SOCIEDAD VENEZOLANA DE

ECONOMISTAS TASADORES

AVALO DE TERRENO RURAL

SR. PEDRO CASTILLO

Equipo #3:
HERNAN GIL
EUCLIDES RODRIGUEZ
JULIO MARTINEZ
NEIYELIS PEA

CERTIFICACIN

Yo, Neiyelis Pea, venezolana mayor de edad, estado civil (soltera)

titular de la cdula de identidad N 20.714.509, domiciliada en la ciudad
Caracas y en pleno ejercicio profesional como experto tasador, expido la
presente CERTIFICACIN con motivo de un avalo presentado al Sr.
Pedro Carlos Castillo.
El perito avaluador certifica:
a) No tener ningn tipo de inters en el bien objeto del presente
avalo, motivo por el cual no existe propsito alguno que influya,
subjetivamente, en cada uno de los criterios aqu utilizados.
b) No ser funcionario del contratante ni de ninguna de las personas
involucradas en la operacin. Por lo tanto, se acta libre de
presiones y con absoluta libertad de criterios, aplicando en su
anlisis mtodos objetivos, cientficos y principios valuatorios de
aceptacin general.
c) Asimismo se efecta la visita e inspeccin del bien inmobiliario,
realizndose el diagnstico adecuado y la investigacin necesaria
para estimar el valor actual del mencionado bien inmueble.
d) Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio, son
ciertos hasta donde alanza la buena fe del avaluador y no sea
exagerado ni omitido, conscientemente ningn factor que pueda
influir en el resultado de este avalo.
e) Declaro que en el da 29 de noviembre de 2015 efectu el avaluo
del bien inmobiliario anteriormente identificado y que dicha labor
la desenpe de conformidad con los requerimientos exigidos al
respecto y aplicando mtodos cientficos y tcnicos para la
valoracin de bienes inmuebles.

En caracas, a los 29 das del mes de noviembre de 2015.

Neiyelis Pea
SOVECTA
20.714.509

Solicitante: Pedro Carlos Castillo

Nombre del perito avaluador contratado: Neiyelis Pea
Bien Inmueble de Objeto del Estudio: Terreno propiedad del Sr.
Pedro Carlos Castillo segn dato de registro Documento nmero 11,
Tomo 5 del 21/07/97
Ubicacin: Salto de la Candelaria zona rural del municipio Heres
Fecha del Avalo: 29 de noviembre de 2015

2.- Descripcin del Bien Inmueble avaluado

Ubicacin: El bien inmueble objeto de avalo se encuentra ubicado en
el estado Bolvar, municipio Heres, parroquia Heres, sector Saltos de la
Candelaria (Zona rural del municipio). Identificada con el numero
catastral N: 0102U02020202 con una superficie de 300Ha, con una
topografa plana aprovechable, siendo sus linderos por el norte: predio
perteneciente al Sr. Omar Valles identificada con el N: 2 y va de acceso
sin nombre, por el sur: con el predio del Sr. Lara M. Andrs A identificada
con el N: 3, por el este: con el predio del Sr. Jens Bolduan identificada
con el N: 4, por el oeste: con el predio del Sr. Antonio Salazar
identificada con el N: 5.
Zonificacin de variables urbanas: De acuerdo a las variables
urbanas suministradas por la alcalda, el mismo permite el uso
residencial y agrcola.
Densidad Neta: Segn datos suministrados por el Instituto Nacional de
Estadstica la densidad poblacional neta es de 100hab por km2.
3.- Descripcin detallada de la zona donde se encuentra el bien
objeto del avalo
El sector se encuentra conformado por parcelas de las mismas
caractersticas que posee la parcela objeto, el entorno es rural y la
actividad econmica principal es la agricultura, con vegetacin presente
de pastos naturales y artificiales, con suelo tipo II, alta fertilidad, con un
alto coeficiente de drenaje demostrados en el estudio de suelos
realizado por el especialista del rea (Anexo N3), as como tambin los

servicios pblicos presentes en el rea (electricidad, agua, transporte

pblico) siendo su acceso a travs de la troncal Jos Flix Rivas
compuesta de dos canales pavimentada, encontrndose a 15 minutos
del centro poblado ms cercana contando con servicios de transporte
publico constate desde las 5:00am a 11:00pm.
4.- Caractersticas del bien inmueble
De acuerdo a la inspeccin realizada se observ que el terreno no
posee bienhechura ni ningn tipo de estructura fsica.

5.- Estado de conservacin y mantenimiento

La parcela mantiene un estado de conservacin bueno con
cercados de rboles.
6.- Aspectos Legales
Documento de propiedad: Terreno propiedad del Sr. Pedro Carlos
Castillo segn dato de registro Documento nmero 11, Tomo 5 del
21/07/97
Tradicin Legal: El terreno pertenece a Pedro Carlos Castillos titular de
la CI: 6.474.098 quien lo adquiri al ciudadano Pedro Prez titular de la
CI: 4.200.500 fue cancelado en efectivo por la cantidad de trece millones
trecientos mil con cero cntimos (Bs. 13.300.000), segn consta
registrado en la oficina subalterna del primer circuito de registro del
municipio Heres bajo el N: 11, Tomo 05 del fecha 21 de julio de 1997.
Certificaciones: El inmueble est libre de gravmenes hipotecario y as
como tampoco existen prohibiciones de enajenar, grabar ni medida de
embargo vigente que hayan sido remitidas por Autoridades Judiciales del
pas, segn consta el documento registrado.
Certificado de solvencia municipal: El inmueble est libre de
impuestos municipales suministrado por la Administracin Tributaria
Municipal a los 29 das del mes de noviembre del ao 2015.
7.- Valoracin
Enfoque y metodologa aplicada. Factor de ajuste compuesto
Verificar documento anexo de clculo en Excel.

La informacin utilizada con base a datos del Instituto Nacional de

Estadsticas (INE), Oficina de catastro de la alcalda y el Banco Central de
Venezuela (BCV).
Procedimiento utilizado: muestreo y recopilacin de operaciones
de ventas referenciales en el municipio.

Anlisis de los datos referenciales

Se realiz un anlisis de los datos referenciales y se compar con
el objeto de avalo mediante el Mtodo de Mercado indirecto que
consiste en el desarrollo de un estudio de operaciones compra-venta,
donde se expresa como el monto de dinero que un comprador pagara
por un bien inmueble en una fecha determinada, si este ha sido ofrecido
en un mercado abierto en un tiempo razonable. Esto se puede
determinar aplicando el Factor de Ajuste Compuesto para calcular los
Factores de Ajuste por tiempo, superficie y ubicacin obteniendo el valor
actual del inmueble que resulto:

1.018.570,49 Bs

Conclusiones y recomendaciones
Es importante destacar que el valor del inmueble se ve
influenciado positivamente por la cercana que tiene al centro poblado y
el tipo de suelo que posee.
Se recomienda realizar un estudio de suelo profundo para su mejor
y mayor aprovechamiento.