Sunteți pe pagina 1din 11

CUPRINS

Introducere
1.Regimul juridic al terenurilor scurt prezentare i
caracteristici generale .....................
.. pag. 3
1.1.
1.2.
1.3.

Scurt istoric al legislaiei n materie


Clasificarea terenurilor
Situaia juridic a terenurilor

2.Regimul juridic al circulaiei terenurilor


proprietate privat
.....pag. 7
2.1. Terenurile proprietate privat
2.2. Antecontractul de vnzare-cumprare cu privire la
terenuri
2.3.
Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor

3.Vnzarea de terenuri i schimbul de


terenuri ............................ pag.10
3.1.

Vnzarea de terenuri

Bibliografie
pag. 11

INTRODUCERE

Literatura de specialitate reliefeaz faptul c, sistemul de drept national a suferit modificri


semnificative de-a lungul timpului, cu privire la regimul circulaiei juridice a terenurilor, aspect
determinat n mod esenial de modificrile legislative intervenite.
Regimul totalitar din Romnia a marcat profund acest domeniu al circulaiei juridice a
terenurilor, astfel nact, n perioada 1947-1989, s-a instituit un control administrativ prealabil al
nstrinrii tuturor categoriilor de terenuri, fiind impus n acelai timp, condiia formei autentice a
actului de nstrinare. Perioada respectiv poate fi caracterizat printr-o restricionare progresiv a
dreptului de-a dispune de bunurile imobile reprezentnd terenuri, culminnd cu interdicia
nstrinrii terenurilor prin acte juridice ncheiate ntre vii. Aceeai perioad se caracterizeaz prin
trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat socialist sau cooperatist, modalitile
folosite n acest sens fiind diverse: exproprierea, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri
considerate fr stpn, preluarea n mod abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole de
producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor,
nstrinate. Restricia proprietii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii nr. 58/1974
privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i a Legii nr. 59/1974 privind
fondul funciar1. Scopul acestor dou acte normative menionate anterior a fost limitarea proprietii
private i extinderea proprietii funciare a statului, ntruct, toate terenurile proprietate privat a
persoanelor fizice au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil.
Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasc ulterior datei de 22
decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte normative,
prin care proprietatea privat s fie restituat persoanelor ce au fost deposedate anterior.

Corneliu BRSAN, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea noului Cod Civil, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2013, pp. 117-118.

Aceste msuri normative, au produs o serie de consecine juridice, cu o deosebit


importan pentru regimul juridic actual al terenurilor. Motivat de rolul semnificativ al acestor acte
normative, consider oportun i absolut necesar prezentarea acestora n paginile ce urmeaz.

CAPITOLUL 1
- REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR
1.1.

Scurt istoric al legislaiei n materie

Codul civil romn de la 1864, n prezent abrogat, nu cuprindea dispoziii speciale cu privire
la circulaia terenurilor proprietate privat, ceea ce presupunea aplicarea pricipiilor generale nscrise
n diversele sale texte. Un exemplu n acest sens l constituie art. 475 al codului menionat, care
prevedea c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu odificrile stabilite de lege. 2
Toate aceste dispoziii ale Codului civil de la 1864 au fost treptat modificate, prin adoptarea unor
noi legi i prin implementarea unui nou Cod Civil.
n anul 1974 au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului i a
localitilor urbane i rurale i Legea nr. 59 privind fondul funciar, prin care a avut loc scoaterea
tuturor terenurilor din circuitul civil legal, singura modalitate de dobndire recunoscut fiin
motenirea legal. n perioada urmtoare lunii decembrie 1989, a fost abrogat Legea nr. 58/1974,
prin Decretul lege nr. 1/1989, iar prin Decretul-lege nr. 9-1989 au fost abrogate art.44-50 din
Legea nr. 59/1974, fapt ce a dus la revenirea n drept a principiului consensualismului, cu privire la
nstrinarea de terenuri.
Noua Lege a fondului funciar, Legea nr. 18/1991, republicat la 05. Februarie 1998, a
stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea persoanelor ndreptite, ce
au deinut teren n proprietate, ns a unor susprafee mai mici de 100 ha teren agricol n echivalent
arabil de familie, precum i procedura constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii
de persoane, prin care se realizeaz practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n
cauz nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea.
n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a
terenurilor, respectiv Legea nr 54/1998, n prezent abrogat expres prin Legea nr. 247/2005.
Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea nr 18/991, ce reglementa circulaia juridic a
2

Corneliu BRSAN, op.cit., idem.

terenurilor, dar a i meninut unele dispoziii ale Legii fondului funciar, referitoare la circulaia
juridic a terenurilor, n sensul c toate terenurile proprietate privat se afl n circuitul civil, iar
pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter vivos se impunea ncheierea actului n form
autentic art.2, alin.1) , ns a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la instituirea
dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan (
art.5). Scopul instituirii acestui drept de preempiune era acela al evitrii mpririi excesive a
proprietilor funciare i favorizarea, pe ct posibil, a concentrrii lor, pentru o mai bun punere n
valoae a terenurilor respective.3
n ceea ce privete regimul juridic actual al circulaiei terenurilor, noul Cod civil instituie,
dup muli ani i n opoziie cu nenumrate norme reglementate att n regimul totalitar ct i
imediat dup acesta,un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor, fr a se mai face vreo
distincie ntre terenuri i construcii . Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile n prezentul drept civil romn, ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale
acestui drept referitoa la aceste bunuri, prin acte juridice pot fi realizate doar prin ncheierea unui
act n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului n cartea funciar. Aceste
dou condiii trebuiesc ndeplinite imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic.
1.2.

Clasificarea terenurilor

Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de
destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din
care fac parte. n funcie de destinaie, terenurile pot fit:
a) terenuri cu destinaie agricol: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile,
pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile,
rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din amenajamentele
silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile
piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol, platformele i
spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi
amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) terenuri cu destinaie forestier: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor
de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive,
3

Corneliu BRSAN, op.cit, p.121.

stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni , dac sunt cuprinse n amenajamentele
silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele
lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate
construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii,
pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare,
plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele
asemenea4.
Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin
deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra
acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari. Proprietatea
privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale, poate avea ca titulari persoane fizice i juridice, iar
terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.
1.3.

Situaia juridic a terenurilor

Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de form care
guverneaz actele juridice cu privire la terenuri.
Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina
i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu
respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i
celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate
imobiliar prevzute de lege.
Prin denumirea de terenuri din domeniul public se nelege c acestea sunt destinate unei
utiliti publice. Astfel, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de
interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi,
4

Legea fondului funciar nr. 18/1991, publicat n Monitor Oficial nr.37 din 20.02.1991 nlocuit parial de
Legea nr. 54/1998.
5

terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurilor de interes public, fundurile
apelor maritime interioare ai al mrii teritoriale, rmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile
pentru rezevatii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine..
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicat ). Sunt inalienabile ntruct, nefiind n
circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi nstrinat. Sunt
imprescriptibile sub un dublu aspect:

- imprescriptibilitatea dreptului la aciune n revendicarea terenurilor care fac obiectul


domeniului public;

- imposibilitatea dobndirii de ctre teri a terenurilor din domeniul public, prin efectul
prescripiei achizitive (adic al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, n sensul in care, creditorii statului sau unitilor administrativ-teritoriale
nu pot urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,
ntruct bunurile ce aparin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit i insesizabile.
Actele juridice ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor
din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut art.11, (alin.2) din Legea nr. 213/1998
actualizat prin Legea nr.241/2003.
Terenurile proprietate privat , indiferent de titularul lor , se afl n circuitul civil , adic
ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor Legii nr. 247/2005 privind reforma n
domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, actualizat prin Legea nr.
71/2011 . Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele juridice,
statul i unitile administrativ teritoriale , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri
aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este alienabil , imprescriptibil i
sesizabil5 .

CAPITOLUL 2
5

Adrian Circa, Drept funciar - note de curs

- REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI TERENURILOR PROPRIETATE PRIVAT


Categoria de terenuri la care se refer Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile
proprietii i justiiei, actualizat prin Legea nr. 71/2011, precum i unele msuri adiacente, este
una foarte larg, cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr
construcii, indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea c ele
s fie proprietate privat.
2.1.

Terenurile proprietate privat.

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevedec: Terenurile proprietate privat, indiferent de
destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin
oricare din modurile prevzute de lege.
nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembrmintelor acestui drept, prin acte juridice
ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi ns necesar vreo autorizaie administrativ.
Obligaia de a constitui dezmembrmintele dreptului de proprietate n forma autentic
constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. Avem n vedere situaiile n care
proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul su i
mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind c
pn n prezent i doctrina i practica judiciara au recunoscut constructorului, neproprietar al
terenului, dobndirea unui drept de superficie6.
Nu exist diferen de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup cum
se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n funcie de categoria de folosin
a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care exist o construcie
va trebui ncheiat n form autentic.
Prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace
prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s cuprind suprafee
continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre persoanele
ndreptite s obin renta viager agricol. Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor
6

E.Chelaru, Circulatia juridic a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p.142

care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt
scutite de taxa de timbru i de timbrul judiciar.
Excepii. Prin excepie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaiei lor juridice
sau sunt chiar scoase n afara circuitului civil general.
Deoarece a fost instituit printr-o lege special, apreciem c se menine interdicia
nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19
alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicat. Conform art. 32 din aceeai lege, aceste
terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor
celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de
nstrinare, aciunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie, prefectura, procuror, precum
i de ctre orice persoan interesat. Fiind o inalienabilitate propter rem, n cazul morii titularului
mproprietrit, nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul nainte de expirarea
termenului de 10 ani. Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile
terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor
asociative de tipul obtilor i altora asemenea.
i Legea nr. 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri.
Astfel, din prevederile art. 4 rezult c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat
i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedica nstrinarea
terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.
2.2.

Antecontractul de vnzare-cumprare cu privire la terenuri

Potrivit legii (art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005), n situaia n care dup
ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz
ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent
care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.
Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la
admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare-cumprare.

2.3.

Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor agricole din extravilanul

localitilor
n Legea nr. 247/2005, Titlul X observam c nu mai sunt preluate din vechea lege
dispoziiile referitoare la respectarea dreptului de preemiune; aceasta nseamn c, odat cu intrarea
n vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate n extravilanul localitii nu vor mai
trebui s respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendailor n cazul n
care doresc s nstrineze, prin vnzare, terenurile respective.

CAPITOLUL 3
9

- VNZAREA DE TERENURI 3.1.

Vnzarea de terenuri

Spre deosebire de vechea legislaie, Legea nr. 247/2005 a venit cu un element de noutate n
sensul c a precizat c terenurile situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de
ntinderea lor i indiferent c au sau nu construcii pe ele, pot fi nstrinate i dobndite prin acte
juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Apoi, un alt element de noutate este acela c Legea nr. 247/2005, n Titlul X, se ocup de
circulaia juridic a terenurilor indiferent de destinaie, deci inclusiv de circulaia juridic a
terenurilor cu destinaie forestier. O alt modificare a textului de lege se refer la faptul c,
indiferent de ntinderea lor, terenurile situate n intravilan i extravilan pot fi nstrinate i
dobndite prin acte juridice ntre vii; astfel, s-a renunat la una din incapacitile expres prevzute n
materia contractului de vnzare-cumprare a unui teren, mai precis la faptul c, dup apariia noii
legi, nu se mai cere c proprietatea funciar a dobnditorului s nu depeasc 200 ha teren agricol
n echivalent arabil, de familie. Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arat c
sanciunea n cazul nclcrii cerinei formei autentice pentru actele prin care se nstrineaz i
dobndesc terenuri este nulitatea absolut. Se poate observa c legea face referire numai la
transmiterea prin acte ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte
mortis causa.
n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu
sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile art. 2 alin. 1 din
Legea nr.247/2005 se aplic n mod corespunztor.
Cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea
titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu
sau fr construcii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de
crean, dup caz; legea nr. 54/1998 interzicea n art. 15 nstrinrile, sub orice form, a terenurilor
cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor
litigii (sanciunea fiind nulitatea absolut a nstrinrii respective).

10

BIBLIOGRAFIE

Corneliu BRSAN, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea


noului Cod Civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
Adrian Circa, Drept funciar - note de curs;
E.Chelaru, Circulatia juridic a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureti, 1999.

LEGISLAIE CONSULTAT
Legea nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil, republicat n Monitorul Oficial nr.
505/2011;
Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul Oficial nr.
653/22.07.2005, actualizat prin Legea nr. 71/2011;
Legea nr. 18 din 1991 Legea fondului funciar actualizat, republicat
n Monitorul Oficial nr. 1 din 05.01.1998.

11