Tasacion

Informe de Tasacin
VALORACIN DE VIVIENDA
Solicitante
D. Jose Garca Lpez
Localizacin Inmueble
C/ Gaviota, n 234
11100 San Fernando Cdiz
Fecha valoracin
14 de Febrero de 2014
Valor de tasacin
147.650,91
Perito API y Colegio

D Juan M Jan Mena, Colegiado n 308, del COAPI de Cdiz
CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION

A peticin de DON JOS GARCA LPEZ, Don Juan Mara Jan Mena, con despacho profesional en San Fernando
- Cdiz, en Calle Caldern de la Barca, n 12, local bajo, en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria n 308
del COAPI de Cdiz, como resumen del informe de tasacin que corresponde al n 25/2014, de fecha 14/02/2014,
tras visita del inmueble el da 10/02/2014, manifiesta que conforme a la finalidad y mtodos de valoracin
justificados y empleados, y a lo expuesto en el presente informe, se puede concluir el valor de tasacin del inmueble,
y
CERTIFICA
La vivienda descrita en el informe tiene los siguientes datos descriptivos:
TIPO DE INMUEBLE Vivienda piso en bloque plurifamiliar
ESTADO DEL INMUEBLE Terminado
ESTADO DE OCUPACIN Uso propio
SITUACIN C/ Gaviota, n 234
MUNICIPIO San Fernando
SOLICITANTE D. Jos Garca Lpez
FINALIDAD Valor de mercado
RGTRO. DE LA PROPIEDAD N1 de San Fernando
REFERENCIA CATASTRAL 12345QA53A02200012ID
ANTIGEDAD 8 Aos
MTODO UTILIZADO Comparacin
SUPERFICIE ADOPTADA 92,00 m
S. CONST.
S. TIL
P.P.Z.C.
P.P.Z.C.+ CONST.
80,00
70,00
12,00
92,00
V.P.O No
PROVINCIA Cdiz
N.I.F. 12.123.456 A
FINCA N 12.111
ESCRITURADA
92,00
CUOTA %
1,55
IDENTIFICACIN FSICA
VALOR DE TASACIN
CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

NOVENTA Y UN CNTIMOS (147.650,91)
FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014

Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 14 de Febrero de 2014
Fdo. D. Juan M Jan Mena

1/1
www.apitasaciones.es
info@apitasaciones.es
ESTRUCTURA DEL INFORME
N ORDEN
APARTADOS DEL INFORME
PAG.
MEMORIA Y ANTECEDENTES
SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD
IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN
LOCALIDAD Y ENTORNO
DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN
DESCRIPCIN URBANSTICA.
RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN
ANLISIS DE MERCADO
10
DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS
11
VALORES DE TASACIN
12
12
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
12
13
OBSERVACIONES
12
14
FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS
12
15
DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME
13
1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIN.

DON JUAN MARA JAN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San
Fernando, calle Caldern de la Barca, n 12, Colegiado en ejercicio n 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de la Provincia de Cdiz, y provisto de N.I.F. nm. 77.777.777 Z, EXPONE:
Que habiendo aceptado el encargo recibido el da 10 de Febrero de 2014, a instancias de DON JOSE GARCA LPEZ,
para valorar la vivienda referida en el apartado n 3, el perito que suscribe ha realizado la valoracin correspondiente al
referido inmueble, presentando a continuacin informe de la misma.
La realizacin del estudio de las caractersticas del bien inmueble y de su entorno se llev a cabo durante la visita e
inspeccin realizada el da 10 de Febrero de 2.014, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoracin.
2.- SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

SOLICITANTE
Nombre y apellidos : Jos Garca Lpez
Domicilio: C/ Gloria, 7
Cdigo Postal: 11100
FINALIDAD
N.I.F. 12.123.456 A
Municipio: San Fernando
Provincia: Cdiz
VALOR DE MERCADO
La presente tasacin, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO
EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE nm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO
EHA/2011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE nm. 249, de 17 de Octubre, y por la ORDEN ECO
EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE nm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la referida ORDEN.
3.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN

Tipo de Inmueble: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Estado constructivo del inmueble: Se encuentra terminado
Destino: Uso residencial
Direccin: Calle Gavitota n 234 1 B
Barrio/zona: El Carmen
Municipio: San Fernando
Provincia: Cdiz
Cdigo Postal: 11100
Registro: Registro de la Propiedad n 1 de San Fernando
Documentacin registral: Nota simple registral de fecha 11/02/2014(*)
Titular Registral: Jos Garca Lpez
Carcter: Privativo
Datos Registrales: Finca 11.111 Libro 777
Tomo 777
Folio 2
Inscrp 4
Referencia catastral: 123456QA53147895OT
Anexos vinculados: No
(*) La direccin que consta en el documento registral coincide con la direccin fsica actual
4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN

COMPROBACIONES MNIMAS
Localizacin e inspeccin ocular interna
Descripcin registral y real
Superficie registral y real
Caractersticas fsicas
Estado de construccin o conservacin
Estado de ocupacin
Uso o explotacin del inmueble.
Rgimen de proteccin pblica
Adecuacin al planeamiento urbanstico
Viv.
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
Viv.
DOCUMENTACIN EMPLEADA
Escritura de propiedad Si
Certificacin registral -Nota simple informativa SI
Informacin catastral descriptiva y grfica SI
Plano de situacin y emplazamiento SI
Reportaje fotogrfico SI
Documentacin estado de ocupacin -Calificacin proteccin pblica -Otros documentos --
Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes
5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

Tipo de ncleo
Ocupacin laboral
Categora del municipio
Situacin geogrfica
LOCALIDAD
ncleo autnomo de gran importancia
Mltiple.
Municipio costero de la Baha de Cdiz
Superficie: 32 Km 36 28 N, 6 12 O. Altitud: 8 m
Poblacin de Derecho 86.890 habitantes

Poblacin de Hecho ms de 100.000 habitantes.
Evolucin Poblacin Estable
Delimitacin entorno Barrio del Carmen
INFRAESTRUCTURAS
Vas pblicas va pblica con aceras con pavimento y
calzada asfltica
Alumbrado Pblico Suficiente
Alcantarillado Suficiente
Abastecimiento de agua Suficiente
Suministro elctrico Suficiente, de la red general
Red de telefona Suficiente
Calidad Normal
Conservacin Normal
COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO
Comunicaciones Red carreteras, RENFE - Suficientes
interurbanas
Comunicaciones urbanas Suficientes
Transportes Pblicos Autobuses urbanos
Accesibilidad Normal
Trfico vehicular Escaso
Aparcamiento superficie Suficiente
Aparcamientos pblicos No existen
ENTORNO
Tipo Urbano
Carcter Residencial
Ordenacin Manzana
cerrada
Desarrollo edificatorio Terminado
Consolidacin Completa
Antigedad Mltiple
Renovacin Medio
Nivel de renta Medio-Alto
EQUIPAMIENTO
Comercial No existe
Religioso
Deportivo
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Suficiente
Escaso
Suficiente
Escaso
Suficiente
Suficiente
OTRAS CARACTERSTICAS
Calidad barrio Media
Calidad ubicacin
Distancia a centro
Ancho de calle
Carcter de calle
Calidad stock edificado
Usos del barrio
Media
Zona 1
<12m
Circulacin
medio
residencial
6.- DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA
Tipologa edificatoria Plurifamiliar entre
N de viviendas por planta
medianeras
N de fachadas 1
N de viviendas planta tico
Ancho de fachada principal 13,50 m
Acabado de fachadas
Longitud media de fondo 31,48 m
Voladizos
Superficie construida 2.748 m
Conservacin
Superficie de suelo 425 m
Antigedad
N plantas sobre rasante BJ + EN + 5
Reformas
Uso planta baja Local comercial
Ascensor
Usos plantas sobre rasante Residencial
Instalaciones deportivas
S. construida sobre rasante 2.748 m
Jardines
N de plantas bajo rasante -Servicios comunes
Usos plantas bajo rasante -Calidad Zonas Comunes
S. construida bajo rasante -Calidad Edificio
Tipologa o distribucin
Uso actual
til
Construida
Parte proporcional
elementos comunes
Construida con p.p.
elementos comunes
Relacin superficie (R)
Vistas
Orientacin
Altura
Vivienda exterior/interior
4 viviendas, excepto
planta tico ( 2 viv.)
2
Enfoscada y pintada
No
Normal
35 aos
No
N
Si
1
No
No
Portal sencillo
Normal
Normal
DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA
Vivienda de 3 dormitorios, 2 baos, saln, cocina, terraza. En origen fue de 4
dormitorios.
Residencial
SUPERFICIES
Superficie de espacios ---70,00
exteriores de uso privativo
Superficie anexos ---80,00
50% de terrazas y ---12,00
tendederos
Superficie escriturada 92,00
92,00
1,31
Superficie adoptada
CONDICIONES HABITABILIDAD
Favorable
Normal
X
X
X
Condiciones de uso
Exterior
92,00
Desfavorable
1 vivienda
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS
ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIN
Estructura
Fachada
Cubiertas
Hormign armado
Enfoscada y pintada
Plana transitable
TERMINACIONES DE LA VIVIENDA
Estancias
Suelos
Paredes
Techos
Carpintera ext.
Carpintera int.
Vestbulo
terrazo
gotele
enfoscado
Aluminio marrn Madera pintada
Saln
terrazo
gotele
Escayola
Cocina
Cermico
Alicatado
Escayola
Dormitorios
Terrazo
Gotele
enfoscado
Baos
Cermico
Alicatado
Escayola
Lavadero
terrazo
gotele
enfoscado
INSTALACIONES
Telfono
Tiene
No tiene
En dormitorios
Dormitorio y cocina
Portero automtico
Tiene
No tiene
Video portero
b/n o color
Agua caliente
No tiene
individual
Comunitaria
Grifera
Monobloc
Monomando
Ascensor
Tiene 1 ud. X
No tiene
2 Ud. por escalera
Puertas automticas X
Aparatos sanitarios
Calidad alta
Calidad media X
Calidad baja
Marca Roca
Gas ciudad/natural
Si tiene
No tiene X
Fontanera
Cobre
Hierro
PVC X
Polipropileno
X
X
X
Aire acondicionado
Tiene
No tiene
Pre instalacin X
Bomba de calor
Calefaccin
No tiene
individual X
Comunitaria
Radiadores
Otras instalaciones
Parablica
Sauna o jacuzzi
Hilo musical
Electricidad
1100-2200 w
3300-4400 w X
6600-8800 w
OTRAS CARACTERSTICAS
Armarios empotrados
Si tiene X
n
No tiene
Seguridad
Puerta blindada
Alarma
Rejas
CONSERVACIN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Edificio
X
Vivienda
X
REFORMAS
Total
Parcial
Puntual
---Antigedad 1980
depreciacin 34%
Antigedad efectiva de vivienda 1980
Coste de rehabilitacin -Muy bueno
X
X
--
Adecuado
7.- DESCRIPCIN URBANSTICA

Planeamiento Urbanstico Vigente
Adecuacin fsica del inmueble a la normativa urbanstica
Adecuacin de usos del inmueble a la normativa urbanstica
Existencia de proteccin urbanstica o histrica
Situacin Fuera de Ordenacin
Conforme con el Planeamiento
Clasificacin urbanstica
PGOU de San Fernando

S
S
No
No
Si
Suelo Urbano Consolidado
8.- RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

Proteccin Pblica
Existencia No
Tipo --
Tenencia y ocupacin
Estado de ocupacin Uso propio
Ttulo Compraventa
Plazo de vigencia
Limitaciones urbansticas
Hecho No
Efecto sobre valor
Explotacin econmica
Actividad No
Caractersticas
Derechos Reales
Servidumbres
Derechos No
Tipo De Paso
Caractersticas
Efecto sobre valor
Efecto sobre valor
Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentacin registral anexa al informe
Ensea la vivienda: D. Jos Garca Lpez
Tipo
Estado
Promocin
Piso
Venta
Privada
RGIMEN DE V.P.O.
Rgimen
General
Expediente
Provisional
Definitiva
01-125/1972
--
12/4/1974
9.-ANALISIS DE MERCADO
OFERTA
Tipo
Calidad Inmuebles
Baja
< 90 mc
90 m a 150 mc
Media
X
X
X
Alta
> 150 mc
caractersticas
Predominan las viviendas de tipologa plurifamiliar. Antigedad similar. Conservacin variada. Inmuebles de calidad media.
Terminados o en construccin
Volumen
Baja
Media
Alta
DEMANDA
Calidad Inmuebles
Nivel renta compradores
Baja
Bajo
X
Media
Medio
X
X
X
Alta
Alto
caractersticas
La demanda existente en el entorno prximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes caractersticas a las
del tasado.
Volumen
Baja
Media
Alta
Tipo
< 70 m
70 m a 120 m
> 120 m
EXPECTATIVAS
Relacin oferta-demanda
Ms oferta que demanda
equilibrio
Ms demanda que oferta
< IPC
Revalorizacin
=IPC
Fuerte incremento
Estancamiento
>IPC
X
PRECIOS MAS FRECUENTES

Precio actual
Intervalo de variacin
1.600 euros/m para una vivienda rehabilitada y con un En los bloques plurifamiliares prximos los precios oscilan
buen estado de conservacin, en una tipologa similar a entre los 1.000 y los 1.900 euros, dependiendo de su ubicacin
la del edificio tasado.
y calidades.
10.- DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIN
El mtodo del coste es una tcnica analtica que permite determinar el Coste de Reposicin o Coste de
Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de l, que se encuentre en fase de proyecto,,
construccin, rehabilitacin o terminado.
El coste de reposicin/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada
uno de los gastos e inversiones necesarios (Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoracin, el inmueble por otro
nuevo de sus mismas caractersticas y utilidad. Es decir se trata de calcular el coste a nuevo con tcnicas y materiales
de construccin actuales, incluyendo para su cmputo el valor de solar (VS), el coste de la construccin (CC) y todos los
gastos necesarios de promocin (GP).
El Coste de la construccin (CC) es la suma del coste de ejecucin material (CEM), ms el beneficio industrial (BI) y los
gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promocin (GP) tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de
construccin, gastos de administracin del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios.
No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del promotor.
El coste de reposicin neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciacin sufrida por el edificio en el tiempo
transcurrido desde su construccin. Se determina deduciendo del CRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble.
La depreciacin fsica es la prdida que experimenta el CRB de un bien en funcin de su antigedad, estado de
conservacin y duracin de sus componentes. Podra definirse como el coste actual de la rehabilitacin integral del
edificio para dejarlo como nuevo.
La depreciacin fsica se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la tcnica de amortizacin lineal, que
consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida til.
La antigedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en funcin de la rehabilitacin integral o
reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposicin antes de la reparacin (Ca) La determinacin de la edad
efectiva se realiza por medio de frmulas que se exponen:
CRB =Ci
CRB = VS + CC + GP
CC = CEM + GG + BI
CRN = CRB - DEPRECIACIN
DEPRECIACIN FSICA = CRB x antigedad edificio / vida til del inmueble
AE = AR x {1+- CR/CA)}
Clculo del valor del suelo. (VS)

El clculo del valor del suelo se ha realizado por el Mtodo Residual Esttico, aplicando la siguiente frmula:
En donde:
F = VM x (1 b) - Ci
F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado; B = Margen o
beneficio neto del promotor en tanto por uno; Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados.
El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada
uno de los pagos necesarios inherentes a una promocin: se estiman los costes de construccin (CC), los gastos
necesarios (GP), y los de comercializacin y, en su caso, los financieros, y se fijar el margen de beneficio del promotor
VALOR DE REPERCUSIN DE SUELO DE VIVIENDA (/m ) - MTODO RESIDUAL ESTTICO

Valor en venta del inmueble
(VV)
1900 /m (1)
Margen de beneficio del promotor (20%)
(BP)
380 /m
Coste de ejecucin material
(EM)
600 /m (2)
Gastos generales del contratista (13%)
(GG)
78 /m
Beneficio industrial del contratista (6%)
(BI)
36 /m
Coste de Construccin por contrata
(CC)
714 /m
Honorarios de Arquitectos (10%)
(HA)
60 /m
Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%)
(GF)
42 /m
Gastos Financieros (3% )
(Gfi)
57 /m
Gastos de comercializacin (3%)
(GC)
57 /m
Total gastos necesarios para la promocin
216 /m
Costes Totales
930 /m
Valor de repercusin de suelo de vivienda
590 /m
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)
Valor de repercusin de suelo
Coste de ejecucin material
Gastos generales y beneficio industrial del contratista (19%)
Coste de Construccin por contrata
Gastos necesarios de la promocin (honorarios arquitectos, fiscales) (17%)
Coste de Reem plazam iento Bruto (CRB)
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)
CRB ( excluido el valor del terreno)
Antigedad real
Vida til del inmueble
Coeficiente de depreciacin por antigedad
Coste de la reparacin o rehabilitacin realizada (/m)
Antigedad efectiva
Coeficiente de depreciacin efectivo
Depreciacin lineal
Coste de Reem plazam iento Neto (CRN)
/m
/m
/m
/m
/m
/m
835,38
17
100
0,17
/m
aos
aos
/m
/m
aos
/m
/m
/m
17
0,17
142,0146
1283,3654
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

Repercusin de suelo
590 Superficie adoptada
Coste de construccin
714 Valor del Suelo
Gastos necesarios
121,38 Valor de la Construccin
Depreciacin
0,17 Gastos
Coste Reposicin Bruto (/m)
1425,38 C.R.B.
Coste de reposicin neto (/m)
1283,3654 C.R.N.
Coeficiente (K) de mercado (3)
1,25 Valor comparacin
VALOR DE REPOSICIN
VALOR - FINCA
590
600
114
714
121,38
1425,38
92
54280
65688
11166,96
131134,96
118069,6168
147587,021
POSIBLE VALOR DE COMPARACIN

118069,6168 VALOR - FINCA
147587,021 /m
(1)
Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su
tipologa edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situacin, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de
mercado aplicable para dicho producto inmobiliario
(2)
Se ha estimado un coste de construccin de 550,00 ., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cdiz para el ao
2014.
(3) Es til analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos
valores adoptados en la tasacin. Partiendo de la hiptesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y
cercano a 1,2, valores de K muy elevados indicaran sobrevaloracin del mtodo de mercado, o infravaloracin del CRN,
mientras que valores inferiores a 1,2 indicaran la situacin inversa.
10
Datos de mercado en aplicacin del mtodo de comparacin
El mtodo de comparacin est basado en el principio de sustitucin o de equivalencia funcional, segn el cual el valor
de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas que se puedan considerar sustitutivos de
aquel.
Es un mtodo directo de obtencin del valor de Mercado por sntesis de los precios de mercado de otros inmuebles
similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
Es decir, es el valor que se obtiene por comparacin con otros bienes de igual naturaleza segn su destino, y de
caractersticas anlogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes
correctores de homogeneizacin en funcin de una serie de cualidades.
En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasacin con otros inmuebles llamados
testigos. La comparacin se realiza basndose en uno o varios signos externos, establecindose una relacin de
proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasacin.
Para la aplicacin del mtodo de comparacin se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles
existentes en la zona, que por su localizacin y tipologa sean comparables con el que es objeto de tasacin.
Se aplica este mtodo de comparacin pues se cumplen los requisitos de :
- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
- Se disponen de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permiten identificar parmetros adecuados para
realizar la homogeneizacin de comparables.
- Se dispone de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que refleje
adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
En definitiva, para la aplicacin de este mtodo es condicin indispensable la existencia de suficiente informacin
comparable.
La valoracin por el mtodo de comparacin se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:
1.- Se establecen las cualidades de valor y caractersticas propias del objeto de tasacin
2.- Se analiza el mercado inmobiliario
3.- Se selecciona la informacin obtenida y se homogeneza la muestra.
4.- Se asigna el valor del inmueble.
Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y caractersticas propias en el proceso de homogeneizacin.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
Mercado real. El precio se reducir hasta un 10% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada
que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado.
Entorno. Cuando las caractersticas del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se
homogeneizar con (+-5%)
Ubicacin. Diferencia de repercusin de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %)
Superficie y diseo. (+/- 10%) entre los testigos y el inmueble que se tasa.
Antigedad. Diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa
Conservacin y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin del inmueble, as
como de las reformas.
Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalacin entre los testigos y el inmueble tasado.
Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.
11
COMPARABLES DE VIVIENDAS
COMPARABLE 1
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 2
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 3
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 4
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 5
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 6
SITUACIN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIN
DISTRIBUCIN
CARACTERSTICAS
PRECIO TOTAL
C/ Real, n 229
11100
Bloque plurifamiliar
125 m
Altas
Venta
4 dormitorios 2 baos
Promocin de OBRA NUEVA
259.000
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
C/ Muoz Torrero
11100
110 m construidos
Medias
Venta
4 dormitorios - 2 baos
3 armarios empotrados
185.000
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
Calle Real ( El Carmen)

11100
100 m construidos
Medias
Venta
Suelos de mrmol
160.000
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
C/ Real Patio Cambiazo

11100
120 m
Medias
Venta
Planta 3 - Reformado en 2004
210.000
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1 B

11100
120 m
Medias
Venta
3 dormitorios 1 bao
Armarios empotrados
206.000
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
PRECIO UNITARIO
1716,68 /m
C/ Maestro Portela, 36
11100
96 m
Medias
Venta
4 habitaciones, 2 baos
Cntrico,
165.000,00
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGEDAD
EST. CONSERVACIN
FUENTE INFORMACIN
Vivienda
14/02/2014
SI
20 a 30 aos
Normal
A.P.I.
PRECIO UNITARIO
1718,75 /m
PRECIO UNITARIO
Vivienda
14/02/2014
SI
Nuevo
Nuevo
A.P.I.
2072,00 /m
Vivienda
14/02/2014
SI
10 - 20 aos
Normal
A.P.I.
PRECIO UNITARIO 1681,82 /m
PRECIO UNITARIO
PRECIO UNITARIO
Vivienda
14/02/2014
SI
20- 30 aos
Bueno
A.P.I.
1600,00 /m
Vivienda
14/02/2014
SI
35 aos
BUENO
A.P.I.
1750,00 /m
Vivienda
14/02/2014
No
15 aos
BUENO
A.P.I.
12
T ES T IG O S C O M P A R A B LES
Viv ie nda
1
2
3
4
5
6
Supe rf ic ie ( m ) V a lo r m e rc a do
125
110
100
120
120
96
259000
185000
160000
210000
206000
165000
C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C I N
Co mp. 1
Co mp. 2
Ubicaci n
Superficie
Antigedad
Co nservacio n
Acabado s
instalacio nes
Co eficiente
P recio /m
Valo r Ho mo g.
M ediana
M o da
M edia aritmet.
0,95
1
1
1
0,9
1
0,855
2072
1771,56
1648,88675
#N/A
1604,901189
0,98
1
1
1
1
0,9
0,882
1681,818182
1483,363636
Va lo r Unit a rio
2
3
4
5
6
S um a
221445
163170
141120
197650,32
199861,2
158466
1081712,52
V A LO R E S E X T R E M O S
V. mnimo
V. mximo
Diferencia
Diferencia %
Co mp. 4
Co mp. 5
Co mp. 6
1
1
0,9
0,98
1
1
0,882
1600
1411,2
0,98
1
1
0,98
0,98
1
0,941192
1750
1647,086
0,98
0,99
1
1
1
1
0,9702
1716,666667
1665,51
1
1
1
0,98
0,98
1
0,9604
1718,75
1650,6875
Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada
125
110
100
120
120
96
671
1771,56
1483,363636
1411,2
1647,086
1665,51
1650,6875
9629,407136
1612,090194
( V u)
3138424,834
2200367,678
1991485,44
2712892,291
2773923,56
2724769,223
15541863,03
VALORES DE TASACIN
VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA
VALOR DE TASACIN POR COMPARACIN ()
1600
2072
472
29,5
Co mp. 3
T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S
v iv ie nda
Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ) Va lo r Unit a rio
1
92
S up. ( m ) de la v iv ie nda t a s a da
2072
1681,818182
1600
1750
1716,666667
1718,75
1604,90119 /m
147650,909
13
Datos de mercado Evolucin de precios medios en San Fernando
FUENTE: FOTOCASA
11. VALORES DE TASACIN

Superficie Adoptada
Valor Unitario( /m)
92,00
1.604,90
* Incluida parte proporcional de elementos comunes
Valor de Tasacin (VT)

147.650,91
EL VALOR DE TASACIN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

ASCIENDE A LA CANTIDAD DE CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA
EUROS CON NOVENTA Y UN CNTIMOS (147.650,91)
12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13.- OBSERVACIONES
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14.- FECHA DE EMISIN CADUCIDAD Y FIRMA

Fecha de emisin: En San Fernando, a 14 de Febrero de 2014
Fecha de caducidad del informe: 14 de Agosto de 2014
Firmas:
Fdo.: Juan M Jan Mena Perito Inmobiliario
14
15.- DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME

PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE PROVINCIA
PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE MUNICIPIO
15
PLANOS DE SITUACIN DEL INMUEBLE
16
IMAGEN SATLITE A NIVEL DE EDIFICACIN
IMAGEN SATLITE VISTA DE PJARO
17
PLANOS CATASTRALES
18
FOTOGRAFIAS
19
DOCUMENTACION
Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentacin de

VPO, etc
20

Tasacion

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Informe de Tasacin

Perito API y Colegio

CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION

CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014

Fdo. D. Juan M Jan Mena

ESTRUCTURA DEL INFORME

APARTADOS DEL INFORME

SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS

DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME

1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIN.

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD

3.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN

4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN

Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

Poblacin de Derecho 86.890 habitantes

6.- DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

CONSERVACIN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

7.- DESCRIPCIN URBANSTICA

PGOU de San Fernando

8.- RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

PRECIOS MAS FRECUENTES

10.- DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

Clculo del valor del suelo. (VS)

VALOR DE REPERCUSIN DE SUELO DE VIVIENDA (/m ) - MTODO RESIDUAL ESTTICO

CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

POSIBLE VALOR DE COMPARACIN

Datos de mercado en aplicacin del mtodo de comparacin

Calle Real ( El Carmen)

C/ Real Patio Cambiazo

C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1 B

PRECIO UNITARIO 1681,82 /m

Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada

Datos de mercado Evolucin de precios medios en San Fernando

11. VALORES DE TASACIN

Valor de Tasacin (VT)

EL VALOR DE TASACIN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

14.- FECHA DE EMISIN CADUCIDAD Y FIRMA

Fdo.: Juan M Jan Mena Perito Inmobiliario

15.- DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME

PLANO DE SITUACIN A NIVEL DE MUNICIPIO

PLANOS DE SITUACIN DEL INMUEBLE

IMAGEN SATLITE A NIVEL DE EDIFICACIN

IMAGEN SATLITE VISTA DE PJARO

Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentacin de

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