LOUGA Consolidada

TEXTO CONSOLIDADO DE LA LEY DE
ORDENACIN URBANSTICA Y PROTECCIN

DEL MEDIO RURAL DE GALICIA.
Ley 9/2002 de 30 de Diciembre (DOG 31/12/2002), con las modificaciones introducidas por la
Ley 15/2004 de 29 de diciembre (DOG 31/12/2004); por la Ley 6/2007 de 11 de mayo, de
medidas urgentes en materia de ordenacin del territorio y del litoral de Galicia (DOG
16/05/2007); por la Ley 3/2008, de mayo, de ordenacin de la minera de Galicia (DOG
6/06/2008); por la Ley 6/2008, de 19 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y
suelo (DOG 30/06/2008); por la ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia; por
la Ley 2/2010, de 25 de marzo (DOG 31/03/2010) y la Ley 15/2010, de 28 de dciembre (DOG
30/12/2010).
NDICE
Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de
Galicia (DOG 31 diciembre 2002).......................................................................... 5
Exposicin de motivos ........................................................................................... 5
TTULO PRELIMINAR: Principios generales........................................................ 18
TTULO I: Rgimen urbanstico del suelo.......................................................... 22
CAPTULO I : Disposiciones generales.......................................................... 23
CAPTULO II: Clasificacin del suelo............................................................. 24
CAPTULO III :Rgimen de las distintas clases y categoras de suelo. 28
SECCIN 1. Suelo urbano ......................................................................... 28
SECCIN 2. Suelo urbanizable................................................................. 31
SECCIN 3. Ncleos rurales ...................................................................... 33
Subseccin 1. Derechos y deberes.................................................... 33
Subseccin 2. Condiciones de uso .................................................... 34
Subseccin 3. Condiciones de edificacin..................................... 36
SECCIN 4. Suelo rstico ........................................................................... 38
Subseccin 1. Rgimen ......................................................................... 38
Subseccin 2. Condiciones de uso .................................................... 43
Subseccin 3. Procedimiento para el otorgamiento de
autorizaciones ............................................................................................ 50
Subseccin 4. Condiciones de edificacin..................................... 51
TTULO II: Planeamiento urbanstico ................................................................. 56
CAPTULO I: Clases de instrumentos de ordenacin .............................. 56
SECCIN 1. Disposiciones generales ..................................................... 56
SECCIN 2. Normas subsidiarias y complementarias de
planeamiento................................................................................................. 65
SECCIN 3. Plan general de ordenacin municipal ........................ 66
SECCIN 4. Planeamiento de desarrollo ............................................. 75
Subseccin 1. Disposicin comn ...................................................... 75
Subseccin 2. Planes parciales ........................................................... 76
Subseccin 3. Planes de sectorizacin ............................................. 78
Subseccin 4. Planes especiales......................................................... 79
Subseccin 5. Estudios de detalle ...................................................... 82
Subseccin 6. Planes de iniciativa particular.................................. 83
Subseccin 7. Catlogos ...................................................................... 84
CAPTULO II: Elaboracin y aprobacin de los instrumentos de
ordenacin ......................................................................................................... 84
SECCIN 1. Actos preparatorios............................................................. 84
SECCIN 2. Iniciativa y colaboracin en el planeamiento............ 86
SECCIN 3. Competencia para su formulacin................................ 87
SECCIN 4. Procedimiento para la aprobacin de los
instrumentos de planeamiento................................................................. 88
Subseccin 1. Elaboracin del planeamiento ............................... 88
Subseccin 2. Tramitacin del planeamiento ................................ 89
SECCIN 5. Otras disposiciones .............................................................. 96
SECCIN 6. Vigencia y revisin de los planes..................................... 97
CAPTULO III: Efectos de la aprobacin de los planes ......................... 101
2
Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia
TTULO III: Normas de aplicacin directa...................................................... 104

CAPTULO I: Disposiciones generales......................................................... 104
TTULO IV: Ejecucin de los planes de ordenacin ................................... 105
CAPTULO I Disposiciones generales .......................................................... 105
CAPTULO II: reas de reparto..................................................................... 109
CAPTULO III: Aprovechamiento tipo..........................................................110
CAPTULO IV: Reglas generales para la equidistribucin .....................111
SECCIN 1. Principios y criterios .............................................................111
SECCIN 2. Operaciones de reorganizacin de la propiedad en
suelo urbano consolidado.........................................................................116
CAPTULO V: Polgonos de ejecucin y otros instrumentos de la
gestin urbanstica...........................................................................................116
CAPTULO VI: Sistemas de actuacin.........................................................118
SECCIN 1. Disposiciones generales ....................................................118
SECCIN 2. Sistema de cooperacin ................................................. 122
SECCIN 3. Sistema de expropiacin ................................................. 124
SECCIN 4. Sistema de concierto ........................................................ 129
SECCIN 5. Sistema de compensacin ............................................. 131
SECCIN 6. Sistema de concesin de obra urbanizadora........... 135
CAPTULO VII: Obtencin de terrenos de sistemas generales y de
dotaciones pblicas....................................................................................... 137
CAPTULO VIII: Instrumentos de ejecucin de los planes en suelo de
ncleo rural ....................................................................................................... 141
TTULO V: Instrumentos de intervencin en el mercado del suelo........ 142
CAPTULO I: Patrimonios pblicos del suelo............................................. 142
CAPTULO II: Derecho de superficie........................................................... 146
CAPTULO III: Derechos de tanteo y retracto.......................................... 147
TTULO VI: Intervencin en la edificacin y uso del suelo y disciplina
urbanstica............................................................................................................. 150
CAPTULO I: Fomento de la edificacin ................................................... 150
CAPTULO II: Intervencin en la edificacin y uso del suelo............... 154
SECCIN 1. Licencias ............................................................................... 154
SECCIN 2. Deber de conservacin y ruina ..................................... 159
SECCIN 3. Fomento de la conservacin y rehabilitacin de las
edificaciones tradicionales ...................................................................... 161
SECCIN 4. Parcelaciones...................................................................... 163
CAPTULO III: Disciplina urbanstica ............................................................ 165
SECCIN 1. Inspeccin urbanstica ..................................................... 165
SECCIN 2. Proteccin de la legalidad urbanstica....................... 165
SECCIN 3. Infracciones y sanciones.................................................. 170
TTULO VII: Organizacin.................................................................................... 175
CAPTULO I: Disposicin general ................................................................. 175
CAPTULO II: rganos urbansticos en el mbito de la Comunidad
Autnoma ......................................................................................................... 175
CAPTULO III: rganos urbansticos en el mbito local ........................ 178
CAPTULO IV: Jurado de Expropiacin de Galicia ................................ 180
TTULO VIII: Convenios urbansticos................................................................. 181
3
DISPOSICIONES ADICIONALES ......................................................................... 184

DISPOSICIONES TRANSITORIAS ......................................................................... 188
DISPOSICIN DEROGATORIA ........................................................................... 197
DISPOSICIONES FINALES ..................................................................................... 198
Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de

Galicia
(DOG 31 diciembre 2002)
Exposicin de motivos
1. La Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Parlamento de Galicia, del Suelo,
vino a restaar parcialmente las consecuencias que en el ordenamiento
jurdico urbanstico espaol produjo la Sentencia del Tribunal
Constitucional 61/1997, de 20 de marzo. De hecho, constituy un
acabado modelo jurdico, claramente vinculado al acervo urbanstico
comn, que incorporaba las instituciones y figuras que en el sector
jurdico del urbanismo han venido desarrollndose en Espaa desde
1956 y que tienen su punto lgido en el Texto Refundido de la Ley del
Suelo de 1992, cuyos mecanismos e institutos han sido integrados en la
ley gallega, en el legtimo ejercicio de sus competencias exclusivas,
como elementos propios de su legislacin sobre el rgimen del suelo y el
urbanismo.
2. Sin embargo, la aprobacin de la Ley Estatal 6/1998, de 13 de abril,
sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, ha dejado profundos efectos
en la legislacin autonmica sobre urbanismo y suelo, dado su carcter
bsico, al incidir de modo inmediato en la clasificacin del suelo y
restringir notablemente la capacidad de las comunidades autnomas
para determinar qu terrenos han de quedar preservados del proceso
de urbanizacin, en virtud de su propia poltica de ordenacin territorial
y urbanstica. Este marco normativo estatal ha sido, an ms, apurado
por el posterior Real Decreto-ley 4/2000, de medidas urgentes de
liberalizacin en el sector inmobiliario, en el que se recoge, ya sin
ambages, el carcter reducido del suelo no urbanizable al identificarse
con el susceptible de proteccin y, por tanto, el contenido residual de la
categora primaria del suelo urbanizable.
Ciertamente que la doctrina del Tribunal Constitucional ha venido a
modular la intencin del legislador estatal, al interpretar en un acabado
cuerpo hermenutico, constituido bsicamente por sus sentencias de 5
y 11 de julio de 2001, y 27 de febrero de 2002, hasta donde se extienden
las competencias estatales para determinar las clases bsicas del suelo
y, por ende, donde comienzan las competencias de las comunidades
autnomas para establecer su propia poltica territorial y los
mecanismos de ordenacin urbanstica que la hagan posible, sin que
las facultades estatales puedan proyectarse de manera que impidan el
ejercicio de las competencias que la Constitucin ha atribuido a la
5
Comunidad Autnoma para establecer su propio y singular marco

normativo que regule el modelo territorial y de asentamiento en su
propio territorio.
En cualquier caso, resultaba evidente que el marco normativo anterior
del urbanismo en Galicia, regulador del suelo rstico y del desarrollo
urbanstico, no encajaba aceptablemente con el modelo estatal, a
salvo en sus grandes lneas segn la doctrina del Tribunal Constitucional.
Si a ello se aade la constatacin de que en la anterior Ley del Suelo de
Galicia existan algunas previsiones que, en su aplicacin prctica,
producan disfunciones reales y que, en ocasiones, hacan
verdaderamente difcil efectuar desarrollos en suelo urbano no
consolidado que resultasen mnimamente atractivos para la iniciativa
privada y para la consecucin del inters general, inherente en
cualquiera de las operaciones diseadas, la oportunidad de abordar la
reforma de la legislacin urbanstica no ofreca duda alguna.
Debe subrayarse, sin embargo, que la presente Ley no implica un
abandono completo del modelo urbanstico y elementos jurdicos
implantados en la Ley gallega de 1997. Antes al contrario, se trata de
una puesta al da y mejora de los instrumentos tcnicos all recogidos y
su ajuste con la nueva legislacin estatal, introduciendo tambin
aquellas novedades y mecanismos cuya eficacia y conveniencia han
demostrado en estos ltimos aos la legislacin comparada y la
prctica.
Por supuesto que cualquier reforma de la legislacin urbanstica ha de
contar con un amplio apoyo parlamentario y social, so pena de que se
convierta en una norma ineficaz e inoperante.
En el caso de Galicia, este consenso o apoyo requiere an de mayor
dosis activa, dada la singular conformacin municipal y el modelo de
ocupacin del suelo y la irrupcin en el mbito poltico de unos grandes
municipios, con una inequvoca funcin de liderazgo social, y con
problemas muy diferentes de la Galicia rural y tradicional.
La necesidad de elaborar un marco comn del urbanismo del futuro
para Galicia supuso la suscripcin del Acuerdo marco para la reforma
del urbanismo en Galicia, de 27 de julio de 2001, celebrado entre el
conselleiro de Poltica Territorial, Obras Pblicas y Vivienda, los alcaldes
de los municipios de A Corua, Vigo, Lugo, Pontevedra, Ferrol, Santiago
de Compostela, Brin, Culleredo, Chantada, Ortigueira, O Irixo, Forcarei
y Ourense, y el presidente de la Federacin Gallega de Municipios y
Provincias.
Este acuerdo estableci las bases para la reforma de nuestra legislacin
urbanstica a partir de los principios de colaboracin, coordinacin y
6
consenso de las administraciones y de todos los sectores implicados

para actuar dentro del ms riguroso respeto a la legalidad y, asimismo,
del respeto a las competencias de las distintas administraciones que
intervienen en el ejercicio de la funcin pblica urbanstica. Todo ello
con la finalidad de contribuir al desarrollo armnico del territorio,
preservar el patrimonio arquitectnico de Galicia, el medio ambiente
urbano y rural y conseguir unas ciudades ms habitables y sostenibles. El
propio acuerdo previ los mecanismos de colaboracin para redactar
los criterios tcnicos y jurdicos, instrucciones y recomendaciones que
deberan impregnar la futura reforma de la legislacin en esta materia.
Fruto de ello fue la creacin de la comisin tcnica, que finaliz sus
trabajos en julio de 2002 y que elabor un acabado documento
denominado Criterios y recomendaciones tcnicas para reformar la
legislacin urbanstica de Galicia, en el cual se recogieron directrices
concretas para la redaccin del texto legal por la comisin normativa
creada en el referido acuerdo marco.
En resumen, la necesidad de adecuar los instrumentos urbansticos a la
nueva legislacin estatal, la mejora de algunas de las determinaciones
normativas que recoga la anterior Ley del Suelo, la conveniencia de
incorporar las novedades tcnicas contrastadas en la legislacin
comparada y la necesidad de articular y plasmar los criterios y
recomendaciones del acuerdo marco hacan extraordinariamente
oportuno abordar la reforma de la legislacin urbanstica de Galicia.
La finalidad esencial de la ley debe ser mejorar sustancialmente la
calidad de la ordenacin urbanstica de Galicia en orden a favorecer el
desarrollo equilibrado y sostenible del territorio, contribuir a elevar la
calidad de vida y la cohesin social de la poblacin, proteger y
potenciar el patrimonio natural y cultural y garantizar el derecho
constitucional a disfrutar de una vivienda digna.
II.
1. El panorama jurdico-poltico descrito anteriormente quedara en gran
medida desfigurado si no se tuviera en cuenta, en la consideracin que
se merece, que uno de los grandes ejes sobre los que pivota esta
reforma lo constituye la armazn y definicin del medio rural y del suelo
rstico.
En efecto, en la presente Ley no slo se regula el rgimen del suelo
rstico y se establece el marco definitorio del suelo del ncleo rural, con
sus derechos y obligaciones alejados tanto del suelo urbano o
urbanizable como del suelo rstico, sino que se traza una verdadera
poltica territorial sobre el medio rural.
7
2. Galicia cuenta en el momento actual con una arquitectura rural de

excepcin y con un territorio de incalculable valor paisajstico, con unas
tierras eminentemente frtiles y con vocacin agrcola, ganadera y
forestal, y con un litoral de extraordinario valor econmico, ambiental,
histrico y cultural. Sin embargo, la anarqua de construcciones y usos
que est proliferando en los ltimos aos, el deterioro de las
edificaciones, la falta de conclusin de muchas de ellas y la
degradacin del paisaje, provocada por los muchos movimientos de
tierra inadecuados y el desarrollo tecnolgico aplicado, muchas veces,
de forma incontrolada al medio rural, justifican la presente Ley que trata
de armonizar el desarrollo y bienestar del mundo rural con la
preservacin y revitalizacin de los bienes culturales y naturales tan
preciados y fuente de recursos y patrimonio a conservar para legarlos a
las generaciones futuras de este pas.
3. A pesar de lo anteriormente sealado, el medio rural estaba regulado
en la actualidad por una normativa muy parca, basada
fundamentalmente en unos pocos preceptos de la Ley 1/1997, del Suelo
de Galicia.
Entre los objetivos del documento Europa 2000+ sobre cooperacin
para la ordenacin del territorio europeo, se destaca el de crear un
territorio ms solidario y equitativo en cumplimiento del objetivo de la
cohesin econmica y social consagrado por el Tratado de la Unin.
Con esta finalidad se han puesto en marcha diversas acciones, entre las
que se encuentra la preservacin de la riqueza del medio rural
mediante la toma de medidas en los espacios periurbanos, que hagan
frente a la dispersin incontrolada del hbitat, la preservacin y
valoracin de los recursos en zonas rurales poco pobladas, la
diversificacin de las actividades econmicas en el medio rural y una
revitalizacin de los ncleos rurales, del patrimonio rural y del turismo
sostenible en el mismo. En este contexto, el Sexto programa comunitario
en materia de medio ambiente Medio ambiente 2010: el futuro en
nuestras manos establece como uno de sus cinco ejes prioritarios de
accin estratgica tener en cuenta el medio ambiente en la gestin y
ordenacin del territorio mediante la difusin y el fomento de las
mejores prcticas relativas a la planificacin sostenible. Asimismo, en el
mbito de accin prioritario relativo a la biodiversidad, propone la
proteccin, conservacin y restauracin de los suelos y los paisajes, el
desarrollo sostenible de los bosques y la proteccin y restauracin del
litoral, cuya importancia y fragilidad determin que el Consejo invitase a
los estados miembros a redoblar los esfuerzos encaminados a la
proteccin de las zonas costeras, as como el establecimiento de la
estrategia para su gestin y ordenacin integrada basada en su
perdurabilidad y sostenibilidad.
4. Era preciso, pues, abordar la regulacin de esta clase de suelo rstico,
8
a la par que el suelo de los ncleos de poblacin ubicados en el medio

rural, de una manera ms objetiva y detallada que, desde la ptica de
su proteccin global frente a los procesos de desarrollo urbanstico,
tuviese en cuenta su importancia en el esquema territorial de Galicia y
limitase, ordenase, protegiese y recondujese los procesos de
transformacin a que se enfrentaba.
Todo ello haca necesario que se incluyese su regulacin y ordenacin
detallada en una nueva ley, que sera referencia obligada para los
planeamientos de modo que permitiese uniformar la regulacin de
estas clases de suelo en funcin de sus distintas categoras,
proporcionando la deseable homogeneidad a las actuaciones que
resultasen susceptibles de autorizacin.
5. La utilizacin del suelo rstico no podr efectuarse en contradiccin
con sus tendencias genuinas, de forma que habr de potenciarse la
preservacin de sus valores naturales y culturales que todava subsisten
y, en consecuencia, debern concentrarse los usos econmicos y
residenciales, en la medida de lo posible, all donde tradicionalmente se
han venido produciendo, es decir, en los ncleos de poblacin
existentes y bajo los parmetros edificatorios que mantengan, sin
perjuicio de las nuevas tecnologas, nuestra entidad histrica.
Se determinan los usos y actividades posibles en suelo rstico de
proteccin ordinaria y especialmente protegido, distinguiendo entre
actividades no constructivas y constructivas. Dentro de estas ltimas se
permiten, segn las determinaciones que se especifican para cada
categora de suelo, unas veces con licencia municipal directa y otras
previa autorizacin de la Comunidad Autnoma, las relacionadas con
la agricultura, lo forestal, las infraestructuras, el turismo, las dotaciones o
los equipamientos.
Se potencia el uso del turismo rural mediante rehabilitacin de
edificaciones existentes y se permiten nuevas construcciones con este
fin, inclusive en suelo especialmente protegido siempre que se adecuen
al entorno y cumplan con las condiciones especificadas en esta Ley,
relativas a tipologa, altura, materiales a emplear (piedra, teja, etc.) y no
atenten contra los valores protegidos. Por el contrario, se prohbe toda
construccin de naves industriales y terciarias en este tipo de suelo,
debiendo stas ubicarse en los suelos urbanos y urbanizables
adecuados para estos usos.
Se regula igualmente la apertura de nuevos caminos y pistas en suelo
rstico, que quedan sometidos a evaluacin de impacto ambiental y
deben adaptarse a las condiciones topogrficas del terreno y estar
previstos en el planeamiento o en proyectos aprobados por el
organismo competente de agricultura o medio ambiente, segn el
9
caso.
6. Se concreta, asimismo, el procedimiento para el otorgamiento de la
autorizacin autonmica, con exquisito respeto a las facultades
municipales. Del mismo modo, se establecen las condiciones generales
de edificacin para cada uso con la finalidad de garantizar la
adecuacin de las edificaciones al entorno y minimizar la incidencia de
las actividades edificatorias sobre el territorio.
Entre otras, se regula la parcela mnima edificable dependiendo del tipo
de uso; la superficie mxima a ocupar por la edificacin; la altura
mxima de las edificaciones, de dos plantas para el rstico de
proteccin ordinaria y una planta para el especialmente protegido; las
caractersticas tipolgicas de la edificacin, que han de ser
congruentes con las del entorno; los materiales a emplear en la
terminacin de la cubricin y muros de cierre, que, salvo casos
excepcionales debidamente justificados, ser teja o pizarra y piedra
para el cierre; los cierres y vallados de las fincas, que principalmente
debern realizarse con materiales tradicionales o con vegetacin y con
una altura mxima de 1,5 metros para los opacos de fbrica; las
condiciones de los bancales y movimientos de tierra; la obligatoriedad
de mantener, al menos, el 50% de la superficie de la parcela con el
destino originario o con plantacin de arbolado, etctera.
7. Tambin se regulan los criterios para la delimitacin de los ncleos
rurales atendiendo especficamente al rea geogrfica donde se
encuentren, su morfologa especfica (casal, rueiro, aldea, lugar, etc.) y
teniendo en cuenta el grado de consolidacin existente y, sobre todo,
se establece su peculiar rgimen jurdico.
Igualmente, se regula el tipo de actuaciones que se permiten dentro de
los ncleos rurales, prohibicin de derribo de construcciones
tradicionales existentes, usos permitidos y condiciones de edificacin,
tanto de parcela y alturas mximas como la forma de la cubierta y
materiales a emplear de acuerdo con la tipologa del propio
asentamiento o ncleo.
8. Se incluyen tambin determinaciones y previsiones que condicionan
el contenido y los criterios de ordenacin urbanstica que han de seguir
los instrumentos de planeamiento, y, en tal sentido, prohbe la
modificacin del planeamiento urbanstico que implique la conversin
directa del suelo rstico en urbano, a la vez que prohbe toda
reclasificacin que afecte a suelo rstico que haya sido objeto de
incendios forestales.
Por ltimo, se regula una nueva figura de planeamiento que se
denomina plan especial de proteccin, rehabilitacin y mejora del
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medio rural, que corresponde formular y aprobar a la Comunidad

Autnoma y que ser el encargado de delimitar reas geogrficas
homogneas, en razn a la morfologa de los ncleos de poblacin,
tipologa de las edificaciones, etc., y que se encargar de ordenar y
proteger con ms especificacin el suelo rstico y los ncleos rurales de
esa zona concreta, bajo los parmetros generales establecidos por esta
Ley.
III.
1. La presente Ley de Ordenacin Urbanstica y Proteccin del Medio
Rural se articula, al hilo de la tradicional divisin sistemtica, en nueve
ttulos, constituyendo un completo y acabado ejemplo de la
ordenacin urbanstica, el rgimen de los distintos tipos elementales de
suelo, la ejecucin del planeamiento y un severo sistema de disciplina y
proteccin de la legalidad urbanstica.
Partiendo de la consciente asuncin del principio jurdico de que el
urbanismo es una funcin pblica, especialmente dirigida a garantizar
el reparto equitativo de beneficios y cargas derivados del desarrollo de
las nuevas operaciones, y en donde la obtencin de los terrenos
destinados a satisfacer las necesidades colectivas se efecta a cargo
de los agentes que intervienen en dicho proceso, sin olvidar la
imprescindible participacin de la comunidad en el proceso de
apropiacin de las plusvalas generadas por el poder pblico y por la
iniciativa econmica privada, se instrumentan para su efectivo logro
diversos mecanismos y tcnicas jurdicas, tanto en el mbito del
planeamiento como en la gestin o ejecucin urbanstica.
Estos fines justifican la intervencin del sector pblico en este mbito,
pues es norma tradicional en el derecho urbanstico espaol y, por ello,
en el gallego que determinados factores sociales y jurdicos modulen la
actuacin del mercado en un sector en el cual, adems, tiende a
rigidizarse la oferta en funcin de la propia necesidad de suelo y de
viviendas exigidas por la demanda social. La plasmacin de este sentir o
reflejo del Estado social de derecho que se recoge en nuestra
Constitucin se encuentra en el principio rector de la poltica social y
econmica previsto en el artculo 47 de la Constitucin, que impone a
todos los poderes pblicos el deber de promover las condiciones
necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el
derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los espaoles.
2. Precisamente por ello, la presente Ley se integra de un modo natural
en la concepcin estatutaria del derecho de propiedad, formulada por
la jurisprudencia y la doctrina especializada a tenor de las distintas
clases bsicas de suelo, y en donde ni la clasificacin ni la calificacin o
asignacin pormenorizada de usos e intensidades produce derecho a
11
indemnizacin alguna, al entender que la urbanizacin y transformacin

jurdica y fctica del suelo es una facultad exgena al derecho de
propiedad, que slo puede efectuarse en aquellas zonas o terrenos que
gocen previamente de la clasificacin adecuada.
No hay, pues, mecanismos de equidistribucin de las cargas entre los
propietarios del suelo rstico y los de suelo urbano o urbanizable, sin
perjuicio de la eventual aplicacin de la teora del resarcimiento por
vinculaciones singulares de la propiedad. Ello, debe decirse, no es ms
que el colofn de la legislacin estatal, de carcter bsico, que no ha
encontrado mecanismos compensatorios al efecto.
3. El ttulo preliminar se destina a afirmar el carcter de funcin pblica
que tiene el urbanismo, definiendo las competencias de las
administraciones pblicas que concurren en este proceso, y a
determinar los fines de la actividad urbanstica, de modo que se
alcancen los objetivos y finalidades determinados en los artculos 45, 46
y 47 de la Constitucin.
4. El ttulo I se dedica al rgimen urbanstico del suelo. Ya se ha dicho
con anterioridad que no slo constituye un completo y seguro ejemplo
de las distintas clases de suelo, sino que va mucho ms all al
determinar con absoluta minuciosidad el rgimen del suelo de ncleo
rural y el del suelo rstico. Es obvio que esto no se produce por
casualidad, sino que es una de las causas principales que legitiman esta
reforma legal, al pretender que el planificador tenga previamente
acotado tanto el rgimen del suelo rstico y de ncleo rural como las
condiciones de uso de este recurso natural, homogeneizando y
recuperando las formas tradicionales de utilizacin del suelo con
parmetros estticos vinculados a los modos de construccin y
ocupacin del suelo.
Por lo que se refiere a la clasificacin del suelo urbano y urbanizable, la
ley es sumamente respetuosa con la legislacin bsica estatal,
distinguiendo -como ya se haca en la Ley 1/1997- entre suelo urbano
consolidado y no consolidado, lo que supone un doble rgimen jurdico
de derechos y deberes de sus propietarios. En el suelo urbanizable se
distinguen, a su vez, dos categoras: delimitado o inmediato y no
delimitado o diferido, segn el planeamiento hubiera dispuesto su
puesta en marcha y establecido sus condiciones de desarrollo. Dicha
clasificacin implica, asimismo, ciertos efectos en cuanto a su rgimen
de uso y en cuanto a la cobertura del planeamiento preciso en cada
caso para su desarrollo y ejecucin.
5. El ttulo II se destina a regular el planeamiento urbanstico. Es
probablemente en este mbito en el que se han producido novedades
de mayor calado. En primer lugar, se establecen unos ndices o lmites
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de sostenibilidad, que vienen a sustituir a los superados estndares, y

que resultan de aplicacin inmediata y efectiva para el planeamiento
que se tramite, de tal forma que constituir un verdadero test de
legalidad, de modo que las facultades de control de la Xunta de
Galicia en la aprobacin definitiva del planeamiento general se
extienden a la verificacin del cumplimiento de dichos lmites de
crecimiento o desarrollo. Tales ndices se aplican al suelo urbano no
consolidado y al urbanizable delimitado, de uso residencial, hotelero y
terciario, y en funcin del nmero de habitantes de cada municipio.
Para el suelo urbanizable no delimitado se prev, con carcter general,
una densidad mxima de viviendas por hectrea que no podr superar
el nmero de quince, y un coeficiente de edificabilidad mxima por
metro cuadrado de suelo.
Adicionalmente, se establecen las determinaciones necesarias, dirigidas
al planificador, para que prevea las reservas de suelo necesarias para la
implantacin de las dotaciones pblicas y sistemas generales necesarios
para satisfacer las necesidades colectivas del conjunto de los
ciudadanos, que se actualizan bajo la ptica de las nuevas exigencias
de calidad ambiental urbana, de vida y de cohesin social, superando
as los viejos parmetros de la legislacin estatal. Se introducen tambin
condiciones y normas de calidad urbana, que afectan tanto a los
nuevos viarios a implantar como al equilibrio entre usos y actividades, y
a la necesidad de evitar barreras arquitectnicas para que las personas
con movilidad reducida no vean reducida su capacidad y acceso a los
espacios y edificaciones pblicas.
6. El nico instrumento de planeamiento general establecido en la ley es
el plan general de ordenacin municipal, si bien se contempla la
existencia de normas subsidiarias y complementarias de planeamiento
que resultarn de aplicacin a los municipios que carezcan de plan
general de ordenacin municipal, para lo cual se amplan
notablemente las determinaciones y la documentacin de dichas
normas.
Es al plan general al que corresponde definir el modelo urbano y las
grandes lneas de los nuevos desarrollos, por lo que clasifican el suelo,
establecen los elementos de la estructura general y orgnica del
territorio, dividen el suelo urbano en distritos, delimitan los sectores en
suelo urbanizable, fijan las reas de reparto y el aprovechamiento tipo,
en su caso, incluyen los elementos susceptibles de proteccin y
determinan las previsiones temporales de desarrollo y ejecucin de la
poltica urbanstica.
De igual modo, le corresponde la ordenacin detallada en suelo
urbano consolidado y, si as lo estima necesario, la del suelo urbano no
13
consolidado y la del suelo urbanizable delimitado, de forma que no sea

imprescindible un planeamiento posterior de desarrollo. Las
determinaciones sobre el suelo de ncleo rural y suelo rstico estn
fijadas con absoluta precisin, de forma que es obligatorio para el plan
general contener dichos extremos, so pena de que no se apruebe
definitivamente.
Entre la documentacin exigida al plan, aparecen dos documentos
esenciales, que acreditan la nueva sensibilidad jurdica y urbanstica,
cuya metodologa se explicita de forma exhaustiva: se trata del estudio
del medio rural y anlisis del modelo de asentamiento poblacional, y el
estudio de sostenibilidad ambiental, impacto territorial y paisajstico.
7. El planeamiento de desarrollo se ha reducido notablemente,
existiendo ahora slo cuatro tipos de planeamiento derivado, en
funcin del suelo sobre el que recaigan o su finalidad. As, los planes
parciales slo sern posibles en suelo urbanizable delimitado, en tanto
que los planes de sectorizacin -que no necesitan de un posterior plan
parcial de desarrollo- recaern sobre el suelo urbanizable no delimitado.
La figura de los planes especiales de reforma interior se reduce, de
forma que slo regularn las operaciones de reforma interior previstas
en suelo urbano no consolidado, y a su lado aparecen los planes
especiales de proteccin, que pueden actuar sobre cualquier clase de
suelo, y de infraestructuras y dotaciones. Mencin especial requieren los
planes especiales de proteccin, rehabilitacin y mejora del medio
rural, que se conciben como un verdadero motor de la recuperacin y
revitalizacin de los ncleos rurales tradicionales, en los cuales la poltica
de fomento e intervencin pblica alcanza su mximo exponente.
Los estudios de detalle son, en fin, la ltima figura del planeamiento de
desarrollo, inclinndose el legislador por el modelo ms restringido y
tradicional que reduce su contenido a la fijacin de alineaciones y
rasantes, reajuste de volmenes o completar las condiciones estticas y
de composicin de la edificacin.
8. La tramitacin y competencias para la aprobacin del planeamiento
ha sufrido una notable alteracin, al apartarse el nuevo sistema del
previsto en la Ley 7/1995, de 29 de junio, que se declara derogada. El
procedimiento de aprobacin del planeamiento general se estructura
en dos fases: al mbito municipal le corresponde la aprobacin inicial y
la provisional, as como su tramitacin y la obligacin de recabar los
informes necesarios para completar el expediente; la aprobacin
definitiva se atribuye al conselleiro, si bien se han precisado de forma
escrupulosa sus facultades, ajustando su ejercicio a la doctrina
jurisprudencial y constitucional sobre la garanta institucional de la
autonoma municipal.
14
La competencia para la aprobacin definitiva del planeamiento de

desarrollo se atribuye, en principio, al ayuntamiento, aunque, en caso
de los planes de sectorizacin y planes especiales no previstos en el
plan general, se exigir previamente la emisin de un informe
preceptivo y vinculante de la consellera.
Se ha atribuido, sin embargo, al conselleiro la competencia para
aprobar los planes especiales de proteccin, rehabilitacin y mejora del
medio rural, dada la importancia que la presente Ley otorga al modelo
de asentamiento rural y a la iniciativa econmica pblica que dichos
planes van a exigir a las administraciones afectadas.
9. El ttulo III recoge las normas de aplicacin directa relativas a
adaptacin de las construcciones al ambiente en el que se emplacen,
altura mxima de las edificaciones en los municipios sin planeamiento
general y proteccin de las vas de circulacin.
10. El ttulo IV se dedica a la ejecucin del planeamiento e incluye
algunas novedades. En primer lugar, de carcter sistemtico al
recogerse entre los presupuestos de la ejecucin la necesidad de
aprobar un proyecto de urbanizacin, que abandona su tradicional
ubicacin en el planeamiento para integrarse entre las previsiones de la
ejecucin, mbito al que, sin ningn gnero de dudas, corresponde.
Se opta por seguir incluyendo entre los mecanismos de la gestin y
ejecucin urbanstica determinados instrumentos de equidistribucin,
como son las reas de reparto y el aprovechamiento tipo. La
experiencia positiva de los ltimos aos y la integracin en el acervo
comn y cultura urbanstica de Galicia ha hecho que se mantenga este
instrumento y denominacin, reducindose su aplicacin al suelo
urbano no consolidado y a todo el suelo urbanizable, delimitado o no
delimitado. El suelo urbano consolidado no forma parte de las reas de
reparto, aunque s estar incluido en distritos, a efectos de su
ordenacin.
Por lo que se refiere a los sistemas de actuacin, la ley distingue entre
sistemas de actuacin directos, esto es, de actuacin pblica, y
sistemas indirectos, en donde la actuacin se reserva a los particulares.
Entre aqullos estn la cooperacin y la expropiacin, en tanto que los
sistemas indirectos o privados son el concierto, la compensacin y la
concesin de obra urbanizadora. Previamente la ley regula con
carcter general el contenido y tramitacin del instrumento de
equidistribucin, que ser la reparcelacin en los casos de actuacin
directa o pblica, y la compensacin en el supuesto de actuacin
indirecta o privada.
La eleccin del sistema le corresponde al plan que haya de ejecutarse,
15
o, dicho ms precisamente, al plan que contenga la ordenacin

detallada. Aunque, en principio, no existe preferencia por ninguno, la
expropiacin slo se producir cuando se den las circunstancias
legitimadoras (razones de urgencia o necesidad que lo justifiquen,
excesiva fragmentacin de la propiedad), y el sistema de concesin de
obra urbanizadora exige que se hubiera incumplido el plazo de dos
aos desde la aprobacin definitiva del planeamiento detallado,
siempre que ste hubiera fijado el sistema de compensacin.
Se agiliza notablemente el procedimiento de aprobacin de la
constitucin de la junta de compensacin y del proyecto de
compensacin, reservndose la Administracin municipal las facultades
de control de la legalidad, sin una intervencin directa e inmediata en
la tramitacin, todo ello ms acorde con el papel que en este
mecanismo de actuacin privada le corresponde.
Para la ejecucin del planeamiento en suelo de ncleo rural, se prev el
sistema de cesin de viales, que no tiene carcter de ejecucin
integral, y en donde a los propietarios se les exige el cumplimiento de
cesin de los terrenos destinados a viales y coincidiendo con la
obtencin de la licencia.
11. La obtencin de terrenos dotacionales pblicos y sistemas generales
ocupa un lugar destacado en la ejecucin del planeamiento. Se
precisan y definen los conceptos bsicos y se establecen las diferentes
formas de obtencin de cada uno de esos terrenos dotacionales. En
este sentido, la ocupacin directa contina teniendo un destacadsimo
papel, en directa conexin con los instrumentos de planeamiento, pues
en otro caso esta tcnica carecer de virtualidad.
12. El ttulo V se dedica a regular los instrumentos de intervencin en el
mercado del suelo. El primero de ellos es el patrimonio pblico de suelo,
dado que se establece tanto el patrimonio municipal como el
autonmico, vinculado al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. El
patrimonio municipal es obligatorio para los municipios que cuenten
con plan general de ordenacin, y est formado por todos los bienes
municipales clasificados como suelos urbanos o urbanizables, terrenos,
edificaciones y construcciones obtenidas en virtud de cesiones o
convenios, las cesiones en metlico y los ingresos previstos en esta Ley,
en especial los provenientes de la enajenacin de suelos o derechos.
La Ley contempla la posibilidad de que se establezcan reservas de suelo
en el planeamiento, con excepcin del suelo rstico, para ampliar o
constituir el patrimonio municipal del suelo, con declaracin de la
utilidad pblica a efectos expropiatorios y la sujecin de todas las
transmisiones a los derechos de tanteo y retracto.
16
El destino del patrimonio municipal del suelo se ha ampliado de forma

considerable, previndose expresamente que pueda dedicarse a la
obtencin de dotaciones pblicas, a la planificacin y gestin
urbanstica, a la creacin de suelo para el ejercicio de actividades
empresariales compatibles con el desarrollo sostenible, a la
conservacin y mejora del medio ambiente, del medio rural y del
patrimonio cultural; en definitiva, a actuaciones pblicas vinculadas a la
ordenacin territorial y al urbanismo, y previstas en el planeamiento.
Al lado de ello, la ley contempla que en todos los municipios se recoja
expresamente que las nuevas actuaciones y desarrollos de carcter
residencial reserven un porcentaje para construir viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin pblica. Es decir, el planeamiento
detallado deber establecer en esos casos qu suelos debern
albergar las viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica.
13. El ttulo VI regula la intervencin en la edificacin y uso del suelo y la
disciplina urbanstica. En primer lugar, se recoge la exigencia de edificar
los solares en los plazos previstos, de forma que su incumplimiento
produce la situacin de edificacin forzosa a costa del propietario o
bien a travs de un particular o agente edificador, expropindose al
antiguo propietario la parcela en cuestin.
En segundo lugar, se establece la obligacin de efectuar inspecciones
peridicas de los edificios e inmuebles, cuyo incumplimiento produce la
iniciacin del correspondiente procedimiento sancionador.
Se introduce un acabado mecanismo de conservacin y rehabilitacin
de edificaciones tradicionales, con medidas de fomento, tales como las
subvenciones, incentivos fiscales y mecanismos, tambin, de polica
urbanstica.
Por lo que atae a la disciplina, se actualizan las sanciones econmicas
y se precisan las conductas infractoras en una exhaustiva tipificacin. Es
en esta materia donde aparece la novedad organizativa de ms
inters, al crearse la Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica,
organismo pblico de naturaleza consorcial, compuesto por la
Comunidad
Autnoma
de
Galicia
y
cuantos
municipios
voluntariamente opten por transferir sus competencias sancionadoras a
este nuevo organismo, que estar dotado de los medios y recursos
necesarios para cumplir con la relevante funcin que la ley le asigna.
14. En el ttulo VII, relativo a la organizacin, se introduce como novedad
la creacin del Jurado de Expropiacin de Galicia, como un rgano
permanente y especializado para conocer y resolver los procedimientos
de fijacin del justiprecio en las expropiaciones en las que el rgano
expropiante sea la Comunidad Autnoma de Galicia o alguna de las
entidades locales de su mbito territorial.
17
15. Por ltimo, se incorpora en el ttulo VIII la regulacin general de los

convenios urbansticos, concretando su concepto, alcance y
naturaleza, estableciendo sus diferentes modalidades y fijando el
procedimiento para su celebracin y perfeccionamiento bajo los
principios de transparencia y publicidad.
16. Completan el texto una serie de disposiciones adicionales,
transitorias, derogatoria y finales en las que se completan y resuelven
cuestiones puntuales como son las relativas a la relacin con la
legislacin bsica o plena estatal o el rgimen de los municipios
carentes de planeamiento y se establece el oportuno rgimen que
permita el trnsito a la nueva situacin derivada de la presente Ley de
manera paulatina, salvo en aquellos aspectos que requieren una
aplicacin inmediata.
Por todo lo expuesto el Parlamento de Galicia aprob y yo, de
conformidad con el artculo 13. 2 del Estatuto de Galicia y con el
artculo 24 de la Ley 1/1983, de 22 de febrero, Reguladora de la Xunta y
de su Presidente, promulgo en nombre del Rey la Ley de Ordenacin
Urbanstica del Medio Rural de Galicia.
TTULO PRELIMINAR: Principios generales
Artculo 1. Objeto de la Ley.
1. Es objeto de la presente Ley la ordenacin urbanstica en todo el
territorio de Galicia, as como la regulacin, ordenacin y proteccin
del medio rural, de los ncleos rurales de poblacin que se ubiquen en
l y del patrimonio rural.
2. El rgimen urbanstico del suelo y la regulacin de la actividad
administrativa con l relacionada vendrn determinados por lo
establecido en la presente Ley o, en su virtud, por los instrumentos de
ordenacin previstos en la misma.
Artculo 2. Actividad urbanstica.
Por actividad urbanstica en la Comunidad Autnoma de Galicia se
entiende la que tiene por objeto la organizacin, direccin y control de
la ocupacin y la utilizacin del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, su
transformacin mediante la urbanizacin, la edificacin y la
rehabilitacin del patrimonio inmobiliario, as como la proteccin de la
legalidad urbanstica y el rgimen sancionador.
18
Artculo 3. mbito de la competencia urbanstica.

1. La competencia urbanstica concerniente
comprender las siguientes facultades:
al
planeamiento
a) Formular los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica previstos

en la presente Ley.
b) Emplazar las infraestructuras, equipamientos, centros de produccin y
residenciales del modo ms conveniente para la poblacin.
c) Dividir el territorio municipal en reas de suelo urbano, de ncleo
rural, urbanizable y rstico.
d) Establecer zonas de distinta utilizacin segn la densidad de la
poblacin que haya de habitarlas, porcentaje de terreno que pueda
ser ocupado por construcciones, volumen, forma, nmero de plantas,
clase y destino de los edificios, con arreglo a las ordenaciones generales
uniformes para cada especie de los mismos en toda la zona.
e) Determinar el trazado de las vas pblicas y medios de comunicacin.
f) Establecer espacios libres para parques y jardines pblicos en
proporcin adecuada a las necesidades colectivas.
g) Sealar el emplazamiento y caractersticas de los centros y servicios
de inters pblico y social, centros docentes y anlogos.
h) Calificar terrenos para la construccin de viviendas sujetas a los
diferentes regmenes de proteccin pblica.
i) Determinar la configuracin y dimensiones de las parcelas edificables.
j) Determinar el uso del suelo, del subsuelo y de las edificaciones.
k) Orientar la composicin arquitectnica de las edificaciones y regular,
en los casos en que fuera necesario, sus caractersticas estticas.
2. La competencia urbanstica, en lo que atae a la ejecucin del
planeamiento, confiere las siguientes facultades:
a) Realizar, conceder y controlar la ejecucin de las obras de
urbanizacin.
b) Fomentar la iniciativa de los particulares, apoyando y promoviendo
19
su participacin en los procesos de ejecucin.

c) Expropiar los terrenos y construcciones necesarios para efectuar las
obras y cuantos convengan a la economa de la urbanizacin
proyectada.
3. La competencia urbanstica en lo que se refiere a la intervencin en
la regulacin del mercado del suelo confiere las siguientes facultades:
a) Transmitir terrenos edificables y establecer derechos de superficie
sobre los mismos.
b) Constituir y gestionar patrimonios pblicos de suelo.
c) Ejercitar los derechos de tanteo y retracto.
d) Regular los terrenos urbanos y urbanizables como garanta de
derecho a una vivienda digna.
4. La competencia urbanstica en orden a la intervencin en el ejercicio
de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificacin
comprender las siguientes facultades:
a) Intervenir en la parcelacin de terrenos.
b) Someter a previa licencia la construccin y uso de las fincas.
c) Prohibir los usos que no se ajusten a la ordenacin urbanstica.
d) Exigir a los propietarios el cumplimiento de las obligaciones impuestas
por la presente Ley.
5. La competencia en materia de disciplina urbanstica comprender
las siguientes funciones:
a) Inspeccionar las obras, edificaciones y usos del suelo para comprobar
el cumplimiento de la legalidad urbanstica.
b) Adoptar las medidas necesarias para la restauracin del orden
urbanstico vulnerado y reponer los bienes afectados al estado anterior
a la produccin de la situacin ilegal.
c) Sancionar a los responsables de las infracciones urbansticas.
6. Las mencionadas facultades tendrn carcter enunciativo y no
limitativo, y la competencia urbanstica comprender cuantas otras
fueran congruentes con la misma, para ser ejercidas con arreglo a la
20
presente Ley y las dems que resulten de aplicacin.

7. La gestin pblica canalizar y fomentar, en la medida ms amplia
posible, la iniciativa privada y la sustituir cuando sta no alcanzase a
cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que la
presente Ley establece.
Artculo 4. Fines de la actividad urbanstica.
Son fines propios de la actividad urbanstica, en desarrollo de los
principios rectores enunciados en los artculos 45, 46 y 47 de la
Constitucin, los siguientes:
a) Asegurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad
pblica y la funcin social de la propiedad, garantizando el
cumplimiento de las obligaciones y cargas legalmente establecidas.
b) Impedir la desigual atribucin de los beneficios y cargas del
planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa
distribucin de los mismos.
c) Asegurar la participacin de la comunidad en las plusvalas que
genere la accin urbanstica de los entes pblicos.
d) Preservar el medio fsico, los valores tradicionales, las seas de
identidad y la memoria histrica de Galicia.
e) Armonizar las exigencias de ordenacin y conservacin de los
recursos naturales y del paisaje rural y urbano con el mantenimiento,
diversificacin y desarrollo sostenible del territorio y de su poblacin,
para contribuir a elevar la calidad de vida y la cohesin social de la
poblacin.
f) Velar para que la actividad urbanstica se desarrolle promoviendo la
ms amplia participacin social, garantizando los derechos de
informacin y de iniciativa de los particulares, asegurando, en todo
caso, la participacin de los ciudadanos y asociaciones por stos
constituidas para la defensa de sus intereses y valores.
g) Conseguir la integracin armnica del territorio y proteger los valores
agrarios, forestales y naturales y la riqueza y variedad arquitectnica
fomentando el empleo de las formas constructivas propias de las
diversas zonas y garantizando su integracin en el medio rural.
h) Fomentar la ordenacin y mejora de los ncleos rurales, evitando la
degradacin y la prdida de las construcciones tradicionales,
21
favoreciendo el uso y disfrute del medio rural.

i) Ejercer las competencias de las administraciones pblicas con arreglo
a los principios de cooperacin, coordinacin, asistencia activa e
informacin recproca, con el objetivo de garantizar la plena aplicacin
y eficacia de la normativa urbanstica.
Artculo 5. Direccin de la actividad urbanstica.
1. La direccin y control de la gestin urbanstica corresponde, en todo
caso, a la administracin urbanstica competente.
2. La gestin de la actividad urbanstica puede desarrollarse
directamente por aqulla o a travs de las formas previstas por esta Ley
y de las autorizadas por la legislacin reguladora de la administracin
actuante. En todo caso, las facultades que impliquen el ejercicio de
autoridad slo podrn desarrollarse a travs de una forma de gestin
directa y en rgimen de derecho pblico.
3. Cuando el mejor cumplimiento de los fines y objetivos del
planeamiento urbanstico as lo aconseje, se suscitar la iniciativa
privada en la medida ms amplia posible, a travs de los sistemas de
actuacin o, en su caso, mediante concesin. En este sentido, podrn
celebrarse convenios urbansticos con particulares con la finalidad de
establecer los trminos de colaboracin para el mejor y ms eficaz
desarrollo de la actividad urbanstica.
4. En la formulacin, tramitacin y gestin del planeamiento urbanstico
las administraciones urbansticas competentes debern asegurar la
participacin de los interesados y, en particular, los derechos de
iniciativa o informacin por parte de las entidades representativas de los
intereses que resulten afectados y de los ciudadanos.
Artculo 6. Reglas de interpretacin.
Las dudas en la interpretacin del planeamiento urbanstico producidas
por imprecisiones o por contradicciones entre documentos de igual
rango normativo se resolvern teniendo en cuenta los criterios de menor
edificabilidad, de mayor dotacin para espacios pblicos y de mayor
proteccin ambiental y aplicando el principio general de interpretacin
integrada de las normas.
TTULO I: Rgimen urbanstico del suelo
22
CAPTULO I : Disposiciones generales

Artculo 7. Rgimen de la propiedad.
1. Las facultades urbansticas del derecho de propiedad relativas al uso
del suelo, subsuelo y vuelo, y en especial su urbanizacin y edificacin,
se ejercern dentro de los lmites y con cumplimiento de los deberes
establecidos en la presente Ley y, en virtud de la misma, por los planes
de ordenacin, con arreglo a la clasificacin urbanstica de las fincas,
asegurando que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad
pblica y funcin social de la propiedad, garantizando el cumplimiento
de las obligaciones y cargas legalmente establecidas y
coordinadamente con la legislacin sectorial.
2. La ordenacin del uso de los terrenos y construcciones establecida en
la legislacin y en el planeamiento urbansticos no confiere a los
propietarios ningn derecho a exigir indemnizacin por implicar meros
lmites y deberes que definen el contenido normal de la propiedad
segn su calificacin urbanstica, salvo en los supuestos previstos en las
leyes. Los afectados tendrn, no obstante, derecho a la distribucin
equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento en los
trminos previstos en la presente Ley.
Artculo 8. Subrogacin real.
La transmisin de fincas no modificar la situacin del titular de las
mismas respecto a los deberes establecidos por la legislacin urbanstica
o a los exigibles por los actos de ejecucin derivados de la misma. El
nuevo titular quedar subrogado en el lugar y puesto del anterior
propietario en sus derechos y deberes urbansticos, as como en los
compromisos que ste hubiese contrado con la administracin
urbanstica competente y hayan sido objeto de inscripcin registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de
mutacin jurdico real y sin perjuicio de la facultad de ejercitar contra el
transmitente las acciones que procedan.
Artculo 9. Deberes de uso, conservacin y rehabilitacin.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e
instalaciones debern:
a) Destinarlos a los usos permitidos por el planeamiento urbanstico.
23
b) Mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad,

ornato pblico y habitabilidad segn su destino, y con arreglo a las
normas de proteccin del medio ambiente, del patrimonio histrico y de
la rehabilitacin.
2. Derogado.
3. El deber de conservacin a cargo de los propietarios alcanza hasta el
importe de los trabajos correspondientes que no rebasen el lmite del
contenido normal de aquel que, en el caso de las construcciones, est
representado por la mitad del coste de reposicin del bien o de nueva
construccin con caractersticas similares, excluido el valor del suelo.
4. Los propietarios de tierras conservarn y mantendrn el suelo natural y
en su caso la masa vegetal en las condiciones precisas que eviten la
erosin y los incendios, impidiendo la contaminacin de la tierra, el aire
y el agua.
CAPTULO II: Clasificacin del suelo
Artculo 10. Clasificacin del suelo.
Los planes generales de ordenacin municipal debern clasificar el
territorio municipal en todos o algunos de los siguientes tipos de suelo:
urbano, de ncleo rural, urbanizable y rstico.
Artculo 11. Suelo urbano.
1. Los planes generales clasificarn como suelo urbano, incluyndolos
en la delimitacin que a tal efecto establezcan, los terrenos que estn
integrados en la malla urbana existente siempre que renan alguno de
los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con acceso rodado pblico y con los servicios de
abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales y suministro
de energa elctrica, proporcionados mediante las correspondientes
redes pblicas con caractersticas adecuadas para servir a la
edificacin existente y a la permitida por el plan.
A estos efectos, los servicios construidos para la conexin de un sector
de suelo urbanizable, las carreteras y las vas de la concentracin
parcelaria no servirn de soporte para la clasificacin como urbanos de
los terrenos adyacentes, salvo cuando estn integrados en la malla
urbana.
24
b) Que, an careciendo de algunos de los servicios citados en al

apartado anterior, estn comprendidos en reas ocupadas por la
edificacin, al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos
para la misma, segn la ordenacin que el plan general establezca.
2. A los efectos de la presente ley, se consideran incluidos en la malla
urbana los terrenos que dispongan de una urbanizacin bsica
constituida por unas vas de acceso y comunicacin y unas redes de
servicios de las que puedan servirse los terrenos y que stos, por su
situacin, no estn desligados del urdido urbanstico ya existente.
Artculo 12. Categoras de suelo urbano.
Los planes generales diferenciarn en el suelo urbano las siguientes
categoras:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los solares as como por las
parcelas que, por su grado de urbanizacin efectiva y asumida por el
planeamiento urbanstico, puedan adquirir la condicin de solar
mediante obras accesorias y de escasa entidad que pueden ejecutarse
simultneamente con las de edificacin o construccin.
b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de
suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos en los que sean necesarios
procesos de urbanizacin, reforma interior, renovacin urbana u
obtencin de dotaciones urbansticas con distribucin equitativa de
beneficios y cargas, por aquellos sobre los que el planeamiento
urbanstico prevea una ordenacin sustancialmente diferente de la
realmente existente, as como por las reas de reciente urbanizacin
surgida al margen del planeamiento.
Artculo 13. Suelo de ncleo rural.
1. Constituyen el suelo de ncleo rural las reas del territorio que sirven
de soporte a un asentamiento tradicional de poblacin singularizado,
identificable y diferenciado administrativamente en los censos y
padrones oficiales, que el plan general defina y delimite como tales
teniendo en cuenta, al menos, su inclusin como tal o en la de su rea
de influencia en planes anteriores, el nmero de edificaciones, la
densidad de viviendas, su grado de consolidacin por la edificacin y,
en su caso, la tipologa histrico-tradicional de su entramado y de las
edificaciones existentes en el mismo.
2.
Los
planes
generales,
en
congruencia
con
el
modelo
de
25
asentamiento poblacional que incorporen en el estudio del medio rural,

delimitarn el mbito de los ncleos rurales de su trmino municipal en
atencin a los parmetros anteriores; significadamente, los
antecedentes existentes de delimitaciones anteriores, sus peculiaridades
urbansticas y morfolgicas y su capacidad de acogida de la demanda
previsible del uso residencial en el medio rural. La definicin de su
permetro se realizar en funcin de las condiciones topogrficas y
estructura de la propiedad y de su nivel de integracin en las
dotaciones y servicios existentes en el mismo en los trminos previstos en
los artculos 24 y 172.1 de la presente ley, ajustndose a las
infraestructuras y huellas fsicas de los elementos naturales existentes,
siendo necesario, en su caso, prever la total urbanizacin y suficiencia
de las redes de dotaciones, comunicaciones y servicios.
3. La delimitacin de los ncleos rurales que el plan general establezca
vendr referida a alguno o algunos de los siguientes tipos bsicos:
a) Ncleo rural histrico-tradicional, caracterizado como tal en funcin
de sus caractersticas morfolgicas, tipologa tradicional de las
edificaciones, vinculacin con la explotacin racional de los recursos
naturales o de circunstancias de otra ndole que manifiesten la
imbricacin tradicional del ncleo con el medio fsico en que se sita.
Su delimitacin se realizar en atencin a la proximidad de las
edificaciones, los lazos de relacin y coherencia entre lugares de un
mismo asentamiento con topnimo diferenciado y la morfologa y
tipologas propias de dichos asentamientos y del rea geogrfica en
que se encuentran (casal, lugar, aldea, rueiro u otro), de modo que el
mbito delimitado presente una consolidacin por la edificacin de, al
menos, el 50%, de acuerdo con la ordenacin propuesta y trazando una
lnea perimetral que encierre las edificaciones tradicionales del
asentamiento siguiendo el parcelario y las huellas fsicas existentes
(caminos, ros, regatos, cmaros y otros) y, como mximo, a 50 metros
de dichas edificaciones tradicionales.
b) Ncleo rural comn, se incluirn en este tipo aquellos asentamientos
de poblacin reconocibles como suelo de ncleo rural pero que no
presentan las caractersticas necesarias para su inclusin en el tipo
bsico anterior. Su delimitacin deber hacerse en funcin de las
previsiones de crecimiento que el plan general establezca para el
ncleo y teniendo en cuenta que el mbito delimitado habr de
presentar un grado de consolidacin por la edificacin, de acuerdo
con la ordenacin urbanstica que para l se prevea en el plan, igual o
superior a un tercio de su superficie.
c) Ncleo rural complejo, se incluirn en este tipo aquellos
asentamientos de poblacin caracterizados por ser resultado de la
26
concurrencia y compatibilidad en el seno de un mismo asentamiento

rural de los dos tipos bsicos precedentes, en cuyo caso ser obligatorio
diferenciar el correspondiente al tipo a) mediante su correspondiente
delimitacin efectuada segn las previsiones contenidas en el apartado
3.a) de este artculo.
4. La delimitacin de los ncleos rurales existentes ubicados en la franja
de 200 metros desde el lmite interior de la ribera del mar no podr ser
ampliada en direccin al mar salvo en los casos excepcionales en que
el Consejo de la Xunta lo autorice expresamente, por la especial
configuracin de la zona costera donde se encuentren o por motivos
justificados de inters pblico, justificando la necesidad de la iniciativa,
la oportunidad y su conveniencia en relacin con el inters general.
Artculo 14. Suelo urbanizable.
1. Constituirn el suelo urbanizable los terrenos que no tengan la
condicin de suelo urbano, de ncleo rural, ni rstico y puedan ser
objeto de transformacin urbanstica en los trminos establecidos en
esta Ley.
2. En el suelo urbanizable el plan general diferenciar dos categoras:
a) Suelo urbanizable delimitado o inmediato, que es el comprendido en
sectores delimitados que tengan establecidos los plazos de ejecucin y
las condiciones para su transformacin y desarrollo urbanstico.
b) Suelo urbanizable no delimitado o diferido, integrado por los dems
terrenos que el plan general clasifique como suelo urbanizable.
Artculo 15. Suelo rstico.
Constituirn el suelo rstico los terrenos que hayan de ser preservados de
los procesos de desarrollo urbanstico y, en todo caso, los siguientes:
a) Los terrenos sometidos a un rgimen especfico de proteccin
incompatible con su urbanizacin, de conformidad con la legislacin de
ordenacin del territorio o con la normativa reguladora del dominio
pblico, las costas, el medio ambiente, el patrimonio cultural, las
infraestructuras y de otros sectores que justifiquen la necesidad de
proteccin.
b) Los terrenos que, sin estar incluidos entre los anteriores, presenten
relevantes valores naturales, ambientales, paisajsticos, productivos,
histricos, arqueolgicos, culturales, cientficos, educativos, recreativos u
otros que los hagan merecedores de proteccin o cuyo
27
aprovechamiento deba someterse a limitaciones especficas.

c) Los terrenos que, habiendo sufrido una degradacin de los valores
enunciados en el apartado anterior, deban protegerse a fin de facilitar
eventuales actuaciones de recuperacin de dichos valores.
d) Los terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnolgicos,
incompatibles con su urbanizacin, tales como inundacin, erosin,
hundimiento, incendio, contaminacin o cualquier otro tipo de
catstrofes, o que simplemente perturben el medio ambiente o la
seguridad y salud.
e) Los terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenacin del
territorio estimen inadecuados para el desarrollo urbanstico en
consideracin a los principios de utilizacin racional de los recursos
naturales o de desarrollo sostenible.
Artculo 16. Solares.
1. Tendrn la condicin de solar las superficies de suelo urbano
legalmente divididas y aptas para la edificacin que, en todo caso,
cuenten con acceso por va pblica pavimentada y servicios urbanos
de abastecimiento de agua potable, evacuacin de aguas residuales a
la red de saneamiento, suministro de energa elctrica, alumbrado
pblico, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los usos
permitidos. Si existiera planeamiento, adems de lo anterior debern
estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas
tcnicas establecidas por ste.
2. Los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo
urbanizable slo podrn alcanzar la condicin de solar despus de
ejecutadas, conforme al planeamiento urbanstico, las obras de
urbanizacin exigibles para la conexin con los sistemas generales
existentes y, en su caso, para la ampliacin o refuerzo de los mismos.
CAPTULO III :Rgimen de las distintas clases y categoras de suelo
SECCIN 1. Suelo urbano
Artculo 17. Derechos de los propietarios.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho de completar la
urbanizacin de los terrenos para que adquieran la condicin de solares
y a edificar stos en las condiciones establecidas en la presente Ley y
28
en el planeamiento aplicable.
Artculo 18. Aprovechamiento urbanstico.
El aprovechamiento urbanstico de los propietarios del suelo urbano
ser:
a) En los terrenos incluidos por el plan en la categora de suelo urbano
consolidado, el aprovechamiento real que resulte de la aplicacin
directa de las determinaciones del plan sobre la parcela.
Los propietarios materializarn su aprovechamiento directamente sobre
sus parcelas o previa normalizacin de fincas.
b) En los terrenos incluidos en la categora de suelo urbano no
consolidado, el aprovechamiento resultante de referir a su superficie el
90% del aprovechamiento tipo del rea de reparto correspondiente. No
obstante, los propietarios tienen derecho al 100% del aprovechamiento
tipo en los siguientes supuestos:
-Polgonos para los que el plan imponga cargas especialmente
onerosas relativas a la rehabilitacin integral o restauracin de bienes
inmuebles de inters cultural o edificios catalogados.
-Polgonos para los que el nuevo plan no contempla el incremento de la
superficie edificable respecto a la preexistente lcitamente realizada ni
incorpora nuevos usos que generen plusvalas.
Los propietarios materializarn su aprovechamiento urbanstico sobre las
parcelas que resulten de la nueva ordenacin o mediante
compensacin econmica.
Artculo 19. Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado.
En suelo urbano consolidado, los propietarios tienen los siguientes
deberes:
a) Completar por su cuenta la urbanizacin necesaria para que los
mismos alcancen, si an no la tuvieran, la condicin de solar.
A tal efecto, debern costear los gastos de urbanizacin precisos para
completar los servicios urbanos y regularizar las vas pblicas, ejecutar las
obras necesarias para conectar con las redes de servicios y viaria en
funcionamiento y ceder gratuitamente al municipio los terrenos
destinados a viales fuera de las alineaciones establecidas en el
29
planeamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 122 de esta Ley.

b) Regularizar las fincas para adaptar su configuracin a las exigencias
del planeamiento cuando fuera preciso por ser su superficie inferior a la
parcela mnima o su forma inadecuada para la edificacin.
c) Edificar los solares en los plazos que en su caso seale el
planeamiento urbanstico.
d) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificacin a fin de que sta
mantenga en todo momento las condiciones establecidas en el
apartado 1. b) del artculo 9 de esta Ley.
Artculo 20. Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado.
1. En suelo urbano no consolidado, los propietarios tienen los siguientes
deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin municipal todo
el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones pblicas de carcter local al servicio predominantemente
del polgono en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas el suelo necesario para
la ejecucin de los sistemas generales que el plan general incluya o
adscriba al polgono en el que estn comprendidos los terrenos, as
como ejecutar la urbanizacin nicamente de los incluidos en el
polgono en las condiciones que determine el plan.
c) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas el suelo
correspondiente al aprovechamiento urbanstico del ayuntamiento, por
exceder del susceptible de apropiacin privada, en los trminos
establecidos por el apartado b) del artculo 18 de esta Ley.
La administracin actuante no tendr que contribuir a los costes de
urbanizacin de los terrenos en que se ubique este aprovechamiento,
que debern ser asumidos por los propietarios.
d) Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas del
planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecucin material del
mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar o completar las obras de urbanizacin
del polgono, as como las conexiones con los sistemas generales
existentes, en los plazos establecidos por el planeamiento.
30
f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el

planeamiento.
2. No podr ser edificado terreno alguno que no rena la condicin de
solar, salvo que se asegure la ejecucin simultnea de la urbanizacin y
de la edificacin mediante aval que habr de alcanzar el coste
estimado de las obras de urbanizacin y las dems garantas que se
determinen reglamentariamente.
SECCIN 2. Suelo urbanizable
Artculo 21. Rgimen del suelo urbanizable.
1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrn
derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad de
acuerdo con la naturaleza rstica de los mismos, debiendo destinarlos a
fines agrcolas, forestales, ganaderos o similares.
Adems, tendrn el derecho de promover su transformacin solicitando
al ayuntamiento la aprobacin del correspondiente planeamiento de
desarrollo, de conformidad con lo establecido en la presente Ley y en el
plan general de ordenacin municipal, o proceder a su desarrollo si ya
estuviera ordenado directamente en el plan general.
2. La transformacin del suelo urbanizable a travs del plan parcial
podr ser tambin promovida por la Administracin municipal o
autonmica.
3. En el suelo urbanizable delimitado, en tanto no se apruebe la
correspondiente ordenacin detallada, no podrn realizarse obras ni
instalaciones, salvo las que vayan a ejecutarse mediante la redaccin
de planes especiales de infraestructuras y las de carcter provisional en
las condiciones establecidas en el artculo 102 de esta Ley.
4. En el suelo urbanizable no delimitado, en tanto no se apruebe el
correspondiente plan de sectorizacin, se aplicar el rgimen
establecido para el suelo rstico en esta Ley.
Artculo 22. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
Una vez aprobado el planeamiento que establezca la ordenacin
detallada, la transformacin del suelo urbanizable comportar para sus
propietarios los siguientes deberes:
31
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin municipal todo

el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones pblicas de carcter local al servicio del sector en el que los
terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas el suelo necesario para
la ejecucin de los sistemas generales que el plan general o el plan de
sectorizacin incluya o adscriba al sector en el que estn comprendidos
los terrenos, y ejecutar su urbanizacin nicamente de los incluidos en el
sector en las condiciones que determine el plan.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin con
los sistemas generales existentes, as como las obras necesarias para la
ampliacin y refuerzo de los citados sistemas, de forma que se asegure
su correcto funcionamiento en funcin de las caractersticas del sector y
de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el plan
general.
d) Ceder obligatoria, gratuitamente y libre de cargas a la
Administracin municipal el suelo correspondiente al 10% del
aprovechamiento tipo del rea de reparto. La administracin actuante
no tendr que contribuir a los costes de urbanizacin de los terrenos en
que se ubique este aprovechamiento, que debern ser asumidos por los
propietarios.
e) Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin
material del mismo.
f) Costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanizacin del sector,
incluidas las conexiones con los sistemas generales existentes y en
funcionamiento, en los plazos establecidos por el planeamiento, sin
perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de las
redes de suministros con cargo a las empresas que presten los
correspondientes servicios.
g) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
h) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas a la Administracin
autonmica los terrenos destinados a la dotacin autonmica para la
construccin de viviendas de promocin y titularidad pblica.
Artculo 23. Aprovechamiento urbanstico.
El aprovechamiento urbanstico de los propietarios de suelo urbanizable
32
ser el resultado de aplicar a la superficie de sus fincas respectivas el

90% del aprovechamiento tipo del rea de reparto correspondiente.
SECCIN 3. Ncleos rurales
Subseccin 1. Derechos y deberes
Artculo 24. Rgimen.
1. Los terrenos que los planes generales incluyan en las reas
delimitadas como ncleos rurales de poblacin sern destinados a los
usos caractersticos, complementarios o compatibles con la edificacin
residencial en el medio rural y con las necesidades de la poblacin
residente en dichos ncleos.
Las personas propietarias de esta clase de suelo tienen derecho a su uso
y edificacin en las condiciones establecidas en esta seccin.
2. Cuando se pretendan construir nuevas edificaciones, o sustituir las
existentes, las personas propietarias habrn de ceder gratuitamente al
ayuntamiento los terrenos necesarios para la apertura o regularizacin
del viario preciso y ejecutar, a su costa, la conexin con los servicios
existentes en el ncleo en los trminos previstos en el artculo 172.1 de la
presente ley.
3. En las reas en las que por planeamiento general o especial se
contemplen actuaciones de carcter integral en los ncleos rurales y
delimiten polgonos, los propietarios o propietarias de suelo estn
obligados a:
a) Ceder gratuitamente a los ayuntamientos los terrenos destinados a
viales, equipamientos y dotaciones pblicas.
b) Costear y ejecutar las obras de urbanizacin previstas en el plan
especial.
c) Solicitar la licencia de edificacin y edificar cuando el plan general o
especial as lo establezca.
d) Ceder obligatoria, gratuitamente y libre de cargas a la
Administracin municipal el suelo correspondiente al 10% del
aprovechamiento urbanstico de dicha rea, la que podr ser cumplida
igualmente mediante su monetarizacin a travs del correspondiente
convenio urbanstico segn lo dispuesto en el artculo 236 de la
33
presente ley, o del proyecto de equidistribucin correspondiente, salvo

cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometido a
algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva
correspondiente. La administracin actuante no tendr que contribuir a
los costes de urbanizacin de los terrenos en que se ubique dicho
aprovechamiento, que habrn de ser asumidos por las personas
propietarias.
Subseccin 2. Condiciones de uso
Artculo 25. Usos del suelo.
1. El planeamiento urbanstico definir los usos y condiciones de
edificacin admisibles en los mbitos delimitados como ncleos rurales
de poblacin con supeditacin a las determinaciones contenidas en la
presente ley.
2. El uso caracterstico de las edificaciones en los ncleos rurales ser el
residencial. Se considerarn siempre como usos complementarios
aqullos que guarden relacin directa con los tradicionalmente ligados
al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las
necesidades de la poblacin residente en los mismos.
3. Sin perjuicio de las mayores limitaciones que el planeamiento
urbanstico establezca en funcin del estudio pormenorizado de cada
ncleo, dicho planeamiento podr permitir como usos compatibles los
terciarios, productivos, tursticos, los pequeos talleres y las nuevas
tecnologas de la informacin, as como los dotacionales, asistenciales y
vinculados con servicios pblicos.
Artculo 26. Obras de derribo y demolicin.
1. Queda prohibido el derribo o demolicin de las construcciones
existentes, salvo en los siguientes supuestos:
a) El de aquellas construcciones que no presenten un especial valor
arquitectnico.
b) El de las edificaciones sin valor histrico o etnogrfico, o el de las que
tenindolo escaso estn en ruina tcnica.
c) Todos los aadidos que desvirten la tipologa, forma y volumen de
cualquier edificacin primitiva, o que por los materiales en ellos
empleados supongan un efecto distorsionador para la armona y
esttica del conjunto edificatorio. Igualmente, todos los alpendres,
34
almacenes y edificaciones auxiliares que estn en las mismas

condiciones.
d) El de las derivadas de un expediente de reposicin de la legalidad
urbanstica.
2. En los supuestos previstos en el nmero anterior, se solicitar licencia
de demolicin acompaando al proyecto tcnico un estudio justificado
y motivado del cumplimiento y veracidad de las circunstancias que
concurren de acuerdo con lo especificado anteriormente.
Artculo 27. Derogado.
Artculo 28. Actuaciones incompatibles.
1. Estn prohibidas en cualquiera de los tipos bsicos de ncleo rural las
actuaciones siguientes:
a) Las edificaciones caractersticas de las zonas urbanas y las que ya
sean de vivienda, auxiliares o de otro uso, cuya tipologa resulte
impropia con las existentes en el asentamiento en que se proyecten, de
acuerdo con la tipologa definida en el plan general de ordenacin
urbanstica. No se incluyen en este concepto los invernaderos con
destino exclusivo a la produccin agraria, que podrn instalarse en
cualquier tipo de ncleo rural siempre que su construccin sea a base
de materiales ligeros y fcilmente desmontables.
b) Las naves industriales de cualquier tipo.
c) Aquellos movimientos de tierras que supongan una agresin al medio
natural o que varen la morfologa del paisaje del lugar.
d) La apertura de pistas, calles o caminos que no estn contemplados
en el planeamiento, as como la ampliacin de los existentes y el
derribo, de manera injustificada, de muros tradicionales de los rueiros o
corredoiras, salvo disposicin del planeamiento que lo autorice.
e) Las nuevas instalaciones destinadas a la produccin ganadera, salvo
las pequeas construcciones destinadas a usos ganaderos para el
autoconsumo.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 anterior, en los ncleos
histrico-tradicionales, o en la parte delimitada como tal en los ncleos
rurales complejos, estarn prohibidas, asimismo, las siguientes:
35
a) Las viviendas adosadas, proyectadas en serie, de caractersticas

similares y colocadas en continuidad en ms de tres unidades.
b) Los nuevos tendidos areos de telefona, electricidad y otros.
c) Aquellos usos que, ya sea por el tamao de las construcciones, por la
naturaleza de los procesos de produccin, por las actividades a
desarrollar o por otras condiciones, aun cumpliendo con los requisitos de
la legislacin medioambiental, no sean propios del asentamiento rural.
d) La ejecucin de actuaciones integrales y consecuentes operaciones
de reparcelacin, u otras actuaciones de parcelacin o segregacin
del parcelario original, que determinen la desfiguracin de la tipologa
del ncleo y la destruccin de los valores que justificaron su clasificacin
como tal.
Subseccin 3. Condiciones de edificacin
Artculo 29. Condiciones de edificacin.
1. En los ncleos histrico-tradicionales, o en el mbito delimitado como
tal en los ncleos rurales complejos, las nuevas edificaciones que se
pretendan emplazar en los ncleos rurales se identificarn con las
caractersticas propias del lugar y estarn encaminadas a consolidar la
trama rural existente. Todas ellas cumplirn las siguientes condiciones:
a) La parcela mnima edificable no ser inferior a 300 metros cuadrados,
salvo casos excepcionales debidamente justificados de parcelas
inferiores ubicadas entre otras ya edificadas que imposibiliten alcanzar
la parcela mnima.
b) Las caractersticas estticas y constructivas y los materiales, colores y
acabados sern acordes con el paisaje rural y con las construcciones
tradicionales del asentamiento. En tal sentido, para el acabado de las
edificaciones, se emplear la piedra o los materiales tradicionales y
propios de la zona. En casos justificados por la calidad arquitectnica
de la edificacin, podrn emplearse otros materiales que armonicen
con los valores naturales, el paisaje rural y las edificaciones tradicionales
del entorno.
c) El volumen mximo de la edificacin ser similar al de las
edificaciones tradicionales existentes en el ncleo rural. En caso de que
resulte imprescindible excederlo por exigencias del uso o actividad,
habr de descomponerse en dos o ms volmenes conectados entre s,
a fin de adaptar las volumetras a las tipologas tradicionales propias del
36
medio rural. En todo caso, habrn de adoptarse las medidas correctoras

necesarias para garantizar el mnimo impacto visual sobre el paisaje y la
mnima alteracin del relieve natural de los terrenos.
d) La altura de la edificacin no exceder de planta baja y piso, ni de
un mximo de 7 metros medidos en la forma establecida en el artculo
42, apartado 1, letra c), de la presente ley.
e) La cubierta tendr una pendiente igual o inferior a la media de las
existentes en el asentamiento, nunca superior a 40, y estar formada
por planos continuos sin quiebras en sus vertientes. En el supuesto de
que el planeamiento urbanstico permita el aprovechamiento bajo
cubierta, ste deber ser como prolongacin de la vivienda inferior,
recibiendo su iluminacin y ventilacin por los testeros y por ventanas
inclinadas situadas en el plano de las vertientes de las cubiertas. Salvo
en casos debidamente justificados y previa autorizacin preceptiva del
ayuntamiento, los materiales a utilizar en la terminacin de la cubricin
sern teja cermica y/o pizarra, segn la tipologa propia de la zona.
Quedan prohibidas las mansardas o buhardillas, salvo en aquellas zonas
en que se justifique que formen parte de las tipologas tradicionales y
cuenten con la previa autorizacin preceptiva del ayuntamiento.
f) Para las nuevas construcciones, sern obligatorios, salvo en
alineaciones estables o consolidadas, los retranqueos mnimos con
respecto a las vas de acceso, que en todo caso habrn de separarse
un mnimo de 4 metros del eje de la va, y 3 metros con respecto al
lindero posterior. En caso de que se desease retranquear una
edificacin a los linderos laterales, este retranqueo habr de ser, como
mnimo, de 3 metros.
g) Para autorizar las edificaciones se exigir tener resueltos, con
carcter previo y a costa del promotor, al menos los servicios de acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuacin y tratamiento de las
aguas residuales y suministro de energa elctrica, o, en otro caso,
garantizar la ejecucin simultnea con la edificacin.
h) La instalacin de invernaderos con destino exclusivo al uso agrario
que se instalen con materiales ligeros y fcilmente desmontables no
estar sujeta a las condiciones de edificacin establecidas en este
apartado.
2. En el suelo de los ncleos rurales que el plan general delimite de
acuerdo con alguno de los tipos bsicos previstos en las letras b) y c) del
artculo 13 de la presente ley, las condiciones de su edificacin
vendrn fijadas por el plan general de conformidad con lo previsto en
los artculos 25 y 56.1.d) de la misma. La altura de la edificacin
residencial se ajustar a lo establecido en el apartado 1.d) anterior.
37
3. Asimismo, y con fundamento en el estudio detallado e individualizado

del ncleo, el plan general podr establecer, justificadamente,
condiciones de edificacin distintas de las fijadas en las letras a), d) y f)
del apartado 1 de este artculo, respecto de alguno o algunos de los
ncleos rurales histrico-tradicionales que haya delimitado en el territorio
municipal.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en los ncleos
histricos tradicionales el plan general de ordenacin municipal habr
de priorizar la rehabilitacin de las edificaciones existentes con la
finalidad de revitalizar el espacio de acuerdo con criterios de
sostenibilidad, ahorro energtico, mejora de la calidad y conservacin
de los elementos singulares de las construcciones.
Artculo 30. Rgimen del suelo rstico y el de los ncleos rurales en la
ordenacin del territorio.
Los instrumentos de ordenacin del territorio, en congruencia con su
escala territorial respectiva y con los fines pblicos perseguidos, podrn
modificar el rgimen de usos y condiciones de la edificacin previstos
en la presente ley para el suelo rstico y el de los ncleos rurales de
poblacin, en atencin a las circunstancias que, desde dicha
perspectiva, rena el municipio en que se enclaven.
SECCIN 4. Suelo rstico

Subseccin 1. Rgimen
Artculo 31. Facultades y deberes de los propietarios o propietarias en
suelo rstico.
1. Los propietarios o propietarias de terrenos clasificados como suelo
rstico tendrn el derecho a usar, disfrutar y disponer de ellos de
conformidad con la naturaleza y destino rstico de los mismos y lo
dispuesto en su legislacin sectorial. A estos efectos, las personas
propietarias podrn llevar a cabo:
a) Acciones sobre el suelo o subsuelo que no impliquen movimiento de
tierras, tales como aprovechamientos agropecuarios, pastoreo,
roturacin y desecacin, as como vallados con elementos naturales o
de setos.
38
b) Acciones sobre las masas arbreas, tales como aprovechamiento de

lea, aprovechamiento maderero, entresacas, mejora de la masa
forestal, otros aprovechamientos forestales, repoblaciones y tratamiento
fitosanitario, de conformidad con la legislacin sectorial de aplicacin
en materia forestal.
Adems, podrn llevar a cabo las actuaciones complementarias e
imprescindibles para el aprovechamiento maderero, tales como la
apertura de vas de saca temporales, los cargaderos temporales de
madera y el estacionamiento temporal de maquinaria forestal, segn lo
dispuesto en la legislacin sectorial de aplicacin en materia forestal.
c) Otras acciones autorizadas en los trminos previstos en la presente
ley.
2. Los propietarios o propietarias de suelo rstico habrn de:
a) Destinarlos a fines agrcolas, forestales, ganaderos, cinegticos,
ambientales o a otros usos vinculados a la utilizacin racional de los
recursos naturales dentro de los lmites que, de ser el caso y por este
orden, establezcan la legislacin sectorial de aplicacin, la presente ley,
el planeamiento urbanstico y los instrumentos de ordenacin del
territorio.
b) Solicitar autorizacin de la comunidad autnoma para el ejercicio de
las actividades autorizables en los casos previstos en la presente ley, sin
perjuicio de lo dispuesto en la legislacin sectorial correspondiente.
c) Solicitar, en los supuestos previstos en la legislacin urbanstica, la
oportuna licencia municipal para el ejercicio de las actividades
contempladas en el artculo 33 de la presente ley.
d) Realizar o permitir realizar a la administracin competente los trabajos
de defensa del suelo y la vegetacin necesarios para su conservacin y
para evitar riesgos de inundacin, erosin, incendio, contaminacin o
cualquier otro riesgo de catstrofe o simple perturbacin del medio
ambiente, as como de la seguridad y salud pblicas.
e) Cumplir las obligaciones y condiciones sealadas en la presente ley
para el ejercicio de las facultades que correspondan segn la categora
de suelo rstico, as como las mayores restricciones que sobre ellas
imponga el planeamiento urbanstico.
f) Realizar los trabajos de restauracin paisajstica o medioambiental
necesarios para reponer el suelo rstico.
39
Artculo 32. Categoras.

En el suelo rstico se distinguirn las siguientes categoras:
1. Suelo rstico de proteccin ordinaria, constituido por los terrenos que
el planeamiento urbanstico o los instrumentos de ordenacin del
territorio estimen inadecuados para su desarrollo urbanstico, en razn a
sus caractersticas geotcnicas o morfolgicas, el alto impacto territorial
que conllevara su urbanizacin, los riesgos naturales o tecnolgicos o
en consideracin a los principios de utilizacin racional de los recursos
naturales o de desarrollo sostenible.
2. Suelo rstico especialmente protegido, constituido por los terrenos
que, por sus valores agrcolas, ganaderos, forestales, ambientales,
cientficos, naturales, paisajsticos y culturales, sujetos a limitaciones o
servidumbres para la proteccin del dominio pblico o de otra ndole,
deban estar sometidos a algn rgimen especial de proteccin, de
acuerdo con lo dispuesto en este apartado.
Dentro de este tipo de suelo rstico especialmente protegido se
distinguirn las siguientes categoras:
a) Suelo rstico de proteccin agropecuaria, constituido por los terrenos
de alta productividad agrcola o ganadera, puesta de manifiesto por la
existencia de explotaciones que la avalen o por las propias
caractersticas o potencialidad de los terrenos o zonas donde se
enclaven, as como por los terrenos objeto de concentracin parcelaria
a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2002 y por los terrenos
concentrados con resolucin firme producida en los diez aos anteriores
a esta fecha, salvo que hayan de ser incluidos en la categora de suelo
rstico de proteccin forestal.
No obstante, el plan general podr excluir justificadamente de esta
categora los mbitos limtrofes sin solucin de continuidad con el suelo
urbano o con los ncleos rurales que resulten necesarios para el
desarrollo urbanstico racional, que sern clasificados como suelo
urbanizable o incluido en la delimitacin de los ncleos rurales,
respectivamente.
Excepcionalmente, a travs de los procedimientos previstos en la
legislacin de ordenacin del territorio, la consejera competente, por
razn del contenido del proyecto, podr autorizar las actuaciones
necesarias para la implantacin de infraestructuras, dotaciones e
instalaciones en las que concurra una causa de utilidad pblica o de
inters social que sea prevalente a cualquier otra preexistente.
b) Suelo rstico de proteccin forestal, constituido por los terrenos
40
destinados a explotaciones forestales y por los que sustenten masas

arbreas que deban ser protegidas por cumplir funciones ecolgicas,
productivas, paisajsticas, recreativas o de proteccin del suelo, e
igualmente por aquellos terrenos de monte que, an cando no
sustenten masas arbreas, deban ser protegidos por cumplir dichas
funciones, y, en todo caso, por las reas arbreas formadas por
especies autctonas, as como por aquellas que hayan sufrido los
efectos de un incendio a partir de la entrada en vigor de la presente ley
o en los cinco aos anteriores a la misma. Igualmente, se consideran
suelo rstico de proteccin forestal aquellas tierras que declare la
administracin competente como reas de especial productividad
forestal y los montes pblicos de utilidad pblica. Excepcionalmente, el
plan general podr excluir de esta categora las reas sin masas
arbreas merecedoras de proteccin, limtrofes sin solucin de
continuidad con el suelo urbano o con los ncleos rurales, que resulten
necesarias para el desarrollo urbanstico racional.
Excepcionalmente, a travs de los procedimientos previstos en la
legislacin de ordenacin del territorio, la consellera competente, por
razn del contenido del proyecto, podr autorizar las actuaciones
necesarias para la implantacin de infraestructuras, dotaciones e
instalaciones en las que concurra una causa de utilidad pblica o de
inters social que sea prevalente a cualquier otra preexistente.
c) Suelo rstico de proteccin de infraestructuras, constituido por los
terrenos rsticos destinados al emplazamiento de infraestructuras y sus
zonas de afeccin no susceptibles de transformacin, como son las de
comunicaciones y telecomunicaciones, las instalaciones para el
abastecimiento, saneamiento y depuracin del agua, las de gestin de
residuos slidos, las derivadas de la poltica energtica o cualquier otra
que justifique la necesidad de afectar a una parte del territorio,
conforme a las previsiones de los instrumentos de planeamiento
urbanstico y de ordenacin del territorio.
d) Suelo rstico de proteccin de las aguas, constituido por los terrenos,
situados fuera de los ncleos rurales y del suelo urbano, definidos en la
legislacin reguladora de las aguas continentales como cauces
naturales, riberas y mrgenes de las corrientes de agua y como lecho o
fondo de las lagunas y embalses, terrenos inundados y humedales y sus
zonas de servidumbre.
Asimismo, se incluirn en esta categora las zonas de proteccin que a
tal efecto delimiten los instrumentos de planeamiento urbanstico y de
ordenacin del territorio, que se extendern, como mnimo, a la zona de
polica definida por la legislacin de aguas, salvo que el plan justifique
suficientemente la reduccin. Igualmente, tendrn dicha consideracin
los terrenos situados fuera de los ncleos rurales y del suelo urbano con
41
riesgo de inundacin, y aqullos bajo los cuales existan aguas

subterrneas que deban ser protegidas.
No obstante lo anterior, las corrientes de agua de escasa entidad que
discurran dentro del mbito de un sector de suelo urbanizable
quedarn debidamente integradas en el sistema de espacios libres
pblicos, con sujecin al rgimen de suelo urbanizable.
e) Suelo rstico de proteccin de costas, constituido por los terrenos,
situados fuera de los ncleos rurales y del suelo urbano, que se
encuentren a una distancia inferior a 200 metros del lmite interior de la
ribera del mar.
Excepcionalmente, previo informe favorable de la Comisin Superior de
Urbanismo de Galicia, el plan general de ordenacin municipal podr
reducir, por razones debidamente justificadas, la franja de proteccin
hasta los 100 metros, a contar desde el lmite interior de la ribera del mar.
f) Suelo rstico de proteccin de espacios naturales, constituido por los
terrenos sometidos a algn rgimen de proteccin por aplicacin de la
Ley 9/2001, de conservacin de la naturaleza, o de la legislacin
reguladora de los espacios naturales, la flora y la fauna. Igualmente,
tendrn dicha consideracin los terrenos que los instrumentos de
ordenacin del territorio, las normas provinciales de planeamiento o el
planeamiento urbanstico estimen necesario proteger por sus valores
naturales, ambientales, cientficos o recreativos.
Excepcionalmente, el plan general podr excluir de esta categora,
previa evaluacin ambiental, los suelos que sean necesarios para la
delimitacin de ncleos rurales en los casos en que el Consejo de la
Xunta lo autorice expresamente.
g) Suelo rstico de proteccin paisajstica, constituido por los terrenos
que determine el planeamiento urbanstico o los instrumentos de
ordenacin del territorio con la finalidad de preservar las vistas
panormicas del territorio, el mar, el curso de los ros o los valles, y de los
monumentos o edificaciones de singular valor.
h) Suelo rstico especialmente protegido para zonas con inters
patrimonial, artstico o histrico, que estn contempladas en el
planeamiento o en la legislacin sectorial que les sea de aplicacin.
3. Cuando un terreno, por sus caractersticas, pueda corresponder a
varias categoras de suelo rstico, se optar entre incluirlo en la
categora que otorgue mayor proteccin o bien incluirlo en varias
categoras, cuyos regmenes se aplicarn de forma complementaria; en
este caso, si se produce contradiccin entre dichos regmenes,
42
prevalecer el que otorgue mayor proteccin.

4. Sin perjuicio de mantener su clasificacin como suelo rstico
especialmente protegido, podrn adscribirse los terrenos como sistema
general de espacios libres y zonas verdes pblicas a los nuevos
desarrollos urbansticos que estn previstos en los terrenos colindantes o
vinculados funcionalmente a los mismos, sin que se tenga en cuenta su
superficie a los efectos de cmputo de edificabilidad ni densidad.
5. En los municipios con ms del 40% de la superficie del trmino
municipal clasificada como suelo rstico de especial proteccin de
espacios naturales, en aplicacin del artculo 32 de la presente ley, el
plan general de ordenacin municipal podr otorgar otra clasificacin
en mbitos colindantes sin solucin de continuidad con el suelo urbano
y con los ncleos rurales que resulten imprescindibles para el desarrollo
urbanstico sostenible, siempre que el plan contenga las medidas
necesarias para la integracin de la ordenacin propuesta con el
paisaje y los valores merecedores de proteccin.
Subseccin 2. Condiciones de uso
Artculo 33. Usos y actividades en suelo rstico.
Los usos y actividades posibles en suelo rstico sern los siguientes:
1. Actividades y usos no constructivos:
a) Acciones sobre el suelo o subsuelo que impliquen movimientos de
tierra, tales como dragados, defensa de ros y rectificacin de cauces,
abancalamientos, desmontes, rellenos y otras anlogas.
b) Actividades de ocio, tales como prctica de deportes organizados,
acampada de un da y actividades comerciales ambulantes.
c) Actividades cientficas, escolares y divulgativas.
d) Depsito de materiales, almacenamiento y parques de maquinaria y
estacionamiento o exposicin de vehculos al aire libre.
e) Actividades extractivas, incluida la explotacin minera, las canteras y
la extraccin de ridos o tierras, as como sus establecimientos de
beneficio.
2. Actividades y usos constructivos:
a) Construcciones e instalaciones agrcolas en general tales como las
43
destinadas al apoyo de las explotaciones hortcolas, almacenes

agrcolas, talleres, garajes, parques de maquinaria agrcola, viveros e
invernaderos, u otras anlogas.
b) Construcciones e instalaciones destinadas al apoyo de la ganadera
extensiva e intensiva, granjas, corrales domsticos y establecimientos en
los que se alojen, mantengan o cren animales, e instalaciones apcolas.
c) Construcciones e instalaciones forestales destinadas a la gestin
forestal y las de apoyo a la explotacin forestal, as como las de defensa
forestal, talleres, garajes y parques de maquinaria forestal.
d) Instalaciones vinculadas funcionalmente a las carreteras y previstas
en la ordenacin sectorial de stas, as como, en todo caso, las de
suministro de carburante.
e) Construcciones y rehabilitaciones destinadas al turismo en el medio
rural y que sean potenciadoras del medio donde se ubiquen.
f) Instalaciones necesarias para los servicios tcnicos de
telecomunicaciones, la infraestructura hidrulica y las redes de
transporte, distribucin y evacuacin de energa elctrica, gas,
abastecimiento de agua y saneamiento, siempre que no impliquen la
urbanizacin o transformacin urbanstica de los terrenos por los que
discurren.
g) Construcciones e instalaciones para equipamientos y dotaciones que
hayan de emplazarse necesariamente en el medio rural, como son: los
cementerios, las escuelas agrarias, los centros de investigacin y
educacin ambiental y los campamentos de turismo y pirotecnias.
Adems, mediante la aprobacin de un plan especial de dotaciones
regulado por el artculo 71 de la presente ley, podrn permitirse
equipamientos, pblicos o privados.
h) Construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a la
explotacin agrcola o ganadera.
i) Muros de contencin, as como cierres o vallado de fincas.
j) Instalaciones de playa y actividades de carcter deportivo,
sociocultural, recreativo y de bao, que se desarrollen al aire libre, con
las obras e instalaciones imprescindibles para el uso de que se trate.
k) Construcciones destinadas a las actividades extractivas, incluidas las
explotaciones mineras, las canteras y la extraccin de ridos y tierras, as
como sus establecimientos de beneficio y actividades complementarias
44
de primera transformacin, almacenamiento y envasado de productos

del sector primario, siempre que guarden relacin directa con la
naturaleza, extensin y destino de la finca o explotacin del recurso
natural.
l) Construcciones e instalaciones destinadas a establecimientos de
acuicultura.
m) Infraestructuras de abastecimiento, tratamiento, saneamiento y
depuracin de aguas, de gestin y tratamiento de residuos, e
instalaciones de generacin o infraestructuras de produccin de
energa.
3. Otras actividades anlogas que se determinen reglamentariamente y
coordinadas entre la legislacin sectorial y la presente ley.
Artculo 34. Usos en suelo rstico.
1. Los usos en suelo rstico relacionados en el artculo anterior se
determinan en los artculos siguientes, para cada categora de suelo,
como:
a) Usos permitidos: los compatibles con la proteccin de cada
categora de suelo rstico, sin perjuicio de la exigibilidad de licencia
urbanstica municipal y dems autorizaciones administrativas sectoriales
que procedan.
b) Usos autorizables: los sujetos a autorizacin de la Administracin
autonmica, previamente a la licencia urbanstica municipal y en los
que deban valorarse en cada caso las circunstancias que justifiquen su
autorizacin, con las cautelas que procedan.
c) Usos prohibidos: los incompatibles con la proteccin de cada
categora de suelo o que impliquen un riesgo relevante de deterioro de
los valores protegidos.
2. En el suelo rstico especialmente protegido para zonas con inters
patrimonial, artstico o histrico, antes del otorgamiento de la licencia
municipal ser necesario obtener el preceptivo informe favorable del
organismo autonmico competente en materia de patrimonio cultural.
3. Sern nulas de pleno derecho las autorizaciones y licencias que se
otorguen para usos prohibidos por la presente ley en el suelo rstico.
4. No necesitarn autorizacin autonmica previa, a los efectos de la
presente ley, las infraestructuras, dotaciones e instalaciones previstas en
45
un proyecto sectorial aprobado al amparo de la Ley 10/1995, de

ordenacin del territorio de Galicia, ni los equipamientos o dotaciones,
privados o pblicos, previstos en los planes especiales contemplados en
el artculo 33.2.g) de la presente ley.
Artculo 35. Limitaciones de apertura de caminos y movimientos de
tierras.
1. No est permitida la apertura de nuevos caminos o pistas en el suelo
rstico que no estn expresamente contemplados en el planeamiento
urbanstico o en los instrumentos de ordenacin del territorio, salvo los
caminos rurales contenidos en los proyectos aprobados por la
administracin competente en materia de agricultura, de montes o de
medio ambiente y aquellos que obtuvieran la correspondiente
autorizacin autonmica de conformidad con lo dispuesto en el artculo
41 de la presente Ley.
En todo caso, la ejecucin de nuevas pistas o caminos que afecten a
suelo rstico de proteccin de espacios naturales y de inters
paisajstico estar sujeta a la evaluacin de efectos ambientales que
prev la Ley 1/1995, de 2 de enero , de Proteccin Ambiental de
Galicia.
2. Las nuevas aperturas de caminos o pistas que se puedan realizar
debern adaptarse a las condiciones topogrficas del terreno, con la
menor alteracin posible del paisaje y minimizndose o corrigindose su
impacto ambiental.
3. Con carcter general quedan prohibidos los movimientos de tierra
que alteren la topografa natural de los terrenos rsticos, salvo en los
casos expresamente autorizados por la presente Ley.
Artculo 36. Suelo rstico de proteccin ordinaria.
El rgimen del suelo rstico de proteccin ordinaria tiene por finalidad
garantizar la utilizacin racional de los recursos naturales y el desarrollo
urbanstico sostenible. Estar sometido al siguiente rgimen:
1. Usos permitidos por licencia municipal:
Los relacionados en el apartado 1, letras a), b), c) y d), y en el apartado
2, letras a), b), c), d), f), i), j) y m) del artculo 33, y la letra g) de dicho
artculo en su apartado 2, de acuerdo con lo establecido en el artculo
34.4 de la presente ley.
2. Usos autorizables por la Comunidad Autnoma:
46
El resto de los usos relacionados en el artculo 33 de la presente ley, as

como los que puedan establecerse a travs de los instrumentos previstos
en la legislacin de ordenacin del territorio, siempre que no conlleven
la transformacin urbanstica del suelo.
3. Usos prohibidos:
Todos los dems.
Artculo 37. Suelos rsticos de especial proteccin agropecuaria, forestal
o de infraestructuras.
El rgimen de los suelos rsticos de proteccin agropecuaria y forestal
tiene por finalidad principal preservar los terrenos de alta productividad
y garantizar la utilizacin racional de los recursos naturales y el desarrollo
urbanstico sostenible. El rgimen del suelo rstico de proteccin de
infraestructuras, sin perjuicio de lo establecido en su especfica
legislacin reguladora, tiene por objeto preservar las infraestructuras
existentes o de nueva creacin.
Estar sometido al siguiente rgimen:
1. Usos permitidos por licencia municipal directa:
Los relacionados en el apartado 1, letras a), b) y c), y en el apartado 2,
letras a), b), c), d), f), i) y m), del artculo 33 de la presente ley. Adems,
en el suelo rstico de proteccin forestal se permitir lo relacionado en
el apartado 1, letra e).
En suelo rstico de proteccin de infraestructuras se permitirn las
instalaciones necesarias para la ejecucin y funcionamiento de la
correspondiente infraestructura.
En suelo rstico de proteccin agropecuaria sern autorizables los usos
relacionados en el apartado 1, letras d) y e), y en el apartado 2, letras
e), g) h), j), k) y l), del artculo 33 de la presente ley, as como los que
puedan establecerse a travs de los instrumentos previstos en la
legislacin de ordenacin del territorio.
En suelo rstico de proteccin forestal podrn autorizarse los usos
relacionados en el apartado 1, letras d) y e), y en el apartado 2, letras,
e), g), h), j), k) y l), del artculo 33, as como los que puedan
establecerse a travs de los instrumentos de ordenacin del territorio. En
los montes pblicos de utilidad pblica sern autorizables los usos
47
admitidos en su legislacin sectorial.

En suelo rstico de proteccin de infraestructuras nicamente sern
autorizables los usos vinculados funcionalmente a la infraestructura
correlativa, as como los que puedan establecerse a travs de los
instrumentos de ordenacin del territorio.
3. Usos prohibidos:
Todos los dems.
Artculo 38. Suelos rsticos de proteccin de las aguas, las costas, de
inters paisajstico y de patrimonio cultural.
El rgimen general de los suelos rsticos de proteccin de las aguas, las
costas, de inters paisajstico y del patrimonio cultural, sin perjuicio de lo
establecido en su legislacin reguladora, tiene por objeto preservar el
dominio pblico hidrulico y martimo y su entorno, as como los
espacios de inters paisajstico y el patrimonio cultural, quedando
sujetos al siguiente rgimen:
letras f) e i), del artculo 33 de la presente ley.
Los relacionados en el apartado 2, letras e) y l), del artculo 33 de la
presente ley, as como las actividades y construcciones vinculadas
directamente con la conservacin, utilizacin, aprovechamiento y
disfrute del dominio pblico, del medio natural y del patrimonio cultural,
y los que puedan establecerse a travs de los instrumentos previstos en
la legislacin de ordenacin del territorio, siempre que no conlleven la
transformacin de su naturaleza rstica y quede garantizada la
integridad de los valores objeto de proteccin.
Adems de los usos anteriormente indicados, en el suelo rstico de
proteccin de patrimonio podr autorizarse la ampliacin de
cementerios preexistentes, y en los de proteccin de costas y de
proteccin de las aguas podrn autorizarse, asimismo, las
construcciones e instalaciones necesarias para actividades de
talasoterapia, aguas termales, sistemas de tratamiento o depuracin de
aguas, astilleros e instalaciones imprescindibles necesarias para la
implantacin de aparcamientos abiertos al uso pblico para el acceso
a las playas, a la prctica de los deportes nuticos y para la
48
implantacin de paseos martimos o fluviales, as como los previstos en el

apartado 2, letra j), del artculo 33 de la presente ley, siempre que
quede garantizada la integridad de los valores objeto de proteccin.
3. Usos prohibidos:
Todos los dems.
Artculo 39. Suelo rstico de especial proteccin de espacios naturales.
El rgimen general de los suelos rsticos de proteccin de espacios
naturales, sin perjuicio de lo establecido en su legislacin reguladora,
tiene por objeto preservar sus valores naturales, paisajsticos y
tradicionales, quedando sujetos al siguiente rgimen:
letra i), del artculo 33 de la presente ley.
Los relacionados en el apartado 2, letras e), f), j) y l), del artculo 33 de
la presente ley, as como los sistemas de tratamiento o depuracin de
aguas y las actividades vinculadas directamente con la conservacin,
utilizacin y disfrute del medio natural, y los que puedan establecerse a
travs de los instrumentos previstos en la legislacin de ordenacin del
territorio, o por el planeamiento de los recursos naturales contemplado
en la Ley 9/2001, de 21 de agosto, de conservacin de la naturaleza,
siempre que no conlleven la transformacin de su naturaleza rstica y
quede garantizada la integridad de los valores objeto de proteccin.
Para autorizar los usos sealados por el apartado 2, letras j) y l), del
artculo 33, sobre suelo rstico de especial proteccin de espacios
naturales, ser necesario obtener el previo informe favorable de la
consejera competente en materia de conservacin de espacios
naturales sobre el cumplimiento de la legislacin sectorial autonmica,
estatal y de la UE que resulten de aplicacin.
En los municipios con ms del 40% de la superficie del trmino municipal
clasificada como suelo rstico de especial proteccin de espacios
naturales podrn autorizarse, con carcter excepcional, los usos
relacionados en el apartado 2, letras a), b), c) y d), siempre que quede
garantizada la integracin de las edificaciones con el paisaje y los
valores objeto de proteccin.
49
3. Usos prohibidos:
Todos los dems.
Artculo 40. Edificaciones existentes de carcter tradicional o de singular
valor arquitectnico.
Se permitir en cualquier categora de suelo rstico, previa autorizacin
autonmica con arreglo al procedimiento establecido por el artculo 41,
la reconstruccin y rehabilitacin de las edificaciones tradicionales o de
singular valor arquitectnico, que podrn ser destinadas a vivienda y
usos residenciales, a actividades tursticas y artesanales o a
equipamientos de inters pblico. La reconstruccin o rehabilitacin
habr de respetar el volumen edificable preexistente y la composicin
volumtrica original.
Asimismo, previa autorizacin autonmica, podr permitirse por razones
justificadas su ampliacin, incluso en volumen independiente, sin
sobrepasar el 10% del volumen originario de la edificacin tradicional.
Excepcionalmente, la ampliacin podr alcanzar el 50% del volumen de
la edificacin originaria cumpliendo las condiciones establecidas por los
artculos 42 y 44 de la presente ley.
Subseccin 3. Procedimiento para el otorgamiento de autorizaciones
Artculo 41. Procedimiento para el otorgamiento de la autorizacin
autonmica en suelo rstico.
1. La competencia para el otorgamiento de la autorizacin autonmica
prevista en la presente ley corresponde al secretario o secretaria
general competente en materia de urbanismo.
2. El procedimiento para la tramitacin de las autorizaciones
autonmicas en suelo rstico se ajustar a las siguientes reglas:
a) El promotor deber presentar la solicitud ante el ayuntamiento
acompaada de anteproyecto redactado por tcnico competente,
con el contenido que se detalle reglamentariamente, y, como mnimo,
la documentacin grfica, fotogrfica y escrita que sea suficiente para
conocer las caractersticas esenciales del emplazamiento y de su
entorno en un radio mnimo de 500 metros, de la titularidad de los
terrenos y superficie de los mismos, del uso solicitado y de las obras
necesarias para su ejecucin, conservacin y servicio, sus repercusiones
territoriales y ambientales y las que sean necesarias para justificar el
50
cumplimiento de las condiciones establecidas en la presente ley.

b) El ayuntamiento someter el expediente a informacin pblica por
un plazo mnimo de veinte das, mediante anuncio que habr de
publicarse en el tabln de anuncios del ayuntamiento y en uno de los
peridicos de mayor difusin en el municipio. El anuncio deber indicar,
como mnimo, el emplazamiento, el uso solicitado, la altura y ocupacin
de la edificacin pretendida y el lugar y horario de consulta de la
documentacin completa.
c) Concluida la informacin pblica, el ayuntamiento remitir el
expediente completo tramitado a la consejera competente en materia
de ordenacin del territorio y urbanismo, incluyendo las alegaciones
presentadas y los informes de los tcnicos municipales y del rgano
municipal que tenga atribuida la competencia para otorgar la licencia
de obra.
Transcurrido el plazo de dos meses sin que el ayuntamiento haya
remitido el expediente completo a la consejera, las personas
interesadas podrn solicitar la subrogacin de esta ltima, que
reclamar el expediente al ayuntamiento y proseguir la tramitacin
hasta su resolucin.
d) La consejera podr requerir del promotor o promotora la
documentacin e informacin complementaria que estime necesaria o
bien la subsanacin de las deficiencias de la solicitud para adaptarse a
lo dispuesto en la presente ley.
Asimismo, podr recabar de los organismos sectoriales correspondientes
los informes que se estimen necesarios para resolver.
e) El secretario o secretaria general competente en materia de
urbanismo examinar la adecuacin de la solicitud a la presente ley y a
los instrumentos de ordenacin del territorio y resolver en el plazo de
tres meses, a contar desde la entrada del expediente completo en el
registro de la consejera competente, concediendo la autorizacin
simplemente o condicionndola justificadamente a la introduccin de
medidas correctoras, o bien denegndola motivadamente. Transcurrido
dicho plazo sin resolucin expresa, se entender denegada la
autorizacin por silencio administrativo.
Subseccin 4. Condiciones de edificacin
Artculo 42. Condiciones generales de las edificaciones en el suelo
rstico.
51
1. Para otorgar licencia o autorizar cualquier clase de edificaciones o

instalaciones en el suelo rstico deber justificarse el cumplimiento de
las siguientes condiciones: a) Garantizar el acceso rodado de uso
pblico adecuado a la implantacin, el abastecimiento de agua, la
evacuacin y tratamiento de aguas residuales, el suministro de energa
elctrica, la recogida, tratamiento, eliminacin y depuracin de toda
clase de residuos y, en su caso, la previsin de aparcamientos
suficientes, as como corregir las repercusiones que produzca la
implantacin en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios
e infraestructuras existentes. Estas soluciones habrn de ser asumidas
como coste a cargo exclusivo del promotor o promotora de la
actividad, formulando expresamente el correspondiente compromiso
en tal sentido y aportando las garantas exigidas al efecto por la
administracin en la forma que reglamentariamente se determine.
b) Prever las medidas correctoras necesarias para minimizar la
incidencia de la actividad solicitada sobre el territorio, as como todas
aquellas medidas, condiciones o limitaciones tendentes a conseguir la
menor ocupacin territorial y la mejor proteccin del paisaje, los
recursos productivos y el medio natural, as como la preservacin del
patrimonio cultural y la singularidad y tipologa arquitectnica de la
zona.
c) Cumplir las siguientes condiciones de edificacin:
-La superficie mxima ocupada por la edificacin en planta no
exceder del 20% de la superficie de la finca. No obstante, las
edificaciones
destinadas
a
explotaciones
ganaderas,
los
establecimientos de acuicultura y las infraestructuras de tratamiento o
depuracin de aguas podrn ocupar hasta el 60% de la superficie de la
parcela, y la ampliacin de los cementerios la totalidad de su superficie.
Excepcionalmente, los instrumentos establecidos por la Ley 10/1995, de
ordenacin del territorio de Galicia, podrn permitir una ocupacin
superior para estas actividades, siempre que se mantenga el estado
natural, al menos, en un tercio de la superficie de la parcela.
-El volumen mximo de la edificacin ser similar al de las edificaciones
existentes en el suelo rstico del entorno. En caso de que resulte
imprescindible sobrepasarlo por exigencias del uso o actividad
autorizable, procurar descomponerse en dos o ms volmenes
conectados entre s a fin de adaptar las volumetras a las tipologas
propias del medio rural. En todo caso, habrn de adoptarse las medidas
correctoras necesarias para garantizar el mnimo impacto visual sobre el
paisaje y la mnima alteracin del relieve natural de los terrenos.
-Las caractersticas tipolgicas de la edificacin habrn de ser
52
congruentes con las tipologas del entorno; en particular, las

condiciones de volumetra, tratamiento de fachadas, morfologa y
tamao de los huecos y soluciones de cubierta, que, en todo caso,
estarn formadas por planos continuos sin quiebras en sus vertientes.
-En los suelos rsticos de proteccin ordinaria, agropecuaria, forestal o
de infraestructuras, de aguas y de costas, la altura mxima de las
edificaciones no podr sobrepasar las dos plantas ni los 7 metros
medidos en el centro de todas las fachadas, desde la rasante natural
del terreno al arranque inferior de la vertiente de cubierta.
Excepcionalmente, podr sobrepasar los 7 metros de altura cuando las
caractersticas especficas de la actividad, debidamente justificadas,
hicieran imprescindible sobrepasarlos en alguno de sus puntos. En los
dems suelos rsticos protegidos, las edificaciones no podrn
sobrepasar una planta de altura ni 3,50 metros medidos de igual forma,
salvo en los casos debidamente justificados de infraestructuras de
tratamiento o depuracin de aguas. Podrn igualmente exceptuarse
aquellas instalaciones propias de usos agrcolas, acucolas o ganaderos
que necesiten alturas excepcionales, previo informe, en todo caso, de
la consejera competente en la materia.
-Las caractersticas estticas y constructivas y los materiales, colores y
acabados sern acordes con el paisaje rural y las construcciones del
entorno. En tal sentido, para el acabado de las edificaciones se
emplear la piedra u otros materiales tradicionales y propios de la zona.
En casos justificados por la calidad arquitectnica de la edificacin,
podrn emplearse otros materiales acordes con los valores naturales, el
paisaje rural y las edificaciones tradicionales del entorno.
-Los cierres y vallados sern preferentemente vegetales, sin que los
realizados con material opaco de fbrica sobrepasen la altura de 1
metro, salvo en parcelas edificadas, donde podrn alcanzar 1,50
metros. En todo caso, deben realizarse con materiales tradicionales del
medio rural en el que se emplacen, no permitindose el empleo de
bloques de hormign u otros materiales de fbrica, salvo que sean
debidamente
revestidos
y
pintados
en
la
forma
que
reglamentariamente se determine.
d) Cumplir las siguientes condiciones de posicin e implantacin:
-La superficie mnima de la parcela sobre la que se emplazar la
edificacin ser la establecida en cada caso por la presente ley, sin
que a tal efecto sea admisible la adscripcin de otras parcelas.
-Los edificios se ubicarn dentro de la parcela, adaptndose en lo
posible al terreno y al lugar ms apropiado para conseguir la mayor
reduccin del impacto visual y la menor alteracin de la topografa del
53
terreno.
-Los retranqueos de las construcciones a los lindes de la parcela habrn
de garantizar la condicin de aislamiento y en ningn caso podrn ser
inferiores a 5 metros.
-Las condiciones de abancalamiento obligatorio y de acabado de los
bancales resultantes debern definirse y justificarse en el proyecto, de
modo que quede garantizado el mnimo impacto visual sobre el paisaje
y la mnima alteracin de la topografa natural de los terrenos.
-Se mantendr el estado natural de los terrenos o, en su caso, el uso
agrario de los mismos o con plantacin de arbolado o especies
vegetales en, al menos, la mitad de la superficie de la parcela, o en un
tercio de la misma cuando se trate de infraestructuras de tratamiento o
depuracin de aguas.
e) Se har constar obligatoriamente en el registro de la propiedad la
vinculacin de la total superficie real de la finca a la construccin y uso
autorizados, expresando la indivisibilidad y las concretas limitaciones al
uso y edificabilidad impuestas por la autorizacin autonmica.
f) En todo caso, el plazo para el inicio de las obras ser de seis meses, a
contar desde el otorgamiento de la licencia municipal correspondiente,
debiendo concluirse las obras en el plazo mximo de tres aos, a contar
desde el otorgamiento de la licencia.
g) Transcurridos dichos plazos, se entender caducada la licencia
municipal y la autorizacin autonmica, previo expediente tramitado
con audiencia de la persona interesada, y ser de aplicacin lo
dispuesto en el artculo 203 de la presente ley.
2. A las obras de derribo y demolicin que se pretendan realizar en suelo
rstico les ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 26 de la
presente ley.
Artculo 43. Condiciones adicionales que deben cumplir
edificaciones destinadas a usos residenciales vinculados a
explotaciones agrcolas o ganaderas.
las
las
Las edificaciones destinadas a uso residencial complementario de la

explotacin agrcola o ganadera, adems de las condiciones generales
especificadas en el artculo 42 de la presente Ley, cumplirn las
siguientes:
a)Derogado
54
b) La edificacin deber estar ntimamente ligada a la explotacin

agrcola o ganadera del solicitante. A tal efecto, deber acreditarse
fehaciente e imprescindiblemente que el solicitante es titular de una
explotacin de las sealadas y que la misma cumple los requisitos que
reglamentariamente se determinen.
c) Que la edificacin tenga la condicin de aislada, prohibindose la
construccin de varias edificaciones residenciales sobre una misma
parcela y las edificaciones destinadas a usos residenciales colectivos o
no vinculados a la explotacin.
d) En todo caso, la superficie mnima exigible para poder edificar nunca
ser inferior a 4. 000 metros cuadrados, la superficie ocupada por la
edificacin no superar el 5% de la superficie neta de la parcela.
e) Derogado
Artculo 44. Condiciones adicionales
constructivas no residenciales.
para
otras
actividades
1. Las construcciones en suelo rstico distintas de las sealadas en el

artculo anterior, adems de las condiciones generales especificadas en
el artculo 42 de la presente ley, cumplirn las siguientes:
a) La superficie de la parcela en la que se ubique la edificacin no ser
inferior a 3.000 metros cuadrados, salvo en los supuestos contemplados
en el artculo 33.2, letras f) y j), de la presente ley y en lo que se refiere a
la ampliacin de cementerios e instalaciones de tratamiento y
depuracin de aguas.
b) Habr de justificarse cumplidamente la idoneidad del
emplazamiento elegido y la imposibilidad o inconveniencia de ubicarlas
en suelo urbano o urbanizable con calificacin idnea. Tal justificacin
no ser necesaria cuando se trate de las construcciones sealadas en el
artculo 33.2, letras a), b) c), d) y f).
2. Excepcionalmente, podr otorgarse licencia, sin necesidad de
autorizacin autonmica previa, para la ejecucin de pequeas
construcciones e instalaciones al servicio y funcionamiento de las
infraestructuras y obras pblicas, siempre que quede justificada la
construccin o instalacin con la naturaleza, extensin y destino actual
de la finca en que se emplace y no se superen los 50 metros cuadrados
de superficie total edificada ni la altura mxima de una planta ni 3,50
metros. En todo caso, la tipologa de la edificacin y los materiales de
construccin sern los determinados en el artculo 42 de la presente ley.
55
Igualmente, podr permitirse, sin sujecin a lo dispuesto por los artculos

42 y 44 de la presente ley, la instalacin de invernaderos con destino
exclusivo al uso agrario que se instalen con materiales ligeros y
fcilmente desmontables.
Este rgimen excepcional slo ser de aplicacin en el mbito del suelo
rstico de proteccin ordinaria y de especial proteccin agropecuaria,
forestal o de infraestructuras.
3. Las obras de simple conservacin y las obras menores a que hace
referencia el artculo 195.3 de la presente ley no precisarn autorizacin
autonmica con anterioridad a la obtencin de la preceptiva licencia
urbanstica municipal.
4. Las nuevas explotaciones ganaderas sin base territorial no podrn
situarse a una distancia inferior a 1.000 metros de los asentamientos de
poblacin y a 250 metros de la vivienda ms prxima. Cuando se trate
de nuevas explotaciones con base territorial, la distancia mnima a los
asentamientos de poblacin y a la vivienda ms aproxima ser de 100
metros.
El planeamiento urbanstico o los instrumentos de ordenacin del
territorio podrn reducir o aumentar estas distancias dentro de su
mbito territorial de aplicacin, respetando en todo caso lo establecido
por la legislacin sectorial que sea de aplicacin.
5. Derogado
TTULO II: Planeamiento urbanstico
CAPTULO I: Clases de instrumentos de ordenacin
SECCIN 1. Disposiciones generales
Artculo 45. Instrumentos de ordenacin.
1. La ordenacin urbanstica se llevar a cabo a travs de normas
subsidiarias y complementarias de planeamiento y de planes generales
de ordenacin municipal que se desarrollarn a travs de los
instrumentos urbansticos previstos en la seccin cuarta de este captulo.
2.
Los
planes
de
ordenacin
urbanstica
estn
56
vinculados
jerrquicamente a las determinaciones de las directrices de ordenacin

del territorio y a los dems instrumentos establecidos por la Ley 10/1995,
de Ordenacin del Territorio de Galicia, y habrn de redactarse en
coherencia con todos ellos.
Artculo 46. Lmites de sostenibilidad.
1. El planeamiento urbanstico tendr como objetivo en el suelo urbano
consolidado favorecer la conservacin y recuperacin del patrimonio
construido, de los espacios urbanos relevantes, de los elementos y tipos
arquitectnicos singulares, de las formas tradicionales de ocupacin del
suelo y de los rasgos diferenciales o distintivos que conforman la
identidad local.
En tal sentido, se procurar mantener la trama urbana existente, y las
construcciones de nueva planta, as como la reforma, rehabilitacin o
ampliacin de las existentes, sern coherentes con la tipologa
arquitectnica caracterstica del entorno, en particular en cuanto a la
altura, el volumen y el fondo edificables.
2. En suelo urbano no consolidado de uso residencial, hotelero o
terciario, el planeamiento no podr contener determinaciones de las
que resulte una superficie edificable total superior a los siguientes lmites:
a) En municipios con poblacin superior a 50.000 habitantes: 1,50 metros
cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo.
b) En municipios con poblacin superior a 20.000 habitantes e inferior a
50.000 habitantes: 1 metro cuadrado edificable por cada metro
cuadrado de suelo.
c) En municipios con poblacin superior a 5. 000 habitantes e inferior a
20.000 habitantes: 0,85 metros cuadrados edificables por cada metro
cuadrado de suelo.
d) En municipios con poblacin inferior a 5. 000 habitantes: 0,50 metros
3. En suelo urbanizable delimitado de uso residencial, hotelero o terciario
contiguo al suelo urbano, la superficie edificable total de cada sector
no podr superar los siguientes niveles de intensidad:
a) En municipios con poblacin superior a 50.000 habitantes: 1 metro
cuadrado edificable por cada metro cuadrado de suelo.
b) En municipios con poblacin superior a 20.000 habitantes e inferior a
57

cuadrado de suelo.
c) En municipios con poblacin superior a 5. 000 habitantes e inferior a
cuadrado de suelo.
d) En municipios con poblacin inferior a 5. 000 habitantes: 0,40 metros
El planeamiento justificar la edificabilidad asignada en cada mbito,
segn los criterios establecidos por el artculo 52. 3 de esta Ley,
valorando el parque de viviendas existente.
4. En el resto del suelo urbanizable delimitado y en el no delimitado de
uso residencial, hotelero o terciario, la superficie edificable total en
cada sector no podr sobrepasar los 0,30 metros cuadrados edificables
por cada metro cuadrado de suelo.
5. En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable de uso industrial,
no se permitir una ocupacin del terreno por las construcciones
superior a las dos terceras partes de la superficie del mbito.
6. Para la determinacin de la superficie edificable total debern
tenerse en cuenta las siguientes reglas:
a) Se computarn todas las superficies edificables de carcter lucrativo,
cualquiera que sea el uso a que se destinen, incluidas las construidas en
el subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con la nica
excepcin de las superficies construidas en el subsuelo con destino a
trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las
viviendas del edificio, a aparcamientos o a instalaciones de servicio
como las de calefaccin, electricidad, gas o anlogas.
b) El ndice de edificabilidad se aplicar sobre la superficie total del
mbito, computando los terrenos destinados a nuevos sistemas
generales incluidos en el mismo, y con exclusin, en todo caso, de los
terrenos reservados para dotaciones pblicas existentes que el plan
mantenga, y de los destinados a sistemas generales adscritos a efectos
de gestin que se ubiquen fuera del mbito.
7. Las directrices de ordenacin del territorio y los planes territoriales
integrados aprobados al amparo de la Ley 10/1995, de ordenacin del
territorio de Galicia, podrn establecer los lmites de edificabilidad para
determinadas reas del territorio, sin sujecin a lo dispuesto en los
nmeros 2 y 3 de este artculo.
58
Artculo 47. Calidad de vida y cohesin social.

1. El plan general deber contemplar las reservas de suelo necesarias
para la implantacin de los sistemas generales o del conjunto de
dotaciones urbansticas al servicio predominante del conjunto de la
poblacin, de su asentamiento, movilidad y empleo, en proporcin
adecuada a las necesidades de la poblacin, y teniendo en cuenta la
capacidad mxima residencial derivada del plan y, como mnimo, los
siguientes:
a) Sistema general de espacios libres y zonas verdes de dominio y uso
pblicos, en proporcin no inferior a 15 metros cuadrados por cada 100
metros cuadrados edificables de uso residencial.
b) Sistema general de equipamiento comunitario de titularidad pblica,
en proporcin no inferior a 5 metros cuadrados por cada 100 metros
cuadrados edificables de uso residencial.
2. Con independencia de los sistemas generales, el plan que contenga
la ordenacin detallada establecer en el suelo urbano no consolidado
y en el suelo urbanizable las reservas mnimas de suelo para las
siguientes dotaciones urbansticas:
a) Sistema de espacios libres pblicos destinados a parques, jardines,
reas de ocio, expansin y recreo de la poblacin:
-En mbitos de uso residencial u hotelero: 18 metros cuadrados de suelo
por cada 100 metros cuadrados edificables y como mnimo el 10% de la
superficie total del mbito.
-En mbitos de uso terciario o industrial: el 10% de la superficie total del
mbito.
b) Sistema de equipamientos pblicos destinados a la prestacin de
servicios sanitarios, asistenciales, educativos, culturales, deportivos y
otros que sean necesarios:
-En mbitos de uso residencial u hotelero: 10 metros cuadrados de suelo
por cada 100 metros cuadrados edificables.
-En mbitos de uso terciario o industrial: el 2% de la superficie del mbito.
c) Plazas de aparcamientos de vehculos:
-En mbitos de uso residencial y hotelero: dos plazas de aparcamiento
por cada 100 metros cuadrados edificables, de las que, como mnimo,
59
la cuarta parte debe ser de dominio pblico.

-En mbitos de uso terciario: dos plazas de aparcamiento por cada 100
metros cuadrados edificables, de las que, como mnimo, la quinta parte
debe ser de dominio pblico.
-En mbitos de uso industrial: una plaza de aparcamiento por cada 100
metros cuadrados edificables, de las que, como mnimo, la cuarta parte
ser de dominio pblico.
3. El plan efectuar las reservas de suelo para dotaciones urbansticas
en los lugares ms adecuados para satisfacer las necesidades de la
poblacin, en orden a asegurar su accesibilidad, funcionalidad e
integracin en la estructura urbanstica, de modo que no se ubiquen en
zonas marginales o residuales.
4. El ayuntamiento en pleno, por mayora absoluta y sin necesidad de
seguir el procedimiento de modificacin del plan, podr acordar el
cambio de uso de los terrenos reservados para equipamientos pblicos
por otro uso dotacional pblico distinto, siempre que se mantenga la
titularidad pblica o se destine a incrementar las zonas verdes y
espacios libres pblicos.
5. El plan general calificar como suelo dotacional los terrenos que
hayan sido destinados efectivamente a usos docentes o sanitarios
pblicos, elementos funcionales de las infraestructuras de transportes e
instalaciones adscritas a la defensa nacional. No obstante lo anterior,
mediante convenio entre la administracin titular del bien, la consejera
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio y el
ayuntamiento, podrn ser destinados por el plan general a otros usos
distintos y atribuirse a las personas propietarias el 100% del
aprovechamiento tipo, de conformidad con lo establecido en la
presente ley, con la finalidad de facilitar la financiacin de
infraestructuras pblicas.
6. Reglamentariamente, se precisarn las dimensiones y caractersticas,
as como, en su caso, el destino de las reservas de suelo dotacional
pblico.
7. Las cesiones de suelo obligatorias establecidas por la presente ley
comprendern el suelo, el subsuelo y el vuelo, sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 8 siguiente. En ningn caso podr renunciar la
administracin a las cesiones correspondientes a las reservas mnimas de
suelo para dotaciones pblicas establecidas por la presente ley.
8. El plan que contenga la ordenacin detallada podr regular el uso
del subsuelo de los espacios de dominio pblico con la finalidad de
60
contemplar la implantacin de infraestructuras, equipamientos y

aparcamientos de titularidad pblica.
Excepcionalmente ser posible, con la nica finalidad de posibilitar el
cumplimiento de la reserva mnima para plazas de aparcamiento
privadas establecidas en la presente ley, y siempre que se acredite la
imposibilidad de su cumplimiento en los terrenos de titularidad privada,
la utilizacin del subsuelo por los propietarios del polgono mediante la
tcnica de la concesin de dominio pblico sin necesidad de concurso.
9. El planeamiento urbanstico determinar el trazado y las
caractersticas de las redes bsicas de distribucin de energa elctrica,
abastecimiento de agua, evacuacin y saneamiento de aguas
residuales, telefona y otras redes, galeras o canalizaciones de servicios
necesarios.
Para las nuevas redes de mbito supramunicipal no previstas en el plan
urbanstico, ser necesario aprobar previamente el correspondiente
proyecto sectorial al amparo de la Ley 10/1995, de ordenacin del
territorio de Galicia.
10. Los planes establecern en aquellos sectores de suelo urbanizable
para los que se prevean usos residenciales, an cuando estos usos no
sean predominantes, una reserva de suelo con carcter de dotacin
autonmica para construccin de viviendas de promocin y titularidad
pblica en cuanta de 2,5 metros cuadrados por cada 100 metros
cuadrados edificables de uso residencial.
La edificabilidad que se asigne a estos terrenos vendr justificada por el
plan previo estudio de las rentas de la poblacin municipal y la
demanda de viviendas prevista para la poblacin de las rentas ms
bajas. En todo caso, la edificabilidad total no podr superar el 2,5% de
la establecida para el uso residencial en la totalidad del sector de que
se trate, y se tendr en cuenta para el clculo de las dems
dotaciones, equipamientos y espacios libres locales.
11. Con independencia de lo dispuesto en el apartado anterior, los
planes generales debern prever tambin las reservas de suelo para
vivienda sujeta a algn rgimen de proteccin pblica. En los
municipios que en el momento de la aprobacin inicial de su plan
general cuenten como mnimo con 20.000 habitantes inscritos en el
padrn municipal, estas reservas no podrn ser inferiores al 40% de la
edificabilidad residencial prevista por el plan general para el conjunto
de suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado, y no podrn
ser inferiores al 30% de la referida edificabilidad en el resto de los
municipios.
61
El plan general distribuir discrecionalmente las reservas entre el suelo

urbano no consolidado y el urbanizable delimitado de conformidad con
las reglas siguientes:
a) Como mnimo, el 20% de la edificabilidad residencial del suelo urbano
no consolidado ser para vivienda sujeta a algn rgimen de
proteccin pblica.
b) Las reservas que localice el plan en suelo urbano no consolidado no
podrn ser superiores a las que fije para el suelo urbanizable delimitado.
c) En suelo urbano no consolidado el porcentaje de edificabilidad
residencial que se fije como reserva ser el mismo para todos los distritos,
y en cada sector de suelo urbanizable delimitado ser como mnimo del
20% de la edificabilidad residencial, excepto en aquellos sectores cuya
edificabilidad total no supere los 0,20 metros cuadrados edificables por
cada metro cuadrado de suelo, en cuyo caso la reserva podr
reducirse o suprimirse, siempre que el plan general compense esta
reduccin en el resto de los sectores.
Las reservas para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin pblica habrn de localizarse evitando la concentracin
excesiva de viviendas de dicho tipo, para favorecer la cohesin social y
evitar la segregacin territorial de los ciudadanos o ciudadanas por
razn de su nivel de renta.
12. Los planes de sectorizacin debern prever tambin las reservas de
suelo necesarias para atender a las demandas de vivienda sujeta a
algn rgimen de proteccin pblica. Estas reservas no podrn ser
inferiores a las necesarias para localizar el 40% de edificabilidad
residencial prevista en el plan de sectorizacin.
13. No obstante lo dispuesto en los apartados 11 y 12, el plan general
llevar a cabo una estimacin de la demanda potencial de vivienda y,
en particular, de la sujeta a los diferentes regmenes de proteccin, en
funcin de las circunstancias relativas a los precios de suelo y de
vivienda, a la evolucin de poblacin, a la expectativa de creacin de
nuevos hogares y a las necesidades de reposicin y/o rehabilitacin del
parque inmobiliario por razn de su estado y antigedad, de tal forma
que, teniendo presente la estimacin as elaborada, si dicha demanda
no puede ser atendida con los porcentajes fijados en los referidos
puntos, incrementar la reserva hasta cubrir esa demanda.
Sin embargo, si el plan general acredita que la reserva prevista en los
apartados 11 y 12 es excesiva para atender a la demanda potencial de
vivienda protegida atendiendo a las circunstancias expuestas antes y
que un porcentaje elevado de edificabilidad residencial que
62
contemple el plan general para el conjunto de suelo urbano no

consolidado y urbanizable delimitado no est dirigido a satisfacer la
demanda de primera residencia, se podr reducir el porcentaje de
reserva hasta el 20%, con la condicin de que el municipio cuente con
menos de 20.000 habitantes inscritos en el padrn municipal en el
momento de aprobacin inicial del plan.
Estarn exentos de las reservas de terrenos reguladas en los apartados
11 y 12 aquellos ayuntamientos que, en el momento de aprobacin
inicial de su plan general, cuenten con menos de 5.000 habitantes
inscritos en el padrn municipal, cuando dicho plan general no
contenga previsin para nuevos desarrollos urbansticos en suelos
clasificados como urbanos no consolidados y urbanizables, que superen
las 5 viviendas por cada 1.000 habitantes y ao, tomando como
referencia el nmero de aos que se fije como horizonte del plan.
Artculo 48. Normas de calidad urbana.
1. El planeamiento urbanstico garantizar las condiciones de
habitabilidad, salubridad y funcionalidad de las viviendas y usos
residenciales, respetando las condiciones mnimas que se fijen
reglamentariamente. En todo caso, se prohbe el uso residencial en
stanos y semistanos.
2. Los viarios principales de nueva apertura en suelo urbano no
consolidado y en suelo urbanizable no podrn tener un ancho inferior a
16 metros.
3. El planeamiento urbanstico procurar una razonable y equilibrada
articulacin de usos, actividades y tipologas edificatorias compatibles,
evitando tambin la repeticin de soluciones urbansticas y tipologas
edificatorias idnticas.
4. El planeamiento que establezca la ordenacin detallada
contemplar las previsiones necesarias para evitar barreras
arquitectnicas y urbansticas, de manera que las personas con
movilidad reducida vean facilitado al mximo el acceso directo a los
espacios pblicos y edificaciones pblicas y privadas, con arreglo a la
normativa vigente sobre accesibilidad y supresin de barreras
arquitectnicas.
5. El planeamiento urbanstico deber fijar la altura mxima de las
edificaciones en proporcin al ancho de las vas y espacios libres, de
modo que queden garantizadas las mejores condiciones posibles de
soleamiento y ventilacin natural de las viviendas.
63
6. El planeamiento podr prohibir los tendidos areos y prever el

soterramiento de los existentes. En todo caso, debern soterrarse las
redes de servicios de las nuevas urbanizaciones.
Artculo 49. Divisin del suelo urbano y urbanizable.
1. La totalidad del suelo urbano se dividir por el plan general en
distritos, atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenacin
urbanstica y a la accesibilidad de la poblacin a las dotaciones,
utilizando preferentemente como lmites los sistemas generales y los
elementos estructurantes de la ordenacin urbanstica, y coincidiendo
en la mayor parte de su extensin con los barrios, parroquias o unidades
territoriales con caractersticas homogneas.
Dentro de cada distrito el plan general habr de incluir la totalidad de
los terrenos correspondientes a las categoras de suelo urbano
consolidado y no consolidado. El plan general habr de justificar que en
el conjunto del suelo urbano no consolidado de cada distrito se
cumplen los estndares de reserva mnima para dotaciones urbansticas
locales y de limitacin de intensidad establecidos en la presente Ley.
A los efectos de aplicar los estndares de reserva mnima de suelo para
dotaciones pblicas de carcter local y de los lmites de edificabilidad,
no se tendrn en cuenta aquellos mbitos de suelo urbano no
consolidado que se sometan a operaciones de reforma interior con la
finalidad de obtener nuevas dotaciones pblicas, siempre que de la
ordenacin establecida por el plan no resulte incrementada la
superficie edificable respecto a la preexistente lcitamente realizada ni
se incorporen nuevos usos que generen plusvalas; en este caso, ser
necesario obtener el informe favorable de la Comisin Superior de
Urbanismo de Galicia.
2. El suelo urbanizable se dividir en sectores a los efectos de su
ordenacin detallada y de aplicacin de los estndares establecidos
en la presente Ley, que debern tener una extensin mnima de 20.000
metros cuadrados o la superior que fije el planeamiento. Los sectores se
delimitarn utilizando preferentemente los lmites de los sistemas
generales y los elementos naturales determinantes, de forma que se
garantice una adecuada insercin del sector dentro de la estructura
urbanstica del plan general. En el suelo urbanizable delimitado
inmediato al suelo urbano, el plan general podr delimitar sectores de
menor superficie, siempre que resulte viable tcnica y econmicamente
el cumplimiento de los estndares urbansticos.
Artculo 50. Normas tcnicas de planeamiento.
64
1. Las normas tcnicas del planeamiento urbanstico tendrn por objeto

la determinacin de los siguientes extremos:
a) Los requisitos mnimos de calidad, sustantivos y formales de los
distintos instrumentos de planeamiento urbanstico.
b) Los modelos indicativos de regulacin de las diferentes zonas de
ordenacin urbanstica ms usuales, con determinacin para cada una
de ellas de los elementos tipolgicos definitorios de las construcciones
en funcin de su destino o referidos a mbitos territoriales determinados.
Los planes de ordenacin podrn establecer el rgimen urbanstico de
las zonas resultantes de las operaciones de calificacin que realicen por
simple remisin al pertinente modelo de regulacin.
c) Las obras y servicios mnimos de urbanizacin y sus caractersticas
tcnicas.
d) Las prescripciones tcnicas para elaborar la documentacin de los
diferentes instrumentos de planeamiento.
e) Cualesquiera otras cuestiones precisadas de orientacin tcnica en
materia de planeamiento urbanstico.
2. La aprobacin de las normas tcnicas corresponde al conselleiro
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio, previa
audiencia a la Federacin Gallega de Municipios y Provincias.
SECCIN 2. Normas subsidiarias y complementarias de planeamiento
Artculo 51. Objeto y contenido.
1. Las normas subsidiarias y complementarias de planeamiento
establecern las disposiciones que habrn de ser aplicadas en los
municipios que carezcan de plan general de ordenacin municipal.
2. Asimismo, sern de aplicacin, con carcter complementario, para
suplir las indeterminaciones y lagunas del planeamiento municipal
vigente, sin modificar la calificacin del suelo ni alterar las
determinaciones del planeamiento que complementan.
3. Las normas subsidiarias y complementarias de planeamiento
contendrn las siguientes determinaciones:
a) Fines y objetivos de su promulgacin.
65
b) Derogado
c) Relaciones e incidencias con las directrices de ordenacin territorial.
d) Regulacin de los usos del suelo y de la edificacin.
e) Medidas de proteccin urbanstica del medio rural, el patrimonio y el
paisaje.
f) Definicin del mbito y condiciones de desarrollo de sectores de suelo
urbanizable delimitado para actuaciones previstas por el Instituto
Gallego de la Vivienda y Suelo, con destino a la creacin de suelo
empresarial pblico o a la construccin de viviendas de promocin
pblica.
4. Las normas subsidiarias y complementarias incluirn los siguientes
documentos:
a) Memoria justificativa de sus fines, objetivos y determinaciones.
b) Planos de informacin.
c) Planos de delimitacin del suelo.
d) Ordenanzas de edificacin y uso del suelo.
e) Normativa de proteccin del medio rural, el patrimonio cultural y el
paisaje.
f) Cualesquiera otros documentos que sean procedentes para el
cumplimiento de las determinaciones de las propias normas.
SECCIN 3. Plan general de ordenacin municipal
Artculo 52. Consideraciones generales.
1. Los planes generales de ordenacin municipal, como instrumentos
urbansticos de ordenacin integral, abarcarn uno o varios trminos
municipales completos, clasificarn el suelo para el establecimiento del
rgimen jurdico correspondiente, definirn los elementos fundamentales
de la estructura general adoptada para la ordenacin urbanstica del
territorio y establecern las determinaciones orientadas a promover su
desarrollo y ejecucin.
66
2. El contenido de los planes generales de ordenacin municipal deber

ser congruente con los fines que en los mismos se determinen y
adaptarse a las caractersticas y complejidad urbanstica del territorio
que sea objeto de la ordenacin, garantizando la coordinacin de los
elementos fundamentales de los respectivos sistemas generales.
3. Asimismo, el plan general deber garantizar la coherencia interna de
las determinaciones urbansticas, la viabilidad tcnica y econmica de
la ordenacin propuesta, el equilibrio de los beneficios y cargas
derivados del plan entre las distintas reas de reparto, la
proporcionalidad entre el volumen edificable y los espacios libres
pblicos de cada mbito de ordenacin y la participacin de la
comunidad en las plusvalas generadas en cada rea de reparto.
Artculo 53. Determinaciones de carcter general.
1. Los planes generales de ordenacin municipal contendrn las
siguientes determinaciones de carcter general:
a) Objetivos generales y criterios de la ordenacin compatibles con la
normativa sectorial y ambiental, con los instrumentos de ordenacin del
territorio y con el planeamiento de los municipios limtrofes.
b) Clasificacin del suelo de todo el trmino municipal en todos o
alguno de los distintos tipos y categoras establecidos en esta Ley.
c) Divisin del suelo urbano en distritos de acuerdo con lo dispuesto en
el artculo 49 de esta Ley.
d) Delimitacin de los sectores en suelo urbanizable delimitado.
e) Estructura general y orgnica del territorio integrada por los sistemas
generales determinantes del desarrollo urbano y, en particular, por los
sistemas generales de comunicaciones y sus zonas de proteccin, de
espacios libres y zonas verdes pblicas, de equipamiento comunitario
pblico y de servicios urbanos.
En cualquier caso, se indicar para cada uno de sus elementos no
existentes sus criterios de diseo y ejecucin y el sistema de obtencin
de los terrenos.
f) Catlogo de los elementos que por sus valores naturales o culturales, o
por su relacin con el dominio pblico, hayan de ser conservados o
recuperados, con las medidas de proteccin que procedan.
g) Delimitacin de las cuencas de inters paisajstico en el trmino
67
municipal y medidas para su adecuada proteccin y recuperacin.

h) Delimitacin de reas de reparto en suelo urbano no consolidado y
en suelo urbanizable delimitado, con fijacin del aprovechamiento tipo,
en su caso.
i) Carcter pblico o privado de las dotaciones.
j) Determinacin, en su caso, de los plazos para la aprobacin del
planeamiento de desarrollo y, en general, para el cumplimiento de los
deberes urbansticos.
2. Asimismo, los planes generales debern contener las determinaciones
necesarias para que las construcciones e instalaciones cumplan las
condiciones de adaptacin al ambiente establecidas por el artculo 104
de esta Ley.
Artculo 54. Determinaciones en suelo urbano consolidado.
Los planes generales de ordenacin municipal contendrn en suelo
urbano consolidado las siguientes determinaciones:
a) Delimitacin de su permetro.
b) Calificacin de los terrenos, entendida como la asignacin detallada
de usos pormenorizados, tipologas edificatorias y condiciones de
edificacin correspondientes a cada zona.
c) Delimitacin de los espacios libres y zonas verdes destinados a
parques y jardines pblicos, zonas deportivas, de recreo y expansin,
indicando su carcter pblico o privado.
d) Emplazamientos reservados para dotaciones, equipamientos y
dems servicios de inters social, sealando su carcter pblico o
privado y las condiciones de edificacin garantizando su integracin en
el entorno en que se deban emplazar.
e) Regulacin detallada de los usos, volumen y condiciones higinicosanitarias de los terrenos y construcciones, as como las caractersticas
estticas de la edificacin y de su entorno.
f) Trazado y caractersticas de la red viaria pblica, con sealamiento
de alineaciones y rasantes.
g) Previsin de aparcamientos de titularidad pblica, que podrn
ubicarse incluso en el subsuelo de los sistemas viarios y de espacios
68
libres, siempre que no interfieran el uso normal de estos sistemas ni

supongan la eliminacin o traslado de elementos fsicos o vegetales de
inters.
h) Caractersticas y trazado de las redes de abastecimiento de agua,
alcantarillado, energa elctrica y aquellos otros servicios que, en su
caso, prevea el plan.
i) En su caso, establecimiento de plazos para la edificacin.
Artculo 55. Determinaciones en suelo urbano no consolidado.
1. En el suelo urbano no consolidado, cuando el plan general contenga
su ordenacin detallada, incluir, adems de las determinaciones
establecidas en el artculo anterior, la delimitacin de los polgonos
necesarios para la ejecucin del plan y la determinacin del sistema de
actuacin de cada polgono.
2. Cuando el plan general remita la ordenacin detallada a un plan
especial de reforma interior, contendr las siguientes determinaciones:
a) Delimitacin del mbito del plan especial de reforma interior.
b) Determinacin de los usos globales, tipologas edificatorias, altura
mxima y superficie total edificable.
c) Fijacin de la cuanta de las reservas mnimas de suelo para
dotaciones urbansticas que habr de prever el plan especial.
d) Previsin de los sistemas generales necesarios, en su caso, para el
desarrollo del plan especial.
3. Derogado.
Artculo 56. Determinaciones en suelo de ncleo rural.
1. Los planes generales de ordenacin municipal contendrn la
ordenacin detallada de los ncleos rurales y, a tal efecto, incluirn las
siguientes determinaciones:
a) Delimitacin de su permetro.
b) En su caso, emplazamiento reservado para dotaciones
equipamientos, sealando su carcter pblico o privado.
69
c) Trazado de la red viaria pblica y sealizacin de alineaciones.

d) Regulacin detallada de los usos, volumen y condiciones higinicosanitarias de los terrenos y construcciones, as como de las
caractersticas estticas de la edificacin y de su entorno.
e) Previsin de las reas de los ncleos rurales en los que se contemple
la realizacin de actuaciones de carcter integral, en cuyo caso
deber delimitar los correspondientes polgonos y garantizar la
integracin de la actuacin con la morfologa, los servicios y las
caractersticas del tipo bsico al que pertenezca el ncleo en que se
inserte, sin que la densidad mxima de la actuacin integral pueda
superar las veinticinco viviendas por hectrea. En ningn caso podrn
preverse actuaciones integrales en los ncleos histrico-tradicionales, ni
en la parte delimitada como tal en los ncleos rurales complejos.
f) Cuantas otras resulten convenientes para la ordenacin y mejora del
ncleo y la salvaguarda de los cauces naturales y las redes de caminos
rurales, as como para la conservacin y recuperacin de la morfologa
de los ncleos histrico-tradicionales y de su estructura parcelaria
histrica y sus usos tradicionales.
g) Fijacin de los indicadores que deban dar lugar a la necesidad de
redactar un plan especial de ordenacin de un ncleo rural para hacer
frente a la complejidad urbanstica sobrevenida en el mismo.
2. Cuando el plan general remita la ordenacin detallada de un ncleo
rural delimitado a un plan especial de ordenacin de ncleo rural
contendr las siguientes previsiones:
a) Determinacin de las tipologas edificatorias, parcela mnima y altura
mxima de la edificacin.
b) En el supuesto de que contemple la realizacin de una actuacin de
carcter integral de las reguladas en la letra e) del apartado 1 anterior,
determinacin de las reservas de suelo para dotaciones pblicas y para
aparcamientos, en la proporcin mnima establecida en el artculo 47.2
de la presente ley.
En estos casos, antes de la aprobacin del plan especial no se
permitirn segregaciones o divisiones de parcelas en el rea sujeta a la
actuacin integral, salvo en el supuesto previsto en el prrafo cuarto del
artculo 206.1 de la presente ley.
c) Las limitaciones necesarias para impedir que la edificacin pueda
dificultar la aprobacin del futuro plan especial de ordenacin de
ncleo rural. Una vez aprobado dicho plan especial, podr obtenerse
70
licencia municipal con sujecin a las condiciones establecidas por el

plan y sin necesidad de previa autorizacin autonmica.
Artculo 57. Determinaciones en suelo urbanizable delimitado.
1. Los planes generales de ordenacin municipal contendrn, en todo
caso, en suelo urbanizable delimitado las siguientes determinaciones:
a) Delimitacin de sectores para su desarrollo en planes parciales.
b) Desarrollo de los sistemas de la estructura general de la ordenacin
urbanstica del territorio con la precisin suficiente para permitir la
redaccin de planes parciales o especiales, determinando los sistemas
generales incluidos o adscritos a la gestin de cada sector.
c) Trazados de las redes fundamentales de abastecimiento de agua,
alcantarillado, energa elctrica y dems servicios que, en su caso,
prevea el plan.
d) Determinacin de las conexiones con los sistemas generales
existentes y exteriores al sector y, en su caso, previsin de las obras
necesarias para la ampliacin y refuerzo de dichos sistemas en funcin
de las necesidades generadas por la actuacin y de forma que se
asegure su correcto funcionamiento.
A estos efectos, el plan deber incluir un estudio que justifique la
capacidad de las redes viarias y de servicios existentes y las medidas
procedentes para atender las necesidades generadas y, en su caso, la
implantacin del servicio pblico de transporte, recogida de residuos
urbanos y cuantos otros resulten necesarios.
Asimismo, el plan general establecer obligatoriamente las
caractersticas, dimensiones y capacidad mnima de las infraestructuras
y servicios necesarios para el desarrollo del sector y determinar con
precisin los terrenos necesarios para la conexin con el sistema general
viario y de infraestructuras y servicios urbanos existentes que debern
incluirse o adscribirse al desarrollo del sector.
Cuando proceda, se establecern los mecanismos que permitan la
redistribucin de los costes entre los sectores afectados.
e) Asignacin de los usos globales de cada sector y fijacin de la
edificabilidad y las tipologas edificatorias.
2. Adems de las determinaciones del nmero anterior, los planes
generales podrn ordenar detalladamente, con el mismo contenido y
71
determinaciones exigibles a un plan parcial, aquellos sectores de

desarrollo urbanstico preferente, de manera que se puedan ejecutar
directamente sin necesidad de planeamiento de desarrollo. En estos
casos, ser necesario que se garantice la ejecucin del plan a travs de
actuaciones pblicas programadas o privadas concertadas con la
administracin.
Artculo 58. Determinaciones en suelo urbanizable no delimitado.
En suelo urbanizable no delimitado, el plan general establecer los
criterios para delimitar los correspondientes sectores, tales como los
relativos a magnitud, usos, intensidad de uso, dotaciones,
equipamientos, sistemas generales que deban ejecutarse y conexiones
con los mismos, as como prioridades para garantizar un desarrollo
urbano racional. En particular, podr condicionarse la delimitacin de
nuevos sectores al desarrollo de los ya delimitados en el plan general.
Artculo 59. Determinaciones en suelo rstico.
Los planes generales de ordenacin municipal, con arreglo a lo
dispuesto en la presente Ley, contendrn las siguientes determinaciones:
a) Delimitacin de las distintas categoras de suelo rstico.
b) Determinacin de las condiciones estticas y caractersticas de
diseo de las construcciones, incluyendo los materiales y colores a
emplear en la fachada y cubierta de las edificaciones.
c) Normas y medidas de proteccin del suelo rstico para asegurar el
mantenimiento de la naturaleza rstica de los terrenos y la
conservacin, proteccin y recuperacin de los valores y
potencialidades propios del medio rural.
Artculo 60. Estrategia de actuacin y estudio econmico.
1. Los planes generales de ordenacin municipal contendrn la
estrategia para el desarrollo coherente del plan y, en particular,
determinarn la ejecucin de los sistemas generales que hayan de
crearse necesariamente para el desarrollo de las reas de suelo urbano
no consolidado y de los sectores de suelo urbanizable delimitado.
2. Asimismo, determinarn los mbitos de actuacin preferente en suelo
urbano no consolidado y en suelo urbanizable delimitado, para los que
habrn de fijarse los plazos y condiciones en que tengan que ser
72
ejecutadas las actuaciones pblicas programadas o privadas

concertadas con los particulares, as como las determinaciones de la
ordenacin detallada sin necesidad de remisin al planeamiento de
desarrollo.
3. El plan general de ordenacin municipal contendr una evaluacin
del coste de ejecucin de los sistemas generales y de las actuaciones
previstas, con indicacin del carcter pblico o privado de la iniciativa
de financiacin, justificando las previsiones que hayan de realizarse con
recursos propios del ayuntamiento.
En el supuesto de que se atribuya la financiacin a administraciones o
entidades pblicas distintas del municipio, deber acreditarse la
conformidad de las mismas.
Artculo 61. Documentacin.
1. Las determinaciones del plan general de ordenacin municipal a que
se hace referencia en esta seccin se desarrollarn en los siguientes
documentos, con el contenido que se fije reglamentariamente:
a) Memoria justificativa de sus fines y objetivos, as como de sus
determinaciones.
b) Estudio del medio rural y anlisis del modelo de asentamiento
poblacional.
c) Informe de sostenibilidad ambiental y memoria ambiental.
d) Planos de informacin.
e) Planos de ordenacin urbanstica del territorio.
f) Normas urbansticas.
g) Estrategia de actuacin y estudio econmico.
h) Catlogo de elementos a proteger o recuperar.
i) Informe o memoria de sostenibilidad econmica.
j) Aquellos otros que se estimen
adecuadamente sus determinaciones.
necesarios
para
reflejar
2. El estudio del medio rural servir de base para establecer las medidas
tendentes a la conservacin y mejora de sus potencialidades intrnsecas
73
y, en particular, para la proteccin de sus valores ecolgicos,

ambientales, paisajsticos, histricos, etnogrficos, culturales o con
potencialidad productiva. A estos efectos, analizar detalladamente los
usos del suelo, los cultivos, el paisaje rural, la tipologa de las
edificaciones y construcciones tradicionales de la zona, las
infraestructuras existentes, los caminos y vas rurales, el plan urbanstico
de los municipios limtrofes y cualquier otra circunstancia relevante para
la justificacin de las determinaciones en suelo rstico.
3. El anlisis del modelo de asentamiento poblacional tendr por objeto
determinar las medidas a adoptar para su ordenacin y mejora, y la
preservacin de los asentamientos histrico-tradicionales, definiendo los
elementos que lo constituyan y su insercin en el marco comarcal y
destacando la divisin parroquial, el sistema de ncleos de poblacin,
su capacidad de acogida de la demanda previsible de uso residencial
en el medio rural y su relacin con el medio natural o productivo.
A fin de fundamentar la delimitacin de los ncleos rurales, deber
analizar
individualizadamente
cada
ncleo,
su
morfologa,
infraestructuras y dotaciones urbansticas existentes, nmero y carcter
de sus edificaciones, consolidacin por la edificacin y densidad de
viviendas, patrimonio arquitectnico y cultural y cualquier otra
circunstancia urbanstica relevante para justificar las determinaciones
sobre el suelo de ncleo rural. El estudio incluir una ficha, plano y
fotografa area individualizada para cada ncleo rural, en cuyos
documentos se recoger la informacin urbanstica anteriormente
indicada.
4. El informe de sostenibilidad ambiental se configurar sobre la base de
los criterios que se establezcan en el documento ambiental de
referencia que redacte el rgano ambiental, y tendr por objeto el
anlisis y ponderacin de los efectos de la ejecucin y desarrollo de las
determinaciones del plan general sobre los recursos naturales y el medio
fsico, la adopcin de las medidas correctoras necesarias para minimizar
sus impactos y la valoracin de la adecuacin de las infraestructuras y
servicios necesarios para garantizar los nuevos desarrollos en
condiciones de calidad y sostenibilidad ambiental, as como su
coherencia con los objetivos de proteccin del dominio pblico natural.
5. La memoria ambiental tendr por objeto vincular las determinaciones
del plan general que se apruebe provisional y definitivamente al
contenido del informe de sostenibilidad a que se refiere el apartado 4
anterior y al de las alegaciones e informes resultado del trmite de
informacin pblica y de consultas previsto en el documento ambiental
de referencia.
74
SECCIN 4. Planeamiento de desarrollo

Subseccin 1. Disposicin comn
Artculo 62. Disposicin comn a los planes de desarrollo.
1. Los planes parciales y los planes especiales podrn modificar la
ordenacin detallada establecida por el plan general de ordenacin
de acuerdo con las siguientes condiciones:
a) Que tengan por objeto la mejora sustancial de la ordenacin
urbanstica vigente, la mejora de la articulacin de los espacios libres
pblicos y los volmenes construidos, la eliminacin de usos no
deseables o la incorporacin de otros necesarios, la resolucin de
problemas de circulacin o la formalizacin de operaciones de reforma
interior en suelo urbano o de actuaciones de carcter integral en suelo
de ncleo rural, no previstas por el plan general, y otros fines anlogos.
b) Que no afecten ni alteren de ningn modo a las determinaciones del
plan general sealadas en los artculos 53, 55.2, 56.2.a) y 57.1) de la
presente ley, sin perjuicio de los ajustes necesarios para garantizar las
conexiones.
c) Que no impliquen un incremento de la superficie edificable total ni un
incremento de la altura o de los usos globales que se establezcan en el
plan general.
d) Que no supongan una disminucin, fraccionamiento o deterioro de
la capacidad de servicio y de la funcionalidad de los espacios previstos
para las dotaciones locales.
2. El planeamiento de desarrollo podr reajustar, por razones justificadas,
la delimitacin de los sectores y reas de reparto, siempre que el
reajuste no afecte en ningn caso a la clasificacin urbanstica del suelo
ni a dotaciones pblicas y que no suponga una alteracin igual o
superior al 5% del mbito delimitado por el plan general. En todo caso,
ser necesaria la previa audiencia a los propietarios o propietarias
afectados.
75
Subseccin 2. Planes parciales

Artculo 63. Planes parciales: objeto.
1. Los planes parciales tendrn por objeto regular la urbanizacin y la
edificacin del suelo urbanizable, desarrollando el plan general
mediante la ordenacin detallada de un sector.
2. En municipios sin planeamiento general tambin podrn aprobarse
planes parciales para el desarrollo de sectores de suelo urbanizable
delimitado por las normas subsidiarias y complementarias de
planeamiento.
Artculo 64. Determinaciones de los planes parciales.
Los planes parciales
determinaciones:
contendrn
en
todo
caso
las
siguientes
a) Delimitacin del mbito de planeamiento, que abarcar un sector

completo definido por el plan general.
b) Calificacin de los terrenos, entendida como la asignacin detallada
de usos pormenorizados, tipologas edificatorias y niveles de intensidad
correspondientes a cada zona.
c) Sealamiento de reservas de terrenos para dotaciones urbansticas
en proporcin a las necesidades de la poblacin y de conformidad con
las reservas mnimas establecidas en el artculo 47 de esta Ley.
d) Trazado y caractersticas de la red de comunicaciones propias del
sector y de su enlace con el sistema general de comunicaciones
previsto en el plan general, con sealamiento de alineaciones, rasantes
y zonas de proteccin de toda la red viaria.
e) Caractersticas y trazado de las redes de abastecimiento de agua,
alcantarillado,
energa
elctrica,
alumbrado
pblico,
telecomunicaciones, gas y de aquellos otros servicios que, en su caso,
prevea el plan.
f) Derogado.
g) Determinaciones necesarias para la integracin de la nueva
ordenacin con los elementos valiosos del paisaje y la vegetacin.
h) Medidas necesarias y suficientes para garantizar la adecuada
76
conexin del sector con los sistemas generales exteriores existentes y, en

su caso, la ampliacin o refuerzo de dichos sistemas y de los
equipamientos y servicios urbanos a utilizar por la poblacin futura.
Igualmente deber resolver los enlaces con las carreteras o vas
actuales y con las redes de servicios de abastecimiento de agua y
saneamiento, suministro de energa elctrica, telecomunicaciones, gas,
residuos slidos y otros.
Los servicios tcnicos municipales y las empresas suministradoras
debern informar sobre la suficiencia de las infraestructuras y servicios
existentes y previstos antes de iniciar la tramitacin del plan parcial.
i) Ordenacin detallada de los suelos destinados por el plan general a
sistemas generales incluidos o adscritos al sector, salvo que el municipio
opte por su ordenacin mediante plan especial.
j) Plan de etapas para el desarrollo de las determinaciones del plan, en
el que se incluya la fijacin de los plazos para dar cumplimiento a los
deberes de los propietarios, entre ellos los de urbanizacin y edificacin.
Los plazos que se fijen para cumplir los deberes de edificacin de las
viviendas con proteccin pblica no podrn ser superiores a los que se
fijen para edificar las viviendas libres.
k) Delimitacin de los polgonos en que se divida el sector y
determinacin del sistema de actuacin de acuerdo con lo dispuesto
en esta Ley.
l) Evaluacin econmica de la implantacin de los servicios y de la
ejecucin de las obras de urbanizacin, incluyendo la conexin a los
sistemas generales y, en su caso, las obras de ampliacin o refuerzo de
los mismos.
Artculo 65. Documentacin de los planes parciales.
Los planes parciales comprendern los planos de informacin, incluido
el catastral, memoria justificativa de sus determinaciones, estudio de
sostenibilidad ambiental, impacto territorial y paisajstico, evaluacin
econmica de la implantacin de los servicios y ejecucin de las obras
de urbanizacin, incluidas las conexiones con los sistemas generales
existentes y su ampliacin o refuerzo, planos de ordenacin urbanstica
y ordenanzas reguladoras necesarias para su ejecucin, todos ellos con
el contenido que se fije reglamentariamente.
Si el plan parcial fue sometido a la evaluacin ambiental estratgica no
ser necesario el estudio de sostenibilidad ambiental, impacto territorial
y paisajstico.
77
Subseccin 3. Planes de sectorizacin

Artculo 66. Planes de sectorizacin.
1. Los planes de sectorizacin son los instrumentos mediante los cuales
se establecen las determinaciones estructurantes de la ordenacin
urbanstica necesarias para la transformacin de los terrenos
clasificados como suelo urbanizable no delimitado.
2. Los planes de sectorizacin deben resolver la adecuada integracin
del mbito delimitado en la estructura de ordenacin municipal
definida por el plan general.
3. Los planes de
determinaciones:
sectorizacin
deben
contener
las
siguientes
a) La delimitacin del sector que ser objeto de transformacin, de

acuerdo con los criterios bsicos establecidos por el plan general.
b) Las determinaciones de ordenacin bsica propias del plan general
para el suelo urbanizable delimitado, sealadas en el artculo 57 de esta
Ley.
c) La previsin de suelo para nuevas dotaciones de carcter general,
en la proporcin mnima establecida por el nmero 1 del artculo 47,
con independencia de las dotaciones locales. Los nuevos sistemas
generales habrn de emplazarse dentro del mbito del sector, salvo en
el caso de que el plan general determine especficamente su ubicacin
concreta en otro lugar.
d) Las determinaciones establecidas en el artculo 64 para los planes
parciales.
4. En todo caso, la aprobacin del plan de sectorizacin implicar la
declaracin de utilidad pblica y la necesidad de la ocupacin, a
efectos de expropiacin forzosa, de los terrenos necesarios para el
enlace de la zona de actuacin con los correspondientes elementos de
los sistemas generales.
Artculo 67. Documentacin de los planes de sectorizacin.
Los planes de sectorizacin comprendern los planos de informacin,
incluido el catastral, memoria justificativa de sus determinaciones,
78
estudio de sostenibilidad ambiental, impacto territorial y paisajstico,

evaluacin econmica de la implantacin de los servicios y ejecucin
de las obras de urbanizacin, incluidas las conexiones con los sistemas
generales existentes y su ampliacin o refuerzo, planos de delimitacin
del nuevo sector, planos de ordenacin urbanstica y ordenanzas
reguladoras necesarias para su ejecucin, todos ellos con el contenido
que se fije reglamentariamente.
Si el plan de sectorizacin fue sometido a la evaluacin ambiental
estratgica no ser necesario el estudio de sostenibilidad ambiental,
impacto territorial y paisajstico.
Subseccin 4. Planes especiales
Artculo 68. Finalidades de los planes especiales.
1. En desarrollo de las previsiones contenidas en los planes generales de
ordenacin municipal, podrn formularse y aprobarse planes especiales
con la finalidad de proteger mbitos singulares, llevar a cabo
operaciones de reforma interior, coordinar la ejecucin de dotaciones
urbansticas, proteger, rehabilitar y mejorar el medio rural u otras
finalidades que se determinen reglamentariamente.
2. En ausencia de planeamiento general municipal, o cuando ste no
contuviese las previsiones detalladas oportunas, podrn aprobarse
planes especiales nicamente con la finalidad de proteger mbitos
singulares, rehabilitar y mejorar el medio rural o establecer
infraestructuras y dotaciones urbansticas bsicas, siempre que estas
determinaciones no exijan la previa definicin de un modelo territorial.
3. Los planes especiales contendrn las determinaciones necesarias
para el desarrollo del planeamiento correspondiente y, en todo caso,
las propias de su naturaleza y finalidad, debidamente justificadas y
desarrolladas en los estudios, planos y normas correspondientes.
4. En ningn caso los planes especiales podrn sustituir a los planes
generales, en su funcin de instrumentos de ordenacin integral del
territorio, por lo que no podrn modificar la clasificacin del suelo, sin
perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecerse.
Artculo 69. Planes especiales de proteccin.
1. Los planes especiales de proteccin tienen por objeto preservar el
medio ambiente, las aguas continentales, el litoral costero, los espacios
naturales, las reas forestales, los espacios productivos, las vas de
79
comunicacin, los paisajes de inters, el patrimonio cultural y otros

valores de inters. Asimismo, podrn tener como finalidad la proteccin,
rehabilitacin y mejora de los elementos ms caractersticos de la
arquitectura rural, de las formas de edificacin tradicionales, de los
conjuntos significativos configurados por ellas y de los ncleos rurales
histrico-tradicionales.
2. Con tales fines podrn afectar a cualquier clase de suelo e incluso
extenderse a varios trminos municipales, a fin de abarcar mbitos de
proteccin completos, y podrn establecer las medidas necesarias para
garantizar la conservacin y recuperacin de los valores que se deban
proteger, imponiendo las limitaciones que resulten necesarias, incluso
con prohibicin absoluta de construir.
3. En particular, los planes especiales cuyo objeto sea proteger los
mbitos del territorio declarados como bienes de inters cultural
contendrn las determinaciones exigidas por la legislacin sobre
patrimonio cultural y el catlogo previsto en el artculo 75 de la
presente ley.
4. El plan general podr remitir la ordenacin detallada del suelo
urbano consolidado a un plan especial de proteccin. En este caso,
antes de la aprobacin definitiva del plan especial, deber recabarse
el informe preceptivo y vinculante de la consejera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio en los trminos
sealados por el artculo 86.1.d).
5. Estos planes habrn, en congruencia con su escala respectiva, estar
en consonancia con los instrumentos para la proteccin, gestin y
ordenacin del paisaje, segn recoge la Ley 7/2008, de proteccin del
paisaje de Galicia.
Artculo 70. Planes especiales de reforma interior.
1. Los planes especiales de reforma interior tienen por objeto la
ejecucin de operaciones de reforma en suelo urbano no consolidado,
estn o no previstas en el plan general, para la descongestin de esta
clase de suelo, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la
creacin de dotaciones urbansticas, el saneamiento de barrios
insalubres, la resolucin de problemas de circulacin, la mejora del
ambiente o de los servicios pblicos, la rehabilitacin de zonas urbanas
degradadas u otros fines anlogos.
2. Los planes especiales de reforma interior en suelo urbano no
consolidado contendrn las determinaciones adecuadas a su finalidad
e incluirn, al menos, las determinaciones y documentacin propia de
80
los planes parciales.

Artculo 71. Planes especiales de infraestructuras y dotaciones.
1. Los planes especiales de infraestructuras y dotaciones tienen por
objeto el establecimiento y ordenacin de las infraestructuras bsicas
relativas al sistema de comunicaciones, transportes, espacios libres
pblicos, equipamiento comunitario, y de las instalaciones destinadas a
los servicios pblicos y suministros de energa y abastecimiento,
evacuacin y depuracin de aguas.
2. Los planes especiales de infraestructuras y dotaciones contendrn las
siguientes determinaciones:
a) Delimitacin de los espacios reservados para infraestructuras y
dotaciones urbansticas y su destino concreto.
b) Las medidas necesarias para su adecuada integracin en el territorio
y para solventar los problemas que genere en el viario y dems
dotaciones urbansticas.
c) Medidas de proteccin necesarias para garantizar la funcionalidad y
accesibilidad de las infraestructuras y dotaciones urbansticas.
Artculo 72. Planes especiales de ordenacin del ncleo rural.
1. Estos planes especiales tendrn por finalidad completar la ordenacin
detallada de los ncleos rurales que el plan general le haya diferido, as
como hacer frente a la complejidad urbanstica sobrevenida en los
mismos cuando se den los indicadores que el plan general haya fijado
al respecto.
En el supuesto de que contemple en el ncleo rural actuaciones
integrales no previstas por el plan general, no podr modificar las
determinaciones de ste a que se refiere el artculo 56.2.a) de la
presente ley; habr de delimitar los correspondientes polgonos y
garantizar la integracin de la actuacin con la morfologa, los servicios
y las caractersticas del tipo bsico al que pertenezca el ncleo en que
se inserte, como tambin determinar las reservas de suelo para
dotaciones pblicas y para aparcamientos en la proporcin mnima
establecida en el artculo 47.2 de la misma, siendo en todo caso de
aplicacin la limitacin de densidad prevista en su artculo 56.1.e), as
como la prohibicin de contemplar actuaciones integrales en los
ncleos histrico-tradicionales o en las reas delimitadas como tales en
los ncleos complejos.
81
2. Tambin podr redactarse un plan especial de mejora del ncleo

rural con la exclusiva finalidad de completar el trazado de su red viaria y
la sealizacin de alineaciones y rasantes o para asegurar la existencia
de redes de dotacin de servicios suficientes.
3. El mbito de cada plan especial abarcar la totalidad o parte de los
terrenos comprendidos en la delimitacin del ncleo rural respectivo
4. Los ncleos rurales situados dentro del permetro de una zona de
concentracin parcelaria sern objeto de reordenacin por parte do
ayuntamiento a travs de los correspondientes planes especiales de
ordenacin de ncleo rural.
A los efectos de obtener una red viaria uniforme, dicha reordenacin se
llevar a cabo de forma coordinada con la concentracin parcelaria y
respetando, en todo caso, el proyecto y la ejecucin de las
infraestructuras inherentes al referido proceso concentrador, para lo
cual el ayuntamiento habr de remitir a la consejera competente en
materia de agricultura el citado plan de ordenacin. La Xunta de
Galicia podr establecer con los ayuntamientos los convenios
necesarios para llevar a cabo las citadas actuaciones.
Subseccin 5. Estudios de detalle
Artculo 73. Estudios de detalle.
1. En desarrollo de los planes generales, planes parciales y especiales
podrn redactarse estudios de detalle para manzanas o unidades
urbanas equivalentes completas con los siguientes objetivos:
a) Completar o reajustar las alineaciones y rasantes.
b) Ordenar los volmenes edificables.
c) Concretar las condiciones estticas y de composicin de la
edificacin complementarias del planeamiento.
2. Los estudios de detalle en ningn caso podrn:
a) Alterar el destino urbanstico del suelo.
b) Incrementar el aprovechamiento urbanstico.
c) Reducir o modificar las superficies destinadas a viales, espacios libres
o dotaciones pblicas.
82
d) Prever la apertura de vas de uso pblico que no estn previamente

contempladas en el plan que desarrollen o completen.
e) Aumentar la ocupacin del suelo, las alturas mximas edificables o la
intensidad de uso.
f) Parcelar el suelo.
g) Desconocer o infringir las dems limitaciones que les imponga el
correspondiente plan.
h) Establecer nuevos usos y ordenanzas.
Subseccin 6. Planes de iniciativa particular
Artculo 74. Planes de iniciativa particular.
Los planes de iniciativa particular o que tengan por objeto actuaciones
urbansticas de iniciativa particular debern, adems de las
determinaciones establecidas en este ttulo:
a) Determinar la obligacin de conservacin de la urbanizacin,
expresando si correr por cuenta del municipio, de los futuros
propietarios de las parcelas o de los promotores de la urbanizacin.
b) Prestar las garantas del exacto cumplimiento de los deberes de
ejecucin del plan, por importe del 20% del coste estimado para la
implantacin de los servicios y la ejecucin de las obras de urbanizacin
y de conexin con los sistemas generales existentes, as como, en su
caso, las obras de ampliacin y refuerzo necesarias.
Estas garantas podrn constituirse mediante cualquiera de los
mecanismos previstos en la legislacin de contratos de las
administraciones pblicas, debern prestarse en el plazo mximo de tres
meses desde la aprobacin definitiva del proyecto de urbanizacin y
han de cancelarse, a peticin de los interesados, una vez recibida la
urbanizacin en los trminos establecidos por el artculo 110.5 de la
presente ley.
c) Acreditar, en caso de planes elaborados por iniciativa particular, la
aceptacin por los propietarios que representen ms del 50% de la
superficie del mbito de planeamiento.
83
Subseccin 7. Catlogos
Artculo 75. Catlogos.
1. Los catlogos son instrumentos complementarios de los planes cuyo
objeto es identificar las construcciones, recintos, jardines, monumentos,
inmuebles u otros elementos que, por sus singulares caractersticas o
valores culturales, histricos, artsticos, arquitectnicos o paisajsticos, se
estime conveniente conservar, mejorar o recuperar.
2. Los instrumentos de planeamiento contendrn obligatoriamente un
catlogo en el que se identificarn los ncleos rurales, inmuebles,
construcciones, instalaciones u otros elementos existentes de carcter
tradicional en suelo rstico, o conjuntos de stos, que merezcan ser
objeto de especial proteccin en razn a sus valores culturales,
histricos, artsticos, arqueolgicos o etnogrficos, tales como viviendas,
hrreos, fuentes, cruceros, molinos, pazos, iglesias, puentes, yacimientos
arqueolgicos y otros.
3. El planeamiento habr de contemplar las medidas necesarias para la
proteccin, conservacin, recuperacin y aprovechamiento social y
cultural de los bienes incluidos en el catlogo.
4. El catlogo contendr una ficha individualizada de cada elemento
catalogado en la que se recogern, como mnimo, sus datos
identificativos, ubicacin y delimitacin de su mbito de proteccin,
descripcin grfica de sus caractersticas constructivas, estado de
conservacin y determinaciones para su conservacin, rehabilitacin,
mejora o recuperacin.
CAPTULO II: Elaboracin y aprobacin de los instrumentos de
ordenacin
SECCIN 1. Actos preparatorios
Artculo 76. Elaboracin del plan.
Los organismos pblicos, los concesionarios de servicios pblicos y los
particulares prestarn su concurso a la redaccin de los planes de
ordenacin y, al efecto, facilitarn a los organismos encargados de su
redaccin los documentos e informaciones necesarias.
84
Artculo 77. Suspensin de licencias.

1. Los rganos competentes para la aprobacin inicial de los
instrumentos de planeamiento urbanstico podrn acordar la suspensin
del procedimiento de otorgamiento de licencias de parcelacin de
terrenos, edificacin y demolicin para reas o usos determinados, a fin
de estudiar su formacin o reforma.
Dicho acuerdo habr de publicarse en el Diario Oficial de Galicia y en
uno de los peridicos de mayor difusin de la provincia.
2. El acuerdo de aprobacin inicial de los instrumentos de ordenacin
determinar, por s solo, la suspensin del procedimiento de
otorgamiento de licencias en aquellos mbitos del territorio objeto de
planeamiento cuyas nuevas determinaciones supongan la modificacin
de la ordenacin urbanstica vigente; a estos efectos, determinar
expresamente las reas afectadas por la suspensin.
3. La suspensin a que se refiere el nmero 1 anterior se extinguir, en
todo caso, en el plazo de un ao. Si dentro de este plazo se hubiera
producido acuerdo de aprobacin inicial, la suspensin se mantendr
para las reas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento
supongan modificacin de la ordenacin urbanstica.
La suspensin determinada por la aprobacin inicial tendr una
duracin mxima de dos aos a contar de dicha aprobacin y en
cualquier caso se extinguir con la aprobacin definitiva del
planeamiento.
4. Extinguidos los efectos de la suspensin, en cualquiera de los
supuestos previstos, no podrn acordarse nuevas suspensiones en el
plazo de cuatro aos por idntica finalidad.
5. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la
publicacin de la suspensin tendrn derecho a ser indemnizados del
coste oficial de los proyectos y a la devolucin, en su caso, de los
tributos municipales, siempre que su otorgamiento no sea posible, por
resultar incompatible con la nueva ordenacin establecida.
Artculo 78. Propuestas de planeamiento.
Las entidades, organismos y particulares interesados podrn remitir al
ayuntamiento propuestas de planeamiento y anteproyectos parciales
que sirvan de orientacin para la redaccin del planeamiento. La
aceptacin de dichas propuestas o anteproyectos por el rgano al que
corresponda la aprobacin del planeamiento slo tendr efectos
85
administrativos internos.
SECCIN 2. Iniciativa y colaboracin en el planeamiento
Artculo 79. Planes de iniciativa particular.
1. Los particulares podrn redactar y elevar a la administracin
competente para su tramitacin los instrumentos de desarrollo del plan
general.
2. Los propietarios afectados debern presentar dichos instrumentos,
cuando as se contemplase en el plan general, dentro de los plazos
establecidos al efecto.
3. Si hubiesen obtenido la previa autorizacin del ayuntamiento, les
sern facilitados por los organismos pblicos cuantos elementos
informativos precisaren para llevar a cabo su redaccin, y podrn
efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la
redaccin del plan, con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa.
4. Los propietarios podrn consultar a la Administracin urbanstica
municipal y autonmica sobre los criterios de ordenacin y las obras
que habrn de realizarse con cargo a los promotores para asegurar la
conexin con los sistemas generales exteriores a la actuacin, con
arreglo a lo dispuesto por la presente ley.
La contestacin habr de producirse en el plazo de cuatro meses a
partir de la fecha de entrada de la consulta en el registro del rgano
competente para resolverla.
Cuando la consulta se presente acompaada de un anteproyecto
tcnico, cuyo contenido mnimo se determinar reglamentariamente, el
transcurso del plazo sin resolucin expresa determinar la aceptacin
por la administracin consultada de los criterios de ordenacin y de la
solucin propuesta para asegurar la conexin con los sistemas generales
exteriores a la actuacin, con arreglo al anteproyecto tcnico
presentado.
86
SECCIN 3. Competencia para su formulacin

Artculo 80. Formulacin de las normas subsidiarias y complementarias
de planeamiento.
Las normas subsidiarias y complementarias de planeamiento sern
formuladas por el conselleiro competente en materia de urbanismo y
ordenacin del territorio.
Artculo 81. Formulacin del planeamiento general.
1. Los planes generales de ordenacin municipal sern formulados por
los ayuntamientos respectivos.
2. En los supuestos en que algn ayuntamiento no llegara a formular y
aprobar el correspondiente plan general, el conselleiro competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio podr requerir su
formulacin, sealando el plazo mximo para iniciar su tramitacin. En
el supuesto de que el municipio no cumpla este requerimiento o
paralice injustificadamente su tramitacin, podr el conselleiro disponer
que se proceda, por subrogacin, a la formulacin del plan general por
el rgano de la Administracin autonmica que corresponda. En este
caso, la tramitacin se realizar dando audiencia al ayuntamiento
respectivo, por plazo de dos meses, antes de la aprobacin inicial y de
la aprobacin definitiva.
Artculo 82. Ordenacin urbanstica que afecte a varios municipios.
1. Si las necesidades urbansticas de un territorio que afecte a varios
municipios aconsejasen la ordenacin conjunta del mismo, el conselleiro
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio podr
declarar su procedencia, de oficio o a peticin de todos o alguno de
los municipios afectados.
2. Igual medida ser de aplicacin cuando resultase procedente
ordenar urbansticamente alguna comarca.
3. En ambos supuestos, el conselleiro competente en materia de
urbanismo y ordenacin del territorio resolver sobre la procedencia de
la actuacin propuesta y determinar su mbito y a quin corresponde
su formulacin.
4. Los ayuntamientos interesados participarn activamente en el
proceso de elaboracin y tramitacin del plan y en la financiacin de
87
los costes en la forma en que determine la resolucin del conselleiro.

Artculo 83. Formulacin del planeamiento de desarrollo.
1. Los planes parciales, planes especiales, planes de sectorizacin y
estudios de detalle podrn ser formulados por los ayuntamientos, por
otros rganos competentes en el orden urbanstico y por los particulares
legitimados para hacerlo.
2. Derogado
SECCIN 4. Procedimiento para la aprobacin de los instrumentos de
planeamiento
Subseccin 1. Elaboracin del planeamiento
Artculo 84. Elaboracin del planeamiento municipal.
1. La redaccin de los instrumentos de planeamiento urbanstico se
efectuar por facultativo o facultativas con la correspondiente
titulacin universitaria.
2. La redaccin del proyecto de plan general habr de realizarse por un
equipo multidisciplinar formado por un mnimo de tres especialistas con
titulacin universitaria de segundo o tercer ciclos, de los que, al menos,
uno de ellos tendr que ser arquitecto o arquitecta o ingeniero o
ingeniera de caminos, canales y puertos.
3. Iniciada la fase de formulacin del planeamiento general, la
consejera competente en materia de urbanismo, previa solicitud de la
administracin municipal que lo hubiera formulado, suministrar a sta
en el plazo mximo de dos meses cuanta documentacin considere
necesaria o de inters y coordinar cuanta informacin haya de ser
tenida en cuenta para la redaccin del instrumento de ordenacin de
que se trate y que deba ser aportada por los diferentes departamentos
de la Administracin autonmica.
4. Cumplidos los trmites anteriores, se redactar un anteproyecto de
planeamiento, como documento de inicio, que servir de orientacin
para la elaboracin y evaluacin ambiental del plan sobre bases
aceptadas de principio por las administraciones pblicas con
competencias concurrentes.
88
El documento de inicio contendr un estudio detallado del medio rural y

del modelo de asentamiento poblacional, as como la descripcin y
evaluacin del sistema de ncleos que se proponga y del alcance,
contenido y objetivos de la planificacin, as como de las propuestas y
alternativas formuladas. Contendr, asimismo, una evaluacin de su
desarrollo previsible, sus efectos ambientales y los efectos que se
prevean que pueda tener sobre los elementos estratgicos del territorio,
la planificacin sectorial y territorial implicada y las normas de
aplicacin.
5. El municipio promotor del plan general comunicar al rgano
ambiental el acuerdo de su formulacin, junto con el documento de
inicio a que se refiere el apartado anterior.
En el plazo de dos meses desde que reciba la documentacin
completa, el rgano ambiental dar traslado al ayuntamiento promotor
de la amplitud, nivel de detalle y grado de especificacin del informe
de sostenibilidad ambiental, tras identificar y consultar a las
administraciones pblicas afectadas y al pblico interesado, de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 9 de la Ley 9/2006, de 28 de
abril, sobre evaluacin de los efectos de determinados planes y
programas en el medio ambiente.
La determinacin de la amplitud y nivel de detalle del informe de
sostenibilidad ambiental se comunicarn al rgano promotor mediante
un documento de referencia que incluir adems los criterios
ambientales estratgicos e indicadores de los objetivos ambientales y
principios de sostenibilidad aplicables en cada caso.
Igualmente, deber informarse, en su caso, de la congruencia con los
instrumentos establecidos en la Ley 7/2008, de proteccin del paisaje de
Galicia.
6. Recibido por el rgano promotor el documento ambiental de
referencia, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 8 de la Ley
9/2006, de 28 de abril, se elaborar por ste el informe de sostenibilidad
ambiental, atendiendo a los criterios contenidos en el documento de
referencia redactado por el rgano ambiental.
Subseccin 2. Tramitacin del planeamiento
Artculo 85. Procedimiento de aprobacin del plan general.
1. Terminada la fase de elaboracin del planeamiento y antes de su
aprobacin inicial, los servicios tcnicos y jurdicos municipales habrn
89
de emitir informe respecto a la conformidad del plan con la legislacin

vigente y la calidad tcnica de la ordenacin proyectada, tras lo cual
el expediente completo ser remitido a la persona titular de la
consejera competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio para su informe, que habr de ser emitido en el plazo de dos
meses. Transcurrido este plazo sin que se hubiera comunicado el informe
recabado, se entender emitido con carcter favorable y podr
continuar la tramitacin del plan.
2. El ayuntamiento que lo formul proceder a su aprobacin inicial y, a
continuacin, el plan aprobado inicialmente con todos los documentos
integrantes del expediente tramitado, incluido el informe de
sostenibilidad ambiental, ser sometido simultneamente a las consultas
previstas en el documento de referencia y al trmite de informacin
pblica durante un plazo de dos meses, mediante anuncio que se
publicar en el Diario Oficial de Galicia y en dos de los peridicos de
mayor difusin en la provincia. Simultneamente y durante el mismo
plazo, se dar audiencia a los municipios limtrofes. No ser necesaria la
notificacin del trmite de informacin pblica a las personas
propietarias de terrenos afectados.
3. Al mismo tiempo que el trmite de informacin pblica, la
administracin municipal deber recabar de las administraciones
pblicas competentes los informes sectoriales que resulten necesarios,
que habrn de ser emitidos en el plazo mximo de un mes, salvo que la
legislacin sectorial seale otro plazo.
4. El ayuntamiento promotor, una vez transcurrido el periodo de
consultas e informacin pblica, y con carcter previo a la aprobacin
provisional o a la definitiva cuando aqulla no sea preceptiva, enviar
al rgano ambiental la documentacin completa del plan que tome en
consideracin el informe de sostenibilidad ambiental, las alegaciones y
los informes presentados en el periodo de consultas, as como una
propuesta de memoria ambiental de conformidad con lo dispuesto en
el artculo 12 de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los
efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente.
Deber tambin enviar los informes sectoriales y un informe sobre el
proceso de participacin pblica.
Si el ayuntamiento promotor presenta la documentacin una vez
transcurridos tres aos o ms desde que reciba el documento de
referencia, el rgano ambiental deber valorar la vigencia del informe
de sostenibilidad ambiental e indicar, en su caso, al ayuntamiento
promotor la necesidad de elaborar uno nuevo o sealar los puntos en
los que el informe existente necesita ser modificado.
5. El rgano ambiental en el plazo de dos meses desde la recepcin de
90
la documentacin completa elaborar la memoria ambiental al objeto

de valorar la integracin de los aspectos ambientales en la propuesta
del plan, en la que se analizarn el proceso de evaluacin, el informe
de sostenibilidad ambiental y su calidad, se evaluar el resultado de las
consultas realizadas y cmo fueron tomadas en consideracin y se
analizar la previsin de los impactos significativos de la aplicacin del
plan.
La memoria ambiental contendr las determinaciones finales que
deban incorporarse a la propuesta del plan. Tendr carcter preceptivo
y se tendr en cuenta en el plan antes de su aprobacin definitiva.
Si hubiera transcurrido el plazo para elaborar la memoria ambiental sin
que hubiera sido comunicado al rgano promotor, se entender
aceptada la propuesta de memoria ambiental enviada al rgano
ambiental y se podr continuar la tramitacin del plan.
6. El cumplimiento de los trmites a que se refieren los anteriores
apartados 4 y 5 interrumpir el cmputo de los plazos que para la
aprobacin de los planes se establece en la presente ley.
7. Cumplidos los trmites sealados en los apartados precedentes, el
pleno del ayuntamiento aprobar provisionalmente el contenido del
plan con las modificaciones que fueran pertinentes y lo someter, con el
expediente completo debidamente diligenciado, al rgano
autonmico competente que haya de otorgar la aprobacin definitiva.
La consejera, en el plazo de un mes, examinar con carcter previo la
integridad documental tanto del proyecto de plan como del
expediente y de las actuaciones administrativas realizadas, as como la
adecuacin a las determinaciones de memoria ambiental que deban
incorporarse al plan, de acuerdo con el apartado 5 de este artculo. De
apreciarse la omisin o defectuosa celebracin de algn trmite, o la
existencia de alguna deficiencia en la documentacin del proyecto,
requerir la subsanacin de las deficiencias observadas, fijando plazo al
efecto. Hasta el cumplimiento efectivo del requerimiento no comenzar
el cmputo del plazo legal para la resolucin sobre la aprobacin
definitiva ni proceder resolver sobre sta.
Una vez completado el expediente, el consejero o consejera adoptar
motivadamente alguna de las siguientes decisiones:
a) Aprobar definitivamente el plan. La aprobacin podr ser parcial
cuando las deficiencias slo afecten a reas o determinaciones tan
concretas que, prescindiendo de ellas, el planeamiento se pueda
aplicar con coherencia. La parte objeto de reparos quedar en
suspenso hasta que el ayuntamiento subsane las deficiencias y remita el
91
documento corregido a la consejera para su aprobacin definitiva.

b) Si no procede otorgar la aprobacin definitiva, el rgano
competente sealar las deficiencias y subsiguientes modificaciones
que procede introducir, al objeto de que, una vez subsanadas y
aprobadas por el ayuntamiento, se eleve de nuevo el documento para
su aprobacin definitiva, salvo que hubiera quedado relevado de
hacerlo por la escasa importancia de las modificaciones.
c) Denegar la aprobacin definitiva en el supuesto de que el plan en
tramitacin se estime inviable porque las deficiencias constatadas no
sean susceptibles de enmienda.
8. En caso de que pretendan introducirse, en el momento de la
aprobacin provisional por el pleno municipal, modificaciones que
signifiquen un cambio sustancial del documento inicialmente aprobado,
por la adopcin de nuevos criterios respecto a la clasificacin y
calificacin del suelo, o en relacin con la estructura general y orgnica
del territorio, se abrir un nuevo trmite de informacin pblica con
anterioridad al referido acuerdo del pleno municipal y de la remisin de
la documentacin oportuna a la consejera para resolver sobre su
aprobacin definitiva.
9. Para resolver sobre la aprobacin definitiva, la consejera competente
en materia de urbanismo y ordenacin del territorio analizar:
a) La integridad y suficiencia de los documentos que integran el plan.
b) La conformidad del plan con la legislacin urbanstica vigente y la
adecuacin de sus determinaciones a la proteccin del medio rural.
c) La coherencia del plan con las directrices de ordenacin del territorio
y los dems instrumentos previstos en la Ley 10/1995, de ordenacin del
territorio de Galicia, as como con las normas tcnicas de planeamiento.
d) La incidencia del plan sobre las materias de competencia
autonmica y sobre las polticas autonmicas de desarrollo sostenible y
la articulacin de las infraestructuras de carcter local con los
elementos vertebradores del territorio de alcance supramunicipal.
En todo caso, dado el valor del litoral como recurso natural y ambiental
no renovable, se entender que la ordenacin urbanstica de los
terrenos situados en la franja de 500 metros desde la ribera del mar
afecta a los intereses autonmicos.
10. El plan general se entender aprobado definitivamente si
transcurren tres meses desde la entrada del expediente completo en el
registro del rgano competente sin que ste hubiera comunicado la
92
resolucin, siempre que el

determinaciones preceptivos.
plan
contenga
los
documentos
11. Los instrumentos de planeamiento son disposiciones de carcter

general, por lo que su aprobacin definitiva no podr recurrirse en va
administrativa, sino tan slo a travs del correspondiente recurso
contencioso-administrativo en los trminos previstos en la legislacin de
aplicacin.
Artculo 86. Tramitacin de planeamiento de desarrollo.
1. La tramitacin de los planes parciales, planes especiales y planes de
sectorizacin se ajustar al siguiente procedimiento:
a) El rgano municipal competente proceder a su aprobacin inicial y
lo someter a informacin pblica como mnimo durante un mes y
como mximo durante dos meses, mediante anuncio que se publicar
en el Diario Oficial de Galicia y en dos de los peridicos de mayor
difusin en la provincia. Simultneamente se notificar individualmente
a todas las personas propietarias de los terrenos afectados. A estos
efectos, nicamente ser obligatoria la notificacin a las personas
titulares que figuren en el catastro, debiendo figurar la relacin en la
documentacin del plan.
b) Durante el mismo tiempo en que se realiza el trmite de informacin
pblica, la administracin municipal deber recabar de las
administraciones pblicas competentes los informes sectoriales que
resulten preceptivos, que habrn de ser emitidos en el plazo mximo de
un mes, salvo que la legislacin sectorial seale otro plazo.
c) Los servicios tcnicos y jurdicos municipales debern emitir informe
respecto a la conformidad del plan con la legislacin vigente y la
calidad tcnica de la ordenacin proyectada.
d) La aprobacin de planes de sectorizacin y de planes especiales no
previstos en el plan general requerir en todo caso la previa emisin del
informe preceptivo y vinculante en lo que se refiera al control de la
legalidad y la tutela de los intereses supramunicipales, as como el
cumplimiento de las determinaciones establecidas en las directrices de
ordenacin del territorio y de los planes territoriales y sectoriales.
A estos efectos, cumplidos los trmites sealados en los apartados
precedentes,
el
rgano
municipal
competente
aprobar
provisionalmente el contenido del plan con las modificaciones que
fueran pertinentes y lo someter, con el expediente completo
debidamente diligenciado, a la persona titular de la consejera
93
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio para su

informe preceptivo, que habr de ser emitido en el plazo de dos meses,
a contar desde la entrada del expediente completo en el registro de la
consejera. Transcurrido este plazo sin que se hubiera comunicado el
informe recabado, se entender emitido con carcter favorable y
podr continuar la tramitacin del plan.
La consejera, en el plazo de un mes, examinar con carcter previo la
integridad tanto del proyecto de plan como del expediente y de las
actuaciones administrativas realizadas. De apreciarse la omisin o
defectuosa celebracin de algn trmite o la existencia de alguna
deficiencia en la documentacin del proyecto, requerir la
subsanacin de las deficiencias observadas, fijando plazo al efecto.
Hasta el cumplimiento efectivo del requerimiento no comenzar el
cmputo del plazo legal para la emisin del informe autonmico.
En los dems casos, no ser necesario el informe de la consejera ni la
aprobacin provisional del plan.
e) Cuando, con posterioridad al trmite de informacin pblica, se
pretendan introducir modificaciones que supongan un cambio
sustancial del documento inicialmente aprobado se abrir un nuevo
trmite de informacin pblica.
f) Cumplidos los trmites sealados en los apartados precedentes, el
ayuntamiento proceder a su aprobacin definitiva.
g) En caso en que los planes de desarrollo a que se refiere este artculo
hayan de someterse a evaluacin ambiental estratgica, sern
asimismo de aplicacin las previsiones contenidas en los artculos 84.5 y
6 y 85.2, 3, 4, 5 y 6, con la especificidad de que el documento de inicio
no vendr obligado a contener el estudio detallado de medio rural,
modelo de asentamiento y del sistema de ncleos que se proponga por
el plan general, y que el acuerdo de aprobacin inicial,
simultneamente con su sometimiento a informacin publica, se
notificar individualmente a todas las personas propietarias de los
terrenos afectados. A estos efectos, nicamente ser obligatoria la
notificacin a las personas titulares que figuren en el catastro, debiendo
figurar la relacin en la documentacin del plan.
2. Los estudios de detalle sern aprobados inicialmente por el rgano
municipal competente y sometidos a informacin pblica por el plazo
mnimo de veinte das mediante anuncio que se publicar en el Diario
Oficial de Galicia y en uno de los peridicos de mayor circulacin en la
provincia. A la vista del resultado de la informacin pblica, el rgano
municipal los aprobar definitivamente con las modificaciones que
resulten pertinentes.
94
Artculo 87. Tramitacin de los planes especiales de proteccin,

rehabilitacin y mejora del medio rural.
1. La tramitacin de los planes especiales de ordenacin del ncleo
rural corresponde al rgano municipal competente.
2. La aprobacin inicial se adoptar por el rgano que lo hubiera
formulado, sometindolo a informacin pblica por el plazo de un mes,
mediante anuncio que ser publicado en el Diario Oficial de Galicia y
en dos de los peridicos de mayor difusin en la provincia.
3. Simultneamente se notificar individualmente a todas las personas
propietarias de los terrenos afectados que figuren como titulares en el
catastro, debiendo figurar la relacin en la documentacin del plan
especial. Durante el mismo tiempo en que se realiza el trmite de
informacin pblica, la administracin municipal deber recabar de las
administraciones pblicas competentes los informes sectoriales que
resulten preceptivos, que habrn de ser emitidos en el plazo mximo de
un mes, salvo que la legislacin sectorial seale otro plazo.
4. Cumplidos los trmites precedentes, el ayuntamiento proceder a su
aprobacin definitiva.
5. En el supuesto de los planes especiales a que se refiere el artculo
72.2 de la presente ley, su tramitacin se ajustar a lo previsto en el
artculo 86.2 de la misma.
Artculo 88. Tramitacin de las normas subsidiarias y complementarias de
planeamiento y de otros instrumentos que afecten a varios municipios.
1. Las normas subsidiarias y complementarias de planeamiento y los
instrumentos de ordenacin urbanstica que afecten a varios municipios
sern tramitados por el consejero o consejera competente en materia
de urbanismo y ordenacin del territorio, siguiendo el procedimiento
previsto en este captulo.
2. Antes de la aprobacin definitiva se dar traslado del documento
elaborado a los municipios afectados a fin de que puedan examinarlo y
pronunciarse sobre el mismo mediante acuerdo adoptado por el pleno
de la corporacin en el plazo mximo de un mes.
3. En caso en que las normas o instrumentos de ordenacin a que se
refiere este artculo hayan de someterse a evaluacin ambiental
estratgica, sern asimismo de aplicacin las previsiones contenidas en
95
los artculos 84.5 y 6 y 85.2, 3, 4, 5 y 6, con la especificidad de que el

documento de inicio no vendr obligado necesariamente a contener el
estudio detallado de medio rural, modelo de asentamiento y del sistema
de ncleos de poblacin, salvo que constituya objeto de ordenacin
directa de las normas o instrumentos que sea objeto de evaluacin.
SECCIN 5. Otras disposiciones
Artculo 89. Competencia para la aprobacin definitiva.
1. Corresponde a la persona titular de la consejera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio la aprobacin
definitiva de las normas subsidiarias y complementarias de
planeamiento, de los planes generales de ordenacin municipal y de
los instrumentos de planeamiento que afecten a varios trminos
municipales.
2. La aprobacin definitiva de los planes especiales de ordenacin de
ncleo rural, parciales, especiales y del plan de sectorizacin y de los
estudios de detalle corresponder al rgano municipal competente.
Artculo 90. Plazos para la aprobacin definitiva de instrumentos de
planeamiento de desarrollo de iniciativa particular.
1. El plazo mximo para resolver sobre la aprobacin inicial de planes
de desarrollo del plan general de iniciativa particular ser de tres meses,
a contar a partir de su presentacin en el registro general del
ayuntamiento. Transcurrido este plazo sin que haya recado resolucin
expresa, podr entenderse otorgada la aprobacin inicial del
correspondiente instrumento de planeamiento.
2. El plazo para la aprobacin definitiva por el ayuntamiento de planes
de desarrollo de los planes generales ser de seis meses, y para la
aprobacin definitiva de estudios de detalle ser de tres meses, a
contar desde el acuerdo de aprobacin inicial. Transcurrido este plazo
sin que se procediese a la notificacin de la resolucin, podr
entenderse aprobado definitivamente el plan, siempre que se hubiera
realizado el trmite de informacin pblica y obtenido los informes
preceptivos en sentido favorable, de conformidad con la legislacin
aplicable, o, en su caso, hubiesen sido recabados los informes y
hubieran transcurrido los plazos para emitirlos.
3. No se aplicar el silencio administrativo estimatorio cuando los planes
o instrumentos contuviesen determinaciones contrarias a la ley, a los
96
planes de superior jerarqua o a las directrices de ordenacin del

territorio de Galicia.
Artculo 91. Regla especial de tramitacin.
1. El Consejo de la Xunta de Galicia podr acordar la declaracin de
urgencia en la tramitacin de los planes de desarrollo del plan general
tramitados a iniciativa de las administraciones pblicas o de empresas
con capital exclusivo o mayoritariamente pblico cuyo fin principal sea
la urbanizacin, creacin de suelo, incluido el secundario y el terciario, o
construccin de viviendas de promocin pblica.
Cuando acten por un sistema de actuacin directo podrn tramitarse
simultneamente, en expedientes separados, el planeamiento que
contenga la ordenacin detallada, el instrumento de equidistribucin o,
en su caso, el proyecto de urbanizacin.
En uno y otro supuesto, se reducirn los plazos a dos meses para la
aprobacin inicial y a cuatro meses para la aprobacin definitiva,
computados segn dispone el artculo anterior. Transcurrido cualquiera
de estos plazos sin que el ayuntamiento hubiera comunicado la
resolucin procedente, el consejero o consejera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio actuar por
subrogacin en la tramitacin y aprobacin definitiva del plan.
2. Cuando las actuaciones urbansticas sean promovidas por
particulares, las personas propietarias incluidas en un polgono podrn
presentar para su tramitacin simultnea, en expedientes separados, el
planeamiento que contenga la ordenacin detallada y el proyecto de
urbanizacin, as como, en su caso, los proyectos de estatutos y las
bases de actuacin y de compensacin.
SECCIN 6. Vigencia y revisin de los planes
Artculo 92. Vigencia de los planes.
1. Los planes de ordenacin tendrn vigencia indefinida, sin perjuicio de
su modificacin y revisin.
2. El acuerdo de aprobacin definitiva del planeamiento habr de
publicarse, en el plazo de un mes desde su adopcin, en el Diario Oficial
de Galicia, y el documento que contenga la normativa y las
ordenanzas, en el Boletn Oficial de la Provincia.
97
3. Cuando la competencia para la aprobacin definitiva corresponda

al ayuntamiento, sta ser comunicada a la consellera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio, a la vez que se le dar
traslado de una copia autenticada de dos ejemplares del instrumento
aprobado definitivamente con todos los planos y documentos que
integran el plan sobre los que hubiera recado el acuerdo de
aprobacin definitiva, debidamente diligenciados por el secretario del
ayuntamiento, haciendo constar dicho extremo.
En el anuncio de aprobacin definitiva se har constar la remisin de la
documentacin a la consellera.
4. La eficacia del acto de aprobacin definitiva y la entrada en vigor
del plan aprobado quedan condicionadas al cumplimiento de lo
dispuesto en este artculo y a lo que disponga al efecto la legislacin
reguladora de la administracin actuante.
5. En las materias reguladas por la presente Ley, ser la consellera
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio la que
tenga la competencia para proceder al requerimiento de anulacin de
los actos y acuerdos de las corporaciones locales, regulado por el
artculo 217 de la Ley 5/1997, de Administracin Local de Galicia, y por
los artculos 65 y 66 de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del
Rgimen Local. Es asimismo esta consellera a la que habr de
efectuarse la comunicacin de los actos y acuerdos municipales segn
lo previsto en la legislacin del rgimen local. Los plazos a que hacen
referencia los preceptos citados comenzarn a contar desde la
recepcin de la documentacin en el registro de la consellera,
correspondiendo al conselleiro formular, en su caso, el correspondiente
requerimiento.
Artculo 93. Alteracin del planeamiento.
1. La alteracin del contenido de los instrumentos de planeamiento
urbanstico podr llevarse a cabo mediante la revisin de los mismos o
la modificacin de alguno o algunos de los elementos que los
constituyan.
2. Se entiende por revisin del planeamiento general la adopcin de
nuevos criterios respecto a la estructura general y orgnica del territorio
o a la clasificacin del suelo, motivada por la eleccin de un modelo
territorial distinto o por la aparicin de circunstancias sobrevenidas, de
carcter demogrfico o econmico, que incidan sustancialmente sobre
la ordenacin, o por el agotamiento de su capacidad. La revisin podr
determinar la sustitucin del instrumento de planeamiento existente y se
observarn las mismas disposiciones enunciadas para su tramitacin y
98
aprobacin.
3. En los dems supuestos, la alteracin de las determinaciones del plan
se considerar como modificacin del mismo, aun cuando dicha
alteracin conlleve cambios aislados en la clasificacin, calificacin del
suelo o delimitacin del mbito de los polgonos.
4. La revisin del planeamiento y las modificaciones de cualquiera de
los elementos de los planes, proyectos, normas y ordenanzas se
sujetarn a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitacin y
aprobacin, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 62 de la presente
Ley.
Las modificaciones del planeamiento general que no impliquen ni la
reclasificacin de suelo ni el incremento de la intensidad de uso de una
zona ni alteren los sistemas generales previstos en el planeamiento
vigente no precisarn obtener el informe previo a la aprobacin inicial a
que hace referencia el artculo 85. 1 de la presente ley.
Artculo 94. Modificacin de los planes.
1. Cualquier modificacin del planeamiento urbanstico deber
fundamentarse en razones de inters pblico debidamente justificadas.
2. La aprobacin inicial o provisional de un plan general de ordenacin
municipal, o de su revisin, no impedir que puedan formularse y
aprobarse modificaciones de dicho planeamiento con anterioridad a la
aprobacin definitiva de la nueva ordenacin que se tramita.
3. Cuando la modificacin tendiera a incrementar la intensidad del uso
de una zona, se requerir para aprobarla la previsin de las mayores
dotaciones pblicas, de acuerdo con los estndares establecidos en el
apartado 2 del artculo 47, debiendo emplazarse las nuevas dotaciones
en el mismo distrito o sector, segn se trate de suelo urbano o
urbanizable.
4. Si la modificacin de los planes urbansticos afectara a terrenos
calificados como zonas verdes o espacios libres pblicos, su aprobacin
requerir el previo informe favorable de la Comisin Superior de
Urbanismo de Galicia, que habr de ser emitido en el plazo de tres
meses, a contar desde la entrada del expediente completo en el
registro de la consejera competente en materia de urbanismo y
ordenacin del territorio. Transcurrido el citado plazo sin que se emita
informe, se entender emitido en sentido desfavorable.
5. Derogado
99
Artculo 95. Modificacin de los planes en suelo rstico.

1. Se prohbe toda modificacin del planeamiento urbanstico que
conlleve la conversin o inclusin directa de suelo rstico en la clase de
suelo urbano.
2. Slo ser admisible el cambio de clasificacin del suelo rstico en
urbanizable cuando se justifique de modo fehaciente y manifiesto la
prdida de los valores rurales, tradicionales, paisajsticos, etnogrficos,
culturales y, en general, las razones determinantes de su inclusin en el
suelo rstico. En este caso, ser necesario obtener el previo informe
favorable de la Comisin Superior de Urbanismo de Galicia, que habr
de ser emitido en el plazo de tres meses, a contar desde la entrada del
expediente completo en el registro de la consellera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio. Transcurrido el citado
plazo sin que se emita informe, se entender emitido en sentido
desfavorable.
3. No se podr clasificar o reclasificar como suelo urbanizable el suelo
rstico que hubiera sufrido los efectos de un incendio forestal a partir de
la entrada en vigor de la presente Ley o en los cinco aos anteriores a la
misma, salvo autorizacin expresa del Consello de la Xunta de Galicia y
en la forma que reglamentariamente se determine.
4. La competencia para la aprobacin definitiva de las modificaciones
del planeamiento cuyo objeto sea la reclasificacin de suelo rstico de
especial proteccin corresponde al Consello de la Xunta de Galicia,
previo informe favorable de la Comisin Superior de Urbanismo de
Galicia. El plazo para la aprobacin definitiva ser de seis meses, a
contar desde la entrada del expediente completo en el registro de la
consellera competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio. Transcurrido dicho plazo sin resolucin expresa, se entender
denegada la aprobacin de la modificacin.
5. Derogado
Artculo 96. Suspensin del planeamiento.
1. El Consello de la Xunta, a instancias del conselleiro competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio, y previa audiencia del
ayuntamiento afectado, podr suspender para su revisin, en todo o en
parte del mbito a que se refieran, la vigencia de los instrumentos de
ordenacin urbanstica.
100
2. El acuerdo de iniciacin del expediente corresponde al conselleiro y

determina por s solo la suspensin automtica del procedimiento de
otorgamiento de licencias hasta la entrada en vigor de la ordenacin
provisional.
3. Con el acuerdo de suspensin, que habr de ser adoptado por el
Consello de la Xunta en el plazo de tres meses desde el acuerdo de
iniciacin, se aprobar la ordenacin provisional, que se publicar en el
Diario Oficial de Galicia y estar vigente con carcter transitorio hasta
la entrada en vigor del nuevo planeamiento.
CAPTULO III: Efectos de la aprobacin de los planes
Artculo 97. Ejecutividad del planeamiento.
Los instrumentos de ordenacin urbanstica sern inmediatamente
ejecutivos tras su entrada en vigor segn lo dispuesto en el artculo 92 de
la presente Ley.
Artculo 98. Declaracin de utilidad pblica.
1. La aprobacin de los instrumentos de ordenacin urbanstica
conllevar la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de
ocupacin de los bienes y derechos afectados a los fines de
expropiacin o imposicin de servidumbres.
2. Cuando para la ejecucin del planeamiento no fuese necesaria la
expropiacin del dominio y bastase la constitucin de alguna
servidumbre sobre el mismo, prevista por el derecho privado o
administrativo, podr imponerse, si no se alcanzase acuerdo con el
propietario, con arreglo al procedimiento de la Ley de Expropiacin
Forzosa.
Asimismo, cuando hayan de modificarse o suprimirse servidumbres
privadas por estar en contradiccin con las determinaciones del
planeamiento, podr expropiarse con arreglo al procedimiento de la
citada Ley.
Artculo 99. Iniciacin de expropiaciones por ministerio de la ley.
Cuando transcurran cinco aos desde la entrada en vigor del plan sin
que se lleve a efecto la expropiacin de los terrenos que estn
destinados a sistemas generales o dotaciones pblicas locales que no
101
hayan de ser objeto de cesin obligatoria por no resultar posible la justa

distribucin de beneficios y cargas, el titular de los bienes advertir a la
administracin de su propsito de iniciar el expediente de justiprecio,
que podr llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos
aos desde el momento de efectuar la advertencia.
Para ello, el propietario podr presentar la correspondiente hoja de
aprecio, y, si transcurrieran tres meses sin que la administracin la
acepte, podr aqul dirigirse al Jurado de Expropiacin de Galicia, que
fijar el justiprecio.
Artculo 100. Publicidad.
1. Los instrumentos de ordenacin urbana, con todos sus documentos,
tanto si se encuentran aprobados como durante su tramitacin, sern
pblicos y cualquier persona podr, en todo momento, consultarlos,
obtener copias de los mismos previo pago del precio correspondiente y
recabar informacin sobre los mismos en el ayuntamiento.
2. Toda persona tendr derecho a que el municipio correspondiente le
informe por escrito sobre el rgimen y condiciones urbansticas
aplicables a un terreno concreto o al sector, polgono o mbito de
planeamiento en que se encuentre incluido.
Esta informacin deber facilitarse por la Administracin municipal en el
plazo ms breve posible y, como mximo, en el de tres meses, a contar
desde la presentacin de la solicitud en el registro municipal.
3. Los ayuntamientos debern regular, mediante la correspondiente
ordenanza, la cdula urbanstica de los terrenos o edificios existentes en
suelo urbano y urbanizable.
Al expedir la cdula, si el plan estuviese en proceso de modificacin o
revisin, se har constar expresamente esta circunstancia en la misma.
Artculo 101. Obligatoriedad.
1. Los particulares, al igual que la administracin, quedarn obligados al
cumplimiento de las disposiciones sobre ordenacin urbana contenidas
en la presente Ley, en las normas que la desarrollan y en los instrumentos
de ordenacin aprobados con arreglo a la misma.
2. Sern nulas de pleno derecho las reservas de dispensacin que se
contuviesen en los planes u ordenanzas, as como las que, con
independencia de los mismos, se concediesen.
102
Artculo 102. Usos y obras provisionales.

No obstante la obligatoriedad de la observancia de los planes, si no
hubiesen de dificultar su ejecucin, podrn autorizarse usos y obras
justificadas de carcter provisional en suelo urbano no consolidado,
suelo urbanizable delimitado y terrenos afectados a sistemas generales
en tanto no se haya iniciado el procedimiento de gestin
correspondiente, siempre que no se hallen expresamente prohibidos por
la legislacin urbanstica o sectorial ni por el planeamiento general, que
habrn de demolerse cuando lo acordase el ayuntamiento, sin derecho
a indemnizacin. La autorizacin aceptada por el propietario se har
constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.
Las obras ejecutadas para usos provisionales habrn de ser las mnimas
imprescindibles
para
permitir
unas
instalaciones
fcilmente
desmontables. No se admiten como usos provisionales los residenciales
ni los industriales.
Artculo 103. Edificios fuera de ordenacin.
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobacin
definitiva del planeamiento urbanstico que resultaran disconformes con
el mismo quedarn sometidos al rgimen de fuera de ordenacin.
2. En las construcciones y edificaciones que queden en situacin de
fuera de ordenacin por total incompatibilidad con las determinaciones
del nuevo planeamiento slo se podrn autorizar obras de mera
conservacin y las necesarias para el mantenimiento del uso
preexistente. Salvo que en el planeamiento se disponga
justificadamente lo contrario, en ningn caso se entendern incluidas en
la situacin prevista en este apartado las edificaciones o instalaciones
en suelo rstico que hubieran obtenido legalmente la preceptiva
licencia urbanstica y que se hubieran ejecutado de conformidad con la
misma.
3. En las construcciones slo parcialmente incompatibles con el nuevo
planeamiento se podrn autorizar, asimismo, obras parciales y
circunstanciales de consolidacin, as como las de mejora, reforma y, en
casos justificados, ampliacin de la superficie construida que se
determinen por el plan general respectivo.
4. El ayuntamiento comunicar al registro de la propiedad, a efectos de
su constancia, las limitaciones y condiciones especiales en la concesin
de licencias en edificaciones fuera de ordenacin.
103
TTULO III: Normas de aplicacin directa

CAPTULO I: Disposiciones generales
Artculo 104. Adaptacin al ambiente.
Las construcciones e instalaciones habrn de adaptarse al ambiente en
que estuviesen emplazadas, y a tal efecto:
a) Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un
grupo de edificios de carcter artstico, histrico, tpico o tradicional
debern armonizar con el mismo. Igualmente cuando, sin existir un
conjunto de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de
los caracteres indicados.
b) En los lugares de paisaje abierto o natural, sea rural o martimo, o en
las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de caractersticas
histrico-artsticas, tpicos o tradicionales y en las inmediaciones de las
carreteras o caminos de trayecto pintoresco, no se permitir que la
ubicacin, masa o altura de las construcciones, muros y cierres, o la
instalacin de otros elementos, limiten el campo visual para contemplar
las bellezas naturales, rompan la armona del paisaje, desfiguren la
perspectiva propia del mismo o limiten o impidan la contemplacin del
conjunto.
c) La tipologa de las construcciones habr de ser congruente con las
caractersticas del entorno y los materiales empleados para la
renovacin y acabado de fachadas y cubiertas de las edificaciones y
los cierres de parcelas habrn de armonizar con el paisaje en que
vayan a emplazarse.
d) Queda prohibida la publicidad esttica que por sus dimensiones,
emplazamiento o colorido no cumpla las anteriores prescripciones.
e) Las construcciones debern presentar todos sus parmetros exteriores
y cubiertas totalmente terminados, con empleo en los mismos de las
formas y materiales que menor impacto produzcan as como de los
colores tradicionales en la zona o, en todo caso, los que favorezcan en
mejor medida la integracin en el entorno inmediato y en el paisaje.
f) En las reas amenazadas por graves riesgos naturales o tecnolgicos
como inundacin, hundimiento, incendio, contaminacin, explosin u
otros anlogos, no se permitir ninguna construccin, instalacin o
104
cualquier otro uso del suelo que sea susceptible de padecer estos
riesgos.
Artculo 105. Altura de las edificaciones.
En municipios sin planeamiento general, no podr edificarse con una
altura superior a dos plantas ni sobrepasar los 7 metros de altura
medidos desde la rasante del terreno al arranque inferior de la vertiente
de cubierta.
Artculo 106. Proteccin de las vas de circulacin.
1. Las construcciones y cierres que se construyan con obra de fbrica,
vegetacin ornamental u otros elementos permanentes, en zonas no
consolidadas por la edificacin, tendrn que desplazarse un mnimo de
4 metros del eje de la va pblica a la que den frente, salvo que el
instrumento de ordenacin establezca una distancia superior.
nicamente se excluye de esta obligacin la colocacin de mojones y
cierres de postes y alambre destinados a delimitar la propiedad rstica.
En todo caso, deber cumplirse lo dispuesto por la legislacin sectorial
de aplicacin.
2. No se podrn realizar obras de construccin de nuevas vas de
circulacin de vehculos automviles que no estn previstas en los
planes generales u otros instrumentos de planeamiento urbanstico o de
ordenacin del territorio, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin
sectorial de aplicacin.
TTULO IV: Ejecucin de los planes de ordenacin
CAPTULO I Disposiciones generales
Artculo 107. Finalidad.
1. Las normas que regulan la gestin urbanstica tienen como finalidad
garantizar la ejecucin de las previsiones del planeamiento, el reparto
equitativo de las cargas y beneficios derivados del mismo y establecer
los cauces para garantizar que la comunidad participe en las plusvalas
que genera la habilitacin de suelo para usos urbansticos.
105
2. La ejecucin del planeamiento se desarrollar por los procedimientos

establecidos en la presente Ley.
Artculo 108. Competencias.
1. La ejecucin de los planes de ordenacin urbanstica corresponde a
los municipios.
La Comunidad Autnoma podr tambin ejecutar el planeamiento
urbanstico en desarrollo de sus competencias y siempre que concurra
un inters supramunicipal.
2. La ejecucin de los planes por el sistema de expropiacin puede ser
objeto de concesin administrativa o ser asumida por los rganos o
entidades de la Administracin autonmica o del Estado.
3. Los particulares podrn participar en la ejecucin del planeamiento a
travs de los procedimientos previstos por la presente Ley.
4. En caso de actuaciones urbansticas promovidas por otras
administraciones pblicas con destino exclusivamente a la construccin
de viviendas de promocin pblica o de equipamientos pblicos o a la
creacin de suelo para facilitar la implantacin de industrias y otras
actividades econmicas, la totalidad del aprovechamiento urbanstico
es atribuido a la administracin pblica actuante.
5. Los proyectos sectoriales de incidencia supramunicipal, aprobados al
amparo de la Ley 10/1995, de ordenacin del territorio de Galicia, que
impliquen la urbanizacin o transformacin urbanstica del suelo
debern cumplir los lmites de sostenibilidad y las reservas mnimas para
dotaciones pblicas establecidos para el suelo urbanizable por la
presente ley, garantizando en todo momento el equilibrio en la
estructura territorial de las dotaciones y equipamientos pblicos.
En caso de proyectos sectoriales promovidos por la Administracin
autonmica con la finalidad de crear suelo urbanizado con destino a
infraestructuras, dotaciones o instalaciones, podrn ser ejecutados
mediante el sistema de expropiacin establecido por los artculos 140 a
149 de la presente ley.
Artculo 109. Presupuestos de la ejecucin.
1. La ejecucin del planeamiento requiere la aprobacin del
planeamiento que contenga la ordenacin detallada.
106
2. En suelo urbano no consolidado ser suficiente la aprobacin del

planeamiento general, si ste contuviera su ordenacin detallada. En su
defecto, se precisar la aprobacin del correspondiente plan especial,
de acuerdo con lo que se establezca en el planeamiento general.
3. En suelo urbanizable delimitado se requerir la previa aprobacin del
plan parcial del sector correspondiente, salvo que el plan general
hubiera establecido la ordenacin detallada.
4. En suelo urbanizable no delimitado se exigir previamente la
aprobacin del correspondiente plan de sectorizacin.
5. La ejecucin de los sistemas generales exigir la aprobacin previa
de un plan especial cuando su delimitacin y ordenacin detallada no
estuviera contenida en el plan general.
Artculo 110. Ejecucin y conservacin de obras de urbanizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin son proyectos de obras cuya finalidad
es ejecutar los servicios y dotaciones establecidos en el planeamiento.
2. Los proyectos de urbanizacin no podrn modificar las previsiones del
planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las
adaptaciones exigidas por la ejecucin material de las obras.
3. Los proyectos de urbanizacin comprendern una memoria
descriptiva de las caractersticas de las obras, plano de situacin
debidamente referenciado y planos de proyecto y de detalle, pliego de
prescripciones tcnicas, mediciones, cuadros de precios y presupuesto.
4. Los proyectos de urbanizacin sern aprobados inicialmente por el
rgano municipal competente y sometidos a informacin pblica por el
plazo mnimo de veinte das mediante anuncio que se publicar en el
Boletn Oficial de la Provincia y en uno de los peridicos de mayor
circulacin en la provincia. A la vista del resultado de la informacin
pblica, el rgano municipal los aprobar definitivamente con las
modificaciones que resulten pertinentes.
5. La recepcin por el ayuntamiento de las obras de urbanizacin en
ejecucin del planeamiento se regir por lo dispuesto en la legislacin
de contratos de las administraciones pblicas.
En caso de que la administracin no resuelva expresamente sobre la
recepcin de las obras de urbanizacin en el plazo de tres meses, a
contar desde que se inste la recepcin, bastar el ofrecimiento formal
de cesin de las mismas por la persona responsable de la ejecucin, a
107
los efectos de entender recibidas las obras.

6. La conservacin de la urbanizacin corresponder al ayuntamiento.
El planeamiento urbanstico podr prever la obligacin de los
propietarios de los solares resultantes de la ejecucin de la urbanizacin
de constituirse en entidad urbanstica de conservacin, y, en este caso,
la conservacin de la urbanizacin corresponder a esta entidad por el
plazo que seale el plan.
Las entidades urbansticas de conservacin son entidades de derecho
pblico, de adscripcin obligatoria y personalidad y capacidad jurdica
propias para el cumplimiento de sus fines. Los requisitos para su
constitucin e inscripcin en el registro administrativo correspondiente y
el
contenido
mnimo
de
los
estatutos
se
establecern
reglamentariamente.
Las cuotas de conservacin que corresponda satisfacer a los miembros
de la entidad urbanstica de conservacin sern obligatorias y exigibles
por la va de apremio.
Contra los acuerdos de la entidad urbanstica de conservacin cabr
formular recurso de alzada ante el rgano municipal competente.
7. El pleno de la corporacin, a peticin de los propietarios de al menos
el 50% de la superficie del mbito, podr acordar la constitucin
obligatoria de una entidad urbanstica que se haga cargo de la
conservacin de la urbanizacin de un mbito de suelo industrial o
terciario.
La entidad urbanstica de conservacin tendr personalidad jurdica
propia para el cumplimiento de sus fines. Los estatutos por los que se
regir la entidad urbanstica y la delimitacin del mbito de
conservacin a su cargo sern aprobados en expediente que se
tramitar con arreglo a los trmites establecidos por el artculo 117 de la
presente ley.
Los propietarios de los solares incluidos en el mbito que se delimite
quedarn incorporados obligatoriamente a la entidad urbanstica de
conservacin y debern contribuir a los gastos de conservacin en
proporcin a su aprovechamiento urbanstico.
108
CAPTULO II: reas de reparto

Artculo 111. Determinacin.
1. Los planes generales de ordenacin municipal debern delimitar
reas de reparto de beneficios y cargas en el suelo urbano no
consolidado y en el suelo urbanizable delimitado.
2. En suelo urbano consolidado, los planes generales no podrn definir
reas de reparto ni ningn otro instrumento o tcnica de distribucin de
cargas y beneficios, sin perjuicio del contenido de los derechos y
obligaciones de los propietarios de esta clase de suelo recogidos en el
artculo 19 de la presente Ley.
3. Las reas de reparto podrn ser discontinuas tanto en suelo urbano
no consolidado como en suelo urbanizable.
4. En el suelo urbanizable delimitado, las reas de reparto incluirn uno o
varios sectores completos y los sistemas generales que se integren en
ellos o que se les adscriban a efectos de su gestin.
5. En suelo urbanizable no delimitado, las reas de reparto se definirn
por medio de los planes de sectorizacin que las ordenen y desarrollen,
conforme a los criterios sealados al efecto en el plan general,
incluyendo obligatoriamente los terrenos necesarios para sistemas
generales y dotaciones pblicas as como los enlaces del sector con los
sistemas generales viarios y sistemas generales de infraestructuras
existentes.
Artculo 112. Reglas para la delimitacin.
1. La delimitacin de reas de reparto se efectuar teniendo en cuenta
el equilibrio de beneficios y cargas entre las distintas reas as como la
proporcionalidad entre la edificabilidad resultante y las cargas y
dotaciones previstas.
2. Sern incluidos en las reas de reparto los terrenos destinados a
sistemas generales, salvo cuando su propia magnitud determine la
improcedencia de que sean obtenidos a travs de los sistemas de
reparto de cargas y beneficios.
3. Dentro de cada rea de reparto debern delimitarse polgonos que
permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin, de
distribucin de cargas y beneficios y de urbanizacin que fueran
procedentes.
109
CAPTULO III: Aprovechamiento tipo

Artculo 113. Clculo en suelo urbano no consolidado.
1. En suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento tipo de cada
rea de reparto se obtendr dividiendo el aprovechamiento lucrativo
total, incluido el dotacional privado correspondiente a la misma,
expresado siempre en metros cuadrados edificables del uso y tipologa
edificatoria caractersticos, por su superficie total, excluidos los terrenos
afectos a dotaciones pblicas, de carcter general o local, ya
existentes en el momento de aprobacin del plan general que se
mantengan. El resultado reflejar siempre, unitariamente, la superficie
edificable del uso y tipologa caractersticos por cada metro cuadrado
de suelo del rea respectiva.
2. En los supuestos en que el plan general no establezca la
edificabilidad por medio de un coeficiente, el aprovechamiento tipo
habr de deducirse de la edificabilidad resultante por aplicacin de las
condiciones generales de la edificacin establecidas por el propio
planeamiento.
3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al
uso y tipologa edificatoria caractersticos, el planeamiento fijar
justificadamente los coeficientes de ponderacin relativa entre dicho
uso y tipologa, al que siempre se le asignar el valor de la unidad, y los
restantes, a los que correspondern valores superiores o inferiores, en
funcin de las circunstancias concretas del municipio y rea de reparto.
4. No ser necesario que el plan general determine el aprovechamiento
tipo cuando, efectuada la distribucin de los sistemas generales y la
atribucin de usos e intensidades, se puedan estimar suficientemente
equilibrados los aprovechamientos.
A estos efectos, el plan general deber justificar la equivalencia y la
nivelacin del aprovechamiento de los distintos polgonos en razn a la
proporcin de sistemas que se habrn de incluir o adscribir en cada uno
de ellos y al valor relativo de los usos e intensidades previstos.
Artculo 114. Clculo en suelo urbanizable.
En suelo urbanizable el aprovechamiento tipo de cada rea de reparto
se determinar dividiendo el aprovechamiento lucrativo total,
expresado en metros cuadrados edificables del uso caracterstico, por
110
la superficie total del rea, incluyendo los sistemas generales

pertenecientes a la misma, con exclusin de los terrenos afectos a
dotaciones pblicas de carcter general o local existentes en el
momento de aprobacin del plan general que se mantengan.
CAPTULO IV: Reglas generales para la equidistribucin
SECCIN 1. Principios y criterios
Artculo 115. Objeto.
1. La equidistribucin tiene por objeto distribuir justamente las cargas y
beneficios de la ordenacin urbanstica, regularizar la configuracin de
las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificacin
con arreglo al planeamiento y ubicar sobre parcelas determinadas y en
esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda al
municipio.
2. Se entender por instrumento de equidistribucin o reparcelacin la
agrupacin de fincas comprendidas en el polgono para su nueva
divisin ajustada al planeamiento, con adjudicacin de las parcelas
resultantes a los interesados en proporcin a sus respectivos derechos.
3. La reparcelacin comprende tambin la determinacin de las
indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede
plenamente cumplido, dentro de su mbito espacial, el principio de la
justa distribucin entre los interesados de las cargas y beneficios de la
ordenacin urbanstica.
4. La distribucin justa de las cargas y beneficios de la ordenacin ser
necesaria siempre que el plan asigne desigualmente a las fincas
afectadas el volumen o superficie edificable, los usos urbansticos o las
limitaciones y cargas de la propiedad.
Artculo 116. Contenido del instrumento de equidistribucin.
1. El instrumento de equidistribucin tendr en cuenta los siguientes
criterios:
a) El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las
parcelas respectivas.
En suelo urbano no consolidado, el derecho de los propietarios
afectados ser proporcional al valor urbanstico de la superficie de sus
111
respectivas fincas.
No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrn adoptar un
criterio distinto.
b) La valoracin de las parcelas aportadas y de las resultantes habr de
referirse al momento de presentacin del instrumento de
equidistribucin para su aprobacin o tramitacin por el municipio.
c) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no
puedan conservarse se valorarn con independencia del suelo, y su
importe habr de satisfacerse al propietario interesado con cargo al
proyecto, en concepto de gastos de urbanizacin.
d) Las obras de urbanizacin no contrarias al planeamiento vigente al
tiempo de su realizacin que resulten tiles para la ejecucin del nuevo
plan sern consideradas igualmente como obras de urbanizacin con
cargo al proyecto, satisfacindose su importe al titular del terreno sobre
el que se hubieran realizado.
e) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del
polgono no destinada a un uso dotacional pblico deber ser objeto
de adjudicacin entre los propietarios afectados, en proporcin a sus
respectivos derechos en la equidistribucin.
f) Para la determinacin del valor de las parcelas resultantes se
considerar el valor de repercusin en parcela, determinado en la
forma que seale la normativa sobre fijacin de valores catastrales.
Si el valor de repercusin en parcela no estuviese fijado por la
Administracin tributaria conforme a las determinaciones del plan en
ejecucin, o hubiera perdido su vigencia, se calcular aplicando los
valores de repercusin obtenidos por el mtodo residual.
Las compensaciones econmicas sustitutivas o complementarias por
diferencias de adjudicacin que, en su caso, procedan se fijarn de
conformidad con lo establecido en los prrafos anteriores.
g) Se procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas
estn situadas en lugar prximo al de las antiguas propiedades de los
mismos titulares.
h) Cuando la escasa cuanta de los derechos de algunos propietarios
no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los
solares resultantes se adjudicarn en pro indiviso a tales propietarios. No
obstante, si la cuanta de esos derechos no alcanzase el 15% de la
parcela mnima edificable, la adjudicacin podr sustituirse por una
112
indemnizacin en metlico.
2. En ningn caso podrn adjudicarse como fincas independientes
superficies inferiores a la parcela mnima edificable o superficies que no
renan la configuracin y caractersticas adecuadas para su
edificacin con arreglo al planeamiento.
3. No sern objeto de nueva adjudicacin, conservndose las
propiedades primitivas, sin perjuicio, cuando fuese necesario, de la
regularizacin de lindes y de las compensaciones econmicas que
procedan:
a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
b) Los terrenos con edificacin no ajustada al planeamiento, cuando la
diferencia, en ms o en menos, entre el aprovechamiento que le
corresponda con arreglo al plan y el que correspondera al propietario
en proporcin a su derecho en la equidistribucin sea inferior al 15% de
este ltimo, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles
con la ordenacin urbanstica.
c) Los inmuebles que hubieran iniciado expediente de declaracin de
bien de inters cultural o estn incluidos en los catlogos a que se
refiere el artculo 75.
Artculo 117. Procedimiento de aprobacin.
1. El expediente de aprobacin del instrumento de equidistribucin se
entender iniciado al aprobarse la delimitacin del polgono.
2. La iniciacin del expediente de equidistribucin implica, sin
necesidad de declaracin expresa, la suspensin del otorgamiento de
licencias de parcelacin y edificacin en el mbito del polgono.
3. Una vez aprobado inicialmente por el rgano municipal competente,
se someter el proyecto a informacin pblica por plazo mnimo de
veinte das a travs de la correspondiente publicacin en el Boletn
Oficial de la Provincia, con notificacin individualizada a los interesados.
A estos efectos, el municipio deber tener a disposicin del pblico un
ejemplar del expediente administrativo, con toda la documentacin
obrante.
4. La aprobacin definitiva deber recaer en el plazo mximo de dos
meses desde la conclusin del trmite de informacin pblica.
Transcurrido este plazo sin resolucin expresa, el instrumento de
113
equidistribucin se entender aprobado por silencio salvo en los

supuestos en los que en la fase de informacin pblica o durante la
instruccin del expediente se hubieran formulado alegaciones por los
propietarios o titulares de derechos afectados, en cuyo caso el silencio
tendr efectos desestimatorios.
5. El procedimiento establecido en el presente artculo se aplicar con
carcter supletorio a los sistemas de actuacin indirectos previstos en la
ley.
Artculo 118. Efectos.
1. El acuerdo aprobatorio del instrumento de equidistribucin surtir los
siguientes efectos:
a) Transmisin al municipio, en pleno dominio y libre de cargas, de todos
los terrenos de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio
del suelo o su afectacin a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas
parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.
c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las
cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin
correspondiente.
2. La aprobacin definitiva del instrumento de equidistribucin habilita a
la administracin para proceder, inmediatamente y sin ulterior trmite, a
la ocupacin de los terrenos y bienes que, por su calificacin
urbanstica, hayan de ser objeto de cesin obligatoria y gratuita, y de
aquellos otros incluidos en el mbito que resulten necesarios para la
ejecucin material de las obras de urbanizacin.
Artculo 119. Extincin o transformacin de derechos y cargas.
1. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio
del instrumento de equidistribucin producir la extincin de los
derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo
a cargo del propietario que la aport la indemnizacin
correspondiente, fijndose su importe en el mencionado acuerdo.
2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o
cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo
aprobatorio de la equidistribucin declarar su extincin y fijar la
indemnizacin correspondiente a cargo del propietario respectivo.
114
3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con el planeamiento

urbanstico, si la situacin y caractersticas de la nueva finca fuesen
incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que
habran de recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o
cargas favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho
de crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta
en que la carga se valorara. El registrador de la propiedad que aprecie
tal incompatibilidad lo har constar as en el asiento respectivo. En
defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas
podr acudir al juzgado competente del orden civil para obtener una
resolucin declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en
este ltimo caso, para fijar la valoracin de la carga y la constitucin de
la mencionada garanta hipotecaria.
4. No obstante lo dispuesto en los nmeros 1 y 2, las indemnizaciones por
la extincin de servidumbres o derechos de arrendamiento
incompatibles con el planeamiento o su ejecucin se considerarn
gastos de urbanizacin, correspondiendo a los propietarios en
proporcin a la superficie de sus respectivos terrenos.
Artculo 120. Inscripcin.
Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva
del instrumento de equidistribucin, se proceder a su inscripcin en el
registro de la propiedad, en la forma que se establece en la legislacin
aplicable.
Artculo 121. Efectos tributarios y supletoriedad de las normas de
expropiacin forzosa.
1. Las adjudicaciones de terrenos a que d lugar la equidistribucin,
cuando se efectan en favor de los propietarios comprendidos en el
correspondiente polgono y en proporcin a sus respectivos derechos,
gozarn de todas las exenciones tributarias que establezca la legislacin
aplicable. Respecto a la incidencia de estas transmisiones en el
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana se estar a lo dispuesto en la normativa estatal.
2. Supletoriamente se aplicarn a la equidistribucin las normas de la
expropiacin forzosa.
115
SECCIN 2. Operaciones de reorganizacin de la propiedad en suelo

urbano consolidado
1. Cuando fuera necesario adaptar la configuracin fsica de las
parcelas en suelo urbano consolidado, en aplicacin de las
determinaciones del planeamiento urbanstico, el municipio podr
delimitar zonas de normalizacin de fincas sin que ello produzca
minoracin de los aprovechamientos atribuidos por el plan ni imposicin
de cesin de aprovechamiento lucrativo a favor del municipio.
Las eventuales variaciones en el valor de las fincas se compensarn en
metlico o en la forma en que cada caso se establezca en el
correspondiente procedimiento.
2. El procedimiento para delimitar las zonas de normalizacin de fincas,
si no se contuviera en el planeamiento de ordenacin detallada, se
iniciar de oficio o a instancia de parte, y deber incluir una memoria y
planos justificativos, sometindose a audiencia de los interesados por
plazo de veinte das. La competencia para la resolucin del
procedimiento corresponde al rgano municipal competente.
CAPTULO V: Polgonos de ejecucin y otros instrumentos de la gestin
urbanstica
Artculo 123. Polgonos.
1. Los polgonos se configuran como los mbitos territoriales que
comportan la ejecucin integral del planeamiento y sern delimitados
por el plan que contenga la ordenacin detallada, de forma que
permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin,
urbanizacin y justa distribucin de cargas y beneficios en la totalidad
de su superficie. En suelo urbano no consolidado, los polgonos podrn
ser discontinuos a los solos efectos de incluir terrenos destinados a
sistemas generales.
2. La ejecucin del planeamiento se realizar por polgonos completos,
salvo cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o
las actuaciones aisladas previstas en el artculo 124 de la presente Ley.
3. La delimitacin de polgonos habr de garantizar el equilibrio entre los
beneficios y cargas dentro de cada rea de reparto. A estos efectos, no
podrn delimitarse polgonos que tengan una diferencia de
116
aprovechamiento superior al 15% en relacin con el aprovechamiento

tipo del rea de reparto correspondiente ni que impliquen una
desproporcionada diferencia de las cargas de urbanizacin o de
asignacin de reservas para viviendas sometidas a algn rgimen de
proteccin pblica.
4. La delimitacin de los polgonos definidos por el plan podr ser
reajustada, de oficio o a instancia de parte, con arreglo a los trmites
procedimentales sealados por el artculo 117 de la presente ley, sin
alterar en ningn caso la ordenacin urbanstica establecida por el plan
ni implicar una variacin de la superficie superior al 20% del mbito
delimitado.
Artculo 124. Actuaciones aisladas.
El municipio podr promover actuaciones aisladas en suelo urbano para
hacer posible la ejecucin de elementos concretos previstos por el
planeamiento. La obtencin de los terrenos necesarios se realizar
mediante la aplicacin de los mecanismos previstos en el artculo 166. 1
de la presente Ley.
Artculo 125. Sociedades
planeamiento.
mercantiles
para
la
ejecucin
del
1. Las entidades locales y dems administraciones pblicas podrn

constituir sociedades mercantiles cuyo capital social pertenezca ntegra
o mayoritariamente a las mismas, con arreglo a la legislacin aplicable,
para la ejecucin de los planes de ordenacin.
2. La participacin de la iniciativa privada en el capital social deber
realizarse con arreglo a los principios de publicidad y concurrencia
inherentes a la contratacin administrativa. No obstante, la
administracin podr ofrecer la suscripcin de una parte del capital de
la sociedad a constituir a todos los propietarios afectados sin licitacin.
La distribucin de dicha parte del capital entre los propietarios que
aceptasen participar en la sociedad se har en proporcin a la
superficie de sus terrenos.
3. La administracin podr encomendar a estas sociedades
instrumentales, de forma directa, la ejecucin de las obras de
urbanizacin y las operaciones de gestin y ejecucin del polgono,
cualquiera que sea el sistema de actuacin elegido.
117
CAPTULO VI: Sistemas de actuacin

SECCIN 1. Disposiciones generales
Artculo 126. Clases de sistemas de actuacin.
1. Los polgonos se desarrollarn por el sistema de actuacin que la
administracin determine en cada caso.
2. Los sistemas de actuacin son los siguientes:
a) Sistemas de actuacin directos:
1. Cooperacin.
2. Expropiacin.
b) Sistemas de actuacin indirectos:
1. Concierto.
2. Compensacin.
3. Concesin de obra urbanizadora.
3. La expropiacin forzosa podr aplicarse, adems, para la ejecucin
de los sistemas generales de la ordenacin urbanstica del territorio o de
alguno de sus elementos, o para realizar actuaciones aisladas en suelo
urbano.
Artculo 127. Eleccin del sistema de actuacin.
1. El municipio elegir el sistema de actuacin aplicable, teniendo en
cuenta las caractersticas y complejidades de la iniciativa a desarrollar,
los medios con que cuente, la colaboracin de la iniciativa privada y las
dems circunstancias que concurran.
2. La determinacin del sistema de actuacin deber incluirse
obligatoriamente en los instrumentos de planeamiento que contengan
la ordenacin detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo
urbanizable. La modificacin del sistema de actuacin podr ser
aprobada por el municipio, de oficio o a instancia de los particulares
interesados, previa informacin pblica por plazo de veinte das
mediante anuncio que se publicar en el Boletn Oficial de la Provincia y
118
con notificacin individualizada a los propietarios afectados.

Cuando los propietarios sean desconocidos, se ignore el lugar de
notificacin o intentada la notificacin no pudiera practicarse, la
notificacin se har por medio de anuncios en el tabln de edictos del
municipio y en el Boletn Oficial de la Provincia.
3. Cuando se hubiera fijado un sistema de gestin indirecta y no se
ejecutara conforme a los plazos o planes de etapas establecidos, o
hubiera transcurrido ms de un ao desde la aprobacin definitiva del
planeamiento urbanstico detallado sin que se hubiere iniciado el
proceso de desarrollo y ejecucin, el municipio podr sustituir el sistema
de ejecucin por el procedimiento establecido en el nmero anterior. El
cambio de sistema no se materializar si los afectados ofrecen en el
trmite de informacin pblica garantas bastantes de los gastos de
urbanizacin pendientes y las formalizan en el plazo que acuerde el
municipio.
Artculo 128.
establecidas.
Cumplimiento
de
las
previsiones
de
urbanizacin
1. Las previsiones de urbanizacin y el cumplimiento de los deberes de

cesin y equidistribucin debern ser desarrolladas en los plazos
establecidos al efecto en el planeamiento detallado.
2. Los deberes a que se refiere el nmero anterior se considerarn
cumplidos en la siguiente forma:
a) El deber de cesin y de distribucin de cargas y beneficios, con la
aprobacin definitiva del instrumento de equidistribucin.
b) El deber de ejecutar la urbanizacin, con la recepcin por el
ayuntamiento de las obras previstas en el correspondiente proyecto de
urbanizacin.
3. El incumplimiento de estas obligaciones, cuando se apliquen sistemas
indirectos, dar lugar a que la administracin pueda sustituir de oficio el
sistema de actuacin y optar por un sistema de actuacin directo, con
independencia de las restantes consecuencias que, en su caso,
pudieran derivarse del incumplimiento.
El incumplimiento de la obligacin de urbanizar faculta al municipio
para sustituir el sistema de actuacin por el de expropiacin.
Asimismo, el conselleiro competente en materia de urbanismo y
ordenacin del territorio podr acordar la actuacin pblica directa del
119
Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo a travs del sistema de

expropiacin forzosa por el procedimiento de tasacin conjunta, que se
adoptar previa audiencia al ayuntamiento y a los propietarios
incumplidores.
4. El incumplimiento de los propietarios de las obligaciones sealadas en
el apartado primero de este precepto provocar la incautacin de la
garanta prestada para satisfacer las responsabilidades derivadas de la
ejecucin de las obras de urbanizacin.
5. Los propietarios que antes de finalizar el plazo establecido manifiesten
su inters en desarrollar la actuacin y garanticen el cumplimiento de
sus deberes mediante los correspondientes compromisos y garantas
ante el municipio conservarn con plenitud sus derechos y se integrarn
en el proceso de ejecucin que se desarrolle.
6. Si la falta de ejecucin del plan fuese imputable a la administracin,
los propietarios afectados conservarn sus derechos a iniciar o proseguir
el proceso urbanizador y edificatorio.
Artculo 129. Polgonos con exceso de aprovechamiento real.
1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en un
polgono excedan de los susceptibles de apropiacin por el conjunto de
propietarios incluidos en el mismo, los excesos correspondern al
municipio.
2. Dichos excesos debern destinarse a compensar a propietarios con
aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiacin en el rea
de reparto en que se encuentren. Si tras esta compensacin existiera
aprovechamiento excedentario, deber destinarse a cualquiera de los
fines del patrimonio municipal del suelo.
Artculo 130. Polgonos con aprovechamiento real inferior al susceptible
de apropiacin.
Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento fueran
inferiores a los susceptibles de apropiacin por el conjunto de los
propietarios, se compensar la diferencia con los excesos de
aprovechamiento en otros polgonos del rea de reparto que se
encuentren en situacin inversa.
Artculo 131. Distribucin justa de cargas y beneficios.
120
1. Los deberes y cargas inherentes a la ejecucin sern objeto de

distribucin justa entre los propietarios afectados, junto con los
beneficios derivados del planeamiento, en la forma prevista en la
presente Ley.
2. Cuando en el polgono existan bienes de dominio pblico obtenidos
por
expropiacin
anticipada
en
ejecucin
del
plan,
el
aprovechamiento urbanstico correspondiente a su superficie
pertenecer a la administracin titular de aqullos.
Cuando las superficies de los bienes de dominio y uso pblico
anteriormente existentes fuesen iguales o inferiores a las que resulten
como consecuencia de la ejecucin del plan, se entendern sustituidas
unas por otras. Si tales superficies fuesen superiores, la administracin
percibir el exceso, en la proporcin que corresponda, en terrenos
edificables.
Artculo 132. Gastos de urbanizacin.
1. La totalidad de los gastos de urbanizacin y los generales de la
gestin sern sufragados por los afectados en proporcin a los
aprovechamientos que respectivamente les correspondan.
2. En los gastos se comprendern, al menos, los siguientes conceptos:
a) El coste de las obras de infraestructuras, servicios y mobiliario urbano
que estn previstos en los planes y proyectos y sean de inters para el
polgono, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de
instalacin de las redes de suministros con cargo a las entidades,
titulares o concesionarias que prestasen sus servicios, salvo en la parte
en que hayan de contribuir los propietarios segn la reglamentacin de
aqullos.
b) Las obras de urbanizacin de las instalaciones e infraestructuras
consideradas sistemas generales incluidos en los correspondientes
sectores o polgonos, en las condiciones fijadas en el planeamiento.
c) Las indemnizaciones procedentes por el cese de actividades,
traslados, derribo de construcciones, destruccin de plantaciones, obras
e instalaciones que exijan la ejecucin de los planes.
d) Las indemnizaciones procedentes por la extincin de arrendamientos
o derechos de superficie referidos a edificios y construcciones que
hayan de ser demolidos con motivo de la ejecucin del planeamiento.
e) El coste de los planes de ordenacin detallada y de los proyectos de
urbanizacin y los gastos originados por la compensacin y
121
reparcelacin.
f) La canalizacin e instalacin de las redes de telecomunicaciones.
g) Los gastos de control de calidad de la urbanizacin.
h) Cualesquiera otros asumidos en el proyecto de equidistribucin.
3. El pago de estos gastos podr realizarse, previo acuerdo con los
propietarios interesados, cediendo stos, gratuitamente y libres de
cargas, terrenos edificables en la proporcin que se estime suficiente
para compensarlos.
Artculo 133. Rgimen de contratacin de las obras de urbanizacin.
La contratacin de las obras de urbanizacin se realizar siempre con
arreglo a los principios de publicidad y concurrencia. Cuando el
organismo contratante sea la administracin tendr que respetar
adems las prescripciones de la legislacin de contratos de las
administraciones pblicas.
SECCIN 2. Sistema de cooperacin
Artculo 134. Determinaciones generales.
1. En el sistema de cooperacin los propietarios aportan el suelo de
cesin obligatoria y la administracin ejecuta las obras de urbanizacin
con cargo a los mismos.
2. La aplicacin del sistema de cooperacin exige la aprobacin del
proyecto de reparcelacin de los terrenos comprendidos en el
polgono, como instrumento de equidistribucin, salvo que sta sea
innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribucin de las
cargas y beneficios.
3. Podrn constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien
a iniciativa de stos o del propio municipio, con la finalidad de
colaborar en la ejecucin de las obras de urbanizacin, debiendo
integrar, al menos, el 25% de la propiedad de la superficie afectada.
4. El procedimiento, contenido y dems normativa aplicable a la
reparcelacin se ajustar a lo dispuesto en el captulo IV del ttulo IV de
la presente Ley.
122
Artculo 135. Cargas de la urbanizacin.

1. La distribucin de los costes de urbanizacin se har en proporcin al
valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelacin o, en
caso de innecesariedad de sta, en proporcin al aprovechamiento de
sus respectivas fincas.
2. El municipio actuante podr exigir a los propietarios afectados el
pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanizacin. Estas
cantidades no podrn exceder del importe de las inversiones previstas
para los prximos seis meses.
3. El municipio podr, asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen,
convenir con los propietarios afectados un aplazamiento en el pago de
los gastos de urbanizacin de conformidad con lo previsto en la
legislacin de haciendas locales.
Artculo 136. Reservas de terrenos para gastos de urbanizacin.
1. El proyecto de reparcelacin determinar las parcelas resultantes
destinadas a compensar, en su caso, los gastos de urbanizacin
previstos y sus posibles rectificaciones.
2. La administracin podr enajenar los terrenos reservados para
atender los gastos de urbanizacin o contratar con empresas
urbanizadoras la ejecucin material de las obras, a cambio de
determinado aprovechamiento lucrativo con cargo a dichos terrenos.
3. En todo caso, las enajenaciones y obras se realizarn con arreglo a las
prescripciones de la legislacin de contratos de las administraciones
pblicas relativas a capacidad de las empresas, publicidad,
procedimientos de licitacin y formas de adjudicacin.
4. Concluidas las obras, el aprovechamiento urbanstico sobrante, tras
atender a los gastos de urbanizacin, se distribuir entre los propietarios,
en la proporcin que corresponda a sus respectivos bienes originarios.
Artculo 137. Colaboracin de los propietarios.
1. Los propietarios que representen, al menos, el 25% de la superficie
total del polgono podrn ofrecer su colaboracin al municipio, que se
concretar en la entrega de planos, documentos y cualquier tipo de
antecedentes, as como en la elaboracin y presentacin del proyecto
de reparcelacin, con el alcance que se determine en el compromiso
que se formalice.
123
2. En el supuesto de que los propietarios llegasen a presentar el proyecto

de reparcelacin, el municipio estar obligado a efectuar su
tramitacin de acuerdo con las reglas establecidas a tal efecto por la
presente Ley.
Artculo 138. Iniciativa.
El proyecto de reparcelacin ser formulado de oficio por el municipio
o por los propietarios que representen, al menos, el 25% de la superficie
del polgono.
Artculo 139. Reparcelacin voluntaria.
1. Los propietarios de terrenos que tengan que ser sometidos a un
proceso de distribucin de cargas y beneficios podrn utilizar el
procedimiento abreviado de la reparcelacin voluntaria.
2. En estos casos, la propuesta de reparcelacin formulada por los
propietarios afectados y formalizada en escritura pblica, en la que
harn constar la aceptacin de todos ellos, ser sometida a
informacin pblica durante veinte das mediante anuncio publicado
en el Boletn Oficial de la Provincia e informada por los servicios
municipales correspondientes, siendo elevada al municipio para que se
pronuncie sobre la aprobacin definitiva.
3. Cuando recaiga la aprobacin definitiva no ser necesaria ninguna
nueva formalizacin, bastando, para la inscripcin en el registro de la
propiedad, con la presentacin de la citada escritura y de la
certificacin del acuerdo de su aprobacin.
4. El proyecto se entiende aprobado si transcurre un mes desde la
finalizacin de la informacin pblica sin que se haya producido
acuerdo expreso de aprobacin y no se hubieran formulado
alegaciones u objeciones en el trmite de informacin pblica.
SECCIN 3. Sistema de expropiacin
Artculo 140. Determinaciones generales.
1. La administracin actuante podr optar por utilizar el sistema de
expropiacin cuando razones de urgencia o necesidad lo justifiquen.
124
2. La expropiacin se aplicar por polgonos completos y comprender

todos los bienes y derechos incluidos en los mismos, sin perjuicio de lo
dispuesto en los artculos 146 y siguientes de la presente Ley.
3. Mediante este sistema, la administracin expropiante obtiene la
propiedad de todos los bienes y derechos incluidos en el polgono,
ejecuta las obras de urbanizacin y, posteriormente, enajena las
parcelas resultantes o susceptibles de edificacin.
Artculo 141. Formas de gestin.
Cuando se fije la expropiacin como sistema de actuacin para un
polgono, podrn utilizarse las formas de gestin que permita la
legislacin de rgimen local aplicable y que resulten ms adecuadas a
los fines de urbanizacin y edificacin previstos en el planeamiento.
Artculo 142. Justiprecio.
1. El justiprecio expropiatorio de los terrenos se determinar de acuerdo
con lo establecido en la legislacin bsica del Estado. Su pago efectivo
podr realizarse en metlico o, mediante acuerdo con el expropiado,
en especie asignndole aprovechamiento lucrativo de titularidad
municipal en correspondencia con el valor fijado como justiprecio, y
previa valoracin tcnica del aprovechamiento transmitido.
2. La administracin actuante podr aplicar el procedimiento de
tasacin conjunta conforme a lo dispuesto en el artculo siguiente o
seguir el expediente de valoracin individual de acuerdo con lo
establecido en la legislacin general de expropiacin forzosa.
Artculo 143. Tasacin conjunta.
1. En los supuestos del procedimiento de tasacin conjunta, el
expediente contendr los siguientes documentos:
a) Delimitacin del mbito territorial, con los documentos que lo
identifiquen en cuanto a situacin, superficie y lindes, con la descripcin
de bienes y derechos afectados y la relacin de las personas titulares.
b) Fijacin de precios con la valoracin razonada del suelo, segn su
calificacin urbanstica.
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se
contendr no slo el valor del suelo, sino tambin el correspondiente a
125
las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.

d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
2. El proyecto de expropiacin con los documentos sealados ser
aprobado inicialmente y expuesto al pblico por plazo de un mes, para
que aquellas personas que puedan resultar interesadas formulen las
observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular
en lo que concierne a la titularidad o valoracin de sus respectivos
derechos.
3. La informacin pblica se efectuar mediante la insercin de
anuncios en el Diario Oficial de Galicia y en un peridico de los de
mayor circulacin de la provincia.
4. Asimismo, las tasaciones se notificarn individualmente a aquellas
personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el
expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de
aprecio y de la propuesta de fijacin de los criterios de valoracin, para
que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a
partir de la fecha de notificacin.
5. Cuando el rgano expropiante no sea el municipio, se oir a ste por
igual plazo de un mes. El periodo de audiencia a la administracin
municipal podr coincidir en todo o en parte con el de las personas
interesadas.
6. Informadas las alegaciones, se someter el expediente a la
aprobacin del rgano municipal competente o, de ser tramitada por
la Administracin autonmica, a la persona titular de la consejera
competente en materia de urbanismo.
7. La resolucin aprobatoria del expediente se notificar a las personas
interesadas titulares de bienes y derechos que figuran en el mismo,
confirindoles un plazo de veinte das, durante el cual podrn
manifestar por escrito ante el rgano expropiante su disconformidad
con la valoracin establecida en el expediente aprobado.
En tal caso, se dar traslado del expediente y la hoja de aprecio
impugnada al Jurado de Expropiacin de Galicia, a efectos de fijar el
justiprecio, que, en todo caso, se har de acuerdo con los criterios de
valoracin establecidos en la legislacin vigente.
8. Si las personas interesadas no formularan oposicin a la valoracin en
el citado plazo de veinte das, se entender aceptada la que se fij en
el acto aprobatorio del expediente, entendindose determinado el
justiprecio definitivamente y de conformidad.
126
9. Los errores no denunciados y justificados en el plazo sealado en el

apartado 2 de este artculo no darn lugar a la nulidad o reposicin de
actuaciones, sin perjuicio de que las personas interesadas conserven su
derecho a ser indemnizadas en la forma que corresponda.
Artculo 144. Aprobacin y efectos del procedimiento de tasacin
conjunta.
1. El acuerdo de aprobacin definitiva del expediente de tasacin
conjunta implicar la declaracin de urgencia de la ocupacin de los
bienes y derechos afectados.
2. El pago o depsito del importe de la valoracin establecida
producir los efectos previstos en los nmeros 6, 7 y 8 del artculo 52 de
la Ley de Expropiacin Forzosa, sin perjuicio de que contine la
tramitacin del procedimiento para la definitiva fijacin del justiprecio.
3. El pago del justiprecio slo se har efectivo, consignndose en caso
contrario su importe, en la forma determinada por la legislacin bsica
del Estado.
4. Cuando por acto administrativo o resolucin judicial hubiese que
incluir bienes o derechos que no hubiesen sido tenidos en cuenta en la
aprobacin del expediente, se retrotraern las actuaciones hasta el
momento de elaborarse la relacin de bienes y derechos afectados a
los nicos efectos de incluir en esta los nuevos bienes y derechos,
conservndose los dems actos y trmites y mantenindose en todo
caso los efectos de aprobacin del expediente a que se refire este
artculo.
Artculo 145. Procedimiento individual de expropiacin.
En caso de que no se utilice el procedimiento de tasacin conjunta, se
seguir el que establece la legislacin del Estado para la expropiacin
individualizada.
Artculo 146. Exclusin de la expropiacin.
1. En la aplicacin del sistema de expropiacin el rgano expropiante
podr excluir de la misma determinados bienes, a peticin de sus
titulares, cuando esta determinacin no dificulte los objetivos de la
actuacin y el propietario se comprometa a participar en el proceso de
ejecucin del plan, observando las condiciones que establezca la
127
administracin.
2. En ningn caso podr acordarse la exclusin si la expropiacin viene
motivada por el incumplimiento de deberes urbansticos.
3. En los supuestos previstos en el artculo 148, ser requisito
imprescindible para que pueda acordarse la exclusin de la
expropiacin la presentacin de la escritura de reparcelacin
voluntaria.
4. Asimismo, el rgano expropiante, previa audiencia del propietario e
informacin pblica por plazo de veinte das mediante anuncio en el
Diario Oficial de Galicia, podr acordar de oficio la exclusin siempre
que se trate de terrenos edificados destinados al uso establecido por el
plan que se ejecuta. En este caso, la administracin fijar las
condiciones, trminos y proporcin en que el propietario habr de
vincularse a la gestin urbanstica.
Artculo 147. Requisitos.
1. Para resolver la peticin de exclusin, la administracin deber tener
especialmente en cuenta que las caractersticas de los terrenos no
entorpezcan el proceso de ejecucin. A este fin, podr exigirse una
superficie mnima que permita la realizacin de una actuacin
edificatoria independiente.
2. Si la administracin estimase justificada la peticin de exclusin y que
es posible acceder a la misma, sealar al propietario de los bienes
afectados las condiciones, trminos y proporcin en que el mismo
habr de vincularse a la gestin urbanstica. Se fijarn, asimismo, las
garantas para el supuesto de incumplimiento. En todo caso, el
beneficiario quedar sujeto al cumplimiento de los deberes urbansticos
bsicos establecidos por la presente Ley.
3. Aceptadas por el propietario las condiciones fijadas, el rgano
expropiante, previa apertura de un perodo de informacin pblica de
veinte das, dictar la correspondiente resolucin, que se publicar en el
Diario Oficial de Galicia.
Artculo 148. Adjudicacin de parcelas excluidas de la expropiacin.
Cuando en los terrenos a excluir de la expropiacin resulte necesario
efectuar una nueva distribucin de parcelas para, en el mbito
excluido, hacer posible el reparto de cargas y beneficios, se utilizar el
procedimiento de la reparcelacin voluntaria, en el que en ningn caso
128
podrn incluirse bienes o derechos no excluidos de aqulla.

Artculo 149. Incumplimiento del propietario de bienes excluidos.
El incumplimiento de los deberes establecidos en la resolucin por parte
de los propietarios de los bienes excluidos determinar la expropiacin
por el incumplimiento de la funcin social de la propiedad o, en su
caso, el ejercicio de la va de apremio.
SECCIN 4. Sistema de concierto
Artculo 150. Caractersticas del sistema.
1. El sistema de concierto podr utilizarse cuando todos los terrenos del
polgono, excepto los de uso y dominio pblico, en su caso,
pertenezcan a un nico propietario, o bien cuando todos los
propietarios del polgono garanticen solidariamente la actuacin.
2. En el sistema de concierto asumir el papel de urbanizador el
propietario nico, o bien el conjunto de propietarios que garanticen
solidariamente la actuacin.
Artculo 151. Formas de gestin del sistema.
1. En el sistema de concierto la gestin de la actividad de ejecucin
podr ser realizada:
a) Mediante la constitucin en escritura pblica por todos los
propietarios de una entidad urbanstica de gestin, que tendr
naturaleza administrativa y duracin limitada a la de la actuacin, salvo
que asuma tambin la conservacin de la urbanizacin realizada. A
estos efectos, la escritura pblica de constitucin deber contener los
estatutos por los que se regir la entidad as como una propuesta de
equidistribucin.
b) A travs de sociedad mercantil constituida al efecto, siempre que en
su capital participen todos los propietarios.
c) Directamente por el nico propietario de la totalidad de los terrenos
afectados.
2. Tanto a la entidad urbanstica de gestin como a la sociedad
constituida por los propietarios podrn incorporarse, como miembros o
129
socios, personas o entidades que aporten financiacin o asuman la

realizacin de las obras de urbanizacin y edificacin precisas en los
trminos fijados por los particulares, que debern ser aprobados por el
municipio competente.
Artculo 152. Sociedad mercantil.
1. Los propietarios debern, en todo caso, aportar a la sociedad
mercantil que constituyan para la gestin y ejecucin de la actuacin
la totalidad de los terrenos, edificaciones y construcciones de que sean
titulares en el mbito del polgono de actuacin.
2. El municipio estar representado, al menos, por un consejero o
administrador, que ostentar el derecho de veto suspensivo, por tiempo
mximo de un mes, de cualquier acuerdo social, ejercitable en el acto
de votacin, si estuviera presente, o en los cinco das hbiles siguientes
a la fehaciente notificacin del mismo si no asistiese a la reunin social.
En todo caso, el procedimiento habr de ser resuelto dentro del plazo
de un mes desde la formulacin del veto suspensivo y, durante el
tiempo de vigencia de aqul, el municipio y la sociedad podrn llegar a
una solucin acordada.
Artculo 153. Procedimiento.
1. La propuesta de equidistribucin formulada por los propietarios
afectados y formalizada en escritura pblica ser sometida a
informacin pblica durante veinte das mediante anuncio publicado
en el Boletn Oficial de la Provincia e informada por los servicios
municipales correspondientes, siendo elevada al municipio para que se
pronuncie sobre la aprobacin definitiva.
2. El proyecto de equidistribucin se entiende aprobado si transcurre un
mes desde la finalizacin de la informacin pblica sin que se haya
producido acuerdo expreso de aprobacin, siempre que no se
hubieran formulado reparos u objeciones por los afectados.
130
SECCIN 5. Sistema de compensacin

Artculo 154. Concepto.
En el sistema de compensacin, los propietarios aportan los terrenos de
cesin obligatoria, realizan a su costa la urbanizacin en los trminos y
condiciones que se determinen en el plan y se constituyen en junta de
compensacin.
Artculo 155. Constitucin de la junta de compensacin.
1. Cuando el sistema de compensacin venga establecido en el
planeamiento para un determinado polgono, su efectiva aplicacin
requerir que los propietarios presenten el proyecto de estatutos y de
bases de actuacin, y que en el momento de aprobacin definitiva de
aqullos superen el 50% de la superficie del polgono. Dicha iniciativa
habr de presentarse en el plazo mximo de tres meses, a contar desde
la aprobacin definitiva del planeamiento detallado.
2. La administracin proceder a su aprobacin inicial, salvo que
infringieran las normas legales aplicables, publicar el acuerdo de
aprobacin en el Boletn Oficial de la Provincia y en uno de los
peridicos de mayor circulacin, y lo someter a informacin pblica
por plazo de veinte das. Simultneamente lo notificar de forma
individual a los propietarios o titulares de derechos de contenido
patrimonial en el polgono, a fin de que, por idntico trmino, formulen
las alegaciones pertinentes sobre el proyecto de las bases de actuacin
y de los estatutos, rechazando cualquier otra objecin o reparo, y
soliciten su incorporacin. Concluida la fase de informacin pblica, el
rgano municipal competente habr de otorgar la aprobacin
definitiva en el plazo mximo de un mes, transcurrido el cual se
entender aprobado por silencio administrativo.
Se podr prescindir de este procedimiento de aprobacin de bases y
estatutos de la junta de compensacin si el ayuntamiento previamente
hubiera aprobado, con carcter general, un modelo de bases y
estatutos, con informacin pblica y publicacin en el Boletn Oficial de
la Provincia, y los propietarios que representaran, al menos, el 70% de la
superficie del polgono hubieran consentido su aplicacin, en escritura
pblica o documento administrativo fehaciente en el plazo establecido
en el nmero 1.
3. La junta de compensacin habr de constituirse en el plazo mximo
de un mes, desde la aprobacin definitiva de estatutos y bases de
actuacin o, en su caso, desde que los propietarios hubieran
131
consentido la aplicacin del modelo general de bases y estatutos

aprobado por el municipio.
A estos efectos se requerir a todos los propietarios, mediante
notificacin individualizada, para que constituyan la junta de
compensacin en el plazo indicado.
4. La junta de compensacin tendr naturaleza administrativa,
personalidad jurdica propia y plena capacidad para el cumplimiento
de sus fines.
5. Un representante del municipio formar parte del rgano rector de la
junta de compensacin en todo caso, siendo designado en el acuerdo
de aprobacin definitiva de las bases y estatutos.
6. Los acuerdos de la junta de compensacin se adoptarn por mayora
simple de las cuotas de participacin, salvo el de aprobacin del
proyecto de compensacin, que requerir la mayora absoluta de
cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayora
cualificada.
7. Los acuerdos de la junta de compensacin sern recurribles ante el
municipio.
Artculo 156. Incorporacin de propietarios a la junta de compensacin.
1. Los propietarios del polgono que no hubiesen solicitado el sistema
podrn incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la
junta de compensacin, si no lo hubieran hecho en un momento
anterior, dentro del plazo de un mes, a partir de la notificacin del
acuerdo de aprobacin definitiva de los estatutos y bases de actuacin
de la junta de compensacin o de la certificacin administrativa de
aplicacin a este polgono concreto de las bases y estatutos aprobados
con carcter general por el municipio. Transcurrido dicho plazo, la
incorporacin slo ser posible si no entorpece el desarrollo del proceso
y lo aprueba la junta de compensacin, de conformidad con sus
estatutos.
Si algunos propietarios del polgono no se hubieran incorporado a la
junta de compensacin, sta podr solicitar del municipio o bien la
expropiacin de dichas fincas, teniendo la condicin de beneficiaria de
la misma, o bien la ocupacin de dichas fincas en favor de la junta de
compensacin a fin de posibilitar la ejecucin de las obras de
urbanizacin previstas, reconocindose a sus titulares el derecho a la
adjudicacin de terrenos edificables en proporcin a la superficie
aportada con la reduccin adecuada para compensar los gastos de
132
urbanizacin correspondientes.
En este ltimo caso, aun cuando los terrenos hubieran quedado
directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes
al sistema, la junta de compensacin slo actuar como fiduciaria con
pleno poder dispositivo sobre las fincas que pertenezcan a los
propietarios incorporados voluntariamente a la misma.
En todo caso, si los propietarios afectados por la ocupacin hubieran
demostrado que sus terrenos constituyen la nica o predominante
fuente de ingresos con que cuentan, tendrn derecho a percibir una
indemnizacin equivalente a la rentabilidad demostrada durante el
perodo que medie entre la ocupacin efectiva y la adjudicacin que
les corresponda, o a la expropiacin de su derecho.
2. Podrn tambin incorporarse a la junta de compensacin empresas
urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestin
del polgono.
Artculo 157. Proyecto de compensacin.
1. Con arreglo a lo establecido en las bases de actuacin, la junta de
compensacin
formular
el
correspondiente
proyecto
de
compensacin. Para la definicin de derechos aportados, valoracin
de las fincas resultantes, reglas de adjudicacin, aprobacin, efectos
del acuerdo aprobatorio e inscripcin en el registro de la propiedad del
mencionado proyecto se estar a lo dispuesto en el captulo IV de este
ttulo. No obstante lo anterior, por acuerdo unnime de todos los
afectados pueden adoptarse criterios diferentes, siempre que no sean
contrarios a la ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el inters
pblico o de terceros.
2. En el proyecto de compensacin deber incluirse la valoracin y
correspondiente indemnizacin de los derechos que se extingan. Podr
acudirse ante el Jurado de Expropiacin de Galicia en caso de
discrepancia con la valoracin aprobada en el proyecto de
compensacin. Sin embargo, la aprobacin definitiva del proyecto de
compensacin constituir ttulo suficiente para la ocupacin de los
inmuebles que correspondan, una vez que se constituya en depsito o
se efecte el pago de las indemnizaciones a que se refiere este nmero.
3. El proyecto de compensacin ser aprobado con arreglo al
procedimiento establecido por el artculo 117 de la presente ley, con la
salvedad de que la aprobacin inicial corresponder a la junta de
compensacin y la aprobacin definitiva al ayuntamiento.
133
Artculo 158. Junta de compensacin y transmisin de terrenos.

1. La incorporacin de los propietarios a la junta de compensacin no
presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisin a
la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestin
comn. En todo caso, los terrenos quedarn directamente afectados al
cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotacin
en el registro de la propiedad en la forma que determina la legislacin
estatal.
2. Las juntas de compensacin actuarn como fiduciarias con pleno
poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios
miembros de aqullas, sin ms limitaciones que las establecidas en los
estatutos.
3. La transmisin a la administracin correspondiente de todos los
terrenos de cesin obligatoria, en pleno dominio y libre de cargas,
tendr lugar por ministerio de la ley con la aprobacin definitiva del
proyecto de compensacin.
4. A las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia
de la constitucin de la junta de compensacin por aportacin de los
propietarios del polgono, en caso de que as lo dispusieran los estatutos,
y a las adjudicaciones de solares que se realicen a favor de los
propietarios en proporcin a los terrenos incorporados por aqullos se les
aplicarn las exenciones tributarias que establece la legislacin estatal
o autonmica correspondiente, en especial, las previstas en el artculo
159. 4 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
Artculo 159. Responsabilidad de la junta de compensacin y
obligaciones de sus miembros.
1. La junta de compensacin ser directamente responsable, frente a la
administracin competente, de la urbanizacin completa del polgono
y, en su caso, de la edificacin de los solares resultantes, cuando as se
hubiese establecido.
2. El incumplimiento por los miembros de la junta de compensacin de
las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley habilitar al
municipio para expropiar sus respectivos derechos en favor de la junta
de compensacin, que tendr la condicin jurdica de beneficiaria.
3. Las cantidades adeudadas a la junta de compensacin por sus
miembros podrn ser exigidas por va de apremio, previa peticin de la
junta de compensacin al municipio.
134
Artculo 160. Sustitucin del sistema de compensacin.

1. En el supuesto de que no se consiga la participacin voluntaria de
propietarios que representen la superficie requerida para la
determinacin del sistema de compensacin y aprobacin de
estatutos, bases de actuacin y proyecto de compensacin, quienes
estn dispuestos a promover la ejecucin podrn solicitar del municipio
la sustitucin del sistema por alguno de los sistemas de actuacin
directos o el de concesin de obra urbanizadora.
2. Los propietarios que formulen esta peticin y se comprometan a
hacer efectivas sus obligaciones conservarn la plenitud de sus
derechos y podrn realizar las operaciones de colaboracin previstas
en los sistemas de actuacin directos siempre que cumplan las
condiciones establecidas para cada supuesto.
SECCIN 6. Sistema de concesin de obra urbanizadora
Artculo 161. Caractersticas del sistema.
1. El sistema de concesin de obra urbanizadora es un sistema de
actuacin indirecta en el que el municipio otorga al agente urbanizador
o concesionario la realizacin de las obras de urbanizacin,
procediendo ste a la distribucin de los beneficios y cargas
correspondientes, obteniendo su retribucin en terrenos edificables o en
metlico conforme a lo convenido con el municipio.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 160 de la presente Ley, una
vez transcurrido el plazo de dos aos a contar desde la aprobacin
definitiva del planeamiento detallado que ordene el polgono, la
aplicacin efectiva de este sistema podr acordarse de oficio por el
municipio o por iniciativa de cualquier persona aunque no sea
propietaria de suelo en el mbito de actuacin.
Artculo 162. Procedimiento.
1. En caso de iniciativa pblica, el municipio aprobar las bases que
regirn el concurso para la seleccin de la oferta, que debern incluir
como mnimo los extremos previstos en el apartado 2 del presente
artculo. El procedimiento de seleccin y adjudicacin de la concesin
se regir por las disposiciones contenidas en la legislacin de contratos
de las administraciones pblicas.
135
2. En los supuestos de iniciativa privada, la propuesta de los particulares

para participar de la accin urbanizadora deber contener los
siguientes documentos:
a) Proposicin jurdico-econmica que habr de incluir los compromisos
adquiridos voluntariamente por el promotor de la iniciativa, las garantas
financieras y reales, los plazos de inicio y conclusin de las obras de
urbanizacin y, en su caso, de edificacin, adems de las clusulas
penales previstas para el supuesto de incumplimiento.
b) Las condiciones econmicas dirigidas a los propietarios de suelo, que
incluirn la oferta de compra de terrenos, por precio determinado, y la
oferta de incorporacin al proceso urbanizador, especificando la
retribucin que corresponda al urbanizador en terrenos edificables o en
metlico a travs de las cuotas de urbanizacin. En caso de no existir
acuerdo, la valoracin se realizar con arreglo a lo dispuesto en la
legislacin bsica estatal.
c) Un anteproyecto de urbanizacin detallado, que permita evaluar
correctamente las calidades y ofertas econmicas presentadas, as
como las cesiones y compensaciones que estime oportunas superiores a
las previstas en la ley.
3. Presentada la iniciativa, el municipio en un plazo de dos meses podr
desestimarla por causas justificadas, incluidas las referidas al ejercicio de
la potestad de planeamiento.
4. En caso de asumir la iniciativa privada, se proceder a tramitar un
procedimiento de concurrencia, con las siguientes particularidades:
a) Durante el perodo de informacin pblica, que no podr ser inferior
a un mes, podrn ser presentadas mejoras o alternativas a la iniciativa
formulada.
b) El pleno de la corporacin elegir entre las proposiciones
presentadas la que estime ms adecuada a los intereses pblicos,
otorgando el ttulo concesional donde debern figurar las clusulas,
obligaciones y derechos del concesionario.
5. Los propietarios que rechacen la oferta de compra y de
incorporacin al proceso urbanizador sern expropiados y se proceder
a la ocupacin urgente de los terrenos.
Artculo 163. Responsabilidad.
136
El coste de las inversiones, instalaciones, obras y compensaciones

necesarias para ejecutar el planeamiento ser garantizado en forma y
proporcin suficientes y financiado por el urbanizador responsable de la
actuacin, quien podr repercutirlo en la propiedad de los solares
resultantes.
Artculo 164. Retribucin.
1. El urbanizador obtendr su retribucin a costa de los propietarios, en
terrenos edificables o en metlico, en los trminos establecidos en la
concesin.
2. La retribucin en terrenos se har efectiva mediante la reparcelacin.
3. La retribucin en metlico se har efectiva mediante cuotas de
urbanizacin acordadas entre urbanizador y propietarios o, en su
defecto, aprobadas por el municipio, que habrn de satisfacer los
propietarios, quedando sujetos los terrenos al pago de tales cuotas,
como carga real, que figurar en el proyecto de reparcelacin. El
urbanizador podr solicitar del municipio la exaccin por va de
apremio de las cuotas adeudadas por los propietarios.
CAPTULO VII: Obtencin de terrenos de sistemas generales y de
dotaciones pblicas
Artculo 165. Definiciones.
1. Se entiende por terrenos destinados a dotaciones pblicas los de
titularidad del municipio o, en su caso, de la Comunidad Autnoma que
tienden a satisfacer necesidades colectivas e implantar usos o servicios
pblicos, teniendo el carcter de bienes de dominio pblico.
2. Son terrenos de sistemas generales los dotacionales pblicos que
estn diseados o previstos para el servicio de la totalidad del municipio
y, en especial, para implantar las infraestructuras bsicas del modelo de
ciudad.
3. No tendrn el carcter de sistemas generales los terrenos,
instalaciones e infraestructuras de titularidad estatal o autonmica de
carcter supramunicipal que no estn contemplados en el plan
general, y cuya vocacin exceda del servicio al municipio, sin perjuicio
de lo dispuesto en la legislacin sectorial de aplicacin.
4. Son terrenos destinados a dotaciones locales los dotacionales
137
pblicos de titularidad del municipio, que estn diseados o previstos

predominantemente para el servicio del polgono o sector, en su caso.
Artculo 166. Obtencin de los sistemas generales.
1. Los terrenos destinados a sistemas generales que hayan de
implantarse sobre suelo rstico o urbano consolidado se obtendrn
mediante expropiacin forzosa, por convenio entre la administracin y
el propietario o por permuta forzosa con terrenos del patrimonio
municipal del suelo.
Tanto en el supuesto del convenio como en el caso de la permuta
forzosa se tasar previamente por los tcnicos municipales el valor de
los terrenos a obtener y el de los aprovechamientos o suelos municipales
conforme a los criterios de valoracin establecidos en la legislacin
estatal aplicable.
2. La expropiacin de los terrenos de sistemas generales deber
realizarse dentro de los cinco aos siguientes a la aprobacin del
planeamiento detallado que legitime su ejecucin.
3. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en
suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable o, en su caso, suelo
rstico incluido en un rea de reparto se obtendrn:
a) Por cesin obligatoria derivada de su inclusin o adscripcin en un
rea de reparto y en el correspondiente polgono.
b) Por ocupacin directa.
c) Por permuta forzosa.
d) Mediante expropiacin forzosa.
e) Por convenio urbanstico, debiendo incluirse entre sus clusulas las
previsiones necesarias para compensar a los propietarios, bien en
metlico o bien mediante aprovechamiento lucrativo de titularidad
municipal.
4. La obligacin de cesin gratuita de los terrenos destinados a sistemas
generales incluye tambin la realizacin de las obras de urbanizacin,
de las instalaciones e infraestructuras, en las condiciones que establezca
el plan general.
Artculo 167. Obtencin de terrenos destinados a dotaciones locales.
138
1. Los terrenos destinados por el planeamiento a dotaciones locales en

suelo urbano consolidado se obtendrn mediante expropiacin forzosa,
por convenio entre la administracin y el propietario o por permuta
forzosa con terrenos del patrimonio municipal del suelo.
2. Los terrenos destinados a dotaciones locales en suelo urbano no
consolidado y en suelo urbanizable se obtendrn mediante cesin
obligatoria y gratuita a travs del sistema de actuacin que se adopte o
por expropiacin, ocupacin directa o permuta forzosa.
3. La obligacin de cesin gratuita de los terrenos destinados a
dotaciones de carcter local incluye tambin su urbanizacin, a costa
de los propietarios incluidos en el correspondiente polgono.
Artculo 168. Permuta forzosa.
1. Los terrenos destinados a sistemas generales o dotaciones pblicas
locales podrn obtenerse mediante permuta forzosa con terrenos
pertenecientes al patrimonio pblico de suelo y que sea de
caractersticas adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento
urbanstico que corresponda subjetivamente a su propietario, salvo que
por ste se acepte voluntariamente la entrega de terrenos que no
cumplan este requisito.
2. La permuta forzosa de terrenos requiere que previamente se haya
determinado:
a) El aprovechamiento urbanstico que corresponde al propietario
afectado.
b) Los terrenos pertenecientes al patrimonio pblico de suelo que van a
ser permutados.
c) De no poder ser materializada la totalidad del aprovechamiento, la
indemnizacin a satisfacer en metlico por la parte de
aprovechamiento no materializable en los mismos.
3. La permuta forzosa de terrenos se llevar a cabo por el
procedimiento previsto en el artculo 170, debiendo incluirse en el acta
la descripcin de los terrenos del patrimonio pblico de suelo objeto de
la permuta y, en su caso, la indemnizacin complementaria y el
momento de su abono.
139
Artculo 169. Ocupacin directa.

1. Se entiende por ocupacin directa la obtencin de terrenos
destinados a sistemas generales y dotaciones pblicas locales mediante
el reconocimiento a su titular del derecho al aprovechamiento en el
polgono al que se vincule.
2. La ocupacin directa requiere que est aprobada la ordenacin
pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinacin del
aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, como del
polgono en que hayan de integrarse.
Artculo 170. Procedimiento para la ocupacin directa.
1. El procedimiento de aplicacin de la ocupacin directa se ajustar a
las disposiciones reglamentarias que se dicten y, en todo caso, a las
siguientes reglas:
a) La administracin actuante publicar en el Boletn Oficial de la
Provincia la relacin de los terrenos y propietarios afectados, los
aprovechamientos urbansticos correspondientes a cada uno de ellos y
el polgono donde habrn de hacerse efectivos sus derechos. Asimismo
y de modo simultneo se notificar a los propietarios y titulares de
derechos de contenido econmico sobre los terrenos la ocupacin
prevista y el resto de circunstancias relevantes.
b) Se abrir un perodo de informacin pblica durante un plazo de
veinte das para efectuar alegaciones. Simultneamente se solicitar
por el municipio certificacin de dominio y cargas al registro de la
propiedad, as como la prctica de los asientos que procedan.
c) La ocupacin slo podr llevarse a cabo transcurrido el plazo de
veinte das a contar desde la notificacin o publicacin, levantndose
acta en la que se harn constar al menos:
1 Lugar y fecha de otorgamiento.
2 Identificacin de los titulares de los terrenos a ocupar o de derechos
sobre stos y su situacin registral.
3 Superficie
corresponda.
ocupar
aprovechamiento
urbanstico
que
le
4 Polgono donde se har efectivo este aprovechamiento.

d)
En
caso
de
propietarios
desconocidos,
no
comparecientes,
140
incapacitados sin persona que les represente, o cuando se trate de

propiedad litigiosa, se entendern las actuaciones con el ministerio
fiscal.
e) El municipio expedir a favor de cada uno de los propietarios de
terrenos ocupados certificacin de los extremos sealados en el
apartado c) de este artculo, remitiendo a la vez una copia de dicha
certificacin, acompaada del correspondiente plano, al registro de la
propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor del municipio, en
los trminos que resulten de la legislacin estatal aplicable.
f) Transcurridos cuatro aos sin que se haya procedido a la ejecucin
del planeamiento en el polgono donde los propietarios hubieran sido
integrados, stos tendrn derecho a exigir de la administracin que se
inicie el expediente expropiatorio de sus terrenos, en los trminos y con
el procedimiento establecido en el artculo 99 de la presente Ley.
2. Los propietarios y titulares de derechos de contenido patrimonial
afectados por las ocupaciones reguladas en este artculo tendrn
derecho a ser indemnizados en los trminos establecidos en la
legislacin estatal sobre expropiacin forzosa que resulte aplicable, por
el perodo que medie desde la ocupacin hasta la aprobacin
definitiva del instrumento de equidistribucin.
CAPTULO VIII: Instrumentos de ejecucin de los planes en suelo de
ncleo rural
Artculo 171. Sistema de cesin de viales.
El sistema de cesin de viales en el suelo de ncleo rural se aplicar
conforme a las siguientes reglas:
a) Los propietarios debern ceder al municipio los terrenos destinados
por el planeamiento a viales, fuera de las alineaciones, que resulten
necesarios para que la parcela sea edificable con arreglo a las
determinaciones de la presente Ley y del planeamiento.
b) El cumplimiento efectivo del deber de cesin tendr lugar con la
solicitud de la licencia. Esta cesin se formalizar en documento
pblico, acompaado de plano o documento grfico en donde se
exprese con precisin la superficie objeto de cesin conforme a las
alineaciones establecidas.
c) Los propietarios debern urbanizar su parcela en los trminos del
artculo siguiente.
141
Artculo 172. Conexiones y urbanizacin en la cesin de viales.

1. Para edificar en el mbito de los ncleos rurales deber ejecutarse la
conexin con las redes de servicio existentes en el ncleo rural o sus
proximidades. De no existir, habrn de resolverse por medios individuales
con cargo al promotor o promotora de la edificacin y con el
compromiso de conexin cuando se implanten los servicios.
2. La ejecucin de las actuaciones integrales previstas por el
planeamiento en suelo de ncleo rural se llevar a cabo por alguno de
los sistemas de actuacin regulados en el captulo VI del ttulo IV de la
presente ley.
Una vez aprobado definitivamente el planeamiento que las prevea,
debern implantarse las redes de servicios e instalaciones que resulten
necesarias para el suministro de agua y de energa elctrica y para la
evacuacin y depuracin de las aguas residuales y, en su caso,
realizarse la conexin con las redes existentes en el ncleo rural o sus
proximidades.
3. Podr autorizarse la ejecucin simultnea de las obras de acometida,
urbanizacin y edificacin. El municipio deber exigir garantas
suficientes del cumplimiento de esta obligacin.
Artculo 173. Obtencin de dotaciones en los ncleos rurales.
Los terrenos destinados a dotaciones pblicas podrn obtenerse
mediante expropiacin forzosa, convenio urbanstico entre la
administracin y los propietarios o permuta forzosa.
En el supuesto previsto en el apartado 3 del artculo 24, por cesin
obligatoria y gratuita o por ocupacin directa.
TTULO V: Instrumentos de intervencin en el mercado del suelo
CAPTULO I: Patrimonios pblicos del suelo
Artculo 174. Constitucin.
1. Los ayuntamientos habrn de constituir el patrimonio municipal del
suelo con la finalidad de obtener reservas de suelo para actuaciones de
iniciativa pblica, facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y
urbanstica y contribuir a la reglamentacin del mercado de terrenos
142
destinados al desarrollo urbanstico.

2. Tambin habr de constituir su propio patrimonio de suelo la
Administracin autonmica en colaboracin con los ayuntamientos, al
objeto de atender la demanda de vivienda de proteccin pblica y de
suelo para el desarrollo de actividades empresariales.
3. La Administracin autonmica habr de constituir tambin un
inventario de suelo para vivienda pblica, en el que se incluirn los
terrenos dotacionales obtenidos por la Administracin autonmica en
virtud de lo dispuesto en los artculos 22.h) y 47.10 de la presente ley.
Artculo 175. Reservas de terrenos.
1. El plan general podr establecer, en cualquier clase de suelo con
excepcin del rstico, reservas de terrenos de posible adquisicin para
la constitucin o ampliacin por la administracin correspondiente de
su patrimonio pblico de suelo.
2. El establecimiento o la delimitacin de las reservas de terrenos con la
finalidad expresada en el nmero 1 comporta:
a) La declaracin de la utilidad pblica y la necesidad de la ocupacin
a efectos de expropiacin forzosa por un tiempo mximo de cuatro
aos, prorrogable una sola vez por otros dos aos. La prrroga deber
fundarse en causa justificada y acordarse, de oficio o a instancia de
parte, previa informacin pblica y audiencia de los propietarios
afectados por plazo comn de veinte das. La eficacia de la prrroga
requerir la publicacin en el Diario Oficial de Galicia.
b) La sujecin de todas las transmisiones que se efecten en las zonas
de reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente
Ley en favor de la administracin correspondiente.
3. Los plazos de vigencia de la declaracin de la utilidad pblica y la
necesidad de ocupacin, y de su eventual prrroga, cuando se trate
de suelo urbano, sern la mitad de los expresados en el apartado
anterior.
Artculo 176. Bienes que integran el patrimonio municipal del suelo.
1. Los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un
patrimonio diferenciado de los restantes bienes municipales y los
ingresos obtenidos mediante la enajenacin de parcelas, o del
aprovechamiento que corresponda a terrenos de titularidad municipal,
143
se destinarn a los fines previstos en el artculo 177 de la presente Ley.

2. Integrarn el patrimonio municipal del suelo:
a) Los bienes patrimoniales que resultasen clasificados
planeamiento urbanstico como suelo urbano o urbanizable.
por
el
b) Los terrenos y las edificaciones o construcciones obtenidas en virtud

de las cesiones correspondientes a la participacin de la administracin
en el aprovechamiento urbanstico, as como las adquisiciones de
bienes o dinero obtenidos con ocasin de la gestin urbanstica.
c) Los terrenos y las edificaciones o construcciones adquiridos, en virtud
de cualquier ttulo y en especial mediante expropiacin, por la
administracin titular con el fin de su incorporacin al correspondiente
patrimonio de suelo y los que lo sean como consecuencia del ejercicio
de los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley.
d) Cesiones en especie o en metlico derivadas de deberes u
obligaciones, legales o voluntarias, asumidos en convenios, concursos
pblicos o plasmadas en instrumentos de gestin urbanstica.
e) Los ingresos obtenidos mediante enajenacin de terrenos incluidos en
los patrimonios pblicos de suelo.
Artculo 177. Destino del patrimonio municipal del suelo.
1. Los bienes del patrimonio municipal del suelo debern ser destinados
a alguno de los siguientes fines:
a) Construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin
pblica.
b) A la propia planificacin y gestin urbanstica, en especial al pago en
especie, mediante permuta, de los terrenos destinados a sistemas
generales y dotaciones pblicas.
c) Actuaciones pblicas dotacionales, sistemas generales u otras
actividades de inters social.
d) Conservacin y mejora del medio ambiente, del medio rural y del
patrimonio cultural construido.
e) Creacin de suelo para el ejercicio de actividades empresariales
compatibles con el desarrollo sostenible.
144
f) Conservacin y ampliacin del propio patrimonio.

2. La enajenacin o permuta de los bienes del patrimonio pblico del
suelo de la Administracin autonmica o local se realizar, por precio
no inferior al de su aprovechamiento urbanstico, en la forma
establecida en la legislacin reguladora de los patrimonios de las
administraciones pblicas.
No podrn enajenarse o permutar bienes del patrimonio pblico del
suelo en tanto ste y el registro de solares se constituyeran formalmente.
La enajenacin o permuta de terrenos destinados a viviendas de algn
tipo de proteccin pblica se har por concurso pblico con
procedimiento abierto. En estos casos no podrn ser adjudicados, ni en
dicha transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor
mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de vivienda de que se
trate, de conformidad con su legislacin reguladora. En el expediente
administrativo y en el acto o contrato de enajenacin se har constar
esta limitacin.
En el pliego de condiciones se determinar, como mnimo, lo siguiente:
a) Plazos mximos de edificacin y, en su caso, de urbanizacin.
b) Precios finales mximos de venta o alquiler de las futuras
edificaciones.
c) Condiciones que impidan ulteriores enajenaciones por precio superior
al de adquisicin.
d) ndices de referencia para la actualizacin de los precios sealados
en las letras b) y c) anteriores.
Si el concurso quedara desierto, podr enajenarse directamente dentro
del plazo mximo de un ao, en las mismas condiciones.
3. Cuando exista demanda de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica, al menos, el 50% de los bienes y derechos obtenidos
con cargo al 10% de cesin obligatoria sern destinados
preferentemente a cubrir dicha necesidad.
4. Los municipios podrn ceder gratuitamente los bienes incluidos en el
patrimonio municipal del suelo, en los supuestos previstos en la
legislacin vigente y cumpliendo los requisitos establecidos en la misma,
observando su finalidad urbanstica con destino a la vivienda de
promocin pblica o para equipamientos comunitarios, debiendo
constar en documento pblico la cesin y el compromiso de los
145
adquirentes.
5. Si transcurren dos aos desde que los terrenos integrantes del
patrimonio municipal del suelo a que hace referencia el apartado 3
adquieran la condicin de solar, o el plazo menor que pueda
establecer el planeamiento para la edificacin, sin que el antedicho
proceso hubiera concluido por causas imputables a la administracin
titular, el Consejo de la Xunta de Galicia, tras el requerimiento exigido
por el artculo 208 de la Ley 5/1997, de Administracin local de Galicia,
podr promover la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin hasta la finalizacin completa del proceso.
6. Los terrenos del inventario de suelo para vivienda publica a que hace
referencia el apartado 3 del artculo 174 tendrn la condicin de
bienes demaniales y se adscribirn al Instituto Gallego de la Vivienda y
Suelo (IGVS).
Una vez obtenidos los antedichos terrenos y alcanzada la condicin de
solar, se proceder a la construccin de tales viviendas a travs del
Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS) o de los organismos o
entidades dependientes del mismo.
Una vez construidas y recepcionadas por la administracin, estas
viviendas se destinarn a uso y aprovechamiento de aqullos que,
mediante los procedimientos y con el cumplimiento de las condiciones
que exija la legislacin aplicable, resulten adjudicatarios. El uso y el
aprovechamiento se llevarn a cabo de manera que se garantice en
todo caso la titularidad pblica de las viviendas por tiempo indefinido.
CAPTULO II: Derecho de superficie
Artculo 178. Derecho de superficie.
1. Las entidades locales y las dems personas pblicas podrn constituir
el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del
patrimonio municipal del suelo, con destino a la construccin de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o a otros usos
de inters social, cuyo derecho corresponder al superficiario.
2. En estos supuestos, se aplicar el rgimen establecido en la
legislacin del Estado.
3. El derecho de superficie se extinguir si no se edifica en el plazo fijado
en la licencia o, en todo caso, en el establecido supletoriamente en la
presente Ley.
146
CAPTULO III: Derechos de tanteo y retracto

Artculo 179. Delimitacin de reas.
1. A efectos de garantizar el cumplimiento de las previsiones temporales
del planeamiento, incrementar el patrimonio de suelo y, en general,
facilitar el cumplimiento de los objetivos de aqul, los municipios podrn
delimitar reas en las cuales las transmisiones onerosas de terrenos
quedarn sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la
corporacin respectiva.
2. Al delimitarse estas reas habr de establecerse si las transmisiones
sujetas al ejercicio de tales derechos son slo las de terrenos sin edificar,
tengan o no la condicin de solares, o se incluyen tambin las de
terrenos con edificacin que no agote el aprovechamiento permitido
por el plan, con edificacin en construccin, ruinosa o disconforme con
la ordenacin aplicable.
3. Podr igualmente disponerse en el acuerdo de delimitacin de reas
la sujecin al ejercicio de los expresados derechos de las transmisiones
de viviendas en construccin o construidas, siempre que el transmitente
hubiera adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisin se
proyecte antes de transcurrido un ao desde la terminacin del edificio.
4. Si el mbito delimitado estuviese previamente declarado, en todo o
en parte, como rea de rehabilitacin integrada, podr tambin
establecerse en el correspondiente acuerdo que el ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto abarcar incluso las fincas edificadas
conforme a la ordenacin aplicable, tanto en el supuesto de que la
transmisin
se
proyecte
o
verifique
en
conjunto
como
fraccionadamente, en rgimen o no de propiedad horizontal.
5. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto ser de diez aos, salvo que, al
delimitarse el rea, se hubiera fijado otro menor.
Artculo 180. Procedimiento para la delimitacin.
1. La delimitacin de dichas reas podr efectuarse en el plan general
o en el planeamiento de desarrollo. En su defecto, podr delimitarse
previa informacin pblica por plazo de veinte das en el Boletn Oficial
de la Provincia y notificacin individualizada a los propietarios
afectados.
147
2. En cualquier caso, entre la documentacin especficamente relativa

a la delimitacin deber figurar una memoria justificativa de la
necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y
retracto, los objetivos a conseguir, la justificacin del mbito delimitado
en relacin con el conjunto del mbito territorial no afectado y una
relacin de los bienes afectados y de sus propietarios, siendo preceptiva
la notificacin a stos previa apertura del trmite de informacin
pblica.
3. Los municipios remitirn a los registros de la propiedad
correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la
delimitacin y relacin detallada de las calles o sectores comprendidos
en aquellas reas y de los propietarios y bienes concretos afectados,
mediante traslado de copia del acuerdo de delimitacin.
Artculo 181. Notificacin de la transmisin.
Los propietarios de bienes afectados por estas delimitaciones habrn de
notificar al municipio la decisin de enajenarlos, con expresin del
precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales
de la transmisin, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo,
durante un plazo de sesenta das naturales, a contar desde el siguiente
al de la notificacin.
Artculo 182. Ejercicio del derecho de retracto.
1. El municipio podr ejercitar el derecho de retracto cuando no se le
hubiese hecho la notificacin prevenida en el artculo precedente, se
omitiesen en la misma cualesquiera de los requisitos exigidos o resultase
inferior el precio efectivo de la transmisin o menos onerosas las
restantes condiciones de sta.
2. Este derecho habr de ejercitarse en el plazo de sesenta das
naturales, a contar desde el siguiente al de la notificacin de la
transmisin efectuada, que el adquirente deber hacer, en todo caso,
al municipio mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que se formalizase.
3. El derecho de retracto a que se refiere la presente Ley tendr
carcter preferente a cualquier otro.
Artculo 183. Caducidad de la notificacin.
148
1. Los efectos de la notificacin para el ejercicio del derecho de tanteo

caducarn a los tres meses siguientes a la misma.
2. La transmisin realizada transcurrido este plazo se entender
efectuada sin dicha notificacin, a los efectos del ejercicio del derecho
de retracto.
Artculo 184. No inscripcin registral.
No podrn inscribirse en el registro de la propiedad las transmisiones
efectuadas sobre los inmuebles incluidos en las expresadas
delimitaciones, si no aparece acreditada la realizacin de las
notificaciones contempladas en los artculos precedentes.
Artculo 185. Transmisiones de viviendas sujetas a proteccin pblica.
1. Al objeto de garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones
sobre precios mximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier
rgimen de proteccin pblica que imponga dicha vinculacin, los
municipios podrn delimitar reas en las cuales tanto las primeras como
las ulteriores transmisiones onerosas de aqullas queden sujetas a las
notificaciones prevenidas en los artculos 181 y 182, a efectos del posible
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los plazos establecidos
en los mismos.
2. La falta de acreditacin del cumplimiento de estos requisitos de
notificacin impedir la inscripcin en el registro de la propiedad de la
transmisin efectuada.
3. La tramitacin de la delimitacin de estas reas se ajustar a lo
prevenido en el artculo 180, siendo aplicable tambin, a los efectos
previstos en el nmero anterior, lo dispuesto en el apartado 3 del citado
artculo.
4. La Comunidad Autnoma, subsidiariamente o por acuerdo con el
municipio implicado, podr ejercer la delimitacin de reas o el
derecho de tanteo y retracto a que se refiere este artculo.
Artculo 186. Adjudicacin de viviendas.
Las viviendas adquiridas en el ejercicio del tanteo y retracto por la
administracin sern adjudicadas mediante concurso entre quienes, no
poseyendo otra vivienda, renan los dems requisitos establecidos por
el rgimen de proteccin pblica aplicable.
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Artculo 187. Derechos de tanteo y retracto en el suelo de ncleo rural.

1. Las transmisiones onerosas de terrenos, edificaciones y construcciones
incluidas en el mbito de los ncleos rurales catalogados de acuerdo
con la presente Ley quedarn sujetas al ejercicio de los derechos de
tanteo y retracto por la Comunidad Autnoma de Galicia y el
ayuntamiento donde aqullas se ubiquen. En cualquier caso, el
ejercicio de estos derechos por la Comunidad Autnoma ser
preferente sobre el de la Administracin municipal.
2. El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se ajustar a lo
dispuesto en este captulo, debiendo en este caso efectuarse las
notificaciones de la transmisin, adems de al ayuntamiento, al
conselleiro competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio.
TTULO VI: Intervencin en la edificacin y uso del suelo y disciplina
urbanstica
CAPTULO I: Fomento de la edificacin
Artculo 188. Deber de edificar los solares.
1. Los propietarios de solares y de construcciones en ruina o
inadecuados debern emprender la edificacin en los trminos
establecidos en la presente Ley.
2. En el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado, el plazo
para el cumplimiento del deber de edificar comenzar a contarse
desde la conversin de los terrenos en solares.
3. Por lo que respecta al suelo urbano consolidado, el plazo para el
cumplimiento del deber de edificar comenzar a contarse desde la
aprobacin definitiva del planeamiento urbanstico que contenga su
ordenacin detallada, aunque los terrenos no renan la condicin de
solar. En este ltimo caso, el deber de edificar abarca tambin la
obligacin de dotar a la parcela de los elementos de urbanizacin
necesarios para que se convierta en solar.
4. El deber de edificar y las disposiciones contenidas en el presente
captulo afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que
existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas
150
al lugar en que radiquen, quienes debern emprender la edificacin en

los plazos sealados en la presente Ley. En caso de que el planeamiento
prohba la sustitucin total o parcial de las edificaciones existentes o
imponga la conservacin de determinados elementos o su
rehabilitacin integral, el deber de edificar se entender como deber
de rehabilitar, respetando, al materializarse los correspondientes
aprovechamientos urbansticos, los elementos dotados de proteccin.
Artculo 189. Plazos para edificar o rehabilitar.
1. Los plazos aplicables para el cumplimiento del deber de edificar o
rehabilitar sern los fijados por el planeamiento general o de desarrollo
en funcin de la clasificacin y calificacin del suelo y de las
circunstancias especficas que concurran en determinadas reas o
solares, que sern apreciadas de forma motivada, siendo el plazo, en su
defecto, de dos aos.
Los plazos que se fijen para cumplir los deberes de edificacin de las
viviendas con proteccin pblica no podrn ser superiores a los que se
fijen para edificar las viviendas libres.
2. La administracin podr conceder prrrogas con una duracin
mxima conjunta de un ao, a peticin de los interesados, por causas
justificadas y de forma motivada. No obstante lo anterior, no podrn
concederse prrrogas para construccin de viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin si ya se hubieran otorgado licencias para
construir la mitad de la edificabilidad residencial destinada a vivienda
libre prevista en el polgono en que se ubique el solar.
Artculo 190. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de
edificar o rehabilitar.
1. Si venciese el plazo concedido para cumplir los deberes de edificar o
rehabilitar, incluidas sus eventuales prrrogas, el ayuntamiento
decretar la inscripcin obligatoria en el registro de solares. Transcurridos
dos aos desde la inscripcin sin que se haya dado cumplimento al
deber de edificar o, en su caso, de rehabilitar, el ayuntamiento
decretar la edificacin forzosa del solar, la rehabilitacin forzosa del
inmueble o, en su caso, su expropiacin, bien de manera directa o a
travs de un particular, denominado agente edificador, de
conformidad con las reglas establecidas en los artculos siguientes.
2. Si el ayuntamiento no adoptase las medidas a las que hace
referencia el apartado anterior transcurrido un ao desde que tuviera
dicha obligacin, el Consello de la Xunta de Galicia, previo
151
requerimiento exigido por el artculo 208 de la Ley 5/1997, de

Administracin local de Galicia, podr decretar, segn corresponda, la
inscripcin obligatoria en el registro de solares, la edificacin forzosa del
solar, la rehabilitacin forzosa del inmueble o, en su caso, su
expropiacin, bien de manera directa, a travs de la consellara que
tenga las competencias en materia de vivienda o mediante los
organismos o entidades dependientes de la misma, bien a travs de un
particular, denominado agente edificador, de conformidad con las
reglas establecidas en los artculos siguientes.
Artculo 191. Actuacin directa y a travs de una sociedad urbanstica.
1. La administracin urbanstica podr aprobar programas de
edificacin forzosa, de forma simultnea al planeamiento que
contenga la ordenacin detallada, en los que se delimiten reas
prioritarias a los efectos de la edificacin forzosa.
La Comunidad Autnoma podr celebrar convenios con los
ayuntamientos a fin de colaborar en la gestin de los programas de
edificacin forzosa.
Tambin se podrn aprobar programas de rehabilitacin con el mismo
contenido y determinaciones, en los que se regule la gestin de edificios
que, de acuerdo con el planeamiento, deban ser objeto de
rehabilitacin integral o en los que deban conservarse algunos
elementos.
2. Cuando se incumpla el deber de edificar en algn terreno incluido en
dichas reas, la administracin podr expropiarlo a fin de asumir la
edificacin, o bien encomendar a una sociedad urbanstica pblica el
desarrollo de la actuacin. En este ltimo caso, la sociedad urbanstica
actuar como beneficiaria de la expropiacin y asumir frente a la
administracin el deber de edificar en los plazos que se fijen en el
convenio que regule la actuacin, que en ningn caso podrn ser ms
largos que los otorgados inicialmente al propietario.
3. La administracin notificar al propietario del terreno la iniciacin del
procedimiento, concedindole un plazo de veinte das para formular
alegaciones, y a la vez ordenar su anotacin en el registro de la
propiedad, en los trminos de la legislacin aplicable.
4. Concluido el trmite de audiencia, el ayuntamiento aprobar, en su
caso, la actuacin o el convenio que la regule, en caso de que vaya a
asumirla una sociedad urbanstica pblica.
5. La expropiacin podr tramitarse por el procedimiento de tasacin
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conjunta.
6. Una vez ocupado el inmueble, comenzarn a computarse los plazos
fijados para solicitar licencia y para proceder a la edificacin. Asimismo
se inscribir la transmisin en el registro de la propiedad, aplicndose lo
previsto en su normativa especfica para la inscripcin de las
adjudicaciones de solares en rgimen de venta forzosa.
Artculo 192. Actuacin a travs de un agente edificador.
1. Cualquier particular con capacidad suficiente para asumir las
responsabilidades previstas en este precepto podr colaborar con la
administracin en la garanta del cumplimiento del deber de edificar e
instarla a que ejercite la expropiacin para adquirir el solar no edificado,
siempre que asuma la obligacin de solicitar licencia de obra en el
plazo mximo de tres meses a contar desde la fecha en que est
resuelta la disponibilidad del terreno.
2. Si el ayuntamiento entiende que la solicitud rene los requisitos
formales exigibles, la notificar al propietario del terreno, concedindole
un plazo de veinte das para efectuar alegaciones, y ordenar su
anotacin en el registro de la propiedad en los trminos de la legislacin
aplicable.
3. Transcurrido el citado plazo, el ayuntamiento deber resolver en el
plazo de un mes acerca de la aprobacin de la solicitud de edificacin
forzosa. Si en dicho plazo no se notifica resolucin expresa, se podr
entender desestimada la solicitud.
4. Se aplicarn los apartados 5 y 6 del artculo anterior.
Artculo 193. Concurrencia de distintas iniciativas.
Cuando un particular presente una solicitud al amparo de lo previsto en
el artculo anterior, la administracin podr optar por gestionar ella
misma la actuacin, aplicando el artculo 191 de la presente Ley, o
convocar concurso pblico en plazo no superior a tres meses desde la
solicitud. La administracin valorar las distintas propuestas teniendo
presente entre otros factores el precio y el rgimen de las viviendas
resultantes. A este efecto, se podr otorgar un plazo a los solicitantes
para que mejoren su solicitud o hagan proposiciones acerca de los
factores que la administracin estime ms importantes. La
administracin urbanstica decidir acerca de las solicitudes
presentadas en el plazo de un mes, salvo que se haya optado por
permitir su mejora o nuevas proposiciones, en cuyo caso se ampliar a
153
un mes ms.
CAPTULO II: Intervencin en la edificacin y uso del suelo
SECCIN 1. Licencias
Artculo 194. Licencias urbansticas.
1. La licencia urbanstica tiene por finalidad comprobar que los actos de
ocupacin, construccin, edificacin y uso del suelo y del subsuelo
proyectados se ajustan al ordenamiento urbanstico vigente. Asimismo,
para la concesin de la licencia se verificar si el aprovechamiento
proyectado se ajusta al susceptible de apropiacin y si las obras y usos
proyectados renen las condiciones exigibles de seguridad, salubridad,
habitabilidad y accesibilidad, as como el cumplimiento de las
prescripciones contenidas en la normativa vigente en materia de
incendios forestales.
2. Estarn sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las
autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislacin
aplicable, los actos de edificacin y uso del suelo y del subsuelo, tales
como las parcelaciones urbansticas, los movimientos de tierra, las obras
de nueva planta, la modificacin de la estructura o aspecto exterior de
las edificaciones existentes, la primera utilizacin de los edificios y la
modificacin del uso de los mismos, la demolicin de construcciones, la
colocacin de carteles de propaganda visibles desde la va pblica, los
cierres y vallados de fincas y los dems actos que se sealen
reglamentariamente.
3. Las empresas suministradoras de energa elctrica, agua, gas y
telecomunicaciones exigirn para la contratacin de los respectivos
servicios las licencias que en cada caso resulten precisas.
Artculo 195. Procedimiento de otorgamiento de licencias.
1. Las licencias se otorgarn de acuerdo con las previsiones de la
legislacin y planeamiento urbansticos.
En ningn caso se entendern adquiridas por silencio administrativo
licencias en contra de la legislacin o planeamiento urbanstico.
2. La competencia para otorgar las licencias corresponder a los
municipios segn el procedimiento previsto en la legislacin de rgimen
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local. Para el otorgamiento de la licencia solicitada sern preceptivos

los informes tcnicos y jurdicos sobre su conformidad con la legalidad
urbanstica.
3. Las solicitudes de licencias que se refieran a ejecucin de obras o
instalaciones debern acompaarse de proyecto tcnico completo
redactado por tcnico competente, con ejemplares para cada uno de
los organismos que hayan de informar la solicitud.
Se excepta de la necesidad de presentacin de proyecto tcnico la
ejecucin de obras o instalaciones menores. A estos efectos, se
considerarn como menores aquellas obras e instalaciones de tcnica
simple y escasa entidad constructiva y econmica que no supongan
alteracin del volumen, del uso, de las instalaciones y servicios de uso
comn o del nmero de viviendas y locales, ni afecten al diseo
exterior, la cimentacin, la estructura o las condiciones de habitabilidad
o seguridad de los edificios o instalaciones de toda clase.
En ningn caso se entendern como tales las parcelaciones
urbansticas, los muros de contencin, las intervenciones en edificios
declarados bienes de inters cultural o catalogados y los grandes
movimientos de tierra.
4. Se entiende por proyecto tcnico el conjunto de documentos que
definan las actuaciones a realizar con el suficiente contenido y detalle
para permitir a la administracin conocer el objeto de las mismas y
decidir si se ajusta o no a la normativa urbanstica aplicable y al resto de
las condiciones sealadas en la presente ley.
Dicho proyecto tcnico contendr una memoria urbanstica, como
documento especfico e independiente, en la que se indicar la
finalidad y uso de la construccin o actuacin proyectada,
razonndose su adecuacin a la ordenacin vigente, con expresa
indicacin de la clasificacin y calificacin del suelo objeto de la
actuacin y de la normativa y ordenanzas aplicables al mismo.
La memoria desarrollar los argumentos necesarios para justificar el
cumplimiento de lo preceptuado en el artculo 104 de la presente ley y
se acompaar de los correspondientes planos de situacin a escala
adecuada, as como de cualquier otra informacin grfica que resulte
precisa en orden a respaldar su contenido.
Igualmente, contendr una memoria justificativa del cumplimiento de
las condiciones previstas en la normativa autonmica de accesibilidad
y supresin de barreras arquitectnicas.
Una vez presentado ante el ayuntamiento, el proyecto adquiere el
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carcter de documento pblico, y de la exactitud y veracidad de los

datos tcnicos consignados en el mismo responde su autor o autora a
todos los efectos.
5. Las peticiones de licencia se resolvern en el plazo de tres meses, a
contar desde la presentacin de la solicitud con la documentacin
completa en el registro del ayuntamiento. En caso de obras menores, el
plazo ser de un mes.
Transcurrido dicho plazo sin haberse comunicado ningn acto, se
entender otorgada por silencio administrativo, de conformidad con lo
dispuesto en los artculos 43 y 44 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre,
de rgimen jurdico de las administraciones pblicas y del
procedimiento administrativo comn.
6. Para otorgar la licencia de primera ocupacin de edificaciones se
exigir certificado final de obra de tcnico competente en el que
conste que las obras estn completamente terminadas y se ajustan a la
licencia otorgada y la previa visita de comprobacin de los servicios
tcnicos municipales.
7. Para autorizar en suelo rstico, mediante licencia municipal directa los
usos y actividades recogidos en el apartado 1, letras a), b), c) y d), y en
el apartado 2, letras d), f), j) y m), del artculo 33 de la presente ley, el
procedimiento de su otorgamiento se ajustar a las especificidades
siguientes:
a) El proyecto que acompae a la solicitud deber contener la
documentacin mnima requerida en el artculo 41.2.a) de la presente
ley a los efectos de la debida valoracin, en cada caso, de las
circunstancias que justifiquen su autorizacin, con las cautelas que
procedan.
b) Transcurrido el plazo para resolver previsto en el apartado 5 de este
artculo, la peticin de licencias se entender desestimada por silencio
administrativo.
Artculo 196. Prelacin de licencias y otros ttulos administrativos.
1. Cuando los actos de edificacin y uso del suelo y del subsuelo fuesen
realizados en terrenos de dominio pblico, se exigir tambin licencia
municipal, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea
pertinente otorgar por parte de la organizacin jurdico-pblica titular
del dominio pblico. La falta de autorizacin o concesin demanial o su
denegacin impedir al particular obtener la licencia y al rgano
competente otorgarla.
156
2. Los supuestos que exijan licencia de actividad clasificada o de

apertura y, adems, licencia urbanstica sern objeto de una sola
resolucin, sin perjuicio de la formacin y tramitacin simultnea de
piezas separadas para cada intervencin administrativa.
La propuesta de resolucin de la solicitud de licencia de actividad
clasificada o de apertura tendr prioridad sobre la correspondiente a la
licencia urbanstica. Si procediera denegar la primera, as se notificar al
interesado y no ser necesario resolver sobre la segunda.
En cambio, si procediera otorgar la licencia de actividad clasificada o
de apertura, el rgano municipal competente pasar a resolver sobre la
licencia urbanstica, notificndose lo pertinente en forma unitaria al
interesado.
3. En el supuesto de que los actos de edificacin y uso del suelo y del
subsuelo sujetos a licencia urbanstica requirieran previa evaluacin de
impacto ambiental, no se podr otorgar la licencia municipal con
anterioridad a la declaracin de impacto o efectos ambientales
dictada por el rgano ambiental competente, o cuando hubiera sido
negativa o se incumplieran las medidas correctoras determinadas en la
misma.
4. No podr concederse licencia sin que se acredite el otorgamiento de
la autorizacin de la Comunidad Autnoma cuando fuere procedente
de acuerdo con lo dispuesto en la presente Ley.
5. En los restantes supuestos en que el ordenamiento jurdico exija, para
la ejecucin de cualquier actividad, autorizacin de otra administracin
pblica en materia medioambiental o de proteccin del patrimonio
histrico-cultural, la licencia municipal urbanstica slo podr solicitarse
con posterioridad a que haya sido otorgada la referida autorizacin.
Artculo 197. Caducidad de las licencias.
1. En el acto de otorgamiento de la licencia se determinarn los plazos
de caducidad de las licencias de edificacin por causa de demora en
la iniciacin y finalizacin de las obras, as como por causa de
interrupcin de las mismas.
En su defecto, el plazo de iniciacin no podr exceder de seis meses y el
de terminacin de tres aos, desde la fecha de su otorgamiento, y no
podrn interrumpirse las obras por tiempo superior a seis meses.
2. Los ayuntamientos podrn conceder prrroga de los referidos plazos
157
de la licencia por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al

inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la
conclusin de los plazos determinados.
3. La caducidad ser declarada por la administracin municipal previo
procedimiento con audiencia al interesado.
Artculo 198. Actos promovidos por las administraciones pblicas.
1. Los actos relacionados en el artculo 194 que promuevan rganos de
las administraciones pblicas o entidades de derecho pblico estarn
igualmente sujetos a licencia municipal, salvo en los supuestos
exceptuados por la legislacin aplicable.
2. Cuando razones de urgencia o excepcional inters pblico lo exijan,
el conselleiro competente por razn de la materia podr acordar la
remisin al ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate,
para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o
disconformidad del mismo con el planeamiento urbanstico en vigor.
En caso de disconformidad, el expediente ser remitido por la
consellera interesada al conselleiro competente en materia de
urbanismo y ordenacin del territorio, quien lo elevar al Consello de la
Xunta, previo informe de la Comisin Superior de Urbanismo de Galicia.
El Consello de la Xunta decidir si procede ejecutar el proyecto y, en su
caso, ordenar la iniciacin del procedimiento de modificacin o
revisin del planeamiento, conforme a la tramitacin establecida en la
presente Ley.
3. El ayuntamiento podr, en todo caso, acordar la suspensin de las
obras a que se refiere el nmero 1 de este artculo cuando se
pretendiesen llevar a cabo en ausencia o contradiccin con la
notificacin de conformidad con el planeamiento y antes de la decisin
de ejecutar la obra adoptada por el Consello de la Xunta, y
comunicar dicha suspensin al rgano redactor del proyecto y al
conselleiro competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio, a los efectos previstos en el mismo.
4. El mismo rgimen ser de aplicacin a la Administracin del Estado,
con intervencin de sus correspondientes rganos competentes.
5. Las obras pblicas municipales se entendern autorizadas por el
acuerdo de aprobacin del proyecto previa acreditacin en el
expediente del cumplimiento de la legislacin urbanstica y de
proteccin del medio rural, as como del planeamiento en vigor.
158
SECCIN 2. Deber de conservacin y ruina

Artculo 199. Deber de conservacin y rdenes de ejecucin.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos, urbanizaciones de
iniciativa particular, edificaciones y carteles debern mantenerlos en las
condiciones establecidas en el artculo 9 de la presente Ley.
2. Los ayuntamientos ordenarn, de oficio o a instancia de cualquier
interesado, mediante el correspondiente expediente y previa audiencia
de los interesados, la ejecucin de las obras necesarias para conservar
aquellas condiciones, con indicacin del plazo de realizacin. Cuando
la entidad de las obras lo requiera, el ayuntamiento exigir al obligado
la solicitud de licencia acompaada del proyecto tcnico
correspondiente.
3. Tambin podrn ordenar las obras necesarias para adaptar las
edificaciones y construcciones al entorno, con arreglo a lo establecido
en el artculo 104 de la presente ley, tales como acabado,
conservacin, renovacin o reforma de fachadas o espacios visibles
desde la va pblica, limpieza y vallado de terrenos edificables, y
retirada de carteles u otros elementos impropios de los inmuebles.
Las obras se ejecutarn a costa de los propietarios que estuviesen
dentro del lmite del deber de conservacin que les corresponde, y con
cargo a los fondos de la entidad que la ordene cuando la sobrepasase
para obtener mejoras de inters general.
4. En caso de incumplimiento de la orden de ejecucin de obras, la
Administracin municipal proceder a la ejecucin subsidiaria de la
misma o a la ejecucin forzosa mediante la imposicin de multas
coercitivas de 300 a 6. 000 euros, reiterables hasta lograr la ejecucin de
las obras ordenadas.
Artculo 200. Inspeccin peridica de construcciones.
1. Los ayuntamientos debern regular mediante ordenanza municipal el
deber de inspeccin peridica de las edificaciones para determinar su
estado de conservacin.
Esta Ordenanza establecer las edificaciones que quedan sujetas a
esta obligacin en funcin de su antigedad y, en todo caso, incluirn
todas las edificaciones catalogadas o de antigedad superior a
cincuenta aos, los plazos y las condiciones en que haya de realizarse la
159
inspeccin tcnica de las edificaciones a cargo de facultativo

competente.
2. Dicho facultativo consignar los resultados de su inspeccin
expidiendo un informe que describa los desperfectos apreciados en el
inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables
para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin
estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en
condiciones de habitabilidad o uso efectivo segn el destino propio de
las mismas. Asimismo, dejar constancia del grado de realizacin de las
recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspeccin
peridica. La eficacia del informe exige remitir copia del mismo al
ayuntamiento y al colegio profesional correspondiente.
El ayuntamiento podr exigir de los propietarios la exhibicin de los
informes actualizados de inspeccin peridica de construcciones y, si
descubriera que las mismas no se han efectuado, podr realizarlas de
oficio a costa de los obligados.
Artculo 201. Declaracin de ruina.
1. Cuando alguna construccin o parte de ella estuviese en estado
ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier
interesado, la declarar en situacin de ruina y acordar la total o
parcial demolicin, previa tramitacin del oportuno expediente
contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo
inminente peligro que lo impidiera.
2. Se declarar el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las obras necesarias exceda de la mitad del
coste de reposicin de la edificacin o de nueva construccin con
caractersticas similares, excluido el valor del suelo.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus
elementos estructurales fundamentales.
c) Cuando se requiera la realizacin de obras que no pudieran ser
autorizadas por encontrarse el edificio en situacin de fuera de
ordenacin.
3. En caso de incumplimiento de la orden de demolicin, la
misma a costa del obligado, o a la ejecucin forzosa mediante la
imposicin de multas coercitivas de 300 a 6. 000 euros, reiterables hasta
lograr la ejecucin de las obras ordenadas.
160
4. Si existiese urgencia y peligro en la demora, el alcalde, bajo su

responsabilidad, por motivos de seguridad dispondr lo necesario
respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de los ocupantes.
5. En los bienes declarados de inters cultural y en los ncleos histricos
se estar a lo dispuesto en la legislacin del patrimonio histrico
aplicable.
Cuando por cualquier circunstancia resulte destruida una construccin
o edificio catalogado, el terreno subyacente permanecer sujeto al
rgimen propio de la catalogacin. El aprovechamiento subjetivo de su
propietario no exceder del preciso para la fiel restitucin, que podr
ser ordenada en los trminos que reglamentariamente se determinen.
SECCIN 3. Fomento de la conservacin y rehabilitacin de las
edificaciones tradicionales
Artculo 202. Subvenciones.
Los proyectos de ley de presupuestos de la Comunidad Autnoma
debern incluir las partidas presupuestarias oportunas destinadas a
acciones o subvenciones de conservacin, mejora o recuperacin de
construcciones, edificaciones y elementos de carcter tradicional, as
como a la rehabilitacin de asentamientos y espacios protegidos de
especial inters, atendiendo a las finalidades de la presente Ley, cuya
gestin corresponder al conselleiro competente en materia de
ordenacin del territorio y urbanismo.
Artculo 203. rdenes de ejecucin en suelo rstico y de ncleo rural.
1. En el supuesto de que los propietarios incumplieran los deberes de
conservacin y rehabilitacin establecidos en la presente Ley, el alcalde
o el conselleiro competente en materia de ordenacin del territorio y
urbanismo podr ordenar la ejecucin de las obras necesarias que
garanticen el deber de conservacin definido en el artculo 9 de esta
Ley y, en especial, las siguientes:
a) Las obras necesarias para adaptar los inmuebles a las condiciones de
su entorno, tales como la conservacin y reforma de fachadas o
espacios visibles desde las vas pblicas y la retirada de carteles u otros
elementos impropios de los inmuebles rsticos.
b) Las obras de rehabilitacin de inmuebles y edificios de acuerdo con
161
lo establecido en el planeamiento urbanstico.

c) Las obras que garanticen el destino rstico o caractersticas de la
finca, incluyendo la eliminacin de elementos impropios de su finalidad
o que supongan un riesgo de deterioro del medio ambiente, del
patrimonio cultural o del paisaje.
2. La orden de ejecucin deber contener obligatoriamente la
determinacin concreta y detallada de las obras a realizar conforme a
las condiciones establecidas en la presente Ley o en el planeamiento
urbanstico. Asimismo deber fijar el plazo para el cumplimiento
voluntario por el propietario de lo ordenado, que se determinar en
razn directa de la importancia, volumen y complejidad de las obras a
realizar. De igual modo, la orden de ejecucin resolver si la entidad de
las obras exige proyecto tcnico y, en su caso, direccin facultativa.
3. El incumplimiento de la orden de ejecucin facultar al alcalde o a la
consellera, en su caso, para ejecutar subsidiariamente las obras con
cargo a los obligados y para la imposicin de multas coercitivas, hasta
un mximo de diez sucesivas, con periodicidad mnima mensual, y por
importe cada una de 300 a 6. 000 euros. Se denunciarn adems los
hechos a la jurisdiccin penal cuando el incumplimiento pudiera ser
constitutivo de delito o falta.
4. El alcalde o la consellera competente en materia de ordenacin del
territorio y urbanismo podrn ordenar en cualquier momento la
demolicin o eliminacin de las obras, construcciones, edificaciones o
instalaciones inacabadas o inadecuadas al medio rural, efectuadas sin
licencia o al amparo de una licencia que hubiera sido declarada
caducada, sin que ello produzca derecho a obtener indemnizacin.
5. Se declara la utilidad pblica, a efectos expropiatorios, de los
terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones inacabadas o
inadecuadas que se estime necesario demoler para la proteccin del
medio rural o conservacin del entorno y morfologa de los ncleos
rurales de poblacin.
A estos efectos, la administracin deber incoar el oportuno
procedimiento, con audiencia de los interesados, en el que se constate
la incompatibilidad o inadecuacin de las obras o instalaciones con la
proteccin del medio rural o con las determinaciones estticas y
tipolgicas establecidas en el planeamiento urbanstico.
162
SECCIN 4. Parcelaciones
Artculo 204. Parcelaciones urbansticas.
Se considerar parcelacin urbanstica, a los efectos de la presente Ley,
la divisin de terrenos en dos o ms lotes o porciones a fin de su
urbanizacin o edificacin, ya sea en forma simultnea o sucesiva. Toda
parcelacin urbanstica deber acomodarse a lo dispuesto en la
presente Ley o, en virtud de la misma, en los planes de ordenacin.
Artculo 205. Indivisibilidad de parcelas.
1. Sern indivisibles:
a) Las parcelas determinadas como mnimas en el correspondiente
planeamiento, a fin de constituir fincas independientes.
b) Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las
determinadas como mnimas en el planeamiento, salvo si los lotes
resultantes fueran adquiridos simultneamente por los propietarios de
terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca.
c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la
superficie determinada como mnima en el planeamiento, salvo que el
exceso sobre dicho mnimo pueda segregarse con el fin indicado en el
apartado anterior.
d) Las parcelas edificables con arreglo a una relacin determinada
entre superficie del suelo y superficie construible, cuando se edificase la
correspondiente a toda la superficie del suelo, o, en el supuesto de que
se edificase la correspondiente slo a una parte de ella, la restante, si
fuera inferior a la parcela mnima, con las salvedades indicadas en el
apartado anterior.
e) Las parcelas de suelo rstico en el supuesto establecido en los
artculos 42. 1. e) y 206. 1 de esta Ley.
2. Los notarios y registradores harn constar en la descripcin de las
fincas su cualidad de indivisibles, en su caso.
Artculo 206. Divisin y segregacin de fincas en suelo rstico.
1. En el suelo rstico no podrn realizarse ni autorizarse parcelaciones,
divisiones o segregaciones, excepto aqullas que se deriven de la
163
ejecucin, conservacin o servicio de infraestructuras pblicas, de la

ejecucin de equipamientos pblicos, de la realizacin de actividades
extractivas o energticas, de la ejecucin del planeamiento urbanstico
o que tengan por objeto la mejora de las explotaciones agropecuarias
existentes.
En todo caso, se respetar la superficie mnima e indivisible que
determine la legislacin agraria.
Sin embargo, podr autorizarse la divisin de parcelas vacantes de
edificacin por razn de particin de herencias, siempre que se haga
constar el compromiso expreso de no edificar los lotes resultantes y no
afecte a suelos de especial proteccin agropecuaria. Esta condicin de
inedificabilidad de los terrenos debe hacerse constar expresamente en
el registro de la propiedad y en todos los actos de transmisin de la
propiedad. Tambin podr autorizarse, con la exclusiva finalidad de
regularizar la configuracin de parcelas colindantes, la segregacin y
simultnea agregacin en unidad de acto.
2. Los actos de segregacin o de divisin de la propiedad que pudieran
permitirse por aplicacin de lo dispuesto en los nmeros anteriores
estarn sujetos en todo caso a licencia municipal. Para la tramitacin y
obtencin de la misma, habr de solicitarse con la documentacin
escrita y grfica necesaria para la identificacin precisa del acto que se
inst.
Artculo 207. Rgimen de parcelaciones.
1. No podr efectuarse ninguna parcelacin urbanstica sin que
previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanstico exigible
segn la clase de suelo de que se trate. Queda prohibida en suelo
rstico la realizacin de parcelaciones urbansticas.
2. Toda parcelacin urbanstica quedar sujeta a licencia o a la
aprobacin del proyecto de compensacin o reparcelacin que la
contenga.
3. En ningn caso se considerarn solares, ni se permitir edificar en ellos,
los lotes resultantes de una parcelacin efectuada con infraccin de las
disposiciones de la presente Ley.
4. Los notarios y registradores de la propiedad exigirn para autorizar e
inscribir, respectivamente, escritura de divisin de terrenos que se
acredite previamente el otorgamiento de la licencia municipal, que
deber testimoniarse en el documento.
164
CAPTULO III: Disciplina urbanstica

SECCIN 1. Inspeccin urbanstica
Artculo 208. De la inspeccin urbanstica.
1. La inspeccin urbanstica es la actividad que los rganos
administrativos competentes en materia de edificacin y uso del suelo
han de realizar con la finalidad de comprobar que una y otro se ajustan
al ordenamiento urbanstico.
2. El personal adscrito a la inspeccin y vigilancia urbanstica, en el
ejercicio de sus funciones, tendr la consideracin de agente de la
autoridad y estar capacitado, con dicho carcter, para requerir y
examinar toda clase de documentos relativos al planeamiento, para
comprobar la adecuacin de los actos de edificacin y uso del suelo a
la normativa urbanstica aplicable y para recabar de todas las partes
relacionadas con cualquier actuacin urbanstica y de los colegios
profesionales y cualesquiera otros organismos oficiales con
competencia en la materia cuanta informacin, documentacin y
ayuda material precise para el adecuado cumplimiento de sus
funciones.
3. Los inspectores urbansticos estn autorizados para entrar y
permanecer libremente y en cualquier momento en fincas,
construcciones y dems lugares sujetos a su actuacin inspectora.
Cuando para el ejercicio de esas funciones inspectoras fuera precisa la
entrada en un domicilio, se solicitar la oportuna autorizacin judicial.
4. Los hechos constatados por el personal funcionario de la inspeccin y
vigilancia urbanstica en el ejercicio de las competencias propias en
materia de disciplina urbanstica gozan de valor probatorio y presuncin
de veracidad, sin perjuicio de las pruebas que en defensa de los
respectivos derechos o intereses puedan sealar o aportar los propios
administrados.
SECCIN 2. Proteccin de la legalidad urbanstica
Artculo 209. Obras sin licencia en curso de ejecucin.
1. Cuando se estuvieren ejecutando obras sin licencia u orden de
ejecucin o sin ajustarse a las condiciones sealadas en las mismas, el
165
alcalde dispondr la suspensin inmediata de dichos actos y proceder

a incoar el expediente de reposicin de la legalidad, comunicndoselo
al interesado.
2. Con el acuerdo de suspensin se adoptarn las medidas cautelares
necesarias para garantizar la total interrupcin de la actividad. A estos
efectos el alcalde podr:
a) Ordenar la retirada de los materiales preparados para ser utilizados
en la obra o actividad suspendida y la maquinaria afecta a la misma.
b) Ordenar el precintado de las obras, instalaciones y elementos
auxiliares de las actividades objeto de suspensin.
c) Ordenar la suspensin de suministros de agua, electricidad, gas y
telecomunicaciones de las actividades y obras cuya paralizacin se
haya ordenado.
d) Proceder a la ejecucin forzosa mediante la imposicin de multas
coercitivas por importe de 600 a 6. 000 euros, reiterables hasta lograr el
cumplimiento de la orden de paralizacin.
e) Adoptar cualquier otra medida que sea conveniente en orden a la
efectividad de la suspensin.
3. Instruido el expediente de reposicin de la legalidad y previa
audiencia del interesado, se adoptar alguno de los siguientes
acuerdos:
a) Si las obras no fueran legalizables por ser incompatibles con el
ordenamiento urbanstico, se acordar su demolicin a costa del
interesado y se proceder a impedir definitivamente los usos a que
dieran lugar o, en su caso, a la reconstruccin de lo indebidamente
demolido.
b) Si las obras fueran legalizables por ser compatibles con el
ordenamiento urbanstico, se requerir al interesado para que en el
plazo de tres meses presente la solicitud de la oportuna licencia,
mantenindose la suspensin de las obras en tanto sta no sea
otorgada.
c) Si las obras no se ajustan a las condiciones sealadas en la licencia u
orden de ejecucin, se ordenar al interesado que las ajuste en el plazo
de tres meses, prorrogables por otros tres a peticin del interesado,
siempre que la complejidad tcnica o envergadura de las obras a
realizar haga inviable su acomodacin a las previsiones de la licencia
en el plazo previsto.
166
4. El procedimiento a que se refiere el nmero anterior deber resolverse

en el plazo de un ao a contar desde la fecha del acuerdo de
iniciacin.
5. Si transcurrido el plazo de tres meses desde el requerimiento el
interesado no solicitara la oportuna licencia o, en su caso, no ajustara
las obras a las condiciones sealadas en la misma o en la orden de
ejecucin, el alcalde acordar la demolicin de las obras a costa del
interesado y proceder a impedir definitivamente los usos a que dieran
lugar. De igual modo se proceder en el supuesto de que la licencia
fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a la legalidad.
6. En caso de incumplimiento de la orden de demolicin, la
misma o a la ejecucin forzosa mediante la imposicin de multas
coercitivas, reiterables mensualmente hasta lograr la ejecucin por el
sujeto obligado, en cuanta de 1. 000 a 10.000 euros cada una.
7. Lo dispuesto en los nmeros anteriores se entender sin perjuicio de la
imposicin de las sanciones que procedan y de las facultades que
correspondan a las autoridades competentes, en virtud del rgimen
especfico de autorizacin o concesin a que estn sometidos
determinados actos de edificacin y uso del suelo.
Artculo 210. Obras terminadas sin licencia.
1. Si se hubieran terminado las obras sin licencia o incumpliendo las
condiciones sealadas en la misma o en la orden de ejecucin, el
alcalde o alcaldesa, dentro del plazo de seis aos, a contar desde la
total terminacin de las obras, incoar expediente de reposicin de la
legalidad, procediendo segn lo dispuesto en los apartados 3, 4, 5, 6 y 7
del artculo anterior. Se tomar como fecha de terminacin de las obras
la que resulte de su efectiva comprobacin por la administracin
actuante, sin perjuicio de su acreditacin por cualquier otro medio de
prueba vlido en derecho.
2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis aos sin que se hubieran
adoptado las medidas de restauracin de la legalidad urbanstica,
quedarn incursas en la situacin de fuera de ordenacin y sujetas al
rgimen previsto en el artculo 103 de la presente ley.
Artculo 211. Otros actos sin licencia.
1. Cuando algn acto distinto de los regulados en el artculo anterior y
precisado de licencia se realizase sin sta o en contra de sus
167
determinaciones, el alcalde dispondr la cesacin inmediata de dicho

acto e incoar expediente de reposicin de la legalidad.
2. Instruido el expediente de reposicin de la legalidad, y previa
audiencia del interesado, se adoptar alguno de los siguientes
acuerdos:
a) Si la actividad se realizara sin licencia o sin ajustarse a sus
determinaciones, se requerir al interesado para que solicite la oportuna
licencia o ajuste la actividad a la ya concedida.
b) Si la actividad no fuera legalizable por ser incompatible con el
ordenamiento urbanstico, se proceder a impedir definitivamente la
actividad y a ordenar la reposicin de los bienes afectados al estado
anterior al incumplimiento de aqulla.
3. Si transcurrido el plazo de tres meses desde el requerimiento el
interesado no solicitara la oportuna licencia o, en su caso, no ajustara la
actividad a las condiciones sealadas en la misma, el alcalde adoptar
el acuerdo previsto en el apartado b) del nmero anterior. De igual
modo se proceder en el supuesto de que la licencia fuese denegada
por ser su otorgamiento contrario a la legalidad.
4. Para la ejecucin forzosa de las medidas adoptadas por el alcalde
ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 209. 6 de la presente Ley.
Artculo 212. Suspensin y revisin de licencias.
1. El alcalde dispondr la suspensin de los efectos de una licencia u
orden de ejecucin y, consiguientemente, la paralizacin inmediata de
las obras iniciadas a su amparo cuando el contenido de dichos actos
administrativos constituya una infraccin urbanstica grave o muy grave,
cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la licencia, y en el
plazo de diez das deber darse traslado directo del acto suspendido al
rgano jurisdiccional competente, en la forma y con los efectos
previstos en la legislacin reguladora de la jurisdiccin contenciosoadministrativa.
2. En todo caso, las licencias u rdenes de ejecucin contrarias al
ordenamiento urbanstico debern ser revisadas a travs de alguno de
los procedimientos de revisin de oficio contemplados en los artculos
102 y 103 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico
de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo
Comn, o por el procedimiento del artculo 127 de la Ley de la
Jurisdiccin Contencioso-Administrativa.
168
3. Lo dispuesto en los nmeros anteriores se entiende sin perjuicio de las

sanciones que pudiesen imponerse.
Artculo 213. Proteccin de la legalidad en zonas verdes, espacios libres,
dotaciones y equipamientos pblicos.
1. Los actos de edificacin y uso del suelo relacionados en el artculo
194 que se realicen sin licencia u orden de ejecucin sobre terrenos
calificados por el planeamiento como zonas verdes, espacios libres,
dotaciones o equipamientos pblicos quedarn sujetos al rgimen
establecido en el artculo 209 mientras estuviesen en curso de
ejecucin, y al rgimen previsto en el artculo 210 cuando hubieran
finalizado sin que tenga aplicacin la limitacin del plazo que establece
dicho artculo. En estos supuestos, la competencia corresponder al
conselleiro competente en materia de urbanismo.
2. Las licencias u rdenes de ejecucin que se otorgasen con infraccin
de la zonificacin o uso urbanstico de las zonas verdes, espacios libres,
dotaciones o equipamientos pblicos previstos en el planeamiento
sern nulas de pleno derecho. En estos casos, el conselleiro competente
en materia de urbanismo requerir al alcalde para que proceda segn
lo dispuesto en el artculo anterior.
Artculo 214. Proteccin de la legalidad en el suelo rstico.
1. Corresponder a la persona titular de la consejera competente en
materia de urbanismo y ordenacin del territorio la competencia para
la adopcin de las medidas precisas de proteccin de la legalidad
respecto de las obras y actividades realizadas en suelo rstico, en
cualquiera de sus categoras, sin la preceptiva autorizacin autonmica
o sin ajustarse a las condiciones de la autorizacin otorgada, as como
en los supuestos de actividades prohibidas.
En los restantes supuestos la competencia corresponder al alcalde o
alcaldesa.
2. El alcalde o alcaldesa, en cualquier caso, adoptar las medidas
necesarias para la paralizacin de las obras y actividades en ejecucin
sin autorizacin autonmica previa, sin licencia municipal o sin ajustarse
a las condiciones de cualquiera de ellas, dando cuenta, en su caso, de
forma inmediata a la persona titular de la consejera competente en
materia de urbanismo.
Artculo 215. Subrogacin.
169
Si la consellera competente en materia de urbanismo y ordenacin del

territorio apreciase que las obras o usos del suelo constituyen infraccin
urbanstica grave o muy grave, lo pondr en conocimiento del alcalde
a la mayor brevedad posible a fin de que proceda segn lo dispuesto
en este captulo.
Si el alcalde no adoptase las medidas sealadas en el prrafo anterior
en el plazo de un mes, el conselleiro competente en materia de
urbanismo y ordenacin del territorio podr subrogarse en el ejercicio
de las competencias municipales adoptando las medidas pertinentes
para la reposicin de la legalidad y la sancin de los infractores.
Iniciado el correspondiente expediente por la consellera, el municipio
deber abstenerse de toda actuacin en el mismo asunto desde el
momento en que reciba la oportuna comunicacin, remitiendo a la
citada consellera cuantas actuaciones hubiese practicado.
SECCIN 3. Infracciones y sanciones
Artculo 216. Definicin de las infracciones urbansticas.
1. Son infracciones urbansticas las acciones u omisiones que vulneren
las prescripciones contenidas en la legislacin y el planeamiento
urbanstico, tipificadas y sancionadas en aqulla.
2. Toda infraccin urbanstica conllevar la imposicin de sanciones a
los responsables, as como la obligacin de resarcimiento de los daos e
indemnizacin de los perjuicios a cargo de los mismos, todo ello con
independencia de las medidas previstas en la seccin anterior.
3. En ningn caso podr la administracin dejar de adoptar las medidas
tendentes a restaurar el orden urbanstico vulnerado o a reponer los
bienes afectados al estado anterior a la produccin de la situacin
ilegal.
Artculo 217. Tipificacin de las infracciones urbansticas.
1. Las infracciones urbansticas se clasifican en muy graves, graves y
leves.
2. Son infracciones muy graves:
a) Las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las
normas relativas al uso y edificacin que afecten a terrenos calificados
170
como zonas verdes, espacios libres, dotaciones o equipamientos

pblicos.
b) Las obras y actividades realizadas en suelo rstico que estn
prohibidas por la presente Ley y en todo caso las parcelaciones
urbansticas.
c) La realizacin de obras de urbanizacin sin la previa aprobacin del
planeamiento y proyecto de urbanizacin exigibles.
3. Son infracciones graves:
a) Las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las
normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanstico, uso del
suelo, altura y nmero de plantas, superficie y volumen mximo
edificables, emplazamiento de las edificaciones, distancias mnimas de
separacin a lindes y otros elementos y ocupacin permitida de la
superficie de las parcelas o de habitabilidad de las viviendas, cuando
no tengan el carcter de muy graves.
b) El incumplimiento de las condiciones de uso y edificacin
establecidas en la presente Ley para el suelo rstico y el suelo de ncleo
rural y la realizacin de actividades sin la preceptiva autorizacin de la
Comunidad Autnoma, cuando sta sea exigible de acuerdo con esta
Ley, o incumpliendo sus condiciones.
c) El incumplimiento de la orden de corte de suministro de los servicios
de agua, electricidad y otros.
d) El incumplimiento del rgimen establecido por la presente Ley para
las edificaciones fuera de ordenacin y para las edificaciones ilegales a
que hace referencia el artculo 210.
e) El incumplimiento de los deberes de urbanizacin y edificacin en los
plazos establecidos por el plan.
4. Se considerarn infracciones leves las infracciones del ordenamiento
urbanstico que no tengan el carcter de graves o muy graves y, en
todo caso, la ejecucin de obras o instalaciones realizadas sin licencia u
orden de ejecucin cuando sean legalizables por ser conformes con el
ordenamiento urbanstico, as como el incumplimiento de las rdenes de
ejecucin o demolicin o de la obligacin de la inspeccin peridica
de las edificaciones.
5. En los supuestos en que se instruyese expediente sancionador por dos
o ms infracciones tipificadas entre las que exista conexin de causa a
efecto, se impondr una sola sancin, y ser la correspondiente a las
171
actuaciones que supongan el resultado final perseguido, en su cuanta

mxima. En los dems casos, a los responsables de dos o ms
infracciones urbansticas se les impondrn las multas correspondientes a
cada una de ellas.
Artculo 218. Prescripcin.
Las infracciones urbansticas muy graves prescribirn a los quince aos,
las graves a los seis aos y las leves a los dos aos, a contar desde la
finalizacin de las obras o de la actividad.
Artculo 219. Personas responsables.
1. En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus
condiciones sern sancionadas por infraccin urbanstica las personas
fsicas o jurdicas responsables de ellas en calidad de promotor de las
obras, propietario de los terrenos o empresario de las obras, y los
tcnicos redactores del proyecto y directores de las obras.
2. En las obras amparadas en una licencia, pero constitutivas de
infraccin urbanstica grave o muy grave, sern igualmente
sancionados el tcnico que hubiese informado favorablemente el
proyecto y las autoridades o miembros de la corporacin que hubiesen
resuelto o votado a favor del otorgamiento de la licencia sin los informes
previos exigibles o cuando stos fueran desfavorables en razn de
aquella infraccin.
3. Aquellos que, como consecuencia de una infraccin urbanstica,
sufriesen daos o perjuicios podrn exigir de cualquiera de los
infractores, con carcter solidario, el resarcimiento y la indemnizacin.
4. Las sanciones que se impongan a los distintos sujetos por una misma
infraccin tendrn entre s carcter independiente.
5. Si la persona jurdica autora de una infraccin contemplada en la
presente Ley se extinguiera antes de ser sancionada, se considerarn
autores a las personas fsicas que, desde sus rganos de direccin o
actuando a su servicio o por ellas mismas, determinaron con su
conducta la comisin de la infraccin.
6. En caso de extincin de la persona jurdica responsable, los socios o
partcipes en el capital respondern solidariamente, y hasta el lmite del
valor de la cuota de liquidacin que les hubiera adjudicado, del pago
de la sancin o, en su caso, del coste de reposicin de la realidad fsica
alterada.
172
Artculo 220. Reglas para determinar la cuanta de las sanciones.

1. Las infracciones urbansticas sern sancionadas de la siguiente forma:
a) Las infracciones leves, con multa de 300 a 6. 000 euros y como
mnimo el 2% del valor de la obra, instalacin o actuacin realizada.
b) Las infracciones graves, con multa de 6. 001 a 60.000 euros y como
mnimo el 20% del valor de la obra, terrenos, exceso de edificacin o
actuacin realizada.
c) Las infracciones muy graves, con multa de 60.001 a 1. 000.000 de
euros y como mnimo el 30% del valor de las obras, terrenos,
edificaciones o actuaciones realizadas. En los supuestos de escasa
entidad de la infraccin, la administracin podr aplicar la sancin
prevista en la letra b) anterior.
2. Para graduar las multas se atender primordialmente a la gravedad
de la materia, la entidad econmica de los hechos constitutivos de
infraccin, su reiteracin por parte de la persona responsable y el grado
de culpabilidad de cada uno de los infractores.
Se considerar como circunstancia atenuante la paralizacin de las
obras o el cese en la actividad o uso, de modo voluntario, tras la
inspeccin y la pertinente advertencia por agente de la autoridad, y
como circunstancia agravante el incumplimiento de los requerimientos
efectuados por la administracin para la paralizacin de las obras y la
restauracin del orden urbanstico, la obstruccin a la funcin
inspectora y aquellas otras que se determinen reglamentariamente.
3. Cuando concurra alguna circunstancia agravante, la sancin se
impondr siempre en cuanta superior a la tercera parte de su mximo.
Si concurre alguna circunstancia atenuante y ninguna agravante, se
impondr en su cuanta mnima.
4. El responsable de la infraccin tendr derecho a una reduccin del
80% de la multa que haya de imponerse en caso de que reponga por s
mismo la realidad fsica alterada antes de la resolucin del
procedimiento sancionador.
5. En ningn caso la infraccin urbanstica puede suponer un beneficio
econmico para el infractor. Cuando la suma de la sancin impuesta y
del coste de las actuaciones de reposicin de los bienes y situaciones a
su primitivo estado arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se
incrementar la cuanta de la multa hasta alcanzar el montante del
173
mismo.
Artculo 221. Sanciones accesorias.
Los sujetos responsables de infracciones muy graves, cuando las
acciones que las motivaron no sean legalizables, podrn ser
sancionados, segn los casos, adems de con las multas previstas en
este ttulo, con las siguientes sanciones accesorias:
a) Inhabilitacin durante un plazo de hasta cinco aos de la posibilidad
de obtener subvenciones pblicas o crdito oficial y del derecho a
gozar de beneficios o incentivos fiscales.
b) Prohibicin durante un plazo de hasta cinco aos para celebrar
contratos con la Administracin autonmica y con las administraciones
locales de Galicia.
c) Publicacin en un diario de mayor circulacin de la provincia de las
sanciones firmes en va administrativa y de la identidad de los
sancionados.
Artculo 222. rganos competentes.
1. Las autoridades competentes para la imposicin de las sanciones
sern:
a) Por infracciones muy graves, a partir de 600.000 euros, el Consello de
la Xunta.
b) Por infracciones muy graves, hasta 600.000 euros, el conselleiro
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio.
c) Por infracciones graves cometidas en suelo rstico sin la preceptiva
autorizacin de la Comunidad Autnoma, cuando sta sea exigible con
arreglo a la presente Ley, o incumpliendo sus condiciones, el director
general competente en materia de urbanismo.
d) En los dems supuestos, por infracciones graves y leves, el alcalde.
2. La Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica ser
competente para la imposicin de sanciones cuando sta le haya sido
delegada o transferida voluntariamente por el titular de la
competencia.
174
Artculo 223. Procedimiento sancionador.

1. La potestad sancionadora se ejercer mediante el procedimiento
establecido en la legislacin del procedimiento administrativo.
2. El plazo para resolver el procedimiento sancionador ser de un ao a
contar desde la fecha de su iniciacin.
Transcurrido el plazo mximo para resolver sin que se dictase resolucin,
se producir la caducidad del procedimiento. En el supuesto de que la
infraccin no hubiese prescrito, deber iniciarse un nuevo
procedimiento sancionador.
TTULO VII: Organizacin
CAPTULO I: Disposicin general
Artculo 224. Administraciones competentes.
En el desarrollo de las actividades reguladas en la presente Ley
entendern especficamente los rganos pertenecientes a la
Administracin de la Comunidad Autnoma y a las administraciones
locales.
CAPTULO II: rganos urbansticos en el mbito de la Comunidad
Autnoma
Artculo 225. rganos urbansticos de la Comunidad Autnoma.
1. Son rganos de la Comunidad Autnoma con competencia
urbanstica:
a) El Consello de la Xunta.
b) El conselleiro competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio.
c) El director general competente en materia de urbanismo.
d) La Comisin Superior de Urbanismo de Galicia.
2. Son organismos pblicos con competencias urbansticas:
175
a) La Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica, en materia de

disciplina urbanstica, adscrita a la consellera competente en materia
de urbanismo y ordenacin del territorio.
b) El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en materia de gestin
urbanstica.
3. Los rganos urbansticos de la Xunta de Galicia podrn delegar el
ejercicio de sus competencias en los trminos previstos en los artculos 43
y 44 de la Ley 1/1983, de 22 de febrero, Reguladora de la Xunta y su
Presidente, y la Ley 30/1992, de Rgimen Jurdico de las
Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.
Artculo 226. Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica.
1. La Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica es un ente
pblico de naturaleza consorcial, dotado de personalidad jurdica,
patrimonio y presupuesto propios y plena autonoma en el cumplimiento
de sus funciones, para el desarrollo en comn por la Administracin
autonmica y los municipios que voluntariamente se integren en la
misma de las funciones de inspeccin, restauracin de la legalidad y
sancin en materia de urbanismo y el desempeo de cuantas otras
competencias le asignen sus estatutos.
2. Son miembros de la agencia la Administracin autonmica y los
municipios que voluntariamente se integren en la misma.
La incorporacin se realizar a travs del correspondiente convenio de
adhesin, que deber obtener la aprobacin del pleno de la
corporacin y del Consello de la Xunta de Galicia y que ser publicado
en el Diario Oficial de Galicia.
El convenio habr de contener, entre otros extremos, la determinacin
de las competencias que se atribuyen a la agencia, el plazo de
vigencia, las causas de resolucin y las dems condiciones.
3. La agencia estar adscrita orgnicamente a la consellara
competente en materia de urbanismo y ordenacin del territorio. Sus
estatutos sern aprobados por el siguiente procedimiento:
a) Aprobacin inicial del proyecto de estatutos por el conselleiro
competente en materia de urbanismo y ordenacin territorial.
b) Audiencia a los ayuntamientos durante el plazo de un mes.
c) Dictamen de la Comisin Superior de Urbanismo de Galicia y del
176
Consejo Consultivo de Galicia.

d) Aprobacin definitiva por el Consello de la Xunta mediante decreto,
que ser publicado en el Diario Oficial de Galicia.
4. Corresponden en todo caso a la Agencia de Proteccin de la
Legalidad Urbanstica las siguientes competencias:
a) La inspeccin y vigilancia urbanstica sobre los actos de edificacin y
uso del suelo.
b) La adopcin de las medidas cautelares previstas en la presente ley,
en especial las de suspensin de los actos de edificacin y uso del suelo
que se realicen en suelo rstico sin la preceptiva autorizacin
autonmica o incumpliendo las condiciones de la autorizacin
otorgada.
c) La instruccin de los expedientes de reposicin de la legalidad y de
los expedientes sancionadores por infracciones urbansticas, cuando la
competencia para su resolucin corresponda a la Comunidad
Autnoma o le haya sido atribuida por los ayuntamientos consorciados.
d) La formulacin a las distintas administraciones de toda clase de
solicitudes que estime pertinentes para asegurar el mejor cumplimiento
de la legalidad urbanstica.
e) La denuncia ante el Ministerio Fiscal y los rganos del orden
jurisdiccional penal de los hechos que, a resultas de las actuaciones
practicadas, se consideren constitutivos de delito.
f) Las dems competencias que en materia de disciplina urbanstica le
sean atribuidas por sus estatutos. En todo caso, se atribuyen a la
agencia, una vez constituida, las competencias inicialmente asignadas
a los rganos autonmicos para restaurar la legalidad urbanstica
(artculos 213, 214 y 215) y para imponer las sanciones por infracciones
urbansticas graves o muy graves hasta 600.000 euros (artculo 222. 1)
.g) Asumir, de conformidad con sus estatutos, el ejercicio de la
potestad sancionadora y de reposicin de la legalidad en el mbito de
la servidumbre de proteccin del dominio pblico martimo-terrestre,
segn lo establecido en la legislacin aplicable en materia de costas.
5. Los rganos directivos de la agencia son:
a) El consejo ejecutivo, rgano de direccin y control de la agencia
que estar presidido por el director general competente en materia de
urbanismo e integrado por ocho vocales, cuatro en representacin de
177
los ayuntamientos incorporados a la agencia y otros cuatro en

representacin de la Comunidad Autnoma. Todos los miembros del
consejo habrn de ser licenciados en derecho, arquitectos o ingenieros
de caminos, canales y puertos con ms de cinco aos de experiencia
profesional en materia de urbanismo.
b) El director, que ser nombrado por el Consello de la Xunta, odo el
consejo ejecutivo. Le corresponder la representacin ordinaria de la
agencia, la direccin de todos los servicios de la misma y la jefatura de
su personal, y asistir a las reuniones del consejo ejecutivo con voz pero
sin voto.
6. De conformidad con lo dispuesto por el artculo 109 de la Ley 30/1992,
de rgimen jurdico de las administraciones pblicas y del
procedimiento administrativo comn, los actos y resoluciones dictados
por la Agencia de Proteccin de la Legalidad Urbanstica ponen fin a la
va administrativa.
7. La contratacin de la agencia se rige por las normas generales de la
contratacin de las administraciones pblicas, y su rgimen econmico
y presupuestario se ajustar a las prescripciones de la Ley de rgimen
financiero y presupuestario de Galicia.
8. El personal al servicio de la agencia estar integrado por funcionarios
pblicos.
Artculo 227. Competencias.
1. A los rganos de la Administracin autonmica les corresponden la
direccin de la poltica urbanstica, el establecimiento de directrices de
ordenacin y la aprobacin de los instrumentos de ordenacin
urbanstica, en los supuestos establecidos en la presente Ley.
2. Tambin les corresponde ejercer el control de legalidad sobre la
actividad urbanstica, la tutela de los intereses supramunicipales y
actuar por subrogacin en los supuestos previstos en la presente Ley.
CAPTULO III: rganos urbansticos en el mbito local
Artculo 228. Competencia de los municipios.
1. La competencia urbanstica de los municipios comprender todas las
facultades que, siendo de ndole local, no estuvieran expresamente
atribuidas por la presente Ley a otros organismos.
178
2. Los municipios podrn utilizar las distintas formas de gestin que

establece la legislacin del rgimen local para el desarrollo de la
actividad urbanstica.
3. Tambin podrn constituir mancomunidades y establecer formas de
colaboracin interadministrativa con otras entidades locales o con la
Administracin autonmica.
Especficamente, podrn constituir consorcios mediante convenio en el
que podrn participar los rganos de la Administracin autonmica, las
diputaciones provinciales y los municipios, para el ejercicio en comn
de competencias urbansticas, as como para la realizacin de obras o
prestacin de servicios pblicos.
Artculo 229. Sociedades urbansticas.
1. Las entidades locales y los consorcios a que se refiere el artculo
anterior podrn constituir sociedades mercantiles de capital
ntegramente pblico o mixtas, exigindose en este ltimo caso que el
capital pblico represente, al menos, el 51%.
2. Estas sociedades podrn tener por objeto el estudio, la promocin, la
gestin o la ejecucin de cualquier tipo de actividad urbanstica,
siempre que no implique ejercicio de autoridad.
3. La creacin de estas sociedades se realizar de acuerdo con la
legislacin mercantil y con observancia de las normas administrativas
que reglamentariamente se determinen.
Artculo 230. Incumplimiento de obligaciones.
1. Cuando una entidad local incumpliese gravemente las obligaciones
que directamente le incumban por disposicin de la presente Ley o
dejase de adoptar las medidas necesarias para la proteccin de la
legalidad urbanstica, el conselleiro competente en materia de
urbanismo y ordenacin del territorio le requerir su cumplimiento con
indicacin de plazo, nunca inferior a un mes.
En el supuesto de inactividad o incumplimiento del requerimiento en el
plazo indicado, la consellera podr subrogarse en la correspondiente
competencia, de conformidad con lo dispuesto en la legislacin de
rgimen local.
2. Si la Administracin autonmica ejecuta subsidiariamente las
179
competencias urbansticas locales, con los requisitos y presupuestos

establecidos en la legislacin de rgimen local, el Consello de la Xunta
puede designar, para un plazo concreto, a un gerente, o bien puede
transferir las atribuciones necesarias de la corporacin municipal a la
Comisin Superior de Urbanismo de Galicia, que ha de ejercerlas
mediante una comisin especial en la cual ha de tener representacin
el ayuntamiento.
Artculo 231. Competencia de las diputaciones provinciales.
1. Las diputaciones provinciales debern ejercer funciones de asistencia
y cooperacin con los municipios de la provincia, especialmente con
los de menor capacidad econmica y de gestin, para colaborar en el
cumplimiento de sus obligaciones urbansticas.
2. Tambin podrn participar en funciones de gestin urbanstica en
colaboracin con el resto de las administraciones con incidencia en el
territorio de su provincia.
CAPTULO IV: Jurado de Expropiacin de Galicia
Artculo 232. Jurado de Expropiacin de Galicia.
1. El Jurado de Expropiacin de Galicia es un rgano colegiado
permanente de la Comunidad Autnoma de Galicia especializado en
los procedimientos para la fijacin del justiprecio en la expropiacin
forzosa, cuando la administracin expropiante sea la Comunidad
Autnoma o las entidades locales de su mbito territorial. Estar adscrito
a la consellera competente en materia de urbanismo y ordenacin del
territorio, actuando en el cumplimiento de sus funciones con plena
autonoma funcional y sin estar sometido a instrucciones jerrquicas.
2. La resolucin del jurado se adoptar en el plazo mximo de tres
meses, a contar desde el da siguiente al de entrada en el registro del
expediente completo. De no adoptarse acuerdo en el plazo sealado,
se entendern desestimadas las reclamaciones por silencio negativo.
Sus acuerdos sern siempre motivados y fundamentados en lo que se
refiere a los criterios de valoracin seguidos para cada uno de los casos
en concreto, de conformidad con las disposiciones legales que sean de
aplicacin. Los actos que dicte el jurado pondrn fin a la va
administrativa.
3. El jurado de expropiacin se compone de los siguientes miembros:
180
a) Presidente: un licenciado en derecho, arquitecto o ingeniero de

reconocido prestigio con ms de diez aos de experiencia profesional
en el sector pblico o privado o en el ejercicio libre de la profesin. b)
Vocales:
-Un asesor jurdico, que deber pertenecer a la escala de letrados de la
Xunta de Galicia.
-Tres vocales pertenecientes al cuerpo facultativo superior al servicio de
la Xunta de Galicia.
-Un vocal, a propuesta del conselleiro competente en materia de
hacienda.
-Un tcnico facultativo superior, del grupo A, a propuesta de la
Federacin Gallega de Municipios y Provincias.
-Un tcnico competente en la materia, a propuesta del Consejo
Gallego de Consumidores y Usuarios.
-Tres profesionales libres colegiados competentes en la materia, en
representacin de los colegios profesionales, dependiendo de la
naturaleza de los bienes o derechos objeto de la expropiacin.
c) Cuando se trate de expropiaciones de las corporaciones locales,
podr nombrarse a un representante, designado a propuesta de stas,
quien actuar con voz y sin voto en las sesiones del jurado.
d) Secretario: un funcionario del cuerpo superior de administracin de la
Xunta de Galicia, con voz pero sin voto.
Reglamentariamente se establecer la organizacin, funcionamiento y
rgimen interior del jurado de expropiacin.
4. Derogado
TTULO VIII: Convenios urbansticos
Artculo 233. Concepto, alcance y naturaleza.
1. La Administracin autonmica y los municipios, as como sus
organizaciones adscritas y dependientes y las dems organizaciones por
ellos creadas conforme a esta Ley, podrn celebrar, conjunta o
separadamente, y siempre en el mbito de sus respectivas esferas de
competencias, convenios urbansticos entre s y con personas pblicas o
181
privadas, en orden a su colaboracin y ms eficaz desarrollo de la

actividad urbanstica.
2. La negociacin, celebracin y cumplimiento de los convenios
urbansticos a que se refiere el nmero anterior se regirn por los
principios de transparencia y publicidad.
3. Sern nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios que
contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente, en cualquier forma,
normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del
planeamiento urbanstico, en especial las reguladoras del rgimen
urbanstico del suelo y de los deberes de los propietarios del mismo.
4. Los convenios regulados en esta seccin tendrn a todos los efectos
carcter jurdico-administrativo y las cuestiones relativas a su
celebracin, cumplimiento, interpretacin, efectos y extincin sern
competencia del rgano jurisdiccional contencioso-administrativo.
Los convenios urbansticos se diferenciarn por su contenido y finalidad
en:
a) Convenios urbansticos de planeamiento: aquellos que incluyan o
puedan tener como consecuencia o resultado posibles modificaciones
del planeamiento urbanstico, bien directamente, bien por ser stas
precisas en todo caso para la viabilidad de lo estipulado.
b) Convenios urbansticos para la ejecucin del planeamiento: aquellos
que no afectando en absoluto a la ordenacin urbanstica se limiten a
la determinacin de los trminos y condiciones de la gestin y ejecucin
del planeamiento y dems instrumentos existentes en el momento de su
celebracin. Del cumplimiento de estos convenios en ningn caso
podr derivarse o resultar modificacin, alteracin, excepcin o
dispensa del planeamiento.
Artculo 235. Convenios urbansticos de planeamiento.
1. La Administracin autonmica y los municipios, as como los
organismos adscritos o dependientes de una y otros, podrn celebrar
entre s y con otras administraciones convenios para definir de comn
acuerdo y en el mbito de sus respectivas competencias:
a) Los criterios de ordenacin a que deba ajustarse el planeamiento
urbanstico y sus modificaciones y revisiones.
182
b) Los trminos en que deba preverse en el planeamiento urbanstico, o

sus modificaciones o revisiones, la realizacin de los intereses pblicos
que gestionen.
2. Cuando se tramiten los procedimientos de aprobacin de los planes
de ordenacin urbanstica o de sus modificaciones o revisiones a los que
se refieran los convenios previstos en el nmero anterior, stos debern
ser incluidos, para conocimiento general, como anexo a la memoria del
proyecto o entre la documentacin sometida al preceptivo trmite de
informacin pblica, si son posteriores a la aprobacin inicial.
3. Con ocasin del ejercicio de la potestad de planeamiento, la
Administracin autonmica y los municipios, en el mbito de sus
respectivas competencias y conjunta o separadamente, podrn
celebrar con cualesquiera personas, pblicas o privadas, convenios
urbansticos relativos a la formacin, modificacin o revisin de un plan
de ordenacin urbanstica.
4. Los convenios a que se refiere el nmero anterior:
a) Slo podrn negociarse y suscribirse con el carcter de preparatorios
de la resolucin y hasta el momento en que el procedimiento de
aprobacin del planeamiento o, en su caso, de su modificacin o
revisin sea sometido al preceptivo trmite de informacin pblica.
b) Sus estipulaciones slo tendrn, en esta fase, el efecto de vincular a
las partes para la iniciativa y tramitacin del pertinente procedimiento
sobre la base del acuerdo respecto a la oportunidad, conveniencia y
posibilidad de concreta o concretas soluciones de ordenacin. En
ningn caso vincularn o condicionarn en cualquier otra forma el
ejercicio por las administraciones pblicas, incluidas las que sean parte
en ellos, de la potestad de planeamiento.
c) Deber incluirse, entre sus estipulaciones, la cuantificacin de todos
los deberes legales de cesin y determinarse la forma en que stos
sern cumplidos.
d) La ordenacin urbanstica derivada del convenio celebrado deber
incorporarse a las correspondientes determinaciones y documentos del
plan.
Artculo 236.
planeamiento.
Convenios
urbansticos
para
la
ejecucin
del
1. La Administracin autonmica y los municipios, as como las

183
entidades pblicas adscritas o dependientes de una y otros y los

consorcios creados por tales administraciones, podrn celebrar, en el
mbito de sus respectivas competencias y conjunta o separadamente,
convenios con personas pblicas o privadas para determinar las
condiciones y los trminos de la gestin y ejecucin del planeamiento
urbanstico en vigor en el momento de la celebracin del convenio.
2. Los convenios en los que se acuerden los trminos del cumplimiento
de deberes legales de cesin por su sustitucin por el pago de cantidad
en metlico cuando no puedan cumplirse con suelo destinado a
vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en virtud de
la reserva correspondiente, y, especficamente, la de los terrenos en que
se localice el 10% del aprovechamiento tipo del mbito de referencia
debern incluir, como anexo, la valoracin pertinente, practicada por
los servicios administrativos que tengan atribuida tal funcin, con
carcter general ante la correspondiente administracin.
Artculo 237. Celebracin y perfeccionamiento.
1. Una vez negociados y suscritos, los convenios se sometern al trmite
de informacin pblica, mediante anuncio publicado en el Diario
Oficial de Galicia y en, al menos, uno de los peridicos de mayor
difusin en la provincia, por un perodo mnimo de veinte das.
2. Cuando la negociacin de un convenio coincida con la tramitacin
del procedimiento de aprobacin del instrumento de planeamiento con
el que guarde directa relacin, deber incluirse el texto ntegro del
convenio en la documentacin sometida a informacin pblica propia
de dicho procedimiento, sustituyendo sta a la prevista en el nmero
anterior.
3. Tras la informacin pblica, el rgano que hubiera negociado el
convenio deber, a la vista de las alegaciones, elaborar una propuesta
de texto definitivo del convenio, de la que se dar vista a la persona o
personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial para su
aceptacin, reparos o, en su caso, renuncia.
4. El texto definitivo de los convenios habr de ratificarse por el rgano
competente, debiendo firmarse dentro de los quince das siguientes a la
notificacin de la aprobacin del texto definitivo por la persona o
personas interesadas, privadas o pblicas. Transcurrido dicho plazo sin
que tal firma haya tenido lugar, se entender que renuncian a aqul.
DISPOSICIONES ADICIONALES
184
Disposicin adicional primera. Actuaciones pblicas en municipios sin

planeamiento
1. En municipios con poblacin inferior a 5. 000 habitantes y sin
planeamiento general, podrn formularse planes especiales cuyo
objeto sea la ejecucin de actuaciones pblicas para crear suelo
urbanizado con destino a usos industriales, terciarios, de equipamientos
pblicos o la construccin de viviendas de promocin pblica.
2. Derogado
3. El contenido del plan especial ser determinado reglamentariamente
y, en todo caso, sern de aplicacin los estndares de reserva de suelo
para dotaciones y las limitaciones de intensidad exigidas para el suelo
urbanizable no delimitado.
4. El plan especial deber incluir entre su documentacin el estudio del
medio rural circunscrito a su mbito e incidencia de la nueva actuacin
en su entorno y el estudio de sostenibilidad ambiental, impacto territorial
y paisajstico a que se refiere el artculo 61. 4 de la presente Ley.
Disposicin adicional segunda. Rgimen del suelo en los municipios sin
planeamiento
1. En los municipios sin planeamiento general nicamente podr
edificarse en los terrenos que merezcan la condicin de suelo urbano
consolidado por reunir los requisitos establecidos en el artculo 12.a) de
la presente ley y se garantice previamente la realizacin de las obras
necesarias para cumplir la condicin de solar.
2. Para edificar en los ncleos rurales existentes en los municipios sin
planeamiento ser necesaria la previa aprobacin del expediente de
delimitacin de suelo de ncleo rural, en el que se acreditar el
cumplimiento de los requisitos establecidos por el artculo 13 de la
presente ley.
El expediente contendr el estudio individualizado del ncleo rural,
conforme a lo sealado por el artculo 61.3 de la presente ley, as como
los planos de delimitacin del permetro del ncleo rural.
Tambin quedarn reflejados el trazado de la red viaria pblica
existente y los espacios reservados para dotaciones y equipamientos
pblicos, as como las determinaciones contempladas en las letras d) y
f) del artculo 56.1 de la presente ley.
El expediente ser tramitado por el ayuntamiento con informacin
185
pblica por plazo mnimo de un mes, mediante anuncio que se habr

de publicar en el Diario Oficial de Galicia y en dos de los diarios de
mayor difusin en la provincia. El expediente ser aprobado
provisionalmente por el rgano municipal competente para la
aprobacin del planeamiento general y remitido al secretario o
secretaria general competente en materia de urbanismo para que
resuelva sobre la aprobacin definitiva en el plazo de tres meses, a
contar a partir de la recepcin del expediente completo en el registro
de la consejera. Transcurrido este plazo sin resolucin expresa, se
entender aprobado por silencio administrativo.
3. En el resto de los terrenos se aplicar el rgimen del suelo rstico
establecido en la presente ley.
Disposicin adicional tercera. Ncleos rurales preexistentes de carcter
tradicional afectados por la legislacin de costas
1. A los ncleos rurales preexistentes de carcter tradicional previstos en
la Ley 11/1985, del 22 de agosto, de adaptacin a la del suelo a Galicia,
le ser de aplicacin el rgimen previsto en el punto 3 de la disposicin
transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas, as como
lo establecido en el punto 3 de la disposicin transitoria sptima y en los
puntos 1 y 3 de la disposicin transitoria novena del Reglamento general
para el desarrollo y la ejecucin de dicha Ley de costas, cuando, a la
entrada en vigor de esta ltima, concurriera en ellos alguno de los
siguientes supuestos:
a) En municipios con planeamiento, los terrenos clasificados como suelo
urbano de ncleo rural, as como aquellos que reunan alguno de los
siguientes requisitos:
-Que contaban con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuacin de aguas residuales y suministro de energa elctrica.
-Que, aun careciendo de alguno de los servicios citados en el guin
anterior, estaban comprendidos en reas consolidadas por la
edificacin como mnimo dos terceras partes de su superficie, de
conformidad con la ordenacin aplicable.
b) En municipios sin planeamiento, los terrenos que reunan alguno de
los siguientes requisitos:
-Que contaban con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuacin de aguas residuales y suministro de energa elctrica.
-Que, aun careciendo de alguno de los servicios citados en el guin
186
anterior, estaban comprendidos en reas consolidadas

edificacin como mnimo en la mitad de su superficie.
por
la
2. Reglamentariamente se establecern la documentacin y el

procedimiento para determinar las reas en que concurren los requisitos
sealados en el punto anterior.
3. En los deslindes de dominio pblico martimo-terrestre el lmite interior
de la zona de servidumbre de proteccin se deber ajustar a la
realidad urbanstica preexistente reconocida expresamente por la
Administracin urbanstica autonmica.
Disposicin adicional cuarta. Accin pblica
1. Cualquier ciudadano o ciudadana, en ejercicio de la accin pblica
en materia de urbanismo, puede exigir ante los rganos administrativos
y ante la jurisdiccin contencioso-administrativa el cumplimiento de la
legislacin y del planeamiento urbanstico.
2. La accin pblica a que se hace referencia en el apartado anterior, si
es motivada por la ejecucin de obras que se estimen ilegales, puede
ejercerse mientras se prolongue su ejecucin y, posteriormente, hasta el
vencimiento de los plazos de prescripcin determinados en la presente
ley.
Disposicin adicional quinta. Pago voluntario de multas y sanciones
Las multas y sanciones impuestas al amparo de la presente Ley se
reducirn en su cuanta en un 30% si son abonadas en el plazo de
quince das a partir de la notificacin de la multa o sancin, y el
infractor muestra por escrito su conformidad con stas y renuncia
expresamente al ejercicio de toda accin de impugnacin en el
referido plazo.
Disposicin adicional sexta. Constitucin de la Agencia de Proteccin
de la Legalidad Urbanstica
Se habilita al Consello de la Xunta de Galicia, a propuesta del
conselleiro competente en materia de ordenacin del territorio y
urbanismo, para adoptar todas las medidas precisas para la
constitucin y puesta en funcionamiento de la Agencia de Proteccin
de la Legalidad Urbanstica creada en virtud de la presente Ley.
187
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposicin transitoria primera. Rgimen de aplicacin a los municipios
con planeamiento no adaptado
Los planes de ordenacin aprobados definitivamente con anterioridad
a la entrada en vigor de la presente ley conservarn su vigencia hasta
su revisin o adaptacin a los preceptos de la presente ley, con arreglo
a las siguientes reglas:
a) Al suelo urbano de los municipios con plan general de ordenacin
municipal aprobado al amparo de la Ley 1/1997, del suelo de Galicia,
se aplicar lo dispuesto en la presente ley para el suelo urbano, sin
perjuicio de respetar la ordenacin establecida en el planeamiento en
vigor.
b) Al suelo urbano de los municipios con planeamiento general no
adaptado a la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, que rena las
condiciones establecidas en el artculo 12.a) de la presente ley se
aplicar lo dispuesto en la misma para el suelo urbano consolidado, sin
perjuicio de respetar la ordenacin establecida en el planeamiento
vigente.
c) Al resto del suelo urbano y, en todo caso, al incluido en polgonos,
unidades de ejecucin o de actuacin de los municipios con
planeamiento no adaptado a la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, se
aplicar lo dispuesto por la presente ley para el suelo urbano no
consolidado y podr ejecutarse de acuerdo con la ordenacin
establecida por el planeamiento vigente en el plazo de tres aos a
partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de ordenacin urbanstica
y proteccin del medio rural de Galicia. Transcurrido este plazo sin que
haya sido aprobado definitivamente el instrumento de equidistribucin,
sern de aplicacin los lmites de edificabilidad establecidos por la
presente ley para el suelo urbano no consolidado, siendo el mbito de
referencia para la aplicacin de esta limitacin el polgono o unidad de
ejecucin o de actuacin.
En caso de que los terrenos no estn incluidos en polgonos y merezcan
la condicin de suelo urbano no consolidado segn la presente ley,
deber procederse a la delimitacin del polgono con arreglo al
procedimiento establecido por el artculo 117.
d) Al suelo urbanizable de los municipios con plan general adaptado a
la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, se aplicar lo dispuesto en la
presente ley para el suelo urbanizable delimitado, y al resto del suelo
urbanizable, apto para urbanizar o rstico apto para el desarrollo
188
urbanstico, se aplicar lo dispuesto en la presente ley para el suelo

urbanizable no delimitado.
En todo caso, los sectores con plan parcial aprobado definitivamente
habrn de ser ejecutados con arreglo a la ordenacin y en los plazos
establecidos en el propio plan parcial y, como mximo, en el plazo de
tres aos, a contar a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de
ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia.
Transcurrido este plazo sin que haya sido aprobado definitivamente el
instrumento de equidistribucin, deber revisarse ntegramente el plan
para adaptarlo a lo dispuesto en la presente ley.
En los municipios con plan general de ordenacin municipal adaptado
a la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, los planes parciales y planes de
sectorizacin que se aprueben habrn de acomodarse ntegramente a
lo dispuesto en la presente ley, con la particularidad de que sern de
aplicacin los usos e intensidades fijados por el vigente plan general, en
su caso, siempre y cuando se apruebe el instrumento de gestin en el
plazo mximo de tres aos, a contar a partir de la entrada en vigor de
la presente ley de modificacin.
En el resto de los municipios con plan general no adaptado a la Ley
1/1997, del suelo de Galicia, ni a la presente ley, se aplicar
ntegramente la Ley 9/2002, con la particularidad de que a los sectores
contiguos sin solucin de continuidad con el suelo urbano se aplicarn
los lmites establecidos por el artculo 46.3, y a los dems sectores se
aplicarn los lmites establecidos por el artculo 46.4, sin perjuicio de las
mayores limitaciones establecidas por el planeamiento vigente. Al
mismo tiempo, en estos municipios, para la aprobacin definitiva de
planes parciales y de sus modificaciones, ser necesario obtener el
informe favorable del director o directora general competente en
materia de urbanismo, en los trminos establecidos por el artculo
86.1.d).
En todo caso, a los mbitos sin plan parcial aprobado definitivamente
antes de la entrada en vigor de la Ley 9/2002 que se encuentren en el
mbito de la servidumbre de proteccin establecida por la Ley 22/1988,
de costas, o en el mbito sometido a algn rgimen de proteccin de
la Ley 9/2001, de conservacin de la naturaleza, se aplicar el rgimen
establecido por la presente ley para el suelo rstico de proteccin de
costas o de espacios naturales, respectivamente.
e) Al suelo incluido en el mbito de los ncleos rurales tradicionales
delimitados al amparo de la Ley 11/1985, de adaptacin de la del suelo
a Galicia, en la delimitacin de un ncleo rural segn la Ley 1/1997, del
suelo de Galicia, o en la de su rea de influencia, o en la de expansin
delimitada al amparo de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, se aplicar
189
el siguiente rgimen:
A los terrenos incluidos en la delimitacin del ncleo rural, o en la de su
rea de influencia, o en la de expansin, que presenten un grado de
consolidacin por la edificacin inferior al 50% de su superficie, se
aplicar el rgimen establecido en la presente ley para el ncleo rural
comn, por lo que se estar a lo dispuesto en las determinaciones
contenidas en el planeamiento vigente respectivo, con las siguientes
especificaciones que, en todo caso, debern respetar las mayores
limitaciones establecidas en el planeamiento respectivo:
-Parcela mnima: 500 m.
-Altura mxima: B+1+Bc.
-Ocupacin mxima: 40%.
A los terrenos incluidos en la delimitacin del ncleo rural, o en la de su
rea de influencia, o en la de expansin, que presenten un grado de
consolidacin por la edificacin superior al 50% de su superficie, se
aplicar el rgimen establecido por la presente ley para el ncleo rural
comn, por lo que se estar a lo dispuesto en las determinaciones
contenidas en el planeamiento vigente respectivo, con las siguientes
especificaciones, que, en todo caso, debern respetar las mayores
limitaciones establecidas en el planeamiento respectivo:
-Parcela mnima: 300 m.
-Altura mxima: B+1+Bc.
-Ocupacin mxima: 50%.
No obstante lo anterior, a los terrenos incluidos en polgonos en
ejecucin por contar con instrumento de equidistribucin aprobado
definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 9/2002
les ser de aplicacin el rgimen de suelo urbano no consolidado, sin
perjuicio de respetar la ordenacin establecida por el plan.
A los terrenos delimitados como suelo de ncleo rural de conformidad
con lo previsto en el artculo 13.2 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre,
en su redaccin anterior a la presente ley, ubicados dentro de la
circunscripcin del ncleo existente, se aplicar el rgimen previsto en
el artculo 29.1 de la presente ley.
A travs del procedimiento de modificacin del planeamiento general,
se podr delimitar o revisar la delimitacin y ordenacin individualizada
de los ncleos rurales existentes, segn los criterios establecidos por los
Excepcionalmente, en supuestos debidamente justificados y previo
informe preceptivo de la Comisin Superior de Urbanismo de Galicia, el
plan general modificado o revisado podr atemperar la exigencia de
consolidacin requerida por el artculo 13.3.b) y c) de la presente ley.
190
f) Al suelo clasificado por el planeamiento vigente como no urbanizable

o rstico se aplicar ntegramente lo dispuesto en la presente ley para el
suelo rstico.
g) En todo caso, las modificaciones y revisiones del planeamiento
vigente a la entrada en vigor de la presente ley deben ajustarse a lo
dispuesto en la misma.
2. Derogado
Disposicin transitoria segunda. Adaptacin del planeamiento
1. El planeamiento urbanstico vigente en la actualidad deber
adaptarse a lo dispuesto en la presente Ley en cualquiera de los
siguientes supuestos:
a) En el plazo de tres aos.
b) Cuando se proceda a su revisin.
c) Cuando concurriesen circunstancias objetivas en el ayuntamiento
afectado que lo aconsejen y as lo determine el conselleiro competente
en materia de ordenacin del territorio y urbanismo. En caso de
incumplimiento del requerimiento autonmico ser de aplicacin lo
dispuesto en el artculo 81. 2 de la presente Ley.
2. En todo caso, los ayuntamientos podrn adaptar sus planes generales
o normas subsidiarias en cualquier momento.
Disposicin transitoria tercera. Planes en tramitacin
El planeamiento aprobado inicialmente y en tramitacin antes de la
entrada en vigor de esta Ley podr, durante el plazo mximo de seis
meses, continuar su tramitacin hasta su aprobacin definitiva con
arreglo a lo dispuesto en la Ley 1/1997, del Suelo de Galicia, en cuyo
caso ser de aplicacin lo establecido en la disposicin transitoria
primera de esta Ley, o adaptarse ntegramente a la presente Ley. La
simple adaptacin del contenido del plan en tramitacin a las
disposiciones establecidas en la presente Ley no implicar, por s solo, la
necesidad de someterlo a nueva informacin pblica, salvo cuando se
pretendan introducir otras modificaciones que alteren sustancialmente
la ordenacin proyectada y no sean consecuencia de la adaptacin,
extremo que ser informado por el secretario municipal.
Transcurrido el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la
191
presente Ley, el planeamiento obligatoriamente deber adaptarse

ntegramente a lo dispuesto en esta Ley.
Disposicin transitoria cuarta. Rgimen de autorizaciones y licencias
otorgadas en suelo rstico y suelo de ncleo rural
1. Las autorizaciones y licencias otorgadas en suelo rstico y en suelo de
ncleo rural antes de la entrada en vigor de esta Ley en las que no se
hubiera iniciado la edificacin se podrn declarar extinguidas por el
rgano que las hubiese otorgado, previa audiencia del interesado, en
cuanto sean contrarias o disconformes con el nuevo rgimen
establecido en la presente Ley, sin perjuicio de los eventuales derechos
de indemnizacin que pudieran corresponder, en cuyo caso debern
fijarse en el mismo expediente.
En el supuesto de que ya hubieran transcurrido los plazos para la
iniciacin, se entendern automticamente caducadas por ministerio
de la ley.
2. En el supuesto de que las obras ya se hubiesen iniciado antes de la
entrada en vigor de la presente Ley y resultaran incompatibles o
disconformes con el nuevo rgimen del suelo rstico o de ncleo rural, el
conselleiro competente en materia de ordenacin del territorio y
urbanismo o el ayuntamiento podrn modificar, dejar sin efecto o
revocar, respectivamente, la autorizacin o licencia, sin perjuicio de los
eventuales derechos de indemnizacin, que, en su caso, debern fijarse
en el mismo expediente.
3. Las construcciones ejecutadas en suelo rstico al amparo de la
licencia urbanstica y de la preceptiva autorizacin autonmica podrn
mantener el uso autorizado, y podrn ejecutarse en las mismas obras de
mejora y reforma de las instalaciones sin incrementar la superficie
edificada legalmente, aun cuando no cumplan las condiciones de uso
y de edificacin establecidas por la presente ley.
Asimismo, previa autorizacin autonmica, con arreglo a lo establecido
por el artculo 41, podrn ejecutarse obras de ampliacin de la
superficie edificada lcitamente, cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Que no se trate de terrenos que hayan de ser incluidos en el suelo
rstico de proteccin de espacios naturales, de aguas, de costas o de
inters paisajstico de acuerdo con la presente ley.
b) Que cumpla las condiciones de edificacin establecidas por los
artculos 42 y 44 de la presente Ley por el planeamiento urbanstico.
192
En caso de viviendas en suelo rstico, slo podrn ampliarse hasta un

mximo del 10% de la superficie edificada autorizada.
c) Que se mantengan el uso y la actividad autorizados originariamente,
no permitindose el cambio de uso.
d) Que se adopten las medidas correctoras necesarias para minimizar la
incidencia sobre el territorio y todas aquellas medidas, condiciones o
limitaciones tendentes a conseguir la menor ocupacin territorial y la
mejor proteccin del paisaje, los recursos productivos y el medio natural,
as como la preservacin del patrimonio cultural y de la singularidad y
tipologa arquitectnica de la zona.
Disposicin transitoria quinta.- Procedimientos de tasacin conjunta en
tramitacin.
A los expedientes de expropiacin por el procedimiento de tasacin
conjunta que, con anterioridad al 1 de enero de 2011, se encontrasen
en el supuesto a que se refire el apartado 4 del artculo 144 de esta ley
les ser de aplicacin lo dispuesto en ese artculo.
Disposicin transitoria sexta. Disposiciones complementarias a esta Ley
Hasta que entren en vigor las disposiciones reglamentarias de desarrollo
de esta Ley, se aplicarn las que se contienen en los reglamentos de
planeamiento urbanstico, gestin urbanstica, disciplina urbanstica de
Galicia y edificacin forzosa y registro municipal de solares, en todo lo
que no se opongan a la presente Ley o resulten afectadas por la misma.
Disposicin transitoria sptima. Jurados provinciales de expropiacin
El reglamento previsto en el artculo 232. 3 de la presente Ley se
aprobar en el plazo mximo de un ao desde su entrada en vigor y,
mientras, seguirn ejerciendo estas funciones los actuales jurados
provinciales de expropiacin forzosa.
Disposicin transitoria octava. Directrices de ordenacin del territorio y
planes sectoriales
Con arreglo a lo dispuesto en la Ley 10/1995, de Ordenacin del
Territorio de Galicia, la Xunta remitir al Parlamento en el plazo de un
ao desde la entrada en vigor de la presente Ley el documento de
aprobacin provisional de las directrices de ordenacin del territorio.
193
Asimismo, la Xunta remitir al Parlamento en el plazo de dos aos desde

la entrada en vigor de la presente Ley el Plan sectorial de ordenacin
del litoral en donde se recogern las condiciones especficas de este
mbito territorial.
Disposicin transitoria novena. Instrumentos de gestin urbanstica en
tramitacin
Los instrumentos de gestin urbanstica en tramitacin a la entrada en
vigor de la presente Ley podrn continuar tramitndose de acuerdo
con lo dispuesto en la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia.
Disposicin transitoria dcima. Procedimientos sancionadores
En todo caso, los procedimientos sancionadores y de reposicin de la
legalidad por infracciones cometidas con anterioridad a la entrada en
vigor de la presente Ley se regirn por la legislacin vigente en el
momento de su comisin, sin perjuicio de aplicar a los expedientes
sancionadores la norma ms favorable al sancionado.
Disposicin transitoria decimoprimera. Explotacin e instalaciones de
apoyo a la actividad agropecuaria y aserraderos existentes.
1. Las construcciones e instalaciones situadas en suelo rstico o en suelo
de ncleo rural que, estando destinadas a actividades vinculadas con
la explotacin y con el apoyo a la actividad agropecuaria, de primera
transformacin de productos agroganaderos y forestales, as como los
aserraderos de madera, existan en el momento de la entrada en vigor
de la presente ley podrn mantener su actividad, aunque no estn
amparadas en las preceptivas licencias municipales de edificacin o de
actividad, sin necesidad de las mismas.
En estas construcciones podrn permitirse, previa obtencin de licencia
urbanstica municipal, las obras de reconstruccin, rehabilitacin,
conservacin y reforma necesarias siempre que mantengan la
actividad de explotacin o apoyo a la actividad agropecuaria o de
aserradero, adoptando las medidas correctoras oportunas para
garantizar las condiciones sanitarias y ambientales.
Las construcciones e instalaciones situadas en suelo rstico o en suelo
de ncleo rural citadas que existan a la entrada en vigor de la presente
ley, para su regularizacin, debern abonar en el ayuntamiento
respectivo el impuesto municipal de construcciones, instalaciones y
obras.
194
2. Asimismo, podr permitirse, previa obtencin de la licencia

urbanstica municipal, la ampliacin de las construcciones destinadas a
la explotacin o apoyo a la actividad agropecuaria, incluso en volumen
independiente, cumpliendo las condiciones de edificacin establecidas
en el artculo 42 de la presente ley y en el planeamiento urbanstico
vigente, excepto en lo que refiere a las condiciones de parcela mnima
edificable, retranqueos, ocupacin y volumen mximos, distancias
mnimas a viviendas y a asentamientos de poblacin. En caso de las
construcciones destinadas a aserraderos tambin se permitir su
ampliacin siempre que cumplan las condiciones de edificacin
establecidas en el artculo 42 de la presente ley y en el planeamiento
urbanstico, excepto en lo que se refiere a la superficie mxima
ocupada por la edificacin sin superar el lmite del 60% de la superficie
de la parcela.
En todo caso, deber mantenerse el estado natural del terreno, o con
plantacin de arbolado o especies vegetales, como mnimo, en un
tercio de la superficie de la parcela.
3. Este mismo rgimen ser de aplicacin a las edificaciones,
construcciones e instalaciones vinculadas a la explotacin o apoyo de
la actividad agropecuaria y aserraderos amparados en licencia
urbanstica otorgada antes de la entrada en vigor de la presente ley.
Disposicin transitoria decimosegunda. Explotaciones mineras existentes.
Las explotaciones mineras, las actividades extractivas de recursos
minerales y los establecimientos de beneficio vinculados a las
actividades mineras, cuando stas estuvieran en activo en el momento
de la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, localizados
en suelo rstico especialmente protegido podrn continuar su actividad
en los mbitos para los que disponen de licencia urbanstica municipal.
en suelo rstico de proteccin ordinaria y de especial proteccin
forestal o de las aguas que no cuenten con la preceptiva licencia
urbanstica municipal para continuar su actividad habrn de obtenerla,
una vez que acrediten su existencia con anterioridad a la entrada en
vigor de la citada ley. Para ello, bastar con el reconocimiento
administrativo de la direccin general con competencia en materia de
minas. Para la obtencin de la licencia urbanstica municipal se
presentar en el ayuntamiento la solicitud de regularizacin, a la que se
195
adjuntar el reconocimiento administrativo anteriormente sealado,

acreditativo del cumplimiento de la normativa sectorial vigente.
en cualquier categora de suelo rstico especialmente protegido,
excepto los mencionados en el prrafo anterior, que no cuenten con la
preceptiva licencia urbanstica municipal para continuar su actividad
habrn de obtenerla, previa autorizacin del Consejo de la Xunta, oda
la Comisin Superior de Urbanismo de Galicia y a propuesta de la
consejera competente en materia de minas. El Consejo de la Xunta
valorar la compatibilidad o no de la explotacin con los valores
naturales, ambientales, paisajsticos y de patrimonio cultural existentes o
con su vinculacin a pactos ambientales.
La implantacin de nuevas explotaciones y actividades extractivas, as
como la ampliacin de las existentes en cualquier categora de suelo
rstico especialmente protegido, no podr realizarse en tanto no sea
aprobado definitivamente el correspondiente plan sectorial de
actividades extractivas de Galicia, o proyecto sectorial, que ser
formulado y tramitado por el consejero o consejera competente en
materia de minas; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de otorgar
autorizacin para actividades extractivas en suelo rstico de proteccin
ordinaria y de especial proteccin forestal, segn lo dispuesto por los
Disposicin transitoria decimotercera.-Asentamientos surgidos al margen
del planeamiento.
1. Los asentamientos surgidos al margen del planeamiento urbanstico
antes de la entrada en vigor de la Ley 9/2002, que no estn integrados
en la malla urbana ni renan las caractersticas propias de un ncleo
rural, se clasificarn como suelo urbanizable, cumpliendo los siguientes
requisitos:
a) El mbito del sector deber estar ocupado por la edificacin,
cuando menos, en un 50% de los espacios aptos para la misma, segn
la ordenacin que el plan establezca.
b) En ningn caso podr afectar a terrenos que deban incluirse en suelo
rstico de proteccin de costas, de aguas o de espacios naturales,
segn la presente ley, salvo cuando quede acreditada la vinculacin
directa de la actividad con la ubicacin. En este caso, ser necesario
obtener el previo informe favorable de la Comisin Superior de
196
Urbanismo y se someter a la aprobacin definitiva del Consejo de la

Xunta de Galicia.
c) El plan podr reducir o eliminar justificadamente las reservas de suelo
para dotaciones pblicas y, en su caso, para viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica establecidas por la presente ley.
d) El plan contendr, en todo caso, el trazado y las caractersticas de la
red de comunicaciones propias del sector y de su enlace con el sistema
general de comunicaciones previsto en el plan general de ordenacin
municipal, con sealizacin de alineaciones y rasantes; as como las
caractersticas y el trazado de las redes de abastecimiento de agua y
de alcantarillados, energa elctrica e iluminacin pblica, y de
aquellos otros servizos que, en su caso, prevea el plan.
e) El plan prever, al mismo tiempo, las medidas necesarias para
garantizar el estricto cumplimiento del Decreto 133/2008, de 12 de junio,
por el que se regula la evaluacin de incidencia ambiental y de aquella
otra normativa sectorial en materia de medio ambiente.
f) El aprovechamiento urbanstico de las personas propietarias ser el
correspondiente al 90% del aprovechamiento tipo.
g) La administracin actuante no tendr que contribuir a los costes de
urbanizacin de los terrenos en que, en su caso, se site dicho
aprovechamiento, que habrn de ser asumidos por las personas
propietarias.
2. Las edificaciones o instalaciones existentes en los asentamientos
industriales a que se refiere este artculo podrn mantener su actividad
an cuando no cuenten con la preceptiva licencia municipal o, en su
caso, autorizacin autonmica, en el plazo que medie hasta su
completa regularizacin tras la aprobacin definitiva del plan que
contenga la ordenacin detallada del sector y de los proyectos de
equidistribucin y urbanizacin que resulten necesarios, que no podr
ser superior a tres aos, a contar desde la entrada en vigor de la
presente ley de modificacin.
DISPOSICIN DEROGATORIA . Derogacin de las Leyes 7/1995 y 1/1997
Quedan derogadas la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia,
y la Ley 7/1995, de 29 de junio, de Delegacin y Distribucin de
Competencias en Materia de Urbanismo.
Asimismo, quedan derogados cuantos preceptos de igual o inferior
197
rango, incluidas las determinaciones del planeamiento urbanstico, se

opongan a lo dispuesto en la presente Ley.
DISPOSICIONES FINALES
Disposicin final primera. Modificacin de la Ley de Ordenacin del
Territorio de Galicia
Se modifica el texto de la disposicin adicional primera de la Ley
10/1995, de 23 de noviembre, de Ordenacin del Territorio de Galicia,
que queda redactado del siguiente modo:
1. La aprobacin definitiva de los instrumentos de ordenacin del
territorio llevar implcita la declaracin de utilidad pblica o inters
social de las obras, instalaciones y servicios proyectados, as como la
necesidad de la ocupacin de los bienes y derechos necesarios para la
ejecucin de las obras, instalaciones y servicios previstos de forma
concreta en aqullos, a los efectos de expropiacin forzosa o de
imposicin de servidumbres, siempre que conste la descripcin fsica y
jurdica individualizada de los bienes y derechos afectados.
2. Las obras promovidas directamente por la administracin pblica o
sus organismos autnomos previstas en un proyecto sectorial y
calificadas como de marcado carcter territorial no estarn sujetas a
licencia urbanstica municipal.
No obstante, una vez aprobados los proyectos de las citadas obras
pblicas, la administracin competente lo pondr en conocimiento de
los ayuntamientos afectados.
Disposicin final segunda. Desarrollo reglamentario de la ley
Se autoriza al Consello de la Xunta para dictar las disposiciones para el
desarrollo reglamentario de la presente Ley.
Disposicin final tercera. Entrada en vigor
La presente Ley entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en el
Diario Oficial de Galicia.
198

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TEXTO CONSOLIDADO DE LA LEY DE

ORDENACIN URBANSTICA Y PROTECCIN

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

TTULO III: Normas de aplicacin directa...................................................... 104

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

DISPOSICIONES ADICIONALES ......................................................................... 184

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

Comunidad Autnoma para establecer su propio y singular marco

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

consenso de las administraciones y de todos los sectores implicados

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

2. Galicia cuenta en el momento actual con una arquitectura rural de

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

a la par que el suelo de los ncleos de poblacin ubicados en el medio

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

medio rural, que corresponde formular y aprobar a la Comunidad

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

indemnizacin alguna, al entender que la urbanizacin y transformacin

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

de sostenibilidad, que vienen a sustituir a los superados estndares, y

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

consolidado y la del suelo urbanizable delimitado, de forma que no sea

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

La competencia para la aprobacin definitiva del planeamiento de

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

o, dicho ms precisamente, al plan que contenga la ordenacin

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

El destino del patrimonio municipal del suelo se ha ampliado de forma

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

15. Por ltimo, se incorpora en el ttulo VIII la regulacin general de los

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

Artculo 3. mbito de la competencia urbanstica.

a) Formular los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica previstos

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

su participacin en los procesos de ejecucin.

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presente Ley y las dems que resulten de aplicacin.

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favoreciendo el uso y disfrute del medio rural.

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CAPTULO I : Disposiciones generales

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

b) Mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad,

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

b) Que, an careciendo de algunos de los servicios citados en al

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asentamiento poblacional que incorporen en el estudio del medio rural,

Ley 9/2002 de Ordenacin urbanstica y proteccin del medio rural de Galicia

concurrencia y compatibilidad en el seno de un mismo asentamiento

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aprovechamiento deba someterse a limitaciones especficas.

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planeamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 122 de esta Ley.

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f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el

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a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin municipal todo

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ser el resultado de aplicar a la superficie de sus fincas respectivas el