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Es comn ver en la prctica diaria que mucha gente entiende que con el boleto de compra-venta ya son
propietarios del inmueble que han adquirido, no distinguiendo muy bien la diferencia entre este instrumento y
la escritura pblica que perfecciona el dominio.
Aqu vamos a tratar de aclarar estos conceptos lo ms sencillamente posible.
La ley exige los siguientes requisitos para que una persona adquiera la propiedad de un inmueble:
a) Se debe formalizar la compraventa en una escritura pblica, en donde interviene un escribano
necesariamente.
Previamente, este ltimo tiene que realizar ciertos trmites, como pedidos de informes de dominio,
gravmenes, entre otros, que llevan algn tiempo diligenciarlos.
b) Debe efectuarse la tradicin del inmueble. Es decir, la entrega fsica, concreta, del inmueble al
adquirente.
c) Y por ltimo, se debe inscribir esa escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Cumplido estos tres requisitos, se puede decir que el adquirente es propietario del inmueble.
En la mayora de los casos, las partes quieren concretar la compraventa en forma inmediata, en algunas
oportunidades, en el da, lo cual es imposible de hacer atento a los trmites previos que hay que realizar.
Otras veces, el vendedor otorga financiamiento y, por lo tanto, no desea transferir la propiedad hasta tanto
se pague el total del precio.
En estas situaciones, se acude a un instrumento privado, llamado boleto de compraventa. Es un verdadero
contrato de compraventa en el que se establece todas las condiciones esenciales de la negociacin y
fundamentalmente la obligacin de escriturar en un plazo razonable, que generalmente se fija en 60 das.
Ahora bien, el lector debe entender que con este contrato no se convierte automticamente en dueo del
inmueble, ya que es necesario, como dijimos, cumplir con los tres requisitos indicados ms arriba.
Entonces, qu valor tiene este instrumento? Fundamentalmente es un compromiso de reducir
posteriormente la adquisicin a una escritura pblica traslativa del dominio.
Qu sucede si el comprador o el vendedor no quieren firmarla posteriormente?
Pueden ser demandados judicialmente, mediante un juicio por escrituracin. En este caso, es el juez quien
suple la voluntad del reticente y ordena su otorgamiento.
Si bien el boleto de compraventa es un instrumento muy utilizado, antes de firmarlo hay que tener en cuenta
lo siguiente:
1 Asegurarse que quien vende es el dueo registral.
2 Que el inmueble no tenga ningn gravamen. Por ejemplo: un embargo o una hipoteca.
3 Constatar que el vendedor pueda disponer del inmueble. Por ejemplo, que no est inhibido. Cmo se
consiguen todo estos datos? Normalmente pidiendo, previamente, un informe de dominio o una consulta de
visu (as se llama a una examen rpido de la matrcula del inmueble) ante el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Esto no es necesario cuando se firma directamente la escritura pblica, porque es el propio escribano el
que, previamente, efecta estos trmites y de no estar correctos, simplemente no la otorga.
Otro aspecto muy interesante de esclarecer es el siguiente: comnmente la gente cree que el boleto de
compraventa es un paso previo y necesario antes de escriturar. Esto es incorrecto ya que puede
perfectamente firmarse directamente la escritura pblica, siempre, por supuesto, que las partes acepten la
demora que insume este trmite.
Inscripcin del boleto. En algunas provincias, como la nuestra, se permite la inscripcin en el Registro de
la Propiedad del boleto de compraventa, pero no a los efectos de transmitir la propiedad, sino como medio
de publicidad a terceros de la existencia de un proceso de venta en gestin. Tiene la ventaja de dar un poco
ms de seguridad legal ya que el Registro exige un informe previo del estado jurdico del bien y de su
propietario. Asimismo, esta inscripcin es oponible a los acreedores del enajenante (generalmente
embargantes), por el trmino de 10 aos.
Por estas razones, si bien no es obligatorio su inscripcin, se recomienda hacerlo o exigirlo al abogado o
escribano interviniente.
No siendo el boleto constituyente de la transmisin de la propiedad al comprador, pueden surgir una gran
cantidad de eventualidades desde la firma del boleto hasta el otorgamiento de la escritura: por ejemplo,
muerte del vendedor o comprador, embargos que afecten a las partes, etctera.
Debemos sealar que estas contingencias no pueden evitarse y es el riesgo comn de esta clase de

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instrumentos privados.
Si bien es til y muy utilizado el boleto de compraventa, debemos tener en claro que con su firma no se
transmite la propiedad del inmueble, no convirtindose automticamente el adquirente en dueo.
Se requiere los tres requisitos indicados en el artculo, fundamentalmente la escritura.
(*) Abogado.
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