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Actualidad Civil N 1
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Volumen 1 - Julio / 2014

NDICE GENERAL
ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL
Resumen legislativo y jurisprudencial del mes
I.

Resea de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

publicadas en el ltimo mes......................................................................

16

II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes.............

20

III. Resumen de modificaciones de las principales normas civiles, procesales

civiles y registrales producidas en el ltimo mes.........................................

21

IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

del mes......................................................................................................

22

ESPECIAL DEL MES

El nuevo proceso de desalojo:

Ley N 30201

COMENTARIO 1: Hctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con

condena a futuro................................................................

26

COMENTARIO 2: Juan G. Chvez Marmanillo: La nueva va procedimental

para el desalojo.................................................................

32

COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Snchez: Breves apuntes sobre el nuevo

desalojo express para los inquilinos bajo la clusula de
allanamiento futuro.............................................................

38

COMENTARIO 4: Csar E. Ramos Padilla: La eliminacin del procedimiento

concursal por mandato judicial en la ley N. 30201............

46

Volumen 1 | Julio 2014

Actualidad Civil

Actualidad

Civil

ndice general

CIVIL
ACTO JURDICO
Doctrina prctica
Reynaldo Mario Tantalen Odar: Los problemas casatorios de la operatividad
de la nulidad de acto jurdico.............................................................................

54

Comentario de jurisprudencia
Luis Daniel Fernndez Bocanegra: La ineficacia generada por el falso representante
y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la
Casacin N. 1135-2013-Lima).........................................................................

68

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cmo pruebo que un contrato es simulado?.................................

84

Resea de jurisprudencia
Ineficacia de acto jurdico (Casacin N. 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de
mayo de 2014])....................................................................................................

86

DERECHO DE FAMILIA
Doctrina prctica
J. Mara Elena Guerra Cerrn: Problema jurdico o social: La transferencia de
acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal.....................................

94

Comentario de jurisprudencia
Juan Carlos Del guila Llanos: Hoy toca reconocerlo! Maana, impugnarlo!
Anlisis de la procedencia de la impugnacin del reconocimiento por parte del
que lo realiz. (Comentario de la Resolucin Suprema en Consulta N. 132-2010La Libertad).......................................................................................................

116

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu procedimientos y trmites se deben realizar para adoptar al hijo
o a la hija del cnyuge?......................................................................................

Instituto Pacfico

126

Volumen 1 | Julio 2014

ndice general
Resea de jurisprudencia
Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casacin N. 1961-2012-Lima
[30 de mayo de 2014]).........................................................................................

128

SUCESIONES
Doctrina prctica
Benjamn Aguilar Llanos: Unin de hecho y el derecho de herencia.................

136

Comentario de jurisprudencia
Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesin testada
Constituye ttulo suficiente para reclamar su reivindicacin? (Comentario de la
Casacin N. 1181-2013-Ayacucho).................................................................

150

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La hija del primo puede tener vocacin sucesoria va representacin
colateral?...........................................................................................................

161

Resea de jurisprudencia
Peticin de herencia (Casacin N. 614-2013-Hunuco [30 de mayo de 2014]).

163

DERECHOS REALES
Doctrina prctica
Martn Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los
aires..............................................................................................................

168

Comentario de jurisprudencia
Hctor Enrique Lama More: El precario y las edificaciones por l levantadas
(Comentario de la Casacin N. 00502-2010-Madre de Dios)..........................

176

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cul es la va ms eficaz para formalizar la propiedad del inmueble
ante el inminente viaje al extranjero del vendedor?.............................................

190

Resea de jurisprudencia
Ttulo posesorio (Casacin N. 1537-2013-Junn [El Peruano, 30 de mayo de
2014]).......................................................................................................................................

Volumen 1 | Julio 2014

192

Actualidad Civil

Actualidad

Civil

ndice general

OBLIGACIONES
Doctrina prctica
Anbal Torres Vsquez: La cesin de derechos.....................................................

200

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu es la compensacin financiera? En qu casos opera? .........

216

Resea de jurisprudencia
Pago con subrogacin (Casacin N. 859-2012-Hunuco [30 de mayo de 2014])

218

PROCESAL CIVIL
PROCESO / POSTULATORIO
Doctrina prctica
Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solucin de
conflictos como expresin de la cultura y la relacin con el desarrollo de la
autoridad.......................................................................................................

230

F. Martn Pinedo Aubin: Intervencin de los sujetos en el proceso judicial y

en el procedimiento conciliatorio......................................................................

246

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de
recuperacin de los bienes de su menor hijo?...................................................

269

Resea de jurisprudencia
La intervencin del cnyuge de la demandante es facultativa..........................

Instituto Pacfico

270

Volumen 1 | Julio 2014

ndice general
PROBATORIA
Doctrina prctica
Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de oficio...............................

276

Silvia Morales Silva: La valoracin de los documentos ofrecidos por el

demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casacin N. 4181-2011
Madre de Dios).................................................................................................

292

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: La actuacin y valoracin de la prueba cientfica debe primar sobre
otros medios probatorios?..................................................................................

304

Resea de jurisprudencia
El valor probatorio de un documento en la prueba de oficio
(Cas. N. 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014]).........................................

305

CAUTELAR
Doctrina prctica
Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales
para su ejecucin...............................................................................................

312

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cul sera la medida provisoria para garantizar un crdito dinerario
reconocido por el deudor?.................................................................................

325

Resea de jurisprudencia
Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecucin
de una sentencia (STC Exp. N. 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014]).......

Volumen 1 | Julio 2014

327

Actualidad Civil

Actualidad

Civil

ndice general

EJECUCIN / IMPUGNATORIO
Comentario de jurisprudencia
Sergio N. Casassa Casanova: La ejecucin forzada en el Cdigo Procesal Civil
(Comentario de las STC Exp. N. 5258-2011-PA/TC y Exp. N. 5037-2011-AA/TC).

336

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecucin de ttulo
ejecutivo y ejecucin de ttulo de ejecucin, es correcto afirmar que la
competencia la tiene el Juez de Paz Letrado?.......................................................

362

Resea de jurisprudencia
El recurso de casacin no es un recurso de nulidad (Cas. N. 4980-2012Apurmac [30 de mayo de 2014]).....................................................................................

363

REGISTRAL / INMOBILIARIA
REGISTRAL
Doctrina prctica
Carlos Aguirre De Jess: Inscripcin de actos contenidos en escrituras imperfectas
que se presentan al registro.................................................................................

372

Comentario de jurisprudencia
Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripcin
en los Registros Pblicos (Comentario de la Resolucin N. 170- 2014-SUNARP-TR-L)

386

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cundo se presenta la Suspensin indebida de una anotacin de
demanda?.........................................................................................................

409

Resea de jurisprudencia
Calificacin registral de actos procedimentales en arbitraje
(Resolucin N. 844-2014-SUNARP-TR-L).......................................................................

Instituto Pacfico

412

Volumen 1 | Julio 2014

ndice general
INMOBILIARIA
Doctrina prctica
Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales
contratos inmobiliarios en la legislacin peruana................................................

426

Comentario de jurisprudencia
Jorge Luis Ascencios Dvila: La necesaria personalidad jurdica de las juntas
de propietarios (Comentario de la Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L).

436

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las
condiciones de entrega de un producto inmobiliario?..........................................

456

Resea de jurisprudencia
Idoneidad de clusula abusiva (Resolucin N. 0216-2014/SPC-INDECOPI).............

458

JURISPRUDENCIA fundamental
Disposicin de un bien social por uno de los cnyuges
1 CASACIN: Cas. N. 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los
cnyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese
a la confirmacin posterior del acto).........................................

465

2 CASACIN: Cas. N. 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposicin

de un bien social cuando no intervienen ambos cnyuges).....

468

3 CASACIN: Cas. N. 2896-2001-Lima (El adquirente que conoca que el bien

social fue dispuesto por uno de los cnyuges no se encuentra
amparado).........................................................................

472

4 CASACIN: Cas. N. 372-2005-Arequipa (Las edificaciones realizadas sobre

los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que
realizar por ambos cnyuges)..................................................

474

5 CASACIN: Cas. N. 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para

contratar, por la falta de voluntad de uno de los cnyuges en
la disposicin o gravamen de un bien social)...........................

477

Volumen 1 | Julio 2014

Actualidad Civil

Actualidad

Civil

10

ndice general

6 CASACIN: Cas. N. 907-2008-Arequipa (La falta de intervencin de uno

de los cnyuges en la celebracin de un acto jurdico constituye
la ineficacia del acto jurdico)...................................................

481

7 CASACIN: Cas. N. 3437-2010-Lima (La falta representacin de uno de

los cnyuges en la disposicin de los derechos de propiedad
sobre los bienes sociales)........................................................

484

8 CASACIN: Cas. N. 2893-2013-Lima (La ineficacia del acto jurdico celebrado

por uno de los cnyuges en la disposicin de un bien social)....

488

Instituto Pacfico

Volumen 1 | Julio 2014

Actualidad

Especial del mes

Civil

Comentario

COMENTARIO
Comentario de la
Ley N. 30201

Breves apuntes sobre el nuevo

desalojo express para los
inquilinos bajo la clusula de
allanamiento futuro
Julio E. Pozo Snchez*

SUMARIO

Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

1.
2.
3.
4.
5.

Apuntes previos
El desalojo en el nuevo artculo 594 del Cdigo Procesal Civil
Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo
El nuevo procedimiento de desalojo express
Conclusiones y recomendaciones

1. Apuntes previos
Con fecha 28 de mayo del 2014 se public
en la separata de Normas Legales del diario
oficial El Peruano, la Ley N. 30201, Ley
que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos1.
La referida norma dispone en su artculo 1
la creacin, dentro del rgano de gobierno
del Poder Judicial, del novsimo Registro de
deudores morosos, en el que se inscribe, a
solicitud del ejecutante, el incumplimiento
de las acreencias originadas en resoluciones
firmes, que declaran el estado de deudor
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Egresado de la Maestra en Derecho Civil
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Posttulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia
Universidad Catlica del Per.
1 Conforme a la primera disposicin complementaria
final de la mencionada Ley, esta entrar en vigencia
a los 45 das hbiles de su publicacin.

38

Instituto Pacfico

judicial morosa en aplicacin de los artculos

594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Nos interesa abordar, a efectos del presente
comentario, la modificacin que ha sufrido el
mencionado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de
incluir en los contratos de arrendamiento la
clusula de allanamiento futuro del arrendatario,
la misma que facultar a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo
que bien puede ser catalogo como express [o
ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad
en cuanto a etapas se refiere.
Se trata de una suerte de subprocedimiento
especial de desalojo creado especficamente
para tratar de brindar mayores armas a los
arrendadores que hoy por hoy no pueden
recuperar su posesin sino hasta dentro de 2
a 4 aos de interpuesta la demanda desalojo
contra el inquilino (siempre que el proceso

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
se inicie ante un juez de paz [!]. Ni qu decir
cuando el proceso se inicia ante un juzgado
especializado dada la eventualidad de interponerse casacin).
A diferencia de lo establecido por el Cuarto
Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de
agosto de 2013, que se aboc ntegramente
a los supuestos de desalojo por ocupacin
precaria, la pronta entrada en vigencia de la
Ley que crea el Registro de deudores judiciales morosos, introduce un nuevo supuesto y
procedimiento de desalojo exclusivo para los
arrendadores contra inquilinos2.

2. El desalojo en el nuevo artculo

594 del Cdigo Procesal Civil
El artculo 594 se encuentra ubicado dentro
de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos],
Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y
Subcaptulo 4, dedicado al proceso de Desalojo de predios.
Su redaccin original establece que el
desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
2 No es la esencia del presente comentario, pero no
puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta
para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se
ha incluido en una norma, cuya razn de ser principal
ha sido crear un Registro de deudores judiciales morosos. De all la denominacin de la misma. Incluso,
el proyecto de ley que le dio luz solo se refera a dicho
registro (Proyecto de Ley N. 1376-2013). As, el referido proyecto de ley postula la implementacin de
un sistema de publicidad a travs del cual se sancione
al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de
pago ordenado judicialmente ni seale bienes libres o
parcialmente gravados con cuya realizacin se honre el
pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento
judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha
informacin antes de que un tercero decida contratar
de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor
judicial moroso.
Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como
el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos
morosos, creemos que dada la trascendencia de sus
efectos en la sociedad, la inclusin de este nuevo
procedimiento de desalojo a travs de la clusula de
allanamiento futuro debi merecer una regulacin
normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014

RESUMEN
En el presente artculo, el autor realiza un
anlisis acerca de la modificacin al artculo
594 del Cdigo Procesal Civil, dado que este
artculo originalmente no permita la recuperacin de los bienes arrendados de manera
clere; por ello, con la modificatoria de este
artculo se permitira a los arrendadores la
recuperacin de la posesin de su bien inmueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habra
modificado el artculo referido sino se habra
establecido un subprocedimiento especial en
el desalojo, lo cual no necesariamente asegura la tramitacin del proceso de desalojo
de manera rpida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Procesal Civil: artculo 594.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Desalojo express

seis das de vencido el plazo. Si el emplazado

se allanara a la demanda y al vencimiento
del plazo pusiera el bien a disposicin del
demandante, este deber pagar las costas y
costos del proceso.
Como es de verse, se refiere a un supuesto
que consiste en provocar la intervencin de
la jurisdiccin para solicitar la condena del
demandado, pese a que an no ha vencido
la obligacin3. Agrega la recientemente
electa miembro del Tribunal Constitucional, doctora Marianella Ledesma Narvez,
citando a Micheli, que la accin preventiva
es concedida para conseguir la declaracin
de un derecho cuando este ltimo, aun no
habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en cuanto de
3 Ledesma Narvez, Marianella, Comentarios al Cdigo Procesal Civil, 2. ed., T. I, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 358.

Actualidad Civil

39

Actualidad

Civil

Especial del mes

hecho el mismo es discutido o desconocido

por otros4.
Sin embargo, la novedad introducida con la
entrada en vigencia de la Ley 30201 a travs
de la modificacin del artculo referido supone la creacin de un procedimiento especial
de desalojo, que podra entenderse que puede iniciarse antes del vencimiento del plazo
tambin (dada su ubicacin en el artculo
594) y que solo podra proceder siempre
que se cumplan los siguientes presupuestos:
- Que exista un contrato escrito de arrendamiento;
- Que el objeto del arrendamiento sea un
inmueble5;
- Que se haya pactado la clusula de allanamiento a futuro;
- Que el plazo del contrato de arrendamiento haya vencido o que el arrendatario haya
incurrido en alguno de los supuestos de
resolucin a que hace referencia el artculo
1697 del Cdigo Civil6; y,
- Que las firmas de dicho contrato hayan
sido legalizadas ante notario pblico o en
su defecto, por juez de paz.

4 Loc. cit.
5 En nuestra opinin, est dems la referencia a que se
trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo,
conforme lo establece el artculo 585 del CPC est
referido a la recuperacin de la posesin de predios
(inmuebles per se)
6 Cdigo Civil. Artculo 1697.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y adems quince das.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo perodo y adems quince
das. Si el alquiler se conviene por periodos menores
a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesit que hubiese contra l sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aqul para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.

40

Instituto Pacfico

El procedimiento que aparentemente permite

un rpido desalojo de inquilinos (desalojo
express o ejecutivo) supone las siguientes
etapas:
- Interposicin de la demanda bajo la va
del proceso Sumarsimo ante el Juez del
lugar donde se encuentra el bien inmueble
materia del contrato.
- Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro
del plazo de seis das este acredite: (i) la
vigencia del contrato de arrendamiento; o,
(ii) la cancelacin del alquiler adeudado.
- Vencido el plazo establecido sin que el
arrendatario acredite lo sealado, el Juez
ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo
593 del Cdigo Procesal Civil7.

3. Presupuestos para poder recurrir

al nuevo procedimiento especial
de desalojo
Indudablemente el presupuesto ms importante para poder optar por esta alternativa de
desalojo express es contar con una clusula
de allanamiento a futuro.
En nuestra opinin, esta pueda ser definida
como un acuerdo celebrado por escrito, en
el marco de una Contrato de Arrendamiento,
que tiene por objeto, que una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
7 Cdigo Civil. Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada
la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad
y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se
acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio,
el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artculo 594
para estos efectos.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a
futuro por parte del arrendatario, de que en
caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos
comentados, dejar facultado al arrendador
para optar por una va de desalojo especial. As, a nuestro modo de ver, el trmino
allanamiento es utilizado, para definir este
reconocimiento o aceptacin futura8 y no
puede equipararse, para su entendimiento, a
la figura del allanamiento como mecanismo
autocompositivo de solucin de conflicto de
intereses o su reflejo en el proceso civil, como
forma especial de conclusin del proceso.
En tanto la norma no est vigente, nos permitimos transcribir la frmula de clusula
de allanamiento futuro que propone el Dr.
Martn Mejorada con la que coincidimos por
sus efectos prcticos:
Por la presente el arrendatario se allana
anticipadamente al desalojo que interpondr
el arrendador, en caso de vencimiento de
plazo o resolucin por falta de pago de la
renta. La eficacia de esta clusula est sujeta
a la condicin de que entre vigencia la Ley
30201 que modifica el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, u otra con similar alcance9.

8 Para Martn Mejorada, pese a que la figura alude

a un allanamiento o aceptacin anticipada, en
realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el
demandado. Por el contrario la norma seala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado, o que ya haba pagado
la deuda antes de la resolucin del arrendamiento.
Si el demandado no acredita estos hechos se ordena
el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar en el bien. Es decir,
el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante la demanda de
desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por adelantado. Vase
su muy interesante comentario en Mejorada, Martn,
El allanamiento del arrendatario, en el blog Predio
legal del diario Gestin, Lima, 3 de junio de 2014.
Versin en lnea: <goo.gl/8awCsf>.
9 Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014

No deja de ser curioso que con el objeto de

buscar establecer nuevos mecanismos para
facilitar el desalojo de los indeseables inquilinos morosos o con contratos vencidos, se
tenga que recurrir a frmulas que finalmente
suponen que el arrendatario se obliga o
compromete a reconocer u aceptar, lo que la
ley (Cdigo Civil) y muchas veces el propio
contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el
bien inmediatamente.
Finalmente, no puede pasar desapercibida la
formalidad que exige la norma para el contrato de arrendamiento: que las firmas puestas
en el referido documento se hayan legalizado
ante notario pblico o juez de paz letrado en
ausencia del primero. Se trata pues de una
formalidad ad probationem dado que la Ley no
sanciona con nulidad su inobservancia, y por
el contrario, se exige a razn de ser un medio
de prueba de la existencia del acto (contrato
de arrendamiento).

IMPORTANTE
El procedimiento que aparentemente permite un rpido desalojo
de inquilinos (desalojo express o
ejecutivo) supone las siguientes
etapas: Interposicin de la demanda
bajo la va del proceso Sumarsimo
ante el juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del
contrato. Admitida a trmite, el Juez
notifica la demanda al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis
das este acredite: (i) la vigencia del
contrato de arrendamiento; o, (ii) la
cancelacin del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que
el arrendatario acredite lo sealado,
el Juez ordenar el lanzamiento en
quince das hbiles, de conformidad
con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil.
Una primera inquietud sobre el particular es
que a razn de la modificacin materia de
comentario, se habra introducido a travs

Actualidad Civil

41

Actualidad

Civil

Especial del mes

del Cdigo Procesal Civil una formalidad

especial al contrato de arrendamiento con
clusula de allanamiento futuro. Recordemos
que el Cdigo Civil nada nos dice sobre la
forma que debe adoptar dicho contrato para
que resulte vlido. Es ms, es muy frecuente
que ni siquiera conste por escrito, lo que por
supuesto a la larga termina perjudicando ms
al arrendador, pero as ocurre.
De otro lado, en caso se descarte la idea ofrecida en el prrafo anterior, estando a que es
en el proceso judicial que dicho documento
ser presentado, conviene preguntarnos por
qu el legislador excluy los dems supuestos
de fecha cierta a que se refiere el artculo 245
del CPC.
En nuestra opinin, en tanto la clusula conste
por escrito en el documento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada a
una formalidad que el Cdigo Civil no exige
y mucho menos reducirla al mbito de la
legalizacin de firmas notarial.
Sin bien hay quienes podran afirmar que la
obligacin de legalizar las firmas responde a
la necesidad de que expresamente conste que
el arrendatario conoci y acept la clusula de
allanamiento futuro, dando mayor seguridad
a esos fines, ello tampoco resulta suficiente
argumento por cuanto, conforme es prctica
notarial, este notario legaliza la firma, mas
no el contenido del documento.

MARIANELLA LEDESMA dice:

[La] accin preventiva es concedida para conseguir la declaracin

de un derecho
cuando este ltimo, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se
hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en
cuanto de hecho el mismo es discutido o desconocido por otros.

42

Instituto Pacfico

4. El nuevo procedimiento de desalojo express

Aunque de Perogrullo, este nuevo procedimiento de desalojo express o ejecutivo est
reservado solo para que los arrendadores
puedan recuperar la posesin que ostentan
sus inquilinos, una vez vencido el contrato
de arrendamiento o cuando hayan dejado de
pagar la renta de ms de 2 meses y 15 das
(supuesto generalizado).
En primer lugar, a nuestro modo de ver, la
inclusin de este supuesto y procedimiento de
desalojo dejara [en la prctica] en desuso la
alternativa del desalojo por ocupante precario
en los supuestos de vencimiento de contrato
de arrendamiento una vez cursado el aviso
de conclusin. Y es que como lo estableci el
Cuarto Pleno Casatorio Civil:
5.2. Ser caso de ttulo de posesin fenecida
cuando se presente el supuesto previsto por
el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolucin del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituir un caso de ttulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del
Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento
del contrato de arrendamiento no resuelve
el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuacin del mismo hasta
que el arrendador le requiera la devolucin
del mismo10.
10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo
conviene resaltar que posicin asumida por el Cuarto
Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y
maestro, el doctor Hctor Lama More haba advertido
tiempo atrs que luego de cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, el contrato dej de existir,
pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es
como se indica en la norma, penalidad o prestacin
por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as
el poseedor dej de tener la calidad de arrendatario
o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario
por fenecimiento de ttulo. Cfr. Lama More, Hctor,
La posesin y la posesin precaria, Grijley, 2007, Lima,
p. 149.
Coincidimos plenamente con su opinin. Sin embargo, no est de ms hacer notar que an hasta hoy
pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con
anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente
que sealan (equivocadamente) lo contrario. As,
la Casacin N. 2911-2012-Lima, publicada en El
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
Por tanto, es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato de
arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusin] aunque no la ms recomendable
dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar
dilucidndose a nivel de Corte Suprema en
Casacin, lo que hace ms largo el calvario
hasta obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a
diferencia de la frmula de procedimiento
express que ofrece el nuevo marco legal con
la inclusin de la clusula de allanamiento
futuro.
El artculo 594 en su prrafo quinto establece
que el juez competente es el del lugar donde
se encuentra el bien materia de litis. Nos
preguntamos si con esto debe entenderse
que no se podr demandar ante el juez del
domicilio del demandado. Recordemos que
la competencia, como presupuesto procesal
para una vlida relacin jurdica procesal,
solo puede ser establecida por la ley y no
puede modificarse.
Peruano el 2 de diciembre de 2013, seala Dcimo
Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que
nuestra legislacin civil no contempla la renovacin
tcita, sino la continuacin del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario
permanezca en el uso del bien arrendado no obstante
haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta
que el arrendador solicite su devolucin; la cual puede
pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado
por el artculo 1700 del Cdigo Civil facultando la
Ley al arrendador a exigir la devolucin del bien a
cobrar penalidad convenida o en su defecto a una
prestacin igual a la renta del periodo precedente
hasta la devolucin su devolucin de conformidad a lo
establecido por el artculo 1704 de la norma acotada
no importando el cobro de los mismos la continuacin
del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o
se ha cursado el aviso de conclusin del arrendamiento; (...) por tanto la causal a invocar para demandar
la restitucin del bien la de desalojo por vencimiento
del plazo del contrato y no la desalojo por ocupacin
precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento
del plazo del contrato y la restitucin del mismo, no
convierten en precario al arrendatario....
Volumen 1 | Julio 2014

MARTN MEJORADA dice:

[Pese] a que la
figura alude a un
allanamiento o
aceptacin anticipada, en realidad
no es cierto que
las imputaciones
del arrendador se
entiendan reconocidas plenamente
por el demandado. Por el contrario,
la norma seala que el juez notifica
al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado o que ya
haba pagado la deuda antes de la
resolucin del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos hechos, se ordena el lanzamiento;
pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar
en el bien. Es decir, el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante
la demanda de desalojo, el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por
adelantado.

En este extremo consideramos innecesario

el establecimiento de la competencia puesto
que nuevamente limita el alcance de aplicacin y uso de este novsimo mecanismo.
No hubo necesidad de hacer dicho resalte
porque bien se hubieran aplicado las reglas
de competencia del desalojo general.
De otro lado, la norma en comentario establece que admitida a trmite la demanda,
el juez notifica la misma al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis das este
acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que el arrendatario acredite lo sealado, el
juez ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo 593
del CPC.

Actualidad Civil

43

Actualidad

Civil

Especial del mes

Como es de verse, el escenario que plantea

este nuevo procedimiento supone que el
arrendatario solo puede formular contradiccin bajo dos supuestos (cual procedimiento
de ejecucin). Sin embargo, nos preguntamos si es posible que el demandado pueda
deducir excepciones o plantear defensas
previas, de ser as, Cul sera el plazo?
En nuestra opinin, aunque no se haya
establecido expresamente dicha posibilidad, negarle al inquilino demandado la
posibilidad de cuestionar la presencia de los
presupuestos procesales y materiales atentara manifiestamente contra su derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos
adems que si bien en un primer momento
tampoco se reconoca dicha posibilidad en
los procesos de ejecucin, finalmente esta
facultad qued consagrada expresamente en
el CPC. Asimismo, tampoco se establece la
posibilidad de impugnar el auto que ordena
el lanzamiento. Creemos, al igual que en
el caso anterior, que dicha facultad no est
negada al inquilino.

HCTOR LAMA MORE dice:

[Luego] de cursado el aviso de

conclusin del
arrendamiento, el
contrato dej de
existir, pues en
adelante lo que se
cobra ya no es
renta, es como se indica en la norma, penalidad o prestacin por el
uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as el poseedor dej de
tener la calidad de arrendatario o
la de poseedor inmediato, deviniendo en precario por fenecimiento de
ttulo.

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Instituto Pacfico

5. Conclusiones y recomendaciones
El modificado artculo 594 del Cdigo Procesal
Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en
los contratos de arrendamiento la clusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma
que facultar a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que incluso
podra iniciarse antes del vencimiento del plazo
de contrato de arrendamiento (solo en ese
supuesto) y que bien puede ser catalogo como
express [o ejecutivo, incluso] por su aparente
celeridad en cuanto a etapas se refiere.
La clusula de allanamiento futuro del
arrendatario puede ser definida como
un acuerdo celebrado por escrito, en el
marco de un contrato de arrendamiento,
que tiene por objeto que, una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se pueda recurrir a un procedimiento
de desalojo especialmente regulado por
el artculo 594 para estos efectos.
En tanto la clusula conste por escrito en el
contrato de arrendamiento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada
a una formalidad que el Cdigo Civil no
exige y mucho menos reducirla al mbito
de la legalizacin de firmas notarial cuando existe otros supuestos de fecha cierta.
Pese a que es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el
aviso de conclusin] no resulta lo ms
recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidndose
a nivel de Corte Suprema en Casacin,
lo que hace ms largo el calvario hasta
obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado.

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
NUEVO PROCESO DE DESALOJO
PROCESO SUMARSIMO
Art. 546 CPC

Causales de desalojo
Art. 591 CPC

ANTES DE LA LEY N 30201

Contrato de arrendamiento

Falta de pago

Vencimiento
de contrato

Requerimiento
notarial

Conciliacin

Demanda

Precario

DESPUS DE LA LEY N 30201

Contrato de arrendamiento
con clusula de allanamiento
de arrendatario y firmas
legalizadas

Falta de
pago

Vencimiento
de contrato

Resolucin
de contrato

Conclusin
de contrato

Demanda

Traslado al
arrendatario
(Plazo 6 das)

Volumen 1 | Julio 2014

Acredita o
reconoce
vigencia o
cancelacin
de deuda

No acredita
o reconoce
la vigencia o
cancelacin
de deuda

Se inscribe la
deuda
Registro de
deudores
judiciales
morosos

Juez ordena
lanzamiento
en 15 das
hbiles

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