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Principiosregistrales,procedimientoregistral,
anotacionespreventivas,bloqueoregistral
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1.
2. Principiosregstrales
3. Procedimientoregistral
4. Anotacionespreventivasbloqueoregistral
5. Conclusiones
6. Bibliografa
1.Introduccin
Amedidaquenuestrasociedadavanza,seaconlatecnologa,ideologas,losmodosderechazareltrficocomercial,econmicoyjurdicoyporelhecho
demanejargrandesopequeasactividades,nosvemosenlanecesidadderecurriralosdiferentesmediosdeformalidadesquelaleyregulaaefectosde
asegurarnuestropatrimonioyqueelmismocirculeparaquesevayaincrementandoypodertenerunaestabilidadeconmicarelativaquees,aloque
todaslaspersonas(seanempresarias,personasjurdicasonaturales)esperan.Entoncesvemoslaimportanciaquetienenlostemasquetratamoseneste
trabajo.
Paraelmejordesarrollodelmismohemosconvenidodividiraltrabajoentrescaptuloselprimerocapitulotratadelosprincipiosregstralesquerigen
alderechomaterialymsespecficamenteenlosquesebasaelnotarioparadarfeydarformaaltrabajoquerealizaelsegundocaptulo,veremostodo
loreferentealprocedimientoregistral,quisedecirculessonlosprimerospasosquedebemosdedar,antesdellegaralainscripcindealgnactoo
contratoquerealicemosoparallegaraUd.yporltimoeltercercaptulotratamossobrelasanotacionespreventivasbloqueoregistralparaconocer
culessonaquellosactosquepuedenserinscribiblesparaasegurarlaejecucindeunasentenciadesaliranuestrofavor.
Comoobservamos,podemosafirmarqueloexpresadolneasarribaesciertoestoquieredecirqueestostemassonmuyimportantes,debidoaquelas
personasnaturalesojurdicasnoquierenperderpatrimoniooquebraryaquebuscanlasformalidadesyproteccinquelasleyesconcedenatravsdelos
notariosyaqueestossonlosnexosparallegaralainscripcindelactoocontratoquesedeseatengaproteccinparaasegurarnuestrofuturo.
Portodoloexpuesto,esperamosquestetrabajollenelasexpectativasdetodoslosdocentes,estudiantesyotros,yaqueesuntrabajoquelehemos
puestobastanteempeoporlamismatrascendenciajurdicadequetrata.
2.Principiosregstrales
Principiosregstrales.
Sonlasorientacionescapitales,lneasdirectricesdelsistema.Resultadodelasintetizacinocondensacinjurdicaregistral.SegnSanz,losprincipios
regstralessonlasreglasfundamentalesquesirvendebasealsistemaregistraldeunpasdeterminado,yquepuedenespecificarseporinduccino
abstraccindelosdiversospreceptosdesuderechopositivo.RocaSastre,eselresultadoconseguidomediantelasintetizacintcnicadepartedel
ordenamientojurdicosobrelamateriamanifestadaenunaseriedecriteriosfundamentales,orientacionesesencialesolneasdirectricesdelsistema
registral.
1. Concepto.Sonlosjuicios,reglaseideasfundamentalesquerigenuorientanundeterminadosistemaregistral.
2. Clases:
PrincipiodeRogacin:Llamadotambinprincipiodeinstancia,ysignificaquelasinscripcionesenlosRegistrosPblicosseextienden
necesariamenteasolicituddelaparteinteresada,noprocediendolasinscripcionesdeoficio,esdecir,avoluntadpropiadelRegistradorlarogatoriaoa
lasolicitudesnecesaria.EsteprincipioestcontenidaenelArt.2011cc"LosregistradorescalificanlalegalidaddelosdocumentosenCUYAVIRTUDSE
SOLICITAlainscripcin..."yelArt.131delReglamentoGeneraldeRegistrosPblicos:"Todainscripcinseefectuarainstanciadequienadquierael
derecho,delquelotransmiteodequientengaintersenasegurarlo.Losnotariososusdependientesexpresamenteautorizadosparaello,puedenser
representantesdettulos,estntambinfacultadosparahacervalerlosrecursosquepermitanlosreglamentosdelosregistros".
Cualquierpersonapuedesolicitarlainscripcinoanotacinpreventivadeunttulo,sinnecesidaddeacreditarlegtimointersopersonera.
Excepciones:
b. Cuandosehayaincurridoenerrormaterialcuandosinintencindecausardao,sehanescritounaspalabrasporotras,emitidoporlaexpresin
dealgunacircunstancia,cuyafaltanocausanulidad,oequivocadolosnombrespropiosalcopiarlosdelttulo,sincambiarporeso
c. Cuandosetratadelahipotecalegal(Art.1119CC)"Lashipotecaslegalesaqueserefiereelartculoseconstituyendeplenoderechoyseinscriben

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deoficio,bajoresponsabilidaddelRegistrador.
d. SegnelDecretoLeyN26135,queparaefectosdelcobrodedeudaslaboralesquetuvieraelempleador,cierredelcentrodetrabajosin
autorizacinexpresadelaAATysiemprequenosehayaabonadolaCTSdesustrabajadores,detratarsedeembargosobrebienesmueblesdel
empleador,lainscripcinenlosregistrospblicosserdeoficioyeneldaderecibidalanotificacinpertinente,sincostoalgunoparalos
demandantes.
e. EnelcasodelArt.1delaLeyN26785,COFOPRIremitiralRegistroPredialUrbanoelttulorectificatorioconlosnuevosplanos,paraqueel
Registradorprocedaarealizarlainscripcincorrespondiente.
f. EnvirtudalaLeyN26887,LeyGeneraldeSociedad,novena,dcima,ydcimaprimeradisposicintransitoriosepresumelaextincindelas
sociedadesinscritasenelRegistrocuyoperododeduracinseencuentravencidosiemprequenosenombrenliquidadoresenelplazoprevisto,la
respectivaoficinaregistralprocederacancelardeoficiolainscripcindelassociedadesextinguidas.
PrincipiodePrioridad.Serefierequelosderechosqueotorganlosregistrospblicosestndeterminadosporlafechadesuinscripciny,asuvez,la
fechadeinscripcinestdeterminadaporeldaylahoradesupresentacin.Elapotegmajurdico"priorintemporeinjure"(Elprimeroeneltiempoes
elmspoderosoenelderecho).Nuestrocdigocivilreconoceesteprincipioyestablecedosclases:
PrioridaddeRango:Contenidoenelartculo2016,eslaposibilidaddeconcurrenciaregistral,losderechosinscritosnoseexcluyen,perosse
jerarquizanenfuncindelaantigedaddesuinscripcin.Sonpermisibleslossiguientesnegociosderango:
Reservaderango:SehacereferenciaaloprescritoenlaLeyN26481,queserefierealbloqueoregistral.
PermutadePago:Intercambioderangospordoshipotecasyainscritos.
PosposicindeRango:Unasoladelashipotecasestainscrito,cediendostasulugaraotra,queseconstituyerecin.
Coparticipacin:PluralidaddeDerechoshipotecariosdedosformas:CompartidaInicialmente,queestautorizadalacoparticipacin.
Prioridadexcluyente:Contenidaenelmtodo2017,siunttuloquepretendeinscribirse,siesincompatibleconotroyainscritosimplementenopodra
inscribirse.Existeuncierreregistralyseexpresade2modos:ergaonmesoportunidad.
1. Siunttuloestinscrito,elcierreesdefinitivo,esdecirserechazarlainscripcindelttuloincompatible.
2. Sielttulosimplementesehapresentadoalregistro,elcierreregistral,paraelttuloincompatible,escondicional,enelsentidodequeest
condicionadoalainscripcindelprimerttulo.Sielprimerttulonoseinscribe,noseproducirelcierreregistralparaelsegundoystepodra
lograraccesoalregistro.
PrincipiodeFePblicaRegistral.EsteprincipioestaincorporadoenladeclaracinVIIIdelTtuloPreliminardelReglamentoGeneraldelos
RegistrosPblicos,yelC.C.ensuArt.2014.Sehallajustificadosporlanecesidaddeprotegerlaseguridadjurdicadelacontratacinabasedelos
asientosdeinscripcinqueobranenlosregistros.Pero,cabesealarquelaproteccinquebrindaserefierenicamentealostercerosdeBuenaFeque
adquierenattulooneroso(debenserconcomitantes)porotrolado,labuenafedeltercerosepresume,loquesignificaquequienloniega,tienela
obligacindeprobarla.Siunapersonaadquierederechosdeotra,queenelregistroaparececonderechoaotorgarlo,einscribirsesuadquisicin,esten
camino,perosloencaminodeconvertirseenterceroregistralyporlotantodeampararseenelprincipiodefepblicaregistralconlocuallograr
hacerasuderechoabsolutamenteinatacableportodos.
PrincipiodeLegalidad.Serefierequetodottuloquepretendasuinscripciny/oanotacinpreventiva,sinexcepcin,debeestarsometidoauna
previacalificacinregistral,afindequeenlosasientoscorrespondientessolamentetengaaccesolosttulosvlidosyperfectos.Calificacin.
Registral,eselanlisisminuciosoyexhaustivoquedeberealizarelRegistradorrespectoalalicituddelacto,contrato,resolucinjudicialo
administrativa,teniendoencuentalasnormaslegalesvigentesylosantecedentesqueobranenlosRegistrosPblicos,quesonlosasientospre
existentes,ndices.Lacalificacindeacuerdoalprincipiodelegalidad,consisteenunjuiciodevalor,noparadeclararunderechodudoso,sinopara
incorporaronoalregistrounanuevasituacinjurdicoregistral.Segnelartculo2011elregistradordebecalificarlosiguiente:
a. LegalidaddeDocumentosencasodedocumentosnotariales,sedebeapreciar:Lacompetenciadelnotario,elcumplimientodelosrequisitosde
formalizacindeldocumento,comoelusodelpapeladecuado,elpagodelostributoscorrespondientes,laautenticidaddelostributos
correspondientes,laautenticidaddelpartenotarialascomolapertenenciadeltipodedocumentodelcualsetrateconrelacinalacto.
c. CapacidaddelosOtorgantes
d. LaValidezdelActoelregistradordebeefectuarlacalificacinverificandosiexisteonorazonesdenulidadenlasmanifestacionesdevoluntad,
conformelodisponeelartculo219C.C.
e. Identificacin.ElregistradordebeverificarlaidentidadentreeltitulardelDerechoinscritoylapersonaqueintervieneenelactojurdicode
materiadeinscripcin.
PrincipiodePublicidad.
Poresteprincipiosepresume,sinadmitirsepruebaencontrario,dequetodosestnenteradosdelcontenidodelasinscripciones.Estapresuncines
"jurisetdejure"porquenoseadmitepruebaencontrarionadiepodralegardesconocimientooignoranciadeloqueapareceinscritoenlasformasy/o
fichasdeinscripcinqueconstanenlosRegistrosPblicos,nidelosttulosquedieranmritoparasurespectivainscripcin,losqueseencuentran
archivados.
Haydosclasesdepublicidad.
a. PublicidadMaterial.Eslacontenidaenelenunciandomismodelprincipioest"inre"enelTextomismodelprincipioporloquenadiepuede
alegarsudesconocimiento.
b. PublicidadFormal.lamismaquesehacerealidadconlaobligacindelosfuncionariosdelosRegistrosPblicosdeinformaraquienlosolicitedel
contenidodelasinscripcionesyttulosarchivadossedadosmaneras.
b.1)PublicidadFormalDirecta.Esdecirdirectamenteenlasoficinasdelosregistrospblicosalaquesepuedeacudircualquierpersonaypedirquese
exhibanlostomasy/ofichas.
b.2)PublicidadformalIndirecta.Elusuariopuedesolicitarcualquiercertificadoquerequierecomosonloscertificadosdegravmenes,copialiteral,etc.
Previalapresentacindeunasolicitudyelpagodelosderechoscorrespondientes.Nuestrocdigoincorporaesteprincipioensuartculo2012.
PrincipiodeLegitimacin.
Conocidoenladoctrinacomo"principiodecredibilidadgeneraldelasiento",envirtuddelcualelasientoproducetodossusefectosmientrasnosea
declaradoinexactooinvlidosufundamentoesesencialmentefacilitarlavidajurdicamediantelapresuncindequetodaaparienciadederecho
conllevaalaexistenciadelmismo.Ennuestroordenamientojurdicoexisteciertauniformidadeneltratamientodeesteprincipio,elartculo2013CC.el
artculoVIIdelT.P.delReglamentoGeneraldelosRegistrosPblicos(RGRP)elartculo3delaLeydeCreacindelSistemaNacionaldelosRegistros
Pblicos,ydelaSUNARP,LeyN26366queestablececomogarantasdelSistemaNacionaldelosRegistrosPblicos,yelartculoVIIdelReglamento
deinscripcionesdelRegistroPredialUrbano,D.S.00190VC18.01.90(RRPU),quediceensusegundoprrafo:Ningunainscripcinpodaser

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rectificadaoinvalidadaporresolucinadministrativa.
Sehablapresuncin,estaesiurestantum,seextingueencuantosedemuestrequelasituacines,enrealidad,distintadeladeclaradaporlainscripcin.
SanzFernndezenumeracincopuntosdistintosenlosquepuedaincidirlapruebacontrariaalapresuncindeexactitud,asaber:
a. Nulidad,falsedadoerrardelasiento.
c. Nulidad,odefectodelttulo
d. Faltadeconformidaddelainscripcinconelttulo,porrecogerseenaquella,demaneraerrneooincompleta,elcontenidorealdeste.
e. Existenciadettulosposterioresquehayanmodificadoaqul,cuyainscripcinestvigenteenelRegistro.
f. ExtincindelDerechoInscrito.
ExistendosclasesdeLegitimacin:
Legitimacinactiva.Eltitularregistral,porelhechodeserloestautorizadoparaejercerelderechodelcualestitularsinningunalimitacin.
LegitimacinPasiva.Eslaqueprotegealterceroquenotieneningnderechoinscritoasufavor,cuandoserelacionaconquienslotiene.Por
ejemplo,eldueodeunprediopuedeejercerunaaccinrelacionadaaloslmitesconelprediodepropiedaddeotrapersonaenesecasola
legitimidadprevialepermitirdirigirlaaccincontraquienaparececomotitularregistraldelafincavecina,anoserqueconozcaqueel
propietarioverdaderoesuntercero.
PrincipiodeTractoSucesivo.
Llamadotambindetractocontinuoestacontenidoenelartculo2015C.C.quealaletradice:"ningunainscripcin,salvolaprimera,seharsinqueest
inscrito,salvolaprimera,seharsinqueestinscritooseinscribaelderechodedondeemane".RocaSastredice:Queelprincipiodetractosucesivo
tienecarcterformalporestarimpuestoporunanormaquenoesdeDerechoInmobiliarioRegistralMaterial,sinoformalyaqueperteneceal
procedimientodeinscripcinysedirigealRegistrador,mandndolequecierreellibrodeinscripcionesatodottuloquepretendasuinscripcincuando
nocumplaeltractosucesivo.
EsteprincipionosolamentesedaenelRegistrodePropiedadinmueble,sinotambinentodoslosRegistros.Porejemplo,enelRegistrodeMandatosy
poderes,nopodrinscribirseunasustitucindepodersipreviamentenosehainscritoelpoderquesesustituyeenelRegistrodeTestamentosnose
podranotarunademandasobrenulidaddetestamentosipreviamentenoestainscritoeltestamentocuyanulidadsepretende,nopodrinscribirseun
aumentodecapitalsipreviamentenoesttotalmentepagadoelcapitalsuscrito.Existenexcepciones:
Enelregistrodepropiedadinmuebleporejemplo,procedesolicitarlaanotacinpreventivaocualquiermedidacautelarsobrebienesnoinmatriculados
esdecirsobrebienesquenotienevidaregistral,paralocualelRegistradorPblicodeberabrirunapartidaofichaespacialsintenerencuentaeltracto
sucesivo.Tenemostambincuandosetratadesociedadesirregulares,esdecirdeaquellasquefuncionansinestarinscritosenellibrodeSociedades
Mercantiles.Dichasociedadalacordarsudisolucin,esposibleinscribirdichoacuerdonoobstante,nohaberseinscritoelactoconstitutivo,paralocual
seabrirpartidaespecial.
PrincipiodeEspecialidad.
Llamadotambindedeterminacinytieneporobjetoindividualizarlosderechosinscritosenrelacinalosbienesyalaspersonas,determinaquecada
inscripcinsehagaenpartidaseparada.RocaSastreafirmaqueesteprincipioesexpresinquedenotauncriteriosingularizador,particularizadoyde
especificacin.PrezIsola,seala"ensentidolato,elprincipiodeespecialidadbuscaladeterminacinexactadelosDerechosRealesinscribiblesyla
organizacindelRegistroSobrelabasedelaunidadregistralfinca.Ensentidoestrictosecircunscribealsegundoaspecto,prescribiendoqueacadafinca
seledestineunahojaregistralpropia.
PrincipiodeImpenetrabilidad.
Tienecomopropsitoimpedirqueseinscribanderechosqueseoponganoresultenincompatiblesconotro,aunqueaquellosseandefechaanterior,
estandovigenteelasientodepresentacin.Elartculo149delReglamentoGeneraldelosRegistrosPblicosdice"Encontrndosevigenteelasientode
presentacin,nopodrinscribirseningnttuloreferentealamismapartidaoasiento.Esteprincipiotieneunvalornormativodefinalidadinmediata,
porquevadirigidoalRegistradorparaqueseabstengadeinscribireltitulooactoregistrablequesimplementeresulteincompatibleconotro,cuyo
asientodepresentacinestvigenteyquefuepresentadoconanterioridadalRegistro.Porejemplo:SiAvendeunmismoinmuebleaByaC,siendola
ventaaCdefechaposterioraldeB,peroingresalaventahechaaC,enprimerainstancia,elRegistradornopodainscribirlaventahechaaB,aunque
esteseadefechaanteriorconrespectoaC,precisamenteporaplicacindelPrincipiodeImpenetrabilidad.Ahorasilavigenciadelasientode
presentacindelaventahechaafavordeC,caduca,recinpodainscribirselaventahechaafavordeB.pero,siseinscribelaventahechaafavordeC,el
otrottuloreferentealaventahechaafavordeB,tendrqueserdenegadayporconsiguientetachadoelttulo,aunqueestaseadefechaanterior.
3.Procedimientoregistral
Procedimientoregistral.
Instrumentosquedanmritoalasinscripciones:
b. LasEscriturasPblicasydemsdocumentosextendidosanteNotario,Cnsulesorepresentantesdiplomticosenejerciciodesusatribuciones.
c. Losdocumentosextendidosantefuncionariospblicosorepresentantesdeentidadesestatalesoparaestatales,aloscualeslaleyhayaconcedido
funcionesanlogasalasnotariales.
d. Lasextendidasporotrosfuncionarios,enejerciciodesusatribuciones.
e. LaspartidasdelosRegistrosdeEstadoCivil.
Lasinscripcionesserealizarnenvirtuddetestimoniosocopiascertificadasporelmismofuncionariooinstitucinqueconserveensupoderla
matrizcorrespondiente.
Lainscripcinsehaceenvirtuddettuloqueconsteeninstrumentopblico,salvodisposicincontraria.
Losttulosqueemanenautoridadesofuncionariospblicosextranjerossoninscribibles,siemprequecontenganactosdelaleyperuanaconsidere
lcitosyseencuentrenlegalizadosytraducidosdeserelcaso,loscualesdebernestarsujetosalasleyesyreglamentosquealrespectodeben
observarlosfuncionariosdelMinisteriodeRelacionesExteriores.Deigualmaneralassentenciasexpedidasenelextranjeroseinscriben,silas
leyesperuanasleotorganelexequatur.SerequieredeigualmaneraautorizacindelPoderJudicialperuanoparaanotardemandasplanteadas
antetribunalesextranjeros.Losactosdejurisdiccinvoluntariaoresolucionesenprocedimientosocontenciosasotorgadosenelextranjerose
inscribensinnecesidaddeexequatur,sinperjuiciodeaccionesdevalidezonulidadquesepuedainterponer.
PresentacindelosTtulos:
f. LaspartidasparroquialesenloscasosprevistosenelArtculo2115deldelCdigoCivil:"referentesaloshechosantesdel14111936conservanla
eficaciaquelesatribuyenlasleyesanteriores".Tratndosedematrimonios,solotendrvalorloreferenteanupciascontradasantesdelavigencia
delaLeyN6890del8101930.
a. SolicituddeInscripcin:Enconcordanciaconelprincipioderogacinlainscripcinalosregistrosserechazandeparte,dequienadquiereel

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derecho,quienlotransmiteoelquetengaintersenasegurarlo.Lopuedesolicitarcualquierayastapersonaseledenominarepresentanteyest
facultadoparainterponerlosrecursosimpugnatoriosconformeaLey.
b. FormadePresentacin:Puedeserverbaloporescrito,nicorequisitoelpagopreviodelosderechosregstralesDebenderealizarsedentrode
lashorasdeatencinyaquesutrasgresinllevaalanulidaddelasientodepresentacin.Debeefectuarseenunsolooriginaloparte,puedeser
porduplicado.
c. ElDiariosuImportancia:Esellibroenelqueseextiendenlosasientosdepresentacin,indicndoseasumargenlasactuacionesquesehan
originado.Esporelloqueesmuyimportanteparapoderaplicarelprincipiodeprioridad.TratndosedeRegistrosPblicoselalcancedeeste
diarioesmuchomayor,porquelosefectosdelainscripcinseretrotraenalafechayhoradelasientodepresentacin,concordanteconelartculo
VIdelttulopreliminardelReglamentoGeneraldelosRegistrosPblicosquedice:"Laprioridadeneltiempodelasinscripciones,determinala
preferenciadelosderechosqueotorganlosregistros".Siseencuentravigenteelasientodepresentacin,nopodrinscribirseningnttulo
referentealamismapartidaoasiento,loquedemuestraunavezmslaimportanciadelDiario.
d. AsientodePresentacin:SellamaasientodepresentacinalextendidoenelDiario,cuyoobjetoeshacercontarinmediatamenteelmomentoo
instantedeingresooentradaenelRegistro,decadattulo,presentandoenformaparasuregistracinseconsideracomofechadeinscripcinpara
todoslosefectoslafechadelasientodepresentacin.
d.1)ContenidodelAsientodePresentacin
Nombre,apellidoydomiciliodelpresentante.
Horadepresentacin.
Naturalezadelttulopresentadoyelnombreycargodelfuncionarioquelohaexpedido.
Elderechoqueseconstituya,reconozca,trasmita,modifiqueoextingaporelttuloquesepresentainscribir.
Almargendecadaasientoseconsignareltomoyfoliodelainscripcinodequehasidodenegada.EnelcasodeProvincias,eldiariosellevaentonces,
enelqueseextiendeunaanotacinquediga:"Prestacindelda...de200...ysucorrespondientediligenciadecierre".
d.2)PlazodeVigenciadelAsientodePresentacin
Tieneunplazode30dashbiles,computablesapartirdeldasiguientealdesupresentacin.Eincluyeelltimoda.Paraefectosregstralesse
consideradasinhbilesdomingosyferiadosylosdasenqueelRegistradordejdeconcurrirasuoficina.
d.3)PrrrogadelTrminodelAsientodePresentacin
Puedeserprorrogado60dasenloscasosquelosttulospresentadosporsuextensin,nmerouotracausademandenunalaborextraordinaria.
LaprrrogasersolicitadaporelRegistradordentrodelosprimerosquincedasdelplazoordinarioyserautorizadoporeljefedelaOficinaNacional
delosRegistrosPblicos,elVocaloJuezVisitador,afaltadestoslosPresidentesdelasCortes.Seprorrogatambin:
Siseinterponerecursosdeapelacinyrevisin.
SiseentablaquejacontraelRegistrador.
SisepromueveaccinjudicialcontraloresueltoporlaJuntadeVigilancia.
Encasodeapelacinyrevisin,laprrroganotieneplazofijodeduracin.
Encasoderevocarlelatachaydeordenarselainscripcin,laprrrogadelasientodepresentacindura20dasms,contadosapartirdelafechaenque
elexpedienteesdevueltoalaoficinadeorigen.
SilosrganossuperioresalRegistradorconfirmanlatachalaprrrogadelasientodura30dasmscomputadosapartirdelafecha,enquesedevuelve
elexpedientealaoficinadeorigenelinteresadopuedepromoveraccinjudicialysolicitarlaanotacinpreventivadelademandaysistaesdeclarada
fundadayseordenalainscripcin,losefectosdestaseretractanalafechadelasientodepresentacin.
Desistimiento:
Sepuedeplanteareldesistimientosoloenrelacinconlaincitacinsolicitadadelprocedimientoregistral,porque,lasnormasnoloestablecen,pero,
tampocoloprohben.Serviableeldesistimientoydebeaceptarse,sloenactasycontratoscuyainscripcinesfacultativaporEj.Compraventamsno
cuandoesobligatoriaEj.Hipoteca.Debeserpresentadamedianteunasolicituddelpresentanteodelbeneficiadoconlainscripcin,conformalegalizada
porNotarioymientrasestvigenteelasientodepresentacin.
4.Anotacionespreventivasbloqueoregistral
Anotacionespreventivas.
Concepto.
EselasientoprovisionalquesehaceenlosRegistrosPblicosparaasegurarelcumplimientodelosfallosjudicialesolaeficaciadecualquierderecho
realqueannopuedeserinscritoenformadefinitiva.
Clases.
PorvasdeenumeracindelasAnotacionesPreventivas.
b. Losembargospreventivosydefinitivos.
c. Lasdemandasajuiciodeljuezqueserefierenaactosinscribibles.
d. Losttuloscuyainscripcinnopuedehacersepornoestarinscritoelderechodedondeemanelatransmisingravamen.
e. Losttuloscuyainscripcinnopuedehacerseporqueadolecendedefectossubsanables
f. Losttulosqueencualquierotrocasodebenanotarseconformealasleyes
Porsufuncin.
g. Loscontratosdeprstamoshipotecariosporadquisicindeviviendanicaotorgadosporentidadesfinancierasespeciales(BancodelaVivienda,
BancoCentralHipotecariodelPer,MutualesdeVivienda,etc.)
a. PublicidadRegistralencasodeanotarsepreventivamenteunademanda.
PorsuMododeProducirseenelRegistro.
b. ConstitutivasdeEspecialGarantaRegistralyelembargo.
a. DeOficio,puedehacerloelregistrador.
b. Solicitada,solicitalosinteresados.
c. Ordenadas,porlosJuevesyTribunalesascomoautoridadesadministrativas.
d. PorsuDuracin.

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e. PreDeterminada,regladominante.
PorsuNaturaleza.
b. JudicialespordemandasuotraqueemaneelPoderJudicial.
c. Regstralespropiamentedichas,pordefectossubsanables
d. Legalessegnporimperiodelaley.
EfectosdelasAnotacionesPreventivas.
Enelcasodelosbienesmuebleseinmuebles,estspodrnserenajenadosoagravados,perosinperjuiciodelderechodelapersonaacuyofavor
sehahecholaanotacin.
Uncasotpicodeanotacinpreventivaeselembargo,yenlacualnosecoactalafacultaddispositivadeldueo.
Nosepuedeenajenarenlossiguientescasos:
f. Indefinidaeslaexcepcin
a. AnotacionesPreventivasdeProhibicindeenajenardurantelavigenciadelaanotacin.
b. AnotacionesPreventivaspordefectossubsanablesdelttulo
EstastresanotacionesprovocancierredelRegistroocierredepartida,yaquelarelacinbsicaanotadaacaparatodalatitularidaddelinmuebleo
derechorealobjetodelaanotacin.
c. Anotacionespreventivasdelderechohereditario
d. ElBloqueo.Mientrasstevigentestaanotacin.
0. DiferenciasentreAnotacionesPreventivaseInscripciones.
AnotacionesPreventivas
Pblicaindistintamentederechosrealesypersonales,ascomosituaciones
jurdicasdemeraproyeccininmobiliaria.
Lareglaeslacaducidadysololadecarcterjudicial,puedeenciertosupuesto
tenerunaduracinindefinidaregistral.
SeprcticaenvirtuddeundocumentoprivadoEj.ElBloqueo

Inscripcin
Pblicaengeneralderechosrealesogravmenesdecarcterrealinmobiliarioysolo
porexcepcinderechospersonalesycontratodearrendamientoydeopcindecompra.
Duracinindefinidalacaducidadeshastaciertopuntoexcepcional.
Seextiendeenbaseasutitulacinpblica.

Dondeseextiendenlasanotacionespreventivas.
SeextiendenenlapartidarespectivadecadafincaenelRegistrodePropiedadysinoestinscritalafincaseabrirenellibrorespectivo,partida
especial.
SilaanotacinprocededeResolucinJudicialsetranscribiradems,desta,expresandoentodocasoloshombresdeljuezydelsecretario.
Faltasnosubsanables.
Enestecasonoseanotarpreventivamente,perosepondrelasientodepresentacinunanotamarginal,enlaqueseexpreseenformabrevedel
porqusehadenegadolainscripcinylarespectivaanotacin.
Faltassubsanables.
Sonfaltassubsanablesqueafectanlavalidezdelmismottulo,sinproducirsenecesariamentelanulidaddelaobligacinenellasconstituida.Sielttulo
seencuentraenstacondicinelRegistradorsuspenderlainscripcinyextenderanotacinpreventiva,encasodequelasoliciteelquepresentel
ttulo.CuandoajuiciodelRegistradorlafaltanoessubsanabledenegarlainscripcin.
Envirtuddequeseextienden.
b. EnlaAnotacinPreventivaJudicial(embargo)seextiendeenvirtuddelaspartes:judicialesquecontenganelautodeljuezdecretandoelembargo,
ladiligenciaporlasumaquesehatratadoelactodeembargoyeldecretoordenandolaanotacin.
c. Enelcasodedemandas,esamritodelaspartesjudicialesylaordendeljuezordenandolaanotacin.
d. Enelcasoqueseandefectossubsanables,esamritodelamismapartequehasidoobservado,previasolicituddelpresentanteointeresado.
ExtincindelasAnotacionesPreventivas.
Caducanalos60dasdelafechadelasientodepresentacincorrespondiente,puedeprorrogarsehastapor180dasporjustacausaoresolucin
judicial.
Lacancelacinpuedesertotaloparcial.Enelcasodeunacancelacintotalpuedepedirseuordenarse.
a. Cuandoseextingadeltodoelderechoinscrito.
c. Cuandosedeclare,lanulidaddelttuloqueseextendilaanotacin.
d. Cuandosedeclarlanulidaddelaanotacinpreventivaporfaltadealgunodelosrequisitosesenciales.
Lacancelacinprocesalpuedepedirseuordenarsecuandoelderechoquehasidoinscritosereduzcaodisminuyaafavordelafincagravada.
Lasanotacionespreventivasextendidasenvirtuddeescriturapblicanosecancelansinoporotraescriturapblicaotorgadaporlapersonaacuyo
favorestuvieseextendidooporsurepresentantelegal.Encasodeoposicin,sepuedesolicitarqueseajudicialmentecomolahipoteca.
Siseextiendenenvirtuddeunaordenjudicialnosecancelasino,porotromandatodejuez,competentecomolosembargosydemandas.
ContenidodelosAsientosdeCancelacindeAnotacinPreventivas.
b. Clasededocumentoencuyavirtudseextiendelacancelacin.
c. FechadedichodocumentoyladesupresentacinenelRegistro.
d. ElnombredeljuezoautoridadquelohayaextendidoelNotarioantequiensehayaotorgado.
e. Nombredelosinteresadoslaanotacinpreventiva.
f. Formaenquelacancelacinsehayaejecutado.
ClasificacindelasAnotacionesPreventivas.
AnotacinPreventivadeDemanda.

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A.1)Concepto:Esunamedidacautelarquesirveparaasegurarelcumplimientodelasdecisionesjudiciales.Laanotacindelalitisdaaconoceralos
tercerosadquirienteslaexistenciadeunlitigiosobreunbieninmuebleorespectoalavalidezoinvalidezdeunasientodeinscripcincualquiera.Esta
anotacinamparaelderechodelsolicitanteylepermiteasegurarenltimainstancialadecisindelaautoridadjudicial.
Sebuscaelrespectoalaadministracindejusticiayelprestigiodelassentencias,quesepodranfrustrarensuejecucinconlosactosdeldemandado.
A.2)Requisitos.
Verosimilituddelderechoqueseinvoca,lamismaquedeberserapreciadaporeljuezencadacaso,teniendoencuentalosfundamentosjurdicos
ylascircunstanciasdehechodelademanda.
Queexistapeligroenlademora(periculuminmora)pueselpropsitodestamedidaesdeque,quienvaacontratarconeldemandadoconozcala
existenciadelitigio.
A.3)Formalidades:
Seextiendeporordeneljuezcompetentedirectamenteopormediodelexhortoypreviapeticindelapartelegtimaaliniciarlademandaoenel
cursodellitigio,cuandolaautoridadjudicialdeterminequeexistemotivoparaello.
Amritodelaspartesseextender:
Lademandaylaordendeljuezmandndolaaanotar.
Fechadelaprovedaenquesehayaacordadolaadmisindelademanda.
Elmandamientoexpresadoelobjetodeestademanda.
Lascircunstanciasdeldemandanteyeldemandado.
A.4)Finalidad:
Esladeserunamedidacautelar,porestarencaminadaaasegurarquecuandorecaigasentencia,dandolugaratodooenpartedelopedidoenla
demandaanotada,puedeestasentenciaejecutarseenlasmismascondicionesocircunstanciasenquelafincaoderechoinscritoseencontrabancuando
seplantelainstanciajudicialcorrespondiente.Registralmenteestanotacindedemandaesuninstrumentodepublicidadregistralenlacualpuede
recaersobreellaunaposiblenulidad,anulacin,resolucin,rescisinodeotraclasequeimpliquelainoperanciadeloquefigureinscrito.
A.5)Duracin:
Suduracinestemporal,puesdependedecircunstanciasquefatalmentehabrandedarse:Ej.Terminacindellitigio,renunciaysunulidad.Existen
variasrazonesparalaterminacindeunlitigiocuyademandasehalleanotadapreventivamente.
a. Porhabersidoabsueltoeldemandado.
c. Demandanteabandonaelplato,seseparadelosedeclaralacaducidaddelainstancia.
d. Porhaberprosperadolademandaanotada,entoncessepracticarnlasanotacionesocancelacionessegnsealapretensindelademanda,yaque
dependedestaquesepersigalaeliminacindeunasientoregistralolaprcticadeotronuevo.
A.6)Cancelacin:
Seproduceestaaccincuandosecumplelasentenciacondenandoaldemandadoocuandosedejasinefectopornohaberprosperadolademanda(en
estecasosecancelalaanotacin).
Lasdemandasanotadasquedancanceladasporprescripcinalos30aosdehaberseanotado,sieldemandantenohaejercidosusderechosconferidos
porley.
A.7)DerechosRegstrales:
Sedandoscasos:
Demandaporactovalorado.
Ej.Demandadeindemnizacinseabonarel2pormildelaVIT,porpresentacin,yporinscripcioneselunopormilsobreelmontodemandadoymsel
10%porlaley11240.
SiporActoinvaloradolosmismosderechos.
AnotacinPreventivadeEmbargo.
B.1)Concepto
Esunamedidaprecautoriadirigidaaasegurarlarealizacindeuncrditoyqueafectaunbienobienesdeterminadosdeunpresuntoautor,limitando
susfacultadesdedisposicin,hastaqueseobtengalasentenciaquecondenaodesestimalademandaprincipal.Seharefectivoenbienesinscritosdel
deudor.Tratndosedeembargoenunjuicioejecutivo,laanotacinesobligatoria,previacalificacinregistralserdirectamenteporeljuezpormedio
deexhorto.
B.2)Finalidad.
Esimpedirqueeldeudorembargadopuedaburlaroeludirelembargoconslodisponerdelbieninmuebleobjetodelmismo,afavordeposteriores
adquirientes,frustrandoconellolaslegtimasesperanzasdelacreedorydejandoinoperanteelprocedimientodeejecucin.
B.3)Requisitos.
Existendosposibilidades:
VaCivillasanotacionesseextendernenvirtuddelaspartesjudicialesquecontengan:
b. Elautodeljuezdecretandoelembargo.
c. Ladiligenciadeesteconexpresindelasumaporlaquesehatrasladado.
d. Eldecretomandndoloanotarenelregistro.
EnlaVaPenalalabririnstruccinoencualquierestadodelproceso,eljuezdeoficiooasolicituddelMinisterioPblicoodelapartecivil,podr
ordenarquesetrabeembargopreventivoenlosbienesdelinculpadoqueseanbastantesparacubrirlareparacincivil.Siseordenaladeteccin
definitivadelinculpado,eljuezdictaobligatoriamenteestamedida.Estaresolucindeljuezesapelableysetransmitirdespusdeejecutadalamedida
precautoria.Estasinscripcionesnoestnafectasalpagodederechosyseharnporelslomritodelaresolucinjudicialqueordenaelembargonoes
necesarioelactadeembargoyelmontodelmismoespotestativodeljuez,quieredecirquepuedeanotarseestamedidaaunquenoesindicaseelmonto
porelmotivodequestamedidaestsujetaalresultadodelprocesopenal.
B.4)Duracin:

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Estemporal,porestaralserviciodelaseguridaddeunprocesodeejecucindebienesparalaafectividaddecrditos.Lasubsistenciadestadepender
de:
Laterminacindelprocesodeejecucin.
Lacaducidaddelaanotacin.
Renuncia
Nulidad
Laterminacindelprocesodeejecucinestsujetaavariosmotivos:
Mandarsealzarelembargoanotadoosienajenarseoadjudicarseenpagolafincaoderechoanotado.
Elquepromovielprocesodeejecucindesistiroabandonaralaaccinytambinporquecaducarlainstanciaejecutiva.
B.5)Cancelacin.
Procedecuandolamismaquedaextinguidaporalgunadelascausasantesindicadaqueoriginensuinoperacin.Puedesertambinporprescripcinde
los30aosdesuanotacin.
B.6)DerechosRegstrales.
Siendounactovaloradosecobrarpor:
Presentacinel2x1000delaVIT
Inscripcinel1X1000sobreelmontodelembargomsel10%segnley1T240
AnotacinPreventivaenelRegistroMercantil.
Introduccin.
Lasprincipiosaplicablesaestasanotacionessonlasmismasyareferidas,perotienenunaespecialpeculiaridadquedebemostomarencuenta.El
PrincipioGeneralesloestipuladoenelArt.86delReglamentodeRegistroMercantil:"Solamentepermitenanotacionespreventivasenellibrode
sociedadesenelcasodeembargo,odemandasqueserefieranalavalidezdelosactosocontratosinscritosenloscualesseimpugnanlosacuerdos
tomadosporlossociosydeloscualesseconcluyeque:
a. LosembargosquerecaigansobreaccionesnosoninscribiblesenelRegistroMercantil.
c. Soloprocedeenloscasosdeembargoodemandasqueserefieranalavalidezdelosactosocontratosinscritosenlapartidadelasociedad.
d. Procededelaanotacindedemandasqueimpugnanlosacuerdostomadosporlossocios(carcterinternodelasociedad)
Loqueseembargaenunasociedadsonlosbienesqueposeemsnolauniversalidaddesupatrimonio(Ej.Nopuedeembargarsedelapropiasociedad,
comprometerlafatalidaddesupatrimonio).
ClasificacinSegnlasSociedades.
B.1)EmbargoaSociedadesColectivasoComanditarias
Esinscribibleelembargodelacuotadelsociosiempreycuandosehayatrabadoconlareservadequelamedidarecaersobreelposiblederechoque
correspondaalsociocuandoseliquidelasociedadenlafechafijadaenlasociedadesdecir,sinosesealastacondicinfuturaserobservadoporel
registradorascomoserobservadocualquierotrotipodeembargo.
B.2)EmbargoenSociedadesAnnimasyComanditariaporacciones
Noesinscribibleelembargoenlasaccionesdeestassociedades.PorlarazndequeelRegistroMercantilnoseinscribelastransferenciasdeacciones,
porloquenoconstndolealosRegistrosquieneseltitulardeunaaccin,malpodraanotarseelembargosobreella.
LastransferenciasdeaccionesdeestassociedadesseinscribanenelLibrodelRegistrodeTransferenciadeacciones,porloquelamedidaprocedeen
formadesecuestrodelaaccinenelreferidolibroquellevacadasociedad.
B.3)EmbargoenSociedadesComercialesdeResponsabilidadLimitada
Estassociedadesnotienenacciones,sucapitalestdivididoenparticipacinycuandohaytransferenciadeparticipaciones,estasseinscribenenel
RegistroMercantilenlapartidacorrespondiente.EsporelloquesepuededecirquecomoalRegistroleconstaquieneseltitulardelasparticipaciones
esinscribiblesinrestricciones.Puedeanotarselaresolucinjudicialqueordenalasuspensindeunacuerdoadoptadoensociedad.
B.4)DemandasenelRegistroMercantil
Sepuedenreferiradossituaciones:
a. DemandasqueserefierenalavalidezdelosactosocontratosyainscritosenellibrodeSociedades.Laaccindeberserporlavaordinariay
cuandolasimpugnacionesseanfundadasenlascausalesdenulidadqueestableceelcdigocivil.Anotacinpreventivadelademanda.Juez
competenteesdellugardondeseencuentralasociedad.Lasdemandasanotadaselnormaldesenvolvimientodeunasociedadstassiguen
operandoregularmente.
Antecedentes.
FuecreadoxD.LeyN18278del19/05/1970yampliadoymodificadoporD.LeyN20198del30/10/1973.
Concepto:
Elbloqueoregistralesunaanotacinpreventivaqueserealizaenlapartidadeinscripcindeuninmuebleconlafinalidaddeasegurarygarantizar
laefectividaddeunderechoreconocido,pero,todavanoconsumado,esdecir,esunamedidaprecautoriaqueaseguralaeficaciadeunderecho
real,queenelmomentodelaanotacin,nopuedeserinscritoenformadefinitiva.
Elbloqueodelaspartidasdeinscripcin(esversinperuana)enotroslegislacionessellamaRESERVADEDOMINIOORESERVADE
PRIORIDADqueconsisteenquequienseproyectalacelebracindeuncontrato,puedesolventaralRegistroselereconozcadichapreferencia,
antesdesuscribirlaescriturapblica.Sedaparatodaclasedeactosinscribibles,sinexcepcin.Laexistenciadelbloquenoimpidequeunavez
inscritoelcontratoparaelquefuesolicitado,seinscribanlosttulossolicitadosdurantelavigenciadedichotrmino,salvoqueelbloqueohaya
sidooriginadoporunactotraslativodedominio.
NaturalezaJurdica:
Esunaanotacinpreventiva,instituidaafavordealgunasentidades,entoncessehablaqueelbloqueoesunamedidaprecautoriaqueasegurala
eficaciadecualquierderechorealqueannopuedeserinscritoenformadefinitiva.

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Afavordequienessehaestablecidoelbloqueo.
a. BancoCentralHipotecariodelPer
c. BancosMutuales:Agrario,Industrial,deViviendayMinero
d. MutualesdeCrditoparaVivienda
e. Cooperativas
f. CajadeAhorrosdeLima
c. BloqueoRegistral.
SegnDecretoLeyN20198seestableceporunladoquelosbloqueosseanotarntantoenelRegistrodelaPropiedadInmueblecomoenelRegistro
PblicodeMineray,porotrolado,seampliaelNdelasentidadesbeneficiadasenelbloqueo.
COFIDE
EmpresasBancariasyFinancieros
Enestepuntoelbloqueodebedarseparatodocontratantenoenformalimitativa,(comoloesenlaactualidad),sinoparatodapersonanaturalojurdica
quecontrate,porquetienelosmismosderechosquelosbeneficiadosconestamedidaprecautoriaporloqueconsideramosinjustaladiscriminacinque
porsmismaesinaceptable.
TrminodelBloqueo.
Serde60dascomputadosapartirdelingresoalRegistrodelavisoquedelnotario,stepuedelevantarseantesdedichotrmino.
Actualmenteeltrminodelbloqueoenformaindeterminado,contraviniendolanaturalezajurdicadeunaanotacinpreventiva,cuyacaracterstica
esencialessutemporalidadyque,adems,enelderechonopuedehabernadaindeterminado,porrazonesobvias.
RequisitosparasuAnotacinenlosRegistros:
Serequiere:
a. SolicituddelNotariooFedatarioquedebesereneltrminoperentoriode24horasdeingresadoelinstrumentoasuoficio.
c. Debeacompaarsecopiadelinstrumentopertinente(minutageneralmente)firmadaporloscontratantes.
EfectosdelBloqueo:
Sonlossiguientes:
d. ElnotarioestobligadoacomunicaralosRegistros,previaverificacindelalimpiezadelapartida,esdecir,queelinmuebleabloquearsenodebe
tenerningngravamen(Art.3delD.LeyN18278)ahoradichoartculofuesustituidoporelD.Ley20198quesuponelapalabra"limpieza"
quedandosolo"previaverificacindelapartida"loquedaaentenderquepuedebloquearseinmueblesquetienengravmenes.
a. Durantelavigenciadeltrminode60dasenquesepresentaldiarioeloficionotarial,nopodrextenderseningunainscripcinquenoseadel
contratoparaelcualsesolicitdichamedida.
b. Laexistenciadelbloqueonoimpidelapresentacindettuloseneldiarioreferentesalmismoinmueble.Dichosttulospodrnserinscrito
despusdeinscritoelactoocontratoquehadadolugaralaanotacinpreventivadelbloqueo.
c. Lainscripcinsolamentepodrrealizarsecuandonoexistaincompatibilidadentreelcontratofavorecidoconelbloqueoyelttuloposteriormente
presentado.Entodocaso,laprioridadcorrespondealttulocitadoenprimerlugar.
Agregarafavoritos Ayuda Portugus Ingles
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d. Losefectosdelainscripcindelactoocontratoaqueserefiereelavisonotarial,seretrotraernalafechayhoradelasientodepresentacindel
aviso.
DerechosdeInscripcin.
Comoesunactoinvaloradopagarlosderechosyaconocidos.
5.Conclusiones
Losprincipiosregstralessonlasreglasfundamentalesquesirvendebasealsistemaregistraldeunpas.
LosprincipiosregstralesennuestrodispositivolegalseencuentratantoenelcdigocivilcomoenelreglamentogeneraldelosRegistrosPblicos.
Losprincipiosregstralessonnueveyes:principioderogacin,prioridad,fepblica,registral,legalidad,publicidad,legitimacin,tractosucesivo,
especialidadeimpenetrabilidad.
Elprocedimientoregistralesmuyimportantedentrodelderechoregistral,yaquedeesamaneralaspersonas,notariosyabogados,juecesyotros
vanaconocerculeselcaminoquedebenseguir,paraquehaganvalersusmejorderechosencuantoalactoocontratoquedeseeninscribirfrente
atercerosydeesamaneranosevulneraelderechodelaspersonasqueadquierenalgodebuenafe.
Elprocedimientoregistral,comotodoacto,tambinesimportanteconocerlosplazosquesetieneparalarealizacindealgnactoocontrato,ya
quedeesamaneravaimperarunordenencuantoalasinscripcionesdedichosactosyseobserveconmayorclaridadencasoquedospersonas
creantenerelmejorderecho,verquieninscribiprimerosuderechoademsquesehacedeconocimientopblicoporelprincipiodepublicidad.
Lasanotacionespreventivascumplentambinunrolmuyimportante,yaqueatravsdeestemediolapersonaqueseconsideraafectadaensu
derecho,apliqueestemedioparaasegurarsequeelfallofuturo(sentencia)seejecuteocumplarealmenteoseasevaasegurarlaeficaciadeuna
sentenciadesalirasufavor.
Lasanotacionespreventivastienenlaventajadepoderinscribirunademandayembargo(seaenlavacivilopenal)deigualmanerapermite
inscribiractosquerealicenlasdiferentesclasesdesociedadesqueyaconocemos.
Elbloqueoregistral,tienelaventajadepermitirasegurarlaeficaciadeunderechoqueseadquiere,sinnecesidaddequestesehayaconsumado.
6.Bibliografa
*GACETAJURDICA,LosPrincipiosRegstralesed.Abril2000,Lima38pp.
*GUEVARAMANRIQUE,RubnDerechoRegistral2daed.1986,Lima,Ojeda760pp.
*PALACIOPIMENTEL,H.Gustavo,ManualdeDerechoCivil,2daedicin,1985,Lima,Ojeda,707pp.Tomo

LAAF

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Notaallector:esposiblequeestapginanocontengatodosloscomponentesdeltrabajooriginal(piesdepgina,avanzadasformulasmatemticas,esquemasotablascomplejas,etc.).Recuerdeque
paravereltrabajoensuversinoriginalcompleta,puededescargarlodesdeelmensuperior.
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