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Este sistema foi desenvolvido pela Caixa Econmica Federal, com o objetivo de permitir nos
financiamentos de longo prazo, utilizados na aquisio da casa prpria, uma amortizao mais rpida que a do Sistema Price.
Na realidade, este sistema uma adaptao do Sistema de Amortizao Constante (SAC),
utilizando a metodologia deste ltimo para o clculo das prestaes.
Os financiamentos da Caixa Econmica Federal, que seguem este sistema, apresentam as seguintes caractersticas e metodologia de clculo:
o dia da assinatura da minuta contratual (aniversrio do contrato) o dia em que passa a vencer a
prestao mensal;
ao valor da prestao sero acrescidos encargos tais como: seguro para indenizao por morte e
invalidez (MIP), danos fsicos no imvel (DFI) e eventuais taxas de administrao. Os financiamentos para aquisio da casa prpria esto isentos da cobrana de IOF.
por este sistema, o valor da prestao inicial lquida (sem encargos) pode comprometer, no mximo, 30% da renda do financiado;
o clculo da primeira prestao feito segundo a metodologia do SAC. Assim, considerando um
emprstimo PV a ser pago em n prestaes mensais imediatas, com taxa de juros i , temos:
PMT = AMORT + JUROS =
PV
+ i . PV
n
SD 12
+ i . SD12
n - 12
A partir do terceiro ano, mantida a mesma metodologia de clculo, podem ocorrer reajustes trimestrais da prestao, caso haja um aumento significativo nos ndices de atualizao monetria.
139
PRICE
at 240 meses
at 25%
O Sistema SACRE, como j vimos, foi desenvolvido com o objetivo de permitir uma amortizao mais rpida do valor a ser financiado, reduzindo as chances de ocorrer resduo ao final do con
trato.
Uma das desvantagens do Sistema SACRE, que as prestaes iniciais so maiores que as
do Sistema PRICE, pois o comprometimento inicial maior (at 30% da renda).
Entretanto, a partir de um determinado perodo (geralmente aps a metade do prazo de financiamento) as prestaes do SACRE comeam a diminuir enquanto as prestaes do PRICE aumentam sempre.
O exemplo que apresentaremos a seguir, deve esclarecer com detalhes, as vantagens e desvan
tagens do Sistema SACRE.
EXEMPLO
Uma pessoa com renda mensal de R$ 2.500,00 , pretende financiar junto a CEF, com recursos do FGTS, um imvel no valor de R$ 50.000,00 para pagamento em 180 meses, com taxa de
10,5% am com capitalizao mensal. Sabendo que ser cobrado no ato do financiamento, uma taxa
de abertura de crdito de 0,27% sobre o valor do mesmo, e encargos mensais de 1,8% sobre o valor
das prestaes (MIP e DFI), elabore planilhas de simulao nos sistemas PRICE e SACRE supondo uma projeo da TR no valor de 0,60% am. O financiamento habitacional est isento da cobrana do IOF.
SOLUO
SISTEMA PRICE
TAXA EFETIVA: 10,5 12 = 0,875% am
PRESTAO INICIAL:
50.000 < CHS > < PV > 180 < n > 0,875 < i > < PMT > R$ 552,70
OBSERVAES:
1) Como o valor acima (R$ 552,70) corresponde a aproximadamente 22% da renda (R$ 2.500,00),
possvel efetuar o financiamento pelo Sistema PRICE;
2) o valor obtido acima fixo para os primeiros 12 meses, e ser acrescido de encargos;
3) o saldo devedor ser corrigido mensalmente pela TR projetada em 0,60% am;
4) os juros, a cada perodo, so calculados sobre o saldo devedor corrigido;
5) vamos construir as planilhas dos dois sistemas e fazer as devidas comparaes, sem levar em con
ta a taxa de abertura de crdito bem como os encargos (MIP e DFI) sobre as prestaes. Estes va
lores somente sero incorporados aos clculos, na determinao do custo efetivo.
Apresentamos a seguir a planilha do PRICE, relativa ao primeiro ano do financiamento:
140
n
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
S. D. ATUAL.
----------50.300,00
50.488,55
50.679,89
50.874,06
51.071,11
51.271,07
51.473,99
51.679,92
51.888,90
52.100,97
52.316,17
52.534,57
PGTOS.
---------552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
JUROS
-------440,13
441,77
443,45
445,15
446,87
448,62
450,40
452,20
454,03
455,88
457,77
459,68
AMORT.
---------112,57
110,93
109,25
107,55
105,83
104,08
102,30
100,50
98,67
96,82
94,93
93,02
S.DEVED.
50.000,00
50.187,43
50.377,62
50.570,64
50.766,51
50.965,28
51.166,99
51.371,69
51.579,42
51.790,23
52.004,15
52.221,24
52.441,55
S. D. ATUAL.
52.756,20
52.936,53
53.119,53
53.305,24
53.493,70
53.684,95
53.879,03
54.075,98
54.275,84
54.478,66
54.684,49
54.893,37
PGTOS.
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
JUROS
461,62
463,19
464,80
466,42
468,07
469,74
471,44
473,16
474,91
476,69
478,49
480,32
AMORT.
135,39
133,82
132,21
130,59
128,94
127,27
125,57
123,85
122,10
120,32
118,52
116,69
S.DEVED.
52.620,81
52.802,71
52.987,32
53.174,65
53.364,76
53.557,68
53.753,46
53.952,13
54.153,74
54.358,34
54.565,97
54.776,68
S. D. ATUAL.
55.105,34
PGTOS.
645,00
JUROS
482,17
141
AMORT.
162,83
S. DEVED.
54.942,51
Apresentamos a seguir, o saldo devedor e as prestaes, referentes ao primeiro ms dos ltimos 12 anos do financiamento:
n
37
49
61
73
85
97
SALDO DEVEDOR
57.082,79
58.954,11
60.446,97
61.425,08
61.719,21
61.119,63
PRESTAO
696,99
753,37
814,57
881,10
953,55
1.032,64
n
109
121
133
145
157
169
SALDO DEVEDOR
59.366,59
56.137,92
51.032,50
43.546,33
33.032,47
18.607,33
PRESTAO
1.119,29
1.214,75
1.320,87
1.440,87
1.581,86
1.770,04
S. D. ATUAL.
18.718,97
17.215,40
15.689,57
14.141,15
12.569,82
10.975,23
9.357,03
7.714,87
6.048,41
4.357,28
2.641,12
PGTOS.
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
JUROS
AMORT.
163,79
150,63
137,28
123,74
109,99
96,03
81,87
67,51
52,92
38,13
23,11
1.606,25
1.619,41
1.632,76
1.646,30
1.660,05
1.674,01
1.688,17
1.702,53
1.717,12
1.731,91
1.746,93
S.DEVED.
18.607,33
17.112,72
15.595,99
14.056,81
12.494,85
10.909,77
9.301,22
7.668,86
6.012,34
4.331,29
2.625,37
894,19 (RESDUO)
OBSERVAO: Quando o resduo positivo, o seu valor devido pelo financiado, para que a dvida seja liquidada. Quando negativo, significa que a dvida foi liquidada e o mu
turio tem direito devoluo do seu valor.
SISTEMA SACRE
TAXA EFETIVA: 0,875% am
PRESTAO INICIAL = AMORT (50.000,00 180) + JUROS (0,00875 . 50.000,0) = 715,28
OBSERVAES:
1) Como o valor acima (R$ 715,28) corresponde a aproximadamente 29% da renda (R$ 2.500,00),
possvel efetuar o financiamento pelo Sistema SACRE;
2) o valor obtido acima fixo para os primeiros 12 meses, e ser acrescido de encargos;
3) o saldo devedor ser corrigido mensalmente pelo valor projetado da TR de 0,60% am;
4) os juros, a cada perodo, so calculados sobre o saldo devedor corrigido.
Apresentamos a seguir a planilha SACRE, correspondente ao primeiro ano do financiamento,
sem levar em considerao os encargos:
142
n
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
S. D. ATUAL.
----------50.300,00
50.325,00
50.350,36
50.376,10
50.402,22
50.428,73
50.455,63
50.482,93
50.510,64
50.538,75
50.567,27
50.596,22
PGTOS.
---------715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
JUROS
-------440,13
440,34
440,57
440,79
441,02
441,25
441,49
441,73
441,97
442,21
442,46
442,72
AMORT.
---------275,15
274,94
274,71
274,49
274,26
274,03
273,79
273,55
273,31
273,07
272,82
272,56
S.DEVED.
50.000,00
50.024,85
50.050,06
50.075,65
50.101,61
50.127,96
50.154,70
50.181,84
50.209,38
50.237,33
50.265,68
50.294,45
50.323,66
S. D. ATUAL.
50.625,60
50.630,66
50.635,80
50.641,01
50.646,31
50.651,69
50.657,14
50.662,67
50.668,29
50.673,99
50.679,78
50.685,65
PGTOS.
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
JUROS
442,97
443,02
443,06
443,11
443,16
443,20
443,25
443,30
443,35
443,40
443,45
443,50
AMORT.
296,91
296,86
296,82
296,77
296,72
296,68
296,63
296,58
296,53
296,48
296,43
296,38
S.DEVED.
50.328,69
50.333,80
50.338,98
50.344,24
50.349,59
50.355,01
50.360,51
50.366,09
50.371,76
50.377,51
50.383,35
50.389,27
S. D. ATUAL.
50.691,61
PGTOS.
763,91
JUROS
443,55
143
AMORT.
320,36
S. DEVED.
50.371,25
SALDO DEVEDOR
50.109,74
49.496,21
48.477,24
46.993,23
44.977,86
42.357,41
PRESTAO
787,15
809,30
830,05
849,04
865,85
880,03
n
109
121
133
145
157
169
SALDO DEVEDOR
39.050,15
34.965,61
30.004,07
24.056,10
17.003,08
8.720,88
PRESTAO
891,03
898,24
900,94
898,23
888,90
870,31
S. D. ATUAL.
8.773,21
8.027,55
7.270,84
6.502,93
5.723,66
4.932,85
4.130,33
3.315,94
2.489,49
1.650,81
799,71
PGTOS.
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
JUROS
AMORT.
76,77
70,24
63,62
56,90
50,08
43,16
36,14
29,01
21,78
14,44
7,00
793,54
800,07
806,69
813,41
820,23
827,15
834,17
841,30
848,53
855,87
863,31
S.DEVED.
8.720,88
7.979,67
7.227,48
6.464,15
5.689,52
4.903,43
4.105,70
3.296,16
2.474,64
1.640,96
794,94
-63,60 (RESDUO)
n
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
SISTEMA PRICE
PRESTAO EVOLUO C. RENDA
552,70
22,11%
597,01
8,02%
23,88%
645,00
8,04%
25,80%
696,99
8,06%
27,88%
753,37
8,09%
30,13%
814,57
8,12%
32,58%
881,10
8,17%
35,24%
953,55
8,22%
38,14%
1.032,64
8,29%
41,31%
1.119,29
8,39%
44,77%
1.214,75
8,53%
48,59%
1.320,87
8,74%
52,83%
1.440,87
9,08%
57,63%
1.581,86
9,79%
63,27%
1.770,04
11,90%
70,80%
144
SISTEMA SACRE
PRESTAO EVOLUO C. RENDA
715,28
28,61%
739,88
3,44%
29,60%
763,91
3,25%
30,56%
787,15
3,04%
31,49%
809,30
2,81%
32,37%
830,05
2,56%
33,20%
849,04
2,29%
33,96%
865,85
1,98%
34,63%
880,03
1,64%
35,20%
891,03
1,25%
35,64%
898,24
0,81%
35,93%
900,94
0,30%
36,04%
898,23
-0,30%
35,93%
888,90
-1,04%
35,56%
870,31
-2,09%
34,81%
EVOLUO DA PRESTAO
Esta coluna da tabela mostra a variao percentual da prestao em relao ao ano anterior.
No sistema PRICE, a variao percentual entre o valor da primeira e da ltima prestao de
220,25%. J no sistema SACRE, esta variao de apenas 21,67%.
Observe ainda que no sistema PRICE, a variao percentual entre a primeira e a maior presta
o (R$ 1.770,04 que ocorre no ltimo ano) de 220,25%. J no sistema SACRE, a maior prestao
(R$ 900,94 que ocorre no 12 ano) apresenta uma variao de apenas 25,96% em relao a primeira.
1800
T
PRESTAO
1500
PRICE
1200
SACRE
900
600
300
N DA PRESTAO
13
25
37
49
61
73
85
COMPROMETIMENTO DA RENDA
Esta coluna da tabela representa o percentual da prestao em relao a renda, supondo que
no tenha ocorrido reajuste salarial durante o prazo do financiamento.
80
COMPROMETIMENTO DA RENDA
70
60
PRICE
50
SACRE
40
30
20
10
N DA PRESTAO
13
25 37
49
61
73
85
145
n
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
SISTEMA PRICE
PGTOS TAC ENCGO FLUXO CAIXA
-------- 135,00
49.865,00
552,70
9,95
- 562,65
597,01
10,75
- 607,76
645,00
11,61
- 656,61
696,99
12,55
- 709,54
753,37
13,56
- 766,93
814,57
14,66
- 829,23
881,10
15,86
- 896,96
953,55
17,16
- 970,71
1.032,64
18,59
- 1.051,23
1.119,29
20,15
- 1.139,44
1.214,75
21,87
- 1.236,62
1.320,87
23,78
- 1.344,65
1.440,87
25,94
- 1.466,81
1.581,86
28,47
- 1.610,33
1.770,04
31,86
- 1.801,90
SISTEMA SACRE
PGTOS TAC ENCGO FLUXO CAIXA
-------- 135,00
49.865,00
715,28
12,88
- 728,16
739,88
13,32
- 753,20
763,91
13,75
- 777,66
787,15
14,17
- 801,32
809,30
14,57
- 823,87
830,05
14,94
- 844,99
849,04
15,28
- 864,32
865,85
15,59
- 881,44
880,03
15,84
- 895,87
891,03
16,04
- 907,07
898,24
16,17
- 914,41
900,94
16,22
- 917,16
898,23
16,17
- 914,40
888,90
16,00
- 904,90
870,31
15,67
- 885,98
Inicialmente, para obter a taxa aparente, devemos determinar a taxa interna de retorno do
fluxo de caixa correspondente ao Sistema Price.
< f > < REG >
49.865,00 < CHS > < g > < CFo >
562,65 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
607,76 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
656,61 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
709,54 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
766,93 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
829,23 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
896,96 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
970,71 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.051,23 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.139,44 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.236,62 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.344,65 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.466,81 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.610,33 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.801,90 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
< f > < IRR > 1,5085% am
146
Agora, tendo em vista que a previso da inflao foi de 0,60% am, podemos calcular o custo
efetivo do financiamento no Sistema Price:
iR =
1 + ia
1
1 + ii
iR =
1 + 0,015085
1 = 0,9031% am ou 10,84% aa com capitalizao mensal
1 + 0,0060
1 + ia
1
1 + ii
iR =
1 + 0,015165
1 = 0,9110% am ou 10,93% aa com capitalizao mensal
1 + 0,0060
Notamos assim que o Sistema Sacre apresentou um custo efetivo ligeiramente superior ao do
Sistema Price (da ordem de 0,09%). Entretanto, se levarmos em considerao que estes resultados fo
ram obtidos a partir de processos aproximados, e portanto, passveis de erros, podemos considerar
que os dois sistemas apresentaram o mesmo custo efetivo.
147
Os dados no eixo vertical representam o saldo devedor aps o pagamento regular da prestao.
70000
SALDO DEVEDOR
60000
PRICE
50000
SACRE
40000
30000
20000
10000
N DA PRESTAO
13
25
37
49
61
73
85
97
O fato do saldo devedor, ter uma queda mais acentuada no Sistema Sacre do que no PRICE
(em virtude de amortizaes maiores), faz com que sejam menores as chances de se ter resduo ao fi
nal do financiamento, como ocorreu neste exemplo.
A anlise global do dois sistemas, parece indicar que o Sistema Sacre o mais conveniente
para este tipo de financiamento, desde que o financiado possa pagar prestaes iniciais mais elevadas.
148