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1 O que o ITBI?
O Imposto sobre a transmisso "inter vivos", a qualquer
ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso
fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem
como cesso de direitos a sua aquisio, tambm designado
Imposto Sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso
"Inter Vivos" (ITBI) cobrado pelo Municpio nos casos de
transferncia - transmisso ou cesso - de propriedade de imveis
como terrenos, casas, apartamentos, salas, lojas e galpes (alm
dos casos de transmisso de direitos reais sobre imveis, que no
sejam os de garantia, bem como a cesso dos direitos a sua
aquisio). O pagamento do tributo condio para o registro em
cartrio da transferncia do imvel.
O ITBI deve ser pago quando h equilbrio econmico na
relao de transferncia imobiliria, o qual pode ser expresso em
equivalente em moeda (carter pecunirio). Contribuinte do
imposto o adquirente ou cessionrio do bem ou direito e, na
permuta, cada um dos permutantes. Os transmitentes ou cedentes
respondem solidariamente pelo pagamento do tributo.
Para esclarecimento, quando no h o referido equilbrio
entre preo e bem transmitido, caracteriza-se a doao, cuja
tributao se d pelo Governo Estadual.
efetuar o
4 Quando
pagamento integral do ITBI?
Conforme art. 9 da Lei 5.492/88, com nova redao dada
pelo art. 2 da Lei 9.532/08, o imposto dever ser pago
observados os seguintes prazos:
I - na transmisso ou cesso formalizada por instrumento
pblico ou contrato particular com fora de instrumento
pblico, assim denido nos termos de lei especca, o
pagamento integral do imposto dever preceder
lavratura do instrumento respectivo;
II - na transmisso ou cesso formalizada por instrumento
particular, ou decorrente de ato ou deciso judicial, o
pagamento integral do imposto dever preceder
inscrio, transcrio ou averbao do instrumento
respectivo no registro competente.
um imvel na planta
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(imvel pronto para entrega
futura). Como declarar essa
operao para o ITBI?
A DTIIV dever ser preenchida com os dados da unidade
adquirida, conforme projeto de edicao e conveno de
condomnio ou especicao de unidades (essas duas ltimas, se
existentes). Como o bem transacionado uma unidade pronta e
acabada, ainda que para entrega em data futura, a base de
clculo do imposto ser o valor venal do imvel como se pronto
estivesse (caput do art. 16 da Lei n 5.492/88).
O ITBI e sua forma de incidncia
um terreno sem
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projeto de construo
aprovado, sobre o qual planejo
edificar. Como declar-lo?
Se a aquisio de terreno, com ou sem construo (acesso
fsica) antiga a ser demolida, est plenamente desvinculada
da entrega futura de unidades edicadas pelo transmitente ou por
terceiro, ou seja, se o prprio adquirente assumir o nus jurdico
da construo, e no o simples nus nanceiro (no sentido de
pagamento de preo determinado ou determinvel), deve-se
declarar a aquisio de terreno com a eventual acesso fsica
existente (casa, barraco, etc.) com ou sem reserva de frao pelo
proprietrio. A base de clculo do ITBI ser o valor venal do
terreno ou sua parcela adquirida, acrescido do valor venal da
construo (eventualmente) pr-existente.
um terreno com
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projeto de construo
aprovado, sobre o qual planejo
edificar. Como declar-lo?
Presume-se legalmente a vinculao entre a alienao de
terreno (ou frao) e o negcio de construo, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das
fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou
pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo
o princpio
12Considerando-se
da autonomia da vontade, h
espao para o ajuste de
clusulas nos contratos de
construo ou incorporao?
A liberdade de contratar expressa no Cdigo Civil (arts.
104 e 421). Em relao identicao do fato gerador, o Fisco
nortear-se- pelo princpio de que nas declaraes de vontade se
atender mais inteno nelas consubstanciada do que ao
sentido literal da linguagem (art. 112 do Cdigo Civil). No
determinante, igualmente, a quantidade ou denominao dos
instrumentos, se nico ou separados, mas sim o contedo que
surge da leitura e da interpretao do negcio.
Nos contratos, deve-se dedicar especial ateno para
clusulas que podem desnaturar o ato denominado ou pretendido
pelas partes, tais como garantias excessivas (leoninas) e
irrevogveis construtora que afetem ou digam respeito a
negcios exclusivamente entre condminos ou condminos e
terceiros, retenes de bens ou valores em favor do prestador de
servios, limitaes sobre as unidades em favor do administrador
da obra (e.g. exclusividade de venda e comisso) sem
contraprestao aparente, dentre outras.
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so os elementos ou
14Quais
atos que facilitam a prova de
assuno do nus construtivo
pelos adquirentes, em
ateno ao disposto no 1
do art. 16 da lei n 5.492/88?
Facilitam a comprovao da assuno do nus
construtivo a execuo e a formalizao natural dos eventos
de acordo com a modalidade contratada.
Embora possa existir ampla conana entre contratantes
ou entre condminos, acordos verbais ou tcitos so de difcil
ou mesmo impossvel prova, da a necessidade de se reduzir a
termo todas as condies do acordo e decises assembleares,
no momento de sua efetivao.
O reconhecimento de rma nos instrumentos
particulares, alm de atestar o signatrio, serve como prova
da data de celebrao, no devendo ser negligenciado. A
transmisso imediata dos direitos adquiridos, com a lavratura
dos instrumentos pblicos e o respectivo registro imobilirio
no deve ser postergada, pois quanto maior o prazo de
execuo da obra, maior o perodo o ser auditado e a dilao
no exame dos elementos, dicultado, inclusive, eventuais
correes de procedimentos pelos gestores ou condminos.
Cabe lembrar, por m, que todas as aquisies de bens
e contratao de servios devem estar respaldadas em
documentos scais vlidos, idneos e correspondentes aos
fatos.
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proprietrio de terreno e
15Sou
o permutei com uma unidade
pronta para entrega futura a
ser edificada no mesmo.
Mantive a propriedade sobre
a frao correspondente
unidade a ser entregue
(reserva de frao).
Como devo declarar?
Se a construo realizada em terreno (ou frao de terreno)
prprio, em permuta, no haver transmisso imobiliria, mas
prestao de servio, sujeita ao imposto sobre servios de
qualquer natureza (ISSQN). No ocorrendo a transmisso
imobiliria, no ocorre o fato gerador e o tributo consequente
(ITBI).
Observar, porm, que em relao ao alienante
(primeiro permutante), no constitui rea sub-rogada a
frao de terreno de terceiros, eventualmente
englobados no empreendimento, ou seja, se a unidade
pronta dada em permuta tiver sido edicada em rea
que abranja mais um lote de titulares distintos, sobre a
rea edicada correspondente a lote de terceiro
haver transmisso imobiliria para o primeiro
permutante, sujeita ao ITBI, cuja base de clculo ser o
valor venal da parcela da unidade relativa, na
proporo da metragem de cada terreno (lote) sobre a
metragem total dos terrenos inseridos no projeto.
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o ITBI devido no
16Qual
registro imobilirio da
promessa de compra e venda
de unidade pronta para
entrega futura?
De acordo com o inc. I do art. 2 da Lei n 5.492/88, o ITBI
tem como fato gerador, dentre outras hipteses, a transmisso
onerosa, a qualquer ttulo, da propriedade ou domnio til de bens
imveis, por natureza ou acesso fsica, situados no territrio do
Municpio.
Entretanto, no registro do instrumento pblico ou particular
da promessa de compra e venda ocorre o fato gerador do ITBI
pela aquisio do direito real do promitente comprador do imvel
(inc. III do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. VII do art.
1.225, art. 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil). Tal fato gerador no
se confunde com a transmisso da propriedade e o fato gerador
do ITBI respectivo (inc. I do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. I
do art. 1.225 do Cdigo Civil). Para cada fato gerador dever ser
recolhido o ITBI respectivo.
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