TEMA 5

FIGURAS CONTRACTUALES II: EL ARRENDAMIENTO

1. Consideraciones generales (apuntes de clase)
El contrato de arrendamiento: segn el art. 1542 CC el arrendamiento puede
ser de Cosas, Obras o de Servicios. Hay 3 tipos de arrendamientos. Proviene del
derecho romano.
Pero actualmente se prescinde de esta clasificacin, son 3 contratos distintos
Son importantes adems del art. 1542 CC la Ley de arrendamientos urbanos, ley de
arrendamientos rsticos.
2. El arrendamiento de cosas ( 315 a 324)
El arrendamiento de cosas aparece definido en el art. 1543 CC, conforme al
cual "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el
goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto".
Se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y tiene
una duracin temporal.
Perspectiva arrendatario: derecho de crdito.
Perspectiva arrendador: acto de administracin.
Elementos del contrato de arrendamiento
Elementos personales (capacidad)
Los elementos personales del contrato son el arrendador y el arrendatario.
Arrendador: el que se obliga a ceder el uso de la cosa. Es necesario tener capacidad
para contratar, salvo cuando sea un acto de disposicin. Regla de los 6 aos (1548
CC)
Arrendatario: el que lo adquiere. Capacidad de contratar.
Elementos reales (objeto)
Los elementos reales del contrato son la cosa arrendada y el precio.
La cosa arrendada pude ser inmueble o mueble, nunca una cosa consumible, ya que
no se podra restituir al finalizar el contrato. Debe de ser posible, lcita y
determinada/able.
Respecto al precio, conforme al art. 1543 CC, ha de ser cierto, esto significa que ha
de poder ser fijado sin necesidad de un nuevo acuerdo de las partes, pues, en otro
caso, el contrato seria nulo por falta de uno de sus elementos esenciales. Puede no
ser en dinero.
Elementos formales
Respecto a ellos, rige el principio de libertad de forma, aunque, tratndose de
arrendamiento de inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de
los arts. 1279 y 1280 CC, las partes podrn compelerse recprocamente al
otorgamiento de escritura pblica.
La parte interesada en que el contrato de arrendamiento se eleve a escritura
pblica ser el arrendatario.
Efectos del contrato de arrendamiento
Obligaciones del arrendador
A. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (1554.1 CC), ha de
entregar la cosa en estado de servir al uso pactado o, en su defecto, al
normal del trfico jurdico.

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B. Realizacin de reparaciones necesarias (1554.2 CC), salvo las reparaciones

de uso ordinario y las reparaciones de uso extraordinario por culpa del
arrendatario. Salvo cuando el inmueble en ruina fsica.
C. Mantenimiento del arrendatario en el goce pacfico de la cosa durante el
tiempo del arrendamiento (1554.3 CC)
Obligaciones del arrendatario
Conforme al art. 1555 CC, el arrendatario est obligado a:
A. Pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos.
B. Uso diligente de la cosa, destinndola al uso pactado.
C. Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
D. Devolucin del bien
Cesin y subarriendo del arrendamiento
La cesin consiste en que el arrendatario cede al cesionario la posicin
contractual que ostentaba en el arrendamiento, con todos sus derechos y
obligaciones anejos, desvinculndose totalmente de la relacin jurdica que le ligaba
con el arrendador. Es un supuesto de subrogacin (personal) del cesionario en la
posicin que tena el arrendatario anterior frente al arrendador.
El subarriendo supone, por el contrario, que el arrendatario no pierde su
posicin contractual, sino que, en virtud de sta, celebra un nuevo contrato de
arrendamiento con un tercero (subarrendatario), por el que le cede el uso o goce de
todo o parte. La legislacin de arrendamientos urbanos (LAU) prohbe al inquilino
subarrendar la vivienda sin permiso del arrendador. En cambio el art. 1550 CC
permite el subarriendo siempre que el contrato de arrendamiento no se hubiera
prohibido expresamente.
Extincin del contrato
El contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas; finalizacin del
plazo para el que se estableci (Excepcin: tcita reconduccin art.1566 CC),
resolucin (por incumplimiento de las obligaciones de las partes) y por prdida de la
cosa arrendada, a la que se asimila la declaracin administrativa de ruina del
inmueble (art. 28.2 LAU)
Efectos de extincin: Al extinguirse el contrato, el arrendatario deber devolver la
cosa al arrendador en el estado en que se hallare al tiempo en que se le entreg,
respondiendo de los deterioros causados en ella por l mismo o por las personas de
su casa (arts. 1561 y 1564).
3. Los arrendamientos urbanos ( 327 a 333)
En la actualidad la materia se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de
24 de noviembre de 1994, que sustituye a la anterior Ley de 24 de diciembre de
1964, por la que se rigen los contratos celebrados bajo su vigencia.
Por lo tanto, para determinar la legislacin aplicable a un contrato de arrendamiento
urbano habr que fijarse en su fecha, ya que segn se anterior o posterior al 1 de
enero de 1995 regir la LAU de 1964 o la LAU de 1994, segn resulta de la
Disposicin Final Segunda de esta ltima.
El Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de poltica econmica
(Decreto Boyer), cuyo art. 9 suprimi la prrroga forzosa en los contratos de
arrendamiento urbanos.

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Recientemente, la LAU de 1994 ha sido objeto de importantes reformas por parte de

la Ley 4/2013, de medidas de flexibilizaron y fomento del mercado de alquiler de
viviendas. Las principales reformas que se hicieron son:
- Se refuerza la libertad de pactos.

- La prrroga obligatoria se reduce de 5 a 3 aos.

- La tcita reconduccin se reduce de 3 a 1 ao.
- El arrendador puede recuperar el inmueble por necesidad sin previsin
-

expresa en el contrato.
El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento pasados 6
meses.

- Se apuesta por la seguridad del trfico jurdico inmobiliario.

Caracteristicas de la LAU (verlas y apuntarlas)
mbito de aplicacin de la LAU
Art. 1 LAU:
- Contratos de arrendamiento

Que tengan por objeto fincas urbanas

Que la finca se destine a vivienda o uso distinto

Por tanto, atendiendo al destino:

- ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: recae sobre una edificacin habitable cuyo
destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario (art. 2 LAU)
Rgimen aplicable (art. 4.2.LAU): 1) Tt. I, IV LAU; 2) Normas imperativas del
Ttulo II LAU; 3) acuerdo de las partes; 4) CC
- PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA: recaen sobre una edificacin pero tienen
como destino primordial uno distinto al de servir de vivienda (art. 3)
Rgimen aplicable: 1) Tt. I y IV LAU; 2) Voluntad de las partes; 3) Normas
dispositivas Ttulo III LAU; 4) CC
Los contratos de arrendamiento que quedan excluidos del mbito de aplicacin de
la LAU, segn su art. 5 son:
Contratos sujetos a normativa especfica (laboral o administrativa),
o
como las viviendas que porteros, guardas, asalariados, empleados
y funcionarios, tengan asignadas por razn del cargo que
desempeen o del servicio que presten.
Uso de viviendas militares, cualquiera que fuese su calificacin y
o
rgimen.
Contratos en los que, arrendndose una finca con casa-habitacin,
o
sea el aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal del predio la
finalidad primordial del arrendamiento
Uso de viviendas universitarias, cuando sean calificadas como
o
tales por la propia Universidad propietaria o responsable de ellas,
asignadas a los alumnos matriculados, y al PDI y PAS dependiente
de ella
Los arrendamientos tursticos (comercializados a travs de canales
o
de oferta turstica)
Disposiciones comunes a los dos tipos de arrendamiento (Ttulo IV LAU)
Tienen carcter imperativo, un pacto en contra sera nulo.

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En concreto: Artculo 36 LAU: Fianza. Artculo 37 LAU: Formalizacin del

arrendamiento
La fianza es obligatoria, norma imperativa. Se entrega en metlico, equivalente:

1 mes de renta en los arrendamientos de vivienda

2 meses de renta en los de uso distinto
Al finalizar el contrato de arrendamiento:
Si el arrendatario ha cumplido: se le devuelve
Si el arrendatario debe algo: se imputa la fianza al pago de desperfectos
En cuanto a la formalizacin del contrato: se rige el principio de la libertad de
forma. Slo ad probationem: las partes pueden compelerse recprocamente a la
formalizacin por escrito. Pero si el arrendamiento va a inscribirse en el RP es
imprescindible que aparezca en escritura pblica.

3.1 Arrendamiento de vivienda (333 a 356)

a) Normas Generales
Segn el art. 2 LAU, "Se considera arrendamiento de vivienda aquel
arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial
sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", aplicndose
tambin sus normas "al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera
otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
El art. 6 LAU, con el que se inicia el Titulo II, dice, as, que "Son nulas, y se
tendrn por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del
arrendatario o subarrendatario las normas del presente Titulo, salvo los casos en
que la propia norma expresamente lo autorice".
El Art. 7 LAU: Condicin de arrendamiento de vivienda no es necesario que el
arrendatario viva permanentemente, siempre que habiten su cnyuge o sus hijos.
El Art. 8 LAU dice que para la cesin del contrato es necesario el
consentimiento escrito del arrendador. Asimismo, el subarriendo slo se admite el
parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
b) Duracin
El art. 9 en su nmero uno especifica que la duracin del arrendamiento ser
libremente pactada por las partes. En el art. 9.2 precisa que se entendern por
celebrados por un ao si no hubiera pacto; pero:
Plazo mnimo de vigencia: Si el arrendamiento es inferior a 3 aos (art. 9.1
LAU):
Prrroga anual hasta un mximo de 3 aos (antes de la reforma de
2013 eran 5 aos).
Obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario (salvo
que ste manifieste al menos con 30 das que no quiere continuar).
No obstante, el arrendador puede excluir esa prrroga forzosa cuando una vez
transcurrido el primer ao de contrato comunica al arrendador que necesita la
vivienda para s o ciertos familiares (art. 9.3 LAU):
Ha de comunicarlo en el plazo de 2 m de antelacin

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Si en el plazo de 3 m no se ocupa, el arrendatario podr optar:

o Ser repuesto en el contrato por un nuevo plazo de 3 con
indemnizacin por el desalojo.
o Ser indemnizado: 1 mes de renta por ao que faltase por
cumplir
No es renunciable anticipadamente
No modifica el rgimen del arrendamiento
Prrroga por tcita reconduccin: cuando finaliza el contrato (mnimo 3 a), si las
partes no dicen lo contrario con 30d de antelacin (art. 10): 1 ao ms (antes de la
reforma de 2013 eran 3 a)
c) Desistimiento
El desistimiento del arrendatario, es decir, la facultad de desvincularse
unilateralmente del contrato, y est prevista en el art. 11 LAU. En los contratos de
ms de 5 aos, el arrendatario podr desistir del contrato, una vez transcurridos al
menos 6 meses, siempre que se comunique al arrendador con una antelacin
mnima de 30 das.
La indemnizacin que podr recibir el arrendador por parte del arrendatario ser de
una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada ao sin
cumplir.
d) Resolucin del derecho del arrendador
El art. 13 LAU se refiere al caso en el que, con posterioridad a la constitucin del
arrendamiento, se resuelva el derecho del arrendador, distinguiendo dos supuestos,
cuyas consecuencias, tras la reforma de 2013, son, sin embargo, idnticas.
1) Se resuelve el derecho de arrendador PROPIETARIO, por ejercicio de
retracto convencional, apertura de sustitucin fideicomisaria, enajenacin forzosa
derivada de ejecucin hipotecaria o sentencia judicial, o ejercicio de un derecho de
opcin de compra: Se extingue el arrendamiento (salvo si el contrato estaba
inscrito, en cuyo caso continuar por la duracin patada)
2) Se resuelve el derecho de arrendador NO PROPIETARIO (por ej. usufructuario):
Se extingue el arrendamiento (salvo si el contrato estaba inscrito, en cuyo caso
continuar por la duracin pactada)
e) Enajenacin de la vivienda arrendada
Comprende: venta, donacin, dacin en pago
Tradicionalmente se ha dotado al arrendamiento de cierta eficacia real siendo
oponible a los adquirentes de la vivienda arrendada, sin necesidad de ser inscritos
en el Registro de la Propiedad, e incluso aunque aqullos estuvieran protegidos por
el art. 34 LH, lo que supona una quiebra de la fe pblica registral.
Sin embargo el art. 7.2 LAU tras la reforma de 2013 seala que para que surtan
efecto frente a 3 que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos han de
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
De dicho precepto, en conexin con los arts. 10.2 y 14.1 LAU:
El arrendamiento inscrito, con anterioridad a la venta de la vivienda, es
oponible a 3 adquirentes de la misma, por todo el tiempo en que aqul deba
durar; y, si se ha estipulado por menos de tres aos, por el tiempo que reste

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f)

para completar dicho plazo (siempre que le inquilino ejercite oportunamente

su derecho a la prrroga forzosa).
El arrendamiento no inscrito, en cambio, no es oponible a los terceros
adquirentes de la vivienda que estn protegidos por el art. 34 LH, los cuales,
por lo tanto, no se subrogarn en la posicin del vendedor-propietario, de
modo que no tendrn que soportar el arriendo.
El arrendamiento no inscrito es oponible a los terceros adquirentes de la
vivienda, no protegidos por el 34 LH, los cuales debern soportarlo por el
tiempo por el que hubiera sido pactado; y, si, se hubiera estipulado un plazo
inferior a los tres aos, por el que reste para completarlo (pensando en que
el inquilino ejercite su derecho a la prorroga forzosa).
Crisis matrimonial del arrendatario

Segn el art. 15.1 LAU (reformado en 2013), En los casos de nulidad del
matrimonio, separacin judicial o divorcio del arrendatario, el cnyuge no
arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea
atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislacin civil que resulte de
aplicacin. El cnyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de
forma permanente o en un pazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato
de arrendamiento, pasara a ser titular del contrato.
Conforme al art. 15.2 LAU La voluntad del cnyuge de continuar en el uso de la
vivienda deber ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que
fue notificada la resolucin judicial correspondiente, acompaando copia de dicha
resolucin judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
g) Muerte del arrendatario
El art. 16 LAU; prev que, en caso de muerte del inquilino, el cnyuge o persona
con la que mantenga anloga relacin de afectividad, as como ciertos parientes
(ascendientes o descendientes, hermanos, otros parientes hasta el 3 grado colateral
cuando sufran una minusvala igual o superior al 65%), siempre que todos ellos
convivan con l en el momento de su fallecimiento, pueda subrogarse en su
posicin contractual, en cuyo caso la relacin arrendaticia continuar entre el
arrendador y la persona subrogada en los mismos trminos en que fue constituida;
en caso contrario se extinguir.
La convivencia con el arrendatario deba de haber sido al menos de dos aos antes
del fallecimiento. La regulacin tiene carcter imperativo en relacin con los tres
primeros aos de vigencia del contrato, siendo, nulo el pacto que excluya el
derecho de subrogacin mortis causa en dicho periodo. Para que la subrogacin sea
efectiva, ser necesaria la notificacin al arrendador y que ste la reciba. Es
necesaria, por tanto, una comunicacin formal.
A tenor del art. 16.3 LAU, El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres
meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificacin por
escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defuncin, y de la
identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en
su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para
subrogarse.
h) La renta
La fijacin de la renta se rige por el principio de autonoma privada: arrendador y
arrendatario pueden pactar la renta que tengan por conveniente. En el art. 17 LAU,
encontramos que el pago de la renta se har en el tiempo pactado, o en su defecto,
mensualmente en los primeros 7 das del mes. Se har de la forma pactada, en su

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defecto en metlico, y en el lugar pactado o en la vivienda arrendada. Como prueba

del pago de la renta encontraremos el recibo.
En cuanto a la actualizacin de la renta, tras la reforma de 2013 del art. 18 LAU, se
har en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato, en los
trminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, se actualizara segn
el IPC. Segn el mismo articulo, la actualizacin de la renta no es automtica, sino
que solo tiene lugar a instancia del arrendador.
Asimismo hay que enumerar el art. 19 LAU (Elevacin de renta por mejoras.) El
apartado 1 de dicho artculo dice as: La realizacin por el arrendador de obras de
mejora, transcurridos tres aos de duracin del contrato le dar derecho, salvo
pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que resulte de aplicar al
capital invertido en la mejora, el tipo de inters legal del dinero en el momento de
la terminacin de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el
aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Art. 20 LAU Gastos generales y de servicios individuales. El apartado 1 de ese
mismo artculo dice as: Las partes podrn pactar que los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin y que correspondan
a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
i) Obras por el arrendador y por el arrendatario
OBRAS DEL ARRENDADOR
1. De Conservacin
El arrendador est obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la
vivienda en las condiciones de habitabilidad, para servir al uso convenido, sin
derecho a elevar por ello la renta (21.1 LAU). Es una norma imperativa, as que no
cabe pacto.
El arrendatario (inquilino) ha de notificar al arrendador la necesidad de realizar
dichas reparaciones, en el plazo ms breve posible y deber facilitarle la
verificacin directa del estado de la vivienda. Asimismo el arrendatario podr llevar
a cabo las obras ms urgentes y exigir de inmediato su importe al arrendador,
previa comunicacin al arrendador.
La obligacin de conservacin del arrendador tiene los siguientes lmites:
El arrendador no est obligado a realizar las pequeas reparaciones que
exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales son a cargo
del arrendatario.
La obligacin de conservacin cesa, en el caso de destruccin de la vivienda
por causa no imputable al arrendador, tendr lugar la extincin del
arrendamiento.
Asimismo, cuando la obra no se pueda retrasar el arrendatario est obligado a
soportarla. Y si dura ms de 20 das: disminucin de la renta (21.2 LAU).
2. Mejoras (art. 22 LAU)
Las obras de mejoras son las que aumentan el valor, aprovechamiento, belleza o la
comodidad de la finca.
Si pueden esperar, se harn al terminar el contrato; pero si no pueden retrasarse,
no se necesita el consentimiento del arrendatario.
Es necesaria la notificacin al arrendatario en el plazo de 3 meses y ste tendr dos
opciones:

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Desistir del contrato (en el plazo de 1 mes desde notificacin) salvo que sean
obras menores. Se extinguir en el plazo de 2 m desde el desistimiento (las
obras no empezarn hasta el fin de ese plazo).
Soportar su realizacin (con derecho a reduccin de renta y, en su caso, a
indemnizacin).

OBRAS DEL ARRENDATARIO

El arrendatario podr hacer las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el
uso ordinario de la vivienda (21.4 LAU).
Asimismo podr realizar obras de adaptacin de la vivienda a la situacin de
minusvala o edad superior a 70 aos (24 LAU), siempre que no afecten a elementos
o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminucin en su estabilidad o
seguridad. Estar obligado al trmino del contrato, a reponer la vivienda al estado
anterior, si as lo exige el arrendador.
Para otras obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o provoquen una
disminucin de la estabilidad o seguridad, ser necesario siempre el consentimiento
del arrendador. Si no hubiera consentimiento, el arrendador podr resolver el
contrato, con la facultad de exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario
reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificacin efectuada, sin que
ste pueda reclamar indemnizacin alguna.
j)

El derecho de adquisicin preferente del arrendatario

El art. 25 LAU regula los derechos de tanteo y de retracto en favor del inquilino. Si el
arrendador vende la vivienda, el arrendatario tiene derecho a adquirirla.
Este derecho tiene dos manifestaciones:
Derecho de tanteo: el arrendatario pude adquirir con preferencia a
cualquier otro la propiedad de la finca arrendada en el plazo de 30 das
naturales, contados desde el siguiente a la notificacin, desde que se le
notifica la decisin de vender, el precio y las dems condiciones de
transmisin.
Derecho de retracto: es la facultad de adquirir la finca una vez enajenada
a un tercero, cuando no se le hubieses notificado al arrendatario la decisin
de vender la finca, o se hubiesen omitido los requisitos exigidos, si el precio
resultase inferior, etc.. Este derecho caduca a los 30 das naturales, contados
desde el siguiente a la notificacin.
k) Suspensin, resolucin y extincin del contrato
SUSPENSIN (26 LAU)
El arrendatario puede pedir la suspensin o el desistimiento del contrato, sin
indemnizacin alguna, cuando la vivienda resulte inhabitable como consecuencia de
la ejecucin de obras de conservacin o de obras acordadas por la autoridad
competente.
En el caso de que el inquilino opte por la suspensin del contrato, se paralizarn sus
efectos hasta el momento de conclusin de las obras, en particular, el pago de la
renta y, as mismo, se paralizar el cmputo del plazo de duracin del
arrendamiento.
RESOLUCIN (27 LAU)

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Ambas partes pueden resolver el contrato por incumplimiento de obligaciones de la

otra parte. El art. 27.2 y 27.3 LAU contiene el listado de causas que permiten la
resolucin del contrato.
o Incumplimiento grave por parte del arrendatario:
Falta de pago de la renta, de la fianza o de cualquier gasto que
corresponda al arrendador.
Subarriendo o cesin no consentidos por el arrendador.
Realizacin de daos dolosamente en la finca o de obras no
consentidas
Cuando se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilcitas en la finca.
Cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la
necesidad de vivienda permanente.
o Incumplimiento grave por el arrendador:
No realizacin por el arrendador de reparaciones necesarias
Perturbacin del arrendador en la utilizacin de la vivienda
EXTINCIN (28 LAU)
Existen dos causas especficas de extincin del arrendamiento:
Por la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. La
prdida puede ser material o jurdica.
Por la declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.
3.2 Arrendamiento para uso distinto (357 a 359)
Definidos en el art. 3.1. y enumerados en el art. 3.2 LAU
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificacin, tenga como destino primordial
uno distinto del establecido en el artculo anterior.
2. En especial, tendrn esta consideracin los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional,
recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los
celebren.
Por lo tanto, sern arrendamientos para uso distinto al de vivienda los que en la
antigua legislacin se llamaban arrendamientos de local de negocios, as como los
arrendamientos de temporada, como, por ejemplo, los apartamentos que se
alquilan para el perodo vacacional.
Los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las
partes, en su defecto, por lo dispuesto en el ttulo III de la LAU, y supletoriamente,
por lo dispuesto en el Cdigo Civil. (4.3 LAU)
Las normas que se dedican al arrendamiento para uso distinto de vivienda, las
encontramos en el Ttulo III LAU, en concreto en los arts. 29 a 35, tienen carcter
dispositivo, por lo que pueden ser modificadas por la voluntad de las partes.

Artculo
Artculo
Artculo
Artculo

29.
30.
31.
32.

Enajenacin de la finca arrendada

Conservacin, mejora y obras del arrendatario
Derecho de adquisicin preferente
Cesin del contrato y subarriendo

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Artculo 33. Muerte del arrendatario

Artculo 34. Indemnizacin al arrendatario
Artculo 35. Resolucin de pleno derecho
arrendamiento de vivienda

se

aplican

normas

de

4. Los arrendamientos rsticos (363 a 375) cuestionario pag 374

1. En que consiste el contrato de arrendamiento rstico?
La Ley 49/2003, de Arrendamientos Rsticos (LAR), modificada por la LEY
26/2005, de 30 de noviembre en su art.1, seala que se considerarn rsticos
aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas,
o parte de ellas, para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal, a cambio
de un precio o renta. Tambin tendrn la misma consideracin los arrendamientos
de explotaciones agrcolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarn las
disposiciones de la Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en
defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.
2. Qu caractersticas debe reunir el arrendatario?
El arrendatario debe tener la consideracin de agricultor profesional, debe
tener unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al
duplo del IPREM, y cuya dedicacin directa y personal a esas actividades suponga,
al menos, el 25% de su tiempo de trabajo.
Asimismo puede tener la consideracin de arrendador, no solo cualquier
propietario, sino cualquier titular de otro derecho real de goce en cuyo contenido se
integren las facultades que se ceden en el arrendamiento. Por tanto, usufructuario,
superficiario, censualista u otro anlogo.
Tambin podrn ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas
de explotacin comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformacin y
las comunidades de bienes.
En relacin a las personas jurdicas, debern tener, incluido en su objeto
social, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades
complementarias a sta dentro del mbito rural.
La propia LAR establece ciertas limitaciones a la capacidad de ser
arrendatario de fincas rsticas. No podrn ser arrendatarios de fincas rusticas las
personas fsicas, que, por si o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya
titulares de una explotacin agraria, o de varias y excedan sus dimensiones de un
determinado nmero de hectreas3. Cul es el mbito temporal y territorial de la LAR?
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre (LAR), modificada por la LEY 26/2005,
de 30 de noviembre, se aplica en todo el territorio nacional, salvo en aquellas CCAA
que tengan Derecho propio en esta material, conforme a lo establecido en la
disposicin final segunda de la misma.
Se debe sealar que los contratos de arrendamiento y de aparcera vigentes
a la entrada en vigor de esta LEY, se regirn por la normativa aplicable al tiempo de
su celebracin, segn menciona la disposicin transitoria primera.
La LAR entr en vigor a los seis meses de su publicacin en el BOE.
4. Si el propietario diera su consentimiento para la cesin del
arrendamiento a otra persona, podra el arrendatario realizar la
citada cesin? En caso afirmativo, explique en qu modo.
Si el propietario ya hubiese dado su consentimiento expreso al arrendador, si
se podr hacer la cesin, siempre y cuando se realice segn lo pactado por las
partes, y deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin y otorgarse por
todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr
ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. Asimismo, el subrogante
y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo,
en el plazo de 60 das hbiles a partir de su celebracin.

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5. Si se estableciera en el contrato la no actualizacin de la renta,

podra el arrendador actualizarla conforme al IPC? Razone su
respuesta.
Segn el art. 13.2 LAR: Las partes podrn establecer el sistema de
actualizacin de renta que consideren oportuno. Pactada la actualizacin, a falta de
estipulacin en contrario, la renta se actualizar para cada anualidad por referencia
al ndice anual de precios al consumo
6. Quin debe sufragar los gastos producidos en la finca derivados de
una granizada?
El arrendador, ya que debe realizar todas las obras y reparaciones que exijan
los desperfectos o deterioros existentes en la finca y que resulten imprescindibles
para la conservacin del uso a que se destina la finca en ese determinado
momento. Como ejemplo tenemos la SAP de Murcia 5, que seala que la obligacin
de reparar los invernaderos derivada de los daos producidos por los fuertes vientos
es una obligacin del arrendador en los trminos del art. 18.1 LAR, por ser gastos
necesarios para conservar la finca en condiciones de ser explotada en los trminos
que se fij el contrato, sin perjuicio del derecho de reparacin a costa de la renta
pactada que se le reconoce en el art. 18.2 LAR.
7. En qu consisten las mejoras tiles?
Son las obras que aumentan el valor de la cosa poseda acrecentando su
productividad normal y su capacidad de beneficio. En este sentido, incrementan la
renta o rendimiento de la cosa, con lo que se aumenta su potencial. Se encuentran
reguladas en el art. 21 LAR.
8. Puede el arrendador, en todo caso, resolver el contrato por impago
de la renta?
Segn el art. 25 LAR, podr resolverse el arrendamiento a instancia del
arrendador, por falta de pago de las rentas, sin perjuicio del derecho de enervacin
de la accin de desahucio en los mismos trminos previstos en las leyes procesales
para los desahucios de fincas urbanas.
9. En qu supuestos puede el arrendatario finalizar el contrato?
El arrendamiento termina:
a) Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea
tambin total; si la prdida es slo parcial, el arrendatario tiene opcin para
continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa, reduciendo
proporcionalmente la renta.
En este ltimo supuesto, adems, el arrendatario tiene derecho a la indemnizacin
que haya fijado la Administracin.
b) Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola,
notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa efectuada por el testador,
tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera varios,
ser preferente el ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrn que
escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las, condiciones y derechos

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del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima circunstancia, ser necesaria la

correspondiente notificacin por escrito al arrendador, en el plazo de un ao desde
el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona
jurdica o la comunidad.
g) Por resolucin del derecho del arrendador.
h) Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.

10. Defina el contrato de aparcera

El contrato de aparcera es aquel en el que, el titular de una finca o de una
explotacin cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos, as como el de los elementos de la explotacin, ganado,
maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse
los productos por partes alcuotas en proporcin a sus respectivas aportaciones.

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