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TESIS
Para optar el Grado de Maestro en Gestin Tecnolgica
Empresarial
Ing Marcos Salazar Paredes
Lima-Per
2012
Presentado a la Seccin de Posgrado de la Facultad de Ingeniera
Civil en cumplimiento parcial de los requerimientos para el grado de:
Autor
Recomendado
Aceptado por
AGRADECIMIENTO
Expreso mi sincero y eterno agradecimiento a la Universidad Nacional de Ingeniera,
a las autoridades de la Facultad de Ingeniera Civil y a los directivos de su Centro de
Estudios de Posgrado, por haberme brindado la oportunidad de educarme en sus
prestigiosas aulas para adquirir nuevos conocimientos y destrezas.
AlIng. Rodolfo Duran Querol, MBA, por sus orientaciones acertadas y apoyo
incondicional permanente.
DEDICATORIA
CONTENIDO
RESUMEN EJECUTIVO.............
ABSTRACT...
INTRODUCCION................................................................................................................
CAPTULO I..
1.1
Diferentes enfoques............................................................
1.1.1
Planificacin.........................................................................
1.1.2
Estrategia.........................................................
1.1.3
Planificacin Estratgica................................................
1.1.4
1.1.5
1.2
1.2.1
1.3
20
1.4
20
1.4.1
20
1.4.2
24
CAPTULO II.
27
27
2.1
27
2.1.1
29
2.1.2
31
2.1.3
32
2.1.4
Edificaciones............................................................
34
Anlisis de la demanda.....
38
2.2
2.2.1
38
2.2.2
41
Anlisis de la oferta
42
42
2.3
2.3.1
2.3.2
43
2.4
46
2.5
51
2.6
54
2.7
59
CAPTULO III
67
67
3.1
67
3.2
67
3.3
Tipos de investigacin...................................................
67
3.4
Unidades de investigacin....................................................
68
3.4.1
68
3.4.1.1
68
3.4.2
68
3.4.3
69
3.5
Poblacin y muestra.........................................................
69
3.6
72
3.7
72
3.8
Operacionalizacin de variables.
73
3.9
75
3.9.1
Opinin
de
los
funcionarios
trabajadores
de
la
Empresa
Constructora
SSK..
75
75
77
78
79
80
81
82
83
Opinin
de
los
profesionales
afines
la
generacin
de
proyectos
inmobiliarios..........................................................................................................
3.9.2.1
93
3.9.3.5
92
3.9.3.4
91
3.9.3.3
91
3.9.3.2
90
3.9.3.1
89
3.9.3
88
3.9.2.6
87
3.9.2.5
86
3.9.2.4
85
3.9.2.3
85
3.9.2.2
84
94
95
3.9.3.6
96
3.9.3.7
3.9.3.8
3.9.3.9
97
98
99
3.10
100
3.11
101
CAPTULO IV....
105
105
4.1
114
CAPTULO V
117
117
5.1
117
CAPTULO VI
122
122
6.1
122
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES................
124
RECOMENDACIONES........................................................................................................
130
ANEXOS..
131
132
135
138
141
142
143
144
145
BIBLIOGRAFIA.
146
GLOSARIO........................................................................................................................
148
CUADRO N1
CUADRO N2
CUADRO N3
91
CUADRO N18
90
CUADRO N17
89
CUADRO N16
88
CUADRO N15
87
CUADRO N14
86
CUADRO N13
85
CUADRO N12
84
CUADRO N11
83
CUADRO N10
82
CUADRO N9
81
CUADRO N8
80
CUADRO N7
79
CUADRO N6
78
CUADRO N5
77
CUADRO N4
76
92
93
CUADRO N19
CUADRO N20
CUADRO N21
97
CUADRO N24
96
CUADRO N23
95
CUADRO N22
94
98
99
GRFICO N 1
GRFICO N 2
GRFICO N 3
91
GRFICO N 18
90
GRFICO N 17
89
GRFICO N 16
88
GRFICO N 15
87
GRFICO N 14
86
GRFICO N 13
85
GRFICO N 12
84
GRFICO N 11
83
GRFICO N 10
82
GRFICO N 9
81
GRFICO N 8
80
GRFICO N 7
79
GRFICO N 6
78
GRFICO N 5
77
GRFICO N 4
76
92
......................
93
GRFICO N 19
GRFICO N 20
GRFICO N 21
97
GRFICO N 24
96
GRFICO N 23
95
GRFICO N 22
94
98
99
RESUMEN EJECUTIVO
La concepcin de propuestas fundamentadas, para tener una planificacin estratgica
de las empresas generadoras de proyectos inmobiliarios que satisfagan y se adapten
al sector empresarial de la construccin en la Ciudad de Lima, nos llev a investigar el
tema, Planificacin estratgica para empresas generadoras de proyectos
inmobiliarios: Caso Empresa Constructora SSK, con el propsito de facilitar a los
gerentes de empresas las herramientas importantes y necesarias dentro de la
administracin, donde podr aplicar las diferentes habilidades administrativas y
tcnicas, para dar solucin a una pluralidad de proyectos inmobiliarios con
unaexcelente planificacin estratgica que fortalezcan la economa y generen fuentes
de trabajo alrededor de la industria de la construccin de proyectos inmobiliarios.
Para el efecto, se utiliz mtodos de investigacin bibliogrfica, documental y de
campo, a travs de internet y observacin, utilizando tcnicas como fichaje
bibliogrfico, visita a obras, entrevistas, encuestas tales como: Reunin de grupos de
trabajo, anlisis situacional interno, matriz de fortalezas y debilidades (factor de
anlisis interno), anlisis situacional externo, matriz de oportunidades y amenazas
(factor de anlisis externo), priorizacin de las debilidades con un impacto (altomedio), matriz de priorizacin de las debilidades con impacto alto-medio, a los actores
involucrados en el tema.
Como resultado se obtuvo una propuesta de planificacin estratgica de empresas
generadoras de proyectos inmobiliarios, que podr ser aplicado y considerado en el
sector empresarial de la construccin y est constituido por: Objetivos del plan
estratgico (general y especfico), visin, misin, valores corporativos, plan estratgico
por
rea
funcional,
(Gerencia
General,
Gerencia
Tcnica,
Gerencia
de
ABSTRACT
The design of proposals based on Strategic Planning for a business generating real
estate projects that meet and adapt to the construction business in Lima city, led us to
investigate, Strategic Business Planning-generating real estate projects: SSK
construction case, in order to provide business managers with tools necessary and
important within the administration, where you can apply different management skills
and techniques for solving a plurality of real estate projects with excellent strategic
planning to strengthen the economy and create jobs around the construction industry
and real estate projects.
With this purpose bibliography used research methods, documentary and field, through
internet and observation, using techniques such as file cards, check out works,
interviews, surveys such as: Meeting of working groups, internal situational analysis,
strength and weaknesses matrix (internal analysis factor), external situational analysis,
array of opportunities and threats (external factor analysis), priority of weaknesses with
an impact (high-medium), parent of priority of weaknesses with high-impact to the
actors involved in the issue.
The result was a proposed for strategic planning of companies generating real estate
projects, which may be applied and considered in the construction business, consists
of: Strategic Plan Goals (general and specific), vision, mission, corporate values,
strategic plans by functional area (General Management, Technical Management,
Management Marketing, Administrative and Financial Management) and a strategic
map for the company.
INTRODUCCIN
El sector empresarial y especialmente el de la construccin tienen la obligacin de
revisar peridicamente la relacin vinculante entre su oferta y las necesidades o
requerimientos del desarrollo socioeconmico regional y nacional de la poblacin, caso
contrario el aporte o impacto social de las empresas constructoras ser reducido y se
vera disminuido ocasionando grandes prdidas econmicas. Por consiguiente, las
empresas deben presentar peridicamente iniciativas innovadoras, sustentadas en su
filosofa de gestin y apoyadas en investigaciones empricas y eventos de reflexin
que respalden sus propuestas. Todo ello, bajo el criterio de que es necesario hacer
evaluaciones de impacto social de la oferta que tienen en perspectiva de adecuarla a
las reales demandas sociales.
Las empresas constructoras generadoras de proyectos inmobiliarios como parte
integrante del sector empresarial de la Ciudad de Lima y el pas, tiene como necesidad
de tener un plan estratgico con el fin de impulsar la generacin de proyectos
inmobiliarios, a fin de mejorarla y determinar la pertinencia de su oferta actual en
relacin a las demandas sociales y de mercado, y en virtud de ello ratificar, readecuar
o innovar su abanico de proyectos de construccin en los que viene desarrollando en
consonancia con la realidad y tendencias del desarrollo provincial, regional y nacional.
Sin embargo, y pese a que las empresas han venido aportando al desarrollo provincial
con la ejecucin de obras relacionadas con la ingeniera civil como: mineras, energa,
viales, hidrulicas, sanitarias y estructurales, no se ha hecho ningn estudio para
implantar alguna planificacin estratgica para la generacin de proyectos
inmobiliarios que hayan conllevado a renovar en buena medida su mercado.
Este es el caso de la Empresa Constructora SSK cuyo origen se remonta a inicios del
ao 1998 como tal y que hasta la presente solo ha logrado contribuir con obras de
ingeniera dentro del sector privado. La falta de un plan estratgico acorde a las
demandas sociales de la poblacin y de proyectos inmobiliarios, la actual oferta
3
ESTRATGICA
PARA
EMPRESAS
GENERADORAS
DE
CAPTULO I
1.1.2 ESTRATEGIA
Estrategia proviene de la palabra griega strategos, tradicionalmente utilizada en el
terreno de las operaciones guerreras. En los ltimos aos el concepto de estrategia ha
evolucionado de manera tal, que sobre la base de este ha surgido una nueva escuela
de administracin y una nueva forma de dirigir a las organizaciones, llamada
"administracin estratgica".
La estrategia en administracin es un trmino difcil de definir y muy pocos autores
coinciden en el significado de la estrategia. A continuacin se mencionaran los
conceptos de los autores ms representativos:
PETER
DRUCKER
ALFRED
CHANDLER JR
KENNETH
ANDREWS
IGOR ANSOFF
HENRY
MINTZBERG
MILES Y
SNOW
MICHAEL
PORTER
FUENTE: MINTZBETG, Henry. 1994. La cada y ascenso de la Planeacin Estratgica. Hartad Bussiness
Review. Canad
__________________________
1 GOODSTEIN, Lonard. NOLAN, Timoty. PFERIFFER, William. 1998, Planeacin Estratgica
Aplicada. Editorial Mc Graw Hill. Pg. 5
ALTO
BAJO
ALTO
ALTO
B. Matriz Asnoff
Tabla 3. Matriz Asnoff
PRODUCTOS
MERCADO ACTUAL
NUEVOS MERCADOS
ACTUALES
1. Penetracin del
Mercado
3.Desarrollo de Mercados
NUEVOS PRODUCTOS
2.Desarrollo del producto
4. Diversificacin
10
Segn Porter, existen cinco fuerzas que determinan las consecuencias de rentabilidad
a largo plazo de un mercado o de algn segmento de ste. La corporacin debe
evaluar sus objetivos y recursos frente a stas cinco fuerzas que rigen la competencia
industrial y posicionan a la empresa.
LAS CINCO FUERZAS QUE GUAN LA COMPETENCIA INDUSTRIAL
AMENAZA
COMPETENCIA
POTENCIAL
PODER NEGOCIADOR
PROVEEDORES
AMENAZA
PODER NEGOCIADOR
COMPETIDORES EN LA
INDUSTRIA
RIVALIDAD ENTRE
ELLOS
COMPRADORES
SUSTITUTOS
11
Esta seccin est tomada de SERNA, Gmez Humberto. Gerencia Estratgica, Planeacin y Gestin
Teora y Metodologa. Edif. 3R. 7 Edicin. Bogot 2000. Pgs. 21 - 157.
12
para
proporcionar
retroalimentacin
sus
usuarios.
El grfico que figura a continuacin ofrece el marco que conecta e integra los Criterios.
15
16
E. Modelo de Goodstein
Este modelo es especialmente til para organizaciones de mediana y pequea
magnitud.
Planeacin para
Planear
Bsqueda de
Valores
Formulacin de la
Misin
Diseo de la
Estrategia del
Negocio
Auditoria del
Desempeo
Anlisis de Brechas
Integracin de
los Planes de
Accin
Planeacin de
Contingencias
Implementacin
17
F. Modelo de Steiner
Es un modelo conceptual de la estructura y del proceso de planeacin corporativa sistemtica
Planeacin Estratgica
Planeacin Tctica
Flujo de Informacin
El Plan para
planear
Estrategias maestras
Misin, propsitos, objetivos,
polticas
18
Programacin
y programas
a mediano
plazo
Programacin
y programas
a mediano
plazo
Programacin
y programas
a mediano
plazo
Programacin
y programas
a mediano
plazo
Obj. General:
Obj. Especifico 1:
Obj. Especifico 2:
Elaborar y operativizar el
PDI.
Condiciones de cultura
organizacional para el
planeamiento estratgico.
Identificar y definir
escenarios para la
decisin estratgica.
Obj. Especifico 8:
Establecimiento
Obj. Especifico 3:
Plan de Desarrollo
Institucional
del
Formulacin y
operativizacin de la visin
y misin institucional.
sistema de seguimiento,
monitoreo y evaluacin.
Obj. Especifico 6:
Obj. Especifico 5:
Obj. Especifico 4:
Diagnostico en base al
anlisis estratgico
situacional.
Obj. Especifico 7:
Establecer
la
programacin y formular el
para
institucional.
el
desarrollo
19
Del anlisis realizado por los autores Michael Porter, Humberto Serna Gmez, en el
que se basa nuestra propuesta podemos concluir que estas teoras son las que se
aplicaran en nuestro objeto de investigacin, porque reflejan las condiciones internas y
externas que identifican las oportunidades, fortalezas, debilidades y amenazas que
reflejan su posicin empresarial cuyos resultados estn determinados en nuestra
propuesta de esta investigacin
Participacin de mercado.
Posicin financiera.
Expansin global.
Ventajas tecnolgicas.
Capacidad de produccin.
Para construir una matriz MPC se deben seguir los siguientes pasos:
Asignar un peso para cada FCE, de modo que la suma total sea 1.
21
Figura 01: Matriz Posicin Estratgica y Evaluacin de la Accin. / Fuente: D Alessio 2004
22
23
Perspectiva Financiera.
El modelo permite relacionar todas las variables teniendo como eje la visin y misin,
a partir del cual se podr observar rpidamente las variables claves a fin de poder
tomar las decisiones para mantener el rumbo deseado; as todas las partes de inters
en el desarrollo de esta actividad estarn informadas del progreso del plan y podrn
tomar decisiones que permitirn estar en lnea con los objetivos establecidos.
24
B.
Benchmarking
26
CAPTULO II
2.1.
DESCRIPCION
DE
LA
SITUACION
DE
LOS
PROYECTOS
EL
PER:
CRECIMIENTO
POBLACIONAL
INDICADORES
ECONOMICOS.
La poblacin de Per en el 2008 ascendi a 27 millones 795 mil 286 habitantes, segn
estimaciones dadas a conocer por el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica
(INEI), adems en el 2010 la poblacin fue de 28 millones 461 mil 933 habitantes,
informacin que se muestra en la Tabla 06.
De esa cifra, aproximadamente 14 millones 036 mil 619 habitantes son hombres
(50,5%) y 13 millones 758 mil 666 habitantes son mujeres (49,5%), de las cuales un
76,3% reside en ciudades y un 23,7% en zonas rurales.
Por grupos de edad, las estimaciones del 2008 sealan que un 4,9% de los peruanos
tiene 65 o ms aos; 61,4% entre 15 y 64 aos; y 33,7% de cero a 14 aos.
El departamento con mayor nmero de habitantes es Lima, con 8 millones 635 mil 245
habitantes, y el de menor poblacin es la surea Moquegua, con 160 mil 332
habitantes.
El INEI indica que la tasa de crecimiento demogrfico anual en Per es de 1,49%,
refiriendo que la poblacin aument en 383 mil 129 habitantes entre 2007 y 2008,
registrndose ms de mil 93 nacimientos diarios, mientras que las defunciones
bordean los 167 mil al ao.
En 1836, 15 aos despus de la declaracin de la Independencia del Per, el primer
censo registr un total de un milln 370 mil habitantes; en 1900 sumaban 3 millones
800 mil; en 1950 se elevaba a 7 millones 600 mil; y, en 1990 a 22 millones 600 mil
habitantes.
Asimismo, hay tres hiptesis poblacionales para el 2025: 38 millones 600 mil (hiptesis
alta); 35 millones 500 mil (media); y 32 millones 500 mil (baja).Las proyecciones de
29
% anual
4.0
5.1
6.7
7.7
8.9
9.8
0.9
8.7
7.0
7.2
31
Tabla 07: Producto bruto interno (Variacin porcentual anual) / Fuente: BCR
importante, sino uno de los pocos que ofrecen trabajo a las personas menos
calificadas y menos instruidas.
Tabla 08: Producto bruto interno y del sector construccin (Variacin % mensual) / Fuente: INEI, Ministerio de
Vivienda.
2.1.4.- EDIFICACIONES:
El Per es un pas diverso, con una gran variedad de climas y una gran diversidad
biolgica, social y cultural. Cerca del 10% de su superficie es desrtica, situado a lo
largo de sus 3000 km. de costa. Un 40% del territorio est ubicado en la Cordillera de
los Andes, mientras que la otra mitad del pas est conformada por una vasta selva
tropical. La mayor parte de su poblacin est concentrada en la capital, Lima (30%), y
a lo largo de la costa norte. Cerca del 72% del total de la poblacin vive en zonas
urbanas.
Antiguamente la construccin era muy sostenible, al menos en un sentido ambiental.
Los volmenes de construccin eran limitados y los materiales eran extrados de
lugares cercanos. A excepcin del uso de lea, no se utilizaron otras fuentes de
energa. Muchas de las antiguas tcnicas siguen siendo utilizadas en grandes zonas
del Per, especialmente en zonas rurales, aunque tambin se utilizan en muchas
ciudades. En las montaas de los Andes, la mayora de casas y pequeos edificios se
construyen utilizando bloques de adobe. stos son cubos de arcilla prensada, a
menudo reforzados con paja, y que son secados al sol. Cerca de 9 millones de
personas viven en casas hechas de este material, que es muy apropiado para la
regin, debido a su alto valor trmico. La arcilla es un recurso abundante en las
diversas localidades, aunque algunas veces su explotacin conduce a la depredacin
de paisajes y reas agrcolas. Una desventaja es la poca resistencia del material, lo
que conduce a construir gruesas paredes y por lo tanto, a un mayor uso del espacio.
Su resistencia a los terremotos es baja tambin, pero se han aplicado muchas
soluciones tcnicas con xito. Sin embargo, durante las ltimas dcadas se han
desarrollado nuevas soluciones para dar ms firmeza a la estructura, pero sin dejar de
lado su imagen rstica. La tcnica del tapial, por ejemplo, ha cobrado fuerza entre las
pocas viviendas que en la actualidad se han atrevido con el barro. Ella consiste en
34
moderno
lo
antes
posible.
Sus
edificios
tienen
que
verse
vastos asentamientos humanos (barriadas o pueblos jvenes) que rodean las grandes
ciudades de la costa, la construccin es atendida en forma casi exclusiva a travs el
sector informal. Grupos organizados de pobladores invaden terrenos o los compran a
grandes propietarios. El diseo urbano se da de manera informal, las ms de las veces
sin involucrar a profesionales, lo que ms adelante conduce a muchos problemas
como falta de infraestructura, hacinamiento, inseguridad, etc.
Las viviendas se construyen de manera similar replicando un mismo patrn: algunas
veces porque un arquitecto se ve envuelto en el proyecto de varias viviendas, pero la
mayora de veces porque el plano es copiado de unos a otros. El propietario, junto con
parientes y amigos, construye la casa, a menudo asistido por un maestro de
construccin, y la mayora de las casas no acceden a las regulaciones de
construccin. Aqu tambin, la idea de modernidad juega un papel importante. La
gente tiende a imitar el estilo chalet de construccin de los pases occidentales, as
como a los materiales de construccin asociados: cemento reforzado, ladrillos y vidrio.
Estos materiales son denominados materiales nobles, descalificando as materiales
tradicionales como el adobe y la quincha.
Como ambos sectores de construccin, el formal e informal requieren de conduccin y
planificacin, se necesitar tomar mucha atencin para crear conciencia sobre
construccin sostenible y diseo urbano por parte del consumidor. Y si esto se lograra,
exigira un cambio de actitud a nivel gubernamental. Si bien existen leyes ambientales,
en la prctica stas no estn articuladas con las leyes de construccin.
La gran
mayora de las construcciones se realizan sin tener polticas de calidad para lograr
obras con buenas terminaciones y seguras. Aqu, sostenibilidad y calidad van de la
mano. Hay una necesidad urgente de desarrollar una poltica de construccin
sostenible, integrada con polticas ambientales, sociales y hbitat. Experiencias de
otras partes del mundo pueden ayudar. Un aspecto importante ser el mostrar que la
construccin sostenible no es necesariamente ms cara ni fea. Por el contrario, se
necesita un esfuerzo para mostrar que moderno significa sostenible.
La inversin en infraestructura de acuerdo a la distribucin realizada entre el 2005 y
2008 (Ver Tabla 09), reparte en Lima y las dems ciudades los servicios bsicos para
que cada familia pueda contar con una infraestructura bsica, lo que empuja la auto
construccin y con ende la compra de materiales y acabados, ya que todas estas
familias buscan mejorar sus hogares.
36
Tabla 09: Brecha de Infraestructura en el Per (Millones de Dlares) / Fuente: IPE, Instituto Nacional de
Economa.2008.
37
Per: Evolucin de la poblacin censada, por regin natural 1940 al 2007 por INEI censos 2007
38
39
Grafico 01: Lima Metropolitana: hogares segn nivel socioeconmico (Porcentual) / Fuente: APEIM 2011
NSE
A/B: Alto /Medio
C: Bajo Superior
D: Bajo Inferior
E: Marginal
Total Lima
HOGARES
Mls.
%
496.8
21.2
817.8
34.9
733.5
31.3
295.3
12.6
2343.4
100
POBLACION
Mls.
%
1896.1
20.4
3406.0
36.7
2847.2
30.6
1142.6
12.3
9291.9
100
Tabla 02: Niveles Socioeconmicos de Lima Metropolitana en hogares y poblacin / Fuente: Ministerio de
Vivienda y Saneamiento
Grafico 02: Demanda de alquiler de oficinas prime en Lima Metropolitana (metros cuadrados)/Fuente: Colliers y
BBVA Research Per.
41
42
Grafico 02: Evolucin de la Oferta futura de oficinas prime en Lima Metropolitana (metros cuadrados)/Fuente:
Colliers y BBVA Research Per.
Mi Vivienda Progresiva,
Techo Propio,
Mi
Ministerio de Trabajo y Promocin del Empleo y Ministerio de Economa y Finanzas Per: informe nacional del empleo
44
SOLUCION DE VIVIENDA
Bonos (S/.)
17500.00
10500.00
10000.00
15000
Hay que tener claro que la nica forma de disminuir el dficit de viviendas son los
megaproyectos inmobiliarios.
La brecha no se cerrara con proyectos de 60 o 120 departamentos, sino con iniciativas
superiores a 700 unidades de vivienda.
Para que de alguna manera se pueda resolver el dficit habitacional en el pas, se
estima que se deben desarrollar entre 120,000 a 140,000 unidades inmobiliarias
anualmente. Cuando la oferta de vivienda llegue a ese nivel, se debera nivelar la
demanda (al 2012 son 400,000 unidades inmobiliarias) e ir ms o menos pareja con el
crecimiento del pas.
45
46
Falta de una mayor coordinacin entre el Estado y la empresa privada para crear
nuevos polos inmobiliarios y/o suelos urbanos con servicios bsicos de agua
potable y desage. En este aspecto la participacin de los programas estatales
como MiVivienda y Techo Propio tiene que jugar un papel importante para facilitar
la construccin de viviendas de inters social mediante un marco legal claro para la
adjudicacin y subastas de terrenos del Estado va concursos pblicos que
despierten cada vez ms el inters de promotores y/o construcciones en este tipo
de proyectos.
4. Dbil capacidad institucional del Sector y su articulacin con las entidades dentro
de su mbito con los gobiernos subnacionales, es explicado por los factores
siguientes:
primero con 50 das y 10 procedimientos) por lo que todava hay espacio para
mejorar en esta rea (Ver grfico 1 y 2).
Grafico 01: Tiempo para obtener una licencia de construccin (das)/Fuente: Doing Business 2011 y BBVA
Research Per.
Grafico 02: Procedimientos para obtener una licencia de construccin (nmero de procedimientos)/Fuente:
Doing Business y BBVA Research Per.
52
53
Fortalecer
la
Promover
Establecer mecanismos
Promover
de evaluacin ambiental
de viviendas existentes en el
el mejoramiento
Promover la construccin y
mbito urbano
mejoramiento de viviendas
en el mbito rural
inversin
en infraestructura
Investigar y Validar
Promover la construccin de
tecnologas limpias
Promover la recuperacin
viviendas, preferentemente de
Reducir Demanda /
Mejorar Oferta del
Sector Inmobiliario
urbano
Promover
la inversin
Mejorar la normatividad
pblica y privada
sectorial
Implementar
Desarrollar la valuacin
de
Fomentar
tecnolgico,
el
desarrollo
difusin
bienes
inmuebles
muebles
Implementar
el
sistema
de
sostenible
Promover
del
el
desarrollo
mercado
edificaciones,infraestructura
equipamiento urbano
de
y
sistema
de
operativa
capacitacin
Normar
el
monitoreo y evaluacin
articulacin
con
las
entidades
54
2.
impulso de la inversin privada. Por un lado, este sector, dada la elevada participacin
de la mano de obra presenta una gran capacidad de generacin de puestos de trabajo,
tanto en obras como en actividades conexas. Adems, posee un notable efecto
multiplicador en las actividades econmicas que beneficia a muchos otros sectores de
la industria y los servicios, constituyndose adems en un importante contribuyente
para el Estado. En resumen, la construccin rene condiciones que la convierten en
un verdadero motor de la economa, permitiendo que el crecimiento despegue, el
consumo se incremente y la inversin se fortalezca.
A pesar de la importante contribucin en el auge de la construccin en el Per, a nivel
nacional, an falta mucho por avanzar en lo que respecta a infraestructura y
equipamiento urbano. Una de las condiciones para el desarrollo competitivo del pas
es la mejora y desarrollo de la infraestructura en los diferentes sectores de la actividad
econmica.
En lnea con lo anterior, ser necesario promover la inversin pblica y privada
mediante el impulso a la gestin articulada de la infraestructura, la promocin de la
participacin del sector privado, el fomento de asociaciones pblico-privados y la
promocin de convenios interinstitucionales para la supervisin de las edificaciones.
En segundo lugar ser necesario fomentar el desarrollo tecnolgico, difusin y
capacitacin, mediante el fortalecimiento de la normalizacin de sistemas materiales
de construccin, la difusin de sistemas constructivos existentes, el desarrollo de
tecnologas apropiadas y de bajo costo y la promocin del desarrollo de la industria de
la construccin. Finalmente, ser necesario desarrollar la valuacin de bienes muebles
e inmuebles, mediante el desarrollo de capacidades y la implementacin del sistema
de valuacin de bienes.
4.
acuerdo
con
Porter,
la
naturaleza
de
la
competitividad
en
una
industriadeterminada est dada por las siguientes fuerzas competitivas (figura 1):
59
1Porter,
M. (1998), Competitive Strategy. T e c h n i q u e s for Analyzing Industries and Competitors. New York,
Free Press.
60
Economas de escala.
Diferenciacin de producto.
Inversin de capital.
Ventaja en costos.
Poltica gubernamental.
61
62
63
64
Atractivo
Alto
Poco
Nada
Medio
Medio
Medio
Poco
Productos Sustitutos
Se considera bastante pequea que aparezcan productos sustitutos ya que el cliente
tendra que cambiar radicalmente el diseo y los materiales a emplear, por lo tanto la
tendencia es mejorar la rentabilidad.
PRODUCTOS SUSTITUTOS
Factores
Descripcion
Atractivo
Disponibilidad de Productos
Sustitutos
Bastante pequea
Medio
ATRACTIVO
10/5 = 2
NIVEL
Poco
10/4 = 2.5
14/4 = 3.5
18/7 = 2.57
3/1 = 3
55/21 = 2.62
Medio - Alto
Entre Pequeo y Medio
Medio
Entre Pequeo y Medio
El atractivo del Sector Inmobiliario ha aumentado con respecto a los ltimos aos,
debido que no existe una burbuja inmobiliaria y se tiene un buen crecimiento
econmico.
Por tanto, desde esta perspectiva, podramos decir que la RENTABILIDAD ES MEDIA.
66
CAPTULO III
PARA
EMPRESAS
GENERADORAS
DE
PROYECTOS
La investigacin abarc el nivel exploratorio pues reconoci las variables que nos
competen, el nivel descriptivo permiti caracterizar la realidad investigada, el nivel
correlacional dilucid el grado de relacin entre las variables en estudio y finalmente el
67
3.4.1
AFINES
LA
INMOBILIARIOS
Ingenieros civiles
Arquitectos
68
GENERACIN
DE
PROYECTOS
Unidad de investigacin de los funcionarios y trabajadores de la empresa SSK.En el presente trabajo se utiliz un universo de 26 personas el mismo que lo
constituyen todos los funcionarios y trabajadores que laboran en la empresa
constructora. A continuacin detallamos la poblacin encuestada. Para este caso se
procedi a realizar el listado de todos los funcionarios y trabajadores que se
encuentran laborando en la empresa constructora. La lista qued de la siguiente
manera:
CARGO
TOTAL
Gerente General
3.84
Director Tcnico
3.84
Residente de obra
11.54
Topgrafos
7.69
Diseador
3.85
Dibujante
3.85
Contador
3.85
Secretaria
3.85
Personal de apoyo
15
57.69
TOTAL
26
100.00
69
= 112
Arquitectos
28
n=
Z 2 .P.QN
Z 2 .PQ + Ne 2
= 50 %
= 0.5
Q = probabilidad de no ocurrencia = 50 %
= 0,5
N = poblacin
e = margen de error
n=
(1.96) 2 (0.5)(0.5)140
(1.96) 2 (0.5)(0.5) + 140(0.05) 2
n=
134,46
0.96 + 0.35
= 140
=
5 %
134.46
n=
1.31
n=102.64
n=100
70
= 0,05
TITULO
MUESTRA
Ingenieros Civiles
80
80.00
Arquitectos
20
20.00
100
100.00
TOTAL
Unidad de investigacin de empresas constructoras de proyectos inmobiliarios.En este caso tambin se procedi a elaborar una lista de las principales empresas
constructoras de proyectos inmobiliarios, se utiliz un universo de 6 empresas en la
ciudad de Lima, a quienes se les aplic una entrevista mediante el cuestionario de
entrevista (Ver anexo). El detalle de este listado qued establecido de la siguiente
manera:
EMPRESA
NMERO
Coinsa.
16.67
La Venturosa S.A.
16.67
16.67
GME S.A.
16.67
Centenario
16.66
16.66
TOTAL
100.00
71
TCNICA DE
INVESTIGACIN
Funcionarios y Trabajadores
de la Empresa Constructora
SSK.
ENCUESTA
Profesionales afines a la
generacin de proyectos
inmobiliarios
ENCUESTA
Empresas constructoras de
proyectos inmobiliarios
ENTREVISTA
INSTRUMENTO
CUESTIONARIO
DE ENCUESTA
CUESTIONARIO
DE ENCUESTA
CUESTIONARIO
DE ENCUESTA
DIMENSIN
Proceso
INDICADOR
ITEMS
INSTRUMENTO
Programacin
Qu clase de
programacin
para
los
procesos posee
la empresa?
Cuestionario de
encuesta
Manual
Es un proceso de
toma de decisiones,
teniendo en cuenta
lasituacin
organizacional
actual que puede
influir en el logro
de los objetivos
estratgicos.
Situacin
organizacional
actual
Objetivos
estratgicos
Organigrama
Planes de
trabajo
Que modelos
CUADRO N1
FUENTE: Investigacin
73
Tiene
manuales
de
funciones,
procedimientos
y organigrama
generados por
la empresa?
Qu modelo
de gestin tiene
su empresa?
Cuestionario de
encuesta
Cuestionario de
encuesta
CONCEPTO
DIMENSIN
Planificacin
Empresa dedicada a
la planificacin,
organizacin,
gestin y control de
obras de
edificacin y
urbanizacin.
Organizacin
Gestin
Control
INDICADOR
ITEMS
Oferta
Demanda
Diseos
Costos
Recursos
humanos
Recursos
materiales
equipamiento
Recursos
econmicos
Qu proyectos
inmobiliarios se
oferta?
Cul es la
demanda
de
proyectos
inmobiliarios?
Cuntos
diseos
de
vivienda oferta?
Cules son los
costos de las
viviendas?
Sistema
gestin
de
Sistema
control
de
CUADRO N2
FUENTE: Investigacin
74
Con
que
recursos
humanos
cuenta?
Qu recursos
materiales
y
equipos posee?
Cul es la
capacidad
econmica?
Tiene sistema
de gestin?
Utiliza sistema
de control?
TCNICA E
INSTRUMENTO
Cuestionario de
encuesta
Cuestionario de
encuesta
Cuestionario de
encuesta
Cuestionario de
encuesta
3.9 ANALISIS E
INVESTIGACION.
INTERPRETACION
DE
RESULTADOS
DE
LA
75
CUADRO N 1
Funciones y aos de trabajo de los integrantes de la Empresa Constructora SSK.
AOS DE TRABAJO
FUNCIONES
TOTAL
%
0-2
3-4
5-6
7-8
9-10
NO
CONTESTA
Gerente General
3.85
Director Tcnico
3.85
Residente de obra
11.53
Topgrafo
7.69
Diseador
3.85
Dibujante
3.85
Contador
3.85
Secretaria
3.84
Personal de Apoyo
15
57.69
10
TOTAL
26
100.00
17
26
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 1
Funciones y aos de trabajo de los integrantes de la Empresa Constructora SSK.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
3,85
3,85
11,53
7,69
3,85
3,85
3,85
3,84
15
Gerente
General
Director
Tcnico
Contador
Secretaria
Personal
de Apoyo
FUENTE: Investigacin
76
57,69
CUADRO N 2
Condicin laboral de los funcionarios y trabajadores de la Empresa Constructora
SSK.
CONDICIN LABORAL
%
25
96.15
3.85
No contestan
26
100.00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 2
Condicin laboral de los funcionarios y trabajadores de la Empresa Constructora
SSK.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
3,85
3,85
11,53
7,69
3,85
3,85
3,85
3,84
15
Gerente
General
Director
Tcnico
Residente
de obra
Contador
Secretaria
Personal
de Apoyo
FUENTE: Investigacin
77
57,69
CUADRO N 3
Tipos de obra de construccin que ejecuta la Empresa Constructora SSK.
PROYECTOS QUE SE EJECUTAN
Proyectos mineros
26
%
30.95
20
23.81
Proyectos de energa
15
17.86
Proyectos viales
5.95
2.38
No contestaron
5
11
5.95
13.10
TOTAL
84
100,00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 3
Tipos de obra de construccin que ejecuta la Empresa Constructora SSK.
40
30
20
10
0
%
FUENTE: Investigacin
78
CUADRO N 4
reas que la Empresa Constructora SSK ha contribuido al desarrollo de la
Ciudad de Lima
REAS QUE INTERVIENEN
Energa
Medio Ambiente
Desarrollo Vial
Programas de Vivienda
Supervisin de Obras
Consultora de Obras
Otras reas
TOTAL
F
26
19
16
0
0
0
0
61
%
42.62
31.15
26.23
0.00
0.00
0.00
0.00
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 4
reas que la Empresa Constructora SSK ha contribuido al desarrollo de la
Ciudad de Lima
50
40
30
20
10
0
%
FUENTE: Investigacin
79
CUADRO N 5
Pertinencia de la Empresa Constructora SSK para la generacin de proyectos
inmobiliarios
N
PERTINENCIA
Si
26
100.00
No
0.00
No contestan
0.00
26
100.00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 5
Pertinencia de la Empresa Constructora SSK para la generacin de proyectos
inmobiliarios
100
N
50
%
0
Si
No
No contestan
FUENTE: Investigacin
80
CUADRO N 6
Grado en que la Empresa Constructora SSK contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
N
NIVELES
Alto
%
26
100.00
Medio
0.00
Bajo
0.00
No contestan
0.00
26
100,00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 6
Grado en que la Empresa Constructora SSK contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
120
100
80
60
40
20
0
Alto
Medio
Bajo
FUENTE: Investigacin
81
No contestan
CUADRO N 7
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los funcionarios y trabajadores
de la Empresa Constructora SSK
N
DISCERNIMIENTO P.E.
SI
34.61
NO
17
65.39
TOTAL
26
100,00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 7
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los funcionarios y trabajadores
de la Empresa Constructora SSK
120
100
80
NO
60
SI
40
20
0
N
FUENTE: Investigacin
82
CUADRO N 8
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
N
PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
0.00
NO
26
100.00
TOTAL
26
100,00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 8
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
120
100
80
NO
60
SI
40
20
0
N
FUENTE: Investigacin
83
CUADRO N 9
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la Empresa Constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
N
PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
26
100.00
NO
0.00
26
100,00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 9
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la Empresa Constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
100
SI
NO
50
NO
0
SI
FUENTE: Investigacin
84
CUADRO N 10
Ttulo que poseen y aos de experiencia de los profesionales afines a la
generacin de proyectos inmobiliarios
TITULO QUE
POSEEN
AOS DE EXPERIENCIA
TOTAL
Ingenieros
Civiles
Arquitectos
TOTAL
0-5
6-10
11-15
16-20
21-25
NO
CONTESTA
80
80.00
17
28
17
20
100
20.00
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 10
Ttulo que poseen y aos de experiencia de los profesionales afines a la
generacin de proyectos inmobiliarios
30
20
10
NO CONTESTA
21-25
16-20
11-15
6-10
Ingenieros Civiles
0-5
AOS DE EXPERIENCIA
FUENTE: Investigacin
85
Arquitectos
CUADRO N 11
Pertinencia de la Empresa Constructora SSK para la generacin de proyectos
inmobiliarios
N
PERTINENCIA
Si
70
70.00
No
25
25.00
5.00
100
100.00
No contestan
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 11
Pertinencia de la Empresa Constructora SSK para la generacin de proyectos
inmobiliarios
80
N
60
40
20
0
Si
No
No contestan
FUENTE: Investigacin
86
CUADRO N 12
Grado en que la Empresa constructora Lima contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
N
ALTO
31
31.00
MEDIO
50
50.00
BAJO
11
11.00
8.00
100
100.00
NO CONTESTAN
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 12
Grado en que la Empresa constructora SSK contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
100
%
N
50
0
ALTO
MEDIO
BAJO
FUENTE: Investigacin
87
NO CONTESTAN
CUADRO N 13
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los profesionales afines a la
generacin de proyectos inmobiliarios
N
C. PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
24
24.00
NO
75
75.00
1.00
100
100,00
NO CONTESTARON
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 13
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los profesionales afines a la
generacin de proyectos inmobiliarios
100
N
50
%
0
SI
NO
NO
CONTESTARON
FUENTE: Investigacin
88
CUADRO N 14
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
N
PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
5.00
NO
91
91.00
4.00
100
100.00
NO CONTESTARON
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 14
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
100
N
50
%
%
0
SI
NO
NO
CONTESTARON
FUENTE: Investigacin
89
CUADRO N 15
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la Empresa constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
SI
N
85
%
85.00
NO
10
10.00
5.00
100
100,00
PERTINENCIA DE P.E.
NO CONTESTARON
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 15
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la Empresa constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
100
N
50
%
%
0
SI
NO
NO
CONTESTARON
FUENTE: Investigacin
90
LAS
EMPRESAS
CUADRO N 16
Representantes y aos de experiencia de las empresas constructoras de
proyectos inmobiliarios
EMPRESAS
Coinsa.
16.67
La Venturosa S.A.
16.67
16.67
GME S.A.
16.67
Centenario
16.66
16.66
TOTAL
100.00
AOS
(1996) - 16
NO CONTESTAN
0
(1999) - 13
(1995) - 17
(1987) - 25
(1986) - 26
(1996) - 16
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 16
Representantes y aos de experiencia de las empresas constructoras de
proyectos inmobiliarios
50
40
30
No contestaron
20
Aos
10
FUENTE: Investigacin
91
CUADRO N 17
mbito en que se desempean las empresas constructoras de proyectos
inmobiliarios
MBITO DE LAS EMPRESAS
Construccin
66.67
Elaboracin de Proyectos
11.11
Supervisin (Fiscalizacin)
22.22
Consultora
0.00
Otros
0.00
TOTAL
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 17
mbito en que se desempean las empresas constructoras de proyectos
inmobiliarios
100
50
f
%
FUENTE: Investigacin
92
CUADRO N 18
Proyectos de construccin que ejecutan las empresas constructoras de proyectos
inmobiliarios
PROYECTOS DE CONSTRUCCIN
Proyectos viales
%
1
8.33
Proyectos sanitarios
16.67
Proyectos hidrulicos
8.33
Proyectos inmobiliarios
50.00
16.67
Proyectos de consultora
0.00
12
100.00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 18
Proyectos de construccin que ejecutan las empresas constructoras de proyectos
inmobiliarios
60
f
40
20
0
FUENTE: Investigacin
93
CUADRO N 19
reas que la Empresa Constructora SSK ha contribuido al desarrollo de la
Ciudad de Lima
REAS QUE INTERVIENEN
Energa
Medio Ambiente
Desarrollo Vial
Programas de Vivienda
Supervisin de Obras
Consultora de Obras
Otras reas
TOTAL
%
4
3
2
0
0
0
0
44.44
33.33
22.22
0
0
0
0
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 19
reas que la Empresa Constructora SSK ha contribuido al desarrollo de la
Ciudad de Lima
50
40
30
20
10
0
%
FUENTE: Investigacin
94
CUADRO N 20
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los representantes de las
empresas constructoras de proyectos inmobiliarios
C. PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
NO
NO CONTESTARON
TOTAL
%
83.33
16.67
0.00
100.00
5
1
0
6
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 20
Conocimiento sobre planificacin estratgica de los representantes de las
empresas constructoras de proyectos inmobiliarios
100
N
50
%
%
0
SI
NO
NO
CONTESTARON
FUENTE: Investigacin
95
CUADRO N 21
Planificacin estratgica que posee la empresa para desarrollar proyectos
PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
50.00
NO
50.00
NO CONTESTARON
0.00
TOTAL
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 21
Planificacin estratgica que posee la empresa para desarrollar proyectos
50
40
30
20
10
0
SI
NO
NO
CONTESTARON
FUENTE: Investigacin
96
CUADRO N 22
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
PLANIFICACIN ESTRATGICA
SI
NO
0
6
0.00
100.00
NO CONTESTAN
0.00
100
100.00
TOTAL
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 22
La Empresa Constructora SSK posee planificacin estratgica para la
generacin de proyectos inmobiliarios
100
N
50
%
%
0
SI
NO
NO CONTESTAN
FUENTE: Investigacin
97
CUADRO N 23
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la empresa constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
PERTINENCIA DE UNA PLANIFICACIN ESTRAT.
Si
%
6
100.00
No
0.00
No contestan
0.00
TOTAL
100.00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 23
Pertinencia de una planificacin estratgica para que la empresa constructora
SSK genere proyectos inmobiliarios
100
80
60
40
20
0
N
%
N
Si
No
No contestan
FUENTE: Investigacin
98
CUADRO N 24
Grado en que la Empresa Constructora SSK contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
GRADO QUE CONTRIBUIRA
Alto
Medio
Bajo
No contestan
TOTAL
%
2
4
0
0
6
33.33
66.67
0.00
0.00
100,00
FUENTE: Investigacin
GRFICO N 24
Grado en que la Empresa Constructora SSK contribuira al desarrollo de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Lima
80
%
60
40
20
0
Alto
Medio
Bajo
FUENTE: Investigacin
99
No contestan
100
PREGUNTAS
Conoce
usted
que
es
planificacin estratgica?
Posee
usted
FUNCIONARIOS Y
PROFESIONALES AFINES
EMPRESAS
TRABAJADORES DE LA
A LA GENERACIN DE
CONSTRUCTORAS DE
EMPRESA CONSTRUCTORA
PROYECTOS
PROYECTOS INMOBILIARIOS
(SSK)
INMOBILIARIOS (PA)
(EC)
SI (%)
NO (%)
SI (%)
NO (%)
SI (%)
NO (%)
34.61
65.39
24.00
75.00
83.33
16.67
0.00
100.00
5.00
91.00
50.00
50.00
100.00
0.00
85.00
10.00
100.00
0.00
una
de
proyectos
inmobiliarios?
101
SI
75
65,39
34,61
NO
83,33
24
16,67
PA
EC
SI
60
40
20
0
NO
100
91
50
50
PA
EC
102
120
100
80
60
40
SI
100
20
10
NO
100
85
PA
EC
103
104
CAPTULO IV
MARCO ESTRATEGICO A DESARROLLAR EN LA EMPRESA
METODOLOGA
La realizacin del estudio investigativo que antecede a estecaptulo, determin la
necesidad de disear una planificacin estratgica para empresas generadoras de
proyectos inmobiliarios en relacin con las necesidades econmicas y sociales que
requieren las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario. Por las razones
expuestas, esta propuesta est encaminada a lograr la organizacin empresarial y
sera un aporte al desarrollo del sector de la construccin del pas con la generacin
de proyectos inmobiliarios de calidad y de acuerdo a la oferta y demanda del mercado.
Asimismo, se tomcomo referencia las teoras administrativas que nos proponen los
autores Michael Porter, Humberto Serna Gmez y el modelo del Balanced Score Card
(Ver Anexo 7), para generar un modelo de planeacin estratgica para empresas
generadoras de proyectos inmobiliarios, cuya metodologa describimos a continuacin:
PLANIFICACIN
ESTRATGICA
PARA
EMPRESAS
GENERADORAS
DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS
La planificacin estratgica de empresas generadoras de proyectos inmobiliarios debe
realizarse en las siguientes etapas:
1. Anlisis situacional de la empresa.
2. Marco estratgico empresarial.
3. Planificacin de reas funcionales (Captulo V).
4. Gestin, seguimiento y evaluacin (Captulo VI).
105
ITEM
ETAPAS
METODOS Y
ACTIVIDADES
TECNICAS
RESPONSABLE
situacional
debilidades),Anlisis
externo(Matriz
oportunidades
Priorizacin
y
de
de
amenazas),
las
fortalezas
Anlisis
Situacional
de la
Empresa
impacto
alto-medio,
Matriz
de
amenazas
ideas
Lluvia de
Entrevista
Encuesta
Visitas a la
Empresa
Planificador
Planificacin
de gabinete
Conferencias
Debate
Planificador
Directivos
Funcionarios
con
con
impacto
alto-
Marco
2
estratgico
especficos),Polticas
empresarial
Estrategiasempresariales, Organizacin
empresariales,
estructural de laempresa
Plan
estratgico
por
rea
Planificacin
de reas
funcionales
para
la
gerencia
de
Planificacin
de gabinete
conferencias
debate
Gestin,
4
seguimiento y
evaluacin
Evaluacin(Administracin
estratgico,Monitoreo
estratgico,
del
del
Evaluacin
estratgico
106
del
plan
plan
plan
Planificacin de
gabinete
Planificador,
directivos,
Funcionarios
y
Empleados
de la
empresa
Planificador
Gerencia
General
Gerentes
seccionales
Junta general
de accionista
1.Anlisis
situacional
de la
empresa
4.Administra
cin,
seguimiento
y evaluacin
2.Marco
estratgico
empresarial
3.Planificaci
n de reas
funcionales
108
MATRIZ No. 1
A.-
INTERNO
FORTALEZA
DEBILIDAD
Conocimiento de normativas
contratacin de obras urbansticas
X
X
jurdicas
109
para
X
X
X
la
tica profesional
10
11
12
13
Plan estratgico
14
Plan de marketing
15
16
17
X
X
X
X
X
X
FUENTE: Investigacin
110
MATRIZ No. 2
FACTORES DE ANLISIS
OPORTUNIDAD
AMENAZA
B.-
EXTERNO
Corrupcin
Competencia desleal
Inestabilidad poltica
Proyectos inmobiliarios
Inseguridad pblica
10
11
X
X
X
X
X
FUENTE: Investigacin
111
MATRIZ No. 3
N
FORTALEZAS
ALTO
MEDIO
tica profesional
X
X
X
X
X
FUENTE: Investigacin
MATRIZ No. 4
N
DEBILIDADES
ALTO
MEDIO
para
la
X
X
Plan estratgico
Plan de marketing
FUENTE: Investigacin
MATRIZ No. 5
N
OPORTUNIDADES
ALTO
MEDIO
X
Proyectos inmobiliarios
X
X
FUENTE: Investigacin
113
BAJO
MATRIZ No. 6
N
AMENAZAS
ALTO
Corrupcin
Competencia desleal
Inestabilidad poltica
Inseguridad pblica
FUENTE: Investigacin
estrategias
empresariales,
organizacin
estructural,
planes
estratgicos por rea funcional y mapa estratgico, los determinara los directivos,
funcionarios y empleados de la empresa en base al anlisis de las fortalezas,
oportunidades, debilidades y amenazas, por lo que ejemplifico los mismos de
acuerdo a la organizacin intervenida en la siguiente investigacin.
b) Misin
"Elaborar
proyectos
inmobiliarios
de
calidad
competitiva,
adquiriendo
114
c) Valores corporativos
Contribuimos a la ejecucin de su proyecto con absoluta responsabilidad en los
plazos establecidos, y con normas de calidad a satisfaccin del cliente.
Construimos con innovaciones creativas.
Nuestros colaboradores reflejan reconocidos valores morales que brindan
seguridad y confianza.
Nuestra proyeccin futurista nos da el suficiente criterio para reducir al mnimo el
impacto al medio ambiente.
Nuestra lealtad es con el cliente, el trabajo y la empresa. Hablamos con la
verdad y entregamos lo mejor.
Porque pensamos y queremos a nuestra gente, la seguridad y salud ocupacional
es una de nuestras prioridades empresariales.
e) Polticas empresariales
Fortalecer la generacin de proyectos inmobiliarios para Impulsar el desarrollo
empresarial de la provincia de Lima.
Modernizar procesos administrativos y gerenciales para Optimizar el costo y el
tiempo en la generacin de proyectos inmobiliarios.
115
f) Estrategias empresariales
Desarrollo de proyectos inmobiliarios en la provincia de Lima.
Implementacin de procesos administrativos y gerenciales en la generacin de
proyectos inmobiliarios.
Ejecucin de medidas de mitigacin de impactos ambientales en la generacin
de proyectos inmobiliarios.
116
CAPTULO V
117
POLTI CAS
PROYECTOS
Normas de calidad
Periodos Semestrales
TIEMPO
Periodos Semestrales
RESPONSABLES
PRESUPUESTO
7,000.00
118
POLTI CAS
PROYECTOS
Normas de calidad
Todo el ao
TIEMPO
Todo el ao
Jefe de Construcciones-Supervisin Tcnica
RESPONSABLES
3,000.00
119
INDICADORES DE GESTIN
% de clientes
Todo el ao
TIEMPO
Dos veces al ao
Jefatura de Marketing y Ventas
RESPONSABLES
Jefatura de
Planificacin
10,000.00
PRESUPUESTOS
5,000.00
120
Marketing
Ventas-Jefatura
de
POLTI CAS
PROYECTOS
Balances econmicos
Dos veces al ao
TIEMPO
Semestral
Facilitador externo
RESPONSABLES
Gerente general-auditor
8,000.00
PRESUPUESTO
1,000.00
121
CAPTULO VI
122
GESTION DE OBRAS
Aspectos Funcionales
Conseguir
el
Aspectos Prcticos
cumplimiento
Objetivos
Gestin.
Comprobar
contiene
necesaria.
que
toda
el
presupuesto
la
informacin
variable.
informacin
responsables
decisiones.
la
toma
de
su cumplimiento.
la
una
indicadores de gestin.
Comprobar
para
efectividad
planificacin estratgica.
de
la
123
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
Del trabajo de investigacin realizado se desprenden las siguientes conclusiones:
PREGUNTAS
Conoce
usted
que
es
planificacin estratgica?
Posee
usted
FUNCIONARIOS Y
PROFESIONALES AFINES
EMPRESAS
TRABAJADORES DE LA
A LA GENERACIN DE
CONSTRUCTORAS DE
EMPRESA CONSTRUCTORA
PROYECTOS
PROYECTOS INMOBILIARIOS
(SSK)
INMOBILIARIOS (PA)
(EC)
SI (%)
NO (%)
SI (%)
NO (%)
SI (%)
NO (%)
34.61
65.39
24.00
75.00
83.33
16.67
0.00
100.00
5.00
91.00
50.00
50.00
100.00
0.00
85.00
10.00
100.00
0.00
una
de
proyectos
inmobiliarios?
126
SI
75
65,39
34,61
NO
83,33
24
16,67
PA
EC
SI
60
40
20
0
NO
100
91
50
50
PA
EC
127
120
100
80
60
40
100
85
20
NO
10
SI
100
PA
EC
129
RECOMENDACIONES
Las recomendaciones del presente trabajo de investigacin, son las siguientes:
130
ANEXOS
131
ANEXO N 1
BOLETA DE ENCUESTA A LOS FUNCIONARIOS Y TRABAJADORES DE LA EMPRESA
CONSTRUCTORA SSK.
TEMA DE LA TESIS:
PLANIFICACIN ESTRATGICA PARA EMPRESAS GENERADORAS DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS.CASO EMPRESA CONSTRUTORA SSK
OBJETIVO DE LA ENCUESTA:
Conocer las apreciaciones de los funcionarios y trabajadores de la Empresa Constructora SSK
acerca de una planificacin estratgica que posee para la generacin de proyectos
inmobiliarios en la Ciudad de Lima.
INSTRUCCIONES:
1. Si desea guardar el anonimato, no registre nombre, direccin ni telfono.
2. Los datos sern utilizados exclusivamente para el trabajo acadmico de graduacin
3. Lea detenidamente cada aspecto, antes de escribir la respuesta. En cada pregunta seale
el nmero de opciones que se solicita.
4. No deje ninguna pregunta sin responder, marcando una (X) en el parntesis
correspondiente.
I. DATOS INFORMATIVOS:
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
132
Proyectos Minera
Proyectos Plantas Industriales
Proyectos Energa
Proyectos Edificacin Comercial
Proyectos de Obras Martimas
Proyectos de consultora
(
(
(
(
(
(
)
)
)
)
)
)
(
(
)
)
(
(
(
)
)
)
133
2.2
(
(
)
)
(
(
)
)
2.2.3 Considera pertinente que la Empresa Constructora SSK cuente con una
planificacin estratgica para generacin de proyectos inmobiliarios?
SI
NO
OBSERVACIONES:
(
(
)
)
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
134
ANEXO N 2
BOLETA DE ENCUESTA A LOS PROFESIONALES AFINES A LA GENERACIN
DE PROYECTOS INMOBLIARIOS
TEMA DE LA TESIS:
PLANIFICACIN ESTRATGICA PARA EMPRESAS GENERADORAS DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS: CASO EMPRESA CONSTRUCTORA SSK
OBJETIVO DE LA ENCUESTA:
Conocer las apreciaciones de los Profesionales afines a la generacin de proyectos
inmobiliarios acerca de que la Empresa Constructora SSK posea una planificacin estratgica
para la generacin de proyectos inmobiliarios.
INSTRUCCIONES:
1. Si desea guardar el anonimato, no registre nombre, direccin ni telfono.
2. Los datos sern utilizados exclusivamente para el trabajo acadmico de graduacin
3. Lea detenidamente cada aspecto, antes de escribir la respuesta. En cada pregunta seale
el nmero de opciones que se solicita.
4. No deje ninguna pregunta sin responder, marcando una (X) en el parntesis
correspondiente.
I. DATOS INFORMATIVOS:
1.1 NOMBRE (OPCIONAL): ...........................................................................
1.2 TTULO PROFESIONAL: ............................................................................
1.3 AOS DE EXPERIENCIA EN LA CONSTRUCCIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS:..
135
(
(
)
)
2.2
(
(
(
)
)
)
(
(
)
)
(
(
)
)
2.2.3 Considera pertinente que la Empresa Constructora SSK cuente con una
planificacin estratgica para generacin de proyectos inmobiliarios?
SI
NO
(
(
)
)
136
OBSERVACIONES:
.............................................................................................................
.............................................................................................................
.............................................................................................................
.............................................................................................................
.............................................................................................................
137
ANEXO N 3
BOLETA DE ENCUESTA A LOS REPRESENTANTES DE LAS EMPRESAS
CONSTRUCTORAS DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TEMA DE LA TESIS:
PLANIFICACIN ESTRATGICA PARA EMPRESAS GENERADORAS DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS.CASO EMPRESA CONSTRUCTORA SSK
OBJETIVO DE LA ENCUESTA:
Conocer las apreciaciones de los representantes de las empresas constructoras de proyectos
inmobiliarios acerca de que la Empresa Constructora SSK posea una planificacin estratgica
para la generacin de proyectos inmobiliarios.
INSTRUCCIONES:
1. Si desea guardar el anonimato, no registre nombre, direccin ni telfono.
2. Los datos sern utilizados exclusivamente para el trabajo acadmico de graduacin
3. Lea detenidamente cada aspecto, antes de escribir la respuesta. En cada pregunta seale
el nmero de opciones que se solicita.
4. No deje ninguna pregunta sin responder, marcando una (X) en el parntesis
correspondiente.
I. DATOS INFORMATIVOS:
1.1
1.2
1.3
1.4
NOMBRE (OPCIONAL):
EMPRESA O COMPAA:
CARGO QUE DESEMPEA:
AOS EN EL CARGO:
............................................................................
...
138
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Proyectos viales
Proyectos sanitarios
Proyectos hidrulicos
Proyectos inmobiliarios
Proyectos de supervisin (fiscalizacin)
Proyectos de consultora
(
(
(
(
(
(
)
)
)
)
)
)
2.2
CONOCIMIENTO SOBRE
CONSTRUCTORAS:
PLANIFICACIN
ESTRATGICA
(
(
)
)
139
DE
EMPRESAS
2.3
(
(
)
)
(
(
)
)
2.3.2 Considera pertinente que la Empresa Constructora SSK posea una planificacin
estratgica para la generacin de proyectos inmobiliarios?
SI
NO
(
(
)
)
OBSERVACIONES:
(
(
(
)
)
)
.............................................................................................................
.............................................................................................................
............................................................................................................
.............................................................................................................
................................................................................................
140
141
Anexo 5
SSK
142
143
Anexo 7
144
ANEXO 8
ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL
Planificacin
Estudios y
Supervisin
Control de
Diseos
Tcnica
Calidad
Marketing
Ventas
Conserjera
Mensajera
Pagos y
Contabilidad
145
Proveedores
BIBLIOGRAFIA
IZQUIERDO, Miguel. SALAZAR, Edgar. Balance Score Card para una entidad
Pblica con enfoque social. Universidad de los Andes, Facultad de
Administracin de Empresas. Bogot D.C. 2006
146
Pginas Web:
www.tecnicoinmobiliario.com
www.gestiopolis.com
www.monografias.com
www.invesca.com
www.bbva.com
www.maximixe.com
www.untumbes.edu.pe
www.fundibeq.com
www.ibr.edu.pe
www.ssk.com.pe
147
GLOSARIO
Compradores: los que compran los productos y servicios de las empresas que
compiten en el sector. Pueden ser intermediarios, consumidores finales o simplemente
otros fabricantes.
Proveedores: empresas que abastecen de materias primas, componentes, servicios
financieros y laborales, etc. a las empresas competidoras del sector.
Sustitutos: productos o servicios que realizan la misma funcin a ojos del individuo.
Concurrentes en potencia: cualquier empresa que pueda entrar a formar parte del
sector. Note la diferencia entre concurrente en potencia y concurrente nuevo. Un
nuevo concurrente es una empresa que acaba de entrar en un sector. Un nuevo
concurrente puede adoptar muchas formas distintas. Puede ser una empresa que no
exista antes (Amazon en el sector librero, por ejemplo), una empresa ya existente que
diversifica sus actividades (El Corte Ingls en la venta de automviles), o una empresa
que ampla sus actividades hasta nuevas zonas geogrficas (Telefnica en
Sudamrica).
Complementadores: un complementador ofrece a los clientes de otra empresa un
producto o servicio que aade valor al producto o servicio de sta. En resumen, el
cliente valora ms el producto de la empresa cuando viene acompaado del producto
de los Complementadores.
Barreras de entrada: caractersticas sectoriales que protegen a las empresas
establecidas en el mercado e inhiben la incorporacin de nuevos rivales. Algunos
ejemplos pueden ser: la normativa legal, las economas de escala y la curva de
aprendizaje de empresas maduras, productos muy diferenciados, necesidades de
capital y costes del cambio para entrar en el sector, capacidad para acceder a las
materias primas y a los canales de distribucin, localizacin favorable, etc.
Barreras de salida: factores que pueden obligar a una empresa a permanecer en una
lnea concreta de negocio aun cuando no existe ninguna ventaja clara en hacerlo.
Algunos ejemplos pueden ser: que la empresa tenga activos muy especializados, que
se haya incurrido en costes fijos de entrada altos, por interrelaciones estratgicas y
entre otros negocios y diferentes reas, por barreras emocionales, por restricciones
sociopolticas etc.
148
149