin hasta tanto el gerente haya dado cuenta
de su administracin (el gestor permanece obligado hasta ese momento sin excluirse que
la gestin puede concluir por otras causas como puede ser asuncin del negocio por los
interesados, muerte de gestor, etc.).

28.1.7. Obligaciones del dueo del negocio

En principio est obligado como el mandante (art. 2297) regla suficiente pero el
codificador aclar que el gestor puede repetir del dueo del negocio todos los gastos que
la gestin le hubiere ocasionado, con sus intereses desde el da en que los hizo estando
el dueo del negocio -adems- obligado a liberarlo o indemnizarle las obligaciones
personales que hubiere contrado.
Responde no como dueo sino en la medida del enriquecimiento en los casos en que
el negocio no se emprendi tilmente o la gestin era incierta; o si el gesto hizo un negocio
comn a l y otro. En ninguno de los casos hay gestin propiamente dicha por lo que la
responsabilidad en la medida del enriquecimiento se impone.

28.1.8. Pluralidad de dueos

Su responsabilidad es simplemente mancomunada (art. 2299).

28.1.9. Ratificacin de la gestin

Si el dueo del negocio ratifica la gestin las reglas del mandato regirn las
obligaciones de las partes. La ratificacin produce efectos retroactivos al da en que la
gestin comenz.
En tanto el dueo no realice la ratificacin los terceros slo estn vinculados
jurdicamente con el gestor, no tienen accin contra el dueo salvo la subrogatoria en la
medida en que el gestor pueda accionar contra l (art. 2305).
La obligacin personal del gestor respecto a terceros es independiente de que haya
obrado a nombre propio o del dueo (art. 2305).

28.2. EMPLEO UTIL

Hay empleo til cuando alguien sin ser mandatario o gestor
de negocios hiciese gastos en utilidad de otra persona
(art. 2306).
No interesa la intencin con la que se haya realizado el gasto, aunque se lo hiciera
creyendo que se trata de obligacin propia o negocio propio, lo mismo hay accin por
empleo til.
Se refiere solamente a gastos en dinero y no a servicios realizados.
242

28.2.1. Hiptesis previstas en el Cdigo Civil

a)
Gastos funerarios (art. 2307) es menester tener en cuenta su posicin social,
su actuacin pblica, la fortuna del causante y si es menor, de l y su familia. El orden de
reintegro es el siguiente:
1)

Los gastos funerarios son una carga de la sucesin de modo tal que deben ser
afrontados por los sucesores en proporcin a sus porciones hereditarias;

2)

Si no hay bienes los gastos son debidos por el esposo suprstite, y si tampoco ste
tiene bienes, por las persona que tenan obligacin de alimentar al muerto cuando
vivan (art. 2308).

b)

Gastos en beneficio de la cosa de otro (art. 2309) mera aplicacin del principio gral.
de empleo til agregando que quien realiz el gasto perdera su accin si la utilidad
ces por su culpa.

c)

Transmisin de los bienes mejorados a un tercero (art. 2310) puede demandarlos

de quien lo tiene hasta el valor de la cosa al tiempo de su adquisicin distinguiendo
la ley si la transferencia fue a ttulo oneroso en que no tiene accin contra el
adquirente (se supone que si la cosa se benefici con el gasto el adquirente habr
pagado el mayor valor) o a ttulo gratuito, donde es equitativo que quien recibe una
liberalidad pague el empleo til que lo beneficia, pero su responsabilidad no puede
superar el valor que la cosa tena al momento de la transferencia de dominio.

243

Actividad N 32

a)

Explique el concepto de cuasi-contratos.

b)

Realice a travs de un caso, las diferencias entre gestin

de negocios y mandato.

244

FICHA DE EVALUACION
MODULO 2
Sr. alumno/a:
El Instituto de Educacin Abierta y a Distancia, en su constante preocupacin por mejorar la
calidad de su nivel acadmico y sistema administrativo, solicita su importante colaboracin
para responder a esta ficha de evaluacin. Una vez realizada entrguela a su Tutora en el
menor tiempo posible.
1) Marque con una cruz

MODULO

En gran medida

Medianamente

Escasamente

1. Los contenidos de los mdulos

fueron verdadera gua de aprendizaje (punto 5 del mdulo).
2. Los contenidos proporcionados
me ayudaron a resolver las actividades.
3. Los textos (anexos) seleccionados me permitieron conocer ms
sobre cada tema.
4. La metodologa de Estudio (punto 4 del mdulo) me orient en
el aprendizaje.
5. Las indicaciones para realizar
actividades me resultaron claras.
6. Las actividades propuestas fueron accesibles.
7. Las actividades me permitieron
una reflexin atenta sobre el contenido
8. El lenguaje empleado en cada
mdulo fue accesible.

CONSULTAS A TUTORIAS

SI

NO

1. Fueron importantes y ayudaron resolver mis dudas y actividades.

2) PARA QUE LA PROXIMA SALGA MEJOR...

(Agregue sugerencias sobre la lnea de puntos)
1.- Para mejorar este mdulo se podra ................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
3) EVALUACION SINTETICA DEL MODULO
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
Evaluacin: MB - B - R - I 4) OTRAS SUGERENCIAS........................................................................................................
....................................................................................................................................
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