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CONSIDERAES INICIAIS
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) um instrumento da poltica
urbana municipal, institudo pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257/01. Consiste na
definio da cobrana de uma contrapartida ou nus pelo exerccio do direito de construir
acima do coeficiente de aproveitamento bsico adotado pelos municpios para os terrenos
urbanos, at o limite mximo de aproveitamento.
O coeficiente de aproveitamento de um terreno a relao entre a rea edificvel e a
rea do terreno - Estatuto da Cidade (Art.28, 1). O coeficiente de aproveitamento,
genericamente, determina limites para as edificaes urbanas. Assim, se o coeficiente de
aproveitamento de um terreno igual a 1,0 (um), isto significa que se poder construir neste
terreno uma edificao com rea total igual superfcie do terreno. Ultrapassando uma rea
maior que a estabelecida pelo coeficiente bsico, o proprietrio deve dar ao Poder Pblico
uma contrapartida financeira.
Em segundo lugar, cabe delimitar a abrangncia da OODC, que deve sempre estar
contida entre dois critrios: o critrio do Coeficiente de Aproveitamento - CA bsico, que
define a utilizao autorizada para todos os terrenos urbanos sem o pagamento de
contrapartida, e o limite mximo de aproveitamento, que define a maior utilizao permitida
para o terreno, a partir de critrios urbansticos. Essa rea construda, entretanto, deve estar
abaixo da estipulada pelo coeficiente de aproveitamento mximo. Portanto, a rea mxima a
ser outorgada equivale diferena entre o coeficiente mximo e o coeficiente bsico
estipulado para a rea.
Segundo Cadernos Tcnicos de Regulamentao e Implementao de Instrumentos do
Estatuto da Cidade, VOL 1 (2011, p.19). A noo que fundamenta o instrumento da Outorga
Onerosa do Direito de Construir OODC a de Solo Criado, desenvolvida no Brasil nos anos
de 1970. O documento a partir do qual esta noo disseminada explica:
[...]De um ponto de vista puramente tcnico, toda vez que uma construo
proporcionar uma rea utilizvel, maior do que a rea do terreno, haver criao
de solo. De um ponto de vista prtico, poder ser considerado como Solo Criado, a
rea construda que exceder uma certa proporo de rea do terreno. (Azevedo
Netto et al,1975, p.9)
Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/
Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/
Fonte: http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento/
Potencial Construtivo Adicional so aquelas onde o direito de construir poder ser exercido
acima do permitido pela aplicao do Coeficiente de Aproveitamento Bsico e at o limite
estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento Mximo, mediante contrapartida
financeira. Pargrafo nico - A Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional poder
ser aplicada na regularizao de edificaes na forma que for estabelecida pelas leis
especficas.
Um ponto complicado e confuso por parte de muitos na implementao da Outorga,
que a interseo do instrumento com a Transferncia do Direito de Construir (TDC).
Teoricamente, um proprietrio poderia comprar seu direito de construir do Poder Pblico, por
meio da Outorga, ou de outro proprietrio, por meio da TDC, o que tornaria os instrumentos
concorrentes / complementares. At a, tudo bem, contanto que a rea edificada final no
exceda o Coeficiente de Aproveitamento Mximo da zona.
Figura 4 Outorga Onerosa
Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/
Mas para quem est transferindo potencial construtivo, qual a rea que pode ser
construda? Se o que est acima do Coeficiente de Aproveitamento bsico deve ser comprado
do Poder Pblico, ento pela lgica o que cada proprietrio tem como seu apenas o
Coeficiente de Aproveitamento bsico, e apenas esse coeficiente que pode ser vendido pela
TDC.
2.1 SOLO CRIADO
Solo Criado pode ser definido como toda a rea edificvel alm do coeficiente nico
de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local, ou seja ser sempre um acrscimo
ao direito de construir alm do coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela lei;
acima desse coeficiente, portanto, at o limite que as normas edilcias admitirem, o
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reas onde possvel adensar. Nas reas onde no desejvel ou possvel adensar, deve-se
manter o ndice baixo (coeficiente mximo igual a 1 ou mesmo menor que isso).
O municpio pode tambm definir coeficientes diferenciados de acordo com as
caractersticas de cada zona e com os objetivos definidos para elas (Estatuto da Cidade Art.
28; 2). Nesse sentido, ele deixa de ser um instrumento meramente arrecadador e passa a ser
tambm uma forma de induzir o desenvolvimento urbano, dificultando ou facilitando o
adensamento de reas de acordo com os objetivos da poltica urbana. Uma forma de fazer isso
limitar os estoques de rea construda a serem disponibilizados para o mercado, oferecendoos apenas naquelas reas cujo crescimento deve ser incentivado, e preservando reas que no
devem ser adensadas a curto prazo (tais como as reas de expanso urbana, freqentemente
exploradas precocemente pelos loteadores por causa do seu baixo custo relativo).
3.1 OUTRAS REAS DE APLICAO DA OUTORGA ONEROSA
Em comentrio adicional, vale a pena citar que a outorga onerosa tambm est
presente de forma significativa na rea de planejamento e urbanismo. Regida por lei especial,
ela prevista pelo Plano Diretor Estratgico da cidade, a lei que rege tudo que se faz ou se
desfaz na rea urbana. Um exemplo eloquente da sua importncia seu uso pelas operaes
urbanas, como forma de arrecadao de recursos que possibilitam Prefeitura a realizao de
reformas urbansticas de altos custos, necessrias para as adequaes ao contnuo crescimento
da cidade. So as aberturas de avenidas, ampliaes do sistema virio, construo de
habitaes de interesse social, de parques, tneis, pontes, viadutos, entre outros equipamentos.
4. EXEMPLO DA APLICAO DA OUTORGA ONEROSA NO PLANO
DIRETOR
Para mostrar o emprego prtico da Outorga Onerosa do Direito de Construir, foi
tomado como exemplo o municpio do Recife PE. Com base no seu Plano Diretor, revisado
pela Lei N 17.511, de 19 de dezembro do ano de 2008, foi possvel extrair informaes
necessrias para se construir no bairro da Boa Vista. Como este bairro faz parte da Zona de
Ambiente Construdo (ZAC) e se trata de uma localidade ainda pouco explorada pela
construo civil, ele necessita de desenvolvimento urbanstico. Com isso, o municpio permite
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que em seus terrenos haja uma Taxa de Ocupao de at 75%, com Coeficiente de
Aproveitamento Bsico de 2,0 e Mximo de 3,0.
Vamos dizer que disponibilizamos de um terreno de 20m x 30m, totalizando 600m 2 de
rea.
Figura 5 Aplicao da Outorga Onerosa
Fonte: www.googleearth.com
Fonte: www.googleearth.com
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Fonte: www.googleearth.com
Sendo que neste bairro, o Plano Diretor nos permite adquirir o direito de construir uma
rea equivalente 1,0 vez a rea total do terreno, ou seja, mais 600m 2(mais 03 pavimentos) e
assim atingir o Coeficiente Mximo de Aproveitamento de 3,0 (nesse caso 1800m 2). Essa
aquisio feita atravs da Outorga Onerosa do Direito de Construir, possui uma taxa, e
precisa da concesso da prefeitura.
Figura 8 Aplicao da Outorga Onerosa
Fonte: www.googleearth.com
CONSIDERAES FINAIS
A outorga onerosa do direito de construir um instrumento que visa regulamentar o
uso do solo caso o proprietrio deseje edificar uma rea maior que a estabelecida pelo
coeficiente bsico estipulado pelo municpio, ele deve dar ao Poder Pblico uma contrapartida
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financeira, ou seja, ele deve comprar do municpio o direito de construir uma rea
maior.Essa rea construda, entretanto, deve estar abaixo da estipulada pelo coeficiente de
aproveitamento mximo.
tambm uma forma de capturar recursos municipais para a coletividade, buscando
meios para ampliar as fontes para financiamento do desenvolvimento urbano. Alm disso,
uma forma de controlar e governar toda poltica de desenvolvimento urbano distribuindo de
forma mais justa os benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao.
REFERNCIAS
Logo Urbanidades Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diretores. Renato Saboya, 6
de Maro De 2008 Disponvel em http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-dodireito-de-construir/ - acesso em 15/05/2014
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DM
43.232/03
(REV)
44.703/04).
Disponvel
em
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/upload/pinheiros/arquivos/0
8_10_02_doc1_outorga_onerosa_lei_1343002.pdf - acesso em 22/05/2014
Panorama Jurdico. Disponvel em http://www.prolik.com.br/panorama/16-06.htm - acesso
em 15/05/2014
AZEVEDO NETTO, Domingos Theodoro et al. O 'solo criado'. C. J. Arquitetura, Revista de
Arquitetura, planejamento e construo, n 16. So Paulo: FC Editora, 1977.
DORNELAS, Henrique Lopes. Aspectos jurdicos da outorga onerosa do direito de construir.
Solo criado. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 128, 11 nov. 2003. Disponvel
em http://jus.com.br/artigos/4483 Acesso em: 22 maio 2014.
Cadernos Tcnicos de Regulamentao e Implementao de Instrumentos do Estatuto da
Cidade, VOL 1 (2011, p.19).