Normativa Zamora

NORMATIVA
Revisin del PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE ZAMORA

para su adaptacin al Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len
Documento Refundido de Aprobacin Definitiva. Junio 2011
INSTITUTO UNIVERSITARIO DE URBANSTICA
AYUNTAMIENTO DE ZAMORA
REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

Junio 2011
NDICE
TTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 6
CAPTULO 1.-
OBJETO Y MBITO................................................................................................................... 6
Artculo 1.-
CAPTULO 2.-
VIGENCIA................................................................................................................................... 6
Artculo 2.-
CAPTULO 3.-
.................................................................................................................................................7
NORMAS URBANSTICAS GENERALES ................................................................... 8

Artculo 6.-
CAPTULO 2.-
.................................................................................................................................................7
INTERPRETACIN DEL PLAN GENERAL............................................................................... 7

Artculo 5.-
TTULO II.
.................................................................................................................................................6
MODIFICACIN DEL PLANEAMIENTO GENERAL ................................................................. 7

Artculo 4.-
CAPTULO 5.-
.................................................................................................................................................6
REVISIN DEL PLAN ................................................................................................................ 6

Artculo 3.-
CAPTULO 4.-
.................................................................................................................................................6
.................................................................................................................................................8
NORMAS DE EDIFICACIN...................................................................................................... 8
SOBRE PARCELAS ............................................................................................................................... 8

Artculo 7.Artculo 8.Artculo 9.-
Parcela.....................................................................................................................................8
Solar ........................................................................................................................................8
Parcela Mnima........................................................................................................................9
SOBRE LA POSICIN DE LA EDIFICACIN ....................................................................................... 9

Artculo 10.Artculo 11.Artculo 12.Artculo 13.Artculo 14.Artculo 15.Artculo 16.-
Linderos ...................................................................................................................................9
Alineacin ................................................................................................................................9
Rasante .................................................................................................................................10
Superficie ocupable y ocupacin mxima de parcela............................................................10
Superficie ocupada ................................................................................................................10
Retranqueo ............................................................................................................................10
Espacio libre ..........................................................................................................................10
SOBRE LA EDIFICACIN.................................................................................................................... 11
Artculo 17.Artculo 18.-
Plano de la fachada ...............................................................................................................11

Fondo edificable ....................................................................................................................11
SOBRE LA EDIFICABILIDAD Y EL APROVECHAMIENTO............................................................... 11

Aprovechamiento urbanstico ................................................................................................11

Aprovechamiento real............................................................................................................11
Aprovechamiento Susceptible de Apropiacin ......................................................................11
Edificabilidad..........................................................................................................................11
Superficie construida y superficie til ....................................................................................12
Superficie computable ...........................................................................................................12
...............................................................................................................................................13
SOBRE LA ALTURA ............................................................................................................................ 13

Nmero mximo de plantas...................................................................................................13

Determinacin de las alturas mximas de la edificacin .......................................................14
MEDICIN DE ALTURAS .................................................................................................................... 14

Artculo 28.Artculo 29.Artculo 30.-
Medicin de alturas................................................................................................................15
Altura de planta......................................................................................................................17
Altura libre de planta..............................................................................................................17
SOBRE LOS TIPOS DE PLANTAS Y ALTURAS DE LOS MISMOS ................................................. 17

Artculo 31.Artculo 32.Artculo 33.Artculo 34.Artculo 35.Artculo 36.Artculo 37.Artculo 38.NORMATIVA
Planta Stano ........................................................................................................................17

Semistano............................................................................................................................17
Planta Baja ............................................................................................................................18
Entreplanta o altillo ................................................................................................................18
Planta de piso ........................................................................................................................18
Planta de tico .......................................................................................................................19
Planta bajo cubierta ...............................................................................................................19
Construcciones admisibles por encima de la altura ..............................................................20
1

Junio 2011
SOBRE LAS FACHADAS DE LA EDIFICACIN ................................................................................ 21

Regulacin de las fachadas exteriores..................................................................................21

Regulacin de las fachadas interiores...................................................................................23
SOBRE LOS PATIOS ........................................................................................................................... 23

Artculo 41.Artculo 42.Artculo 43.Artculo 44.Artculo 45.Artculo 46.Artculo 47.Artculo 48.Artculo 49.Artculo 50.Artculo 51.Artculo 52.Artculo 53.Artculo 54.Artculo 55.Artculo 56.-
Definiciones ...........................................................................................................................23
Regulacin del patio de parcela o de luces ...........................................................................23
Patios de parcela o de luces mancomunados. ......................................................................25
Regulacin del patio en fachada exterior ..............................................................................25
Condiciones de las construcciones en planta baja sobre el patio de manzana. ...................25
Condiciones de las divisiones en el patio de manzana, de parcela o de luces.....................25
Condiciones constructivas de patios. ....................................................................................25
Condiciones generales de las instalaciones y dotaciones de locales y edificios. .................26
Instalacin de abastecimiento de agua .................................................................................26
Instalacin de saneamiento ...................................................................................................26
Instalacin de electricidad .....................................................................................................27
Instalacin de climatizacin y de ventilacin .........................................................................27
Instalacin de Telecomunicaciones.......................................................................................27
Salida de humos y gases.......................................................................................................27
Cuarto de limpiezas y recogida de basuras...........................................................................28
Otras instalaciones ................................................................................................................28
ACCESIBILIDAD .................................................................................................................................. 28
Artculo 57.Artculo 58.Artculo 59.Artculo 60.Artculo 61.Artculo 62.-
SEGURIDAD
..................................................................................................................................... 30
CAPTULO 3.-
Definicin ...............................................................................................................................40
Definiciones y situaciones reguladas.....................................................................................40
Condiciones generales ..........................................................................................................44
Uso residencial ......................................................................................................................44
Uso Productivo ......................................................................................................................53
Uso comercial y de prestacin de servicios personales ........................................................63
Uso hostelero, socio-cultural, recreativo y deportivo. ............................................................69
Uso hospitalario y sanitario....................................................................................................73
Uso oficinas ...........................................................................................................................78
Uso docente...........................................................................................................................82
Garajes y aparcamientos.......................................................................................................86
Uso servicios .........................................................................................................................93
Zonas libres de uso pblico ...................................................................................................95
96
CONDICIONES ESTTICAS.................................................................................................... 96
Artculo 83.Artculo 84.Artculo 85.Artculo 86.Artculo 87.Artculo 88.Artculo 89.Artculo 90.Artculo 91.Artculo 92.Artculo 93.Artculo 94.Artculo 95.Artculo 96.Artculo 97.-
NORMATIVA
Definicin y objetivos .............................................................................................................31

Supuestos..............................................................................................................................31
Definicin y objetivos .............................................................................................................33
Proyectos de urbanizacin ....................................................................................................34
USOS DE SUELO .................................................................................................................... 40

Artculo 69.Artculo 70.Artculo 71.Artculo 72.Artculo 73.Artculo 74.Artculo 75.Artculo 76.Artculo 77.Artculo 78.Artculo 79.Artculo 80.Artculo 81.Artculo 82.-
CAPTULO 5.-
Proteccin de huecos ............................................................................................................30

Normas sobre seguridad .......................................................................................................30
NORMAS DE URBANIZACIN ............................................................................................... 31

Artculo 65.Artculo 66.Artculo 67.Artculo 68.-
CAPTULO 4.-
Acceso a la edificacin ..........................................................................................................28

Medidas mnimas de accesibilidad a las edificaciones..........................................................28
Eliminacin de barreras en las urbanizaciones interiores .....................................................28
Portales de los edificios .........................................................................................................29
Escaleras de los edificios ......................................................................................................29
Ascensores ............................................................................................................................30
mbito de aplicacin..............................................................................................................96
Documentacin......................................................................................................................96
Tratamiento de fachadas exteriores e interiores ...................................................................97
Tratamiento de medianeras y paredes laterales de la edificacin al descubierto .................97
Modificacin de fachadas en edificios existentes por encima de la planta baja....................97
Otros elementos de fachada..................................................................................................98
Cubierta .................................................................................................................................99
Rtulos...................................................................................................................................99
Toldos ..................................................................................................................................100
Marquesinas ........................................................................................................................101
Normativa de aplicacin ......................................................................................................101
Normativa de aplicacin ......................................................................................................101
Cerramientos de parcelas, solares y fincas en suelo urbano ..............................................102
Cerramientos de parcelas y fincas en suelo urbanizable y rstico......................................102
Condiciones particulares de urbanizacin en entornos de proteccin de monumentos .....103

Junio 2011
CAPTULO 6.-
ORDENANZA ARQUEOLGICA .......................................................................................... 104

Artculo 98.Artculo 99.Artculo 100.Artculo 101.Artculo 102.Artculo 103.-
Finalidad ..............................................................................................................................104
Marco legal ..........................................................................................................................104
mbito de aplicacin de la ordenanza.................................................................................105
Actividades arqueolgicas ...................................................................................................106
Hallazgos arqueolgicos y normas de conservacin...........................................................108
Medios econmicos para la proteccin del Patrimonio Arqueolgico .................................109
TTULO III.
NORMAS URBANSTICAS ESPECFICAS ............................................................. 110
CAPTULO 1.-
SUELO URBANO................................................................................................................... 110

Artculo 104.- Ordenanzas de la edificacin ..............................................................................................110
Artculo 105.- Situaciones transitorias........................................................................................................110
ORDENANZA CASCO ANTIGUO...................................................................................................... 111

Artculo 106.Artculo 107.Artculo 108.Artculo 109.Artculo 110.Artculo 111.Artculo 112.Artculo 113.-
mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................111

Parcela mnima....................................................................................................................111
Usos y tipologas .................................................................................................................111
Jardn privado ......................................................................................................................112
Ocupacin de la edificacin y situacin en la parcela .........................................................112
Determinacin de la edificabilidad mxima .........................................................................113
Altura mxima de la edificacin ...........................................................................................113
Otras condiciones de volumen y estticas ..........................................................................113
ORDENANZA ENSANCHE ................................................................................................................ 114


Parcela mnima....................................................................................................................114
Usos y tipologas: ................................................................................................................114
Otras condiciones de volumen ............................................................................................116
ORDENANZA BARRIOS TRADICIONALES ..................................................................................... 117


Parcela mnima....................................................................................................................117
Usos y tipologas .................................................................................................................117
ORDENANZA BARRIOS PERIFRICOS .......................................................................................... 120


Parcela mnima....................................................................................................................120
Usos y tipologa ...................................................................................................................120
ORDENANZA OLIVARES .................................................................................................................. 123


Parcela mnima....................................................................................................................123
Usos y tipologas .................................................................................................................123
Otras condiciones estticas especficas..............................................................................125
ORDENANZA UNIFAMILIAR ............................................................................................................. 126

NORMATIVA

Grados .................................................................................................................................126
Parcela mnima....................................................................................................................126
Usos y tipologas .................................................................................................................126

Junio 2011
ORDENANZA BLOQUE ABIERTO.................................................................................................... 129


Parcela mnima....................................................................................................................129
Usos y tipologas .................................................................................................................129
Otras condiciones ................................................................................................................130
ORDENANZA BLOQUE LINEAL ....................................................................................................... 131


Parcela mnima....................................................................................................................131
Usos y tipologas .................................................................................................................131
Altura de la edificacin.........................................................................................................133
ORDENANZA NUCLEO RURAL........................................................................................................ 134


Parcela mnima....................................................................................................................134
Usos y tipologas. ................................................................................................................134
ORDENANZA PRODUCTIVO............................................................................................................. 137


Parcela mnima....................................................................................................................137
Usos y tipologas .................................................................................................................137
ORDENANZA DOTACIONES COMUNITARIAS ............................................................................... 139

mbito de aplicacin y Definicin ........................................................................................139

Parcela mnima....................................................................................................................139
Usos y tipologas .................................................................................................................139
ORDENANZA EQUIPAMIENTO PRIVADO ....................................................................................... 142


Parcela mnima....................................................................................................................142
Usos y tipologas .................................................................................................................142
ORDENANZA LIBRE DE USO PBLICO.......................................................................................... 145

Artculo 193.Artculo 194.Artculo 195.Artculo 196.Artculo 197.Artculo 198.Artculo 199.Artculo 200.Artculo 201.Artculo 202.-
CAPTULO 2.-

Grados .................................................................................................................................145
Usos y tipologas .................................................................................................................145
Ocupacin y situacin de las instalaciones asociadas y edificaciones permitidas en la
parcela .................................................................................................................................145
Actuaciones aisladas de expropiacin y de urbanizacin y normalizacin .........................146
Regulacin...........................................................................................................................146
Plazos para el desarrollo de los sectores ............................................................................147
Fichas de sectores SUNC ...................................................................................................147
SUELO URBANIZABLE......................................................................................................... 147

Artculo 203.- Definicin .............................................................................................................................147
Artculo 204.- Regulacin del Suelo Urbanizable.......................................................................................147
Artculo 205.- Sectores en Suelo Urbanizable ...........................................................................................148
NORMATIVA

Junio 2011
CAPTULO 3.-
SUELO RSTICO .................................................................................................................. 148

Artculo 206.Artculo 207.Artculo 208.Artculo 209.Artculo 210.Artculo 211.Artculo 212.Artculo 213.Artculo 214.-
Definicin .............................................................................................................................148
Categoras de Suelo Rstico ...............................................................................................148
Segregaciones.....................................................................................................................150
Usos autorizables y permitidos............................................................................................150
Construcciones y usos en Suelo Rstico ............................................................................150
Usos permitidos, excepcionales y prohibidos en suelo rstico............................................152
Condiciones de los usos y actividades en suelo rstico......................................................153
Condiciones de las construcciones e instalaciones en suelo rstico ..................................161
Construcciones permitidas en las diferentes categoras de suelo rstico y tipo de
autorizacin. ........................................................................................................................162
Artculo 215.- Ncleo de poblacin ............................................................................................................163
Artculo 216.- Otras actuaciones................................................................................................................163
CAPTULO 4.-
SISTEMAS GENERALES Y LOCALES ................................................................................. 164

Artculo 217.- Sistemas generales .............................................................................................................164
Artculo 218.- Obtencin del suelo destinado a sistemas generales .........................................................165
Artculo 219.- Sistemas locales..................................................................................................................166
CAPTULO 5.-
CONDICIONES Y MEDIDAS DE PREVENCIN Y CORRECCIN DE LOS EFECTOS

MEDIOAMBIENTALES PARA LOS DESARROLLOS .......................................................... 167
Artculo 220.- Pautas para la Ordenacin Detallada de los mbitos de desarrollo....................................167
Artculo 221.- Condiciones y pautas de diseo para los sectores de desarrollo........................................168
Artculo 222.- Condiciones de atenuacin y correccin de impactos medioambientales ..........................174
TTULO IV.
USOS Y CONSTRUCCIONES FUERA DE ORDENACIN Y DISCONFORMES CON

EL PLANEAMIENTO................................................................................................. 179
Artculo 223.- Situaciones ..........................................................................................................................179
Artculo 224.- Rgimen jurdico aplicable...................................................................................................179
DISPOSICIONES ADICIONALES ...................................................................................................... 187

NICA
................................................................................................................................... 187
EQUIPO REDACTOR ......................................................................................................................... 188
NORMATIVA

Junio 2011
TTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO 1.-
OBJETO Y MBITO
Artculo 1.El objeto del presente Plan General es la ordenacin urbanstica del trmino municipal de
Zamora, como instrumento de ordenacin integral, clasificando su suelo para el
establecimiento del rgimen jurdico correspondiente, definiendo los elementos
fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenacin urbanstica del
territorio, estableciendo el plazo de su vigencia, as como su adaptacin a la normativa
urbanstica vigente de conformidad con lo dispuesto en los artculos 41 y 42 de la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len y en Captulo II del Reglamento de Urbanismo de Castilla y
Len y los preceptos aplicables de la Ley 6/1998. Esta Revisin se ha adaptado asimismo a
la Ley 17/2008, de 23 de diciembre, y al Reglamento de Urbanismo RUCyL, Decreto
45/2009, de 9 de julio.
CAPTULO 2.-
VIGENCIA
Artculo 2.1) El presente documento entrar en vigor al da siguiente de la publicacin del acuerdo de
aprobacin definitiva en el Boletn Oficial de la Provincia con los requisitos establecidos
en los artculos 61 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y 175 de su Reglamento.
2) A tenor de lo dispuesto en el artculo 56 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y en
el artculo 167 del Reglamento que la desarrolla, su vigencia es indefinida sin perjuicio
de su revisin o modificacin mediante los procedimientos previstos en la normativa
urbanstica vigente (artculos 168 a 173 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y
Len).
3) La presente Revisin del Plan General sustituye plenamente al planeamiento general
vigente, que queda derogado expresamente a la entrada en vigor del presente
Documento.
CAPTULO 3.-
REVISIN DEL PLAN
Artculo 3.1) Se entiende por Revisin del Plan General de Ordenacin Urbana, la total
reconsideracin de la ordenacin general en l establecida, en funcin de las
circunstancias sociales, econmicas, ambientales y de todo orden que afecten al
trmino municipal.
2) El documento de Revisin debe contener las determinaciones establecidas en los
artculos 79 a 109 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len y los documentos
exigidos por los artculos 110 a 117 del citado Reglamento.
NORMATIVA

Junio 2011
CAPTULO 4.-
MODIFICACIN DEL PLANEAMIENTO GENERAL
Artculo 4.1) Se entiende por modificacin los cambios del Plan General de Ordenacin Urbana que
no se consideren Revisin, siempre de acuerdo a lo definido en el art. 169 del RUCyL.
2) Toda modificacin del Plan General podr ser elaborada tanto por el Ayuntamiento
como por otras Administraciones Pblicas y por los particulares, sin perjuicio de que su
aprobacin corresponda exclusivamente a las Administraciones Pblicas competentes.
3) El documento de Modificacin deber contener las determinaciones y documentacin
necesarias para su finalidad especfica conforme lo especificado en el artculo 169.3b)
del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len
A- MEMORIA VINCULANTE
Donde se expresen y justifiquen dichos cambios, y que se hagan referencia a los
siguientes aspectos:
a) La justificacin de la conveniencia de la modificacin, acreditando su inters
pblico.
b) La identificacin y justificacin pormenorizada de las determinaciones del
instrumento modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el propuesto.
c) El anlisis de la influencia de la modificacin sobre el modelo territorial definido en
los instrumentos de ordenacin de territorio vigentes y sobre la ordenacin general
vigente.
B- PLANOS
Debern acompaarse a la modificacin, formando parte del documento, todos los
planos del Plan que, en virtud de la modificacin, se vean alterados, y a la misma escala
que los del Plan que se modifica, as como incluirse planos del estado actual.
En todo caso, deber incluirse un plano correspondiente a la descripcin grfica del
elemento o mbito a que se refiere la modificacin en la misma escala que el plano del
Plan General al que afecte.
CAPTULO 5.-
INTERPRETACIN DEL PLAN GENERAL
Artculo 5.1) Las presentes Normas se interpretarn de conformidad con los criterios de
interpretacin establecidos en el Captulo II del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil,
artculos 3 y siguientes.
2) En caso de discrepancia, prevalecern:
a) las normas urbansticas especficas sobre las generales.
b) las normas de ordenacin escritas sobre los documentos grficos.
c) los planos de menor escala sobre los de otra mayor.
d) las determinaciones contenidas en el Catlogo de Edificios y Conjuntos
Protegidos sobre el resto de los documentos.
La jerarqua anterior slo podr alterarse para una discrepancia concreta cuando pueda
deducirse claramente del contexto cul es el documento errneo y siempre previo acuerdo
municipal explcito en cada caso.
NORMATIVA

Junio 2011
TTULO II.
NORMAS URBANSTICAS GENERALES
Artculo 6.Las normas contenidas en el presente ttulo sern de aplicacin a todas las edificaciones
con independencia de la clase de suelo en el que se construyan, incluso en el resultante del
planeamiento de desarrollo, y los usos a que se destinen.
CAPTULO 2.-
NORMAS DE EDIFICACIN
SECCIN 1.- DEFINICIONES GENERALES
SOBRE PARCELAS
Artculo 7.-
Parcela
Superficie de terrenos legalmente conformada o dividida, que puede ser soporte de

aprovechamiento en las condiciones previstas en la normativa urbanstica.
Artculo 8.-
Solar
Tienen la condicin de solar las superficies de suelo urbano legalmente conformadas o

divididas, aptas para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento
urbanstico vigente, y que cuenten con:
1) Acceso por va urbana que cumpla las siguientes condiciones:
1. Estar abierta sobre terrenos de uso y dominio pblico
2. Estar sealada como va pblica en algn instrumento de planeamiento
urbanstico.
3. Ser transitable por vehculos automviles, salvo en los centros histricos que
delimite el planeamiento urbanstico, y sin perjuicio de las medidas de
regulacin del trfico.
4. Estar pavimentada y urbanizada con arreglo a las alineaciones, rasantes y
normas tcnicas establecidas en el planeamiento urbanstico.
2) Los siguientes servicios, disponibles a pie de parcela en condiciones de caudal,
potencia, intensidad y accesibilidad adecuadas para servir a las construcciones e
instalaciones existentes y a las que prevea o permita el planeamiento urbanstico:
1. Abastecimiento de agua potable mediante red municipal de distribucin.
2. Saneamiento mediante red municipal de evacuacin de aguas residuales.
3. Suministro de energa elctrica mediante red de baja tensin.
4. Alumbrado pblico.
5. Telecomunicaciones.
NORMATIVA

Junio 2011
Artculo 9.-
Parcela Mnima
Superficie mnima que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella los
usos permitidos por el planeamiento urbanstico.
Dependiendo de la clase de suelo, la parcela mnima se define expresamente en los
siguientes apartados de la normativa:
a) En suelo urbano: Es la establecida en el Captulo 1 del Ttulo III segn la
Ordenanza de aplicacin en cada zona de suelo urbano.
b) En suelo urbanizable: la que se determine en los instrumentos de planeamiento
que lo desarrollen en su caso.
c) En suelo rstico: Es la establecida en el Captulo 3 del Ttulo III segn se trate
de parcelas de secano o de regado.
SOBRE LA POSICIN DE LA EDIFICACIN

Artculo 10.-
Linderos
Son las lneas perimetrales que delimitan una parcela.

Segn su localizacin relativa respecto a la va pblica que sirve de acceso a la parcela, se
distinguen:
a) lindero frontal es aquel que delimita el frente de la parcela hacia la/s va/s
pblica/s o espacio libre de uso pblico.
b) linderos posteriores y laterales son los restantes lmites que delimitan la
propiedad respecto de los predios colindantes
Artculo 11.-
Alineacin
Se entiende por alineacin, la lnea de separacin del espacio privado o parcela y el espacio
pblico, va pblica o espacio libre.
1) Alineaciones oficiales: son las lneas que se fijan como tales en los planos de
Ordenacin o en los Planes Parciales o Especiales, en los Estudios de Detalle que se
redacten, y que separan:
a) Los suelos destinados a viales y espacios libres de uso pblico de los adscritos a
otros usos, con independencia de la titularidad pblica o privada de los mismos.
Corresponde a la alineacin exterior.
b) Las superficies edificables de las libres, dentro de una misma parcela.
Corresponde a la alineacin interior o fondo edificable, en su caso.
2) Alineaciones actuales: son las realmente existentes que sealan los lmites entre las
propiedades y los viales o espacios libres pblicos.
NORMATIVA

Junio 2011
Artculo 12.-
Rasante
Se entiende por rasante la lnea del encuentro entre el plano de fachada y la va, terreno, o
espacio al que da frente la fachada.
1) Rasante Oficial: son los perfiles longitudinales de las vas, plazas, calles o espacios
libres de uso pblico, definidas en los documentos oficiales vigentes. Sirven de
referencia a efectos de medicin de la altura de la edificacin.
2) Rasante actual: es la lnea de interseccin de la fachada del edificio en contacto con el
terreno. Las rasantes actuales, si el Plan no sealara otras y en tanto no se redacten
figuras de planeamiento que las modifiquen, tendrn el carcter de rasante oficial.
3) Rasante natural del terreno: es la correspondiente al perfil natural del terreno, antes de
realizar ningn movimiento de tierras en el mismo.
Artculo 13.-
Superficie ocupable y ocupacin mxima de parcela
1) Superficie ocupable: es la superficie que puede ser ocupada por la edificacin en base
a las limitaciones establecidas en la documentacin grfica del Plan General y en las
Ordenanzas de edificacin. Salvo determinacin expresa en contrario, la superficie
ocupable bajo rasante comprende la superficie de la parcela neta, es decir, la delimitada
por las alineaciones oficiales exteriores.
2) Ocupacin mxima de parcela: es la relacin, expresada en trminos porcentuales,
entre la superficie mxima que puede ser ocupada en planta por la edificacin sobre
rasante, y la superficie neta total de la parcela.
Artculo 14.-
Superficie ocupada
Es la comprendida en el permetro resultante de proyectar verticalmente sobre el plano del

terreno, los planos de las fachadas de la edificacin, sin incluir los cuerpos y elementos
volados.
Artculo 15.-
Retranqueo
Es la distancia mnima a que debe situarse el plano de fachada respecto a la alineacin

oficial o a cualquiera de los linderos de la parcela.
En funcin de la posicin del lindero respecto al cual se establece, pueden existir
retranqueos al lindero frontal, retranqueos laterales y posteriores.
El valor del retranqueo se medir perpendicularmente al lindero de referencia en todos los
puntos del mismo.
Artculo 16.-
Espacio libre
Son espacios libres de parcela, los terrenos no ocupables por la edificacin en aplicacin de
los parmetros de ocupacin mxima.
NORMATIVA
10

Junio 2011
SOBRE LA EDIFICACIN
Artculo 17.-
Plano de la fachada
1) Es el plano imaginario vertical trazado sobre la rasante de la edificacin que puede

coincidir o no con la alineacin oficial.
2) En caso de fachada con directriz curva, el plano de fachada se compondr del conjunto
de tramos rectos de 3,00 metros como mximo de ancho o desarrollo de la poligonal
circunscrita a dicha directriz.
3) Por " plano de fachada exterior" se entender el plano de fachada con frente a espacio
pblico o privado exterior. Por "plano de fachada interior" se entender la fachada con
frente a un espacio privado interior.
Artculo 18.-
Fondo edificable
Es la distancia, medida perpendicularmente a la alineacin oficial exterior de fachada en

cada punto de la misma, que delimita por su parte posterior la alineacin interior o la
profundidad mxima que puede ser ocupada por la edificacin sobre o bajo rasante, con la
regulacin que se indica en cada ordenanza.
A estos efectos en los planos de ordenacin y para las manzanas en las que se fije esta
dimensin mxima, se grafan los fondos mximos edificables acotados en metros.
SOBRE LA EDIFICABILIDAD Y EL APROVECHAMIENTO

Artculo 19.-
Aprovechamiento urbanstico
Cantidad de metros cuadrados de techo edificables destinados al uso privado, que asigna o
permite el planeamiento urbanstico sobre un mbito determinado, incluyendo todo uso no
dotacional as como las dotaciones urbansticas privadas y excluyendo las dotaciones
urbansticas pblicas.
Artculo 20.-
Aprovechamiento real
Es el aprovechamiento que se obtiene aplicando las determinaciones del planeamiento

sobre la superficie bruta de las parcelas que hayan adquirido la condicin de solar.
Artculo 21.-
Aprovechamiento Susceptible de Apropiacin
Es la parte del aprovechamiento real que corresponde a los propietarios, de acuerdo a la

clasificacin del suelo que establezca el Plan.
Artculo 22.-
Edificabilidad
Es el aprovechamiento susceptible de ser materializado en una parcela concreta mediante la

correspondiente edificacin, conforme a las determinaciones del Planeamiento.
NORMATIVA
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Junio 2011
Artculo 23.-
Superficie construida y superficie til
1) Se entiende por superficie til la del suelo de la edificacin por planta, cerrada por el
permetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras
viviendas o locales de cualquier uso.
Del computo de superficie til queda excluida la superficie ocupada en la planta por los
cerramientos interiores de la vivienda, fijos o mviles, por los elementos estructurales
verticales y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a cien
centmetros cuadrados, as como la superficie de suelo en la que la altura libre sea
inferior a 1,50 metros.
Asimismo incluir el 50% de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos
de uso privativo, tales como terrazas, tendederos u otros y el 25% de estos espacios
cuando estn sin cubrir.
2) Se entiende por superficie construida la del suelo de la edificacin por planta, delimitada
por el permetro exterior incluidos todas las escaleras y elementos comunes. Asimismo
incluir la superficie total del suelo de los cuerpos salientes cerrados, la mitad de los
abiertos y la mitad de la superficie de los entrantes.
Se excluye la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 metros.
Artculo 24.-
Superficie computable
Es la superficie construida de las edificaciones que es tenida en cuenta en el clculo de la

superficie consumida por la edificacin respecto a la edificabilidad mxima correspondiente
a cada parcela.
1) Se considerarn superficies computables, salvo regulacin especfica, todas las
superficies construidas de la edificacin, en todas sus plantas incluidas las de stano,
semistano, ticos, y plantas bajo cubierta, con las nicas excepciones que se
relacionan a continuacin:
a) garajes en plantas stanos o semistano
b) Trasteros de las viviendas del edificio en plantas stanos o semistanos
c) cuartos de mquinas e instalaciones para funcionamiento mecnico del edificio,
situados en plantas stanos, semistanos o planta bajo cubierta.
d) los huecos del ascensor en todas las plantas, pero no la superficie ocupada por
los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos.
e) la rampa de entrada a garaje nicamente cuando sta sea de acceso a plantas
stanos y/o semistanos.
f) zagun mnimo obligatorio de acceso al garaje.
g) la superficie de la planta bajo cubierta que tenga una altura libre interior inferior a
1,50 metros.
h) los espacios libres en plantas bajas difanas, los porches de acceso a la
edificacin y los soportales permitidos por el planeamiento que se proyecten sin
cerramientos (excepto cancelas o rejas) en todos los frentes. En ningn caso se
permitir la utilizacin de estos porches como garajes o aparcamientos, o
cualquier otro uso que no sea el acceso a la edificacin, jardn o juego de nios.
Tampoco computarn edificabilidad los soportales en la Plaza Mayor ni los de la
avenida de Cardenal Cisneros nmeros impares en los tramos comprendidos
entre las calles de Pablo Morillo y Santa Teresa y avenida de Tres Cruces y calle
Libertad.
i) Las terrazas descubiertas en planta de tico, bajo cubierta o descubiertas
construidas sobre la planta baja de la edificacin.
NORMATIVA
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Junio 2011
2) A los efectos de la superficie computable se establece lo siguiente:

a) La superficie en planta de los cuerpos salientes computar en las siguientes
proporciones:
-cuerpos salientes cerrados: 100%
-cuerpos salientes abiertos: 50%
b) Las terrazas entrantes todas las plantas y los porches distintos a los regulados en
el apartado 1) i) computarn en un 50% de su superficie.
c) La superficie de planta baja construida bajo el patio de manzana, de parcela o de
luces computar al 50%.
d) El resto de las superficies construidas que computan edificabilidad segn lo
dispuesto en el apartado 1) del presente artculo computarn al 100% de su
superficie.
e) Los cobertizos abiertos computarn al 50% de su superficie cubierta.
f) Las escaleras y accesos a las mismas computarn al 100% en todo caso (ya
sean espacios abiertos, cerrados o semicerrados), descontando del cmputo el
hueco de la escalera en la ltima planta.
SECCIN 2.- CONDICIONES DE VOLUMEN DE LA EDIFICACIN

Artculo 25.Las Normas contenidas en la presente Seccin son de aplicacin para toda edificacin de
nueva planta, as como en las actuaciones de reformas en los edificios existentes con las
excepciones que se regulan en la presente normativa en situaciones concretas.
SOBRE LA ALTURA
Artculo 26.-
Nmero mximo de plantas
1) El nmero mximo de plantas de la edificacin sobre rasante aparece indicado en la

documentacin grfica y/o texto del Plan General de Ordenacin Urbana e Instrumentos
de Planeamiento que lo desarrollan. Este nmero de plantas incluye la planta baja.
2) En caso de parcelas fuera de la delimitacin del Conjunto Histrico con frente a vas en
las que se grafa una altura diferente a la general de la manzana, esta altura diferente se
aplicar en un fondo mximo de 12 metros medidos en perpendicular a la alineacin
exterior.
3) Todo edificio en que se proyecte una planta primera contar con una planta baja que
cumplir las determinaciones del Artculo 33.
NORMATIVA
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Junio 2011
Artculo 27.-
Determinacin de las alturas mximas de la edificacin
1) Altura mxima de la edificacin (h)

Es la distancia vertical medida en el plano de fachada desde la rasante de la edificacin
hasta el punto (A) resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:
a) mbito de aplicacin del P.E.P.C.H.:
se estar a la regulacin especfica recogida en las Ordenanzas y en el Catlogo
de Edificios y Conjuntos Protegidos del Plan Especial del Conjunto Histrico.
b) Resto de mbitos:
h h1 real + 3,20 metros x (nde plantas permitidas- 1) + 0,70 metros.
Siendo en ambos casos (Segn el esquema adjunto):
h = altura mxima de la edificacin.
h1 real = altura real de la planta baja.
Esta altura (h) tiene el carcter de mximo y no de valor fijo, excepto cuando se
establezca expresamente una altura obligatoria.
2) Altura mxima de la planta baja sobre rasante (h1)
Es la altura mxima medida desde la rasante hasta la cara inferior del forjado de
techo de la planta baja.
MEDICIN DE ALTURAS
* mbito de aplicacin del P.E.P.C.H.: regulacin especfica recogida en las Ordenanzas y
en el Catlogo de Edificios y Conjuntos Protegidos del Plan Especial del Conjunto Histrico
* resto de mbitos:
h h1 real + 3,20 metros x (n1 de plantas permitidas- 1) + 0,70 metros.
v 7% del ancho de la calle, con un mximo de 1,20 metros (excepto lo indicado en las
Normas Estticas y P.E.P.C.H.).
a 7% del ancho de la calle + 0,30 m., con un mximo de 1,50 metros (excepto lo indicado
en las Normas Estticas y P.E.P.C.H.).
hp = se referir siempre al suelo de la estancia vividera ms baja que abra luces al patio. p
h y hpb lo regulado en el P.E.P.C.H. o 4 5,50 metros, segn Ordenanza, a la cara inferior
del forjado.
h2 4 metros.
La pendiente mxima de la cubierta medida desde el punto A es del 50% excepto lo
regulado en el P.E.P.C.H. para su mbito de aplicacin (35%).
NORMATIVA
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Artculo 28.-
Medicin de alturas
Para determinar el modo de realizar la medicin de las alturas en las edificaciones se

establece en el caso del suelo urbano la siguiente regulacin segn la Ordenanza de la
edificacin al amparo de la cual se proyecten. En el caso del suelo rstico se estar a lo
regulado en el apartado 6 siguiente.
1) Parcelas afectadas por las Ordenanzas de Casco Antiguo y Olivares
En el caso de parcelas afectadas por las determinaciones del P.E.P.C.H., se estar a lo
regulado en el mismo. A estos efectos, para las llamadas unidades edificatorias de
altura modificable cuya altura de cornisa no venga determinada grficamente, la altura
se determinar segn las prescripciones de ste Plan General, rigiendo lo determinado
en el Artculo 3.4.3 de P.E.P.C.H. en cuanto a parmetros de altura mxima entre
niveles inferiores de forjado, o rasante de calle.
2) Parcelas afectadas por las Ordenanzas de Ensanche, Barrios Tradicionales,
Barrios Perifricos, Unifamiliar intensivo o Ncleo Rural.
La determinacin del punto en que se mide las cotas sealadas en el artculo anterior (h,
h1 y h1 real), se realizar de la siguiente forma, teniendo en cuenta los diferentes
supuestos edificatorios,
a) Edificios con un nico frente de fachada
Si la rasante oficial de la edificacin determina una diferencia de nivel de cota
inferior o igual a 1,60 metros, el punto para medir la altura mxima de la
edificacin ser el punto medio de la fachada.
Si la rasante oficial de la edificacin determina una diferencia de nivel entre los
extremos de la fachada superior a 1,60 metros, se dividir la fachada en tramos
cuyos puntos de rasantes mxima y mnima determinen una diferencia de cota
menor o igual de 1,60 metros. Cada uno de los tramos as resultantes se
considerar como fachada independiente a los efectos de la medicin de la altura
mxima del edificio, segn el apartado anterior.
b) Edificios con dos o ms frentes de fachada formando esquina o chafln.
La altura mxima se determinar en cada frente de fachada como si se tratara de
fachadas independientes segn corresponda a las rasantes oficiales de cada vial,
aplicando los criterios sealados en el apartado anterior.
* En las esquinas, las alturas mximas as determinadas para cada uno de los
dos frentes de fachada regularn la altura de la edificacin en la zona de la
parcela que forme la esquina que queda definida por el cuadriltero definido por
los siguientes lados y segn el esquema adjunto:
- dos lados de 12 metros de longitud medidos en horizontal sobre las
fachadas a los dos frentes del edificio y desde el punto de interseccin de
las dos alineaciones o su prolongacin.
- dos lados trazados perpendicularmente a la alineacin oficial en cada frente
desde los puntos lmites anteriores hasta su interseccin.
En este cuadriltero se podr aplicar la altura de mayor cota absoluta sobre
rasantes.
NORMATIVA
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Junio 2011
* En caso de que tres fachadas a distintas calles estuvieran comprendidas dentro

del caso anterior, a cada par de fachadas confluentes se les aplicar la regla de
la altura mxima de ese par.
c) Edificios con dos o ms frentes de fachada sin formar esquina o chafln.
En los edificios sobre solares con frente a dos o ms vas que no formen esquina
ni chafln se regular la medicin y fijacin de la altura mxima en cada frente de
va como si se tratara de edificios independientes. La altura mxima as
determinada regular la altura de la edificacin en la zona de la parcela limitada:
- en el caso de alineaciones concurrentes, por la bisectriz del ngulo formado
por las dos alineaciones o sus prolongaciones.
- en el caso de alineaciones paralelas, por la lnea equidistante entre ambas.
En el caso en que se fijara el fondo mximo edificable, ste no se podr superar
por las plantas distintas a la baja.
3) Parcelas afectadas por la Ordenanza de Ensanche Bloque Lineal
Las alturas mximas (h, h1 y h1 real), sealadas en el artculo anterior se medirn desde la
rasante de las fachadas principal y posterior en todos sus puntos.
Si la rasante de estas fachadas determina una diferencia de nivel entre los extremos de
la fachada superior a 1,60 metros, se podrn dividir las fachadas en tramos cuyos puntos
de rasantes mxima y mnima determinen una diferencia de cota menor o igual de 1,60
metros. Cada uno de los tramos as resultantes se considerar como fachada
independiente a los efectos de la medicin de la altura mxima del edificio, segn el
apartado anterior.
La rasante de las fachadas principal y posterior no superar la cota de la rasante de los
lmites de parcela en el punto ms alto de sta ltima.
4) Parcelas afectadas por la Ordenanza de Bloque Abierto o Unifamiliar extensivo.
rasante de cada una de las fachadas en todos sus puntos.
Cuando por la topografa del terreno existan desniveles podr disponerse una plataforma
de nivelacin con muro de contencin de altura no superior a 2,20 metros medidos en
todos sus puntos y tratado con calidad similar a las fachadas.
La rasante de cada fachada del edificio no superar la cota de la rasante de los lmites
de parcela en el punto ms alto de sta ltima.
NORMATIVA
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Junio 2011
5) Parcelas afectadas por la Ordenanza de Productivo

rasante de cada una de las fachadas en todos sus puntos.
Cuando por la topografa del terreno existan desniveles entre las parcelas y los espacios
pblicos podrn disponerse una plataforma de nivelacin cuya cota no superar la cota
ms alta de la rasante de la calle de acceso.
6) Construcciones en suelo rstico
rasante natural del terreno en cada una de las fachadas en todos sus puntos.
7) Parcelas afectadas por la Ordenanza de Dotacin Comunitaria o Suelo Libre de
Uso Pblico.
Las parcelas afectas a estas Ordenanzas admiten una tipologa de edificaciones muy
diversa. Por ello, la medicin de las alturas del edificio proyectado se realizar siguiendo
las determinaciones contenidas en los apartados anteriormente citados aplicando el que
ms se asimile por su implantacin en la parcela.
Artculo 29.-
Altura de planta
Es la distancia vertical entre las dos caras inferiores de los forjados de dos plantas
consecutivas.
Artculo 30.-
Altura libre de planta
Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la
cara inferior del techo terminado de la misma planta.
SOBRE LOS TIPOS DE PLANTAS Y ALTURAS DE LOS MISMOS

Artculo 31.-
Planta Stano
Es aquella planta cuya cara inferior del forjado de techo se encuentra por debajo de las
rasantes del edificio, en cada fachada o tramo de ella, en su caso, definido segn lo
establecido en el artculo de la presente normativa sobre medicin de alturas y las indicadas
para usos concretos conforme se regula en las presentes Normas.
- Altura libre mnima: 2,30 metros excepto lo regulado en el artculo 79.
Artculo 32.-
Semistano
Es aquella planta cuya cara inferior del forjado de techo no sobresale de la rasante del
edificio ms de 1,50 metros medidos en todos los puntos y las indicadas para usos
concretos conforme se regula en las presentes Normas.
- Altura libre mnima: 2,30 metros excepto lo regulado en el artculo 79.
(se incluye un esquema de medicin de estas alturas)
NORMATIVA
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Artculo 33.-
Planta Baja
Es aquella planta cuyos forjados cumplen las dos condiciones siguientes:

- la cara inferior del forjado de techo se encuentra a una altura mayor de 1,50
metros medidos sobre la rasante del edificio.
- la cara inferior del forjado de suelo se encuentra en todos los puntos a una
altura igual o menor de 1,50 metros medidos sobre la rasante del edificio.
Altura libre mnima: 3 metros con carcter general en espacios sin acondicionar. Quedan
exceptuados de esta altura libre mnima los usos para los que se establece una altura libre
mnima inferior a 2,80 metros en la regulacin de usos de la presente Revisin. En espacios
acondicionados se estar a lo dispuesto en la regulacin de usos.
Altura mxima (h1): Es la altura desde la rasante del edificio hasta la cara inferior del
forjado de techo medida con los criterios de medicin de alturas.
La dimensin de esta altura se fija en las Ordenanzas de aplicacin en cada zona.
Altura libre mxima (h p.b.): Es la altura mxima entre la cara superior del forjado de suelo
p.b. y la cara inferior del forjado de techo.
Planta baja difana es aquella que se encuentra libre de edificacin excepto el portal de
acceso al resto del edificio y cuartos de instalaciones para el funcionamiento del mismo. Se
admitirn ocupaciones parciales de la misma segn las compatibilidades de uso para la
situacin A2 (art. 70), de forma que la ocupacin total de la planta baja, no exceda de la
mitad de la misma.
Se entiende por soportal el retranqueo de la toda la planta baja de la alineacin exterior y
paralelo a la misma. El ancho mnimo ser de 2,50 metros y el mximo inferior a su altura.
Artculo 34.-
Entreplanta o altillo
Es aquella planta situada entre los planos de pavimento y techo de la planta baja, que queda
adscrita a un local de planta baja. El acceso a la entreplanta deber realizarse por el local de
esta planta, pudiendo existir accesos de servicio y de seguridad, pero no de uso pblico,
desde la caja de escalera del edificio.
Altura libre mnima por encima y por debajo de la entreplanta:
- entre forjados ser de 2,30 metros
- 2,20 metros libres en todo punto.
Retranqueo mnimo a la fachada del edificio a la que de frente el local: 3 metros. En el
caso en que el local de frente a dos o ms fachadas se retranquear de al menos una de las
fachadas la dimensin mnima antes indicada.
Superficie til mxima de entreplanta: 60% de la superficie til del local de planta baja al
que est adscrita.
En edificios existentes se admite la construccin de entreplantas cumpliendo las condiciones
anteriores y la altura mxima de las plantas (h1 y h p.b) segn el presente documento.
Artculo 35.-
Planta de piso
Es cualquier planta situada sobre la planta baja excluidas las de tico y bajo cubierta.
Altura libre mnima:
- en edificaciones de nueva planta 2,50 metros
- En actuaciones de rehabilitacin 2,20 metros, salvo circunstancias
excepcionales debidamente motivadas
NORMATIVA
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Junio 2011
Artculo 36.-
Planta de tico
Es la planta situada sobre el techo de la ltima planta tipo admisible y cuya fachada se
encuentra retranqueada en todos los puntos 3 metros medidos perpendicularmente desde la
fachada o fachadas exteriores de la planta inferior y segn esquema. La terraza resultante
podr tener cerramientos laterales de altura mxima 2 metros en los linderos de la parcela
con las colindantes. El peto de cerramiento frontal de la terraza se situar como mximo en
el plano de fachada exterior del edificio o sobre el vuelo de los cuerpos salientes en fachada
cuando stos se proyecten.
- Altura libre mnima: 2,50 metros
- Altura libre mxima: 2,80 metros
* ha h1 real + 3 x (n1 de plantas permitido-1), siendo h1 real = altura real de la planta baja.
* La pendiente mxima de la cubierta medida desde el punto B es del 50%
Artculo 37.-
Planta bajo cubierta
Es la planta situada entre la cara superior del ltimo forjado y la cara inferior de la cubierta.
Toda planta bajo cubierta utilizable para cualquier uso tendr una altura libre mnima de 2,50
metros en un 60% de la superficie computable total y mayor de 1,50 metros en todo caso.
En el caso de aseos y baos estos debern tener un 80% de su superficie til con altura
libre mnima de 2,20 m
NORMATIVA
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Junio 2011
SOBRE LAS CONSTRUCCIONES ADMISIBLES

POR ENCIMA DEL NUMERO DE PLANTAS MXIMO
Artculo 38.-
Construcciones admisibles por encima de la altura
Por encima de la altura de la cara superior del forjado de techo de la ltima planta permitida
se admiten las siguientes construcciones:
1) Una nica planta de tico conforme se define esta Normativa y slo en aquellos casos
en los que la Ordenanza de aplicacin los autorice expresamente.
2) La cubierta del edificio inclinada hacia los frentes de fachada del edificio tanto
exteriores como interiores que se indican en las Ordenanzas de aplicacin en cada
zona.
- El punto de interseccin del plano exterior de cubierta con el plano de fachada
exterior se situar como mximo en el punto (A) que determina la altura mxima de
la edificacin (h) en el plano de fachada, situado en la cara inferior del forjado,
segn esquema del artculo 27. El punto as obtenido servir de referencia tambin
para los faldones de cubierta que viertan aguas hacia fachadas interiores.
- La altura de la cumbrera de la cubierta no sobrepasar los 3,00 metros medidos
desde el punto que determina la altura mxima (h).
- El vuelo mximo de los aleros sobre los planos de fachada exteriores es el 7% del
ancho de la calle ms 0,30 metros, con un mximo absoluto de 1,50 metros.
- Se admiten terrazas entrantes en los faldones de cubierta. Las situadas en los
faldones exteriores cumplirn lo siguiente:
- se situarn al menos a 1,50 metros del plano de fachada y al menos a 1
metro de los laterales de la edificacin y de las esquinas de fachadas
contiguas que formen entre s un ngulo menor de 120.
- la suma de las terrazas de todas las que se proyecten en un mismo faldn
de cubierta no exceder del 50% de la longitud de la fachada a la que den
frente.
3) En el caso de que se proyecte una planta de tico, la cubierta de ste cumplir las
siguientes determinaciones:
- En caso de no ser plana, se inclinar hacia los frentes de fachada del tico tanto
exteriores como interiores.
- El punto de interseccin del plano exterior de cubierta con el plano de fachada
exterior del tico se situar como mximo en el punto (B) que determina la altura
real libre del tico en el plano de fachada del tico ms 0,70 metros, segn
esquema del artculo 36. El punto as obtenido servir de referencia tambin para
los faldones de cubierta que viertan aguas hacia fachadas del tico interiores.
- La altura de la cumbrera de la cubierta del tico no sobrepasar los tres metros
medidos desde el punto B determinado en el apartado anterior, segn esquema.
- El vuelo mximo de los aleros sobre los planos de fachada exteriores del tico
quedar retranqueado como mnimo 2,40 metros del plano de fachada exterior del
edificio.
4) Podrn sobresalir de la envolvente definida en los Artculos 27 y 36 los siguientes
elementos:
4.1 Se autoriza la construccin de buhardas en aquellos casos en los que no se
prohba expresamente en la Ordenanza de aplicacin. Las buhardas autorizadas
debern cumplir las siguientes condiciones:
- Todas las buhardillas debern retranquearse al menos 3 metros respecto al
plano de fachada del cuerpo al que sirvan.
NORMATIVA
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Junio 2011
- La anchura mxima exterior ser 1,50 metros y la suma de los anchos de

todas las que se proyecten en un mismo faldn de cubierta no exceder del
50% de la longitud de la fachada a la que den frente. En el caso en que se
proyecten en la cubierta del tico, la suma de los anchos de las mismas no
exceder del 50% de la fachada del tico.
- La separacin mnima entre las caras exteriores de buhardas ser de 1,80
metros.
- No sobresaldrn en ninguno de sus puntos de la altura de la cumbrera
proyectada.
- La altura mxima de la buharda desde el plano de cubierta hasta la cara
inferior del alero de la buharda ser de 1,40 metros. Este alero tendr un
canto mximo de 0,20 metros, debiendo dividirse en su caso en dos tramos
de 10 cm de canto mximo, y un vuelo mximo desde las caras exteriores
de la buharda de 0,40 metros.
- La inclinacin mxima de las cubiertas de las buhardas es del 50% (35% en
el mbito del Plan Especial del Conjunto Histrico).
4.2 Los remates de las cajas de escaleras y ascensores, los depsitos, las
instalaciones solares trmicas y otras instalaciones similares, acordes al C.T.E.
con las siguientes condiciones:
- No sobresaldrn del plano de fachada.
- Tendrn una altura mxima desde la cara superior del ltimo forjado
proyectado hasta el elemento ms alto de 3,70 metros.
4.3 Las chimeneas de ventilacin o de evacuacin de humos y las antenas de
telecomunicacin, radio y televisin.
4.4 Las barandillas, petos y antepechos con un altura mxima de 1,20 metros desde
la cara superior del ltimo forjado proyectado, y que no sobresaldrn del plano de
fachada o del vuelo mximo, en su caso.
4.5 Los remates ornamentales tales como columnatas, frontones,...
SOBRE LAS FACHADAS DE LA EDIFICACIN

Artculo 39.-
Regulacin de las fachadas exteriores
1) De la alineacin oficial slo podrn sobresalir los elementos que se relacionan a

continuacin:
- Cuerpos salientes: Son los espacios habitables y ocupables que sobresalen del
plano de fachada. Pueden ser cerrados o abiertos.
- Se entiende por cuerpos salientes cerrados aquellos cuyos contornos
laterales y frontales constituyen cerramientos indesmontables en toda la
altura libre de piso o bien cerramientos opacos que superen la altura de
1,50 metros.
- Se entiende por cuerpos salientes abiertos aquellos en los que al menos
uno de sus cerramientos laterales y frontales no cumplan las caractersticas
anteriores.
- Aleros de cubiertas.
- Toldos, marquesinas, rtulos, impostas, molduras, grgolas y otros elementos
similares justificables por su exigencia constructiva o funcional, con las condiciones
que se establecen en las Normas Estticas en su caso.
- Las puertas no podrn invadir la va pblica en una altura inferior a 1,80 metros
durante su apertura, y una vez abiertas no podrn sobresalir de la alineacin oficial
por debajo de 2,50 metros desde la rasante de la acera o de la calle cuando sta
no exista. El saliente mximo es el 7% del ancho de la calle y siempre inferior a
1,20 metros.
NORMATIVA
21

Junio 2011
2) De la lnea de retranqueo mnimo slo podrn sobresalir los elementos que se

relacionan a continuacin:
que se establecen en las Normas Estticas en su caso.
3) Los cuerpos salientes y aleros cumplirn las siguientes condiciones:
- Altura libre mnima desde la rasante hasta la cara inferior del vuelo en todos sus
puntos segn lo siguiente:
- 3,60 metros para calles con ancho menor de 8 metros.
- 2,80 metros para calles con ancho igual o mayor de 8 metros.
Para calles con ancho menor de 8 metros y en el mbito del casco histrico
regulado por el PECH, se admite la siguiente excepcin:
- Cuando el vuelo se produzca sobre calles peatonales o de trfico restringido
(coexistencia), se podr rebajar la altura libre mnima hasta la altura
definida como mxima de planta baja en cada una de las reas del casco
histrico, para anchuras de calle no inferiores a 5 metros y siempre por
encima de los 3,20 metros.
- El vuelo se producir a modo de losa de espesor mximo de 10 cm.,
medidos a la cara superior del forjado de planta primera.
(El ancho de la calle viene determinado por la menor distancia entre los puntos
donde arranca el vuelo a la fachada opuesta, medida perpendicularmente al plano
de fachada del edificio que se proyecta).
- La dimensin del vuelo mximo, medido normalmente desde la alineacin oficial en
cualquier punto de sta no podr exceder del 7% de la distancia desde la
alineacin del edificio proyectado al punto ms cercano de la fachada opuesta, con
un mximo de 1,20 metros.
- En funcin del ngulo exterior que formen dos fachadas contiguas y pertenecientes
a distintos edificios, cualquier punto del cuerpo saliente se situar a las distancias
mnimas siguientes de la bisectriz del ngulo indicado:
- ngulo mayor de 120: distancia mnima igual a la profundidad mxima del
vuelo.
- ngulo igual o menor de 120: distancia mnima 1,20 metros.
4) Se podrn proyectar terrazas entrantes respecto al plano de fachada exterior, que
cumplirn la siguiente condicin:
- La profundidad no ser superior al ancho del hueco medida en el plano de
fachada con un mximo de 2 metros.
NORMATIVA
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Artculo 40.-
Regulacin de las fachadas interiores
1) Del plano de fachada interior podrn sobresalir los elementos que se relacionan a
continuacin:
- Cuerpos salientes slo a partir de la planta primera, segn la definicin del artculo
anterior, con la limitacin de no superar en ninguno de sus puntos el fondo
edificable ni la lnea de retranqueo mnimo, ni disminuir las dimensiones de patio
mnimo.
que se establecen en las Normas Estticas en su caso, con la limitacin de no
superar en ninguno de sus puntos el fondo edificable ni disminuir las dimensiones
de patio mnimo.
2) Se podrn proyectar terrazas entrantes respecto al plano de fachada interior, que
- La profundidad no ser superior al ancho del hueco medida en el plano de fachada
con un mximo de 2 metros.
SOBRE LOS PATIOS

Artculo 41.-
Definiciones
Se distinguen los siguientes tipos de patios:

1) Patio de manzana. Es el espacio libre u ocupado en planta baja cuando la Ordenanza
de aplicacin lo admite, central a la manzana, definido por las alineaciones interiores
que se determinan grficamente en los planos de ordenacin.
2) Patio de parcela o de luces. Es el espacio no edificado situado en el interior de la
parcela, destinado a permitir la iluminacin y ventilacin de las dependencias del
edificio.
3) Patio en fachada exterior. Es el espacio libre de edificacin, entrante en fachada exterior
y abierto a la misma.
Artculo 42.-
Regulacin del patio de parcela o de luces
Deber inscribirse un crculo de dimetro igual o mayor a 0,30 x h p (altura del patio) con un
mnimo de 3 metros. Esta dimensin no podr ser invadida por ningn elemento constructivo
(aleros mayores de 0,30 metros, cuerpos salientes,...). Adems, se estar a lo que
determine el Cdigo Tcnico de la Edificacin en su Documento Bsico Salubridad, Calidad
del Aire Interior (DB HS3).
Se entiende por altura del patio (h p), la media ponderada, en funcin de su longitud, de las
alturas reales medidas desde el suelo de piso de las estancias vivideras ms bajas que
iluminen y ventilen a este patio hasta el punto ms alto de la coronacin de las fachadas del
propio edificio, incluyendo las plantas o elementos retranqueados cuando este retranqueo
sea inferior a la relacin (1 en medicin horizontal y 2 en medicin vertical), segn
esquema.
NORMATIVA
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Junio 2011
Superficie mnima de patio:

h p 3 metros: 8 m.
3 < h p 6 metros: 10 m.
6 < h p 9 metros: 12 m.
h p > 9 metros: dimetro mnimo requerido segn normativa al cuadrado, con un
mnimo de 12m.
Si las estancias vivideras del edificio y/o las escaleras comunes se iluminan y ventilan por
medio de un patio de luces, debern dar frente al espacio del patio en el que se inscribe el
crculo del dimetro mnimo indicado o a un entrante del patio que cumpla las condiciones
siguientes segn esquema:
- En el caso en que la vista sea frontal, el ancho de este entrante ser mayor o igual
a la distancia desde el hueco al crculo.
(F1 P1 )
- En el caso en que la vista sea lateral, el ancho de este entrante ser mayor o igual
a la distancia desde el punto ms desfavorable al espacio donde se inscriba el
crculo.
(F2 P2 )
Los vuelos sobre huecos de estancias vivideras y/o las escaleras comunes tendrn un
saliente inferior a la mitad del frente de su fachada con un mximo de 2 metros, segn
esquema.
(P3 F3 /2 y siempre P3 2 metros)
NORMATIVA
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Junio 2011
Artculo 43.-
Patios de parcela o de luces mancomunados.
Podrn constituirse patios mancomunados, que se considerarn como patios de parcela o

de luces cuando cumplan las condiciones del artculo anterior, teniendo en cuenta para ellos
las fachadas de las parcelas a las que pertenezca el patio mancomunado.
Artculo 44.-
Regulacin del patio en fachada exterior
El frente del patio en fachada exterior ser igual o mayor que la profundidad del mismo, con
un ancho mnimo de 3 metros.
El patio deber estar separado del lmite del solar una distancia mnima de 2,50 metros
medidos sobre la fachada.
Artculo 45.-
Condiciones de las construcciones en planta baja sobre el patio de

manzana.
1) En general se admiten las construcciones en planta baja sobre el patio de manzana sin
que superen la altura real de la planta baja.
2) La cubierta de esta planta tendr una pendiente mxima del 50% (35% en el mbito del
Plan Especial del Conjunto Histrico) y la altura de la cumbrera ser inferior a 2 metros
desde la cara superior del forjado de techo de la planta baja. Esta cubierta deber
separarse al menos 2 metros medidos en horizontal de los huecos de planta primera,
segn el esquema del artculo 27.
Artculo 46.-
Condiciones de las divisiones en el patio de manzana, de parcela o de

luces.
Los elementos de separacin de las terrazas en planta primera sobre patio tendrn una
altura mxima de 2 metros y podrn ser ciegos si se sitan a una distancia mnima de vistas
rectas de 2 metros.
Artculo 47.-
Condiciones constructivas de patios.
1) El pavimento de los patios ser impermeable

2) Dispondrn de desage adecuado para recogida de aguas pluviales mediante sumidero
y sifn.
3) Los patios debern tener acceso a travs de una puerta para su limpieza y
mantenimiento.
NORMATIVA
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SECCIN 3.- INSTALACIONES Y DOTACIONES DE LOCALES Y EDIFICIOS

Artculo 48.-
Condiciones generales de las instalaciones y dotaciones de locales y

edificios.
1) Todas las instalaciones y dotaciones que se proyecten en un edificio debern cumplir las
condiciones de la Normativa especfica que les sea de aplicacin y las exigencias
bsicas establecidas en el Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE).
2) En especial, los aparatos elevadores, las instalaciones de ventilacin y
acondicionamiento de aire y sus torres de refrigeracin, las distribucin y evacuacin de
aguas, la transformacin de energa elctrica y dems servicios en los edificios sern
instalados con las precauciones de ubicacin y aislamiento que garanticen un nivel de
transmisin sonora no superior a los lmites mximos establecidos en el Decreto 3/1995
de 12 de enero de la Comunidad Autnoma de Castilla y Len, o norma que lo sustituya
y/o lo desarrolle.
Artculo 49.-
Instalacin de abastecimiento de agua
Las instalaciones de agua en los edificios cumplirn la normativa del Reglamento del
Servicio de Abastecimiento de Agua del Ayuntamiento y las normas que les sean de
aplicacin y en especial las exigencias mnimas establecidas en el Documento Bsico DBHS4 Suministro de agua.
Todo edificio con un uso concreto deber contar en su interior con servicio de agua corriente
potable, con la dotacin suficiente para las necesidades propias del uso. En el caso de uso
residencial tendr una dotacin mnima de 300 litros diarios por ocupante.
Artculo 50.-
Instalacin de saneamiento
Adems de lo establecido en la Ordenanza Municipal Reguladora de la Contaminacin de

las Aguas Potables y Residuales y en el Documento Bsico DB-HS5 Evacuacin de aguas,
las aguas pluviales se conducirn a la red propia de saneamiento del edificio por bajantes
independientes de la red de fecales, prohibindose la instalacin de nuevas bajantes que
viertan a la calle o espacios pblicos exteriores. Previa a la acometida a la red general se
realizarn en el edificio o la parcela dos arquetas de recogida, una para aguas fecales y otra
para las pluviales. En aquellas reas de la ciudad donde exista red separativa estas aguas
se acometern a la red de pluviales de forma independiente.
En suelo urbano, las instalaciones de saneamiento en los edificios entroncarn con la red
municipal. En suelo rstico el vertido de aguas residuales podr hacerse a pozos
absorbentes, previa depuracin en fosa sptica o estacin depuradora que requerirn
autorizacin municipal y sin perjuicio del resto de las autorizaciones que, en su caso, deban
ser otorgadas por otros Organismos.
Las instalaciones de saneamiento conectadas con la red municipal cumplirn las
correspondientes Normas Tcnicas y, adems las siguientes condiciones:
1. Los encuentros de las bajantes con la red horizontal se harn mediante arquetas cuando
la red sea enterrada y con registros cuando sea suspendida.
2. La red horizontal de desage se dispondr con pendiente mayor o igual de 1%.
3. Se dispondr de una arqueta o pozo general de registro entre la red horizontal de
saneamiento y la red general de alcantarillado.
4. Se dispondr una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo
general de registro cuando la instalacin reciba aguas procedentes del garajeaparcamiento, u otras que contengan fangos o grasas.
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5. Las acometidas a la red municipal se realizarn siempre en pozos de registro

debindose construir estos pozos cuando no existan.
6. Cuando se dispongan instalaciones de bombeo para desaguar los vertidos de stanos y
semistanos aquellas no recogern el vertido general del resto del edificio que se
efectuar por gravedad.
Artculo 51.-
Instalacin de electricidad
Los edificios contarn con instalacin interior de electricidad mediante conexin a la red
general o bien, por medio de fuentes de generacin propia, en funcin de las necesidades
del uso. Cumplir la reglamentacin vigente sobre la materia.
En los edificios con centros de transformacin en su interior, se garantizar la posibilidad de
acceso por las Compaas suministradoras para mantenimiento y sustitucin de los mismos.
En los nuevos edificios se dispondrn canalizaciones subterrneas y/o interiores para
ocultar las instalaciones de cableado en fachadas.
Artculo 52.-
Instalacin de climatizacin y de ventilacin
Las instalaciones de acondicionamiento de aire cumplirn la normativa de funcionamiento y

diseo que le sea de aplicacin.
Los aparatos de acondicionamiento de aire ventilarn obligatoriamente a patios interiores o
mediante chimeneas de ventilacin.
Cuando resulte imposible el cumplimiento de las condiciones anteriores deber justificarse, y
presentar un estudio detallado de la resolucin en fachada, de forma que los aparatos de
acondicionamiento de aire queden ocultos desde la va pblica, se dispongan enrasados con
el paramento de fachada a va pblica y/o los vuelos existentes y no se produzcan molestias
a los transentes por aire, gotas, salientes, etc.
La expulsin de aire, tanto de climatizacin como de ventilacin forzada, estar situada al
menos a 2,50 metros de la rasante y las rejillas se orientarn de forma que no causen
molestias a los viandantes.
Artculo 53.-
Instalacin de Telecomunicaciones
Cualquier instalacin de Infraestructura Comn de Telecomunicaciones deber cumplir

cumplir lo establecido en el R.D. Ley 1/1998 sobre Servicios comunes de Telecomunicacin,
en el R.D. 401/2003 de 4 de abril por el que se aprueba el Reglamento regulador de estas
infraestructuras y en cualquier otra norma que los desarrolle y/o lo sustituya.
Artculo 54.-
Salida de humos y gases
1) Con carcter general, se prohbe la salida libre de humos a fachadas, patios de

manzana de luces o de parcela, requirindose chimeneas de ventilacin a cubierta
independientes del resto de conducciones del edificio. El Ayuntamiento podr admitir en
casos excepcionales salidas de humos a fachada en planta baja, convenientemente
depuradas, cuando otras soluciones sean tcnicamente y/o jurdicamente inviables,
situadas al menos a 2,50 metros de la rasante. Si en patios de luces existentes se
plantea la instalacin de chimeneas de dimetro mayor a 300 mm, para su autorizacin
stas no debern disminuir las condiciones de patio mnimo del artculo 42.
Tambin se admitir la salida de humos o gases a fachada situada al menos a 2,50
metros de la rasante procedentes de aparatos de circuitos estancos en los edificios
existentes cuando se justifique la imposibilidad de instalacin de chimeneas a cubierta.
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2) En todos los edificios construidos al amparo de la presente normativa deber existir un

conducto de evacuacin de humos y gases a cubierta por cada 60 m2 de superficie til
de local "en bruto" o fraccin. Estos conductos sern independientes de cualquier otro
conducto.
3) Es preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de humos de chimeneas
industriales, instalaciones de calefaccin de colectividades, y salidas de humos y vahos
de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes, bares o cafeteras y similares.
Todo tubo o conducto de chimenea estar provisto de aislamiento y revestimiento
suficientes para evitar que la radiacin de calor se transmita a las propiedades contiguas
y que el paso o salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros.
Independientemente de las normas anteriores se debern cumplir las que correspondan
en orden a la evitacin de molestias pudiendo el Ayuntamiento exigir las medidas
correctoras oportunas en las instalaciones existentes.
Artculo 55.-
Cuarto de limpiezas y recogida de basuras
Las nuevas edificaciones debern contar con un cuarto de limpiezas y recogida de basuras
de acuerdo con lo establecido por el CTE, y con las dimensiones y caractersticas
constructivas mnimas determinadas por el DB-HS2.
Artculo 56.-
Otras instalaciones
Cualquier otra instalacin no mencionada anteriormente se ajustar a lo dispuesto en la

legislacin sectorial correspondiente y en especial al nuevo C.T.E.
SECCIN 4.- CONDICIONES DE ACCESIBILIDAD Y SEGURIDAD

ACCESIBILIDAD
Artculo 57.-
Acceso a la edificacin
El acceso a las edificaciones, y en particular a los locales con uso comercial deber
realizarse desde la va pblica, desde un espacio libre pblico exterior o desde un espacio
libre privado.
Artculo 58.-
Medidas mnimas de accesibilidad a las edificaciones
Es de aplicacin la Ley de Accesibilidad y Supresin de Barreras de Castilla y Len 3/1998,

de 24 de junio, el Decreto 217/2001 de 30 de agosto por el que se aprueba el Reglamento
de Accesibilidad y Supresin de Barreras y el Documento Bsico DB-SUA Seguridad de
utilizacin y accesibilidad del Cdigo Tcnico de Edificacin, o normas que los sustituyan y
desarrollen.
Artculo 59.-
Eliminacin de barreras en las urbanizaciones interiores
Es de aplicacin la Ley de Accesibilidad y Supresin de Barreras de Castilla y Len 3/1998,

de 24 de junio, el Decreto 217/2001 de 30 de agosto por el que se aprueba el Reglamento
de Accesibilidad y Supresin de Barreras y el Documento Bsico DB-SUA Seguridad de
utilizacin y accesibilidad del Cdigo Tcnico de Edificacin, o normas que los sustituyan y
desarrollen.
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Artculo 60.-
Portales de los edificios
1) El portal de entrada a todo edificio residencial colectivo de ms de dos viviendas o

cuatro apartamentos y/o de oficinas de superficie til total mayor de 50 m cumplir las
siguientes condiciones:
- Tendr un ancho y profundidad libres mnimos desde la puerta de entrada de 2,50
metros, excepto en el caso de fachadas de ancho inferior a 6 metros en los que la
anchura podr reducirse hasta 2 metros. En este espacio se admite una diferencia
de cotas de nivel mxima de 0,30 metros.
- No se admiten escalones en el acceso desde la calle al portal ni dentro del propio
portal. Cualquier diferencia de cotas ha de salvarse obligatoriamente con una
rampa que cumpla los requisitos mnimos de accesibilidad establecidos por el
Reglamento de Accesibilidad y Supresin de Barreras de castilla y Len (Decreto
217/2001 de 30 de agosto).
- En el caso de que el espacio antes regulado no se encuentre adyacente al plano
de fachada la anchura del espacio de acceso hasta el mismo no ser inferior a 1,50
metros y la profundidad de dicho espacio de acceso no ser mayor que su
anchura. A partir de 2,50 metros de anchura del espacio de acceso no se establece
profundidad mxima.
- En el caso de que el acceso al portal sea colindante con el espacio de acceso al
garaje, aqul tendr un ancho mnimo de 1,50 metros en toda su longitud con
independencia del espacio necesario para el acceso al garaje. La separacin entre
estos dos espacios podr construirse con cerramientos difanos como rejas o
similares.
- La altura libre no ser inferior a 2,50 metros.
- El hueco de entrada al portal no tendr un ancho inferior a 1,30 metros con una
hoja de al menos 1 metro de anchura.
- El acceso hasta la escalera principal y/o un ascensor no ser inferior a 1,50 metros
de anchura. El ancho frente al acceso al ascensor no ser inferior a 1,50 metros.
2) En el caso de actuaciones de rehabilitacin que no conllevan el vaciado interior de la
edificacin o de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante, se podrn admitir
portales que no cumplan las dimensiones anteriores ni siempre que no sean inferiores a
las dimensiones existentes.
Artculo 61.-
Escaleras de los edificios
Las escaleras de uso pblico debern cumplir las siguientes condiciones, sin perjuicio de las
exigencias que se establecen en el Documento Bsico DB-SI Seguridad en caso de
Incendio y en el Documento Bsico DB-SUA Seguridad de utilizacin y accesibilidad de
Cdigo Tcnico de la Edificacin. Las siguientes condiciones de forma exponen de manera
particularizada algunas de las exigencias de la normativa sectorial.
- No podrn tener un ancho inferior a 1 metro y la altura libre mnima ser en cualquier
punto superior a 2,20 metros.
- La huella y contrahuella sern uniformes en toda la altura del tramo o tramos
correspondiente a la escalera de comunicacin entre dos plantas. La altura de la
huella ser igual o inferior a 0,185 metros y el ancho de huella mayor o igual a 0,28
metros.
- En todas las plantas el rellano con salida de ascensor o con puertas de locales que
abran hacia el mismo, tendr un ancho fondo mnimo de 1,50 metros, y en los dems
casos, de 1,20 metros.
- Cualquier puerta estar separada al menos 0,10 metros de un desnivel.
NORMATIVA
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Excepto en viviendas unifamiliares o en viviendas dplex, el espacio que contiene el

ncleo de comunicacin vertical deber tener iluminacin y ventilacin directas a va
pblica, espacio libre de uso pblico o patio de manzana o patio de parcela o de
luces, en todas sus plantas de piso, con una superficie mnima de iluminacin de 1m
de elemento transparente o traslucido por planta y entre rellanos pudiendo reducirse
la ventilacin mnima por planta a la mitad de la superficie antes indicada. A estos
efectos, no puede entenderse como ventilacin directa al exterior aquella que se
realice a travs de terrazas o tendederos con forjado de uso privado situadas las
ventanas a menos de 1,80 metros desde el suelo de la terraza o patio privado.
El hueco de iluminacin y ventilacin se situar en el paramento que delimita el
recinto de comunicacin vertical. Entre este hueco y el paramento de fachada del
espacio al que ventile no habr una distancia superior a la anchura del hueco.
No obstante, en edificios de hasta cuatro plantas sobre la rasante incluida la del
tico, en su caso, se permiten las escaleras con iluminacin y ventilacin cenital por
medio de lucernarios que tengan una superficie de iluminacin en planta que sea
como mnimo igual al hueco de escalera y situados sobre el hueco central. En este
caso, se construir adyacente a la escalera un hueco libre en toda su altura con un
ancho mnimo de 0,50 metros y una longitud coincidente con el desarrollo del tramo
de escalera ms largo. La superficie mnima de ventilacin es de 0,50 m2.
Artculo 62.-
Ascensores
Se atender a lo dispuesto en la Ley de Accesibilidad y Supresin de Barreras de Castilla y

Len 3/1998, de 24 de junio, el Decreto 217/2001 de 30 de agosto por el que se aprueba el
Reglamento de Accesibilidad y Supresin de Barreras y el Documento Bsico DB-SUA
Seguridad de utilizacin y accesibilidad del Cdigo Tcnico de Edificacin en relacin a la
obligatoriedad de instalacin de ascensores en la edificacin. Se exceptan los casos
particulares establecidos a travs del Plan Especial de Proteccin del Conjunto Histrico
para su mbito de aplicacin
No podrn autorizarse obras para la instalacin de ascensores en edificios existentes
cuando perjudiquen las condiciones mnimas de habitabilidad (establecidas en la Orden de
29 de febrero de 1944) y/o de proteccin contra incendios y de seguridad de utilizacin
existentes.
SEGURIDAD
Artculo 63.-
Proteccin de huecos
Adems de lo establecido en el Documento Bsico DB-SUA Seguridad de utilizacin y

accesibilidad, huecos, desniveles superiores a 0,50 metros y las terrazas accesibles a los
usuarios estarn protegidos por un antepecho o barandilla de altura mnima de 0,90 metros
si la atura que ha de salvar es 6,00 metros y de 1,10metros si la altura es mayor de 6,00
metros y su diseo no ser escalable
Por debajo de esta altura de proteccin no habr huecos de dimensiones mayores de 0,12
metros para evitar el paso de un nio, ni ranuras al ras de suelo mayores de 5 centmetros y
si existen cerramientos de vidrio, u otros materiales frgiles, stos debern tener resistencia
a la rotura.
La altura de las barandillas de escalera no ser inferior a 0,90 m
Artculo 64.-
Normas sobre seguridad
Sern de aplicacin las normas que regulen las condiciones de seguridad en los edificios en
todos los mbitos (de incendios, de electricidad, de gas,...)
NORMATIVA
30

Junio 2011
CAPTULO 3.-
NORMAS DE URBANIZACIN
SECCIN 5.- ACTUACIONES AISLADAS DE URBANIZACIN

Artculo 65.-
Definicin y objetivos
En SUELO URBANO CONSOLIDADO la urbanizacin de las parcelas para completar o

recuperar la condicin de solar se llevar a cabo a travs de actuaciones aisladas de
urbanizacin.
Dichas actuaciones podrn desarrollarse mediante gestin pblica y privada.
Artculo 66.-
Supuestos
Cabe distinguir dos supuestos:

1) Actuaciones aisladas de urbanizacin previas a la ejecucin de construcciones e
instalaciones sobre la parcela.
Para ejecutar este tipo de actuaciones el propietario debe solicitar el otorgamiento de la
preceptiva licencia urbanstica a la que acompaar de un proyecto de obras ordinario
que programe tcnica y econmicamente la actuacin con el detalle de los gastos de
ejecucin material de la urbanizacin necesarios para que la parcela alcance la
condicin de solar. Cuando las obras de urbanizacin que hayan de ejecutarse se
limiten a la pavimentacin del acceso a la parcela y al enganche con los servicios
urbanos dispuestos a pie de parcela sin necesidad de ampliacin o refuerzo el Proyecto
Tcnico podr sustituirse por una memoria descriptiva y valorada de las obras.
2) Actuaciones aisladas de urbanizacin simultneas a la ejecucin de construcciones e
instalaciones sobre la parcela.
Cuando se pretenda la ejecucin simultnea de la urbanizacin y de las construcciones
e instalaciones ser preceptivo solicitar y obtener licencia urbanstica a la que se
adjuntar un Proyecto Tcnico en el que se programe de forma conjunta y coordinada la
ejecucin de la urbanizacin y de las construcciones o instalaciones cuya ejecucin se
solicite. Adems, en el escrito de solicitud de licencia urbanstica deber constar
expresamente que el solicitante se compromete a:
a) Ejecutar simultneamente la urbanizacin y las construcciones e instalaciones
permitidas por el planeamiento urbanstico.
b) No utilizar las construcciones e instalaciones ejecutadas hasta que la
urbanizacin haya sido recibida.
c) Establecer dichas condiciones en cualesquiera cesiones del derecho de
propiedad o de uso que se efecten para la totalidad o partes de las
construcciones e instalaciones ejecutadas.
En ambos supuestos debern observarse las siguientes reglas:
1. A efectos de redactar el correspondiente proyecto de obras que describa detalladamente
y valore la ejecucin material de la urbanizacin necesaria, o la memoria valorada
cuando ste sea el documento exigible, los interesados podrn solicitar al Ayuntamiento
cuantos datos precisen en relacin tanto con los distintos servicios urbanos municipales
que les afecten (caractersticas de la red municipal de distribucin de agua potable, de la
red municipal de evacuacin de aguas residuales y del alumbrado pblico) como de los
materiales a emplear para completar dichos servicios urbanos y regularizar las vas
pblicas existentes. Estos datos le sern facilitados en el plazo mximo de quince das
al solicitante por escrito en un documento denominado Certificado de Servicios
Urbansticos y el mismo habr de incorporarse, cuando haya sido expedido, al Proyecto
NORMATIVA
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Tcnico o Memoria que se presente para la ejecucin de las Actuaciones Aisladas de

Urbanizacin.
Cuando el Ayuntamiento no facilite dicha informacin en el plazo sealado, el interesado
aportar junto con la solicitud de licencia urbanstica, acreditacin suficiente de haber
instado la oportuna informacin municipal.
2. Cuando el propietario est obligado en virtud de las determinaciones establecidas en el
planeamiento a ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos necesarios para
regularizar las vas pblicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las
alineaciones sealadas por el planeamiento urbanstico para delimitar la propiedad
privada del dominio pblico, dicha cesin se llevar a cabo libre de cargas, gravmenes
y arrendamientos. La solicitud de licencia urbanstica conforme a proyecto que se
atenga a las alineaciones definidas en el planeamiento implica el ofrecimiento de cesin
al Ayuntamiento del suelo afectado por la alineacin y el acto de concesin de la licencia
urbanstica llevar implcita la aceptacin por el municipio de dicha cesin sin perjuicio
de que no se perfeccione hasta la recepcin de las obras de urbanizacin ejecutadas.
3. En el plazo mximo de un mes desde el da siguiente al de notificacin del acuerdo de
concesin de la licencia, el propietario solicitante est obligado a constituir una garanta
de urbanizacin conforme al artculo 202 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y
Len por el importe del 100% de la valoracin o del presupuesto del Proyecto.
4. Una vez finalizadas las obras de urbanizacin, si se trata de actuaciones previas a la
construccin, el propietario debe ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento solicitando
expresamente su recepcin. Para la recepcin de las obras de urbanizacin ejecutadas
y la devolucin de la garanta constituida se estar a lo dispuesto en el artculo 206 del
Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len.
5. Cuando se haya procedido a la urbanizacin y construccin simultneas, una vez
finalizadas las obras de urbanizacin y construccin se comunicar al Ayuntamiento
mediante la solicitud de la preceptiva Licencia de Primera Ocupacin de la edificacin a
la que se acompaar, adems de la documentacin que se establezca por el
Ayuntamiento a travs de la correspondiente Ordenanza Municipal, de escrito firmado
por el promotor en el que comunique que las obras de urbanizacin han finalizado, no
procedindose a inspeccionar la edificacin construida en tanto no hayan finalizado
dichas obras de urbanizacin.
En ningn caso se conceder Licencia de Primera Ocupacin si no estn ejecutadas
correctamente las obras de urbanizacin necesarias para que la parcela alcance la
condicin de solar. Cuando dichas obras no estn finalizadas o se encuentren
incorrectamente ejecutadas y el promotor desatendiere el requerimiento para la
finalizacin de las mismas o la subsanacin de las deficiencias de que adolezca, el
Ayuntamiento proceder, como condicin ineludible a la concesin de la Licencia de
Primera Ocupacin, a incautar la garanta constituida y a ejecutar subsidiariamente la
urbanizacin con cargo a la misma, previo apercibimiento al promotor.
Para la devolucin de la garanta constituida se estar a lo dispuesto en el artculo 206
del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len.
NORMATIVA
32

Junio 2011
SECCIN 6.- ACTUACIONES INTEGRADAS DE URBANIZACIN

Artculo 67.-
Definicin y objetivos
1) La urbanizacin de los terrenos clasificados como Suelo Urbano No Consolidado y

Suelo Urbanizable se llevar a cabo a travs de Actuaciones Integradas,
establecindose para su desarrollo mbitos de gestin denominados unidades de
actuacin.
Las Unidades de Actuacin se delimitan en el instrumento de planeamiento urbanstico
que establezca la ordenacin detallada y pueden modificarse a travs de los
procedimientos de revisin y modificacin de dichos instrumentos.
2) En el mbito de las Unidades de Actuacin no podr concederse licencia urbanstica
alguna hasta tanto no sea firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin del
Proyecto de Actuacin siempre que ste contenga las determinaciones completas sobre
urbanizacin o el Proyecto de urbanizacin cuando aquel slo contemple las bases.
Se exceptan de dicha prohibicin las licencias de obra relativas al vallado de las
parcelas calificadas como Suelo Urbano No Consolidado que podrn concederse como
licencias de obra provisional de tal forma que podrn ser revocadas cuando as lo
acuerde el Ayuntamiento con demolicin del vallado y sin derecho a indemnizacin, para
lo que se har constar en el Registro de la Propiedad el otorgamiento de la licencia bajo
dichas condiciones aceptadas por el propietario.
3) En el plazo mximo de un mes desde la aprobacin del Proyecto de Actuacin, el
urbanizador deber constituir una garanta de urbanizacin en cualquiera de las formas
previstas en el artculo 202.6 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len por un
importe del 20% de los gastos de urbanizacin previstos.
4) Una vez aprobado el correspondiente Proyecto de Actuacin o de Urbanizacin, las
obras de urbanizacin autorizadas podrn ejecutarse previa o simultneamente a las
obras de construccin, sin que pueda otorgarse Licencia de Primera Ocupacin o
Utilizacin de las construcciones en tanto no estn finalizadas las obras de urbanizacin
de la Unidad de Actuacin y recepcionadas por el Ayuntamiento.
Cuando el Proyecto de Urbanizacin prevea la ejecucin de la urbanizacin en diversas
fases, la licencia de obra para la construccin de las edificaciones permitidas sobre la
parcela que se conceda concretar la fase de la urbanizacin en la que se encuentra
incluida y no podr concederse licencia de primera ocupacin en tanto no estn
finalizadas y recibidas por el Ayuntamiento las obras de urbanizacin correspondientes a
dicha fase. La alteracin de las fases de la urbanizacin slo podr llevarse a cabo a
travs de la modificacin del correspondiente Proyecto de Urbanizacin.
Las fases de la urbanizacin que se prevean debern resultar tcnica y funcionalmente
susceptibles de ser utilizadas de forma independiente y en relacin con los espacios
libres de uso pblico su urbanizacin no podr ser objeto de fragmentacin entre varias
fases debiendo urbanizarse y cederse al Municipio de forma unitaria, entendiendo
incluidas entre dichas obras las de plantacin de arbolado y dems especies vegetales,
jardinera, tratamiento de los espacios no ajardinados y mobiliario urbano.
NORMATIVA
33

Junio 2011
Artculo 68.-
Proyectos de urbanizacin
Los proyectos de urbanizacin que se redacten sobre terrenos incluidos en sectores

debern ajustarse al contenido del Ttulo III del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len
y en todo caso, contendrn los siguientes documentos:
a) Una memoria en la que se describa el objeto de las obras, que recoger los
antecedentes y situacin previa a las mimas, las necesidades a satisfacer y la
justificacin de la solucin adoptada, detallndose los factores de todo orden a
tener en cuenta.
b) Los planos de conjunto y de detalle necesarios para que la obra quede
perfectamente definida, as como los que delimiten la ocupacin de terrenos y la
restitucin de servidumbres y dems derechos reales, en su caso, y servicios
afectados por su ejecucin.
c) El pliego de prescripciones tcnicas particulares donde se har la descripcin de
las obras y se regular su ejecucin, con expresin de la forma en que sta se
llevar a cabo, de la medicin de las unidades ejecutadas y el control de calidad
y de las obligaciones de orden tcnico que correspondan al contratista.
d) Un presupuesto, integrado o no por varios parciales, con expresin de los precios
unitarios y de los descompuestos, en su caso, estado de mediciones y los
detalles precisos para su valoracin.
e) Un programa de desarrollo de los trabajos o plan de obra de carcter indicativo,
con previsin, en su caso, del tiempo y coste.
f) Las referencias de todo tipo en que se fundamentar el replanteo de la obra.
g) Cuanta documentacin venga prevista en normas de carcter legal o
reglamentario.
h) El estudio de seguridad y salud, o, en su caso, el estudio bsico de seguridad y
salud, en los trminos previstos en las normas de seguridad y salud en las obras.
i) Estudio geotcnico de los terrenos sobre los que la obra se va a ejecutar.
Asimismo, se atendrn a las siguientes normas, cumpliendo en todos los casos las
determinaciones establecidas por la legislacin sectorial vigente en materia de accesibilidad
y eliminacin de barreras urbansticas.
1. Red de saneamiento
La red de colectores pblicos discurrir siguiendo el trazado de la red viaria y vertern a
las redes existentes.
De no existir sta, o de no ser posible el enganche con la existente, ser el acto de
otorgamiento de la Licencia el que establezca el trazado de la red a construir por cuenta
del solicitante.
Los materiales empleados debern garantizar la estanqueidad necesaria frente a
filtraciones de aguas y sern de las mismas caractersticas que los empleados
habitualmente por el Ayuntamiento.
Se construirn:
a) Pozos de registro en todos cambios de direccin y de pendiente; en tramos
rectos se construirn a distancias no superiores a 50 metros.
b) Sumideros sifnicos para la recogida de aguas pluviales, de las caractersticas
que seale el Ayuntamiento.
c) Pozos de limpia en las cabeceras de las redes
Las acometidas se realizarn a pozos de registro y siempre por encima de la generatriz
del colector.
La velocidad del agua estar comprendida entre 0,50 y 3 m3/seg.
NORMATIVA
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2. Abastecimiento de agua
A.- En Proyectos de Urbanizacin el consumo diario se calcular en base a la
suma de:
Agua potable para usos domsticos.
Agua para riegos, limpieza viaria, hidrantes contra incendios y
cualquier otro resultante de las caractersticas propias de la
ordenacin.
En cualquier caso la dotacin por habitante y da no ser inferior a 300 litros.
B.- Se instalarn hidrantes contra incendios en el nmero que seala la legislacin
vigente y de las caractersticas y modelos existentes en la ciudad.
C.- Los materiales y caractersticas de las canalizaciones, valvulera y piezas
especiales sern de las homologadas por el Excmo. Ayuntamiento.
D.- Deber justificarse, mediante la documentacin requerida en cada caso la
existencia de caudal suficiente de acuerdo con las caractersticas y
necesidades de la ordenacin.
3. Calzadas, aceras y sendas peatonales
Las dimensiones de calzadas y aceras se adecuarn a las caractersticas residenciales,
industriales o de servicios de la actuacin. En cualquier caso las dimensiones mnimas
sern las que se establecen a continuacin, con la excepcin de los viales del Sistema
General definidos en los planos de Ordenacin:
- Anchura mnima de cada acera:
2,00 metros, que se elevar a 2,50 metros en los viales definidos en
este documento como estructurantes (planos O.02 de ordenacin
general y O.03 de ordenacin detallada).
Ser siempre obligatoria la colocacin de dos aceras laterales.
- Anchura de carril de circulacin de vehculos:
calles de sentido nico y un nico carril: 3,50 metros.
calles de sentido nico y dos carriles: 3 metros cada carril.
calles de doble sentido y un carril por sentido: 3,50 metros cada
carril en vas principales y 3 metros cada carril en vas secundarias.
calles de doble sentido y de dos carriles por sentido: 3 metros cada
carril. En caso de que se proyecte una mediana, sta tendr una
anchura mnima de 2 metros.
- Anchura de aparcamiento en lnea:
2,40 metros
- Anchura de aparcamiento en batera:
4,50 metros de aparcamiento (medidos en perpendicular al eje del
vial) cuando la calzada principal tenga un ancho de 7,00 m.
4,75 metros de aparcamiento (medido perpendicularmente al eje del
vial) cuando la calzada principal tenga un ancho de 6,00 m.
- Anchuras segn las caractersticas del vial y el tipo de aparcamiento:
calles de un nico sentido con un nico carril de circulacin y
aparcamiento en lnea: 3,50 metros el carril y 2,40 el aparcamiento.
calles de un nico sentido con un nico carril de circulacin y
aparcamiento en lnea a ambos lados: 3,50 metros el carril y 2,40
cada aparcamiento.
calles de dos carriles de circulacin con un aparcamiento en lnea:
de 6 a 7 metros en la calzada (segn lo indicado en los apartados
anteriores) y 2,40 metros el aparcamiento.
calles de dos carriles de circulacin con aparcamiento en lnea a
ambos lados: de 6 a 7 metros en la calzada (segn lo indicado en
los apartados anteriores) y 2,40 metros cada aparcamiento.
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calles de dos sentidos y cuatro carriles de circulacin con

aparcamiento en lnea a uno o ambos lados: 3 metros para cada
carril y 2,40 metros para cada aparcamiento.
calles de carril nico y aparcamiento en batera a uno o ambos
lados: no permitido.
calles de dos carriles de circulacin con un aparcamiento en batera:
de 6 a 7 metros en la calzada (segn lo indicado en los apartados
anteriores) y 5 metros el aparcamiento.
calles de dos carriles de circulacin con aparcamiento en batera a
ambos lados: de 6 a 7 metros en la calzada (segn lo indicado en
los apartados anteriores) y 5 metros cada aparcamiento.
aparcamiento en batera a uno o ambos lados: 3 metros para cada
carril y 5 metros para cada aparcamiento.
calles de dos carriles de circulacin con aparcamiento en lnea en un
lado y batera en el otro: de 6 a 7 metros en la calzada (segn lo
indicado en los apartados anteriores), 2,40 metros en el
aparcamiento en lnea y 5 metros el aparcamiento en batera.
aparcamiento en batera a un lado y batera en el otro: 3 metros para
cada carril, 2,40 metros para el aparcamiento en lnea y 5 metros
para el aparcamiento en batera.
El dimensionamiento del firme se llevar a cabo a partir de la categora del firme y la
clasificacin de la explanada, de acuerdo con la Norma 6.1-IC "Secciones de firme" de
la Instruccin de Carreteras, emplendose los materiales habituales en la ciudad.
Las aceras se construirn con pavimentos antideslizantes sobre solera de hormign.
Cualquier otro tipo deber ser autorizado por el Ayuntamiento.
Se dispondrn en las aceras, en zonas especficas de carcter peatonal, sin interrupcin
del trnsito de viandantes, aparcamientos para bicicletas, debidamente dotados.
En los viales estructurantes de los nuevos sectores de desarrollo en suelo urbanizable, y
en aquellos existentes donde sea posible establecer continuidad con el sistema
existente o proyectado, se incluir un carril bici, dotado de la oportuna continuidad con
otros sectores, cuya anchura mnima -1m.- se incrementar en las secciones mnimas
de las aceras, sin alterar las dimensiones mnimas establecidas en la presente
normativa.
Cuando el ancho de la acera sea superior a 2,50 metros se construirn alcorques para
la plantacin de arbolado y a una distancia no inferior a 7 metros.
En las calles incluidas en el Conjunto Histrico de la ciudad se estar a lo dispuesto en
el Plan Especial del Conjunto Histrico en cuanto a los tratamientos superficiales.
4. Suministro y redes de energa elctrica.
a) Redes elctricas:
Las redes de distribucin de energa elctrica se dimensionarn y construirn de
acuerdo con las condiciones tcnicas y de seguridad reglamentarias, as como,
con las normas establecidas por la empresa distribuidora que cuenten con la
aprobacin de la Administracin competente y, las directrices municipales.
En cualquier caso, quedar garantizado el suministro de energa elctrica
mediante resolucin de su conexin con las redes existentes, su transformacin
si procede y su continuidad.
Las redes areas existentes de cualquier tipo, que crucen el mbito del sector, se
transformarn en subterrneas en el mbito de actuacin, y los postes, torres o
apoyos para su continuidad se situarn fuera del lmite de la actuacin.
Las redes nuevas, de cualquier tipo, que se construyan dentro del mbito de
actuacin tambin sern subterrneas.
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Las redes de acometida a las urbanizaciones que se realicen desde redes areas
existentes, fuera de la misma, ser subterrnea, como mnimo, en los tramos que
discurran dentro del lmite del suelo urbano.
Podr autorizarse en areo si discurre por suelo no urbano.
b) Centros de transformacin
Los centros de transformacin que resulte necesario instalar, se situarn en
terreno privado.
- En las urbanizaciones con vivienda colectiva y unifamiliar, los centros de
transformacin se situarn siempre en terreno privado y ser:
Subterrneo si se sita en terreno privado libre de edificacin.
De superficie situado en un local del edificio.
Provisionalmente y justificadamente, podra admitirse la instalacin de centros
de transformacin de superficie en caseta prefabricada o edificacin aislada,
pero siempre en terreno privado, hasta que se construya el local
correspondiente dentro del edificio, para proceder a su traslado previamente a
la Licencia de 1 Ocupacin. En todo caso, el citado local se construir dentro
de la 1 fase de la construccin en dicho terreno privado.
- En las urbanizaciones de Polgonos Industriales, los centros de
transformacin siempre se situarn en terreno privado, y podrn ser
subterrneos, de superficie en caseta prefabricada o en edificacin aislada.
5. Alumbrado pblico
Las normas y requerimientos sern de aplicacin a cualquier alumbrado exterior, en
zonas de dominio y uso pblico, para su utilizacin nocturna, que se realice mediante
instalaciones fija o estable.
Las determinaciones recogidas en este apartado persiguen la finalidad de la proteccin
del medio ambiente, mediante el uso racional y eficiente de la energa elctrica que se
consume y la reduccin del resplandor luminoso, al mismo tiempo que se establecen los
requerimientos y caractersticas tcnicas que se exigen para estas instalaciones, las
cuales se ajustarn a las recomendaciones y normativa tanto europea como nacional en
concordancia con las condiciones actuales de nuestra ciudad.
a) Eleccin de la luminaria en funcin de la geometra de la instalacin
TIPO DE
IMPLANTACIN
Unilateral
Unilateral
Tresbolillo
Pareada
ANCHURA CALZADA
ALCANCE
DISPERSIN
Anchura < Altura montaje

Anchura = Altura montaje
Anchura > Altura montaje
Anchura > Altura montaje
Intermedio (A60)
Corto (A<60)
Intermedio (A60)
Intermedio (A60)
Estrecha (D<45)
Media (D 45)
Estrecha (D<45)
Estrecha (D<45)
b) Implantacin de los puntos de luz

Unilateral
Tresbolillo
Pareada
si A 1'2 H.
si 1'2 < A 1'5 H.
si A > 1'5 H.
(Siendo A = anchura de la va y H = altura del soporte)
En tramos rectos con mediana de separacin entre los dos sentidos de

circulacin, los puntos de luz se implantarn en columnas o bculos de doble
brazo y se situarn en la mediana central, cuando la anchura de sta est
comprendida entre 1 y 3 m.
Para anchura de medianas mayores a 3 m. no se utilizarn bculos dobles, sino
que se estudiar como si se tratase de dos calzadas independientes, dando lugar
a implantaciones, bilateral - pareada o unilateral en mediana, mediante soportes
independientes.
NORMATIVA
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c) Niveles de iluminacin
Los niveles mximos y mnimos de iluminacin, la luminancia media, uniformidad
global e ndices de deslumbramiento en los viales, aparcamientos al aire libre,
instalaciones deportivas y recreativas y cualesquiera otros espacios exteriores
que requieran iluminacin se atendrn a las determinaciones fijadas en el
Reglamento de Eficiencia Energtica en Instalaciones de Alumbrado Exterior y
sus Instrucciones Tcnicas Complementarias del Ministerio de Industria,
aprobado por RD 1890/2008 de 14 de noviembre, o la normativa que la sustituya.
En todo caso y por razones de seguridad, todas las zonas exteriores, deben
iluminarse de manera que constituya un lugar que pueda ser utilizado conforme
al uso proyectado evitando que se generen zonas oscuras.
En las reas verdes, la altura de instalacin no superar los 3,5 m. y se evitar
utilizar luminarias con emisin de luz directa hacia el hemisferio superior. Todas
las superficies de la luminaria con flujo de luz saliente cuya normal tenga un
ngulo con la horizontal igual o superior a 90 deber opacarse. Las lmparas se
instalarn lo ms cerca posible de las superficies opacadas de la luminaria. En el
caso de que la lmpara sobresalga de la zona opacada los laterales o difusores
debern ser opalinos de forma que disminuya el brillo de la lmpara hacia o
sobre el horizonte.
d) Proteccin del medio ambiente
A estos efectos se cumplirn las siguientes prescripciones:
- La iluminacin debe restringirse a la superficie que se pretende dotar de
alumbrado, y deben cumplir los criterios de eficiencia y ahorro energtico, as
como reduccin de flujo luminoso nocturno.
- Los niveles de iluminacin establecidos en el presente apartado no podrn
ser rebasados en ms de un 20%, salvo los casos debidamente justificados.
- Las luminarias y proyectores previstos, una vez instalados con la inclinacin y
reglaje recomendados por el fabricante, no rebasarn los lmites mximos de
emisin de flujo hemisfrico superior instalado recomendados por la CIE
126:1997.
- Todas las instalaciones estarn dotadas de sistemas de encendido y
apagado, y regulara el nivel luminoso que permita respectivamente ajustar el
consumo energtico al estrictamente necesario, (ajustando horario y
reduciendo el flujo luminoso en horas nocturnas en un 45% del servicio
normal) por el procedimiento de reloj con programador astronmico de ajuste
diario.
- Se cuidar el posicionamiento, apuntamiento y orientacin de los aparatos de
iluminacin para impedir la visin directa de la fuente de luz. Preferentemente
la luz se dirigir en sentido descendente y no ascendente. Especialmente en
el alumbrado de fachadas de edificios y monumentos se utilizarn sistemas
pticos adecuados, y en su caso, deflectores pantallas y paralmenes que
eviten la dispersin del haz luminoso o la luz intrusiva.
e) Requisitos tcnicos de las lmparas
- Se utilizarn las lmparas de la mayor eficacia energtica (lm/w) para los
requerimientos cromticos demandados por la instalacin, de larga vida
media y reducida depreciacin del flujo luminoso a lo largo de su vida.
- Adems de las caractersticas anteriores se tendrn en cuenta los parmetros
de temperatura de color y rendimiento de color.
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En cualquier caso, sern prioritarias la utilizacin de las lmparas ms

innovadoras del mercado que cumpliendo los requisitos anteriores, tengan
denominacin especfica de proteccin del medio ambiente, es decir, libres
de mercurio o plomo.
Los tipos de lmparas a emplear son:

- Con emisin de luz dorada, las lmparas de Vapor de Sodio a
Alta Presin que se utilizarn para iluminacin exclusivamente
de viales en general de cualquier tipo, excepto zonas verdes o
parques.
- Con emisin de luz blanca, sern las lmparas de descarga de
alta intensidad, de mercurio a alta presin y de mercurio con
halogenuros metlicos. Las dos primeras se emplearn para la
iluminacin de zonas verdes y parques, pudindose utilizar
tambin para iluminacin de viales y de zonas residenciales, o
alumbrados especiales y artsticos. Las lmparas de mercurio
con halogenuros metlicos se emplearn en la iluminacin por
proyeccin.
6. Parques y jardines
Las zonas se cedern y se adecuarn segn lo siguiente, adems de lo regulado en el
artculo 105.2 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len:
- Las especies vegetales debern ser adecuadas al clima de la ciudad y se
procurar sean de las autctonas de la zona.
- Se evitar la plantacin masiva de especies que produzcan un sobrecoste en
su conservacin y mantenimiento.
- Los proyectos de urbanizacin incluirn las redes peatonales y su tratamiento
adecuado.
- El alumbrado pblico de parques y jardines ser acorde con el diseo del
conjunto y se emplearn los materiales que habitualmente coloca el
Ayuntamiento.
- Deber incluirse el sistema de drenaje y de la red de riego, dotada esta ltima
de los automatismos necesarios para una mnima atencin.
- Se completar la urbanizacin con la instalacin de los elementos que se
consideren necesarios en funcin de su magnitud, tales como bancos,
papeleras y juegos de nios.
7. Instalaciones de telecomunicaciones
Se construirn las redes de telecomunicaciones conforme a las Normas sectoriales
vigentes.
En ningn caso se permiten los tendidos areos.
8. Otras instalaciones
Cualquier otra instalacin (gas canalizado, semforos,...) deber cumplir la normativa
sectorial vigente en ese momento.
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CAPTULO 4.-
USOS DE SUELO
SECCIN 7.- DEFINICIONES Y CLASIFICACIONES

Artculo 69.-
Definicin
1)
Se entiende por uso del suelo cualquier tipo de utilizacin humana de un

terreno, incluido el subsuelo y el vuelo que le correspondan, y en particular su
urbanizacin y edificacin.
2)
La presente reglamentacin de usos regula y define las diferentes utilizaciones

de los terrenos y edificaciones segn las actividades que en ellas puedan
desarrollarse, todo ello sin perjuicio de la aplicacin de la normativa sectorial
vigente en cada momento aplicable sobre los mismos.
3)
Pueden distinguirse las siguientes clasificaciones de usos
CLASIFICACIN en funcin de su adecuacin al planeamiento

A.B.-
C.-
USO PREDOMINANTE: El uso caracterstico de un mbito, de tal forma que

sea mayoritario respecto de aprovechamiento total del mismo.
USOS COMPATIBLES: Todo uso respecto del cual resulta admisible su
coexistencia con el uso predominante del mbito del que se trate.
La compatibilidad de un uso respecto al predominante no implica su libre
implantacin sino nicamente la aceptacin de que su presencia puede ser
simultnea, sin perjuicio de que esa interrelacin obligue a sealar restricciones
en la intensidad del uso compatible en funcin del uso caracterstico.
USO PROHIBIDO: Todo uso incompatible con el uso predominante del mbito
de que se trate; en suelo rstico, todo uso incompatible con su rgimen de
proteccin.
Igualmente, tendrn la consideracin de usos prohibidos para un determinado
mbito territorial los as conceptuados por disposiciones estatales, comunitarias
o autonmicas y en la forma que en stas se establezca.
CLASIFICACIN en funcin del tipo de utilizacin

1)
2)
USO BSICO: Constituye el nivel ms desagregado de actividades o

situaciones de actividad contemplado en estas Normas. Pueden coexistir dos o
ms, dentro del mismo solar o edificio segn lo contemplado en las ordenanzas
de edificacin.
USO GLOBAL: constituye la base de la zonificacin de usos en suelo sin
ordenacin detallada.
SECCIN 8.- USOS BSICOS

Artculo 70.-
Definiciones y situaciones reguladas
1. DEFINICIONES Y CLASIFICACIN
A efectos de estas ordenanzas y de las contenidas en los instrumentos de desarrollo del
planeamiento, se establece la siguiente clasificacin de usos Bsicos:
NORMATIVA
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1)
RESIDENCIAL:
Es el correspondiente al alojamiento y vivienda de las personas. Abarca los usos
de unifamiliar, colectivo, comunitario y hotelero.
a. RESIDENCIAL UNIFAMILIAR: Es el que se desarrolla en edificio aislado o
agrupado con otros del mismo uso, con acceso independiente desde la va
pblica o desde un espacio libre privado exterior.
b. RESIDENCIAL COLECTIVO: Es aquel que se desarrolla en viviendas
independientes agrupadas constructivamente con otras viviendas, cuyo
acceso se realiza desde espacios comunes que actan como elemento de
relacin entre el espacio interior de las viviendas y la va pblica o espacio
libre exterior, y con la propiedad colectiva de elementos comunes de la
edificacin.
c. RESIDENCIAL COMUNITARIO: Es el que comprende los edificios o locales
destinados al alojamiento permanente de una pluralidad de personas
relacionadas con una actividad, y que incluye los espacios precisos para
habitar los residentes y las instalaciones comunes complementarias. Se
incluyen en este uso las residencias de estudiantes, residencias de ancianos,
residencias de miembros de comunidades, incluidas las religiosas, etc...
d. USO HOTELERO: Corresponde a los edificios destinados al alojamiento
temporal y circunstancial de personas tales como hoteles, moteles,
pensiones, hostales, albergues, camping,... y dems establecimientos
hoteleros anlogos.
2)
PRODUCTIVO:
Es el correspondiente a la transformacin, reparacin y almacenaje de materias y a
la produccin de bienes. Incluye los siguientes usos:
a. INDUSTRIAS: Comprende el conjunto de actividades relativas a la
transformacin de materias primas en bienes intermedios o finales. Se
incluyen las industrias de todo tipo.
b. TALLERES: Comprende las actividades de reparacin de todo tipo y las
actividades artesanales. Incluye la actividad de lavado de vehculos.
c. ALMACENES: Comprende los locales destinados a la conservacin y guarda
de productos de cualquier clase as como su distribucin. Se incluyen las
actividades de almacn de chatarra y centros gestores de vehculos al final
de su vida til, as como las de comercio mayorista.
d. ESTACIONES DE SERVICIO:
Destinadas al almacn y venta al por menor de suministros de carburante a
vehculos y productos asimilados.
e. INSTALACIONES AGROPECUARIAS: Las destinadas al almacenaje, garaje
y depsito de maquinaria agrcola, primer tratamiento y distribucin de
productos agrarios y estabulacin, cra y engorde de ganado. Se distinguen,
concretamente, los siguientes usos:
- Almacenes de produccin agrcola, de aperos y maquinaria
agropecuaria, y depsito y garaje de maquinaria agrcola.
- Naves de estabulacin del ganado, granjas y fines complementarios.
- Instalaciones para cra o guarda de animales domsticos.
- Picaderos.
- Industrias destinadas al primer tratamiento de los productos
agropecuarios de una explotacin.
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3)
COMERCIAL:
Actividades que tienen por finalidad poner a disposicin de consumidores y
usuarios bienes y servicios susceptibles de transaccin o trfico comercial, as
como la prestacin de servicios personales
Tambin se incluyen en este apartado los pequeos locales destinados a la
reparacin de calzado, pequeos electrodomsticos, radiotelefona, televisin,
maquinas de coser, y arreglos de prendas de vestir, talleres de relojera, orfebrera,
platera, joyera, ptica, ortopedia... y los locales de venta y exposicin de
vehculos, as como los dedicados a la prestacin de servicios de comunicacin
como locutorios telefnicos y los servicios de acceso a redes de informacin en el
mismo local cuando no estn ligados a actividades de hostelera.
4)
HOSTELERO, SOCIO-CULTURAL, RECREATIVO Y DEPORTIVO:

Comprende las actividades hosteleras de todo tipo (bares, cafeteras
restaurantes,...), pudiendo tener cualquier clase de actividades complementarias
recreativas, incluidas las culturales y musicales.
Asimismo, comprende las actividades artsticas, culturales y sociales privadas,
tales como museos, salas de exposiciones, de conciertos, cines, teatros, centros
cvicos y sociales, salones recreativos, futbolines, billares, boleras, bingos, casinos
y similares, circos, parques de atracciones, zoolgicos, discotecas, instalaciones
destinadas a los espectculos taurinos, as como salones parroquiales y
actividades religiosas (con exclusin de las residencias vinculadas a tal uso) y las
iglesias o centros de culto. Incluye los espacios, locales o edificios destinados a la
enseanza y prctica del deporte en general (tales como, gimnasios, campos
deportivos, pistas de tenis, frontones, etc.) y, en general, toda clase de
espectculos.
5)
HOSPITALARIO Y SANITARIO:
Comprende las actividades de diagnstico y tratamiento sanitario multidisciplinar,
con o sin alojamiento de enfermos y las clnicas y consultas veterinarias.
6)
OFICINAS:
Abarca las actividades administrativas, burocrticas y de carcter anlogo, pblicas
o privadas, estudios y emisoras de radio y televisin, as como despachos
profesionales de cualquier tipo y oficinas bancarias. Se entendern incluidas las
consultas mdicas no multidisciplinares.
7)
DOCENTE:
Incluye el conjunto de espacios o locales destinados a actividades de formacin o
enseanza, pblicos o privados, tales como colegios o guarderas infantiles,
estudios musicales, academias de todo tipo y similares.
8)
GARAJES Y APARCAMIENTOS:
Comprende los espacios y locales destinados a la guarda de vehculos de todo
tipo, excluida la maquinaria agrcola.
9)
SERVICIOS:
Comprende dos tipos:
a. SERVICIOS PBLICOS: Espacios y locales, de titularidad pblica o privada,
destinados a satisfacer las necesidades de servicios pblicos urbanos tales
como mercados, cementerios y crematorios, tanatorios y velatorios,
vertederos, estaciones de autobuses, de trenes, helipuertos, terminal de
mercancas, cuarteles de polica, de bomberos, etc...
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b. INFRAESTRUCTURAS: Comprende las redes y centros de produccin,

almacenaje y distribucin de servicios urbanos tales como electricidad,
aguas, saneamiento, depuracin, telefona, repetidores de seales
audiovisuales, etc,...
10)
ZONAS LIBRES DE USO PBLICO:

Comprende los espacios libres destinados a esparcimiento, plantaciones de
arbolado y jardinera, e instalaciones para actividades al aire libre cuy o objeto sea
garantizar la salubridad y reposo de la poblacin, la proteccin y aislamiento de
zonas o establecimientos que lo requieran y la obtencin de mejores condiciones
ambientales para el rea en que estn situados.
2. SITUACIONES
A efectos de las Ordenanzas definidas y reguladas en estas Normas Urbansticas y las que
se redacten en el planeamiento de desarrollo, se definen las siguientes situaciones en
cuanto a la implantacin de cada uso en relacin con los dems usos definidos y los
asentamientos urbanos:
SITUACIN A: Engloba las siguientes:
SITUACIN A1: En cualquier planta de un edificio destinado a usos, subdivisiones
de usos o categoras de usos distintos del que se implanta, pudiendo compartir
accesos y zonas comunes con el resto de los locales o viviendas del edificio.
SITUACIN A2: nicamente en local en planta baja con acceso independiente en
edificio destinado a usos, subdivisiones de usos o categoras de usos distintos del
que se implanta, o en plantas distinta a la baja, como stanos o semistanos,
siempre vinculado al uso en planta baja con las limitaciones determinadas en estas
Normas Urbansticas.
SITUACIN A3: En edificio destinado a usos, subdivisiones de usos o categoras de
usos distintos al que se implanta, slo con carcter complementario, dependiente y
vinculado a un uso, subdivisin de uso o categora de uso caracterstico de la
Ordenanza de aplicacin a la zona.
SITUACIN B: Engloba las siguientes:
SITUACIN B1: En edificacin independiente en zonas con usos, subdivisiones de
usos o categoras de usos caractersticos distintos al que se implanta.
SITUACIN B2: En edificacin independiente en zonas con usos, subdivisiones de
usos o categoras de usos caractersticos distintos al que se implanta, slo con
carcter complementario, dependiente y vinculado a un uso, subdivisin de uso o
categora de uso caracterstico de la Ordenanza de aplicacin a la zona.
SITUACIN C: Engloba las siguientes:
SITUACIN C1: En edificacin independiente en zonas en que el uso, subdivisin de
uso o categora de uso a implantar es uso caracterstico, que puede estar adosada
nicamente a otras edificaciones con el mismo uso, subdivisin de uso o categora
de uso caracterstico.
SITUACIN C2: En edificacin independiente en zonas en que el uso, subdivisin de
uso o categora de uso a implantar es uso caracterstico, aislada de otras
edificaciones de cualquier uso.
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Junio 2011
SITUACIN D: Engloba las siguientes:

SITUACIN D: En edificacin aislada y alejada de asentamientos urbanos. A estos
efectos, la normativa de cada uso regular, en su caso, las distancias mnimas a
respetar. Las distancias se medirn, a cualquier punto del lmite del Suelo
Urbanizable o Urbano con uso caracterstico no industrial, y se aplicarn siempre sin
perjuicio del cumplimiento de la Normativa sectorial aplicable a cada caso.
En general, la mencin de una situacin nicamente con una letra engloba todas sus
subdivisiones, y las subdivisiones de numeral menor engloban las de numeral mayor.
SECCIN 9.- REGULACIN DE LOS USOS

Artculo 71.-
Condiciones generales
a) En lo que se refiere a las condiciones de volumen, instalaciones y dotaciones as

como condiciones de seguridad y accesibilidad, habr que estar a lo dispuesto en
el Titulo II, de la presente Normativa.
b) El ejercicio de las actividades indicadas en la presente normativa deber contar
con la preceptiva autorizacin municipal y/o autonmica conforme a la legislacin
vigente y sin perjuicio de otras autorizaciones que resulten necesarias.
c) Con carcter general, y salvo indicacin particular en la definicin particularizada
de cada uso, se establece una dotacin mnima de aparcamientos de 1 plaza
cada 100 m o fraccin.
Artculo 72.-
Uso residencial
La regulacin para los distintos tipos de uso residencial se realiza conforme a la siguiente
clasificacin:
1) RESIDENCIAL UNIFAMILIAR:
a) Programa mnimo:
Toda vivienda unifamiliar tendr una superficie til mayor de 20m con el
siguiente programa mnimo:
- estancia-comedor-dormitorio que puede llevar incorporada la cocina.
- cuarto de bao completo, compuesto por lavabo, inodoro, bid y ducha.
En toda vivienda unifamiliar existir la posibilidad del tendido de ropa al aire libre.
No se admitir el tendido de ropa en fachada exterior a la va pblica o espacios
libres de uso pblico, salvo que quede oculto mediante elementos fijos que
formen parte del diseo de la fachada y que no disminuyan las condiciones de
iluminacin mnima. En el caso de viviendas unifamiliares no incluidas en el
mbito del PEPCHZ, la superficie mnima de tendedero ser de 1 m y tendr
unas dimensiones mnimas de 0,60 metros x 1,60 metros.
b) Superficies y dimensiones mnimas de las dependencias:
- estancia: 12 m2 y se podr inscribir un cuadrado de 2,40 x 2,40 metros.
- estancia comedor: 14 m2 y se podr inscribir un cuadrado de 2,70 x 2,70
metros. Puede llevar incorporada la cocina si se instala un ventilador
centrfugo que asegure la extraccin de 300 m3 / h.
- cocina: 6 m2 si es independiente de la estancia y se podr inscribir un
cuadrado de 1,60 x 1,60 metros.
NORMATIVA
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Junio 2011
dormitorio sencillo: 8 m2, sin incluir armario y se podr inscribir un rectngulo

de 2 x 1,80 metros.
dormitorio doble: 10 m2, sin incluir armario y se podr inscribir un cuadrado de
2 x 2 metros.
cuarto de bao completo: 3 m2
pasillos: anchura mnima: 0,90 metros salvo en la parte correspondiente a la
entrada en la vivienda, cuya anchura mnima ser de 1 metro. Podrn existir
estrangulamientos con ancho mnimo de 0,80 metros en longitudes mximas
de 0,40 metros, nunca situados frente a una puerta.
c) Altura libre mnima:

2,50 metros pudindose admitir en baos, aseos y pasillos una altura libre
mnima igual o mayor de 2,20 metros. En el caso de baos situados en plantas
bajo cubierta estos tendrn una altura libre mnima de 2,20 m en al menos el 80%
de la superficie til total de la dependencia con un mnimo de 1,50 m. En cocinas
se admitir una altura mnima igual o mayor de 2,30 metros solo y como
mximo- en el 25 % de su superficie.
En el caso en que las dependencias de la vivienda se localicen en la planta bajo
cubierta tendrn una altura libre mnima de 2,50 metros en al menos un 60% de
la superficie til total de cada habitacin y siempre con un mnimo de 1,50
metros.
En el caso de actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el vaciado interior
de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante, se podrn admitir alturas
libres menores de las indicadas, pero nunca inferiores a 2,20 metros.
d) Volumen mnimo de las dependencias:
- estancia: 30 m3
- estancia comedor: 35 m3
- cocina.: 15 m3
- dormitorio sencillo: 15 m3
- dormitorio doble: 25 m3
- cuarto de bao completo: 6,60 m3
de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante, se podrn admitir
volmenes inferiores a los sealados segn la excepcin de la altura mnima
indicada en el apartado anterior.
e) Situacin de las dependencias:
- Las habitaciones sern independientes entre s de modo que ninguna utilice
como paso un dormitorio. El acceso a un aseo o cuarto de bao no se podr
realizar:
a.
Directamente desde la cocina
b.
Directamente desde un dormitorio si es el nico bao de la vivienda.
c.
De forma directamente visible desde la zona de estancia comedor.
- Toda vivienda unifamiliar deber tener al menos una habitacin vividera con
frente a va pblica, espacio libre de uso pblico, espacio libre privado o patio
de manzana, patio de parcela o de luces, debiendo cumplir este ltimo la
siguiente condicin:
Deber poder inscribirse un crculo de dimetro igual o mayor a la altura
de patio (hp). Se entiende por altura del patio (hp) la indicada en el artculo
de la presente Normativa que regula las dimensiones de patio de parcela o
de luces. El resto de las condiciones de los patios sern las indicadas en
el mencionado artculo.
NORMATIVA
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Junio 2011
Habitacin vividera: Es aquella dependencia en la que se desarrollan

actividades de estancia, reposo o trabajo, que impliquen la permanencia de
personas.
Se podrn admitir actuaciones de rehabilitacin de viviendas existentes que
no cumplan en la actualidad las condiciones indicadas en este apartado.
Las habitaciones vivideras tendrn su suelo a nivel igual o superior a la
fachada a la que ventilen.
En el caso de calles con pendiente se admitirn habitaciones vivideras cuyo
suelo se site como mximo a una altura de 1,50 metros por debajo de la
rasante de la calle, medidos en cualquier punto.
f) Iluminacin y ventilacin de las dependencias:
Adems de lo establecido en el Documento Bsico DB-HS 3 Calidad del aire
interior, las viviendas cumplirn:
- Todas las habitaciones vivideras dispondrn de huecos a va pblica, espacio
libre de uso pblico, espacio libre privado o patio de manzana, patio de
parcela o de luces con superficie acristalada mayor o igual a 1/10 de la
superficie til de la habitacin. La superficie mnima de ventilacin directa
ser de 1/20 de la superficie til de la habitacin.
- Cuando la habitacin ventile a travs de una galera sta no podr servir de
dormitorio, y la superficie total de huecos de ventilacin de la habitacin a la
galera no ser inferior a 1/5 de la superficie til de la habitacin. La superficie
total de los huecos de ventilacin de la galera al exterior ser superior a la
mitad de la superficie de la fachada que lo cierra.
- En los cuartos de bao se instalar conducto homologado de ventilacin
forzada esttica o dinmica siendo en este caso individual por bao.
- Las cocinas tendrn conductos individuales de evacuacin de humos de
combustin directamente al exterior sobre la cubierta del edificio.
g) Dotacin mnima de aparcamientos:
Todo edificio de vivienda o viviendas unifamiliares dispondr como mnimo de
una plaza de aparcamiento por vivienda o la del instrumento de planeamiento de
desarrollo, con un mnimo de 1 plaza por cada 100 m o fraccin. No obstante, se
consideran exentos de la reserva de aparcamiento los siguientes casos:
1) Edificios de vivienda o viviendas unifamiliares que estn situados en solares
que cumplan alguna de las condiciones siguientes:
d.
Tengan un fondo inferior a 10 m.
e.
La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m.
f.
La anchura del frente de fachada de toda la parcela al vial sea igual
o inferior a 8 metros.
g.
Todas las fachadas den frente nicamente a calles cuyo uso sea
peatonal.
h.
Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5 metros
entre alineaciones oficiales en ese tramo.
2) Edificios incluidos en el Catlogo de Edificios Protegidos para los que,
justificada por condiciones especficas de proteccin, el Ayuntamiento limite
la apertura de huecos de garaje.
3) En actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el vaciado interior de la
edificacin o de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante.
Si hubiere adems en el mismo edificio cualquier otro uso compatible, se sumar
a la dotacin anterior la que corresponda por este uso.
NORMATIVA
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Junio 2011
2) RESIDENCIAL COLECTIVO:
a) Programa mnimo:
Se distingue entre vivienda propiamente dicha y apartamento, con el siguiente
programa mnimo.
Se entiende por vivienda aquella compuesta como mnimo de las siguientes
dependencias y con una superficie mnima til de 40 m2 (incluyendo todas las
dependencias anejas al mismo y con comunicacin desde el apartamento, como
por ejemplo una bodega):
- estancia-comedor
- dormitorio doble
- cocina
- cuarto de bao completo, compuesto por lavabo, inodoro, bid y ducha
Se entiende por apartamento aquella vivienda reducida compuesta por un
mnimo de estancia-comedor que puede llevar incorporada la cocina y/o el
dormitorio y un cuarto de bao completo con una superficie til mayor de 20m2 y
menor de 40m2.
En toda vivienda o apartamento existir la posibilidad del tendido de ropa al aire
libre. No se admitir el tendido de ropa en fachada exterior a la va pblica o
espacios libres de uso pblico, salvo que quede oculto mediante elementos fijos
que formen parte del diseo de la fachada y que no disminuyan las condiciones
de iluminacin mnima. En estos casos visibles desde la va pblica o desde
espacio pblico- se exigir una proteccin visual de altura libre mnima de 1,10
metros desde el suelo terminado. En el caso de viviendas (excluyendo los
apartamentos) la superficie mnima de tendedero ser de 1 m y tendr unas
dimensiones mnimas de 0,60 metros x 1,60 metros.
b) Superficies y dimensiones mnimas de las dependencias:
- estancia-comedor: 14 m2 y se podr inscribir un cuadrado de 2,70 x 2,70
metros.
- estancia-comedor-cocina: 16 m2 y se podr inscribir un cuadrado de 2,70 x
2,70 metros. En la zona de la cocina se instalar un ventilador centrfugo con
salida a cubierta que asegure la extraccin de 300 m3 /h.
- estancia-comedor-cocina-dormitorio: 18 m2 y se podr inscribir un cuadrado
de 2,70 x 2,70 metros ms un rectngulo de 2 x 1,80 metros. En la zona de la
cocina se instalar un ventilador centrfugo con salida a cubierta que asegure
la extraccin de 300 m3/h.
- cocina: 6 m2 si es independiente de la estancia y se podr inscribir un
cuadrado de 1,60 x 1,60 metros.
- dormitorio sencillo: 8 m2, sin incluir armario y se podr inscribir un cuadrado
rectngulo de 2 x 1,80 metros.
- dormitorio doble: 10 m2, sin incluir armario y se podr inscribir un cuadrado de
2 x 2 metros.
- cuarto de bao completo: 3 m2
- pasillos: anchura mnima: 1,00 metro salvo en la parte correspondiente a la
entrada en la vivienda, cuya anchura mnima ser de 1,10 metros.
c) Altura libre mnima:
2,50 metros pudindose admitir en baos, aseos y pasillos una altura libre mayor
o igual a 2,20 metros y 2,40 metros en cocinas.
En el caso en que las dependencias de la vivienda se localicen en la planta bajo
metros.
NORMATIVA
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Junio 2011

de la edificacin o de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante, se
podrn admitir alturas libres menores de las indicadas, pero nunca inferiores a
2,20 metros.
d) Volumen mnimo de las dependencias:
- estancia: 30 m3
- estancia comedor: 35 m3
- cocina.: 15 m3
- dormitorio sencillo: 15 m3
- dormitorio doble: 25 m3
- cuarto de bao completo: 6,60 m3
podrn admitir volmenes inferiores a los sealados segn la excepcin de la
altura mnima indicada en el apartado anterior.
e) Situacin de las dependencias:
Las habitaciones sern independientes entre s de modo que ninguna utilice
como paso un dormitorio. El acceso al cuarto de bao cuando sea el nico no
podr realizarse por un dormitorio ni por la cocina.
Toda vivienda o apartamento deber tener al menos una habitacin vividera con
frente a va pblica, espacio libre de uso pblico o patio de manzana o patio de
parcela o de luces, debiendo cumplir este ltimo la siguiente condicin:
- Deber poder inscribirse un crculo de dimetro igual o mayor a la altura de
patio (hp). Se entiende por altura del patio (hp) la indicada en el artculo de la
presente normativa que regula las dimensiones de patio de parcela o de
luces. El resto de las condiciones de los patios sern las indicadas en el
mencionado artculo.
Habitacin vividera: Es aquella dependencia en la que se desarrollan actividades
de estancia, reposo o trabajo, que impliquen la permanencia de personas.
Se podrn admitir actuaciones de rehabilitacin de viviendas existentes que no
cumplan en la actualidad las condiciones indicadas en este apartado.
- Las habitaciones vivideras tendrn su suelo a nivel igual o superior a la
- En el caso de calles con pendiente se admitirn habitaciones vivideras cuyo
f) Iluminacin y ventilacin de las dependencias:
Adems de lo establecido en el Documento Bsico DB-HS 3 Calidad del aire
interior, las viviendas cumplirn:
- Cuando la habitacin ventile a travs de una galera sta no podr servir sta
de dormitorio, y la superficie total de huecos de ventilacin de esta la
habitacin a la galera no ser inferior a 1/5 de la superficie til de la
habitacin. La superficie total de los huecos de ventilacin de la galera al
exterior ser superior a la mitad de la superficie de la fachada que lo cierra.
NORMATIVA
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Junio 2011
En los cuartos de bao que no ventilen por fachada se instalar conducto

homologado de ventilacin forzada esttica o dinmica siendo en este caso
individual por bao.
Las cocinas tendrn conductos individuales de evacuacin de humos de
g) Escaleras:
Se cumplir con las determinaciones del Cdigo Tcnico de la Edificacin,
adems de lo establecido en la legislacin sectorial vigente.
podrn admitir escaleras que no cumplan las condiciones anteriores.
h) Dotacin mnima de aparcamientos:
Todo edificio de viviendas de nueva planta dispondr como mnimo de las
siguientes plazas de aparcamiento o la dotacin del instrumento de planeamiento
de desarrollo:
- 1 plaza de aparcamiento por cada vivienda.
- si el edificio dispone de menos de tres apartamentos: 1 plaza por
apartamento.
- si el edificio dispone de tres o ms apartamentos el nmero mnimo de plazas
de aparcamiento ser 2/3 del nmero de apartamentos, redondeando al
nmero entero inmediatamente superior.
No obstante, se consideran exentos de la reserva de aparcamiento los siguientes
casos:
1) Edificios que contando con un nmero de dotacin de plazas mnimas
necesarias inferior a seis, estn situados en solares que cumplan alguna de
las condiciones siguientes:
a)
Tengan un fondo inferior a 10 m.
b)
La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m2
c)
La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8,00
metros.
d)
Todas las fachadas den frente nicamente a calles cuyo uso sea
peatonal.
e)
Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor que 5
metros entre alineaciones oficiales en ese tramo.
edificacin o de la vivienda ni la alteracin de la estructura portante.
4) En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los ndices
de aparcamiento sealados en este apartado, que habr de justificarse
adecuadamente en el Proyecto Tcnico que se presente para la obtencin de
la preceptiva Licencia, el Ayuntamiento podr admitir que parte, o en su caso
la totalidad de la dotacin de aparcamiento exigida, se cumpla con plazas de
aparcamiento en localizacin distinta a la del edificio para el que se solicita
licencia, siempre que concurran todas las siguientes condiciones:
NORMATIVA
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Junio 2011
a) El aparcamiento est situado en suelo urbano, y dentro de un crculo

de radio 500 metros con centro en el punto medio de la fachada del
edificio proyectado.
b) Las plazas de aparcamiento no formen parte de la dotacin mnima
exigida en otras promociones, segn los estndares del presente
Plan General.
c) Las plazas de aparcamiento cumplan las condiciones constructivas,
de dimensiones y accesibilidad a las mismas del presente Plan
General.
d) Se aporte, con la solicitud de Licencia de Obra, documentacin
acreditativa de la propiedad de tales plazas de garaje (documento
privado o escritura pblica) y compromiso escrito de su vinculacin a
la propiedad del edificio proyectado as como documentacin grfica
representativa de las plazas.
En la Escritura de Obra Nueva construida del edificio ha de figurar la
vinculacin de las plazas de garaje al edificio as como en la
subsiguiente inscripcin en el Registro de la Propiedad.
En el caso de que para cumplir los ndices de aparcamiento sealados en
este apartado fuera necesaria la construccin de ms de dos stanos, el
Ayuntamiento podr admitir que la dotacin de plazas que no tenga cabida
en estos stanos, se cumpla con plazas de aparcamiento en localizacin
distinta a la del edificio para el que se solicita licencia, siempre que
concurran las condiciones anteriores.
NORMATIVA
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Junio 2011
3) RESIDENCIAL COMUNITARIO Y HOTELERO:

Los edificios o la parte de ellos destinados a este uso cumplirn la legislacin sectorial
que le sea de aplicacin. Se definen las siguientes categoras:
Categora I (Residencial Comunitario):
Es el que comprende los edificios o locales destinados al alojamiento permanente de
una pluralidad de personas relacionadas con una actividad, y que incluye los espacios
precisos para habitar los residentes y las instalaciones comunes complementarias. Se
incluyen en este uso las residencias de estudiantes, residencias de ancianos,
residencias de miembros de comunidades, incluidas las religiosas, etc...
Categora II (Hotelero):
Corresponde a los edificios destinados al alojamiento temporal y circunstancial de
personas tales como hoteles, moteles, pensiones, hostales, albergues, camping,... y
dems establecimientos hoteleros anlogos.
a) Altura libre mnima:
2,50 metros pudindose admitir en baos, aseos y pasillos una altura libre mayor
o igual a 2,20 metros.
En el caso en que las habitaciones vivideras se localicen en la planta bajo
metros.
de la edificacin ni la alteracin de la estructura portante, se podrn admitir
alturas libres menores de las indicadas, pero nunca inferiores a 2,20 metros.
b) Situacin de las dependencias
- Todo dormitorio deber dar frente a va pblica, espacio libre de uso pblico o
patio de manzana o patio de parcela o de luces.
Se podrn admitir actuaciones de rehabilitacin de edificios existentes
destinados ya a este uso que no cumplan en la actualidad las condiciones
indicadas en este apartado.
- Las habitaciones vivideras tendrn su suelo a nivel igual o superior a la
En el caso de calles con pendiente se admitirn habitaciones vivideras cuyo
Habitacin vividera: Es aquella dependencia en la que se desarrollan
actividades de estancia, reposo o trabajo, que impliquen la permanencia de
personas.
c) iluminacin y ventilacin de las dependencias
- Cuando la habitacin ventile a travs de una galera no podr servir sta de
dormitorio, y la superficie total de huecos de ventilacin de esta habitacin a
la galera no ser inferior a 1/5 de la superficie til de la habitacin. La
superficie total de los huecos de ventilacin de la galera al exterior ser
superior a la mitad de la superficie de la fachada que lo cierra.
NORMATIVA
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Junio 2011
En los cuartos de bao que no ventilen por fachada se instalar conducto

homologado de ventilacin forzada esttica o dinmica.
Las cocinas tendrn conductos independientes de evacuacin de humos de
d) Plan de emergencia
Antes de la concesin de la Licencia de Apertura y como requisito previo a la
concesin de la misma, deber presentarse ante el Ayuntamiento el Plan de
emergencia del edificio para su remisin al Servicio de Bomberos.
El Plan de Emergencia contra Incendios deber estar disponible
permanentemente en lugar accesible, conocido y seguro y comprender como
mnimo los siguientes aspectos:
1) Planos actualizados del edificio:
- Plano de emplazamiento y accesos reflejando la localizacin de
hidrantes de incendios.
- Plantas de distribucin interior del edificio, reflejando los sectores de
incendio en que el mismo est compartimentado, las vas de
evacuacin existentes y las caractersticas de resistencia ante el fuego
de los elementos constructivos delimitadores o estructurales.
- Plantas de distribucin interior, reflejando las instalaciones propias del
edificio: conductos de aire acondicionado, redes de abastecimiento
elctrico, gas, calderas, salas de mquinas, etc.
- Plantas de distribucin interior reflejando la situacin y caractersticas
de todas las instalaciones de proteccin contra incendios de que
disponga el edificio, as como de sus correspondientes centrales.
2) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio en caso
de Incendio, reflejando los siguiente aspectos:
- Definicin de las condiciones de mxima ocupacin del edificio.
- Definicin de la secuencia de actuaciones que debern llevar a cabo
los ocupantes del edificio de manera que los mismos acudan a las
vas de evacuacin conforme a lo previsto.
- Definicin de actuaciones que debern ser evitadas por los ocupantes
del edificio, como por ejemplo, hacer uso de los ascensores, adoptar
conductas que promuevan el pnico o que puedan obstruir o inutilizar
los medios o vas de evacuacin, abrir ventanas o puertas que
originen ventilaciones o corrientes de aire que favorezcan la
propagacin del incendio, etc.
e) Dotacin mnima de aparcamientos
Excepto en regulacin especficas derivadas de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo, la dotacin mnima de plazas de aparcamiento para
el uso residencial comunitario y residencial hotelero ser de 1 plaza por cada
cinco dormitorios o fraccin, con un mnimo de 1 plaza por cada 100 m o
fraccin. Quedan excluidos de esta dotacin obligatoria los usos de residencias
de estudiantes, de ancianos y de comunidades religiosas.
No obstante, se consideran exentos de la reserva de aparcamiento los siguientes
casos:
1) Edificios que estn situados en solares que cumplan alguna de las
condiciones siguientes:
a. Tengan un fondo inferior a 10 m.
b. La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m .
c. La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8 metros.
d. Todas las fachadas den frente nicamente a calles cuyo uso sea
peatonal.
NORMATIVA
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Junio 2011
e. Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5 metros

edificacin ni la alteracin de la estructura portante.
4) En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los ndices
adecuadamente en el Proyecto Tcnico que se presente para la obtencin
de la preceptiva Licencia, el Ayuntamiento podr admitir que parte, o en su
caso la totalidad de la dotacin de aparcamiento exigida, se cumpla con
plazas de aparcamiento en localizacin distinta a la del edificio para el que
se solicita licencia, siempre que concurran todas las siguientes condiciones:
- El aparcamiento est situado en suelo urbano, y dentro de un crculo
- Las plazas de aparcamiento no formen parte de la dotacin mnima
exigida en otras promociones.
- Las plazas de aparcamiento cumplan las condiciones constructivas,
General.
- Se aporte, con la solicitud de Licencia de Obra, documentacin
representativa de las plazas. En la Escritura de Obra Nueva
construida del edificio ha de figurar la vinculacin de las plazas de
garaje al edificio as como en la subsiguiente inscripcin en el Registro
de la Propiedad.
Si hubiere adems en el mismo edificio cualquier otro uso compatible, se
sumar a la dotacin anterior la que corresponda por este uso.
Artculo 73.-
Uso Productivo
1) USO DE INDUSTRIAS, TALLERES Y ALMACENES

Con independencia de las normas establecidas en este Artculo reguladoras del Uso
Industria, Talleres y Almacenes, debern cumplirse cuantas disposiciones comunitarias,
estatales, autonmicas y municipales regulen los diferentes aspectos de estas
actividades y particularmente, todas las relativas a la proteccin ambiental, tanto las
existentes como las que en el futuro se dicten, a las que expresamente se remiten estas
Ordenanzas.
a. Categoras
En funcin de las molestias y efectos nocivos para la salud y de los daos que
puedan ocasionar al medio ambiente las actividades comprendidas en este uso se
clasificarn en las siguientes categoras:
Categora I:
Actividad compatible con la vivienda en zonas de fuerte predominio residencial.
Dicha categora comprender los pequeos talleres, industrias y almacenes que
por sus caractersticas o con la adopcin de medidas correctoras de escasa
entidad, garanticen la ausencia de molestias al vecindario por desprendimiento de
gases, olores, ruidos o vibraciones.
NORMATIVA
53

Junio 2011
Se encuentran incluidas, sin que la relacin que se expresa a continuacin tenga

carcter limitativo, las siguientes:
a) Pequeas industrias de elaboracin de helados, productos de panadera y
pastelera, freiduras,... siempre que la potencia mecnica a instalar no
sobrepase los 20 kw.
b) Talleres de confeccin, fabricacin de prendas de vestir, gneros de punto,
complementos,..., cuya potencia a instalar no sobrepase los 15 kw.
c) Fabricacin de calzado, cueros y similares, cuya potencia a instalar no sobre
pase los 15 kw.
d) Tintoreras, servicios de lavado, planchado,...
e) Imprentas, siempre que la potencia mecnica a instalar no sobrepase los 20
kw (En caso contrario sern de la siguiente Categora II).
f) Estudios y laboratorios fotogrficos.
g) Talleres artesanales de cermica, vidrio,...
h) Talleres auxiliares de construccin, de albailera, de fabricacin de escayola,
electricidad, fontanera, calefaccin, cristalera, aire acondicionado,
carpintera (excepto carpinteras metlicas),...
i) Talleres de reparacin de vehculos automviles, de sus equipos y
componentes.
j) Almacenes cuya superficie til de almacenaje no supere los 150 m2 y los de
productos no peligrosos, nocivos, molestos o insalubres cuya superficie til
de almacenaje supere los 150 m2. Se entiende excluido por completo el
almacenaje de productos incluidos en la categora IV.
Categora II:
Actividad admitida en zonas mixtas con fuerte proporcin de industria.
Dicha categora comprende aquellas actividades que con la adopcin de medidas
correctoras son toleradas en zonas de varios usos, incluido el de vivienda, tales
como:
a) Pequeas industrias de elaboracin de helados, panadera, pastelera cuya
potencia a instalar sea superior a 20 kw.
b) Fabricacin de prendas de vestir, gneros de punto, complementos,...cuya
potencia a instalar sea superior a 15 kw.
c) Fabricacin de calzado, cuero y similares cuya potencia a instalar sea
superior a 15 kw.
d) Fabricacin de muebles.
e) Imprentas, siempre que la potencia mecnica a instalar supere los 20 kw .
f) Taller de cerrajera, y carpintera metlica y mecanizacin de cualquier
potencia.
Categora III:
Actividad no admitida en zonas residenciales, ni con la adopcin de medidas
correctoras:
a) Industrias de aguas minerales, gaseosas, bebidas alcohlicas y similares.
b) Industrias del cacao, chocolate, galletas y similares.
c) Industrias lcteas y queseras.
d) Industrias crnicas, mataderos, salas de despiece, fabricacin y salazn de
embutidos, as como congelados de todo tipo, conservas y similares.
e) Almacenes de productos peligrosos o nocivos de superficie superior a 150m.
Se entiende excluido por completo el almacenaje de productos incluidos en la
categora IV
f) Plantas de fabricacin de hormign.
g) Chatarreras y centros gestores de vehculos al final de su vida til.
NORMATIVA
54

Junio 2011
Categora IV:
Actividades aisladas de cualquier tipo de asentamiento urbano.
a) Almacenes de gases, de combustibles, explosivos, productos voltiles...
b) Actividades extractivas.
c) Secaderos de bacalao
Si surgieran dudas sobre la categora en la que debe incluirse un uso determinado
que no puedan resolverse a la vista de las caractersticas definitorias de la
actividad que figuren en la documentacin presentada para la obtencin de la
preceptiva licencia municipal, prevalecer la inclusin en aquella categora que sea
ms restrictiva y que garantice de forma ms adecuada la ausencia de molestias a
los vecinos y la proteccin del medio ambiente.
b. Situaciones prohibidas
No se admitirn industrias, talleres y almacenes en situacin A1.
Slo se admitirn industrias, talleres y almacenes de Categora III en situaciones
C1 y C2, y en situacin D los que por su Normativa especfica puedan ubicarse en
suelo no urbano.
c. Condiciones de las edificaciones
Todas las industrias, talleres y almacenes de nueva construccin y todos aquellos
existentes que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a estos usos,
debern cumplir las siguientes condiciones, adems de las contenidas en la
legislacin sectorial que les sea de aplicacin:
NORMATIVA
1.-
El acceso a las edificaciones deber realizarse siempre en planta baja y

desde la va pblica, desde un espacio libre pblico exterior o desde un
espacio libre privado y siempre de forma independiente al uso residencial.
Los accesos a las instalaciones no causarn molestias a los vecinos ni en la
va pblica.
2.-
No se admite el uso de industria y talleres en planta stano o semistano

salvo que constituyan parte de una actividad con tales usos en planta baja.
La superficie til situada en la planta semistano o stano no podr ser
mayor que la superficie til de la misma actividad situada en planta baja.
3.-
Las industrias, talleres y almacenes no podrn comunicarse con las

viviendas, caja de escalera ni portal, ni cualquier otro uso, si no es a travs
de un vestbulo previo, y cumplirn lo establecido en el CTE-DB SI sobre
Seguridad en caso de incendio. En todo caso las puertas del vestbulo
garantizarn una resistencia mnima al fuego de 30 minutos.
4.-
En los edificios construidos al amparo de esta Normativa la altura libre

mnima de la planta baja, semistano y stano adscritas a estos usos ser
de 2,80 metros, con la excepcin de los casos en los que se autorice la
construccin de entreplantas con las caractersticas que se indican en la
presente Normativa. En el resto de las plantas la altura libre mnima es de
2,50 metros.
En edificios existentes antes de julio de 2001 se admiten alturas inferiores
pero nunca menores a 2,20 metros.
55

Junio 2011
Cuando estas dependencias se siten en entreplantas existentes antes de

julio de 2001 esta altura mnima podr ser reducida por instalaciones o
elementos estructurales en una superficie no superior al 10% de la
superficie til de cada dependencia y nunca inferior a 1,90 metros siempre
que estn situados de forma que no se incumpla la altura mnima
establecida en el CTE (DB SU, Seguridad de Utilizacin) o en cualquier otra
normativa de aplicacin.
5.-
Las industrias, talleres y almacenes dispondrn de los siguientes servicios

sanitarios:
- hasta 500 m2 de superficie construida: un inodoro, y un lavabo.
- por cada 500 m2 ms, o fraccin, se aumentar un inodoro y un
lavabo, siendo necesario en este caso independizar los cuartos de
aseo para seoras y caballeros.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicar directamente con
las zonas de permanencia de trabajadores y/o de acceso al pblico
debiendo realizarse un vestbulo o zona de aislamiento previo. Los servicios
sanitarios ventilarn de forma natural o forzada.
d. Lmites de funcionamiento
1.- Prevencin de incendios:
Adems del cumplimiento de la normativa sectorial en relacin con la
proteccin contra incendios se establecen las siguientes limitaciones:
- Todas las actividades que, en su proceso de produccin o
almacenaje, incluyan materias inflamables y explosivas, se
instalarn con los sistemas de seguridad adecuados, que eviten la
posibilidad de fuego y explosin, as como los medios necesarios
para combatirlos en casos fortuitos.
- No podrn quemarse materiales o desperdicios al aire libre.
- En ningn caso se autorizan en situaciones A y B almacenes de
productos inflamables o explosivos.
NORMATIVA
2.-
Ruidos y Vibraciones:
Las industrias, talleres y almacenes cumplirn lo dispuesto en la normativa
sectorial vigente que regula las condiciones acsticas. Adems se
establecen las siguientes limitaciones:
- Se dispondrn bancadas independientes de la estructura del edificio
en todos aquellos elementos originadores de la vibracin, as como
dispositivos antivibradores.
- En el caso de que se utilicen maquinas o instalaciones que
produzcan ruidos o vibraciones, deber garantizarse la ausencia de
molestias, para lo cual se deber justificar el aislamiento suficiente
del local y en su caso la adopcin de medidas correctoras
suficientes que garanticen las transmisin de ruidos y vibraciones
dentro de los lmites permitidos.
3.-
Contaminacin atmosfrica y olores

Las industrias, talleres y almacenes y en especial sus chimeneas, cumplirn
el Reglamento de las Instalaciones Trmicas en los edificios o legislacin
que lo sustituya. Adems se tendr en cuenta lo siguiente:
- En ningn caso se superarn las concentraciones mximas
admisibles que determina la legislacin en relacin con la Proteccin
del Medio Ambiente.
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Junio 2011
Las actividades que produzcan humos, polvo, nieblas, vapores o

gases, debern estar dotadas de las adecuadas y eficaces medidas
para eliminar estas molestias as como instalaciones de
precipitacin de polvo o mediante procedimiento elctrico.
No se permitir ningn tipo de emisin de cenizas, polvos, humos,
vapores, gases, ni de otras formas de contaminacin del aire, del
agua o del suelo, que puedan causar peligro a la salud, a la riqueza
animal y vegetal, a otras clases de propiedad o que causen
suciedad.
4.-
Vertidos y saneamiento.
Se estar a lo establecido en la Ordenanza Municipal Reguladora de la
Contaminacin de las Aguas Potables y Residuales.
5.-
Radiaciones y perturbaciones elctricas:

Adems del cumplimiento de la normativa sectorial en estas materias se
establecen la siguiente limitacin:
- No se permitir ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas o
perturbaciones elctricas que afecten a las personas o al
funcionamiento de cualquier equipo o maquinaria, diferentes de los
que originen dicha perturbacin. La garanta del cumplimiento de
estas condiciones se realizar con carcter previo a la autorizacin
del funcionamiento de la actividad para lo cual deber aportarse los
oportunos certificados.
6.-
Deslumbramientos:
- No se producir ningn deslumbramiento directo o reflejado, debido
a fuentes luminosas de gran intensidad o procesos de
incandescencia a altas temperaturas, tales como combustin,
soldadura u otros.
- En escaparates sitos en calles de trfico rodado no podrn
colocarse cristales oblicuos al eje de la calle que puedan producir
reflejos de los faros de los coches que deslumbren o desorienten a
conductores.
e. Dotacin de aparcamientos:
1.- En las nuevas construcciones existir una plaza de aparcamiento para
vehculos automviles por cada 100 m construidos o fraccin, considerndose
exentos de esta dotacin las instalaciones de superficie inferior a los 300m.
2.- Si hubiere adems en el mismo edificio otros usos compatibles (oficinas,
despachos o dependencias administrativas,...) se sumar a la dotacin anterior
la que corresponda por estos usos.
3.- Cuando la superficie construida sea superior a 500 m, existir una zona de
carga o descarga de mercancas en el interior de la parcela o edificio con
capacidad suficiente para un camin por los primeros 500 m de superficie y de
dos camiones para superficies superiores, adems de un acceso que permita la
entrada o salida de los vehculos sin maniobras en la va pblica.
4.- Los aparcamientos exigidos podrn disponerse bajo rasante, en planta baja o
en superficie dentro de la parcela.
NORMATIVA
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Junio 2011
2) ESTACIONES DE SERVICIO
Todos las estaciones de servicio debern cumplir las condiciones que se indican en el
presente artculo, adems de las contenidas legislacin sectorial que les sea de
aplicacin.
a. En zonas urbanas y cuando el uso sea compatible segn la Ordenanza de
aplicacin cumplirn las siguientes condiciones especiales:
- La alineacin exterior es alineacin de vial y no necesariamente de la
edificacin.
- Se establece un retranqueo mnimo obligatorio desde los surtidores a la
alineacin exterior de 4 metros medidos en la perpendicular a sta. El
retranqueo se cumplir en el punto ms desfavorable.
- Se establece una distancia mnima del rebaje del bordillo de acceso a la
parcela al surtidor ms prximo a la va pblica de 6 metros medidos en el
frente de alineacin exterior, al objeto de garantizar un espacio de espera
en el interior de la parcela.
- Se permite el retranqueo a los linderos laterales y posterior que ser como
mnimo igual a la mitad de la altura de la edificacin con un mnimo absoluto
de 3 metros medido en el punto ms desfavorable.
b. Situaciones prohibidas
No se permitir el uso de estacin de servicio en situaciones A1 y A2. En ningn
caso se admitir el uso residencial en ninguna de sus subdivisiones en el mismo
edificio o explotacin que una estacin de servicio.
c. Condiciones de las edificaciones
1.- El acceso a deber realizarse siempre desde la va pblica, desde un
espacio libre pblico exterior o desde un espacio libre privado y siempre de
forma independiente al uso residencial.
NORMATIVA
2.-
Los accesos a las mismas no causarn molestias a los vecinos ni

interferencias en la va pblica.
3.-
La altura libre mnima de la planta baja, semistano y stano adscritos a

estos usos ser de 2,80 metros. En el resto de las plantas la altura libre
mnima es de 2,50 metros. En edificios existentes antes de julio de 2001, se
admiten alturas inferiores, pero nunca menores a 2,20 metros.
4.-
Las estaciones de servicio dispondrn como mnimo de los siguientes

servicios sanitarios:
- un aseo de seoras y otro de caballeros dotado cada uno de ellos de
al menos un inodoro, un lavabo y una ducha, siendo necesario
independizarlos entre s.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicarse directamente con
el resto del edificio debiendo realizarse un vestbulo o zona de aislamiento
previo. Los servicios sanitarios ventilarn de forma natural o forzada.
Esta dotacin ser suplementada con la que resulte de la necesaria para
otros usos compatibles que existan en la estacin de servicio.
5.-
En el caso de que existan paredes laterales o medianeras vistas, stas se

tratarn en toda su la altura con un acabado acorde con el de las fachadas
de la construccin.
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Junio 2011
- Contarn con los sistemas de seguridad adecuados, que eviten la
posibilidad de fuego y explosin, as como los medios necesarios para
combatirlos en casos fortuitos.
- Bajo ningn concepto podrn quemarse materiales o desperdicios al
aire libre.
2.-
Las estaciones de servicio cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial
vigente que regula las condiciones acsticas
3.-
Contaminacin atmosfrica y olores:

Las estaciones de servicio cumplirn el Reglamento de Instalaciones
Trmicas en los Edificios o legislacin que lo sustituya. Adems se tendr
en cuenta lo siguiente:
-
NORMATIVA
En ningn caso se superarn las concentraciones mximas admisibles

que determina la legislacin en relacin con la Proteccin del Medio
Ambiente.
para eliminar estas molestias as como instalaciones de precipitacin
de polvo o mediante procedimiento elctrico.
vapores, gases, ni de otras formas de contaminacin del aire, del agua
o del suelo, que puedan causar peligro a la salud, a al riqueza animal
y vegetal, a otras clases de propiedad o que causen suciedad.
4.-
Vertidos y saneamiento:
5.-
Radiaciones y perturbaciones elctricas

establece la siguiente limitacin:
estas condiciones se realizar con carcter previo a la autorizacin del
funcionamiento de la actividad para lo cual deber aportarse los
oportunos certificados
6.-
Deslumbramientos
- No se producir ningn deslumbramiento directo o reflejado, debido a
fuentes luminosas de gran intensidad.
- En las zonas colindantes con calles de trfico rodado no podrn
colocarse cristales o rtulos oblicuos al eje de la calle que puedan
producir reflejos de los faros de los coches que deslumbren o
desorienten a conductores.
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Junio 2011
3) INSTALACIONES AGROPECUARIAS
Las caractersticas de las instalaciones agropecuarias as como las distancias a suelo
urbano se adecuarn a la legislacin sectorial que les sea de aplicacin o municipal si
la hubiese. En defecto de regulacin sectorial o municipal especfica se adoptarn las
distancias determinadas en estas Normas Urbansticas. Podr ajustarse la distancia
mnima establecida respecto a suelo urbano por la presencia de barreras naturales (ros,
elevaciones naturales del terreno).
Todas las instalaciones agropecuarias de nueva construccin y todas aquellas
existentes que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlas a estos usos, debern
cumplir adems las siguientes condiciones:
a. Categoras
A efectos de su compatibilidad con otros usos se determinan las siguientes
categoras:
Categora I:
Compatible en ciertas circunstancias con usos urbanos residenciales:
1.- Almacenes de produccin agrcola, de aperos y maquinaria agropecuaria, y
depsito y garaje de maquinaria agrcola.
2.- Huertas urbanas.
Categora II:
Usos de primer tratamiento y distribucin de productos agrarios y tenencia de
animales y ganado no compatible con usos urbanos residenciales salvo en el
mbito de aplicacin de la Ordenanza Ncleo Rural y con las siguientes
limitaciones:
Vacuno
70 cabezas
Equino
70 cabezas
Porcino
30 cabezas
Ovino
600 cabezas
Caprino
500 cabezas
Conejos
100 cabezas
Aves
100 cabezas
Categora III:
Usos agropecuarios no compatibles con usos residenciales, que deben por lo
general situarse en lugares alejados de los ncleos urbanos. Entre otros la
estabulacin, cra y engorde de ganado en naves y granjas y actividades
complementarias, reas de enterramiento, transformacin o eliminacin de
cadveres de ganado, instalaciones de tratamiento de estircol, esparcimiento y
arado de purines, centros de concentracin, etc.
b. Situaciones y distancias
Se aplicarn las distancias reguladas en la legislacin sectorial o municipal si la
hubiese.
c. Condiciones de las instalaciones
1)
El acceso a las edificaciones deber realizarse siempre en planta baja y
desde la va pblica, desde un espacio libre pblico exterior, desde un
espacio libre privado y siempre de forma independiente al uso residencial.
Los accesos a las instalaciones no causarn molestias a los vecinos ni en la
va pblica.
NORMATIVA
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Junio 2011
2)
No se admite este uso en planta stano o semistano salvo que constituya

parte de una actividad con tal uso en planta baja. La superficie til situada
en la planta semistano o stano no podr ser mayor que la superficie til
de la misma actividad situada en planta baja.
3)
Las instalaciones agropecuarias no podrn comunicarse con cualquier local

destinado a otro uso, si no es a travs de un vestbulo previo, con puertas
resistentes a 30 minutos de fuego.
4)

mnima de la planta baja, semistano y stano adscritas a estos usos ser
de 2,80 metros.
5)
En general, las instalaciones agropecuarias dispondrn de los siguientes

servicios sanitarios en la propia instalacin o en edificio independiente
dentro de la misma parcela:
- hasta 500 m de superficie construida un inodoro, un lavabo y una
ducha.
- por cada 200 m ms, o fraccin, se aumentar un inodoro, un lavabo
y una ducha, siendo necesario en este caso independizar los cuartos
de aseo para seoras y caballeros.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicar directamente con el
resto del edificio debiendo realizarse un vestbulo o zona de aislamiento
previo. Los servicios sanitarios ventilarn de forma natural o forzada.
No ser necesaria la dotacin de servicios sanitarios nicamente en el siguiente

caso:
- Almacenes de produccin agrcola, de aperos y maquinaria agropecuaria, y
- Naves de estabulacin del ganado, granjas y fines complementarios.
- Instalaciones para cra o guarda de animales domsticos.
- Huertas urbanas.
1.- Prevencin de incendios
almacenaje, incluyan materias inflamables y explosivas, se instalarn
con los sistemas de seguridad adecuados, que eviten la posibilidad de
fuego y explosin, as como los medios necesarios para combatirlos
en casos fortuitos.
- Bajo ningn concepto podrn quemarse materiales o desperdicios al
aire libre.
2.- Ruidos y Vibraciones:
Las instalaciones agropecuarias cumplirn lo dispuesto en la normativa
sectorial vigente que regula las condiciones acsticas.
3.- Contaminacin atmosfrica
Las instalaciones agropecuarias y en especial las chimeneas, cumplirn el
Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios o legislacin que lo
sustituya. Adems se tendr en cuenta lo siguiente:
NORMATIVA
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Junio 2011
En ningn caso se superarn las concentraciones mximas admisibles

Ambiente.
de polvo o por procedimiento elctrico.
o del suelo, que puedan causar peligro a la salud, a la riqueza animal
4.- Vertidos y saneamiento

Con carcter general, no se admitir el vertido de purines a la red de
alcantarillado.
Cualquier otro vertido de aguas residuales que se realice a la red de
saneamiento general, se ajustar a las caractersticas siguientes:
- ausencia de slidos, lquidos o gases inflamables y/o explosivos.
- no se admitirn substancias (grasas, desperdicios animales, etc.) que
supongan la posible obstruccin del alcantarillado o que puedan
reaccionar en el mismo.
- el pH de las aguas residuales estar comprendido entre 6 y 9
unidades.
- la temperatura de los vertidos ser inferior a 40 C.
- se prohbe la introduccin en el sistema general de saneamiento de
gases procedentes de escapes de motores de explosin.
- en la construccin de nuevas instalaciones para actividades que
generen grasas y residuos oleaginosos, se requerir la instalacin de
cmaras de separacin de grasas.
Toda acumulacin de estircol deber realizarse sobre un lugar
expresamente dedicado a tal fin, con solera impermeable dotada de ligera
pendiente que conduzca a una arqueta para la recogida de los efluentes
que escurran (lixiviados).
No se permitir el esparcimiento y arado de purines en terrenos distantes
menos de 2000 m de suelo urbano o urbanizable de carcter residencial, ni
1000 m de cualquier edificio o instalacin de carcter residencial, incluidos
campings.
5.- Radiaciones y perturbaciones elctricas
que originen dicha perturbacin.
NORMATIVA
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Junio 2011
e. Dotacin de aparcamientos
- En las nuevas construcciones existir una plaza de aparcamiento para
vehculos automviles por cada 500 m construidos o fraccin, considerndose
exentos de esta dotacin las instalaciones de superficie inferior a los 500 m y
las situadas en suelo rstico.
- Si hubiere adems en el mismo edificio cualquier otro uso compatible, se
sumar a la dotacin anterior la que corresponda por este uso.
- Cuando la superficie construida sea superior a 500 m, existir una zona de
carga o descarga de mercancas en el interior de la parcela o edificio con
capacidad suficiente para un camin por los primeros 500 m de superficie y de
dos camiones para superficies superiores, adems de un acceso que permita la
entrada o salida de los vehculos sin maniobras en la va pblica.
- Los aparcamientos exigidos podrn disponerse bajo rasante, en planta baja o
en superficie dentro de la parcela.
Artculo 74.1)
Uso comercial y de prestacin de servicios personales
mbito de aplicacin
Las presentes normas sern de aplicacin los locales o edificios abiertos al pblico
destinados al comercio minorista as como a la prestacin de servicios. Esas normas no
sern de aplicacin a los mercadillos de puestos de venta ambulante que requerirn una
Ordenanza Municipal independiente de este Plan.
Cuando la actividad a ejercer en un local rena las notas definitorias del uso comercial y
de otro uso compatible, (por ejemplo venta-almacn) se estar para su clasificacin y
regulacin al uso de mayor implantacin en el conjunto de la actividad.
2)
Regulacin
a) Clasificacin
Se establece la siguiente clasificacin por categoras:
Categora I:
Comprende aquellos establecimientos que, individual o colectivamente, tengan
una superficie neta de venta al pblico no mayor de 2.000m2
Categora II
Comprende aquellos establecimientos que, individual o colectivamente, tengan
una superficie neta de venta al pblico superior 2.000m2
A estos efectos, tendr la consideracin de superficie neta de venta al pblico, de
acuerdo con lo dispuesto en el artculo 17.3 de la Ley 16/2002 de Comercio de
Castilla y Len y en el artculo 13 del Plan Regional de mbito Sectorial de
Equipamiento Comercial de Castilla y Len, aquella a la que el pblico puede
acceder para realizar las actividades comerciales, incluyendo los vestbulos
medidos desde los accesos exteriores al pblico, los espacios cubiertos o
descubiertos ocupados por los artculos puestos a la venta, los escaparates
internos y externos, trasmostradores, probadores y lneas de cajas.
NORMATIVA
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Junio 2011
b) Dimensiones
Los locales con superficie til menor de 24 m2 slo se admiten en los siguientes
casos:
- se admiten con superficie no menor de 9,00 m los despachos de venta al
pblico de documentos como loteras, estancos, quinielas y prensa y kioscos
y similares
- en galeras y centros comerciales con un espacio pblico cerrado y comn a
varios comercios. Se computarn a este efecto como superficie til de uso
comercial de cada local los espacios comunes que le correspondan
proporcionalmente.
No se admitirn fragmentaciones de locales comerciales existentes de las que
resulten superficies tiles menores de 24 m2 por local independiente.
c) Condiciones de los locales
Todos los locales o edificios de uso comercial de nueva construccin y todos
aquellos existentes que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a un
uso comercial, debern cumplir las siguientes condiciones, adems de las
contenidas en la legislacin sectorial que les sea de aplicacin:
NORMATIVA
1.
El acceso a los locales comerciales deber realizarse siempre en planta

baja y desde la va pblica, desde un espacio libre pblico exterior, desde
un espacio libre privado o desde una galera comercial y siempre de forma
independiente al uso residencial.
2.

parte de una actividad con tal uso en planta baja o se trate de una galera
comercial. La superficie til comercial de venta al pblico situada en la
planta stano o semistano no podr ser mayor que la superficie til
comercial de venta al pblico de la misma actividad situada en planta baja.
3.
Los locales comerciales y sus almacenes no podrn comunicarse con las

4.

mnima de las plantas baja, semistano y stano adscritas a usos
comerciales ser de 2,80 metros, con la excepcin de los casos en los que
se autorice la construccin de entreplantas con las caractersticas que se
indican en la presente Normativa. En el resto de las plantas la altura libre
mnima es de 2,50 metros.
En las dependencias secundarias (aseos y cuartos de instalaciones) se
admite una altura libre mnima de 2,20 metros.
En edificios existentes antes de julio de 2001 se admiten alturas inferiores,
pero nunca menores a 2,20 metros, que podrn ser reducidas por
instalaciones o elementos estructurales en una superficie no superior al
10% de la superficie til del local en esa planta y nunca inferior a 1,90
metros, siempre que estn situados de forma que no se incumpla las altura
mnima establecida por el CTE DB SU Seguridad de Utilizacin- o en
cualquier otra normativa de aplicacin.
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Junio 2011
NORMATIVA
5.
Los locales comerciales dispondrn de los siguientes servicios sanitarios

para el uso del pblico:
- hasta 150 m de superficie construida: un inodoro y un lavabo.
- por cada 200 m ms, o fraccin, se aumentar un inodoro y un
- a partir de 550 m de superficie construida de locales comerciales,
por cada 500 m ms, o fraccin se aumentar un inodoro y un
lavabo.
En el caso de las galeras comerciales la dotacin mnima de aseos
comunes ser la resultante de aplicar los parmetros anteriores
descontando la superficie de zonas comunes.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicar directamente con el
resto de las dependencias del local, debiendo realizarse un vestbulo o zona
de aislamiento previo. Los servicios sanitarios ventilarn de forma natural o
forzada.
6.
Los supermercados cuya superficie construida sea superior a 500 m2

contarn con un cuarto de basuras de superficie mnima 2 m. Las paredes
interiores estarn alicatadas o acabadas con tratamiento impermeable para
su limpieza. El local ser ventilado directamente al exterior, o por conducto
independiente hasta la cubierta o fachada del edificio. Cuando la ventilacin
al exterior sea a fachada, el hueco de ventilacin se situar como mnimo a
2,50 metros por encima de la rasante de la acera.
7.
La iluminacin y ventilacin de los locales comerciales podr ser natural o

artificial.
- En el primer caso, los huecos de ventilacin debern tener una
superficie total no inferior a 1/20 de la superficie til del local,
exceptuando las zonas destinadas a almacenes, trasteros y pasillos
de comunicacin de stos con la zona de venta al pblico.
- En el segundo caso, se exigir la justificacin mediante proyectos
detallados de las instalaciones de iluminacin y acondicionamiento
de aire, quedando estas instalaciones sometidas a revisin antes de
la apertura del local y en cualquier momento posterior.
En cualquier caso, se debe asegurar una renovacin de aire de cuatro
volmenes por hora.
Asimismo, la iluminacin artificial garantizar un nivel de iluminacin mnimo
de 250 luxes.
8.
Las galeras y pasajes comerciales debern cumplir, adems, las siguientes

condiciones:
- Dispondrn en planta baja de al menos un 60% de su superficie.
- Cuando penetren ms de diez metros en el interior de una manzana,
medidos perpendicularmente a la fachada de acceso, requerirn
acceso pblico desde ambos extremos del pasillo con un ancho de
toda la galera superior al 15% de su longitud, con un mnimo de 3
metros.
- Cuando el pasaje sirva de acceso a las escaleras y ascensores del
resto del inmueble, se aumentar su ancho en 1 metro respecto a la
dimensin indicada en el apartado anterior.
El Ayuntamiento podr denegar, justificadamente por razones de circulacin
y de seguridad peatonal y rodada, la apertura de accesos y espacios
peatonales interiores a una manzana para la instalacin de una galera
comercial o multicentro.
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Junio 2011
d) Lmites de funcionamiento
Adems del cumplimiento de la normativa sectorial en relacin con la proteccin
contra incendios y en especial el CTE-DB SI sobre Seguridad en caso de
incendio, se establecen las siguientes limitaciones:
almacenaje, incluyan materias inflamables y explosivas, se
instalarn con los sistemas de seguridad adecuados, que eviten la
posibilidad de fuego y explosin, as como los medios necesarios
para combatirlos en casos fortuitos.
- Para los usos incluidos en la categora II y los incluidos en la
categora I de superficie construida total mayor de 1000 m2 , antes
de la concesin de la Licencia de Apertura y como requisito previo a
la concesin de la misma, deber presentarse ante el Ayuntamiento
el Plan de emergencia del local para su remisin al Servicio de
Bomberos.
a) Planos actualizados del edificio:
evacuacin existentes y las caractersticas de resistencia ante el
fuego de los elementos constructivos delimitadores o estructurales.
- Plantas de distribucin interior, reflejando las instalaciones propias
del edificio: conductos de aire acondicionado, redes de
abastecimiento elctrico, gas, calderas, salas de mquinas, etc.
- Plantas de distribucin interior reflejando la situacin y
caractersticas de todas las instalaciones de proteccin contra
incendios de que disponga el edificio, as como de sus
correspondientes centrales.
b) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio en caso
de Incendio, reflejando los siguientes aspectos:
- Definicin de actuaciones que debern ser evitadas por los
ocupantes del edificio, como por ejemplo, hacer uso de los
ascensores, adoptar conductas que promuevan el pnico o que
puedan obstruir o inutilizar los medios o vas de evacuacin, abrir
ventanas o puertas que origen ventilaciones o corrientes de aire que
favorezcan la propagacin del incendio, etc.
2.- Ruidos y vibraciones:
Los locales comerciales cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial
vigente que regula las condiciones acsticas.
NORMATIVA
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Junio 2011
3.- Contaminacin atmosfrica y olores:

Los locales comerciales y en especial las chimeneas, cumplirn el
Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios o legislacin que lo
sustituya. Adems se tendr en cuenta lo siguiente:
-
En ningn caso se superarn las concentraciones mximas

admisibles que determina la legislacin en relacin con la Proteccin
del Medio Ambiente.
para eliminar estas molestias as como instalaciones de
precipitacin de polvo o por procedimiento elctrico.
vapores, gases, ni de otras formas de contaminacin del aire, del
agua o del suelo, que puedan causar peligro a la salud, a la riqueza
animal y vegetal, a otras clases de propiedad o que causen
suciedad.
4.- Vertidos y saneamiento:

5.- Radiaciones y perturbaciones elctricas:
establecen la siguiente limitacin:
estas condiciones se realizar con carcter previo a la autorizacin
del funcionamiento de la actividad para lo cual deber aportarse los
6.- Deslumbramientos
- No se producir ningn deslumbramiento directo o reflejado, debido
a fuentes luminosas de gran intensidad o procesos de
incandescencia a altas temperaturas.
- No podrn colocarse cristales o rtulos oblicuos al eje de la calle
que puedan producir reflejos de los faros de los coches que
deslumbren o desorienten a conductores.
NORMATIVA
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Junio 2011
e) Dotacin de aparcamientos
En todos los edificios de construccin de nueva planta que incluyan locales
comerciales existir dos plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos o
fraccin de local comercial, incluidos los espacios comunes del conjunto de
superficie de uso comercial, excluida la superficie correspondiente a la
entreplanta, en su caso, o la dotacin que resulte del instrumento de
planeamiento de desarrollo en su caso. No obstante, se consideran exentos de la
reserva de aparcamiento los siguientes casos:
1.- Edificios cuyo uso mayoritario no demande plazas de aparcamiento segn lo
dispuesto en la presente Normativa.
2.- Edificios con uso mayoritario comercial que estn situados en solares que
cumplan alguna de las condiciones siguientes:
- Tengan un fondo inferior a 10 m.
- La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m.
- La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8
metros.
- Todas las fachadas den frente nicamente a calles cuyo uso sea
peatonal
- Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5 metros
3.- Edificios incluidos en el Catlogo de Edificios Protegidos para los que,
4.- En actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el vaciado interior de la
5.- En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los ndices
la preceptiva Licencia, el Ayuntamiento podr admitir que parte, o en su caso
General.
- En la Escritura de Obra Nueva construida del edificio ha de figurar la
Ayuntamiento podr admitir que la dotacin de plazas que no tenga cabida
en estos stanos, se cumpla con plazas de aparcamiento en localizacin
distinta a la del edificio para el que se solicita licencia, siempre que
concurran las siguientes condiciones anteriores.
NORMATIVA
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Junio 2011

Artculo 75.-
Uso hostelero, socio-cultural, recreativo y deportivo.
1) mbito de Aplicacin
Las presentes normas sern de aplicacin a los locales o edificios abiertos al pblico,
destinados a los usos hostelero, socio-cultural, recreativo y deportivo definidos en la
presente Norma. Esas normas no sern de aplicacin a los kioscos que se instalen en la
va pblica con concesin administrativa.
Cuando coexistan varios usos se estar para su clasificacin y regulacin al uso de
mayor implantacin en el conjunto de la actividad, aplicndose las normas ms
restrictivas de las que les sean de aplicacin.
2) Regulacin
a) Categoras:
Se establecen las siguientes categoras:
Categora I (Socio-Cultural, Recreativo y Deportivo):
Comprende las actividades artsticas, culturales y sociales, tales como museos,
salas de exposiciones, de conciertos, cines, teatros, centros cvicos y sociales,
salones recreativos, futbolines, billares, boleras, bingos, casinos y similares,
circos, parques de atracciones, zoolgicos, discotecas, instalaciones destinadas
a los espectculos taurinos, as como salones parroquiales y actividades
religiosas (con exclusin de las residencias vinculadas a tal uso) y las iglesias o
centros de culto. Incluye los espacios, locales o edificios destinados a la
enseanza y prctica del deporte en general (tales como, gimnasios, campos
deportivos, pistas de tenis, frontones, etc.) y, en general, toda clase de
espectculos.
Categora II (Hostelero):
Comprende las actividades hosteleras de todo tipo (bares, cafeteras
restaurantes y similares,...), pudiendo tener cualquier clase de actividades
complementarias recreativas, incluidas las culturales y musicales.
b) Dimensiones:
- No se admite ninguno de estos usos en superficies cubiertas tiles menores
de 24m2.
- No se admitirn fragmentaciones de locales existentes de las que resulten
superficies menores de 24m2 por local independiente.
c) Condiciones de los locales:
Todos los locales o edificios de uso hostelero, socio-cultural, recreativo y
deportivo de nueva construccin y todos aquellos existentes que pretendan
reformarse o adaptarse para destinarlos a un uso de los anteriores, debern
cumplir las siguientes condiciones, adems de las contenidas en la legislacin
sectorial que les sea de aplicacin, debiendo adecuarse a la ms restrictiva de
ellas:
1. El acceso a los locales destinados a cualquiera de estos usos, deber
realizarse siempre en planta baja y desde la va pblica, desde un espacio
libre pblico exterior, desde un espacio libre privado o desde una galera
comercial y siempre de forma independiente al uso residencial.
NORMATIVA
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Junio 2011
2. No se admiten estos usos en planta stano o semistano salvo que

constituyan parte de una actividad con tales usos en planta baja. La
superficie til destinada al pblico, incluidos los aseos, de estos usos
situada en la planta stano o semistano no podr ser mayor que la
superficie til destinada al pblico, incluidos los aseos, situada en planta
baja. Queda excluido del cumplimiento de esta condicin el uso hostelero
en bodega tradicional existente.
3. Los espacios destinados a uno de estos usos no podrn comunicarse con
las viviendas, caja de escalera ni portal, ni cualquier otro uso, si no es a
travs de un vestbulo previo, y cumplirn lo establecido en el CTE-DB SI
sobre Seguridad en caso de incendio. En todo caso las puertas del
vestbulo garantizarn una resistencia mnima al fuego de 30 minutos.
La altura libre mnima de las plantas baja, entreplanta, semistano y stano
en edificios construidos al amparo de esta normativa adscritas a cualquiera
de estos usos ser de 2,80 metros para todas las zonas cuyo uso implique
la concurrencia de pblico; el resto e las dependencias del local (aseos,
cuartos de instalaciones,...) podrn disponer de alturas libres menores pero
nunca inferiores a 2,20 metros, cuando estas dependencias se siten en
entreplantas existentes antes de julio de 2001 esta altura mnima podr ser
reducidas por instalaciones o elementos estructurales en una superficie no
superior al 10% de la superficie til del local en esa planta y nunca inferior a
1,90 metros, siempre que estn situados de forma que no se incumpla las
altura mnima establecida por el CTE DB SU Seguridad de Utilizacin- o
en cualquier otra normativa de aplicacin. La altura libre mnima del resto
de las plantas ser de 2,50m.
En edificios existentes con anterioridad a julio de 2001 situados dentro del
mbito del Conjunto Histrico se admiten alturas inferiores, pero nunca
menores a 2,20 metros en todas las plantas.
En edificios existentes con anterioridad a julio de 2001 situados fuera del
mbito del Conjunto Histrico se admiten alturas inferiores, pero nunca
menores a 2,50 metros en todas las plantas.
4. Los edificios o locales destinados a estos usos dispondrn como mnimo de
los siguientes servicios sanitarios de uso pblico:
- Hasta 250 m2 de superficie construida: un aseo de seoras y otro de
caballeros dotado cada uno de ellos de al menos un inodoro y un
lavabo, siendo necesario independizarlos entre s.
- por cada 200 m2 ms, o fraccin, se aumentar en la misma dotacin.
Queda excluido de este incremento de dotacin el uso de iglesia o
centro de culto. Dentro de esta dotacin adicional podr sustituirse
cada inodoro de caballeros por un urinario, existiendo siempre un
inodoro como mnimo en cada grupo de aseos de caballeros.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicarse directamente
con el resto de los locales, debiendo realizarse un vestbulo o zona de
aislamiento previo.
5. Todos los edificios y locales destinados a cualquiera de estos usos debern
cumplir las condiciones de la Seccin segunda del Captulo I del Ttulo I del
Reglamento General de Polica de Espectculos Pblicos y Actividades
Recreativas (Real Decreto 2816/1982 de 27 de agosto). En cualquier caso
se garantizar adems lo siguiente:
NORMATIVA
70

Junio 2011
un nivel mnimo de iluminacin de 10 lux, pudiendo reducir este nivel a

1 lux exclusivamente en momentos de espectculos. Se podrn
admitir niveles inferiores de iluminacin cuando de la singularidad del
proyecto se deduzca que las propuestas estn suficientemente
justificadas.
una renovacin de aire de cuatro volmenes por hora por medios
mecnicos.
d) Lmites de funcionamiento
- Debern cumplir la normativa sectorial en relacin con la proteccin
contra incendios y en especial el CTE-DB SI sobre Seguridad en caso
de incendio.
- En la tramitacin de actividades incluidas en este artculo que sean
consideradas por el Reglamento General de Polica de Espectculos
Pblicos y Actividades Recreativas como "espectculos propiamente
dichos", antes de la concesin de la Licencia de Apertura y como
requisito previo a la concesin de la misma, deber presentarse ante
el Ayuntamiento el Plan de emergencia del edificio o local para su
remisin al Servicio de Bomberos.
permanentemente en lugar accesible, conocido y seguro y
comprender como mnimo los siguientes aspectos:
- Plano de emplazamiento y accesos reflejando la localizacin
de hidrantes de incendios.
- Plantas de distribucin interior del edificio, reflejando los
sectores de incendio en que el mismo est compartimentado,
las vas de evacuacin existentes y las caractersticas de
resistencia ante el fuego de los elementos constructivos
delimitadores o estructurales.
- Plantas de distribucin interior, reflejando las instalaciones
propias del edificio: conductos de aire acondicionado, redes de
abastecimiento elctrico, gas, calderas, salas de mquinas,
etc.
b) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio
en caso de Incendio, reflejando los siguiente aspectos:
- Definicin de las condiciones de mxima ocupacin del
edificio.
- Definicin de la secuencia de actuaciones que debern llevar a
cabo los ocupantes del edificio de manera que los mismos
acudan a las vas de evacuacin conforme a lo previsto.
ascensores, adoptar conductas que promuevan el pnico o
que puedan obstruir o inutilizar los medios o vas de
evacuacin, abrir ventanas o puertas que origen ventilaciones
o corrientes de aire que favorezcan la propagacin del
incendio, etc.
NORMATIVA
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Junio 2011
2.- Ruidos y vibraciones:

Cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial vigente que regula las
condiciones acsticas. Adems se establecen las siguientes limitaciones:
- En el caso de que se utilicen maquinas o instalaciones que produzcan
ruidos o vibraciones, deber garantizarse la ausencia de molestias,
para lo cual se deber justificar el aislamiento suficiente mediante un
Proyecto de insonorizacin de la instalacin.
- El Ayuntamiento podr exigir la instalacin de limitadores de potencia
en los aparatos musicales para garantizar que no se sobrepasan los
niveles admisibles.
3.- Contaminacin atmosfrica y olores:
Cumplirn el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios o
legislacin que lo sustituya. Adems se tendr en cuenta lo siguiente:
- En ningn caso se superarn las concentraciones mximas admisibles
Ambiente.
- No se permitir ningn tipo de emisin de cenizas, polvos, humos,
- Las actividades que produzcan humos, polvo, nieblas, vapores o
- En especial las salidas de humos de cocinas, hornos y planchas
debern realizarse siempre por medio de conductos estancos hasta la
cubierta del edificio y contarn con un filtro de grasas, no
admitindose la instalacin de cocinas, hornos o planchas que no
cumplan esta condicin.
4.- Vertidos y saneamiento:
5.- Radiaciones y perturbaciones elctricas:
estas condiciones se realizar con carcter previo a la autorizacin del
funcionamiento de la actividad para lo cual deber aportarse los
NORMATIVA
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Junio 2011
6.- Deslumbramientos
fuentes luminosas de gran intensidad o procesos de incandescencia a
altas temperaturas.
- No podrn colocarse cristales o rtulos oblicuos al eje de la calle que
puedan producir reflejos de los faros de los coches que deslumbren o
7.- Aforo
- Deber colocarse en lugar visible para el pblico y junto a la puerta de
acceso una placa o cartel donde figure el aforo mximo del local.
Artculo 76.-
Uso hospitalario y sanitario
Las presentes normas sern de aplicacin a las actividades de diagnstico y tratamiento
sanitario multidisciplinar, con o sin alojamiento de enfermos. Estas normas no sern de
aplicacin a las consultas mdicas no multidisciplinares, que se regulan por el uso de
oficinas.
2) Regulacin
1) Condiciones de los locales
Los edificios y locales destinados a este uso cumplirn la legislacin especfica
que les sea de aplicacin y particularmente el Decreto 204/1994 de 15 de
septiembre de la Junta de Castilla y Len sobre Ordenacin de la Gestin de los
Residuos Sanitarios o norma que lo sustituya y lo establecido en la Ordenanza
Municipal Reguladora de la Contaminacin de las Aguas Potables y Residuales.
Todos los locales o edificios de nueva construccin y todos aquellos existentes
que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a estos usos, adems
-Quedan excluidos del cumplimiento de las siguientes condiciones los edificios
existentes que ya tengan uso hospitalario y sanitario y que pretendan reformarse,
adaptarse o ampliarse-.
NORMATIVA
a)
El acceso deber realizarse siempre en planta baja y desde la va pblica,

desde un espacio libre pblico exterior, desde un espacio libre privado y
siempre de forma independiente al uso residencial.
b)

parte de una actividad con tal uso en planta baja. La superficie til situada
en la planta stano o semistano no podr ser mayor que la superficie til
de la misma actividad situada en planta baja, quedando excluida de este
cmputo la superficie de almacenes.
c)
Las dependencias destinadas a estos usos no podrn comunicarse con las

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Junio 2011
NORMATIVA
d)
La altura libre mnima de las plantas baja, semistano y stano adscritas a

cualquiera de estos usos ser de 2,80 metros para todas las zonas cuyo
uso implique la concurrencia de pblico; el resto de las dependencias del
local (aseos, cuartos de instalaciones,...) podrn disponer de alturas libres
menores pero nunca inferiores a 2,20 metros.
La altura libre mnima del resto de las plantas ser de 2,50 metros
pudindose admitir hasta un 10% de la superficie til con altura libre mayor
o igual a 2,20 metros.
En el caso en que las dependencias se localicen en la planta bajo cubierta
tendrn una altura libre mnima de 2,50 metros en al menos un 60% de la
superficie til total.
En el caso de actuaciones de rehabilitacin de edificios existentes que no
conlleven el vaciado interior de la edificacin ni la alteracin de la estructura
portante, se podrn admitir alturas libres menores de las indicadas, pero
nunca inferiores a 2,20 metros.
e)
Todo dormitorio o habitacin de hospitalizacin deber dar frente a va

pblica, espacio libre de uso pblico o patio de manzana, patio de parcela o
de luces.
Se podrn admitir actuaciones de rehabilitacin de edificios existentes
destinados ya a este uso que no cumplan en la actualidad las condiciones
indicadas en este apartado.
En plantas de stano y semistano no se admitirn dormitorios o
habitaciones de hospitalizacin.
En la planta baja slo se admitirn habitaciones vivideras cuando se
cumplan las siguientes condiciones:
- Aislamiento del terreno natural.
- Impermeabilizacin de muros bajo rasante.
- Pavimentacin impermeable del terreno circundante.
(Se entiende por habitacin vividera aquella dependencia en la que se
desarrollan actividades de estancia, reposo o trabajo, que impliquen la
permanencia de personas).
f)
Iluminacin y ventilacin de las dependencias:

Todas las habitaciones de hospitalizacin dispondrn de huecos con
superficie acristalada mayor o igual a 1/10 de la superficie til de la
habitacin. La superficie mnima de ventilacin directa ser mayor o igual a
1/20 de la superficie til de la habitacin.
Cuando la habitacin ventile a travs de una galera no podr servir sta de
habitacin de hospitalizacin.
En el resto de las dependencias la iluminacin y ventilacin podr ser
natural o artificial.
- En el caso de la iluminacin y ventilacin artificial, se exigir la
justificacin mediante proyectos detallados de las instalaciones de
iluminacin y acondicionamiento de aire, quedando estas
instalaciones sometidas a revisin antes de la apertura y en cualquier
momento posterior.
volmenes por hora.
En los cuartos de bao se instalar conducto homologado de ventilacin
forzada esttica o dinmica.
Las cocinas tendrn conductos de evacuacin de humos de combustin
directamente al exterior sobre la cubierta del edificio.
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Junio 2011
g)
Escaleras:
Adems de las condiciones generales que se establecen en la presente
Normativa para toda escalera, las escaleras de uso comn del edificio
- Las escaleras tendrn un ancho libre mnimo de 1,20 metros.
En el caso de actuaciones de rehabilitacin que no conllevan el
vaciado interior de la edificacin ni la alteracin de la estructura
portante, se podrn admitir escaleras que no cumplan la condicin
anterior.
h)
Dispondrn de los siguientes servicios sanitarios:

- hasta 150 m2 de superficie construida de habitaciones vivideras un
inodoro y un lavabo.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicarse directamente con
el resto de los locales salvo los propios de las habitaciones de
hospitalizacin, debiendo realizarse un vestbulo o zona de aislamiento
previo.
2) Lmites de funcionamiento
proteccin contra incendios y en especial el CTE-DB SI sobre Seguridad en
caso de incendio, se establecen las siguientes limitaciones:
- Todas las actividades que, en su proceso de manipulacin o
almacenaje, incluyan materias inflamables y explosivas, se instalarn
con los sistemas de seguridad adecuados, que eviten la posibilidad de
fuego y explosin, as como los medios necesarios para combatirlos
en casos fortuitos.
- Antes de la concesin de la Licencia de Apertura y como requisito
previo a la concesin de la misma, deber presentarse ante el
Ayuntamiento el Plan de emergencia del edificio para su remisin al
Servicio de Bomberos.
permanentemente en lugar accesible, conocido y seguro y comprender
como mnimo los siguientes aspectos:
a) Planos actualizados del edificio
NORMATIVA
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Junio 2011
b) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio en

caso de Incendio, reflejando los siguiente aspectos:
los medios o vas de evacuacin, abrir ventanas o puertas que origen
ventilaciones o corrientes de aire que favorezcan la propagacin del
incendio, etc.
NORMATIVA
2.-
Ruidos y vibraciones
Cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial vigente que regula las
condiciones acsticas.
3.-

Cumplirn el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios o
norma que lo sustituya. Adems se tendr en cuenta lo siguiente:
- En ningn caso se superarn las concentraciones mximas admisibles
Ambiente.
- Las actividades que produzcan humos, polvo, nieblas, vapores o
- No se permitir ningn tipo de emisin de cenizas, polvos, humos,
4.-

5.-
Deslumbramientos
fuentes luminosas de gran intensidad.
- No podrn colocarse cristales o rtulos oblicuos al eje de la calle que
puedan producir reflejos de los faros de los coches que deslumbren o
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Junio 2011
3) Dotacin de aparcamientos
Se establece la siguiente dotacin para todos los locales o edificios de nueva
construccin y actuaciones de rehabilitacin que conlleven el vaciado interior de
la edificacin o la alteracin de la estructura portante:
1.- La dotacin mnima de plazas de aparcamiento para el uso hospitalario y
sanitario ser de 1 plaza por cada ocho habitaciones de hospitalizacin o
fraccin o de 1 plaza por cada 100 m construidos o fraccin, aplicndose la
dotacin ms restrictiva que resulte, o la dotacin que resulte del
instrumento de planeamiento de desarrollo. Este aparcamiento se resolver
en el edificio o en la propia parcela.
2.- No obstante, se consideran exentos de la reserva de aparcamiento los
siguientes casos:
a) Edificios que estn situados en solares que cumplan alguna de las
condiciones siguientes:
- Tengan un fondo inferior a 10 m.
- La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m2.
- La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8
metros.
- Todas las fachadas den frente nicamente a calles cuyo uso sea
peatonal
- Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5 metros
b) Edificios incluidos en el Catlogo de Edificios Protegidos para los que,
justificada por condiciones especficas de proteccin, el Ayuntamiento
limite la apertura de huecos de garaje.
c) En actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el vaciado interior de
la edificacin ni la alteracin de la estructura portante.
d) En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los
ndices de aparcamiento sealados en este apartado, que habr de
justificarse adecuadamente en el Proyecto Tcnico que se presente
para la obtencin de la preceptiva Licencia, el Ayuntamiento podr
admitir que parte, o en su caso la totalidad de la dotacin de
aparcamiento exigida, se cumpla con plazas de aparcamiento en
localizacin distinta a la del edificio para el que se solicita licencia,
siempre que concurran todas las siguientes condiciones:
General.
NORMATIVA
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Junio 2011
En el caso de que para cumplir los ndices de aparcamiento sealados

en este apartado fuera necesaria la construccin de ms de dos
stanos, el Ayuntamiento podr admitir que la dotacin de plazas que
no tenga cabida en estos stanos, se cumpla con plazas de
aparcamiento en localizacin distinta a la del edificio para el que se
solicita licencia, siempre que concurran las siguientes condiciones
anteriores.
Artculo 77.-
Uso oficinas
1) mbito de aplicacin
Las presentes normas sern de aplicacin a los locales o edificios destinados a
actividades administrativas, burocrticas y de carcter anlogo, pblicas o privadas,
estudios y emisoras de radio y televisin, as como despachos profesionales de
cualquier tipo y oficinas bancarias. A los efectos de la aplicacin de estas Normas
Urbansticas se entendern incluidas las consultas mdicas no multidisciplinares, sin
perjuicio de la consideracin que merezcan en base a otras normativas sectoriales.
2) Regulacin
a) Condiciones de los locales
Todos los locales o edificios de uso de oficinas de nueva construccin y todos
aquellos existentes que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a un
uso de oficina, debern cumplir las siguientes condiciones, adems de las
contenidas en la legislacin sectorial que les sea de aplicacin:
1.- No se admite este uso en planta stano o semistano salvo que constituya
parte de una actividad con tal uso en planta baja. La superficie til de oficinas
situada en la planta stano o semistano no podr ser mayor que la
superficie til de la misma actividad situada en planta baja.
2.- En los edificios construidos al amparo de esta Normativa la altura libre
mnima de las plantas baja, semistano y stano adscritas a este uso ser de
2,80 metros, con la excepcin de los casos en los que se autorice la
construccin de entreplantas con las caractersticas que se indican en la
presente Normativa.
- La altura libre mnima del resto de las plantas ser de 2,50 metros
pudindose admitir hasta un 10% de la superficie til con altura libre
mayor o igual a 2,20 metros, cuando estas dependencias se siten
en entreplantas existentes antes de julio de 2001 esta altura mnima
podr ser reducidas por instalaciones o elementos estructurales en
una superficie no superior al 10% de la superficie til del local en
esa planta y nunca inferior a 1,90 metros, siempre que estn
situados de forma que no se incumpla las altura mnima establecida
por el CTE DB SU Seguridad de Utilizacin- o en cualquier otra
normativa de aplicacin.
- En el caso en que las dependencias se localicen en la planta bajo
cubierta tendrn una altura libre mnima de 2,50 metros en al menos
un 60% de la superficie til total de cada dependencia y siempre son
un mnimo de 1,50 metros.
NORMATIVA
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En el caso de actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el

vaciado interior de la edificacin ni la alteracin de la estructura
portante y en edificios existentes antes de julio de 2001, se podrn
admitir alturas libres menores de las indicadas, pero nunca inferiores
a 2,20 metros que podrn ser reducidas por instalaciones o
elementos estructurales en una superficie no superior al 10% de la
superficie til del local en esa planta y nunca inferior a 1,90 metros.
3.- Las oficinas dispondrn de los siguientes servicios sanitarios:

- hasta 150 m de superficie construida un inodoro y un lavabo.
- En el caso de que las oficinas estn abiertas al pblico, estos
servicios sanitarios sern de uso pblico.
- Los servicios sanitarios ventilarn de forma natural o forzada.
En cualquier caso estos servicios no podrn comunicar directamente con la
zona de estancia de pblico, debiendo realizarse un vestbulo o zona de
aislamiento previo.
4.- La iluminacin y ventilacin podr ser natural o artificial.
-
En el caso de ventilacin natural la superficie practicable de

ventilacin ser mayor o igual a 1/20 de la superficie til del local.
En el caso de iluminacin y ventilacin artificial, se exigir la
justificacin mediante proyectos detallados de las instalaciones de
iluminacin y acondicionamiento de aire, quedando estas
instalaciones sometidas a revisin antes de la apertura del local y en
cualquier momento posterior.

volmenes por hora.
de 300 lux en las zonas de trabajo.
b) Lmites de funcionamiento
caso de incendio, se establecen lo siguiente:
- En los locales de altura de evacuacin superior a 10 metros y
superficie construida por planta mayor de 500 m , antes de la
concesin de la Licencia de Apertura y como requisito previo a la
concesin de la misma, deber presentarse ante el Ayuntamiento el
Plan de emergencia del local para su remisin al Servicio de
Bomberos.
- Plano de emplazamiento y accesos reflejando la
localizacin de hidrantes de incendios.
NORMATIVA
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Plantas de distribucin interior del edificio, reflejando los

sectores de incendio en que el mismo est
compartimentado, las vas de evacuacin existentes y las
caractersticas de resistencia ante el fuego de los
elementos constructivos delimitadores o estructurales.
propias del edificio: conductos de aire acondicionado,
redes de abastecimiento elctrico, gas, calderas, salas de
mquinas, etc.
caractersticas de todas las instalaciones de proteccin
contra incendios de que disponga el edificio, as como de
sus correspondientes centrales.
b) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del
edificio en caso de Incendio, reflejando los siguientes aspectos:
edificio.
- Definicin de la secuencia de actuaciones que debern
llevar a cabo los ocupantes del edificio de manera que los
mismos acudan a las vas de evacuacin conforme a lo
previsto.
evacuacin, abrir ventanas o puertas que origen
ventilaciones o corrientes de aire que favorezcan la
-
NORMATIVA
2.-
Ruidos y vibraciones
Se establecen las siguientes limitaciones:
produzcan ruidos o vibraciones, deber garantizarse la ausencia de
molestias, para lo cual se deber justificar el aislamiento suficiente
mediante un Proyecto de insonorizacin de la instalacin.
- Cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial vigente que regula
las condiciones acsticas
3.-

Las oficinas, cumplirn el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los
Edificios o legislacin que lo sustituya.
4.-

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Junio 2011
5.-
Deslumbramientos:
6.-
Vertidos y saneamiento
c) Dotacin de aparcamientos
En todos los edificios de construccin de nueva planta que incluyan oficinas
existir una plaza de aparcamiento por cada 100 m construidos o fraccin del
conjunto de superficie de este uso, excluida la superficie correspondiente a la
entreplanta, en su caso, o la que resulte de la aplicacin del instrumento de
planeamiento de desarrollo. No obstante, se consideran exentos de la reserva de
aparcamiento los siguientes casos:
1.- Edificios cuyo uso mayoritario no demande plazas de aparcamiento segn lo
dispuesto en la presente Normativa.
2.- Edificios con uso mayoritario de oficinas que estn situados en solares que
b. La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m2.
c. La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8
metros.
peatonal
e. Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5
3.- Edificios incluidos en el Catlogo de Edificios Protegidos para los que,
4.- En actuaciones de rehabilitacin que no conlleven el vaciado interior de la
5.- En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los ndices
la preceptiva Licencia, el Ay untamiento podr admitir que parte, o en su caso
-
NORMATIVA
El aparcamiento est situado en suelo urbano, y dentro de un crculo

Las plazas de aparcamiento no formen parte de la dotacin mnima
Las plazas de aparcamiento cumplan las condiciones constructivas,
General.
Se aporte, con la solicitud de Licencia de Obra, documentacin
81

Junio 2011


Ayuntamiento podr admitir que la dotacin de plazas que no tenga cabida en
estos stanos, se cumpla con plazas de aparcamiento en localizacin distinta
a la del edificio para el que se solicita licencia, siempre que concurran las
siguientes condiciones anteriores.
Artculo 78.-
Uso docente
Las presentes normas sern de aplicacin al conjunto de espacios o locales destinados a
actividades de formacin o enseanza, pblicos o privados, tales como colegios o
guarderas infantiles, estudios musicales, academias de todo tipo y similares.
2) Regulacin
a) Condiciones de los locales
Todos los locales o edificios de uso docente de nueva construccin y todos
aquellos existentes que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a este
uso, debern cumplir las siguientes condiciones, adems de las contenidas en la
legislacin sectorial que les sea de aplicacin:
NORMATIVA
1.-
El acceso a los locales de uso docente cuya superficie de aulas supere

50m construidos deber realizarse siempre en planta baja y desde la va
pblica, desde un espacio libre pblico exterior o desde un espacio libre
privado y siempre de forma independiente al uso residencial.
2.-
En la planta stano se admiten nicamente dependencias de

almacenamiento, aseos y vestuarios, cuartos de instalaciones y garaje. En
planta de semistano se admiten nicamente los usos anteriores y los de
salas de actos y proyecciones, gimnasio y cocinas.
3.-
En edificios realizados al amparo de esta Normativa la altura libre mnima

de las plantas baja y semistano adscritas a cualquiera de estos usos ser
de 2,80 metros para todas las zonas cuyo uso implique la concurrencia de
pblico; el resto de las dependencias del local (aseos, cocinas,
vestuarios...) podrn disponer de alturas libres menores pero nunca
inferiores a 2,20 metros, cuando estas dependencias se siten en
entreplantas existentes antes de julio de 2001 esta altura mnima podr ser
reducidas por instalaciones o elementos estructurales en una superficie no
superior al 10% de la superficie til del local en esa planta y nunca inferior a
1,90 metros, siempre que estn situados de forma que no se incumpla las
altura mnima establecida por el CTE DB SU Seguridad de Utilizacin- o
en cualquier otra normativa de aplicacin. No se admitirn usos que
impliquen concurrencia de pblico en planta stano.
La altura libre mnima del resto de las plantas sobre rasante ser de 2,50
metros pudindose admitir hasta un 10% de la superficie til con altura libre
mayor o igual a 2,20 metros.
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Junio 2011
En el caso en que las dependencias se localicen en la planta bajo cubierta

tendrn una altura libre mnima de 2,50 metros en al menos un 60% de la
superficie til total. En el caso de actuaciones de rehabilitacin que no
conllevan el vaciado interior de la edificacin ni la alteracin de la estructura
portante, se podrn admitir alturas libres menores de las indicadas, pero
nunca inferiores a 2,20 metros.
En edificios existentes antes de la entrada en vigor de julio de 2001, se
admiten alturas inferiores pero nunca menores a 2,20 metros que podrn
ser reducidas por instalaciones o elementos estructurales en una superficie
no superior al 10% de la superficie til del local en esa planta y nunca
inferior a 1,90 metros.
4.-
Dispondrn de los siguientes servicios sanitarios:

a) Academias y centros de enseanza no incluidos en la enseanza oficial:
- hasta 150 m de superficie construida un inodoro y un lavabo.
b) Centros de enseanza incluidos en la enseanza oficial, se estar a lo
dispuesto en las normas especficas dictadas por la Administracin
competente.
En cualquier caso estos servicios dispondrn de un vestbulo o zona de
aislamiento previo.
5.-
La ventilacin podr ser natural o artificial

- En el caso de ventilacin natural garantizar un mnimo de 1/10 de
la superficie til de la dependencia.
- En el caso de ventilacin artificial se debe asegurar una
renovacin de aire de cuatro volmenes por hora.
de 250 lux.
b) Lmites de funcionamiento
caso de incendio, se establece la siguiente limitacin:
- En los centros de enseanza con capacidad superior a 200
alumnos y altura de evacuacin mayor de 7 metros, antes de la
concesin de la Licencia de Apertura y como requisito previo a la
concesin de la misma, deber presentarse ante el Ayuntamiento
el Plan de emergencia del edificio para su remisin al Servicio de
Bomberos.
- El Plan de Emergencia contra Incendios deber estar disponible
NORMATIVA
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Junio 2011
a. Planos actualizados del edificio:

- Plano de emplazamiento y accesos reflejando la localizacin
de hidrantes de incendios.
- Plantas de distribucin interior del edificio, reflejando los
sectores de incendio en que el mismo est compartimentado,
las vas de evacuacin existentes y las caractersticas de
resistencia ante el fuego de los elementos constructivos
delimitadores o estructurales.
propias del edificio: conductos de aire acondicionado, redes
de abastecimiento elctrico, gas, calderas, salas de
mquinas, etc.
caractersticas de todas las instalaciones de proteccin
contra incendios de que disponga el edificio, as como de sus
b. Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del
edificio en caso de Incendio, reflejando los siguientes aspectos:
edificio.
- Definicin de la secuencia de actuaciones que debern llevar
a cabo los ocupantes del edificio de manera que los mismos
acudan a las vas de evacuacin conforme a lo previsto.
evacuacin, abrir ventanas o puertas que origen
ventilaciones o corrientes de aire que favorezcan la
NORMATIVA
2.-
Se establecen las siguientes limitaciones:
- Se dispondrn bancadas independientes de la estructura del
edificio en todos aquellos elementos originadores de la vibracin,
as como dispositivos antivibradores.
produzcan ruidos o vibraciones, deber garantizarse la ausencia
de molestias, para lo cual se deber justificar el aislamiento
suficiente mediante un Proyecto de insonorizacin de la
instalacin.
- Cumplirn lo dispuesto en la normativa sectorial vigente que
regula las condiciones acsticas.
3.-

Los edificios o locales de uso docente, cumplirn el Reglamento de
Instalaciones Trmicas en los Edificios o legislacin que lo sustituya.
4.-
Radiaciones y perturbaciones elctricas:

- No se permitir ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas
o perturbaciones elctricas que afecten a las personas o al
84

Junio 2011
5.-
Deslumbramientos
6.-
Vertidos y saneamiento
- Se estar a lo establecido en la Ordenanza Municipal Reguladora
de la Contaminacin de las Aguas Potables y Residuales.
c) Dotacin de aparcamientos:
En todos los edificios de construccin de nueva planta que incluyan usos
docentes existir una plaza de aparcamiento por cada 100 m construidos o
fraccin del conjunto de superficie de este uso, excluida la superficie
correspondiente a la entreplanta, en su caso, o la resultante de la aplicacin del
instrumento de planeamiento de desarrollo. No obstante, se consideran exentos
de la reserva de aparcamiento los siguientes casos:
1)
Edificios cuyo uso mayoritario no demande plazas de aparcamiento segn
lo dispuesto en la presente Normativa.
2)
Edificios con uso mayoritario docente que estn situados en solares que
b. La superficie del solar sea igual o inferior a 250 m .
c. La anchura del frente de fachada al vial sea igual o inferior a 8
metros.
peatonal
e. Todas las fachadas den frente a calles de ancho menor de 5
3)
Edificios incluidos en el Catlogo de Edificios Protegidos para los que,
4)
En actuaciones de rehabilitacin que no conllevan el vaciado interior de la
5)
En caso de manifiesta dificultad constructiva de cumplimiento de los ndices
adecuadamente en el Proyecto Tcnico que se presente para la obtencin
de la preceptiva Licencia, el Ayuntamiento podr admitir que parte, o en su
caso la totalidad de la dotacin de aparcamiento exigida, se cumpla con
plazas de aparcamiento en localizacin distinta a la del edificio para el que
se solicita licencia, siempre que concurran todas las siguientes condiciones:
- El aparcamiento est situado en suelo urbano, y dentro de un
crculo de radio 500 metros con centro en el punto medio de la
fachada del edificio proyectado.
- Las plazas de aparcamiento no formen parte de la dotacin
mnima exigida en otras promociones.
- Las plazas de aparcamiento cumplan las condiciones
constructivas, de dimensiones y accesibilidad a las mismas del
presente Plan General.
privado o escritura pblica) y compromiso escrito de su vinculacin
a la propiedad del edificio proyectado as como documentacin
grfica representativa de las plazas.
NORMATIVA
85

Junio 2011
En la Escritura de Obra Nueva construida del edificio ha de figurar

la vinculacin de las plazas de garaje al edificio as como en la
En el caso de que para cumplir los ndices de aparcamiento sealados
en este apartado fuera necesaria la construccin de ms de dos
stanos, el Ayuntamiento podr admitir que la dotacin de plazas que
no tenga cabida en estos stanos, se cumpla con plazas de
aparcamiento en localizacin distinta a la del edificio para el que se
solicita licencia, siempre que concurran las siguientes condiciones
anteriores.
Artculo 79.-
Garajes y aparcamientos
1)
mbito de aplicacin
Las siguientes condiciones sern de aplicacin a todo espacio destinado al uso de
garaje y aparcamiento.
2)
Regulacin
a) Condiciones de accesibilidad
NORMATIVA
1.-
La puerta de acceso al garaje tendr una altura mnima de 2,20 metros. Se

establece una anchura mnima de 2,60 metros, excepto en viviendas
unifamiliares. En el caso de garajes de ms de 1.000 m tiles sta tendr
un ancho mnimo de 4,70 metros o se sustituir por dos puertas de ancho
mnimo 2,60 metros. En cuanto a las condiciones del saliente en la apertura
se estar a lo regulado en el artculo 39 de las presentes Normas.
En el caso de que el acceso se realice con montacoches o dispositivo de
aparcamiento robotizado o semiautomtico las puertas de acceso tendrn
una anchura libre mnima de 2,40 metros y una altura libre mnima de 2,20
metros. Las dimensiones mnimas de la cabina se establecen en:
Ancho libre mnimo: 2,40 metros.
Longitud libre mnima: 5,00 metros.
Altura libre mnima: 2,20 metros.
2.-
Los garajes con ms de cinco plazas de aparcamiento y acceso directo a

espacio pblico, dispondrn como mnimo de un espacio horizontal de
acceso, con pendiente mxima del 2%, de 5 metros de longitud por 3
metros de ancho situado dentro de la parcela.
En el caso de que la rasante de la calle de acceso no sea horizontal se
realizar un acuerdo con pendientes no superiores al 12% sin invadir la va
pblica.
Si el garaje cuenta con un nmero de plazas superior a 50 existir una zona
donde se puedan cruzar dos vehculos de 4,70 metros de anchura y 10
metros de longitud mnimas, situada a partir de una distancia de fachada de
8 metros como mximo. Esta zona podr situarse en horizontal o en
pendiente, en recta o en curva, siempre que se cumplan las dimensiones y
pendientes establecidas en la presente Normativa.
Si la puerta de acceso se coloca en el exterior de dicho espacio o
invadindolo, sta ser de apertura automtica con mando a distancia para
evitar la parada del coche en la va pblica. En el mbito del Conjunto
Histrico esta puerta se colocar necesariamente en la alineacin
cumpliendo la condicin antes indicada sobre la apertura automtica.
86

Junio 2011
En caso de que el acceso a garaje se realice con montacoches o dispositivo

mecanizado, este mismo puede servir de espacio de espera si se garantiza
la apertura automtica con mando a distancia y seal indicadora exterior de
apertura a la va pblica.
3.-
El acceso a las plazas de garaje que se proyectan en una parcela ser

nico para todas ellas.
No obstante, en garajes de 12 o ms plazas se admiten accesos
independientes para grupos de ms de cinco plazas.
El Ayuntamiento podr denegar el acceso de vehculos sobre la acera
cuando la capacidad del garaje sea de menos de cuatro plazas, excepto
que stas sean parte de la dotacin mnima necesaria segn los estndares
mnimos establecidos en la presente normativa.
4.-
Cuando exista desnivel entre las zonas del garaje y/o con la zona de
acceso ste se salvar mediante rampas o montacoches. En este ltimo
caso el montacoches o dispositivo de aparcamiento robotizado, deber
estar homologado para el transporte de personas y su instalacin cumplir
las disposiciones establecidas en la legislacin vigente que le resulte de
aplicacin.
5.-
Se denominan aparcamientos robotizados o semiautomticos, aquellos en

los que los desplazamientos, maniobras de aparcamiento y
almacenamiento de los vehculos se realizan preferentemente mediante
sistemas mecnicos. Se permiten en todo caso, con las siguientes
condiciones:
a. En este tipo de aparcamientos desde y hasta los espacios
destinados a recepcin y entrega de vehculos se deber dar
cumplimiento a las condiciones de esta normativa para los dems
aparcamientos (altura libre, calles, iluminacin, ventilacin), con
las excepciones detalladas a continuacin.
b. El rea de recepcin y entrega de vehculos se situar en el interior
de la parcela y sus dimensiones, teniendo en cuenta el tipo y
nmero de vehculos de capacidad del aparcamiento de que se
trate, se justificarn adecuadamente en el proyecto que se presente,
as como el nmero y dimensiones de los accesos.
c. Con el proyecto se presentar documentacin justificativa del
cumplimiento de la normativa sectorial y los Reglamentos y
Ordenanzas Municipales.
b) Condiciones de dimensiones de los accesos y pasillos:

Las medidas mnimas establecidas no podrn ser invadidas por elementos
constructivos de ningn tipo (estructurales, defensas de pilares, instalaciones,...),
ya sean estos fijos o mviles.
As mismo, se garantizar en todo momento la maniobrabilidad de los vehculos.
1.-
NORMATIVA
- Ancho mnimo en rampas, accesos y pasillos rectos:

- Ancho mnimo en rampas, accesos y pasillos curvos:
- Radio de giro mnimo en curvas:
(medido al eje de la rampa, acceso o pasillo mnimo)
- Pendiente mxima en rampas rectas:
- Pendiente mxima en rampas curvas:
2,80 metros
3,20 metros
6 metros
16%
12%
87

Junio 2011
NORMATIVA
2.-
En rampas, la unin de tramos rectos y curvos se realizar de forma que

sus generatrices exteriores sean tangentes, segn los siguientes
esquemas.
3.-
En horizontal la unin de tramos rectos y curvos se realizar segn los

esquemas, permitindose en estos casos una maniobra en marcha atrs.
En casos de manifiesta dificultad se admite realizar el giro anterior mediante
la utilizacin de plataformas mecnicas giratorias de dimetro mnimo 4
metros que garanticen un rea libre de giro circular de dimetro mnimo 5
metros, con la limitacin de la utilizacin de una nica plataforma por planta
de garaje-aparcamiento.
88

Junio 2011
c) Condiciones de las dimensiones de las plazas de garaje y zonas de acceso

a las mismas.
Las medidas mnimas establecidas no podrn ser invadidas por elementos
constructivos de ningn tipo (estructurales, defensas de pilares, instalaciones,...),
ya sean estos fijos o mviles.
NORMATIVA
1.-
Los aparcamientos en batera cumplirn el siguiente esquema:
2.-
Los aparcamientos en lnea cumplirn el siguiente esquema:
89

Junio 2011
NORMATIVA
3.-
El aparcamiento en oblicuo cumplir el siguiente esquema, garantizando

una anchura mnima de pasillo:
ancho mnimo del acceso a plaza = 0,05 x (en metros) con un mnimo de
2,80 metros. (El ngulo se medir en grados sexagesimales)
4.-
El acceso frontal al aparcamiento en batera cumplir el siguiente esquema:
5.-
Los cerramientos de las plazas de aparcamiento no disminuirn nunca las

dimensiones de stas y de las zonas de acceso.
90

Junio 2011
6.-
Excepto en viviendas unifamiliares, el acceso al garaje se realizar con el

coche en el sentido que se aprecia en la figura sin invadir ninguna otra
plaza y la salida del garaje se realizar en sentido normal de marcha,
debiendo existir un espacio para realizar el cambio de sentido en cada
planta del garaje cuando no se pueda dar la vuelta en la propia plaza y no
teniendo que recorrer marcha atrs nunca una longitud mayor de 20 metros.
El espacio necesario libre mnimo para realizar el cambio de sentido
permitir la inscripcin de un cuadrado de 6,50 x 6,50 metros o cumplir lo
dibujado en el siguiente esquema:
En casos de manifiesta dificultad se admite realizar el cambio de sentido de

la marcha mediante la utilizacin de plataformas mecnicas giratorias de
dimetro mnimo 4 metros que garanticen un rea libre de giro circular de
dimetro mnimo 5 metros.
7.-
Se sealizarn en el pavimento los emplazamientos y pasillos de acceso de

vehculos cumpliendo las dimensiones sealadas y se numerarn las
plazas. Esta sealizacin figurar en los planos de los proyectos que se
presenten al solicitar la concesin de las Licencias de construccin, Primera
Ocupacin, funcionamiento y apertura.
8.-
No se admitirn plazas de garaje con pendiente de su pavimento superior al

5%, en cualquier direccin. Tampoco se permitir que el espacio mnimo de
acceso a cada plaza, segn esquemas, tenga una pendiente superior al 5%
9.-
La altura libre mnima en todos los recorridos del garaje ser de 2,30
metros, pudiendo rebajar esta altura hasta 2,20 metros con elementos
constructivos, conductos, etc.
10.- La altura libre mnima de las plazas de garaje ser 2 metros. Esta altura no
ser rebajada con ningn elemento constructivo, decorativo, etc.
NORMATIVA
91

Junio 2011
d) Condiciones constructivas de seguridad

1.- Los garajes y aparcamientos debern cumplir el CTE (DB SI).
2.- El recinto del garaje deber cumplir con la normativa sectorial vigente que
regula las condiciones acsticas
3.- Se podr utilizar la rampa de acceso al garaje como va de evacuacin
cuando as lo permitiera la normativa sectorial aplicable.
4.- Las comunicaciones del garaje con cualquier otra dependencia del resto del
inmueble en el que se site deber cumplir las determinaciones que a tal
efecto prescribe el CTE (DB SI).
5.- Los garajes situados por debajo de la rasante dispondrn desages
mediante sumideros y conectados a la red general de saneamiento del
edificio.
6.- Los edificios o locales destinados al uso de garaje comercial o de
aparcamiento pblico dispondrn como mnimo de los siguientes servicios
sanitarios:
- un aseo de seoras y otro de caballeros dotado cada uno de ellos de
al menos un inodoro y un lavabo siendo necesario independizarlos
entre s.
Estos servicios dispondrn de un vestbulo o zona de aislamiento previo.
7.- En los edificios o locales destinados al uso de garaje comercial o de
aparcamiento pblico con ms de 50 plazas de aparcamiento antes de la
concesin de la Licencia de Apertura y como requisito previo a la concesin
de la misma, deber presentarse ante el Ayuntamiento el Plan de
emergencia del edificio para su remisin al Servicio de Bomberos.
permanentemente en lugar accesible, conocido y seguro y comprender
como mnimo los siguientes aspectos:
a. Planos actualizados del edificio:
- Plantas de distribucin interior del edificio, reflejando los sectores
de incendio en que el mismo est compartimentado, las vas de
evacuacin existentes y las caractersticas de resistencia ante el
fuego de los elementos constructivos delimitadores o
estructurales.
- Plantas de distribucin interior, reflejando las instalaciones propias
del edificio: conductos de aire acondicionado, redes de
abastecimiento elctrico, gas, calderas, salas de mquinas, etc.
NORMATIVA
92

Junio 2011
b. Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio en

caso de Incendio, reflejando los siguiente aspectos:
- Definicin de la secuencia de actuaciones que debern llevar a
cabo los ocupantes del edificio de manera que los mismos acudan
a las vas de evacuacin conforme a lo previsto.
ascensores, adoptar conductas que promuevan el pnico o que
puedan obstruir o inutilizar los medios o vas de evacuacin, abrir
ventanas o puertas que origen ventilaciones o corrientes de aire
que favorezcan la propagacin del incendio, etc.
e) Condiciones de iluminacin y ventilacin:
1.- El nivel de iluminacin que pueda alcanzarse en el garaje ser como mnimo
de 20 lux entre la plaza de aparcamientos y las zonas comunes de circulacin
del edificio.
2.- La iluminacin artificial se realizar slo mediante lmparas elctricas, y las
instalaciones de energa y alumbrado respondern a las disposiciones
vigentes sobre la materia.
3.- La ventilacin de los garajes y aparcamientos se podr realizar de forma
natural o forzada.
- Si es natural se realizar por huecos con seccin til total mnima
de 25 cm por cada 1 m de superficie construida de aparcamiento.
Estos huecos se debern localizar de forma racional para que se
asegure la efectividad de la misma, no admitindose nicamente
chimeneas o shunts.
- Si es forzada, se realizar por sistema que garantice una
renovacin mnima de 6 volmenes/hora, mediante al menos dos
mquinas independientes mecnica y elctricamente comandadas
por temporizador y detector de CO, pudiendo sustituir este ltimo
por un pulsador simultaneado con la puerta y los interruptores del
alumbrado. La instalacin contar con el nmero necesario de
mquinas para ventilar la totalidad del garaje teniendo en cuenta el
caso en el que una de ellas no funcionara.
Artculo 80.-
Uso servicios
1)
mbito de aplicacin
Son los espacios y locales destinados a satisfacer las necesidades de servicio
pblico e infraestructuras.
2)
Regulacin
a) Categoras
Comprende dos categoras:
Categora I (Servicios pblicos):
Espacios y locales, de titularidad pblica o privada, destinados a satisfacer las
necesidades de servicios pblicos urbanos tales como mercados, cementerios,
crematorios, tanatorios y velatorios, vertederos, estaciones de autobuses, de
trenes, helipuertos, terminal de mercancas, laboratorios de materiales, parques
de bomberos, cuarteles de polica, etc...
NORMATIVA
93

Junio 2011
Categora II (Infraestructuras):
Comprende las redes y centros de produccin, almacenaje y distribucin de
servicios urbanos tales como electricidad, aguas, saneamiento, depuracin,
telefona, repetidores de seales audiovisuales etc...
b) Condiciones de los edificios o locales
Los edificios y locales destinados a estos usos cumplirn la legislacin especfica
que les sea de aplicacin.
Todos los locales o edificios de nueva construccin y todos aquellos existentes
que pretendan reformarse o adaptarse para destinarlos a estos usos, adems
1. La altura libre mnima en edificios construidos al amparo de esta normativa
de las plantas adscritas a cualquiera de estos usos ser de 2,80 metros
para todas las zonas cuyo uso implique la concurrencia de pblico; el resto
de las dependencias (aseos, cuartos de instalaciones,...) podrn disponer
de alturas libres menores pero nunca inferiores a 2,20 metros, cuando estas
dependencias se siten en entreplantas existentes antes de julio de 2001
esta altura mnima podr ser reducidas por instalaciones o elementos
estructurales en una superficie no superior al 10% de la superficie til del
local en esa planta y nunca inferior a 1,90 metros, siempre que estn
situados de forma que no se incumpla las altura mnima establecida por el
CTE DB SU Seguridad de Utilizacin- o en cualquier otra normativa de
aplicacin.
En edificios existentes situados dentro del mbito del Conjunto Histrico se
admiten alturas inferiores pero nunca menores a 2,20 metros en todas las
plantas.
En edificios existentes situados fuera del mbito del Conjunto Histrico se
admiten alturas inferiores pero nunca menores a 2,50 metros en todas las
plantas.
2. Los edificios o locales destinados a servicios pblicos y los destinados a
infraestructuras cuy o uso implique permanencia de personas, dispondrn
como mnimo de los siguientes servicios sanitarios:
- hasta 150 m2 de superficie construida, un aseo dotado de al menos un
inodoro y un lavabo.
- por cada 200 m2 ms, o fraccin, se aumentar un inodoro y un
En cualquier caso estos servicios dispondrn de un vestbulo o zona de
aislamiento previo. Los servicios sanitarios ventilarn de forma natural o
forzada.
c) Lmites de funcionamiento
El Ayuntamiento antes de la concesin de la Licencia de Apertura y como
requisito previo a la misma y a la vista de la magnitud de la instalacin, podr
exigir la presentacin del Plan de emergencia del edificio para su remisin al
Servicio de Bomberos. En todo caso se exigir para los edificios de superficie
total superior a 500 m2.
NORMATIVA
94

Junio 2011
1) Planos actualizados del edificio

2) Documentos referentes a la actuacin de los ocupantes del edificio en caso
de Incendio, reflejando los siguientes aspectos:
los medios o vas de evacuacin, abrir ventanas o puertas que origen
ventilaciones o corrientes de aire que favorezcan la propagacin del
incendio, etc.
Artculo 81.-
Zonas libres de uso pblico
Los espacios que se destinen con carcter pblico a este uso debern ajardinarse con
criterios de diseo y eleccin de especies arbreas, preferentemente autctonas, tendentes
a la creacin de reas adecuadas a cualquier estacin climtica. En este sentido sern
predominantes los rboles de especies caducifolias que creen sombras densas en verano y
permitan el soleamiento en invierno.
NORMATIVA
95

Junio 2011
SECCIN 10.- COMPATIBILIDADES DE USOS

Artculo 82.1) Las compatibilidades de usos se establecen en las Ordenanzas del Captulo 1 del
Ttulo III de las presentes Normas.
2) Sern de aplicacin las limitaciones de concentracin de determinados usos por sus
efectos aditivos que determina la legislacin sectorial de aplicacin.
CAPTULO 5.Artculo 83.-
CONDICIONES ESTTICAS
mbito de aplicacin
1.- Son de aplicacin para todos los edificios, construcciones, elementos y solares con
independencia de la clase de suelo en la que se localicen, para los casos en los que en
esta Normativa no se disponga una regulacin especfica.
2.- La responsabilidad de la esttica de la ciudad corresponde en primer trmino al
Ayuntamiento sin perjuicio de las competencias concurrentes que en este aspecto
detentan tanto la Comisin Territorial de Patrimonio Cultural como los organismos
autonmicos y centrales correspondientes.
En consecuencia, cualquier actuacin que afecte a la esttica de la ciudad deber
someterse a la aprobacin municipal que se acomodar a lo establecido en el artculo 9
de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y en el artculo 17 del Reglamento de
Urbanismo de Castilla y Len. As, las nuevas actuaciones debern responder en su
composicin y diseo a las caractersticas dominantes del ambiente en que hayan de
emplazarse, especialmente en el mbito de aplicacin del Plan Especial del Conjunto
Histrico.
Consiguientemente, el Ayuntamiento podr denegar o condicionar cualquier actuacin
que resulte manifiestamente inconveniente, lesiva para la imagen de la ciudad, o
antiesttica.
Artculo 84.-
Documentacin
Para la autorizacin de estas actuaciones ser necesario solicitar la correspondiente

Licencia a la que se acompaar la documentacin exigida por la Ordenanza Municipal de
Tramitacin de Licencias Urbansticas vigente.
NORMATIVA
96

Junio 2011
SECCIN 11.- SOBRE EDIFICIOS NO AFECTOS A CATALOGACIN O

PROTECCIN ESPECFICA SITUADOS FUERA DEL CONJUNTO HISTRICO
Artculo 85.-
Tratamiento de fachadas exteriores e interiores
1.
La composicin de las fachadas ser libre, salvo las limitaciones contenidas en esta
Seccin de las Normas Urbansticas.
2.
Las soluciones de ritmos y proporcin entre los huecos y macizos utilizadas en la

composicin de las fachadas, as como los materiales que se propongan para las
mismas, se ajustarn, en la medida de lo posible, a las de los edificios tradicionales
prximos si los hubiere y a las caractersticas ambientales de cada zona. Se detallar y
justificar expresamente el tipo, despiece, textura y color de los materiales propuestos,
pudiendo exigir el Ayuntamiento, cuando existan dudas sobre el aspecto esttico final
de la edificacin, una muestra de los mismos. Se recomienda evitar el empleo de
materiales que imiten a otros, as como la disposicin de capialzados vistos al exterior.
3.
En planta baja y semistano no se sobrepasar la alineacin oficial con ningn

elemento de la fachada con la excepcin de:
a. marquesinas, rtulos y toldos en las condiciones que se establecen en la
presente normativa
b. elementos ornamentales como molduras y pilastras con un saliente
mximo de 5 centmetros.
c. zcalos con un saliente mximo de 5 centmetros.
4.
No se autorizar el revestimiento de fachadas por encima de la planta baja con

cualquier tipo de aplacado que por sus caractersticas de peso y forma de colocacin
puedan suponer riesgo fsico para las personas en caso de desprendimiento fortuito de
una de ellas. Asimismo, se impedir la utilizacin de piezas de los mismos materiales
en cornisas, impostas y similares, cuando su diseo y colocacin no garanticen la
ausencia total de riesgo para los viandantes en caso de su accidental desprendimiento.
Artculo 86.-
Tratamiento de medianeras y paredes laterales de la edificacin al

descubierto
Todos los paramentos de la edificacin visibles desde la va pblica y an cuando se prevea

que puedan quedar ocultos por la construccin de edificios colindantes tendrn un
tratamiento en toda su altura acorde con las fachadas tanto en materiales como en textura y
color.
Artculo 87.-
Modificacin de fachadas en edificios existentes por encima de la

planta baja
1) Cerramiento de terrazas en edificios existentes

a) Se podr autorizar, nicamente en edificios construidos con anterioridad a julio
de 2001, el cerramiento de terrazas existentes (entrantes o salientes) siempre y
cuando sean objeto de una actuacin de modificacin de la totalidad de la
fachada debiendo presentar, junto con la solicitud de la correspondiente licencia
suscrita por el representante legal de la comunidad de propietarios o propietario
de la totalidad del inmueble, la documentacin que defina el diseo global de la
fachada. Se excepta la condicin de presentacin de la citada documentacin
en el caso de terrazas a patios de luces o de manzana siempre y cuando no sean
visibles desde la va pblica.
NORMATIVA
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Junio 2011
En el caso de las terrazas sobre patio de manzana, de parcela o de luces slo se

admitir el cerramiento de la superficie correspondiente al proyeccin del vuelo
existente
b) En edificios construidos con posterioridad a julio de 2001, se podr autorizar el
cerramiento de terrazas con las condiciones expuestas en el prrafo anterior,
siempre y cuando con el aumento de superficie no se sobrepase la edificabilidad
mxima asignado a la parcela.
c) nicamente se autorizar el cerramiento o cubricin de terrazas situadas en
planta de tico o de cubierta con elementos fijos o mviles que aumenten la
superficie cubierta y habitable de la vivienda cuando se cumplan los parmetros
de edificabilidad, altura y ocupacin establecidos en la presente Normativa.
d) Los cerramientos en ningn caso debern reducir condiciones de iluminacin y
ventilacin de habitaciones vivideras y escaleras.
2) En caso de sustitucin o modificacin parcial de las carpinteras existentes o colocacin
de nuevas, se respetar el diseo y color de las preexistentes.
3) En caso de modificacin de las dimensiones de huecos se deber presentar la
documentacin que defina el diseo global de la fachada junto con la solicitud de la
correspondiente licencia suscrita por el representante legal de la comunidad de
propietarios o propietario de la totalidad del inmueble.
Artculo 88.-
Otros elementos de fachada
1) En la ejecucin de las instalaciones (abastecimiento, saneamiento, electricidad, gas,)

se deber garantizar la armonizacin de conducciones y elementos auxiliares con el
entorno inmediato, integrndose y mimetizndose en los cerramientos de la edificacin
en la que se ubiquen a travs de su adecuado diseo.
2) Los canalones y bajantes exteriores se situarn de forma que no perturben el diseo de
la fachada y sern de material y color entonados con la misma y no sobresaldrn de la
alineacin oficial en una altura de al menos 2,50 desde la rasante.
3) Las acometidas y tendidos de las instalaciones de telecomunicaciones deberan ser
subterrneas y ocultos, o al menos se tendr en cuenta su ubicacin en los lugares
menos visibles desde la va pblica. En edificaciones que no cuenten con infraestructura
comn de telecomunicaciones en caso de que se pretenda colocar antenas y cableados
en las fachadas visibles desde la va pblica se procurar que estos elementos queden
integrados en el diseo de las mismas y a una altura mnima de 2,50 metros desde la
rasante.
4) Se prohbe expresamente la colocacin de acometidas y sus correspondientes cajas y
armarios as como cualquier tipo de instalacin de climatizacin que no est empotrada
en la fachada de la edificacin y/o en el interior de los cuerpos salientes.
5) Otros elementos en fachada tales como alarmas, chimeneas estancas, focos,
proyectores, cajas de cierres de seguridad,... se dispondrn a una altura mnima de 2,50
metros y con un saliente que sea el mnimo imprescindible para garantizar su correcto
funcionamiento, y en todo caso con un saliente mximo del 7% del ancho de la calle con
un mximo de 1 metro.
6) Los elementos de las instalaciones de climatizacin y ventilacin, en caso de no poder
ocultarse, se debern mimetizar con el cerramiento donde se ubiquen con el fin de que
armonicen con su entorno inmediato.
NORMATIVA
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Junio 2011
7) En tanto no se realice la adecuacin de locales comerciales, la fachada de stos deber

construirse con materiales que garanticen la estabilidad del cerramiento y su tratamiento
se corresponder con el conjunto de la fachada del edificio.
La puerta de acceso a los mismos ser de material y color entonados con la fachada. En
caso de disponer elementos metlicos de cierre, se recomienda que estos sean
semejantes en colores, tonos y texturas a los cerramientos o carpinteras del edificio.
En particular se prohbe la utilizacin de tabiques palomeros para estos cerramientos.
6) En caso de reformas, rehabilitaciones, derribos o restauraciones se recuperarn los
sillares trabajados y esculpidos, canes labrados, dinteles, herrajes, clavos, rejas,
barandillas u otros elementos decorativos de inters para su reposicin posterior.
Artculo 89.-
Cubierta
1) En zonas cuyo uso predominante sea el residencial se prohbe expresamente el empleo

como material de cobertura de placas de fibrocemento en su color natural y de chapa de
acero tambin en su color natural o galvanizado. Para otras zonas podr autorizarse
otro tipo de material, siempre y cuando su color no desentone con el entorno.
2) Las cubiertas inclinadas estarn formadas por faldones planos desde su arranque hasta
su coronacin, no permitindose quiebros en los mismos. Como material de cobertura
se recomienda el empleo de teja cermica curva, permitindose el empleo de teja
alicantina en determinadas construcciones.
3) Los elementos ornamentales, as como barandillas, petos y antepechos que se diseen
en la configuracin de las cubiertas debern armonizarn con el resto de fachadas y
cubiertas de la construccin.
4) Los elementos de instalaciones, evacuacin de humos, gases, etc. que sean
autorizables en las cubiertas de la edificacin debern revestirse del mismo material que
las fachadas del edificio o con otros tipos que armonicen con ellas. En caso de
disponerse rejillas, se pintarn o lacarn en el mismo color y tono que el revestimiento
de la chimenea o de las carpinteras del edificio. Si se colocan sombreretes metlicos,
estos carecern de brillo.
Artculo 90.-
Rtulos
Se entiende por rtulo cualquier elemento publicitario fijado a la fachada o cubierta de un

edificio.
Cualquier instalacin de rtulos en fachada, adems de cumplir lo indicado en los siguientes
apartados, se integrar en lo posible en el diseo general de la fachada, sin ocultar o alterar
elementos caractersticos de su composicin arquitectnica.
1.
Rtulos en planta baja

a) Adosados al plano de fachada
Los rtulos adosados al plano de fachada tendrn un saliente mximo de 0,20
metros sobre la alineacin oficial a partir de 2,50 metros desde la rasante.
b) Perpendiculares o salientes del plano de fachada:
Los rtulos perpendiculares o salientes al plano de fachada se colocarn a una
altura mnima sobre la rasante de la acera de 2,50 metros o de 3,60 metros en el
caso de que no exista acera. Su saliente mximo desde el plano de fachada no
superar el 7% del ancho de la calle. Si no se alcanzan los 3,60 metros libres
debern quedar remetidos del bordillo (en el caso de la existencia de aceras), al
menos 0,60 metros.
NORMATIVA
99

Junio 2011
En cualquier caso su saliente no superar la dimensin de 1 metro, salvo cuando

se siten sobre marquesinas no pudiendo sobresalir de las mismas.
Su altura no superar la planta baja.
2.
Rtulos en plantas superiores

En edificios cuyo uso sea exclusivamente el de una nica actividad comercial, de
oficinas, dotacional, productiva, recreativa u hotelera podrn situarse rtulos en plantas
distintas de la baja con las limitaciones en cuanto a su saliente sealadas para la
planta baja y sin ocultar elementos compositivos caractersticos (molduras, rejas). En
el caso de situarse en algn punto por encima de la cubierta su altura mxima no
superar los 4 metros medidos desde el alero real del edificio.
3.
Rtulos luminosos
- Los rtulos luminosos debern cumplir lo sealado en prrafos anteriores.
- No podrn colocarse rtulos que puedan producir reflejos de los faros de los
coches o que deslumbren o desorienten a conductores y peatones.
4.
Rtulos en paramentos distintos a fachadas

- Se podrn autorizar nicamente pintados y su composicin no deber desentonar
con el edificio y con el entorno.
5.
Elementos publicitarios tipo Totem

- Se situarn en el interior de la parcela y la altura mxima de los mismos ser la
altura mxima permitida para las construcciones autorizables en la parcela ms 4
metros.
Artculo 91.-
Toldos
En la colocacin de toldos, adems de cumplir lo indicado en los siguientes apartados, se

tendr en cuenta la integracin en lo posible de los mismos en el diseo general de la
fachada.
1) En planta baja, y cuando estn extendidos, la altura mnima sobre rasante de cualquiera
de sus elementos ser de 2,25 metros sobre la acera, o de 3,60 metros sobre calzada
cuando no exista acera para los elementos rgidos regulndose una altura libre mnima
de 1,90 metros para elementos tipo lona en todo caso.
El saliente mximo ser el siguiente:
- cuando exista acera: el ancho de la acera menos 0,60 metros.
- cuando no exista acera: el 15% del ancho de la calle.
- cuando la fachada de frente a un espacio libre de uso pblico: 3 metros.
2) En plantas distintas a la baja se admite la colocacin de toldos. Su diseo en lo
referente a caractersticas, tipos, tonalidades y colores deber ser uniforme para todos
los elementos pertenecientes a la misma edificacin, garantizando la integracin con el
tratamiento de fachada del edificio.
3) Se exceptan de esta regulacin los toldos sobre va pblica y los que vuelen sobre
propiedad privada correspondientes a terrazas de establecimientos hosteleros
debidamente autorizadas por el Ayuntamiento, as como los pertenecientes a
establecimientos comerciales, en los que se podr autorizar la adopcin de soluciones
singulares, garantizando en todo caso la adecuada integracin en el conjunto de la
fachada.
NORMATIVA
100

Junio 2011
Artculo 92.-
Marquesinas
En la colocacin de marquesinas, adems de cumplir lo indicado en los siguientes

apartados, se tendr en cuenta la integracin en lo posible de las mismas en el diseo
general de la fachada del edificio o de la manzana en la que se localicen.
1) Los elementos salientes tipo marquesina se situarn de forma que ninguno de sus
puntos se encuentre a altura inferior a los 2,50 metros por encima de la rasante de la
acera o a los 3,60 metros sobre la calzada cuando no exista acera.
2) El saliente mximo ser el siguiente:
a. cuando exista acera: el ancho de la acera menos 0,60 metros.
b. cuando no exista acera: el 15% del ancho de la calle.
3) En todas las situaciones el saliente mximo ser de 4,00 metros y se retranquear de la
lnea de las farolas y los troncos de arbolado al menos 0,60 metros, en su caso.
El canto mximo ser de 0,30 metros.
SECCIN 12.- SOBRE LOS EDIFICIOS AFECTOS A CATALOGACIN O

PROTECCIN ESPECFICA SITUADOS FUERA DEL CONJUNTO HISTRICO.
Artculo 93.-
Normativa de aplicacin
Las condiciones estticas especficas de aplicacin a estos edificios catalogados se indican

en el Catlogo Arquitectnico y el Catlogo Arqueolgico. En lo no regulado en el citado
documento, sern de aplicacin supletoriamente las Condiciones Estticas que figuran en la
Seccin 11 del presente Captulo.
SECCIN 13.- SOBRE LOS EDIFICIOS SITUADOS EN EL CONJUNTO HISTRICO

AFECTOS O NO A CATALOGACIN O PROTECCIN ESPECIFICA.
Artculo 94.-
Normativa de aplicacin
Las normas contenidas en los Artculos precedentes del Captulo 5 (Seccin 11) se
aplicarn con carcter supletorio al Plan Especial de Proteccin del Conjunto Histrico en su
mbito de aplicacin.
NORMATIVA
101

Junio 2011
SECCIN 14.- SOBRE CERRAMIENTOS DE PARCELAS, SOLARES Y FINCAS.

Artculo 95.-
Cerramientos de parcelas, solares y fincas en suelo urbano
1) Cerramientos de solares sin edificar: Ser obligatorio construir un cerramiento

coincidente con los lmites exteriores de la parcela, con las siguientes caractersticas:
- Altura mnima 2,20 metros.
- Materiales exteriores: se realizar con materiales que garanticen su estabilidad y
conservacin en buen estado. Se prohben las chapas o mallazos excepto la
excepcin que se indica en el presente punto sobre solares con Licencia Municipal
de Obras.
- Tratamiento exterior: mediante enfoscado o cualquier otro material con acabado
visto y siempre en colores acordes con la zona. En el mbito de aplicacin del Plan
Especial del Conjunto Histrico el acabado ser enfoscado y pintado en los colores
recogidos en la Carta de Colores del mencionado documento.
Se permite el cerramiento provisional de chapa garantizando las condiciones de
estabilidad y seguridad, en solares sin edificar en aquellos casos en que se disponga de
la Licencia Municipal de Obras para la construccin de un edificio de nueva planta o se
est tramitando, siempre que no se trate de solares ubicados en el Conjunto Histrico o
en entorno de Monumentos.
2) Cerramiento de espacios libres privados. Ser obligatorio construir un cerramiento en la
alineacin oficial de parcelas que den frente a vas o espacios libres pblicos el cual
podr resolverse mediante los siguientes elementos:
- por medio de cerramientos ciegos con las caractersticas de materiales y acabados
que se indican en el apartado anterior para los solares y que no formen frentes
continuos de longitud superior a 30 metros ni rebasen una altura de 2,50 metros o
con elementos ciegos de menor altura, completados en su caso mediante
protecciones difanas, estticamente admisibles, pantallas vegetales o elementos
semejantes, hasta una altura mxima de 2,50 metros.
(en todo caso no se consideran estticamente admisibles los cerramientos de malla
de simple torsin ni de alambre de espino).
3) Cerramientos de obra
Los cerramientos provisionales de obra se construirn con materiales que garanticen su
estabilidad, seguridad y conservacin en buen estado.
Artculo 96.-
Cerramientos de parcelas y fincas en suelo urbanizable y rstico.
1) Con carcter general los cerramientos de parcelas en suelo urbanizable y rstico se

construirn con cercas metlicas o setos vegetales. Podr construirse un zcalo ciego
de altura mxima 0,60 metros.
2) En el caso de que sobre la parcela exista o se pretenda instalar usos que por sus
caractersticas pudieran causar un impacto visual negativo (chatarreras, centros
gestores de vehculos al final de su vida til., etc.) deber construirse obligatoriamente
un cerramiento vegetal que alcance, en un periodo no superior a tres aos, cuatro
metros de altura mnima.
NORMATIVA
102

Junio 2011
SECCIN 15.- SOBRE CONDICIONES DE URBANIZACIN

Artculo 97.-
Condiciones particulares de urbanizacin en entornos de proteccin

de monumentos
1) En las actuaciones de urbanizacin se emplearn materiales nobles, adaptados a las

condiciones del lugar y a las caractersticas de los elementos protegidos. En particular
se recomienda la adaptacin de soluciones como el adoquinado de cuarcita o basalto,
as como el empleo de losas bordillos de granito, dorado o gris, o losas de calizas.
2) A fin de minimizar el impacto de las instalaciones, se deber procurar reducir el nmero
de registros de las mismas y su unificacin, garantizando en todo caso la calidad del
servicio. Las tapas de los mismos debern integrarse en el espacio pblico,
revistindose las mismas con el mismo material de calzada y aceras.
3) El mobiliario urbano debera armonizar con el espacio en el que se ubique. Asimismo, se
intentar disminuir el nmero de seales de trfico e informativas que se disponen en
las calles (compartiendo soportes, mensajes, etc.), recomendndose la unificacin de la
sealtica, al menos, en la ciudad.
4) Se intentar recuperar rasantes histricas o naturales, siempre que existan datos o
elementos que lo acrediten.
5) En caso de existencia de restos arqueolgicos conocidos, se plantear su integracin u
otro tipo de actuaciones encaminadas a su puesta en valor.
NORMATIVA
103

Junio 2011
ORDENANZA ARQUEOLGICA
Finalidad
1) La presente ordenanza tiene como por finalidad disponer las medidas necesarias para la
adecuada documentacin, proteccin, investigacin, defensa y conservacin del
patrimonio arqueolgico y paleontolgico de la ciudad de Zamora y su trmino
municipal.
2) Conforme a lo establecido en el artculo 50 de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de
Castilla y Len, constituyen el patrimonio arqueolgico del municipio de Zamora los
bienes muebles e inmuebles de carcter histrico, as como los lugares en los que es
posible reconocer la actividad humana en el pasado, que precisen para su localizacin o
estudio mtodos arqueolgicos, hayan sido o no, extrados de su lugar de origen, tanto
si se encuentran en la superficie como en el subsuelo o en una zona subacutica.
Tambin forman parte de este patrimonio los restos materiales geolgicos y
paleontolgicos que puedan relacionarse con la historia del hombre.
3) De acuerdo con el artculo 43.5 de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y
Len, se definen, estableciendo los niveles de proteccin y la compatibilidad de los usos
con la conservacin, as como los requisitos tcnicos para la autorizacin de
actividades, las reas de proteccin descritas en el artculo 101 de la presente
Ordenanza y, de forma pormenorizada, en el Catlogo de Elementos Protegidos del
presente Plan General.
Artculo 99.-
Marco legal
El marco legal para la finalidad de proteccin del patrimonio arqueolgico y paleontolgico

del municipio de Zamora est constituido por:
1.- La legislacin que define las competencias exclusivas de la Junta de Castilla y Len en
materia de patrimonio arqueolgico descritas en la Ley Orgnica 4/1983, de 25 de
febrero, de Estatuto de Autonoma de Castilla-Len, y desarrolladas en el Real Decreto
3019/1983, de 21 de septiembre, sobre traspaso de funciones y servicios del Estado, en
materia de cultura, a la Comunidad Autnoma de Castilla y Len.
2.- La normativa autonmica que define la delegacin de funciones en los Servicios
Territoriales de Educacin y Cultura, unidades de gestin administrativa de la Consejera
de Cultura de la Junta de Castilla y Len en el mbito de la provincia, desarrollada en la
Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len, en la Orden 14 de octubre de
1986 de la Consejera de Educacin y Cultura, por la que se dictan instrucciones para el
funcionamiento administrativo de las Comisiones Territoriales de Patrimonio Cultural, y
en la Orden de 21 de noviembre de 1996, de las Consejeras de Presidencia y
Administracin Territorial y de Educacin y Cultura, por la que se desarrolla la estructura
orgnica y se definen las funciones de los Servicios Territoriales de Cultura de las
Delegaciones Territoriales de la Junta de Castilla y Len.
NORMATIVA
104

Junio 2011
3.- La legislacin autonmica en materia de patrimonio arqueolgico, presidida por la Ley

12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len, y su Reglamento para la Proteccin
del Patrimonio Cultural de Castilla y Len, aprobado por Decreto 37/2007 de 19 de abril
(BOCyL del mircoles, 25 de abril de 2007), complementados por el Decreto 273/1994,
de 1 de diciembre, sobre competencias y procedimiento en materia de Patrimonio
Histrico a excepcin de sus artculos 1, 3, 4 y 5, derogados en la Disposicin
Derogatoria la Ley 12/2002, y por el Decreto 58/1994, de 11 de marzo, sobre
prospecciones arqueolgicas, utilizacin y publicidad de aparatos detectores de metales
en actividades que afecten al Patrimonio Arqueolgico de la Comunidad de Castilla y
Len.
4.- El Plan Especial de Proteccin del Conjunto Histrico de Zamora.
5.- El Catlogo Arquitectnico del presente Plan General, en cuanto documento
singularizado, prevalece en sus determinaciones especficas sobre el resto de
documentos que integran el presente Plan General.
Artculo 100.-
mbito de aplicacin de la ordenanza
1.- El mbito de aplicacin de la presente Ordenanza se extiende a todo el trmino

municipal de Zamora y, en especial, a aquellas reas que por su potencialidad
arqueolgica exijan medidas de cautela, en especial, en las siguientes reas o
elementos:
a. rea delimitada por la declaracin de Conjunto Histrico, en lo no regulado
por el Plan Especial de Proteccin del mismo.
b. Edificios y elementos contenidos en el Catlogo de Elementos Protegidos del
presente Plan General, tengan o no carcter de Bien de Inters Cultural.
c. Yacimientos arqueolgicos recogidos en el Inventario Arqueolgico de la
Provincia e incluidos en el trmino municipal de Zamora, y todos aquellos que
pudieran ser identificados en el futuro. Dichos yacimientos documentados se
incluyen en el Catlogo de Elementos Protegidos, indicndose en el plano de
ordenacin de la serie C en el que aparecen grafiados.
d. reas que comprendan los entornos de proteccin de los Bienes de Inters
Cultural, en cualquiera de sus categoras, situados fuera de los lmites del
Conjunto Histrico igualmente incluidos en el Catlogo de Elementos
Protegidos del presente Plan General.
e. reas donde se prev la aparicin de elementos o restos de valor histrico a
partir de los datos documentales existentes, incluidas en el Catlogo de
Elementos Protegidos del presente Plan General.
2.- El contenido del citado Catlogo, incluyendo la delimitacin de los elementos y
yacimientos recogidos en el mismo, ser susceptible de posibles ampliaciones y
modificaciones determinadas por la obtencin de nuevos datos derivados de
actuaciones arqueolgicas o hallazgos casuales.
NORMATIVA
105

Junio 2011
Artculo 101.-
Actividades arqueolgicas
1) Se entiende por actividades arqueolgicas las prospecciones, excavaciones, controles

arqueolgicos y estudios directos con reproduccin de arte rupestre definidas por la Ley
12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len, as como cualesquiera otras
actividades que tengan por finalidad la bsqueda, documentacin o investigacin de
bienes y lugares integrantes del patrimonio arqueolgico (artculo 51.1 de la Ley 12/2002
de Patrimonio Cultural de Castilla y Len). En funcin de las caractersticas de las
actividades se distinguen los siguientes tipos:
a. Prospecciones
arqueolgicas,
definidas
como
observaciones
y
reconocimientos de la superficie o del subsuelo que se lleven a cabo sin
remocin del terreno, con el fin de buscar, documentar e investigar bienes y
lugares integrantes del patrimonio arqueolgico de cualquier tipo (artculo
51.2 de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len).
b. Excavaciones arqueolgicas, definidas como remociones del terreno
efectuadas con el fin de descubrir e investigar bienes y lugares integrantes
del patrimonio arqueolgico de cualquier tipo (artculo 51.3 de la Ley 12/2002
de Patrimonio Cultural de Castilla y Len).
c. Controles arqueolgicos, definidos como las supervisiones de las remociones
de terrenos que se realicen, en lugares en los que se presuma la existencia
de bienes del patrimonio arqueolgico pero no est suficientemente
comprobada, con el fin de evaluar y establecer las medidas oportunas de
documentacin y proteccin de las evidencias arqueolgicas que, en su caso,
se hallen (artculo 51.4 de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y
Len).
d. Estudios directos con reproduccin de arte rupestre, definidos como todas las
tareas, entre ellas la reproduccin mediante calco o por cualquier otro
sistema, dirigidas a la documentacin e investigacin de las manifestaciones
de arte rupestre (artculo 51.5 de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de
Castilla y Len).
2) Son responsables de la proteccin, conservacin y mejora del patrimonio arqueolgico
del municipio de Zamora los siguientes organismos y personas:
a. La Consejera de Cultura, en virtud de las competencias exclusivas que sobre
el Patrimonio Cultural de Castilla y Len tiene atribuidas. A todos los efectos,
se trata de la Administracin competente para todos los aspectos
relacionados con las intervenciones en el Patrimonio Arqueolgico en el
trmino municipal de Zamora.
b. El Ayuntamiento de Zamora, en virtud de las competencias y obligaciones
asignadas a las Corporaciones Locales en la Ley 12/2002 de Patrimonio
Cultural de Castilla y Len, muy especialmente, en sus artculos 3, 29, 39, 43,
44 y 49 que definen la cooperacin entre Administraciones, las obligaciones
de las Administraciones Pblicas en la proteccin del patrimonio y la
definicin de instrumentos urbansticos municipales.
c. Los propietarios, titulares de derechos o simples poseedores de los bienes
objeto de proteccin.
d. La ciudadana en general, en virtud de lo contenido en el artculo 5 de la Ley
12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len.
NORMATIVA
106

Junio 2011
3) Con el objeto de garantizar la adecuada documentacin, proteccin, investigacin,

defensa y conservacin del patrimonio arqueolgico y paleontolgico de la ciudad de
Zamora y su trmino municipal, se establecen las siguientes normas de procedimiento
para actuaciones arqueolgicas:
a. Cualquier intervencin arqueolgica deber ser dirigida y ejecutada por
tcnicos competentes. nicamente tendrn este carcter tcnicos
arquelogos cuya titulacin est reconocida para tal fin.
b. Ante cualquier solicitud de licencia de obras para intervencin arqueolgica o
urbanstica que implique movimiento de tierras o que en alguna medida
afecte al subsuelo y est localizada en las reas de inters arqueolgico, el
Ayuntamiento notificar a la Administracin competente en materia de
conservacin del Patrimonio la localizacin de la licencia solicitada con
carcter previo a su concesin. Adjunto a la notificacin, el Ayuntamiento
facilitar a la Administracin competente informacin suficiente sobre las
actuaciones previstas por el solicitante o, en su defecto, una copia del
proyecto de obra.
c. Por la citada Administracin deber emitirse un informe previo, en un plazo
inferior a tres meses. En dicho informe se determinar la necesidad o
conveniencia de uno de los siguientes supuestos en funcin del tipo de obra y
su localizacin:
- Control arqueolgico por tcnico arquelogo de las obras previstas
en proyecto cuyo resultado podr determinar la necesidad de
realizar una excavacin puntual o en rea, si los hallazgos
exhumados as lo requirieran.
- Excavacin puntual o sondeos arqueolgicos, segn proyecto
suscrito por tcnico arquelogo que, en funcin de los hallazgos o
estructuras que aparezcan, podrn ser ampliados a una excavacin
arqueolgica en rea que afecte e en parte al solar o elemento
objeto de solicitud de intervencin arquitectnica o urbanstica, tras
el informe del rgano competente.
- Excavacin arqueolgica en rea, segn proyecto suscrito por
tcnico arquelogo, que afecte en parte o en todo al solar o
elemento objeto de solicitud de intervencin arquitectnica o
urbanstica, tras el informe del rgano competente.
d. Una vez emitida la prescripcin arqueolgica por parte de la Administracin
competente, el Ayuntamiento informar al solicitante de la licencia o a la
direccin tcnica de las obras, en el caso de que existiera, del contenido de
aqulla para que proceda a iniciar los trabajos exigidos o, en su caso, a retirar
la solicitud de licencia de obras.
e. El solicitante de licencia, el promotor o la direccin tcnica de las obras en el
caso de que existiera notificar a la Administracin competente, al menos con
un mes de antelacin al inicio previsto de las obras objeto de licencia, el
nombramiento de un tcnico arquelogo y el programa de trabajo de ste,
con el fin de poder realizar previamente los trabajos arqueolgicos evitando
las demoras o paralizacin de las obras previstas.
f. La propiedad o el solicitante de la licencia, en su caso, pondr a disposicin
del tcnico arquelogo, previamente autorizado por la Administracin
competente, los medios tcnicos y auxiliares as como la mano de obra
necesarios para la actuacin arqueolgica. No obstante, si la entidad de los
trabajos lo justificase, podr ser solicitada su realizacin o financiacin total o
parcial a cargo de los fondos para excavaciones arqueolgicas o partida
idnea del presupuesto de la Consejera de Cultura, o en su caso del que
pudiera habilitar a tales efectos el Ayuntamiento de Zamora.
NORMATIVA
107

Junio 2011
g. Cuando las actuaciones arqueolgicas puedan afectar a edificios colindantes,

a la va pblica o puedan revestir peligro para los operarios, se realizarn
bajo la direccin y responsabilidad de un arquitecto o tcnico competente en
materia de prevencin de riesgos laborales, cuya presencia no excluir la
direccin del tcnico arquelogo en los apartados que le son propios.
h. Las obligaciones descritas en los apartados anteriores, salvo el del control
arqueolgico, habrn de ser previas a la concesin de Licencia municipal de
obras. Su incumplimiento dejar sin efecto la situacin de la tramitacin en
que se encuentre cualquier obra que viniera a contravenir la salvaguarda o
proteccin arqueolgica.
i. Tras la peritacin arqueolgica, el tcnico autorizado realizar un informe que
optar entre los siguientes extremos:
- Dar por finalizados los trabajos arqueolgicos, indicando la
inexistencia o carencia de inters del yacimiento.
- Solicitar la continuacin de los trabajos de excavacin, justificados
por la importancia de los restos hallados, y previendo la posterior
realizacin de la obra solicitada.
- Solicitar la continuacin de la excavacin, indicando que restos
deben conservarse "in situ".
Dicho informe deber ser evaluado por la Administracin competente quien
comunicar al Ayuntamiento mediante un informe vinculante la viabilidad y
conveniencia de las actuaciones propuestas en el mismo para proceder, en
cumplimiento de lo contenido en el artculo 57.2 de la Ley 12/2002 de
Patrimonio Cultural de Castilla y Len, sobre la solicitud de licencia de obras
para la intervencin arquitectnica o urbanstica inicialmente presentada.
Artculo 102.-
Hallazgos arqueolgicos y normas de conservacin
1) La titularidad jurdica de los hallazgos arqueolgicos, sean restos muebles o inmuebles,

ser pblica de acuerdo con lo determinado en el artculo 59 de la Ley 12/2002 de
Patrimonio Cultural de Castilla y Len, no pudiendo reclamarse aqulla por el titular de
los terrenos o del inmueble en que tiene lugar el descubrimiento.
2) Los bienes muebles y toda la documentacin resultante de los trabajos de investigacin
o intervencin arqueolgica realizados sern depositados para su custodia,
conservacin y exposicin en el centro que la Administracin competente determine,
salvo aquellos restos o elementos arquitectnicos que considere son susceptibles de ser
puestos en valor e incorporados en la edificacin prevista. Igualmente, la Administracin
competente incluir los resultados en el Inventario Arqueolgico e informar al
Ayuntamiento de este extremo para proceder a la ampliacin del Catlogo de Elementos
Protegidos.
3) Los restos arqueolgicos estructurales que deban ser conservados en el sitio, y que por
su inters histrico, artstico o arquitectnico requieran su puesta en valor, producirn
las oportunas modificaciones de proyecto de forma que puedan ser expuestos,
protegidos y visitables al pblico, con informe favorable de la Administracin
competente.
4) Si la naturaleza de los restos inmuebles descubiertos aconsejara, por su inters,
relevancia y consiguiente utilidad pblica, su conservacin en el lugar del hallazgo,
dando lugar a la modificacin total o parcial de las condiciones de uso y
aprovechamiento del terreno, regir la correspondiente indemnizacin o compensacin
que se determine, de acuerdo con la legislacin vigente, por prdidas de uso o
aprovechamiento.
NORMATIVA
108

Junio 2011
5) Con carcter general y para todos los mbitos, ante cualquier hallazgo casual de tipo
arqueolgico, ste ser comunicado a la Administracin competente en materia
arqueolgica, siendo de obligado cumplimiento lo dispuesto en los artculos 53, 60 y 61
de la Ley 12/2002 de Patrimonio Cultural de Castilla y Len.
6) Se considerarn actividades clandestinas aquellas que den como fruto hallazgos
casuales no comunicados a la Administracin competente, las excavaciones o
intervenciones arqueolgicas no autorizadas y el fruto del expolio arqueolgico. Tambin
tendrn esta consideracin la continuacin de las obras cuando hubieran aparecido
restos arqueolgicos y no se hubieran adoptado las medidas que figuran en las
disposiciones legales vigentes, aunque contaran, en su caso, con licencia de obras e
informes arqueolgicos previos. En tales casos, el Ayuntamiento informar a la
Administracin competente en virtud de los artculos 2 y 3 de la Ley 12/2002 de
Patrimonio Cultural de Castilla y Len, y proceder a dejar sin efecto la situacin de la
tramitacin en que se encuentre cualquier obra en el terreno o solar afectado.
Artculo 103.-
Medios econmicos para la proteccin del Patrimonio Arqueolgico
Para las finalidades de proteccin, conservacin y mejora del Patrimonio Arqueolgico del
municipio de Zamora previstas en este Plan, se consideran los siguientes medios
econmicos:
1) Las inversiones directas de las Administraciones Central y Autonmica.
2) La inversin directa municipal.
3) La concertacin de actuaciones entre la Administracin Autonmica y el Ayuntamiento
de Zamora.
4) Los recursos propios aplicados para la proteccin, conservacin y mejora de los bienes
protegidos por los propietarios, titulares de derechos o poseedores de los mismos.
5) Las subvenciones de las Administraciones Central y Autonmica a los propietarios,
titulares de derechos o poseedores de bienes protegidos.
6) La subvencin con medios propios o concertados con otras Administraciones, del
Ayuntamiento de Zamora a los propietarios, titulares de derechos o poseedores de
bienes protegidos.
7) Los convenios que establezca el Ayuntamiento de Zamora con entidades privadas que
entren en el mbito de lo contenido en la legislacin vigente en materia de patrocinio y
mecenazgo.
NORMATIVA
109

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TTULO III. NORMAS URBANSTICAS ESPECFICAS

CAPTULO 1.-
SUELO URBANO
SECCIN 1.- ORDENANZAS
Artculo 104.-
Ordenanzas de la edificacin
En suelo urbano se contemplan las siguientes ordenanzas en relacin con las formas
tipolgicas de la edificacin:
Ordenanza CASCO ANTIGUO (CA)
Ordenanza ENSANCHE (E)
Ordenanza BARRIOS TRADICIONALES (BT)
Ordenanza BARRIOS PERIFRICOS (BP)
Ordenanza OLIVARES (OL)
Ordenanza UNIFAMILIAR (UFI y UFE)
Ordenanza BLOQUE ABIERTO (BA)
Ordenanza BLOQUE LINEAL (BL)
Ordenanza NCLEO RURAL (NR)
Ordenanza PRODUCTIVO (P)
Ordenanza DOTACIONES COMUNITARIAS (EQ)
Ordenanza EQUIPAMIENTO PRIVADO (EQP)
Ordenanza LIBRE DE USO PBLICO (ELP)
Artculo 105.-
Situaciones transitorias
1) Las actuaciones edificatorias que se ejecuten sobre suelos incluidos en Planes Parciales
y Unidades de Actuacin desarrollados en funcin de planeamientos anteriores, para los
que se hubieren aprobado con carcter definitivo los correspondientes instrumentos de
gestin, se desarrollarn conforme al siguiente rgimen:
a. Sectores de suelo urbano no consolidado (SU-NC) que figuran en los planos de
ordenacin con la antigua denominacin del Estudio de Detalle conforme al cual se
desarrollaron:
Se estar a lo dispuesto en la ordenanza del Estudio de Detalle conforme
al que se desarrollaron (OED), indicada en el plano y la edificabilidad
mxima es la atribuida por los instrumentos de planeamiento de desarrollo
aprobados en su da para el mbito del sector (A).
b. Sectores de suelo urbanizable (SUR) que figuran en los planos de ordenacin
con la antigua denominacin del Plan Parcial conforme al cual se desarrollaron:
Se estar a lo dispuesto en la ordenanza del Plan Parcial conforme al que
se desarrollaron (OPP) indicada en el plano y la edificabilidad mxima es
la atribuida por los instrumentos de planeamiento de desarrollo aprobados
en su da para el mbito del sector (A).
2) Obtenida Licencia Municipal de Obras con Proyecto Bsico ajustado al planeamiento de
aplicacin antes de la entrada en vigor del presente Plan General, se establece un plazo
mximo de tres meses para la presentacin del Proyecto de Ejecucin que desarrolle el
Proyecto Bsico aprobado.
Trascurrido el anterior plazo se estar a lo dispuesto en la presente Revisin.
NORMATIVA
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Junio 2011
ORDENANZA CASCO ANTIGUO

Artculo 106.-
mbito de aplicacin y definicin
1) Es de aplicacin en la zona incluida en la delimitacin del Conjunto Histrico de la

ciudad, con excepcin del barrio de Olivares.
A partir de las tipologas tradicionales de las edificaciones existentes se establecen las
pautas normativas que son de aplicacin en todas las actuaciones que se realicen en
esta zona tanto en las obras de sustitucin y/o complecin de los vacos existentes,
como en las intervenciones en los edificios ya construidos.
2) La presente Ordenanza se aplicar a la Ordenacin determinada por el planeamiento
vigente.
Artculo 107.-
Parcela mnima
1.- Se considera parcela mnima toda superficie de terreno legalmente conformada o

dividida existente en la fecha de aprobacin del presente documento.
2.- A los efectos de segregacin se establece lo siguiente:
- No son admisibles las segregaciones del parcelario existente que conduzcan a la
formacin de linderos frontales menores de 8 metros ni a superficies de parcela
menores de 120m2.
(Esta regulacin es de aplicacin en lugar de lo contemplando en el artculo 3.15
de las Ordenanzas del Plan Especial del Conjunto Histrico).
Artculo 108.-
Usos y tipologas
1) Predominante
- Residencial colectivo
2) Compatibles
- Residencial unifamiliar, comunitario y hotelero.
- Productivo: Industrias, talleres y almacenes (excepto lo regulado en el Plan
Especial de Proteccin del Conjunto Histrico):
a. en categora I en situaciones A2 y B.
b. en categora II slo en situacin B.
-
Comercial: en categora I y situaciones A2 y B.

Hostelero, Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categoras I y II y
situaciones A2 y B.
Hospitalario y sanitario.
Oficinas.
Docente en situaciones A y B.
Garajes y aparcamientos.
Servicios, en Categoras I y II y situaciones B y C.
Zonas libres de Uso Pblico.
3) Prohibidos:
- Los usos no declarados en las categoras anteriores.
NORMATIVA
111

Junio 2011
Artculo 109.-
Jardn privado
En los planos de ordenacin figuran zonas calificadas como Jardn Privado (JP). Se trata de
jardines existentes y consolidados o reas libres de edificacin sobre la rasante en las
parcelas de la zona histrica de la ciudad.
Artculo 110.-
Ocupacin de la edificacin y situacin en la parcela
1) Alineaciones y retranqueos:
a. En las parcelas en las que no existan Jardines Privados en fachada, las
alineaciones exteriores son alineaciones de la edificacin. Por ello, deber situarse
en ellas la fachada exterior del edificio y ocuparse con la edificacin un fondo
mnimo de 8 metros con el nmero de plantas que se establece en la ordenacin,
excepto que la parcela no permitiera alcanzar este fondo. En esta superficie de
ocupacin mnima pueden proyectarse patios de luces.
b. No se admiten retranqueos frontales ni laterales de las edificaciones, con las
siguientes excepciones:
- Se establece un retranqueo mnimo de todos los frentes del edificio de 3
metros a la fbrica vertical de la muralla, en ambas caras salvo lo
especficamente sealado en los planos de ordenacin del Plan Especial del
Conjunto Histrico.
- Los que se determinaran por la Administracin competente en caso de
aparicin de restos histricos o hallazgos arqueolgicos.
- En el caso de que existieran servidumbres de luces debidamente
documentadas, debiendo en este caso construir al menos un cerramiento en
la alineacin exterior con las caractersticas constructivas que se indican en
las normas estticas.
c. En algunas manzanas se grafan las alineaciones interiores definidas por el fondo
edificable. Son alineaciones mximas que no podrn ser superadas por la
edificacin ni sus cuerpos salientes, a excepcin de las plantas de stanos,
semistanos y bajas, que podrn ocupar los patios de manzana en su totalidad
excepto que se trate de un Jardn Privado.
2) Ocupacin mxima
a. La ocupacin de la edificacin en la zona de parcela no calificada como Jardn
Privado o patio de manzana se atendr nicamente a las condiciones generales de
patio que se indican en la normativa general del presente documento y la condicin
antes sealada sobre la ocupacin de la superficie en el frente de la parcela.
b. En la zona de la parcela calificada como Jardn Privado se establece una
ocupacin mxima
c. sobre rasante del 10% de su superficie con un mximo de 20m y una nica planta
destinada a usos auxiliares del jardn (almacn, cuarto de jardinera, cenador,
porche, vestuarios,...).
3) No se admite la construccin de plantas bajas difanas
NORMATIVA
112

Junio 2011
Artculo 111.-
Determinacin de la edificabilidad mxima
En el caso de parcelas no incluidas en Estudios de Detalle la edificabilidad mxima se

obtiene de la aplicacin de las condiciones volumtricas (alineaciones, retranqueos,
ocupacin, altura, nmero de plantas,...) establecidas en la ordenanza y en los planos de
ordenacin, de las condiciones de habitabilidad e higinicas establecidas en la presente
normativa y otras de aplicacin y de las condiciones especficas que se establezcan en el
Catlogo en su caso.
En el caso de parcelas incluidas en Estudios de Detalle la edificabilidad ser la que se
obtenga de aplicar a la ordenacin propuesta por el planeamiento vigente las condiciones
indicadas en el apartado anterior.
En el caso de Estudio de Detalle que modifique la ordenacin del planeamiento
vigente, no se podrn superar la intensidad y la ocupacin mxima que se derive de la
ordenacin sealada.
Artculo 112.-
Altura mxima de la edificacin
Es la que se indica en los planos de ordenacin para cada zona. Se mide con los criterios
que se establecen en el P.E.P.C.H. y en la esta normativa general.
- La altura mxima de la planta baja y de planta de pisos es la regulada en el
P.E.P.C.H. para cada rea de Homogeneidad Tipolgica (AHT).
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, no se podr construir ticos.
Artculo 113.-
Otras condiciones de volumen y estticas
Se cumplir lo dispuesto en el P.E.P.C.H. para las distintas reas y Subreas de

homogeneidad tipolgica delimitadas en ese documento. En especial se tendr en cuenta lo
siguiente:
- Las cubiertas del edificio sern inclinadas con una pendiente mnima del 25%
y mxima del 35% y se resolvern con faldones continuos y planos.
- Los faldones de cubierta se inclinarn hacia todos los frentes de fachada del
edificio exteriores, hacia Jardn Privado y hacia fachadas interiores y la altura
mxima de la edificacin (h) se mantendr en stas coincidiendo la altura del
alero en todos los frentes.
- No obstante, se excluyen de la necesidad de disponer de estos faldones que
coincidan con el alero aquellas fachadas interiores que den frente a patios de
parcela o de luces de superficie inferior o igual a 12 m. (esta regulacin es
de aplicacin en lugar de lo contemplando en el artculo 4.9 de las
Ordenanzas del Plan Especial del Conjunto Histrico).
- No se admitir la construccin de buhardas en los faldones de cubierta que
den frente hacia va pblica, espacios libres de uso pblico o jardn privado
en fachada excepto lo establecido en el P.E.P.C.H.
- Las chimeneas se remataran de forma que recuerden tipologas tradicionales.
- No se admiten entrantes del plano de fachada o fachadas, debiendo ser
planas.
NORMATIVA
113

Junio 2011
ORDENANZA ENSANCHE
Artculo 114.-
La presente ordenanza es de aplicacin en las zonas indicadas en la documentacin grfica

del presente documento y que se refieren a las reas de Tres Cruces, Pantoja, Los Bloques,
La Candelaria y la zona de la Plaza de Toros y calle Villalpando.
Comprende las zonas de la ciudad que representan el principal crecimiento en ensanche o
por medio de actuaciones conjuntas en polgonos de amplio desarrollo. Definen, en general,
frentes de fachada continuos y patios interiores de manzana.
Artculo 115.-
Parcela mnima
1) Se considera parcela mnima toda superficie de terreno legalmente conformada o

2) A los efectos de segregacin se establece lo siguiente:
- No son admisibles las segregaciones del parcelario existente que conduzcan
a la formacin de linderos frontales menores de 10 metros ni a superficies de
parcela menores de 200 m .
Artculo 116.-
Usos y tipologas:
1.- Predominante
- Residencial colectivo
2.- Compatible
- Residencial unifamiliar, comunitario y hotelero.
- Productivo:
Industrias, talleres y almacenes:
- en categora I en situaciones A2 y B.
- en categora II slo en situacin B.
Estaciones de servicio
- Comercial: en categora I y situaciones A2 y B.
- Hostelero, Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categoras I y II y
situaciones A2 y B.
- Oficinas
- Hospitalario y sanitario.
- Docente en situaciones A y B.
- Garajes y aparcamientos.
- Servicios, en Categoras I y II y situaciones B y C.
- Zonas libres de Uso Pblico.
3.- Prohibidos:
- Los usos no declarados en las categoras anteriores.
NORMATIVA
114

Junio 2011
Artculo 117.-
1) Alineaciones (excepto las condiciones especiales que se regulan para las Estaciones de
Servicio):
- exteriores: son alineaciones de edificacin obligatorias.
- interiores: estn definidas por el fondo edificable de la manzana. Son
alineaciones mximas que no podrn ser superadas por la edificacin ni sus
cuerpos salientes, a excepcin de las plantas de stanos, semistanos y
bajas, que podrn ocupar los patios de manzana en su totalidad.
- En el caso de que no se fije en los planos de ordenacin el fondo edificable,
la ocupacin de la edificacin en la parcela se atendr nicamente a las
condiciones generales de patio que se indican en la normativa general del
presente documento.
- Slo se podr superar la alineacin interior en el caso en que la edificabilidad
mxima correspondiente no pueda materializarse dentro del fondo edificable,
agotndose el nmero mximo de plantas y construyndose un tico con el
mnimo retranqueo exigible. En este caso la superficie de los patios de luces
que se proyecten en el interior de la edificacin no sobrepasar 1,5 veces la
superficie de patio mnimo.
2) Retranqueos
- Frontales y laterales: No se admitirn retranqueos frontales y laterales de la
edificacin debiendo proyectarse al menos la planta baja en un fondo mnimo
de 8 metros en la alineacin o alineaciones exteriores.
- Slo se admitirn retranqueos laterales en el caso de que existieran
servidumbres de luces debidamente documentadas, debiendo en este caso
construir al menos un cerramiento en la alineacin exterior con las
caractersticas constructivas que se indican en las normas estticas
generales.
- Se admiten patios en la fachada exterior a partir de la planta primera del
edificio.
- Posteriores: Se admite un retranqueo libre respecto a la alineacin interior o
de fondo edificable si ste se indicara.
3) Se admiten soportales cuando estos abarquen toda la longitud de frentes de manzana
completos.
4) Se admiten plantas bajas difanas si se trata de la totalidad de una manzana.
Artculo 118.-
1.- En el caso parcelas no incluidas en Sectores excepto en edificios catalogados para los
que el Catlogo dispusiera condiciones de aprovechamiento especficas, la edificabilidad
mxima se obtiene de la multiplicacin del coeficiente de edificabilidad que figura en los
planos de ordenacin para cada manzana por la superficie bruta real de la parcela, es
decir sin descontar las posibles cesiones que le afectaran.
Si la superficie registral fuera mayor, podr aplicarse el coeficiente sobre esta superficie.
En este caso deber acreditarse la superficie registral de la parcela mediante la nota
simple correspondiente.
La edificabilidad mxima as establecida no ser de aplicacin si resultase inferior a los
120m2 edificables, mdulo que el plan reconoce como superficie edificable para todas
las parcelas existentes en el momento de aprobacin del Plan General
independientemente de su tamao y de su coeficiente de edificabilidad, siempre que se
cumplan las condiciones volumtricas, de alineaciones, retranqueos, altura y ocupacin
establecidas en la ordenanza y en los planos de ordenacin.
NORMATIVA
115

Junio 2011
2.- En el caso de parcelas incluidas en Sectores la edificabilidad de cada parcela ser la

que resulte de los instrumentos de planeamiento de desarrollo.
Artculo 119.-
En los planos de ordenacin se indica el nmero mximo de plantas para cada zona. La
altura mxima de la edificacin se mide con los criterios que se establecen en la normativa
general.
La altura mxima de la planta baja (hpb y h1 ) es de 4 metros a excepcin de
las zonas indicadas en los planos de ordenacin como calle comercial, donde
la altura mxima ser de 5,50 metros.
Esta altura mxima de calle comercial se aplicar de la siguiente forma:
parcela con todos sus frentes calificados como calle comercial: la
planta baja de todo el edificio podr tener una altura mxima de 5,50
metros.
parcela con alguno de sus frentes calificado como calle comercial: la
altura mxima de 5,50 metros ser de aplicacin en los frentes de
parcela calificados como tales y en un fondo mximo igual al fondo
edificable de manzana y de 12 metros cuando no estuviera
determinado este ltimo.
parcela cuyos frentes no formen esquina y alguno de ellos est
calificado como calle comercial: la altura mxima de 5,50 metros ser
de aplicacin en los frentes de parcela calificados como tales y en un
fondo mximo de 12 metros.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, se podr construir una
nica planta de tico en las condiciones que se indican en la normativa
general para este tipo de plantas.
Artculo 120.-
NORMATIVA
Otras condiciones de volumen

Las cubiertas del edificio tendrn una pendiente mxima del 50%.
Excepto en cubiertas planas los faldones se inclinarn hacia todos los frentes
de fachada del edificio exteriores, hacia fachadas a patio de manzana,
retranqueadas o no de la lnea del fondo mximo de manzana, y hacia patios
de luces o de parcela y la altura mxima de la edificacin (h) se mantendr en
stas.
No obstante, se excluyen de la necesidad de inclinar faldones aquellas
fachadas interiores que den frente a patios de parcela o de luces de superficie
igual o inferior a 12 m.
116

Junio 2011
ORDENANZA BARRIOS TRADICIONALES

Artculo 121.-

del presente documento. Se trata de zonas de la ciudad constituidas por edificaciones
sencillas segn los modelos tradicionales.
Artculo 122.-
Parcela mnima

No son admisibles las segregaciones del parcelario existente que conduzcan
parcela menores de 120 m2.
Artculo 123.-
Usos y tipologas
1) Predominante
Residencial unifamiliar
2) Compatible
Residencial colectivo, comunitario y hotelero
Productivo:
Industrias, talleres y almacenes
o en categora I en situaciones A2 y B
o en categora II slo en situacin B
Instalaciones agropecuarias en Categora I.
Comercial: en categora I y situaciones A2 y B
situaciones A2 y B.
Hospitalario y sanitario
Oficinas
Docente en situaciones A y B
Servicios en Categoras I y II y situaciones A, B y C.
Zonas libres de Uso Pblico
3) Prohibidos:
Los usos no declarados en las categoras anteriores.
NORMATIVA
117

Junio 2011
Artculo 124.-
a) Alineaciones (excepto las condiciones especiales que se regulan para las Estaciones de
Servicio):
exteriores: La alineacin exterior es alineacin de vial y no necesariamente
de la edificacin.
interiores: estn definidas por el fondo edificable de la manzana. Son
En el caso de que no se fije en los planos de ordenacin el fondo edificable,
presente documento.
Slo se podr superar la alineacin interior en el caso en que la edificabilidad
agotndose el nmero mximo de plantas. En este caso la superficie de los
patios de luces que se proyecten en el interior de la edificacin no
sobrepasar 1,5 veces la superficie de patio mnimo.
b) Retranqueos
Frontales y laterales:
El retranqueo frontal ser libre.
En el caso de proyectarse la edificacin retranqueada ser obligatorio
la construccin de un cerramiento coincidente con la alineacin
exterior con las caractersticas constructivas que se indican en las
normas estticas generales.
Se permite tambin el retranqueo a los linderos laterales, que ser
como mnimo igual a la altura de la edificacin con un mnimo absoluto
de 3 metros medido en el punto ms desfavorable.
Posteriores: Se admite un retranqueo libre respecto a la alineacin interior o
Artculo 125.-
1) En el caso parcelas no incluidas en Sectores excepto en edificios catalogados para los

2) En el caso de parcelas incluidas en Sectores la edificabilidad de cada parcela resultante
ser la que resulte de los instrumentos de planeamiento de desarrollo.
NORMATIVA
118

Junio 2011
Artculo 126.-
En los planos de ordenacin se indica el nmero mximo de plantas para cada zona. La
altura mxima de la edificacin se mide con los criterios que se establecen en la normativa
general.
metros.
En el caso de que se proyecten retranqueos frontales las alturas de la edificacin se miden
en la fachada de la misma tomando como referencia la cota de la rasante en la va pblica
determinada de la forma que figura en la normativa general.
Se permiten los ticos, conforme a las condiciones reguladas en la presente ordenanza.
Artculo 127.-
NORMATIVA

stas.
No se admitir la construccin de buhardas en los faldones de cubierta.
Para la ejecucin de instalaciones y conducciones en cubierta se recomienda
el empleo de soluciones tradicionales, siguiendo los modelos que an se
conservan en la zona, procurando asimismo la agrupacin de dichos
conductos a fin de minimizar su impacto visual.
119

Junio 2011
ORDENANZA BARRIOS PERIFRICOS

Artculo 128.-

del presente documento. Comprende las zonas perifricas de la ciudad de mayor desarrollo,
donde las tipologas tradicionales han sido sustituidas por edificaciones carentes de
referentes en la zona.
Artculo 129.-
Parcela mnima

parcela menores de 200 m2
Artculo 130.-
Usos y tipologa
1) Predominante
Residencial colectivo
2) Compatible
Residencial unifamiliar, comunitario y hotelero
Productivo:
situaciones A2 y B.
Oficinas
Docente en situaciones A y B
3) Prohibidos:
NORMATIVA
120

Junio 2011
Artculo 131.-
Servicio):
exteriores: son alineaciones de edificacin obligatorias debiendo proyectarse
al menos la planta baja en un fondo mnimo de 8 metros en la alineacin o
alineaciones exteriores.
interiores: estn definidas por el fondo edificable de la manzana. Son
En el caso de que no se fije en los planos de ordenacin el fondo edificable,
presente documento.
Slo se podr superar la alineacin interior en el caso en que la edificabilidad
agotndose el nmero mximo de plantas y construyndose un tico con el
mnimo retranqueo exigible.
En este caso la superficie de los patios de luces que se proyecten en el
interior de la edificacin no sobrepasar 1,5 veces la superficie de patio
mnimo.
2) Retranqueos
Frontales y laterales: No se admitirn retranqueos frontales y laterales de la
edificacin debiendo proyectarse al menos toda la planta baja en la alineacin
o alineaciones exteriores.
Slo se admitirn retranqueos laterales en el caso de que existieran
servidumbres de luces debidamente documentadas, debiendo en este caso
construir al menos un cerramiento en la alineacin exterior con las
caractersticas constructivas que se indican en las normas estticas
generales.
Se admiten patios en la fachada exterior a partir de la planta primera del
edificio.
Posteriores: Se admite un retranqueo libre respecto a la alineacin interior o
3) Se admiten soportales cuando estos abarquen toda la longitud de frentes de manzana
completos.
4) Se admiten plantas bajas difanas si se trata de la totalidad de una manzana.
Artculo 132.-

NORMATIVA
121

Junio 2011

120m edificables, mdulo que el plan reconoce como superficie edificable para todas
2) En el caso de parcelas incluidas en Sectores la que resulte de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo.
Artculo 133.-
que se establecen en la normativa general.
metros.
parcela cuyos frentes no formen esquina y alguno de ellos est
calificado como calle comercial: la altura mxima de 5,50 metros ser
de aplicacin en los frentes de parcela calificados como tales y en un
fondo mximo de 12 metros.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, se podr construir una nica planta de
tico, en las condiciones que se indican en la normativa general para este tipo de plantas.
Artculo 134.-
NORMATIVA

stas.
122

Junio 2011
ORDENANZA OLIVARES
Artculo 135.-
La presente ordenanza es de aplicacin en la zona indicada en la documentacin grfica del

presente documento y que se refiere al Barrio de Olivares.
Constituye un asentamiento de barrio tradicional extra-muros pero con una importante
tradicin histrica. Es tambin determinante el impacto visual que se aprecia desde los
miradores de la ciudad histrica.
La presente Ordenanza se aplicar a la Ordenacin determinada por el planeamiento
vigente.
Artculo 136.-
Parcela mnima
Se considera parcela mnima toda superficie de terreno legalmente conformada o dividida

existente en la fecha de aprobacin del presente documento.
A los efectos de segregacin se establece lo siguiente:
parcela menores de 120 m2.
(esta regulacin es de aplicacin en lugar de lo contemplando en el artculo
3.15 de las Ordenanzas del Plan Especial del Conjunto Histrico).
Artculo 137.-
Usos y tipologas
1) Predominante
2) Compatible
Residencial colectivo, comunitario y hotelero.
Productivo:
Industrias, talleres y almacenes (excepto lo regulado en el Plan
Especial de Proteccin del Conjunto Histrico):
situaciones A2 y B.
Oficinas
Servicios en Categoras I y II y situaciones B y C.
3) Prohibidos:
NORMATIVA
123

Junio 2011
Artculo 138.-
1.- Alineaciones y retranqueos:

En las parcelas en las que no existan Jardines Privados en fachada, las
alineaciones exteriores son alineaciones de la edificacin. Por ello, deber
situarse en ellas la fachada exterior del edificio y ocuparse con la edificacin
un fondo mnimo de 8 metros con el nmero de plantas que se establece en
la ordenacin, excepto que la parcela no permitiera alcanzar este fondo. En
esta superficie de ocupacin mnima pueden proyectarse patios de luces.
No se admiten retranqueos frontales ni laterales de las edificaciones, con las
siguientes excepciones:
Los que se determinaran por la Administracin competente en caso de
aparicin de restos histricos o hallazgos arqueolgicos.
En el caso de que existieran servidumbres de luces debidamente
documentadas, debiendo en este caso construir al menos un
cerramiento en la alineacin exterior con las caractersticas
constructivas que se indican en las normas estticas.
En algunas manzanas se grafan las alineaciones interiores definidas por el
fondo edificable. Son alineaciones mximas que no podrn ser superadas por
la edificacin ni sus cuerpos salientes, a excepcin de las plantas de stanos,
semistanos y bajas, que podrn ocupar los patios de manzana en su
totalidad excepto que se trate de un Jardn Privado.
2.- Ocupacin mxima
La ocupacin de la edificacin en la zona de parcela no calificada como
Jardn Privado o patio de manzana se atendr nicamente a las condiciones
generales de patio que se indican en la normativa general del presente
documento y la condicin antes sealada sobre la ocupacin de la superficie
en el frente de la parcela.
En la zona de la parcela calificada como Jardn Privado se establece una
ocupacin mxima sobre rasante del 10% de su superficie con un mximo de
20 m y una nica planta destinada a usos auxiliares del jardn (almacn,
cuarto de jardinera, cenador, porche, vestuarios,...).
No se admite la construccin de plantas bajas difanas.
Artculo 139.-
1) En el caso de parcelas no incluidas en Estudios de Detalle la edificabilidad mxima se

obtiene de la aplicacin de las condiciones volumtricas (alineaciones, retranqueos,
ocupacin, altura, nmero de plantas,...) establecidas en la ordenanza y en los planos
de ordenacin, de las condiciones de habitabilidad e higinicas establecidas en la
presente normativa y otras de aplicacin y de las condiciones especficas que se
establezcan en el Catlogo en su caso.
2) En el caso de parcelas incluidas en Estudios de Detalle la edificabilidad ser la que se
obtenga de aplicar a la ordenacin propuesta por el planeamiento vigente las
condiciones indicadas en el apartado anterior.
NORMATIVA
124

Junio 2011
Artculo 140.-
que se establecen en el P.E.P.C.H. y en esta normativa.
La altura mxima de la planta baja es de la determinada en el P.E.P.C.H.
para el rea de Homogeneidad Tipolgica AHT2, subrea Olivares.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, no se podr construir ninguna planta
de tico.
No se admite la construccin de altillos o entreplantas.
Artculo 141.-
Artculo 142.-

No se admiten cuerpos cerrados volados, por considerar que no
corresponden a la tipologa de la zona alterando en entorno.
nicamente se admiten cuerpos salientes abiertos, tipo balcn con las
caractersticas que se indican en las condiciones estticas de aplicacin en
esta zona
No se admiten entrantes en la fachada o fachadas, debiendo ser planas.
Las cubiertas del edificio sern inclinadas con una pendiente mnima del 25%
y mxima del 35% y se resolvern con faldones continuos y planos. Slo se
admiten terrazas planas en los faldones interiores de la cubierta con una
superficie mxima del 30% de la proyeccin en planta de toda la cubierta con
un mximo absoluto de 15 m.
Los faldones de cubierta se inclinarn hacia todos los frentes de fachada del
edificio exteriores, hacia Jardn Privado y hacia fachadas interiores y la altura
mxima de la edificacin (h) se mantendr en stas coincidiendo la altura del
alero en todos los frentes.
No obstante, se excluyen de la necesidad de disponer de estos faldones que
coincidan con el alero aquellas fachadas interiores que den frente a patios de
parcela o de luces de superficie inferior o igual a 12 m. (esta regulacin es de
aplicacin en lugar de lo contemplando en el artculo 4.9 de las Ordenanzas
del Plan Especial del Conjunto Histrico).
No se admitir la construccin de buhardas en los faldones de cubierta que
den frente hacia va pblica, espacios libres de uso pblico excepto lo
establecido en el P.E.P.C.H.
Otras condiciones estticas especficas
Se cumplir lo dispuesto en el P.E.P.C.H. para el rea de Homogeneidad Tipolgica AHT2,

subrea Olivares delimitada en ese documento. En especial se tendr en cuenta lo
siguiente:
Las chimeneas se rematarn de forma que recuerden tipologas tradicionales.
NORMATIVA
125

Junio 2011
ORDENANZA UNIFAMILIAR
Artculo 143.-

del presente documento y que se refieren a las reas de Las Vistillas, la "Ciudad Jardn",
Sector Villalobos, Alto del Espritu Santo y conjunto de viviendas unifamiliares en torno a la
calle Hernn Corts junto con las zonas de nuevas actuaciones que as se definan.
Artculo 144.-
Grados
1) Grado I: Unifamiliar intensivo (UFI): Comprende la vivienda unifamiliar en edificios

adosados o agrupado horizontalmente con otros del mismo uso.
2) Grado II: Unifamiliar extensivo (UFE): Comprende la vivienda unifamiliar en edifico
aislado.
Artculo 145.-
Parcela mnima

En el grado 1 no sern admisibles las segregaciones del parcelario existente
que conduzcan a la formacin de linderos frontales menores de 4,50 metros
ni a superficies de parcela menores de 70 m2.
En el grado 2 no sern admisibles las segregaciones del parcelario existente
que conduzcan a la formacin de linderos frontales menores de 10 metros ni
a superficies de parcela menores de 300 m2.
En las Unidades de Actuacin Carretera Carrascal A y B la parcela mnima
ser de 400m con un frente mnimo a va pblica de 20 m.
Artculo 146.-
Usos y tipologas
1.- Predominante
2.- Compatible
Residencial colectivo: segn condiciones establecidas para cada sector
Comercial: en categora I slo en situacin B.
situaciones A2 y B.
Oficinas
Docente en situacin B.
3.- Prohibidos:
NORMATIVA
126

Junio 2011
Artculo 147.-
1) Ocupacin:
Grado I (UFI): la ocupacin mxima ser del 75% de la superficie de la
parcela.
Grado 2 (UFE): la ocupacin mxima ser del 50% de la superficie de la
parcela.
2) Alineaciones:
exteriores: la alineacin exterior es alineacin de vial y no necesariamente de
la edificacin.
interiores: no se definen alineaciones interiores por lo que la ocupacin de la
edificacin en la parcela se atendr nicamente a las condiciones generales
de patio que se indican en la normativa general del presente documento y de
retranqueos que se indican a continuacin.
3) Retranqueos:
Grado I (UFI)
En el caso de proyectarse la edificacin retranqueada ser obligatoria
Se permite tambin el retranqueo a los linderos laterales y posterior
que ser como mnimo igual a la mitad de la altura de la edificacin
con un mnimo absoluto de 3 metros medido en el punto ms
desfavorable.
4) Grado I (UFI)
El retranqueo frontal ser mnimo de 4 metros
Ser obligatoria la construccin de un cerramiento coincidente con la
alineacin exterior con las caractersticas constructivas que se indican
en las normas estticas generales.
El retranqueo a los linderos laterales y posterior que ser como
mnimo igual a 2/3 de la altura de la edificacin con un mnimo
absoluto de 3 metros medido en el punto ms desfavorable.
Artculo 148.-
1) En el caso parcelas no incluidas en Sectores (SU-NC / SUR), excepto en edificios

catalogados para los que el Catlogo dispusiera condiciones de aprovechamiento
especficas, la edificabilidad mxima se obtiene de la multiplicacin del coeficiente de
edificabilidad que figura en los planos de ordenacin para cada manzana por la
superficie bruta real de la parcela, es decir sin descontar las posibles cesiones que le
afectaran.
(Si la superficie registral fuera mayor, podr aplicarse el coeficiente sobre esta
superficie. En este caso deber acreditarse la superficie registral de la parcela mediante
la nota simple correspondiente).
NORMATIVA
127

Junio 2011
Artculo 149.-
que se establecen en la normativa general.
La altura mxima de la planta baja es de 4 metros (hpb y h1).
En el caso de que proyecten retranqueos frontales las alturas se miden en la fachada de la
edificacin considerando como referencia la cota de la rasante en la va pblica determinada
de la forma que figura en la normativa general.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, no se podr construir ninguna planta
de tico.
Artculo 150.-
Excepto en cubiertas planas los faldones se inclinarn hacia todos los frentes de fachada del
edificio exteriores, hacia fachadas a patio de manzana, retranqueadas o no de la lnea del
fondo mximo de manzana, y hacia patios de luces o de parcela y la altura mxima de la
edificacin (h) se mantendr en stas.
No obstante, se excluyen de la necesidad de inclinar faldones interiores que den frente a
patios de parcela o de luces de superficie igual o inferior a 12 m.
NORMATIVA
128

Junio 2011
ORDENANZA BLOQUE ABIERTO

Artculo 151.-
La presente Ordenanza es de aplicacin en las zonas indicadas en la documentacin grfica

del presente documento.
Se trata de ordenaciones caracterizadas por edificacin con la tipologa de bloques exentos
en la parcela, no definiendo frentes de manzana.
Artculo 152.-
Parcela mnima

a la formacin de parcelas con superficie menor de 1.000 m.
Artculo 153.-
Usos y tipologas
1) Predominante
2) Compatible
Residencial unifamiliar, comunitario y hotelero.
Productivo:
Estaciones de servicio en Categora I.
Comercial: en categora I y II y situaciones A2 y B
situaciones A2 y B.
Oficinas
3) Prohibidos
Los usos no declarados en las categoras anteriores
Artculo 154.-
1) Ocupacin mxima de la parcela sobre la rasante:

Viene definida por los retranqueos mnimos obligatorios que se establecen en la
presente Ordenanza.
NORMATIVA
129

Junio 2011
Servicio):
exteriores: son alineaciones de vial, no necesariamente alineaciones de la
edificacin.
interiores: no se definen alineaciones interiores de la edificacin sobre
rasante. La posicin de la edificacin sobre la rasante en la parcela ser libre
con las limitaciones derivadas del cumplimiento de retranqueos que se
indican en el presente artculo. Las plantas de stanos podrn ocupar las
parcelas en su totalidad.
3) Retranqueos
Al lindero con va pblica o espacio libre de uso pblico: el retranqueo es
libre, pudiendo ser nulo.
A los linderos de otras parcelas edificables: Retranqueo mnimo del edificio
desde la rasante de 1/3 de la altura del edificio (h) -en el caso de que se
abran los huecos de habitaciones vivideras a este espacio se cumplirn las
condiciones de patio establecidas en esta normativa-.
Entre dos bloques situados en la misma parcela: La distancia mnima medida
desde todos los puntos de las fachadas enfrentadas ser de 2/3 de la altura
del bloque ms alto. -en el caso de que se abran los huecos de habitaciones
vivideras a este espacio se cumplirn las condiciones de patio establecidas
en esta normativa-.
Artculo 155.-

2) En el caso de parcelas incluidas en Sectores la edificabilidad de cada parcela ser la
Artculo 156.-
En los planos de ordenacin se indica el nmero mximo de plantas. La altura mxima de la

edificacin se mide con los criterios que se establecen en la normativa general.
La altura mxima de la planta baja es de 5,50 metros (hpb y h1).
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada se podr construir una nica planta de
tico retranqueada 3 metros de todos los frentes de las fachadas del edificio.
Artculo 157.-
Otras condiciones
Se construir un cerramiento en la alineacin exterior que delimite la parcela, con las

caractersticas constructivas que se indican en las normas estticas generales.
Excepto en cubiertas planas los faldones se inclinarn hacia todos los frentes de fachada del
edificio exteriores, hacia fachadas a patio de manzana, retranqueadas o no de la lnea del
fondo mximo de manzana, y hacia patios de luces o de parcela y la altura mxima de la
edificacin (h) se mantendr en stas.
NORMATIVA
130

Junio 2011
ORDENANZA BLOQUE LINEAL

Artculo 158.-

del presente documento.
Se trata de ordenaciones caracterizadas por edificacin con tipologa de bloques
longitudinales en los cuales predomina una dimensin respecto a la otra.
Se entiende por fachada principal y posterior del edificio los planos de
fachada del mismo con mayor longitud. La distancia mxima entre los planos
de fachada principal y posterior es de 15 metros, excluidos los vuelos que se
regulan segn las condiciones de la normativa general.
Artculo 159.-
Parcela mnima
1) Se considera parcela mnima toda superficie de terreno legalmente

conformada o dividida existente en la fecha de aprobacin del presente
documento.
2) A los efectos de segregacin no son admisibles las segregaciones del
parcelario existente que conduzcan a la formacin de parcelas con superficie
menor de 500 m.
Artculo 160.-
Usos y tipologas
1) Predominante
2) Compatible
Residencial unifamiliar, comunitario y hotelero.
Productivo:
Estaciones de servicio.
Comercial: en categora I y II y situaciones A2 y B
situaciones A2 y B.
Oficinas
3) Prohibidos
NORMATIVA
131

Junio 2011
Artculo 161.-
1) Ocupacin mxima de la parcela sobre la rasante:

Viene definida por los retranqueos mnimos obligatorios que se establecen en la
presente Ordenanza.
Servicio):
exteriores: son alineaciones de vial, no necesariamente alineaciones de la
edificacin.
interiores: no se definen alineaciones interiores de la edificacin sobre
rasante. La posicin de la edificacin sobre la rasante en la parcela ser libre
con las limitaciones derivadas del cumplimiento de retranqueos que se
indican en el presente artculo. Las plantas de stanos podrn ocupar las
parcelas en su totalidad.
3) Retranqueos:
Al lindero con va pblica o espacio libre de uso pblico: el retranqueo es
libre, pudiendo ser nulo.
A los linderos de otras parcelas edificables: Retranqueo mnimo del edificio
desde la rasante:
3 metros en todo caso, con nica excepcin de los linderos con
parcelas cuya ordenanza de aplicacin permita adosar los edificios.
En el caso de que se abran los huecos de habitaciones vivideras a
este espacio se cumplirn las condiciones de patio establecidas en la
normativa general.
Entre dos bloques situados en la misma parcela:
La distancia mnima medida desde todos los puntos de las fachadas
enfrentadas de bloques separados ser de 3 metros. Por tanto, esta
separacin no ser de aplicacin en el caso de bloques continuos
formando cualquier ngulo entre sus fachadas.
En el caso de que a alguna fachada enfrentada a otra se abran
huecos de habitaciones vivideras, la distancia mnima medida desde
todos los puntos de las fachadas enfrentadas ser de 2/3 de la altura
del bloque ms alto.
Artculo 162.-

NORMATIVA
132

Junio 2011
Artculo 163.-
Altura de la edificacin
En los planos de ordenacin se indica el nmero mximo de plantas. La altura mxima de la

edificacin se mide con los criterios que se establecen en la normativa general, pudiendo
escalonar los frentes de fachada para adecuarse al cumplimiento de estas determinaciones:
-
La altura mxima de la planta baja es de 5,50 metros (hpb y h1). En ningn

caso podr superarse este lmite, que debe ser cumplido an en el caso de la
rasante ms desfavorable.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada se podr construir una nica planta de
tico retranqueada 3 metros de los frentes de las fachadas principal y posterior del edificio.
Artculo 164.-
Otras condiciones
Se admite la unin de los bloques por el ncleo de comunicaciones comunes del edificio,
cumpliendo las condiciones de retranqueo de las fachadas que se indican en la presente
Ordenanza.
La cubierta se deber inclinar, al menos a los frentes de fachada principal y posterior del
edificio y siempre hacia las fachadas con la va pblica y espacio libre de uso pblico
aunque estn retranqueadas de estos linderos.
Se construir un cerramiento en la alineacin exterior que delimite la parcela, con las
caractersticas constructivas que se indican en las normas estticas generales.
NORMATIVA
133

Junio 2011
ORDENANZA NUCLEO RURAL

Artculo 165.-

del presente documento (Carrascal, Villagodio)
Se trata de ncleos con tipologa rural de edificaciones con tipologas unifamiliares
vinculadas a la actividad agropecuaria, que forman frentes de manzanas discontinuos.
Artculo 166.-
Parcela mnima

No son admisibles las segregaciones del parcelario existente que conduzcan a la
formacin de linderos frontales menores de 8 metros ni a superficies de parcela
menores de 100 m2.
Artculo 167.-
Usos y tipologas.
1) Predominante
2) Compatible
Residencial colectivo, comunitario y hotelero
Productivo:
Instalaciones agropecuarias en Categoras I y II.

Comercial: en categora I y situaciones A2 y B.
situaciones A2 y B.
Oficinas
3) Prohibidos
4) Se fomentar el desplazamiento de las instalaciones ganaderas existentes en el ncleo
urbano consolidado de El Carrascal. A tal fin el Ayuntamiento podr facilitar la localizacin
de las nuevas instalaciones en el suelo rstico de su periferia, cumpliendo las exigencias de
distancia establecidas en la legislacin especfica. Para que la puesta en servicio de la
nueva instalacin ganadera sea viable el Ayuntamiento podr habilitar la conexin de
abastecimiento de agua, siempre que dicha conexin no suponga ningn proceso de
consolidacin de infraestructura en medio rstico y siempre que la instalacin ganadera
garantice resolver con autonoma el resto de sus servicios bsicos: accesos, saneamiento,
recogida y tratamiento de residuos, suministro elctrico, etc.
NORMATIVA
134

Junio 2011
Artculo 168.-
Servicio):
la edificacin.
edificacin en la parcela se atendr nicamente a las condiciones generales
de patio que se indican en la normativa general del presente documento y de
retranqueos que se indican.
2) Retranqueos:
Frontales y laterales:
En el caso de proyectarse la edificacin retranqueada ser obligatorio
Se permite tambin el retranqueo a los linderos laterales. Si se
proyecta este retranqueo ser como mnimo igual a la mitad de la
altura de la edificacin con un mnimo absoluto de 3 metros medido en
el punto ms desfavorable.
Posteriores: se permite tambin el retranqueo al lindero posterior que ser
como mnimo igual a la mitad de la altura de la edificacin con un mnimo
absoluto de 3 metros medido en el punto ms desfavorable.
Artculo 169.-

NORMATIVA
135

Junio 2011
Artculo 170.-
Artculo 171.-
NORMATIVA

El nmero mximo de plantas ser de 2.
La altura mxima de la planta baja (hpb y h1) es de 4 metros medida con los
criterios que se establecen en la normativa general.
En el caso de que proyecten retranqueos frontales las alturas se miden en la
fachada de la edificacin considerando como referencia la cota de la rasante
en la va pblica determinada de la forma que figura en la normativa general.
Por encima de la altura y nmero de plantas indicada, no se podr construir
ninguna planta de tico.
Otras condiciones
No se admiten cuerpos cerrados volados sobresaliendo de la alineacin
exterior, por considerar que no corresponden a la tipologa caracterstica.
La cubierta inclinada del edificio tendr una pendiente mxima del 50% hacia
todos los frentes de fachada del edificio, aunque se encuentren
retranqueadas.
Los materiales de cubricin tendrn colores y acabados similares a la teja.
136

Junio 2011
ORDENANZA PRODUCTIVO
Artculo 172.-
La presente ordenanza es de aplicacin en las zonas definidas en los planos de ordenacin

con este uso, incluyendo tipologas edificatorias varias vinculadas a la explotacin tradicional
y a las actividades industriales, al tratarse de reas con implantacin predominante de usos
productivos.
Artculo 173.-
Parcela mnima

No podrn producirse fragmentaciones del parcelario existente que
conduzcan a la formacin de linderos frontales menores de 12 metros ni a
superficies de parcela menores de 300 m2.
Artculo 174.-
Usos y tipologas
1) Predominante
Productivo:
Industrias, talleres y almacenes en categoras I, II y III.
Instalaciones agropecuarias en Categoras I y II.
2) Compatible
Residencial unifamiliar. nicamente en situaciones A3 y B2 y destinada al
personal de la industria con la limitacin de no superar el 2% de la superficie
de parcela con un mximo absoluto de 150 m construidos. Esta construccin
tendr una altura mxima de una planta de 4 metros mximo.
Comercial: en categoras I y II y situaciones A2 y B.
situaciones A2 y B.
Oficinas
3) Prohibidos
Artculo 175.-
Servicio):
la edificacin.
edificacin en la parcela se atendr nicamente a las condiciones que se
indican a continuacin en relacin con los retranqueos
NORMATIVA
137

Junio 2011
2) Retranqueos:
Frontales, laterales y posteriores:
Con carcter general el retranqueo al lindero frontal de la parcela ser
como mnimo de 3 metros, salvo en los linderos a la Carretera de
Tordesillas, Carretera de Villalpando y Nuevo Vial Norte que sern de
7 metros y otros que se indican para parcelas concretas en los planos
de ordenacin.
Es obligatoria la construccin de un cerramiento coincidente con la
alineacin exterior con las caractersticas constructivas que se indican
en las normas estticas generales.
Se permite tambin el retranqueo a los linderos laterales y posteriores
que ser como mnimo igual a la altura de la edificacin con un
mnimo absoluto de 4 metros medido en el punto ms desfavorable.
Artculo 176.-

2) En el caso de parcelas incluidas en Sectores la edificabilidad de cada parcela ser la
Artculo 177.-
Es la que se indica en los planos de ordenacin. Se mide con los criterios que se establecen
en la normativa general. A efectos del clculo de la altura mxima se tendr en cuenta una
planta baja de 4 metros y 3,50 metros para el resto de plantas, reconocindose una altura
mnima total de 6 metros.
En el caso de que proyecten retranqueos frontales las alturas se miden en la fachada de la
edificacin considerando como referencia la cota de la rasante en la va pblica determinada
de la forma que figura en la normativa general.
En ambos grados y en casos especiales el Ayuntamiento podr autorizar, previa solicitud
razonada de la propiedad, alturas superiores cuando la maquinaria o los procesos
constructivos de la empresa lo requieran.
Artculo 178.-
Otras condiciones
Se admite cubiertas a dos aguas con una inclinacin mxima del 50% (35% en el mbito del
Plan Especial del Conjunto Histrico).
La altura de la cumbrera no superar los 3 metros medidos desde el alero proyectado.
NORMATIVA
138

Junio 2011
ORDENANZA DOTACIONES COMUNITARIAS

Artculo 179.-
mbito de aplicacin y Definicin
La presente ordenanza se refiere a las parcelas as indicadas en los planos de ordenacin y

que albergan o estn destinadas a albergar los usos dotacionales y de servicios de la ciudad
(EQ).
Se establece un grado especial para la zona del Camino Viejo de Villaralbo, de aplicacin en
los mbitos as grafiados en los planos de ordenacin, EQ (CVV) y para el mbito del
PEPCHZ, DC.
Todas las dotaciones existentes en el momento de aprobacin del presente PGOU y
grafiadas como tales en los planos de ordenacin, se regirn por lo dispuesto en la presente
ordenanza de Dotaciones Comunitarias. Asimismo ser de aplicacin esta Ordenanza para
las nuevas dotaciones y/o reformas de las existentes, de uso y titularidad pblica.
Artculo 180.-
Parcela mnima

No podrn autorizarse segregaciones de parcelas que conduzcan a la
formacin de linderos frontales menores de 10 metros ni a superficies de
parcela inferiores a 150 m.
Artculo 181.-
Usos y tipologas
1) Predominante
Docente
Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categora I (Socio-cultural,
Recreativo y Deportivo).
Residencial Comunitario.
Oficinas de las Administraciones y Organismos Pblicos.
2) Compatible: se admiten los siguientes usos
Residencial unifamiliar y colectivo en situaciones A3 y B2.
Comercial en Categora I y situaciones A3 y B2.
Oficinas en situaciones A3 y B2.
Hostelero, Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categora II (Hostelero)
en situaciones A3 y B2.
Hotelero.
Industrias Talleres y Almacenes en Categora I y situaciones A3 y B2 y
Categora II en situacin B2.
3) Prohibidos:
NORMATIVA
139

Junio 2011
Artculo 182.-
En las parcelas situadas en el Conjunto Histrico, la posicin de la edificacin estar

regulada por las mismas condiciones de situacin de ordenanza de aplicacin en la zona en
la que se localice la dotacin comunitaria.
En el resto de las parcelas la posicin de la edificacin ser libre con las nicas limitaciones
derivadas de las siguientes condiciones:
Si se proyectan retranqueos de los linderos laterales o posteriores, estos
sern como mnimo iguales a la mitad de la altura de la edificacin con un
mnimo absoluto de 4 metros.
Si se proyecta adosado a algn lindero, esta fachada tendr el mismo
tratamiento que el resto de las mismas, independientemente de que se
prevea o no su cubrimiento por otra edificacin.
Artculo 183.-
En las parcelas situadas en el Conjunto Histrico, la edificabilidad se calcula en la forma

prevista en la ordenanza de aplicacin en la zona.
En el resto de las parcelas la edificabilidad mxima se determinar de la forma siguiente:
En el caso de parcelas no incluidas en Sectores excepto en edificios
catalogados para los que el Catlogo dispusiera condiciones de
aprovechamiento especficas, la edificabilidad se obtiene de la multiplicacin
del coeficiente de edificabilidad que se indica por la superficie bruta real de la
parcela, es decir sin descontar las posibles cesiones que le afectaran:
parcelas grafiadas EQ: 2 m/ m.
parcelas grafiadas DC (CVV) -"dotacional Camino Viejo de Villaralbo"-:
1,30 m/ m.
Si la superficie registral fuera mayor, podr aplicarse el coeficiente sobre esta
superficie. En este caso deber acreditarse la superficie registral de la parcela
mediante la nota simple correspondiente.
En el caso de parcelas incluidas en Sectores se distingue.
la edificabilidad correspondiente a las parcelas de dotaciones pblicas
obtenidas por cesin se obtiene de la multiplicacin del coeficiente de
edificabilidad de 2 m/ m por la superficie de la parcela resultante del
instrumento de planeamiento de desarrollo.
el aprovechamiento lucrativo correspondiente a las parcelas de
dotaciones privadas ser el resultante del instrumento de
planeamiento de desarrollo.
Artculo 184.-
En las parcelas del Conjunto Histrico, el nmero mximo de plantas figura en los planos de
ordenacin.
En el resto de las parcelas de suelo urbano el nmero mximo de plantas se establece,
parcelas grafiadas EQ: 4 plantas con una altura mxima (h) de 15 metros
medidos con los criterios de esta normativa.
parcelas grafiadas DC (CVV) -"dotacional Camino Viejo de Villaralbo"-: 2
plantas con una altura mxima (h) de 7 metros medidos con los criterios de
esta normativa.
El Ayuntamiento podr, excepcionalmente, admitir mayores alturas y mayor nmero de
plantas cuando la actividad a la que se destinen as lo requiera y se justifique de forma
suficientemente razonada.
NORMATIVA
140

Junio 2011
Artculo 185.-
1) En las parcelas situadas en la delimitacin del Conjunto Histrico:

Los faldones de cubierta se inclinarn hacia todos los frentes de fachada
exteriores del edificio, hacia Jardn Privado y hacia fachadas interiores y la
altura mxima de la edificacin (h) se mantendr en stas.
No obstante, se excluyen de la necesidad de inclinar los faldones aquellas
inferior a 12m.
en fachada.
2) En las parcelas no situadas en el Conjunto Histrico:
Las cubiertas del edificio tendrn una pendiente mxima del 50%,
permitindose en todo caso la cubierta plana.
NORMATIVA
141

Junio 2011
ORDENANZA EQUIPAMIENTO PRIVADO

Artculo 186.-
La presente ordenanza ser de aplicacin al conjunto de edificaciones destinadas a albergar

usos dotacionales y de servicios de la ciudad (equipamientos), de uso pblico y titularidad
privada.
Artculo 187.-
Parcela mnima

No podrn autorizarse segregaciones de parcelas que conduzcan a la
formacin de linderos frontales menores de 10 metros ni a superficies de
parcela inferiores a 350 m.
Artculo 188.-
Usos y tipologas
4) Predominante
Docente
Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categora I (Socio-cultural,
Recreativo y Deportivo).
Residencial Comunitario.
Oficinas de las Administraciones y Organismos Pblicos.
5) Compatible: se admiten los siguientes usos
Residencial unifamiliar y colectivo en situaciones A3 y B2.
Comercial en Categora I y situaciones A2, A3 y B
Oficinas en situaciones A y B2.
Hostelero, Socio-cultural, Recreativo y Deportivo en Categora II (Hostelero)
en situaciones A3 y B
Hotelero.
Industrias Talleres y Almacenes en Categora I y situaciones A3 y B2 y
Categora II en situacin B2.
6) Prohibidos:
NORMATIVA
142

Junio 2011
Artculo 189.-
En las parcelas situadas en el Conjunto Histrico, la posicin de la edificacin estar

regulada por las mismas condiciones de situacin de ordenanza de aplicacin en la zona en
la que se localice la dotacin comunitaria.
En el resto de las parcelas la posicin de la edificacin ser libre con las nicas limitaciones
derivadas de las siguientes condiciones:
Si se proyectan retranqueos de los linderos laterales o posteriores, estos
sern como mnimo iguales a la mitad de la altura de la edificacin con un
mnimo absoluto de 4 metros.
Si se proyecta adosado a algn lindero, esta fachada tendr el mismo
tratamiento que el resto de las mismas, independientemente de que se
prevea o no su cubrimiento por otra edificacin.
Artculo 190.-
En las parcelas situadas en el Conjunto Histrico, la edificabilidad se calcula en la forma

prevista en la ordenanza de aplicacin en la zona.
En el resto de las parcelas la edificabilidad mxima se determinar de la forma siguiente:
En el caso de parcelas no incluidas en Sectores excepto en edificios
catalogados para los que el Catlogo dispusiera condiciones de
aprovechamiento especficas, la edificabilidad se obtiene de la multiplicacin
del coeficiente de edificabilidad que se indica por la superficie bruta real de la
parcela, es decir sin descontar las posibles cesiones que le afectaran. Se
establece un ndice de edificabilidad genrico para los Equipamientos
Privados de 1,5 m/ m.
Si la superficie registral fuera mayor, podr aplicarse el coeficiente sobre esta
superficie. En este caso deber acreditarse la superficie registral de la parcela
mediante la nota simple correspondiente.
En el caso de parcelas incluidas en Sectores, el instrumento que establezca
la ordenacin detallada del sector podr establecer el ndice de edificabilidad
de los equipamientos incluidos en el mismo, sin superar el ndice genrico de
1,5 m/ m.
Artculo 191.-
En las parcelas del Conjunto Histrico, el nmero mximo de plantas figura en los planos de
ordenacin.
En el resto de las parcelas de suelo urbano el nmero mximo de plantas ser de 3 plantas
con una altura mxima (h) de 12 metros medidos con los criterios de esta normativa.
NORMATIVA
143

Junio 2011
Artculo 192.-
3) En las parcelas situadas en la delimitacin del Conjunto Histrico:

Los faldones de cubierta se inclinarn hacia todos los frentes de fachada
exteriores del edificio, hacia Jardn Privado y hacia fachadas interiores y la
altura mxima de la edificacin (h) se mantendr en stas.
No obstante, se excluyen de la necesidad de inclinar los faldones aquellas
inferior a 12m.
en fachada.
4) En las parcelas no situadas en el conjunto Histrico:
Las cubiertas del edificio tendrn una pendiente mxima del 50%,
permitindose en todo caso la cubierta plana.
NORMATIVA
144

Junio 2011
ORDENANZA LIBRE DE USO PBLICO

Artculo 193.-
La presente ordenanza se refiere a las parcelas as indicadas en los planos de ordenacin y

que se destinan a espacios de parque y jardn con plantaciones de arbolado y jardinera, las
reas de juego y recreo para nios, ocio, expansin, recreo, zonas deportivas pblicas al
aire libre, y en general todos los espacios libres destinados a esparcimiento de la poblacin.
Artculo 194.-
Grados
Se distinguen dos grados:

Grado 1: Suelo libre de uso pblico de mbito general (SG-ELP).
Grado 2: Suelo libre de uso pblico de mbito local (SL-ELP).
Artculo 195.-
Usos y tipologas
1.- Predominante:
Zonas libres de uso pblico
2.- Compatible:
Deportivo pblico al aire libre e instalaciones asociadas.
Garajes y aparcamientos bajo rasante en condiciones que permitan la
plantacin de especies vegetales en superficie.
Residencial unifamiliar, con una superficie mxima de 150 m, por cada
40.000 m de zona libres de uso pblico, exclusivamente para guarda y en
situaciones A3 y B2.
Hostelero, Socio-cultural, Recreativo Categoras I y II y en situaciones A3 y
B2.
Servicios, Categora II-Infraestructuras.
3.- Prohibidos.
Artculo 196.-
Ocupacin y situacin de las instalaciones asociadas y edificaciones

permitidas en la parcela
La ocupacin mxima sobre rasante es del 10% de la superficie de la parcela.

La posicin de las instalaciones asociadas y de las edificaciones permitidas parcela ser
libre con las nicas limitaciones derivadas de la exigencia de mantener retranqueos al
menos de 6 metros a todos los linderos.
Artculo 197.-
La edificabilidad, excepto en edificios catalogados situados en estos espacios, para los que
el Catlogo dispusiera condiciones de aprovechamiento especficas, se obtiene de la
multiplicacin del coeficiente de edificabilidad de 0,03 m/ m en SG ELP, y de 0,05 m/ m
en SL-ELP, por la superficie de la parcela.
NORMATIVA
145

Junio 2011
Artculo 198.-
En nuevas actuaciones el nmero mximo de plantas se establece, con carcter general, en

1 planta con una altura mxima total de la edificacin de 4 metros medidos con los criterios
de esta normativa.
El Ayuntamiento podr, excepcionalmente, admitir mayores alturas y mayor nmero de
plantas cuando la actividad a la que se destinen as lo requiera y se justifique de forma
suficientemente razonada.
SECCIN 2.- ACTUACIONES AISLADAS EN SUELO URBANO CONSOLIDADO

Artculo 199.-
Actuaciones aisladas
normalizacin
de
expropiacin
de
urbanizacin
En suelo urbano consolidado este Plan delimita actuaciones aisladas de expropiacin y

actuaciones aisladas de urbanizacin y normalizacin.
1. Las actuaciones aisladas de expropiacin se han delimitado all donde resulta
necesaria la obtencin del suelo para la ejecucin de un viario, un espacio libre pblico o de
un equipamiento pblico, cuando la parcela resultante no permite a su propietario
materializar el aprovechamiento que le corresponde.
2. Las actuaciones aisladas de urbanizacin y normalizacin se han delimitado para:
A) Adaptar la configuracin fsica de las parcelas de suelo urbano consolidado a las
determinaciones de este Plan.
B) Completar la urbanizacin a fin de que las parcelas resultantes alcancen la
condicin de solar.
Estas actuaciones aisladas de urbanizacin y normalizacin definidas por este Plan General
tiene su propia Fichas de Caractersticas.
3. El Ayuntamiento en ejercicio de sus competencias, podr delimitar nuevas unidades de
actuacin conforme lo establece el RUCyL.
SECCIN 3.- ACTUACIONES INTEGRADAS EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

Artculo 200.-
Regulacin
1) Se regulan las actuaciones integradas en suelo urbano previstas en el Plan en esta

clase de suelo para su desarrollo a travs de las correspondientes Unidades de
Actuacin integradas, que sern definidas en los Estudios de Detalle, instrumentos de
planeamiento de desarrollo que establecen la Ordenacin Detallada en los sectores
delimitados.
2) El objeto de los Sectores delimitados, que pueden ser discontinuos, es el cumplimiento
conjunto de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin en los plazos y en la
forma prevista por el Plan y, en su defecto, en la legislacin urbanstica aplicable.
3) No obstante, de oficio por el Excmo. Ayuntamiento o a instancia de los particulares
interesados y previa su justificacin, podrn re-delimitarse nuevos Sectores, previos los
trmites legales oportunos.
NORMATIVA
146

Junio 2011
Artculo 201.-
Plazos para el desarrollo de los sectores
Los sectores delimitados debern ejecutarse en el plazo mximo de ocho aos a contar
desde la entrada en vigor de la Revisin.
Artculo 202.-
Fichas de sectores SUNC
Las fichas correspondientes a las condiciones de desarrollo de cada uno de los Sectores en
SUNC, se incluyen en el Tomo FICHAS SUELO URBANO del presente documento.
SUELO URBANIZABLE
Definicin
En funcin de lo establecido en la Ley 17/2008, de 23 de diciembre, que actualiza la 5/1999

LUCyL, y en el RUCyL que la desarrolla, se define la categora de Suelo Urbanizable. As,
constituyen el Suelo Urbanizable los terrenos cuya transformacin en suelo urbano se
considera adecuada a las previsiones del Planeamiento urbanstico y que se agrupan en
mbitos denominados sectores.
Artculo 204.-
Regulacin del Suelo Urbanizable
1) La clasificacin de este suelo en el Plan obedece a dos principios fundamentales:

a.
b.
establecer las reas adecuadas de crecimiento de la ciudad en

funcin de los criterios de ordenacin de la Revisin del PGOU.
equilibrar los efectos de dicho crecimiento.
2) Su desarrollo se efectuar en funcin de los sectores que se definen.

3) La incorporacin del suelo as clasificado al desarrollo urbano se realizar en la forma
prevenida por la Ley, previa la aprobacin de los instrumentos de planeamiento y
gestin necesarios.
Si el desarrollo del Sector dependiera de la previa existencia de sistemas generales
necesarios para el funcionamiento del mismo, su desarrollo determinar la ejecucin de
dichos sistemas con cargo al sector correspondiente.
4) El Plan Parcial correspondiente, para cada uno de los sectores, establecer con la
Ordenacin Detallada, las condiciones y plazos de incorporacin de dicho suelo al
proceso urbanizador y edificatorio.
5) Las Ordenanzas de los Planes Parciales se ajustarn a las contenidas en la presente
normativa pudiendo modificar algn aspecto en casos debidamente justificados.
6) En la ordenacin de los Sectores colindantes o prximos a infraestructuras de
comunicaciones (Red de Carreteras), se atender a lo dispuesto en la legislacin
sectorial en materia de ruido y carreteras, sin perjuicio del obligatorio cumplimiento de
cuantas disposiciones legales y reglamentarias incidan sobre el mbito del PGOU.
7) La ejecucin de las infraestructuras previstas por el PGOU que afecten a la Red de
Carreteras del Estado requerirn de la redaccin de proyecto independiente, que deber
contar en todo caso con la autorizacin expresa de la administracin competente en
materia de carreteras (Direccin General de Carreteras)
NORMATIVA
147

Junio 2011
Artculo 205.-
Sectores en Suelo Urbanizable
Las fichas correspondientes a las condiciones de desarrollo de cada uno de los sectores del
Suelo Urbanizable, se incluyen en el TOMO FICHAS SUELO URBANIZABLE Y PLANES
ESPECIALES del presente documento.
CAPTULO 3.-
SUELO RSTICO
SECCIN 4.- CLASIFICACIN Y NIVELES DE PROTECCIN

Artculo 206.-
Definicin
1) Constituyen el Suelo Rstico los terrenos incluidos en esta clase de suelo por el Plan
General para preservarlos de su urbanizacin de acuerdo con el artculo 15 de la ley
5/1999 de Urbanismo de Castilla y Len y con el artculo 30 del Reglamento de
Urbanismo de Castilla y Len.
2) Se definen seis categoras de Suelo Rstico en funcin de los objetivos que se
pretenden conseguir en el modelo territorial que se propone, as como por los valores de
distinta ndole que aconsejan su proteccin especfica atenta en cada caso y de acuerdo
con establecido en la legislacin autonmica:
Suelo Rstico Comn (SR-C)
Suelo Rstico con Proteccin Agropecuaria (SR-PA)
Suelo Rstico con Proteccin de Infraestructuras (SR-PI):
Infraestructuras de Transporte
Redes de energa y telecomunicaciones.
Suelo Rstico con Proteccin Cultural: Calzada de la Plata y Yacimientos y
reas Arqueolgicas (SR-PC).
Suelo Rstico con Proteccin Natural (SR-PN), compuesto por las siguientes
situaciones de proteccin:
SR-PN1, Suelo Rstico con Proteccin Natural:. Riberas y
ecosistemas acuticos.
SR-PN2, Suelo Rstico con Proteccin Natural:. Grandes Paisajes
Homogneos.
SR-PN3, Suelo Rstico con Proteccin Natural: Infraestructura
Histrica (Caadas).
Suelo Rstico con Proteccin Especial: Cuestas y laderas (SR-PE).
3) La delimitacin de las distintas categoras de Suelo Rstico se reflejan en los planos de
clasificacin de suelo.
Artculo 207.-
Categoras de Suelo Rstico
1) Suelo rstico comn (SR-C)

Se incluyen en esta categora terrenos que deben ser preservados de la urbanizacin
para los que no es necesario su inclusin en ninguna categora de proteccin especfica
de las recogidas en esta Normativa.
2) Suelo rstico con proteccin agropecuaria (SR-PA)
Se definen como suelos rsticos con proteccin agropecuaria los suelos que presentan
unas caractersticas singulares agrcolas, ganaderas y/o forestales singulares en el
conjunto municipal.
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Se trata bsicamente de diversas parcelas ubicadas sobre las vaguadas y los espacios
del trmino que incluyen superficies de regado y especialmente aquellas zonas
cultivables de las vegas del ro Duero, que se encuentran intercaladas por pequeas
manchas arboladas.
3) Suelo rstico con proteccin de infraestructuras (SR-PI)
Constituyen este suelo los terrenos ocupados o a ocupar por infraestructuras u obras de
defensa no susceptibles de urbanizacin conforme a las previsiones de este Plan
General y la legislacin sectorial.
4) Suelo rstico con proteccin cultural (SR-PC)
Se definen como suelos rsticos con proteccin cultural los espacios incluidos en la
delimitacin del mbito incoado como Bien de Inters Cultural en la categora de
Conjunto Histrico para el camino histrico romano de la Calzada de la Plata, y los
lugares en los que existen enclaves histricos ligados a elementos patrimoniales ermitas, fuentes,...- localizados en suelo rstico e indicados en los planos de ordenacin
as como los yacimientos arqueolgicos recogidos en el Catlogo Arqueolgico.
5) Suelo rstico con proteccin natural (SR-PN)
El suelo rstico con proteccin natural est constituido por aquellos terrenos del trmino
municipal que poseen valores naturales dignos de proteccin, entre los que destacan:
A.- Todos los ecosistemas acuticos, los cauces y arroyos del trmino municipal
grafiados en los planos de ordenacin, en una anchura variable y definida segn
plano, mnima en todo caso de 20 metros en cada una de sus mrgenes,
contados a partir de la ribera segn su definicin cartogrfica disponible.
B.- Las zonas de dehesa o sobre monte adehesados, dotadas de una vegetacin
digna de proteccin, bien sea de matorral, pastizal o de arbolado, y en general,
todos aquellos espacios que por contigidad y por continuidad participen en la
formacin de redes y corredores ecolgicos, uniendo espacios valiosos o
permitiendo el desplazamiento a su travs de poblaciones interesantes de fauna
y flora: espacios adyacentes a cauce y vas pecuarias que posean un valor
ecolgico elevado, parcelas cultivadas junto a montes o riberas, espacios
poblados por sotos o agrupaciones arbreas y arbustivas dispersas, setos y
lneas de vegetacin leosa.
Se distinguen las siguientes situaciones de proteccin:
1) SR-PN1, Suelo Rstico con Proteccin Natural 1: Riberas y Ecosistemas
Acuticos.
Pertenecen a esta categora de suelo los espacios ligados a los humedales,
naturales o artificiales, y a los cauces de los ros y arroyos, delimitados en
planos cuando se desarrollan por suelos sin otro tipo de proteccin natural.
El uso implcito a la naturaleza de este suelo es de mantenimiento del medio
natural en torno a los cauces de agua, fomentndose la recuperacin de los
bosques en galera y las asociaciones vegetal propia de los humedales.
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2) SR-PN2, Suelo Rstico con Proteccin Natural 2: reas de Inters

Agroforestal y Ambiental.
Esta categora tiene como objeto la proteccin de las masas arboladas y sus
ecosistemas en las zonas de monte y dehesa tradicional y similares en el
municipio de Zamora, donde confluyen intereses y valores faunsticos,
paisajsticos, agrarios, ganaderos y forestales.
Son espacios caracterizados por una vegetacin de monte bajo y matorrales y
zonas forestadas de bosque tradicional, en convivencia con algunas
repoblaciones recientes, que se sitan en unidades de paisaje en la transicin
hacia la penillanura de la cuenca del Duero.
3) SR-PN3, Suelo Rstico con Proteccin Natural 3: Infraestructuras
Histricas.
En suelo rstico de proteccin natural de infraestructuras histricas est
destinado a proteger las Vas Pecuarias que discurren por el trmino.
Se recogen en planos slo las caadas u otras vas pecuarias principales
refirindose este plan al inventario oficial de vas pecuarias a su paso por el
municipio de Zamora, con sus espacios asociados como descansaderos,...
cuyas anchuras legales correspondientes estn establecidas en la legislacin
sectorial para cada tipo.
6) Suelo Rstico con Proteccin Especial: Cuestas y laderas (SR-PE)
Se definen como suelos rsticos con proteccin especial aquellos suelos dirigidos a la
proteccin de las cuestas y laderas con mayor fragilidad paisajstica o a la restauracin
de impactos ambientales o de espacios degradados.
Todas las cuestas y laderas delimitadas en los planos de ordenacin de este Plan
General son espacios de inters natural y paisajstico, junto con los taludes de las
terrazas del Duero. Su tendencia erosiva, su papel de continuidad en la estructura
territorial y la fragilidad de sus suelos hacen necesario limitar su uso, protegiendo la
vegetacin herbcea, arbustiva y arbrea.
SECCIN 5.- REGULACIN DEL SUELO RSTICO

Artculo 208.-
Segregaciones
La divisin de parcelas en Suelo Rstico no producir fincas con superficies resultantes

inferiores a la unidad mnima de cultivo fijada por la Consejera de Agricultura de la Junta de
Castilla y Len para el trmino municipal de Zamora y que actualmente se considera de 6
hectreas cuando se trate de terrenos de secano y de 2 hectreas cuando se trate de
regado.
Artculo 209.-
Usos autorizables y permitidos
La parcela mnima necesaria para la implantacin de cualesquiera de los usos autorizables

y/o permitidos en Suelo Rstico, en cada una de sus categoras, ser la correspondiente a la
Unidad Mnima de Cultivo o la existente en el momento de aprobacin del presente PGOU si
esta fuese inferior, salvo indicacin expresa para cada categora de suelo o uso.
Artculo 210.-
Construcciones y usos en Suelo Rstico
1) Definiciones
Slo se admitirn actuaciones aisladas y/o de edificacin correspondientes a los
siguientes usos y dependiendo de la categora de suelo rstico, conforme pormenoriza
el art. siguiente:
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A. CONSTRUCCIONES VINCULADAS A LA EXPLOTACIN AGRCOLA,

GANADERA, PISCCOLAS, FORESTAL Y CINEGTICA, entendiendo por tales:
1) Almacenes de la produccin agrcola, de aperos y maquinaria agropecuaria, y
2) Naves destinadas a la distribucin al "por mayor" de sustancias especficas
de la produccin agropecuaria.
3) Naves de estabulacin del ganado y fines complementarios.
4) Guarderas y criaderos de animales.
5) Picaderos.
6) Industrias destinadas al primer tratamiento de los productos agropecuarios
locales.
7) Una nica vivienda vinculada a una explotacin agropecuaria que disponga
de una superficie mnima en activo de 20 hectreas.
8) Depsitos de agua, buchinas, albercas y piscinas.
B. ACTIVIDADES EXTRACTIVAS, incluidas la explotacin minera, las canteras y la
extraccin de ridos y tierras, as como las construcciones e instalaciones vinculadas
a las mismas.
C. OBRAS PBLICAS E INFRAESTRUCTURAS Y CONSTRUCCIONES E
INSTALACIONES DESTINADAS A LA EJECUCIN Y CONSERVACIN DE LAS
MISMAS.
Se entienden por tales la ejecucin de las obras pblicas e infraestructuras
propiamente dichas, as como las construcciones e instalaciones vinculadas a la
ejecucin y conservacin de la obra pblica, entendiendo por tales las naves y
casetas de obra directamente relacionadas con la ejecucin de las obras pblicas,
as como viviendas e instalaciones de guardera vinculadas a la vigilancia,
mantenimiento y entretenimiento de las obras pblicas.
D. CONSTRUCCIONES DESTINADAS AL SERVICIO DE LAS OBRAS PBLICAS E
INFRAESTRUCTURAS.
Se trata de construcciones que tengan por objeto la prestacin de servicios propios o
complementarios a las carreteras pertenecientes a las redes estatal y autonmica.
Se entendern incluidas las instalaciones de estaciones de servicio, cafeteras,
restaurantes e instalaciones hoteleras,...
E. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
Este uso incluye, adems del de la vivienda propiamente dicha, el de cualquier
construccin que pueda ser dedicada a estancia de personas para uso particular o
familiar (secaderos de matanzas, bodegas, merenderos,...). Deber garantizarse la
no formacin de ncleo de poblacin, segn lo dispuesto en la presente normativa.
F. CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS DE LOS ASENTAMIENTOS
TRADICIONALES
Se trata de construcciones ligadas al aprovechamiento tradicional rstico tales como
bodegas, palomares, refugios, tenadas,...
G. EDIFICIOS E INSTALACIONES DE INTERS PBLICO.
Se entendern de inters pblico aquellos edificios o instalaciones vinculados a
cualquier forma de servicio pblico y/o que se aprecie la necesidad de su ubicacin
en suelo rstico a causa de sus especficos requerimientos o de su incompatibilidad
con los usos urbanos.
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H. REFORMA Y REHABILITACIN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES

Se permiten actuaciones de reforma, rehabilitacin o restauracin y mantenimiento
de edificaciones e instalaciones existentes, no declaradas fuera de ordenacin,
conforme a las determinaciones del RUCyL. Se estar a lo dispuesto en normativa
para las obras de nueva planta.
2) Condiciones generales
Las condiciones figurativas y de adaptacin al ambiente se definen en los artculos 85 y
siguientes de las presentes Normas. Se tendrn en consideracin criterios de
adaptacin al entorno, procurando la utilizacin de materiales tradicionales y la
adecuada implantacin de las edificaciones en el terreno natural, conforme a los criterios
y recomendaciones del captulo 5 de esta Normativa.
Todas las autorizaciones de uso y licencias en este tipo de suelo se concedern con la
condicin de que los servicios de abastecimiento de agua y saneamiento se resuelvan
dentro de las respectivas parcelas afectas a la edificacin o instalacin, sin conectar con
las redes municipales. A tal fin, en documentacin que se acompae a la solicitud
correspondiente se incluir el compromiso expreso del cumplimiento de esta condicin.
Asimismo, junto con la solicitud de la preceptiva licencia deber presentarse Anexo al
Proyecto Tcnico que contemple y describa las soluciones adoptadas relativas al
abastecimiento y saneamiento, y tratamiento de aguas residuales.
En ningn caso, se admitirn los vertidos libres de aguas residuales sin tratamiento
previo, ni las captaciones de agua potable no autorizadas previamente por la
Administracin, debiendo justificarse por el solicitante el cumplimiento de la legislacin
sectorial que le sea de aplicacin.
La falta de adecuacin de las instalaciones a los usos autorizados determinar el cierre
inmediato de las mismas, la incoacin del correspondiente expediente sancionador
como consecuencia de la comisin de una infraccin grave o muy grave, y el traslado de
lo actuado al Ministerio Fiscal, de conformidad con lo prevenido en el artculo 319 y
siguientes del Cdigo Penal, aprobado mediante Ley Orgnica 10/1995, de 23 de
noviembre, sin perjuicio de l as medidas que procedan en orden a la restauracin de la
legalidad urbanstica vulnerada.
3) Cambios de uso
nicamente se admitirn cambios del uso existente a otro de los permitidos por la
presente normativa siempre que se cumplan las condiciones establecidas en esta
normativa o previa realizacin de las obras oportunas se alcancen dichas condiciones.
Artculo 211.-
Usos permitidos, excepcionales y prohibidos en suelo rstico.
1. Los propietarios de terrenos rsticos tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de ellos
conforme a su naturaleza rstica, pudiendo destinarlos sin restricciones urbansticas a
cualesquiera usos no constructivos vinculados a la utilizacin racional de los recursos
naturales, que no alteren su naturaleza rstica, tales como su explotacin agrcola,
ganadera, forestal, pisccola y cinegtica, o las actividades culturales, cientficas, educativas,
deportivas, recreativas, tursticas y similares que sean propias del suelo rstico. En
consecuencia son usos permitidos en suelo rstico los usos no constructivos directamente
derivados del ejercicio de ese derecho.
2. De forma complementaria a los usos permitidos con carcter general sobre Suelo Rstico,
y atendiendo a lo dispuesto en el RUCyL, el presente PGOU establece, para cada una de
sus categoras, un conjunto de Usos Excepcionales, que podrn, en cada caso estar
adscritos a alguno de los regmenes siguientes:
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A) Usos permitidos, que slo precisan la obtencin de licencia urbanstica y, en

su caso, de las autorizaciones que procedan conforme a la legislacin
sectorial que les sea de aplicacin.
B) Usos sujetos a autorizacin de uso excepcional, previa a la licencia
urbanstica, que evale las circunstancias de inters pblico que avalan su
implantacin en suelo rstico e imponga las cautelas que procedan.
C) Usos prohibidos. La prohibicin o denegacin justificada de autorizacin de
uso excepcional en suelo rstico no confiere derecho a los propietarios de los
terrenos a ser indemnizados.
3. La definicin de los Usos Excepcionales y su rgimen especfico de aplicacin se
desarrolla de forma particularizada para cada una de las Categoras de Suelo Rstico
definidas por el presente PGOU
4. La autorizacin de uso excepcional en suelo rstico se tramitar previa o
simultneamente con la licencia urbanstica. El uso forestal y dems usos permitidos y/o
sujetos a autorizacin, que impliquen una remocin de terrenos mayor que la ordinaria,
llevar como prescripcin en la licencia municipal la aplicacin del art 60 de la Ley 12/2002,
de 11 de julio, Patrimonio Cultural de Castilla y Len.
Artculo 212.-
Condiciones de los usos y actividades en suelo rstico
Se recogen en las tablas resumen de los artculos siguientes las condiciones reguladas para
las construcciones e instalaciones autorizables en cada categora de suelo rstico, que en
todo caso estarn sujetas a las condiciones de uso establecidas en este artculo.
1) Suelo Rstico Comn (SR-C)
1. Son usos permitidos:
A) Las construcciones e instalaciones vinculadas a la explotacin agrcola, ganadera,
forestal, pisccola y cinegtica.
B) Cuando estn previstas en la planificacin sectorial, en los instrumentos de
ordenacin del territorio o en este PGOU, las obras pblicas e infraestructuras en
general, as como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecucin,
conservacin y servicio, entendiendo como tales:
1. El transporte viario, ferroviario, areo y fluvial.
2. La produccin, transporte, transformacin, distribucin y suministro de energa.
3. La captacin, depsito, tratamiento y distribucin de agua.
4. El saneamiento y depuracin de aguas residuales.
5. La recogida y tratamiento de residuos.
6. Las telecomunicaciones.
7. Las instalaciones de regado.
Congruentemente, son usos excepcionales expresamente permitidos:
-
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Los parques de vas y obras pblicas previstos.

Las bsculas de pesaje previstas.
Los puestos de socorro, Cruz Roja, etc. previstos.
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2. Son usos sujetos a autorizacin de uso excepcional:

A) Las actividades extractivas, incluidas las explotaciones mineras bajo tierra y a
cielo abierto, las canteras y las extracciones de ridos o tierras, as como las
construcciones e instalaciones vinculadas a su funcionamiento.
B) Las construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales,
incluidas las necesarias para la obtencin de los materiales de construccin
caractersticos del propio asentamiento.
C) Las obras de rehabilitacin, reforma y ampliacin de las construcciones e
instalaciones existentes que no estn declaradas fuera de ordenacin.
D) Las construcciones vinculadas a obras pblicas e infraestructuras en general,
cuando no estn previstas en la planificacin sectorial, en los instrumentos de
ordenacin del territorio o en este Plan General.
E) Las construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada que cuenten con
acceso y servicios exclusivos y que no formen un nuevo ncleo de poblacin.
F) Los usos comerciales, industriales o de almacenamiento vinculados a la
produccin agropecuaria del trmino municipal de Zamora.
G) Otros usos, sean dotacionales, comerciales, industriales, de almacenamiento,
vinculados al ocio o de cualquier otro tipo, que puedan considerarse de inters
pblico:
1. Por estar vinculados a cualquier forma de servicio pblico.
2. Porque se aprecie la necesidad de su emplazamiento en suelo rstico,
ya sea a causa de sus especficos requerimientos en materia de ubicacin,
superficie, accesos, ventilacin u otras circunstancias especiales, o por su
incompatibilidad con los usos urbanos.
Congruentemente, son usos expresamente sujetos a autorizacin de uso
excepcional:
-
Los parques de vas y obras pblicas, no previstos.

Las bsculas de pesaje, no previstas.
Los puestos de socorro, Cruz Roja, etc. no previstos
Los garajes y talleres en borde de carretera.
Las estaciones de servicio en borde de carretera.
Los restaurantes y hoteles en borde de carretera, sin perjuicio de la preceptiva
autorizacin del rgano competente en materia de carreteras.
Las actividades sanitarias especiales.
Las actividades asistenciales.
Las actividades ligadas a la cultura y al ocio de la poblacin.
Los establecimientos tursticos o industriales vinculados a la naturaleza rstica o
agropecuaria de los terrenos, tales como casas rurales de hospedaje, escuelas
taller, almacenaje o procesamiento de productos agropecuarios, etc.
La acampada en instalaciones adecuadas a tal fin.
Las actividades productivas o extractivas consideradas de Inters Pblico.
Las actividades insalubres, nocivas o peligrosas cuya normativa sectorial
establezca distancias obligatorias de separacin al suelo urbano.
Las explotaciones mineras.
La instalacin de vertederos de residuos controlados.
Las instalaciones, redes y trazados de infraestructuras energticas, incluidos los
parques elicos, los parques de energa solar, los gasoductos, las reservas
estratgicas de hidrocarburos, etc. que cumplan la normativa ambiental y
sectorial que les sea de aplicacin.
3. Los dems usos excepcionales estn prohibidos.
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2) Suelo Rstico con Proteccin Agropecuaria (SR-PA)

1. Son usos permitidos:
forestal, pisccola o cinegtica, en las condiciones fijadas en los cuadros resumen de
los Artculos 213 y 214 de esta Normativa.
B) Cuando estn previstas en la planificacin sectorial, en los instrumentos de
ordenacin del territorio o en este PGOU, las obras pblicas e infraestructuras en
general, as como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecucin,
conservacin y servicio, entendiendo como tales:
2. La produccin, transporte, transformacin, distribucin y suministro de
energa.
4 El saneamiento y depuracin de aguas residuales.
Congruentemente, son usos excepcionales expresamente permitidos:
-
Los parques de vas y obras pblicas, previstos.

Las bsculas de pesaje, previstas.
Los puestos de socorro, Cruz Roja, etc., previstos.
2. Son usos sujetos a autorizacin de uso excepcional:

A) Las construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales,
incluidas las necesarias para la obtencin de los materiales de construccin
caractersticos del propio asentamiento.
B) Las obras de rehabilitacin, reforma y ampliacin de las construcciones e
instalaciones existentes que no estn declaradas fuera de ordenacin.
C) Las construcciones vinculadas a obras pblicas e infraestructuras en general,
cuando no estn previstas en la planificacin sectorial, en los instrumentos de
ordenacin del territorio o en este PGOU.
D) Los usos comerciales, industriales o de almacenamiento vinculados a la
produccin agropecuaria del trmino municipal de Zamora.
E) Otros usos dotacionales y los vinculados al ocio, la cultura, el deporte o similares,
que puedan considerarse de inters pblico:
2. Porque se aprecie la necesidad de su emplazamiento en suelo rstico.
Congruentemente, son usos expresamente sujetos a autorizacin de uso
excepcional:
-
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Los parques de vas y obras pblicas, no previstos.

Las bsculas de pesaje, no previstas.
Los puestos de socorro, Cruz Roja, etc., no previstos.
Los garajes y talleres en borde de carretera.
Las estaciones de servicio en borde de carretera.
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autorizacin del rgano competente en materia de carreteras.
Las actividades sanitarias especiales.
Las actividades asistenciales.
Las actividades ligadas al ocio y la cultura de la poblacin.
Los establecimientos tursticos, culturales o industriales vinculados a la
naturaleza rstica o agropecuaria de los terrenos, tales como casas rurales de
hospedaje, escuelas-taller, granjas-escuela, el almacenamiento o procesamiento
de productos agropecuarios, etc.

3) Suelo Rstico con Proteccin de Infraestructuras (SR-PI):
Se diferencian como categoras especficas en este tipo de suelo rstico de proteccin:
A) El suelo rstico con proteccin de infraestructuras de transporte, cuyo rgimen remite a la
legislacin sectorial correspondiente (Ley 2/1990, de Carreteras de la Comunidad de Castilla y
Len; Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras y Reglamento de Carreteras; R. D. 1812/1994;
Ley de Ferrocarriles) con sus respectivas zonas de dominio pblico, servidumbre, afeccin y
lmite de edificacin. En los planos de ordenacin vienen grafiadas esas zonas, considerndose
estrictamente como suelo rstico de proteccin de infraestructuras el espacio del viario,
calzadas y zonas de dominio pblico, de todas las carreteras del trmino de la red estatal,
regional y provincial y el resto de carreteras provinciales.
La lnea de lmite de la edificacin, tambin reflejada en los planos y definida conforme al rango
de la carretera, define la banda exterior a la va, medida horizontalmente desde su arista
exterior de calzada, en la que est expresamente prohibida cualquier edificacin.
Las Normas de Proteccin definidas segn la referida legislacin de carreteras estatal y
autonmica sern segn las distintas zonas de uso y defensa de cada categora de carretera,
segn reflejan los planos de ordenacin, esto es: Zona de Dominio Pblico, Zona de
Servidumbre, Zona de afeccin y lmite de la edificacin, definidas y reguladas en el Ttulo III
del R.D.1812/94 por el que se aprueba el Reglamento de Carreteras, desarrollo de la Ley
Estatal 25/88 de Carreteras, para las carreteras estatales y la Ley 2/1990 de carreteras de la
Comunidad de Castilla y Len para el resto.
En la banda de afeccin reflejada en planos cualquier actuacin, obra o actividad que se
pretenda ejecutar deber ser previamente autorizada por el organismo competente Ministerio
de Fomento o Servicio Territorial del mismo en la Junta de Castilla y Len o Diputacin
Provincial de Zamora-. En el caso del suelo urbano, cualquier actuacin en la zona de dominio
pblico requerir un informe vinculante del Organismo competente titular de la Carretera.
Se prohbe expresamente todo tipo de publicidad visible desde la zona de dominio pblico de
las carreteras estatales, en todo el municipio, especialmente la existencia de carteles
publicitarios que, an en suelo urbano, sean visibles desde las zonas de dominio pblico de
cualquier tramo de carretera.
Para la ejecucin de nuevos accesos o modificacin de los existentes ser siempre necesaria
la solicitud y presentacin de proyecto tcnico ante la Direccin General de Carreteras y en
todo caso, se estar a los dispuesto en el captulo II del Ttulo III del Reglamento de Carreteras,
en relacin con el art. 28.1 de la Ley de carreteras y con lo regulado en la Orden ministerial de
16 de diciembre de 1997, que regula los accesos a las carreteras del Estado.
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B) El suelo rstico de proteccin de infraestructuras de transporte de energa y

telecomunicaciones, cuyo rgimen remite a la legislacin sectorial correspondiente y en
particular, para las redes elctricas:
- Al Artculo 158 del R.D. 1955/2000 de 1 de diciembre, por el que se regulan las actividades de
transporte, distribucin, comercializacin, suministros y procedimientos de autorizacin de
instalaciones de energa elctrica (B.O.E. 27- 12-2000) que dice:
La servidumbre de paso areo de energa elctrica comprender:
a) El vuelo sobre el predio sirviente.
b) El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentacin de los
cables conductores de energa elctrica e instalacin de puestas a tierra de
dichos postes, torres o apoyos fijos.
c) El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia,
conservacin, reparacin de la lnea elctrica y corte de arbolado, si fuera
necesario.
d) La ocupacin temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a
los fines indicados en el prrafo c) anterior."
- Al Artculo 162.3 de ese mismo Real Decreto, que dice:
"En todo caso, y para las lneas elctricas areas, queda limitada la plantacin de
rboles y prohibida la construccin de edificios e instalaciones industriales en la franja
definida por la proyeccin sobre el terreno de los conductores extremos en las
condiciones ms desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a
ambos lados de dicha proyeccin."
El clculo de la proyeccin y de la distancia reglamentaria se realizar segn lo prescrito en el
Reglamento de Lneas Areas de Alta Tensin, aprobado por Decreto 3.151/68 (BOE 27-1268).
C) Mientras no contradigan la legislacin sectorial anterior, los usos ordinarios del SR-PI son
los usos no constructivos descritos en esta Normativa.
1. En suelo rstico con proteccin de infraestructuras por estar sometido a algn rgimen de
proteccin singular conforme a la legislacin sectorial o a la ordenacin del territorio, debe
aplicarse el rgimen establecido en dicha legislacin, en los instrumentos de planificacin
sectorial y de ordenacin del territorio o en este PGOU.
2. Se consideran usos ordinarios exclusivamente los propios para el desarrollo y
mantenimiento de las infraestructuras recogidas en este Plan y las planificadas
sectorialmente.
3. Sin perjuicio de lo anterior, son usos sujetos a autorizacin, las obras de rehabilitacin,
reforma y ampliacin de las construcciones e instalaciones existentes que no estn
declaradas fuera de ordenacin por este PGOU.
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4) Suelo Rstico con Proteccin Cultural: Calzada de la Plata y Yacimientos y reas

Arqueolgicas (SR-PC).
1. El mbito de aplicacin del rgimen de usos del suelo rstico con proteccin cultural viene
sealado en los planos de ordenacin con el cdigo SR-PC, aplicado al entorno de
Proteccin del BIC de la Calzada de la Plata y a los Yacimientos Arqueolgicos catalogados
y se superpone con otras categoras de suelo rstico de proteccin, aplicndose las
condiciones normativas ms restrictivas.
2. Mientras no contradigan la legislacin sectorial de aplicacin ni lo dispuesto en los
Catlogos de este PGOU, los usos ordinarios del SR-PC son los usos no constructivos
descritos en este Plan:
1. En suelo rstico con proteccin cultural por estar sometido a algn rgimen de
proteccin singular conforme a la legislacin sectorial, a la ordenacin del territorio o a las
disposiciones de este PGOU, debe aplicarse el rgimen establecido en dicha legislacin, en
los instrumentos de planificacin sectorial y de ordenacin del territorio que la desarrollan o
en los Catlogos de este Plan.
2. Sin perjuicio de lo anterior, son usos sujetos a autorizacin de uso excepcional:
forestal, pisccola o cinegtica.
B) Las obras pblicas e infraestructuras en general, as como las construcciones e
instalaciones necesarias para su ejecucin, conservacin y servicio, entendiendo como
tales:
C) Las construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales, incluidas
las necesarias para la obtencin de los materiales de construccin caractersticos del propio
asentamiento.
D) Las obras de rehabilitacin, reforma y ampliacin de las construcciones e instalaciones
existentes que no estn declaradas fuera de ordenacin.
E) Otros usos dotacionales y los vinculados al ocio, la cultura, el deporte o similares, que
puedan considerarse de inters pblico:
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5) Suelo Rstico con Proteccin Natural (SR-PN), categorizado segn las siguientes
situaciones de proteccin:
a. SR-PN1, Suelo Rstico con Proteccin Natural: Riberas y ecosistemas acuticos.
b. SR-PN2, Suelo Rstico con Proteccin Natural: Grandes Paisajes Homogneos.
c. SR-PN3, Suelo Rstico con Proteccin Natural: Infraestructura Histrica (Vas Pecuarias)
1. En suelo rstico con proteccin natural por estar sometido a algn rgimen de proteccin
singular conforme a la legislacin de espacios naturales, vida silvestre, aguas, montes, vas
pecuarias, medio ambiente en general o a la ordenacin del territorio, debe aplicarse el
rgimen establecido en dicha legislacin, en los instrumentos de planificacin sectorial y de
ordenacin del territorio que la desarrollan.
2. Sin perjuicio de lo anterior, cuando no exista riesgo manifiesto de producir un deterioro
ambiental o paisajstico relevante, se considerarn usos sujetos a autorizacin de uso
excepcional:
forestal, pisccola o cinegtica.
B) Las obras pblicas e infraestructuras en general, as como las construcciones e
instalaciones necesarias para su ejecucin, conservacin y servicio, entendiendo como
tales:
C) Las construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales, incluidas
las necesarias para la obtencin de los materiales de construccin caractersticos del propio
asentamiento.
D) Las obras de rehabilitacin, reforma y ampliacin de las construcciones e instalaciones
existentes que no estn declaradas fuera de ordenacin.
E) Otros usos dotacionales y los vinculados al ocio, la cultura, el deporte o similares, que
puedan considerarse de inters pblico:
Congruentemente, son usos expresamente sujetos a autorizacin de uso excepcional:
-
NORMATIVA
Los parques de vas y obras pblicas, en SR-PN 2.

Las bsculas de pesaje en SR-PN 2.
Los puestos de socorro, Cruz Roja, etc. en SR-PN 2.
Los garajes y talleres en borde de carretera, en SR-PN 2.
Las estaciones de servicio en borde de carretera, en SR-PN 2.
autorizacin del rgano competente en materia de carreteras, en SR-PN 2.
Las actividades sanitarias especiales declaradas de inters pblico, en SR-PN 2.
Las actividades asistenciales declaradas de inters pblico, en SR-PN 2.
159

Junio 2011
Las actividades ligadas a la cultura, al deporte y al ocio de la poblacin.

Los establecimientos tursticos, educativos o culturales vinculados a la naturaleza
salvaje, rstica o agropecuaria de los terrenos, tales como los observatorios, los
refugios de pesca, de caza o de montaa, las granjas-escuela y las Aulas de
Interpretacin de la Naturaleza.

4. En SR-PN1, Suelo Rstico con Proteccin Natural: Riberas y ecosistemas acuticos, los
usos sern autorizados por los rganos de las Administraciones Pblicas, segn lo
establecido en el Reglamento del Dominio Pblico Hidrulico. Para cualquier obra o
actuacin en la zona de polica de cauces se precisar siempre autorizacin administrativa
previa del Organismo de cuenca C.H.D.-.
Queda prohibido el vertido directo o indirecto de aguas o productos residuales susceptibles
de contaminar las aguas continentales o cualquier otro elemento del dominio pblico
hidrulico, salvo que se cuente con la previa autorizacin administrativa. Los vertidos de
aguas residuales requerirn, por tanto, la previa autorizacin del Organismo de cuenca, a
cuyo efecto le titular de las instalaciones deber formular la correspondiente solicitud de
autorizacin, conforme a lo especificado en el Texto Refundido de la Ley de Aguas y en el
Reglamento de Dominio Pblico Hidrulico. Todo vertido deber reunir las condiciones
precisas para que considerado en particular y en conjunto con los restantes vertidos al
mismo cauce, se cumplan en todos los puntos los objetivos de calidad sealados para sus
aguas, segn lo preceptuado en las determinaciones de contenido normativo del Plan
Hidrolgico de la Cuenca del Duero.
5. En SR-PN2, sern autorizables las explotaciones madereras que no tengan un impacto
negativo sobre los ecosistemas locales.
6. El rgimen de usos autorizables y prohibidos para el SR-PN 3, Vas Pecuarias, se remite
especficamente a las condiciones de la normativa sectorial y a las preceptivas
autorizaciones del Servicio Territorial de Medio Ambiente tutelar.
6) Suelo Rstico con Proteccin Especial: Cuestas y laderas (SR-PE).
Se consideran usos autorizables en estos suelos las construcciones de tipologa tradicional,
asociadas histricamente a la explotacin agropecuaria de estos espacios, compatibles con su
conservacin, granjas o estructuras propias de las fincas rsticas, respetando siempre la
parcela mnima. Se permite tambin los usos de infraestructuras de transporte de energa y
telecomunicaciones, as como aquellos cuyo desarrollo y Edificaciones ligadas estarn siempre
sometidos a Evaluacin de Impacto Ambiental previa, sern:
-
Actividades de ocio, deportivas o culturales.

Los declarados de inters pblico, salvo los industriales, tolerndose la
explotacin maderera que no suponga un impacto negativo sobre el ecosistema.
Explotaciones agropecuarias compatibles con la masa arbrea de que se trate.
Las determinaciones concretas de proteccin y los usos y actividades autorizables son

reglados desde la Legislacin Sectorial de Montes Ley de Montes 43/2003, Ley de
Conservacin de los Espacios Naturales, de la Flora y de la Fauna Silvestres, Ley 4/1989 y Ley
de Espacios naturales de la Comunidad de Castilla y Len, Ley 8/1991-.
Son usos prohibidos los de vivienda unifamiliar as como los industriales, comerciales y de
almacenamiento.
NORMATIVA
160

Junio 2011
Artculo 213.-
Condiciones de las construcciones e instalaciones en suelo rstico

(Cuando stas sean autorizables dependiendo de la clase de suelo rstico de que se trate)
USO
CONDICIONES
CONSTRUCCIONES
VINCULADAS A
EXPLOTACIONES
AGRCOLAS, GANADERAS,
PISCCOLAS, FORESTALES
O CINEGTICAS
2
ACTIVIDADES
EXTRACTIVAS
INTENSIDAD
30 m /100m
Superficie mxima
2
vinculada: 200 m
construidos
10m /100m
ALTURAS
una planta h 7 metros

(una planta h 4 metros
en vivienda).
sin definir en
funcin de las
caractersticas
especficas de la
actividad
Las instalaciones de depsitos, silos

o maquinaria especial, debidamente
justificadas podrn superar estas
condiciones de altura mxima,
siempre que lo apruebe en cada
caso el Ayuntamiento por estimar
que no afectan negativamente al
entorno.
CUBIERTA
RETRANQUEO A LINDEROS
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS A LA
EJECUCIN Y
CONSERVACIN DE
LAS OBRAS
PBLICAS
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS AL
SERVICIO DE LAS
OBRAS PBLICAS
Por el especial
carcter de estas
obras no se define
este parmetro
estando sujetas
nicamente a las
limitaciones de
otras legislaciones
de aplicacin
una planta h 5
metros
10m /100m
dos plantas h 7
metros
CONSTRUCCIONES
E INSTALACIONES
PROPIAS DE LOS
ASENTAMIENTOS
TRADICIONALES
2
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS A
VIVIENDA
UNIFAMILIAR
AISLADA
2
3m /100m con un
mximo por pardela
2
de 20m
5m /100m
una planta h 3
metros
dos plantas h 6
metros
En casos debidamente
justificadas se podrn
superar estas condiciones
de altura mxima, siempre
que lo apruebe en cada
caso el Ayuntamiento por
estimar que no afectan
negativamente al entorno.
CONSTRUCCIONES
DE INTERS
PBLICO
30m /100m
dos plantas h 7
metros
REFORMA DE LAS
CONSTRUCCIONES
EXISTENTES
(*)
(*)
En casos debidamente
justificados se podrn
superar estas condiciones
de altura mxima, siempre
que lo apruebe en cada
caso el Ayuntamiento por
estimar que no afectan
negativamente al entorno.
Se admiten a una, dos, tres y cuatro aguas, sin superar la altura de cumbrera de 3 metros (4 metros para construcciones vinculadas a las explotaciones agrcolas, ganaderas, pisccolas,
forestales o cinegticas) y la pendiente del 50%.
Retranqueo mnimo a todos los linderos ser una distancia igual a la altura de la edificacin con un mnimo de 4 metros en el punto ms desfavorable.
(**)
RETRANQUEO A VIALES Y
OTRAS INFRAESTRUCTURAS
(**)
PARCEKA MNIMA
Red nacional 28,50 metros al eje de la calzada.

Red autonmica, provincial y local: 21,50 metros al eje de la calzada.
Caminos y caadas: 10 metros al eje del camino con un mnimo de 4 metros a la arista exterior.
A otras infraestructuras: segn las disposiciones legales con informe al rgano competente o Compaa suministradora.
- Superficie mnima de parcela a
estos efectos: 5.000 m
NCLEO DE POBLACIN
Superficie mnima de
parcela a estos efectos:
10.000 m
Una nica vivienda

por parcela.
Separacin mnima
a linderos: Altura de
la edificacin (con
un mnimo de 4 m.)
En todos los casos es obligatorio vincular la superficie de la parcela a la construccin segn el artculo 25.3 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y el artculo 308 del Reglamento.
(*) En los casos de Reformas de las construcciones existentes se estar a lo dispuesto para las obras de nueva planta.
(**) No se consideran disconformes con el planeamiento las edificaciones en suelo preexistentes en parcelas afectadas por expropiacin para la ejecucin de nuevas infraestructuras o mejoras de las existentes.
NORMATIVA
161

Junio 2011
Artculo 214.-
Construcciones permitidas en las diferentes categoras de suelo rstico y tipo de autorizacin.

USO
CATEGORAS
COMN
CON PROTECCIN
AGROPECUARIA
CON PROTECCIN DE
INFRAESTRUCTURAS (**)
CONSTRUCCIONES
VINCULADAS A
EXPLOTACIONES
AGRCOLAS, GANADERAS,
PISCCOLAS, FORESTALES
O CINEGTICAS
ACTIVIDADES
EXTRACTIVAS
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS A LA
EJECUCIN Y
CONSERVACIN DE
LAS OBRAS
PBLICAS
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS AL
SERVICIO DE LAS
OBRAS PBLICAS
CONSTRUCCIONES
E INSTALACIONES
PROPIAS DE LOS
ASENTAMIENTOS
TRADICIONALES
CONSTRUCCIONES
DESTINADAS A
VIVIENDA
UNIFAMILIAR
AISLADA
CONSTRUCCIONES
DE INTERS
PBLICO
REFORMA DE LAS
CONSTRUCCIONES
EXISTENTES
SI A
SI B
SI A/B
SI A/B
SI B
SI B
SI B
(***)
SI A
NO
SI B
SI B
SI B
NO
SI B
(***)
SI B
NO
SI A/B
SI A/B
NO
NO
CON PROTECCIN
CULTURAL
SI B
NO
SI B
SI B
SI B
NO
CON PROTECCIN
NATURAL (**)
SI B
NO
SI B
SI B
SI B
NO
CON PROTECCIN
SI B
SI B
SI B
SI B
SI B
NO
ESPECIAL
En todos los casos es obligatorio vincular la superficie de la parcela a la construccin segn el artculo 25.3 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y el artculo 308 del Reglamento.
SI/NO B
Ver artculo 63.c
Rto. L.U.C.yL.
SI/NO B
Ver artculo 63.c
Rto. L.U.C.yL.
SI/NO B
Ver artculo 63.c
Rto. L.U.C.yL.
SI B
(***)
(***)
(***)
(***)
(*)
Usos tipo A:
Usos tipo B:
(**)
Esta categora se suma a las otras calificaciones que tenga el terreno, por lo que las construcciones se atendrn a todas las limitaciones que le sean de aplicacin. Las actuaciones que se pretendan realizar en esta clase de suelo afectadas
por el trazado previsto para la nueva infraestructura general viaria, y las que se pretendieren en la zona colindante con el trazado sealado en los planos en un espacio de cincuenta metros a ambos lados de la misma requerirn informe
previo y vinculante de la administracin titular de la va, sin perjuicio de las necesarias autorizaciones previstas en la legislacin sectorial correspondiente.
(***)
En los casos de Reformas de las construcciones existentes se estar a lo dispuesto para las obras de nueva planta.
NORMATIVA
Permitidos sin requerir autorizacin de uso expresa (artculo 25.1a) de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len y 58.1.a) del Reglamento).
Permitidos sujetos a autorizacin de uso excepcional expresa previa a la licencia urbanstica (artculo 25.1b) de la Ley de Urbanismo de Castilla y Len, 58.1.b) y 306 a 308 del Reglamento).
162

Junio 2011
Artculo 215.-
Ncleo de poblacin
A los efectos de prevenir la formacin de ncleo de poblacin al que hace referencia el

artculo 23 de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y Len y el artculo 57 del Reglamento
de Urbanismo de Castilla y Len, no se conceder licencia de edificacin para vivienda
unifamiliar aislada, en el caso en que se permita este uso, en parcelas con superficies
inferiores a 10.000 m por considerarse que sobre una extensin menor existe la posibilidad
de formacin del referido ncleo de poblacin.
En todo caso podr autorizarse la construccin de una nica vivienda por parcela.
Artculo 216.-
Otras actuaciones
1. Cerramientos de fincas y condiciones de otros elementos junto a las vas de

comunicacin
Adems de las condiciones estticas de la presente Normativa todos los cerramientos y
elementos tales como postes, rboles..., cuya colocacin se pretenda realizar junto a las
vas de comunicacin, se situarn a una distancia mnima al eje del camino y carretera
de 5 metros, sin perjuicio de lo establecido en la normativa sectorial.
2. Desmontes y terraplenes
Se permiten actuaciones de nivelacin de fincas con la finalidad de adecuarlas a las
necesidades de la explotacin agrcola de la parcela o para evitar la inundacin de las
tierras por la crecida de los cauces naturales de agua, as como las vinculadas a un uso
autorizado en la parcela, teniendo en cuenta las siguientes condiciones:
En ningn caso un desmonte o un terrapln podr tener una altura superior a
3 metros. En caso de exigir dimensiones superiores, deber escalonarse con
desniveles menores de 2 metros, pendientes inferiores al 100% y con un
desfase mnimo en horizontal de 2 metros.
Los desmontes y terraplenes debern ser tratados de forma adecuada, con
jardinera, arbolado o los elementos necesarios para conseguir la restitucin
del aspecto natural del paisaje.
Toda edificacin se separar de la base o coronacin de un desmonte o
terrapln una distancia mnima de 3 metros.
Quedan excluidas las actuaciones de las infraestructuras pblicas.
3. Infraestructuras de produccin de energa elctrica de origen fotovoltaico
Se atendrn a lo establecido en la Orden FOM/1079/2006 por la que se aprueba la
instruccin tcnica urbanstica relativa a las condiciones generales de instalacin y
autorizacin de las infraestructuras de produccin de energa elctrica de origen
fotovoltaico.
NORMATIVA
163

Junio 2011
SISTEMAS GENERALES Y LOCALES
Sistemas generales
1. Constituyen los Sistemas Generales los suelos sobre los que se disponen usos o
instalaciones que aseguran el funcionamiento urbanstico del trmino municipal,
prestando servicios que cubren necesidades del mismo.
El suelo de Sistemas Generales puede estar situado en suelo clasificado como urbano,
urbanizable y rstico.
En la documentacin grfica aparecen indicados los suelos destinados por el presente
Plan General de Ordenacin Urbana a Sistemas Generales e inventariados en la
Memoria Vinculante del documento.
2. Los Sistemas Generales comprenden los elementos principales que estructuran,
articulan y complementan las diferentes reas funcionales de la ciudad y que junto con
estas constituyen el modelo de desarrollo urbanstico que el Plan define para la totalidad
del territorio municipal.
3. De conformidad con lo prescrito en el RUCyL, este Plan distingue cuatro Tipos de
Sistemas Generales en funcin de su destino y localizacin:
A) Sistema General de Vas Pblicas: comprende la red viaria principal y la trama
ferroviaria que este Plan seala en los planos de ordenacin, con el cdigo SG VP
B) Sistema General de Espacios Libres: comprende todos los parques y zonas verdes
de uso pblico que este Plan dispone para:
a. Facilitar al conjunto de la poblacin su acceso y disfrute.
b. Mejorar la calidad urbana y ambiental.
c. Favorecer la transicin entre el medio urbano y el medio natural.
Este Plan los seala en los planos de ordenacin, con el cdigo SG ELP
C) Sistema General de Equipamiento: comprende todas las dotaciones que el Plan
dispone para el funcionamiento urbanstico de la ciudad en su conjunto. Este Plan las
seala en los planos de ordenacin, con el cdigo SG EQ
D) Sistema General de Servicios Urbanos: comprende todas las prestaciones pblicas
que este Plan dispone al servicio de la comunidad en su conjunto. Este Plan las seala
en los planos de ordenacin, con el cdigo SG SU
4. Los terrenos destinados a sistemas generales debern adscribirse al dominio pblico y
estarn afectados al uso que determina el Plan General, transmitindose al
Ayuntamiento, salvo en los casos que en los apartados posteriores se determina, libres
de cargas.
5. Sistemas Generales existentes de titularidad pblica no municipal.
Los sistemas generales fijados por el Plan General que tuviesen en la actualidad un uso
coincidente con el propuesto, se mantendrn de propiedad de la Administracin Pblica
respectiva no siendo obligatoria su transmisin al Ayuntamiento, salvo en los supuestos
expresamente contemplados en la presente normativa.
Los terrenos afectados por sistemas generales que sean propiedad de cualquier
Administracin Pblica no municipal, que en el momento de la entrada en vigor del
presente Plan General no estuviesen destinados a los usos previstos en el mismo,
debern transmitirse al Ayuntamiento salvo en aquellos supuestos en que la gestin del
uso o servicio a establecer dependa directamente de la Administracin titular de los
terrenos.
NORMATIVA
164

Junio 2011
Artculo 218.-
Obtencin del suelo destinado a sistemas generales
Para la obtencin de los suelos que el presente Plan General destina a sistemas generales
se estar a lo dispuesto en la Legislacin Urbanstica vigente.
La transmisin al Ayuntamiento de Zamora de los terrenos asignados a Sistemas Generales
que en la actualidad sean de titularidad privada, se llevar a cabo de una de las dos maneras
siguientes:
A) Gratuitamente, con cargo a una actuacin integrada y a travs de alguno de
los sistemas de actuacin previstos en la legislacin urbanstica.
B) A ttulo oneroso, mediante expropiacin forzosa, ocupacin directa o cualquier
otra forma de adquisicin a travs de instrumento civil, administrativo, mercantil,
judicial, etc.
Tanto en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable como en suelo rstico su
obtencin se realizar por adscripcin directa a sectores y se estar a lo establecido por las
determinaciones de ordenacin general sealadas para cada sector. La asignacin de terrenos
del Sistema General a cada sector queda recogida en su correspondiente Ficha.
Al establecer la ordenacin detallada, todo Estudio de Detalle o Plan Parcial debe sealar el
suelo correspondiente a los Sistemas Generales. Ese suelo se pondr a disposicin del
Ayuntamiento para que ste lo destine al fin previsto por este Plan.
Se establece un plazo mximo de ocho aos para la obtencin de todos los Sistemas
Generales.
Todos los terrenos destinados a Sistemas Generales o bien estn asignados directamente a
algn sector, internos al mismo, o bien estn adscritos genricamente por conjuntos y
proporcionalmente a sectores urbanizables -los SS.GG. externos-.
Con el fin de hacer efectiva la continuidad del Sistema General de Espacios Libres y de viario,
la adscripcin a los sectores de terrenos asignados a esos Sistemas Generales se ha efectuado
teniendo en cuenta su proximidad al sector y en cuanta homogeneizada proporcionalmente al
aprovechamiento, segn lo matizado en la Memoria Vinculante del presente PGOU.
Con idntico fin, la asignacin de terrenos al Sistema General de Espacios Libres dentro de
cada sector se ha realizado valorando, con la necesaria flexibilidad:
A) La contigidad de esos terrenos con otros terrenos ya asignados al Sistema
General de Espacios Libres.
B) La mayor proximidad de esos terrenos al ncleo urbano.
El sistema de asignacin de terrenos al Sistema General y su adscripcin a determinados
sectores no condiciona las frmulas de reparto de beneficios y cargas entre propietarios que
han de aplicar los correspondientes Proyectos de Actuacin.
Los Proyectos de Actuacin harn ese reparto teniendo en cuenta el valor de los terrenos del
Sistema General, externos al sector, que este Plan les adscribe y otorgando a sus propietarios
el mismo aprovechamiento lucrativo que a los propietarios del sector.
NORMATIVA
165

Junio 2011
En el caso de que se confirme la existencia de diferencias entre las superficies sealadas en la

Ficha y la realidad de un determinado sector, se variar proporcionalmente la superficie de los
terrenos asignados al Sistema General, externos al sector, que le han de ser adscritos.
Los criterios para el diseo y ejecucin de los Sistemas Generales son los sealados en las
condiciones generales de uso para equipamientos, espacios libres pblicos y servicios urbanos
y en las condiciones generales de urbanizacin para el viario y los espacios libres pblicos.
Artculo 219.-
Sistemas locales
1) Constituyen los Sistemas Locales los suelos sobre los que se disponen usos o
instalaciones que aseguran el funcionamiento urbanstico del rea, sector o barrio donde
se ubican, prestando servicios que cubren las necesidades del mismo.
El suelo de Sistemas Locales est situado necesariamente en suelo clasificado como
urbano y urbanizable.
En los planos de ordenacin pormenorizada del suelo urbano y en las fichas de
sectores, aparecen grafiados, bien como determinacin de ordenacin detallada
vinculante-, bien como determinacin desde la ordenacin general indicativa-, los
distintos sistemas locales que prev el presente Plan General.
2) Los terrenos destinados a sistemas locales pblicos debern adscribirse, libres de
cargas, al dominio pblico municipal en los plazos que fija el presente Plan General y
estarn afectados a los usos que determina el mismo.
3) La obtencin de los nuevos Sistemas Locales propuestos en la Revisin se obtendr,
mediante cesin gratuita, vinculada a los desarrollos de las Actuaciones Integradas de
los sectores delimitados.
NORMATIVA
166

Junio 2011
CAPTULO 5.-
Artculo 220.-
CONDICIONES Y MEDIDAS DE PREVENCIN Y CORRECCIN

DE LOS EFECTOS MEDIOAMBIENTALES PARA LOS
DESARROLLOS
Pautas para la Ordenacin Detallada de los mbitos de desarrollo
Para los mbitos de desarrollo incluidos en sectores, tanto de Suelo Urbano No consolidado
como de Suelo Urbanizable, esta Normativa define una serie de pautas y criterios, con
carcter indicativo, complementarios de los vinculantes definidos en Condiciones de
Urbanizacin para Actuaciones Integradas del Captulo 3, Ttulo II de esta Normativa, para
los instrumentos que establezcan la Ordenacin Detallada: Para estos desarrollos sern de
consideracin las directrices y recomendaciones del marco sectorial y en especial de las
Estrategias Espaolas de Desarrollo Sostenible, de Medio Ambiente Urbano, de Movilidad
Sostenible, de Cambio Climtico y Energa Limpiaas como de los documentos en
desarrollo de las Estrategias Regionales.
Las edificaciones de los mbitos de desarrollo procurarn disearse y ejecutarse con
criterios de eficacia energtica, como el fomento de energas renovables, gestin inteligente
de las infraestructuras de energa (captacin solar, gestin de calefacciones, sistemas
pasivos de acondicionamiento.) asociadas al ciclo del agua, con gestin del agua de lluvia y
de riego, correccin en los sistemas de recogida de residuos y, sobre todo, criterios de
sostenibilidad en las edificaciones-desarrollando los principios ya establecidos en el cdigo
Tcnico de la Edificacin (CTE).
Se cumplir en todo caso la normativa vigente en materia de accesibilidad para la supresin
de barreras arquitectnicas, Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresin de
Barreras y reglamento de desarrollo segn Decreto 217/2001, de 30 de agosto, as como
cualquier otra que sea de aplicacin.
En cuanto a los sectores y actuaciones afectados por zonas inundables, la regulacin y
ordenacin de los usos se atendr a los criterios del CEDEX.
El CEDEX propone diferenciar en la llanura de inundacin la zona inundable (la que
alcanza la crecida de perodo de retorno de 500 aos) de la va de intenso desage que es
la franja en donde se concentra un caudal correspondiente a la avenida de periodo de
retorno de 100 aos sin producir una sobreelevacin superior a 30 cm respecto a la
situacin natural. Dentro de la zona inundable se distinguira una "zona de inundacin
peligrosa" en la cual podran producirse graves daos (materiales y humanos) con la
avenida de 500 aos. Para su delimitacin deben cumplirse uno o ms de los siguientes
criterios:
- calado (h)
> 1,0 m
- velocidad (v) > 1,0 m/s
- hxv
> 0,5 mZ/s
Habitualmente, la va de intenso desage queda comprendida dentro de la zona de
inundacin peligrosa.
NORMATIVA
167

Junio 2011
Respecto a los posibles usos del suelo en estas zonas, el CEDEX recomienda lo siguiente:
Los usos permitidos en la va de intenso desage sern tales que: a) los daos
potenciales por avenida sern moderados, b) no obstruyan el flujo de avenidas y c) no
requieran estructuras, terraplenes o almacenamiento permanente de bienes o equipos.
En cualquier caso ningn uso deber afectar desfavorablemente la capacidad de la va
de intenso desage ni dar lugar a importantes daos propios.
Con las anteriores consideraciones los usos permitidos podran ser los siguientes:
a) Uso agrcola: como tierras de labranza, pastos, horticultura, viticultura, csped,
silvicultura, viveros al aire libre y cultivos silvestres.
b) Uso industrial-comercial: como reas de almacenaje temporal, aparcamiento de
vehculos, etc.
c) Usos residenciales: como csped, jardines, zonas de aparcamiento, zonas de juego,
entre otros.
d) Usos recreativos pblicos y privados: como campos de golf, pistas deportivas al aire
libre, zonas de descanso, zonas de natacin reservas naturales y de caza, parques,
cotos de caza y pesca, circuitos de excursionismo o de equitacin, entre otros.
En la zona inundable fuera de la va de intenso desage, por su parte, las
limitaciones al uso del suelo no van encaminadas a preservar el rgimen de corrientes
sino a evitar daos importantes. Concretamente, se recomienda las siguientes
limitaciones:
a) Las futuras edificaciones de carcter residencial deben tener la planta baja, o el stano
si lo hubiera, a una cota tal que no sean afectadas por la avenida de 100 aos, ni se
produzca la condicin de inundacin peligrosa con la de 500 aos.
b) Las construcciones no residenciales (industriales, comerciales, etc.) deben situarse a
cotas suficientes para evitar que durante la avenida de 100 aos se produzcan alturas
de inundacin sobre el suelo superiores a 0,50 m, salvo que se hubieran adoptado en
todo el contorno medidas impermeabilizadoras hasta el nivel de dicha avenida.
Artculo 221.-
Condiciones y pautas de diseo para los sectores de desarrollo
Las pautas indicativas de diseo para el desarrollo de los sectores se dividen en:
A. Condiciones para la urbanizacin tratamientos de ELP y redes bsicas de serviciosB. Condiciones para la posicin e implantacin de la edificacin
C. Condiciones de mejora e integracin paisajstica
A.
Condiciones para la urbanizacin tratamientos de ELP y redes bsicas de

servicios-
A.1. Calidad de los espacios libres pblicos, con la creacin de espacios urbanos
centrales significativos y de un sistema de espacios pblicos bien emplazados,
espacios jerarquizados y articulados, caracterizados y diseados apoyndose en
elementos naturales pre-existentes e introduciendo nuevos: plazas, jardines, paseos
arbolados o bulevares y parques.
NORMATIVA
168

Junio 2011
A.2. Utilizacin adecuada del Arbolado y la Vegetacin en los procesos de

urbanizacin, procurando el empleo de arbolado autctono y la integracin en el
diseo de la vegetacin como cortavientos naturales, con los siguientes factores:
- Las pantallas de rboles y arbustos pueden reducir la velocidad del viento hasta
el 50% en distancias equivalentes a 10-20 veces su altura.
- Los rboles con hojas reducen la cantidad de luz disponible del 10 al 20 % de su
valor sin obstrucciones; incluso en invierno, los rboles caducifolios la reducen un
40-50 %.
- Las pantallas de rboles y arbustos densos funcionan como barrera de sonido.
- Los rboles y arbustos absorben CO2 y pueden eliminar hasta un 75% de polvo,
plomo y otras partculas del aire.
- Los rboles y arbustos pueden reducir las temperaturas veraniegas gracias a la
sombra y la transpiracin por evaporacin.
- Los rboles y arbustos pueden elevar las temperaturas invernales al disminuir la
velocidad del viento y reducir la radiacin hacia el cielo nocturno.
- La cobertura vegetal ejerce un efecto refrigerante gracias a la transpiracin por
evaporacin.
- La temperatura emitida por la cobertura vegetal ser de 10 a 15 inferior a la
emitida por materiales que absorben el calor, como el asfalto, o por materiales
reflectantes, como la grava o piedras de colores claros.
- Las plantas trepadoras caducifolias dejarn pasar el sol en invierno y
proporcionarn sombra en verano; las de hoja perenne proporcionarn sombra a
las paredes en verano y reducirn los efectos de los vientos fros en invierno.
A.3. Recomendaciones especficas para la jardinera y el arbolado: se recogen una
serie de principios y condiciones generales para el diseo y desarrollo de los espacios
verdes y espacios libres que servirn como gua, junto con los diferentes
condicionantes estudiados, para el planteamiento de soluciones concretas a los
espacios vegetales en cada sector.
Multifuncionalidad.
- Potenciar el uso y la utilidad real de los espacios verdes propuestos mediante la
adecuacin del diseo a las demandas de los sectores, sin descuidar el resto de
los criterios expuestos.
- Desarrollar espacios multifuncionales adaptados a diferentes demandas y ofertas
de ocio, culturales y educativas.
- Disear espacios accesibles, aptos para su uso y disfrute por parte de toda la
comunidad.
Conservacin de los valores ecolgicos y culturales.

- Uso de los ecosistemas maduros como modelos para el diseo y la gestin de
los espacios naturales.
- Diseo de entornos boscosos seminaturales, recreando ecosistemas y paisajes.
- Uso de tcnicas de sucesin dirigida en las restauraciones vegetales y
plantaciones.
- Plantaciones en manchas mezclando especies pioneras y especies propias de
situaciones de mayor madurez.
- Control del crecimiento de las herbceas mediante tcnicas blandas.
- Seleccin y renovacin progresivas.
- Recreacin de los procesos naturales y de las redes ecolgicas presentes en
nuestro entorno.
NORMATIVA
169

Junio 2011
Potenciacin de la biodiversidad.
- Desarrollo de acciones orientadas a potenciar la naturalizacin y biodiversidad de
los espacios libres, prestando especial atencin a los parques fluviales y a los de
gran extensin.
Integracin de sistemas forestales y sistemas suelo-planta dentro de la ciudad.

- Diseo de zonas libres en red, relacionadas con las riberas y con otros espacios
libres de tal manera que permitan la comunicacin y el intercambio entre ellas.
Desarrollo de la utilidad real de los espacios.

- Espacios tiles, adaptados a los usos que se van a desarrollar en su entorno y
capaces de ofrecer alternativas de ocio y experiencias a las personas que viven o
desarrollan su actividad en el entorno inmediato.
Seguridad.
- Iluminacin apropiada.
- Lneas de visin.
- Instalar alternativas de paso a puentes, tneles.
- Evitar lugares trampa.
- Vigilancia visual del entorno.
- Potenciar el uso continuado.
- Potenciar el sentido de propiedad y uso comn de los parques.
- Sealizacin e informacin.
Con carcter general, para procurar el ahorro de agua durante la fase de

funcionamiento, los distintos proyectos de urbanizacin debern realizar un diseo de
las zonas que vayan a recibir tratamiento vegetal considerando criterios de
xerojardinera, es decir, criterios de utilizacin de especies adaptadas a las
caractersticas con influencia mediterrnea propias del rea de estudio y de
minimizacin del consumo de agua.
Las plantaciones deben ser irregulares, evitando la adopcin de patrones rectilneos
(cuadrculas, tresbolillos, hileras, etc.) en la disposicin final de las mismas,
exceptuando los casos en que se indique lo contrario de forma explcita.
Todas las superficies contempladas en las propuestas y que no sean objeto de
ajardinamiento como tal debern ser sometidas, al menos, a la limpieza de residuos de
su superficie y a la plantacin con planta forestal, respetando a todos los efectos la
propuesta de plantaciones y realizando las labores de mantenimiento precisas, que
deben incluir el riego necesario durante, al menos, el verano de los primeros aos de
vida de las plantas.
Se priorizarn las formaciones vegetales que potencien los valores ecolgicos y
naturales del entorno de Zamora y, especialmente, las siguientes:
- Setos vivos estructurados formando linderos, bordes de caminos, lmites
espaciales, separaciones interiores, proteccin de espacios o funciones similares.
- Sotos arbolados.
- Bosquetes y arboledas diseados usando como modelo los ecosistemas locales.
- Lmites y cerramientos vegetales.
- Formaciones de matorrales de alta diversidad.
- Vegetacin de ribera ligada a arroyos, canales, acequias y cursos de agua.
- Praderas rsticas, con dosel arbolado, como espacios plurifuncionales de alta
capacidad de uso.
NORMATIVA
170

Junio 2011
La vegetacin a implantar en espacios arbolados presentar estructura vertical

simulando los ecosistemas forestales maduros, especialmente en los espacios de
borde. Este diseo debe incluir vegetacin arbrea, sotobosque, orla arbustiva y
plantas trepadoras, siguiendo las recomendaciones tcnicas descritas.
Las reas de confluencia entre dos tipos diferentes de vegetacin se realizarn, de la
misma manera, utilizando lneas irregulares, con entrantes y salientes y especies
intercambiadas.
Las plantas utilizadas deben proceder de ejemplares adaptados a las condiciones
locales, se preferirn los procedentes de plantas silvestres del entorno de Zamora,
cultivados al aire libre en envase forestal.
Todas las superficies contempladas en las propuestas de espacios libres y que no
sean objeto de urbanizacin o ajardinamiento como tal debern ser sometidas, al
menos, a la limpieza de residuos de su superficie y a la plantacin con planta forestal
(segn el criterio anterior), respetando a todos los efectos la propuesta de plantaciones
y realizando las labores de mantenimiento precisas, que deben incluir el riego
necesario durante, al menos, el verano de los primeros aos de vida de las plantas,
adems de limpiezas, podas de formacin, etc.
Las superficies objeto de labores de ajardinamiento pueden ser plantadas con
ejemplares de mayor tamao de las especies indicadas de rboles y arbustos. La
eleccin de especies se desarrollar fundamentalmente mediante los procedimientos
anteriormente definidos.
Las especies a utilizar sern, en general y preferentemente, especies locales
aclimatadas, aptas para su desarrollo con un mantenimiento mnimo y adaptadas a las
condiciones del municipio de Zamora.
Un aspecto peculiar de estas plantaciones es el que se refiere a su mantenimiento. Los
criterios de conservacin de flora y fauna y los lugares donde se pretende implantar
esta vegetacin hacen que sea preferible un tipo de mantenimiento blando, huyendo
de tratamientos agresivos con productos fitosanitarios txicos. La rusticidad y la
variedad de las propuestas de especies contribuyen tambin a evitar que las posibles
plagas puedan afectar a grandes superficies continuas. En todo caso los tratamientos
sern lo ms blandos y especficos posibles, teniendo siempre la precaucin suficiente
para evitar afectar al resto de la flora y fauna, al agua o a las personas que utilicen
estos espacios.
Los proyectos de urbanizacin reservarn espacio suficiente para que el rbol pueda
desarrollarse tanto en su medio areo como subterrneo. Asimismo se tendr en
cuenta la distancia entre rboles, y entre estos y las edificaciones, y se comprobar
que los servicios infraestructurales no se vean afectados por las races ni hipotequen el
desarrollo del arbolado y que no se dificulten las condiciones de acceso y
emplazamiento de servicios de emergencia.
Los alcorques se dimensionarn suficientemente, ajustndose al porte de la planta. Se
prever un tratamiento orgnico suficiente del suelo del interior del alcorque previo a la
plantacin del arbolado. Se incluirn instalaciones de riego localizado para el
mantenimiento de estos rboles y se facilitar la permeabilidad del suelo y la captacin
de pluviales por el alcorque. Las especies ms indicadas para el arbolado urbano son
las de hoja caduca, adaptadas a las condiciones climticas locales, por su utilidad en
la climatizacin de vas y edificios.
NORMATIVA
171

Junio 2011
A.4. Integracin de elementos de inters en el diseo de la ordenacin. Se recomienda

el mantenimiento del mayor nmero posible de elementos de inters existentes, que
deben ser preservados e integrados en la urbanizacin, siempre que sea posible.
B.
Condiciones para la ordenacin e implantacin de la edificacin
B.1. Idoneidad del diseo urbano, definida por su capacidad adaptativa al caso concreto,
un diseo urbano que debe estar dirigido desde el dimensionado preciso de los
espacios pblicos y de los espacios privados, partiendo del cumplimiento exigente de
lo establecido por la Legislacin Urbanstica de Castilla y Len.
Se procurar en todo momento la continuidad de los espacios libres del sistema local
con los Sistemas Generales definidos por el PGOU.
La morfologa de cada sector -derivada de la estructura urbana planteada- debe ser
coherente con las tipologas elegidas. Se ha de garantizar la correcta disposicin de
las edificaciones al servicio de un proyecto urbano sostenible en sus condiciones
bsicas, con un diseo urbano orientado desde principios de ecologa urbana como:
a. interaccin con los elementos naturales del paisaje local, correcta disposicin del
arbolado.
b. garantizar la permeabilidad de los suelos, fomentando urbanizaciones de bajo
impacto en las que se procurar reducir el sellado y la impermeabilizacin del
suelo para establecer planes urbansticos con valores mnimos de suelo
permeable.
c. correcta orientacin de las edificaciones que garantice soleamiento y permita una
relacin correcta con los espacios libres y privados,
d. mezcla de usos en lo posible, incluso en seccin, y fomento de relaciones de
proximidad, acceso al equipamiento y transporte pblico,
e. correcta administracin de la densidad,
f. introduccin de principios de movilidad sostenible, primando al peatn y los
sistemas alternativos al automvil en el funcionamiento interior de los
asentamientos,
g. adecuacin del diseo a la correcta gestin de los servicios e infraestructuras
bsicas, etc.
B.2. Criterios de eficiencia energtica, tanto en la ordenacin como en las propuestas de
construccin, considerando en el proyecto el fomento de energas renovables, gestin
inteligente de las infraestructuras de energa (captacin solar, gestin de
calefacciones, sistemas pasivos de acondicionamiento) y asociadas al ciclo del
agua, con gestin del agua de lluvia y de riego, correccin en los sistemas de recogida
de residuos y, sobre todo, criterios de sostenibilidad en las edificaciones
desarrollando los principios ya establecidos en el Cdigo Tcnico de la Edificacin
(CTE) y en legislaciones sectoriales.
Para la mejora del comportamiento ambiental de los edificios en el campo de la
conservacin de la energa, en aplicacin de algunos criterios bsicos, se puede hacer
uso de una amplia batera de recursos arquitectnicos que ya estn muy estudiados y
de los que existen muchas experiencias, tambin en Castilla y Len. En una relacin
no exhaustiva, se puede trabajar sobre los siguientes parmetros:
NORMATIVA
172

Junio 2011
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
C.
Sobre la disposicin de los distintos edificios

Sobre la forma y organizacin espacial de los edificios
Sobre las envolventes de los edificios
Sobre la ventilacin natural de los edificios
Sobre el empleo de otras fuentes de energa renovables
Sobre el uso de tecnologas de mayor eficiencia energtica
Sobre la urbanizacin de los edificios
Condiciones de mejora e integracin paisajstica
C.1. Condiciones de adecuacin de la implantacin territorial del sector:

a.
b.
c.
d.
respeto de los valores particulares del paisaje local,

interpretacin correcta de la geografa cercana,
asuncin justificada de los condicionantes medioambientales locales, y
referencia a la Memoria Ambiental del PGOU y a sus condiciones y medidas de
proteccin y correccin de impactos, rol ambiental que desempea la solucin
adaptada.
C.2. Insercin en la estructura urbana local. Son principios imprescindibles:

a. la idoneidad de la estructura urbana propuesta, en relacin con un contexto
urbano y con las condiciones de O. General establecidas por el PGOU,
b. el acierto en la eleccin de la geometra interna de la ordenacin, lejos de
cualquier arbitrariedad,
c. la correcta accesibilidad y conexin con las redes de transporte pblico,
d. la articulacin estructurada, jerarquizada y coherente de los diferentes espacios
que configuran el sector, y
e. la correcta seleccin y disposicin de los espacios libres y equipamientos,
capaces de corregir dficit locales.
C.3. Recomendaciones especficas para la integracin paisajstica de los sectores.
Debern llevarse a cabo medidas para favorecer la integracin paisajstica del conjunto
de las edificaciones e instalaciones previstas, a fin de minimizar efectos como la
desvinculacin formal del mosaico paisajstico del entorno, la discontinuidad de las
estructuras funcionales bsicas del paisaje, la heterogeneidad y, en general, la baja
calidad arquitectnica de los edificios industriales o de servicios urbanos, o el estado
de conservacin deficiente de los espacios exteriores.
Es necesario, en el tratamiento del espacio visual, incorporar los elementos que
definen el paisaje local a los propios de los nuevos usos previstos: edificios,
equipamientos e infraestructuras, buscando una ordenacin del rea estticamente
integrada, en la medida de lo posible, en el entorno urbano o periurbano que se
implanta.
NORMATIVA
173

Junio 2011
Artculo 222.-
Condiciones
de
medioambientales
atenuacin
correccin
A.
Criterios para la mejora de la calidad del aire
A.1.
Medidas para la reduccin de emisiones a la atmsfera:
de
impactos
En cada instrumento de planificacin de desarrollo que establezca la ordenacin

detallada se debern considerar las efectos de las emisiones a la atmsfera de
productos qumicos, polvo y de emisiones sonoras. Estas emisiones sern
especialmente evaluadas en relacin con la contaminacin generada por las
industrias y usos productivos y el trfico rodado, tanto en las fases de construccin
como de funcionamiento.
Los instrumentos de planificacin y proyectos debern considerar los efectos directos
sobre las emisiones a la atmsfera de sus desarrollos y actividades, as como
aquellos inducidos por solape o interaccin con otras actividades o desarrollos
prximos, estableciendo medidas preventivas orientadas a la reduccin de emisiones
y medidas correctivas, con pautas de control regulador y seguimiento, para cada
sector.
A.2.
Fomento de la implantacin de energas alternativas

Se incluirn en los proyectos de urbanizacin de los diversos sectores y desarrollos
medidas y criterios enfocados a mejorar la eficiencia y el ahorro de energa elctrica
en todas las actuaciones y usos: industrial, terciario, residencial, siendo prioritario en
los equipamientos y dotaciones as como en el alumbrado pblico.
Se incentivar la tecnologa de cogeneracin en los sectores productivos industrial y
terciario, as como el uso de energas limpias alternativas renovables-,
especialmente con la implantacin de sistemas basados en la energa solar
termoelctrica y fotovoltaica- o elica. Las zonas residenciales y los equipamientos
debern disearse teniendo en cuenta el rgimen de vientos y el soleamiento,
conforme a criterios de Arquitectura sostenible presentes en esta normativa y
cumpliendo estrictamente la Normativa del CTE.
A.3.
Criterios de atenuacin de la contaminacin lumnica

Se plantean estos criterios indicativos ante la necesidad de estipular medidas
destinadas a minimizar la contaminacin lumnica que producirn las nuevas
urbanizaciones y el efecto negativo sobre el paisaje nocturno, especialmente en
sectores de borde urbano.
Para no alterar las condiciones naturales del paisaje durante el periodo nocturno, la
parte superior de las luminarias que se implanten en el sector deber ser opaca, a fin
de que no sea proyectada directamente luz hacia arriba. Esta medida beneficiar
asimismo a la fauna de hbitos nocturnos.
Es recomendable iluminar hacia el suelo, creando unos conos de luz tan agudos
como sea posible con el objetivo de evitar la dispersin de la luz, con un diseo de
luminarias adecuado, que ofrezca cerramientos planos que deben presentar una
gran capacidad de transmisin y resistir los efectos de la intemperie y el paso del
tiempo.
NORMATIVA
174

Junio 2011
B.
Medidas preventivas y correctoras para la amortiguacin del ruido derivado de

las infraestructuras de transporte y de las reas industriales
Con carcter previo al otorgamiento de licencias de edificacin se desarrollarn por
cada sector los pertinentes estudios para determinar los niveles sonoros esperables,
definindose en su caso los condicionantes y medidas de proteccin acstica
(pantallas y sistemas de amortiguacin) respecto a la red de infraestructuras de
transporte y de las reas industriales, conforme a lo establecido en la Normativa
vigente sobre Ruido, y en especial segn la Ley 5/2009, de 4 de junio, del Ruido de
Castilla y Len.
La zonificacin del PGOU procura la localizacin de los usos urbanos, especialmente
aquellos residenciales y dotacionales, alejadas en lo posible de las grandes
infraestructuras de transporte que afectan al mbito, as como la implantacin
alejada del sistema urbano central y de las zonas residenciales, de los usos
productivos industriales de mayor incidencia acstica potencial. Los instrumentos de
planeamiento de desarrollo que establezcan la ordenacin detallada, tendrn en
consideracin la incidencia del ruido en la localizacin concreta de los usos y la
orientacin de las edificaciones.
Adems de exigir la consideracin de la normativa del ruido, estatal y autonmica,
para las actuaciones y proyectos que se desarrollen, desde esta normativa se
definen unas condiciones y pautas indicativas, como medidas preventivas para la
amortiguacin acstica, complementarias de otras soluciones especficas de
atenuacin perceptiva y ambiental.
Se propone la implantacin de diversas estructuras vegetales, a modo de pantallas,
en diversos bordes y espacios adicionales de los mbitos de desarrollo situados en
bordes, especialmente aquellos en contacto con espacios naturales del entorno o
con relacin visual desde los mismos, cuya funcin ser, principalmente, atenuar el
efecto paisajstico y ambiental general de las edificaciones e instalaciones, hacia el
medio natural circundante.
Este tratamiento de los bordes con pantallas vegetales y arbolado ser
imprescindible en los sectores con usos productivos o en aquellos situados en
proximidad con infraestructuras de transporte, con especial atencin hacia la
atenuacin del ruido generado por estas infraestructuras de transporte.
Las pantallas vegetales contribuirn a suavizar el contacto visual desde las
principales infraestructuras viarias, atenuando el impacto sonoro y visual de los
elementos constructivos de la nueva urbanizacin. La pantalla ocultar tambin el
acceso visual desde el rea urbanizada a estos grandes viales, mitigando en buena
medida el ruido inducido por las autovas o el ferrocarril sobre el interior del mbito.
NORMATIVA
175

Junio 2011
C.
Pautas para la mejora integral del ciclo del agua
C.1.
Pautas para el proyecto y funcionamiento de un sistema integral de

abastecimiento de agua
Se procurar cuando sea posible, especialmente en los sectores urbanizables
industriales o rotacionales, el diseo de una red de abastecimiento secundario que
no incremente la presin sobre la red de abastecimiento municipal, para suministro
de zonas y usos que no requieren agua potable como en la limpieza de calles, en la
red de hidrantes anti-incendios.
En edificios de uso pblico se pueden instalar temporizadores en los grifos o bien
griferas electrnicas en las que la apertura y cierre se realiza mediante sensores de
presencia que permiten limitar los volmenes de descarga a 1 litro. Las duchas de
estos edificios deben disponer de griferas termostticas de funcionamiento
temporizado. Los inodoros deben estar dotados de grifera de tiempo de descarga
temporizado, tipo fluxor o similar y los urinarios de grifera automtica con
accionamiento a travs de sensor de presencia.
En las reas de desarrollo con usos productivos, en los que es previsible la
presencia notable de vehculos pesados y ligeros seguramente llevar aparejada la
aparicin de servicios de lavado de los mismos, por lo que es recomendable que:
- Dicha limpieza no se realice con manguera convencional, sino con sistemas de
alta presin temporizados que aseguren consumos de agua inferiores a 70 litros
por vehculo. O bien mediante sistemas autnomos de lavado mvil de vehculos
de bajo consumo de agua.
- Dispongan de sistemas de reciclado de agua.
En las cocinas colectivas de tipo industrial y en todas aquellas instalaciones que
utilicen procesos de lavado deben utilizarse grifos de tipo pistola, con parada
automtica al no ser usados. Cuando estn fijados sobre un soporte permanente se
debern instalar pulsadores de pie.
Las instalaciones de refrigeracin, climatizacin y calefaccin debern contar con un
sistema de recirculacin para recuperacin de agua.
Para las piscinas es recomendable que realicen anualmente ensayos de
estanqueidad y de control de fugas y que cuenten con un sistema de reutilizacin del
agua y su empleo en usos distintos del bao.
El baldeo de viales pblicos y de instalaciones privadas debe hacerse con equipos
economizadores de agua, prohibindose el baldeo con manguera. Y debera hacerse
con aguas no potables.
Las fuentes pblicas deben disponer de dispositivos economizadores de agua.
En cuanto a la posibilidad de reutilizacin de aguas grises, en grandes actuaciones
residenciales o en los edificios hoteleros y deportivos, stas podran ser empleadas
para los mismos fines que en el caso anterior, para el relleno de las cisternas
cuando no sea preciso el uso de agua potable.
En relacin con el ajardinamiento y mantenimiento de los espacios libres, adems de
la adecuada seleccin de especies, se debern considerar otras medidas de ahorro
de agua como las siguientes:
NORMATIVA
176

Junio 2011
a) Implantacin de sistemas de ahorro en el consumo de agua

- Establecimiento de los criterios de riego en funcin de las caractersticas de
las especies seleccionadas.
- Sectorizacin de las instalaciones en funcin de los requisitos hdricos de las
plantas.
- Establecimiento de un horario restringido de riego. Este horario deber
justificarse en base a la climatologa local y a la vegetacin empleada. En
todo caso deber coincidir con los periodos de menor insolacin, que es
cuando menores son las prdidas por evapotranspiracin. En general se
aconseja realizar riegos profundos y distanciados en el tiempo.
- Uso de sistemas de control y regulacin de las salidas de agua (riego,
fuentes, etc.) tales como dispositivos de control de la presin, difusores y
temporizadores para disminuir el consumo de agua durante el riego.
b) Incorporacin de sistemas para la recogida y el aprovechamiento de las aguas de
lluvia y escorrenta. Para ello, es fundamental que el diseo considere aspectos
como las pendientes del terreno, la ubicacin de terrazas que minimicen la
escorrenta en los lugares de mayor pendiente, la instalacin de pequeos
canales o estanques en las zonas inferiores, etc. Consideracin de la topografa
de la zona como condicionante en la seleccin del tipo de riego, as como para
evitar problemas de escorrenta y erosin.
C.2.
Pautas para el proyecto y funcionamiento de un sistema integral de

saneamiento y depuracin de las aguas residuales
El PGOU asume entre sus objetivos esenciales una ordenacin sostenible del ciclo
del agua y una exigencia de conservacin de los ecosistemas implicados en el
desarrollo urbano, procurando: a) devolver las aguas consumidas a los cauces en
condiciones aceptables para que el impacto sobre los ecosistemas sea mnimo, para
lo cual la mejor solucin es contaminarlas lo menos posible en su uso y proceder al
final a su tratamiento por depuracin; b) realizar la depuracin con el menor gasto
energtico e impacto ecolgico.
Se recuerda que corresponde a las entidades locales - Ayuntamiento de Zamora- la
competencia sobre alcantarillado y tratamiento de aguas residuales, segn lo
establecido en la letra I del artculo 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora
de las Bases del Rgimen Local.
El Plan Integral de Saneamiento y Depuracin del Zamora que ordene y regule los
criterios y diseo de las redes para los distintos mbitos deber tener en cuenta los
siguientes criterios indicativos:
- Se prever la instalacin de un sistema de almacenaje (tanque de tormentas)
para cualquier red de saneamiento de los sectores de desarrollo, previo a
cualquier punto de vertido o conexin a la red municipal.
- Se garantizar que la emisin de vertidos cumple la regulacin relativa a la
autorizacin mxima de nutrientes, fijados por estar el tramo del Duero como
Zona Sensible (Resolucin de 10 de julio de 2006), en la autorizacin de
vertido establecida por el Organismo de Cuenca (CHD, revisada en 14 de
julio de 2006).
NORMATIVA
177

Junio 2011
- Se establecern en los planeamientos de desarrollo de los sectores criterios

de regulacin y monitorizacin de los vertidos, que garanticen el cumplimiento
de la normativa sectorial vigente, expresamente para los usos productivos
industriales. Para la evacuacin de la red de aguas pluviales, se considera
necesario contar al menos con un sistema de contencin y separador de
aceites e hidrocarburos en las zonas destinadas a instalaciones industriales y
con un sistema de pretratamiento en las zonas residenciales a la salida del
punto de vertido, que permita predepurar las primeras aguas de lluvia o evitar
posibles vertidos accidentales. Asimismo, se deber solicitar al Organismo de
cuenca, autorizacin para efectuar el vertido de aguas pluviales a cauce
pblico.
- Cualquier tipo de vertido a la red de saneamiento municipal deber contar
con la autorizacin y control del Ayuntamiento de Zamora, siguiendo la
Ordenanza Municipal de Vertidos (el control y autorizacin de los vertidos a la
red de saneamiento municipal, corresponde al Ayuntamiento, segn dispone
el artculo 101 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que
se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas).
- A travs de la Normativa de los planes de desarrollo de los distintos sectores,
debera establecer en todos los establecimientos industriales, comerciales o
de servicios cuyo consumo de agua sea igual o mayor a 10.000 m3 anuales,
la obligatoriedad de disponer de un Plan de gestin sostenible del agua que
contenga las proyecciones de uso, la identificacin de reas para la
reduccin, reciclado, reutilizacin de agua o aprovechamiento de aguas
pluviales y las medidas de eficiencia a aplicar, especificando las metas de
conservacin y la programacin de actuaciones previstas.
- Dichos establecimientos debera tambin efectuar, con carcter bienal, una
auditora del uso del agua en sus instalaciones, incluyendo las medidas
aplicadas en el uso eficiente del agua y el grado de cumplimiento del plan de
gestin sostenible del agua.
NORMATIVA
178

Junio 2011
TTULO IV. USOS Y CONSTRUCCIONES FUERA DE ORDENACIN

Y DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO
Artculo 223.-
Situaciones
1) Se consideran fuera de ordenacin

a. los terrenos y edificios que en virtud de esta Revisin son objeto de expropiacin,
total o parcial y que se relacionan en el listado que se incluye en el presente Ttulo.
b. los terrenos y edificios cuya disconformidad con el planeamiento consiste en la
superacin de las alineaciones definidas en el Plan que se relacionan en el listado
que se incluye en el presente Ttulo.
2) Se consideran disconformes con el planeamiento
a. los usos emplazados en terrenos, construcciones o instalaciones que se encuentren
expresamente prohibidos por el Plan o por la legislacin sectorial aplicable.
b. las construcciones e instalaciones realizadas mediante actos constitutivos de
infraccin urbanstica grave o muy grave, que hubieren prescrito.
c. las construcciones e instalaciones y los usos del suelo que siendo anteriores a la
aprobacin definitiva de la Revisin, resulten disconformes con las determinaciones
de la misma pero que no se hayan declarado expresamente fuera de ordenacin.
Artculo 224.-
Rgimen jurdico aplicable
Las nicas obras autorizables en los terrenos que sustenten usos declarados fuera de
ordenacin son las previstas en el artculo 64.2 de la Ley 5/1999, de 8 de abril y el artculo
185.2 del Reglamento de Urbanismo y las autorizables en los terrenos que sustenten usos
disconformes con el planeamiento urbanstico, las establecidas en el artculo 64.3 de la
citada Ley y en el artculo 186 del Reglamento.
NORMATIVA
179

Junio 2011
FUERA DE ORDENACIN POR SER OBJETO DE EXPROPIACIN

EX
Plano Direccin
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
15
16
17
18
19
21
22
23
24
25
27
28
31
32
33
34
35
36
37
38
NORMATIVA
Alberca
Alberca
Alberca
Alberca
San Blas
Arauelos
Paseo de las Higueras
Arenales
Nuestra Sra de las Mercedes
San Lzaro
Camino Las Llamas
Ferrocarril
Morana
Prncipe de Asturias
Espritu Santo
Espritu Santo
Cantabranas
Doa Urraca
Obispo Nieto
Puebla de Sanabria
Villalpando
Morales
Capilla-Tejares
San Ramn
Pea de Francia
Fermoselle
Ro Tormes
Aldehuela
N
12
8,1
4,6
2
11
4
48
36D
41
32
31
17
18
8
3
1, 3, 5
s/n
11
20
24
2
7
31
4
1
12
4,4
27
41
75
51
2
5
Parcela Catastral
09035 06
09035 04, 05
09035 02,03
09035 01
09018 05
11050 02
12048 01
12055 14
02970 19
03975 12
02962 08
03967 09
04967 18
04920 13
17000 06
11961 03, 02, 01
06920 26
14907 03
99860 18
99860 21
05897 01
16884 07
03860 01
06885 03
06920 17
15790 06
14786 03, 04
13733 08
20860 03
01982 16
01701 18
05951 05
22880 04
180

Junio 2011
FUERA DE ORDENACIN POR SUPERACIN DE LAS ALINEACIONES DEFINIDAS

POR EL PLAN
FO
Plano Calle
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
NORMATIVA
Arauelos
San Blas
Roble
Almendro
San Blas
Pinar
Abeto
Nogales
Romeral
Higueras
Higueras
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Valderica
Mataburros
Mataburros
Mataburros
Limn
Limn
Limn
Manzano
Castao
Valseboso
Cubillos
Villarina
Hortensias
Amapolas
Losacio
Lobata
Hiniesta
Andavas
Ntra. Sra. Mercedes
Galicia
Galicia
Merinas
Galicia
Galicia
Galicia
Parada del Molino
Hiniesta
Hiniesta
N
10
33
7
13
9
19
7
15
5
56
54
1
3
5
7
2
4
6
8
10
4
6
8
2
4
6
5
5
12
14
12
2
1
21
19
110
10
22
97
63
6
49
45
43
1
55
53
Parcela Catastral
10050 01
09037 01
10038 01
10048 05
08024 08
08024 06
10050 02
11031 01
11030 01
11041 07
12055 20
11041 06
11041 05
11041 04
11041 03
12055 21
12055 22
12055 23
12055 24
12055 01
12054 10
12054 01
12054 11
13054 06
13054 07
13054 01
13054 02
14055 03
16038 01
17040 24
17050 06
17053 08
04033 01
02967 08
03935 13
03950 08
03950 07
03962 10
04950 06
04941 17
05928 17
05928 07
05928 09
05928 10
04920 10
04920 02
04920 03
181

Junio 2011
FO
Plano Calle
48
52
53
54
55
56
57
58
59
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
NORMATIVA
Albillera
Manuel Fernndez
Rinconada
Rinconada
Hiniesta
Sol
Bosque
Bosque
Santa Ins
Virgen del Yermo
Virgen del Yermo
Virgen del Yermo
Hiniesta
Cantabranas
Cantabranas
Casa Mohina
Casa Mohina
Galicia
Ferrocarril
Churruca
Churruca
Churruca
Cuba Interior
Polvorn (Travesa)
Polvorn (Travesa)
Polvorn (Travesa)
Polvorn (Travesa)
Coln
Diaz de Solis
Diaz de Solis
Gerona
Aldehuela
Barriada de Asturias (Bj)
Granada
Mlaga
Mlaga
Vereda
Espritu Santo
Espritu Santo
Espritu Santo
Obispo Nieto
Obispo Nieto
Obispo Nieto
Feria
Ntra.S.del Trnsito
Imperial
Imperial
Imperial
Virtud
Virtud
N
1
50
8
6
27
38
37
33
8
42
44
46
11
1
3
6
4
64
10
2
4
6
1
8
6
4
2
39
3
5
8
9
26
9
6
8
7
30D
30
26
39
37
15
12
10
26
24
22
17
16
Parcela Catastral
04920 14
04926 09
05908 21
05908 20
05908 05
04907 12
03916 03
03916 05
03916 07
04904 14
04904 15
04904 16
05900 01
05900 07
05900 06
05980 03
05980 04
05980 39
11956 22
19933 08
19933 09
19933 10
19933 07
24958 02
24958 03
24958 04
24958 05
24958 06
2597804
25978 03
28952 01
28952 02
28953 01
28655 03
27950 07
27650 06
95890 01
99860 60
99860 24
99860 22
03860 09
03860 10
05870 17
06870 06
02894 16
03893 33
03893 32
03893 31
03893 17
03880 30
182

Junio 2011
FO
Plano Calle
105
106
107
108
109
110
111
112
115
116
117
118
119
120
121
122
123
125
126
127
128
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
146
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
168
169
170
171
NORMATIVA
Virtud
Sol
Sol
Sol
Sol
Sol
Sol
Sol
Sol
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Manuel Fernndez
Valorio
Virgen del Yermo
Virgen del Yermo
Virgen del Yermo
Morana
Morana
Morana
Trv.Cantabraas
Sub.Cantabranas
Sub.Cantabranas
Sub.Cantabranas
Sub.Cantabranas
Sub.Cantabranas
Peas
Peas
San Lzaro
Risco
Risco
Santa Agueda
Santa Agueda
Santa Agueda
Santa Agueda
Santa Agueda
Luna
Luna
Luna
Venus
Obispo Nieto
Mayo
Estrella
Estrella
Estrella
Santa Susana
N
6
33
31
31
29
27
13
5
1
23
25
27
27D
29
31
33
35
5
11
7
1
21
13
5
6
10
23
11
7
5
3
10
4
12
5
26
18
16
6
13
17
42
38
6
62
1
23
25
20
7
Parcela Catastral
03880 26
03893 01
03893 02
03893 03
03893 04
03893 05
03893 12
03893 16
03880 02
04890 10
04890 08
04890 07
04890 06
04890 05
04890 04
04890 03
04890 02
04890 41
04892 12
04894 01
04894 05
05891 01
04890 01
05897 16
05891 10
05891 06
05897 39
05897 09
05897 10
05897 21
04882 08
05897 26
05897 20
04894 06
05887 27
05887 17
05887 12
05887 13
05885 11
04872 01
02873 12
02870 17
02870 15
02873 11
02875 06
03880 11
02880 13
02880 11
02883 23
02883 19
183

Junio 2011
FO
Plano Calle
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
NORMATIVA
Villalpando
Doctor Olivares
Doctor Olivares
Leopoldo Alas Clarn
Arapiles
Arapiles
Arapiles
Arapiles
Tv. Doctor Olivares
Tv. Doctor Olivares
Alonso de Tejeda
Alonso de Tejeda
Alonso de Tejeda
Alonso de Tejeda
San Frontis
Abuches
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fermoselle
Fray Antn Martn
Fray Antn Martn
Fray Antn Martn
Fray Antn Martn
Fray Antn Martn
Fray Antn Martn
Rabiche
San Roque
San Roque
La Cruz
La Cruz
La Cruz
La Cruz
La Cruz
Cristo
Carrasco
Carrasco
Carrasco
Carrasco
Carrasco
Carrasco
N
14
21
4
12
3
5
15
20
2
4
19
21
23
29
1
1
26
18
32
70
74
9
13
15
17
19
29
31
73
1
3
2
4
6
8
21
12
7
4
3
7
8
9
15
4
6
8
1
5
7
Parcela Catastral
07892 05
17887 10
1688402
16881 01
16862 08
16862 07
17877 11
17873 17
16885 05
16885 06
16885 08
16885 09
16885 10
16885 13
02741 04
01730 08
01730 17
02730 01
02730 03
02730 21
01711 01
03740 11
03740 09
03740 02
03738 01
03738 24
03738 19
03738 18
01701 08
02730 32
02730 31
01730 19
01730 20
01730 21
01730 23
01711 23
02724 01
04720 14
02724 15
02724 10
02724 06
02724 05
02724 04
02724 02
03738 03
03738 04
03738 05
03740 08
03740 06
03740 05
184

Junio 2011
FO
Plano Calle
223
224
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
NORMATIVA
Carrasco
Pereruela
Tardobispo
Tardobispo
Tardobispo
Tardobispo
Tardobispo
Redondela
Virgen de la Gua
Virgen de la Gua
Virgen de la Gua
Atalaya
Atalaya
Atalaya
Blanca
Santiuste
Santiuste
Santiuste
Santiuste
Santiuste
Santiuste
Santiuste
Canal
Cabaales
Cabaales
Cabaales
Cabaales
Cabaales
Cabaales
Cabaales
Peausende
Peausende
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Salamanca
Plaza del Sol
Plaza del Sol
Plaza del Sol
Plaza del Sol
Puentico
N
11
1
5
7
9
9D
11
16 D
5
7
23
2
4
6
2
16
18
20
22
24
26
28
6
35
35A
35B
41
43
45
40
4
26
56
58
60
62
64
68
70
72
41
43
51
71
79
5
6
8
9
7
Parcela Catastral
03740 03
03738 15
04720 20
04720 18
04720 22
04720 17
04720 16
05740 22
08733 17
08733 14
08744 01
08744 02
08744 03
08744 04
08721 16
08721 08
08721 09
08721 10
08721 11
08721 12
08721 13
08721 14
08711 04
10730 18
10730 24
10730 25
10730 15
10730 14
10730 13
08770 01
10730 03
11730 04
11730 09
11730 10
11730 17
11730 18
11730 19
11730 21
11730 22
11730 23
14783 40
14760 21
14760 18
12730 26
12730 23
08784 09
08784 08
09772 01
10761 01
09772 02
185

Junio 2011
FO
Plano Calle
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
NORMATIVA
Puentico
Caizal
Caizal
San Francisco
Prosperidad
Entrepuentes
Entrepuentes
Entrepuentes
Pablo Montesinos
Pablo Montesinos
Amor de Dios
Huerta Aranda
Huerta Aranda
Madridanos
Dornajo
Aldaras
San Ramn
San Ramn
San Ramn
San Ramn
Campana
Campana
Alfonso XII-Carrascal
Azenias-Carrascal
Azenias-Carrascal
Iglesia-Carrascal
Iglesia-Carrascal
Iglesia-Carrascal
Corral Redondo-Carrascal
Calleja-Carrascal
Aldea Rodrigo-Carrascal
N
5
5
25
3
2
15
21
18
4
32
24
11
13
10
2
1
34
32
30
25
2
1
23
5
1
6
8
11
7
2
4
Parcela Catastral
10777 01
10777 07
12767 01
11750 06
11750 07
13781 12
13781 10
13790 11
12780 03
12770 15
13778 07
14760 07
14760 08
14760 06
14760 22
12730 22
12730 19
12730 18
12730 17
13733 07
14720 01
14722 01
52650 01
54640 08
54640 01
54650 04
53664 02
53664 11
53664 04
54661 10
54662 06
186

Junio 2011
DISPOSICIONES ADICIONALES
nica
En el mbito del Conjunto Histrico declarado se aplicar el Plan Especial de Proteccin
definitivamente aprobado por el Pleno de la Corporacin del Ayuntamiento de Zamora, en
sesin de 4 de mayo de 2000 (BOP de 5 de junio de 2000), directamente en cuanto a
ordenacin, catalogacin de elementos arquitectnicos y normativa esttica de aplicacin,
con aplicacin subsidiaria de la Revisin en lo no regulado expresamente.
NORMATIVA
187

Junio 2011
EQUIPO REDACTOR
El presente documento de Revisin del PGOU de Zamora, ha sido redactado por el Instituto
Universitario de Urbanstica de la Universidad de Valladolid.
Esta Normativa forma parte del Documento Refundido de Aprobacin Definitiva del PGOU,
que ha sido redactado por el equipo del Instituto Universitario, bajo la direccin de Juan Luis
de las Rivas, con la colaboracin de PLANZ Planeamiento Urbanstico S.L.
Fdo.: Juan Luis de las Rivas

INSTITUTO UNIVERSITARIO DE URBANSTICA
Valladolid, Junio de 2011
NORMATIVA
188

Normativa Zamora

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NORMATIVA

Revisin del PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE ZAMORA

REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 6

NORMAS URBANSTICAS GENERALES ................................................................... 8

INTERPRETACIN DEL PLAN GENERAL............................................................................... 7

MODIFICACIN DEL PLANEAMIENTO GENERAL ................................................................. 7

REVISIN DEL PLAN ................................................................................................................ 6

SOBRE PARCELAS ............................................................................................................................... 8

SOBRE LA POSICIN DE LA EDIFICACIN ....................................................................................... 9

Plano de la fachada ...............................................................................................................11

SOBRE LA EDIFICABILIDAD Y EL APROVECHAMIENTO............................................................... 11

Aprovechamiento urbanstico ................................................................................................11

SOBRE LA ALTURA ............................................................................................................................ 13

Nmero mximo de plantas...................................................................................................13

MEDICIN DE ALTURAS .................................................................................................................... 14

SOBRE LOS TIPOS DE PLANTAS Y ALTURAS DE LOS MISMOS ................................................. 17

Planta Stano ........................................................................................................................17

REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

SOBRE LAS FACHADAS DE LA EDIFICACIN ................................................................................ 21

Regulacin de las fachadas exteriores..................................................................................21

SOBRE LOS PATIOS ........................................................................................................................... 23

Definicin y objetivos .............................................................................................................31

USOS DE SUELO .................................................................................................................... 40

Proteccin de huecos ............................................................................................................30

NORMAS DE URBANIZACIN ............................................................................................... 31

Acceso a la edificacin ..........................................................................................................28

REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

ORDENANZA ARQUEOLGICA .......................................................................................... 104

NORMAS URBANSTICAS ESPECFICAS ............................................................. 110

SUELO URBANO................................................................................................................... 110

ORDENANZA CASCO ANTIGUO...................................................................................................... 111

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................111

ORDENANZA ENSANCHE ................................................................................................................ 114

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................114

ORDENANZA BARRIOS TRADICIONALES ..................................................................................... 117

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................117

ORDENANZA BARRIOS PERIFRICOS .......................................................................................... 120

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................120

ORDENANZA OLIVARES .................................................................................................................. 123

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................123

ORDENANZA UNIFAMILIAR ............................................................................................................. 126

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................126

REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

ORDENANZA BLOQUE ABIERTO.................................................................................................... 129

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................129

ORDENANZA BLOQUE LINEAL ....................................................................................................... 131

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................131

ORDENANZA NUCLEO RURAL........................................................................................................ 134

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................134

ORDENANZA PRODUCTIVO............................................................................................................. 137

mbito de aplicacin y definicin.........................................................................................137

ORDENANZA DOTACIONES COMUNITARIAS ............................................................................... 139

mbito de aplicacin y Definicin ........................................................................................139

ORDENANZA EQUIPAMIENTO PRIVADO ....................................................................................... 142

mbito de aplicacin y Definicin ........................................................................................142

ORDENANZA LIBRE DE USO PBLICO.......................................................................................... 145

mbito de aplicacin y Definicin ........................................................................................145

SUELO URBANIZABLE......................................................................................................... 147

REVISIN DEL PGOU DE ZAMORA. DOCUMENTO REFUNDIDO DE APROBACIN DEFINITIVA

SUELO RSTICO .................................................................................................................. 148

SISTEMAS GENERALES Y LOCALES ................................................................................. 164

CONDICIONES Y MEDIDAS DE PREVENCIN Y CORRECCIN DE LOS EFECTOS

USOS Y CONSTRUCCIONES FUERA DE ORDENACIN Y DISCONFORMES CON