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CIPA ADMI.FNANCIERA
PROYECTO DE INVESTIGACION
ESTUDIO DEL ESTADO DEL ARTE EN LOS SECTORES PRODUCTIVOS
DE LA REGIN
RENDIR INMOBILIARIA
ASESOR
HOSMER EDUARDO MORA GAITAN
ADMINISTRADOR DE EMPRESAS
MG EN ADMINISTRACION
NOTA DE ACEPTACION
___________________________
JURADO 1
___________________________
JURADO 2
___________________________
JURADO 3
DEDICATORIA
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JUSTIFICACIN
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OBJETIVOS
OBEJTIVO GENERAL
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SEMESTRE I
FUNDAMENTOS DE MATEMTICAS Y CALCULO UNIVARIADO
HABILIDADES COMUNICATIVAS
INTRODUCCIN A LA ADMINISTRACIN
ESTRUCTURA FINANCIERA COLOMBIANA
QUIENES SOMOS?
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OBJETO SOCIAL
Administracin de Arrendamientos
Comercializacin de Inmuebles Rurales y Urbanos
Comercializacin de Inmuebles Recibidos en Dacin de Pago por
Bancos
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MISION
Atender las necesidades inmobiliarias de los clientes que desean comprar,
vender, rentar o avaluar bienes inmuebles y proyectos inmobiliarios a nivel
nacional e internacional.
VISION
Lograr una posicin destacada en el mercado inmobiliario nacional e
internacional mediante una excelente calidad de los servicios ofrecidos, de
tal forma que los clientes obtengan un servicio ptimo, los socios reciban los
mximos beneficios, los empleados perciban la justa retribucin, las
exigencias de las entidades pblicas y privadas reguladoras de la actividad
inmobiliaria sean cumplidas estrictamente y hacer parte de los proyectos de
responsabilidad social que exige nuestra comunidad.
VALORES DE CALIDAD
CARACTERIZACION EMPRESARIAL
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NUESTRA HISTORIA
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ORGANIGRAMA
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SOCIO ESTRATGICO
RENDIR INMOBILIARIA, socia de Colliers en Colombia desde 1998, es una
de las empresas lderes en experiencia, volumen de cnones administrados
y especialmente, en calidad de servicio. Lo anterior se refleja en las cifras
ms bajas de siniestralidad del mercado nacional y en la certificacin de
calidad en los procesos desde 2007.
Colliers International es una de las firmas ms importantes de servicios
inmobiliarios corporativos en el mundo. Creada en 1976 en Australia como
Colliers International Property Consultants (CIPC) y a travs de su
crecimiento en Asia Pacfico y Canad inici un proceso de expansin que
an contina alrededor del mundo.
La especializacin nos lleva al siguiente nivel. Alentamos a nuestros
profesionales a enfocar su experiencia en un tipo especfico de cliente, tipo
de producto, servicio y alcance geogrfico.
Estamos comprometidos con superar las expectativas y crear una
experiencia memorable en nuestros clientes. Para soportar esta misin,
nuestros programas incluyen el Premio al Crculo de Excelencia y un
programa de entrenamiento en Estrategias para un Servicio de Excelencia.
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Entidades Aseguradoras:
El Libertador
Suramericana
Servicios financieros
ING
Proteccin
Alpopular
Reaseguradora
Afianzadora nacional
Protecsa
Establecimientos de crdito
Davivienda
Helm bank
QUE HACEMOS?
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PORTAFOLIO DE SERVICIOS
COMO LO HACEMOS?
VISITA COMERCIAL
LEGALIZACIN DE LA CONSIGNACIN
PROCESO COMERCIAL
PROMOCIN Y COMERCIALIZACIN:
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INFORMES DE GESTIN
Informe de seguimiento detallado informando las actividades de mercadeo
realizadas, incluyendo llamadas y visitas de posibles clientes.
DESCRIPCION
La Administracin Inmobiliaria es un servicio que permite delegar las
obligaciones del propietario establecidas en un contrato de arrendamiento a
RENDIR INMOBILIARIA LTDA., entidad profesional con ms de 50 aos de
experiencia en el manejo de este servicio.
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EL PROCESO
ADMINISTRACIN DE CARTERA
Eficiente recaudo del canon mensual de arrendamiento, cobro de sanciones
y reporte de siniestros a las aseguradoras.
Pagos:
Transferencia electrnica de los arrendamientos a los propietarios.
Impuestos, tasas y contribuciones.
Control de servicios pblicos (cuando el inmueble no est arrendado).
Reparaciones y/o adecuaciones.
Costos judiciales y extrajudiciales por restitucin.
Cuota de administracin extraordinaria.
Prima del seguro de arrendamiento.
Reparaciones locativas
VALORES AGREGADOS
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AVALOS
Los avalos son herramientas necesarias para definir los valores base de los
bienes inmuebles, muebles, maquinaria y equipo, necesarios para establecer
plataformas slidas que permitan argumentos de negociacin de las
empresas en las transacciones e inventario de sus bienes. Ventajas avalos
RENDIR INMOBILIARIA:
ALCANCE DE TRABAJO
En el aspecto tcnico realizamos un informe de Avalo Tcnico Comercial de
los predios, as:
Reconocimiento general del inmueble y del sector, mediante visita de
inspeccin fsica y el levantamiento fotogrfico del predio y su
entorno.
Anlisis detallado de la normatividad urbanstica vigente, en cuanto a:
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Tratamiento urbanstico
rea de Actividad
Usos Permitidos
Volumetra (ndices de Ocupacin y Construccin)
Decretos Reglamentarios
Dentro de los mtodos ms generalizados y comercialmente
admitidos para el anlisis de los valores comerciales utilizamos:
Mtodo comparativo del mercado (utilizado en propiedades
homogneas)
Mtodo del costo de reposicin (aplicado a construcciones)
Mtodo de capitalizacin de rentas (aplicable a lotes y construcciones
Mtodo residual de la tierra (aplicable a lotes con gran potencial de
desarrollo
LOGROS
PRINCIPALES CLIENTES
ENFOQUE EMPRESARIAL
PLANEACIN
Estas etapas tambin son esenciales en el inicio de una empresa dentro de
la planeacin. Para tener claro a donde queremos ir y que queremos hacer,
son nuestra base; pero adems hay que realizarles una continuidad
evaluando sus progresos, y realizando mejoras.
Polticas
Son lineamientos generales a observar en la toma de decisiones, facilitan la
delegacin de autoridad, esto proporcionan estabilidad y uniformidad en las
decisiones.
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Misin o Propsito
Se debe tener claro el propsito,
los clientes, los productos o
servicios, los mercados, la
filosofa y la tecnologa bsica de
una empresa y a dnde quiere
llegar
Objetivos
Programas
Se debe llevar una
secuencia de actividades
para alcanzar los objetivos
en el tiempo requerido
efectuando cada una de
sus partes incluyendo al
personal.
Estrategias
Es el direccionamiento de ideas
que se dan para lograr los
objetivos, estos deben ser
consistentes, claros y aplicables
a cara rea de la empresa.
Presupuestos
Es un esquema de algunas de las fases de actividad de la empresa
expresado en trminos econmicos, junto con la comprobacin de las
realizaciones de dicho plan.
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PRINCIPIOS DE LA ORGANIZACIN
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DIRECCIN
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Los principales principios de la direccin que considera como una gua para
el desempeo eficiente y eficaz en RENDIR INMOBILIARIA son los
siguientes:
Principios de direccin
CONTROL
Es necesario distinguir las operaciones de control, de la funcin de
control.
La aplicacin racional del control en RENDIR INMOBILIARIA se fundamenta
en los siguientes principios:
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Establecimiento de Estndares:
Un estndar puede ser definido como una unidad de medida que sirve como
modelo, gua o patrn con base en la cual se efecta el control.
Los estndares son criterios establecidos contra los cuales pueden medirse
los resultados, representan la expresin de las metas de planeacin de la
empresa o departamento en trminos tales que el logro real de los deberes
asignados pueda medirse contra ellos.
Pueden ser fsicos y representar cantidades de productos, unidades de
servicio, horas-hombre, velocidad, volumen de rechazo, etc., o pueden
estipularse en trminos monetarios como costos, ingresos o inversiones; u
otros trminos de medicin.
Medicin de resultados
Correccin
Retroalimentacin
Cantidad
Tiempo
Costo
Calidad
Cantidad:
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Presupuestos
Estimaciones
Productos terminados
Unidades vendidas
Unidades rechazadas
Inventarios de personal
Medicin del trabajo
Pronsticos
Control de inventarios
Tiempo:
Estudios de tiempos
Fechas lmite
Programas
Tiempo - mquina
Medicin del trabajo
Procedimientos
Estndares
Costo:
Presupuestos
Costo por metro cuadrado
Costos estndar
Pronsticos
Contabilidad
Productividad
Rendimiento s/inversin
Calidad:
Evaluacin de la actuacin
Pruebas psicolgicas
Inspecciones visuales
Coeficientes
Rendimiento del personal
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Informes
Procedimientos
Estndares
Calificacin de mritos
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SEMESTRE II
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Campaas E-Marketing
TOMA DE DECISIONES
La manera como en RENDIR IMBOLIARIA toma sus decisiones es de forma
programada ya que se toman frecuentemente y se convierte en una rutina
tomarlas. Sus decisiones son estructuradas y se tiene un mtodo bien
establecido de solucin, por lo tanto ya se conocen los pasos para abordar
este tipo de problemas.
TIPOS DE ESTRATEGIAS
Las estrategias implementadas por la empresa son:
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL:
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Wmannager
Crm vtiger
Estndares estadsticos
Estudios de satisfaccin al cliente
Anlisis de Utilidad
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De conformidad con las normas legales que rige las empresas inmobiliarias,
los impuestos que se aplican son:
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ANALISIS DE LA OFERTA
Unidades de vivienda nueva en Bogot
En el ao 2012 el nmero de unidades nuevas present una disminucin del
17,40 %; frente al 2011 En este periodo se iniciaron 44.782 unidades de las
cuales el 47,13% (21.104) corresponden a VIS, y el 52,87% (23.678) a No
VIS Grfico 2.
Fuente: DANE
Por otra parte, el nmero de unidades en proceso registr un incremento de
7., 17% con respecto al ao anterior, del total (225.879) el 37,2% (84.095)
pertenece a VIS y el 62,8% (141.694) restante a No VIS. Grfico 3
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.
Fuente: DANE
rea de vivienda nueva en Bogot
Analizando los resultados por rea, la cantidad de metros cuadrado iniciados
para el ao 2012 presentaron una disminucin del 17., 43%, pasando de
4.557.720 a 3.763.532, de estos metros, el 69,53% (2.616.878 m2)
pertenece a No VIS y el 30,47% restante (1.146.654 m2) a VIS. Grfico 4.
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Fuente: DANE
Por su parte el rea total en proceso registr un crecimiento de 19.98% con
21.349.072 m2, el 21% (4.509.697 m2) pertenece a VIS Y el 79%
(16.839.375 m2) a No VIS. Grfico 5.
Fuente: DANE
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Fuente: DANE
Por otra parte, el rea terminada, presenta un crecimiento de 12,44%,
Aument el 68,11% en No VIS y un 31,89% en VIS respectivamente. (Grfico
7).
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Fuente: DANE
Vivienda Usada
Al observar la composicin de la oferta para el ao 2012 se evidenciaron
18.430 avisos, registrando un incremento del 2% comparado con el ao
2011, con 17.977 avisos. Segn el destino, en la actualidad el 53% se
encuentra en venta, y el 47% para arriendo, hace un ao este porcentaje era
menor, con 48% en venta y 50%.
Por subzonas de la ciudad se destacan por nuevas ofertas los barrios
Cedritos, Multicentro, Mazurn, Chic y Pablo VI, acorde con la participacin
por estratos en donde en el 4 se concentra el 49% de los avisos, en el 5 el
23% y en el 6 el 28%, porcentajes que se mantienen en el tiempo.
ANALISIS DE LA DEMANDA
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SEMESTRE III
ALGEBRA LINEAL
CONTABILIDAD FINANCIERA
MACROECONOMA
FUNDAMENTOS DE MATEMTICA FINANCIERA
CONTABILIDAD FINANCIERA
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ENTORNO MACROECONMICO
Fuente: DANE
Durante el cuarto trimestre de 2012, los principales indicadores econmicos
del pas presentaron los siguientes comportamientos, todos comparados con
el mismo periodo de 2011.
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SECTOR CONSTRUCCIN
A pesar de la seal de alerta observada en el tercer trimestre de 2012, el
volumen de metros construidos en el ltimo trimestre repunt con un
crecimiento de 11,8%, jalonando el valor agregado anual.
De acuerdo con el Dane, el sector edificador creci en 11,8% en ltimo
trimestre del ao, llegando a 5% en el acumulado anual, superando en un
punto porcentual al promedio de la economa.
Para la presidente de Camacol, Sandra Forero Ramrez, este indicador
muestra la salud del sector, al completar dos aos de crecimiento sostenido.
El reto ahora est en mantener este dinamismo durante 2013, teniendo en
cuenta que en materia de vivienda algunos mercados regionales han
mostrado un ajuste importante lo cual restar aporte al crecimiento sectorial
durante este ao.
El Gremio ve de manera muy dinmica el volumen de la actividad en el
segmento no residencial. Y en el caso de la vivienda, considera que el
programa de las 100.000 viviendas ser de gran importancia para el pas.
La apuesta para los prximos meses, ser fortalecer an ms la demanda,
ampliando los mecanismos para llegar a segmentos en los cuales estos
beneficios impulsaran de forma importante la decisin de compra y el
mercado ha demostrado tener un repunte importante ante polticas de
choque. Y por supuesto, impulsar la oferta, cuyas restricciones actuales en
materia de suelo afectan directamente el crecimiento del mercado.
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transacciones.
Llano seal que este mercado es de vital importancia, si se tiene en cuenta
que Colombia se encuentra entre los pases latinoamericanos con mayor
nmero de familias en alquiler por encima de Venezuela, Per, Mxico, Chile,
Brasil, Nicaragua y Argentina.
De hecho, segn cifras del Dane, durante el ao pasado, adems del grupo
arrendatarios, haba 15,2 por ciento de los colombianos viviendo en
inmuebles por usufructo (que los comparten con familiares), mientras que
43,3 por ciento era propietario.
En Colombia hay una demanda potencial de 960 mil hogares que no tienen
vivienda propia.
La inflacin y el sector inmobiliario
Aunque en los dos primeros meses de 2012 los niveles de inflacin se han
mantenido bajo control, se percibe en el ambiente un optimismo excesivo
que lleva a los hogares a endeudarse, especialmente con crditos para
vehculo y vivienda. Esto produce que se superen niveles histricos de
ventas de vehculos y que los precios en el sector inmobiliario crezcan 3 y 4
veces por encima de la inflacin. Por lo tanto, la medida es til para darles
una seal a los agentes en cuanto a la necesidad de considerar sus
posibilidades reales de endeudamiento.
El incremento en la tasa de inters an no afecta en gran medida al
consumidor final debido a la competencia entre los bancos y a que el
incremento de la tasa interbancaria ha sido pequeo. Sin embargo, la tasa de
inters se podra elevar ms si contina el crecimiento desmedido del crdito
y de los precios de la vivienda. En conclusin, debido a los niveles
histricamente bajos que alcanz la tasa de inters, al crecimiento de la
demanda de crdito y de los precios de la vivienda, y al peligro que eso
representa para alcanzar una senda de crecimiento econmico de largo
plazo, el banco central puede utilizar an ms la tasa de inters para
alivianar los vientos huracanados que podran poner en riesgo la estabilidad
macroeconmica que el pas ha mantenido durante los ltimos aos.
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La burbuja inmobiliaria
La excesiva liquidez del mercado y el bajo costo del endeudamiento,
acompaado del incremento significativo de la inversin en vivienda, origin
como es comn en periodos de excesiva liquidez, una burbuja inmobiliaria
acompaada de un alto ndice de apalancamiento respaldado con hipotecas;
la tasa de inters comenz a subir a partir del ao 2005,pero supuestamente
y como efecto de la burbuja inmobiliaria similar a la que se present en
Colombia durante 1996 a 1999, los incrementos en los costos financieros son
asumidos por la valorizacin de los bienes races generando una onda
especulativa que dispara de nuevo la inflacin y genera un aumento de las
tasas de inters, haciendo difcil el pago del alto endeudamiento que no
compensa con el valor del activo, generando en trminos macroeconmicos,
un efecto de riqueza negativo
.
La situacin descrita se refiere a un boom especulativo normal que genera
ciclos de expansin y contraccin, sin embargo, la crisis financiera actual se
acenta por la aparicin en el mercado, de activos financieros con fines
especulativos que internacionalizaron la crisis
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Fu
ente: Anlisis del mercado de vivienda en Colombia SERFINCO abril de
2013.
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SEMESTRE IV
FUNDAMENTOS DE MERCADEO
COSTOS
MATEMTICAS FINANCIERAS
PSICOLOGIA ORGANIZACIONAL
MARKETING INMOBILIARIO
Es el proceso por el cual el agente inmobiliario crea valor y satisfaccin en el
cliente o intermediado, debe de hacerse de una manera rentable.
PRODUCTO - PROCESO COMERCIAL
Visita Comercial: Evaluacin y anlisis de caractersticas como: tipo de
inmuebles, estado de conservacin, valor comercial de acuerdo al
comportamiento del sector, ubicacin y sus ventajas, servicios e
instalaciones del conjunto residencial y/o edificio.
Legalizacin de la consignacin: firma del contrato de corretaje,
documentos legales, certificado de libertad, fotocopia documento de
identidad del propietario, certificado de cmara de comercio (en caso de ser
persona jurdica).
Promocin y comercializacin: promocin del inmueble o proyecto en
portales web:
www.fincaraiz.com.co,
www.lalonjadebogota.org.co,
www.vivareal.com.co,
www.metrocuadrado.com.co
Correo directo a segmentos especficos, campaas e-marketing, instalacin
de rtulos (avisos en la propiedad, pendones o vallas), fichas promocionales
y flyers.
Informes de gestin: Informe de seguimiento detallado informando las
actividades de mercadeo realizadas, incluyendo llamadas y visitas de
posibles clientes.
Cierre del negocio: asesora personalizada y asistida, elaboracin de
contratos de arrendamiento o promesas de compraventa, asesora a los
clientes en trmites de crditos y escrituras de compraventa.
VALORES AGREGADOS
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CICLO INMOBILIARIO
Segmentacin De Mercado:
Tipos de Inmuebles:
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Fuente: DANE
Variacin de precios en Bogot
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COSTOS
Por ser una empresa prestadora de servicios, el costo est representado por
las erogaciones efectuadas con el fin de adquirir los elementos necesarios
para dar forma al servicio y a la satisfaccin de la necesidad.
Por ser una empresa de servicios, las erogaciones de dinero son distribuidas
en los gastos de administracin que ayudan a cumplir los objetivos de la
organizacin y son indirectos permaneciendo estables a los cambios en las
ventas y los gastos de ventas que ayudan a generar ingresos y en donde los
costos directos van dirigidos a las comisiones y los indirectos se encuentran
encaminados hacia la publicidad, la depreciacin, entre otros.
La distribucin de costos se encuentra dado mediante las diferentes
actividades de la empresa (Ver anexo 2)
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Contratacin
El Asistente Administrativo y Financiero informan va telefnica al candidato
seleccionado sobre la vinculacin, lo cita y le especifica los documentos que
debe traer para su contratacin.
El Asistente Administrativo y Financiero recibe los documentos por parte del
candidato, le entrega la orden de examen mdico de ingreso y elabora el
Contrato de trabajo. Una vez sea firmado por las partes le entrega copia del
mismo al nuevo trabajador y se elabora las afiliaciones a seguridad social,
Caja de Compensacin Familiar y ARP, adems se coordina la elaboracin
del carn para el nuevo empleado.
Los trminos de la contratacin son definidos por el Gerente General y por El
Director Administrativo y Financiero.
En lo referente al perodo de prueba se siguen las directrices referidas en el
Cdigo Sustantivo del Trabajo Colombiano vigente
Aviso de Ingreso
El Asistente Administrativo y Financiero avisan al jefe inmediato la fecha de
ingreso del nuevo colaborador, lo presentan ante todos los funcionarios y le
entrega el formato de programa de induccin (Programa de Induccin) que
debe devolver a la Asistente Administrativa y Financiera diligenciado.
Induccin sobre asuntos generales de la compaa.
El Asistente Administrativo y Financiero explica al nuevo colaborador los
siguientes temas:
Historia de la compaa, Misin, Visin, Valores Corporativos, Poltica de
Calidad, Cdigo de tica, Reglamento Interno de Trabajo, Plan de salud
Ocupacional, Reglamento de Higiene y Seguridad, Plan de Emergencias e
Instructivo (Instructivo de Servicio al Cliente) y los servicios que se prestan
en RENDIR INMOBILIARIA LTDA.
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V SEMESTRE
ANALISIS FINANCIERO
PRESUPUESTO
LEGISLACION COMERCIAL
CONSTITUCION POLITICA
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INTERPRETACION:
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Estructura financiera
Dentro de La estructura financiera de la empresa a corto plazo, para el ao
2012 es de $73.508.228 y para el 2011 fue del $76.185.140, por tal motivo la
empresa puede acceder a crditos bancarios, Lneas de descuentos o
financiacin espontnea; de igual manera la estructura financiera de largo
plazo, para el ao 2012 es de $42.609.683 y para el 2011 fue de
$50.180.517, presentando un buen capital en comparacin a la estructura de
inversin, por tal motivo la empresa puede acceder a ampliaciones de
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INTERPRETACION:
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INTERPRETACIONES:
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2012
2011
OBSERVACIONES
0,58
0,43
Veces
Prueba Acida
0,58
0,43
No manejamos
inventarios
30.693.235, 43.289.625,
79
25
2012
OBSERVACIONES
28,01
Se promedia el ao 2012 y el
2011
13,03
Se promedia el ao 2012 y el
2011
2,13
4,40
1,10
1,17
4,07
Rotacin de Inventarios
0,00
Ciclo Efectivo
26,84
Se promedia el ao 2012 y el
2011
No manejamos inventarios
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2012
2011
OBSERVACIONES
Endeudamiento Financiero
0,00
0,00
No tenemos obligaciones
financieras
0,47
0,49
1,00
1,00
46,58
48,87
0,1
0,1
4,5
5,5
1,7
1,5
RAZONES DE RENTABILIDAD
Margen de Utilidad bruta
2012
0,00
2011
OBSERVACIONES
0,00
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26,75
28,25
20,00
24,21
21,95
20,41
83,26
64,71
EBITDA
17,77
20,90
Rendimiento de la Inversin
(ROE)
81,31
63,42
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La gerencia de proyectos:
La gerencia administrativa:
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CEDULAS PRESUPUESTARIAS
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LEGISLACION COMERCIAL
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Garanta
Comodato
Precario
Compraventa
Permuta
Custodia
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ESTATUTO DE ARRENDAMIENTOS
La Ley 820 de 2003 derog La Ley 56 de 1985, mltiples normas
concordantes y modific adems El Cdigo de Procedimiento Civil. Esta ley
es un instrumento de la poltica de vivienda, marco legal para contribuir a la
solucin del dficit habitacional con un importante impacto socioeconmico.
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Problemas pendientes
Resultados procesales
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http://www.americaeconomia.com/economia-mercados/finanzas/lasperspectivas-de-la-economia-colombiana-para-2013
Departamento Nacional de Estadstica -DANE Lonja de Propiedad Raz de Bogot
La Galera Inmobiliaria
Revista Propiedades & Remodelacin
Camacol
Datos macro.com
NUESTRA METODOLOGIA
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ANEXOS
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ANEXO 1
ANEXO 2
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RECOMENDACIONES
tecnologa y crear una plataforma que genere un trabajo en red. Son muchas
los requerimientos que se pierden por no trabajar de manera compartida, se
remarca que es mejor el 50% de algo y no el 100% de nada.
VISION
En RENDIR INMOBILIARIA para el 2020 queremos lograr una posicin
estacada en el mercado inmobiliario nacional e internacional mediante una
excelente calidad de los servicios ofrecidos, de tal forma que los clientes
obtengan un servicio ptimo, los socios reciban los mximos beneficios, los
empleados perciban la justa retribucin, las exigencias de las entidades
pblicas y privadas reguladoras de la actividad inmobiliaria sean cumplidas
estrictamente y hacer parte de los proyectos de responsabilidad social que
exige nuestra comunidad.
Tambin en el entorno cambiante y cada vez ms competitivo, nos
proponemos posicionar nuestra compaa, en lugares de vanguardia en el
mercado inmobiliario. Para ello ser nuestra tarea tener un alto grado de
compromiso y de preparacin en nuestro equipo humano; como tambin una
CIPA ADMI.FNANCIERA
CONCLUSIONES
CIPA ADMI.FNANCIERA
BIBLIOGRAFIA
LA
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Planeamiento Urbano y Regional. Ro de Janeiro, Instituto de Pesquisa y
Planeamiento Urbano y Regional, Universidad Federal de Ro de Janeiro
(IPPUR/UFRJ).
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