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ilicitud, por eso el art. 1504 inc. Final cc dice que adems de las incapacidades
generales hay otras particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha
impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos, entonces con ello es que
el acto en si mismo no es ilcito, simplemente que la ley lo prohbe declarando que
no puede ser celebrado y mucho menos ejecutado por ciertas personas, no
obstante esas personas detenten plena capacidad. Esas incapacidades especiales
han sido clasificadas doctrinalmente de la siguiente manera:
1. en razn del parentesco matrimonial: art.1852cc desarrollaba la
incapacidad en razn al parentesco y vinculo matrimonial diciendo
que es nulo contrato de venta entre cnyuges no divorciados y entre
el padres y el hijo de familia de suerte que este articulo se refera a
dos
tipos
de
incapacidad.
En lo que tiene que ver de la venta entre cnyuges la corte
constitucional declaro inexequible esta parte del articulo y del art.
906cdc y de la ley28/1932 art.3, a travs de la sentencia c-68/99 la
razn de esa prohibicin estribaba en bsicamente la incapacidad
que se le atribua en el ordenamiento legal colombiano para la mujer
pero en la medida que la mujer se le fue reconociendo la igualdad de
derechos frente al hombre y entonces la plena capacidad no se
justificaba ya esa prohibicin, al mismo tiempo por razones
constitucionales como el derecho a la igualdad esa discriminacin no
se
justificaba.
En lo que tiene que ver con la segunda parte del art.1852cc la venta
entre padre e hijo de familia, este mismo articulo se encarga de fijar
el alcance de esa incapacidad especial, lo primero que se debe decir
es que por hijo de familia es el que no se ha emancipado, en lo que
tiene que ver con el fundamento de esta prohibicin:
- es para proteger a terceros y a los acreedores que eventualmente
tenga el patrimonio del padre para que no sean burlados sus
derechos. Puede ocurrir que el padre con el objeto de burlar las
obligaciones contradas, traspase sus bienes a titulo del incapaz que
no podr ser perseguido judicialmente o que el padre para respaldar
obligaciones propias obtenga ventajosamente un incremento de su
patrimonio traspasando en cabeza suya bienes del menor de igual
manera el objeto es evitar que se simulen donaciones bajo la figura
de la compraventa. art. 19 ley75/1968 establece el concepto de la
patria potestad y por su parte el decreto 2820/1974 art.24
corresponde a los padres conjuntamente el ejercicio de la patria
potestad y que a falta de uno de los padres la ejercer el otro, en
consecuencia los hijos emancipados pueden celebrar vlidamente y
sin prohibicin alguna el contrato de compraventa con sus padres
bsicamente los mayores de edad. Un caso de excepcin a la
prohibicin es el evento del contrato entre el menor adulto con su
Algunas veces debe ser recogido en escritura publica imponindole por esa razn
el carcter de solemne al contrato son los casos ya sealados de compraventa
solemne.
El consentimiento aqu como en cualquier contrato es expresin de la autonoma
de la voluntad, puede eventualmente estar restringido por razones de inters
general Ej.: donde el gobierno fija precios o para vigilarlos como es el caso de los
medicamentos o los combustibles, se trata bsicamente de buscar la proteccin
de los usuarios como tambin de los artculos de primera necesidad para evitar la
especulacin. A medida que el estado se hace mas intervencionista la libertad en
esta materia se vera de alguna manera afectada.
Un tema relacionado con el consentimiento en la compraventa es el de la prueba
del contrato de compraventa, si se parte de la base de que el contrato es
consensual el tema adquiere mayor importancia el contrato se perfecciona con el
acuerdo de cosa y precio Art.1857cc el derecho de dominio se transfiere por la
entrega la cual se hace a titulo de ejecucin del contrato, desde la vigencia del cpc
se eliminaron algunas restricciones a la que estaba sometida la compraventa en
materia probatoria Art. 232cpc.limitacin de la eficacia del testimonio el juez en
materia de compraventa tiene un cierto poder de apreciacin si hay o no contrato
cuando no ha sido condensado en documento alguno pero el mismo articulo nos
dice que el juez puede presumir por presuncin de hombre que no ha habido
contrato de compraventa cuando quiera que no haya documento que respalde el
querer de las partes.
En lo que tiene que ver con la compraventa de vehculos automotores es
importante tener en cuenta que con la creacin del registro nico automotor desde
1989 y luego con la expedicin del cdigo nacional de trancito ley 769/2002, las
operaciones relativas a estos deben ser registradas en el registro terrestre
automotor esto dio lugar para que algunos afirmaran errneamente que la venta
de vehculos es solemne pero se insiste en lo que tiene que ver con la
compraventa el registro del contrato en estos casos tiene especficamente el
carcter de tradicin viene a complementar la entrega pero de manera alguna es
solemnidad, aunque el contrato contine siendo consensual la idea del registro
supone la idea de un escrito porque este es el que se registra. Posteriormente se
expidi tambin el cdc art.922 recoge lo que se dijo en el sentido que se hace
necesario la confeccin de un titulo a fin de lograr la inscripcin del mismo. Esta
regla establece en ltimas que para que ocurra la tradicin no vasta con la entrega
sino que necesita la inscripcin del titulo y la prueba de ser dueo se hace
mediante la constancia de la inscripcin en el registro.
Agosto 25
Las compraventas solemnes se establecen en los Art. 1760, 1857cc aunque para
los bienes muebles el principio es la consensualidad.
Otra modalidad de contratos solemnes es el denominado contrato estatal el cual
debe celebrarse por escrito.
Dentro del consentimiento en la compraventa vemos las arras, el pacto de arras
1859, 1860, 1861cc muy frecuente en los contratos de los particulares, estas
servan como mecanismo de perfeccionamiento del contrato, eran prueba de su
celebracin. En la antigua Roma se utilizaba un anillo, despus se utilizo en el
matrimonio como prueba del compromiso que existe, esa concepcin fue ampliada
por Justiniano donde se le otorgo el servicio de garanta y concedindoles a las
partes el retracto lo que supone un cambio del consentimiento inicialmente
expresado, perdindolas quien las da y entregndolas dobladas quien las recibe.
Posteriormente en las 7 partidas se acogieron con una doble funcin, como
prueba de la celebracin y como garanta dando la facultad de retractacin. As
llegaron al cc de bello y posteriormente al nuestro.
Hoy en da las arras son:
1. arras penitenciales o de retraccin:
Art.1859cc fundamentalmente tienen origen en Justiniano y prevalecen en nuestro
cc, dan la facultad de desistir del contrato, de resolver consensualmente el vnculo.
Efectos:
las partes en el plazo estipulado o en los dos meses siguientes a la
celebracin del contrato (durante este periodo) dejar sin efecto el contrato
volviendo las partes al inicio es decir con efectos retroactivos.
quien las dio las pierde quien las recibe las da dobladas, facultad de
retracto a titulo oneroso.
si no obstante haberse incluido el pacto de arras y no se ejerci la facultad
de retracto en el tiempo pactado o los 2 meses ya no cabe el retracto y esto
se abonara al pago.
el retracto es perse en si mismo un negocio jurdico, manifestacin de la
voluntad y como tal debe ser expreso, no requiere la participacin del juez.
debe ser directo sin intervencin de autoridad, cuando se trata de muebles,
necesita el concurso del notario cuando es inmuebles necesita inscripcin
en la escritura publica matriz.
se puede decir que crean inseguridad jurdica, es un contrato precario.
2. arras confirmatorias
Art.1861cc no se pueden retractar del contrato, se abonan como parte del precio o
como seal de haberse celebrado, si hay incumplimiento se utiliza la figura de la
responsabilidad civil contractual, llegando as a la resolucin o ejecucin forzada.
Efectos:
el contrato se considera perfecto desde que hay acuerdo sobre sus partes
esenciales.
no pueden ser defensa en su incumplimiento, no son para desistir.
cuando en el contrato no se ha precisado 1861cc que tipo de arras son, se
entienden que son arras penitenciales o de retraccin. La corte suprema de
justicia en el ao de 1945 reconoci otro pacto que denomino arras
confirmatorias penales las cuales son un pacto atpico, son dadas por un
contratante a otro tienen los mismos caracteres de la clusula penal, con la
diferencia que en la clusula penal no se entrega nada solo se establece en
el contrato, en las arras se entrega por anticipado por el incumplimiento (no
se habla de desistimiento en las otras simplemente se ejerce una facultad)
basta con el simple retardo para cobrarlas, para que esto sea as debe
estar estipulado expresamente en el contrato. otra hiptesis es pedir arras
confirmatorias penales ms indemnizacin lo cual no se puede a menos
que se haya pactado, perderan su naturaleza indemnizatoria. en este punto
en Colombia a menos que se diga otra cosa en el contrato se puede
escoger entre clusula penal o indemnizacin por perjuicios. en Francia ello
no es posible en virtud del principio pacta sunt servanda se debe acudir
nicamente al pago de la clusula penal.
En sentencia del 6 octubre de 1953 la CSJ expres incompatibles las arras
y el contrato de promesa, arras penitenciales y las de retracto con el
contrato de promesa. Art.83 ley 153/1887, 1610cc si la obligacin es de
hacer y el deudor se constituye en mora....la excepcin son los contratos de
promesa, genera obligaciones de hacer y permiten ejecucin forzada in
natura.
en la opcin de compra o promesa unilateral tampoco es posible pactar
arras, si esa facultad de retracto esta vedada para una de las partes la otra
tampoco puede utilizarlas va en contra del pacta sunt servanda.
Art.866cdc estas son penitenciarias o de retracto, el cdc es mudo en lo que
tiene que ver con el termino para el retracto, pero se sabe que en principio
es lo que digan las partes, si las partes en un contrato mercantil no dijeron
nada se puede llenar el vaco con el cc, Art.1860cc
La compraventa tiene varias maneras de expresin de la voluntad, Art.1873cc
existe una amplia nocin de autonoma de la voluntad al poder introducir pactos
que modifiquen las obligaciones pactadas por las partes. Permite que las ventas
sean a plazos, que recaiga sobre dos o ms cosas alternativamente, siempre que
no atenten contra las buenas costumbres la moral, etc.
Salvo estipulacin cuando el tipo de compraventa necesite escritura, los gastos de
esta se dividen entre comprador y vendedor Art.1862cc estos gastos relativos a la
escritura de venta, si se introducen otros elementos que recarguen el contrato
esos costos deben ser asumidos por la parte que se beneficia, salvo estipulacin
Ley 39/1890 Art.14 gastos de registro corren por cuenta del vendedor, pero no es
de orden publico y se puede estipular otra cosa.
Objeto de la compraventa: se confunde con la cosa vendida si falta la cosa el
contrato es inexistente por falta de sus elementos esenciales Art.1857cc, y el
articulo que define la compraventa dice que el vendedor debe entregar la cosa y
exigir precio.
Cosa en sentido de compraventa es todo lo susceptible de ser vendido, cosa
material o inmaterial, requisitos de la cosa u objeto del contrato:
1. que pueda ser vendida, segn el Art. 1866cc todo lo corporal o incorporal que
no este prohibido por la ley, todo lo comercial, si esta por fuera del comercio no
pueden ser objeto de compraventa, el principio general es que todas las cosas
pueden ser objeto de compraventa, excepto que tengan imposibilidad de ser
vendidas Ej.: Art.424, 878 uso y habitacin, suceder por causa de muerte 1520,
1942, 1518, 1521, 1867 vender una universalidad patrimonial en abstracto, 1674.
Venta de cosas embargadas:
La CSJ en 1968 deca que si se ajustaba al 1866,1521cc, se baso en la idea de la
imposibilidad de separar el titulo del modo.
Recientemente la CSJ varia la posicin al entender que la venta de cosa
embargada es venta que recae sobre un objeto ilcito, fuera del comercio.
2. que exista o se espera que exista, debe haber certeza que la cosa va a existir,
en ese caso la venta queda sometida a la condicin de la existencia de la cosa
1859cc sino existe no se perfecciona y no se puede ejecutar, distinto ocurre
cuando se compra el alea donde el contrato es valido quien compra un billete de
lotera compra el alea.
Si se vende una cosa que se supone existente aun inspirado en la buena fe no se
forma el contrato.
1870:
1. la venta de la cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno.
2. que solamente el vendedor saba de la inexistencia de la cosa, el vendedor
deber indemnizar al comprador los perjuicios 1616, vemos as un dolo.
En nuestro cdigo civil, como existe titulo y modo, se parte del principio de que el
contrato es vlido, sin perjuicio de las situaciones que se pueden presentar
alrededor de la venta de cosa ajena:
EL VERDADERO DUENO PUEDE REINVIDICAR LA COSA: de ninguna
manera el contrato de cosa ajena implica desconocimiento del los
derechos del verdadero dueo, porque este tiene ACCION
REIVINDICATORIA. Una cosa es la valides del contrato, como titulo y otra
cosa distinta, son los efectos que el contrato va a generar en la esfera
patrimonial del verdadero dueo.
BIENES INMUEBLES:
Ser el registro, lo que establezca quien es el verdadero dueo de la cosa.
Puede ocurrir que una persona haya entrado en posesin de la cosa, y que
el registro se halla hecho a favor de otro comprador, en este caso la CSJ en
1970 dijo, que cuando el Art. 1873, habla del comprador que all entrado en
posesin, en el caso de los inmuebles, se refiere a aquel a quien se halla
transferido el dominio mediante la tradicin por el registro.
El artculo da prevalencia al registro sobre la entrega en los bienes
inmuebles.
El comprador que no resulte elegido, podr exigir la resolucin del contrato
con la correspondiente indemnizacin, ya que el vendedor incumpli.
En materia comercial, el cdigo de comercio en el Art. 907: la venta de cosa
ajena es vlida, e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y
entregarla al comprador, so pena de indemnizar perjuicios.
El condigo de comercio, tambin le da plena validez a la compraventa de
cosa ajena y le impone la obligacin al vendedor, de adquirir el derecho de
dominio de la cosa para de esa manera sanear al comprador y otorgarle
plenos efecto al contrato.
Cuando el vendedor de cosa ajena, en materia mercantil no adquiere el
derecho de dominio para sanear el bien vendido, estar en incumplimiento
y estar sujeto a las consecuencias de este.
Art. 908 cc: regula las distintas situaciones que se pueden dar entorno a la
compraventa de cosa ajena, es decir, es el Art. Homologo a los Art. 1874 y
1875.
La nica diferencia es que le agrega la obligacin del vendedor de adquirir
el dominio de la cosa para sanearla.
Precio
Es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa, por lo tanto si
no se pacta el precio, no existira contrato o seria un contrato distinto
El precio es el objeto de la obligacin del comprador, y la causa de la obligacin de
dar o entregar del vendedor.
El Art. 1849, utiliza la expresin dinero pero no hay que entenderla de manera
restringida, es decir, no es la nica forma de satisfacer el precio. Se puede dar un
parte del precio en dinero y otra especie, sin que se desnaturalice el contrato, pero
la parte en especia NO PUEDE valer ms que la parte en dinero, porque
estaramos en presencia de un contrato de permuta Art. 1955.
4. para que el vendedor pueda descargarse por caso fortuito o fuerza mayor se
requiere que el vendedor no este en mora de entregar porque si esta en mora los
riesgos se trasladan de la esfera jurdica del comprador a la esfera jurdica o a la
orbita del vendedor por eso el Art.1607cc.
Si la cosa perece totalmente se extingue la obligacin del vendedor de entregar la
cosa reuniendo estos requisitos anteriores pero permanece la obligacin del
comprador de pagar el precio, esta es la consecuencia de la bilateralidad del
contrato. Si la perdida se debe a la fuerza mayor y caso fortuito estando el deudor
en mora se extingue igualmente la obligacin de entregar pero el vendedor deber
devolver el precio si lo recibi o el comprador abstenerse de pagar y
adicionalmente el vendedor deber indemnizar todos los daos y perjuicios
ocasionados al comprador.
Estando el riego en cabeza del comprador que es usual, la prueba del caso fortuito
compete al vendedor debe probar la ocurrencia del evento Art.1733cc es
necesario acreditar el hecho que se alega para extinguir la obligacin de entregar
de igual manera de conformidad con la carga del a prueba en materia de
responsabilidad contractual establecido en el Art.1604cc corresponde al
vendedor probar la diligencia y cuidado empleados en la conservacin de la
cosa; si el riesgo es asumido por el comprador cuando quiera que la cosa perece
totalmente con mayor razn este riesgo es asumido cuando la perdida o el
deterioro es apenas parcial, si subsiste parte de la cosa la obligacin del vendedor
ser entonces entregarla en el estado en que se encuentre partiendo del supuesto
que el deterioro se debe de un evento de caso fortuito o fuerza mayor y no por la
negligencia del deudor o encontrndose el en mora de su obligacin de entregar.
Cuando la cosa perece o se deteriora si es por caso fortuito o fuerza mayor el
comprador debe soportar la perdida, pero si es por culpa del deudor estando en
mora puede el comprador pedir la resolucin del contrato o aceptar la cosa en el
estado en que se encuentre debiendo el vendedor asumir ese deterioro
proporcionalmente como quiera que esto se debe a un hecho o culpa suyo.
En lo que tiene que ver con las ventas de cosa de genero, como ya sabemos
generant non pereunt, en la medida que falta la plena determinacin o
especificacin de la cosa el vendedor siempre estar en posibilidades de cumplir
por eso no se exonera frente en ningn caso ni en ninguna medida en lo que tiene
que ver con perdidas fortuitas o aleatorias de parte del objeto que se encuentra en
su poder, el cc dentro de la casustica que lo identifica especialmente en este
punto la decretada el en Art.1877cc establece las reglas relativas a los riesgos
cuando quiera que se vendan otras cosas de aquellas que suelen venderse por
peso cuenta o medida sealada de modo que no pueda confundirse con otra
porcin de la misma cosa la perdida o deterioro as como las mejoras
pertenecern al comprador aunque no se haya pesado, contado ni medido porque
en este caso la venta no es de genero si no de cuerpo cierto, lo que ocurre es que
es una venta de un bien que por naturaleza es de genero pero que se ha
especificado.
Septiembre 21
Lesin Enorme.
En materia mercantil Art.922cdc
La tradicin de bienes races requiere del registro, regula el alcance de la
obligacin de entregar. Prolongacin de la obligacin de entregar teora de los
riesgos.
Lugar de la entrega, la determinacin del espacio geogrfico es un tema de
importancia, el cc guarda silencio al respecto obviamente que en primer lugar le
corresponde a las partes sear el lugar de la entrega, no es el mismo
necesariamente donde se celebro el contrato, corresponde acudir a la ley para
suplir el vaco, el Art.1646cc la entrega debe hacerse en el lugar donde exista la
cosa cuando se celebro el contrato. Si es un bien de genero debe ser el domicilio
del deudor aplicado a la compraventa es el domicilio del vendedor. Si es inmueble
por su naturaleza el lugar ser donde este ubicado el inmueble incluso se haya
pactado otra cosa.
El momento de la entrega Art.1882cc debe hacerse inmediatamente despus de
celebrado el contrato o en la poca prefijada en l, es una obligacin pura y simple
sin condicin, el termino inmediatamente debe ser entendido enseguida o acto
seguido, el vendedor no debe dilatar esa entrega si lo hace se pone en situacin
de incumplimiento, retardo. No obstante para colar al vendedor en mora es
necesario requerirlo, interpelndolo judicialmente.
Art.1882inc2 para que el comprador invoque lo que viene regulado en este
artculo, debe haber pagado cumplido o que por lo menos este presto a pagar. El
inc3 reitera esa posibilidad.
Art.1882 dice que el comprador podr desistir del contrato a su arbitrio, se ha
discutido en doctrina y jurisprudencia sobre la naturaleza de ese desistimiento
para saber si es una decisin autnoma o si es una resolucin del Art.1546cc,
algunos sostienen que se trata de la misma resolucin del 1546 con lo cual el
comprador deber necesariamente acudir ante el juez, esa resolucin no es de
pleno derecho se requiere una decisin del juez que declare resuelto el contrato y
condene a daos y perjuicios si hay lugar a ello; pero otros dicen (el Dr. esta de
acuerdo) que es de pleno derecho, sin intervencin judicial, este es el debate en
Europa pero nosotros no necesitamos una reforma, vasta con entender el
Art.1882cc. Cosa distinta ocurre si ya se ha pagado el precio y se incumple por el
vendedor, uno solicita que se devuelva el precio si el vendedor no esta de acuerdo
se va al juez, si este retrazo ha causado perjuicio si se quiere que se repare el
dao tenemos que acudir ante el juez, ese desistimiento ser de pleno derecho
dependiendo del caso.
En materia mercantil Art.917, 918cdc se regula la venta de cosa futura, si bien la
redaccin es distinta y consider la posibilidad de existencia parcial de la cosa, el
tema es idntico en el cc y el cdc, existe entonces cuando no se ha pagado y si no
se quieren perjuicios la posibilidad de desistir por parte del comprador.
Art.1852 perseverar en el contrato y en fundamento a su intereses y si la cosa
existe as sea parcialmente y el precio es establecido segn justa tasacin, aun en
este evento el comprador tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios, que por
hiptesis en este caso seria moratorios.
Vemos como el 1882 establece una especial concepcin del comprador
permitindole varias opciones pero tambin establece otra situacin que se dice
es la especial proteccin del vendedor: EL ART. DICE QUE SI DESPUES DEL
CONTRATO (PERFECCIONADO) UBIERE MENGUADO LA FORTUNA DEL
COMPRADOR....esta parte de la norma es muy peligrosa propicia
comportamientos fraudulentos, le otorga al vendedor un poder discrecional porque
es el unilateralmente quien aprecie y mida la capacidad de pago del comprador y
si ve que no se puede pagar el precio podr no entregarlo, se ha discutido:
a) que la cabida que falta alcanza a mas de una dcima parte del precio de la
cabida completa, aqu podr el comprador a su arbitrio, o pedir la
disminucin del precio (devulvame el precio de lo que no me esta
entregando, yo le pague 90 y me entrego 70 devulvame el precio de 20
fanegadas) o podr desistir del contrato con la correspondiente
indemnizacin del perjuicios porque de igual manera es el vendedor el que
habr dado lugar a esa diferencia entre la cabida real y la cabida declarada
igualmente el desistimiento en este caso opera en los trminos del Art.1882
y el pago de perjuicios solo opera si efectivamente el comprador decide
desistir del contrato, si el contrato se mantiene y el vendedor conviene
devolver parte del precio por lo que no entrego no hay lugar al
resarcimiento
de
perjuicio
alguno.
b) que la cabida que falte no excede mas de una dcima parte del valor de la
cabida completa en este caso el vendedor deber completar la cabida si al
vendedor le quedo faltando por entregar 2 fanegadas en consecuencia
deber haber una modificacin de la escritura publica agregando esa
porcin de terreno que el vendedor deber entregar al comprador para
efectos de completar la cabida declarada. Lo que importa es que
efectivamente ese comprador tenga la cantidad de terreno que se declaro
en el contrato no es ajustar el contrato a lo que se entrego en realidad, sino
es
ajustar
la
cantidad
de
terreno
al
contrato.
c) que no se pueda completar la cabida, en este caso el vendedor deber
sufrir una disminucin proporcional del precio porque el valor de la cabida
que falta no supera el 10% y el comprador no tiene posibilidad de desistir
del contrato estando la nica solucin en que el vendedor devuelva la parte
del precio de la porcin de tierra que falta.
El Art. 1890cc establece que las acciones que se originan en las ventas por cabida
expiran al cabo de un ao contado a partir de la entrega para algunos seria una de
las denominadas prescripciones de corto plazo para otros estaramos en trminos
de caducidad, la expiracin en todo caso (en el punto de caducidad y prescripcin
es discutir si la botella esta medio llena o medio vaca?...) lo importante es tener
en cuenta que la expiracin del plazo es un ao contado a partir de la entrega, es
el acto material de la entrega no la inscripcin del titulo en la correspondiente
oficina de registro sino la entrega fsica del predio la que determina el momento
del cual se comienza a contar.
Adicionalmente se sostiene que la accin derivada por la venta por cabida no es
incompatible con la accin rescisoria por lesin enorme obviamente para intentar
la una o la otra se entiende que se deben dar los supuestos establecidos en la ley
para casa una de ellas, por eso el Art.1892cc con lo cual esta expresando la
compatibilidad de las dos acciones.
N o obstante la venta de predio rustico haberse efectuado como venta por cabida
al igual que lo que ocurre con la venta de predio rustico efectuada como cuerpo
cierto ser necesario que en el contrato se especifiquen los linderos en el
correspondiente instrumento publico, la falta o el no sealamiento de los linderos
en la escritura de compraventa se traduce en una indeterminacin del objeto y
para la CSJ al tenor de lo dispuesto en el Art.1741cc genera nulidad absoluta del
contrato lo cual a su vez parte de la doctrina reaccione y diga -no esto es una
nulidad relativa en la medida que se puede sanear mediante acto adicional en cual
se sealen esos linderos-, en sntesis tenemos que en la venta de predio rustico
en la venta como cuerpo cierto o de venta por cabida ser necesario el
sealamiento de los linderos en el contrato de compraventa.
Obligacin de saneamiento:
Esta es la segunda de las obligaciones del vendedor que es denominada por la
doctrina principalmente como la obligacin de garanta, el Dr. Por su parte prefiere
conservar la terminologa de saneamiento ya que este vocablo puede evocar otros
conceptos incurriendo en confusiones. Art.1893cc establece esta obligacin de
saneamiento a cargo del vendedor y segn este mismo articulo esa obligacin de
saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos el primero es proteger
al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida este es el
denominado saneamiento por eviccin, y el segundo objeto es el de suscitar la
responsabilidad del vendedor por los defectos ocultos de la cosa llamados
usualmente vicios redhibitorios o intrnsecos.
Saneamiento por eviccin:
Esta figura se conoca ya desde el derecho romano y desde sus orgenes se ha
entendido como la obligacin del vendedor dirigida a defender la venta que el ha
celebrado con el comprador de los ataques a las solemnidades de la
emancipacin o de la entrega de la cosa, constitua para los romanos un medio de
proteccin del comprador para que el saneamiento tenga caractersticas de
prosperidad se requiere:
1. que el vicio tenga una causa anterior a la celebracin del contrato de
compraventa salvo que vendedor y comprador hayan estipulado en
contrario lo cual es perfectamente dable gracias a la autonoma de la
voluntad, pero en trminos generales si el vicio tiene causa posterior al
contrato no se podr pedir el saneamiento por eviccin, lo que si es
factible es que la pretensin del tercero en virtud de la cual alega un
mejor derecho sobre la cosa sea presentada con posterioridad al
contrato de hecho las mas de las veces esto es lo que ocurre.
2. se requiere que la pretensin del tercero provenga de un vicio de
derecho, en otras palabras los ataques de terceros que atenten contra
la posesin fatdica de la cosa por parte del comprador deben ser
repelidos por l mismo mediante el establecimiento de la
correspondiente accin posesoria y de polica, se requiere entonces de
2.
3.
4.
5.
Art.1933 al contrario ya nos seala dos eventos en los cuales cesa la obligacin
de saneamiento por eviccin a cargo del vendedor:
1. que esos vicios deben haber existido al tiempo de la venta, es decir, que en
principio todo defecto que tenga causa anterior o concomitante a la
celebracin del contrato de compraventa independiente de que el vicio se
revele, el vicio muy seguramente no se habr podido revelar con
anterioridad al momento de su celebracin pero con posterioridad se revela
o es descubierto por parte del comprador, el comprador se percata del vicio
de la venta e independientemente que se percate con posterioridad, esos
vicios
deben
haber
existido
al
tiempo
de
la
venta.
2. los vicios redhibitorios deben ser tales que por ellos la cosa vendida no
sirva para su uso normal o solo sirva imperfectamente de manera que no se
pueda presumir que el comprador la hubiera comprado a menos precio o
no la hubiere comprado, este requisito hace relacin con la talla con la
magnitud del defecto en otras palabras y en los trminos que ha utilizado
nuestra CSJ desde 1969 no se trata o no deben convertir estos vicios en
imperfecciones o defectos que incomoden o desagraden al comprador, la
gravedad la importancia que dice entonces es que el uso de la cosa no
puede hacerse en condiciones normales, corresponde al juez en particular
determinar que el uso de la cosa no se puede usar en trminos normales,
utilizando
concurso
de
peritos.
3. deben ser ocultos Art.1915cc, ya lo hemos dicho en ocasiones anteriores a
los vicios ocultos se le oponen los vicios aparentes, y el vicio aparente se
permiten alegar a mas tardar en el momento de la entrega que la cosa no
es de recibo, que la cosa presenta defectos y solamente sopena de
caducidad no tendr el comprador oportunidad de alegar defectos o vicios
aparentes. Pero aqu se trata de vicios ocultos, la norma parte de una
presuncin de hombre de igualdad entre vendedor y comprador en lo que a
conocimiento del vicio se refiere Ej.: vender un automotor en principio se
entiende que tanto comprador como vendedor ignoran los vicios, no
conocen de la existencia de los vicios independientemente que el Art.1915
haga referencia bsicamente al comprador que el comprador haya podido
ignorarlos, cuando, cuando quiera que existe una negligencia grabe por el
comprador que lo conducen a ignorar el vicio el no ha realizado un examen
sobre la cosa
no podr alegar con posterioridad el saneamiento.
de igual manera ocurre si el vendedor le informa al comprador de un vicio
que presenta la cosa que debe ser previa o concomitante a la celebracin
del contrato tampoco puede obligar al vendedor a salir al saneamiento
como quiera que este lo puso en conocimiento del vicio.
la ignorancia del vicio por el comprador se presume siempre y cuando su
profesin u oficio le haya permitido legtimamente no conocerlo, en
cualquier caso le corresponde al vendedor probar o bien que puso en
conocimiento al comprador del vicio o bien que dada la profesin u oficio
del comprador este deba conocerlo. se entiende entonces que el vendedor
tampoco debe conocer el vicio por que en la medida que el vendedor
conozca la existencia del vicio en razn de su profesin u oficio el vendedor
29 Septiembre
podr guardar reserva de que no ha revisado la cosa y por ende tiene cuatro das
para hacerlo, del mismo modo, el cdigo de comercio le permite al vendedor pedir
que la cosa embalada o opuesta en un contenedor sea revisada ante un
representante.
Los cuatro das de los que nos habla artculo 932 en concordancia con el artculo
916, son un trmino de caducidad es decir, vencidos ya no hay lugar a reclamar
que se ha incumplido la obligacin de entregar por parte del vendedor, en su
extensin de la conformidad.
El artculo 934 del cdigo de comercio, consagra una hiptesis distinta, porque no
nos habla de la garanta de conformidad si no, nos habla de la garanta de
correcto funcionamiento. El bien en s dependiendo de su naturaleza y sus
caractersticas, puede no presentar ningn defecto aparente, es decir, las partes
que lo componen se encuentran en buen estado pero por alguna razn el bien no
funciona. El artculo 932, expresa un trmino de caducidad, y dice que el
comprador deber expresarle al vendedor los defectos de funcionamiento dentro
de los 30 das siguientes a aqul en que se hayan descubierto el defecto. El
trmino de la garanta cuando no se especificaba algo distinto del contrato ser de
dos aos, es decir que todo defecto de funcionamiento que aparezca dentro de los
dos aos subsiguientes a la entrega de la cosa, debern ser reparados por el
vendedor, mientras el comprador lo ponga en conocimiento del vendedor dentro
de los 30 das siguientes a aqul en el que descubri el defecto, por ejemplo, se
da la entrega un bien hoy 29 septiembre 2009, y yo me doy cuenta que no
funciona maana 30 septiembre 2009, pero le reclam al vendedor en diciembre,
aunque no se ha vencido el trmino de dos aos de garanta, para este efecto en
particular yo perd la oportunidad de reclamar porque caduc por no alegar la
dentro de los 30 das siguientes al da en el que me di cuenta.
La garanta de funcionamiento es algo quinto a la garanta de entrega conforme.
El Art. 933cdc, no dice que esta garanta convencional, se extiende a las cosas
que se acostumbran a vender de este modo, es decir, hay un presuncin sobre las
cosas que se venden bajo garanta, por ejemplo, nadie podr alegar la garanta
por falla de funcionamiento de un pan. Ser la costumbre mercantil la que nos
indique si ese bien por costumbre se vende bajo garanta.
Finalmente el Art.934cdc, regula de manera especfica los vicios redhibitorios o
vicios ocultos, y el Art. 935 lo complementa diciendo que corresponder a
vendedor probar que el comprador conoca o deba conocer el mal estado de la
cosa vendida, y se tendr en cuenta la costumbre.
Deducimos de estos dos artculos es que bsicamente se exigen los mismos
requisitos que el Art.1915cc Igualmente vemos que el CDC consagra dos acciones
a favor del comprador, una accin resolutoria o una accin estimatoria o de rebaja
del precio, con la correspondiente indemnizacin de perjuicios en ambos casos.
Es importante resaltar que el CDC en el Art. 933 y 934 habla de manera
inapropiada de resolucin del contrato, por cuanto en estricto rigor debe hablarse
de resolucin del contrato, ya que se termina por una causa anterior del contrato,
pero se revelan con posterioridad. Obviamente se trata de volver a las partes en el
estado en que se encontraban antes de la celebracin del contrato, por esto el Art.
934 nos dice que si el comprador opta por la resolucin debe devolver la cosa al
vendedor. Para cada una de las acciones a las que se refieren las normas
mencionadas hay un trmino de prescripcin o de caducidad segn el caso:
materia prima, lo solucionara por las normas del cd. Civil y comercial, pero si est
comprando uniformes, o papelera, se tramitaran por las normas de proteccin al
consumidor, porque esta satisfaciendo sus necesidades personales o propias.
Cuando se aplican las normas de proteccin al consumidor?
Cuando quiera que se infrinjan las condiciones de calidad y de idoneidad de
productos y servicios establecidas en el estatuto de proteccin al consumidor.
Habr responsabilidad frente al comprador.
CALIDADA: El conjunto total de las propiedades, ingredientes o componentes que
lo constituyen, determinan distinguen o individualizan. La calidad incluye la
determinacin de su nivel o ndice de contaminacin y de los efectos conocidos
que ese nivel de contaminacin puede producir
IDONEIDAD: Su aptitud para satisfacer la necesidad o necesidades para las
cuales ha sido producido, as como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar
en orden a la norma y adecuada satisfaccin de la necesidad o necesidades para
las cuales est destinado.
Al leer las definiciones, nos damos cuenta que comprenden los conceptos del
derecho comn que acabamos de ver: vicios aparentes, garanta de correcto
funcionamiento y la obligacin de saneamiento.
Adems de calidad e idoneidad hay que incluir el aspecto AMBIENTAL.
Cuando se invocan las normas de proteccin al consumidor no es necesario
distinguir sobre si se trata de un incumplimiento, no necesito demostrar que el bien
no funciones, EN UNA RELACION DE CONSUMO SOLO TENGO QUE
DEMOSTRAR QUE EL BIEN N REUNE LAS CONDICIONES DE CALIDAD E
IDONEIDAD SENALAS EN EL ESTATUTO.
El estatuto nos establece los criterios para determinar cundo se estn
infringiendo las condiciones de calidad e idoneidad. Hay que partir de la base de
que estamos en una economa de mercado, pero de libertades y derechos
fundamentales, en este orden de ideas, hay variedades de calidad y mercados,
pero la calidad debe ser proporcional al precio.
Lo primero que la ley permite es que el productor registre las condiciones de
calidad de sus productos en la superintendencia de industria y comercio, y
despus del registro se entiendo que no puede colocar en el mercado productos
de menor calidad a las que el mismo registro, porque ello hara comprometer su
responsabilidad.
Si no se realiza el registro del producto, puede ocurrir que la autoridad competente
fije imperativamente las condiciones de calidad e idoneidad de los bienes, por
ejemplo, la superintendencia puede determinar la calidad e idoneidad por medio
de resoluciones para automviles, o como lo ha hecho el invima para alimentos y
medicamentos. En las licencias que da el invima para producir determinados
productos se determinan la calidad de los bienes.
Si no se registro la calidad de los bienes y productos, y el producto no est sujeto
a normas imperativas de calidad, puede ocurrir que el bien este sometido al
cumplimiento de norma tcnica colombiana oficial obligatoria.
El decreto 2269/1993, establece el sistema de normalizacin, certificacin,
acreditacin y metodologa legal. Lo que hace este decreto, es crear o reconoce,
como organismo de normalizacin al ICONTEC, entre otros. Es decir el ICONTEC,
tiene el artculo 1973 C. para la locatio conductio rei. se subraya el carcter del
objeto de la cosa, que sea destinado a la vivienda urbana.
En cambio, el artculo 2 literales a) y b) de la Ley 820/2003, contienen aspectos que
no estn enmarcados en el ordenamiento comn, al indicar diversas formas de
calificacin de servicios, cosas o usos, llamados unos conexos, o sea, los servicios
pblicos de la vivienda (o domiciliarios como as lo denomina la ley) que son
inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la
habitacin en el mismo, y otros adicionales, que no son inherentes al goce del
inmueble, pero que pueden ser suministrados eventualmente por el arrendador,
tales como muebles, enseres de casa, televisor, equipo de sonido, etc., es decir,
aquellos que estn al margen de un aprovechamiento ordinario y que pueden bien
convenirse en el contrato o dejarse por fuera de una previsin negocial.
La autonoma de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos
adicionales tiene plena aplicacin cuando se incluyen en un contrato de
arrendamiento estos elementos, slo que el inciso in fine del artculo 2 impone un
lmite o recorte a la soberana privada al consagrar que en ningn caso, el precio
del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un
50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.. Se refiere a aquello que
s dado por el arrendador y no constituye a un servicio pblico, puede ser el
amoblamiento del inmueble, ejemplo en tierra caliente el aire acondicionado.
FORMAS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Con respecto a las formas de los contratos de vivienda urbana, el artculo 3 de la
Ley 820/2003, sigue la trayectoria normativa del C. C. en general: el contrato de
arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.. Es decir, prevalece
la caracterizacin de la con sensualidad civil, pues si no se pacta por escrito no se
afecta el contrato en su validez o existencia; slo que se carece anticipadamente de
la prueba del mismo.
Asimismo, el artculo 3 de la Ley 820/2003 dispone que las partes,
independientemente de la forma del contrato, deben ponerse de acuerdo al menos
acerca de los siguientes puntos:
1. Nombre e identificacin de los contratantes: Se convierte en contrato intuito
persona.
2. Identificacin del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, as como de las
zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble.
3. Precio y forma de pago.
4. Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
5. Trmino de duracin del contrato.
6. Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios
pblicos del inmueble objeto del contrato. Las partes pueden pactar libremente
por cuenta de quien corren el pago.
Como se puede apreciar entre los puntos en que las partes deben ponerse de
acuerdo unos son requisitos de la esencia del contrato de arrendamiento; de llegar a
faltar alguno de ellos afectara la eficacia del contrato y lo llevara si se siguen los
criterios prevalecientes en la doctrina patria, a la nulidad del negocio, de
conformidad con lo estatuido en el artculo 1740 C. C.
Claro est que si los contratantes acuerdan el precio mas no la forma de pago, esta
omisin no puede ser entendida como carencia del elemento esencial indicado, sino
que se ha de regir, la relacin sustancial, por las reglas supletorias de la voluntad de
las partes previstas en el artculo 2002 C. C. El artculo 2001 C. C. encierra una
preceptiva que perfectamente puede ser aplicable en aquellos casos en que
entregado el inmueble hubiere disputa acerca del precio, para estarse al justiprecio
que se haga por medio de peritos, quienes debern someterse a los criterios de
fijacin de la renta o precio sealados en los artculos 18 20 de la Ley 820/2003
para establecerlo.
En cuanto a los otros puntos incorporados en el artculo 3 de la Ley 820/2003 hay
que entender que no quebrantan los requisitos necesarios para la formacin del
contrato, esto es, que si se omiten no podr demandarse la nulidad del negocio.
El artculo 16 de la Ley 820/2003 prohbe que el arrendador exija depsito alguno,
bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones y evitar, as, que se
haga ms gravosa la situacin prestacional de ste. Tampoco puede estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de
aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento o sustituirse por
otras bajo denominaciones diferentes. Esta prohibicin tena y mantiene una
consecuencia evidente: el pacto que se celebra sobre este punto es ineficaz, no
produce efecto alguno. La prohibicin, entonces, permite al arrendatario negarse a
cumplir con esa carga, en el evento de no haberlo hecho, o bien exigir, en caso
contrario, la restitucin o cancelacin de la garanta otorgada.
Si el arrendador exige depsito o garanta, puede ser sancionado con multa hasta
por veinte veces el S. M. L. M. V al momento de su imposicin, por las entidades
territoriales a que se refiere el artculo 32 de la Ley 820/2003 que tienen las
funciones de inspeccin, control y vigilancia de arrendamiento.
La actuacin administrativa, a manera de investigacin, puede iniciarse de oficio por
la autoridad territorial competente o a peticin de parte o por informe de otras
entidades, y con las formalidades previstas en el Decreto 1919/1986.
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
Recoge el artculo 4 de la Ley 820/2003, a manera de clasificacin, las distintas
modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas, as:
1. Individual: cuando verse sobre vivienda para el albergue del arrendatario o de
su familia o de terceros cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con
o sin servicios, cosas o usos adicionales. La referencia a las personas jurdicas,
se da porque las familias pueden organizarse en estas, y podr tomar en
demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados podrn ser tenidos
en cuenta como intervinientes litisconsorciales en los trminos del inciso 3 del
artculo 52 del c.p.c.
Es decir que se pueden demandar conjuntamente a los distintos coarrendatarios por
parte de los distintos coarrendadores, pero en el momento en que no hayan sido
tenidos en cuenta integralmente uno u otro grupo en el libelo de demanda se dar
aplicacin a lo establecido en el art. 52 del c.p.c. para esos eventos.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
La ley 820 de 2003 en lo atinente a las obligaciones de las partes, arrendador y
arrendatario, si bien establece un reenvo a las normas generales del cdigo civil
sobre el arriendo de cosas estableciendo que le compete al arrendador cumplir con
esas obligaciones que para el arrendamiento de cosas consagra el c.c. y
respectivamente al arrendatario le compete cumplir con las obligaciones que para el
arrendatario de cosas establece el c.c., la ley 820 especialmente establece unas
obligaciones especficas para uno y otro habida cuenta de la naturaleza especial del
contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana, es as
como el art 8 de la ley 820 de 2003 establece como obligaciones del arrendador las
siguientes.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida o dentro de la celebracin del
contrato el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad, y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos
y los adicionales convenidos. Es una entrega como primer paso. Sabemos que en
este punto la ley 820 sigue la lnea del c.c. en el sentido de que el arrendamiento
de bienes inmuebles de vivienda urbana es un contrato consensual, es con el
acuerdo de las partes sobre los elementos esenciales del contrato que se
entender este perfeccionado y no con la entrega de la cosa porque no es un
contrato real sino consensual, luego la entrega que le hace el arrendador es a
titulo de ejecucin y no de celebracin, especficamente este numeral 1 le impone
al arrendador la obligacin de entregar el bien junto con las cosas, usos o
servicios conexos que se definen en el art. 2: se entiende como servicios, cosas o
usos conexos los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al
goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin
en el mismo. El arrendador debe facilitarle el goce al arrendatario de los servicios
pblicos sin perjuicio de las convenciones que del particular ellos establezcan
especialmente en cuanto a determinar por cuenta de quien corren los gastos de
los mismos, muy posiblemente corrern por cuenta del arrendatario y podemos
incluso pensar que a falta de estipulacin debera correr por cuenta de l, solo
que en este aspecto hay que tener en cuenta que ser necesario establecer a
nombre de quien se encuentra el servicio pblico domiciliario si del arrendador o
arrendatario y ser especficamente a cargo de la persona a cuyo nombre se
encuentre el respectivo servicio pblico domiciliario quien deber proceder al
pago.
2. El arrendador debe mantener el inmueble, los servicios, las cosas y los usos
2.
3.
4.
5.
inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador
o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestacin de servicios pblicos
durante el trmino de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrn, en
ningn caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexin, cuando
dicha reconexin sea solicitada en los trminos del inciso anterior.Si se fue el
arrendatario y se haban denunciado el contrato y constituido las garantas
a favor de la empresa pero no obstante esa circunstancia el arrendatario se
fue y no pago los servicios pblicos que deba, la empresa solo podr
solicitar a ese arrendatario lo que le quedo debiendo si las garantas no son
suficientes sino que adems ella suspender el servicio pero si con
posterioridad llega otro arrendatario o el dueo y solicita la reconexin, la
empresa debe colocarlo y sin valor por cargo de reconexin, eso se lo
cobrara a la persona por la cual se suspendi el servicio pblico.
6. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo
servicio a un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de
quin solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios
pblicos podr exigir directamente las garantas previstas en este artculo, a
menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble,
evento en el cual el inmueble quedar afecto al pago. En este caso, la empresa
de servicios pblicos determinar la cuanta y la forma de dichas garantas o
depsitos de conformidad con la reglamentacin expedida en los trminos del
pargrafo 1 de este artculo. Yo entrego al arrendatario el bien con servicio
de luz, agua y gas pero el arrendatario quiere instalar internet, telfono,
todos los costos de esos servicios los cubre quien lo solicita, no podr en
ningn caso el inmueble quedar afecto al pago de esos servicios porque
esos servicios su instalacin fue pedida por el arrendatario.
PARGRAFO 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgacin de la
presente ley, el Gobierno Nacional reglamentar lo relacionado con los formatos
para la denuncia del arriendo y su terminacin, la prestacin de garantas o
depsitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el
incumplimiento de lo establecido en este artculo. Bsicamente es lo hizo ya el
gobierno en el Decreto 3130 de 2003 que reglamente este articulo.
PARGRAFO 2o. La Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios velar
por el cumplimiento de lo anterior.
PARGRAFO 3o. Las reglas sobre los servicios pblicos establecidas en este
artculo entrarn en vigencia en el trmino de un (1) ao, contado a partir de la
promulgacin de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de
los servicios pblicos domiciliarios realicen los ajustes de carcter tcnico y las
inversiones a que hubiere lugar.
Como se puede ver la ley fue bastante precisa en lo que tiene que ver con el pago
la
el
la
el
La norma nos dice que el incremento no se produce de manera automtica, sino que
ese incremento debe ser comunicado por el arrendador al arrendatario a travs del
servicio postal autorizado, es decir, para que el incremento tenga lugar es carga del
arrendador proceder de acuerdo con el art. 20, es decir, notificar al arrendatario del
incremento del canon de arrendamiento con base en los parmetros sealados;
pero en este punto las comunicaciones a travs del servicio postal autorizado son
una norma supletiva de lo que hayan establecido las partes mismas en el contrato,
ellos pueden establecer mecanismos de notificacin personal distintos, vas ms
expeditas, por ej. Va e-mail o cualquier otro medio que se establezca en el
contrato, el cual primar sobre el del art 20 (servicio postal autorizado).
implican incumplimiento:
7.
El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a
travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses
y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a
restituir el inmueble .El arrendador no tiene que invocar incumplimiento alguno,
basta con el preaviso.
Existe la posibilidad para el arrendador de efectuar un desahucio, que consiste en
comunicar al arrendatario, a travs del correo o del servicio postal autorizado, ac
podramos preguntarnos si pueden las partes prever en el contrato un mecanismo
de notificacin diferente, al igual que lo pueden hacer en el evento de los reajustes,
la norma no nos dice nada acerca de si las partes pueden establecer otro medio de
notificacin. como el email, como cuando lo veamos en el reajuste del canon, el Dr.
Cree que si la norma en un evento lo dijo y en el otro no, en ese aspecto la norma
es de orden pblico, y por ende el arrendador solo puede proceder del desahucio,
es decir, a la comunicacin al arrendatario de su intencin de dar por terminado el
contrato de arrendamiento, a travs del servicio postal autorizado, con 3 meses de
anticipacin, tampoco cabe pactar la reduccin del trmino, y mediando una
indemnizacin equivalente al precio de 3 meses de arrendamiento, es decir que esa
facultad de desahucio a favor del arrendador es una facultad a titulo oneroso, paga
por ejercer ese derecho.
En otras palabras: si yo quiero que el contrato tome fin en mayo del 2010, tendra
que estar efectuando el desahucio desde ya, y lo indemnizara con 3 meses de
arrendamiento, en otras palabras el arrendatario tendr que seguir pagando el
canon de arrendamiento hasta tanto se termine el contrato, pero una vez terminado
y en el momento de la restitucin, el arrendador se encuentra en la necesidad, a
ms tardar en ese momento, de indemnizar al arrendatario con 3 meses, para
recuperar el inmueble. Pero el artculo dice que debe hacerlo durante las prorrogas,
en otras palabras, yo parto de la base que el contrato, en ese ejemplo, llegaba hasta
mayo y yo le digo: el contrato no se prorroga por ms, llega hasta el trmino
pactado, y le voy a dar tres meses de arrendamiento.
El No.8 consagra facultad del arrendador de recuperar el bien sin necesidad de
indemnizacin alguna, cuando se presenta una de las causales contenidas en este
numeral.
8.
El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo
aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una
antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: Es decir,
hasta ahora igual al numeral anterior, pero sin lugar a indemnizacin, a pagar esos 3
meses de indemnizacin al arrendatario.
a)
Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao;
En el numeral 7 ese desahucio es a titulo oneroso, pero es ad nutum o es ad livitum,
en otras palabras, el arrendador no tiene porque invocar una razn, no, simplemente
dice que no se va a prorrogar el contrato, al vencimiento del trmino, se lo dice con
3 meses de antelacin y lo est indemnizando, al arrendatario solo le interesa eso,
que cumpla con desahuciarlo con tres meses de antelacin y que lo indemnice con 3
meses de arrendamiento, el motivo del arrendador es indiferente, poco importa; con
arreglo a lo establecido en el numeral 8 si tiene que invocar una de las 5 razones de
que trata este numeral. Tendr que efectivamente quedarse un ao, si no lo hace
estar en incumplimiento del contrato y de la ley y tendr que pagar los daos y
perjuicios que cause al arrendatario.
b)
Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparacin; Implica veracidad, No se trata de cualquier
arreglo, tendrn que ser remodelaciones o trabajos que necesariamente impliquen
su desocupacin, sin embargo esa causal se encuentra explicada en la misma ley, si
se puede ver que el uso del bien, por parte del arrendatario, no se afectar como
consecuencia de los arreglos que se vayan a efectuar, no habr lugar a solicitar la
terminacin del contrato de arrendamiento.
c)
Cuando haya de entregarse el inmueble- en cumplimiento de las
obligaciones originadas en un contrato de compraventa; El arrendador vendi en
inmueble, antes de la ley 820 de 2003, bajo el rgimen de la Ley 56/85, el contrato
de compraventa sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, no era causal de
terminacin del contrato, en otras palabras, el comprador del inmueble poda
continuar con el arrendatario que ya all se encontraba, a menos que el nuevo
comprador necesitara el inmueble para su propia habitacin, en cuyo caso esa es la
causal, y no el contrato de compraventa, ac la ley 820 acab con esa discusin. La
sola compraventa es causal, asi el Nuevo propietario no la use para su habitacin.
d)
La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el
contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El
arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio
de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Si el Contrato lleva menos de
cuatro aos de ejecucin, y el arrendador quiere darlo por terminado, lo har con
arreglo al numeral 7 (desahucio e indemnizacin por 3 meses), pero si lleva ms de
4 aos en el inmueble, cumpliendo con el preaviso, el arrendador podr dar por
terminado el contrato sin necesidad de motivacin, pero deber indemnizar con 1.5
meses de arrendamiento.
El art. 22 contina diciendo:
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c) (es decir:
su cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario. Esel nico en caso donde el arrendatario puede suspender o
compensar total o parcialmente de los cnones de arrendamiento el pago de los
servicios pblicos que haya hecho y que contractualmente haya asumido el
arrendador, en los dems casos no se puede hacer la compensacin.
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva. El arrendador no puede acceder al
inmueble, no puede guardar copia de llave y entrar cuando quiera, as el bien sea
de su propiedad, es un delito violacin de domicilio. De conformidad con esa
disposicin esta incurriendo en infraccin a esta disposicin.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente. Es una causal ms genrica, debe
concretarse mediante una imputacin precisa que le haga el arrendatario al
arrendador de la conducta que all pretende invocar como constitutiva de
desconocimiento de los derechos tanto los que le otorga la ley como los que se le
han otorgado por el contrato.
Hasta aqu encontramos las causales de terminacin atinentes al incumplimiento de
obligaciones por parte del arrendador, las causales 4 y 5 obedecen a causas
distintas.
4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso
escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una
antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el
arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin de la
autoridad competente, (que es la alcalda y en el caso de Bogot, las alcaldas
locales) sin prejuicio de acudir a la accin judicial correspondiente. Vale la pena
precisar que en ningn caso el arrendatario puede dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento si no media justa causa, verbigracia,
uno de los incumplimientos por parte del arrendador de las obligaciones a su
cargo, que se encuentran en los No. 1 a 3, de lo contrario tendr que hacerlo
mediante el pago de una indemnizacin, si el arrendatario incumple en especial
con el preaviso y la indemnizacin equivalente a 3 meses, el arrendatario estar
incumpliendo el contrato y ser el arrendador el que tendr derecho a obtener
una indemnizacin plena por el incumplimiento de las obligaciones a cargo del
arrendatario que consiste en el pago de los meses de arrendamiento por todos
los meses que falten para el cumplimiento del contrato. P.ej. Si el contrato se
vence en diciembre de 2010 y el arrendatario desocupa el inmueble y lo entrega
en febrero de 2010 entonces deber todos los cnones de arrendamiento
correspondientes del 2010, en eso consiste la indemnizacin de perjuicios a favor
deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado
sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se
le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.Es
decir que con este derecho de retencin, del art. 26, vemos ya que hay dos
derechos de retencin:
1.
El arrendador sobre los muebles y enseres con los que el hubiere guarnecido
o provisto el inmueble para asegurar el pago del canon de arrendamiento.
2.
El del art 26 es el que consagra el derecho de retencin a favor del
arrendatario sobre el inmueble mismo hasta que el arrendador no le pague las
indemnizaciones a que el tenga lugar.
El art. 27 consagra un evento especial:
Artculo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el
caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%)
del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos
peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el
costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer
el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo
insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.
En el arrendamiento de cosas, en el CC, las reparaciones locativas corresponden al
arrendatario y las necesarias al arrendador, los art 1993 y 1994 facultan al
arrendatario para efectuar las reparaciones necesarias que no haya hecho el
arrendador, no obstante los requerimientos que para ese fin le ha hecho el
arrendatario, si el arrendatario se ve compelido a realizar esas reparaciones, estos
artculos le permiten descontarle al arrendador y recuperar las sumas que l ha
gastado por ese concepto.
El art. 27 en materia de vivienda urbana, lo que establece aqu es a favor del
arrendador un pago por cuotas de esas reparaciones indispensables, es decir, que
no puede descontar ms del 30% del valor de la renta y tendr que hacerlo durante
los periodos sucesivos hasta lograr completarlo, y en la medida en que se termine el
contrato sin cubrir de manera total esa compensacin parcial el arrendatario podr,
POR
EL
REGIMEN
COMERCIAL
DE
En lo que tiene que ver con los inmuebles respecto de los cuales se aplican las
normas del c.cio., de conformidad con las normas de los art. 518 a 524 de c.cio,
sern exclusivamente los inmuebles ocupados con un establecimiento de cio. Y el
espritu de la norma es proteger a los arrendatarios empresarios, dueos del
establecimiento de cio, de conformidad con el No. 5 del art. 515 del c.cio Enumera
los elementos que integra el establecimiento de comercio:
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenacin, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y
las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
todos los gastos en que haya incurrido el empresario arrendatario para instalarse
nuevamente y para recuperar a la clientela que haya perdido como consecuencia de
lo ocurrido.
Reiteramos que el c.cio solamente regula algunos aspectos del contrato de
arrendamiento de estos locales y que por lo dems, el c.cio reenva al c.c
Veamos como estos puntos especiales se refieren especficamente al derecho a la
renovacin del contrato o prrroga del contrato, y el derecho de preferencia cuando
quiera que, habiendo sido restituido el local comercial, para efectos de su demolicin
y su refaccin, el propietario tenga a bien darlos en arrendamiento nuevamente
Veamos como ese derecho est consagrado en el art. 521 del c.cio. Cuando se
ejerce la preferencia no es el mismo contrato, por dos razones fundamentales:
a. El objeto del contrato no es el mismo porque es un bien reparado,
reconstruido, lo cual lo da a entender la propia disposicin cuando nos dice
que el canon de arrendamiento ser fijado por peritos, ello con arreglo a las
nuevas circunstancias, es decir, al cambio de local, al hecho o circunstancia
de que el local reparado, renovado, reconstruido, indiscutiblemente tendr un
mayor valor. No es entonces en manera alguna el canon anterior, ni siquiera
el canon anterior ms un incremento, no, es un canon diferente con base en
las circunstancias de el objeto modificado.
b. Esa suspensin del goce del arrendatario sobre los locales reconstruidos,
mientras que ellos eran objeto de reparacin, pudo tener una duracin
prolongada, pensemos en el evento de demolicin y total reconstruccin, en
ese evento, pues muy posiblemente el arrendatario fue desposedo del uso y
goce del local durante un tiempo bastante prolongado.
INDEMNIZACION DE PERJUICIOS
El art. 522 establece que: ARTCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIN DEL
ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da
principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega,
deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de
peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los
locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen
actividades similares a las que tena el arrendatario.
En la estimacin de los perjuicios se incluirn, adems del lucro cesante sufrido por
el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o
traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y tiles que
hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al pago de la indemnizacin, y
la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que
versan sobre el dominio de inmuebles. Paar fines de publicidad a terceros.
Puede incluso dentro del trmite del proceso ordinario que necesariamente habr de
adelantar el arrendatario en esas hiptesis, solicitar el registro de la demanda en el
sentido en que el inmueble queda afecto al pago de la indemnizacin, lo que no dice
local comercial.
La cesin del contrato ser vlida cuando la autorice el arrendador o sea
consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio, de lo
contrario estar prohibida.
Ac tenemos que distinguir dos hiptesis:
a. La cesin sin enajenacin del establecimiento mercantil: necesariamente el
arrendatario debe obtener la autorizacin del arrendador, el no puede abandonar
unilateralmente su calidad de arrendatario, su posicin contractual, en favor de un
tercero, sin contar con la aquiescencia del arrendador.
b. La cesin con enajenacin del establecimiento mercantil: Puede operar sin
autorizacin del arrendador, desaparecen por completo esas limitaciones para el
arrendatario, la enajenacin del establecimiento mercantil, necesariamente
implica o conlleva la cesin del contrato de arrendamiento, del local comercial y
por ende el contrato de arrendamiento que sobre el recaiga, cuando el
arrendatario no es propietario del mismo, implica la cesin, es un bien mercantil,
un derecho personal ligado al establecimiento de comercio, es un bien mercantil
inmaterial, el contrato de arrendamiento para estos efectos, que hace parte del
establecimiento mercantil, y por ende el arrendatario tiene derecho a la cesin del
contrato de arrendamiento cuando enajena su propio establecimiento mercantil, y
ello aun a contrariedad del arrendador, no se puede oponer, basta con que a l se
le notifique la cesin, para que tenga efectos, carga que, las mas de las veces,
asume el cesionario del contrato, es decir, el adquirente del establecimiento
comercial, lo fundamental es tener presente que el arrendador no puede
oponerse a esa cesin cuando quiera que ella sea consecuencia de la
enajenacin del establecimiento de comercio.
Correr por cuenta del adquirente cesionario notificar al arrendador del traspaso que
a su favor se ha hecho del establecimiento comercial y por ende del contrato de
arrendamiento; por mandato de la ley comercial, el arrendador no podr discutir ni
rechazar los trminos de la cesin, as lo establecen los arts. 887 y ss. Cio. En
concordancia con el 523. Lo que importa es que el arrendador conozca la cesin
que se ha hecho del contrato.
El art. 524 c.cio. Establece:
ARTCULO 524. <CARCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las
normas previstas en los artculos 518 a 523, es decir todas las que regulan el
arrendamiento de locales comerciales destinados a la explotacin de
establecimientos mercantiles: inclusive, de este Captulo, no producir efectos
ninguna estipulacin de las partes. Son normas de orden pblico, imperativas, lo
que quiere decir que cualquier clausula en el contrato de arrendamiento en
virtud de la cual se establezca que el arrendatario renuncia al derecho de
preferencia, o que entre las partes no se pacta el derecho de renovacin del
contrato, son clausulas ineficaces del pleno derecho, se tendrn por no
escritas y no es necesaria una declaracin judicial para dejarlas sin efecto.
mutuo
la restitucin a la que debe proceder el las partes acuerdan el trmino plazo- para la
depositario
queda
a
voluntad
del restitucin en los trminos del art. 2225 c.c.
depositante aunque se haya pactado un
plazo para la restitucin.
Si se pueden pactar intereses
No se pueden pactar pago de intereses mutuo se entiende pactado, en principio, en
El depsito se entiende pactado en principio beneficio de quien recibe las cosas fungibles o
en beneficio de quien entrega.
consumibles, o el dinero.
En el depsito oneroso se consagra una
En el mutuo oneroso da lugar al pago de intereses
remuneracin a favor del depositario.
por parte de quien recibe la cosa, ya que recibe el
La cosa corporal objeto del contrato, recibe beneficio.
el nombre de depsito.
La cosa depositada se suele denominar depsito, la entrega que se hace, es una
expresin de la libre voluntad de las partes, especialmente del depositante, tal y
como ocurre con el depsito voluntario o propiamente dicho, o, puede ocurrir
como consecuencia de la ocurrencia de circunstancias imprevistas, excepcionales,
como un incendio, ruina, saqueo etc., que determinan la eleccin de un depositario
ajeno al querer del depositante, se ve constreido, como ocurre en el caso del
depsito necesario y especialmente en una modalidad de este denominada
secuestro judicial.
nicamente constituyen objeto del depsito las cosas corporales, las incorporales
no estn comprendidas dentro de esta figura y a su vez, se dice que el depsito
propiamente dicho solo recae sobre cosas muebles.
La entrega que tiene lugar es a titulo de simple tenencia, con la salvedad del ART
2246 CC, el depositante no se desprende del dominio de la cosa, para el depsito
irregular, para lo cual las mas de las veces el depositario se convierte en un simple
tenedor o guardador de la cosa, el depositante no se desprende de la titularidad del
derecho de domino de la cosa y por ello el ART 2238 establece: ENTREGA DE LA
COSA OBJETO DEL DEPOSITO. Se podr hacer la entrega de cualquier modo que
transfiera la tenencia de lo que se deposite. Podrn tambin convenir las partes en
que una de ellas retenga como depsito lo que estaba en su poder por otra causa.
As mismo, es importante resaltar, que esa tenencia no le confiere al depositario la
facultad de usar y gozar de la cosa, tampoco tiene esa facultad, y ello hace del
depsito algo distinto del comodato el ART 2245 establece: PROHIBICIN DE
USAR LA COSA SIN PERMISO TCITO O EXPRESO DEL DEPOSITANTE. Por el
mero depsito no se confiere al depositario la facultad de usar la cosa depositada
sin el permiso del depositante. Este permiso podr a veces presumirse, y queda al
arbitrio del juez calificar las circunstancias que justifiquen la presuncin, como las
relaciones de amistad y confianza entre las partes. Se presume ms fcilmente este
permiso en las cosas que no se deterioran sensiblemente por el uso.
De all que sea muy importante que el depositante y el depositario establezcan
cuales son las condiciones en que se efecta el depsito.
CARACTERSTICAS
Como todo contrato, el depsito tiene caractersticas propias, acercndose al
comodato o al mutuo en determinadas situaciones:
1. REAL. Se perfecciona con la entrega de la cosa del depositante al depositario, en
los trminos del art. 2237 CC; la entrega se puede hacer por cualquier forma que
implique la tenencia de la cosa, pero en virtud del art. 2238 inc. final tambin
pueden convenir las partes en que una de ellas retenga como depsito lo que
estaba en su poder por otra causa, p.ej. a ttulo de comodatario o de
arrendatario, en esta hiptesis se puede continuar ostentando la tenencia a otro
ttulo, como el de depositario.
2. UNILATERAL. Genera, en principio, obligaciones para el depositario, la entrega
es a titulo de celebracin del contrato. Excepcionalmente, como en el mutuo y el
comodato, con posterioridad al perfeccionamiento del contrato pueden surgir
obligaciones a cargo del depositante, como las previstas den el art. 2259 CC de
indemnizacin de perjuicios al depositario y el reembolso o reconocimiento de las
expensas en que haya debido incurrir para la conservacin de la cosa, esto no
implica que el contrato deje de ser unilateral. INDEMNIZACIN POR EXPENSAS
DE CONSERVACIN ART. 2259.El depositante debe indemnizar al depositario
de las expensas que haya hecho para la conservacin de la cosa, y que
depositante o del depositario, as como el error sustancial que recae sobre calidad
o cantidad sobre el elemento depositado, no invalida el contrato, en consecuencia
no se trata de ninguna manera de un contrato intuitu personae, el depositario,
cuando tenga error sobre el depositante, o que haya descubierto, v.gr. que como
consecuencia de la naturaleza de la cosa, p.ej. porque se trata de una cosa
peligrosa, l ha incurrido en error, podr restituir inmediatamente el depsito,
porque as se lo autoriza art. 2241 c.c. ERROR EN EL DEPSITOEl error
acerca de la identidad personal del uno o del otro contratante, acerca de la
sustancia, calidad o cantidad de la cosa depositada, no invalida el contrato. El
depositario, sin embargo, habiendo padecido error acerca de la persona del
depositante, o descubriendo que la guarda de la cosa depositada le acarrea peligro,
podr restituir inmediatamente el depsito
c. OBJETO.
Debe ser lcito, deben ser bienes corporales y cuando se trata de depsito
propiamente dicho solo puede recaer sobre bienes muebles.
CLASES DE DEPOSITO
Tenemos que el artculo 2239 del c.c. dice:
depsito propiamente dicho y secuestro.
DEFINICION
Definido en el art. 2240 c.c. de la siguiente manera: ART. 2240. El depsito
propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a la otra una
cosa corporal o (sic) mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a
voluntad del depositante. Como quiera que es un contrato unilateral, solo el
depositario asume obligaciones, sin embargo, alguna parte de la doctrina lo
denomina sinalagmtico imperfecto porque eventualmente pueden surgir
obligaciones para el depositante, pero ello no le resta su carcter de unilateral. El
que asume obligaciones desde el momento mismo de la celebracin del contrato es
el depositario, esas obligaciones se reducen bsicamente a dos: guardar y
conservar la cosa; y restituirla cuando el depositante lo solicite
las accesiones y frutos que haya producido la cosa durante el tiempo que estuvo en
poder del depositante, las que no sern del depositario.
Si el depsito es irregular y recae en dinero, el depositario debe restituir la misma
cantidad en la misma moneda. El artculo anterior ha debido referirse al artculo
2246 en vez del 2206, establece la excepcin para el tema del dinero. Como quiera
el depsito es gratuito, por razones de equidad los costos de transporte que
impliquen la restitucin de la cosa corren por cuenta del depositante, ejemplo el
transporte de la cosa, etc.
LOS RIESGOS DE LA COSA DEPOSITADA
En cuanto a los riesgos de la cosa el art. 2254 c.c. reitera el principio Res Perit
Domino o podria decirse creditoris, ya que no se desprende de la titularidad, y el
acreedor es el mismo dueo depositante-. RESPONSABILIDAD POR
DESTRUCCIN DE LA COSA cuando nos dice: Art. 2254 C.C. El depositario que
no se ha constituido en mora de restituir, no responde naturalmente de fuerza mayor
o caso fortuito; pero si a consecuencia del accidente recibe el precio de la cosa
depositada, u otra en lugar de ella, es obligado a restituir al depositante lo que se le
haya dado. El depositario devolver la cosa misma, o lo que haya recibido por ella,
de la misma maner el incremento o mejora de la cosa es a favor del depositante. La
responsabilidad se transmite a los herederos.
Por ello tambin cualquier incremento en el valor de la cosa tambin ser del
depositante.
Tipo de responsabilidad
culpa grave
culpa leve
culpa levsima
caso fortuito
mayor.
fuerza
si responde.
Responde si el contrato es oneroso y recibe
utilidad.
No responde, el depositante asume el riesgo
de la cosa.
No responde.
hace que en ltimas, exista, hoy en da, bajo el rgimen del CPC, una libertad
probatoria para establecer la existencia del contrato de depsito y el alcance del
mismo.
1.2
DEFINICION
Adquiere esta calificacin, cuando la eleccin del depositario no depende
exclusivamente de la voluntad del depositante, sino que es consecuencia de un
hecho imprevisto La eleccin-, como un incendio, ruina, saqueo o cualquier otra
calamidad, esta sujeto a las reglas del propiamente dicho en calidad de deposito.
Este es el criterio establecido en el ART. 2260. El depsito propiamente dicho se
llama necesario, cuando la eleccin del depositario no depende de la libre voluntad
del depositante, como en el caso de un incendio, ruina, saqueo u otra calamidad
semejante. En inicio est sometido a mas mismas del mismo voluntario pero tiene 3
excepciones.
ALCANCES
En principio el depsito necesario est sometido a las mismas reglas del depsito
voluntario, as como lo establece el art. 2264 c.c., sin embargo se establecen tres
reglas particulares para el depsito necesario, si se quiere, tres excepciones. ART.
2264. En lo dems, el depsito necesario est sujeto a las mismas reglas que el
voluntario.
a. En cuanto a la prueba. La libertad de pruebas es absoluta. No hay limitacin
en cuanto a la prueba para acreditarlo
b. En cuanto a la capacidad del depositario. El art. 2262 c.c. el depsito
necesario de que se hace a cargo un adulto que no tiene la libre
administracin de sus bienes, pero que est en su sana razn, constituye un
cuasi contrato que obliga al depositario, sin la autorizacin de su representante
legal.
El art. 2243 c.c. regula la incapacidad del depositario, haciendo derivar un
efecto limitado de su responsabilidad, cuando l dispone de la cosa entregada
para su custodia, esa restriccin no opera en tratndose del depsito
necesario, la obligacin del depositario adulto lo compromete plenamente para
con el depositante sin limitacin alguna.
c. La responsabilidad del depositario 2263 en el depsito necesario -el
depositario- se responde hasta por culpa leve incrementndose su
responsabilidad. La responsabilidad general del depositario, por expreso
mandato del art. 2263 c.c. en depsito necesario, el depositario responder
hasta por culpa leve, es decir, se incrementa la responsabilidad del depositario.
SECUESTRO.
DEFINICION Y CLASES
El secuestro segn el ART. 2273. El secuestro es el depsito de una cosa que se
disputan dos o ms individuos, en manos de otro que debe restituirla al que obtenga
una decisin a su favor. El depositario se llama secuestre.
A diferencia del depsito propiamente dicho, este puede recaer sobre muebles e
inmuebles y a su vez puede ser convencional o judicial.
Mutuario de Mala Fe: Si quien lo recibi sabia del carcter ajeno de la cosa
deber ser condenado al pago de daos y perjuicios adems, debe efectuar la
restitucin, estos perjuicios consisten en el pago con el mximo de los intereses
que la ley permite estipular.
Mutuario de Buena Fe: Cuando ignora el carcter ajeno de la cosa ser obligado
al pago de los intereses estipulados y a la restitucin despus de pasados 10
das de la entrega. Art. 2227 c.c. <MUTUO DE COSA AJENA>. Si hubiere
prestado el que no tena derecho de enajenar, se podrn reivindicar las especies
mientras conste su identidad. Desapareciendo la identidad, el que las recibi de
mala fe ser obligado al pago inmediato, con el mximo de los intereses que la
ley permite estipular; pero el mutuario de buena fe slo ser obligado al pago con
los intereses estipulados, y despus del trmino concedido en el artculo 2225.
2.
Consentimiento: debe expresarse de conformidad con los arts. 1502 a 1508
c.c. puede ser concomitante o puede ir aparejado con la entrega, obviamente, en el
peor de los casos, la entrega hace presumir el consentimiento.
3.
Objeto: se confunde con el bien prestado, con los bienes fungibles o
consumibles que son objeto del mismo, debe tratarse de cosas lcitas y fungibles.
4.
La causa: es un elemento determinante como presupuesto de validez,
igualmente debe ser lcita, la causa adquiere importancia fundamentalmente cuando
es conocida por los contratantes, cuando es expresada. En el contrato de mutuo,
especialmente el mercantil, aquel que se celebra con los bancos, la causa suele ser
expresada.
OBLIGACIONES DEL MUTUARIO
En el contrato de mutuo es el mutuario quien asume obligaciones, a diferencia del
comodato y del depsito, ac queda descartada la obligacin de conservacin,
especialmente por la naturaleza de la cosa fungible o consumible y porque se
adquiere la titularidad del derecho de dominio de las mismas.
Las partes pueden fijar que la tasa representativa del mercado sea la del
momento de la devolucin, o, a falta de estipulacin, la del momento de la
celebracin del contrato.
prueba se invierte, debe el mutuante acreditar que a pesar de haber dado la carta
de pago por los intereses no fueron cubiertos por el mutuario
1.6 Anatocismo
ART 2235 CC Se prohbe cobrar intereses sobre intereses
MARZO 15
MUTUO COMERCIAL
El cdigo de comercio no le destina una articulo para definirlo por lo cual se atiene
la definicin del cdigo civil, basicamente se regula en siete disposiciones.
Fundamentalmente en lo atinente al carcter oneroso del contrato.
ONEROSIDAD DEL MUTUO
Prevalece en el mutuo comercial, pues la norma general es que el mutuario deba
pagar intereses por las sumas de dinero o por el valor de las cosas entregadas en
mutuo. La onerosidad que se traduce en la obligacin por parte del mutuario de
reconoce y paga intereses por parte del mutuante y a falta de estipulacin
alrededor del pago de interese se entiende que el mutuo es oneroso. Asi se
establece en el ARTCULO 1163. <PRESUNCIN Y PAGO DE INTERESES>.
Salvo pacto expreso en contrario, el mutuario deber pagar al mutuante los
intereses legales comerciales de las sumas de dinero o del valor de las cosas
recibidas en mutuo. Salvo reserva expresa, el documento de recibo de los
intereses correspondientes a un perodo de pago har presumir que se han
pagado los anteriores. Es una presuncin legal que admite prueba en contrario.
Dice tambin como regla que el documento de recibo expedido por el mutuante en
el cual se hace constar la circunstancia del pago de inters por un periodo
determinado eso hace presumir el pago d elos mismo de periodos anteriores
siendo presuncin legal que admite prueba en contrario.
El mutuo mercantil es naturalmente oneroso pero continua siendo un contra
unilateral con lo cual quien asume obligaciones es el mutuario y dada naturaleza
de la cosa objeto del contrato ser dinero y admite que el contrato recaiga sobre
otras cosas fungibles.
OBLIGACIONES DEL MUTUARIO
OBLIGACION DE RESTITUCION
El mutuario est obligado a restituir lo prestado de acuerdo a lo convenido, o sea,
el termino para cumplir el prestatario esa obligacin es la que expresamente haya
pactado con el mutuante. Pero si las partes no lo estipularen, o si la restitucin se
deja a la voluntad o posibilidad del mutuario, se har su fijacin por medio del juez
competente, teniendo en cuenta las estipulaciones del contrato, la naturaleza de la
operacin y las circunstancias especiales del mutuante y el mutuario.
uso y goce de las cosas que implica un acto de disposicin, esa circunstancia es
la que se propone remunerar el mutuario con el pago de intereses.
Si las parte son prevn nada en cuanto al pago de intereses como elemento
natural se entiende se debe pagar y en ese caso el momento del inters que
deber pagar ser el del inters legal comercial el bancario corriente, y el bancario
corriente es el que certifica la sper financiera.
El solo hecho de entregarse una cosa en prstamo de consumo implicara para el
mutuario la obligacin de cubrir intereses, que a falta de estipulacin ser la legal,
que en materia mercantil corresponde al inters bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Financiera, ART 884 CCOM LIMITE DE INTERESES Y
SANCIN POR EXCESO>. <Artculo modificado por el Artculo 111 de la Ley 510
de 1999. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando en los negocios mercantiles haya
de pagarse rditos de un capital, sin que se especifique por convenio el inters, ste
ser el bancario corriente; si las partes no han estipulado el inters moratorio, ser
equivalente a una y media veces del bancario corriente y en cuanto sobrepase
cualquiera de estos montos el acreedor perder todos los intereses, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artculo 72 de la Ley 45 de 1990 Estatuto orgnico del sistema
financiero-. Se probar el inters bancario corriente con certificado expedido por la
Superintendencia Bancaria
El inters moratorio en ningn caso podr ser superior al doble del inters
corriente, porque se considera que es lesivo para el mutuario. Si se llega a pactar
un inters desproporcionado, la sancin es la perdida al acreedor de los intereses
cobrados en exceso. Sera el equivalente al 1 y media (:.) por ello la sancin, es la
perdida para el acreedor de todos los intereses.
Sobre ESTO HA HABIDO UNA DISCUSIN EN DOCTRINA, si pierde todos los
intereses, o solamente el exceso aumentados en un monto igual, a ttulo de
sancin , es decir que deba ser reducido hasta el tope de la ley. Hoy se considera
que debern reducirse hasta el mximo permitido. Ley 45 de 1990 Artculo 72.
Sancin por el cobro de intereses en exceso. Cuando se cobren intereses que
sobrepasen los lmites fijados en la ley o por la autoridad monetaria, el acreedor
perder todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o
ambos, segn se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor
podr solicitar la inmediata devolucin de las sumas que haya cancelado por
concepto de los respectivos intereses, ms una suma igual al exceso, a ttulo de
sancin. Pargrafo. Sin perjuicio de las sanciones administrativas a que haya
lugar, cuando se trate de entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria,
sta velar porque las mismas cumplan con la obligacin de entregar las sumas
que de conformidad con el presente artculo deban devolverse.
Art 1168 CCOM va ms all, prohbe la simulacin de intereses Prohbense los
pactos que conlleven la simulacin de los intereses legalmente admitidos. incluso
va mas all al prohibir la simulacin de intereses, hay pactos en los cuales se
establece otra serie de cargas, para los deudores que en ultimas lo que en realidad