Plan General de Ordenación Urbana de Bilbaopgou - 10

Junio 2010
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE BILBAO

Aprobacin Texto Refundido 27.12.94
B.O.B. n 124 de fecha 29.06.95.
Expte.- 89.1034.000010
TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

CAPTULO PRIMERO. Disposiciones Generales
TITULO SEPTIMO: NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIN

CAPITULO PRIMERO.- Disposiciones Generales
Artculo 7.1.1.- Definicin.
1.- Son las condiciones a que ha de sujetarse la edificacin en sus propias caractersticas y en
relacin con el entorno.
2.- Las presentes Normas Generales de Edificacin son de obligado cumplimiento en la totalidad
del trmino municipal, con independencia de la clasificacin del suelo.
Artculo 7.1.2.- Aplicacin.
1.- Las normas generales de edificacin son de aplicacin a las obras de nueva edificacin, a
aquellas obras de intervencin en los edificios existentes que, por su alcance, sean equiparables a
la sustitucin y a las obras de reforma, cuando a juicio municipal razonado sea factible su
aplicacin.
2.- Los edificios objeto de proteccin o conservacin se rigen por lo establecido en el Ttulo
Undcimo, por lo que las normas generales contenidas en el presente Ttulo tienen carcter
supletorio.
3.- Las edificaciones sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, tanto en edificacin de
nueva planta como en rehabilitacin, se ajustarn a lo establecido en su normativa especfica
correspondiente. En lo no regulado, ser de aplicacin subsidiaria lo contenido en este Ttulo.
Artculo 7.1.3.- Definicin de parmetros que afectan a la parcela.
1.- PARCELA. Se entiende por parcela, la superficie de terreno que constituye una unidad fsica e
inscrita como tal en el Registro de la Propiedad.
Las parcelas sern soporte de usos, instalaciones y edificacin, en funcin de la clasificacin y de
la pormenorizacin del suelo realizada por el presente Plan General y servirn como marco de
referencia al aprovechamiento, as como para asegurar la unidad mnima de construccin.
2.- PARCELA MINIMA. Es la establecida en las Ordenanzas generales o particulares de zona
como unidad mnima de parcelacin, a efectos de edificacin, con el alcance sealado en el
artculo 258 de la Ley del Suelo.
3.- ALINEACION. Se entiende por alineacin, la lnea que establece, a lo largo de las calles o
espacios pblicos, los lmites de la edificacin y, en su caso, de la parcela.
a) Alineacin de calle y/o exterior. Es la lnea que seala el lmite exacto de la edificacin,
cuando as viene impuesto en los planos de ordenacin.
b) Alineacin de parcela. Es la lnea que establece el mbito mximo del suelo vinculado a
un uso, instalacin o a una edificacin. Indica el lmite del suelo privativo cuando
expresamente se seala.
c) Alineacin interior. En tipologa de manzana seala el lmite exacto de las plantas
superiores y, tambin de la planta baja cuando no se autoriza la ocupacin del patio en el
permetro interior de la manzana.
Hirigintza eta Ingurumen Saila / Area de Urbanismo y Medio Ambiente /Campo Volantn, 1-bis
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d) Alineacin bajo rasante. Corresponde a la lnea que se seala como mbito mximo de
la ocupacin en stano.
e) Alineacin de fachada sin luces o medianera. Es la lnea de edificacin que es comn a
una construccin colindante, existente o prevista.
4.- TRAMO DE ALINEACION COMPLETO. Es el correspondiente a uno de los lados exteriores de
la manzana o bloque e interiores del patio de manzana, excluidos los chaflanes.
5.- COTA DE RASANTE. Se entiende por rasante la cota que determina la elevacin de un punto,
respecto del plano de referencia de la base cartogrfica.
a) Rasante Nueva, es la altura de nivel marcada por la ordenacin del Plan General y que
figura grafiada tal y como se incluye en el Anexo al presente Captulo.
b) Rasante actual es la altura de nivel que el Plan mantiene en su situacin preexistente, sin
perjuicio de las reformas de urbanizacin que se indiquen. Su grafismo se recoge en el
Anexo al presente Captulo.
Artculo 7.1.4.- Definicin de los parmetros que afectan a la Edificacin.
1.- RETRANQUEO.
Es la distancia entre la alineacin exterior y la lnea de edificacin, medida en cada punto sobre
una recta perpendicular a aqulla.
2.- LINEA DE EDIFICACION.
Es la interseccin del plano vertical de fachada de la edificacin (excluyendo cuerpos volados)
con el plano del terreno.
3.- PROFUNDIDAD EDIFICABLE.
Es la distancia entre la alineacin exterior y la alineacin de fachada interior, medida
perpendicularmente a aqulla, sobre las alineaciones previstas por la nueva ordenacin.
4.- SEPARACION ENTRE EDIFICIOS. Es la dimensin de la distancia que separa sus fachadas,
medidas sobre la alineacin prevista por el Plan. Su cumplimiento es obligado, tanto si estn las
construcciones en la misma parcela como en parcelas colindantes o separadas por vas u otros
espacios pblicos.
5.- SUPERFICIE OCUPABLE.
Es aquella superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin. El
porcentaje mximo de ocupacin de parcela, cuando se establezca, vendr referido sobre la
superficie total de la misma comprendida entre linderos y la alineacin de parcela y/o la alineacin
exterior.
La superficie ocupable deber cumplir todas y cada una de las condiciones que sobre retranqueo,
porcentaje de ocupacin de parcela, profundidad edificable, separacin respecto a otras
edificaciones, etc., que, en su caso, seale la correspondiente Ordenanza.
6.- SUPERFICIE OCUPADA.
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Es la superficie comprendida dentro del permetro formado por la proyeccin de los planos de
fachada, excluidos los vuelos autorizados, sobre un plano horizontal.
La superficie correspondiente a patios de parcela contar a los efectos de medicin y clculo de
este parmetro, incluso cuando aquellos lleguen hasta el nivel de la planta baja.
La ocupacin ser necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie ocupable fijados
en estas Normas o por el planeamiento que desarrolle el Plan General.
7.- SUPERFICIE EDIFICABLE.
Es el valor mximo total, expresado en metros cuadrados construidos de edificacin que puede
realizarse sobre una parcela, resultante de considerar el aprovechamiento que le corresponde en
aplicacin de las presentes Normas y con los parmetros de forma exigidos, en su caso, por la
Ordenanza de cada zona.
8.- SUPERFICIE CONSTRUIDA.
Se entiende por superficie construida, la realmente edificada que se encuentra comprendida
dentro del permetro ms exterior de la edificacin, comprendiendo las solanas y los vuelos
cerrados en su verdadera dimensin, sin reduccin alguna.
En el cmputo de la superficie construida o edificada de un edificio, quedan excluidos los
soportales, los pasajes de acceso a espacios libres pblicos, los elementos ornamentales en
cubierta y la superficie bajo cubierta, si carece de posibilidades de uso o est destinada a
depsitos u otras instalaciones generales del edificio, incluso trasteros.
Salvo indicacin expresa en la normativa particular de la zona o uso, no se computarn las
superficies correspondientes a las plantas stano, cuando se destinen a instalaciones comunes
y/o garajes ni la parte que les corresponde de accesos y reas de maniobra, siempre que stos no
superen el estndar sealado como mximo para cada uso.
9.- SUPERFICIE UTIL.
Se entiende por superficie til de un local o pieza, la comprendida en el interior de sus paramentos
verticales, que es de directa utilizacin para el uso a que se destine, incluida la superficie de las
solanas, si las hubiera.
Es superficie til de planta o del edificio, la suma de las superficies tiles de los locales o piezas
que lo integran.
La medicin de la superficie til se har siempre a cara interior de paramentos terminados
computndose armarios empotrados, pero no terrazas ni balcones.
Este concepto se define en el Plan con independencia de los criterios de aplicacin que puedan
establecerse en la normativa vigente en materia de Viviendas de Proteccin Oficial o de
Promocin Pblica. En consecuencia, aqul ser de aplicacin a la hora de establecer el tamao
mnimo de la vivienda-apartamento y el tamao mnimo de las piezas, as como cualquier otra
condicin que venga referida a dicho parmetro en la reglamentacin sectorial correspondiente.
10.- ESPACIO LIBRE DE PARCELA.
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Es aquella superficie de parcela que permanece libre de ocupacin, bien por imposicin del Plan,
bien como resultado de la configuracin de la edificacin dentro de los parmetros mximos
autorizados.
Los espacios libres de parcela no pueden ser edificados sobre rasante ni pueden ser objeto de
aprovechamiento lucrativo alguno.
Cuando expresamente se seale, estos espacios pueden ser objeto de aprovechamiento bajo
rasante para aparcamientos.
Los espacios libres de parcela pueden ser:
Privados, cuando estn adscritos a la edificacin, correspondiendo su conservacin

a los titulares de sta.
Pblicos, cuando son de cesin, correspondiendo su conservacin al Ayuntamiento.
De uso pblico pero con aprovechamiento privado bajo rasante. La conservacin de

la urbanizacin se efectuar, en este caso, mediante la Entidad de Conservacin
correspondiente o mediante la frmula que se instrumente en el procedimiento de la
concesin.
11.- ALINEACION MAXIMA DE LA EDIFICACION

Se entiende por alineacin mxima de la edificacin, la lnea dentro de la cual tienen que quedar
incluidas las proyecciones en planta de las lneas de edificacin de la construccin proyectada.
12.- ALTURA DE EDIFICACION.
Se entiende por altura de edificacin, la dimensin vertical del edificio que sobresale del terreno.
Su medicin se efecta, con carcter general, mediante nmero de plantas del edificio, aunque
para determinados usos, la ordenanza especfica de zona establece el perfil o la altura mxima
reglamentaria.
Esta altura nicamente puede ser rebasada por los elementos y volmenes que se sealan en los
artculos 7.1.6 y 7.1.7.
La regulacin de la altura mxima de la edificacin se efecta, bien de forma directa, bien
mediante la definicin de un perfil en funcin del ancho de la calle.
a) Cuando la altura se regula de forma directa, sta se seala en los planos, expresada en
nmeros romanos como indicadores del nmero de plantas, incluida la baja, con la
simbologa (VII) y que se expresa en el Anexo al presente Captulo.
b) Se entiende por perfil la envolvente exterior de la figura que representa la edificacin
cortada por un plano vertical. Slo cuando el Plan lo seala expresamente, dicho concepto
se extiende a la disposicin de las alturas parciales y forjados interiores.
Perfil actual. Es el perfil que establece el Plan, como referencia al existente con
anterioridad a la aprobacin del mismo. Su representacin es PA y se expresa en el
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Perfil nuevo. Es el perfil que establece el Plan General. Su representacin grfica

es PN y se expresa en el Anexo al presente Captulo.
Perfil segn colindante actual : Es el perfil que se asimila a los colindantes o a los
que estn enfrente, lo que se refleja en planos mediante el grafismo PC, cuya
representacin grfica se expresa en el Anexo al presente Captulo.
En los suelos sometidos a Ordenacin Genrica, con o sin Estudio de Detalle, la altura tendr
carcter impuesto cuando venga referida a tramos con alineacin obligatoria. La altura que se
seala para los tramos o suelos correspondientes a alineaciones con carcter de envolvente
mxima, tendr la consideracin de lmite en el nmero de plantas a respetar por el Estudio de
Detalle o Proyecto de Edificacin.
13.- ALTURAS PARCIALES.
a) Altura de piso. Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las caras
superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.
b) Altura libre de piso. Es la distancia vertical entre la cara superior del forjado de una
planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta.
c) Altura til. Es la distancia vertical entre el pavimento y el falso techo. La altura til mnima,
excepto en stanos, ser de dos metros cincuenta centmetros (2,50 mts), que podr ser
reducida exclusivamente en pasillos, cuartos de bao y aseos a dos metros veinte
centmetros (2,20 mts.).
14.- NIVEL DE PLANTA DE PISO.
Es la distancia vertical, medida entre la cota de referencia de la planta baja o la rasante de la
calle, y la cara superior del forjado del suelo de la planta a la cual se refiere la medicin.
(19/2004)
15.- PLANTA
Se entiende por planta, toda la superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para
desarrollar en ella una actividad.
a) Planta Baja: Es la planta en la que se ubica el acceso a la casa o edificio.
b) Planta de piso: Es la planta o plantas situada por encima del forjado de techo de la planta
baja. La altura libre de planta de piso se determinar en funcin del uso y de las
condiciones particulares de la zona.
c) Planta de stano: Es la planta o plantas situadas por debajo del forjado del suelo de la
planta baja.
De forma complementaria se denomina:
Entreplanta: Es la superficie horizontal que se habilita a media altura y en su totalidad en el interior
de un local de planta baja. Se admite su existencia en las condiciones que se sealan en el
artculo 7.4.4, no computndose como planta en la medicin de la altura o el perfil.
(19/2004)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 19/2004, de 9 de Enero. Expte. 03 1034 000011
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(19/2004)
16.- CUBIERTA
Es el cierre de la edificacin por su parte superior, destinado a su proteccin, denominndose as

con independencia de su resolucin por medio de planos horizontales o inclinados u otras formas
geomtricas.
Se denomina Bajo cubierta el hueco, eventualmente abuhardillado, que resulta entre la cara
superior del forjado de la ltima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la
misma cubierta cuando sta es inclinada. Se admite su existencia en las condiciones que se
sealan en el artculo 7.4.5.
Artculo 7.1.5.- Altura impuesta y altura mxima.
1.- La altura sealada en el plano de Definicin de la Ordenacin tiene carcter de altura
impuesta para los edificios a construir en los suelos sujetos a Ordenacin Especfica, cualquiera
que sea su uso. En otro caso, la altura tiene carcter de mxima.
En consecuencia, no se autorizarn reducciones de altura respecto de la sealada con carcter
reglamentario.
2.- En los edificios regulados mediante nmero de plantas y a los efectos de establecer la altura
mxima, se tomar como tal la resultante de considerar las alturas parciales de planta baja y la
mxima de las plantas altas, para el uso asignado a la zona, de tal modo que la implantacin de
un uso alternativo, permitido por el Plan, deber respetar dicha altura mxima, aunque por razn
del programa o de las alturas parciales derivadas del uso concreto, ello signifique una reduccin
en el nmero de plantas reales construidas. En todo caso, la altura derivada de la aplicacin de la
regla anterior podr ser rebasada en un mximo de un metro y veinte centmetros (1.20 mts.),
cuando se trate de alcanzar un nmero completo de plantas, dentro de las mximas autorizadas.
Artculo 7.1.6.- Forma de medir la altura.
1.- La altura reglamentaria definida en el artculo anterior, se tomar en el punto intermedio de las
rasantes mxima y mnima de la acera, en el tramo de fachada correspondiente al solar de cada
casa, siendo este punto el del nacimiento de la lnea vertical que constituye la base del perfil o de
la altura de la edificacin.
2.- Sin embargo, cuando de la aplicacin de lo dispuesto en el prrafo anterior, resulte que en los
extremos de la fachada se produce incumplimiento de la altura mxima y/o mnima de la planta
baja, se actuar como sigue:
a) Las fachadas de la casa podrn dividirse en tantos tramos o secciones como sea
necesario para que el nivel de la planta primera no quede en ningn punto a menos de tres
(3) metros respecto a la cota de rasante de su lnea de fachada y para que, por efecto de
la pendiente de la calle, no se produzcan desniveles superiores a la altura reglamentaria
del ltimo piso.
En este supuesto, la altura reglamentaria podr medirse a partir de la rasante del punto
ms alto de cada tramo o seccin.
(19/2004)
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b) En las casas que den frente a dos calles en pendiente que se comunican entre s, se
considerar toda su fachada desarrollada en un plano nico. El chafln o acuerdo curvo
podr considerarse como una nica seccin incluyendo en ella cinco metros a cada lado
de la esquina del chafln o del punto de inflexin del acuerdo, si ste fuera curvo.
En este caso, se tomar como altura reglamentaria de la planta baja, la resultante de fijar
la altura mnima para el nivel de la planta primera en el extremo con rasante ms elevada,
siendo la del otro extremo la resultante.
Idntico criterio podr mantenerse en los bordes de la casa en el supuesto de que
resultaran secciones con longitud de fachada inferiores a seis (6) metros.
c) En ningn caso, como resultado de la aplicacin de las reglas anteriores, podrn derivarse
soluciones en las que el nivel de la planta primera se site a ms de seis (6) metros por
encima de la rasante de la calle en su lnea de fachada correspondiente.
d) Cuando, debido a las especiales caractersticas de las preexistencias urbanas, la
aplicacin directa de estas reglas llevara a soluciones imposibles o incorrectas desde el
punto de vista constructivo, el Ayuntamiento podr optar por exigir la tramitacin de un
Estudio de Detalle en el que deber quedar de manifiesto que las soluciones adoptadas
tratan de mantener el respeto a los criterios antes enunciados. Estos Estudios de Detalle
debern redactarse nica y exclusivamente por iniciativa municipal.
Con el nico fin de igualar la cornisa con una de las edificaciones o casas colindantes, la
altura total de la nueva construccin podr variarse en un mximo de un (1) metro, sin que
con ello se pueda producir un incremento en el nmero de plantas. Dicha alteracin deber
introducirse con el siguiente orden de preferencia: en planta baja, en la ltima planta y por
reparto proporcional en el conjunto de las plantas.
3.- En los edificios o casas con tipologa abierta, aislada o lineal, se tendrn en cuenta las
limitaciones para la altura de la planta baja sealadas anteriormente y, en cualquier caso, las que
se enumeran a continuacin:
a) El portal deber situarse en el mismo nivel que la va pblica de acceso. Cuando la entrada
al edificio se realice no desde la va pblica, sino desde la parcela de propiedad privada, el
portal deber situarse en el mismo nivel del terreno urbanizado por el que se relaciona con
aquella.
b) La altura de la edificacin se medir en el punto medio del portal.
c) En el supuesto de que el edificio tenga fachada a dos calles con distinta rasante, su altura
deber computarse sobre la fachada que expresamente se seala en el Plan. Las plantas
que como resultado de ello llegaran a quedar enterradas respecto a la calle ms alta,
podrn ser consideradas como plantas bajas a todos los efectos, en aquella profundidad
que no exceda de veinte (20) metros, medida perpendicularmente a cada punto de la
fachada que cumpla con las anteriores condiciones de planta baja.
4.- A los efectos exclusivos de este artculo, se entender por altura de piso la resultante de
incrementar la establecida como altura libre en cuarenta (40) centmetros en los edificios
industriales y en treinta (30) centmetros en el resto de los casos.
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(220/1997)
Artculo 7.1.7.- Construccin por encima de la altura.
1.-Por encima de la altura mxima de la edificacin, podrn admitirse con las limitaciones que se
establecen, en su caso, en las Ordenanzas particulares de cada zona, las siguientes
construcciones:
a) Las vertientes o faldones de la cubierta, que no podrn sobresalir respecto a un plano
trazado desde el borde superior del forjado de la ltima planta, tomado desde la lnea del
mximo vuelo autorizado, con una inclinacin mxima de treinta (30) grados
sexagesimales, sin sobrepasar en ningn punto los tres metros y medios (3.5 m.) por
encima de la altura mxima.
Esta limitacin deber aplicarse sobre todas las fachadas, tanto exteriores como interiores,
incluidas las que forman los patios de parcela de la edificacin.
Sobre dicha altura se admitir una tolerancia, con el nico fin de cubrir ntegramente las
instalaciones del apartado "b" siguiente, siempre y cuando los faldones de la cubierta se
mantengan dentro de la envolvente constituida por el plano inclinado derivado de las
condiciones del presente apartado.
Todo plano de cubierta con una pendiente igual o inferior al quince por ciento (15%) ser
considerada como cubierta plana y su nivel de referencia, a los efectos de determinar la
inclinacin sealada, ser el del plano horizontal correspondiente al borde superior del
forjado de la ltima planta.
En los edificios colectivos no se admite la interrupcin de los faldones de cubierta con el fin
de obtener paramentos verticales para la apertura de huecos por encima del forjado de la
ltima planta.
b) Los remates de la caja de escaleras, casetas de ascensores, depsitos y otras
instalaciones, que no podrn sobrepasar una altura total de tres metros y cincuenta
centmetros (3,50 m.) sobre la altura mxima de la edificacin.
c) Antepechos, barandillas y remates ornamentales, que no podrn rebasar en ms de un
metro y cincuenta centmetros (1,5 m.) sobre la altura mxima de la edificacin, salvo
ornamentos aislados.
2.- Por encima de la altura mxima total que se determina, no podr admitirse construccin
alguna, excepto:
a) Chimeneas de ventilacin o de evacuacin de humos, calefaccin y acondicionamiento de
aire, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la
reglamentacin especfica vigente o, en su defecto, el buen hacer constructivo. En la
excepcin no est incluida la maquinaria que conllevan los aparatos antes mencionados.
b) Los paneles de captacin de energa solar.
c) Antenas y pararrayos.
(220/1997)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 220/1997, de 23 de Abril.
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Artculo 7.1.8.- Construccin bajo rasante. Stano.

1.- Todo local cuyo nivel de suelo se site ms de ochenta (80) centmetros por debajo de la
rasante de la calle, tomada en el mismo punto en que corresponde medir la altura de la
edificacin, ser considerado stano, as como toda planta situada por debajo del nivel de la
planta baja y/o por debajo del nivel del portal. Ambos supuestos se aplicarn sin perjuicio de los
resultados derivados de la forma de medir la altura sealada por el Plan y de la aplicacin de las
condiciones de edificacin que se determinan para algunos edificios con doble lnea de fachada.
2.- Se excluye, por lo tanto, la definicin de semistano. En consecuencia, los semistanos de los
edificios existentes se asimilan a las plantas stano.
3.- A estos efectos, se consideran en situacin de rgimen tolerado todos los locales sitos en
semistanos de edificios existentes que tuvieren usos autorizados con anterioridad al Plan
distintos de los permitidos por ste. En ningn caso se autorizar en dichas plantas la formacin
de nuevos locales para usos, salvo para los autorizados por el Plan para las plantas stano.
Artculo 7.1.9.- Ancho oficial de calle.
1.- Este parmetro tiene carcter normativo para las alineaciones de edificacin o de parcela y
opera a la hora de fijar la altura de aquellas zonas cuya ordenacin se efecta en base a "perfil
segn ancho de la calle".
2.- Se entiende por ancho oficial de calle la anchura, medida en metros, que se propone para la
calle.
3.- La medicin se efectuar ortogonalmente a las alineaciones de edificacin y/o de parcela que
conforman el vial concreto al que se refiere la anchura. La representacin grfica se expresa en el
(676/1997)
Artculo 7.1.10.- Solar inedificable.
(220/1997)
1.- Slo podr otorgarse licencia a edificios que tengan al menos una fachada a alineacin
exterior, ubiquen su portal en la misma o en un acceso pblico a patio de manzana tambin
pblico y no dejen en colindancia un solar inedificable.
2.- Se considera solar inedificable, a los efectos del apartado anterior:
(676/1997)
(220/1997)
Aqul cuya profundidad no llegue a alcanzar la alineacin interior, cuando sta es

impuesta por el Plan, salvo que d frente a dos o ms calles sin solucin de
continuidad de su alineacin de fachada.
El que tenga una dimensin inferior a diez metros de anchura en cualquier punto de su
profundidad edificable segn este Plan, para ordenaciones en manzana.
El que tenga unas dimensiones inferiores a diez metros por quince metros (10 x 15) en
tipologa abierta.
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 676/1997, de 23 de Octubre.

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El que tenga dimensiones inferiores a las sealadas como parcela mnima en las zonas
de vivienda unifamiliar o de baja densidad.
El que tenga, en los suelos industriales, unas dimensiones inferiores a veinte por treinta
metros (20 x 30).
Aqul en el que las lneas de medianera no son normales a las alineaciones con una
desviacin no superior a diez (10) grados sexagesimales en un fondo mnimo de diez
(10) metros por cada fachada a calle o patio de manzana o fondo.
Aqul en que las lneas de medianera inciden en un chafln o en las alineaciones que
dan origen a ste a menos de cinco (5) metros de cada vrtice de inflexin.
3.- La condicin de solar inedificable slo es operativa a los efectos de no poderse dejar en
colindancia a un edificio de nueva planta un solar de las caractersticas descritas, pero no
impedir la concesin de licencia sobre ese tipo de solares si sus colindancias se hallan
consolidadas, salvo que lo estn con edificios a los que se refiere el artculo 228 de la Ley del
Suelo.
4.- En el supuesto del apartado anterior, el Ayuntamiento invitar a los propietarios afectados a
que llegen a un acuerdo voluntario, en el que privadamente solucionen las anomalas existentes
en un plazo no superior a 6 meses, transcurrido el cual, la Administracin de oficio, proceder a
delimitar la correspondiente Unidad de Ejecucin, determinando el Sistema de Actuacin, fijando
el plazo mximo para su ejecucin.
Artculo 7.1.11.- Salientes y entrantes en las fachadas.
1.- Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elementos que sobresalen de la fachada del
edificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas, cuerpos volados cerrados, etc.
Responden a las siguientes definiciones:
a) Se entiende por balcn el vuelo que arranca desde el paramento de la pieza a la que sirve
y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente, sin que su longitud
pueda aproximarse a ms de cuarenta (40) centmetros del lmite de la fachada. El
concepto de balcn es independiente de la solucin constructiva y de diseo de sus
elementos de proteccin. Su vuelo mximo se ajustar a la Ordenanza General o la de
Zona que sea de aplicacin.
b) Balconada es el saliente comn a varios vanos que arrancan del paramento de las piezas
a las que sirven. La longitud mxima deber respetar la retirada lateral de los vuelos
sealada en el apartado "a" y el vuelo mximo se ajustar a lo expresado en dicho
apartado.
c) Se entiende por terrazas los espacios entrantes no cerrados ni cubiertos, formados como
consecuencia de los retranqueos autorizados en las ltimas plantas de los edificios.
d) Solana es el recinto cubierto, incluido el vuelo, formado como consecuencia del retranqueo
de la fachada de la edificacin, abierto a la misma y cerrado por los otros tres lados de su
permetro o por dos si se situara en la esquina.
e) Se entiende por mirador el vuelo cerrado que arranca desde el paramento de la pieza a la
que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo bsicamente acristalado. El vuelo
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mximo ser igual que el establecido para cuerpos volados, debiendo retirarse al menos
ochenta (80) centmetros respecto al lmite lateral de la fachada.
f) Cuerpos volados cerrados son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de
miradores, independientemente del tipo de material con que estn cerrados.
2.- Desde el plano de la fachada situado en la alineacin exterior, solamente podrn sobresalir
balcones, balconadas, miradores y cuerpos volados con los salientes mximos recogidos en este
Ttulo o en la Ordenanza de Zona que sea de aplicacin.
3.- En los patios de manzana slo se admiten los vuelos en forma de balconadas y balcones. En
todos los casos el vuelo mximo admitido ser de ochenta (80) centmetros
4.- En edificacin aislada, los vuelos no podrn ocupar los lmites que la normativa de zona seale
para el retranqueo y separacin a linderos.
5.- Con carcter general para todo el suelo urbano y urbanizable, se establece la condicin de que
en calles o tramos de calles con anchura de planeamiento inferior a doce (12) metros, los vuelos
de cualquier tipo de la planta primera no podrn sobresalir ms del cincuenta por ciento (50%) del
saliente mximo autorizado por la ordenanza de aplicacin para cada fachada, sin perjuicio de lo
dispuesto en los artculos 7.4.8 y siguientes sobre condiciones de los vuelos.
6.- A los efectos del apartado anterior, se entender por anchura de planeamiento la que se deriva
de medir, sobre el plano de Definicin de la Ordenacin, la distancia entre alineaciones
enfrentadas, para cada tramo de calle.
Artculo 7.1.12.- Determinaciones vinculantes.
1.- Las alineaciones fijadas por el Plan son vinculantes y su modificacin se podr efectuar
mediante la redaccin de un Plan Especial de Reforma Interior, cuando as lo acuerde el
Ayuntamiento, o mediante una Modificacin Puntual del Plan General. Sin embargo, las
alineaciones correspondientes a los porches sealados en la documentacin grfica podrn ser
reajustadas directamente desde los proyectos de construccin, siempre que se respete la
superficie y su emplazamiento.
2.- El Plan Especial sealado en el apartado anterior deber comprender una o varias reas de
reparto completas.
3.- El reajuste de las alineaciones en los suelos calificados como industriales podr verificarse
mediante un Estudio de Detalle, que deber comprender como mnimo la manzana completa.
4.- Asimismo el Ayuntamiento, de oficio, podr impulsar la aprobacin de Estudios de Detalle en
cualquier clase de suelo, cuando stos tengan por objeto el reajuste de alineaciones con el fin de
acordar encuentros con edificaciones existentes o de adaptar aqullas en funcin de
circunstancias sobrevenidas como consecuencia de servidumbres y trazados de infraestructuras o
causas similares.
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5.-El Ayuntamiento de oficio y mediante el correspondiente Estudio de Detalle, podr modificar las
alturas mximas previstas siempre que se garantice el cumplimiento de los siguientes extremos
(220/1997)
:
El Estudio de Detalle no podr aumentar en ms de una planta la altura mxima o el

perfil previstos por el Plan General.
El Estudio de Detalle acreditar el respeto y la coherencia de las alturas resultantes en

relacin con la realidad del entorno edificado existente en el momento de su
tramitacin.
El Estudio de Detalle deber acreditar el respeto al techo real mximo edificable sobre
rasante para el mbito del expediente, de acuerdo con lo previsto en el artculo 2.2.4.
6.- El planeamiento de desarrollo del Plan General, excluidos los Estudios de Detalle, podr
establecer las interpretaciones y acomodaciones sobre las determinaciones contenidas en el
presente Ttulo que resulten necesarias con el fin de permitir la correcta ejecucin de sus
previsiones de ordenacin urbana. En cualquier caso, justificarn debidamente el cumplimiento del
Plan General y sealarn expresamente las rectificaciones concretas que introducen
entendindose, en caso contrario, que son de aplicacin todas las determinaciones que se
establecen en el presente Ttulo.
(220/1997)
81

CAPTULO SEGUNDO. Condiciones de calidad e higiene de los edificios
CAPITULO SEGUNDO.- Condiciones de calidad e higiene de los edificios

Artculo 7.2.1.- Definicin y aplicacin.
1.- Son condiciones de calidad e higiene de los edificios las que se establecen para garantizar el
buen hacer constructivo y la salubridad en la utilizacin de los locales por las personas.
2.- Las condiciones establecidas en el presente Captulo tienen el mbito de aplicacin previsto
con carcter general en el artculo 7.1.2.
Seccin Primera.- Condiciones de Calidad.

Artculo 7.2.2.- Calidad de las construcciones.
1.- Las construcciones buscarn en sus soluciones de proyecto, la mejor estabilidad, durabilidad,
resistencia, seguridad y economa de mantenimiento de los materiales empleados y de su
colocacin en la obra.
2.- En aplicacin del contenido de estas Normas y de las facultades que le son propias, el
Ayuntamiento podr exigir el cumplimiento de medidas tendentes a respetar el contenido
urbanstico del Plan, as como a la mejora de la calidad constructiva y, en consecuencia, de la
calidad de vida de la poblacin.
Artculo 7.2.3.- Aislamiento de la edificacin.
1.- Las nuevas construcciones cumplirn las condiciones de trasmisin y aislamiento trmico
previstos en las disposiciones vigentes sobre ahorro de energa. Con este fin, los materiales
empleados, su diseo y solucin constructiva, cumplirn las condiciones impuestas por la
legislacin sectorial.
2.- Las edificaciones debern reunir las condiciones de aislamiento acstico fijadas por la Norma
Bsica de la edificacin correspondiente y dems normativa vigente de obligado cumplimiento.
3.- Toda pieza o local debe ser estanco y estar protegido de la penetracin de humedades. A este
fin las soleras, muros perimetrales de stanos, cubiertas, juntas de construcciones y dems
puntos que puedan ser causa de filtracin de aguas, estarn debidamente impermeabilizados y
aislados. Las carpinteras exteriores tendrn una permeabilidad al aire de acuerdo con la Norma
Bsica de la Edificacin correspondiente y dems normativa vigente de obligado cumplimiento.
Artculo 7.2.4.- Supresin de barreras arquitectnicas y urbansticas.
En todas las edificaciones se aplicarn los Decretos del Gobierno Vasco, sobre Normativa para la
Supresin de Barreras Arquitectnicas de 19 de Diciembre de 1.984 y Normativa para la
Supresin de Barreras Urbansticas de 23 de Marzo de 1.981, as como aquellas normas vigentes
de obligado cumplimiento y las que pudieren promulgarse.
Seccin Segunda.- Condiciones Higinicas.

Artculo 7.2.5.- Local, Pieza, Vivienda, Casa.
1.- Se entiende por local el espacio cerrado dentro del cual se puede ejercer una actividad no
residencial (comercio, industria, taller, etc.), cualquiera que sea su posicin en la edificacin.
83

2.- Se entiende por pieza cada una de las estancias o espacios de una vivienda y adquiere el
calificativo de pieza habitable cuando rene las condiciones higinicas exigibles para la estancia
prolongada de personas.
Debern cumplir las condiciones exigidas para las piezas habitables todas las estancias y
espacios de una vivienda con excepcin de los baos, aseos, pasillos, distribuidores y despensas
o similares.
3.- Se entiende por vivienda la unidad funcional servida desde una misma escalera o ncleo de
comunicaciones verticales.
4.- Se entiende por casa el inmueble o porcin de inmueble servido por un mismo ncleo de
comunicaciones verticales que da acceso a un conjunto de locales y/o viviendas.
5.- Se entiende por edificio el inmueble levantado para el alojo de actividades (casa, templo,
teatro, etc.) y que constituye una unidad constructiva independizable.
6.- Cuando la nueva edificacin d lugar a varias casas independizables, stas se asentarn
sobre parcelas que debern cumplir todas y cada una de las condiciones sealadas en el artculo
7.1.10 para los solares inedificables.
Artculo 7.2.6.- Condiciones de ventilacin e iluminacin de los locales y piezas habitables.
1.- Todo local o pieza habitable deber ser exterior.
2.- Se considera que una pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones :
a) Dar frente a una va pblica, calle o plaza.
b) Tener fachada sobre un espacio libre de edificacin de carcter pblico.
c) Dar a un espacio libre de edificacin de carcter privado, que cumpla las
condiciones mnimas necesarias para las viviendas exteriores.
d) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus
dimensiones.
2.- Asimismo, deber cumplir las siguientes condiciones correspondientes a superficie de huecos
y de ventilacin.
3.- La ventilacin, entendida como la capacidad de una pieza o local para renovar su aire en un
determinado perodo de tiempo, podr ser:
a) Natural o directa. Mediante huecos abiertos a espacios que cumplan las
condiciones del apartado 1.
b) Forzada o indirecta. Utilizando sistemas de renovacin mecnicos o dinmicos,
siempre que garanticen la capacidad de renovacin exigible.
4.- La iluminacin es la capacidad de proveer de luz a una pieza o local, debiendo ser natural -luz
solar- y/o artificial, segn la reglamentacin sectorial que resulte de aplicacin.
84

5.- La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilacin e iluminacin, no podr
ser inferior a un metro cuadrado y medio (1,5 m), con un ancho mnimo de ochenta (80)
centmetros.
Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mnima, la superficie de los huecos
se aumentar en diez (10) centmetros cuadrados.
6.- Todo local para la instalacin de cualquier actividad no residencial deber cumplir, como
mnimo, las siguientes condiciones:
Iluminacin natural y/o artificial que garanticen el nivel sealado en el apartado

anterior.
Ventilacin natural o forzada que garantice un mnimo de dos renovaciones totales

a la hora.
Apertura de huecos al exterior por un espacio pblico.
7.- En consecuencia, no se admiten segregaciones de locales que no cumplan con lo establecido

en el presente artculo.
Artculo 7.2.7.- Vivienda mnima.
1.- Con independencia del parque edificatorio existente, no se autorizan, en rgimen de promocin
libre, viviendas con superficie til inferior a cuarenta y cinco (45) metros cuadrados.
2.- La vivienda mnima se compondr de una habitacin o pieza habitable, en la que se podrn
agrupar las funciones de estar, comedor y cocina ; de un dormitorio principal y de un cuarto de
bao.
(676/1997)
Artculo 7.2.8.- Tamao mnimo de las piezas.
1.- La superficie til de las piezas se ajustar en todos los casos a las siguientes dimensiones
mnimas:
(676/1997)
Anchura mnima de los espacios de circulacin
1.00 m.
Anchura mnima de estar-comedor
3,00 m.
Anchura mnima del resto de las piezas habitables
2,00 m.
Cocina
7.00 m
Bao completo
3,80 m
Aseo
2,40 m
Estar-comedor
16.00 m
Dormitorio Principal (obligado)
12.00 m
Dormitorio doble
9.00 m
Dormitorio sencillo
7.00 m
85

Todas las porciones de una pieza en las que no pueda inscribirse una circunferencia de dimetro
igual o superior a la anchura mnima exigible sern excluidas del cmputo de superficie habitable.
Sern asimismo excluidas de este cmputo aquellas partes de la pieza en las que la influencia del
hueco de iluminacin y ventilacin sea manifiestamente ineficaz.
Cuando una pieza se componga de formas macladas, la lnea de macla ser como mnimo de dos
metros. El incumplimiento de esta consideracin conlleva la exclusin como habitable de la parte
opuesta al hueco de iluminacin.
2.- Cuando, en funcin del programa de vivienda definido, se opte por agrupar el estar, el comedor
y la cocina, la superficie til mnima de la pieza habitable resultante ser de 20 m. Esta
agrupacin slo se autoriza en viviendas de un dormitorio. (676/1997)
3.- La existencia de dormitorios sencillos nicamente se admite en aquellos casos en que se
desarrollan programas de vivienda con ms de tres dormitorios (un dormitorio principal ms dos
dobles) y superficie til superior a 90 m.
Artculo 7.2.9.- Condiciones de los baos.
1.- Dispondrn de ventilacin natural o forzada y estarn dotados, al menos, de los siguientes
elementos:
Bao completo: Lavabo, inodoro y baera o polibn (media baera).
Aseo: Lavabo, inodoro y plato de ducha.
2.- Las viviendas cuya superficie no supere los setenta (70) metros cuadrados tiles, dispondrn al
menos de un bao completo. Por encima de los setenta (70) metros cuadrados tiles, debern
disponer, como mnimo, de un bao y un aseo.
Artculo 7.2.10.- Condiciones de pasillos, distribuidores y vestbulos.
Todo espacio interior de la vivienda que cumpla funciones de pasillo, distribuidor y/o vestbulos,
deber tener una anchura mnima de un (1) metro.
(676/1997)
Artculo 7.2.11.- Condiciones de la cocina.
1.- Toda cocina deber estar equipada con un dispositivo exclusivo de evacuacin de gases,
humos no de combustin y vapores, con salida independiente hasta cubierta, activado dinmica o
mecnicamente, que garantice un mnimo de dos renovaciones por hora.
2.- Cuando se desarrollen programas de viviendas en las que se agrupan el comedor, el estar y la
cocina, sta adems del dispositivo mencionado en el apartado precedente, deber contar con
"shunt".
(676/1997)
86

Artculo 7.2.12.- Condiciones relativas al programa de vivienda.

1.- En las viviendas con superficie til inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una de
las piezas habitables tomar luces y vistas de alineacin exterior o interior autorizada, pudiendo el
resto tomarlas de patios de parcela.
En las viviendas con superficie til superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de las
piezas habitables debern tomar luces y vistas desde alineacin exterior o interior autorizada.
2.- Cuando las viviendas dispongan de un solo bao, a ste nicamente podr accederse desde
espacios de comunicacin (pasillos, distribuidor, vestbulos), pero nunca desde otra pieza
habitable.
3.- Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podr utilizarse como zona de paso o acceso a
otra pieza habitable cualquiera.
4.- Podrn utilizarse como piezas de paso el saln, el estar o el saln- comedor en cualquier caso,
y la cocina nicamente cuando el programa de la vivienda disponga de ms de tres dormitorios y
aqulla cuente con una superficie til superior a nueve (9) metros cuadrados.
5.- Todas las viviendas tendrn previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y en
ausencia de ste debern contar con la instalacin adecuada, con proteccin de vistas desde la
calle o patio de manzana, segn dispone el artculo 7.9.19.
6.- En ningn caso el acceso al interior de la vivienda podr efectuarse directamente a Estar,
Dormitorio o Comedor. Asimismo, tampoco podr hacerlo a la Cocina, salvo que sta se
constituya en segunda entrada.
Artculo 7.2.13.- Viviendas interiores.
1.- A los efectos de lo dispuesto en este captulo, se entiende que las piezas habitables cumplen
con la condicin de ser exteriores o de tomar luces de alineacin interior autorizada, cuando
dichas piezas den frente a un patio de manzana en el que, en el momento de producirse la
licencia, se cumplen los requisitos que se sealan a continuacin.
2.- Su cumplimiento deber verificarse para cada una de las viviendas y en cada una de las
plantas, midiendo las distancias como vistas rectas en el plano del forjado de suelo.
3.- Para la superficie mnima del patio slo podrn computarse aquellos espacios en los que sea
inscribible un cuadrado de lado igual a la vista recta.
4.- La condicin de "altura del paramento" ser de aplicacin tanto para el muro o fachada frontal
hacia el que se proyecta la vista recta como para el que pudiera situarse en el lateral, siempre que
se encuentre a una distancia del hueco inferior a diez (10) metros.
Ambas distancias debern medirse sobre la ms restrictiva que resulte de considerar, bien la
realidad fsica existente, bien las previsiones del planeamiento.
5.- Las vistas rectas y las superficies de patios de manzana mnimas sern:
ALTURA DEL MURO O
PARAMENTO (FRONTAL O
VISTA RECTA MINIMA
SUPERFICIE MINIMA PATIO
87

LATERAL)
DE MANZANA
Superior a 21 metros
20 metros
600 m
18 metros
520 m
16 metros
440 m
14 metros
370 m
Inferior a 15 metros
12 metros
300 m
6.- Los edificios que desarrollen programas con viviendas interiores debern garantizar la
accesibilidad desde el portal al patio de manzana, en las mismas condiciones de anchura de
puerta y de ancho de escalera que se establecen en el Captulo Sexto de este Ttulo relativo a las
condiciones de seguridad.
(1746/2005)
Articulo 7.2.14. Intervencin sobre edificios existentes que den lugar a nuevas
viviendas por divisin o cambio de uso
La regulacin de las divisiones de viviendas e intervencin en edificios existentes se reglamentar
a travs de su correspondiente Ordenanza Local. Por ello, el presente artculo tendr carcter
transitorio siendo de aplicacin hasta la aprobacin definitiva de la mencionada Ordenanza.
La transformacin de locales de oficinas en viviendas en las plantas primeras de los edificios
residenciales queda regulada en el art. 6.3.38.
1.- Toda divisin de viviendas queda condicionada al cumplimiento del programa de vivienda
exigible a edificacin de nueva planta, as como en su caso a las limitaciones o condiciones
establecidas en el Ttulo XI para edificios catalogados.
2.- Se admitir como mximo la aparicin de dos viviendas por cada una de las existentes en la
licencia de construccin del edificio.
3.- La ejecucin de nuevas instalaciones necesarias que deban discurrir por elementos comunes
del inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilacin, etc.) ser un requisito previo para la
concesin de la licencia de segregacin.
(30102008)
4.- Con carcter general no se admitirn segregaciones de viviendas que, contando

inicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. Sin
embargo, cuando las viviendas resultantes de la divisin presente una superficie til superior a los
90 m, se admitir la existencia de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la funcin de
oficiotendedero ventilado, accesible desde un elemento comn de distribucin situado en su
misma planta y prximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.
No se admitir la aparicin de nuevos tendederos en la fachada exterior, ni la incorporacin de
instalaciones nuevas a la misma (gas, bajantes, etc.).
(1746/2005)
(30102008)
Artculo incluido en la Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1746/2005, de 15 de Diciembre. Expte. 02 1034 000031
Modificacin aprobada mediante Acuerdo Plenario de fecha 30.10.2008. Expte. 08 1034 000011
88

5.- Las divisiones de viviendas no darn como resultado la creacin de servidumbres de paso de
redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.
6.- No se podr modificar la disposicin de las ventanas a va pblica, patio de manzana o patio
de parcela, ni se admitir que la nueva tabiquera produzca particiones en los huecos existentes.
7.- El acceso desde el ncleo vertical de comunicaciones no se ver modificado por el incremento
del nmero de viviendas.
8.- Slo se admitirn divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.
9.- Incluso la divisin de una planta est sometida al cumplimiento del artculo 7.6.3 relativo a
condiciones de accesibilidad y entorno de los edificios.
10.- El cambio de uso principal de un edificio al uso residencial conllevar el cumplimiento de la
dotacin mnima de aparcamientos exigida por el artculo 6.3.63. En el caso de que el edificio no
pudiera llegar a alcanzarla, el nmero de viviendas cuya superficie sea inferior a 90 m tiles no
superar el 20% del nmero total proyectado.
(30/10/2008)
Seccin Tercera Mejora de la accesibilidad.
Articulo 7.2.15.- mbito y desarrollo de las previsiones.

1.- Podr mejorarse la accesibilidad de los edificios destinados a viviendas, tanto los
equipamentales como los residenciales, que no cumplan las exigencias normativas actuales en
dicha materia, y no estn sometidos al rgimen de fuera de ordenacin expresa.
2.- El Ayuntamiento desarrollar a travs de una Ordenanza local las condiciones para posibilitar
dicha mejora, garantizando el mantenimiento de las condiciones bsicas de los espacios
afectados, como portal, patio, fachada y otros, para que sigan siendo aptos para el fin con que
fueron proyectados.
Articulo 7.2.16 Garantas generales derivadas del marco reglamentario.
1.- En los supuestos en que no sea posible aplicar los criterios de accesibilidad, se aceptar la
aplicacin de los criterios de practicabilidad del artculo 3 del anexo V del Decreto 68/2000.
Cuando alguno de los elementos no pueda adaptarse dichas condiciones mnimas deber
justificarse documentalmente dicha circunstancia, de la que se dar traslado al Consejo Vasco
para la Accesibilidad.
2.- La posible incompatibilidad de aplicacin del Cdigo Tcnico de Edificacin deber justificarse
en el Proyecto, y, en su caso, compensarse con medidas alternativas que sean tcnica y
econmicamente viables, segn lo expresado en el art.2.3 de aqul.
3.- Las actuaciones para la mejora de la accesibilidad habrn de respetar los requisitos mnimos
de habitabilidad fijados por la normativa sobre actuaciones protegidas de rehabilitacin del
patrimonio urbanizado y edificado.
(30/10/2008)
Seccin incluida en la Modificacin aprobada mediante Acuerdo Plenario de fecha 30.10.2008. Expte. 08 1034 000011
89

Articulo 7.2.17 Orden jerrquico de las soluciones y excepcionalidad de la ocupacin del

dominio pblico.
1.- Antes de afectar al dominio pblico habrn de descartarse, de forma debidamente justificada
en el proyecto tcnico otras soluciones, por lo que la mejora de la accesibilidad se desarrollar
respetando el siguiente orden de preferencia:
en primer lugar, afectar a la caja de escaleras;
cuando lo anterior no sea tcnicamente posible, se ubicar dentro de la envolvente

de la edificacin, incluido el patio ; y
si las anteriores alternativas no fueran vlidas, se situar en la fachada, dentro de

la parcela vinculada a la edificacin.
2.- En el caso de que ninguna de las precedentes opciones, o cualesquiera otras que puedan
proponerse dentro de la propiedad privada, sean factibles, la solucin podr ubicarse fuera de la
parcela vinculada a la edificacin, en dominio pblico. Sin embargo, no podr ocuparse ste en el
exterior ni de las envolventes de manzanas cerradas, ni de las alineaciones impuestas a calle por
continuidad de dos o ms bloques o manzanas, ni de las alineaciones a una plaza con dos o ms
accesos.
Articulo 7.2.18 Reajuste del rgimen urbanstico vigente.
1.- Cuando las mejoras de la accesibilidad requieran algn reajuste de determinaciones
urbansticas tales como el rgimen de calificacin, las condiciones de parcelacin y dominio, las
alineaciones de la edificacin, las normas de la edificacin o cualesquiera otras, se entiende
que el contenido y alcance de los mismos se producir por la aplicacin conjunta de los preceptos
de esta Seccin, de los de la Ordenanza Local correspondiente as como del Proyecto Tcnico,
Anteproyecto comn, Estudio de Detalle o Plan Especial que se promueva con ese fin.
2.- Las mejoras de accesibilidad que slo afecten al interior de las alineaciones exteriores de la
edificacin se tramitarn a travs de la licencia de obras y el proyecto tcnico correspondiente. Si
afectan al exterior de las alineaciones de un bloque o manzana que slo disponga de un ncleo
vertical de comunicaciones tambin se tramitarn por el procedimiento sealado anteriormente.
Cuando el bloque o manzana disponga de ms de un ncleo vertical y la intervencin se site
fuera de las alineaciones exteriores, se precisar de un Anteproyecto Comn, si bien el
Ayuntamiento podr imponer, en caso necesario, la tramitacin de un Estudio de Detalle.
3.- Cuando afecten a Conjuntos Urbanos Homogneos, las mejoras de accesibilidad se
determinarn a travs de la redaccin de un Plan Especial. Los espacios aptos para dichos planes
sern los indicados en el plano de mbitos de Planes Especiales para la mejora de la
accesibilidad sobre dominio pblico u otros que los Servicios Tcnicos municipales estimen
oportunos de forma razonada.
4.- Los objetivos principales del Plan Especial sern los siguientes: valorar las alternativas de
ubicacin, preservar la calidad de los espacios libres, establecer los parmetros de volumetra y
ocupacin, determinar las afecciones al espacio pblico y su reurbanizacin y establecer el
procedimiento de gestin del suelo.
90

Articulo 7.2.19 Gestin del suelo.

1.- En el caso excepcional de que las soluciones propuestas afecten a terrenos municipales que
tengan la condicin de bienes de dominio pblico la consiguiente desafectacin, as como su
contenido y alcance se entender producida en virtud del Plan General o Plan Especial, y
concretada a travs del Proyecto Tcnico, Anteproyecto comun o Estudio de Detalle. Los terrenos
as desafectados podrn ser ocupados por quienes promuevan la mejora de accesibilidad, de
acuerdo con lo establecido por la legislacin vigente, en el correspondiente expediente de cesin
de uso.
2.- En cualquier caso, las instalaciones que tengan por finalidad mejorar el acceso a las
edificaciones no sern computables a los efectos de la determinacin del aprovechamiento
edificatorio.
3.- Se entender de inters social a efectos expropiatorios las obras y ocupaciones de los bienes
necesarios para facilitar la accesibilidad a las viviendas.
Articulo 7.2.20 Vigencia de las soluciones.
La regulacin para la mejora de la accesibilidad tiene por objeto la mejora de las edificaciones
existentes. Por ello, en el caso de sustitucin o reforma integral de las mismas, los terrenos
pblicos ocupados sern restituidos a la Administracin titular.
91

CAPTULO TERCERO. Condiciones de los patios
CAPITULO TERCERO.- Condiciones de los patios.

Artculo 7.3.1.- Patio.
Se entiende por patio el espacio no edificado desvinculado de la trama urbana constituida por las
calles y los suelos de uso pblico, conformado al menos por tres de sus lados por la alineacin
exterior o interior de los edificios o por las fachadas interiores de casas o edificios, con las
precisiones que para cada caso se sealan en los artculos siguientes.
Artculo 7.3.2.- Tipos de Patios.
Segn sus caractersticas se distinguen las siguientes clases:
Patio Abierto a Fachada
Patio de Manzana, de acceso pblico, de acceso privado y con ocupacin

permitida.
Patio de Parcela.
Artculo 7.3.3.- Patio Abierto a Fachada.

1.- Se denomina abierto a fachada al patio formado por retranqueo de la edificacin respecto de la
alineacin oficial de calle. Los patios abiertos a fachada sern a partir del primer piso y se
permiten siempre que cumplan las siguientes condiciones:
El retranqueo mximo respecto a la alineacin oficial autorizado es de cinco (5)

metros, siendo su anchura igual o mayor al doble del retranqueo, con un mnimo de
siete (7) metros.
Dentro de los patios abiertos, slo se admiten vuelos en los lados que sean
paralelos a la alineacin y su saliente mximo ser el correspondiente al ancho
oficial de la calle. Los otros lados no tendrn carcter de fachada a efectos del
cmputo del volumen, longitud y superficie de vuelos.
El patio abierto no deber contener ningn retranqueo o subpatio dentro de su

permetro.
En las colindancias del solar, el edificio deber guardar la alineacin oficial en una
longitud mnima de seis (6) metros.
El perfil del edificio, partiendo de la alineacin oficial, ser el que le corresponde

segn la Ordenanza de Zona, sin que se admita compensacin alguna del volumen
del patio abierto.
2.- Asimismo, y con las condiciones sealadas en el punto anterior, se podrn realizar patios
abiertos a fachada sobre la alineacin interior de la manzana.
3.- En ningn caso se admitir la formacin de patios abiertos a fachada como causa de reduccin
del aprovechamiento materializable respecto del que resultara de aplicar las alineaciones y la
altura o perfil sealados por el Plan. En consecuencia, toda disminucin de aprovechamiento
derivada de la realizacin de estos patios tendr el alcance que se indica en el Ttulo Dcimo de
estas Normas.
92

(661/2004)
Artculo 7.3.4.- Patio de manzana.
1.- Es aqul cuya forma y posicin se definen por el planeamiento a travs de las alineaciones
interiores impuestas.
2.- Se distinguen tres tipos de patios de manzana: los patios de manzana de acceso libre, los
patios de manzana de uso privado y los patios de manzana con ocupacin permitida.
(661/2004)
Artculo 7.3.5.- Patio de manzana de acceso libre.
1.- Son patios de manzana de acceso libre, aquellos as sealados en el plano correspondiente
cuando por sus caractersticas pueden tener el carcter de espacios recuperados para la ciudad,
se identifican como de uso pblico, estando consiguientemente dotados de accesos pblicos. Su
mantenimiento en este caso deber realizarse mediante la constitucin de una Entidad de
Conservacin.
2.- Los propietarios de patios de manzana de acceso libre podrn solicitar su cesin gratuita y libre
de cargas al Ayuntamiento, siendo requisitos indispensables que la cesin afecte a la totalidad de
la superficie del patio, que ste no est edificado bajo rasante, la unanimidad de los propietarios
de la manzana y la disponibilidad de los accesos.
3.- El Ayuntamiento podr aceptar o rechazar la oferta, as como imponer, en su caso, las
condiciones de urbanizacin, mejora de accesos y en general, las que estime oportunas para que
la cesin sea aceptada desde la consideracin de inters municipal.
Artculo 7.3.6.- Situacin de los accesos.
1.- La concrecin de los accesos, en la manzana, se realizar a travs de un Estudio de Detalle,
que deber estar aprobado con anterioridad a cualquier licencia de nueva planta o de
rehabilitacin total y que contendr las previsiones de equipamiento, amueblamiento y jardinera, a
fin de prever las rasantes y sobrecargas de los elementos estructurales que constituyen el suelo
del patio.
2- La determinacin de los solares en los que se ubicarn los accesos, se har en funcin de su
emplazamiento, previsin de renovacin de la edificacin y conformacin del patio, tratando de no
destinarse a dicho fin los edificios incluidos en los niveles A, B y C de Proteccin.
3.- Estarn excluidos de la anterior obligacin, los edificios que deban servidumbre de acceso
desde su fachada a stanos de aparcamiento de solares colindantes.
4.- Tendrn necesariamente paso aquellos edificios que se construyan sobre actuales callejones
que se supriman, sin convertirse en pasajes. En el Estudio de Detalle correspondiente tambin
podrn disponerse pasajes de entrada al patio de manzana de acceso pblico.
5.- Se entendern por pasajes los accesos a los patios de manzana que estn exentos de
edificacin, por encima de la rasante de la calle, aunque podrn estar cubiertos por elementos que
no sean vivideros, destinables a terrazas de las plantas colindantes.
(661/2004)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 661/2004, de 29 de Abril. Expte. 02 1034 000029.
93

Su anchura no ser inferior a la vista recta correspondiente al patio que resultara para el nmero
de plantas existente, descontada la baja, y en ningn caso ser menor de cinco (5) metros ni
mayor de doce (12) metros. No dispondrn de vuelos, ni podrn acumularlos al cubo original que
corresponde a las fachadas situadas sobre la alineacin oficial.
Su uso ser peatonal, autorizndose exclusivamente el paso a servicios de emergencia tales
como ambulancias, bomberos, etc y ocasionalmente y previa autorizacin municipal, suministros
de acopio para obras de reforma, etc.
Artculo 7.3.7.- Caractersticas de los accesos
1.- Los accesos pblicos a patios de manzana tendrn una anchura no inferior a cinco (5) metros
en todo su recorrido, una altura libre de tres metros y treinta centmetros (3,30 m.). Las citadas
dimensiones sern mnimas, no debiendo estar minoradas por instalaciones o elementos
estructurales. Slo podrn ser reducidas en anchura, hasta tres metros y cincuenta centmetros
(3,50 m.), por pilares alineados en planta, cuando el ancho total resultante no sea inferior a siete
metros y cincuenta centmetros (7,50 m.).
2.- El tratamiento de estos pasos ser el de portales, locales de servicio o galera comercial y
tendrn cerrada su entrada al patio de manzana, hasta que el mismo est suficientemente
conformado para que el Ayuntamiento pueda autorizar su uso por el pblico.
3.- Los forjados que sean techo de stanos sobre los que se ubiquen superficies aptas para tener
acceso pblico, tales como galeras, pasajes, superficie del patio, etc, sern capaces de soportar,
adems de la carga que resulte, una sobrecarga de uso de mil kilogramos por metros cuadrado
(1.000 kg/m). Dicha sobrecarga ser modificada por el Ayuntamiento cuando ello sea necesario a
fin de cumplir las previsiones de la Norma de Acciones en la Edificacin que se halle vigente.
Artculo 7.3.8.- Perfil a patio de manzana de acceso pblico
1.- El perfil edificatorio al patio de acceso pblico, ser el mismo que corresponda a la fachada a
va pblica del bloque comprendido entre ambas alineaciones.
2.- Todo nuevo edificio construido en torno a l deber contar con acceso directo al patio desde
sus elementos comunes de comunicacin (portal y/o escalera).
Artculo 7.3.9.- Fondo mximo de stanos.
Los Estudios de Detalle, referidos en el artculo 7.3.6, de los patios de manzana de acceso pblico
podrn establecer una segunda alineacin interior para las construcciones bajo rasante, con el fin
de preservar el arbolado existente o de permitir la plantacin de nuevas especies.
(661/2004)
Artculo 7.3.10.- Patio de manzana de uso privado.
1.- Son los que por sus dimensiones slo prestan servicio a los usuarios de los edificios con
fachada al mismo. Estos edificios debern contar con acceso al patio desde sus elementos
comunes (portal y/o escalera).
(661/2004)
94

2.- El perfil edificatorio a patios de manzana privado adaptar su envolvente mxima a las
condiciones de altura y de pendiente mxima de cubierta que se derivan de la forma de medir la
altura.
3.- Los propietarios de patios de manzana de uso privado podrn solicitar su cesin al
Ayuntamiento en las mismas condiciones previstas en el artculo 7.3.5.
(83/2003) (1949/2006)
4.- El perfil a patio ser coincidente con el correspondiente a la calle de dominio

pblico en las manzanas con la numeracin siguiente:11, 36, 37, 65, 66, 68, 84, 85, 91, 109, 116,
124, 125, 136, 151, 154. Cualquier actuacin edificatoria en las manzanas ir precedida de la
tramitacin de un Estudio de Detalle para la definicin de las rasantes del patio de manzana
privado.
Artculo 7.3.11.- Patios de manzana con ocupacin permitida en planta baja.
1.- El Plan permite la ocupacin del patio en planta baja en aquellas manzanas en las que
expresamente se seala en los planos de Definicin de la Ordenacin.
2.- En estos casos, se autoriza la ocupacin del patio al cien por cien (100%) de su superficie, con
la altura reglamentaria de la planta baja.
3.- Cuando la diferencia entre las alturas reglamentarias de las plantas bajas de la totalidad de la
manzana, o entre colindantes, sea superior a tres (3) metros, se actuar de modo que cada
edificacin igualar la altura del techo de su planta baja a la de los edificios colindantes, en todo
su permetro del interior del patio y con un fondo mnimo de cinco (5) metros.
4.- A los efectos de lo expresado en el apartado anterior, la altura del colindante se tomar segn
la forma de medir la altura reglamentaria de la planta baja establecida en la presente normativa.
5.- En ningn caso se podrn tomar luces ni ventilacin de los paramentos verticales que se
deduzcan de la aplicacin de estas reglas.
6.- Si como consecuencia de las circunstancias concretas de la aplicacin de estas normas se
derivaran soluciones claramente incorrectas desde el punto de vista constructivo, el Ayuntamiento,
por iniciativa propia, podr tramitar un Estudio de Detalle de la manzana para la resolucin del
conflicto.
(220/1997)
Artculo 7.3.12.- Patio Interior o de Parcela.
1.- Se entiende por patio interior o de parcela el espacio que, conformado por las fachadas
interiores de la casa o edificio, sirve para dar luces y vistas a todas las plantas del edificio,
excluida en su caso la planta baja.
2.- Las dimensiones mnimas de patios o vistas rectas se contarn a partir del paramento del muro
en el que se localizan los huecos o desde el punto ms saliente, cuando aqullos no fueran
regulares.
(83/2003)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1949/2006, de 21 de Diciembre. Expte. 05 1034 000016
(220/1997)
(1949/2006)
95

3.- Sin perjuicio de lo que se establece en el artculo 7.3.14, la altura de los patios se contar, en
cada uno de los paramentos y muros, a partir del nivel del suelo del local o pieza habitable ms
bajo que toma luces y vistas y hasta el extremo superior de coronacin. En todos los patios, la
altura de los mismos se computar, como mnimo, a partir del nivel del suelo de la primera planta.
4.- La forma, en planta, del patio garantizar en cualquier caso el cumplimiento de las siguientes
condiciones:
Ser inscribible, en el polgono resultante, un crculo de dimetro mnimo igual a la vista

recta o anchura mnima que le corresponde.
Ningn hueco podr ver reducida la vista recta mnima en todo su frente.
Ningn elemento constructivo cerrado con material de obra, metlico o de cualquier otra
clase podr disminuir o invadir las superficies y distancias mnimas sealadas
anteriormente.
(220/1997)
Artculo 7.3.13.- Dimensiones mnimas de los patios de parcela.
1.- Ningn patio, cualquiera que sea la altura de la casa o edificacin, podr tener una superficie
inferior a veinticinco (25) metros cuadrados, ni una vista recta inferior a cinco (5) metros, a
excepcin de los que sirvan exclusivamente a escaleras.
2.- En tanto que en las presentes Normas no se regule de forma diferente en la ordenanza de
zona correspondiente, las dimensiones de los patios de parcela debern guardar la siguiente
proporcin:
a) Patios de servicio a locales y piezas.
ALTURA
VISTA RECTA
SUPERFICIE
Hasta 18 metros
5,00 metros
25 m
A partir de los 18 metros se respetar una vista recta mnima resultante de considerar la frmula
[(H-18)/2 + 5], siendo H la altura del paramento, y una superficie equivalente al cuadrado del lado
mnimo igual a la vista recta.
b) Patios de servicio a escaleras con tolerancia para baos y aseos.
ALTURA
VISTA RECTA
SUPERFICIE
Hasta 20 metros
3,00 metros
9 m
Hasta 24 metros
4,00 metros
16 m
Mayor de 24 metros
5,00 metros
25 m
3.- La forma de los patios podr adaptarse a las condiciones impuestas por situaciones singulares
como alineaciones en ngulo agudo, tipologas complejas, etc., siempre que se respeten
simultneamente las siguientes determinaciones:
96

La vista recta podr reducirse hasta un mnimo de seis metros y cincuenta centmetros
(6.50 m.).
La superficie del patio deber quedar incrementada en un cinco por ciento (5%) por
cada metro o fraccin en que se reduzca la dimensin de la vista recta derivada del
cuadro.
En cualquier caso la forma del patio deber permitir la inscripcin y rotacin de un

crculo de cinco metros y medio (5.5 m.) de dimetro que deber poder situarse
simultneamente en tangencia con cualquiera de los lados contiguos del polgono
resultante.
4.- Los edificios de uso terciario ubicados en manzanas con alineacin interior debern tener una
superficie mnima de patio equivalente a un diez por ciento (10%) de la superficie del solar.
En todo caso, el volumen del patio resultante de considerar su altura a partir del techo de la planta
baja, podr distribuirse en un cubo equivalente sin que tenga la obligacin de alcanzar a todas las
plantas, siempre que cumpla las condiciones de vista recta sealadas en el apartado 2.
5.- Cuando con la nueva edificacin construida en base a este Plan, se deban completar patios de
parcela mancomunados iniciados en base a situaciones de planeamiento anterior, el
Ayuntamiento podr autorizar dimensiones de patio menores a las sealadas en el presente
artculo, procurando en todo caso que la solucin adoptada alcance la mxima dimensin posible,
en orden a cumplir con las que se sealan como mnimas.
(220/1997)
Artculo 7.3.14.- Condiciones de los patios de parcela.
1.- Slo se autoriza el vuelo de balcones con un saliente mximo de sesenta (60) centmetros.
2.- El vuelo del alero de la cubierta, caso de que existiera, se ajustar a la dimensin establecida
para toda clase de vuelos, cualquiera que sea la vista recta mnima establecida.
3.- Los suelos de los patios debern disponerse de forma que las aguas discurran con facilidad, a
cuyo fin se instalarn los correspondientes sumideros.
Queda prohibido todo material de revestimiento que no garantice la plena estanqueidad y
escorrenta de las aguas.
4.- Los patios de parcela debern ser accesibles, a efectos de limpieza y conservacin, desde los
elementos de comunicacin de carcter comn a la casa o edificio.
5.- El material de revestimiento de las fachadas de los patios, deber adaptarse a lo dispuesto en
el Captulo Noveno sobre Condiciones de Esttica.
6.- Los patios de parcela debern desarrollarse, en todos los casos, a partir del suelo de la planta
primera, excepto en los patios obligados por reduccin del cubo edificable en edificios terciarios y
en aquellas plantas primeras destinadas a uso terciario en edificios residenciales, que cuenten con
acceso independiente, en que podrn hacerlo a partir del suelo de la planta segunda.
(220/1997)
97

7.- Se autoriza la cubricin de patios de parcela, siempre que los materiales empleados garanticen
la plena transparencia y autolimpieza y con la aportacin del estudio especfico de ventilacin en
el que se acredite que se mantienen las condiciones mnimas de renovacin de aire exigibles para
el conjunto de piezas y locales a que sirve dicho patio.
La estructura y los faldones del elemento de cubricin debern guardar una pendiente igual o
inferior a la de los faldones de la cubierta y si sta fuera plana, inferior a los treinta (30) grados
sexagesimales.
98

CAPTULO CUARTO. Condiciones de las plantas y de los vuelos de la edificacin
CAPITULO CUARTO.- Condiciones de las plantas y de los vuelos de la edificacin.

(401/2002)
Artculo 7.4.1.- Condiciones de los stanos. (330/2001)
1.- Sin perjuicio de las mayores limitaciones que fueran de aplicacin en funcin del uso concreto,
la altura libre de los stanos no podr ser inferior a los dos metros y treinta centmetros (2,3 m),
admitindose que sta pueda ser reducida hasta los dos (2) metros por descuelgues de vigas y/o
de instalaciones.
2.- En los edificios de uso no equipamental ni comercial, las plantas de stanos estarn
destinadas exclusivamente a garaje y trasteros y/o a instalaciones de servicios comunes al
inmueble o casa, o a infraestructuras para la ciudad.
3.- El nmero total de plantas bajo rasante o stanos, no podr exceder de cinco (5).
4.- Las plantas de stano, de titularidad privada y vinculadas a la edificacin, autorizadas como
"construccin bajo rasante" de espacios libres privados o pblicos y con proyeccin fuera de las
alineaciones de la edificacin, no podrn sobresalir por ningn punto de su permetro de la rasante
que se seala por este Plan o por los planes que se tramiten en su desarrollo.
5.- Los stanos situados total o parcialmente bajo edificacin, debern disponer sus accesos a
travs de los locales de la planta baja, sin que se pueda autorizar la ocupacin para ese fin del
suelo asignado por el Plan al espacio libre pblico.
6.- Cuando por las peculiares condiciones de la topografa y de la edificacin, la aplicacin de la
norma anterior pudiera dar lugar a soluciones claramente ineficaces para la utilizacin del stano,
el Ayuntamiento podr autorizar, con carcter especial, opciones diferentes a la prevista, mediante
la tramitacin y aprobacin de un Estudio de Detalle de iniciativa municipal.
7.- Los edificios de nueva edificacin o las reformas de los existentes que afecten a las plantas de
stano o cimientos en el mbito de afeccin de los trazados ferroviarios bajo rasante debern
tener la autorizacin del rgano competente sobre el ferrocarril de acuerdo con la Ley de
Ordenacin de los Transportes Terrestres.
(220/1997)
Artculo 7.4.2.- Condiciones de terminacin de los stanos.
Cuando por circunstancias debidas a la topografa, se produzcan desfases entre la rasante del
terreno y las cotas de nivel de la planta baja, se actuar como sigue:
Como primera medida, se tratar de corregir las rasantes del terreno colindante hasta
garantizar el cumplimiento de las condiciones establecidas en el Captulo Primero, al
menos en el terico plano que se situara dentro de un permetro localizado como mnimo
a dos metros y cincuenta centmetros (2,5 m) de la lnea de contorno de la edificacin.
Si las condiciones geotcnicas o las circunstancias de los colindantes impidieran la plena

aplicacin de lo anterior, el Ayuntamiento exigir el tratamiento de los paramentos que
debieran quedar a la vista, como si de un muro de contencin de tierras se tratara,
incluyendo el revestimiento del muro en aplacado de piedra o similar, tratado en
consonancia con el edificio que soporta y con el entorno y prohibiendo cualquier tipo de
(401/2002)
Modificacin aprobada por Orden Foral n 401/2002, de 17 de Junio. Expte. 01 1034 000020
Modificacin aprobada por Orden Foral n 330/2001, de 16 de Mayo. Expte. 00 1034 000035
(220/1997)
(330/2001)
99

apertura de hueco para luces, vistas y/o acceso, salvo que se trate de salidas de
emergencia, o tratndose de garaje complementario, del hueco de acceso al mismo.
Artculo 7.4.3.- Condiciones de los stanos en edificios equipamentales o comerciales.
1.- Los edificios destinados al uso de Equipamiento (Uso 3), Servicios Urbanos y Administrativos
(Uso 4) o Comercial (Uso 7, situacin 3.2), podrn disponer por debajo de la rasante de la planta
baja salones de actos y otras dependencias al servicio de los mismos, sin que ello les exima del
cumplimiento del nmero de plantas de aparcamiento que les corresponda, salvo en el ltimo de
los usos mencionados (gran almacn sin aparcamiento).
2.- Este mismo uso podr autorizarse en aquellos casos en que la planta stano quede vinculada
a la planta o plantas superiores, siempre que stas estn dedicadas al uso de equipamiento,
servicios urbanos y de la administracin y comercial.
3.- Lo sealado en los prrafos anteriores, debe entenderse sin perjuicio de las limitaciones y
condiciones que se deriven de la legislacin vigente aplicable.
4.- En cualquier caso, cuando el stano se destine a locales para la permanencia ocasional de
personas, las limitaciones sealadas en la Normativa de Incendios se imponen sobre las
condiciones de alturas parciales y de distancia entre el suelo de stano y la rasante de la calle.
(661/2004)
Artculo 7.4.4.- Condiciones de la planta baja.
(220/1997)
1.- La altura libre de la planta baja no podr ser inferior a tres (3) metros, ni superior a cuatro
metros y cincuenta centmetros (4,5 m), con la excepcin prevista en este Ttulo y en las
Ordenanzas de Zona que establecen cmo medir la altura.
2.- Cuando la planta baja sea destinada a los usos de servicios urbanos o administrativos,
equipamiento o terciario-comercial y cuente adems con locales vinculados en las plantas
superiores o inferiores, se podrn modificar las alturas parciales de las plantas destinadas a
dichos usos para realizar las adecuaciones funcionales que pudieran ser necesarias, siempre que
se respeten las alturas mnimas establecidas y que dicha planta baja mantenga el nivel de la calle
(ms menos veinte centmetros) a la que da frente, en una profundidad mnima de cinco (5)
metros.
3.- Se permitir la construccin de entreplantas o entrepisos en las plantas bajas destinadas a
lonjas, siempre que cumplan las siguientes condiciones:
a) La superficie construida de la entreplanta no podr superar el veinticinco por ciento (25%)
de la superficie construida del local. En los locales existentes que dispongan de
entreplanta y sta supere el citado porcentaje, podrn realizarse obras que incluyan la
sustitucin de aqul, conservando sus dimensiones y disposicin, y siempre que se
respete el resto de las condiciones que se exigen en este apartado tercero.
b) Cada local quedar vinculado de forma indivisible a la entreplanta que corresponda segn
el porcentaje anterior, sin ser posible autorizar posteriores segregaciones.
(661/2004)
(220/1997)
100

c) La altura libre de los locales resultantes, no podr ser inferior a dos metros y cincuenta
centmetros (2,5 m) en la parte baja, ni inferior a dos metros treinta centmetros (2,3 m) en
la parte alta, con una tolerancia de reduccin hasta dos (2) metros por descuelgue de vigas
o instalaciones.
d) Los locales resultantes debern formar un volumen nico, con la parte baja, salvo que
cuenten con ventilacin e iluminacin natural en las siguientes condiciones:
Vista recta mnima a patio de manzana o de parcela: Cinco (5) metros.
Tamao mnimo de los huecos: Segn lo dispuesto en el artculo 7.2.6, con una
superficie mnima a estos efectos de diez (10) metros.
e) En ningn caso la entreplanta podr verse reflejada en fachada, por lo que aquella deber
separarse un mnimo de un metro y cincuenta centmetros (1,50 m.) del paramento interior
de fachada. En los edificios incluidos en el Rgimen de Proteccin en niveles A, B y C la
separacin anterior mnima ser la de la primera cruja.
4.- En los edificios terciarios, la altura de la planta baja podr englobarse con la altura de la planta
primera para dar lugar a locales o piezas de doble altura, con el carcter de "halls" o "lobbies".
Cuando su altura se regule por "perfil", estas soluciones no permitirn el incremento de una
planta.
5.- En las edificaciones industriales desarrolladas por plantas, se establecen las siguientes
condiciones:
Altura libre mnima
4,00 metros
Altura libre mxima
5,00 metros
Altura til mnima
3,50 metros
Cuando se trate de edificaciones industriales destinadas a una misma actividad empresarial y

productiva, se autorizar la modificacin de las alturas parciales de las plantas para llevar a cabo
las adecuaciones funcionales que fueren necesario, siempre que se respeten las alturas mnimas
establecidas y que no se altere la altura mxima total o el perfil que le sea de aplicacin.
6.- Idntica regulacin a la sealada en el apartado anterior, corresponder a aquellas
edificaciones de carcter equipamental (Uso 3), de servicios urbanos (Uso 4) o terciario-comercial
concentrado (Uso 7, situaciones 3.1, 3.2 y 3.3), desarrolladas por plantas, cuando se ubiquen en
edificios con uso exclusivo.
7.- Los locales de las plantas bajas destinadas a usos no residenciales debern cumplir con la
condicin de contar con acceso independiente y directo desde la va o espacio de acceso libre al
que d frente la edificacin. En ningn caso se permitirn segregaciones de partes que por s
mismas o agregadas a otro local de la misma planta no cumplan con la condicin precedente.
Artculo 7.4.5.- Condiciones de las plantas altas.
1.- En el supuesto de que la Ordenanza particular de la zona establezca una regulacin
ms especfica, bien a travs de la documentacin grfica, bien a travs del perfil correspondiente,
ser esta ltima de aplicacin, quedando sin efecto lo dispuesto en los apartados 2 y 3.
2.- En los edificios destinados a usos residenciales:
101

Altura libre mnima
2,60 metros
Altura libre mxima
3,00 metros
Altura til mnima
2,50 metros en piezas habitables, salvo cocina.

2,20 metros en el resto de piezas o espacios.
3.- En los edificios destinados a usos de equipamiento, servicios urbanos y administrativos,

terciario-comercial y oficinas.
Altura libre mnima
3,00 metros
Altura libre mxima
4,00 metros
Altura til mnima
2,80 metros con la siguiente salvedad.

2,30 metros en locales de servicios o
instalaciones, incluidos aseos.
Cuando el edificio desarrolle en plantas sucesivas programas dedicados al mismo uso, se podrn
variar las alturas de las plantas altas para llevar a cabo las adecuaciones funcionales que
pudieran ser necesarias, sin que por ello pueda alterarse la altura mxima de la edificacin o el
perfil que le sea de aplicacin.
4.- En los edificios destinados a usos industriales desarrollados por plantas, las alturas de las
plantas superiores se ajustarn a las siguientes limitaciones:
Altura libre mnima
3,50 metros
Altura libre mxima
4,30 metros
Altura til mnima
3,00 metros
Cuando el edificio desarrolle en plantas sucesivas programas dedicados al mismo uso, se podrn
variar las alturas de las plantas altas para llevar a cabo las adecuaciones funcionales que
pudieran ser necesarias, siempre que se respeten las alturas mnimas establecidas y no se altere
la altura mxima de la edificacin o el perfil que le sea de aplicacin.
(19/2004)
5.- Salvo que expresamente se seale lo contrario, la planta bajo cubierta si la hubiere,
nicamente puede destinarse a trastero, quedando taxativamente prohibido cualquier uso vividero.
Estn excluidas de esta limitacin las viviendas unifamiliares en cualquier clase de suelo y los bajo
cubierta de edificaciones de vivienda colectiva en el caso de contar con altura igual o inferior a
cinco (5) plantas, incluida la baja, sobre rasante.
En estas plantas no ser considerada como superficie til aquellas partes de altura libre inferior a
un metro y cincuenta centmetros (1,50m.). Las zonas en las que no se alcance la altura til
mnima del artculo 7.4.5 no superarn en cada pieza o estancia el cincuenta por ciento (50%) de
la superficie de la misma.
Las piezas habitables as obtenidas no podrn tener carcter autnomo, debiendo estar
integradas en las viviendas correspondientes del ltimo piso, que por s solas cumplirn con la
(19/2004)
102

superficie obligada de vivienda mnima, representando al menos el 50% de la superficie total y por
donde dispondrn del nico acceso.
Artculo 7.4.6.- Altura mxima de edificios industriales en planta nica.
En los edificios industriales desarrollados en planta nica, la altura mxima de la edificacin ser
de diez (10) metros, que slo podr ser rebasada por elementos derivados de la propia
funcionalidad de las instalaciones industriales de que se trate, en virtud de la Reglamentacin
especfica de aplicacin.
Artculo 7.4.7.- Edificios industriales que se transforman en residenciales o terciarios.
1.- Con independencia de la aplicacin de las normas sobre el aprovechamiento tipo, los edificios
industriales que se transformen en edificios dedicados al uso residencial o terciario podrn
mantener, salvo prohibicin expresa, las alturas parciales existentes, incluida la baja, y la altura
total, siempre que ajustndose la edificacin a las alineaciones fijadas, sta no rebase el perfil o la
altura mxima establecida y que aquellas cumplan con la altura mnima de planta fijada por el
Plan.
2.- Dicha transformacin podr efectuarse por edificios completos o por partes del mismo,
divisibles en su proyeccin vertical, siempre que no se encuentren en situacin de fuera de
ordenacin expresa o diferida y que constituyan previamente una unidad registral o la puedan
constituir una vez efectuada la intervencin de cambio de uso, sin perjuicio de la aplicacin de las
tolerancias de uso admitidas en esta Normativa.
3.- En cualquier caso, el edificio resultante deber disponer de ncleos de acceso que permitan la
autonoma funcional de la parte del edificio transformada. Asimismo, la transformacin por ncleos
de acceso se realizar de forma que los solares resultantes de la misma cumplan con la normativa
general en cuanto a parcela y edificacin.
Artculo 7.4.8.- Condiciones generales de los vuelos.
1.- Todos los vuelos en fachadas, tales como elementos decorativos inherentes a la construccin,
aleros, balcones, miradores, cresteras decorativas y otros anlogos, debern quedar
comprendidos dentro de la lnea mxima de vuelo que, para cada caso se seala, excepto las
marquesinas.
2.- La lnea mxima de vuelos quedar definida por una lnea vertical imaginaria, trazada de forma
paralela al plano vertical de la fachada situado sobre la alineacin de sta.
Esta lnea de vuelos quedar a tres metros y veinte centmetros (3.20 m.) de altura sobre la
rasante del pavimento de la acera y medidos en el punto ms elevado de aqulla para cada tramo
o seccin en que se haya descompuesto la fachada.
3.- El extremo inferior de la lnea vertical se unir, por medio de una recta, con el extremo ms
saliente de una lnea horizontal trazada a dos metros y cincuenta centmetros (2,50 m) sobre la
rasante del pavimento de la acera. Esta altura ser la mnima para las calles de anchura igual o
menor a doce (12) metros. Para calles de mayor anchura se aumentar la referida altura en la
proporcin de cinco (5) centmetros por cada metro que exceda de doce (12), hasta alcanzar una
mxima de tres metros y veinte centmetros (3.20 mts).
4.- La lnea horizontal podr tener un saliente igual a la centsima parte de la anchura de la calle,
hasta alcanzar un mximo de treinta (30) centmetros.
103

5.- El mayor vuelo lateral de los balcones y balconadas deber quedar a cuarenta (40) centmetros
y el de los miradores y vuelos cerrados, a ochenta (80) centmetros del lmite de la fachada,
cualquiera que sea su tratamiento de huecos.
Artculo 7.4.9.- Limitacin del vuelo.
1.- La anchura mxima o saliente mximo de los cuerpos volados, cualquiera que sea su
naturaleza, vendr definida por la distancia mxima admisible entre la lnea de vuelos definida en
el artculo anterior y la lnea de fachada.
2.- La distancia reglamentaria a considerar vendr definida por los siguientes conceptos:
a) En fachadas con frente a calles con ancho oficial establecido en las ordenanzas
municipales :
Ocho (8) centsimas del ancho de calle (8%) en aqullas cuyo ancho oficial no llega a
los diez (10) metros.
Sesenta centmetros mas dos centsimas del ancho de la calle (60 cms. ms 2%) en
las restantes, hasta alcanzar un saliente mximo de un metro y veinte centmetros (1,2
m).
b) Cuando no estuviese fijado el ancho oficial, la distancia mxima de la lnea de vuelos ser
de un (1) metro respecto al plano de fachada.
3.- El saliente mximo podr ampliarse en lo que resulte, a fin de poder obtener un vuelo de cuarto
de crculo o de sector de crculo sobre el chafln menor de cinco (5) metros, siempre que dicho
crculo sea tangente a las alineaciones de las fachadas correspondientes.
Artculo 7.4.10.- Salientes en fachada.
1.- Sobre las limitaciones determinadas en el artculo anterior, se consentir un vuelo de veinte
(20) centmetros para la cornisa y elementos decorativos en general.
2.- El saliente mximo de aleros sobre el vuelo mximo no exceder de ochenta (80) centmetros,
salvo mayor limitacin en la normativa de zona.
3.- Los citados vuelos podrn ampliarse en lo que resulte, en las esquinas y chaflanes, con el fin
de que los aleros y elementos decorativos puedan ser paralelos y/o concntricos con los balcones
y miradores.
4.- Igualmente se tolerar la invasin resultante de la apertura de las ventanas de eje horizontal o
pivotantes sobre eje central, siempre que la misma no sea superior a cuarenta (40) centmetros ,
contados desde el plano de fachada correspondiente.
5.- Queda prohibido todo elemento que vuele sobre la va pblica a mayor altura que la del
extremo del contorno vertical de vuelos.
6.- Se permitirn cornisas de remate del plomo de fachadas con vuelo mitad del reglamentario.
7.- Cuando no se construya mirador alguno, a efectos puramente decorativos, se autorizarn
aleros y cornisas corridas en fachadas, con un saliente mximo de los dos tercios (2/3) de los
vuelos reglamentados en el artculo anterior.
104

Artculo 7.4.11.- Superficie mxima de los cuerpos cerrados y miradores.

1.- Los vuelos de miradores y cuerpos cerrados, cualquiera que sea su forma y material, podrn
ocupar la totalidad de la superficie de fachada en la que son autorizables con la limitacin
sealada en el apartado 5 del artculo 7.4.8, sobre condiciones generales de los vuelos.
2.- En el supuesto del apartado anterior, el saliente mximo de la lnea de vuelos quedar situado
en la mitad del permitido en el artculo 7.4.9, pudiendo reducirse la superficie vertical y
aumentarse el saliente anterior siempre que se conserve el mismo cubo.
3.- A los efectos de los apartados anteriores, la superficie de fachada se medir desde el piso
primero hasta la terminacin de la vertical de los vuelos.
4.- Si el edificio tuviera varias fachadas se considerar independiente cada una de ellas a la hora
de aplicar el criterio de superficie de miradores y cuerpos cerrados.
Artculo 7.4.12.- Vuelos en los chaflanes.
Sin perjuicio de las limitaciones establecidas en el artculo 7.4.9, en los chaflanes se consentirn
los vuelos correspondientes a la calle ms ancha, hasta su encuentro con la lnea de limitacin de
vuelos de la calle ms estrecha. Su cubicacin podr promediarse con cualquiera de las dos
fachadas colindantes o con ambas.
Artculo 7.4.13.- Vuelos en las fachadas laterales.
En las fachadas laterales de los edificios correspondientes a la tipologa lineal o de bloque abierto,
quedan prohibidos los vuelos cuando la profundidad de los edificios sea menor de dieciocho (18)
metros.
Artculo 7.4.14.- Portadas decorativas.
1.- Dentro de la composicin general de la fachada se podrn ejecutar portadas decorativas.
2.- Las portadas decorativas podrn tener los vuelos que se determinan a continuacin, siempre a
contar desde el plano de la alineacin del edificio y guardando la siguiente proporcin con la
anchura de la acera.
Anchura de la acera
Vuelos o saliente
0,80 metros
0,040 metros
1,00 "
0,050 "
1,50 "
0,075 "
2,00 "
0,100 "
2,50 "
0,125 "
3,00 "
0,150 "
3,50 "
0,175 "
4,00 "
0,200 "
3.- A estos efectos, se entiende por anchura de la acera la real existente, medida entre la lnea o
alineacin de fachada y el borde de la misma. Sin embargo, en aquellas donde exista arbolado, se
105

considerar como anchura de la acera la distancia comprendida entre la lnea de los rboles y la
lnea de fachada del edificio.
4.- Para la cornisa de la coronacin de las portadas, incluido todo adorno o decoracin, se
consentir un ancho equivalente al doble del sealado anteriormente, siempre que la parte inferior
de dicho mayor vuelo se halle a una altura mnima de dos metros y medio (2.5 mts.) sobre la
acera.
5.- Se prohbe disminuir con las portadas parte alguna de la superficie destinada a huecos de luz y
ventilacin que tengan el carcter de mnimos.
106

CAPTULO QUINTO. Condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios
CAPITULO QUINTO.- Condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios.

Son condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios, las que se imponen al conjunto de
instalaciones y mquinas, as como a los espacios que ocupan, para el buen funcionamiento de
los edificios y los locales, conforme al destino que tienen previsto.
1.- Las condiciones que se sealan para las dotaciones y servicios de los edificios tienen el mbito
de aplicacin previsto en el artculo 7.1.2.
2.- Lo establecido en el presente Captulo no ser de aplicacin para los edificios sujetos a algn
rgimen de Proteccin de los previstos en el Ttulo Undcimo, cuando la misma entre en colisin
con el propio objetivo de la conservacin.
3.- El Ayuntamiento, mediante Ordenanza Municipal, podr regular para los edificios de nueva
planta la exigencia de disponer de un local para cuarto de contadores general con las condiciones
y caractersticas de estanqueidad e idoneidad que establezcan las distintas empresas
suministradoras.
4.- En todo caso, se cumplirn las normas vigentes de mbito supramunicipal o las que el
Ayuntamiento promulgue. El Ayuntamiento podr exigir el cumplimiento de las instrucciones
contenidas en las Normas Tecnolgicas de Edificacin.
Artculo 7.5.3.- Certificado de fin de obra.
La direccin facultativa de las obras deber certificar al final de las mismas el cumplimiento de
cuantas prescripciones tcnicas se contienen en el presente Captulo y, en su caso, en las
disposiciones vigentes de carcter sectorial que sean de aplicacin.
Seccin Primera.- Dotacin de Agua.

Artculo 7.5.4.- Dotacin de Agua Potable.
1.- Todo edificio deber disponer en su interior de servicio de agua corriente potable con la
dotacin suficiente para las necesidades propias del uso.
2.- La red de agua potable abastecer todos los lugares de aseo y preparacin de alimentos y
cuantos otros sean necesarios para cada actividad.
3.- Los edificios cuya altura autorizada por el planeamiento sea superior a nueve (9) plantas sobre
rasantes, debern disponer de instalaciones de depsito y bombeo para garantizar el suministro
en los momentos de disminucin de la presin. Tales instalaciones debern acomodarse, en todo
caso, a las condiciones y exigencias que se sealen por el Consorcio de Abastecimiento y
Saneamiento.
4.- El Ayuntamiento podr exigir la instalacin de depsito y bombeo, incluso a los edificios con
altura inferior a la sealada en el apartado anterior, siempre que por circunstancias propias de la
red, sta no pueda garantizar una presin real suficiente para el conrrecto suministro.
107

Artculo 7.5.5.- Dotacin de agua caliente.

En todo edificio residencial y en aquellos en que as lo exija la normativa sectorial, deber
preverse la instalacin de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo de las
personas y a la limpieza domstica. El trazado de las conducciones de agua fra y caliente ser
separativo.
Seccin Segunda.- Dotacin de energa

Artculo 7.5.6.- Energa elctrica.
1.- Todo edificio contar con instalacin interior de energa elctrica, conectada al sistema de
abastecimiento general o al sistema adecuado de generacin propia.
2.- En los establecimientos abiertos al pblico, se dispondr de modo que pueda proporcionar
iluminacin artificial a todos los locales y permita las tomas de corriente para las instalaciones que
se dispusieren.
3.- Las instalaciones de baja tensin en el edificio quedarn definidas para la potencia elctrica
necesaria, teniendo en cuenta para el clculo las previsiones de consumo de energa para
servicios (alumbrado, aparatos elevadores, calefaccin, etc.), as como la necesaria para los usos
previstos, de acuerdo con las condiciones de dotacin marcadas en las Instrucciones y
Reglamentos especficos.
Artculo 7.5.7.- Instalaciones de transformacin.
Cuando se prevea la instalacin de Centros de Transformacin en un edificio, no podrn situarse
por debajo del segundo stano y, adems de cumplir las condiciones exigidas por las
Reglamentaciones especficas, deber ajustarse a las Normas de Proteccin del Medio Ambiente
que les sean aplicables. No podr ocuparse, sobre rasante, la va pblica con ninguna instalacin
auxiliar, salvo las vinculadas a los servicios pblicos y cuando se instale un cuadro de mandos
para el alumbrado pblico.
Artculo 7.5.8.- Cuarto de contadores y controles.
En todos los edificios en que hubiere instalaciones diferenciadas por consumidor, se dispondr un
local con las caractersticas tcnicas adecuadas para albergar los contadores individualizados y
los fusibles de seguridad.
Artculo 7.5.9.- Puesta a Tierra.
1.- En todo edificio se exigir la puesta a tierra de las instalaciones y estructura, que se efectuar
en el interior del mismo mediante la arqueta correspondiente.
2.- La instalacin de puesta a tierra quedar definida por la resistencia elctrica que ofrezca la
lnea, considerando las sobretensiones y corrientes de defecto que puedan originarse en las
instalaciones elctricas, antenas, pararrayos y grandes masas metlicas estructurales o de otro
tipo.
Artculo 7.5.10.- Gas energtico.
1.- Los edificios que incluyan el gas entre sus fuentes de energa, debern cumplir en su
instalacin las condiciones impuestas por la reglamentacin especfica, por las Ordenanzas
108

correspondientes que apruebe el Ayuntamiento y las normas de las propias compaas

suministradoras en su caso.
(552/1998)
2.- El Ayuntamiento podr imponer en dicha ordenanza las servidumbres necesarias (paso
de canalizaciones a travs de elementos privativos) a fin de posibilitar el suministro de gas a todos
los locales del inmueble en la forma adecuada desde el punto de vista urbanstico como de la
estricta aplicacin de la Normativa Sectorial vigente.
3.- Con independencia de que se opte por otras alternativas energticas, todo edificio estar
dotado de instalacin para gas conectada a la red de suministro general con su correspondiente y
nica acometida, excepcionalmente, en los casos que se contemple en la ordenanza, podrn
disponerse dos o ms acometidas.
Artculo 7.5.11.- Combustibles lquidos.
1.- Cuando la fuente de energa utilizada sean los derivados del petrleo, las instalaciones de
almacenamiento de estos combustibles, debern ajustarse a lo establecido por la reglamentacin
especfica y dems normas de carcter general que sean de aplicacin.
2.- La dotacin de depsitos de combustibles quedar definida en cada caso, segn lo establezca
la reglamentacin correspondiente.
Artculo 7.5.12.- Combustibles slidos.
Las calderas y quemadores cumplirn la normativa que les es propia y contarn con los filtros y
medidas correctoras suficientes para adecuar la emisin de humos, gases y otros contaminantes
atmosfricos, al menos, hasta los niveles que se especifican en la Ordenanza correspondiente.
Artculo 7.5.13.- Cuartos de calderas.
Cumplirn la normativa tcnica aplicable en funcin del tipo de instalacin de que se trate.
Seccin Tercera.- Dotaciones de comunicacin.

(144/2003)
Artculo 7.5.14.- Telecomunicaciones.
Las condiciones urbansticas para la ubicacin, instalacin, funcionamiento y actualizacin de los

equipos y elementos de telecomunicacin se ajustarn a una Ordenanza Local.
(144/2003)
Artculo 7.5.15.- Telefona, radio y televisin.
1.- Todos los edificios debern construirse con previsin de las canalizaciones telefnicas, con
independencia de que se realice o no la conexin con el servicio telefnico.
2.- En los edificios destinados a vivienda colectiva se prever la intercomunicacin en circuito
cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.
(552/1998)
(144/2003)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 552/1998, de 16 de Septiembre

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 144/2003, de 11 de Febrero. Expte. 01 1034 000032
109

3.- En todas las edificaciones destinadas a vivienda colectiva, se prohbe la instalacin de antenas
individuales de radio, televisin y las de equipos de radioaficionados, debiendo unificarse al
mximo posible la implantacin de antenas colectivas de televisin y radiodifusin.
4.- Las antenas y dems elementos de comunicacin, debern emplazarse en un punto del
edificio o parcela en que en menor impacto visual suponga para la imagen urbana del edificio y
siempre donde sean menos visibles desde los espacios pblicos.
5.- Cuando sea previsible la realizacin sucesiva y contigua de diversos edificios, se debern
estudiar las medidas adecuadas para permitir la mxima agrupacin, incluso con la unificacin de
las instalaciones colectivas que pudieran corresponder a varias comunidades.
Artculo 7.5.16.- Servicios postales.
Todo edificio dispondr de buzones para la correspondencia en un lugar fcilmente accesible para
los servicios de Correos.
Seccin Cuarta.- Servicios de evacuacin.

Artculo 7.5.17.- Evacuacin de aguas pluviales.
1.- El desage de las bajantes de aguas pluviales se har en condiciones independientes de las
aguas residuales hasta su entrada al colector de alcantarillado urbano, resolvindose en el interior
de la finca, mediante arqueta sifnica, sin que el colector ni las arquetas invadan la va pblica y
con una acometida a la red pblica de saneamiento.
2.- Las bajantes que se coloquen en las fachadas a va pblica quedarn dentro del paramento del
edifico, al menos en la altura de planta baja y, como mnimo, tres metros y medio (3.5 mts.) a
contar desde el pavimento de la calle.
Artculo 7.5.18.- Evacuacin de aguas residuales.
1. Las instalaciones de evacuacin de aguas residuales quedarn definidas por su capacidad de
evacuacin sobre la base de criterios indicados en la Norma Tecnolgica correspondiente y
debern acomodarse a las prescripciones y normas del Consorcio de Aguas, as como cumplir, en
su caso, la normativa relativa a vertidos industriales.
2.- En suelo urbano debern acometer forzosamente a la red general, por intermedio de arqueta
sifnica o pozo de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red de alcantarillado.
3.- Cuando la instalacin reciba aguas procedentes de uso de garaje, aparcamientos colectivos, o
actividades semejantes, se dispondr una arqueta separadora de fangos o grasas, antes de la
arqueta o pozo general de registro.
4.- Para aguas residuales industriales, previamente al inicio de las obras, deber aportarse
certificado del Consorcio de Aguas respecto a la calidad del vertido y condiciones del mismo.
Artculo 7.5.19.- Evacuacin de humos.
1.- En ningn edificio se permitir instalar la salida libre de humos por fachadas, patios comunes,
balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carcter provisional.
110

2.- Cabr autorizar la conduccin de evacuacin de humos procedentes de locales de planta baja
o inferiores a la baja, mediante conductos situados en patios comunes del edificio o por conductos
que atraviesen el mismo.
3.- En aquellos edificios que no tengan patio (edificacin abierta), las plantas bajas debern
disponer de conductos de ventilacin y evacuacin de humos hasta la cubierta.
4.- Todo conducto o chimenea estar provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para
evitar que la radiacin de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de
humos cause molestias o perjuicio a terceros.
5.- Los conductos no discurrirn visibles por las fachadas exteriores con frente a espacio pblico y
su instalacin se ajustar a lo establecido en la Ordenanza Municipal de Proteccin del Medio
Ambiente, salvo en el caso de edificios industriales ubicados en zonas industriales, cuando
acrediten la imposibilidad de hacerlo.
6.- Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas
industriales, instalaciones colectivas de calefaccin y salidas de humos y vahos de cocinas de
colectividades, hoteles, restaurantes o cafeteras.
7.- El Ayuntamiento podr imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando, previo
informe tcnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario.
8.- Sern de aplicacin cuantas disposiciones sobre contaminacin atmosfrica estn vigentes,
tanto si son municipales como si lo son de cualquier otra autoridad supramunicipal.
(676/1997)
Artculo 7.5.20.- Evacuacin de residuos slidos.
1.- La evacuacin de residuos slidos se regular mediante ordenanza municipal de acuerdo con
la diversidad de composicin y de sistemas de recogida.
2.- En tanto no se redacte la ordenanza reguladora todos los edificios residenciales colectivos y
los destinados a usos urbanos no residenciales contarn con instalacin o local en las condiciones
determinadas por los Servicios Tcnicos (Obras y Servicios) segn la zona del municipio de que
se trate.
3.- Complementariamente, regirn las condiciones de la Ley 42/1975 sobre Desechos y Residuos
Slidos Urbanos. Se prohben los trituradores de basuras y residuos con vertidos a la red de
alcantarillado. Slo podrn autorizarse en casos muy especiales y justificados por los particulares,
previo informe del servicio municipal correspondiente.
4.- Cuando las basuras y otros residuos slidos que produjera cualquier actividad, por sus
caractersticas, no puedan o deban ser recogidos por el sistema de recogida domiciliario, debern
ser trasladados directamente al lugar adecuado para su vertido por cuenta del titular de la
actividad. (676/1997)
5.- Los Planes Parciales y Planes Especiales que se redacten en desarrollo del presente Plan, se
ajustarn en sus determinaciones a la ordenanza reguladora, especificando, en su caso, las
(676/1997)
(676/1997)

111

caractersticas funcionales y estticas de los locales y espacios destinados a esta funcin tanto en
el suelo privado como en el espacio pblico. (676/1997)
6.- Se prohbe la instalacin de tolvas comunitarias.
Seccin Quinta.- Instalaciones de confort.

Artculo 7.5.21.- Instalaciones de clima artificial.
1.- Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia sedentaria de personas,
deber disponer de una instalacin de calefaccin o acondicionamiento de aire, pudiendo emplear
cualquier sistema de produccin de calor que pueda mantener las condiciones de temperatura
fijadas por la normativa especfica correspondiente. El proyecto de la instalacin buscar la
solucin de diseo que conduzca a un mayor ahorro energtico.
2.- En el caso de instalaciones de calefaccin central, el Ayuntamiento podr permitir la apertura,
en fachada o portal del edificio, de tolvas o troneras destinadas a facilitar el almacenaje de
combustibles.
3.- La previsin de instalacin de aire acondicionado no se traducir en inexistencia de ventanas,
o incumplimiento de las condiciones de iluminacin naturales establecidas para cada uso, sino
que los sistemas naturales y mecnicos sern complementarios.
4.- Las instalaciones de ventilacin quedarn fijadas por la capacidad de renovacin del aire de
los locales, sobre la base de la seguridad exigida a los locales donde se prevea la acumulacin de
gases txicos o explosivos y a las condiciones higinicas de renovacin de aire. Para la
justificacin de las caractersticas tcnicas de los sistemas estticos de ventilacin por conducto
se exigir un certificado de funcionamiento del sistema, emitido por el Organismo competente.
5.- Las instalaciones de aire acondicionado cumplirn la normativa de funcionamiento y diseo
que les sea de aplicacin y aquella otra que puedan imponerle los departamentos municipales
competentes en la materia.
6.- La salida de aire caliente de la refrigeracin, salvo casos justificados por los servicios tcnicos
municipales, no se har sobre la va pblica, debiendo hacerse a travs del patio de luces interior
de parcela o cubierta del edifico. En ltimo extremo, si ha de hacerse sobre el espacio pblico, se
instalar de acuerdo con lo establecido en la Ordenanza de Proteccin del Medio Ambiente,
evitando producir goteos y otras molestias sobre el espacio pblico.
Artculo 7.5.22.- Aparatos elevadores.
1.- Se incluyen bajo este concepto los ascensores para el transporte de personas, los
montacargas, montaplatos, montacoches, as como las escaleras mecnicas.
2.- Todo edificio cuya altura mxima sea superior a los diez metros setenta y cinco centmetros
(10,75) dispondr de ascensor. La medicin de esta altura se har desde el nivel de la acera, en el
eje del portal, al nivel del suelo de la ltima planta reglamentaria.
Se exceptan los edificios destinados a vivienda unifamiliar y aqullos en que, en funcin de su
destino, sea manifiestamente innecesario.
112

3.- La instalacin de ascensores quedar definida por su capacidad de carga, velocidad y nmero
de paradas calculadas en funcin del nmero de usuarios previstos y el nmero de plantas
servidas.
4.- El nmero de ascensores a instalar y el tamao de los mismos se determinar en funcin de
las necesidades del edificio. Todos ellos sern de ascenso y descenso.
5.- Cada desembarque de ascensor tendr comunicacin directa, o a travs de zonas comunes de
circulacin, con la escalera o elementos comunes.
6.- Se podrn instalar montacargas en aquellos casos en que as convenga al funcionamiento del
uso y la edificacin.
7.- Las escaleras mecnicas cumplirn las condiciones de diseo y construccin especificada en
la normativa vigente. La existencia de escaleras mecnicas no eximir de la obligacin de instalar
ascensor.
8.- En todo caso, se cumplirn las normas exigidas por el Reglamento de Aparatos Elevadores y
disposiciones complementarias.
113

CAPTULO SEXTO. Condiciones de seguridad en los edificios
CAPITULO SEXTO.- Condiciones de seguridad en los edificios

Condiciones de seguridad son las que se imponen con el propsito de obtener mejor proteccin
de las personas mediante requisitos en las caractersticas de los edificios.
1.- Las condiciones que se sealan para la seguridad en los edificios tienen el mbito de
aplicacin previsto en el artculo 7.1.2.
2.- Las condiciones del presente captulo se establecen sin perjuicio del obligado cumplimiento de
la Normativa vigente en esta materia y, especialmente, la Norma Bsica de la Edificacin referente
a las Condiciones de Proteccin contra Incendios en los Edificios.
(1746/2005)
Artculo 7.6.3.- Accesos a las edificaciones.
(661/2004)
1.- Toda edificacin deber estar sealizada exteriormente para su identificacin, que ser
perfectamente visible. Los servicios municipales sealarn los lugares en que deben exhibirse los
nombres de las calles y debern aprobar la forma de exhibir el nmero del edificio.
2.- A las edificaciones deber accederse desde la va pblica, directamente o a travs de un
espacio libre privado. La distancia a recorrer entre la va pblica y la entrada del edificio, cuando
se destine a vivienda colectiva, no superar los cincuenta (50) metros y en este caso, y en
cualquier otro edificio de uso colectivo, ser posible el acceso al mismo con vehculos de servicios
de ambulancia.
3.- En edificios residenciales, cuando as se determine en la norma de uso o de zona, se exigir
acceso independiente para los distintos usos de las plantas altas desde el viario pblico o el
espacio privado de acceso libre.
4.- Sern de obligado cumplimiento las condiciones de accesibilidad y entorno de los edificios tal y
como vienen recogidos en la recomendacin que establece el apndice 2 de la normativa contra
incendios vigente (NBE-CPI-96).
Artculo 7.6.4.- Sealizacin en edificios.
1.- En los edificios de uso pblico, existir la sealizacin correspondiente a salidas y escaleras de
uso normal y de emergencia, aparatos de extincin de incendios, sistemas o mecanismos de
evacuacin en caso de siniestro, posicin de accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situacin
de telfonos y medios de circulacin para minusvlidos, sealamiento de peldaeado en escaleras
y, en general, cuantas sealizaciones sean precisas para la orientacin de las personas en el
interior del mismo y facilitar los procesos de evacuacin en caso de accidente o siniestro y la
accin de los servicios de proteccin ciudadana.
2.- La sealizacin y su funcionamiento en situacin de emergencia ser objeto de inspeccin por
los servicios tcnicos municipales antes de la concesin de la licencia de apertura y
funcionamiento del inmueble o local y de comprobacin en cualquier momento.
(1746/2005)
(661/2004)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1746/2005, de 15 de Diciembre. Expte. 02 1034 000031
114

(220/1997)
Artculo 7.6.5.- Puerta de acceso y cierre de parcela.
1.- Los edificios tendrn una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuyas dimensiones se
ajustarn a lo establecido en la Norma Bsica de Proteccin contra Incendios en los edificios.
2.- Deber distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la misma planta.
3.- Las parcelas de uso y dominio privado en suelo urbano estarn dotadas de cierre en la
alineacin a va o espacio de dominio pblico, retranquendose el tramo correspondiente de
acuerdo con el artculo 7.7.4.
4.- El cierre en cuanto a su tratamiento tendr la consideracin de fachada y se respetarn las
siguientes determinaciones, con una altura mnima de cierre ciego de sesenta centmetros, (0,60
m.), en todos los casos.
Residencial colectiva.
cierre ciego
0,60 m. altura mxima
cierre calado, total
Resto de usos.
(220/1997)
cierre ciego
cierre calado, total
2,20 m. altura mxima.
Artculo 7.6.6.- Circulacin interior.
Se entiende por espacios de circulacin interior de los edificios los que permiten la comunicacin
para uso del pblico en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso
colectivo; entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes u otras
piezas que integren la construccin. Son elementos de circulacin: los portales, rellanos,
escaleras, rampas, ascensores, distribuidores, pasillos y corredores. Sin perjuicio de que por el
uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirn las siguientes:
a) Los portales, que debern disponer de doble cancela, tendrn una anchura mnima de dos
(2) metros hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores. En el caso
de portal comn a dos o ms escaleras principales la anchura mnima se incrementar un
(1) metro, por cada escalera en las mismas condiciones. El hueco de entrada al portal no
tendr menos de un metro y treinta centmetros (1,30 m.) de luz y en el supuesto de portal
comn a dos o ms escaleras no tendr menos de un metro y ochenta centmetros (1,80
m.) de luz.
b) Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrn ancho superior a un metro y
veinte centmetros (1,2 m.) cuando sirvan a un nmero de locales igual o inferior a cuatro
(4). Se da servicio a ms unidades, la dimensin ser superior a un metro y cuarenta
centmetros (1,4 m.).
c) La forma y superficie de los espacios comunes permitir el transporte de una persona en
camilla, desde cualquier local hasta la va pblica.
(220/1997)
115

Artculo 7.6.7.- Escaleras

1.- Las escaleras de utilizacin por el pblico en general no adoptarn soluciones que ofrezcan
peligro al usuario y la anchura til no podr ser inferior a la dimensin que se seala en el
apartado 8. Las escaleras interiores de una vivienda o local tendrn una anchura mnima de
sesenta centmetros (60) de uso estrictamente privado. (220/1997)
2.- La anchura de la escalera ser uniforme en todo su recorrido. Cada tramo de escaleras entre
rellanos no podr tener ms de diecisis (16) peldaos y las medidas de estos sern tales que la
relacin entre la tabica y la huella no dificulte la ascensin.
La altura til o "cabezada" de las escaleras ser en todo caso superior a dos metros y veinte
3.- Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, sus hojas no podrn
entorpecer la circulacin de la escalera, por lo que el ancho mnimo del rellano ser de un metro
y setenta centmetros (1,7 m.). Si existiendo huecos, stos abrieran hacia el interior de los locales,
o mediante puertas deslizantes, la anchura del rellano no ser inferior a un metro y veinticinco
centmetros (1,25).
4.- No se admiten escaleras de uso pblico, sin luz natural y ventilacin, salvo los tramos situados
en plantas bajo rasante, en cuyo caso contarn con chimenea de ventilacin y otro medio
semejante, y las interiores a los locales. Cuando la iluminacin de la escalera sea directa a
fachada o patio, contarn al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminacin
superior a dos (2) metros cuadrados y superficie de ventilacin de, al menos, cincuenta (50)
centmetros cuadrados. En edificios de hasta cuatro (4) plantas, incluida la baja, se admitir la
iluminacin cenital de la caja de escaleras, siempre que se resuelva la ventilacin mediante un
medio mecnico o chimenea adecuada. En este caso, la superficie en planta de iluminacin del
lucernario ser superior a las dos terceras partes (2/3) de la superficie til de caja de escaleras y
se emplearn en su construccin materiales traslcidos. En escaleras con iluminacin cenital, el
hueco central libre tendr un lado mnimo de cincuenta (50) centmetros y una superficie mnima
de un (1) metro cuadrado.
5.- No obstante, la escalera principal podr iluminarse a travs de otra de servicio con las
siguientes condiciones:
Que coincidan los ejes de ambas escaleras.
Que el frente de la escalera con iluminacin y ventilacin a fachada o patio sea

totalmente abierto con barandado metlico.
Que la separacin entre ambas escaleras sea difana en toda su altura, excepto en la
de noventa (90) centmetros, a modo de antepecho, con ventilacin mnima de un (1)
metro cuadrado por cada planta.
6.- Las escaleras de servicios o segundas escaleras podrn recibir luz cenital, cualquiera que sea
el nmero de plantas, en las mismas condiciones que se sealan en el apartado 4 de este artculo,
siempre que deban servidumbre de ventilacin e iluminacin a la principal.
(220/1997)
116

7.- Una sola escalera no podr servir a ms de seis (6) viviendas por planta. Si el nmero de stas
fuera mayor, se dotar a la casa de una escalera por cada grupo de seis (6) viviendas o fraccin.
A estos efectos no se contabilizar como escalera la de servicio, si la hubiere.
8.- La anchura til mnima de los tramos de escaleras principales ser de:
Un (1) metro, cualquiera que sea el nmero de plantas, para las casas sencillas.
Un metro y diez centmetros (1,10 m.) para las casas dobles.
Un metro y veinte centmetros (1,20 m.) para las casas triples.
Un metro y treinta centmetros (1,30 m.) para las cudruples.
Un metro y cuarenta centmetros (1,40 m.) para las quntuples.
Un metro y cincuenta centmetros (1,50 m.) para las sxtuples.
9.- Lo sealado en este artculo se ver automticamente adaptado a cualquier otra regulacin
que se derive de las Normas Bsicas de Edificacin o de cualquier disposicin de rango
equivalente.
Artculo 7.6.8.- Rampas
Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas fueren salvadas mediante rampas,
stas tendrn la anchura del elemento de paso a que correspondan, debiendo ajustarse, en
cuanto a pendientes, materiales, anchura y dems extremos, a la normativa vigente sobre
Barreras Urbansticas y Arquitectnicas, especialmente al Decreto 291/1983 del Gobierno Vasco,
de 19 de Diciembre sobre Normativa para la supresin de barreras arquitectnicas.
Artculo 7.6.9.- Prevencin de incendios
1.- Las construcciones debern cumplir las medidas que, en orden a la proteccin contra
incendios, establecen la Norma Bsica de la Edificacin sobre Condiciones de Proteccin contra
Incendios en los Edificios y cuantas estuvieran vigentes en esta materia.
2.- Sern de cumplimiento obligado las disposiciones municipales que el Ayuntamiento tuviera
aprobadas para incrementar la seguridad preventiva de los edificios y para facilitar la evacuacin
de personas y la extincin del incendio si llegara a producirse.
3.- Todo local destinado a usos no residenciales deber contar con salidas de urgencia y accesos
especiales para el salvamento de personas que, en cada caso y de acuerdo con la naturaleza y
caractersticas de la actividad, determinen los servicios tcnicos municipales, en prevencin de los
siniestros originados por el fuego.
4.- Cuando una instalacin no pueda alcanzar, a juicio del Ayuntamiento, unas condiciones
correctas de seguridad para s misma y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para
personas y bienes, podr ser declarada fuera de ordenacin, forzndose la erradicacin del uso y
el cierre de la instalacin.
5.- Las construcciones existentes debern adecuarse a la reglamentacin de proteccin contra
incendios, en la medida mxima que permita su tipologa y funcionamiento.
117

Artculo 7.6.10.- Condiciones especiales para edificios de gran altura

Cuando la edificacin superase la octava planta o, en general, prevea actividades de las personas
por encima de los veintids (22) metros medidos respecto al nivel del suelo del acceso al edificio,
se dispondrn los medios excepcionales de prevencin contra incendios (escaleras de incendio,
rociadores automticos, etc.) que establezcan las Ordenanzas Municipales y, en su defecto, la
Norma Bsica de Edificacin.
Artculo 7.6.11.- Prevencin contra el rayo
Cuando por la localizacin de una edificacin, o por la inexistencia de instalaciones de proteccin
en su entorno, existan riesgos de accidentes por rayos, se exigir la instalacin de pararrayos,
salvo que se acredite su innecesariedad por existir elementos suficientes en el entorno del edificio.
La instalacin de pararrayos quedar definida por la resistencia elctrica que ofrezca,
considerando el volumen edificado que debe protegerse y la peligrosidad del lugar respecto al
rayo.
118

CAPTULO SEPTIMO. Condiciones especiales de los aparcamientos y garajes
CAPITULO SEPTIMO.- Condiciones especiales de los aparcamientos y garajes
Seccin Primera.- Condiciones Funcionales y Geomtricas de accesos y circulaciones.

Artculo 7.7.1.- Condiciones de los accesos rodados.
1.- Los locales de aparcamiento y de garaje con capacidad inferior a ochenta (80) plazas, podrn
disponer de un solo acceso unidireccional para vehculos, siempre que la longitud del tramo de
una sola direccin no supere los veinticinco (25) metros.
2.- Los aparcamientos con capacidad entre ochenta (80) y cuatrocientas (400) plazas, contarn
con un acceso bidireccional o dos accesos unidireccionales.
3.- Los aparcamientos con capacidad superior a las cuatrocientas (400) plazas, debern presentar
una solucin al acceso de vehculos que garantice un nivel de servicio aceptable en los puntos de
conflicto con el trfico peatonal y rodado de la red viaria desde la que accede y un nivel de servicio
aceptable para los flujos de entrada y salida. Con carcter general, se recurrir a aumentar el
nmero de accesos, pero se podr optar a soluciones de implantacin de accesos que, mediante
la geometra en planta y alzado de los carriles de acceso y reas de espera y formacin de colas,
consigan resultados satisfactorios.
4.- Cuando el acceso de vehculos sea exclusivamente por aparatos monta-coches, se instalar
un aparato por cada treinta (30) plazas o fraccin, en garajes no automatizados. El espacio de
espera horizontal tendr un fondo mnimo de seis (6) metros y su ancho no ser inferior a cuatro
(4) metros.
Artculo 7.7.2.- Condiciones de los accesos peatonales.
1.- En los garajes y aparcamientos que dispongan de plazas para minusvlidos, al menos un
acceso deber cumplir la normativa sobre supresin de barreras arquitectnicas y urbansticas.
2.- Los accesos peatonales se ajustarn a las disposiciones contenidas en la Norma Bsica
vigente sobre Proteccin de Incendios.
(330/2001)
Artculo 7.7.3.- Altura de los locales.
1.- Los locales tendrn una altura libre mnima de dos metros y treinta centmetros (2,30 m.), con
carcter general.
2.- En los accesos, rampas y calles de circulacin principales, esta altura se mantendr libre de
obstculos en todos sus recorridos, pudiendo descender a dos (2) metros bajo canalizaciones o
elementos estructurales lineales en el resto.
Artculo 7.7.4.-Mesetas de espera.
1.- Entre las rampas de acceso y la va pblica se dispondr una meseta de espera en el interior
de la parcela o edificios, de pendiente transversal a la fachada menor del tres por ciento (3%) y
longitud mnima de cinco (5) metros.
(330/2001)
Modificacin aprobada por Orden Foral n 330/2001, de 16 de Mayo. Expte. 00 1034 000035
119

2.- La anchura mnima de las mesetas correspondientes a rampas unidireccionales ser de tres
(3) metros y de seis (6), en el caso de rampas bidireccionales.
3.- En aparcamientos de capacidad superior a cuatrocientas (400) plazas, las dimensiones de la
zona de espera sern superiores a las aqu estipuladas, con el fin de satisfacer las condiciones
expuestas en el punto 3 del artculo 7.7.1.
Artculo 7.7.5.- Rampas de acceso
1.- Las rampas unidireccionales en las que uno de sus extremos no sea visible desde el otro,
debern disponer de un sistema adecuado de sealizacin con bloqueo.
2.- La anchura mnima de las rampas, en funcin de sus caractersticas, ser la siguiente:
Unidireccional recta
3.00 metros
Unidireccional curva
3.50 "
Bidireccional recta
6.00 "
Bidireccional curva
6.75 "
3.- La pendiente en rampas rectas no sobrepasar el diecisis por ciento (16%) y en rampas
curvas, el doce por ciento (12%) medida sobre el eje del carril exterior, salvo si la capacidad es
inferior a ochenta (80) plazas, en cuyo caso la pendiente en rampas rectas no sobrepasar el
dieciocho por ciento (18%).
4.- Excepcionalmente, y para garajes con menos de 21 plazas (veinte plazas o menos) en un
mximo de dos plantas, cuando el tamao o forma del solar lo exija se podrn autorizar rampas
rectas con veinte por ciento (20%) de pendiente.
5.- El radio mnimo en las curvas ser de cinco (5) metros, medido en el eje del carril interior.
Artculo 7.7.6.- Calles de circulacin.
La anchura mnima unidireccional, sin acceso directo a plazas, ser de tres (3) metros. Si hay
acceso directo a plazas en batera cuyo ngulo sea mayor de sesenta grados (60), la anchura
mnima correspondiente ser de cuatro (4) metros. En el caso de acceso a plazas en batera cuyo
ngulo sea de noventa grados (90) y en calles bidireccionales, la anchura mnima ser de cinco
(5) metros.
Seccin Segunda.- Condiciones de las plazas de aparcamiento.

Artculo 7.7.7.- Condiciones de las plazas
1.- Se entiende por plaza de aparcamiento una porcin de suelo de fcil acceso con las siguientes
dimensiones mnimas, segn el tipo de vehculo o usuario que se prevea.
Longitud
Anchura
Vehculos de dos ruedas
2,5 metros
1,5 metros
Automviles
4,8
"
2,4 "
Plaza minusvlidos
4,8
"
3,2 "
120

Vehculos industriales ligeros
5,7
"
2,5 "
Vehculos industriales grandes
12,0 "
3,5 "
Las anchuras debern incrementarse en veinticinco (25) centmetros por cada lado que linde con
una pared.
2.- La pendiente mxima de la plaza ser del tres por ciento (3%).
3.- Las plazas de garaje cerradas debern adecuar sus dimensiones a las derivadas de la
condicin de incremento de anchura sealada en el apartado 1 de este artculo. A los efectos del
cumplimiento de medidas de evacuacin y de seguridad para la proteccin contra incendios, las
plazas de garaje cerradas sern consideradas como trasteros.
4.- Las condiciones de cierre y dems extremos sern objeto de desarrollo en la Ordenanza
Municipal correspondiente. En tanto se produce el desarrollo de dicha ordenanza, los cierres que
se lleven a efecto debern cumplir la condicin de tener "calada", a efectos visuales, una
superficie equivalente a la totalidad de su anchura y al menos dos tercios de su altura.
Seccin Tercera.- Condiciones tcnicas constructivas y de las instalaciones.

Artculo 7.7.8.- Condiciones tcnicas constructivas y de las instalaciones
Las condiciones tcnicas constructivas y, en particular, las instalaciones de ventilacin y contra
incendios, se ajustarn a lo dispuesto en la Norma Bsica vigente sobre Proteccin de Incendios y
en la Ordenanza Municipal de Proteccin del Medio Ambiente.
121

CAPTULO OCTAVO. Condiciones ambientales
CAPITULO OCTAVO.- Condiciones ambientales

Artculo 7.8.1.- Definicin
Las condiciones ambientales son las que se imponen a las construcciones cualquiera que sea la
actividad que albergue y a sus instalaciones para que de su utilizacin no se deriven agresiones al
medio ambiente por emisin de radiactividad, perturbaciones elctricas, ruido, vibraciones,
deslumbramientos, emisin de gases nocivos, humos o partculas, o por sus vertidos lquidos o
slidos.
Artculo 7.8.2.- Aplicacin
1.- Las condiciones ambientales que se sealan tienen el mbito de aplicacin previsto en el
artculo 7.1.2.
2.- En todo caso, se cumplirn las condiciones que se establecen para poder desarrollar los usos
previstos, las de aplicacin en el lugar en que se encuentren y cuantas estn vigentes, siendo de
aplicacin preferente la Ordenanza Municipal sobre Proteccin del Medio Ambiente.
Artculo 7.8.3.- Lugares de observacin de las condiciones
1.- El impacto producido por el funcionamiento de cualquier actividad en el medio urbano estar
limitado en sus efectos ambientales por las prescripciones que sealan las presentes Normas. Su
cumplimiento se comprobar en los siguientes lugares de observacin.
En el punto o puntos en los que dichos efectos sean ms aparentes para la comprobacin de
gases nocivos, humos, polvo, residuos o cualquiera otra forma de contaminacin,
deslumbramientos, perturbaciones elctricas o radiactivas. En el punto o puntos en donde se
puede originar, en el caso de peligro de explosin.
En el permetro del local o de la parcela si la actividad es nica en edificio aislado, para la
comprobacin de ruidos, vibraciones, olores o similares.
Artculo 7.8.4.- Emisin de radiactividad y perturbaciones elctricas
1.- Las actividades susceptibles de general radiactividad o perturbaciones elctricas debern
cumplir las disposiciones especiales de los Organismos competentes en la materia.
2.- En ningn caso se permitir ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas, as como
ninguna que produzca perturbaciones elctricas que afecten al funcionamiento de cualquier
equipo o maquinaria, diferentes de aquellos que originen las perturbaciones.
Artculo 7.8.5.- Transmisin de ruido.
1.- El nivel sonoro se medir en la forma, desde los lugares de observacin y en las condiciones
que se establecen en la Ordenanza Municipal de Proteccin del Medio Ambiente.
2.- En las plantas bajas y en las plantas primeras destinadas a oficinas de los edificios
residenciales, el nivel sonoro se ajustar a lo establecido en la Ordenanza Municipal sealada en
el apartado anterior.
122

CAPTULO OCTAVO. Condiciones ambientales
Artculo 7.8.6.- Vibraciones

No podr permitirse ninguna vibracin que sea detectable sin instrumentos en los lugares de
observacin especificados en el artculo 7.8.3. Para su correccin se dispondrn bancadas
antivibratorias independientes de la estructura del edificio y del suelo del local para todos aquellos
elementos originadores de vibracin, as como de apoyos elsticos para la fijacin a paramentos.
Las vibraciones medidas en Pals, no superarn los valores establecidos en las Ordenanzas
Municipales.
Artculo 7.8.7.- Deslumbramientos
Desde los lugares de observacin especificados en el artculo 7.8.3, no podr ser visible ningn
deslumbramiento directo o reflejado, debido a fuentes luminosas de gran intensidad o a procesos
de incandescencia a altas temperaturas, tales como combustin, soldadura y otros.
Artculo 7.8.8.- Emisin de gases, humos, partculas y otros contaminantes atmosfricos.
1.- No se permitir la emisin de ningn tipo de cenizas, polvo, humos, vapores, gases ni otras
formas de contaminacin que puedan causar daos a la salud de las personas, a la riqueza
animal o vegetal, a los bienes inmuebles o deterioren las condiciones de limpieza exigibles para el
decoro urbano.
2.- En ningn caso se permitir la manipulacin de sustancias que produzcan olores que puedan
ser detectados sin necesidad de instrumentos.
3.- Los gases, humos, partculas y en general cualquier elemento contaminante de la atmsfera,
no podrn ser evacuados en ningn caso libremente al exterior, sino que debern hacerlo a travs
de conductos o chimeneas que se ajusten a lo establecido en la Ordenanza Municipal de
Proteccin del Medio Ambiente.
Artculo 7.8.9.- Vertidos industriales
1.- Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboracin industrial se decantarn y
depurarn en primera instancia por la propia industria antes de verterla a las redes generales de
saneamiento. Las instalaciones que no produzcan aguas residuales contaminadas, podrn verter
directamente con sifn hidrulico interpuesto.
2.- Las instalaciones industriales que produzcan vertidos a la red de colectores debern
someterse a las prohibiciones y limitaciones establecidas en el vigente Reglamento de Vertidos no
Domsticos a la Red de Alcantarillado.
123

CAPTULO NOVENO. Condiciones de esttica
CAPITULO NOVENO.- Condiciones de esttica

(676/1997)
Artculo 7.9.1.- Definicin
1.- Condiciones de esttica son las que se imponen a la edificacin y dems actos de incidencia
urbana, con el propsito de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad.
2.- Unidad compositiva es la condicin que deben cumplir determinados edificios o conjunto de
edificios respondiendo a un diseo unitario, sin prejuicio de su ejecucin en fases. La Unidad
compositiva se referir a la envolvente y tratamiento de fachadas, as como a la urbanizacin si la
hubiera, pudiendo ser completa o parcial, de acuerdo con la siguiente clasificacin:
1. Tratamiento de cubiertas.
2. Tratamiento de huecos y vuelos.
3. Tratamiento de plantas bajas.
4. Revestimiento de fachadas.
5. Urbanizacin.
6. Unidad compositiva completa.
Con independencia de esta clasificacin se podrn precisar otras unidades especficas.
3.- El alcance de la clasificacin precedente es el siguiente:
a) Tratamiento de cubierta: implica uniformidad tipolgica y de materiales de cubierta,
incluyendo en sta los aleros y antepechos de remate, etc.
b) Tratamiento de huecos y vuelos: comprende el tipo y distribucin de unos y otros, as
como los materiales y su disposicin, pudiendo la unidad compositiva abarca todos
estos aspectos o slo alguno.
c) Tratamiento de plantas bajas: hace referencia a los materiales y disposicin de los
paos ciegos de planta baja, en el sentido contemplado en el artculo 7.9.6 de estas
normas. Cuando se trata de plantas bajas con soportales, implica adems la definicin
tipolgica de los vanos.
d) Revestimiento de fachadas: hace referencia a la uniformidad del material o materiales
de revestimiento.
e) Urbanizacin: se refiere a la uniformidad de soluciones y materiales empleados en los
espacios libres, en cierres, pavimentos, mobiliario urbano, etc.
4.- Unidad compositiva completa ser aquella que abarca el conjunto de los anteriores, y tiene
como objetivo que el bloque o conjunto y espacio vinculado sean el resultado de un nico diseo.
(676/1997)
124


Las condiciones que se sealan para la esttica de la ciudad son de aplicacin a todas las
actuaciones sujetas a licencia municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podr requerir a la
propiedad de los bienes urbanos para que se ejecuten las acciones necesarias para ajustarse a
las condiciones que se sealan en estas Normas. La regulacin de las condiciones estticas se
realiza en las presentes condiciones generales.
(676/1997)
Artculo 7.9.3.- Salvaguarda de la esttica urbana. Unidad compositiva.
1.- La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoracin y mejora, tanto en lo que se

refiere a los edificios, en conjuntos o individualizadamente, como a las reas no edificadas,
corresponde al Ayuntamiento, por lo que cualquier actuacin que pudiera afectar a la percepcin
de la ciudad deber ajustarse al criterio que al respecto mantenga.
2.- El Ayuntamiento podr denegar o condicionar cualquier actuacin que resulte antiesttica,
inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad, pudiendo exigir la demolicin de la existente
que resulte estticamente inadecuado al entorno circundante, con restitucin del inmueble a su
aspecto originario. El condicionamiento de la actuacin podr estar referido al uso, las
dimensiones del edificio, las caractersticas de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la
composicin, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la
vegetacin, en sus especies y su porte y, en general, a cualquier elemento que configure la
imagen de la ciudad.
3.- Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes tratarn de ser respetuosas,
en su diseo y composicin, con las caractersticas dominantes del ambiente en que hayan de
emplazarse, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 138 de la Ley del Suelo. A tal fin se pondr
especial cuidado en armonizar sistemas de cubiertas, cornisa, posicin de forjados, ritmos,
dimensiones de huecos y macizos, composicin, materiales, color y detalles constructivos.
4.- Con el fin de subrayar el perfil de la calle y proteger las fachadas de la intemperie, se
recomiendan las soluciones de coronacin con cornisa o alero.
5.- La Unidad compositiva es preceptiva en todos y cada uno de los bloques que responden a la
tipologa de edificacin abierta, con independencia de la definicin del Uso Caracterstico del rea
de Reparto, as como en los edificios o grupos de edificios a los que el Ayuntamiento imponga
esta condicin. Su cumplimiento se satisface con el Proyecto Bsico comn del edificio o conjunto
de edificios, o en su defecto con un Estudio de Detalle.
La Unidad compositiva correspondiente a los bloques de edificacin abierta ser la
correspondiente a tratamiento de cubierta, tratamiento de plantas bajas, revestimiento de
fachadas y urbanizacin si la hubiere, y la impuesta por el Ayuntamiento, abarcar los aspectos
que se especifiquen en cada caso, en la Ordenanza Reguladora de Unidades Compositivas.
Artculo 7.9.4.- Proteccin de los ambientes urbanos
1.- Toda actuacin que afecte al ambiente urbano deber someterse a las condiciones estticas
que, para cada tipo de obra y zona en la que se localice, se determinan en estas Normas.
(676/1997)
125

2.- En obras de ampliacin, la solucin arquitectnica deber ser respetuosa con el estilo e
invariantes de la fachada preexistente, procurando mantener los elementos de remate que
permitan identificar las caractersticas especficas del edificio, diferencindolas de las propias del
nuevo aadido.
Artculo 7.9.5.- Fachadas
1.- Cuando la obra afecte a la fachada de la edificacin y sta se encuentre contigua a otra u otras
objeto de proteccin, se adecuar la composicin de la nueva fachada a las preexistentes,
armonizando las lneas fijas de referencia de la composicin (cornisas, aleros, impostas, vuelos,
zcalos, recercados, etc.) entre la nueva edificacin y las colindantes, sin perjuicio de la obligacin
de mantenimiento del perfil.
2.- En todo caso, las soluciones de ritmos y proporcin entre los huecos y macizos en la
composicin de las fachadas, debern adecuarse a las caractersticas tipolgicas de la
edificacin, del entorno, y especficas de las edificaciones catalogadas, si su presencia y
proximidad lo impusiese.
3.- Las fachadas laterales y posteriores, y las que dan a patio de manzana se asemejarn, en
cuanto a composicin y materiales a la fachada principal.
Artculo 7.9.6.- Tratamiento de las plantas bajas
1.- Las fachadas se disearn completas, desde la rasante de la acera hasta la cumbrera de la
cubierta. Cuando las obras en un edificio afecten a su planta baja, sta deber armonizar con el
resto de la fachada. A tal efecto los pilares en planta baja debern estar cubiertos por paos
ciegos, que sean respetuosos con las anchuras tipolgicas de los machones existentes en el
tramo de calle correspondiente, componiendo dicha planta de forma unitaria con el resto de la
fachada.
2.- Las soluciones de los locales comerciales debern integrarse posteriormente con respeto a los
criterios arquitectnicos generales. En cualquier caso, las puertas de acceso y escaparates
quedarn remetidas un mnimo de veinticinco (25) centmetros del plano de fachada, sin contar la
lnea de vuelo.
3.- Se prohbe invadir los paramentos ciegos con revestimientos o motivos decorativos de
cualquier naturaleza ajenos a la concepcin del edificio.
4.- Igualmente, deber cuidarse la integracin de los huecos de paso a garaje en consonancia con
la composicin general de la fachada.
Artculo 7.9.7.- Materiales de fachada
1.- La eleccin de los materiales para la ejecucin de las fachadas se fundamentar en cuanto al
tipo de fbricas y calidad de los revestimientos, as como al despiece, textura y color de los
mismos, en funcin de los criterios de composicin y estticos de cada zona.
2.- Las fachadas se construirn preferentemente con materiales que exijan una conservacin
mnima, tanto en las fbricas como en las carpinteras.
126

(220/1997)
Artculo 7.9.8.- Modificacin de fachadas
1.- En edificios no protegidos podr procederse a la modificacin de las caractersticas de una

fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garanticen un resultado homogneo
del conjunto arquitectnico y su relacin con los colindantes.
2.- En edificios no sometidos a rgimen de proteccin alguno, se podr autorizar el cierre de
terrazas y solanas, siempre que se desarrolle dentro del perfil. La solicitud de cierre deber estar
acompaada del correspondiente proyecto tcnico competente, en el que se recojan las nuevas
soluciones generales de fachada y el acuerdo de la Junta de Comunidad de Propietarios de
proceder a la realizacin de la obra simultneamente en todos los elementos que configuran una
unidad de fachada.
3.- No se autorizarn, en ningn caso, el cierre individualizado de balcones, balconadas y
terrazas, salvo que los mismos den a un patio interior del edificio y se respeten las superficies de
los huecos y vistas rectas reglamentarias, demostrndose adems el cumplimiento de la limitacin
de superficie de vuelos cerrados.
4.- En edificios en que se hubieran realizado cerramientos anrquicos de vuelos y terrazas, el
Ayuntamiento podr requerir para la adecuacin de los mismos a una solucin de diseo unitario.
Artculo 7.9.9.- Soportales
En las construcciones en las que se proyecten soportales permitidos por el Plan, no se podrn
ocupar stos con los elementos verticales de apoyo ; su ancho interior se ajustar a la dimensin
mnima que se seala en el plano de Definicin de la Ordenacin y, en cualquier caso, ser igual o
superior a tres (3) metros y su altura la que le correspondiere a la planta baja del edificio, segn
las condiciones o la zona en que se encuentre.
Artculo 7.9.10.- Fachadas ciegas
Por razones de composicin del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios, en
reas de uso residencial, se evitarn las fachadas ciegas, debiendo, en todo caso, mantenerse la
iluminacin natural a travs de la fachada.
Artculo 7.9.11.- Instalaciones en la fachada.
1.- Ninguna instalacin de refrigeracin, acondicionamiento de aire, evacuacin de humos o
extractores, podr sobresalir ms de treinta (30) centmetros del plano de fachada exterior, ni
perjudicar la esttica de la misma.
2.- La instalacin de aparatos de aire acondicionado visible desde la va pblica, requerir un
estudio del alzado del edificio, no pudiendo instalarse sino en la posicin en que menos
perjudiquen a la esttica de la fachada y sin romper su cerramiento.
3.- Los equipos de acondicionamiento o extraccin de aire en locales situados en alineacin
exterior se ajustarn a lo establecido en la Ordenanza Municipal sobre Proteccin del Medio
Ambiente.
(220/1997)
127

Artculo 7.9.12.- Anuncios y marquesinas

1.- Slo se podrn autorizar anuncios y marquesinas en planta baja, cuando estn perfectamente
integrados en el conjunto de la fachada, ocupando nicamente los accesos y escaparates y
respetando totalmente el paramento visto de la fachada.
2.- El vuelo mximo de las marquesinas no ser superior en treinta y cinco (35) centmetros al
autorizado para balcones y miradores, ajustndose las dimensiones de canto y altura por debajo
de los tres metros y veinte centmetros (3,20 m.) a lo dispuesto en la regulacin de los vuelos en el
artculo 7.4.8.
3.- Los nicos anuncios perpendiculares a la fachada que se autorizan son los que quedan
contenidos dentro del canto de las marquesinas, los de actividades de titularidad pblica que
presten servicios administrativos, asistenciales o informativos (correos, telgrafos, telfonos,
ambulatorios, clnicas y similares), los de titularidad privada de carcter asistencial (clnicas y
farmacias) y los de titularidad privada de reconocido cometido social (Cruz Roja, DYA, etc.).
Previamente, los rtulos a instalar debern ser homologados por el Ayuntamiento, por grupos de
actividad y de forma tal que, en actividades de titularidad privada, se identifique el servicio que se
ofrece, pero sin alusin al titular o razn social.
Asimismo, mediante Ordenanza Municipal podr regularse la autorizacin de anuncios
perpendiculares a fachada, constituidos por banderolas o elementos colgantes. Dichos anuncios
slo podrn situarse en planta baja, por debajo del plano del forjado de la planta primera y
debern quedar inscritos dentro de las lneas definidas por una distancia al suelo de dos metros y
medio (2.5 m.) y por un saliente mximo equivalente al ochenta por ciento (80%) del vuelo
autorizable en la planta primera. Su grosor no podr ser superior a cinco (5) centmetros y sus
apoyos a la fachada debern realizarse dentro del hueco correspondiente a accesos y
escaparates y nunca adosados a sus mochetas. La Ordenanza no podr permitir ms de uno por
actividad.
En tanto se verifica la aprobacin de la citada ordenanza, slo podrn autorizarse los anuncios
previstos en el primer prrafo del presente apartado tres.
4.- Los anuncios que se instalen en plantas distintas de la baja, debern limitar su colocacin a los
antepechos de los balcones, sin sobresalir en ningn caso de la lnea de vuelos real del edificio
ms de diez (10) centmetros. Estarn conformados por letra suelta con un tamao mximo de
cuarenta (40) centmetros de altura y se situarn en la lnea de antepecho, sin superar la longitud
de los mismos.
5.- Cuando sean luminosos, slo se autorizarn en cinta de nen o letra suelta cajeada con
iluminacin interior.
6.- El Ayuntamiento podr denegar la autorizacin para colocar anuncios o marquesinas cuando
estime que no resultan adecuados al entorno ambiental del edificio.
7.- En los edificios objeto de algn tipo de proteccin se estar a lo que a tal efecto se establece
en el Ttulo Undcimo. No obstante, en edificios protegidos no podrn colocarse anuncios en las
plantas superiores a la planta baja, salvo que se trate de equipamientos, pblicos o privados, o
edificios institucionales y siempre que el rtulo correspondiente se halle integrado en las
soluciones generales de la fachada.
A estos efectos, se entiende por "edificio institucional" aquel que acoge a una nica actividad o
razn social, con independencia de su carcter pblico o privado.
128

8.- Se prohbe pegar o fijar anuncios sobre los paramentos ciegos de las fachadas.
Artculo 7.9.13.- Anuncios en edificios industriales ubicados en zonas no industriales.
1.- Los anuncios en las plantas altas de fachadas de edificios industriales situados en zonas de
carcter no industrial se atendrn a las determinaciones de un esquema nico para cada una de
las fachadas. Este esquema ha de aprobarse previamente a la colocacin de cualquier elemento
de los citados anuncios, por lo que deber partir y tener en cuenta los elementos ya existentes.
2.- Los anuncios y posibles logotipos han de ir en su conjunto, bien dentro de los huecos o bien
sobre los paos horizontales ciegos de la fachada en que se ubiquen y, en ambos casos, en un
plano paralelo al de la misma.
3.- La composicin de los anuncios se efectuar a base de letras sueltas, cajeadas o no.
4.- En caso de ir ubicados dentro de los huecos de fachada, ninguno de los componentes del
anuncio podr tener una altura superior a un tercio del hueco en que se siten, ni aproximarse
ms de 20 cms. a los mochetas verticales que delimiten lateralmente el mismo, sin rebasar el
plano vertical del dintel en ms de 20 cms.
5.- Si fueran ubicados en los paos ciegos, ninguno de los elementos del anuncio podr superar la
mitad de la altura de aquel en el que se siten, ni rebasar por sus extremos la dimensin (anchura
total) del menor de los huecos que limiten el paramento ciego por arriba y por abajo. El vuelo
mximo respecto al citado paramento ser de 40 cms.
6.- En fachadas construidas en base a "muro cortina", no se permite ninguna publicidad exterior,
salvo la que puede referirse a la genrica del propio edificio.
Artculo 7.9.14.- Toldos
Los toldos debern encajarse en la estructura de huecos del edificio donde se sitan,
autorizndose un vuelo mximo de dos metros y treinta centmetros (2,3 m) y una altura mnima
de dos metros y veinte centmetros (2,2 m.) siempre que la distancia entre el mayor saliente del
toldo, una vez desarrollado y la vertical levantada en la arista del bordillo de acera, sea al menos
de setenta (70) centmetros.
Artculo 7.9.15.- Medianeras
1.- Todas las medianeras tendrn un tratamiento igual al correspondiente a la fachada en sus
ltimas plantas.
2.- Cuando las medianeras den a un solar no edificado o con edificios de altura igual o inferior a
cuatro plantas, incluida la baja y que no se trate de edificios protegidos, el revestimiento de la
fachada podrn sustituirse por ladrillo cara vista o plaqueta del mismo material, hasta la altura que
determinen los Servicios Tcnicos Municipales en las condiciones de la licencia, segn la altura
que pueda preverse para la edificacin contigua en funcin de la pendiente, tipo de manzana, etc.,
de forma que la medianera que en el futuro pueda dejar el edificio tenga su recubrimiento igual al
de la fachada principal.
Esta exigencia quedar sin efecto si durante la ejecucin de la obras, se obtuviese licencia para
construir en el solar colindante.
129

3.- Por razones de ornato urbano, el Ayuntamiento podr ordenar la ejecucin de obras de mejora
de medianeras en determinados espacios pblicos de importancia visual y esttica.
4.- Las Ordenanzas especficas municipales podrn establecer criterios estticos y de diseo que
sean de obligada observancia en las obras de mantenimiento y decoro de fachadas y medianeras
en general, as como requerir a la propiedad de los inmuebles para su cumplimiento.
5.- En todo caso, en las medianeras existentes que tienen la categora de fachadas, cualquier
operacin que se efecte en las mismas (apertura de huecos, recubrimiento de materiales,
pintura, etc.), deber realizarse mediante Proyecto Unitario de la Comunidad de Propietarios.
Artculo 7.9.16.- Conservacin y decoracin de muros medianeros al descubierto.
Sern de cuenta del propietario del edificio ms alto, el decorar y conservar los muros medianeros
que aparezcan al descubierto sobre la edificacin contigua, en la superficie que exceda de la
altura permitida por estas Normas para dicha edificacin.
Artculo 7.9.17.- Materiales
1.- Los materiales que se utilizarn para la construccin de edificios de nueva planta, sern los
precisos para garantizar una adecuacin correcta del edificio a su entorno y al rea tipolgica a
que pertenezca, as como un largo envejecimiento.
2.- Estas disposiciones son de aplicacin tanto para las fachadas a va pblica como a patio de
manzana, aunque el tratamiento de ambas podr ser diferente.
3.- Los patios de parcela o de luces estarn revestidos con material cermico vitrificado de color
claro o cualquier otra solucin que garantice las mejores condiciones para la limpieza y
autoconservacin. Las medianeras de los edificios contra los que se entreguen los patios
interiores de una construccin colindante, debern la servidumbre de poder ser revestidos a
cuenta de los propietarios del inmueble que saca luces al patio, uno de cuyos lados es
conformado por la medianera colindante.
Artculo 7.9.18.- Cubiertas
1.- En las zonas en las que as lo exija la tipologa dominante, la cubierta deber disponerse en
forma de tejado, en especial en los edificios protegidos.
2.- Todas las chimeneas, cuartos de mquinas y otras instalaciones que puedan aparecer sobre la
cubierta, estarn acabados con materiales de fachada.
(220/1997)
Artculo 7.9.19.- Tendederos
1.- Queda prohibido el tendido de ropa a la va pblica o patio de manzana de acceso pblico, as
como en balcones o terrazas que den a dichos espacios.
2.- Cuando existen viviendas que no den a patios interior de luces, ser obligada la existencia de
un local destinado a tendedero, con una superficie igual o superior a tres coma cinco (3,5) metros
cuadrados y un ancho mnimo no inferior a un metro y veinte centmetros (1,2 m), diseado de
(220/1997)
130

forma que tenga absoluta proteccin de vistas de la ropa, desde los espacios pblicos. Estos
locales dispondrn de ventilacin natural y podrn instalarse en ellos lavadoras y secadoras.
3.- Lo especificado en el prrafo anterior no ser de aplicacin para aquellos edificios que cuenten
con local e instalacin de lavandera al servicio exclusivo de la comunidad.
Artculo 7.9.20.- Cerramientos de solares y parcelas
1.- Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, debern cercarse mediante
cerramientos permanentes situados en la alineacin oficial, de altura comprendida entre dos (2) y
tres (3) metros y fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservacin en buen
estado.
2.- El cerramiento de parcelas a vas o espacios pblicos deber resolverse con elementos ciegos
de cincuenta (50) centmetros de altura mxima, completados, en su caso, mediante proteccin
difanas estticamente acordes con el lugar, hasta una altura mxima de dos metros y cincuenta
3.- Se exceptan los edificios aislados que, en razn de su destino, requieren especial medidas de
seguridad, en cuyo caso el cerramiento se ajustar a las necesidades del edificio y requerir
aprobacin del organismo municipal competente.
4.- En ningn caso se permitir el remate de cerramientos con elementos que puedan causar
lesiones a personas y animales.
Artculo 7.9.21.- Proteccin del arbolado.
1.- El arbolado existente en el espacio pblico, aunque no haya sido calificado como zona verde o
espacio libre de conservacin ambiental, deber ser protegido y conservado. Cuando sea
necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor, se procurar que afecten a los
ejemplares de menor edad y porte.
2.- Toda prdida de arbolado en la va pblica deber ser repuesta de forma inmediata.
3.- Los patios o espacios libres existentes en la actualidad, pblicos o privados, que se encuentren
ajardinados, debern conservar y mantener en buen estado sus plantaciones, cualquiera que sea
su porte.
4.- Cuando una obra pueda afectar a algn ejemplar arbreo pblico o privado, se indicar en la
solicitud de licencia correspondiente, sealando su situacin en los planos topogrficos de estado
actual que se aporten. En estos casos, se exigir y garantizar que durante el transcurso de las
obras, se dotar a los troncos del arbolado, hasta una altura mnima de un metro y ochenta
centmetros (1,8 m.), de un adecuado recubrimiento rgido que impida su lesin o deterioro.
5.- La necesaria sustitucin del arbolado existente en las vas pblicas, cuando por deterioro u
otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, ser obligatoria a cargo del responsable de
la prdida, sin perjuicio de la sancin a que pudiera dar origen. La sustitucin se har por especies
iguales y del mismo porte que las desaparecidas o empleando la especie dominante.
Artculo 7.9.22.- Consideracin del entorno
1.- Las obras de nueva edificacin debern proyectarse tomando en consideracin la topografa
del terreno, la vegetacin existente, la posicin del terreno respecto a cornisas y otros elementos
131

visuales, el impacto de la construccin proyectada sobre el medio que le rodea y el perfil de la

zona, su incidencia en trminos de saneamiento y ventilacin de la construccin de las fincas
colindantes y, en la va pblica, su relacin con sta, la adecuacin de la solucin formal a la
tipologa y materiales del rea y dems parmetros definidores de su integracin en el medio
urbano.
2.- El Ayuntamiento podr exigir la inclusin en la documentacin para la solicitud de licencia, de
un estudio de visualizacin y paisaje urbano en el estado actual y en el estado futuro, que
comprender la implantacin de la construccin proyectada.
3.- Asimismo, el Ayuntamiento podr establecer criterios selectivos o alternativos para el empleo
armonioso de los materiales de edificacin, de urbanizacin y de ajardinamiento, as como de las
coloraciones admisibles.
132
TITULO VIII-CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS

CAPITULO OCTAVO.- Ordenanza n 7 para la zona del Ensanche

Artculo 8.8.1.- Ambito.
El mbito fsico de la zona del Ensanche es el delimitado en el plano de Restricciones de Usos y
Ambitos de Ordenanza, el cual se divide en tres subzonas (1, 2 y 3) que corresponden
aproximadamente al mbito territorial del Ensanche de Albia, de la Ampliacin del Ensanche de
Albia, salvo en la parte de Basurto-San Mams y de la zona de Uribitarte.
Artculo 8.8.2.- Subzonas
Se diferencian las siguientes subzonas :
Subzona Ensanche 1 :
La subzona 1 del Ensanche, queda comprendida: en la margen izquierda, entre la Plaza de
Zabalburu, Alameda de San Mams, Plaza de Indautxu, Alameda de Urquijo, Doctor Areilza,
Licenciado Poza, Avenida Sabino Arana, bordes del parque de Doa Casilda de Iturrizar,
Alameda Mazarredo, rampas de Uribitarte, Plaza Po Baroja, Muelle de Uribitarte, Muelle de
Ripa, Navarra, J.M. Olabarri, Plaza Circular, Hurtado de Amezaga, Garca Salazar, San
Francisco y Plaza de Zabalburu; y, en la margen derecha, entre Campo Volantn, Plaza de La
Salve, Huertas de la Villa, Tristn de Leguizamn, Castaos, Tvoli y Campo Volantn.
Subzona Ensanche 2
La subzona 2 del Ensanche queda comprendida entre la Plaza de Zabalburu, Alameda de San
Mams, Plaza Indautxu, Alameda de Urquijo, Doctor Areilza, Licenciado Poza, Avenida Sabino
Arana, Felipe Serrate, Luis Brias, Plaza Aita Donosti, carretera a Castrejana, ferrocarril
Bilbao-Santander-General Salazar, Machn, Pablo Picasso, Garca Salazar, San Francisco y
plaza de Zabalburu.
Subzona Ensanche 3
La subzona 3 del Ensanche comprende las manzanas situadas entre la Plaza Po Baroja, calle
Uribitarte, Muelle de Churruca (hasta la prolongacin de Cosme Echevarrieta) y la Ra.
Artculo 8.8.3.- Condiciones de los usos

1.- En el mbito del rea Central delimitado en el Plano de Restricciones de Usos, se prohbe la
realizacin de nuevos edificios de oficinas, salvo en aquellos solares que el Plan califica
expresamente como uso Terciario- Oficinas (Uso 7, situacin 1)
2.- Esta limitacin es independiente de la regulacin de usos que se establece para la planta baja
en los mbitos que se sealan en el plano de Restricciones de Usos.
3.- En el mbito correspondiente al rea Central, los nuevos edificios de uso residencial debern
contar con acceso independiente desde el portal a la primera planta.
Cuando por el tamao y forma del solar, la realizacin de este segundo acceso signifique una
importante limitacin a la funcionalidad de la planta baja y primera el Ayuntamiento, previo informe
tcnico razonado, podr eximir de dicha exigencia, si bien quedar acreditado en la declaracin de
obra nueva la prohibicin expresa de destinar la planta primera a uso de oficinas.
20

(661/2004)
4.- El equipamiento recreativo existente en la manzana nmero 112 del Ensanche -Coliseo
Albia- estar sujeto a la condicin de programacin, de no poder realizar la sustitucin del uso
actual hasta el momento en que se halle en servicio el nuevo Palacio de Congresos y de la
Msica.
Artculo 8.8.4.- Condiciones de la edificacin.
1.- El criterio general que rige la presente Ordenanza, es el de integrar los nuevos edificios en el
ambiente urbano cuya calidad predominante est garantizada por el rgimen de proteccin de la
edificacin que el Plan establece. Por ello los perfiles de edificacin autorizados en cada caso
sern los adecuados a la tipologa edificatoria dominante, distinguindose las siguientes
situaciones de acuerdo con su representacin en el plano correspondiente:
I. Manzanas o tramos de alineacin que estn consolidadas con edificaciones cuya
tipologa no corresponde al perfil autorizado por el proyecto de Reforma del Plan del
Ensanche de Albia y su Ampliacin (tipo PA).
II. Las manzanas o tramos de alineacin, desarrollados en base al citado perfil contenido
en las antiguas Ordenanzas de Construccin de Bilbao. (tipo PN).
III. Manzanas especiales, en general, remitidas a Estudios de Detalle.
IV. Actuaciones puntuales con perfiles especiales.
2.- La delimitacin entre los diversos tipos de tramos de alineacin se ha realizado de acuerdo con
los lmites del parcelario actual aparente.
Para resolver con correccin los encuentros que se produzcan en los lmites de dos solares para
los que se autoricen obras de nueva planta de distintas alturas, los edificios que soliciten licencia
sobre dichos solares debern elevar o reducir su altura en los seis metros colindantes a la
edificacin preexistente de distinto perfil, cuando la diferencia de las alturas correspondientes a las
caras inferiores de los techos de las ltimas plantas habitables, excluidas las "bajo cubiertas", sea
igual o superior a un metro y cincuenta centmetros (1,50 m.).
Exclusivamente para los espacios que resulten de dichos cambios de altura se autorizar una
reduccin hasta dos metros y cincuenta centmetros (2,50 m.) de la altura libre suelo-techo, en los
espacios habitables, no siendo consiguientemente de aplicacin para los mismos lo previsto en
cuanto a alturas parciales.
Cuando la diferencia de alturas sea igual o superior a seis metros y treinta centmetros (6,30 m.)
los seis (6) metros de ancho de fachada anteriormente definidos se ampliarn a diez (10).
3.- Los encuentros entre los edificios correspondientes a la situacin contemplada en la presente
Ordenanza, para los que la diferencia entre los techos de las ltimas plantas habitables no
retranqueadas sea inferior a dos metros y cincuenta centmetros (2,50 m.), debern resolverse
mediante soluciones bien de cubierta plana o bien en forma de tejado, de manera que las
medianeras que se produzcan tengan una altura inferior a un metro y cincuenta centmetros (1,50
m.). Para estas cubiertas no sern de aplicacin las limitaciones de altura y forma previstas en la
Ordenanza General pero si sern en cualquier caso de aplicacin las restricciones
correspondientes al uso de los espacios bajo cubierta.
(661/2004)
21

Artculo 8.8.5.- Manzanas o tramos de alineacin con perfil preexistente (PA/PC).

1.- Son las manzanas o tramos de alineacin en los que no existen o tienen una mnima incidencia
los edificios construidos de acuerdo con el perfil de las antiguas Ordenanzas de Construccin, o
bien en los que se hallan perfectamente integrados, siendo por ello conveniente la pervivencia
simultnea de varias tipologas, afectndose bsicamente cada parcela al tipo existente en el
momento de la aprobacin inicial de la presente normativa. Los solares afectados por esta
tipologa quedan sealados en el plano de edificacin de nueva planta con el smbolo PA, que
significa altura y perfil tipolgico actual.
Cuando el perfil tipolgico correspondiente a un solar de este tipo no es el propio sino el de otro
prximo, el smbolo PC queda complementado por el nmero y calle correspondiente a la casa
cuyo perfil se traslada a ese solar.
2.- La altura autorizada para los edificios que se levanten en los solares tipo PA y PC, ser la
correspondiente a la tipologa de alturas preexistentes, materializada sta en la conservacin de
perfil y de todas las alturas parciales de la casa que constituye el modelo tipolgico de cada solar.
Las plantas bajo cubierta no podrn tener uso de vivienda, salvo aquellas partes de las mismas
que hubieran sido diseadas de origen para tal fin -viviendas amansardadas-, las viviendas de
portera o asimiladas a stas.
3.- Los solares PA y PC estn sujetos a la obligacin de realizar un levantamiento grfico previo al
derribo.
4.- La ocupacin autorizada para los solares regulados por PA o PC ser el cien por cien (100%)
del solar comprendido entre la alineacin exterior y la alineacin interior de manzana, si la hubiera.
Deber respetarse la divisin parcelaria preexistente, al menos en la compartimentacin
estructural principal, en los portales y elementos de comunicacin vertical y en el tratamiento
exterior de composicin de fachadas y cubiertas, para evitar la aparicin de modulaciones
parcelarias de dimensiones atpicas, respecto de las tipologas caractersticas usuales.
Se autorizar, sin embargo, la comunicacin interior, entre varios mdulos parcelarios, as como la
repeticin modulada de fachadas de edificios residenciales, dando lugar a casas gemelas o
tramos de alineacin uniformizados (ejemplo C/M. Garca Ribero).
Slo podr realizarse una integracin de parcelas para dar lugar a una fachada nica, cuando el
nuevo edificio est destinado a equipamiento urbano y funcionalmente tal requisito sea necesario.
Artculo 8.8.6.- Manzanas o tramos de alineacin con perfil nuevo (PN).
1.- Los solares de tipo -PN-, son los as consignados en los planos y en ellos la renovacin de los
edificios no incluidos en los niveles A, B y C de proteccin, se realiza de acuerdo con las alturas y
perfiles que se definen en los prrafos siguientes.
2.- La ocupacin autorizada para los solares de tipo -PN- es el cien por cien (100%) del suelo
comprendido entre las alineaciones exteriores e interiores a patio de manzana si lo hubiera.
En el Paseo del Campo de Volantn la alineacin exterior se halla retranqueada seis (6) metros
respecto de la lnea que separa el espacio viario de uso y dominio pblico de la parcela de
propiedad privada, quedando prohibida la ocupacin de la franja de seis (6) metros resultante, por
escaleras o cualquier otro elemento de construccin que no sea el correspondiente a los cierres
de parcela o a elementos de urbanizacin y jardinera.
22

3.- Se respetar la modulacin parcelaria en la forma dispuesta en el artculo anterior.

Artculo 8.8.7.- Perfiles de edificacin
1.- Las construcciones que se levanten en estas manzanas se sometern a los perfiles cuya
representacin grfica se adjunta como Anexo al presente Captulo.
2.- Los citados perfiles tendrn el carcter de envolvente mxima para todos los elementos de
construccin que se autoricen.
3.- Se establecen (392/2000)seis rdenes de perfiles, cuyos mbitos de aplicacin y forma de
determinarlos son los siguientes:
Perfil n 1
El mbito de su aplicacin corresponde a las calles de la subzona Ensanche 1, de anchura
oficial (se adjunta como Anexo al presente Captulo relacin de los anchos oficiales de las
calles) igual o superior a quince (15) metros y a las calles Autonoma, Doctor Areilza, Mara
Daz de Haro, avenida de Sabino Arana, alameda de San Mams, alameda de Recalde y
alameda de Urquijo en toda su longitud.
El perfil n 1 se formar tomando como base una lnea vertical trazada en la alineacin, de
altura quince metros y setenta y cinco centmetros (15,75 m.) ms la correspondiente, en su
caso, a la planta baja. La anterior vertical se completar con las siguientes lneas: con un arco
de crculo de seis (6) metros de radio tangente a la vertical en su punto ms elevado, con una
lnea recta tangente a este arco de crculo y con una lnea horizontal que corte a la anterior.
La lnea tangente al arco de crculo tendr una inclinacin de cuarenta y cinco grados (45) y
terminar en su punto de encuentro con la horizontal. Esta se trazar a una altura de seis
metros y treinta centmetros (6,30 m.), a partir del extremo ms elevado de la vertical.
Las cubiertas en forma de tejado no tendrn una pendiente superior al cuarenta por ciento
(40%) y podrn alcanzar una altura mxima sobre la lnea horizontal del perfil de dos metros y
treinta centmetros (2,30 m.). Los espacios bajo cubierta slo podrn destinarse a camarotes;
as como a locales de reuniones de la Comunidad de usuarios del edificio, cuando el mismo
est destinado a viviendas o apartamentos.
Cuando la cubierta sea horizontal, se podr levantar un antepecho por encima del perfil, con
una altura mnima de un metro y veinte centmetros (1,20 m.), estando el mismo retrasado de
forma que quede por debajo de la prolongacin de la lnea de los cuarenta y cinco grados
(45).
Sobre la cubierta podrn salir las chimeneas y conductos de ventilacin, cajas de escalera y
ascensores, antenas de radio y televisin, pararrayos e instalaciones similares. Los elementos de
obras debern estar revestidos con materiales anlogos a los de la fachada.
Perfil n 2
(392/2000)
Modificacin del Plan General aprobada mediante Orden Foral 392/2000, 11 de julio. Expte. 98 1034 000039
23

Su mbito de aplicacin corresponde a las calles de la subzona Ensanche 1, de anchura oficial

igual o superior a doce (12 m.), y a las calles de la subzona Ensanche 2, con anchura oficial
igual o superior a los quince (15 m.)
El perfil n 2, se determinar de idntica forma que el n 1 con la nica variacin de que la
lnea vertical tendr una altura de doce metros y sesenta centmetros (12,60 m.), ms la
correspondiente a la planta baja.
Perfil n 3
Su mbito de aplicacin corresponde a las calles de la subzona Ensanche 1 de anchura
inferior a los doce (12) metros, y a las calles de la subzona Ensanche 2, de anchura oficial
inferior a quince (15) metros.
El perfil n 3 se determinar de idntica forma que el n 1, siendo la altura de la lnea vertical
igual a nueve metros y cuarenta y cinco centmetros (9,45 m.), ms la altura de la planta baja.
Perfil n 4
Su mbito de aplicacin corresponde al Paseo del Campo de Volantn.
Los edificios podrn alcanzar la altura total de veintinueve (29) metros.
Las alturas parciales sern:
Semistanos, un metro veinticinco centmetros (1,25 m.) a partir de la rasante.
Piso entresuelo, de tres metros cuarenta y cinco centmetros (3,45 m.),

medidos de suelo a suelo (incluidos forjados y revestimientos).
Los cinco siguientes de tres metros y quince centmetros (3,15 m.), medidos
de la misma manera.
El sexto y sptimo en tico, tres metros y cinco centmetros (3,05 m.).
El sptimo o ltimo piso se construir retirado de la lnea vertical de fachada a

tres metros cincuenta centmetros (3,50 m.).
A los efectos de la aplicacin del Ttulo VI, relativo a los usos, se entender que las plantas
semistanos se equiparan a la planta baja y el piso entresuelo a la planta primera.
En los aparcamientos que puedan disponerse en planta de semistano, el Ayuntamiento estudiar
las circunstancias particulares que concurran en cada caso, autorizando , si ello fuera necesario,
que los edificios sean autnomos en sus accesos de aparcamiento respecto a los ubicados en los
solares sin fachada al Campo de Volantn.
Perfil n 5.
El mbito de su aplicacin corresponde a las manzanas situadas en la Subzona Ensanche 3.
En el perfil n 5, se establece la altura de la planta baja en cuatro metros y veinte centmetros
(4,20 m.) de altura, con independencia del ancho oficial de la calle, que slo tendr virtualidad
a los efectos de determinar la lnea de vuelos.
24

(392/2000)
En el Perfil n 5 es impuesta la solucin de cubierta inclinada, debiendo quedar todas las

instalaciones en su interior, incluido el departamento de maquinaria de ascensores, y a
excepcin de las antenas colectivas, pararrayos y chimeneas, resolvindose stas ltimas con
diseo acorde con el edificio.
(210/2001)
(prrafos suprimidos)
Perfil n 6.
(210/2001)
El mbito de su aplicacin corresponder a la Unidad de Ejecucin 603.01 correspondiente al

Depsito Franco.
Los edificios podrn alcanzar una altura mxima de ochenta y dos metros.
Las alturas parciales sern para la planta baja y primera, mximo de seis metros (6 m.) de
altura libre entre forjados.
El estudio de Detalle definir los usos en las plantas afectadas por diferentes rasantes
respecto de los espacios de uso pblico, as como las alturas parciales de las edificaciones y
la definicin de patios. Tambin podr ajustar ligeramente las alineaciones si fuera necesario.
Artculo 8.8.8.-Limitacin mxima del perfil.
Los perfiles y alturas resultantes del presente captulo y que estn en funcin de las pendientes y
anchos oficiales de las calles, no podrn ser superados por encrucijadas y encuentros de calles,
retranqueos, ni por ninguna clase de compensacin, salvo lo dispuesto en el artculo siguiente y
sin perjuicio de lo dispuesto en las Ordenanzas Generales respecto a la obligatoriedad de
cumplimiento del perfil.
Artculo 8.8.9.- Limitacin de los antepechos al perfil.
1.- Los antepechos sobre terrazas resultantes de los retranqueos del perfil, no podrn sobrepasar
la altura de un metro y diez centmetros (1.10 mts.)
2.- El antepecho que se pueda disponer en la anteltima planta en la prolongacin de la alineacin
de fachada, ser macizo en los cuarenta (40) centmetros de colindancia.
Artculo 8.8.10.- Edificios que dan a dos calles.
1.- Los edificios comprendidos entre calles de anchuras desiguales con distinto perfil, o con
rasantes desiguales y que no den esquina a las mismas, tendrn en cada una de las fachadas el
contorno que les corresponda, mantenindolo de forma que el ms alto no pueda superar la
profundidad del eje o bisectriz de la manzana.
2.- Cuando la distancia entre las dos fachadas de un mismo edificio no exceda de dieciocho (18)
metros, el perfil de la fachada ms alta podr prolongarse hasta su encuentro con la prolongacin
de la lnea de cuarenta y cinco grados (45) que forma parte del perfil correspondiente a la
(392/2000)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 201/2001,15 de Marzo. Expte. 00 1034 000008
(210/2001)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 201/2001,15 de Marzo. Expte. 00 1034 000008
(210/2001)
25

fachada ms baja. En el caso de que dichas fachadas no fuesen paralelas y la menor distancia
entre ambas fuese igual o inferior a dieciocho (18) metros, se redactar un Estudio de Detalle
cuyo aprovechamiento no ser superior al que resultara de la aplicacin del criterio anteriormente
determinado para las fachadas paralelas. Dicho Estudio de Detalle, sin superar en ningn caso la
altura del perfil ms alto, deber resolver con correccin formal los saltos de altura que se
produzcan, manteniendo en un fondo de al menos cuatro (4) metros, contados desde la alineacin
de cada calle, los perfiles correspondientes a las mismas.
Artculo 8.8.11.- Casas de esquina a calles de distinto perfil.
1.- Toda casa situada en el ngulo de dos calles de distinto perfil, mantendr la altura del perfil
ms bajo en todo el tramo de la calle correspondiente, salvo lo dispuesto en los siguientes
apartados.
2.- El perfil ms alto revirar el chafln superando en cuatro (4) metros la ltima flexin del mismo
o del punto de tangencia con la alineacin de menor altura en caso de acuerdo curvo. Ese ser el
punto a partir del cual se deber realizar el salto al perfil ms bajo, lo que deber quedar
plenamente resuelto en los tres (3) metros siguientes de la fachada. La elevacin derivada de
correr el perfil en los cuatro (4) primeros metros se autorizar en todo el fondo edificable, o en
dieciocho (18) metros, para las manzanas macizas y de forma paralela a la alineacin de la calle
de perfil ms bajo. En ningn caso podrn alcanzarse esos beneficios en los cuatro (4) ltimos
metros del solar sobre la calle de perfil ms bajo, a fin de que se resuelva sobre l mismo el
cambio de altura. Todos los muros resultantes de cambios de altura tendrn tratamiento de
fachada.
3.- Los casos particulares en los que por la concurrencia de solares correspondientes a
encuentros de calles en ngulos inferiores a sesenta grados (60) y otros que pudieran
presentarse con solares muy irregulares, sern resueltos mediante un Estudio de Detalle por
analoga con los criterios expuestos en el presente artculo.
Artculo 8.8.12.- Torreones.
Se admitir, por encima del perfil, la construccin de torreones que no tendrn el carcter de
impuestos, siempre que se cumplan las siguientes condiciones.
1.- Debern tener el carcter de elemento compositivo de remate de la fachada del edificio.
2.- Su altura libre, de suelo a techo, estar comprendida entre los dos metros y sesenta
centmetros (2.60 mts.) y los tres (3) metros.
3.- Slo se admitirn en ngulos o chaflanes de calles a los que les corresponda el mismo perfil.
Su superficie mxima construida, incluidos los accesos, ser de cuarenta (40) metros cuadrados
para el perfil nmero 1, treinta y cinco (35) para el perfil nmero 2 y treinta (30) metros cuadrados
para el perfil nmero 3, superficie que estar distribuida de forma que no quede ms de dos
tercios (2/3) de la misma a un lado de la bisectriz del ngulo formado por las alineaciones de las
dos calles. Asimismo, dicha superficie deber estar ubicada de forma que, encontrndose dentro
de las alineaciones del edificio, la recta de cuarenta y cinco grados (45) del perfil sea secante a
su volmen til.
4.- Tendr en toda su superficie exterior tratamiento de fachada. Como remate del torren se
permitirn elementos exclusivamente decorativos, como cpulas, cresteras, pinculos, etc.
26

5.- Los torreones debern estar necesariamente vinculados en su uso y accesos a una vivienda o
local de la planta inferior, no pudiendo tener acceso independiente.
6.- La distancia mnima entre torreones contiguos sobre el mismo tramo de alineacin, ser de
quince (15) metros, no pudiendo acumularse dos colindantes.
Artculo 8.8.13.- Manzanas especiales remitidas a Estudios de Detalle.
1.- Para la renovacin de los edificios contenidos en las manzanas ED, se tendr que aprobar
previamente un Estudio de Detalle de toda la manzana o de la parte de ella no regulada
especficamente por perfil.
2.- El aprovechamiento mximo sobre la rasante que se autoriza para los usos lucrativos
residenciales, de oficinas, comerciales, de almacenes y de equipamiento no pblico, no ser
superior en ningn caso al definido como Aprovechamiento tipo del rea de Reparto
correspondiente.
3.- Para los usos mixtos se aplicarn los criterios de los apartados anteriores, en los mismos
porcentajes que correspondan a cada tipo de uso en el Estudio de Detalle.
4.- An cuando el Estudio de Detalle no regula los usos, por disposicin de la presente Normativa,
aquellas superficies de edificacin obtenidas por aplicacin del criterio volumtrico del
equipamiento urbano quedarn afectadas, mientras perdure la edificacin, por la limitacin de no
poder albergar los usos correspondientes a vivienda, oficina, comercio o almacn.
5.- La figura del Estudio de Detalle no deber utilizarse para obtener soluciones arquitectnicas en
altura, o irrespetuosas con el Ensanche. La fijacin de la altura se har en funcin de la
predominante en el entorno y slo podrn superar la altura de los correspondientes perfiles los
edificios de equipamiento urbano, cuando su necesidad quede claramente justificada por razones
de imagen y representacin -campanarios, carillones, cpulas y otros elementos estrictamente
compositivos-, o los edificios de las manzanas para las que se seala desde el Plan un nmero de
plantas distintas de las del perfil reglamentario.
6.- Los Estudios de Detalle que se redacten debern respetar las masas arbreas existentes en
las fincas incluidas en sus mbitos de actuacin.
7.- Los solares sitos en manzanas ordenadas mediante CBR ajustarn sus alturas a partir de la
rasante que se seala en la documentacin grfica para su frente de calle y tendrn la capacidad
de soportar las sobrecargas que defina el Ayuntamiento, de acuerdo con la Normativa vigente en
ese momento, correspondiente a las acciones en la edificacin, en funcin de su carcter de zona
libre de uso pblico sobre propiedad privada.
Artculo 8.8.14.- Perfiles especiales.
Para las manzanas y edificaciones que se relacionan a continuacin, el Plan establece las
condiciones particulares en base a perfiles denominados especiales.
1.- Manzana nmero 142 (PE-1)
Para la preservacin de la fachada del antiguo Mercadillo de San Mams, la nueva edificacin
podr retranquearse respecto a la alineacin de fachada hasta un mximo de cuatro metros y
cincuenta centmetros (4,50 m.), bien de forma paralela a aquella, bien formando un arco de
circunferencia tangente al retranqueo mximo anteriormente sealado.
27

El nmero total de plantas se ajustar al del perfil reglamentario, con la salvedad de no ser
necesario el retranqueo de las ltimas plantas, en tanto que stas se mantengan dentro de la
envolvente definida por el perfil reglamentario que correspondera aplicar a los edificios
colindantes.
2.- Manzanas nmero 142 y 143 (PE-2).
Para los solares sealados en los planos de Definicin de la Ordenacin, como PE-2, se fija una
altura de ocho (8) (657/2004)plantas incluida la baja, similar al Perfil n 1 definido en el artculo 8.8.7
(657/2004)
, tal y como se precisa en el grfico que se adjunta como Anexo al presente Captulo.
Bajo rasante del espacio pblico de unin de ambos tramos de PE-2, se autoriza la realizacin de
aparcamiento hasta un mximo de cuatro (4) plantas.
3.- Manzana nmero 64 (PE-3).
El nmero 4 de calle Navarra coger el perfil del nmero 6, continuando la cornisa y llevndola
horizontal hasta el nmero 2.
El edificio en esquina, correspondiente al nmero 2 de dicha calle, se ajustar a una altura de
siete (7) plantas, incluida la baja, con las siguientes condiciones :
Al menos en los tres (3) metros en colindancia con sus respectivas medianeras de
Ripa y Navarra, medidos sobre la alineacin de calle, se dar continuacin a la
cornisa de los edificios existentes.
Si el edificio de Navarra 4 no estuviera construido, se tomar directamente la
prolongacin de la lnea de cornisa del edificio existente en el nmero 6.
El edificio del solar nmero 2 deber tratar como fachadas todos los paramentos
que se deriven de lo expresado en los apartados anteriores.
El edificio del nmero 2 podr ocupar bajo rasante el espacio resultante de la
excavacin practicada para la ejecucin de las obras del Metro.
4.- Manzana nmero 8 (PE-4).

El Estudio de Detalle que se redacte para el solar n 23 del paseo de Campo Volantn, ser
respetuoso con la tipologa de la manzana, pudiendo elevarse un cuerpo edificatorio de remate
sobre los correspondientes perfiles, de forma que su superficie no sea superior a cuatrocientos
(400) metros cuadrados y quede retranqueado tres (3) metros respecto de la ltima planta del
perfil de aplicacin.
Las alineaciones de la futura edificacin sern prolongacin de las existentes en los edificios
colindantes, en una longitud no inferior a catorce (14) metros -tanto en Campo Volantn como en
Huertas de la Villa- y deber respetar las especies arbreas que sealen los Servicios Tcnicos
Municipales. El aprovechamiento real mximo que servir de base para la redaccin del Estudio
de Detalle ser de cinco coma dos (5,2) metros cuadrados por metro cuadrado, incluidas las
superficies de planta baja que pudieran quedar parcialmente enterradas respecto a las rasantes
de las calles existentes, adquiriendo aquellas la consideracin de plantas bajas a todos los
efectos. Bajo rasante se autoriza un mximo de cuatro (4) plantas con destino a aparcamiento,
(657/2004)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 657/2004, de 29 de Abril. Expte. 03 1034 000023
28

que debern quedar dentro del permetro definitorio de la envolvente externa, realizndose el
acceso a los aparcamientos bajo la propia edificacin, en los tramos de alineacin prolongacin de
las existentes.
5.- Manzana nmero 42.
El Plan General considera en vigor el Estudio de Detalle aprobado definitivamente, relativo al
Palacio de Justicia (ver Disposiciones Transitorias).
(206/2010)
6.- Manzana nmero 13. (PE-5)
Para el solar correspondiente al nmero 22 de Alameda Mazarredo (extremo Oeste de la
Manzana n 13) la nueva edificacin en un tramo de, al menos treinta (30) metros, a partir de la
medianera existente, y en un fondo de ocho (8) metros, deber sujetarse al Perfil N1 del
Ensanche, an admitiendo que, a partir de ese fondo, el remate de cubierta disponga de una
novena planta en funcin de que se ajuste, lo ms posible a la citada medianera colindante.
En el resto del Perfil la altura ser de nueve (9) plantas, sin retranqueos, admitindose sobre esa
altura la disposicin de un torren ligado al Perfil N1.
En el caso de que el tramo de fachada de Alameda Mazarredo del torren sea inferior al del Perfil
sin retranqueos, ste se reducir hasta ajustarse a la vertical marcada por dicho torren,
prolongndose hasta ella la parte correspondiente al Perfil N1.
Se tramitar obligatoriamente un Estudio de Detalle, comn para el solar de alameda Mazarredo
22 y el Lote 208 del P.E.R.I. , que deber recoger previamente las siguientes condiciones:
Su mbito ser el sealado en el plano de Ordenacin, debiendo atender tanto a las
soluciones edificatorias como a las de urbanizacin. En este ltimo aspecto se podr recoger
el diseo representado en el citado plano o en su lugar disponer otros elementos que
permitan la correcta accesibilidad peatonal entre Alameda Mazarredo y Alameda Uribitarte.
La fijacin de proyecto nico para el conjunto edificatorio sobre el lote y el solar, que deber
manifestar el cumplimiento de la normativa edificatoria del P.G.O.U. en los aspectos que se
prevean en dicho conjunto (vuelos, patios, alturas libres, alturas parciales).
Establecer las servidumbres de paso para los usos a disponer, especialmente para las
situaciones de recintos de instalaciones y del parking y sus condiciones de accesibilidad y
seguridad tanto para los trnsitos rodados como para los peatonales.
Estudio previo de los conductos ligados a ventilacin e instalaciones. En este aspecto deber
manifestarse claramente, que en la parte del lote con slo tres plantas, no aparecern
elementos de salida de los posibles conductos, que debern reconducirse por el interior de la
parte del lote con doce plantas.
En este mismo sentido y refirindose a la citada parte del lote con tres plantas, deber
consignarse que se configurar una cubierta plana, con tratamiento de fachada, enlosada y/o
ajardinada, con la prohibicin de instalaciones de maquinarias sobre la misma.
Se estudiar la conformacin de la fachada (nueve plantas) en continuidad con la medianera
existente, en cuanto a que su posicin pueda suponer una apertura problemtica de huecos
con sus consecuentes vistas, recomendndose en lo posible su alejamiento de dicha
medianera.
En cualquier caso (fachada impuesta o rectificada) no se permitirn vuelos en su trazado.
Por lo dems, los vuelos autorizados para el Lote 208, siguiendo los criterios del propio
P.E.R.I. no podrn superar los cien (100) centmetros, medidos en la forma establecida en el
P.G.O.U.
El techo edificable sobre Alameda Mazarredo 22 que con carcter mximo ha de respetar el
Estudio de Detalle ser el resultante de la aplicacin del perfil definido en el presente artculo.
(226/2001)
(206/2010)
(226/2001)
7.- Edificio n 2 de Licenciado Poza (PE-6)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 206/2010, de 19 de febrero. Expte. 03 1034 000005
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 226/2001, de 20 de marzo. Expte. 00 1034 000019
29

Como perfil del edificio n 3 de Licenciado Poza se tomarn cinco plantas en vertical en alineacin
de fachada, ms una sexta retranqueada media cruja y con un cuerpo central avanzado hasta la
vertical de fachada y cuyo frente queda definido por las dos pilastras que enmarcan los huecos
centrales, y una sptima planta amansardada a partir del jorjado de techo de la sexta planta, sin
avance del cuerpo central.
(38/2003)
8.- Manzana 90 (PE-7)
El edificio equipamental que ocupa el frente de la Plaza Bizkaia en la manzana 90 tiene como
perfil impuesto el perfil especial PE7 compuesto por planta baja, cinco plantas en altura y dos
ltimas retranquedas con alturas parciales, vuelos y retranqueos definidos grficamente en el
Anexo del presente Ttulo.
(750/2004)
9.- Manzana nmero 111 (PE-8)
El perfil aplicable al solar que ocupa el Teatro Campos ser el denominado (PE-8), reflejado en la
documentacin adjunta.
Artculo 1.
Artculo 8.8.15.- Condiciones especiales de los solares de equipamiento.
1.- Los solares calificados como equipamiento o servicios urbanos y administrativos(Usos 3 y 4),
tanto pblicos como privados, sujetos al perfil actual (PA), cuya edificacin existente cuente con
una altura igual o inferior a cuatro plantas incluida la baja y no se encuentre sujeta a ninguno de
los niveles A o B de Proteccin de la Edificacin, regularn sus condiciones de edificacin segn
los siguientes criterios:
a) Los edificios existentes podrn ser sustituidos para dar lugar a un nuevo equipamiento o
servicio urbano y administrativo (Usos 3 y 4), tanto pblico como privado, o ser objeto
de levante. (1072/2006)La Comisin de Patrimonio dictaminar sobre la conveniencia de
integrar elementos protegidos que merezcan ser conservados, en la nueva edificacin
.Para ello es preceptiva la tramitacin conjunta de los proyectos de derribo y sustitucin,
en consonancia con lo establecido en el artculo 4.2.24.3.
b) La altura de la nueva edificacin vendr determinada por la menor de las siguientes
posibilidades:
La altura y perfil de cualquier de los colindantes, cuando estos resulten conformes a
la presente Ordenanza del Ensanche.
La altura y perfil de nueva planta que resulte de aplicacin en funcin del ancho de
calle.
c) Cuando la nueva edificacin cuente con un desarrollo lineal de fachada, igual o superior
a treinta (30) metros, podrn realizarse aquellas adaptaciones en su altura que permitan
igualar la de los edificios colindantes, cuando estos resulten conforme a la Ordenanza.
d) Idntico criterio podr aplicarse cuando el solar se encuentre en esquina, en cuyo caso
ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 8.8.11.
e) En el supuesto de sustitucin la ocupacin de la planta baja y el fondo edificable
debern acomodarse a las condiciones de edificacin de nueva planta previstas por el
Plan.
2.- El levante autorizado en el apartado a) del punto anterior estar sujeto a la condicin de no
poder superar la altura total de cuatro plantas cuando las condiciones de profundidad edificable
y/o de ocupacin no sean conformes a la nueva ordenacin prevista por el Plan.
Artculo 2.
Artculo 8.8.16.- Condiciones especiales de las manzanas macizas.
Las manzanas para las cuales el Plan no establece alineacin interior estarn sujetas a la
limitacin de que la superficie mnima de patio deber ser equivalente a un veinte por ciento (20%)
de la superficie total de la manzana y/o del solar o solares en los que se acte.
(38/2003)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 38/2003, de 14 de Julio. Expte. 02 1034 000019
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 750/2004, de 11.de mayo Expte. 03 1034 000042
(1072/2006)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 1072/2006, de 21 de junio. Expte. 05 1034 000034
(750/2004)
30

Artculo 3.
Artculo 8.8.17.- Condiciones especiales de la manzana 65.
De conformidad con la resolucin de la Diputacin Foral de Bizkaia, que recoge el acuerdo

adoptado por la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco, la manzana 65 del
Ensanche podr ser objeto de las actuaciones precisas para posibilitar las obras destinadas a
dotar de una va de evacuacin al edificio sede del Gobierno Vasco en Gran Va 85, a travs del
patio y del inmueble sito en Rodriguez Arias 64.
Para ello, el local de dicho inmueble ubicado en el patio de manzana podr ser objeto de obras de
reforma, con la limitacin de usos propia de los edificios considerados en situacin de tolerados,
segn el Ttulo V de estas Normas.
(1306/2005)
Artculo 4.
Artculo 8.8.18. Condiciones
equipamientos pblicos consolidados.
especiales
las
manzanas
con
En aquellas manzanas con equipamientos pblicos implantados con anterioridad a la aprobacin

de la modificacin puntual del Plan General referente a la eliminacin del uso pblico de los patios
de manzana del Ensanche y de los accesos a los mismos de fecha 31 de enero de 2003, que
ocupen una superficie superior al 30% de la superficie del patio normativo, y siempre que la
ocupacin general del patio supere el 90%, se podrn consolidar los patios restantes en un fondo
mximo de 30 m en planta baja, siempre y cuando dicha consolidacin permita la inscripcin de
un crculo de 50 m en el patio normativo.
Artculo 5.
(1709/2006)
Artculo 8.8.19.- Condiciones especiales de la manzana 108
1.- En la confluencia de las calles Alameda de Recalde y Fernndez del Campo, en el extremo
Suroeste de la manzana, no se admitir la construccin de torreones.
2- En la zona Oeste de la manzana 108 solar del RAG- se cedern 965 m de locales en planta
baja con destino de equipamiento pblico.
Dichos locales estarn situados en la zona colindante con el Colegio J.M. Snchez Marcos, y
contarn con acceso desde las calles Recacoeche y Fernndez del Campo. Su configuracin
definitiva se reflejar en el proyecto de edificacin, conforme a los siguientes parmetros de
referencia: la sobrecarga de uso para el clculo del forjado ser de 1.000 Kg/m, debiendo contar,
al menos, con una superficie de 929 m de altura superior a 4.4m, incluyendo una zona
rectangular de 340 m libre de pilares y con iluminacin cenital. El resto de la superficie presentar
una separacin entre pilares de dimensin no inferior a 5 m.
Artculo 6.
(1949/2006)
Artculo 8.8.20. Condiciones especiales de las manzanas con patio.
Estas manzanas, cuando dispongan de patios abiertos a calle en dos de sus frentes y tengan
ocupado el patio interior en ms de un 50% de su superficie con edificios de ms de una planta,
podrn edificar el patio cerrado con una altura.
(1306/2005)
Artculo introducido mediante Orden Foral 1306/2005, de 27 de septiembre. Expte. 041034000030

Artculo introducido por la modificacin aprobada mediante Orden Foral 1709/2006, de 13 de Noviembre. Expte. 051034000022
(1949/2006)
Artculo introducido por la modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1949/2006, de 21 de Diciembre. Expte. 05 1034 000016
(1709/2006)
31

ANEXO.- Anexo I.- Ancho oficial de calles
ANEXO1
DENOMINACION
Acebal Idgoras (antes Aznar)

Aguirre, Mximo
Alcalde Uhagn
Alzola, particular de
Amezola, plaza
Amistad
Arbieto
Arbolancha
Arechabaleta
Arriquibar, plaza
Artola
Astarloa
Aureliano Valle
Autonoma
Ayala
Bailn
Barraincua
Barroeta Aldamar
Basterra
Berastegi
Bertendona
Bombero Echaniz, plaza
Buenos Aires
Calixto Diez
Campo de Volantn, paseo
Campuzano, plaza
Carmelo Gil
Castaos
Castrejana, carretera de
Coln de Larreategui
Cosme Echebarrieta
Diputacin
Doctor Achcarro
Doctor Areilza
Doctor Landn
Diego Lpez de Haro, Gran Va
Egaa
Eguileor, plaza
Elcano
Enrique Eguren
Ensanche, plaza
Epalza
Ercilla
Espaa, plaza
Estacin de Basurto, camino
Euskalduna
Federico Moyua, plaza
Felipe Serrate
ANCHURA EN METROS
12
15
12
13.50
> 15
9
12
12
15
> 15
18
15
15
25
15
10
15 y 12
15
25
15
15
> 15
18
20
> 15
> 15
20
12
>15
15
15
12
15
30
15
30
15
> 15
17
20
> 15
12
17 y 15
> 15
> 15
12
32

DENOMINACION
ANCHURA EN METROS
Felix Landn
Fernndez del Campo
Ferrocarril, avenida
Fontecha y Salazar
Garca Rivero
Garca Salazar
Gardoqui
General Concha
General Dvila
General Eguia
General Latorre
General Salazar
Gordoniz
Gregorio de la Revilla
Guardia Civil, plaza
Henao
Heros
Huertas de la Villa
Hurtado de Amezaga
Ibaez de Bilbao
Indautxu, plaza
Iparraguirre
Iturribarria
Iturriza
Jado, plaza
Joaqun Zugazagoitia
Jos Anselmo Clave, paseo
Jos Mara de Olabarri
Jos Mara Eskuza
Juan de Ajuriaguerra
Juan de Garay
La Casilla, plaza
La Salve, plaza
Labairu
Ledesma
Lersundi
Licenciado Poza
Luchana
Luis Brias
Machin
Manuel Allende
Marcelino Oreja
Mara Diaz de Haro
Marqus del Puerto
Mximo Aguirre
Mazarredo, alameda
Miguel Unamuno
Mgica y Butrn
Muelle de la Naja
15
15
> 15
12
15
12
15
15
15
15
> 15
15
15
18
17
15
12
25 y 18
15
> 15
15
15
10
> 15
> 15
20
10
15
15
35
> 15
> 15
15
10
15
15 y 17
12
18 y 25
15
15
15
25
15
15
18
20
12
> 15
33

DENOMINACION
Muelle de Ripa
Museo, plaza del
Navarra
Norte, particular del
Novia Salvedo
Obispo Orueta
Olabarria
Pablo Picasso
Padre Lojendio
Pedro Martinez Artola
Perez Galds
Pintor Lecuona
Po Baroja, plaza
Prncipe
Rekakoetxe
Rekalde, alameda
Regoyos, Daro
Rodriguez Arias
Sabino Arana, avenida
Sagrado Corazn, plaza
Salazar
San Franciso
San Francisco Javier, plaza
San Jos, plaza
San Mams, alameda
San Vicente
Simn Bolivar
Telesforo Aranzadi
Tefilo Guiard, plaza
Tivoli
Uribitarte, calle
Uribitarte, rampas
Uribitarte, travesa
Urkiola
Urquijo, alameda
Urrutia
Venezuela, plaza
Victor Chavarri, plaza
Villaras
Vista Alegre
Zabalburu, plaza
Zancoeta
Zugastinovia
ANCHURA EN METROS
> 15
> 15
18
10
15
15
10
12
12
18
15
15
> 15
15
12
20
30
15
50
> 15
> 15
18
> 15
> 15
18
12
15
12
> 15
12
12
> 15
7
15
18
18
> 15
> 15
15
> 15
16
10
34

ANEXOS GRAFICOS
35

ANEXOS GRAFICOS
36

ANEXOS GRAFICOS
37

ANEXOS GRAFICOS
38

ANEXOS GRAFICOS
(392/2000)
(392/2000)
39

ANEXOS GRAFICOS
40

ANEXOS GRAFICOS
(669/2002)
(669/2002)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 669/2002 de 25 de octubre. Expte. 01 1034 000042.
41

ANEXOS GRAFICOS
(38/2003)
(38/2003)
Modificacin aprobada mediante Orden Foral 38/2003, de 14 de Julio. Expte. 02 1034 000019
42

Plan General de Ordenación Urbana de Bilbaopgou - 10

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Junio 2010

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE BILBAO

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TITULO SEPTIMO: NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIN

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Privados, cuando estn adscritos a la edificacin, correspondiendo su conservacin

Pblicos, cuando son de cesin, correspondiendo su conservacin al Ayuntamiento.

De uso pblico pero con aprovechamiento privado bajo rasante. La conservacin de

11.- ALINEACION MAXIMA DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Perfil nuevo. Es el perfil que establece el Plan General. Su representacin grfica

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Es el cierre de la edificacin por su parte superior, destinado a su proteccin, denominndose as

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Artculo 7.1.7.- Construccin por encima de la altura.

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 220/1997, de 23 de Abril.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Artculo 7.1.8.- Construccin bajo rasante. Stano.

Artculo 7.1.10.- Solar inedificable.

Aqul cuya profundidad no llegue a alcanzar la alineacin interior, cuando sta es

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 676/1997, de 23 de Octubre.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

El Estudio de Detalle no podr aumentar en ms de una planta la altura mxima o el

El Estudio de Detalle acreditar el respeto y la coherencia de las alturas resultantes en

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 220/1997, de 23 de Abril.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

CAPITULO SEGUNDO.- Condiciones de calidad e higiene de los edificios

Seccin Primera.- Condiciones de Calidad.

Seccin Segunda.- Condiciones Higinicas.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Iluminacin natural y/o artificial que garanticen el nivel sealado en el apartado

Ventilacin natural o forzada que garantice un mnimo de dos renovaciones totales

Apertura de huecos al exterior por un espacio pblico.

7.- En consecuencia, no se admiten segregaciones de locales que no cumplan con lo establecido

Artculo 7.2.8.- Tamao mnimo de las piezas.

Anchura mnima de los espacios de circulacin

Anchura mnima de estar-comedor

Anchura mnima del resto de las piezas habitables

Dormitorio Principal (obligado)

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 676/1997, de 23 de Octubre.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Bao completo: Lavabo, inodoro y baera o polibn (media baera).

Aseo: Lavabo, inodoro y plato de ducha.

Artculo 7.2.11.- Condiciones de la cocina.

Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 676/1997, de 23 de Octubre.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Artculo 7.2.12.- Condiciones relativas al programa de vivienda.

VISTA RECTA MINIMA

SUPERFICIE MINIMA PATIO

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

4.- Con carcter general no se admitirn segregaciones de viviendas que, contando

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Seccin Tercera Mejora de la accesibilidad.

Articulo 7.2.15.- mbito y desarrollo de las previsiones.

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION

Articulo 7.2.17 Orden jerrquico de las soluciones y excepcionalidad de la ocupacin del

en primer lugar, afectar a la caja de escaleras;