FACULTAD DE INGENIERIA

DEPARTAMENTO DE INGENIERIA CIVIL Y AGRICOLA

GESTION EN CONSTRUCCION
Entregado a: Ing. Saulo R. Hernndez M.
Entregado por: Luis Sebastian Lopez Santos
Cd. 215027
lslopezs@unal.edu.co
Preguntas.
1. Cul es la diferencia entre una vivienda VIS y una VIP?
Segn el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia (MINVIVIENDA, s.f.),
la diferencia radica en el costo de la vivienda, el cual para VIP el mximo valor es de 70
SMLM mientas que para VIS el valor mximo es de 135 SMLM.
2. Cmo funciona el cierre financiero para un comprador de vivienda de inters social?
El cierre financiero para un comprador de VIS en Colombia se da al reunir el total del
valor de la vivienda mediante un ahorro entre el 38% y el 27%, un subsidio entre el
10% y el 3% y un crdito entre el 53% y 70%. (CAMACOL).
3. Qu es una empresa verticalmente integrada?
La integracin vertical de una empresa va orientada a participar en cada uno de los
procesos asociados a un producto en particular, por ejemplo en la fabricacin de
vehculos si se trata de extraer las materias primas, fabricar las partes, ensamblar,
distribuir y vender, se est enfocando la empresa a una integracin vertical.
(FINANCIERA, s.f.)
4. Por qu no es prctica comn construir proyectos de vivienda para arriendo?
No se acostumbra a construir proyectos de vivienda para arriendo puesto que la
inversin inicial sera de gran magnitud y el retorno de esta seria a un tiempo
considerable.
5. Un proyecto VIS en la sabana de Bogot se desarrolla en menor tiempo que uno en
Barranquilla? Es cierto? TIP: La respuesta debe ir orientada hacia el comprador.
Esto es debido a la oferta y demanda que existe en estas dos ciudades, se esperara que
en Bogot se tenga mayor demanda y menor oferta, por lo que los proyectos se venden
ms rpido y por lo tanto se pueden ejecutar en menor tiempo.

6. En un fondo inmobiliario especializado en arriendo de inmuebles comerciales, bodegas

y oficinas, el informe a los accionistas o fideicomitentes presentado en Enero mostr
una rentabilidad antes de costos de administracin e impuestos del 24% E.A. Qu pudo
ocurrir para que esto sucediera?
Este tipo de fondos inmobiliarios presentan un flujo de caja en donde la gran mayora
de los pagos se realizan vencidos, por lo que es posible que esa rentabilidad no est
afectada por los ltimos pagos que deben realizar los arrendatarios.
7. Sin respuesta.
8. Qu significa integracin inmobiliaria?
Es un mecanismo de gestin del suelo en donde se engloban una serie de inmuebles
para posteriormente distribuirlos de forma equilibrada contribuyendo a una
renovacin urbana. (MINVIVIENDA, Gestion del POT).
9. Por qu se declar inexequible la ley de los macro proyectos de primera generacin?
Se declar inexequible por la Corte Constitucional segn sentencia C-149 de 2010, en la
cual se afectaran algunos de los megaproyectos ya que se aplica al artculo 79 de la ley
1151 de 2007 en donde se expide el Plan Nacional de Desarrollo.
10. Se puede financiar vivienda con crdito hipotecario a 15 aos, con prstamos del 90 %
del valor del inmueble?
No se puede debido a que la ley no permite crditos de ms del 80%. (CAMACOL)
11. Qu es un nicho de mercado?
Un nicho de mercado es un mercado pequeo que tiene necesidades especficas pero
que algunas de ellas no son satisfechas, adicional a esto se dice que stos nichos son
capaces de producir utilidad, requieren procesos especializados y tienen voluntad para
satisfacer sus necesidades. (Thompson, s.f.).
12. Explique que es una subrogacin de crdito.
La subrogacin de una deuda es una modalidad de refinanciacin, en la cual se cambia
el acreedor. Esto ocurre en el proceso de liquidacin, en el cual el propietario debe

refinanciar la deuda con una entidad que compre la cartera con el fin de que la empresa
constructora reciba la totalidad del pago por el inmueble. (Gerencie, s.f.)
13. Cmo poda funcionar el sistema UPAC captando del pblico a la vista y prestando a 15
aos? FAVI como el gobierno cubra ese saldo.
El sistema UPAC funcionaria con prstamos a 15 aos aumentando el lmite que estipula
para pagos, con esto las personas que pudieran pagar mayor proporcin de su salario
terminaran ms rpido con la deuda. El estado para permitir esto debe dar mayores
incentivos a las entidades bancarias traducidas en beneficios y subsidios para personas
que no tengas ingresos superiores a 4 Salarios mnimos.
14. Qu es un patrimonio autnomo y una fiducia de parqueo?
El patrimonio autnomo se produce cuando se realiza un negocio fiduciario,
generalmente mercantil, en el cual el bien que va a ser administrado por el fiduciario
deja de ser propiedad del fideicomitente y se convierte en un patrimonio autnomo el
cual no puede ser afectado por la situacin financiera ni legal de ninguno de las dos
partes del negocio.
La fiducia de parqueo establece un patrimonio autnomo hasta que se cumplan los
objetivos del contrato.
15. En qu consiste la estrategia del ocano azul? Identifique un ocano azul en el contexto
del desarrollo de vivienda en Colombia.
La estrategia del ocano azul est orientada a un mercado sin explorar, en el cual se
pueda tener una oportunidad favorable de crecimiento rentable. En Colombia debido al
dficit de vivienda se puede observar un mercado amplio y en algunos mbitos poco
desarrollado como es en el de vivienda de bajo costo, en este aspecto y mejorando la
calidad de dichas viviendas se puede encontrar una estrategia de ocano azul.
16. Cmo funciona un subsidio cruzado de tierra?
El subsidio cruzado de tierras permite combinar estratos socioeconmicos en grandes
proyectos de vivienda (megaproyectos) con el fin de disminuir la demanda existente y
bajar el dficit de vivienda actual. Un ejemplo de esto es el sector de La Felicidad en la
ciudad de Bogot. (Urbana).

17. Mencione 5 requisitos para que un proyecto sea radicado en legal y debida forma ante
una curadura urbana en Bogot.

Copia del certificado de libertad y tradicin del inmueble o inmuebles.

Copia del documento que acredite el pago del impuesto predial de los ltimos 5
aos.

Plano de localizacin e identificacin del predio.

Formulario nico nacional para la solicitud de licencias.

Copia del documento de identidad del solicitante o poder debidamente

otorgado.

(Tramite Facil)
18. Qu es un estudio de ttulos y para qu sirve?
Un estudio de ttulos es el estudio que se le hace a un predio especfico para determinar
la procedencia de este, se hace con el fin de determinar si el titulo est libre de fraudes
legales que resulten en problemas al adquirir una licencia de construccin.
19. Explique es que es FRECH, Porque hay 3 y a que tipos de viviendas aplicaba?
Es un programa ofrecido por el Gobierno Nacional y administrado por el Banco de la
Republica que tiene como objetivo facilitar la financiacin de viviendas nuevas
aportando un subsidio en la tasa de inters de los prstamos, las diferencias radican en
el costo total de la vivienda. (Ahorro, s.f.).
20. Cmo es la composicin porcentual de pre-ventas en un proyecto de oficinas y en qu
se diferencia de uno de vivienda?
La composicin de preventas para un proyecto de oficinas es del 80% y el de un
proyecto de vivienda es del 60%. Con esos porcentajes se disminuye el riesgo de
quedarse sin dinero durante las etapas crticas de la construccin de los proyectos, el
porcentaje para oficinas es ms elevado ya que la demanda es mucho menor con
relacin a la demanda de viviendas, lo que genera una incertidumbre en cuanto a la
capacidad de venta de los espacios restantes.

21. Cuntas viviendas se construyen formalmente en Colombia? Cul es el dficit

cuantitativo de vivienda?
Se construyen cerca de 275.000 viviendas al ao y el dficit de viviendas est cerca de
las 780.000 viviendas sin tener en cuenta la cohabitacin. (CAMACOL).
22. Cmo funciona el anlisis de asoleacin en un proyecto?
El anlisis de asoleacin es el que permite determinar la cantidad de luz solar a la que
puede estar expuesta la fachada del proyecto, esta puede llegar a determinar la posicin
de la estructura, elementos que optimicen la cantidad de luz natural y no generan costos
relativamente altos en el proyecto. (Bogota).
23. Qu se entiende por re-desarrollo? Cul es la diferencia con el concepto de renovacin
urbana?
Re-desarrollo es el proceso por el cual se busca ordenar el territorio para generar ms
espacio pblico modificando usos del suelo que junto a un aprovechamiento
constructivo ms alto generar una optimizacin del espacio. La diferencia con el
concepto de renovacin urbana se concentra en que el re-desarrollo es una de las
modalidades de renovacin, por lo cual se dice que renovacin urbana es un concepto
ms general de procesos mediante los cuales se modifica el entorno. (Gonzalez, 2011).
24. En 50 palabras, un resumen de la ley 388 de 1997.
La ley 388 de 1997 es la que reglamenta el ordenamiento del territorio nacional, por
medio de esta ley se dan los reglamentos y los modelos a seguir para tener un
crecimiento ms ordenado y siguiendo las necesidades que tenemos como pas, gracias
a esta normativa podemos controlar el crecimiento tanto de las ciudades como de las
zonas rurales del pas.
25. El posicionamiento, en el contexto de la construccin y venta de vivienda existe?
Entendiendo el posicionamiento como una percepcin de marcas se podra decir que si
existe en la medida en que el consumidor generalmente se asesora de la empresa
constructora, ya que se trata de una inversin importante para la economa del comn
de las personas en Colombia.

26. Qu se entiende por valores agregados en un producto inmobiliario?

Valores agregados hacen referencia a las comodidades y accesorios que pueda tener un
bien inmobiliario con respecto a la competencia o a lo acostumbrado en el mercado. Un
ejemplo de estos es; salas de juego, piscina, acabados, etc.
27. Sin respuesta.
28. Qu ventajas tributarias tiene realizar un proyecto de vivienda popular por medio de
un encargo fiduciario?
Al realizar el proyecto por medio de un encargo fiduciario se logra disminuir el riesgo
de prdida de dinero ya que la fiduciaria se encarga de administrar el presupuesto, esto
logra mayor confianza en los compradores que se resume en mayor cantidad de
compras y por consiguiente alcanzar el punto de equilibrio con mayor rapidez, logrando
disminuir el tiempo de finalizacin del proyecto de construccin.
29. Cmo funciona el sistema outinord?
Outinord es un sistema constructivo industrializado en el cual se pueden fundir tanto
muros como placas al mismo tiempo, estos sistemas pueden tener rendimientos de
varios apartamentos por semana logrando construcciones en tiempos muy cortos
ideales para viviendas de bajo costo. Con el sistema se pueden tener reducciones de
costos entre el 10% y el 25%. (Outinord, s.f.).
30. Qu es un leasing habitacional?, Qu ventajas tiene?
Un leasing habitacional es un acuerdo con una entidad donde sta proporciona el capital
para la compra de una vivienda y el usuario se compromete a pagar unas cuotas las
cuales le dan derecho a adquirir el inmueble en un tiempo determinado.
31. Qu es un plan de mitigacin de impactos urbanos?, Para qu proyectos aplica?
Es un plan donde se especifica los lmites de uso del suelo y habitabilidad con el fin de
tener un control sobre el crecimiento del entorno urbano, se puede decir que los planes
de ordenamiento territorial cumplen esa funcin.

32. A qu hace referencia la plusvala? D un ejemplo de un hecho generador de plusvala.

La plusvala se da cuando un bien inmueble aumenta su valor por acciones externas.
Como ejemplo se puede decir que las viviendas cercanas a la construccin de un centro
comercial pueden generar plusvala, ya que estas van a aumentar su valor debido a un
factor externo como es la construccin del centro comercial.
33. Por qu fracasaron los grandes desarrolladores en proyectos hoteleros en los aos 90?
Estos fracasaron dado que en los aos 90 se produjo un aumento en la oferta de
construccin ya que se encontraba en El GRAN BOOM de la construccin en Colombia,
esto hizo que la demanda de materiales para la construccin bajara considerablemente.
34. Qu es un Caisson?
Un Caisson es una estructura de cimentacin, la cual se caracteriza por tener una gran
profundidad y un dimetro de varios metros. Generalmente se construyen por anillos
circulares de poca altura. Como referencia se sabe que la cimentacin del edificio
Colpatria en la ciudad de Bogot tiene este sistema implementado.
35. En qu momento debe ser pagado el cargo fijo por una licencia de construccin y en
qu momento el cargo variable?
El cargo fijo de una licencia de construccin debe ser pagado en el momento de la
radicacin de los documentos pertinentes, mientras el cargo variable debe ser
cancelado en el momento de la expedicin de la licencia de construccin. Ambos cargos
son cancelados en la curadura urbana. (CADE, s.f.).
36. Defina en que consiste el fenmeno de burbuja inmobiliaria y justifique si en Colombia
se est presentando o no este fenmeno.
Una burbuja inmobiliaria es un fenmeno que ocurre por la especulacin de los
incrementos de precio de los inmuebles, esto sumado al juego de oferta y demanda
provoca un aumento excesivo en el costo de una vivienda. Las burbujas inmobiliarias
explotan cuando la oferta supera la demanda, lo que produce que el valor de los
inmuebles se desplome en un tiempo corto. (Gerencie, s.f.)
En la ciudad de Bogot el valor de los inmuebles ha crecido considerablemente debido
a que la demanda es mucho mayor que la oferta ya que esta ltima est condicionada a

la cantidad de predios, sumado a esto se puede tener en cuenta el cambio de normativa

sismo-resistente y el plan de ordenamiento territorial que de alguna forma incrementan
los costos de construccin. Dadas las razones anteriores y teniendo en cuenta la
definicin de burbuja inmobiliaria no considero que est est a punto de colapsar en la
ciudad de Bogot.
37. El sistema de preventas minimiza el riesgo econmico de un proyecto? Por qu?
El sistema de pre-ventas en un proyecto inmobiliario disminuye el riesgo econmico
dado que garantiza un tiempo prolongado de construccin al llegar al punto de
equilibrio, esto mitiga en gran medida atrasos en obra por falta de dinero y garantiza
una continuidad en la primera fase de construccin donde la inversin es alta y los
riegos de perdida de dinero por atrasos de tiempo son significativos.

Bibliografa.
Ahorro, F. N. (s.f.). Fondo Nacional del Ahorro. Obtenido de
http://www.fna.gov.co/wps/portal/inicio/vivienda/cobertura_frech
Bogota, A. M. (s.f.). Lineamientos de Ecourbanismo y construccin sostenible para los proyectos
VIS y VIP del plan de. Obtenido de
http://ambientebogota.gov.co/documents/10157/220914/LINEAMIENTOS+PARA+P
ROYECTOS+VIS+VIP.pdf
CADE, S. (s.f.). Super CADE virtual. Obtenido de
https://www.habitatbogota.gov.co/ventanillaconstruccion/index.php?view=items&ci
d=2%3Asobre-licencia-de-construccion&id=29%3Aicuales-son-los-costos-que-sedeben-cancelar-en-el-tramite-y-expedicion-de-una-licenciaurbanistica&option=com_quickfaq
CAMACOL. (s.f.). Politica de Vivienda en Colombia., (pg. 37).
FINANCIERA, E. (s.f.). ENCICLOPEDIA FINANCIERA. Obtenido de
http://www.enciclopediafinanciera.com/definicion-integracion-vertical.html
Gerencie. (s.f.). Gerencie.com. Obtenido de http://www.gerencie.com/que-es-una-burbujainmobiliaria.html

Gonzalez, J. (2011). Un Pas en obra: Proyeccin y anlisis. Obtenido de

http://www.asobancaria.com/portal/pls/portal/docs/1/4397435.PDF
MINVIVIENDA. (s.f.). Obtenido de
http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda/vis-yvip
MINVIVIENDA. (s.f.). Gestion del POT. Obtenido de
http://www.minvivienda.gov.co/POTPresentacionesGuias/Instrumentos%20de%20g
estion%20POT.pdf
Outinord. (s.f.). Outinord-Americas. Obtenido de http://www.outinordamericas.com/espanol/advantage.htm
Thompson, I. (s.f.). Promonegocios.net. Obtenido de
http://www.promonegocios.net/mercadotecnia/nicho-mercado-que-es.htm
Tramite Facil, C. P. (s.f.). Manual del Tramite de Solicitud de Licencias de Construccion.
Urbana. (s.f.). Urbana. Obtenido de
http://camacol.co/sites/default/files/revista_urbana/U49.pdf