MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA DE STAT BOGDAN PETRICEICU HADEU

FACULTATEA DE DREPT I ADMINISTRAIE PUBLIC
SPECIALITATEA DREPTUL AFACERILOR

Uzucapiunea ca mod de dobndire a

dreptului de proprietate

Profesor: Danoi Ion

Elaborat: Babr Natalia

Cahul 2015
CUPRINS:
1.

Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Noiune

2.

Justificare i domeniu de aplicare

3.

Condiionarea esenial a uzucapiunii de faptul posesiei

4.

Felurile uzucapiunii

5. Uzucapiunea n regimul de carte funciar.

6.

1.

Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Noiune

Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a proprietii i a altor
drepturi reale, caracterizat prin posesiunea lucrului n timpul fixat de lege. Este prevzut
de art.645 din Codul civil ca unul din modurile originare de dobndire, iar n art.1847 din acelai
cod se dispune c prescripia achizitiv are acelai caracter.
Denumirea de uzucapiune i dobndirea pe aceast cale a dreptului de proprietate a
fost cunoscut de dreptul roman, ea i-a gsit consacrarea n vechiul drept romnesc, fiind pe
larg tratat de pild n Codul Caragea n ara Romneasc i Codul Calimah n Moldova. n
legislaia noastr termenul de uzucapiune nu a fost regsit, el fiind consacrat de practica
judiciar. n Codul civil de la 1864 este reglementat n cartea III, titlul XX, dispoziii care se
completeaz cu cele ale Decr.167/1958 privind prescripia extinctiv, prevederile Decr.Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor de carte funciar, acolo unde mai este n vigoare
acest mijloc de publicitate imobiliar.
n prezent, art.28 din Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, consacr
termenul de uzucapiunereferitor la opozabilitatea dreptului de proprietate fa de teri, cnd
provine i din uzucapiune (printre alte enumerri).
Dac posesiunea unui imobil se prelungete o anumit durat i sunt realizate anumite
condiii prescrise de lege acest fapt nu poate rmne fr consecine juridice, cea mai important
consecin fiind naterea dreptului de proprietate asupra imobilului n favoarea persoanei care a
avut posesia util a acestuia. Posesia prelungit n timp este considerat de lege un izvor al
proprietii.
n doctrin i jurispruden prescripia achizitiv sau posesiunea este definit ca un
mijloc de a dobndi proprietatea unui lucru, prin posesiunea acelui lucru n tot timpul i n
condiiile fixate de lege.[103] Starea de fapt se transform n stare de drept, care este efectul
principal al posesiei.
Din definiie rezult c uzucapiunea nu este posibil dac bunul a fost obinut n
temeiul unui act translativ de proprietate, cum ar fi de exexmplu un contract de donaie.
Existena unui act translativ de proprietate d dreptul titularului la aciunea n realizarea

dreptului, iar nu la cea n constatare, cum se procedeaz n cadrul uzucapiunii. Ori,

potrivit art.111 din C.pr.civ., aciunea n constatare nu este admisibil dac partea are deschis
calea n realizarea dreptului, care are la baz un titlu de dobndire, dup cum s-a reinut i n
practica judiciar.[104]Aadar, uzucapiunea d natere dreptului de proprietate, ori altui drept
real, asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre una sau mai multe persoane n condiiile
i termenele prevzute de lege. Posesia trebuie s fie nentrerupt. Ea se aplic numai drepturilor
reale.[105]

2.

Justificare i domeniu de aplicare

n sistemul Codului civil romn, uzucapiunea are un rol deosebit de important,

ea constituind singura dovad absolut a dreptului de proprietate. Ea simplific posibilitatea
dovedirii, cel ce o invoc avnd sarcina de a face dovada posesiei n condiiile legale.
Uzucapiunea este o dovad cert a dreptului de proprietate i constituie unul din efectele
cele mai importante ale posesiei utile. Aceast posesie este o stpnire de fapt a unui lucru i
apare din punctul de vedere al posesorului ca o manifestare exterioar a unui drept real.
Justificarea uzucapiunii const n aceea c de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de
proprietate.[106] Dovada dreptului de proprietate este o sarcin dificil, de aceea uzucapiunea ca
mod originar de dobndire nltur inconvenientele probei dreptului de proprietate.
n al doilea rnd, sunt situaii juridice neclarificate, prin convertirea posesorului util n
proprietar se transform o aparen ndelungat ntr-un drept de proprietate cert i indiscutabil.
n al treilea rnd, proprietarul neglijent, care a lsat timp ndelungat posesia unei alte
persoane, nu poate rmne fr nici o consecin pe plan sancionator. Dac el a permis altei
persoane s aib posesia bunului fr nici o mpotrivire, acesta s-a comportat public ca un
proprietar, legea nu poate lsa aceast stare de lucruri fr consecine juridice.
Referitor la domeniul de aplicare al uzucapiunii, acesta se mrginete la bunuri imobile
i care se af n circuit civil. Se afl n circuit civil imobilele proprietate privat, fr deosebire
de titularul dreptului de proprietate care poate s fie: o persoan fizic, persoan juridic de drept
privat, statul, regie autonom etc. Per a contrario nu pot fi uzucapate imobilele aparintoare
domeniului public, care sunt inalienabile (art.135, al.5 din Constituie). n aceeai msur aceste
imobile sunt imprescriptibile, dup cum expres se refer la terenuri art.5 din
Legea nr.18/1991,art.74 din Legea nr.69/1991.
n sistemul reglementrii anterioare nu puteau fi uzucapate imobilele din proprietatea
statului sau cooperatist de ctre persoane fizice.[107] Era inadmisibil aciunea pentru
dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil, proprietate de stat, prin uzucapiune.
Acest drept de proprietate al statului a fost considerat ntreaga perioad de atunci ca fiind
inalienabil, insesizabil i imprescriptibil i deci nu se putea pierde prin trecerea timpului.[108] n
schimb, statul, dac poseda n condiiile dreptului comun, putea s dobndeasc dreptul de
proprietate prin uzucapiune, att mpotriva proprietii individuale ct i a celei cooperatiste,
dreptul su de proprietate era considerat de esen superioar.

Am adus n discuie acest aspect, pentru a se ti dac n condiiile actuale, ca urmare a

abrogrii Constituiei de la 1965 i a celorlalte acte normative se poate uzucapa imobilul
proprietate de stat sau cooperatist, care a fost posedat sub imperiul acestor reglementri, prin
adugare la durata de timp de dup abrogarea lor. Considerm c aceste acte normative, chiar
abrogate, pentru perioada ct au fost n vigoare i-au produs efectele i noile reglementri,
neavnd caracter retroactiv, uzucapiunea curge numai de la data i n contextul noilor
reglementri legale. Asupra bunurilor din domeniul privat al statului, a celor aflate n proprietate
cooperatist sau altor persoane juridice sunt aplicabile regulile dobndirii dreptului de proprietate
prin uzucapiune de la intrarea n vigoare a Constituiei din 1991 i a altor acte normative care
crmuiesc regimul juridic al acestor bunuri.
Uzucapiunea nu i gsete aplicare n privina bunurilor mobile. Ea se circumscrie
numai la imobile, pentru c presupune o posesiune prelungit iar nu una instantanee. La
analiza art.1909 din C.civ. am artat pe larg cum funcioneaz dobndirea la mobile. Cu toate
acestea, s-a exprimat de ctre jurispruden opinia rmas minoritar a dobndirii prin
uzucapiune la mobile, care, desigur nu poate fi mprtit.
Ca o reglementare generic a categoriilor de imobile care nu se pot prescrie, face
referire expres art.1844 din C.civ. Acest text prevede c nu se prescrie domeniul lucrurilor, care
prin natura lor sau o declaraie a legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privat, ci sunt
scoase din comer. Rezult din text c n cod nu sunt enumerate bunurile ce nu pot fi dobndite
prin uzucapiune, ci se face referire la criteriile dup care anumite bunuri sunt declarate
imprescriptibile, adic scoase din circuit civil i ca atare nesusceptibile de a fi dobndite prin
uzucapiune.
Att din interpretarea art.135 (5) din Constituie, art.5 din Legea nr.18/1991, art.74 din
Legea nr.69/1991, ct iart.1844 din C.civ. rezult c pot fi dobndite prin uzucapiune acele
imobile aflate in circuit civil i sunt n proprietatea privat, fr a se mai face vreo difereniere
legat de titular, care poate fi persoan fizic, o regie autonom, societate comercial indiferent
de structura capitalului, statul etc.
n ce privete persoanele ndreptite s invoce beneficiul uzucapiunii sunt exclui
strinii sau apatrizii, care nu pot dobndi terenuri i n consecin nu pot nici uzucapa, astfel
dup cum prevede art.42(2) teza II din Constituie. La fel art.47 din Legea fondului
funciar nr.18/1991, prevede c persoanele fizice care nu au cetenia romna i domiciliul n
Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitatea romn i sediul in Romnia nu
pot dobndi terenuri n proprietate. Posesia exercitat de aceast categorie de persoane, orict ar
dura, nu este utilpentru a produce efectele juridice ale uzucapiunii.
Uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii i constituie
singura dovad absolut a dreptului de prorpietate. Am artat care sunt justificrile ei, rezumate
n: a) n imensa majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate a crui
dovad, n unele situaii, este greu de fcut; b) certitudinea situaiilor i a raporturilor juridice
face absolut necesar s se recunoasc efecte juridice unor aparene ndelungate de proprietate; i,
n fine, c) uzucapiunea apare ca o sanciune mpotriva proprietarului care a fost delstor i lipsit
de diligent.[109]
n timpul posesiei exist o aparen de proprietate. La mplinirea termenului se poate
vorbi de o consolidare a dreptului de proprietate, atunci proprietarul iniial nu are nici o ans n
faa celui care invoc uzucapiunea.

Uzucapiunea este justificat i prin aceea c odat cu trecerea timpului, de cele mai
multe ori dovada dreptului de proprietate devine dificil, prin pierderea, distrugerea, deteriorarea
actelor sau acel titlu devine discutabil. n aceste condiii, posesia ndelungat consolideaz
dreptul de proprietate, iar cel care se pretinde n aceste condiii proprietar, va fi inut s fac
dovada posesiei n termenul i n condiiile legii. Acolo unde proprietarul nu mai manifest nici
un interes pentru bun o perioad ndelungat, se poate presupune c a achiesat la un drept
eventual al posesorului, atunci nici legea nu mai trebuie s i acorde protecie. Demonstraia este
fcut de la sine cnd o stare de fapt s-a prelungit timp ndelungat, ar fi nechibzuit s se tulbure
ordinea stabilit firesc a lucrurilor. Chiar ordinea social este interesat ntr-o mare msur la
clarificarea unor situaii n sensul n care ele s-au statornicit prin trecerea timpului. Justificarea i
modalitatea instituiei uzucapiunii au preocupat pe clasicii dreptului civil francez, chiar fiindu-i
ludate efectele sale utile pn la a o considera patroana geniului juridic uman. Uzucapiunea d o
trstur calitativ posesiei prin aceea c o transform n proprietate, adic starea de fapt
dobndete consacrare n drept.
Susin autorii citai c proprietarul neglijent este necesar s sufere cndva consecinele
acestei neglijene, iar pe de alt parte funcioneaz cu trie prezumia c, mergnd napoi n timp,
celui ce posed i-a fost transmis dreptul de ctre proprietar.
Am artat c nu pot fi dobndite prin uzucapiune lucrurile ce aparin domeniului public,
care este o situaie de inalienabilitate legal. Tot astfel poate ca inalienabilitatea s fie natural.
Sunt inalienabile prin natura lor lucrurile aa-numite res communes cum sunt : lumina, aerul, apa
mrii, apa de ploaie aflat n cdere liber, razele soarelui etc.

3.

Condiionarea esenial a uzucapiunii de faptul posesiei

Conceptul de posesiune a stat n preocuparea doctrinei juridice din cele mai vechi
timpuri. n secolul trecut apar dou mari curente: doctrina lui K.Savigny[110] dup care
posesiunea era legat ntr-un cerc restrns, fr a fi o instituie, avnd postulatul animus et
corpus, animus domini, animus rem sibi habendi, animus possidentis. Al doilea curent,
reprezentat de doctrina lui R.Ihering[111], care se abate de la acest postulat, gravitnd spre o
nou definiie legat de scopul economic, folosina dup destinaie a obiectului, posesiunea fiind
manifestarea exterioar a voinei unei persoane prin care aceast persoan aduce n nex cu sine
un obiect n relaiunile sale totale sau pariale, prin care acel obiect se prezint, c de fapt ei i
aparine. Relaia dintre persoan i obiect nfiineaz posesiunea, prin stpnirea acestuia.
Posesiunea este un concept caracteristic pentru instituia uzucapiunii. Ea corespunde
ideii de stpnire faptic i ilustreaz ntr-o manier elocvent c nu exist o ruptur ntre spaiul
juridic i cel nejuridic. Elementele de fapt care se circumscriu n criteriile pe care le impune
legea duc la legitimare pe planul dreptului, pentru a consfini realitatea cu care ordinea juridic
trebuie s fie ntr-o simetrie raional.
Posesiunea, prin faptul c se exercit efectiv, se ncadreaz ntr-un raport exteriorizat
ntre titular i bunul asupra cruia se exercit i prin efectele sale este un mijloc de publicitate.
Avertizeaz pe cei interesai de caracterul deschis i public al transferului de proprietate i care
deseori se confund cu dreptul nsui. Importana ei pentru uzucapiune este covritoare. S-a
mers pn acolo nct a fost considerat pe plan probatoriu fundamentul prezumiei dreptului de
proprietate, necesar pentru constituirea dreptului real, avnd n unele situaii i funcia de

publicitate prin nscrierea n registrele de publicitate imobiliar. Este dat ca exemplu efectul
creator al posesiunii n regimul de carte funciar, iar n regimul de publicitate prin registrul de
transcripiuni-inscripiuni posesia constituie singurul mijloc absolut de dovad a dreptului real.
[112]
Am constatat din definirea uzucapiunii c ea se fondeaz pe posesia ndelungat a
imobilului aflat n circuit civil. Aceast posesie trebuie s fie apt de a duce la uzucapiune n
favoarea celui care posed, posesia ntemeindu-se pe dispoziiile art.1864 C.civ. Pentru a avea
efectul urmrit, adic s duc la dobndirea dreptului de proprietate,art.1847 C.civ.prevede
urmtoarele condiii pe care s le ndeplineasc: s fie continu, nentrerupt, netulburat,
public i sub nume de proprietar. Acestea sunt calitile posesiei care o face util s duc la
dobndirea proprietii.
Iniial, dei persoana se afl n stpnirea bunului, ea are deci calitatea de posesor, dar
se comport ca un adevrat proprietar. Unul dintre efectele juridice la care duce posesia unui
bun, cnd cel care posed se comport fa de el ca un proprietar, este uzucapiunea sau
prescripia achizitiv. Deci, condiia esenial a uzucapiunii este posesia exercitat n anumite
condiii. Ea trebuie s fie util, care este opusul viciului, adic, posesia s fie neviciat.
Contrariul acestei caliti a posesiei de a fi util, sunt viciile sale: discontinuitatea, adic
exercitarea cu intermitene anormale (art.1858 C.civ.); violena sau tulburarea, atunci cnd este
fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea proprietarului
(art.1851 C.civ.); clandestinitatea, adic se exercit n aa fel nct s nu fie cunoscut de cel n
drept (art.1852 C.civ.); precaritatea, adic este nfaptuit n numele titularului sau avnd o
calitate derivat dintr-un act juridic ncheiat cu acest titular al dreptului de proprietate, locator,
chiria, depozitar, mandatar, coprta etc. ceea ce face ca precaritatea s echivaleze cu lipsa
nsi a posesiei (art.1853 C.civ.).[113]Precaritatea este mai mult dect un viciu, este absolut,
putnd fi exercitat de orice persoan interesat. Ea const n lipsa a nsui elementului
constitutiv al posesiei juridice. Posesia precar poate fi intervertit n condiiileart.1858 C.civ.,
care o transform n util i n consecin apt s duc la dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune. Simplii detentori precari nu pot uzucapa, ei dein lucrul n baza unui titlu
netranslativ, care-i oblig la restituire ctre proprietar. Aceasta i impiedic s aib animus
domini, cu intenia de a se comporta ca proprietar. Cnd obligaia de restituire se stinge i posesia
i continu cursul, ncepe o posesie util care a nlturat obstacolul iniial n faa lui animo
domini, sau dac se intervertete titlul transformnd deteniunea n posesie util. n acest caz el
poate uzucapa. Precaritatea apare ca un viciu perpetuu pentru c un detentor, ct timp i
pstreaz caracterele deteniei iniiale, nu poate uzucapa prin nici o curgere de timp. Este regula
impus categoric de art.2236C.civ.francez, caruia i corespunde art.1853 din Codul nostru, care
este mai puin categoric, dar ducnd la aceeai concluzie dup cum reiese i din art.1857 care
spune c detentorul nu poate s schimbe el nsui calitatea posesiunii sale.
Viciul care rezult din precaritate nu se prezum, cealalt parte, alta dect posesorul,
trebuie s fac dovada c posesiunea este precar. Aceast dovad rezult din existena unui titlu
care s duc la concluzia c posesorul exercit cu precaritate. n caz de indoial legea presupune
c posesorul posed pentru sine, ns nimic nu impiedic a se dovedi contrariul.
Nu ne propunem aici s facem o analiz n detaliu a calitilor i viciilor posesiei, fiind
amplu dezbtut n literatura de specialitate.[114] Ne rezumm s semnalm importana
primordial a acesteia pentru uzucapiune, de altfel, ea este condiionat de posesie care, la rndul

ei, cum s-a vzut, trebuie s ndeplineasc unele cerine aflate n strns legtur cu nelegerea i
semnificaia acestui mod de dobndire. Le artm succint i pe rnd.
Continuitatea posesiei este o condiie impus de art.1847 C.civil. Ea const n starea de
fapt realizat prin succesiunea, dac nu permanent, cel puin regulat, i n strns legtur cu
natura bunului, a actelor de deinere material. Din raiuni impuse de desfurarea normal a
activitilor umane n societatea organizat legea nu poate i nici nu cere ntrebuinarea constant
a lucrului, pentru c o astfel de ntrebuinare este imposibil i pretinderea ei apare absurd. Deci
trebuie s se in seama de natura posesiunii la care bunul este susceptibi i de toate mprejurrile
concrete ale cauzei. Pe de alt parte, continuitatea posesiunii se prezum fr ca prin aceasta s
se impiedice proba contrar (art.1850 C.civil).
Posesiunea unui imobil odat dobndit prin acte materiale suficiente s intre n
coninutul de continuitate, se conserv prin simpla intenie a posesorului, atta timp ct ea nu a
fost abandonat n mod voluntar sau dac nu a fost distrus pintr-o alt posesie efectiv. Aceasta
este teza cea mai realist i constituie o prezumie de continuitate care se deduce, dup cum am
reinut, din art.1850 C.civil.
Intenia de posedare, solo animo, care apare n momente de intermiten, nu este
suficient pentru ca posesia s fie continu dect dac este exercitat n toate ocaziile i n toate
momentele n raport cu natura lucrului posedat, fr intervale anormale i prelungite de timp,
care pot presupune fie un abandon, fie intercalarea unei alte posesii, acestea fiind motive s fie
apreciat c este o posesie discontinu.
Discontinuitatea este viciul continuitii posesiei, el este temporar n sensul c dispare
imediat ce actele materiale de stpnire sunt reluate n succesiune normal. Discontinuitatea care
presupune nlturarea continuitii trebuie s fie cu intermitene anormale.
O alt condiie a posesiei, enumerat de art. 1847, cere ca ea s fie nentrerupt. Ea este
legat mai mult de noiunea de uzucapiune, fiindc n context ntreruperea nu este un viciu al
posesiei, ea constituie o ntrerupere propriu-zis a prescripiei achizitive. Spre deosebire de
continuitate, care este opera posesorului nsui, ntreruperea se datoreaz faptei unui ter, care
deseori este proprietarul, ea ducnd la desfiinarea posesiei. Caracterul nentrerupt este o condiie
faptic a oricrei posesiuni.
Acelai art.1847 din Cod.civ. prevede c posesia trebuie s fie netulburat, adic s
nu se fundeze pe acte de violen. Textul art.1851 C.civil se exprim c :Posesia este tulburat
cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea
adversarului. Violena, ca viciu al posesiei, contrariul calitii de netulburatpoate
fi material sau moral. n jurisprudena de dupa anul 1989 s-a apreciat c violena moral
const n imposibilitatea impus de fostul regim comunist de a revendica un bun de ctre fostul
proprietar.[115]
S-a reinut n soluiile pronunate c preluarea imobilelor s-a fcut prin obstrucionarea
proprietarului prin msuri de autoritate excesiv i este calificat ca un act de violen fizic i de
aceea posesia a fost nelegitim, pentru c ulterior s-a transformat n violen moral, meninut
pn la schimbarea sistemului politic.
S-a reinut c att n ce privete art.1851 din C.civil, ct i prescripia special instituit
n favoarea statului prinDec.nr.218/1960 i 712/1966, proprietarul nu a putut aciona din
impedimente rezultate ale constrngerii morale impuse de sistemul juridic al regimului trecut,
dei cereri i alte demersuri administrative a mai fcut. Statul nu poate invoca dobndirea

dreptului de proprietate prin uzucapiune, pentru c posesia lui a fost conform cu art.1851, adic
a fost fondat pe acte de violen moral.[116]
Dac statul se prevaleaz de prescripia achizitiv, nu el are sarcina de a dovedi c
posesia a ntrunit toate calitile cerute de lege spre a fi util ad usucapionem, revenind
adversarului su (fostul proprietar) s dovedeasc viciile care ar mpiedica-o s fie util.
Pretinsul viciu fiind relativ (violena, clandestinitatea, precaritatea) numai cel mpotriva cruia ea
are acest caracter l va putea invoca pentru a o face ineficient fa de el prescripia (art. 1862
C.civ.). Deci posesia trebuie s conin calitativ elementele sale, nelegnd prin aceasta absena
viciilor.
ntr-o alt spe, nu a fost acceptat aprarea unei societi comerciale succesoare n
drepturi a unei ntreprinderi de stat, ca urmare a reorganizrii conform Legii 15/1990, care a
invocat posesia de peste 30 de ani, care duce la dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune de lung durat. Nu a fost ndeplinit condiia de a avea o
posesie netulburat, deoarece, n cauz, a fost fondat i apoi conservat prin samavolnicie
(violen), iniial fizic i devenit ulterior o violen psihic, constnd din temerea continu,
resimit de reclamanii deposedai pe tot timpul ct a durat posesia statului n regimul totalitar.
Pentru identitate de raiune s-a statuat n soluia n discuie, c nu poate fi primit nici susinerea
c imobilul ar fi trecut n proprietatea statului ca urmare a aplicriiDecr.167/1958 i
a Decr.nr.712/1966, cu privire la bunurile care se ncadreaz n art.III din Decr.nr.218/1960.
Posesiunea de 2 ani prevzut de acest ultim decret, pentru a prescrie dreptul la aciune,
nu se putea fonda pe un act de violen, ca n spe, fiindu-i aplicabile i acestei prescripii
regulile dreptului comun ale art.1847 din C.civil, referitoare la condiiile ce trebuie ndeplinite
pentru a prescrie. Decr.nr.218/1960 nu a restrns cmpul de aplicare al acestor prevederi,
neexistnd n cuprinsul su nici o dispoziie n sensul artat. Se constat astfel c recunoaterea
dreptului de proprietate al reclamanilor asupra imobilului revendicat, dobndit de ei n 1950 n
baza unui contract de vnzare-cumprare autentificat, nedesfiinat vreodata prin hotrrea primei
instane este legal i temeinic.
Caracterul netulburat al posesiei este o condiie ce nu este ndeplinit, atunci cnd se
insufl temerea expunerii la un ru pe tot timpul ct a durat posesia din partea organelor de
represiune ale statului i pn cnd a acionat n judecat. Jurisprudena instanei supreme dup
1990 a reinut, o perioad, c posesia organelor statului n condiiile violenei morale face s
impiedice prescripia achizitiv.[117]
Jurisprudena actual s-a preocupat de acest viciu al posesiei i interpretnd art.1850 din
C.civ. s-a generalizat n practica instanelor c posesia exercitat de stat, prin organele sale, n
condiiile existenei unei violene morale a fcut ca aceasta s nu fie util i s mpiedice
aplicarea prescripiei achizitive, care s duc pe aceast cale la dobndirea dreptului de
proprietate. Pregnana regimului politic care inspira team i sistemul su de constrngere sunt
acceptate ca un viciu (violena) care mpiedic posesia util.
Astfel, n spe, proprietarul a fost deposedat n anul 1954, pur i simplu, prin
constrngerea fizic i moral, determinat s prseasc imobilul, fr ca acesta s fie
naionalizat sau expropriat.[118] Pentru identitate de raiune, nu s-a acceptat nici susinerea c
imobilul din litigiu a trecut n proprietatea statului ca urmare a aplicriiDecr.nr.218/1960, fiindu-i
aplicabile i acestei prescripii speciale prevederile art.1847 din C.civil. Preluarea imobilului a
fost nendoielnic nelegitim, care s-a transformat in violen moral, pentru c nu s-a exercitat n
baza unui drept conferit de lege iar, ulterior, s-a meninut temerea de expunere la un ru pe tot

timpul ct a durat posesia statului. Aceasta posesie i-a pierdut utilitatea i impiedic s opereze
prescripia achizitiv, care s duc pe aceast cale la dobndirea dreptului de proprietate asupra
imobilului.
O alt condiie este c posesia trebuie s fie public (neclandestin), element care
const n aceea c trebuie s se exercite n vzul tuturor i s fie cunoscut ca atare de toi aceia
care voiesc i trebuie s tie i s vad.
Clandestinitatea este viciul publicitii posesiei i presupune exercitarea posesiei pe
ascuns fa de adevratul proprietar, astfel nct acesta nu o poate cunoate, conf.art.1582 C.civ.
n practica judiciar s-a decis c chiriaul este un detentor precar, el nu poate dobndi
proprietatea bunului nchiriat prin uzucapiune ct timp exercit stpnirea ca locator i nu ca
proprietar. Faptul c nu s-a pltit chiria nu nseamn c proprietarul a renunat i nu are nici o
relevan pentru uzucapiune.[119] Precaritatea are caracter permanent i creeaz prezumia c a
existat pn la capt. Jurisprudena nu a fost constant i s-a pronunat i n alt sens.[120] S-a
reinut c dac o persoan a folosit iniial o camer n calitate de chiria n baza unui contract de
nchiriere, ncheiat cu proprietarul imobilului, iar de la o anumit dat a folosit-o n mod
constant, nentrerupt, timp de peste 30 de ani (n spe ntre 1959-1989), pltind i impozitul
aferent, ea a dobndit dreptul de proprietate asupra acelei camere prin uzucapiune, fiindc
uzucapiunea poate avea loc i asupra unei fraciuni din imobil.
De asemenea, actele care se execut asupra lucrului ce aparine altuia n calitate de
locator nu constituie o posesie sub nume de proprietar. Locatorul exercitnd posesia n numele
altuia, respectiv al proprietarului, n calitate de detentor precar nu poate beneficia de prevederile
din cod privind uzucapiunea, orict ar dura posesia.[121]
Tot legat de aceast materie, n jurisprudena fostei instane supreme, care i pstreaz
actualitatea, s-a decis c stpnirea unui imobil, dar cu ngduina proprietarului, nu poate s
duc la dobndirea proprietii prin uzucapiune. Acea persoan nu este n exerciiul unei posesii
utile, deoarece posesorul a fost n realitate un detentor precar. Aceasta chiar dac a stpnit bunul
mai mult de 30 de ani.[122] Detentorul nu beneficiaz de uzucapiune orict timp ar dura posesia
sa ca detentor-precar. Detentorul poate schimba, el nsui sau prin persoane interpuse, actul de
stpnire material cu titlu precar n posesie, dac nu exist un act juridic care s conduc la
intervertire. Schimbarea precaritii nu poate rezulta dect din acte de rezisten prin care
detentorul s nege exercitarea dreptului de ctre cel pentru care deine bunul intrnd n conflict
deschis cu acesta. Intervertirea nu va fi posibil dac titularul nu a fost cel puin avizat despre
schimbarea de atitudine a detentorului. Remediul pentru detentor apare n situaia n care
precaritatea se transform n posesie util prin unul din modurile admise, adic negarea dreptului
titularului prin acte crora legea le atribuie o asemenea consecin.
n legtur cu coninutul posesiei de a fi public, se poate ntmpla n practic s se
schimbe i calitatea iniial. Astfel, se poate ntmpla ca posesia, care iniial a fost clandestin, s
devin ulterior public, sau invers. n ambele ipoteze exist o singur soluie: publicitatea este
necesar s existe pe toat durata posesiei care este invocat n beneficiul uzucapiunii.
n materie imobiliar situaia ipotetic i foarte rar a fost exemplificat prin ocuparea
treptat i pe neobservate a unei fii de teren din fondul vecin. Ea a fost rezolvat de doctrin n
sensul c faptul de a cultiva o fie de teren din proprietatea vecinului constituie un fapt de
posesie public i deci de posesie util.

n fine, posesia trebuie s fie fr echivoc. Dup unii autori echivocul nu este un viciu
distinct, ci se confund cu precaritatea, deoarece cazurile cnd se vorbete de o posesiune
echivoc sunt tocmai acelea n care detentorul posed totodat pentru sine i n numele altuia.
Este dat exemplul uzufructuarului care n raport cu cel de-al treilea posed pentru sine, iar n
raport cu proprietarul bunului este detentor, precum i cel al comotenitorilor asupra bunurilor
indivize. Dei exist asemnri pn aproape la identificare, suntem de prere c lipsa de echivoc
trebuie privit ca o calitate aparte a posesiei, necesar pentru a uzucapa.
Posesia este echivoc, i deci viciat, atunci cnd nu se cunoate dac este manifestarea
unui drept i are sau nu la baz un titlul. Echivocul este un viciu care afecteaz
elementul animus. n jurispruden caracterul de posesie echivoc a fost consacrat de instana
suprem, n cadrul motenirii, atunci cnd motenitorii dobndesc calitatea de coindivizari. Ei
sunt presupui c stpnesc bunurile unii pentru alii atta timp ct dureaz indiviziunea i nu pot
s-i fundamenteze unii mpotriva altora dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
[123] Prin excepie de la aceast regul, dac posesia unuia dintre motenitori a unor bunuri
succesorale aflate iniial n indiviziune a intervenit ulterior i demonstreaz c a neles s
transforme posesia, iniial comun, ntr-una exclusiv, este apt s duc la dobndirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune.[124] El va trebui s demonstreze c s-a produs, n fapt, o
intervertire a posesiei.
Ipoteza dobndirii prin intervertirea posesiei dintr-una echivoc ntr-una neechivoc, n
cazul comotenitorilor, este prevzut n teza final a art.729 C.civil i dezbtut n literatura de
specialitate.[125] Atta timp ct un motenitor posed i conserv aceast calitate de erede, el
stpnete att pentru sine ,ct i pentru ceilali, avnd aceast exprimare posesia are caracter
echivoc i nu-i poate fi util pentru a dobndi prin prescripie. El poate poseda pentru sine prin
intervertirea titlului de comotenitor, sau poate s exercite o nou posesiune nevicioas atunci
cnd nu a cunoscut viciul autorului su care l-ar descalifica din calitatea de motenitor asupra
acelui imobil. Cu alte cuvinte, posesiunea n contra comotenitorilor sau cnd ncepe o posesiune
viciat a autorului su, are la ndemn numai uzucapiunea de 30 de ani. La cea de 10-20 de ani
presupunea just titlu i buna-credin, ceea ce nu este cazul la starea de indiviziune rezultat din
motenire. El nu poate uzucapa dect prin 30 de ani pentru c succesiunea nu-i poate folosi just
titlu.
Alta este situaia dac comotenitorul este un detentor al lucrului imobil, de ex. chiria
sau depozitar, el este, n aceste cazuri, un simplu deintor precar obligat la restituire, ca atare va
trebui s interverteasc titlul n condiiileart.1858 C.civ. pentru a putea beneficia de prescripia
achizitiv prevzut de art.729 Cod civil. Din considerentele deciziei citate[126], rezult cu
claritate care este orientarea practicii judiciare atunci cnd se pune problema prescripiei
achizitive ntre motenitorii aflai n coproprietate.
Astfel, pentru a rezuma, succesorii sunt presupui a stpni bunul motenit unii pentru
alii, motiv pentru care posesia lor nu este apt pentru a fundamenta dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune. Cu totul excepional i obligat s dovedeasc mpotriva prezumiei
de coproprietate, atunci cnd unul dintre motenitori stpnete cu titlu de proprietar un bun
succesoral, n condiiile unei posesii utile, el poate dobndi prin uzucapiune dreptul de
proprietate asupra acelui bun, numai dac posesiunea a durat cel puin 30 de ani. Stpnirea
acelui bun se face sub nume de proprietar de ctre acel motenitor, n condiiile unei posesii utile
el poate dobndi prin uzucapiune acel bun. Manifestarea de voin n acest sens s apar
exteriorizata pentru a se putea nelege c posesia comun s-a transformat n posesie exclusiv
prin fapte concrete. Ceilali comotenitori s fie avertizai de aceast mprejurare, prin

exteriorizri de voin nendoielnice. Acest fel de posesie poate s duc la uzucapiunea de 30 de

ani. Ea nu poate sta la baza uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, pentru c motenirea nu este
o just cauz n nelesul art.1897 C.civil.
n principiu i jurisprudena recent, uzucapiunea nu curge ntre coindivizarii a cror
stare de indiviziune este rezultat dintr-o motenire. Se prezum c posesia exercitat de oricare
dintre ei este n interesul i n numele tuturor. n spe, din simpla mprejurare a plii taxelor
locale de ctre un motenitor i din faptul c ali doi locuiesc n localitai diferite din zone ale
rii, nu-l ndreptete pe reclamant s pretind c a uzucapat.
n literatura de specialitate s-a mai reinut c viciul de echivoc este relativ i limitat.
Echivocul este relativ n sensul c, n cazul indiviziunii, terii nu pot invoca acest viciu asupra
actelor unui posesor, pentru c el se refer la raporturile dintre coindivizari i n aceast calitate
el poate fi pus n discuie. Echivocul este limitat pentru c atunci cnd posesia comun este
exercitat simultan de mai multe persoane este echivoc pentru oricare din persoanele care
posed n comun i nu poate profita exclusiv nici uneia dintre ele. Pentru a putea prescrie,
stpnirea de ctre unul dintre coprtai (n spe motenitor) este apt numai dac a intervenit o
manifestare exterioar a voinei acestuia, care s demonstreze c el a neles s o transforme n
posesie exclusiv. Adic, s-a produs prin acte materiale de stpnire asupra unui bun, o
intervertire de fapt a posesiei.[127]
Intervertirea legal a precaritii are loc n patru moduri: a) intervertirea care
provine din fapta unui ter (art.1858 pct.1 C.civil); b)intervertirea provenind din contradicia
opus proprietarului (art.1858 pct.2 C.civil); c) cea rezultat din textul art.1858 pct.3 C.civil care
se exprim c intervertirea are loc cnd deintorul strmut posesiunea lucrului, printr-un act
cu titlu particular translativ de proprietate, la altul, care este de bun-credint; d)al patrulea
mod prevzut de art.1858 pct.4 C.civil cnd transmiterea posesiunii din partea deintorului la
altul se face printr-un act cu titlu universal, dac acest succesor universal este de buncredin.
Am analizat condiiile posesiei care, nsumate, dau acesteia caracterul de a fi util
pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Exercitarea acesteia n condiiile care
trebuie s o ndeplineasc pentru a fi util a fost conturat n practica judiciara.
Ca stare de fapt const n stpnirea bunului de ctre o persoan ce se pretinde a fi
titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putnd fi exercitat i de o alt persoan, n numele
acestuia.
Cnd posesia este conform cu starea de drept ea este legitim, n caz contrar fiind
nelegitim. n ambele cazuri pentru a fi util n vederea producerii efectelor urmrite ea trebuie
s fie continu, nentrerupt, netulburat i sub nume de proprietar.

4.

Felurile uzucapiunii

n sistemul nostru legislativ sunt cunoscute i acceptate dou feluri de dobndire a

dreptului de proprietate prin uzucapiune: a) uzucapiunea n sistemul Codului civil
i b) uzucapiunea n sistemul crilor funciare. Pn la unificarea general prin sistemul de
publicitate i de eviden tehnic pe ntreg teritoriul rii n conformitate cu Legea nr.7/1996,

privind cadastrul i publicitatea imobiliar, care va dura n timp, aceast distincie i pstreaz
valabilitatea.
Din punct de vedere procedural, uzucapiunea poate fi valorificat att prin aciunea
principal, ct i pe cale de excepie n procesul de revendicare intentat de cel ce se pretinde
proprietar. n jurispruden a fost reinut n mod constant acest aspect. ntr-o spe recent[128],
care contureaza aceast idee, s-a reinut c att la instana de fond, ct i la cea de apel prii au
susinut, constant, c au folosit terenul din litigiu 30 de ani, instanele aveau obligaia de a
verifica atare afirmaie, de vreme ce prescripia achizitiv poate fi invocat chiar i pe cale de
excepie.
ntr-o alt cauz, partea a formulat recursul pus la ndemn prin dispoziia tranzitorie a
art.V al.6 din Legeanr.59/1993. La judecarea lui s-a constatat c nu au fost verificate n suficient
msur susinerile prtelor care folosesc un imobil construit de peste 30 de ani, unde au fcut i
lucrri de investiii. Fiind o excepie, ca urmare a admiterii ei, s-a dispus rejudecarea cauzei,
printre alte chestiuni s-a ndrumat n rejudecare s fie verificate dac sunt ndeplinite condiiile
uzucapiunii.[129]
4.1. Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil
Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil este aplicabil n acele pri ale
teritoriului rii n care publicitatea imobiliar este realizat prin registrul de transcripiuni i
inscripiuni. Ea este de dou feluri: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 pn la 20 de
ani.
4.2. Uzucapiunea de 30 de ani este reglementat de art.1890 din C.civ.
n sistemul Codului civil constatm c o posesiune ndelungat i neviciat poate duce
la dobndirea dreptului de proprietate, ca mod originar de dobndire. Punndu-se condiia
prevzuta de art.1847 C.civ. s-a ajuns la concluzia c i posesorul de rea-credin poate exercita
o posesie util timp de 30 de ani i, ca atare, poate dobndi dreptul de proprietate prin prescripia
achizitiv de lung durat.[130] Are importan faptul dac posesorul este de rea-credin i nu
are la baz un just titlu, pentru c prin aceasta uzucapiunea de 30 de ani se distinge de
uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani i, n definitiv, i urmeaza acesteia din urm. Vom vedea c
acolo unde posesorul nu poate invoca o uzucapiune de 10 pn la 20 de ani, din cauz c nu are
un titlu sau nu este de bun-credin, el poate ns dobndi dac a posedat 30 de ani. Un exemplu
elocvent este atunci cnd se pune problema dac existena unui contract de vnzare-cumprare
este sau nu un just titlu, discutabil pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani.
Jurisprudena s-a pronunat nuanat ntr-o spe n care reclamantul care a cumprat
teren agricol cu act sub semntur privat potrivit art.8,11 i 12 din Dec.151/1950, n vigoare
la acea dat, i era obligatorie forma autentic sub sanciunea nulitii.[131] Se argumenteaz n
principiu c existena unui act de vnzare-cumprare, ca de altfel a oricrui alt act translativ de
proprietate, ncheiat conform legii exclude posibilitatea dobndirii bunului prin uzucapiune, el
fiind dobndit n astfel de cazuri prin efectul conveniei. Cu toate acestea, atunci cnd din diferite
motive convenia prilor nu este valabil, adic este ineficient din punct de vedere juridic
pentru a transmite dreptul de proprietate pe aceasta cale, posesorul poate s prescrie mpotriva
titularului dreptului.
Tot astfel, n cazul schimbului de proprietate efectuat n perioada 1950-1974, fr
ndeplinirea formelor legale prevzute de Decr.nr.151/1950, nu a dus la dobndirea proprietii
pentru beneficiarul acelui schimb de terenuri. Punndu-se problema curgerii termenului de

prescripie achizitiv de 30 de ani, pentru dobndirea dreptului de proprietate, instana este

datoare s stabileasc dac pasivitatea titularului este sau nu imputabil proprietarului acelui
teren, avndu-se n vedere prevederile legislaiei asupra terenurilor existente n aceast perioad.
n aceste cazuri termenul de prescripie de 30 de ani este calculat avndu-se n vedere c
prescripia achizitiv rencepe s curg dup abrogarea Legilor nr.58/1974 i 59/1974, iar
perioada anterioar se adaug la timpul necesar mplinirii acestui termen.[132] n context este
analizat ndeplinirea condiiilor posesiei n sensul prevederilor art.1847 C.civil n perioada de
30 de ani prev. de art.1890 din acelai cod.
Tot in jurisprudena pe care am cercetat-o pentru elaborarea prezentei lucrri, sunt
reinute condiiile ce sunt impuse de art.1890 C.civil pentru dobndirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune, prin ntrunirea cumulativ a dou asemenea condiii: a) posesia exercitat
asupra bunului imobil s fie util, adic s reprezinte o posesie propriu-zis i
neviciat; b) posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac posesorul este
de bun sau de rea credin.
ntr-o soluie de dat recent s-a reinut c acest lucru fiind posibil, exercitarea
posesiunii fiind opozabil i n timpul ct au fost n vigoare Legea nr.58 i Legea nr.59/1974, l
ndreptete pe reclamant deplin i n mod absolut la constatarea uzucapiunii. n sistemul
Codului civil romn singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate imobiliar o
constituie dobndirea lui prin uzucapiune. n alte condiii, existena unui act autentic de vnzarecumprare ncheiat de pri cu privire la imobilul din discuie, a crui posesie nu a fost exercitat
niciodat de ctre cumprtor, este lipsit de efectele sale juridice i nu poate fi opus
uzucapientului.
Am remarcat aceast soluie a unei Curi de Apel pentru a releva actualitatea acestei
uzucapiuni.[133] n acest sens este de reinut c n legislaia local aplicabil n unele zone ale
Transilvaniei, acolo unde posesiunea a nceput sub aceste legiuiri (32 de ani dup dreptul
cutumiar maghiar i 30 de ani dup art.1460 i urm. dinC.civ.austr.), se cere ca posesorul s fi
fost de bun-credin pe toat durata termenului.[134]
n sistemul Codului civil romn, al art.1890, pentru dobndirea dreptului de proprietate
prin uzucapiunea de 30 de ani este necesar ndeplinirea a doua condiii: a) posesia s fie util,
adic o posesie propriu-zis neviciat, astfel cum a fost analizat n punctul anterior; b) posesia
s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, fr s se fac distincie dac posesorul este de
bun- sau de rea-credin. Astfel s-a reinut i n practica judiciar a fostuluiTrib.Supr.,
prin Dec.nr.61/1985, pronunat n complet format din 7 judectori.
5.2. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, se gsete reglementat n art.1895-1899 din
C.civ. Era uzucapiunea propriu-zis din dreptul roman.[135] Aceast uzucapiune presupune
totdeauna un intermediar ntre titularul primitiv i adevrat al dreptului i posesorul intermediar
de la care eman titlul translativ, care este viciat i al crui viciu este cunoscut de posesor astfel
cum se remarc n doctrina veche.[136] Uzucapiunea constituie n asemenea caz o consolidare a
titlului translativ, o acoperire prin buna-credin i prin posesiunea util i neviciat exercitate n
timpul cerut de lege, a viciului de care titlul este afectat. Autorul citat susine c este un mod
derivat de dobndire a dreptului de proprietate, iar nu unul originar unde este ncadrat
uzucapiunea n sistemul Codului civil, pentru c el presupune neaprat un titlu translativ, care
este un raport juridic personal care determin natura dreptului dobndit.
Observm c n acest caz Codul civil trateaz deosebit posesiunea util, condiionnd ca
ea s fie exercitat cu bun-credin (spre deosebire de uzucapiunea de 30 de ani), ea avnd loc

n temeiul unui titlu translativ de proprietate care, dac ar fi valabil, el nsui ar fi suficient s
duc la dobndirea proprietii n momentul cnd actul s-a ncheiat. Posesorul crede n puterea
translativ a actului de proprietate, acesta, ns, din deficiene intrinseci nu are calitatea sau
puterea de a-i transfera proprietatea, ci numai posesiunea bunului ce l-a achiziionat. Posesorului
i se acord tratamentul juridic, care const n aceea c dobndete proprietatea dac a posedat cu
bun-credin timp de 10 sau 20 de ani, dup cum adevratul proprietar caruia i se opune
prescripia achizitiv locuiete sau nu n acelai jude n care bunul este situat. Constatm c
buna-credin i justul titlu sunt condiii fundamentale pentru uzucapiune i constituie elemente
independente.
n situaia n care adevratul proprietar a locuit succesiv n raza teritorial a mai multor
tribunale, termenul de prescripie se calculeaz potrivit art.1896 C.civ. Astfel, la numrul de ani
n care proprietarul a locuit n raza teritorial unde se afla imobilul se adaug un numr dublu de
ani ct el a locuit n raza teritorial a altui tribunal, pentru ca s fie 10 ani, dar nu mai mult de 20
de ani. De aceea se i spune ca aceast uzucapiune este de la 10 pna la 20 de ani.
Un aspect de actualitate este acela de a ti dac n prezent pentru uzucapiunea de 10
pn la 20 de ani, acest termen se aplic dup cum adevratul proprietar locuiete
n circumscripia curii de apel sau n raza teritorial a tribunalului unde se afl imobilul.
n redactarea lui iniial codul prevedea la art.1895 ca dac adevratul proprietar locuiete n
circumscripia curii de apel unde se afl nemictorul. Textul fiind clar, nu s-a pus nici o
problem n doctrin i jurispruden pn la suprimarea triplului grad de jurisdicie. O
important modificare a codului s-a produs n anul 1952 prin Decr.nr.132/19.VI.1952, cnd a
fost suprimat apelul i s-au desfiinat curile de apel, dup care au existat ca instane tribunalele
raionale i regionale, dup ce n prealabil, prin Legea nr.18/1948, se adusese o prima modificare
substanial. Prin Decr.135/17 febr.1968, art.XIV s-au introdus termenii de judectorie i cel
detribunal judeean. Prin Legea nr.59/1993 se reintroduce calea de atac a apelului, se modific
competena material, incluznd n circuitul competenelor la art.3 i pe aceea a curilor de apel
nfiinate prin Legea nr.92/1992, pentru organizarea judectoreasc.
Aceste modificri legislative succesive, ndeosebi prin Legea nr.59/1993, reprezint
serioase inconveniente prin lipsa total a unor corelri, lipsa de simetrie a unor dispoziii legale
cu legtur ntre ele. Deficienele sunt att conceptuale ct i de fond, multe dintre ele fiind
semnalate n literatura de specialitate pentru c nu corespund realitii. O necorelare evident pe
care o semnalm este i nelesul ce trebuie dat textului art.1895 din C.civil. Se aplic prescripia
de 10 pn la 20 de ani, innd seama dac proprietarul locuiete n circumscripia curii de apel
sau a tribunalului? n literatura juridic actual se propune diferit: dup vechea redactare, adic
dac proprietarul locuiete n circumscripia curii de apel[137] sau dimpotriv dac
proprietarul locuiete n raza teritorial a tribunalului. Nu avem cunotin s se fi fcut dup
anul 1948 o republicare a Codului civil, ceea ce considerm c ar fi fost necesar. Au circulat
diferite ediii, care au modificat termenii, de multe ori dup concepia editorilor.
Legea nr.59/1993 nu a fcut nici o referire la art.1895 din C.civil. n lipsa unei
modificari exprese, care s indice revenirea la redactarea iniial, textul n cauz se aplic aa
cum este redactat dup ediiile sale din anul 1958 i 1981 de ctre Ministerul Justiiei, care ine
seama de cele dou modificri importante de denumiri din anii 1952 i 1968. Aa fiind, apreciem
i noi c, dupa reglementrile de astzi n vigoare, condiia este ca adevratul proprietar s
locuiasc n raza teritorial a tribunalului unde se afl imobilul, care este interpretarea corect
a art.1895 C.civil. Propunem, de lege ferenda, revenirea la redactarea iniiala a acestui articol i
adugarea sintagmei: s domicilieze i s locuiasc efectiv pentru a simplifica sensul

probaiunii. Raiunile care impun modificarea constau n faptul c, fa de mijloacele rapide i

moderne de informare, comunicare, deplasare i de eviden care exist astzi, fiecare are la
ndemn posibiliti multiple de a cunoate care este situaia proprietaii sale.
Despre buna-credin n cadrul acestei uzucapiuni artm c ea trebuie s existe n
momentul ctigrii imobilului,adic acela al dobndirii posesiei, i concomitent cu justul
titlu. Uzucapiunea curge n favoarea posesorului chiar dac ulterior buna-credin nceteaz sau
titlul su nu mai este valabil. n practica judiciar s-a confirmat constant c trsturile buneicredine apar i sunt analizate n raport de mprejurri i de persoana posesorului, ea este un
factor de ordin psihologic care ine de posibilitile de analiz a voinei interne a fiecarui individ.
Aceasta este o chestiune de fapt lsat la aprecierea judectorilor, n toate fazele judecii.
[138] S-a admis ca buna-credin fundeaz uzucapiunea att n caz de eroare de fapt, ct i de
eroare de drept.[139]
Considerm c, n prezent, eroarea de drept nu mai poate fi invocat n beneficiul
acestei uzucapiuni. n condiiile actuale principiul nemo censetur ignorare legem i gsete
aplicarea mai ferm, configuraia relaiilor din societate i mijloacele de informare sunt cu totul
altele fa de timpul cnd autorii vechi au susinut acest punct de vedere. Desigur, eroarea de
drept nu poate ramne fr consecine, ea poate s duc la uzucapiunea de 30 de ani, unde nu mai
este necesar buna-credin.
n calificarea bunei-credine art.1898 din C.civ. se deosebete de corespondentul su
francez.[140] n alin.2, care nu are echivalent n art.2269 C.civ.fr., se definete buna-credin ca
fiind credina posesorului c cel de la care dobndete are toate nsuirile cerute de lege spre a-i
servi la transmiterea proprietii. Prin urmare, dac achizitorul avea cunotin de viciul titlului
autorului su, el nu mai poate fi considerat de bun-credin. Alineatul al doilea
din art.1898 C.civ.rom. este asemntor cu art.2269 din corespondentul su francez. Bunacredin este aprecierea greit fcut de posesor c bunul provine de la adevratul proprietar.
Atunci cnd posesorul cunoate nevaliditatea titlului el este de rea-credin.[141] Faptul c
vnztorul nu avea dreptul s transmit bunuri determinate dintr-o succesiune nemprit nu
mpiedic prescripia, atunci cnd cumprtorul este de bun credin, deoarece prescripia scurt
implic tocmai situaia c vnzarea se face de adevratul proprietar, conformart.1895 C.civil.
[142]
Buna-credin este prezumat i pentru c ine de forul interior al fiecrei persoane; spre
deosebire de unele puncte de vedere din doctrin[143], nu gsim necesar ca posesorul s-i
dovedeasc bunele intenii prin investigaii asupra situaiei reale a bunului. Sarcina probei i
revine celui care contest buna-credin i nu posesorului. Stabilirea ei este o chestiune de fapt
lsat la aprecierea judectorului care, n analiza ce o face, pornete de la prezumia buneicredine.
Justul titlu este o alt condiie alturi de buna credin pentru dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiunea scurt. Justul titlu trebuie s fie un titlu translativ de proprietate care
eman de la o alt persoan dect adevratul proprietar, pentru c dac provine de la adevratul
proprietar nu se mai pune problemea uzucapiunii. El este denumit just cauz de art.1879 i
1899 din C.civil, unde i sunt enumerate exemplificativ vinderea i schimbul etc., textul
lsnd posibilitatea de a fi considerate ca atare i alte titluri translative. Fcnd aceast
enumerare, care apare criticabil, ieind din tiparele de redactare riguroas ale unui act normativ,
legiuitorul de atunci a voit s sugereze c este vorba doar de titluri translative ce au la baz un
raport juridic de natur contractual, adic s fie acel negotium intervenit ntre prti.[144]

n jurispruden s-a reinut c textul art.1897 C.civ. cuprinde noiunea de just cauz,
prin care se nelege justul titlu care este o operaiune juridic, un negotium, care are ca scop s
transforme proprietatea. El nu are aceast calitate cnd este lovit de nulitate absolut n privina
transmiterii proprietii, deoarece, potrivit art.1897 al.2 C.civ., un titlu nul nu poate servi de baz
prescripiei de 10 pn la 20 de ani. Potrivit aceleiai soluii, att buna-credin ct i justul titlu
trebuie s coexiste.
Fiind ncheiat acest act translativ, de regul guvernat de principiul consensualitii, se
pune problema dac justul titlu impune i respectarea unor dispoziii de form actului juridic i
de publicitate impuse de legi succesive. Au fost asemenea dispoziii succesive impuse de forma
scris i autentic: art.30 din Legea nr.58/1974, Decr.144/1958, Legea nr.9/1990, art.46 din
Legea nr.18/1991, reglementarea dreptului de preempiune prin Legea fondului funciar i Legea
arendrii nr.16/1994 (art.9). Se pune problema, pentru a fi considerat just titlu, dac actul
translativ care a fost ncheiat cu nclcarea acestor dispoziii, mai poate fi invocat pentru
uzucapiune.
Suntem de prere c dac termenul de uzucapiune s-a mplinit, condiia justului titlu
este realizat, actul avnd neajunsul semnalat, se poate dobndi dreptul de proprietate prin
uzucapiune. Rolul posesiei este acela de a o consolida i presupune c nuntrul termenului cel
care pretinde un drept trebuie s i-l valorifice, altfel acioneaza i fa de el sanciunea
prescripiei achizitive care-i este favorabil posesorului. Altminteri, am lsa n continuare
raporturile juridice neclarificate, evidena cadastral ar deveni haotic, ceea ce nu corespunde
intereselor generale ale societaii organizate.
Pe de alt parte, nu ar fi justificat n nici un fel protecia juridic pentru proprietarul
iniial sau succesorul su pentru neglijena dovedit n timpul defipt de lege. n sprijinul acestui
punct de vedere pot fi folosite ca argumente de text art.10 alin.3 din Legea cadastrului, potrivit
cruia funcia juridic a cadastrului se realizeaz pe baza actului de proprietate, coroborat
cu art.11 pct.c din aceeai lege, unde se dispune c identificarea bunurilor imobile se face i pe
baza posesiei exercitat sub nume de proprietar. Interpretarea este situat n concordan i cu
elementul bunei credine, pentru c posesorul care se bucur de aceasta prezumie s-a ncrezut n
promisiunea celui care i-a transmis de a-i ntocmi un act apt pentru transmiterea proprietii, de
vreme ce i-a transmis n mod valabil posesiunea imobilului i nu cu scopul de a poseda n
interesul transmitorului, adic i-a transmis o posesie legitim. n principiu, calitatea de
neproprietar a celui care transmite i care nu a fost cunoscut dobnditorului, constituie astfel un
element ce-l caracterizeaza ca un just titlu. Apreciem ca important preocuparea c exist
posibilitatea c i alte elemente pot s existe i s defineasc justul titlu.[145] mprtim ntrutotul aceast opinie.
n primul rnd, s-a evocat c titlul anulabil nu poate fi opus posesorului dect de cel ce
ar fi avut dreptul de a cere anularea sa.[146] n consecin, un titlu lovit de nulitate absolut nu
poate constitui un just titlu. Dar susinem c existena titlului lovit de nulitate absolut las
deschis calea, dac posesia continu, s se dobndeasc dreptul prin uzucapiunea de 30 de ani,
unde posesia este util, fcnd abstracie de calitile titlului i de buna sau reaua-credin.
n literatura juridic s-a recunoscut ca n unele cazuri s fie posibil ca titlul s emane
chiar de la proprietar.[147]Aceasta ar rsturna deja o tradiie constant n doctrina i
jurisprudena noastr.[148] Realitile vieii juridice ne oblig a vedea lucrurile i a le analiza i
n noua lor lumin. Marea majoritate a autorilor au apreciat c este esenial ca justul titlu s
provin de la un neproprietar. Dac ar proveni de la adevratul proprietar, actul juridic respectiv

ar fi suficient s produc, prin el nsui, efectul dobndirii proprietii, fr a mai fi necesar o

posesie ndelungat. Constatm c, ntr-adevr, aceasta este calea de realizare a dreptului, care ar
exclude posibilitatea valorificrii prin aciunea n constatare, potrivit art.111 din C.pr.civ.
n ipoteza aceasta, o uzucapiune pe baza unui titlu ce eman de la adevratul proprietar
este de neconceput, aa cum s-a pronunat practica judiciar i s-au adus argumente solide n
doctrin, de altfel, nici interesul dobnditorului nu mai este acela de a recurge la aciunea n
constatarea uzucapiunii. Bunoar, au trecut trei ani de la data ncheierii i i se refuz
transcrierea, sau nu mai ndeplinete condiiile de a fi transcris potrivit unor reglementri legale
succesive n materia dobndirii imobilelor. Transmitorul iniial refuz sau nu poate s-i dea un
nou act translativ, n ce mod i valorific dreptul posesorul? i, de asemeni, este de vzut ce se
ntmpl cu imobilul, cui aparine acesta dac se admite uzucapiunea. Apreciem c, cu att mai
mult, trebuie s existe calitatea de just titludac el eman de la adevratul proprietar, iar bunacredin a posesorului c a ncheiat raport juridic cu proprietarul este consolidat i cu att mai
mult justificat.
Cu nimic nu ar mpieta ordinea de drept, dac se iese din cmpul atrgtor al ficiunii
juridice i pe reazemul solid al realitii s-ar creea n practica judiciar posibilitatea posesorului
de a-i valorifica, prin uzucapiunea scurt, dreptul de proprietate, prin considerarea justului titlu
i cnd acesta eman de la adevratul proprietar, dar, care titlu, din pricina unor impedimente, nu
i poate produce direct efectele juridice. Chiar i fr consideraiile precedente, problema
justului titlu rmne n continuare controversat n materia uzucapiunii. Vom analiza actele
translative de proprietate care pot constitui just titlu, semnalate n literatura i practica judiciar.
Cumprtorul unei poriuni de teren, mai mare dect cea care era proprietatea
vnztorului, necunoscnd acest lucru i fiind deci de bun-credin, el va dobndi aceast
diferen de teren i contractul de vnzare-cumprare cu neproprietarul constituie just titlu pentru
uzucapiunea scurt.[149] Ivocarea unei chitane sub semntur privat pe baza creia s-a
cumprat un bun imobil nu poate s duc la constatarea c un atare nscris reprezint un just titlu,
translativ de proprietate, ci numai o promisiune de vnzare, care poate fi perfectat numai prin
ncheierea unui act autentic de vnzare-cumprare sau prin pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in locul actului autentic.[150]
ntr-o alt spe, s-a conchis c certificatul de motenitor eliberat de notar nu poate fi
caracterizat ca just titlu, n nelesul art.1897 C.civ., pentru dobndirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune.[151] Certificatul de motenitor nu face dovada dreptului de proprietate, ci
numai a calitii de motenitor. Soluia pe care o mprtim a fost statuat i n practica C.S.J.
[152]
S-a reinut n practica judiciar c posesiunea, ca s se ntemeieze pe just titlu, adic pe
orice titlu translativ de proprietate, pentru a fi valid este necesar s aib dat cert.
Instana[153] a respins titlul solicitat de reclamant, consemnat ntr-un nscris sub semntura
privat, cu motivarea c nu ntrunete cerinele unui act potrivit naturii sale (art.1182 C.civ.).
Este justificat obiecia adus hotrrii instanei c data cert a nscrisului devine, atunci
cnd nscrisul este prezentat oficial unei instituii, condiia opozabilitii privete pe terii care s
nu fie lezai prin acte fictive. Ori, n spe, prtul nu era un ter, ci un succesor n drepturi al
celui de la care eman nscrisul i care era adevratul proprietar al bunului din litigiu.
Respingerea aciunii este considerat justificat pentru c nscrisul nu provine de la altcineva, ci
de la proprietar.[154] Data cert a fost subliniat ca fiind important att pentru opozabilitatea
fa de teri ct i pentru faptul c termenul uzucapiunii ncepe s curg de la data cert.

n practica judiciar s-a pus problema dac o hotrre judectoreasc poate sau nu
constitui just titlu. Este necesar a se distinge ntre hotrrile declarative i cele translative. Este
citat de literatura juridic, cu caracter de principiu, Dec. nr.70/13 apr.1979 a fostului T.S.[155],
din considerentele creia rezult c hotrrile judectoreti, prin care are loc o translaiune a
dreptului de proprietate, avnd deci caracter constitutiv, pot fi invocate ca just titlu. Dimpotriv,
cele declarative, prin care se contat numai un drept preexistent, nu pot servi just titlu.
n acelai sens, instana suprem a mai precizat c o hotrre prin care instana nu
suplineste consimmntul prii, ci doar interpreteaz actul de vnzare-cumprare, nu poate fi
considerat ca avnd caracter translativ de proprietate i deci nu poate fi just titlu.[156] Efect
translativ de proprietate au acele hotrri judectoreti care suplinesc consimmntul
vnztorului la efectuarea vnzrii cum este cazul ordonanei de adjudecare sau acelora care s-au
pronunat n baza art.12 din Decr.144/1958, n vremea cnd acest act normativ a fost n vigoare.
[157]
De asemenea s-a statuat c hotrrea judectoreasc prin care s-a dispus trecerea n
proprietatea statului a unui imobil potrivit Decr.111/1951 -, constituie just titlu pentru stat n
ipoteza c a fost pronunat n contradictoriu cunon dominus. Aici mprtim rezerva c statul
nu poate opune o posesie util dac fostul proprietar a fost supus violenei morale, ntreinut de
temerea c va suferi un ru dac ar fi acionat pentru revendicarea dreptului su. Aceste hotrri
sunt considerate de decizia citat c dau eficien transmiterii dreptului de proprietate n favoarea
statului i sunt suficiente prin ele nsele cnd procesul s-a purtat cu adevratul proprietar i pot
fi invocate ca just titlu n sensul art.1895-1897 C.civ., iar cnd procesul s-a purtat cu o persoan
care din eroare a fost considerat ca proprietar, aa cum s-a artat, pentru consolidarea actului
este necesar i buna-credin, ambele unite cu o posesie util.
Tot n legtur cu hotrrea judectoreasc, atunci cnd ndeplinete cerinele prevzute
de art.11 al.3 din Legea nr.7/1996, privind cadastrul i publicitatea imobiliar, suntem de prere
c poate constitui just titlu pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
n literatura de specialitate s-au purtat discuii referitoare la jurisprudena contradictorie
dac un antecontract de vnzare-cumprare poate fi considerat un just-titlu. Au fost exprimate
opinii c un antecontract poate fi considerat un just titlu. Menionm soluia unei instane care a
acceptat uzucapiunea scurt, avnd la baz un antecontract de vnzare a unei case nstrinat de
constructorul de bun-credin pe terenul unui ter. S-a apreciat c este o convenie valabil, care
insereaz toate elementele necesare transmiterii dreptului de proprietate, ca atare constituie just
titlu.
n majoritate, autorii de specialitate susin c niciodat un antecontract nu poate fi
considerat just titlu, pentru c prin antecontract nu se transmite proprietatea, aptitudine necesar
pentru just titlu, prin el ia natere doar obligaia personal de a face i nu o obligaie de a
de a da.[158] Justul titlu trebuie s fie valabil n sine i s aib toate calitile de a fi eficace,
cu excepia situaiei cnd este privit ca atare atunci cnd este lovit de o nulitate relativ. Or,
antecontractul nu are aceste valene. Sensul dat de art.1897 alin.1 C.civ., se refer la calitatea lui
de negotium i nu la aceea de instrumentum.
n privina construciilor, unde se cere consimmntul valabil prin materializarea
voinei printr-un act sub semntur privat, nu este necesar instrumentarea n form autentic i,
drept urmare, n consens cu soluia amintit mai sus, se pare c un asemenea nscris, cunoscut n
literatur sub denumirea de antecontract, poate fi apreciat ca avnd puterea unui just titlu.

n ce privete terenurile, nu pot fi nstrinate dect prin act autentic, cu luarea n vedere
a prevederilor normative:Decr.144/1958 pn la apariia Legilor nr.58 i 59/1974, abrogarea
acestora, intrarea n vigoare i abrogrea Legii nr.9/1990, a Legii nr.18/1991, Legea nr. 54/1998,
ca s le amintim pe cele mai importante. Art. 66 din Legea nr. 1/1991, republicat, apoi art. 1 din
Legea nr. 54/1998, privind regimul juridic al circulaiei terenurilor prevede pentrunstrinarea
acestora prin acte juridice ntre vii forma autentic. n noul cadru legislativ toate terenurile
proprietate privat sunt n circuit civil, indiferent de titularul lor (art.1).[159] Fr nici o
ndoial antecontractul, avnd ca obiect teren, nu poate fi invocat ca just titlu. Continuarea
posesiei poate fi folosit ca util pentru uzucapiunea de 30 de ani.
Tot controversat este i problema dac succesiunea poate constitui just titlu. n doctrina
veche s-a reinut c este nendoielnic c legiuitorul nostru a considerat succesiunea universal,
att cea ab intestat ct i cea testamentar ca un just titlu pentru fundarea uzucapiunii. i
jurisprudena acelui timp n mod constant s-a pronunat favorabil.[160] n cadrul acestei
concepii se remarc faptul c succesiunea nu putea fi opus ca just titlu dect terilor
nemotenitori, iar nu celorlali comotenitori, aspect deplin valabil i n prezent. Cu att mai mult
n cazul sezinarilor pui de drept n posesia motenirii.
Considerndu-se c efectul propriu al uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani este acela de a
consolida un titlu de dobndire viciat prin aceea c eman de la neproprietar, acesta este acoperit
prin posesia util care a dinuit n termenul cerut de lege s-a conchis, ntr-o alt opinie, c
motenitorul nu se afl ntr-o situaie n care s se poat aplica uzucapiunea, iar efectele acesteia
nu-i pot fi de nici un folos. Un asemena comotenitor nu are titlu care s emane de la un
neproprietar. Dup acest autor, pe de o parte, motenitorul dobndete bunurile succesorale care
au aparinut autorului su i nu exist nici un viciu care s fie acoperit prin posesiune
ndelungat, pe de alt parte, ea nu funcioneaz nici fa de teri, pentru c motenitorul
continu posesiunea cu caracterele pe care defunctul i-a transmis-o odat cu succesiunea.[161] i
aici el poate uzucapa n timp de 30 de ani, pentru c succesiunea nu-i poate servi de just titlu.
Partajul judiciar sau voluntar este declarativ de drepturi. Prin excepie, cnd vnzarea se
face prin licitaie public, ea poate s constituie un just titlu, pentru c fa de achizitor partajul
este constitutiv de drepturi. Fa de acesta opereaz o transmitere prin act juridic.
Am artat c actul lovit de nulitate absolut nu poate fi invocat ca just titlu. Tot aa,
putem aprecia c nici titlul putativ nu poate avea atare caliti. Cu att mai puin suficient va fi
un simplu titlu putativ, pentru c nu are o existen real, chiar dac posesorul crede n aceasta.
Titlul putativ d dreptul s se culeag fructele. Tranzaciadintre pri poate fi invocat ca just
titlu pentru uzucapiunea scurt.[162] Discuiile se pot ivi, dup prerea noastr, atunci cnd
tranzacia este extrajudiciar, ntocmit cu scopul de a prentmpina un proces referitor la un
imobil i nu a fost ncheiat n forma autentic sau nu are alt dat cert pentru vremea cnd
forma autentic nu era necesar (n perioada Decr.144/1958 sau innd seama de Decr.151/1952).
Dac tranzacia extrajudiciar este ulterior prezentat n instan sau ncheiat n faa instanei, ea
devine o tranzacie judiciar ce se consfinete prin hotrrea de expedient pronunat de instan
potrivit art.271-272 din C.pr.civ., devenind astfel nscris autentic. Cerinele formei autentice sunt
necesare la terenuri, dac se constituie un drept. Tranzacia ntre comotenitori are efect
declarativ ca i partajul.
Tranzacia, chiar cuprins n dispozitivul hotrrii judectoreti, este un contract cu
caracterele juridice ce i sunt specifice (art.1704 C.civ.) i are calitatea de just titlu ca orice
contract pe care l d nelesul de just cauz dinart.1897 C.civ., precum: vnzarea, schimbul

etc., la care adugam pe cel de donaie, ntreinere, legatul particular, adjudecarea imobiliar
precum i altele nenumite sau nespecifice (ex.vnzarea-cumprarea cu clauz de ntreinere),
avnd ca trstura comun puterea de a transmite dreptul de proprietate spre un nou titular.
Nu constituie just titlu conveniile prin care un lucru imobil ajunge n stpnirea unui
detentor precar sau n temeiul altui titlu n care posesiunea nu este exercitat pentru sine, cum
sunt: locaiunea, depozitul, comodatul, contractul de nchiriere ncheiat potrivit Legii nr.5/1973,
care este o varietate a locaiunii, atribuirea n folosin prin acte administrative conform Legii
15/1990, contractul de arendare conform Legii nr.16/1994, contractul de concesionare a unor
imobile, cnd este opus acel titlu unui alt mod de dobndire, cum este exproprierea pentru
utilitate public, conveniile de mpreal din cadrul unui partaj etc.
Proba justului titlu cade n sarcina posesorului spre deosebire de buna-credin, despre
care am artat c se prezum. Mijloacele de prob i ordinea de administrare sunt cele puse la
ndemn de dreptul procesual civil.
Pentru a concluziona n analiza ce am fcut-o noiunii de just titlu, ca o condiie alturi
de buna-credin pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune, n definitiv el este un
titlu care are ca scop s transfere proprietatea, dar nu-i poate indeplini scopul propus prin el
nsui din cauza c nu este pe deplin valabil.
5.

Uzucapiunea n regimul de carte funciar.

Este cunoscut realitatea c pe teritoriul Ramniei se aplic sistemul de publicitate prin

transcripiuni i inscripiuni, n vechiul regat, unde uzucapiunea este reglementat de Codul civil.
n teritoriul Transilvaniei, Banatului si Bucovina de Nord, unde a mai rmas o mic poriune din
teritoriu n componena Romniei, este aplicabil sistemul de publicitate prin cri funciare, aici
uzucapiunea fiind reglementat prin Legea nr.115/1938. Aceast lege a intrat n vigoare succesiv
i diferit n zonele cu regim de carte funciar, datorit unor evenimente istorice vitrege, care au
mpiedicat unificarea sistemului legislativ pe cuprinsul rii. Aceasta face ca uzucapiunea s fie
crmuit diferit n sistemul Legii nr.115/1938, subzistnd ns n paralel, dup cum vom vedea, i
posibilitatea uzucapiunii dup legiuirile care au fost n vigoare anterior pe aceste teritorii,
respectiv Codul civil austriac, legislaia local i dreptul cutumiar maghiar.
Reglementarea strict prin Legea nr.115/1938 a dus la concluzia c n aceste situaii nu
mai acioneaz prevederileart.1846 si 1895 din C.civil, pentru c aceast lege cuprinde dispoziii
contrare Codului civil, facndu-l neaplicabil. Acest aspect a rmas controversat nc n literatur
i practic, prerea dominant este c n sistemul de carte funciar uzucapiunea are un caracter
de excepie. Sub aspect temporal Decr.-lege nr. 115/1938, a intrat n vigoare prin Legea nr.
241/1947, care cuprinde norme tranzitorii menite s soluioneze conflictele posibile cu alte
reglementri.
S-a conchis n practica recent a C.S.J. c este greit aplicarea, n soluionarea pricinii,
a prevederilor Codului civil n materie de prescripie achizitiv, dac imobilul se afl situat ntr-o
regiune n care funcioneaz regimul de carte funciar. n trecut, n sistemul de carte funciar
dreptul de proprietate se dobndea, n afar de cazurile n mod expres prevzute de lege, numai
prin nscrierea n cartea funciar, iar n cazul uzucapiunii aceast nscriere se face numai n
condiiile expres prevzute de Decr.-Lege nr.115/1938. Rezida de aici c prevederile diferite din
C.civ. referitoare la uzucapiune nu sunt aplicabile n teritoriile aflate sub regimul publicitii
crilor funciare.[163]

Nu trebuie, spunem noi, confundat uzucapiunea cu posesiunea. Aceast posesiune se

exercita n condiiile legii, dup cum o cere Legea nr.241/1947, care n art. 6 alin.2, arat c
prescripiile mplinite, precum i cele ncepute naintea punerii sale n aplicare rmneau
crmuite de dispoziiile legii sub care au nceput. Adic pn n 1943 se aplic codul civil
austriac, din 1943 pn n 1947 Decr.-lege nr. 389/1943, iar dup 1947 se aplic Decr.lege115/1938. n succesiune legislativ discuia este deschis dup intrarea n vigoare a Legii nr.
7/1996. Numai posesiunea cerut n vederea uzucapiunii trebuie s ndeplineasc condiiile din
Codul civil, conform art.8 al legii sus-menionate. Problema poate fi clarificat avnd n vedere
succesiunea legilor n timp pe aceste teritorii, pentru Transilvania dou momente prezentnd
importan deosebit.[164] Primul moment este cnd prin Legea nr.389 din 21 iunie 1943 s-a
extins legislaia civil i comercial a vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, deci i a
Codului civil. Prin art.41 al acestei legi sunt scoase din vigoare Codul civil austriac i legile
maghiare. n Nordul Transilvaniei extinderea i revenirea legislaiei romneti a avut loc n
aceleai condiii, prin Legea nr.260/1945, ca urmare a anulrii Diktatului de la Viena din
30 apr.1940.
Al doilea moment l-a constituit iulie 1947 cnd, prin Legea nr.241/1947, a fost pus n
aplicare Decr.Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor de carte funciar n teritoriile de
peste Carpai. Acest moment a fost necesar pentru c meninerea art.3 din Legea nr.389/1943,
referitor la pstrarea n vigoare a dreptului local privitor la nscrierile drepturilor reale, a creat
neajunsuri i situaii anacronice pentru reglementarea situaiilor cu caracter tranzitoriu.
Legea nr.115/1938, pentru unificarea dispoziiilor de carte funciar, urma s intre n
vigoare n Transilvania odat cu Codul civil unificat. Acesta, republicat la 6 sept.1940, nu a mai
intrat n vigoare datorit evenimentelor istorice cu caracter excepional prin care trecea ara. Prin
Legea nr. 951/1940 s-a amnat pentru o dat ulterioara, ns nu a mai fost pus n aplicare, aa c
n urma extinderii prevederilor Decr.-Lege nr.115/1938 prin Legea nr.241/1947 a rmas valabil
numai regimul dobndirii drepturilor reale prin uzucapiune. Codul civil unificat ar fi urmat s
intre n vigoare la 1 ian.1941 i aducea, n ce privete uzucapiunea, deosebiri fundamentale fa
de Codul civil rmas n vigoare. Aceste reglementri erau simetrice celor cuprinse n Decr.Lege nr.115/1938, sistemul de publicitate al crilor funciare urma s stea la baza dobndirii
proprietii, pe cnd Decr.-Lege nr.115/1938 era un act normativ tehnic de punere n aplicare a
codului i urma ca intrarea lor n vigoare s fie concomitent. Pentru c a fost extins Codul civil
de la 1864 a aprut, iat, o alt neconcordan ntre sistemul general de drept comun cuprins n
cod, care recunoate uzucapiunea ca mod de dobndire a proprietii i Decr.115/1938, care o
reglementeaza i deschide calea aplicrii ei n spiritul i sistemul unui cod care nu a mai fost
aplicat. Semnalnd nc o lips de corelare esenial ntre normele dreptului nostru civil, care
pare s fie deja o tradiie negativ, a fost rolul doctrinei i al jurisprudenei s completeze acest
vid de sistem. Curios, dac dispoziiile C.civ. s-au extins, n regimul
Legiinr.115/1938 dobndirea nu se poate realiza n afara nscrierii n cartea funciar. Prevederile
acestei legi se aplic numai uzucapiunilor ncepute sub imperiul ei, deci dup 12 iul.1947. n
art.6 alin.2 din Legea nr.241/1947 se prevede c prescripiile ncepute sau mplinite nainte de
extinderea Legii nr.115/1938, n regiunile unde s-a fcut sunt i rmn crmuite n continuare, n
ce privete natura, durata i efectele lor, de dispoziiile legale sub care au nceput, respectiv
Codul civil austriac i legilor locale maghiare, iar dup extinderea prin Decr.389/1943 de
prevederile Codului civil.
Pn la extinderea legislaiei de care am vorbit, n Transilvania uzucapiunea a fost
reglementat de legile locale i cutumele maghiare (uzucapiunea era de 32 de ani), iar n

inuturile unde se aplica Codul civil austriac uzucapiunea opera printr-o posesiune exercitat
timp de 30 de ani. Pentru toate drepturile reale ea opera de plin drept, fr ntabulare n cartea
funciar (art.1460, 1467-1469 C.civ.austriac).[165] n aceste dou sisteme de drept uzucapiunea
era o instituie de drept real spre deosebire de prescripie, care era o instituie de drept
obligaional, de unde consecina c uzucapiunea (denumit i deposedare) constituie drept de
proprietate pentru posesor. Era admis att uzucapiunea mobilelor, ct i a imobilelor, ca o
reminiscen a Curiei regeti ungare, avnd ca termen general de 32 de ani, iar pentru bunurile
ecleziastice s-a meninut dreptul vechi de 40 de ani pentru uzucapiune.
n rezumat, sunt trei stadii ale reglementrii de care ne ocupm.
n
primul
rnd,
prescripiile
mplinite
sau
ncepute
nainte
de
extinderea C.civ.romn sunt i rmn reglementate de legile locale maghiare sau, dup caz, de
Codul civil austriac, care prevedeau uzucapiune ca mod originar de dobndire n afara crii
funciare, n condiiile art.1460 i urm. din aceast legiuire. Codul civil austriac constituia regula
n aplicabilitate.
n al doilea rnd, prescripiile ncepute ntre datele de extindere ale legilor civile romne
i momentul punerii n aplicare a Legii nr.115/1938, n doctrin i practic, s-a susinut c sunt
guvernate de C.civ.romn,[166] care a fost extins.
n al treilea rnd, dup data de 12 iulie 1947, uzucapiunea poate ncepe i i produce
efectele numai n cadrul reglementat strict al Decr.Lege nr.115/1938, n art. 27 i 28.
n fine, o particularitate reprezint i zona Bucovina aflat anterior sub reglementrile
legislaiei austriece, unde a fost pus n vigoare Legea nr.115/1938 prin Decr.-Lege nr.511/1938,
cu aceleai intenii de unificare legislativ. Legislaia civil a fost extins n Bucovina
prin Decr.nr.478/1938, iar prin Decr.nr.511/1938 a fost pus n aplicare legea pentru unificarea
dispoziiilor de carte funciar, unde dispoziii speciale n materia uzucapiunii au aplicabilitate
redus.
n Bucovina s-a fcut naintea celorlalte provincii extinderea legii crilor funciare
cuprinznd reglementri precise ce, n consecin, dau uzucapiunii un caracter cu totul
excepional. Prevederile Codului civil austriac, n specialart.1468, au continuat s rmn n
vigoare n Bucovina, fiind ntocmite mai repede crile funciare. Acest cod a prevzut o condiie
n plus pentru uzucapiunea de lung durat, respectiv buna- credin a posesorului, aplicndu-se
cumulativ cu dispoziiile Codului civil romn n ce privete modul de exercitare a posesiunii.
i n soluiile instanei supreme s-a statuat c este admisibil a se constata dreptul de
proprietate prin uzucapiune, chiar fr nscrierea n cartea funciar, conform dispoziiilor
cuprinse n Codul civil austriac i a Decr.Legenr.511/1938. S-a argumentat, n spe, c
potrivit art.1452 C.civ.austr., dreptul de proprietate poate fi dobndit prin uzucapiune, realizat
prin exercitarea posesiunii n conditiile art.1460 i urm., din acelai cod, termenul fiind de 30
ani. S-a conchis c dispoziiile sus-citate sunt aplicabile i dup intrarea n vigoare a
Legii nr.115/1938, aspect desprins din art.8 din Decr.-Lege nr.511/1938, n care se arat c
posesiunea cerut n vederea uzucapiunii trebuie s ndeplineasc condiiile cerute de codul civil
i c posesiunea, anterioar punerii n aplicare a acestei legi, va fi luat n seam numai
dac ndeplinete condiiile cerute att de legea local (C.civ.austriac), ct i de Codul civil.
Uzucapiunile au fost crmuite pn la acea dat de Codul civil austriac. n prezent, o mic
poriune din acest teritoriu a intrat n componena naional a statului romn. Uzucapiunile
ncepute anterior datei de 15oct.1938, dar nemplinite, n conformitate cu art.8 alin.2 din Decr.-

Lege nr.511/1938, au putut duce la dobndirea dreptului de proprietate numai dac erau
ndeplinite att condiiile Codului civil austriac ct i ale celui romn. Acest aspect rmne ns
controversat att n literatur, ct i n jurispruden.[167] S-a susinut ntr-un punct de vedere
recent[168] c nu au fost abrogate tacit prevederile C.civ. referitoare la uzucapiune, deci aceasta
s-ar aplica n sistemul de publicitate al crilor funciare, chiar i n celelalte regiuni ale
Ardealului. Opinia se bazeaz pe argumentul de text al art.6 alin.1 din Legea nr.241/1947. n
atare situaie conchidem c, cu att mai mult, sunt aplicabile aceste dispoziii n Bucovina.
n prezent i n cazul uzucapiunii trebuie avut n vedere noua reglementare a
cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, care pune ntr-o ipostaz nou publicitatea
imobiliar, n primul rnd c dobndirea proprietii nu mai este condiionat de nscrierea n
cartea funciar nemaiavnd caracter constitutiv. Ea are numai caracter de publicitate,
iar uzucapiunea este, potrivit art.22, un titlu. Dreptul de proprietate este opozabil fa de teri,
fr nscrierea n cartea funciar, alturi de proveniena lui prin succesiune, accesiune i vnzare
silit i prin uzucapiune.
Vom analiza pe rnd uzucapiunea reglementat de art.27 si 28 din Legea nr.115/1938,
care este tabular i extratabular, precum i cea recunoscut n jurispruden ca fiind crmuit
de legiuirile anterioare.
5.1. Uzucapiunea tabular este reglementat de art.27 din Legea nr.115/1938, care
prevede c n cazul n care s-au nscris fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil,
drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune, ele vor rmne valabil dobndite dac
titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani. Acest fel de
uzucapiune se numete convalescena titlului, expresie care sugereaz c trecerea unui anumit
timp, are ca efect curirea titlului de viciile sale i se consolideaz dreptul existent pn atunci
ntr-o stare de aparen. n acest fel nceteaz posibilitatea unui dezacord permanent ntre starea
de drept i ceea ce rezult din ntabularea dreptului real n cartea funciar. Aceast uzucapiune
opereaz retroactiv i se numete uzucapiunea tabular. Pentru stabilirea domeniului de aplicare
reglementat de art. 7, va trebui eliminat ipoteza dobndirii cu bun credin de la un non
dominus, pentru c acest dobnditor este protejat de art. 33 i nu are nevoie de consolidarea
titlului su. Buna credin este ns o condiie pentru realizarea acestui efect, ceea ce practic
reduce simitor sfera de aplicare a acestui caz de uzucapiune, doar la dobnditorul nemijlocit de
bun credin.
Dup trecerea unui timp de 10 ani, aparena creat de un titlu nevalabil sau chiar putativ
produce att efectul aprrii terilor dobnditori, ct i consolidarea retroactiv a dreptului lor,
adic chiar de la data nscrierii nevalabile fcut n favoarea lui, ce devine similar cu nscrierea
fcut n temeiul unui titlu valabil.
Practica judiciar d caracter excepional uzucapiunii stabilind n nelesul textului c ea
duce la dobndirea dreptului: cnd s-a nscris n cartea funciar fr cauz legitim un drept de
proprietate iar titularul lui l posed cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani. Tot astfel,
avnd caracter de excepie i ntruct se susine c dreptul statului romn a fost nscris n cartea
funciar, n anul 1956, fr cauz legitim, instana are obligaia de a verifica dac a operat
uzucapiunea prevzut de art.27 din Legea nr.115/1938, condiiile cerute n acest sens
corespunztor dreptului real ntabulat. Pentru a reliefa aceast uzucapiune tabular n activitatea
instanelor, artm c s-a reinut c reclamanii care s-au prevalat de titlul bunicilor, nu puteau
s-l valorifice pentru uzucapiunea de 10 ani pentru c posesiunea acestora a fost ntrerupt prin
comasarea terenului la fostul CAP, dup care a fost folosit ca lot ajuttor de ctre antecesori.

Faptul c ei au intrat n folosin n anul 1991 nu are nici o relevan, dect n situaia cnd
aceast posesiune ar dura timpul prevzut de lege, ea neputnd fi unit cu a bunicilor. Dreptul lor
trebuia s i-l valorifice n temeiul Legii nr.18/1991, privind fondul funciar iar nu prin
uzucapiunea reglementat de Legea nr.115/1938.[169] Condiiile prescripiei tabulare
sunt: a) nscrierea nevalabil a dreptului; b) posesia de bun credin; c) posesia de 10 ani.
Efectele uzucapiunii tabulare constau n aceea c, cel nscris n mod nelegitim
dobndete dreptul asupra cruia a fost nscris, modul de dobndire fiind un mod originar.
Aparena creat se consolideaz retroactiv, prin aceea c titlul se cur de viciile iniiale.
Se vorbete n doctrin i jurispruden de convalescena titlului, care se produce prin
trecerea celor 10 ani, n mod retroactiv, titularul i vede situaia consolidat, ca i cum de la
nceput nscrierea s-a fcut n temeiul unui titlu valabil.
5.2. Uzucapiunea extratabular este reglementat de art.28 din Legea nr.115/1938,
opernd atunci cnd titularul dreptului real intabulat fiind decedat, dreptul dobndit pe cale de
succesiune nu s-a nscris n favoarea motenitorilor, n care caz posesorul care a posedat imobilul
n condiiile legii, timp de 20 de ani dup moartea titularului, poate s cear ntabularea n
favoarea sa. Avnd n vedere faptul c posesorul dobndete dreptul de proprietate, fr s fi fost
ntabulat la nceperea posesiei, aceast uzucapiune a primit denumirea de uzucapiune
extratabular. Condiiile cerute de lege pentru uzucapiunea extratabular sunt: a) titularul
dreptului real de proprietate care este ntabulat n cartea funciar s fie decedat; b) cel ce invoc
uzucapiunea s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea titularului; c) aceast
posesie s fie util, neavnd relevan dac posesorul este de bun sau de rea-credin. Despre
utilitatea posesiei putem susine c sunt valabile aptitudinile acesteia pe care le-am analizat i
care sunt reglementate de art.1864-1867 din Cod.civil, fr a se crede prin aceasta c
uzucapiunea duce la dobndirea proprietii n sistemul Codului civil.
O problem de actualitate privete procedura dup care se dobndete uzucapiunea
reglementat de art.28 din Legea nr.115/1938. n art.130 din lege se prevede c cererea de
ntabulare se adreseaz judectoriei de la locul siturii imobilului i va fi publicat prin afiare,
pentru ca cei interesai s poat face opoziii. Dac n termen de o lun nu s-au fcut opoziii,
judectorul de carte funciar va dispune ntabularea dreptului de proprietate, prin ncheiere
motivat. Aceasta ar fi o procedur necontencioas, pentru c nu exist un litigiu propriu-zis,
generat de un conflict de interese. Atunci cnd s-au fcut opoziii ele se noteaz n cartea
funciar cu pricina i cauza se nainteaz instanei de judecat spre soluionare.
n
temeiul
aceluiai art.130 din
Legea nr.115/1938,
precum
i
ale Decr.nr.40/1953 i Decr.nr.377/1960, privind activitatea notarial, precum i a unei practici
ndelungate n materie, cererea se putea adresa notarului de stat competent de la locul siturii
imobilului care dispunea prin ncheiere ntabularea dreptului dobndit prin uzucapiune, urmnd
aceeai
procedur
n
caz
de
opoziie.
Constatm
c
n
urma
abrogrii Decr.nr.40/1953 iDecr.nr.377/1960 privind activitatea notarial, prin art.117 din
Legea nr.36/1995 privind funcionarea notarilor publici, nu s-a revenit ca i n cazul pe care lam semnalat referitor la art.1895 C.civil, cu circumscripia Curii de Apel -, lsnd nelmurit
situaia dac se mai pot adresa cereri pentru constatarea uzucapiunii n faa notarului public.
Instanele au fost confruntate cu asemenea aspecte i s-a pus problema spre soluionare n tripl
ipotez. ntr-o prim ipotez, dac sub regimul Decr.nr.377/1960 i 40/1953 privind activitatea
notarial era posibil stabilirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, recurgnd la procedura
de adresare a cererii notariatului de stat competent. Suntem i la aceast ipotez n prezena mai

multor legi succesive n timp.[170] Posibilitatea oferit deart.130 din Legea nr.115/1938, care
trebuia s se adapteze la competenele instanelor de judecat prin Legeanr.59/1968, de
organizare judectoreasc i ale Decr.nr.40/1953 privind activitatea notarial, evidena i
operaiile de carte funciar erau n competena notariatelor de stat. O atare cerere adresat
notarului, dac ndeplinea cerinele legale i nu s-a fcut opoziie, putea fr nici o discuie s
duc la ntabularea dreptului real prin uzucapiunea de 20 de ani, reglementat de art.28 alin.1 din
Legea nr.115/1938. n acest sens s-a pronunat i jurisprudena, preciznd c se aplic numai
dac nu sunt cunoscute persoanele care ar putea s se opun.[171]
Sub regimul Legilor nr.58 i 59/1974, nu se mai putea dobndi dreptul de proprietate
prin uzucapiune. Pentru uzucapiunile la care teremenul de 20 de ani s-a mplinit, anterior acestor
legi, era posibil nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune.
Dispoziiile art.28 i 130 din Legea nr.1938 referindu-se la nscrierea dreptului dobndit prin
uzucapiune rezult c se constat preexistena naterii acestuia. nscrierea dispus de notariat se
face cu scopul asigurrii publicitii i nu este o condiie a existenei dreptului, pentru c el este
preexistent i se prezum constatat.
n privina construciilor apreciem c i sub regimul acestor legi era posibil
uzucapiunea, dar nu se putea recurge la procedura necontencioas notarial. Reclamantul, pentru
constatarea dreptului su de proprietate dobndit prin uzucapiune, trebuia s urmeze cadrul
impus de un proces civil n faa instanei n contradictoriu cu motenitorii proprietarului tabular
sau orice alte persoane interesate, inclusiv statul. Citarea statului poate avea ca efect prezentarea
certificatului de vacan succesoral conform cu art. 680 C.civil. Constatarea dreptului de
proprietate asupra construciilor avea ca efect trecerea n proprietatea statului a terenului aferent,
conform art.30 alin.II al Legiinr.58/1974, sau superficie, dac a fost o convenie anterioar. Acest
drept de superficie dobndit anterior intrrii n vigoare a Legii nr.58/1974, rmne valabil
dobndit dac se face dovada lui.[172] ndeplinirea condiiilor uzucapiunii prevzute
de art.28 din lege trebuiau verificare de instan prin administrare de probe pentru a nu se eluda
legea, solicitndu-se chiar i organelor locale datele necesare, dup cum se arat n
considerentele unei decizii de spe[173] a fostei instane supreme.
Deci, n aceast ipotez era posibil dobndirea prin uzucapiune, cu distincia c pn la
apariia celor dou legi se putea face prin cerere adresat notariatului de stat competent i
ncheiere notarial, iar dup intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i 59/1974 dobndirea dreptului
de proprietate asupra terenului era admisibil numai prin aciune civil i pronunarea unei
hotrri judectoreti n contradictoriu cu prile, dac termenul de uzucapiune s-a mplinit
anterior ea i produce efectele chiar dac dreptul nu fusese nscris n cartea funciar.
A doua ipotez, dac este posibil aceeai procedur de a dispune prin ncheiere
notarial dup abrogarea Legilonr.58 i 59/1974, dar pn la abrogarea Decr.nr.40/1953 prin
Legea nr.36/1995, privind notarii publici. Nu analizm aici problema curgerii uzucapiunii pe
durata legilor abrogate, aspect controversat n doctrin i jurispruden. Suntem de prere c
termenii uzucapiunii de 20 de ani, reglementat de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938, pot fi
analizai deci n cadrul unui proces civil la instana competent. innd seama de evidena
precar care exist la notariatele de stat dup anul 1990 i de regimul greoi, uneori depit al
procedurii de identificare topografic, faptul c nu au fost conduse nscrierile la zi precum i
noul cadru legislativ al statului de drept, care impune o analiz mai riguroas a stabilirii dreptului
de proprietate, sunt argumente de oportunitate pentru a nu fi acceptat aceast procedur prin
simpla cerere adresat notariatului, care s emit apoi ncheiere de ntabulare.

Reintroducerea terenurilor n circuitul civil a creat o avalan de aspecte inedite chiar i

n materia uzucapiunii, iar pentru cercetarea ei se impune un probatoriu mult mai amplu, deseori
fiind necesar expertiza topo pentru aducerea la zi a hrilor topografice i pentru identificarea
lor, n timpul ct a funcionat economia socialist nu au fost notate schimbrile dese de
proprietari, de semne de hotare, de destinaie agricol sau strmutri de vetre ale localitilor.
Toate aceste aspecte pot fi lmurite i corect soluionate doar prin mijloacele oferite de un proces
cu garaniile ce-i sunt specifice.
Intrarea, ntre timp, n vigoare a unor acte normative cu referire direct la dreptul de
proprietate, cum sunt: Constituia din dec.1991, Legea nr.18/1991, privind fondul funciar, altele
care fac referire i la dreptul de proprietate care i-a schimbat total fizionomia juridic, precum
Legile nr.58/1991, 69/1991, 15/1990,H.G.nr.834/1991 etc. n noul climat juridic al aprrii
dreptului de proprietate, regimul dobndirii acestuia trebuie s fie mai riguros verificat i aplicat
n practic. Vechile reglementri trebuie privite printr-o nou viziune. Nu putem s nu
recunoatem c o serie de acte normative i legiuiri vechi i-au redobndit actualitatea, dar n
aceeai msur altele au devenit anacronice i depite. Rolul dreptului este acela de a sprijini
ordinea social i progresul societii, de realitile crora nu poate face abstracie. Toate acestea
sunt raiuni care ne duc la concluzia c uzucapiunea pe cale notarial, conform art.28 i 130 din
Legea nr.115/1938, nu mai este acceptabil nici pentru acest rstimp.
A treia ipotez, dup intrarea n vigoare a Legii notarilor publici, fiind desfiinate
notariatele de stat, ca instituii, nu mai poate n nici un caz s se desfoare procedura notarial
de constatare i nscrierea n cartea funciar a uzucapiunii extratabulare. Noua lege nu amintete
nimic de procedura de intabulare adresat judectoriei i care se rezolv de judectorul de carte
funciar. Competena material a instanelor n soluionarea unor cereri sau aciuni este strict i
expres reglementat. Prin abrogarea Decr.nr.40/1953 i a Decr.nr.377/1960, urmat de darea n
competena judectoriilor a conducerii evidenelor de carte funciar, nu nseamn revenirea
automat i la procedura instituit de art.130 din Legea nr.115/1938. Aceasta, dup cte tim, a
fost pus n aplicare ntr-un moment legat de anumite scopuri propuse de legiuitor, ce nu mai
sunt de actualitate, importana ei practic, chiar necontestat, a creat o serie de neajunsuri,
inclusiv n materia uzucapiunii.
ncheierea dat de judector are caracterul unei hotrri judectoreti, cu puterea pe care
i-o d aceast calitate. Pronunarea unei ncheieri, n alte condiii dect dup procedura de drept
comun, constituie o excepie de procedur civil i este necesar s fie reglementat expres.
Dac legiuitorul ar fi dorit-o, ar fi reglementat-o prin Legea nr. 7/1996, privind cadastrul
funciar. Mai mult de att, n baza art. 49-57 din lege s-a emis Regulamentul de funcionare al
birourilor de carte funciar aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 2371/c/1997, care arat
competena judectorului delegat de carte funciar cu privire la operaiunile de nscriere, fr s
figureze posibilitatea constatrii uzucapiunii extratabulare fr proces. Situaia poate deveni
anormal cnd pe parcursul procesului au intervenit succesiv mai multe acte normative. ntr-o
astfel de cerere, n care se face opoziie n anul 1991, naintat judectoriei care o soluioneaz n
anul 1994 n sensul respingerii opoziiei i admiterii, conform art.130 din Legea nr.115/1938, a
nscrierii dreptului de proprietate prin uzucapiunea extratabular a unei construcii cu curte i
grdin n suprafa de 3.864 mp. Soluia este schimbat n apel, n 1995, cu motivarea c n anul
1979 a intervenit un schimb de teren cu cel din litigiu i astfel nu este continuat o posesie util.
[174] n recurs se menine decizia tribunalului, adugndu-se ca temei faptul c n contextul
legislativ actual nu mai este posibil constatarea i ntabularea uzucapiunii pe cale notarial,
fiind desfiinat notariatul de stat, legile de procedur fiind de imediat aplicabilitate.

[175] mprtim aceast soluie, n care se mai reine c odat cu apariia Legii fondului funciar,
reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului se face dup art.11 i urmtoarele din
aceast lege, peste care nu se poate suprapune procedura prevzut deart.27 i 28 din
Legea nr.115/1938. Apreciem c Legea fondului funciar are ntietate, coninnd o procedur
care duce la realizarea dreptului i atunci uzucapiunea nu poate fi invocat, de nici un fel, acolo
unde atribuirea proprietii se face prin aceast lege.
Considerm c de lege ferenda se impune o reglementare asemntoare celei prev. de
art. 130 din Legea nr. 115/1938, n care ncheierea judectorului delegat s fie precedat de
dovezi concludente. Modificarea normativ poate avea loc n chiar coninutul Legii nr. 7/1996 i
ale regulamentului su de aplicare, cu forme de publicitate aferente corespunztoare pentru ca
procedura s avizeze pe terii interesai.
La uzucapiunea extratabular posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate
tabular, adic din momentul cnd posesia sa a nceput a curge. Cnd proprietarul tabular a
decedat i nu a lsat urmai care s accepte succesiunea, este posibil uzucapiunea extratabular.
Este important aceast remarc pentru c nainte de 1989, n lipsa motenitorilor sau dac
acetia au renunat, motenirea era considerat vacant i bunul trecea n proprietatea statului
fr a mai putea fi uzucapat. Posesorul putea pretinde uzucapiunea extratabular dac succesorul
acceptant a omis s se ntabuleze.[176]
n contextul legislativ actual este posibil uzucapiunea extratabular, att dac nu exist
motenitor acceptant, ct i n cazul bunurilor cu privire la care s-a renunat de ctre proprietar,
care mai apoi a decedat. Dac nici o clip bunul nu a fost fr stpn dup deces, sau dac nu s-a
fcut o renunare n favoarea statului, posesorul poate s uzucapeze, n situaia prevzut
de art.28 alin.1, din Legea nr.115/1938. Dac bunul astfel prsit i rmas fr stpn a fost
preluat n domeniul privat al statului, fr ca statul s se intabuleze, motenirile vacante nu sunt
enumerate ca aparinnd domeniului public, ele pot fi uzucapate de orice subiect de drept.
[177] Dac statul s-a ntabulat nu mai este ndeplinit cerina ca proprietarul tabular s fie
decedat i exprimm prerea c nu se poate uzucapa, chiar dac este domeniu privat. n cazul
cnd se ncadreaz la criteriile prevzute de art.4 i 5 al Legiinr.18/1991 sau dac li s-a dat
ulterior o utilitate public prin expropriere sau transformate n instituii publice (coli, biblioteci,
sedii etc.), ele vor trece n domeniul public, acest fapt ntrerupe curgerea uzucapiunii pentru c
vor trece n domeniul public devenind inalienabile i imprescriptibile (Legile nr.69/1991 i nr.
213/1998). Domeniul privat al statului are regimul juridic similar cu al oricror bunuri aflate n
proprietate privat.[178] Autorul citat nu a avut n vedere situaia cnd statul i-a ntabulat
dreptul n sistemul de carte funciar. Cu precizarea deja artat, c pot fi uzucapate imobilele din
domeniul privat al statului, dat fiind situaia restrictiv i condiiile impuse de art.28 din
Legea nr.115/1938, nu pot fi, n concepia noastr, uzucapate mpotriva crii funciare dac s-a
fcut ntabularea de pe defunct pe stat sau uniti administrativ-teritoriale. Dac ntabularea pe
stat se radiaz n urma admiterii unei aciuni n rectificare de carte funciar, atunci este posibil
aceast uzucapiune, altminteri, nu, pentru c statul nu poate fi considerat decedat, indiferent
de temeiul ntabulrii n favoarea lui.

5.3. Uzucapiunea dup legiuiri locale.[179]

Considerm necesar a face o tratare aparte a uzucapiunii care are loc dup Codul
civil austriac i sporadic prin legile locale sau cutumele maghiare, fie i succint, fiind amintite n
treact n acest capitol al lucrrii. Justificarea are o dubl semnificaie: prima, c aceast
uzucapiune este creaia practicii judiciare i, a doua, c i mai pstreaz actualitatea n unele
zone ale rii.
Astfel, dup intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i 59/1974 s-a susinut n doctrin i s-a
statuat n practica instanelor c fr nici o excepie, nu mai pot fi admise aciunile pentru
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, indiferent cnd au nceput s curg i
indiferent cnd s-a mplinit termenul. Acest mod de dobndire pare a fi deja de domeniul istorie
dreptului, artnd mai mult c n regimul de carte funciar situaia a fost oricum restrictiv.
Instana suprem a dezlegat problema de drept, att n ce privete Legea nr.115/1938,
ct i alte legiuiri locale aplicabile, prin Dec.nr.11/7 februarie 1976.[180] Aceast decizie a
direcionat apoi att practica proprie n materie ct i a altor instane, iar autorii de specialitate au
fcut comentarii ample pe marginea problemei. Ea a statuat c este admisibil aciunea n
constatare privind dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dac aceasta s-a mplinit
anterior intrrii n vigoare a dispoziiilor restrictive din Legile nr.58 i 59/1974.
n teritoriile n care este aplicabil regimul de carte funciar, dispoziiile Decr.115/1938,
referitoare la interzicerea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune n afara crii
funciare, nu sunt aplicabile dac este vorba despre o uzucapiune mplinit sau nceput sub
imperiul legislaiei locale. Aceast soluie a avut n vedere procesul istoric lent i greoi n
interpretarea legilor care s-au succedat n materia proprietii i evidenei funciare, o succesiune
nesincronizat datorat, printre altele, i concepiilor de coli i sistem diferite, care au stat la
baza legilor care au fost n vigoare, a activitii normative n general.
Am artat condiiile stricte ale aplicrii Decr.-Lege nr.115/1938 n materia uzucapiunii,
impus ca o legislaie a viitorului, cum se credea atunci, n care uzucapiunea urma s fie un mod
de dobndire excepional, corespunztor cerinelor unui regim de carte funciar bazat pe
evidena cadastral, situaiile tranzitorii urmnd a fi rezolvate prin legea de punere n aplicare.
Acest lucru s-a fcut prin Legea nr.241/1947, care a dat dou rezolvri. n primul rnd se prevede
n art.6 alin.2 c prescripiile mplinite, precum i cele ncepute nainte de punerea n aplicare a
acestei legi, sunt crmuite, n ce privete natura, durata i efectele lor de dispoziiile legii sub
care au nceput. n al doilea rnd, prevederea din art.41 din lege privind dreptul posesorului de
a cere, pe baz de aciune n constatare, rectificarea cuprinsului crii funciare, dac nu mai
corespunde cu situaia juridic real. n spea citat uzucapiunea a nceput n anul 1919 n raport
de care se aplica legea atunci n vigoare, respectiv art.1460 i urm. din C.civ. austiac care
prevedea uzucapiunea ca mod originar de dobndire a proprietii n afara crii funciare.
n literatur s-a reinut c nu se va putea uni timpul posesiunii care a curs sub vechile
legi locale cu timpul ce se va scurge sub legea extins, care este C.civil romn, cu toate c, dup
cum am mai artat, vechile legi locale prevedeau pentru posesia util condiii mai severe.
Astfel, art.1468 C.civil austriac cerea ca posesorul s fie de bun-credin la intrarea n posesie,
pe cnd aceast condiie nu se cere dup art.1897 din Codul civil romn.
Concepia acestei soluii a fost mprtit ulterior n doctrin i numeroase soluii de
spe[181]. ntr-o spe s-a reinut c uzucapiunea a nceput n anul 1938, deci nainte de
extinderea prevederilor Legii nr.24/1947, care lege nu este incident, ci prevederile legiuirii sub
care a nceput, respectiv art.1460 C.civ.austr. O soluie a unei alte instane[182], prezentnd
interes prin ineditul rezolvrii i a faptului c este de dat recent, a reinut n fapt c autorul

reclamantului a dobndit imobilul de la proprietarul de carte funciar n anul 1938. Proprietarul

dispare cu evenimentele de rzboi, decednd n strintate i dreptul nu a fost ntabulat pe
dobnditor, care, la rndul su, decedeaz n anul 1978. Instana admite aciunea reclamantului,
care continu dup 1978 posesiunea autorului su pn la data cnd se pronun hotrrea
(1993). Se reine c posesiunea celui care a dobndit de la proprietarul tabular, a exercitat o
posesie util n condiiile art.1460 i urm. din C.civ.austr., care prevedea uzucapiunea ca mod
originar de dobndire. Condiiile de exercitare ale posesiei sunt cele artate de art.1846 i 1847
C.civ., la care se adaug buna-credin din Codul austriac. Soluia este discutabil, pentru c
fiind decedat proprietarul de carte funciar, fr urmai, se pune problema dac nu era cazul a se
folosi de uzucapiunea prevzut de art.28 alin.1 din Legea nr.115/1938. Este adevrat c
posesiunea a nceput anterior intrrii n vigoare a acestei legi dar, cum proprietarul a decedat
ulterior, este discutabil dac suntem n prezena unei uzucapiuni extratabulare sau a unei
uzucapiuni mpotriva crii funciare. Este adevrat c instana nu a clarificat data decesului
proprietarului tabular. Dup practica Curiei maghiare, la achiziionarea obiectului cu rea-credin
posesorul nu este inut a arta temeiul posesiunii sale i nici legitimitatea dat de vreun titlu.
n soluiile aprute n practica judiciar[183] s-a stabilit, dup aceea, n mod constant c
dup Codul civil austriac este posibil dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dup
aceast legiuire uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii n afara crii
funciare. Acest lucru este posibil, potrivit art.6 alin.2 din Legeanr.124/1947, potrivit cruia,
prescripiile ncepute naintea punerii n aplicare a acestei legi sunt supuse dispoziiunilor legale
sub care au nceput, mplinirea lor putnd fi constatat de instana competent. n asemenea
situaii nu se aplic dispoziiile art.28 din Legea nr.115/1938 care, tot cu titlu de excepie,
reglementeaz dobndirea proprietii prin uzucapiune n afara crii funciare. Drepturile
dobndire pe aceast cale sunt drepturi ctigate i nu pot fi afectate de Legea nr.58/1974.
Sunt situaii cnd este dificil a se stabili dac uzucapiunea este reglementat
dup art.27 sau 28 din Legeanr.115/1938 sau dup legiuirile locale anterioare n vigoare. n cazul
cumprrii unui teren de la rudele proprietarilor decedai n perioada deportrii 1944-1945, care
a fost ntabulat conform Decr.nr.113/1948, n anul 1952, pe numele Federaiei comunitilor
evreieti din Romnia, tribunalul a stabilit c terenul a devenit prin uzucapiune proprietatea celor
care l-au cumprat n anul 1947, conform art.28 din Legea nr.115/1938, din moment ce s-a
dovedit o posesie de peste 20 de ani. Soluia apare judicioas dac cumprarea s-a efectuat dup
12 iulie 1947, cnd, prin Legea nr.24/1947, a intrat n vigoare Legea nr.115/1938, fcnd efectiv
aplicabile dispoziiileart.28 din aceast din urm lege. ns, dac nceputul uzucapiunii a avut loc
n anul 1947, dar pn la 12 iulie 1947, soluia instanei apare discutabil, fiindc n atare situaie
se aplic regulile prescripiei achizitive de 32 de ani (dup legile locale ungare) sau de 30 de ani
(dup art.1460 C.civ.austr.), dup caz. Aici apare i conflictul temporal de legi, respectiv ntre
Codul civil austriac i Decr.-lege nr. 389/1943.
i n condiiile de dup 1989 s-a decis ca dreptul de proprietate asupra unui imobil poate
fi constatat i nscris n cartea funciar, dac uzucapiunea invocat a operat dup regulile
dreptului local existent n Transilvania, cu ncepere din anul 1920 pn la aplicarea n aceast
parte a rii a Decr.nr.115/1938, respectiv a Codului civil austriac i a dreptului cutumiar
maghiar, care cunoteau i reglementau instituia dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune, fr nscrierea n cartea funciar a dreptului. Dup cum se poate constata, a rmas i
este de actualitate aceast orientare a jurisprudenei mprtit de doctrin, n situaiile cnd mai
apare.

7.

Efectele uzucapiunii.

Principalul efect al uzucapiunii este tocmai acela care este i tema acestei lucrri,
adic duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului uzucapat. Acest efect se
rsfrnge retroactiv, n sensul c uzucapantul va fi considerat proprietar al bunului din ziua n
care a nceput a poseda i aceast posesie a fost util. Uzucapiunea poate fi invocat pe calea
aciunii principale sau reconvenionale n justiie, n temeiul art.111 din C.pr.civ., n care
posesorul n calitate de reclamant solicit acest lucru. Ea mai poate fi invocat pe cale de
excepie ca un mijloc de aprare mpotriva aciunii n revendicare introdus de adevratul
proprietar sau de o alt persoan. Mai poate fi aprat i prin aciunea posesorie, dar aceast
aciune nu duce la constatarea i consolidarea dreptului de proprietate.
Ca o consecin a dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de ctre posesor,
corelativ se stinge acest drept pe care l-a avut pn atunci fostul proprietar. n aciunea prin care
se cere constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin uzucapiune, nu poate avea
legitimare procesual pasiv persoana care nu are nici un raport cu proprietarul bunului i nu
poate pretinde vreun drept.[186] Invocarea uzucapiunii poate s o fac doar cel interesat sau
reprezentantul acestuia, mandatat pentru a o cere. Nu se poate invoca uzucapiunea de un ter, nici
de ctre instan din oficiu, conform art.1841 C.civil, care prevede c n materie civil
judectorii nu pot aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. Este i opinia
exprimat n general n literatur i jurispruden.[187] De aceea pare discutabil o soluie
comentat din practica judiciar, dac uzucapiunea este dovedit poate fi invocat i din oficiu
de ctre instan.
n cadrul sistemului nostru legislativ constatm o inadverten ntre
prevederile art.1841 din C.civ. iDecr.nr.167/1958 privind prescripia extinctiv. n condiiile
aplicrii decretului sus-menionat prescripia este de ordine public, aspect consacrat n doctrin
i practic, odat ea constatat trebuie pus n discuie din oficiu, cu caracter de excepie, ceea ce
impune aplicarea ei cu titlu sancionator chiar dac cel cruia i profit nu o invoc.
[188] Dispoziiile referitoare la prescripia extinctiv au un caracter imperativ i se impun voinei
subieilor de drept. Nu credem c prin Decr.nr.167/1958 a fost abrogat implicit art.1841 C.civil,
n virtutea principiilor generale de drept, titularul dreptului de proprietate poate renuna la
dreptul su i poate ignora faptul c posesiunea sa ndelungat i creeaz situaia avantajoas a
dobndirii proprietii prin prescripie achizitiv.
Constatm diferenierea de esen a reglementrilor i interpretrilor pe aceast tem din
textul art.2223 al C. civ. fr., unde facultatea este lsat la aprecierea titularului dreptului de a o
invoca i ca atare interdicia judectorilor de a putea aplica din oficiu este de ordine public, pe
cnd dup regulile generale ale prescripiei extinctive n dreptul nostru este exact invers,
prescripia fiind imperativ i ocolirea ei este o cauz de nulitate absolut.[189] Apreciem c se
impune, de lege ferenda, clarificarea situaiei n sensul de a reveni la valorile tradiionale ale
disponibilitii lsate la aprecierea titularului care s poat invoca sau, dimpotriv, s poat
renuna la beneficiul prescripiei.
De regul, prescripia achizitiv este opus aciunii n revendicare a vechiului proprietar,
fcndu-se dovada uzucapiunii caracteristice i aplicabile n condiiile analizate n acest paragraf.
Posesorul poate renuna la beneficiul oferit de uzucapiune, actul su de renunare se poate face
dup mplinirea ei. Renunarea poate s fie expres sau tacit, cel care o face s fie capabil s
ndeplineasc acte de dispoziie, cu alte cuvinte s aib capacitatea de a nstrina. Sunt
considerate c au legitimare de a cere constatarea uzucapiunii, n conformitate cu art.1843 din

C.civ. i creditorii posesorului uzucapant, pe calea aciunii oblice. Ei pot cere cenzurarea actului
de renunare a titularului sau o pot face cnd beneficiarul a renunat la ea. Dreptul lor este cu att
mai puternic cu ct se constat c renunarea sau delsarea s-a fcut pentru a le frauda interesele,
cnd pot solicita revocarea acelei renunri, prin aciune paulian. Atacarea renunrii pe motiv
de fraud oblig pe creditor s fac dovada actelor frauduloase dup regulile dreptului comun. n
privina momentului pn la care se poate invoca beneficiul uzucapiunii, art.1842C.civ. prevede
c poate fi invocat n orice faz n cursul judecii, pn cel mai trziu la nchiderea
dezbaterilor n faa Curii de Apel. Aceasta a fost interpretarea textului original al Codului civil
n doctrina i jurisprudena antebelic, precizndu-se c nu putea fi invocat pentru prima oar n
Casaie.[190] Invocarea prescripiei se poate face n orice stare a procesului, pn la pronunarea
unei hotrri definitive i nainte de nchiderea dezbaterilor.[191] Simpla neinvocare n instanele
inferioare nu nseamn c tacit s-a renunat la ea.
Ne exprimm rezerve dac n prezent poate fi invocat beneficiul uzucapiunii la oricare
instan care judec n grad ordinar de jurisdicie. Opinm c, fa de reglementrile actuale ale
cii de atac a recursului n faa Curii de Apel, la aceast instan nu mai poate fi invocat
uzucapiunea nici pe cale principal i nici prin excepie. Dac am ajuns la concluzia c,
potrivit art.1841 C.civ., judectorii nu pot aplica prescripiunea dac cel interesat nu va fi invocat
acest mijloc, i deci nu este de ordine public, atunci cu siguran nu mai poate fi pus n discuie
cu succes la Curtea de Apel n recurs. Calea de atac a recursului i motivele de casare ce se
realizeaz sunt reglementate de art.299-304 C.pr.civ., iar cadrul procesual a recursulu-i nu ofer
n prezent atare posibilitate. Pot face obiectul recursului raporturile soluionate n instanele
inferioare. Controversa este dat tot de o nesincronizare de texte din legi succesive, ultima fiind
Legea nr.59/1993, unde legiuitorul nu s-a preocupat de acest aspect. n fine, recursul este o cale
de atac de reformare i se analizeaz n limita motivelor de casare ale hotrrii atacate.
Din coroborarea textelor legale ale art.1842 C.civil, 282 i urm. C.pr.civ., la instana de
apel (tribunal) se poate invoca beneficiul uzucapiunii. Tribunalul este instana la care se face apel
n materie de uzucapiune, cale de atac care are caracter devolutiv i este instana care, potrivit
legii, pronun o hotrre definitiv dup reglementrile actuale. n prezent, textul art.1842 al
C.civ. nu poate fi dect astfel interpretat, posesorul pierde posibilitatea de a mai invoca
uzucapiunea n faa Curii de Apel.
n literatura juridic s-au exprimat opinii diferite asupra dobndirii dreptului n cazul
uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, discuie generat de faptul c dreptul este
constituit din momentul intabulrii.[192] Sub influena jurisprudenei instanei supreme, opinia
mai realist i de interes practic la care subscriem, este c n cazul uzucapiunii prev. de art. 28
din Legea nr. 115/1938, dreptul real se dobndete retroactiv, de la data mplinirii uzucapiunii,
chiar dac nu s-a intabulat n cartea funciar. Ca argument suplimentar este perspectiva oferit
de Legea cadastrului n care ntabularea nu mai are efect constitutiv ci de publicitate. Pn atunci
uzucapantul a avut un drept de proprietate extratabular.

8.
Aspecte de actualitate ale reglementrii uzucapiunii n cadrul succesiunii
legilor n timp.
Ne propunem s analizm aici unele aspecte pe care le considerm de actualitate pentru
regimul juridic aplicabil n materia uzucapiunii: primul, legat de intrarea i scoaterea din vigoare

a Legilor nr.58 i 59/1974; al doilea, uzucapiunea n interferen cu Legea nr.18/1991, privind

fondul funciar.
8.1. Efectele Legilor nr.58 i 59/1974 asupra dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune. Att doctrina, ct i jurisprudena anterioar anului 1990, au susinut i au consacrat
n soluii ale instanelor c prin intrarea n vigoare a Legilor nr.58 i 59/1974, dreptul de
proprietate a terenurilor nu putea fi dobndit pe calea uzucapiunii. Cursul prescripiei a fost
considerat ntrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil, n condiiile art.30 din
Legea nr.1974 i art.44 din Legea nr.59/1974, care prevedeau ca unic modalitate dobndirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor motenire legal. S-a susinut c legea a voit s
exclud orice alt mod de dobndire al proprietii unor astfel de bunuri imobile.
n jurispruden s-au pronunat soluii potrivit crora cele dou legi fceau referire la
dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor nu i asupra construciilor. Termenul
uzucapiunii, dac nu a fost mplinit la intrarea n vigoare a Legii nr.58/1974, iar nscrierea
dreptului nu s-a fcut n cartea funciar, termenul de prescripie este ntrerupt iar dreptul nu se
mai poate nscrie. Instana suprem a mai statuat prin decizia citat c dispoziiile acestor legi nu
se aplic retroactiv pentru uzucapiunile mplinite anterior, potrivit art.6 din Legea nr.241/1947.
Dac posesia a nceput sub Legea nr.115/1938, pus n Transilvania n aplicare prin
Legea nr.241/12 iulie 1947, nu se putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenului n
condiiile art.17 din Legea crilor funciare, adic prin nscrierea lui. Dac pn la intrarea n
vigoare a Legii nr.58/1974 nu a avut loc nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar, nu
mai exist posibilitatea dobndirii dreptului, chiar dac s-a realizat una din situaiile prevzute
de art.27sau 28 din Legea nr.115/1938.
Aceeai lege nu a impus restricii asupra dobndirii prin uzucapiune a construciilor,
ceea ce nseamn c s-a putut mplini termenul i constata ulterior dup intrarea acestei legi n
vigoare. Dobndirea construciilor era asimilat nstrinrilor la care se referea art.30 alin.II al
legii i avea ca efect odat cu constatarea uzucapiunii construciilor i trecerea terenului aferent
n proprietatea statului. Am artat c instana suprem a acceptat, dup un timp, c este
admisibil aciunea n constatarea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune, dac acesta
s-a mplinit anterior intrrii n vigoare a dispoziiilor Legilor nr.58 i 59/1974. n principiu,
aceste decizii statuteaz c cele dou legi nu aduc atingere drepturilor de proprietate preexistente,
fiind vorba de drepturi ctigate cu condiia ca termenele de prescripie ncepute anterior s fie
mplinite pn la data de 1 dec.1974, prescripiile ncepute dar nemplinite rmnnd fr efect.
Codul civil austriac prevedea n art.1460 i urm. uzucapiunea ca mod originar de dobndire a
proprietii n afara crii funciare. Potrivit art.6 alin.2 din Legea nr.241/1974, prescripiile
ncepute dup legiuirile anterioare sunt supuse dispoziiilor legale sub care au nceput, mplinirea
lor a putut fi constatat de ctre instanele judectoreti.
Tot o situaie aparte, care mpiedic dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
o constituie art.1 i 2 din Legea nr.19/1968, prin care terenurile fr construcii din orae i
municipii, proprietatea persoanelor fizice au fost declarate indisponibile i expropriabile. Aceste
terenuri nu mai puteau fi grevate de sarcini reale, proprietarii pstrndu-i posesia i folosina lor
i se puteau transmite prin motenire. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu se mai
putea dobndi prin uzucapiune, iar posesia nceput anterior devenea ntrerupt de drept.
Dup abrogarea celor dou legi, terenurile au fost reintroduse n circuitul civil i deci au
redevenit susceptibile de a putea fi dobndite n proprietate prin uzucapiune. Problema care se
pune este n legtur cu caracterul interpretativ al prescripiei achizitive pe care l-au luat cele

dou legi nr.58 i 59/1974 -, pe perioada 1974-1989, ct au fost n vigoare. Ea a fost amplu
dezbtut n literatura juridic i a fcut obiectul unor soluii contradictorii n practica instanelor
judectoreti.
Am vzut c rezolvarea unanim a doctrinei i jurisprudenei, anterioare anului 1989, a
fost n sensul c intrarea n vigoare a celor dou legi a avut ca efect ntreruperea natural a
cursului uzucapiunii. Aceast prim tez a fost mprtit i dup 1989. Se consider n opinia
acestor autori c dreptul de proprietate asupra terenurilor nu poate fi dobndit pe calea
uzucapiunii, ntruct cursul prescripiei a fost ntrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul
civil.[193] Problema a fost ridicat n faa instanelor pentru c i n situaia c erau n vigoare
aceste legi, posesia, ca stare de fapt, a continuat n tot sau n parte din acest rstimp, precum i
ulterior anului 1989. Atunci s-a pus problema invocrii posesiei exercitat n intervalul de timp
cuprins ntre anii 1974-1989, la care s se adauge timpul ct posesia a durat dup abrogarea
Legilor nr.58 i 59/1974. n favoarea acestei teze s-a mai adus i argumentul c existena n
vigoare a legilor respective a exclus existena unei posesii utile, aa nct ea nu a mai fost
continu i netulburat, cum cere art.1847 C.civil, iar faptul c au fost abrogate prin Decr.Lege nr.1/1989 nu prezint nici o relevan pentru c nu are caracter retroactiv. El nu poate
repune posesia pe fgaul avut, fcnd abstracie de existena n vigoare la timpul lor a
Legilor nr.58 i 59/1974.
mprtind aceast opinie, ntr-o soluie s-a conchis c nu se poate face abstracie de
existena i de faptul c Legile nr.58 i 59/1974 au fost n vigoare. Acest lucru nu poate rmne
fr consecine juridice, cea mai important dintre consecine este aceea a suspendrii cursului
prescripiei, unica modalitate a dobndirii proprietii prin motenire legal era expres i
imperativ, chiar dac din perspectiva sistemului juridic actual apar ca fiind legi excesive i
aparinnd unui regim social constrngtor. n practic, la fel, s-a statuat c dac a intervenit
Legeanr.58/1974, dup ce ncepuse exercitarea posesiei, ea este ntrerupt i mpiedic
dobndirea proprietii prin uzucapiune. Termenul de prescripie a fost ntrerupt de la aceast
dat ntruct terenurile au fost scoase din circuitul civil. S-a considerat c pentru ca un teren s
fie dobndit pe aceast cale, dup abrogarea menionatei legi, este necesar s nceap o nou
posesie. Prescripia care s-a ntrerupt are drept urmare consecina c nu poate fi invocat nici
dup abrogarea intervenit prin Decr.-Lege nr.1/1989, pentru c ea nu a mai fost continu i
netulburat aa cum cere art.1847 C.civil.
n justificarea aceleiai teze s-a mai reinut c Legile nr.58 i 59/1974 au exclus
existena unei posesii utile, aa nct aceasta nu a mai fost continu i netulburat, cum
cere art.1847 C.civ., iar faptul c ulterior aceste legi au fost abrogate nu prezint relevan
pentru c Decr.-Lege nr.1/1989 nu are caracter retroactiv. Constatm c aceast tez reitereaz
doctrina i practica judiciar, anterioar anului 1990, existent nainte de abrogarea
Legilornr.58 i 59/1974 i deci termenele pentru prescripia achizitiv nu puteau ncepe, nu
puteau continua i nu se puteau mplini n perioada 1 dec.1974 29 dec.1989. Controversa are la
baz coninutul i redactarea diferit ale textelor legale incidente pentru acest interval de timp,
respectiv art.1844 i 1864 pct.2 C.civil, pe de o parte, iart.30 alin.1 din Legea nr.58/1974,
respectiv art.44 alin.1 din Legea nr.59/1974, pe de alt parte. Astfel, art.1844statueaz c nu se
poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii
nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase n far din comer. n acord cu aceasta
este i art.1864 alin.2 C.civil, care dispune c ntreruperea natural a prescripiei intervine i
cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau
destinaiei sale.

La
rndul
lor,
textele art.30 din
Legea nr.58/1974 i art.44 din
Legea nr.59/1974 stabilesc c dobndirea terenurilor, de orice fel, se poate face numai prin
motenire legal. De menionat faptul c prin Legea nr.112/1984s-a reglementat posibilitatea
dobndirii prin convenie de terenuri n anumite condiii ntre prini i copii. Dar i n aceste
situaii n concepia tezei nu se putea dobndi prin uzucapiune, n sensul c posesorul nu putea
invoca beneficiul uzucapiunii, de ctre posesorul copil mpotriva proprietarului printe, sau s se
uneasc prin jonciune cele dou posesii. Aceast tez asimileaz inalienabilitatea terenurilor,
care sunt scoase n cvasitotalitatea lor din circuitul civil general de ctre legile n discuie, cu
inalienabilitatea i neprescriptibilitatea domeniului public consacrat n art.1844 din cod, trgnd
concluzia c legile amintite au avut ca efect i ntreruperea natural a cursului prescripiilor
precum i mpiedicarea, n perioada 1974-1989, a nceperii unei noi prescripii asupra terenurilor
de orice fel, or, legat de aceasta este de observat c art.1844 i 1864 vizeaz bunurile care prin
natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii sunt afectate uzului sau interesului public i
nicidecum nu privete lucrurile proprietate privat, aparinnd persoanelor fizice sau ale statului
supuse regimului juridic de drept comun. Prevederea art.1844 i evident art.1846 pct.2 este o
reglementare de excepie care ngrdete circuitul civil al unor bunuri care nu poate fi extins
prin analogie, fiind de strict interpretare.
n sfrit, ntr-o alt tez se susine c termenul de prescripie a curs i n perioada ct au
fost n vigoare Legilenr.58 i 59/1974, legi care nu au determinat o ntrerupere legal a
prescripiei achizitive. Mai mult dect att, s-a considerat c uzucapiunea a putut ncepe s curg
i sub imperiul acelor reglementri. Argumentul principal care se aduce este faptul c aceste legi
au interzis doar nstrinarea terenurilor prin acte juridice i nu au cuprins dispoziii care s
declare expres ce anumite fapte productoare n timp de consecine juridice, precum posesia util
asupra terenurilor, nu poate s produc efectul constatrii uzucapiunii.
Se consider c art.1864 alin.2 C.civil nu poate fi invocat n sprijinul celor dou legi,
situaia i concepia legiuitorului fiind n cele dou momente total diferite. Bunurile la care se
refer art.1864, adic scoase din circuitul civil (scoase n afar de comer) sunt acelea care prin
natura lor sau ca urmare a unei dispoziii legale nu pot constitui obiect al proprietii private.
nainte de anul 1948 erau bunurile aparinnd domeniului public, dup reglementrile de atunci,
aceasta era interpretarea din jurisprudena antebelic dat sintagmei bun scos n afar de
comer. Noiunea de domeniu public nu mai era cnd s-a emis Legea nr.58/1974 i
Legea nr.59/1974, ns erau categorii de bunuri ale proprietii socialiste, conform art.7 i 9
din Constituia de la 1965, asimilate ntructva sub aspectul regimului juridic cu domeniul
public.
Reglementnd restrictiv dobndirea dreptului de proprietate, prin acte juridice, aceste
legi nu au spus nuimic cu referire la dobndirea dreptului, prin fapte juridice. S-a considerat c
anterior s-a fcut o interpretare extensiv cuprinznd i uzucapiunea, alturi de actele juridice, ca
imposibilitate de dobndire a dreptului de proprietate, situaie care apare ca nelegal n concepia
celei de a doua teze. Pentru aceasta ar fi absurd s se adopte i n prezent punctul de vedere
potrivit cruia prescripia achizitiv a fost ntrerupt n perioada ct au fost n vigoare
Legile nr.58 i 59/1974, aplicndu-se ceea ce a fost creat pe cale de interpretare extensiv, n
timp ce nsei legile interpretate au fost abrogate.
n consecin, dac cele dou legi au interzis doar nstrinarea terenurilor prin act
juridic, per a contrario, transmiterea terenurilor pe calea uzucapiunii care este un fapt juridic nu
a fost prohibit. Teza prin care se consider c nu a fost ntrerupt i nici suspendat cursul
prescripiei pentru epoca ct au fost n vigoare cele dou legi tinde s-i fac loc, fiind

mprtite de majoritatea autorilor i de jurispruden. Nimeni nu a putut pune la ndoial c

posesiunea a existat i n acel rstimp, c ntrunea cele dou elemente corpus i animus, care nu
au disprut, deci starea de fapt a existat n continuare. Intrarea n vigoare a celor dou legi nu a
nsemnat c cei care aveau corpus possessionis au ncetat de a mai deine lucrul pentru sine i c
au nceput s dein pentru alii. Rmnnd posesiunea ca stare de fapt i pstrnd aceleai
caracteristici nu poate rmne ntr-o situaie incert. Aceast posesiune nu a fost recunoscut
pentru altul i nu a avut n continuare animus domini exercitat sub nume de proprietar. Posesorul
trebuie aprat, chiar dac nu este proprietar are prezumia de neprecaritate; pe timpul
Legilor nr.58 i 59/1974 i-a conservat aceeai calitate, bucurndu-se de art.1858 C.civ., n sensul
c se prezum c nu a aprut o intervertire de titlu pentru c nu a fost cazul i nu s-a dovedit
situaia doar a unui simplu detentor. Pe ntreaga perioad de aplicare a celor dou legi, posesorii
s-au bucurat de protecia drepturilor lor prin aciunea posesorie, aceasta fiind o dovad a
caracterului real i util al posesiunii exercitate. Avnd caracter durabil n timp i continund
ulterior abrogrii celor dou legi, pn la zi, ducnd la consecina la care poate duce posesia
ndelungat.[194] Aceeai practic a mai statuat c dispoziiile art.1844 C.civ. nu sunt aplicabile
n cauz, deoarece la data nceperii prescripiei achizitive, n spe n anul 1957, terenul nu putea
face obiectul proprietii private, iar prin adoptarea Legilor nr.58 i 59/1974 nu a intervenit
vreunul din cazurile de ntrerupere prevzute de art.1865-1873 C.civ. sau vreo cauz de
suspendare prevzut de art.1874-1885 C.civ. a cursului prescripiei.
Pentru o clarificare a situaiei se impune examinarea comparativ a cazurilor de
ntrerupere natural i cea de ntrerupere civil a prescripiei achizitive, la baza deosebirii dintre
ele stnd ideea de deposedare. n caz de ntrerupere natural posesiunea nu se mai poate
manifesta prin acte concrete de folosin, fiindc elementul material, vizibil obiectiv, dispare.
Toate ipotezele prevzute de art.1864 se deosebesc de ntreruperea civil (art.1865 C.civ.), unde
posesorul continu s aib elementul material (corpus) dar pierde elementul intenional (animus
domini).
Toate ipotezele de ntrerupere natural a prescripiei achizitive au la baz ideea de
deposedare, adic pierderea folosinei, se interpreteaz aici potrivit deduciei logice c efectele
ntreruperii sunt absolute n toate situaiile reglementate de art.1864 C.civ. Legiuitorul a
prevzut, cu titlu de excepie, c ipoteza reglementat de art.1864alin.2 C.civ. duce la
ntreruperea natural i fr deposedare, de unde concluzia c Legile nr.58 i 59/1974 nu au dus
la pierderea vreunuia din cele dou elemente ale posesiunii, fiindc n marea majoritate a
cazurilor posesorii sub nume de proprietari nu au pierdut folosina i detenia imobilelor
respective. Ele au rmas n posesia acelorai persoane sau urmailor lor, care au exercitat
stpnirea pentru sine. n afar de promulgarea celor dou legi cu condiii restrictive pentru
transmiterea terenurilor, statul nu a mai luat alte msuri pentru a mpiedica pe posesori s
exercite acte de stpnire n nume propriu. Strile de fapt existente au continuat s dinuie, ele
nu puteau fi transformate n stri de drept, pentru c numai motenirea legal putea duce la
dobndirea dreptului de proprietate.
Am vzut la analiza posesiunii precum i la ideea care prevaleaz n teoria posesiei, c
ea apare ca raportul de fapt dintre o persoan i un lucru, care se exteriorizeaz, animus
possidendi ce concretizeaz voina de a poseda pentru sine i este un element decisiv n aceast
privin. Ea, ca stare de fapt, are o existen de sine-stttoare, deplin independent de eventualul
drept asupra aceluiai lucru i se poate vorbi de posesiune i atunci cnd stpnirea faptic este
contrar dreptului.

n condiiile aplicrii legilor menionate posesiunea detentorului care este public,

continu, nentrerupt i sub nume de proprietar apare ca o posesiune util, adic
atipic (subl.ns.) pentru care titularul beneficiaz de protecie juridic concretizat n
admisibilitatea aciunii posesorii potrivit art.674 C.pr.civ. Dar este de precizat c el nu beneficia
i de posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate prin prescripie achizitiv fiind interzis de
dreptul obiectiv pn la finele anului 1989, pentru c ea a rmas iremediabil o stare de fapt,
tocmai pentru c transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea avea loc. Dar nu
pentru c posesia a fost ntrerupt, ci pentru c atunci aciunea a fost inadmisibil, totul fiind
restrns la motenirea legal.
Avnd n vedere c textul art.645 nu a suferit nici o abrogare parial, c toate celelalte
texte pe care le-am analizat aici i-au pstrat caracterul i valabilitatea, este clar c dup
abrogarea Legilor nr.58 i 59/1974, odat cu dispariia interdiciilor impuse de ele, nimic nu mai
mpiedic pe posesori, dac se afl n continuare n stpnirea bunurilor n baza unei posesii
utile, s poat cere recunoaterea dreptului lor de proprietate. Este de remarcat aici c cele de mai
sus nu i gsesc aplicare n cazul uzucapiunii scurte de 10 pn la 20 de ani, pentru c justul titlu
este lovit de nulitate absolut i nu poate duce la prescripia achizitiv. Actul de nstrinare
invocat just titlu ncheiat sub imperiul legilor respective sau cnd a fost ncheiat anterior, iar
durata legal a expirat naintea abrogrii acestor legi. Nimic nu mpiedic ns ca acest timp s
fie folosit pentru calcul la uzucapiunea de 30 de ani, care suntem de prere c poate fi acceptat.
n privina uzucapiunii reglementat de art.28 din Decr.-Lege nr.115/1938 relativ la situaia pe
care o analizm, regimul juridic aplicabil este ca i n cazul uzucapiunii de 30 de ani, ns este
esenial ca termenul s se mplineasc dup abrogarea Legilor nr.58 i 59/1974.
n concluziile ce se trag de aici este c la uzucapiunea derivnd dintr-un fapt juridic, nu
a fost afectat cursul prescripiei de existena Legilor nr.58 i 59/1974. Este adevrat ns c
problema curgerii termenului pe timpul acestor legi, chiar acceptat, este rezolvat din unghiuri
diferite. Nu se prevedea nimic la prohibirea dobndirii proprietii prin fapte juridice i ar fi fost
necesar ca aceasta s fie prevzut expres, pentru c excepiile sunt de strict interpretare.
ntr-o alt interpretare se consider c aceste prevederi exprese nici nu erau necesare din
moment ce s-a reglementat c dobndirea dreptului de proprietate nici nu se poate face dect prin
motenire legal. Cu neajunsul care a constat n redactarea i corelarea cu alte dispoziii legale
asupra crora nu s-au fcut referiri, n sensul abrogrii lor, s-a ajuns la singura soluie corect din
punct de vedere logic, c terenurile nu se puteau dobndi prin nici una din celelalte modaliti
legale exercitate n dreptul comun, fr a distinge ntre fapte i acte juridice ca izvoare ale
raportului juridic concret. Meniunea expres a fost c nu pot opera transmiteri prin acte juridice
i n acel context dobndirea prin uzucapiune nu mai trebuie menionat, pentru c s-ar fi instituit
o excepie la excepie. Afar de motenirea legal totul era exclus. Aceasta mpiedic, ca dup
abrogare, posesia din acel timp s fie util pentru a dobndi prin uzucapiune.
n favoarea celei de-a doua teze, cu referire la art.28 din Legea nr.115/1938, este c
uzucapiunea este un fapt juridic, izvor de structur complex, n alctuirea lui reunindu-se o
pluralitate de elemente productoare de efecte juridice. Aceste elemente s-au constituit din
succesiunea intervalelor de timp n care au acionat n caracteristica fiecrei faze de succesiune
dup prevederile tuturor dispoziiilor legale. Faptele juridice concomitente sau succesive sunt:
nceperea stpnirii terenului de ctre uzucapant, punnd n valoare bunul lsat de proprietarul
nepstor, care lsat aa s-ar fi degradat; s-au exercitat acte de folosin material, culegerea
fructelor i ameliorarea bunului pe ntreaga durat a uzucapiunii, n final constatarea prin
hotrre a dobndirii dreptului real. Faptul juridic s-a pstrat n continuarea posesiunii, ducnd n

prezent la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului de ctre uzucapant, pe lng

argumentele prezentate i n virtutea aplicrii imediate a legii noi la situaiile juridice n curs de
formare, constituire, chiar de finalizare. La termenele prescripiei mplinite dup abrogarea
intervenit prinDecr.-Lege nr.1/1989, nu se poate vorbi de o situaie juridic consumat n trecut
(facta praeterita), ci de una n curs de constituire de o lege nou i dreptul rmne ctigat.
Soluia ce se d n materie de uzucapiune privind terenurile proprietate privat, n
ipoteza cnd prescripia s-a mplinit dup abrogarea legilor sus-amintite, apreciem c impune la
fel, o apreciere innd seama de legislaia aprut dup anul 1990, anume: Legea nr.9/1990,
Legea nr.15/1990, Legea nr.18/1991, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 7/1996, reactualizarea
legislaiei civile rmase neabrogate dar i neaplicat n regimul trecut, avnd ca izvor principal
de interpretare principiile constituionale i regimul juridic al dreptului de proprietate, care s-i
gseasc adevratele valene. Practica instanelor a mprtit punctul de vedere care a admis
cuprinderea pentru constatarea uzucapiunii i a posesiei exercitate anterior anului 1989. Desigur
nu trebuie neles prin aceasta c era imposibil ntreruprea i suspendarea cursului prescripiei
pentru situaiile legal reglementate de Decr.nr.167/1958, privind prescripia extinctiv
i art.1864 C.civil. Instana este datoare s stabileasc dac titularul dreptului de proprietate a
fost sau nu n imposibilitate s fac acte de ntrerupere n perioada regimului comunist, s
constate dac este cazul de suspendare a prescripiei extinctive pentru for major,
conform art.13 lit.a din Decr.167/1958. Dac intervine ntreruperea sau suspendarea prescripiei
se aplic regulile dreptului comun n materie.
8.2. Uzucapiunea n interferen cu Legea nr.18/1991. Soluia uzucapiunii terenurilor
proprietate privat, pentru ipoteza cnd termenele de uzucapiune s-au mplinit dup abrogarea
Legilor nr.58 i 59/1974, trebuie analizat i n raport de legislaia aprut ntre timp cu privire la
terenuri, important fiind Legea nr.18/1991, privind fondul funciar. Dac terenul n litigiu cade
sub incidena Legii fondului funciar se pune problema soartei uzucapiunii n dou
ipoteze: cnd termenul s-a mplinit anterior intrrii n vigoare a acestei legi; cnd, dimpotriv, sa mplinit ulterior, se mai poate constata uzucapiunea? Sunt i situaiile terenurilor reglementate
de art.22 i 35 din Legea nr.18/1991,[195] care se cuvin deintorilor actuali, respectiv
proprietarului construciei n temeiul acestei legi. Aici aspectul uzucapiunii devine superfluu.
n doctrin s-a artat c dac simplilor detentori precari, potrivit art.35 din
Legea nr.18/1991, li s-a recunoscut un adevrat drept de proprietate asupra terenurilor pe care se
aflau construciile pe care le-au dobndit sub imperiul Legii nr.18/1991, cu att mai mult trebuie
s li se recunoasc calitatea de posesori acelora care au stpnit i folosit terenurile persoanelor
fizice o perioad ndelungat, sancionnd astfel pasivitatea i neglijena proprietarului
imobilului respectiv. Ni se pare fcut cu prea mult uurin asemnarea dintre cele dou
situaii. Uzucapiunea este total diferit de situaiile de dobndire a proprietii potrivit
Legii nr.18/1991, care este o lege special i conine reglementri aparte. Ea nu stabilete alte
condiii posesiei dect aceea prevzut n cele dou texte, respectiv art.22 i 35 ale legii, cu
trimitere la Decr.-Lege nr.42/1990. Uzucapiunea nu are nici o legtur cu aceasta i nu i se pot
aduce n sprijin atari argumente, pentru c altele i diferite sunt regulile dup care se crmuiesc
posesiile cerute pentru fiecare situaie n parte.
n al doilea rnd, problema dac poate s se constate dobndirea dreptului de proprietate
pe cale de uzucapiune pentru acele terenuri care ar fi fcut obiectul reconstituirii sau constituitii
dreptului de proprietate, prin invocarea posesiei anterioare, rspunsul nu poate fi dect negativ.
Dac asupra terenului s-a procedat la reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea fostului
proprietar s-au a unui ter, posesia este ntrerupt prin faptul reconstituirii i redobndirii

dreptului. Este o cauz de ntrerupere declarat de lege. Acolo unde se impune aplicarea
Legii nr.18/1991, nu poate fi invocat nici uzucapiunea, fie pe cale principal fie pe cale de
excepie i nici revendicarea. n cazul constituirii dreptului potrivit legii fondului funciar
raionamentul este discutabil pentru c efectul declarativ al uzucapiunii, las ineficient
constituirea care este un act juridic ulterior i nu se pot face constituiri ale dreptului de
proprietate asupra terenurilor aparinnd particularilor.
S-a considerat n jurispruden c i posesorul, dac este el nsui ndreptit la
atribuirea terenului pe care l-a posedat, dup procedura Legii fondului funciar, nu poate recurge
la constatarea uzucapiunii. Legea fondului funciar este un mod nou i specific care duce la
dobndirea dreptului de proprietate, iar cel ndreptit este obligat s-i valorifice dreptul apelnd
la prevederile acesteia. Dac a omis acest lucru nu poate invoca uzucapiunea peste Legea
fondului funciar. Posesorul, pierznd posibilitatea de a mai dobndi proprietatea terenului,
comisia anume nfiinat va putea s atribuie acel teren unei alte persoane ndreptite i
mpotriva titlului acesteia nu se poate opune prescripia achizitiv rezultat din calitatea sa de
motenitor, unind posesia cu aceea a autorului su. Atta timp ct terenul din litigiu face obiectul
reconstituirii dreptului de proprietate potrivit Legii nr.18/1991, nu i se poate substitui
uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate n regimul de carte funciar, dup
situaiile reglementate de Legea nr.115/1938.[196]
n ipoteza n care posesiunea i urmeaz cursul i proprietarul cruia i s-a reconstituit
nu-i revendic dreptul sau nu a fost pus n posesie, curge un nou termen de prescripie
achizitiv. Se mai poate ivi i situaia ca asupra terenului s nu se fi constituit sau reconstituit n
favoarea altei persoane dreptul proprietate i practic stpnirea faptic a posesorului nu a fost
deranjat n nici un fel. Asemenea situaii nc nu cunoatem din practic. Credem c dup
ncheierea procedurii de validare a lucrrilor comisiilor i punerea n posesie a tuturor titularilor
din localitile rii, posesorul care a exercitat o posesie util poate cere constatarea uzucapiunii.
Aici trebuie avute n vedere i prevederile Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 i
ale Regulamentului de carte funciar.
n practic s-a statuat c detentorul precar nu este ndreptit la reconstituirea dreptului
de proprietate n baza Legii fondului funciar, invocnd posesia anterioar asupra terenului pe
care a avut-o la data nscrierii n fostul C.A.P., prin faptul c era un simplu deintor, neavnd
clarificat dreptul prin uzucapiune. Proprietarul anterior este cel ndreptit la reconstituire.
Aciunea posesorie i, de altfel, orice fel de posesiune nu poate fi opus titularului al crui drept
a fost reconstituit prin titlu prin Legea fondului funciar. Reclamanii posesori nu pot intra n
stpnirea terenului care a fost atribuit ulterior prilor de ctre comisie. Chiar dac acetia nu
au fost pui ulterior n posesie, posesia reclamantului a devenit precar pentru c a intervenit
reconstituirea dup Legea nr.18/1991.[197]
Dup opinia noastr este discutabil soluia pentru c titularul dreptului nefiind pus n
posesie, dac posesia continu ea poate duce la dobndirea proprietii prin uzucapiune, pentru
c proprietarul a stat n expectativ i i-a neglijat dreptul su. Dimpotriv, posesiunea anterioar
de durat i util figurnd i n registrul agricol din anul 1956, posesiune exercitat de prinii
care l-au nscris n C.A.P., duce la dobndirea dreptului, dar prin reconstituirea potrivit aceleiai
Legi nr.18/1991. Nu are nici o relevan nscrierea de carte funciar care a existat anterior, n
anul 1929, rezultnd deci c nu opereaz nici uzucapiunea dup legile locale i nici cea
reglementat de Legea nr.115/1938.

Au fost cazuri cnd s-a invocat existena unui titlu dobndit anterior colectivizrii. n
acest sens a fost criticat o soluie din practica judiciar, care, raportat la prevederile
Legii nr.18/1991, a considerat lipsit de relevan aprarea prtului ridicat pe cale de excepie
pe temeiul c a uzucapat terenul nainte de cooperativizare. Autorul d prioritate uzucapiunii,
susinnd c dac ea se confirm, titlul obinut de partea advers n baza Legii nr.18/1991este
lipsit de eficien juridic. Considerm discutabil acest punct de vedere pentru c dac terenul
din litigiu a fost cooperativizat, uzucapiunea anterioar a fost anihilat. Ea poate fi invocat cu
ocazia reconstituirii pentru a i se atribui terenul pe aceast cale, nicidecum nu poate fi opus pe
cale de excepie i s lipseasc de eficien titlul de proprietate. Acest titlu ns nu este opozabil
celui care revendic dreptul de proprietate, pentru c nu au participat la procedura de obinere a
lui. Instanele judectoreti sunt ndreptite s hotrasc asupra aciunii n revendicare, fie i ca
urmare a invocrii uzucapiunii. Problema care se ridic este ca reclamantul care revendic s se
fi adresat la rndul lui comisiei pentru aplicarea Legii fondului funciar pentru a i se reconstitui
dreptul, altminteri este deczut din posibilitatea de a-l pretinde n contradictoriu cu prtul.
O problem de interes practic pe viitor este dac dreptul s-a reconstituit potrivit legii
fondului funciar, dar proprietarul nu a fost pus n posesie, iar aceast posesie este exercitat de
un ter, care va opune proprietarului uzucapiunea. Punerea n posesie nu trebuie confundat cu
stpnirea efectiv i material a terenului. Lipsa actului de punere n posesie nu justific
expectativa proprietarului.
Dobndirea proprietii are loc n baza titlului de proprietate, mprejurare ce-l
ndreptete pe proprietar s-i exercite prerogativele acestei caliti, inclusiv punerea n
posesie. Aceasta neexercitat creeaz n timp incertitudinea dreptului care st la temelia raiunii
de a fi a uzucapiunii.

Seciunea VII.
Dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin a unui bun frugifer
Este considerat de o parte important a literaturii juridice ca fiind un mod de dobndire
a dreptului de proprietate. Sunt i autori care nici mcar nu-l amintesc sau l includ n alt mod de
dobndire, cum ar fi legea, sau cuprins n mod generic la modul de dobndire al mobilelor, sau
privit ca un efect al posesiei.
Acest mod de dobndire nu este enumerat n art.644 i 645 din C.civ., fiind ns artat n
redactarea negativ i defectuoas a art.485 C.civ., condiionnd c posesorul s fie de buncredin, iar art.486 din cod stabilete cnd posesorul este de bun-credin, anume atunci cnd
posed fructele ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt
cunoscute. El trebuie s aib credina c lucrul i aparine n mod legitim. Credina este plauzibil
atunci cnd rezult dintr-un titlu translativ de proprietate. n schimb i n realitate acest titlu este
viciat, dar viciile nu-i sunt cunoscute. Posesorul de bun-credin ctig proprietatea tuturor
fructelor i este, n principiu, valabil att pentru posesorul cu titlu particular, ct i pentru acela al
unei universaliti, adic al unei moteniri.
Textele art.485 i 486 C.civ. au corespondent n art.549 i 560 n C.civ.fr., unde
problema se pune n cadrul acelorai termeni, fr ca n evoluia sa dreptul francez s aduc
schimbri eseniale cu toate c aceste texte de lege au fost prin Legea din 17 mai 1960
reactualizate.[198] Posesorul de bun-credin dobndete fructele lucrului pe msura perceperii

lor.[199] Cnd proprietarul va revendica lucrul su posesorul nu va fi obligat s restituie nici

fructele care deja erau percepute i nici valoarea lor.
n principiu, dreptul de a culege fructele aparine proprietarului n temeiul art.493 C.civ.
Acestea s-ar cuveni proprietarului n virtutea dreptului de accesiune considerat inexact n
literatura de specialitate, deoarece culegerea fructelor trebuie privit ca un efect al nsui
dreptului de proprietate, fiind unul din atributele acestui drept. Aceasta este regula general.
Revenind la posesorul de bun-credin, care este excepia, nu se cere ca titlul invocat s formeze
un element distinct de buna credin, ci reprezint doar un aspect al acesteia, un element intrinsec
sau justificare a ei.
Ideea este preluat din practica judiciar care a statuat c pentru dobndirea fructelor
este suficient ca posesorul s fi avut numai credina n existena titlului de proprietate, chiar dac
acest titlu nu a existat n realitate, nefiind nici o asemnare cu uzucapiunea de la 10 la 20 de ani.
Nu are importan c a fost luat drept valabil titlul viciat dintr-o eroare de fapt sau o eroare de
drept.
Raionamentul care st la temelia art.485 si 486 C.civ. este distinct de cel
al art.1909 C.civ., fiind fundamentat pe echitate. Posesorul de bun-credin, crezndu-se
proprietar sau titular al dreptului real, care justific dobndirea fructelor, a depus o activitate i
cheltuial de timp i energie pn ce le-a perceput i a dispus de bun, tot astfel cum ar fi fcut i
adevratul proprietar. n programul su social i economic, fondul de timp afectat este n strns
legtur cu intenia manifest i de buna credin c acioneaz n condiii normale.
Supunerea lui la obligarea ulterioar de a le restitui ar nsemna o constrngere i
privaiune material. Este normal ca n sensul pe care
l-am analizat pierderea s fie suportat
de proprietar, care este de cele mai multe ori n culp. Principiul echitii este neles ntr-o relaie
direct i ca o consecin a bunei-credine. El devine funcional i impus din considerente de
activitate social la care se supun indivizii cnd acioneaz asupra mediului lor de via.
Dobndirea fructelor indiferent dac sunt naturale, industriale sau civile[200] se face
pe msura perceperii lor. De aici se desprinde consecina c el nu dobndete fructele civile
ajunse la scaden dar pe care nu le-a cules sau ncasat. Momentul dobndirii este cel al
culegerii, neavnd nici o importan dac le-a consumat sau nu. Important este s fie separate de
imobil i apropiate.
Posesorul de bun-credin nu poate fi obligat la restituirea fructelor dect la data
punerii n ntrziere.[201] Din acest moment apreciem c el devine de rea-credin, tiind c
titlul translativ nu este valabil i nu se mai poate considera n eroare. Din acest moment poate si reformuleze preocuprile.
n practica judiciar s-a considerat c sunt ndeplinite cerinele art.486 C.civ., atunci
cnd posesorul unui imobil a avut i a rmas cu convingerea c titlul pe baza cruia exercit
posesia, care n spe este un nscris sub semntur privat ncheiat n anul 1971, este perfect
valabil pentru dobndirea fructelor civile, fiind lipsit de orice viciu.
Sunt considerate percepute la timpul potrivit fructele culese n condiii normale, adic
cele naturale la coacere, la maturizarea lor, iar cele civile la mplinirea scadenelor, altminteri nu
poate dobndi dreptul de proprietate. Dac nainte de 1990 nu puteau fi dobndite fructele de
ctre posesorul de bun-credin, atunci cnd bunul era proprietate socialist de stat, dup cum sa apreciat n doctrin, se pune problema care este situaia n prezent. Considerm c pot fi

dobndite fructele produse de bunul din domeniul privat al statului dac sunt ntrunite
cerineleart.485 si 486 C.civil.
Dac bunul face parte din domeniul public al statului sau al administraiei publice locale
credem c posesorul poate fi tratat n acelasi mod. El percepe fructele dac o face n dauna
concesionarului, a chiriaului i aparena dreptului i este favorabil. Posesorul nu trebuie tratat
att de riguros ca n cazul uzucapiunii. ns, dac fructele nu pot face obiectul dreptului de
proprietate privat posesorul nu mai are nici o protecie, cel mult s i se plteasc cheltuiala
avut cu culegerea lor. Asemenea situaii discutate aici ipotetic ar putea fi, dar extrem de rar.
n momentul cnd posesorul cunoate viciul nceteaz i buna-credin i are pentru
pri consecina c posesorul va restitui fructele. S-a considerat n practica judiciar c bunacredin nceteaz cnd s-a introdus mpotriva posesorului aciune n revendicare.[202] Este
indiferent n care grad de jurisdicie s-a dat ctig de cauz proprietarului, fiind hotrre
declarativ i produce efecte pe data intentrii cererii n instan.
Considerm c buna credin nceteaz i atunci cnd se formuleaz mpotriva lui o
aciune posesorie, cnd este notificat s-au somat oficial pentru restituirea bunului, cnd
proprietarul face acte exterioare evidente ce sunt de natur a-i curma credina greit n titlul su.
De exemplu, proprietarul anun n pres vnzarea sau nchirierea la licitaie public a bunului
posedat. Posesorul la rndul su nu poate sta pasiv sub adpostul aprecierii c are titlu,
dimpotriv, este obligat s verifice negrile ce se aduc posesiei sale. Este de actualitate prerea
din doctrin c posesorul de bun credin este asimilat uzufructuarului, ctignd toate fructele,
de orice natur ar fi. El nu are ns nici un drept la producte sau la produse, acestea neavnd
caracter periodic i potrivit naturii lor reduc, diminueaz nsi subsubstana lucrului. Prin fructe
de orice fel nelegem pe cele naturale i industriale. Aa, el nu are nici un drept la comoara sau
tezaurul, vnatul, precum i mineralele ce se gsesc n pmnt, nici la plantaiile existente
(art.530,538 si 649, fiind i alte motive care deja le-am analizat la accesiune).
Printre fructe se mai poate enumera beneficiile aduse de uzufruct sau rent viager,
dividendele care sunt pri ale capitalului social, precum i dobnzile unor obligaiuni sau
C.E.C.-urile la purttor. Aciunile nominale i carnetele C.E.C. care au titularul menionat, dup
prerea noastr, nu pot s fie deinute din eroare de ctre un netitular, care s culeag fructele
civile care le produc.
Dispozitiile art.485 C.civ. i gsesc aplicaiune att asupra posesorului unei
universaliti juridice, ct i unui bun singular. Aadar, posesorul unei moteniri de la care
adevratul motenitor a ctigat motenirea, are dreptul s pstreze fructele ce decurg din acea
motenire, pe care le-a cules cu bun credin.
n cazul unei succesiuni, acceptarea are efect retroactiv de la data deschiderii
succesiunii, cel ce a acceptat cu bun-credin are dreptul la toate fructele de la data deschiderii
succesiunii, chiar dac nu a fost el cel care le-a cules dar i-au fost predate.
n doctrin a fost criticat cerina art.486 C.civ., c posesorul s posede ca
proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, deoarece justul titlu nu constituie o
condiie a bunei-credine, ci numai un mijloc de dovad a acesteia,ceea ce nseamn c posesorul
este ndreptit s devin proprietarul fructelor chiar n ipoteza unui titlu nul sau a unui titlu
putativ, adic n situaia cnd posesorul este convins c are un titlu valabil, dei este vorba de un
titlu viciat. Important este convingerea posesorului ca titlul su este valabil, indiferent de
caracterul i trsturile sale i de la cine provine. Poate fi vorba de un testament fals, la fel

motenitorul poate fi aparent. Posesorul se afl ntr-o eroare scuzabil provenind din faptele
altuia, a unui eveniment sau chiar o stare de drept, cum ar fi fructele dup un bun indiviz care a
revenit n lotul altui coprta.