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Os Ratos e a Bolha
Motivos para voc ficar mais atento ao mercado imobilirio brasileiro atual e os
riscos de uma bolha imobiliria para a economia.
Recentemente comecei a ouvir histrias de pessoas que esto ganhando muito dinheiro
investindo em imveis. Pessoas comuns, como eu e voc, que no so investidores
tradicionais e nem conhecedores das dinmicas de mercado, e muito menos possuem uma
educao financeira slida para arriscar um bocado de dinheiro em apostas no futuro, mas
mesmo assim, isso est acontecendo em grande escala, ao que parece.
Eu j sabia do "bom momento do mercado de imveis" e tambm ando acompanhando a
exploso de novos lanamentos - um mais chamativo que o outro. No bairro onde moro, as
velhas casas esto sendo derrubadas e novos arranha-cus esto surgindo aos montes. No
momento que escrevo este artigo (junho de 2011), so 6 empreendimentos sendo
levantados s nas ruas prximas de onde moro. At ento, apesar de meio assustado com
tantos prdios novos, ainda no tinha me atentado ao que estava acontecendo, at que em
um dia qualquer no incio deste ano, o alarme soou para mim e resolvi pesquisar melhor o
que estava acontecendo.
Veja abaixo, um anncio real de um site de imveis(junho/2011):
Em algum dia qualquer do incio deste ano, estava eu em um dia de trabalho normal e
precisei me deslocar de um andar a outro do prdio onde estava e, ao pegar o elevador
encontrei uma pessoa conhecida e perguntei: "Ol, como vai?" Resposta: "Tudo timo, ainda
mais agora que me tornei investidor. Estou investindo em imveis, porque deixar o dinheiro
parado no banco no d no." - respondeu com chamativa euforia. Neste momento percebi
que algo estranho estava acontecendo. Os verdadeiros investidores sempre dizem: "Quando
sua vizinha e seus amigos comeam a falar que um certo investimento a "oportunidade de
uma vida", porque est na hora de cair fora!" Quando os ratos entram no mercado, os
investidores j realizaram os lucros e j tiraram o dinheiro de campo.
> Breve Histria sobre Investidores e Ratos
Tudo comea com uma oportunidade de mercado. Os investidores, os verdadeiros - com
acesso a informao e conhecedores da dinmica dos mercados, comeam a visualizar uma
Se voc estiver atento ao que est acontecendo no mercado imobilirio no Brasil, vai poder
identificar incrvel semelhana com a fase 3 (Mania Phase) das fases da bolha do Dr. JeanPaul - conforme destaque abaixo:
de crdito real.
A classe mdia, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar
imveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil, ser a mais afetada. Isso porque os recursos
para a compra da casa prpria nessa faixa de preo vm da poupana, ameaada de
esgotamento no curto prazo. Segundo o coordenador do FipeZap, ndice que mede o
preo do metro quadrado no pas, Eduardo Zylberstajn, o crdito para casa prpria
pode comear encurtar j em 2012."
e continua...
"Em relao poupana, que tem como foco a classe mdia brasileira, existe um
risco maior, segundo Crestana. Ele explica que a caderneta no pas hoje gira em
cerca de R$ 350 bilhes e, por lei, 65% tm que ser destinado habitao, o que d
cerca de R$ 230 bilhes, destinados ao mercado habitacional.
Hoje, o saldo de aplicaes de cerca de R$ 160 bilhes. Ento, sobram cerca de R$
70 bilhes. Agora, s no ano passado, foram usados R$ 60 bilhes e, se usarmos R$
60 bilhes em 2011, a princpio acaba o recurso da poupana. Podemos precisar
mais do que tem para manter o volume que temos hoje. Ento, daqui a dois ou trs
anos, vamos ter que encontrar outras fontes para crescer a R$ 70 bilhes ou R$ 80
bilhes por ano para financiar a compra da casa prpria."
Me assusta alguns trechos do artigo, como:
"A classe mdia, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar imveis entre
R$ 200 mil e R$ 500 mil"
Veja como as pessoas esto se arriscando: mesmo para quem ganha R$ 5.450, adquirir um
financiamento de R$ 500 mil extremamente arriscado.
Agora veja que interessante os dados do Relatrio de Economia Bancria e Crdito
do Banco Central - de 2010. Neste relatrio constam informaes sobre os diversos tipos
de crdito disponveis no Brasil, inclusive o crdito imobilirio, e na pgina 52 podemos ler:
Assim, aps dcadas de estagnao do crdito habitacional no Brasil, os
financiamentos imobilirios para pessoas fsicas voltaram a apresentar crescimento
contnuo a partir de meados de 2005 (Grfico 4), tendo tal expanso se acelerado a
partir de 2008, e o saldo desses crditos passaram a totalizar R$138,8 bilhes (3,6%
do PIB) em dezembro de 2010, com expanso de 51,1% nesse ano. Esse crescimento
recente do crdito habitacional liderado pelos financiamentos concedidos por
instituies financeiras pblicas, cujas operaes totalizaram R$105,0 bilhes (2,7%
do PIB) em maro de 2010. importante ressaltar, no entanto, que os financiamentos
habitacionais concedidos por instituies financeiras privadas tambm vm reagindo,
tendo apresentado crescimento de 43,8% no perodo de doze meses terminado em
dezembro de 2010 e atingido saldo de R$33,8 bilhes (0,9% do PIB).
Grfico sobre a concesso de Crdito do Sistema Financeiro da Habitao
Podero ocorrer tambm muitos casos de devoluo dos imveis s construtoras (distratos) j que os altos lucros imaginados pelos ratos no podero ser mais alcanados. Os ratos
mais ligeiros percebero que o melhor a fazer assumir o prejuzo e encerrar a operao,
antes que a situao piore ainda mais. Como voc j deve saber haver muita perda
financeira neste processo.
A queda mdia dos preos dos imveis e os distratos podero deixar as construtoras - j
endividadas, em situao de maior aperto, j que elas no conseguiro vender seus imveis
aos preos inflados, at ento praticados. Isso implica na reduo de lucro das construtoras.
Poderemos ver neste momento, algumas incorporaes ou fuses entre construtoras,
tentando juntar foras para se segurarem e se prepararem para os momentos de aperto que
se aproxima. Neste cenrio, eu no me surpreenderia com notcias de grandes prejuzos para
algumas construtoras. Se a coisa ficar muito feia mesmo, algumas podero simplesmente
parar de honrar seus compromissos, gerando ainda mais atrasos e paralisaes nas obras,
ou pior, atrasando a folha de pagamento. A partir da, o pnico poder se espalhar
rapidamente. Se o problema ocorrer com muitas construtoras, poderemos ver alguma
interveno do governo para tentar "abafar" o caso, j que no seria nada bom para a
imagem do pas estar em meio a uma crise com tantos eventos importantes que se
aproximam.
impossvel predizer se o CRASH vai realmente ocorrer e se ocorrer, qual ser o tamanho do
estrago. Mas se eu fosse voc ficaria com as antenas bem ligadas sobre as prximas notcias
do mercado imobilirio.
> Sempre Duvide da Opinio de "Especialistas"
Mesmo que os especialistas recomendem investir em um dado mercado, no significa que
ser uma boa idia, s porque o especialista recomendou. Em primeiro lugar, voc deve
sempre estar atento ao nvel de envolvimento do especialista com o mercado - ele est
envolvido com o mercado de algum forma? Qual o interesse do especialista em falar bem de
um certo mercado? Quando um "especialista" do mercado imobilirio diz que uma boa
investir em imveis, porque os preos vo subir ainda mais, fique atento.
Veja abaixo, em notcia publicada no site infomoney - em abril de 2011, especialistas falando
sobre as aes das empresas do setor imobilirio:
Gafisa, Tecnisa, Brookfield e Even so aes preferidas do Barclays no setor
imobilirio
Clique aqui para Ler o artigo completo
SO PAULO - A Gafisa (GFSA3), a Brookfield (BISA3), a Even (EVEN3) e a Tecnisa
(TCSA3) seguem como as aes mais preferidas do Barclays Capital dentro do setor
imobilirio, revelou o banco britnico nesta tera-feira (26), em relatrio.
De acordo com os analistas Guilherme Vilazante e Vinicius Mastrorosa, estes papis
so os mais descontados do segmento e esto sendo negociados por um preo abaixo
dos valores de liquidao das empresas, oferecendo, portanto, um potencial de
valorizao atrativo.
"Os valores de mercado destas companhias raramente refletem os pagamentos que
elas j receberam, o que significa que no h necessidade de crescimento (ou at
mesmo lanamentos futuros) para dar suporte ao potencial de valorizao das aes,
em nossa viso", destacaram os analistas do banco.
Reviso dos targets
Diante deste cenrio, os analistas do Barclays promoveram algumas alteraes em
Baseado no preo atual dessas aes, no momento em que escrevo este artigo, fica difcil
acreditar que os valores das aes dessas empresas alcancem os valores estimados pelos
especialistas para o final de 2011. Em outras palavras, se voc resolvesse seguir a opinio
dos especialistas em abril de 2011, e tivesse investido dinheiro nessas aes, basicamente
teria perdido dinheiro, at o momento.
> Os Investidores Saram, e os Ratos Continuam
Veja notcia interessante publicada recentemente:
Investidor Sam Zell vende parte de suas aes na Gafisa
O Equity International, grupo do megainvestidor norte-americano Sam Zell, vendeu
parte de sua fatia de cerca de 11,48% na imobiliria Gafisa. O negcio fez os
papis da empresa negociados na BM&FBovespa carem 6,2% ontem. Foram
vendidos 9 milhes de ADRs (American Depositary Receipts, recibos garantidos por
bancos americanos que equivalem a aes e so negociados nas Bolsas daquele
pas). Cada ADR equivalente a duas aes ordinrias da empresa.
Com a venda de 4,3% do capital da Gafisa, Zell passa a deter 30,1 milhes de
aes ordinrias, representativas de 7,18% da companhia.
Um executivo do Equity International, que pediu para no ser identificado, disse
Bloomberg que a transao ocorrera anteontem.
Zell, investidor com foco no setor imobilirio e de mdia, vendeu a fatia da
construtora brasileira aps o ndice que rene as incorporadoras listadas na
BM&FBovespa ter acumulado perdas de 11% no ano e de os ADRs da Gafisa terem
cado 20% no mesmo perodo.
Isso soa um alarme, disse Bloomberg Cristiano Hees, analista da Brascan
Corretora. muito negativo. Pode ser que eles vejam algo no setor como um
todo.
SAIBA TA NA NET
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