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Acuerdo N __________________

"Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbansticas del Plan de Ordenamiento
Territorial de Bogot D.C."
ANEXO NO. 09

Cartilla de normas urbansticas y arquitectnicas para el mejoramiento de vivienda de inters


social y prioritario.
PRESENTACIN
Una vivienda, como cualquier espacio habitable (lugar donde permanecen personas) debe
reunir una serie de requisitos mnimos de salubridad, seguridad e higiene para garantizar la
permanencia o el desarrollo de la vida y la salud de los seres humanos que la ocupan.
Es necesario reunir una serie de condiciones para que un espacio pueda ser ocupado y en
ste se desarrollen actividades residenciales o comerciales; la realidad del Distrito Capital
muestra que en muchos casos localizados en determinados sectores de la ciudad, fruto del
crecimiento espontneo o de la informalidad, se han desarrollado construcciones sin cumplir
con estas condiciones o reglas, lo que directamente incide en el estado de salud y
seguridad de las personas que all habitan.
El urbanismo, a travs de diferentes conceptos y categoras, concurre a fin de propiciar la
salubridad, la seguridad y la vida en general, asociando al volumen (espacio controlado,
habitado, derivado y resultante de la longitud en las tres dimensiones) conceptos
arquitectnicos que permitan el bienestar de las personas.
De esta manera, se encuentra un espacio habitado al que habr de dotarse de una serie de
lineamientos los cuales son el objeto general de la presente cartilla; son normas
eminentemente volumtricas que cumplen el propsito de garantizar un derecho
fundamental del ser humano. As, se encontrarn definiciones y lineamientos sobre
antejardines, retrocesos, empates, cerramientos, stanos y semistanos rampas y
escaleras, voladizos, alturas, aislamientos laterales y posteriores, englobes, subdivisiones,
reas mnimas, etc.
Se encontrarn asociados, a manera de ejemplo, el antejardn, los cerramientos y los
antepechos a la seguridad, as como la ventilacin e iluminacin que los patios, los
aislamientos y los ductos propician a la proteccin de la salud y, en ltimas, de la vida.
En el objeto de esta Cartilla de Habitabilidad, adems de incluir lineamientos referidos a
normas volumtricas, recoge lineamientos sobre el tratamiento de mejoramiento urbanstico
que se soporta en el articulado general de la presente modificacin del Plan de
Ordenamiento Territorial (POT) y que aplica para el reconocimiento de las edificaciones
existentes, as como para las obras nuevas y para el conjunto de actuaciones urbansticas
que se quieran desarrollar (adecuacin, ampliacin, modificacin, entre otras).
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social y prioritario.
MBITO DE APLICACIN
Las disposiciones de la presente cartilla se aplicarn a los predios de estratos 1, 2 y 3
localizados en reas con tratamiento de mejoramiento urbanstico, cuando se trata de
vivienda urbana. En el caso de la vivienda rural, el mbito de aplicacin ser todo el
territorio rural, tanto de asentamientos nucleados como dispersos, y en los estratos que se
presentan en este tipo de suelo, siempre y cuando corresponda a vivienda de inters social.

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social y prioritario.
DEFINICIONES.
Para efectos de la aplicacin de las normas urbansticas especficas para vivienda
contenidas en esta cartilla, se presenta a continuacin algunas definiciones:
a. Estructura predial original: Se entiende por estructura predial original de una
manzana, el conjunto de unidades prediales demarcadas en los planos de las
respectivas resoluciones, licencias urbansticas o actos de legalizacin, cuya
delimitacin sirvi de base para la definicin de los lmites de los sectores y
subsectores normativos. Para el caso de la estructura predial rural, se debern tener
en cuenta las unidades prediales en las manzanas identificadas por la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) en los centros poblados y las
unidades prediales de las veredas sociales o catastrales de cada localidad,
existentes a la fecha de expedicin de la presente modificacin y/o lo que se
establezca en la reglamentacin de las Unidades de Planeamiento Rural (UPR) o la
Unidad Agrcola Familiar (UAF) respectiva.
b. Patio: Espacio sin cubrir de una edificacin, delimitado por sus fachadas internas o
muros medianeros, que garantiza iluminacin y ventilacin natural a los espacios
habitables de una o varias unidades de cualquier uso.
c. Predios de forma regular: Son los predios resultantes de un proceso de urbanizacin
original, cuya forma es repetitiva y uniforme.
d. Predios de forma irregular: Son los predios que no cumplen los requisitos sealados
para los predios de forma regular.
e. Punto fijo: Corresponde al mdulo, conformado por la caja de ascensores, escaleras,
cuarto de basuras y, adicionalmente, el hall de circulacin comn que no exceda en
ms de una vez el rea correspondiente a ascensores y escaleras en cada piso.
f. Retrocesos y aislamientos contra parques, zonas verdes o espacios peatonales: Son
los espacios no construibles, de propiedad privada, que limitan contra espacio pblico
(parques, zonas verdes o espacios peatonales) y que mantienen una paramentacin
similar a la exigida al antejardn o al aislamiento posterior, segn lo definido en la
norma o en el plano original de la urbanizacin o desarrollo.
g. Frente de lote: Es la menor dimensin que presenta un predio, anterior a cualquier
tipo de englobe, sobre cualquiera de las vas o espacio pblico que lo delimitan.
h. Frente de lote, como resultado de un proceso de englobe: Es la suma de los frentes
menores de los predios anteriores al englobe, siempre y cuando la norma asignada
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i.

j.

prevea las mismas condiciones de uso y edificabilidad en todos los predios objeto de
englobe.
Terreno inclinado: Terreno cuya pendiente es igual o mayor al 12 %. La pendiente del
terreno corresponde a la lnea que une el punto ms alto con el ms bajo dentro de
los linderos del predio, antes de cualquier intervencin sobre el mismo.
Voladizo: Elemento volumtrico de la fachada de una edificacin que sobresale del
paramento de construccin en pisos diferentes del primero y se proyecta sobre el
espacio pblico, antejardn o va con la dimensin prevista en la norma urbanstica.
Se contabiliza siempre en el ndice de edificabilidad y en la medida en que no se
encierra en el primer piso se excluye del ndice de ocupacin.

DENSIDAD Y HABITABILIDAD.
1. Densidad: Se define mediante la determinacin de un rea mnima de las unidades de
vivienda, resultante de la multiplicacin del nmero de alcobas por una dimensin de rea,
en ningn caso inferior a la condicin mnima de habitabilidad establecida en este POT.
a) rea mnima de la vivienda: Es la que resulta de multiplicar el nmero de alcobas por
quince (15) metros cuadrados, en todo caso la vivienda de inters social prioritario VIP- y
la vivienda de inters social VIS- no podr ser inferior a 45 m2.
2. Habitabilidad.
Todos los espacios de las viviendas deben ventilarse naturalmente desde el exterior o por
medio de patios, segn lo definido en las normas de volumetra de las edificaciones. Los
baos y las cocinas podrn ventilarse por ductos.
a) Ventilacin e iluminacin: Todos los espacios de las viviendas deben ventilarse
naturalmente desde el exterior o por medio de patios.
En los casos en que se prevean claraboyas, stas deben localizarse al costado opuesto y
diagonal del acceso al espacio que se pretende iluminar y ventilar y cumplir con las
siguientes dimensiones mnimas:

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rea de la claraboya: su dimensin debe ser como mnimo la


equivalente al 2,3% del espacio habitable a ventilar e iluminar.
Las medidas en el grfico del ejemplo son indicativas.

Dilatacin Apertura de la Claraboya: debe ser como mnimo el


equivalente al rea de la claraboya sobre el permetro del
polgono de la claraboya.
Por ejemplo: Una claraboya cuadrada con rea de 1m2, cuyos
lados miden cada uno 1m, suman un permetro de 4m. La
dilatacin deber ser de 1m2/4m= Dilatacin de 25 (medida en
cm).

Los baos podrn ventilarse mediante ductos, los cuales debern contar con dimensiones
mnimas de 25 cm X 25 cm. Las cocinas debern ventilarse mediante ductos con
dimensiones mnimas de 40 cm X 40 cm, cumpliendo adems con los requisitos tcnicos
establecidos por la Empresa de Gas Natural.
Patios: Para iluminar y ventilar los espacios de la vivienda, los patios interiores deben tener,
como mnimo un rea de 6,00 m2, y su lado menor debe ser mnimo el equivalente a un
tercio (1/3) de la altura total del edificio desde el nivel del segundo piso, en ningn caso
inferior a 2,00 metros.
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Aislamiento Posterior: No se exigen aislamientos posteriores, no obstante, en los casos en
que se planteen, estos deben contar con una dimensin equivalente a un tercio (1/3) de la
altura. En la vivienda rural ubicada en centros poblados, se debe prever un aislamiento
posterior mnimo de tres (3) metros. Por fuera de los asentamientos rurales, al ser de
tipologa aislada, no se requieren aislamientos.
Todos los espacios de la edificacin deben estar iluminados y ventilados al exterior
mediante patios, ventanas o claraboyas dilatadas.
ESTACIONAMIENTOS.
a) Exigencia. La exigencia de estacionamientos ser efectiva siempre que las condiciones
de topografa y vas de acceso vehicular as lo permitan. Ser la establecida en las c uotas de
estacionamientos por uso y el factor aplicable para viviendas VIS y VIP en el presente POT.
ANTEJARDINES Y RETROCESOS.
1. Exigencia y dimensiones mnimas.
La exigencia y dimensionamiento de antejardines y retrocesos contra zonas verdes, parques
y espacios peatonales, son las definidas en los planos urbansticos de los desarrollos
legalizados, teniendo en cuenta lo establecido en el Decreto 606 de 2007.
En la vivienda rural no se exige antejardn, en caso de que se planteen, se debe mantener
la continuidad de los paramentos en los costados de manzanas que conforman los centros
poblados.
2. Empates.
Sin perjuicio de las disposiciones consignadas en las fichas reglamentarias u otros
instrumentos de planeamiento, para las reas de apliccin de esta cartilla se establecen las
siguientes condiciones de empate de antejardn:
3. Cerramiento de antejardines y retrocesos contra zonas verdes:
Cerramientos contra espacio pblico y antejardines. Una altura mxima de 2,20 metros con
las siguientes proporciones: zcalo de hasta 0,60 metros y una estructura que puede
alcanzar la altura mxima permitida con una transparencia mnima del 90%.
4. Cerramientos contra predios vecinos dentro del paramento de construccin. Como muro
macizo con altura mxima de 4,00 metros sobre el nivel natural del terreno.
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5. Cerramientos en las reas libres en pisos superiores. Una altura mxima de 1,80 metros
con las siguientes proporciones: un zcalo de hasta 1,00 metro, una estructura que puede
alcanzar la altura mxima permitida con una transparencia mnima del 80%. Tambin se
pueden cerrar con un elemento de proteccin o antepecho de 1,00 metro de altura. Contra
el lindero de predios vecinos se puede construir un muro hasta de 1,90 m para evitar la
servidumbre de vista.
STANOS Y SEMISTANOS
Se rige por lo establecida en este POT para Stanos y Semistanos
RAMPAS Y ESCALERAS.
Las rampas y escaleras de acceso se rigen por las disposiciones sealadas en los el
presente POT. En los casos en los que se requieran mayores reas para el desarrollo de las
actividades se permite generar los englobes necesarios.
VOLADIZOS.
Los voladizos se rigen por las disposiciones sealadas en el presente POT. Para el
reconocimiento de la existencia de las edificaciones, localizadas en el tratamiento de
mejoramiento urbanstico sobre vas con perfiles menores a diez (10) metros, se permitirn
voladizos con dimensiones iguales o menores a 0,80 m, siempre y cuando se cumplan las
distancias y condiciones tcnicas establecidas por las especificaciones tcnicas de las
entidades competentes sobre redes areas elctricas (RETIE) y de telfonos.
En viviendas rurales localizadas en centros poblados, no se permiten voladizos sobre vas
con ancho menor de 6,0 m. Sobre vas con ancho entre 6,0 m y 10,0 m, se permiten
voladizos, mximo de 0,60 m, manteniendo la paramentacin existente y sobre vas de
ancho mayor de 10,0 m, los voladizos podrn ser mximo 0,80 m, manteniendo la
paramentacin existente.
ALTURAS.
Se aplican las normas de volumetra, segn lo dispuesto en el presente POT para Altura de
edificaciones, con las siguientes precisiones.
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A. Altura de edificaciones en el tratamiento de mejoramiento en modalidad
integral:
a. Altura mxima de las edificaciones
En todos los puntos de corte sobre el terreno y sobre cada una de las fachadas, la altura
planteada no debe superar la mxima altura permitida en pisos.
Los elementos de remate, de puntos fijos sobre el nivel del ltimo piso, tales como tanques
y cuartos de mquinas o cubiertas de escaleras, no sern contabilizados como pisos y no
se tendrn en cuenta para establecer las alturas antes definidas.
b. Altura mxima de pisos.
La altura mxima de piso ser de 3,80 metros entre placas o entre placa y cubierta
inclinada, medidos entre los afinados internos y la parte superior de la cubierta inclinada.
c. Nmero de pisos.
El nmero de pisos permitidos estar condicionado a las determinantes geomorfolgicas del
suelo, la prevencin de riesgos y lo sealado en el Mapa 29 Edificabilidad.
d. Reglas para el manejo de alturas.
1. En terrenos inclinados, la edificabilidad se contar a partir del nivel de acceso a va
pblica.
B. Altura de edificaciones rurales:
a. Altura mxima de las edificaciones:
En todos los puntos de corte sobre el terreno y sobre cada una de las fachadas, la altura
planteada no debe superar los dos pisos, sin sobrepasar los 8,00 m.
Se eximen de estas exigencias en altura los elementos puntuales especiales que formen
parte de la edificacin, tales como antenas, chimeneas, tanques, generadores, puntos fijos,
puntos de ventilacin, o elementos estticos, que necesariamente requieran sobresalir del
cuerpo de la construccin.
b. Altura mxima de pisos:
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Altura mnima de piso, medida entre placas: 3,20 metros
c. Otras consideraciones:
Como criterio principal para el manejo de la altura de la edificacin en centros poblados
rurales, debe considerarse el empate en altura con los perfiles de las edificaciones vecinas.
En el caso de garajes, bodegas, galpones, locales de comercio e industrias, los pisos con
alturas mayores a 3,50 metros sern considerados como dos pisos.
2. Todas las variaciones volumtricas como reas bajo cubierta inclinada, altillos,
mansardas y mezzanines, hacen parte de las reas construidas incluidas en el ndice de
construccin y se contabilizarn dentro de la edificabilidad.
SUBDIVISIONES.
Subdivisin de predios. Las siguientes disposiciones establecen las condiciones sobre
frentes y reas necesarias para autorizar la subdivisin de predios en la modalidad de
reloteo de que trata el Decreto Nacional 1469 de 2010, o el que lo modifique o sustituya.
1. En los desarrollos de origen formal se permite la subdivisin de predios con las siguientes
condiciones:
a. Frente mnimo: 6.00 m
b. rea mnima: 60 metros cuadrados.
2. En los desarrollos de origen informal legalizados se permite la subdivisin de predios con
las siguientes condiciones:
Lote mnimo
Tipo de vivienda
Vivienda
unifamiliar

60 m

Frente mnimo

5m

7.00 m

9.00 m

84 m
Vivienda bifamiliar
2
Vivienda
216 m
multifamiliar

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Lo anterior, sin perjuicio de los lotes que, con dimensiones menores a las anteriormente
citadas, hayan sido reconocidos urbansticamente en los actos de legalizacin. Sobre estos
casos se prohbe realizar subdivisiones; no obstante, podrn obtener las respectivas
licencias de construccin o actos de reconocimiento.
Los predios con reas iguales o menores a 215 m2 localizados en reas de proximidad con
tratamiento de mejoramiento urbanstico podrn desarrollar proyectos de vivienda VIS o VIP
con una edificabilidad de 3 y podrn incluir usos comerciales o equipamientos en el primer
piso.
3. Para la subdivisin de predios rurales se tendr en cuenta las siguientes disposiciones:
a. En centros poblados:
rea mnima de loteo: 90,0 m2
Frente mnimo: 6,0 m
b. En reas de transicin de centros poblados:
rea mnima de loteo: 500,0 m2
Todos los predios generados de subdivisiones deben quedar con acceso sobre va pblica
c. En las reas que estn ubicadas fuera de los centros poblados, la subdivisin predial se
har de acuerdo a lo dispuesto en las UPR o la UAF respectiva.
Reconocimiento Para el reconocimiento de las viviendas, cuando existan discrepancias
con las medidas establecidas en los planos urbansticos adoptadas bajo la resolucin de
legalizacin, se tendrn en cuenta los linderos que se establezcan en la manzana catastral
o en el levantamiento arquitectnico de la edificacin que debe acompaar la solicitud,
siempre que no se afecte el espacio pblico y, en todo caso, no ser mayor a los linderos y
rea establecidos en la escritura registrada con anterioridad a la fecha del acto de
legalizacin.
Edificaciones rurales: No se permite la construccin de ningn tipo de edificaciones en
zonas de bosque nativo, en reas de ronda hidrulica, en zonas de nacimiento de agua, en
zonas de riesgo alto ni de alta amenaza, en lugares de alta pendiente, en cualquier otro tipo
de suelo protegido, y en los dems que la ley tenga restringidos para tal fin.
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Para el caso de las edificaciones existentes ubicadas en reas de proteccin ambiental,
stas podrn ser objeto de mejoramiento, adecuacin y reforzamiento estructural, siempre y
cuando dicha intervencin no implique ampliaciones ni construcciones nuevas.

NORMAS EXCEPCIONALES:
La Secretara del Hbitat y la Caja de la Vivienda Popular podrn reglamentar normas
volumtricas excepcionales a las normas contenidas en esta Cartilla de Habitabilidad,
mediante la aplicacin de la Ficha Reglamentaria de Mejoramiento de Vivienda (FIRMAVI),
siempre que los proyectos hagan parte de los programas de vivienda que stas entidades
desarrollan en ejercicio de sus funciones.
La Secretara Distrital de Planeacin analizar la propuesta de la FIRMAVI para su
aprobacin por resolucin y determinar la viabilidad de incluir la totalidad o algunas de las
propuestas normativas excepcionales a esta Cartilla.

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