REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR

ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

UNIVERSITE MENTOURI CONSTANTINE

FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE , DE GEOGRAPHIE
ET DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
DEPARTEMENT DARCHITECTURE ET DURBANISME

N dordre
Srie

THESE
POUR LOBTENTION DU DIPLOME DE MAGISTER
OPTION : URBANISME
Prsente par ABBAS HOUCINE
THEME
LA PRODUCTION DE LOGEMENT COMME INDICATEUR DES
MUTATIONS SOCIO-ECONOMIQUES :
CAS DE CONSTANTINE
Sous la direction du Prof. : SAHNOUNE Tayeb

JURY DEXAMEN :
Prsident : Dr. CHAOUCHE Salah
Rapporteur : Dr. SAHNOUNE Tayeb
Examinateur : Dr. MAKHLOUF Mokhtar
Examinateur : Dr. DAARA Djaafar

(MC)
(Prof)
(MC)
(MC)

UMC
UMC
UMC
UMC

Juin : 2011

Table des matires

Introduction gnrale.1
PREMIERE PARTIE : GENESE
1. Introduction...................................................................................................9
1.1. Prsentation de notre champ d'tude ......................................................15
1.2. Donnes sur l'habitat ..............................................................................18
1.2.1. Le Parc immobilier.......................................................................18
1.2.2. Les diffrents types d'habitat.......................................................20
1.2.3. Le taux d'occupation par logement..............................................23
1.3. Les filires de production du logement et les filires d'affectation ...........26
1.3.1. Les filires de production du logement .......................................26
1.3.1.1. Le secteur public ..............................................................27
1.3.1.2. Le secteur priv .................................................................28
1.3.1.3. L'auto-construction ............................................................31
1.3.2. Les filires d'attribution ................................................................32
1.4. Les nouvelles orientations urbaines ........................................................37
1.4.1. Les rserves foncires ................................................................37
1.4.2. La cession des biens de l'Etat .....................................................38
1.4.3. La promotion immobilire ............................................................33
Conclusion provisoire .....................................................................................42

DEUXIEME PARTIE : LA PHASE DE TRANSITION............................................45

Introduction 46
2.1. Les diffrentes expriences travers le monde ......................................46
2.1.1. L'exprience maghrbine ..........................................................46
2.1.2. L'exprience franaise...............................................................51
2.2. Les rserves foncires.............................................................................54
2.2.1. A l'tranger ...............................................................................54
2.2.2. En Algrie .................................................................................56
2.2.3. Constitution juridique des rserves foncires56
2.2.4. Principe de la cession des rserves foncires......57
Conclusion provisoire .....................................................................................63
i

2.3. Le secteur locatif priv : l'exprience allemande .....................................66

2.3.1. Les operateurs publics...67
2.3.2. Les autres bailleurs professionnels..67
2.3.3. Les bailleurs privs.67
2.3.4. Le conventionnement.67
2.3.5. Le locatif libre..68
2.4. Donnes statistiques.69
TROISIEME PARTIE : LA PHASE ACTUELLE........................................... ..73
3.1. La crise du logement en Algrie ..............................................................74
3.1.1. L'habitat prcaire...........................................................................77
3.1.2. La logement volutif ......................................................................80
3.2. Les aides au logement dans les pays industrialiss ................................80
3.3. Ouverture du secteur de l'habitat au priv ; La Promotion immobilire....84
3.3.1. Les diffrentes phases de la Promotion immobilire.....................85
3.3.2. Les promoteurs immobiliers ..........................................................86
3.3.2.1. Les EPLF et OPGI..86
3.3.2.2. Les entreprises publiques conomiques.87
3.3.2.3. La promotion immobilire prive..87
3.3.3. La crise conomique et les nouvelles procdures ........................88
3.4. Les nouvelles procdures de production de logements...........................90
3.4.1. LSP Logement Social Participatif...............................................90
3.4.2. LPL Logement Public Locatif .....................................................92
3.4.3. LPA Logement Promotionnel Aid .............................................93
3.4.4. Location Vente ..............................................................................94
3.5. Villes nouvelles ou ZHUN ? ...........................................................100
3.6. La rarfaction du foncier urbain .....................................................102
3.6.1. Le patrimoine foncier ..................................................................101
3.6.2. Des communes sans terrains......................................................103
QUATRIEME PARTIE :
LA PARTICIPATION CITOYENNE : une efficience la production du logement.104
Introduction.105
4-1-Les dficiences de la participation citoyenne..107
4-2- La participation citoyenne : un champ trs restreint .112
4-3-Lexprience algrienne en matire de participation citoyenne 115
ii

4-4-La participation du citoyen Ali Mendjelli .116

4-5- Pratique de la participation .120
4-6- gouvernance urbaine locale et dveloppement urbain durable 134
Conclusion gnrale..
Bibliographie .................................

..

151

...155

Annexes ..................................................................................... 159

1/ Bilan de la Promotion Immobilire Publique et prive
Constantine, fin 1998.
2/ Les nouveaux textes de lois concernant les conditions
d'accs aux nouveaux processus.

iii

1. INTRODUCTION GENERALE
L'tude de l'accs des mnages au march du logement constitue un
vritable dfi. Plus on avance, plus on peut se sentir noy dans les complexits
techniques ou politiques, et plus on se voit confront la tche norme qui est
d'aborder la question sous tous les angles. Une approche historique est
indispensable, tant les dterminants de l'accs au logement voluent. Mais
comprendre l'ensemble des dterminants, qu'ils soient techniques (prix fonciers,
financement public ou priv), politiques (priorit d'urbanisation, accueil des
populations faibles ressources, incitation l'achat), sociodmographiques
(besoins des mnages, transformations de la famille), socioculturels (modes de
vie, choix rsidentiels), et prendre en compte tous ces dterminants dans l'tude
de leur volution, parat un dfi norme, mme pour les "spcialistes du
logement".
Le regard sur la ville est un regard sur l'espace. Ds que l'on s'interroge sur
la ville, et parce qu' travers la crise de la ville c'est la crise de la socit ellemme qui transparat, on s'interroge de ce fait sur l'espace (1).
L'espace est simplement un lieu de projection du systme social dans une
spatialit particulire. L'espace n'est pas une projection, c'est une expression.
Les diffrentes thories qui parlent du logement le rduisent au problme
fondamental qu'est le support foncier et la rente qui s'en dgage. Un courant noclassique et no-marxiste s'est dvelopp qui a cherch transposer, puis
adapter, l'analyse de la rente foncire agricole l'analyse des revenus que
procure la proprit du sol en milieu urbain et a tent d'interprter de cette faon
le prix du sol urbain, la spculation, la sgrgation et les transferts qui ont lieu
dans la production du cadre bti.
Chaque mode de production, et non chaque socit, produit un espace qui
lui est caractristique. Cette production n'est pas neutre mais elle est
reproductive des rapports de production ; la structuration de l'espace
prenniserait les rapports sociaux de production.

) LEDRUT, R., L'espace en question ou le nouveau monde urbain,

Les auteurs no-classiques assimilent le sol un bien conomique et

rduisent l'espace un cot de transport (1); mais H. Lefebvre et M. Castells
considrent que l'espace n'est pas un bien conomique mais un produit social.
Pour H. Lefebvre, les socits ont produit leur espace mais de nos jours, les
forces productives n'entranent pas seulement la production des choses mais ce
que contiennent ces choses, savoir l'espace . Donc si le capital se limitait
auparavant dans la production de marchandises mobiles, il vient d'investir dans
la production du cadre bti .
Mais l'appropriation prive du sol va induire le morcellement de la valeur
d'usage qui devient un obstacle l'intrieur mme du modle de production
capitaliste, au dveloppement des forces productives sociales. Pour K. Marx,
dans Le Capital, la valeur d'usage du sol a deux fonctions :
- instrument de production (mines, chutes d'eau, terrains agricoles)
- simple support passif (moyens de production, de circulation, de
logements)
Le produit logement est le lieu de valorisation d'un capital immobilier. Le
prix des logements se forme suivant la localisation et la demande. La valeur d'un
logement dpendra de sa place dans le mouvement continu de qualification /
dqualification, qui caractrise l'histoire de la division sociale de l'espace.
Ainsi la connaissance des marchs fonciers constitue l'un des fondements
de l'analyse des marchs immobiliers. Les consommateurs tirent leur satisfaction
non pas directement des biens qu'ils acquirent mais des caractristiques de ces
biens. Dans la ngociation, l'acheteur et le vendeur du terrain intgrent
l'ensemble de ces caractristiques et il parat normal de payer plus cher un
terrain qui offre plus d'avantages. Le promoteur n'achte pas seulement une
certaine quantit de mtres carrs, mais aussi un droit de construire dfini
rglementairement, une situation, un accs privilgi une agglomration et
des services, et le prestige de l'adresse. Ces caractristiques dterminent le prix
du terrain.

) Cit par J.L. Guigon : Le sol et l'espace : des nigmes pour les conomistes, CRIUP I.U.P.
1977.

La connaissance des marchs fonciers constitue l'un des fondements de

l'analyse des marchs immobiliers. Le terrain tient en effet un double rle
puisqu'il est la fois la matire premire d'une construction et l'une de ses
principales caractristiques est sa situation gographique.
Le prix des terrains btir en liaison avec le prix de l'immobilier a connu de
fortes progressions. Le sol n'tant pas une matire premire comme les autres,
sa rarfaction va poser des problmes. Les diffrentes actions de lEtat ont
permis la population d'occuper le sol suivant une stratification sociale. Les
regroupements se font en fonction d'une appartenance une catgorie sociale
prcise : habiter le quartier avant d'habiter la ville, dans la mesure o le quartier
renvoie un type d'habitat et une catgorie d'habitants. Aussi, nous assistons
au droit au logement mais non au droit la ville.
La crise du logement est bien plus que cette seule expression : elle est la
fois une crise du dveloppement ainsi qu'en tmoigne, en Algrie comme dans la
plupart des pays du Tiers-monde, le processus apparemment irrsistible
d'urbanisation, et une crise de socit car cette urbanisation a entran des
bouleversements dans le mode de vie des habitants et, peut-tre mme, dans les
reprsentations sociales : Changement dans la perception des besoins,
prfrences pour les logements modernes et les matriaux lourds tels que le
ciment, la brique cuite, etc (1). La ville est prsente comme un moyen
d'intgration conomique et culturelle de la masse paysanne au processus de
modernisation de la socit algrienne.
Le matriau lui-mme tend devenir un critre d'ascension sociale et
l'habitation moderne est assimile la notion de progrs. Le maintien de la
famille largie n'est plus possible avec la superficie des logements raliss ; c'est
la famille nuclaire qui de vient majoritaire.
Et l'mergence des bidonvilles constitue une rponse sociale la question
du logement des couches dfavorises. La distribution spatiale des propritaires
et des utilisateurs de l'espace ne se fait pas au hasard.

me

) BOUBEKEUR, Sid, Les logements urbains en Algrie : crises et perspectives, Thse 3

cycle, Universit de Lyon II, 1983.

Et la croissance urbaine en Algrie se fait suivant deux modes d'occupation

de l'espace : l'un planifi, l'autre illicite. Les mutations sociales ont dbouch sur
de nouvelles pratiques urbaines et sociales dont les principales causes sont :
- L'exode rural
- Le filtering proces (processus de changement de quartier)
- La dvalorisation des quartiers anciens.
Le type de logements construits a favoris de nouvelles relations sociales
(diffrentes de celles de l'habitat vernaculaire) et de nouvelles relations
l'espace, aussi bien l'espace domestique que l'espace extrieur. Le logement
collectif de construction rcente a une image valorisante qui dnote une notion
de progrs et d'ascension sociale.
Les rcentes crises ont acclr les ruptures avec les pratiques urbaines
bien tablies Constantine. Le regard sur la ville est un regard sur l'espace,
comme le souligne R. Ledrut : Ds que l'on s'interroge sur la ville et cette
interrogation est aujourdhui plus vive que jamais parce qu' travers la crise de la
ville, c'est la crise de la socit elle-mme qui transparat . La ville est donc un
vcu social ou, si l'on prfre, un social vcu cest--dire qu'elle est une faon de
vivre ensemble. L'histoire rcente nous montre que les incidents survenus aussi
bien dans les banlieues franaises et amricaines sont tout la fois un indicateur
de la crise urbaine que de la crise sociale qui secoue ces socits.
En Algrie, les diffrentes meutes survenues travers certains quartiers
(Diar es Chems Alger) sont une nouvelle forme d'expression d'une population
pour montrer son dsarroi devant sa non intgration la socit (marginalit
spatiale, conomique).
Les effets induits par la nouvelle urbanisation des vingt dernires annes
sont :
- une extension urbaine dmesure
- une non intgration dans les tissus anciens (fragmentation urbaine)
- la mono fonctionnalit des nouvelles zones : cits dortoirs
- une occupation irrationnelle ou non conforme aux tudes labores.

La ville court pour rattraper et contrler des phnomnes qu'elle ne domine

que trop tard ; c'est la rapidit des transformations qui chappent la ville et
entranent des dsajustements incessants.
Pour les mnages, le constat est que le logement est un moyen de
consommation :
1. par l'importance qu'il occupe dans la consommation des mnages ;
2. par l'importance des dpenses de consommation qu'il impose ;
3. par la qualit importante des autres consommations qu'elle induit :
quipements mnagers, transport, etc.
2. Problmatique :
Notre objectif est de mettre en relief le fait que lAlgrie a, depuis
l'indpendance, suivi un processus politico-conomique qui va du centralisme
dmocratique un libralisme.
A travers le logement, ou plus exactement la production de logements, nous
pouvons avancer que celle-ci a subi des modifications radicales.
Si ces mutations suivent l'volution des conditions socio-conomiques, peut-on
dire qu'elles ont rpondu aux aspirations des populations ? La crise et la pression
sur le logement ont-elles connu des solutions adquates ? Comment ces
transformations rglementant la production du logement ont-elles rpondu au
dficit chronique ?
Le logement comme enjeu politique prend une place importante dans les luttes
sociales actuelles et futures.
Nous voulons faire une analyse de la production du logement et aussi de l'urbain,
et prsenter les diffrentes tapes qui ont fait le paysage actuel.
Notre objectif est de mettre en relief le fait que lAlgrie a depuis
lindpendance suivi un processus politico-conomique qui va du centralisme
dmocratique un libralisme assez dbrid.
A travers le logement ou plus exactement le processus de production de
logements, nous pouvons avancer que celui-ci a subi des modifications radicales.
Si ces mutations suivent lvolution des conditions socio-conomiques, peuton dire quelles ont rpondu aux aspirations des populations ?
5

La crise et la pression sur le logement ont-elles connu des solutions

adquates ?
Comment ces transformations rglementant la production du logement ont
rpondu au dficit chronique ?
Le logement comme enjeu politique prend une place importante dans les
luttes sociales actuelles et futures. Nous voulons faire une analyse de la
production

du logement et aussi de lurbain, et de prsenter les diffrentes

tapes qui ont fait le paysage actuel.

Les objectifs :
Ce travail se veut avant tout une lecture du paysage urbain de la ville
algrienne travers le cas de la ville de Constantine. Nous voulons voir comment
les diffrentes interventions dans le cadre de production de logements tant par
les pouvoirs publiques que par le secteur priv nont pas atteint les objectifs
assigns au dpart.
A partir des expriences dans les pays trangers, il serait intressant de
porter les correctifs ncessaires pour amliorer les conditions dhabitat des
populations.
Il sagit damliorer les conditions de ralisation de logements tout en
prservant lavenir par la protection de lenvironnement. Aussi serait t-il
intressant de sinterroger sur la participation citoyenne. Cette concertation est
un nouveau mode de gestion des projets publics, et sur les limites actuelles.
Les citoyens veulent un partage de la dcision et un contrle plus effectif
pour attnuer le pouvoir touffant des dcideurs.
3. Mthodologie :
Pour mener bien ce travail, nous nous proposons de suivre les tapes
suivantes :
Analyse du discours politique sur les nouvelles orientations urbaines et son
application travers lanalyse des textes de lois portants organisation de la
production des logements.
De fait, il sagit de voir comment sont retournes les dcisions par les
diffrentes couches sociales dans le cadre de lappropriation de lespace.

Cette analyse aura pour finalit de dterminer les raisons profondes

dadhsion tel ou tel type de proprit. De plus, elle nous renseignera sur la
mobilit de la population, car laccession la proprit prive nest pas rserve
uniquement aux anciens habitants de la ville.
Nous excluons de notre champ dtude les locaux usage professionnel.
Ce travail serait incomplet si un bilan des logements raliss dans les
diffrents plans de dveloppement ntait pas fait. Nous prendrons comme date
de rfrence le premier plan quadriennal.

Structure de la thse :
Notre plan sera organis en quatre parties complmentaires. Dans une
premire partie, nous essayerons de faire connatre la gense de la crise du
logement en Algrie. Quant la deuxime partie, nous nous intresserons la
phase de transition, la phase actuelle sera analyse dans une troisime partie.
La quatrime partie aura pour but de montrer comment pourrait se faire la
participation citoyenne.

Premire partie

GENESE

1. INTRODUCTION
En Algrie, la situation du logement est qualifie en terme de crise depuis
quelques annes. En effet, avant et aprs 1962, l'espace a connu de grands
bouleversements. De la dfiguration des villes pendant l'occupation coloniale et
des effets de la guerre de libration, il en est rsult de grands mouvements de
population (1). Bourdieu et Sayad affirment qu'en Algrie "le dplacement des
populations est parmi les plus brutaux qu'ait connu l'histoire" (2). Les auteurs
estiment que plus de la moiti de la population rurale a t dplace. Toutes ces
actions vont bouleverser et le monde rural et la ville.
Ds 1962, les flux migratoires s'accentuent vers les villes. Les ruraux
esprent trouver du travail et avoir accs toutes les commodits que procure la
ville. Le taux d'urbanisation de 36 % a t atteint en 1966 alors que les analyses
dmographiques antrieures le prvoyaient pour 1986, c'est--dire 20 ans plus
tard.
La croissance urbaine

1954 1966

6,9 % par an

1966 1977

5,8 % par an

dont 3,2 % sont le crot naturel et les 2,6 % sont le solde migratoire.
Les villes algriennes n'avaient pas de fonctions propres de production, ce
qui explique que la croissance des villes est fonction de l'exode rural.
Au recensement de 1977, il y a 7,3 millions d'habitants pour 231 localits,
soit 43,2 % de la population totale. Ce mouvement d'urbanisation n'est cependant
pas orient vers les grandes mtropoles. Le tableau suivant nous le montre :

) Rabinow de l'Universit de Berkeley cite Lyautey qui durant son sjour dans les garnisons

d'El Asnam, d'Alger et lors de son passage Constantine a t constern par la barbarie
des destructions faites dans les mdina (A.F.N. : Espaces, pouvoirs, plans), septembre
1986 et Prenant : Problmes de la croissance urbaine au Maghreb - Confrence Paris IV
- 1986
2
) P. Bourdieu et A. Sayad : Le dracinement - Paris 1964.

Croissance de la population urbaine entre 1966 et 1977 (1)

Agglomrations
urbaines

Population
1966

1977

Agglomrations

croissance secondaires

ALGER

897 000 1 520 000

69%

Rouiba

CONSTANTINE

250 000

35%

Boudouaou

325 000

Population
1966

%
croissance

1977

122 000 359 000

193%

Cheraga
ANNABA

150 000

256 000

71%

El Khroub

10 000

40 000

300%

ORAN

325 000

491 000

59%

El Hadjar

7 000

40 000

310%

Es Senia

14 000

36 000

150%

Arzew

11 000

22 000

100%

Cette croissance urbaine a rsult de l'expansion dmographique et de

l'urbanisation de petits centres dont les fonctions se sont largies : administration,
services, industrialisation surtout. Elle est surtout, depuis la prise en charge par
Alger d'une planification nationale, "la projection d'activits mtropolitaines des
plus grandes villes sur les petits centres" (2). Il y a diffusion sur l'ensemble du
territoire des units de production.
Cependant, si le taux d'urbanisation est relativement gal travers le pays,
le poids des diffrentes rgions est loin d'tre gal dans le phnomne urbain : 4
urbains sur 10 vivent dans l'Algrois.
Cette croissance dmographique urbaine va, dans un premier temps, ne pas
poser de problmes de logements. En effet, le parc immobilier libr par le dpart
massif des Europens va permettre ces nouveaux urbains de se loger sans
trop de difficults. Mais l'occupation ne se fera pas d'une manire anarchique
puisque les Algriens ont hrit "d'une ville dsquilibre, porteuse de privilges
1

) Tableau du dossier n 2 - Questions Urbaines - C RAU - Alger Andr Prenant in Revue

me
me
franaise d'tudes Politiques Mditerranennes. 2
et 3
trimestre 1978.

) PRENANT Andr, in Revue franaise d'tudes Politiques Mditerranennes, 2

trimestre 1978.

me

me

et 3

10

et de valeurs sociales figs". Il y a quelques transferts de proprits immobilires

et de locaux commerciaux vers la petite bourgeoisie citadine.
L'Etat intervient en 1964, en devenant gestionnaire de biens vacants dont
l'valuation est de 700 000 locaux (habitation, industrie et commerce). Tous les
occupants sont contraints de rgulariser les arrirs des loyers depuis juillet
1962, ce qui provoque un changement de population dans les logements
occups l'indpendance. Des couches plus aises mme de payer les loyers
rguliers vont s'installer dans les biens vacants.
Le gouvernement devra, dans un premier temps, rpondre la demande en
emplois cette nouvelle population en qute de travail. Tous les investissements
publics vont se faire en priorit dans l'industrie.
Mais une distorsion entre le logement et les investissements industriels
apparat : prolifration de bidonvilles, de constructions illicites, autour des ples
industriels. Le pouvoir prend conscience que les investissements raliss ont
enfant une situation sociale explosive : la raret du logement.
Durant la priode 66-67, il n'a t ralis qu'un logement pour 20 rsidents
supplmentaires. Cette crise volue en spirale puisque nous remarquons que si
le droit au logement est subordonn l'acte de mariage, pour 300 400 000
logements raliss, il y a eu 1 million de mariages dclars (1).
En effet, dans le cadre d'attribution de logements, l'acte de mariage est une
pice matresse dans la constitution du dossier. Donc la priorit est accorde aux
personnes maries et ayant plusieurs enfants charge. Les clibataires
masculins se trouvent de fait exclus tandis que les femmes clibataires ne
peuvent en aucun cas esprer trouver un logement par le biais des attributions
dans le cadre des entreprises ou administrations publiques. Leur condition de
femme clibataire habitant un logement seule est mal perue par la socit en
gnral et particulirement par les parents ou collgues de travail.
Cependant les cadres, mme clibataires, peuvent bnficier d'un logement
puisque la rpartition se fait suivant le statut social. De plus les femmes
1

) Chiffres cits par BENAMRANE, D., dans : "Crise de l'habitat - Perspectives de dveloppement
socialiste en Algrie",CREA, 1980.

11

divorces arrivent, dans la majorit des cas, conserver le logement au

dtriment de leur mari si elles ont des enfants dont la garde leur a t confie par
la justice.
Cette situation explique le nombre lev de mariages non consomms ; en
attendant le logement les poux continuent, chacun de son ct, habiter avec
ses parents. Le mariage en blanc tant exclu puisque cette pratique n'est pas
courante dans la socit algrienne. Mais certains mariages non consomms par
manque de logement et qui se terminent par un divorce, ne sont-ils pas une autre
forme de mariage en blanc que nous connaissons dans les pays occidentaux.
Le dficit en logements devient chronique et va en s'aggravant.

Population en millions

Parc immobilier (y compris les constructions prcaires)

1966

12.

1 980.000

1977

17.

2 288 000

Source (1).
Ceci en ayant l'esprit qu'assez souvent l'habitat prcaire est considr par
les autorits comme nfaste donc dtruire dans le cadre des oprations
d'assainissement.
La crise commence dpasser le seuil de tolrance et crer des tensions
capables de remettre en cause l'efficacit du modle de dveloppement
conomique et social mis en place.
Si le T.O.L. (2) situ au-del de 7,5 personnes est considr comme
rvlateur d'une situation en crise, en Algrie, s'il tait 6,1 en 1966 et 7,9
personnes en 1977, il est la fin de 1979 de l'ordre de 8 personnes par logement
et n'a cess depuis d'augmenter.
. Sur le plan des ralisations de logements, la situation n'a cess de se
dgrader en raison de la faible disponibilit des capacits de ralisation et de la
1

) BOUBEKEUR, Sid, "Logements urbains en Algrie, Crise et Perspective", Thse 3

Lyon, 1985

me

) T.O.L. : Taux d'Occupation par Logement

Cycle,

12

hausse des cots. La proportion des investissements consacrs l'habitat

s'lve 7,8 % par rapport l'investissement global avant 1974, et 7,9 % en
1974 et 1978 (1). En outre, les cots de ralisation dans le secteur des B.T.P.
ont, en une dcennie, augment de 275 % (2). En 1969, le logement de 70 m2
valait 56.000 D.A. et en 1979 le mme logement est ralis 210.000 D.A.
Cependant, ces prix varient d'une wilaya une autre comme l'indique le tableau
suivant :
Wilaya

Prix moyen m2

Wilaya

Prix moyen m2

Saida

949 DA./m2

Constantine

1729 DA./m2

Setif

1137 DA./m2

Oran

1738 DA./m2

Batna

1250 DA./m2

Annaba

1879 DA./m2

Tlemcen

1573 DA /m2

Alger

2141 DA/rn2

Ces cots n'ont cess d'augmenter depuis. Benhachenou cite le cas des
socits nationales trs importantes telles que la SONATIBA et l'ECOTEC qui
ralisaient en zone urbaine entre 1000 et 1100 D.A./m2 des logements en 1975
et les ralisaient en 1978 2400 D.A/m.
Ces augmentations de cots de ralisation ont plusieurs raisons dont les plus
importantes nous semblent tre la non matrise technologique (dans la
prfabrication industrielle), les surcots (immobilisation des moyens de
production trs longue, organisation des chantiers non rationnelle), les
contraintes financires (irrespect d'engagements contractuels), les contraintes
d'approvisionnement

(la

distribution

des

matriaux

de

construction

est

subordonne la production locale et aux importations). Le tableau sur les cots

moyens du m nous indique que le prix est faible dans les petites villes par
rapport aux grandes agglomrations. En plus des raisons dj voques, la

) BENACHENHOU, A., (1980), Planification et Dveloppement en Algrie, 1962-1980, O.P.U,

Alger.

) Rapport M.H.C. "Les cots du secteur des B.T.P", octobre 1978.

13

tension sur les matriaux de construction est plus importante dans les grandes
villes et la main-d'oeuvre est plus disponible dans les petites villes.
Ces augmentations du prix de production du m vont se rpercuter sur les
loyers. Dans un premier temps, les loyers sont sensiblement faibles et assez
homognes, mais ces dernires annes les loyers des nouveaux logements
reprsentent une charge importante pour le revenu des mnages. Des diffrentes
pressions sociales sur le Ministre de l'Habitat et de la Construction, il a t
dcid de diminuer les loyers des nouveaux logements tout en augmentant les
loyers des logements anciens. Cependant, ces augmentations et ces diminutions
varient d'une ville une autre et d'une zone une autre.
Pour le ciment, matriau utilis aussi bien dans le monde rural qu'en milieu
urbain, en 1979 les importations ont reprsent 753 713,45 tonnes, soit 40,2 %
du tonnage global.
Si en 1980, les prvisions de distribution taient de 2.000.000 de tonnes,
seuls 60 % ont pu tre livrs car le programme prvisionnel d'importation n'est
pas respect. Ainsi, nous constatons que, d'une part la population augmente
d'une manire trs importante, alors que la ralisation du logement dcrot. En
1966, il a t produit 147,56 logements pour 1.000 habitants et en 1977 : 130,32
logements (1).
Cette approche quantitative nous montre bien qu'il y a situation de crise pour
le logement en Algrie. Et cette crise ira en s'accentuant dans la mesure o les
projections dmographiques font apparatre une population de 35 871 000 en l'an
2000, avec une population urbaine de 18 114 000. Cette population jeune (60%
de moins de 20 ans) aura besoin de se loger dans des conditions dcentes, mais
vu les capacits de ralisation tant prives que publiques, il nous semble illusoire
d'avancer un pronostic optimiste.
Mais cette crise ne s'est pose que tardivement, c'est--dire lorsqu'elle a
touch toutes les couches de la population et en particulier la couche moyenne.
Elle n'est pas ressentie ni perue avec la mme intensit par les diffrentes
couches de la population.
1

) D'aprs Benachenhou, op. cit.

14

1.1. PRSENTATION DE NOTRE CHAMP D'TUDE

Ancienne capitale de l'Est algrien, Constantine a jou un rle trs
important sur le plan administratif, conomique et culturel. Il y a concentration
d'units industrielles dans la commune et cration de directions rgionales de
1962 1973 pour le renforcement de son rle rgional comme "une mtropole relais d'Alger" (1).
Mais la nouvelle mthode d'amnagement du territoire mise en place a pour
but essentiel de renforcer l'industrie qui est perue comme lment structurant
par excellence dans les nouvelles wilayas afin de rduire le rle de Constantine
et les tensions qui s'exeraient sur elle. Ainsi, l'implantation de grands ples
industriels tant Annaba et Skikda que sur les hautes plaines, et le dcoupage
administratif de 1974 vont rduire l'influence de Constantine (2). Elle n'offre plus
de dbouchs pour les ruraux en qute de travail.
Quant au secteur de l'habitat, l'A.P.C. (3) de Constantine en dresse un
tableau alarmant de la situation qui prvaut dans le secteur (4). En 8 ans les
ralisations publiques sont de 2.800 logements dont la majorit n'a pas t
attribue la population autochtone ; car "la ralisation d'importantes units
industrielles et de l'Universit ont ncessit la mise la disposition des
techniciens et enseignants d'une bonne partie de ces logements".
A ce manque de ralisation s'ajoute le problme des logements prcaires et
des bidonvilles. Dj en 1964, le recensement indiquait 87 410 personnes
habitant dans ces conditions.

me

) BENDJELID, in Revue Franaise d'Etudes Politiques Mditerranennes, 2

1978.

me

et 3

trimestre

) De 15 wilayas, on passe 31 dont 9 wilayas dans l'Est algrien lors du dcoupage

administratif de 1974

) A.P.C. : Assemble Populaire Communale

) Situation des sinistrs et de l'habitat Constantine : A.P.C. de Constantine Janvier 1978.

15

16

En 1978 les situations sont de 165 immeubles vtustes dans la mdina pour
3.300 familles, alors qu'une enqute ralise sur les quartiers spontans
mentionne une population de 40 000 personnes dans 25 quartiers de ce type
(localiss dans des sites impropres l'urbanisation : fonds de ravins et valle
humide de l'oued Rummel) (1).

La population totale de la ville de Constantine tait de 255 070 habitants en

1966 et de 356 109 en 1977 ; en 1982 elle est estime 420 000 habitants. Elle
regroupe 60 % de la population de la wilaya. Compar au taux de ralisation du
secteur B.T.P, le crot dmographique risque de poser de srieux problmes aux
autorits locales. Conscients du danger que reprsentent tous les mal-logs, les
lus locaux attirent "l'attention des responsables au niveau ministriel sur cette
situation qui s'aggrave de jour en jour, qui rend la population obnubile par ce
problme, impermable et insensible aux autres vnements, indiscipline, voire
mme agressive" (2).
Face cette situation, l'A.P.C. opte pour la ralisation de deux cits de
transit de 400 logements, El Gamas et El Bir. Ces ralisations provoquent une
polmique tant sur la qualit des matriaux que sur les sites retenus. Ce sont des
chalets en bois imports du Danemark, sans adaptation aux pratiques de la
famille algrienne, et installs la priphrie. La population installe est issue en
majorit de l'ancienne mdina ou de ses abords immdiats, lieu central des
activits conomiques et centre administratif, elle se retrouve donc rejete la
priphrie.
Concernant l'habitat illicite et les quartiers spontans construits en dur,
l'A.P.C tente de les rgulariser par la dlivrance des actes de propritaire foncier
et par les travaux de viabilisation. Mais elle se trouve vite confronte un
problme, dans la mesure o les habitants actuels ne sont que locataires pour
plus de la moiti. Les propritaires sont logs dans les nouvelles cits, donc bien
public, et craignent que la rgularisation n'entrane pour eux la perte d'un

) MESKALDJI, Mmoire de D.E.A, I.S.T. Universit de Constantine, 1972

) A.P.C. de Constantine, op. cit.

17

logement et d'une source de revenu. Le terrain appartient soit un priv - et la

transaction a eu lieu sous seing priv - ; soit la commune et occup
illgalement. Le prix propos par la commune dans le cadre de la rgularisation
est de l'ordre de 70 DA /m2.
Cependant, les nouvelles dispositions rglementaires vont contraindre les
propritaires acheter le terrain et participer aux V.R.D. Dans le cas d'un refus,
le propritaire est purement et simplement expropri dans le cas o sa
construction n'empche pas la ralisation du plan d'amnagement.

1.2. QUELQUES DONNEES SUR L'HABITAT

Pour mieux apprcier cette situation, nous nous proposons d'analyser les
chiffres du recensement national de 1977. La superficie de Constantine est de
400 000 ha, mais l'emprise au sol des constructions n'est que de 3 500 ha. Elle
est construite sur un rocher de calcaire entour par les gorges de l'Oued Rhumel.
Si le site a permis la ville de se dfendre au cours de l'Histoire contre les
diffrentes invasions, aujourd'hui cela devient un handicap dans la mesure o
l'extension de la ville ne peut se faire qu'en utilisant les terres agricoles ou bien
"sortir" vers les communes limitrophes : le Hamma, El Khroubs ou Ain Smara.
1.2.1. Le parc immobilier
Du rsultat du recensement de 1977, il ressort que seulement 20 % des
constructions ont t ralises aprs 1966. Ce chiffre nous indique bien que le
taux de ralisation reste en de des besoins en logements mais, compar au
taux national moyen, il reste dans les normes. La situation de dficit est ressentie
ici comme dans les autres communes du pays.

18

Rpartition des constructions totales selon la date d'achvement

Total

Agglomrations Agglomrations
Chef-lieu de
secondaires
commune

Avant 1966

18 816

15 932

154

Aprs 1966

4 336

3 872

46

15

13

23 167

19 817

Non dclars
Total

Hameau

Epars

725
418
2

200

1 145

Source : Recensement gnral de la population et de l'habitat 1977. Ministre de la planification

et de l'Amnagement du Territoire.

80% des logements raliss aprs 1966 sont concentrs dans le chef-lieu et
sont surtout des ralisations programmes dans le cadre du logement collectif
par les pouvoirs publics.
Dans les constructions en pars, nous retrouvons plutt le secteur priv. Le
parc immobilier est, en 1977, trs ancien et dgrad. Les conflits entre les
organismes gestionnaires et les locataires n'ont pas permis un entretien adquat.
Pour la Mdina, l'tat physique est de plus en plus vtuste. Les seules
interventions de l'Etat dans cette partie de la ville ont consist en la destruction
des lots menaants et la transformation de l'espace rcupr en aires de
stationnement ou en march.
Considre

comme source

de

diffrents

maux (dlinquance,

zone

endmique de certaines maladies contagieuses, difficults financires), la

Mdina s'croule. On remarque, de plus, que les locataires sont pour la majorit
en situation d'attente parce que leurs aspirations sont de trouver un logement
dans les constructions rcentes. Ceci a favoris une pratique trs dangereuse de
la part de la population : pendant la saison des pluies, on dtruit ou la toiture ou
certains pans de murs pour pouvoir tre class parmi les personnes vacuer.
Ceci leur permettra aprs un passage dans une cit de transit, plus ou moins
long, d'tre relogs en priorit dans des logements neufs.

19

Cette pratique a pris une telle ampleur que pendant la saison des fortes
pluies et en cas d'vacuation de population, nous avons remarqu que mme les
personnes habitant d'autres quartiers se prcipitent vers les premires tentes de
la cit de transit afin d'tre attributaires d'un logement. C'est l une des multiples
pratiques que la population a trouves pour pouvoir tre parmi les personnes
bnficiant du parc immobilier neuf et dtourner les mesures mises en place par
le gouvernement pour l'attribution de logements.
Car si le problme du logement se pose avec acuit pour les habitants des
bidonvilles et de la Mdina, l'entassement dans les autres quartiers o l'on
remarque la prsence de deux mnages, sinon plus, dans un mme logement,
oblige ceux-ci utiliser toutes les possibilits pour sortir de cette situation.
Parfois, le dplacement vers d'autres localits o les conditions d'tre log
sont meilleures, ne dure pas longtemps. En effet, une fois le logement acquis, les
mnages prfrent "rentrer" Constantine en procdant un change de
logement avec des personnes qui veulent la quitter pour plusieurs raisons.
Surtout les professions librales : mdecins, dentistes, avocats, dont l'installation
Constantine n'est plus intressante (concurrence trs forte).

1.2.2. Les diffrents types d'habitat

Sur le plan morphologique, l'espace urbain de Constantine prsente un
aspect trs spcialis. Ces diffrents types de morphologie correspondent des
occupations dates. Constantine prsente en effet une "structure pulvrise" (cf.
carte) : au centre la Mdina avec ses tracs du rseau de circulation trs dense,
sans hirarchisation aucune et des maisons patio, et quelques palais turcs
vestiges de l'occupation. Ce quartier est construit avant 1937 et regroupe les
rsidences populaires, les commerces et l'administration. Ds 1937, la ville sort
du rocher et se prolonge par des faubourgs avec des constructions de type
europen. Six ponts relient ces diffrentes extensions, en enjambant l'oued
Rhumel, la vieille ville dont la place de la Brche reste le noeud gordien de
toute la circulation urbaine. Toutes les activits administratives, commerciales,
culturelles sont situes autour de cette place centrale.

20

Nous remarquons que les quartiers rsidentiels, populaires et aiss se

situent au nord-est et au sud-ouest, alors que l'habitat prcaire occupe les
terrains accidents et impropres la construction.
Les cits de transit sont rejetes hors de la ville, l'est.
Quant aux quipements collectifs, mis part ceux installs au centre de la
ville avant l'indpendance et de loin les plus attractifs, de nouvelles ralisations
ont t intgres aux nouveaux quartiers dont les plus importants et les plus
frquents sont les grandes surfaces commerciales de Sidi Mabrouk et du
Polygone.

21

22

1.2.3. Le taux d'occupation par logement

Ce taux n'a fait qu'augmenter depuis le dernier recensement. En effet, plus
de 37 % des logements sont occups par des mnages de plus de huit
personnes. L'augmentation du nombre de logements entre 1966 et 1977 n'est
que de 24,73%, ce qui fait passer le T.O.L de 6,6 7,2 personnes.
Cependant, cette augmentation touche principalement les quartiers les plus
anciens : Souika, Charaa (vieille ville), les cits Filali, Fadila Saadane et les
zones de bidonvilles, de lotissements illicites et d'autoconstruction prive - c'est-dire le long du trac de l'oued Rhumel - cit Bentelis, avenue de Roumanie,
"New York".
A ceci s'ajoute le type de ralisation retenu dans le secteur public o le F3
est dominant, contrairement la composition familiale o les familles
nombreuses restent importantes.
Rpartition des logements selon le nombre de pices

Total

Agglomrations Agglomrations
Chef-lieu de
secondaires
commune

Hameau

Epars

1 pice

16 738

16 286

37

414

2 pices

14 289

13 705

104

476

3 pices

11 017

10 868

20

129

4 pices

5 715

5 615

26

74

5 pices

1 661

1 648

6 pices

559

543

11

7 pices

330

326

Non dclars

105

105

50 414

49 096

Total

197

1 116

Source : Ministre de la Planification et de l'Amnagement du Territoire. Recensement gnral de la

population et de l'Habitat, 1977.

Dans cette rpartition, les cuisines ont t exclues, ce qui parfois ne reflte
pas les habitudes des familles cohabitant dans le mme logement. La cuisine, le
23

couloir sont utiliss le soir pour dormir. L'utilisation de lits pour l'ensemble des
membres du mnage n'est pas gnralise, ce qui permet la disposition de
matelas mme le sol pour utiliser un maximum d'espace.
De plus, la fermeture du balcon dans les logements type Sonatiba permet
aux locataires de rcuprer l'quivalent d'une pice.
De plus, les buanderies des terrasses sont facilement rcupres par
certains locataires pour y installer leurs enfants.
La loi de cession des biens de l'Etat n'a pas connu une adhsion populaire
trs importante. Ceci est d en partie la non comprhension des textes par la
population. Ce n'est qu' partir du moment o les mass mdia ont fait un effort
d'explication que nous remarquons une demande de la part des occupants. De
plus, les pouvoirs publics ont d faire plusieurs campagnes d'explications au
niveau des cellules du Parti, et aussi et surtout des abattements consquents sur
les prix de vente. Comme dans les autres wilayas, ce sont surtout les locataires
de biens usage professionnel qui ont rpondu les premiers. Mais les locataires
de logements collectifs montrent une certaine hsitation se prononcer,
contrairement aux locataires de pavillons.
Sur l'ensemble de la wilaya, il a t recens 33 536 logements et locaux
usage professionnel grs par le secteur public, dont 85 % Constantine (1). A la
fin de 1983, il n'a t enregistr que 1000 demandes d'intention d'achat, ce qui
reflte bien les hsitations de la population.
Quant la vente de lots de terrain btir, la tendance est tout autre puisque
le nombre de demandes dposes auprs de l'A.P.C (2) dpasse largement les
lots disponibles. Cependant, nous remarquons que pour les zones forte valeur
sociale la demande est trs forte.

) Donnes recueillies auprs des Domaines qui ont men une campagne de recensement grce
l'apport des jeunes du Service National.

) A.P.C. : Assemble Populaire Communale (Mairie).

24

Lieu d'implanation

Nombre de demandes dposes

Nombre de lots attribus

Djebel Ouahch

5000

936

Polygone

6000

527

Sarkina

664

1136

Sidi M'Cid

630

64

El Moma

1000

286

Source : A.P.C. de Constantine.

On remarque dans ce tableau que la tendance de la population est de

construire dans les nouveaux quartiers rsidentiels situs respectivement
l'ouest et au nord-est de Constantine. Ces quartiers sont le prolongement
d'anciennes cits dites "europennes" : Bellevue et Sidi Mabrouk suprieur.
A la lecture de ce tableau, s'il apparat que trs peu de demandes sont
dposes pour le lotissement de Sarkina, ceci est d au fait que plusieurs
coopratives immobilires sont installes sur cette zone, d'o le nombre rduit de
demandes individuelles.
Plusieurs demandes peuvent exister pour une seule personne dans les
diffrentes zones. Ainsi on augmente ses chances d'tre retenu sur l'un des
lotissements. De mme il existe des cas o les membres d'une mme famille
sont attributaires de deux lots : l'un des lots btir est revendu au prix fort, et le
second servira la ralisation d'une construction plusieurs niveaux pour les
diffrents mnages de la famille.
Mais les coopratives immobilires runissent des personnes de mme
niveau social puisqu'elles s'organisent librement avec une majorit de personnes
d'un mme organisme ou de la mme corporation (agriculture, finances,
bijouteries, etc...).
Ainsi, 32 coopratives ont t agres par les services techniques et les
travaux de ralisation entams, 16 autres taient en instance d'agrment par
manque de terrain. Il faut noter que les superficies attribues par lot varient entre
264 et 420 m. Si dans le cadre des attributions individuelles, les superficies se
25

rapprochent plus du minimum, l'intrieur des coopratives le lot le plus petit

atteint 312 m.
L'intgration une cooprative immobilire est trs slective puisque les
membres se runissent en fonction de certaines affinits et aucune publication
n'est faite l'intrieur du mme organisme. En outre, le nombre de lots accords
par l'A.P.C est en de du nombre des cooprateurs. Si le dossier dpos est fait
au nom de l'administration ou de l'organisme employeur, la cooprative est
agre sous une autre dnomination et un nouveau contenu social. En effet,
devant les prix de ralisation trs importants, les cooprateurs qui se dsistent
sont remplacs par des personnes de l'extrieur.
Le prix de vente de ces lots de terrain a t fix 100 D.A le m2.
Les nouvelles coopratives immobilires sont dsormais implantes en
dehors du primtre urbain de Constantine. Les communes limitrophes (Ain
Smara, Le Hamma, Ibn Ziad) sont tenues de remettre la commune de
Constantine des lotissements qu'elle se charge de distribuer aux cooprateurs ou
aux individus habitant Constantine.
Dans le cadre des lotissements collectifs, l'Office National du Logement
Familial ralise trois ZHUN implantes Sarkina, au Polygone et Djebel
Ouahch, contenant respectivement 10 750 logements, 5130 logements et 1.680
logements en 1979. Paralllement, l'A.P.C a programm la viabilisation de 13
cits dont la majorit est constitue d'habitat illgal en dur
A la fin du mois de mai 1986, les trois organismes publics gestionnaires du
parc immobilier O.P.G.I, S.L.W et O.N.L.F (1) avaient un total de 33 536
logements et 2954 locaux usage commercial.

O.P.G.I : Office de la Promotion et de la Gestion Immobilire

S.L.W : Socit de Logements de la Wilaya
O.N.L.F : Office National du Logement Familial. Il faut signaler qua la S.L.W gre le parc acquis en
1962 et qu'on appelait biens vacants.

26

Organismes

Logements

Locaux

O.P.G.I

22 973

1 087

S.L.W

5 277

1 508

O.N.L.F

3 332

359

1.3. LES FILIERES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET LES FILIERES

D'AFFECTATION
1.3.1. Les filires de production du logement
L'Algrie est l'un des rares pays du Tiers-monde o le sol est nationalis.
Par l'ordonnance de 1966, une grande partie du sol devient proprit de l'Etat et
en 1974 il y a transfert du statut juridique du domaine de l'Etat vers les
collectivits locales. Ainsi, toutes les transactions entre particuliers sur les
terrains l'intrieur du primtre communal sont geles, exception faite pour les
successions. Mais les terrains des particuliers sont limits aux seuls besoins
familiaux : 20 m2 par personne et par famille de 8 20 personnes maximum.
C'est donc partir de cette date qu'une politique de gestion foncire voit le jour
par la cration d'un ministre de l'Amnagement du territoire et d'un ministre de
l'Habitat, de la construction et de l'urbanisme. Ce sont donc les wilayas et les
communes qui grent l'espace rgional et cdent des lots viabiliss aux
Ministres. Par cette loi, l'Etat devient le seul gestionnaire du sol urbain et par l
mme le plus grand ralisateur de logements.
1.3.1.1. Le secteur public
Il est surtout reprsent par deux organismes nationaux :
- l'O.P.G.I (Office Public de Gestion Immobilire) dont la vocation est
d'acqurir des terrains et de raliser des logements destins la
location. Il gre l'ancien patrimoine H.L.M ;
- tandis que l'O.N.L.F regroupe les socits nationalises aprs
l'indpendance (C.I.A., MAFAL, Logis Familial) et ralise des
27

logements destins la location-vente ou la vente suivant la

procdure de l'pargne logement.
- les entreprises publiques et les administrations se font attribuer des
terrains pour construire des logements, destins leurs cadres. C'est
le systme locatif, mais les administrations offrent ces logements
titre gratuit, "logements de fonction", pour attirer vers elles les
meilleurs techniciens. Devant l'ampleur de la crise - et les offres
d'emplois publies par la presse le prouvent -, avant de mentionner le
salaire, le logement est indiqu en premire ligne. La mobilit des
cadres et techniciens suprieurs (seuls bnficiaires du logement de
fonction) est fonction des possibilits d'tre logs.
Ces logements sont raliss par des socits nationales sous tutelle du
ministre de l'Habitat, dont les moyens de ralisation sont importants : ECOTEC,
SONATIBA, D.N.C, ESTE... Ces entreprises interviennent sur tout le territoire
national et prennent des risques financiers dans la mesure o le paiement est
assez souvent source de retard dans les chantiers.
Les Socits de Wilaya interviennent gnralement dans les limites de la
wilaya pour de petits chantiers. Quant aux entreprises communales, leur rle est
surtout la construction des logements d'accompagnement (pour les coles par
exemple).

1.3.1.2. Le secteur priv

L'approche de ce secteur est difficile dans la mesure o les statistiques font
dfaut et le cadre juridique reste assez flou. Car le problme principal est de
savoir si cette production immobilire est faite dans le but de satisfaire ses
propres besoins en logements ou bien est-ce l'investissement d'un capital dans la
perspective d'une valorisation. Si certains chiffres publis montrent une part
importante du secteur priv dans la production de logements, plus de la moiti
sont raliss sans permis de construire, donc d'une manire illgale.

28

a- La production prive lgale

C'est celle qui s'accapare des lots de terrains dans le cadre des rserves
foncires ou bien par succession. Elle ralise de petits immeubles ou pavillons
qu'elle loue dans la plupart des cas des socits trangres ou des nationaux
des prix exorbitants puisque le loyer est libre depuis l'ordonnance du 26
septembre 1975. Mais on ne dclare qu'une partie du loyer afin d'chapper au
service des impts, parfois .mme le loyer est pay l'tranger en devises.
Cependant, ces promoteurs immobiliers ont trouv une pratique qui leur
permet de n'engager qu'une partie infime du capital. C'est le futur locataire, en
l'occurrence les socits trangres, qui ralise la construction et la finance, et
obtient en change un usufruit proportionnel aux investissements faits. C'est l
un modle de promotion immobilire unique qui permet au propritaire de faire
un profit important.
b- La production prive illgale
Elle se prsente sous diffrentes formes puisque le logement construit peut
tre une baraque ou de grandes villas pouvant coter des millions de dinars. Lors
des "campagnes d'assainissement" dans les grandes agglomrations, si on a
dtruit des bidonvilles, les pouvoirs publics n'ont pas hsit donner "l'exemple"
en dtruisant et en expropriant des pavillons de grande valeur.
Cette production se dveloppe sur des terrains publics appropris
illgalement ou envahis, mais dans certains cas le propritaire est en possession
d'un permis de construire dlivr par les services de la municipalit alors que le
terrain n'a fait l'objet d'aucune transaction officielle. Devant la dfaillance du
service public, l'Etat arrte les destructions des villas et tente de rgulariser la
situation en faisant payer au propritaire un impt trs fort. Quant au logement
type bidonville, il est ras puisque "insalubre" .

29

Photo no 1

30

Situation des programmes de dveloppement

Secteur Habitat Wilaya de Constantine

Programme
1er Plan quadriennal

Nombre de logements
4 188

Spcial Mila
2me Plan quadriennal
S/total anciens Plans

Achevs
3 713

630

En cours
475
630

22 476

7 042

15 276

27 294

10 755

16 381

Plan quinquennal
- Ralisation

2 684

1 000

- Etude

4 400

4 400

S/total

7 084

5 400

34 378

10 755

21 781

Total gnral

Source : Direction des statistiques M.P.A.T, novembre 1981.

1.3.1.3. L'autoconstruction
Elle s'adresse surtout aux dshrits en milieu rural et semi urbain. La
commune fournit l'attributaire en matriaux de construction pour l'quivalent de
35 000 D.A et lui cde un terrain. Les attributaires s'organisent soit par l'entraide
familiale, soit entre eux en dehors des jours de travail, soit en recrutant un maon
pour construire leur maison.
Cette formule connat elle aussi des abus puisque les bnficiaires ne sont
pas forcment les plus ncessiteux et l'argent allou peut servir la ralisation
de somptueuses villas.
Ce sont les petits entrepreneurs privs qui ralisent ces chantiers car le
paiement des prestations de service est garanti l'avance, contrairement la
construction publique o les lenteurs administratives font courir des risques
financiers aux entreprises de ralisation.

31

Pour encourager la construction, l'Etat exonre les particuliers de l'impt

foncier pendant une priode de 10 ans. Mais la loi des finances de 1983, limine
toute exonration dans la mesure o la construction comprend un local destin
un usage commercial "afin que l'avantage fiscal accord aux auto constructeurs
ne soit pas dtourn de ses objectifs" (1). La solution est dj trouve pour
dtourner la loi, l'habitat individuel comprendra sur le plan un garage qui servira
plutt de magasin ou d'entrept plus tard.
Cependant, cette situation va rapidement tre bouleverse par la
promulgation du dcret portant sur la promotion immobilire publique et prive
(2). Nous essayerons surtout de voir quelle couche de population rpond cette
loi, et voir comment le capital priv, jusqu' prsent absent, va s'imposer ; et
quelle sera la place du logement dit "social".

1.3.2. Les filires d'attribution

Avant que n'interviennent les dcrets concernant la promotion immobilire
publique et prive, l'affectation des logements raliss suivait une orientation
bien tablie. En effet, dans la mesure o l'Etat tait promoteur et gestionnaire,
toutes les affectations se faisaient par lui ou ses reprsentants.
Pour mieux expliquer le processus, nous prenons l'exemple de la wilaya.
Une commission d'attribution se runit pour procder l'affectation des
logements, non aux futurs locataires, mais aux administrations et aux organismes
publics. Cette affectation sera prononce par un procs-verbal qui dterminera le
quota de logements mis la disposition de chacun.
Ensuite, intervient la Commission propre chaque organisme, qui dcide de
l'octroi des logements aux fonctionnaires en fonction de critres qui varient d'un
organisme un autre. Cependant, les directeurs des organismes se gardent le
droit de loger en priorit les cadres. Ainsi sont logs en priorit les cadres qui
parfois changent de socits pour pouvoir bnficier d'un logement. La priorit
pour les cadres n'est plus une ambiance de travail ou une possibilit de

) Algrie-Actualit, 20-26 mars 1986, n 1066 Journal Officiel du 5 mars 1986.

) Journal Officiel du 5 mars 1986.

32

promotion professionnelle, mais plutt la possibilit d'avoir un logement de

fonction.
La catgorie professionnelle la plus favorise reste donc celle des cadres
suprieurs qui, forts de leur situation, arrivent conserver leur logement tout en
quittant l'organisme et, de fait, se retrouvent attributaires de deux trois
logements dans des wilayas diffrentes. Cette situation n'est cependant pas trs
rpandue mais permet de constater que les cadres suprieurs et les agents de
service ont accs de la mme faon au logement.
Paralllement cela, une indemnit de logement est attribue par
l'entreprise aux cadres, et qui peut atteindre 15% du traitement.
La Commission d'attribution de logements, qui est prside par la wali
(prfet), a pour rle de dterminer les quotas de logements neufs rpartir sur
les entreprises et les administrations installes sur le territoire de la wilaya. Elle
rserve un quota la commune qui se doit de les attribuer aux personnes dont la
situation

sociale

est

prcaire.

Cependant,

pendant

les

campagnes

d'assainissement, un quota relativement important est rserv aux citoyens dont

les bidonvilles ont t dtruits.
L'affectation des logements se fait donc par les structures politiques, et
chappe aux organismes ralisateurs comme aux offices gestionnaires.
Quant aux sans-travail, l'octroi de logements se fait par le biais des services
techniques de la commune.
Une fois la distribution faite, la gestion de ce patrimoine est confie l'office
des H.L.M.
Comme nous venons de le voir, le problme essentiel rside dans
l'affectation des logements qui, partir de la loi de la cession des biens de l'Etat,
va permettre toute une lite professionnelle de s'accaparer en proprit un ou
plusieurs logements, et se permettre une opration spculative assez
intressante. Cette situation nous rappelle l'opration qui a consist vendre les
vhicules de service des organismes publics aux cadres suivant une valuation
faite par le service des Domaines. Mais le plus intressant est de constater
qu'une fois l'valuation faite, la remise neuf du vhicule s'est faite par les
33

entreprises elles-mmes. Quand on sait le prix d'un vhicule sur le march libre
et les prix pratiqus par les Domaines, nous sommes en droit de dire que ce fut
l un "cadeau" fait par l'Etat aux cadres, dans le but de bien asseoir sa politique
et de faire bnficier cette catgorie socioprofessionnelle des gratifications
ncessaires leur qualit de groupe social "lgitimant" toutes les dcisions
politiques prises au nom du tous.
Prenant conscience de l'ampleur de la demande en logements, l'Etat, par
l'Instruction prsidentielle de novembre 1973, prconise la vente aux pargnants
de la CNEP (1) 60 % des logements raliss. Cette instruction va donner une
impulsion trs forte l'pargne puisque "de 1976 1979, la collecte de l'pargne
quivalait chaque anne en moyenne au volume de l'pargne draine pendant la
dcennie 1966 1975 inclus" (2). Cependant cette formule "pargne-logement"
connat elle aussi des restrictions et ne peut rpondre l'ensemble de la
population.
La CNEP offre des prts remboursables sur 21 ans un taux d'intrt de 3
6 % selon la tranche de revenus. Cependant le prt n'est accord qu'aux
personnes ayant pargn pendant au mois deux ans et dpos 20 % du cot de
la construction, d'o une tranche minime de l'pargne qui va au financement du
logement qui s'lve, selon certaines tudes, 4 % des pargnants, surtout si
l'on sait que le cot moyen de la construction se situait entre 220 000 et 300 000
dinars l'poque.
Ce prt maximum ne peut dpasser 320 000 D.A. Pour un taux d'intrt
moyen de 4 %, l'chance mensuelle de remboursement est de 2 085,96 D.A, ce
qui suppose un salaire de 5 000 6 000 D.A. par mois. Sachant que le salaire
moyen est de 1 400 D.A./mois, "c'est l'pargne de ceux qui ont le plus besoin de
logements et le moins de moyens, de loin les plus nombreux, qui finance le
logement d'une minorit qui peut rpondre aux critres d'admission" (3).
Il faut prciser que le montant des revenus est un lment essentiel pour
1

) CNEP : Caisse Nationale d'pargne et de Prvoyance.

) Etude de l'INERBA, Alger, 1981.

) D. Lesbet, cit par GALILA El Hadi in "La dmocratisation du logement en Algrie - Discours et
pratiques", Revues pratiques urbaines, N 2.

34

l'octroi d'un prt lev. Donc aux revenus levs, on donnera les plus grands
prts.
L'accessibilit au logement est donc possible, surtout pour les couches
aises de la population.

35

LES OPERATEURS INSTITUTIONNELS DANS LE CADRE URBANISTIQUE

- Ministre de l'Urbanisme, de la
construction et de l'Habitat.

GOUVERNEMENT

Dcrets ordonnances

- Conseil des Ministres.

PARTI FLN
Dfinit toutes les
politiques du pays,

- Conseil excutif de wilaya

- Direction de l'Urbanisme, de

WALI

Arrts de wilaya

la Construction et de l'Habitat
(D.U.C.H)

contrle toutes
les assembles

COMMISSION DE CHOIX DE TERRAINS

Elues.
- Direction de l'Urbanisme

Dlibre sur l'ensemble

A.P.C

- Bureau d'Etude

des interventions sur

son territoire

* Le permis de construire est dlivre par l'A.P.C, mais la D.U.C.H donne un avis sur tous les dossiers pour la conformit.
* La commission de choix de terrain, compose des membres de l'excutif et des autres intervenants, propose des terrains pour
toutes les ralisations de grande Importance.

36

1.4. LES NOUVELLES ORIENTATIONS URBAINES

1.4.1. Les rserves foncires
A partir du moment o la crise du logement commence toucher l'ensemble des
couches de la population, l'Etat met en place un certain nombre de mesures pour
essayer de rpondre aux besoins nouveaux. Le dficit serait de l'ordre de 1 000 000
de logements alors que le secteur public n'en ralise que 5000 par an. Le
gouvernement se propose de raliser 100 000 logements par an jusqu'en 1990 pour
atteindre 200 000 partir de cette date. Dans ces propositions, tous les secteurs de
production de logements sont pris en considration. Afin de permettre au secteur
priv d'intervenir, la loi sur les rserves foncires est promulgue ds 1974, qui
stipule que les communes sont tenues de viabiliser et de mettre en vente 200 lots de
terrains par an. Cette opration ne sera en action que vers les annes 80 puisque les
communes connaissent des problmes sur le plan technique ; comme ce retard a
permis certaines personnes proches du pouvoir de dcision de se rserver les
meilleurs lots.
Cette loi permet donc tout citoyen ayant les capitaux ncessaires, de
construire son logement en achetant au pralable son terrain auprs de l'A.P.C ;
sinon de s'intgrer dans une cooprative immobilire pour bnficier d'une attribution
collective.
Connaissant le prix de ralisation d'un logement, comme la difficult de se faire
attribuer un lot de terrain, nous essayerons de voir comment cette loi va acclrer la
sgrgation spatiale, puisque ne sont concernes par cette attribution que les
couches aises de la population. De plus l'attribution est fonction de la position qu'on
occupe par rapport au pouvoir de dcision et non par le jeu de l'offre et de la
demande.
Le prix du terrain est artificiel et ne peut rendre compte de la thorie de la rente :
c'est un prix social et non un prix de march. Les coopratives immobilires ne sontelles pas en fin de compte "des marchs immobiliers de l'illusion" car seules les
personnes fortes conomiquement ou politiquement peuvent y accder, et les autres
"peuvent rester d'ternels candidats".

37

Notre analyse nous montre que l'implantation de ces coopratives immobilires

par rapport aux quipements socio-conomiques existants ou en projet, aux
transports et au centre de la ville est des plus judicieuses.
1.4.2. La cession des biens de l'Etat
En fvrier 1981, l'Etat dcide de vendre l'ensemble des biens immobiliers lui
appartenant, soit environ 22,5 % du parc immobilier total. Il est destin aux locataires
qui ne sont pas tenus d'acheter leur logement.
L'objectif de cette loi est de permettre l'accession la proprit prive des
familles faibles revenus, de dcharger les services publics des tches d'entretien et
d'inciter les occupants la mise jour de leur loyer. Aussi ne risque-t-on pas de voir
la mme situation se reproduire que celle dj vcue en 1964 puisque, dans le cadre
de l'achat, le locataire est tenu de payer tous les arrirs et de payer comptant ou
par mensualit sur une priode pouvant aller jusqu' 25 ans. Plusieurs situations
peuvent se prsenter :
- Les classes aises se portent sur les logements de standing et surtout les
immeubles de grande valeur du centre en proposant de payer les arrirs de
loyer, et en offrant au locataire actuel la possibilit d'tre log dans un
logement loyer modr.
- L'Etat prenant des dispositions pour faire "dguerpir" les locataires non
solvables afin de permettre un meilleur entretien de l'immeuble.
Dans le cadre de l'valuation des biens cessibles, nous remarquons que la date
de ralisation permet un abattement important sur le prix de vente. C'est ainsi que
les immeubles offrant une grande valeur, par leur proximit au centre comme aux
commerces, sont moins chers que les logements construits dernirement, de
moindre qualit et en priphrie. Pour inciter les locataires acheter, plusieurs
tentatives sont faites par les pouvoirs publics :
- Rduction du prix de vente de 20 %
- Rduction pour les anciens moudjahidines ou ayants droits
- Initialement, l'opration tait limite 5 ans, jusqu'en dcembre 1985
- Augmentation des loyers partir de cette date.

38

Mais devant la faible adhsion des occupants cette formule, l'Etat recule sur
un certain nombre de points. Le mois de dcembre 1985 n'est plus date limite,
l'augmentation des loyers n'aura pas lieu et l'ensemble du parc immobilier est mis
la vente et plus seulement les locaux raliss avant janvier 1981.
1.4.3. La promotion immobilire
Le dcret du 5 mars 1986 va introduire une nouvelle procdure dont les
caractristiques essentielles sont les suivantes :
- favoriser l'habitat collectif et semi-collectif,
- peuvent y participer les collectivits locales, les entreprises, tablissements
et organismes publics, les auto-constructeurs particuliers et les personnes
physiques ou morales de droit priv,
- bnfice d'un concours financier remboursable sous forme de crdit
moyen terme accord par une institution financire,
- la vente se fera sur plans aussi bien aux pargnants qu'aux non
pargnants,
- obligation est faite au promoteur immobilier de procder la vente des
logements six mois au plus aprs l'achvement des travaux,
- respect du cahier de charges tabli par la commune d'implantation de
l'opration
De fait, le logement social va tre marginalis et seules les couches solvables
pourront accder ce type d'habitat. Ceci procde d'une certaine logique politique
puisque la Charte Nationale adopte fin dcembre 1985 ne dsigne plus le logement
comme un "droit" pour chaque citoyen, mais l'Etat se propose "de prendre les
dispositions ncessaires pour poursuivre et renforcer l'action visant permettre aux
travailleurs ainsi qu'aux catgories les plus dfavorises de la population, tant
urbaine que rurale, de disposer du logement dans le cadre de programmes conus
cet effet" (28).
Si jusqu' aujourd'hui l'habitat de type social a prdomin, nous pensons que le
logement sera surtout produit par la vente et le secteur priv va devenir de plus en

28

) Charte Nationale : 1985

39

plus important dans ce domaine puisque "l'Etat encouragera la participation

d'investissements du secteur priv dans la promotion immobilire prive" (29).
Ds la parution du texte de loi, plusieurs oprations ont dmarr et,
Constantine, une entreprise prive est charge de raliser un ensemble rsidentiel
comprenant 145 logements, un parking sur quatre niveaux, un htel et un centre
commercial avec 40 bureaux. Cette opration a bnfici d'un long article trs
dtaill travers la presse nationale pour vanter les mrites de ce promoteur
immobilier : "entreprise renomme dans le btiment", "l'extrme soin mis dans la
finition des immeubles jusque dans les moindres dtails". Ces articles de presse
avaient pour but de sensibiliser aussi bien le secteur priv qui hsitait investir dans
ce secteur, que les demandeurs de logements. A priori, cette opration tait rentable
pour tous puisque le promoteur voulait "faire bnficier les acqureurs d'un prix de
cession modr" et se proposait galement "d'offrir la ville de Constantine une
cole primaire" (30)
Le financement du logement par l'acqureur se fera entirement ds
l'acquisition puisqu'il verse 20 % du cot ds le dpt du dossier et 40 % la
livraison, le reste tant chelonn en cours de ralisation. L'aspect financier reste
trs intressant pour le promoteur puisque, en plus du concours de l'Etat par le prt
moyen terme, l'acqureur avance la somme ncessaire avant d'y habiter.
Ainsi, le rle de l'Etat promoteur immobilier et gestionnaire va disparatre pour
"devenir de plus en plus un organisateur et un planificateur" (31). Mais le problme du
prix des logements mis en vente reste pos puisque les citoyens le jugent trop cher.
Les locataires attributaires de la cit des 200 logements Constantine s'estiment
lss puisque les prix ont t fixs 202 264 D.A par la CNEP ses pargnants,
alors que le mme type de logement dans la mme cit (F3) a t valu et cd
dans le cadre de la loi sur la cession des biens de l'Etat au prix de 57 000 D.A. La
diffrence entre les deux prix est trop grande. Mais le plus important pour nous,
avant d'aborder sur le terrain cette nouvelle pratique, est de voir comment se sont

29

) Idem.

30 )
31

El Moudjahid, 15 avril 1986

) Algrie-Actualit N 28 du 4 dcembre 1985. Enq ute auprs du Wali d'Alger

40

faites les affectations des logements et des lots de terrains avant 1985. Ceci nous
permettra de voir quelle catgorie sociale a pu bnficier du logement en priorit.

41

2. CONCLUSION

La crise du logement en Algrie n'est pas perue par les diffrentes couches
sociales au mme degr. En effet, les couches aises n'ont pas connu de contrainte
puisque les logements raliss leur ont t destins, que ce soit d'une manire
lgale ou par dtournement du foncier public.
La crise n'est rellement ressentie que par les couches moyennes, mais surtout
par les couches infrieures qui n'ont ni les capitaux ncessaires ni les influences
indispensables auprs du "Centre" d'attribution pour pouvoir s'imposer.
Cette situation devrait s'aggraver puisque la conjoncture ne permet plus l'Etat
d'investir davantage dans la construction : baisse des ventes ptrolires et gazires.
Dj la population s'est rvolte de manire violente pour rclamer l'amlioration des
conditions de logement (32) puisque les promesses faites par les autorits publiques
n'ont pas t respectes.
De plus, la libralisation de la promotion immobilire et prive ne peut en aucun
cas s'adresser aux couches infrieures dont l'pargne est nulle. C'est cette nouvelle
orientation qui confortera la couche sociale aise dans l'largissement de son champ
d'accumulation par l'accs au foncier urbain. Le logement sera de plus en plus un
enjeu social important entre les diffrentes couches sociales d'une part, et entre les
couches aises et les responsables locaux d'autre part.
Les terrains btir et les logements du centre, forte valeur sociale, seront pris
par les groupes sociaux les plus forts conomiquement et politiquement ; tandis que
les couches moyennes s'orienteront vers l'habitat collectif en priphrie, tandis que
les couches infrieures continueront trouver refuge dans le prcaire.
Nous pouvons dire que la socit algrienne est en mutation rapide et que la
morphologie spatiale nous renvoie une morphologie sociale. La stratification
sociale qui se dessine sur l'espace urbain n'est pas alatoire mais rpond bien une
rpartition ingale des biens. Cette rpartition ne concerne pas exclusivement les
capacits financires, mais aussi la position qu'occupe un groupe social par rapport
au pouvoir de dcision.
32

) 23 avril - 6 mai : violentes manifestations dans la Casbah d'Alger. Condamnation de 34 personnes

3 ans d'emprisonnement et 2.000 D.A. d'amende, in Maghreb - Machrek n 109.

42

La rarfaction des terrains btir fera l'objet de luttes de plus en plus dures, car,
comme le souligne Laacher : "Et ceux-ci (moyens en instruments et en capital)
seront d'autant plus inaccessibles, moins appropriables qu'ils seront rares, [...] faisant
ainsi, parce que rares et lgitimes, l'objet d'enjeux et de luttes pour leur
appropriation" (33).
Il s'agira pour nous de connatre les mcanismes d'intgration et d'exclusion des
masses aspirant un logement en milieu urbain. L'exclusion se faisant de plusieurs
manires dont la plus violente s'exprime travers les oprations d'assainissement :
transfert des populations des bidonvilles vers leurs communes d'origine.
En outre, dans le cadre de notre travail, nous analyserons le processus
d'attribution de lots de terrains btir dans le cadre des rserves foncires, surtout
en ce qui concerne les coopratives immobilires. Nous valuerons les diffrences
entre les prix officiels et les prix de march qui nous indiqueront le transfert de la
rente foncire de l'Etat vers certaines catgories sociales privilgies. Ces prix
seront fonction de la logique sociale de dtermination des prix qui prend en compte
le statut social, les transports et les quipements collectifs.
Les lois sur la cession des biens de l'Etat ainsi que les rserves foncires, sont
dvies de leurs objectifs initiaux car la lutte contre l'utilisation anarchique du sol et
contre l'utilisation des terres agricoles n'a pas davantage russi que la construction
pour le plus grand nombre. Bien au contraire, ces lois ont permis au capital priv de
s'introduire sur le march de l'immobilier.
Nous analyserons les consquences induites par le changement de statut des
logements et les catgories socioprofessionnelles qui s'orientent vers les trois
marchs :
- lotissements dans le cadre des rserves foncires
- logements dans le cadre des biens de l'Etat
- logements dans le cadre de la promotion immobilire.
Une analyse de l'implantation des quipements collectifs nous renseignera sur
la valeur sociale des logements construits. Nous pouvons dire que les lotissements
des constructions individuelles seront les plus proches des quipements socio33

) LAACHER, S., (1985), Algrie : Ralits sociales et pouvoir, Ed. LHarmattan, Paris.

43

conomiques et des voies de grande circulation, alors que l'habitat collectif ne

comprendra que des annexes. La planification spatiale des autorits locales est-elle
dtermine par le souci d'une meilleure gestion du sol urbain ou bien par
l'amlioration des conditions de vie pour des couches sociales dtermines de la
population. Ceci nous amnera connatre l'attitude des gens vis--vis de l'Etat, et
quelles seront leurs pratiques pour l'appropriation de l'espace.
La nouvelle politique urbaine est un appui au processus de concentration de la
rente foncire et immobilire entre les mains de la couche sociale aise. Nous
valuerons l'cart entre le discours officiel et les chiffres publis, et les ralits qu'ils
recouvrent.
Le travail que nous proposons nous semble intressant dans la mesure o il se
situe une priode o l'espace urbain subit plusieurs transformations. En effet, si les
transactions ont t bloques pendant une longue priode sur le foncier, aujourd'hui
la demande est telle que le primtre urbain est satur. De nouvelles mesures sont
prises pour endiguer cette forte demande mais malheureusement elles arrivent en
retard :
- augmentation du prix du m qui passe de 100 D.A. 300 D.A.
- plus d'attribution de lots de terrain pour la ralisation de logements
individuels. Dans les grandes agglomrations, ne seront agres que les
coopratives immobilires devant raliser des logements collectifs ou
semi collectifs.
Nous avons, dans le cas de notre sujet de recherche, un cadre de travail
favorable puisque l'ensemble des lots ont t attribus. Ceci nous permettra de voir
comment les pouvoirs vont rpondre aux besoins nouveaux de la population en
matire de logements, surtout que la baisse des ressources ptrolires ne permet
plus de grands investissements.
En outre, comment la population "va essayer" de se loger prochainement hors
des circuits de production de logements mis en place qui sont, pour la majorit
d'entre elle, inaccessibles.
Notre travail aura pour finalit de nous faire connatre les nouveaux enjeux de la
politique urbaine en Algrie.

44

Deuxime partie

LA PHASE DE TRANSITION

45

1. Introduction
LAlgrie commence des reformes aussi bien sur le plan politique que sur le plan
conomique. Apres une priode qui a vu lapplication stricte du centralisme
dmocratique interdisant toute intervention du priv sur le march du logement ; le
foncier est la proprit de lEtat et aucune dification dhabitat nest permise sauf
pour les besoins familiaux.
Ainsi, dans le cadre dune timide ouverture conomique lEtat prconise la
participation des populations la ralisation de leur logement.
Implicitement, les pouvoirs publics reconnaissent leur chec rpondre aux
besoins en logements de la population. Malgr tous les investissements, le taux de
ralisation reste en de des prvisions.
Cette transition vers une ouverture du secteur de lhabitat au secteur priv
concerne surtout les futurs acqureurs et non les promoteurs immobiliers durant
cette phase.
LEtat veut toujours maintenir lcart le capital priv pour viter toute
spculation. Cependant, nous allons observer que malgr toutes les prcautions
prises, des dtournements vont se faire. Le clientlisme tant un lment trs
important pour les lections municipales, dou le penchant des lus de servir en
priorit les bons relais auprs de la population.
Les expriences tant au Maghreb quen Europe nous montrerons que le
processus est trs diffrent.

2.1. LES DIFFERENTES EXPERIENCES A TRAVERS LE MONDE

2.1.1. L'exprience maghrbine
Maroc : A partir de 1973, deux organismes financiers tatiques sont mis en
place pour rpondre aux besoins importants de la population : le C.I.H (Crdit
Immobilier et Htelier) et l'E.R.A.C (Etablissements Rgionaux d'Amnagement et de
Construction). Ces deux organismes vont aider la construction.
- Le C.I.H : Il accorde des prts aux acqureurs, sous rserve que ceux-ci
rpondent aux conditioins de revenus et de normes minimales pour le logement
convoit. Il accorde des prfinancements aux promoteurs privs, des prts pour la
viabilisation des terrains, et galement une prise de participation dans certaines
46

socits (financements obligatoires).

- Le C.D.G : Cet organisme est financ par la Caisse Nationale de la Scurit
Sociale, la Caisse d'pargne, et la Caisse des retraites.
Il dispose de rserves foncires, offre des crdits aux promoteurs mais surtout
contrle plusieurs filiales qui interviennent directement dans la promotion et la
gestion de programmes immobiliers. Par le biais de sa filiale C.D.I (Compagnie
Gnrale Immobilire) il assure le montage financier des oprateurs, acquiert le
terrain, commande la construction et procde la vente des appartements. C'est
ce niveau qu'intervient le C.I.H qui distribue des prts.
Ce processus s'adresse "aux couches moyennes suprieures". Pour les
couches dfavorises, et grce l'U.S AID, on reconstruit les bidonvilles de Rabat et
on ralise des "logements embryonnaires" avec une cellule standard.
Mais partir de 1980, on note l'accroissement des aides la promotion
immobilire prive par lEtat qui offre beaucoup d'avantages. Donc ce qui est vis
n'est pas l'amlioration des conditions de logement du plus grand nombre.

Les principales filires de production du cadre bti : Ainsi par filire de

production on entend l'agent dominant le processus de production. Il y a domination
de l'agent considr quand celui-ci contrle et organise le procs de travail sur le
chantier, mobilise et gre la force de travail ; choisit les procds techniques et les
matriaux de construction et matrise l'approvisionnement.
a) Filire Entreprise : C'est l'entreprise qui dtient la matrise du procs de
production. Les grandes entreprises se consacrent presque exclusivement la
construction de logements alors que les entreprises moyennes ne ralisent que peu
mais se consacrent beaucoup aux constructions administratives et scolaires.
La grande entreprise est le partenaire privilgi du secteur public pour la
ralisation de logements tant individuels que collectifs.

47

Matriaux
materiaux
Main-duvre
Main
d'uvre

Chantier
chantier

Promoteur

Entreprise

Client final

b) Filire Promoteur : Les investissements en matriel sont rduits (pelle,

brouette, bois de coffrage). Dans cette filire, il n'y a pas d'emplois, mme
temporaires, mais exclusivement des tcherons. Chaque tcheron est responsable
devant le promoteur.

Matriaux

Client final

Chantier

Promoteur

Tcherons

c) Filire Auto promoteur : Cette filire a recours principalement un seul et

mme mode d'organisation du travail : le tcheronnat "autonome", cest--dire non
encadr par une entreprise ou un promoteur professionnel. Dans cette filire, on
retrouve aussi bien l'habitat populaire que l'individuel de standing.
Les maisons individuelles de standing constituent la demeure des professions
librales, hauts fonctionnaires, gros commerants et autres notables.
L'habitat populaire "clandestin" n'est pas ralis en dur. Il y a des diffrences
de revenus entre bidonvillois et clandestins. De plus, lEtat peut dcider tout
moment la destruction d'un quartier entier d'un bidonville. En plus du revenu, le statut
social importe beaucoup dans cette rpartition : un fonctionnaire, chef de service,
avec un revenu infrieur celui d'un tcheron, n'acceptera pas de vivre dans le
clandestin dont la composante sociale est faite surtout d'instituteurs, de militaires,

48

commerants
Le prix du sol dans les quartiers de maisons individuelles de standing reste peu
lev, mais le coefficient d'occupation des sols (COS) impose un terrain de 200 m
minimum pour toute construction. Toutes les constructions sont soumises la
dlivrance d'un permis de construire.
Pour le clandestin, la vente du terrain se fait de gr gr devant un
reprsentant de la municipalit qui reconnat la lgalit de l'acte, mais ce dernier
n'est pas enregistr au cadastre. L'acheteur n'a donc pas de titre de proprit. Donc
pas de permis de construire et le particulier s'oblige raliser rapidement son
premier tage (mme de nuit). La surface de terrain est de 50 100 m.
Les villas de type standing ne se rclament d'aucun style particulier, le seul
point commun en la matire est le caractre ostentatoire qui prside leur
conception.

Matriaux

Tcherons

Chantier

Client final

On estime neuf (09) mois le temps ncessaire la construction d'une villa de

standing de 350 m. Mais le clandestin pourra aller jusqu 7 8 ans car le chantier
se poursuit par morcellement des travaux : une pargne insuffisante est la cause
exclusive des arrts frquents constats dans l'dification de ce type de logement.
Le procs de production est le tcheronnat.

Tunisie
A partir de 1973, une nouvelle politique du logement est mise en place. Il s'agit
avant tout de rorganiser le secteur de l'habitat en dfinissant le ou les rle(s) de
chaque intervenant dans le processus de production et d'affectation.
Il y a en premier lieu la cration d'une Agence Foncire d'Habitation (AFH) qui
49

se charge du lotissement, de l'amnagement et de la viabilisation des terrains

usage d'habitation. Son rle, qui est important, rside dans la constitution de
rserves de terrains afin de limiter au maximum la spculation foncire. De plus, est
cr un organisme d'pargne du logement pour la collecte de l'pargne et l'octroi de
crdits en 1973.
A ct de la Socit Nationale Immobilire de Tunisie (SNIT) mise en place en
1974, lEtat a encourag la profession de promoteur immobilier priv.
Quant l'Agence Foncire de l'Habitat (AFH) cre en 1973, elle a pour but
d'amnager les zones touristiques, industrielles, et d'habitat, d'une part, d'optimiser
les terrains btir et de rduire la spculation foncire, d'autre part.
Pour inciter les capitaux tant nationaux qu'trangers se mobiliser autour de la
promotion immobilire, lEtat tunisien rforme la loi de juillet 1977 en intgrant la
profession de lotisseur immobilier, la possibilit au promoteur immobilier de
construire, en plus des logements, des locaux usage commercial, professionnel ou
administratif en vue de la vente, de la location ou de l'utilisation personnelle. De plus,
le nouveau texte ne limite plus l'activit de promoteur aux seuls Tunisiens ; il accorde
de nouveaux avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers.
L'Etat tunisien a encourag le secteur priv en lui accordant des abattements
fiscaux consquents. La Caisse Nationale d'Epargne Logement (CNEL) prfinance
les promoteurs immobiliers jusqu hauteur de 70% du cot du programme pour les
logements conomiques, les acqureurs de ces logements tant pargnants.
Par ailleurs, les promoteurs privs sont ports sur les logements de standing
qui leur permettent :
- de raliser des profits levs
- de recourir aux avances des acqureurs sans supporter les cots de
Prfinancement.
Pour protger l'acqureur, la loi oblige le promoteur tablir un contrat. C'est
un acte notari et ses effets se poursuivent jusqu l'achvement de l'ouvrage.
Ces nouvelles orientations concourent conforter la profession de promoteur
immobilier et encourager les acqureurs s'orienter vers cette formule pour
attnuer la pression sur le segment logement.
50

La promotion immobilire prive a connu travers le monde une progression

mitige. C'est le cas de la France.

2.1.2. L'exprience franaise

Apparue aprs la 1re Guerre mondiale, elle n'a vritablement trouv sa place
et son organisation qu' partir de 1945. Avant 1914, aucun des agents conomiques
intervenant dans la construction (courtier, architecte, entrepreneur ou banquier) ne
dpasse son rle traditionnel. La promotion immobilire se traite entre un matre
d'ouvrage unique et les autres agents conomiques. C'est le capitaliste qui donne
l'impulsion, achte le terrain et commande le travail. L'intervention du promoteur est
lie la division d'un immeuble en logements ou d'un terrain en lots, et la
multiplicit des intervenants qui n'ont des rapports tout au long de la construction
qu'avec le promoteur. Ainsi le promoteur va prendre la place du particulier fortun,
matre d'ouvrage, qui faisait difier des immeubles de rapport.
1- La formule dite "de Grenoble" : les futurs copropritaires achtent en
commun un terrain, et chacun passe un contrat avec les divers entrepreneurs.
Toutes les dcisions sont prises l'unanimit. Les difficults commencent surgir
ds que l'un des acqureurs devenait insolvable, d'o les mfiances des
tablissements de crdit l'gard de telles entreprises.
2- La formule dite "de Paris" : les futurs acqureurs crent une socit de
construction qui agit seule jusqu sa dissolution qui intervient aprs le
remboursement de tous les emprunts. Ce sont, bien entendu, des socits but non
lucratif. Ce qui fait hsiter les socits de crdit contracter avec ces associations.
Quant aux socits anonymes ou responsabilit limite, elles ne pouvaient
obtenir des engagements supplmentaires en cas de dpassement de prix que si les
associs y concdaient.
C'est cette loi plusieurs fois retouche et complte, finalement abroge par la
loi de juillet 1971, qui a permis l'essor de la coproprit en France aprs la 2me
Guerre mondiale.
- Organisation de la promotion immobilire depuis 1945
La promotion immobilire prive s'est dfinie partir de 1945 comme une
activit qui consiste concevoir, organiser et raliser la construction d'immeubles de
51

logements destins tre vendus en coproprit des souscripteurs qui financent

l'opration, l'orientation de la promotion hors logement tant plus tardive.
Le montage : Ce sont l'ensemble des oprateurs qui rendent possible la
ralisation d'un programme : trouver un terrain, vrifier les conditions de
constructibilit, dfinir le projet en termes techniques et financiers, constituer
ventuellement une socit ad hoc.
- Demander le permis de construire
- Etablir le bilan financier
- Runir les capitaux ncessaires
- Conclure des contrats avec des matres d'uvres
- Chercher des acqureurs
La complexit du montage d'une telle opration est l'origine du
dveloppement de la promotion immobilire prive. C'est ainsi que la Fdration
Nationale des Promoteurs Constructeurs dfinit le promoteur comme une personne
morale ou physique dont la profession ou l'objet est de prendre, de faon habituelle,
et dans le cadre d'une organisation permanente, l'initiative de ralisations
immobilires et d'assumer la coordination des oprations pour l'tude, l'excution et
la mise disposition des usagers des programmes de construction .
En fait la promotion immobilire prive n'est possible que grce aux moyens de
financement originaux :
- Capitaux propres aux promoteurs
- Crdits d'accompagnement court terme
- Apports personnels des utilisateurs
- Crdits longs termes.
Ainsi on peut dfinir le promoteur immobilier comme un acteur social qui
assure la gestion d'un capital montaire dans sa phase de transformation en
marchandise logement ou tout autre produit immobilier .
Le profil du promoteur nous indique que, contrairement aux autres acteurs
industriels, ce ne sont pas les entreprises du btiment qui ont assur la matrise
d'ouvrages. Deux contraintes majeures psent sur l'acte de btir et font donc de
52

l'activit de promotion immobilire une profession part :

- La contrainte foncire : il faut rgulirement s'approvisionner en sols ;
- La contrainte financire : cause de la longueur du processus de
production, il faut faire appel un prfinancement de la construction.
En outre, le financement long terme implique l'intervention d'un
matre d'ouvrage par rapport auquel les entreprises de btiment sont
en position de sous-traitance.
Le mtier de promoteur permet de faire la distinction entre le promoteur matre
d'ouvrage direct ou dlgu. S'il est matre d'ouvrage direct, le promoteur prend une
participation dans le financement de l'opration, cest--dire qu'il engage une partie
de ses capitaux propres (ainsi que les capitaux propres des investisseurs runis au
sein d'un "tour de table"). Dans ce cas, le promoteur passe par une socit (socit
civile immobilire) qui permet de faire intervenir des capitaux extrieurs.
Le promoteur direct est rmunr en tant que prestataire de services, gestionnaire
de l'opration, voire commercialisateur ; et ainsi il partage le rsultat financier de
l'opration.
Le promoteur immobilier dlgu intervient pour le compte d'autrui qui engage ses
propres capitaux. Il est rmunr en tant que prestataire de services et ne court
aucun risque financier attach au programme lui-mme.

Typologie des promoteurs

- Les promoteurs indpendants : C'est la cration d'une personne
disposant d'un capital patrimonial.
- Les filiales de groupes :
a) les filiales de groupes bancaires ou financiers
b) les filiales de groupes B.T.P.
En conclusion, nous pouvons dire que la promotion immobilire a en moyenne
plusieurs fonctions : la recherche du foncier, la commercialisation du produit, le
montage financier, les fonctions comptables et juridiques.

53

2.2 LES RESERVES FONCIERES

2.21. Expriences l'tranger
Dans la majorit des expriences tudies, c'est la formule de la concession
qui est le plus largement mise en application.
A- Pays-Bas
Dans l'objectif de protger les terrains contre les eaux (problme fondamental),
les municipalits nerlandaises ont dcid de :
- viabiliser et d'entretenir des terrains par des fonds de lEtat au profit des
municipalits ;
- cder des terrains avec habitation aux occupants dfinitifs, pour viter
toute spculation des promoteurs ;
- louer des terrains sur une dure trs longue (entre 60 et 99 ans), les
loyers tant ajusts tous les cinq ans pour tenir compte de l'inflation.
B- Sude
Pour viter toute forme de spculation, seule la location est de mise
l'exclusion de la cession. La municipalit de Stockholm est propritaire de 70% du
terrain communal. Les baux sont conclus pour une longue priode, avec parfois une
priode indtermine. Une rvision de la location est prvue tous les 20 ans dans
une premire priode, et tous les 40 ans pour les priodes suivantes.
La ville peut intervenir pour mette fin la location et reprendre le bail en payant
une indemnit au locataire, ou bien renouveler le bail en donnant la priorit au
locataire du terrain.

C- Grande Bretagne
C'est la concession qui prdomine depuis longtemps. La caractristique
principale de ce modle est le prix du loyer qui est trs modeste car, en fin de bail, le
bailleur rtrocde la municipalit le terrain sans indemnits.

54

D- France
La pratique des Rserves foncires est rcente dans ce pays puisqu'elle date
seulement de l'anne 1967. Elle est inscrite dans la loi d'orientation foncire.
La cession est pratique mais la concession est aussi prsente dans certaines
municipalits telles que Marseille.
De tous les baux, celui de la concession immobilire est le plus intressant. En
effet, la concession des terrains est consentie pour une dure limite 20 ans
minimum sans reconduction. A la fin du bail, la commune qui revient la
construction, paie au preneur une indemnit de plus-value donne aux biens.
Ainsi, de toutes les formules, il ressort qu'il y a dissociation entre la proprit
du terrain et la proprit de la construction ralise. La commune, dans le cadre de
la concession, est paye par un loyer et, la fin du bail, les constructions ralises
lui reviennent.
Le constructeur dispose d'un terrain de construction sans paiement, et la dure
du bail lui permet d'amortir les capitaux investis dans la construction.
E- La Russie
L'Etat, par la nationalisation, est propritaire de la totalit des terres. Si
concession il y a, elle ne porte jamais sur la proprit du sol : dans le cas d'une
construction, la proprit ne porte que sur l'difice ralis et non sur le terrain qui
reste proprit de lEtat inalinable.
Les concessions doivent rpondre un plan d'amnagement rigoureusement
tabli par les services techniques en association avec les lus et les comits de
quartier et d'usine.

En conclusion nous pouvons dire que l'option de la concession foncire est une
forme plus avantageuse pour les communes et une forme de lutte contre la
spculation foncire. Elle permet un dveloppement plus harmonieux et adapt aux
objectifs assigns. Le droit d'usage des sols serait un prolongement des options
politiques nationales.

55

En plus de permettre aux communes de conserver un stock foncier important,

la concession permet une matrise des oprations d'occupation des sols future.

2.2.2. Les rserves foncires en Algrie

Aux termes de l'article 2 de l'ordonnance du 02-02-1974, les rserves foncires
communales sont constitues de terrains de toutes natures, proprit de lEtat, des
collectivits locales ou de particuliers . Comme on peut le constater, tous les
terrains quelque rgime juridique qu'ils appartiennent sont concerns s'ils sont
inclus au pralable dans le primtre d'urbanisation.
Donc les rserves foncires ne sont constitues qu'une fois le primtre
d'urbanisation tabli et adopt P.U.D (34). Mais faute de moyens et de capacits
techniques, elles ne sont pourvues au plus que d'un plan d'urbanisme provisoire
P.U.P. En pratique, les grandes agglomrations (chefs-lieux de wilaya) ont eu droit
un PUD et les autres communes se sont dotes d'un PUP. Tous les terrains inclus
dans le PUD ou le PUP sont interdits de transaction : le monopole pour ce genre
d'oprations revenant dornavant la commune.
Pour prserver l'avenir, une zone de non constructibilit (non oedificandi) est
instaure. Ces terrains sont situs en dehors du primtre d'urbanisation et du plan
de dveloppement long terme qui prcise l'extension ultrieure de
l'agglomration .
Cette zone de non oedificandi est source d'ennuis pour la commune :
- Si la zone est bien dlimite et contrle, le gel est aussi prjudiciable aux
propritaires privs et aux collectivits locales puisque aucune
construction n'y est admise. La crise du logement va aller en s'aggravant.
- Si, par contre, la zone est indtermine, incontrle, elle sera perue
comme "une zone de repli" propice la spculation foncire et c'est l o
pourront s'difier toutes sortes de constructions avec toutes sortes de
moyens.

34

) P.U.D : Plan d'Urbanisme Directeur.

56

2.2.3. Constitution juridique des rserves foncires

Dans tous les pays du monde, il existe une rglementation de contrle de
l'utilisation des sols, surtout dans les grandes agglomrations. Les autorits
interviennent par divers procds pour aboutir la matrise des sols et la
canalisation du phnomne urbain.
Dans les pays socialistes, c'est la nationalisation, la collectivisation des terrains
; en France, c'est la municipalisation qui est prconise : c'est "l'Office foncier urbain"
qui est l'acheteur unique. C'est l'expropriation qui domine. Les terrains acquis restent
la proprit perptuit des collectivits locales ; seule la location ou la concession
sont tolres. Il y a donc dissociation entre la proprit du sol et celle des
constructions. Quant aux rserves foncires, elles diffrent des nationalisations
puisque il n'y a pas d'estimation totale du droit de proprit dans la mesure o les
propritaires de terrains touchs par le primtre d'urbanisation ont le droit de
conserver une partie (besoin familial /professionnel) .
Aussi les rserves foncires concernent aussi bien les terrains publics que
privs alors que la nationalisation ne touche que la proprit prive.
De plus, cette procdure diffre de l'expropriation qui se pratique dans les pays
du Nord, puisqu'il n'y a pas d'indemnit pralable la prise de possession effective
et surtout absence de procdure d'accord l'amiable. Le droit algrien des rserves
foncires ne s'embarrasse pas de toutes les considrations propres aux pays
trangers (utilit publique). Cette notion est dpasse et est remplace par l'utilit
sociale et nationale qui dcoulerait d'une politique socio-conomique centralement
dfinie .

2.2..4. Principe de la cession des rserves foncires

Les expriences trangres en matire de rserves foncires sont rvlatrices
de plusieurs formules d'utilisation ou d'affectation des terrains. Ce n'est pas le cas de
l'exprience algrienne qui se veut plus catgorique o d'emble la cession, ou plus
exactement la rtrocession des terrains est admise. Les pays trangers se sont bien
gards de cder ou rtrocder les terrains afin d'viter le sentiment de dpossession
du propritaire de terrains au profit d'une autre personne prive.

57

Les terrains acquis par les collectivits locales dans le cadre des rserves
foncires, ne peuvent faire l'objet que de baux construction, concessions
immobilires ou toute autre forme de concession n'impliquant que un droit de
jouissance prcaire et rvocable . Pour ces expriences, il y a sparation entre
droit de proprit et droit de construction.
En Algrie, la commune est devenue l'instrument de "dpossession" de
certaines personnes prives au profit d'autres personnes prives.

La cession se fait aussi bien pour les entreprises publiques que pour les privs
par dlibration de l'APC, valide par le wali. Dans un premier temps, les oprations
de cession au profit des particuliers pour la construction d'habitations individuelles,
avaient t lances timidement et avec beaucoup de prudence ; les rserves
foncires devaient en principe servir aux investissements publics. C'est ainsi que
l'ordonnance interministrielle n 1 /636 MHC 78 du 28-01-1978 prcise les
pourcentages cder aux particuliers par rapport la superficie totale des rserves
foncires :

Communes dotes d'un PUD :

- Agglomrations classes en catgorie A :

15 %

- Agglomrations classes en catgorie B :

20 %

- Agglomrations classes en catgorie C :

25 %

Communes dotes d'un PUP :

- Viabilisation pour lotissement usage d'habitation individuelle : 10 %
Mais les donnes sociopolitiques taient telles que les pressions de toutes
sortes s'exeraient sur les APC :
- Crise de logement
- Clientlisme
- Tribalisme.
Les oprations de cession au profit des personnes prives allaient s'acclrer
58

et le pouvoir central oblige les APC acclrer la cadence de cession par la

circulaire du 07-04-1980 en dgageant annuellement 200 lots de terrains btir au
profit des particuliers.
Cette "frnsie" dans la distribution des lots de terrains construire, obligea les
autorits du pays intervenir de nouveau pour ter l'affectation des lots de terrains
aux APC et la transfra un comit ad hoc prsid par le wali.
Par la suite, des agences foncires sont cres pour se charger de la cession
des terrains l'chelle de la wilaya.
Cette "distribution" aboutira dans un temps assez court, une pnurie du
foncier dans plusieurs communes
L'Algrie, dans le cadre des rserves foncires, va mette en place une pratique
unique qui consiste runir des personnes physiques dans une cooprative pour la
construction de leurs logements. C'est la priode du socialisme triomphant, et ce
type d'organisation nous rappelle l'opration mene dans le monde rural avec la
Rvolution agraire.
Mais ce type d'organisation va tre dvi de ses orientations initiales. En effet,
lAlgrie tant le seul pays du Tiers-monde o le sol est tatis, le contrle sur
l'espace est important. Le poids du secteur public et les moyens et pouvoirs de
dcisions dont il dispose fait de lui le seul agent capable d'intervenir concrtement
pour une vritable "dmocratisation" du logement.
Jusqu' l'anne 1969, les textes de lois rgissant les plans d'urbanisme
s'inspirent des dcrets promulgus avant 1962 par lEtat franais. Ils seront remis en
cause effectivement en 1990, date d'adoption d'une loi relative l'amnagement et
l'urbanisme. A partir de 1968, le Plan d'Urbanisme Directeur (PUD) va permettre aux
communes de mieux matriser leur extension urbaine. C'est la CADAT (future
CNERU) qui prend en charge l'ensemble des tudes sur le territoire national. Le
temps important consacr aux tudes et aux procdures d'approbation, environ 04
ans, ont eu des retombes bnfiques sur la gestion urbaine par la mise
disposition des autorits locales, comme conseil, de l'quipe charge de l'tude. Le
volume des tudes a aussi permis un large contact des autorits locales avec la
problmatique de l'urbanisme.
L'ordonnance de 1974 portant constitution des rserves foncires au profit des
59

communes leur fait obligation de se constituer des rserves foncires par

l'acquisition de tous les terrains libres situs l'intrieur du primtre urbanisable.
Elles doivent acqurir les surplus excdentaires des propritaires privs qui
possdent plus que ce qui leur permet de satisfaire leurs propres besoins en terrains
constructibles.
Les besoins sont fixs par dcret en 1976 : 130 1330 m, plus
ventuellement jusqu 1500 m pour des activits.

Les prix du sol sont fixs administrativement par lEtat mais peuvent faire l'objet
de recours en justice.
De fait, les communes ont aussi le monopole des transactions sur les terrains
btir l'intrieur de leur primtre administratif.
C'est par l'ordonnance 74-26 du 20 fvrier 1974 que lEtat oblige les
communes raliser des rserves foncires communales. Dans son article 2,
l'ordonnance prcise: Les rserves foncires communales sont constitues des
terrains de toute nature, proprit de lEtat, des collectivits locales ou des
particuliers. Ces terrains doivent tre inclus dans un primtre d'urbanisation .
Mais prcise dans son article 5 : Sont intgrs dans les rserves foncires
lorsqu'ils sont inclus dans le primtre d'urbanisation : les terrains dpendant du
patrimoine de lEtat, y compris ceux dont la proprit a t dvolue lEtat de la
proprit des biens vacants, les terrains confis aux coopratives agricoles d'anciens
moudjahidines et les terrains verss au Fonds National de la Rvolution Agraire. .
On remarque ainsi que le sol devient proprit presque exclusive de lEtat
puisque, dans le monde rural, la Rvolution agraire a nationalis toutes les terres
agricoles en sus des besoins des propritaires. Et l'article 6 prcise que les terrains
situs l'intrieur du primtre urbain appartenant des particuliers ne peuvent faire
l'objet de mutation, quelque titre que ce soit, qu'au profit de la commune
concerne. Les communes ont la facult d'amnager les terrains btir et de
procder leur vente sur la base d'une valuation domaniale.
Les rserves foncires ont permis aux collectivits locales de dvelopper une
politique de lotissements. Cette politique est alle dans le sens des orientations
60

visant faciliter d'abord puis encourager la construction individuelle, comme

participation ncessaire aux efforts de rsolution de la crise du logement et de
mobilisation de l'pargne des mnages. Les communes sont tenues de viabiliser 200
lots par ans. La mesure la plus importante qui permettra lEtat propritaire une
meilleure gestion et un plus grand contrle de la distribution du sol urbain et la
rservation foncire.
La cession des lots viabiliss sur les rserves foncires se fera au profit des
ministres, des administrations, des coopratives immobilires et des individus.

Le processus de ralisation des coopratives immobilires renseigne sur la

spculation qui se met en place avec cette nouvelle formule :
Les communes dlimitent les lotissements et vendent les lots sur la base d'une
estimation domaniale qui est trs en de des prix affichs par le march libre. Des
demandeurs se regroupent en cooprative pour pouvoir se faire attribuer en priorit
des lots btir. Le plus souvent, ce sont des groupements professionnels
mdecins, avocats, magistrats, enseignants ou bien des salaris appartenant des
entreprises. Mais il ne suffit pas d'appartenir tel ou tel organisme pour se faire
attribuer un lot de terrain.
La rpartition des lots se fait par tirage au sort au niveau de la cooprative. Ils
sont d'une superficie en moyenne de 300 m. Le paiement du prix du terrain se fait
directement entre l'attributaire et la commune qui lui remet une promesse de vente
au cas o le terrain n'est pas vers au domaine public, ou bien un titre de proprit.
La proprit est donc individuelle et non collective.
C'est la commune aussi qui dlivre le permis de construire titre priv et
individuel. La cooprative est souvent dissoute une fois le titre de cession et les
permis de construire acquis. En outre, sur le terrain, les pratiques sont entoures
d'un certain flou qui entoure cette opration. Si les dossiers des mnages bas et
moyens revenus sont accepts par la commission d'attribution, ceux-ci se dsistent
souvent en raison de critres difficilement ralisables qui leur sont imposs :
- Paiement au comptant la commune du prix du terrain ;
- Obligation de construire son logement dans les trois ans aprs l'obtention
61

Photo no 2

62

du permis de construire ;
- Possession d'un livret d'pargne logement pour accder au prt.
Ces normes rigides, au dpart, ont favoris l'accs d'une couche sociale aise de la
population au march du foncier.
Le prt de la CNEP est trs avantageux car le taux d'intrt varie entre 3 et 6%, et il
est remboursable sur 21 ans. Mais ce taux ne peut se faire que si l'pargnant a dj
dpos de l'argent pendant au moins deux ans. Selon une tude au cot de la
construction, seuls 4 % des pargnants peuvent prtendre un prt CNEP, c'est
l'pargne de ceux qui ont le plus besoin de logements et le moins de moyens, de loin
les plus nombreux qui finance le logement d'une minorit qui peut rpondre aux
critres d'admission .
Ainsi, une fois le permis de construire obtenu, les cooprateurs se sparent puisque
propritaires et non copropritaires du terrain, aucun texte de loi ne les oblige
maintenir la forme de cooprative pour la construction du logement. Les coopratives
immobilires ne sont qu'une forme particulire d'appropriation d'un lot de terrain et
non une nouvelle forme de production de l'habitat. Les lots de terrain ont t vendus
et morcels des particuliers sans tenir compte ni des besoins de la commune en
quipements, ni des catgories sociales ncessiteuses. Tous les terrains sont
attribus dans le primtre d'urbanisation. D'aprs les donnes de l'APC, il ressort
que les hauts fonctionnaires civils et militaires, les cadres suprieurs et moyens
constituent les 3 /4 des attributaires dans certaines zones urbaines les plus vises.
Les objectifs dfinis dans les textes sont loin d'tre atteints. Les terres agricoles
continuent d'tre "btonnes", l'urbanisation sauvage continue de s'amplifier. Les
modalits nouvelles n'ont pas dmocratis l'accs au logement puisque leur
ralisation impose des normes rigides qui excluent une grande partie de la
population. Le bilan de la rforme foncire en milieu urbain est considr comme un
chec et l'on recherche de nouveaux instruments urbanistiques, mieux adapts aux
ralits algriennes. La cession des terrains btir aux particuliers fait qu'aujourd'hui
le sol est devenu trs rare pour l'implantation des quipements collectifs ; de plus,
elle a introduit une sgrgation sociale qui s'affirme dans la ralisation du logement.
Lobjectif des coopratives :
Ce type d'organisation est contenu dans l'ordonnance du 23 octobre 1976, c'est
63

une socit civile personnel et capital variables ayant pour but essentiel de
promouvoir l'accession la proprit du logement familial (Photo N02).
A partir de ce moment vont s'organiser et se constituer de multiples
coopratives travers le territoire national. L'ide fondamentale de cette ordonnance
tait de stimuler les citoyens pour le regroupement familial, prise en charge collective
de la construction, amnagement, choix du voisinage ; mais surtout l o le terrain
est insuffisant, de voir les cooprateurs unir leurs efforts et leurs moyens pour btir
un immeuble collectif au titre du logement familial. Selon les statistiques du ministre
de l'habitat, on compte environ 16 000 cooprateurs regroups en 600 coopratives.

Conclusion provisoire.
Contrairement ce qui se pratique dans l'ensemble des pays analyss plus
haut, en Algrie les rserves foncires, par la cession des terrains, ont hypothqu
l'avenir des communes :
- sur le plan financier : la plus-value foncire qui ira en augmentation
consquente ;
- sur le plan foncier : moyen terme, les communes n'auront plus de terrains
pour leurs propres besoins programmation des quipements collectifs
entre autres -. Elles risquent de se retrouver dans la situation o elles
seront obliges de racheter les terrains vendus, des prix trs levs.
Dj se pose le problme des poches urbaines prserver pour des
investissements publics.
De plus, sur le plan financier, les prix de cession sont des prix administratifs et
non valus en fonction des particularits de chaque commune. Le prix de cession
est dcid de manire centralise. Le pays tant divis en 7 zones, nous nous
retrouvons devant des situations ubuesques : le prix de cession d'un mtre carr
prs d'une agglomration en zone touristique est moins cher que le mtre carr d'un
terrain situ en zone semi-aride.
Cette situation rappelle celle de l'opration "Cession des biens de lEtat" o la
prise en compte de l'anne de ralisation de la construction a fait chuter de manire
importante les prix des logements individuels type colonial et de mme les logements
collectifs datant de l'poque coloniale mieux situs et plus spacieux.
64

Si le socialisme n'est pas seulement la disparition de la proprit prive des

moyens de production donc de la terre et du sol c'est aussi dans cette ngation
mme de l'appropriation individuelle oriente vers le profit l'instauration de
l'appropriation collective de l'espace rel (35).
Mais en Algrie le problme fondamental se pose au niveau de la redistribution
du foncier. Comment et au profit de qui lEtat, devenu dtenteur d'un quasi
monopole foncier et immobilier, a-t-il redistribu les ressources disponibles ? (36)
car c'taient les instruments politico-juridiques qui dterminent la production de
l'espace.
En Algrie, l'attribution du logement est fonction de la place qu'on occupe par
rapport au pouvoir "distributeur" et non par rapport au march.
De plus, le taux d'occupation par logement (TOL) atteint le seuil de 8
personnes en 1979 et dpasse le seuil critique par lequel on distingue une situation
de crise (7,5). Cette crise est due essentiellement une rpartition spatiale de la
population dsquilibre entre le Sud et le Nord : 88% de la population vit sur 8% du
territoire national.
En outre, les entreprises de ralisation, en plus du fait qu'elles soient
insuffisantes, connaissent de multiples contraintes :
- contraintes humaines, surtout valables pour les entreprises utilisant une
technologie industrialise (sous encadrement) ;
- contraintes financires : irrespect d'engagement contractuel ;
- contraintes d'approvisionnement : le circuit de distribution des matriaux de
construction n'est pas assaini et connat plusieurs goulot d'tranglement
- contraintes des quipements : productivit des quipements en baisse.
Ceci fera dire A. Benachenhou : Mais ce qui est encore plus dramatique c'est la
dgradation des conditions de ralisation physique des programmes en raison de la
faible disponibilit des capacits de ralisation et de la hausse des cots .

35

) LEDRUT, R., Sociologie urbaine,

36

) SGROI-DUFRESNE, M., "La politique urbaine Alger, continuit et ruptures", Thse 3

Paris I, 1983.

me

cycle,

65

2.3. LE SECTEUR LOCATIF PRIVE, l'exprience allemande

Trs peu rpandu en Algrie vu la situation de dficit en logements, le
logement locatif priv se pratique mais sans aucune transparence, d'o la faiblesse
des statistiques sur ce secteur.
Avant d'aborder la question du logement locatif priv en Algrie, nous allons
voir comment se pratique la location du logement en Allemagne. Ce choix est d la
ralit du terrain qui fait de l'exprience allemande un cas particulier en Europe,
comparable aux pays nordiques et diffrent des pays comme la France ou la Grande
Bretagne.
Le parc de logements allemand compte 38,7 millions d'units dont 35,9 millions
de rsidences principales. 58% sont des logements locatifs appartenant en majorit
des bailleurs personnes physiques. Le taux de propritaires occupants (42%) est le
plus bas d'Europe. Au sein du secteur locatif, on recense 1,9 million de logements
conventionns cest--dire loyers plafonns et rservs des mnages faibles
revenus.
C'est un parc rcent, construit aprs la seconde Guerre mondiale. 72% du parc
actuel a t construit aprs 1948. A titre comparatif, le poids du parc d'aprs 1948 ne
reprsente en France que 65%. Il existe une prime destine aider les accdants
la proprit mais son montant, trs modeste, atteste que cela ne constitue pas un
lment fort de la politique allemande du logement. Le logement n'est pas le sujet de
proccupation majeur de la population. Leurs prix d'achat comme les loyers sont
extrmement modrs en comparaison de ceux pratiqus dans les pays voisins.
Il existe un contrat de bail unique et des outils d'intervention publique ouverts
indiffremment tous les bailleurs, quel que soit leur statut, lesquels outils sont
diversement utiliss sur les lnder. Le bail est de dure indtermine. Le seul motif
lgitime pouvant tre invoqu par le bailleur pour mette fin au bail est la reprise pour
occupation personnelle, chose rarissime, comparativement ce qui se passe en
France. Le locataire jouit d'un droit de maintien dans les lieux : cette scurit,
conjugue au niveau relativement bas des loyers, explique une plus faible tendance
l'accession la proprit que dans la plupart des autres pays europens.
Depuis la suppression du statut des HLM en 1989, les bailleurs sont des
socits de droit priv ou des personnes physiques, ces derniers sont majoritaires et
66

dtiennent 59% de l'ensemble du parc.

2-3-1- Les oprateurs publics
Les socits communales de logement sont des filiales des municipalits. Ces
socits n'ont pas de statut particulier comme les HLM franaises. Soumises la
logique du profit, elles peuvent tres cotes en bourse mais jouent le rle
d'oprateurs pour les municipalits qui en sont l'actionnaire principal.

2-3-2- Les autres bailleurs professionnels

Ce sont des entreprises et des coopratives. Ces dernires prs de 2000
dtiennent 2,3 millions de logements. Il s'agit d'une forme de logements locatifs :
lorsqu'il quitte son logement, le cooprateur ne reoit qu'un montant correspondant
la valeur nominale de sa part sociale actualise en fonction de sa dure d'occupation
mais aucune plus-value en capital. Pendant plusieurs dcennies, les coopratives
ont log une forte proportion de mnages modestes. Mais la plupart de leurs
logements sont sortis du conventionnement et elles tendent devenir des bailleurs
logique prive : leurs locataires sont relativement gs et plutt aiss.

2-3-3- Les bailleurs privs

Le parc priv s'est largement constitu dans les trente annes d'aprs guerre
grce aux financements trs favorables accords par lEtat en contrepartie du
conventionnement. Les propritaires possdaient au dbut des immeubles entiers ;
mais la structure du parc s'est miette par le jeu des ventes et des mises en
coproprit. L'activit des bailleurs est considre comme une activit part entire.

2-3-4- Le conventionnement
Ainsi les logements sociaux allemands ne se distinguent pas par leur nature du
bailleur, mais par le fait qu'ils sont conventionns, cest--dire que leur loyer est
plafonn et qu'ils sont rservs des mnages faibles ressources.
Les conditions de financement trs intressantes ont favoris, dans les annes
1950-1960, la construction d'un trs grand nombre de logements locatifs. Environ
67

70% des logements construits cette poque par les bailleurs professionnels ou
institutionnels

(socits

communales,

coopratives,

entreprises)

taient

conventionns.
En contrepartie des avantages accords, les bailleurs s'engageaient pour une
dure gale celle du remboursement de l'emprunt aid louer les logements un
loyer plafonn, infrieur au loyer du march, des locataires dont les ressources
taient aussi plafonnes. A la fin de la priode de conventionnement, le bailleur
pouvait augmenter le loyer.
Nous constatons que le nombre de logements conventionns a diminu
dernirement. Il est deux fois moins important qu'en 1987. Cette situation s'explique
par deux raisons :
a) Avec la baisse des taux d'intrt, l'avantage financier confr par les prts
bonifis s'est amenuis :
b) Les mnages susceptibles d'tre logs dans le parc conventionn se sont
appauvris.
Les bailleurs institutionnels affichent leur prfrence pour le locatif priv qui
procure des rendements plus levs et leur laisse une plus grande libert dans la
gestion du patrimoine.

2-3-5- Le locatif libre

Plus de neuf logements locatifs sur dix appartiennent au secteur libre : cest-dire que le bailleur peut choisir son locataire et, en principe, fixer librement le loyer.
Mais cette libert est trs restreinte car, en plus du fait que le bail est illimit, les
augmentations du loyer sont strictement encadres par le niveau des loyers des
logements comparables du voisinage.
Le locataire allemand est mieux protg que son homologue britannique ou
franais dont les statuts sont prcaires.

68

2.4. DONNEES STATISTIQUES

Habitat : Rpartition des livraisons de logements jusqu 1966

(Tous programmes confondus)

Anne

1994

1995

1996

Habitat urbain

37 585

83 435

79 762

Habitat rural

43 999

48 087

52 523

81 584

131 522

132 285

Total
Source : Ministre de l'habitat

La crise urbaine est une remise en question de l'quilibre social. La

structuration de la socit algrienne est en train de se raliser et c'est travers la
nouvelle orientation de la morphologie spatiale qu'il faut saisir cette cristallisation.

Parc logements par commune

Commune

Constructions

Logements

Constantine

45 906

91 383

Hamma Bouziane

10 565

14 557

Ben Badis

3 490

4 164

Zighoud Youcef

5 046

6 071

Didouche Mourad

6 031

9 617

El Khroub

14 490

46 045

An Abid

6 004

7 099

Beni Hamidne

1 614

1 772

Ouled Rahmoune
An Smara

4 661
4 087

5 474
8 772

Messaoud Boudjeriou

1 598

1 916

Ibn Ziad

3 230

3 802

106 722

200 672

Total Wilaya

Source : Rsultats prliminaires RGPH 2008.

69

Population
Population

Mnages

Population totale

Total wilaya

173 948

921 893

Constantine

84 901

438 205

Source : Rsultats prliminaires RGPH 2008.

Emploi
Population occupe

420 260

Taux de chmage

11,80%

Source : Rsultats prliminaires RGPH 2008.

Rpartition des livraisons de logements par wilaya (1999-2006)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Adrar

1 922

4084

2 249

1 050

936

4 915

11 429

2 145

Chlef

2 689

3478

2 591

4 009

2 801

3 034

3 755

8 469

Laghouat

2 361

2823

1 924

1 105

779

899

1 046

1 637

397

2160

2 610

1 868

2 159

1 438

626

4 091

Batna

2 488

5042

4 598

2 324

1 196

1 265

1 553

2 633

Bjaia

2 359

2849

2 230

4 049

1 978

1 920

2 857

2 767

Biskra

2 468

4081

2 398

1 608

1 031

2 182

1 422

3 870

Bchar

1 966

1087

544

801

831

731

1 178

5 332

Blida

2 290

3672

2 013

2 074

2 194

3 687

2 211

2 270

Bouira

1 373

2225

1 873

4 841

1 127

1 468

2 107

1 351

Tamanrasset

1 619

1372

789

583

345

549

480

1 141

Tbessa

2 368

2854

1 751

2 962

1 739

1 726

1 133

3 855

Tlemcen

2 919

4009

1 956

3 059

1 532

2 937

2 005

2 066

WILAYA

O. El Bouaghi

2006

70

Tiaret

2 472

2602

1 145

1 629

1 842

1 854

3 055

6 058

Tizi Ouzou

2 063

2148

2 112

2 602

1562

1 904

2 159

1 880

Alger

7 259

9824

10 440

4 683

2 420

3 485

10 427

12 237

Djelfa

3 284

3875

3 048

3 334

1 587

1 441

1 902

2 394

Jijel

1 522

2132

1 534

1 415

1 423

1 125

1 104

2 429

Setif

4 870

4707

5 818

2 771

1 539

1 969

2 275

9 960

Saida

2 750

2139

1 083

991

852

890

772

1 843

Skikda

1 399

1727

629

828

1 467

1 535

1 363

1 835

Sidi Bel Abbes

6 306

3676

2 323

3 608

1 264

1 768

3 412

4 173

Annaba

3 058

2418

1 607

3 183

1 982

1 989

1 238

2 157

Guelma

3 078

1636

1 617

1 986

1 906

1 648

2 851

2 813

Constantine

3 374

4646

2 976

5 173

4 862

3 869

1 558

3 515

Mda

8 788

2203

1 571

2 412

1 309

1 435

3 152

3 909

Mostaganem

2 193

3104

3 027

2 662

1 773

1 847

1 974

5 188

MSila

4 395

3119

2 289

2 870

3 324

1 646

2 909

5 804

Mascara

1 754

1847

1 955

2 716

2 765

2 245

2 597

5 283

Ouargla

1 992

2778

1 110

1 531

904

1 250

2 391

2 739

Oran

2 764

3215

2 615

2 415

3 301

3 865

5 215

5 488

EL Bayadh

1 698

1170

934

976

641

785

1 056

2 226

678

610

219

262

389

652

437

622

B. Bou Arreridj

1 823

2634

2 246

2 958

483

2 169

2 350

3 754

Boumerdes

1 268

2107

2 882

1 931

667

552

2 560

4 612

El Tarf

2 813

2393

707

758

847

972

1 021

2 140

649

572

608

464

320

302

524

532

Tissemsilt

1 582

1746

1 603

1 283

1 099

262

1 285

1 981

El Oued

3 412

2047

1 071

1 211

859

815

961

1 462

Khenchela

1 587

1804

1 473

1 147

970

929

1 602

2 705

Souk Ahras

3 956

2203

1 163

1 762

753

500

417

2 139

Tipaza

2 056

2574

1 614

2 187

2 044

1 419

1 279

1 449

Mila

1 665

2964

2 003

1 957

1 192

908

858

2 316

Ain Dfla

1 800

2021

4 203

3 511

2 297

1 683

2 579

3 875

Naama

1 802

1269

985

592

260

891

1 122

1 255

A. Temouchent

2 569

2320

2 971

2 469

2 751

2 456

1 796

1 619

Illizi

Tindouf

71

Ghardaa

Relizane

584

1213

1 177

1 975

1 683

1 734

983

1 886

3 726

2892

1 678

1 690

2 086

1 630

1 919

3 257

2004

2005

1999

2000

2001

2002

2003

130

101

104

74

81

104

072

962

275

071

175

905

2006

Algrie entire
124 208

159 162

source : MHU

On remarque que la livraison de logements, aprs avoir diminu, a tendance

augmenter ds 2006. Seulement Constantine enregistre un nombre de logements
livrs trs moyen comparativement Stif ou Sidi bel Abbs par exemple.
Population et dmographie

35,6 millions d'habitants au 1er janvier 2010.

36,3 millions d'habitants au 1er janvier 2011.
En 2009 :

849 000 naissances vivantes

159 000 dcs
341 000 mariages

Evolution de l'esprance de vie la naissance (en annes)

Sexe

Annes

2005

2006

2007

2008

2009

Hommes

73,6

74,7

74,7

74,8

74,7

Femmes

75,6

76,8

76,8

76,4

76,3

74,6

75,7

75,7

75,6

75,5

Ensemble

72

Troisime partie

LA PHASE ACTUELLE

73

3.1. LA CRISE DU LOGEMENT EN ALGERIE

La crise du logement est perue principalement en terme de dficit de

logements. C'est le nombre de logements mis sur le march qui pose problme bien
que les loyers soient une nouvelle donne depuis peu.
En Algrie, les politiques urbaines ont toujours t moules par la
philosophie des doctrines ayant inspir le modle de son dveloppement . C'est
ainsi que les diffrentes dcisions prises pour organiser l'espace urbain se fait en
fonction des orientations politiques du pouvoir en place. Le logement ne sera pas
une priorit pour les pouvoirs publics post indpendance car il fallait en priorit
dvelopper le secteur industriel. C'est la priode de la politique conomique initie
par l'IREP de Grenoble, "l'industrie industrialisante", qui devait essaimer sur tout le
territoire national avec des investissements importants dans l'industrie lourde. C'est
ainsi que de grands ples industriels voient le jour (Constantine, Tiaret, Rouba).
Paralllement la population va connatre un taux de croissance trs important et ce
taux sera parfois suprieur 3,2 %. Ce qui implique des besoins sociaux normes
dans tous les secteurs.
La population est de 35,6 millions d'habitants au 1er janvier 2010, et sera,
d'aprs les projections de l'ONS (37), de 36,3 millions au dbut de l'anne 2011.
Aprs un tassement du taux de natalit pour des raisons diverses, nous constatons
une certaine reprise actuellement. De plus, il serait utile de signaler que l'esprance
de vie est de plus en plus longue ; elle tait de 74,6 ans en 2005 et de 75,5 ans en
2009. Ce qui posera le problme de la prise en charge de cette catgorie de la
population au vu des mutations des relations sociales au sein de la famille
algrienne.
Le CNES (38), dans son rapport sur la conjoncture conomique et sociale du 1er
semestre 2000 parlait dj du manque de clart entre les diffrents acteurs
37

) ONS : Office National des Statistiques.

38

) CNES : Comit National Economique et Social.

74

conomiques (Etat, tablissements financiers, promoteurs, collectivits locales, etc.)

participe l'aggravation de la situation de crise tant sur le plan conomique que
social. Si le nombre de logements livrs a augment pour le 1er semestre 2000, celui
du nombre de logements lancs a, quant lui, diminu par rapport au 1er semestre
1999. Les logements livrs au cours du semestre 2000 est de 54 732 units, mais en
juin 1999 il n'y a eu que 48 493 units, soit une progression de 13%.
Mais la progression est plus importante pour les logements urbains qui est de
plus 18% totalisant ainsi 36 956 contre 31 324 units pour fin juin 1999.
C'est le logement social locatif qui connat un accroissement meilleur de plus
de 76%, le nombre d'units passant de 12 587 22 207. La promotion immobilire
connat, elle aussi, une augmentation la mme priode avec 4 045 units contre 3
369 durant le 1er semestre 1999, mais demeure trs faible eu gard la place qu'elle
devrait occuper.
Le lancement des programmes de ralisation dans le secteur de l'habitat a
comptabilis au cours du deuxime semestre 42 899 logements contre 57 145 au
premier semestre 1999. Ce recul serait d au retard de notification du programme
2000. Cette baisse a surtout affect la catgorie des logements urbains dont le
volume est pass de 43 796 la fin juin 1999, 26 258 fin juin 2000.
Mais le problme du financement reste entier car tant considr comme l'une
des contraintes majeures pour l'amlioration du niveau de ralisation, donc de
livraison de logements, il n'a pas connu de modification pour mieux rpondre
l'attente des diffrents intervenants (entrepreneurs, promoteurs, acqureurs). Les
lenteurs administratives retardent le lancement des chantiers.
La contribution de l'outil de ralisation reste domine par le secteur priv dont
la part a atteint 94,6%, et ce pour les raisons connues : les entreprises publiques ont
vu leurs moyens de production se dgrader de plus en plus du fait de leur non
utilisation. Elles sont en situation de liquidation, et le manque de courage politique de
lEtat pour prendre des dcisions quant leur devenir ; alors qu'elles taient le
fleuron des entreprises de ralisation surtout avec les units de prfabrication
importes d'Europe "cls en mains" : titre d'exemple nous pouvons citer la
SONATIBA et l'ECOTEC.
80% des entreprises publiques du BTPH sont au bord de l'asphyxie financire
75

ds 1995.
Dans les annes 1999 2000, le cot de ralisation reste stable : 14 500 DA
/m, comme au semestre juin 1999. Les matriaux de construction ne connaissent
pas de tension et la consommation du ciment et du rond bton a mme diminu.
Cette situation s'explique par le fait que les grands projets ne sont pas encore lancs
et l'auto-construction s'essouffle. Devant cette situation de crise majeure en 1999, le
CNES, dans ses conclusions, attire l'attention des Pouvoirs publics sur la dimension
sociale de la crise du logement ; et pose dj la question que "le logement social" et
le quasi monopole de lEtat dans la matrise d'ouvrages du parc de logements
sociaux ne pouvait pas rpondre aux besoins en logements.
D'autres formules sont encourager pour faire participer les intresss la
ralisation ou la location de logements correspondant leurs revenus (taux
d'intrt zro, aides la pierre, de faon gnrale toutes formes de subvention la
construction individuelle ou collective).
La non ralisation de nouveaux logements aprs l'indpendance, conjugue
une pousse dmographique galopante et un exode rural la recherche de
meilleures conditions de vie, ont boulevers l'quilibre socio-urbain de la plupart des
grandes mtropoles algriennes.
C'est ainsi que la crise urbaine va remettre en question l'quilibre social. La
structuration de la socit algrienne est en train de se raliser et c'est travers la
nouvelle orientation de la morphologie spatiale que nous pouvons saisir cette
cristallisation.
Les signes du statut social se transforment rapidement, la localisation de la
rsidence reste un lment essentiel et relativement important du langage de la
distinction.
Face ce dficit chronique de logements, la croissance urbaine se fait par le
biais de l'habitat illgal. Il prend des proportions importantes puisque Constantine,
entre 1966 et 1977, 59% de la production de logements relvent du secteur informel
(39)..
A cette catgorie d'habitat prcaire, il faut joindre les habitations vtustes. Les
39

) Cit par Abderrahim Hafiane, Les dfis de l'urbanisme, l'exemple de l'habitat illgal Constantine,
OPU, 1989.

76

pouvoirs publics feront plusieurs tentatives pour radiquer ce type dhabitat mais en
vain, car le phnomne est trs important. Il reprsente 8 % du parc national
immobilier (environ 6 millions de logements) et 60% des habitations prcaires se
situent autour des villes. Les 40% restant se trouvent dans la campagne.
L'Algrie, comparativement aux pays africains, n'est pas mal classe dans la
mesure o, selon l'ONU, 80% des logements de Mauritanie, par exemple, sont
prcaires, de mme qu'en Egypte ou au Maroc. Mais pour rattraper ce retard, les
autorits ont programm, dans le cadre du plan quinquennal (2010-2014) la
ralisation de 340 000 logements.
Ce phnomne de l'habitat prcaire prend une dimension politique et devient le
cauchemar des gestionnaires qui notent des soulvements populaires de plus en
plus rudes ayant pour objet des relogements.
Se sentant exclus ou marginaliss de la prosprit que connat le pays, vivant
dans des conditions d'hygine dsastreuses et manquant de tout le confort li la
vie en ville, les bidonvillois demandent une prise en charge prenne de leur
relogement.

3.1.1. L'habitat prcaire

Les spculations foncires et les constructions illicites n'ont pu tre jugules.

Certaines tentatives ont eu lieu pour faire appliquer les lois mais elles se sont
soldes par un chec car les besoins de la population exercent une pression telle
que les autorits ne peuvent la contenir.
Du reste, les essais de rpression administrative sont plus dirigs contre les
acqureurs des terrains btir que contre les spculateurs qui mettent en vente des
lots de terrains. Les diffrentes oprations "coups de poing" pour assainir l'espace
urbain de l'habitat prcaire n'ont pas abouti aux objectifs escompts.
Selon une tude de 2007, le nombre des habitations prcaires a t estim 554
000. Cette enqute a permis de recenser 280 000 habitations sans structures,
construites en briques, parpaings, tles ; et 188 000 autres construites base de terre.
D'autres habitations sont classes dans la catgorie des constructions
77

prcaires en raison de leur vtust et de la dtrioration qu'elles connaissent (ksours

du Sud, casbahs des villes anciennes). 60% des habitations prcaires se situent
autour des villes et les 40% restant se trouvent dans la campagne d'aprs ce
recensement fait par le ministre de l'habitat.
Si lEtat affirme pouvoir rpondre ce phnomne par la production massive
de logements dans le cadre du programme quinquennal, les spcialistes restent
sceptiques. Nous pouvons dire que dans le cadre de l'amnagement du territoire,
peu de choses ont t faites. Intervenir uniquement au niveau des villes pour
solutionner ce problme relve de l'utopie. Il s'agit d'arrter l'exode qui est d
essentiellement la dpression conomique et au dclin de l'agriculture.
De plus, nous constatons un phnomne "d'entassement" dans les villes
algriennes o la pression dmographique et les dpassements de la loi montent un
fait nouveau, celui de constructions illicites riges sur les terrasses des immeubles.
Bien que la terrasse soit partie commune des locataires de l'immeuble, celle-ci est
utilise des fins personnelles. En outre, les habitations du rez-de-chausse sont
transforms en commerces (alimentation gnrale, taxiphone,) et mettent en
danger la structure du btiment par la suppression des murs porteurs.
Devant l'ampleur du phnomne de l'habitat prcaire, lEtat va engager une
opration dite "logement volutif" grce parfois aux fonds de pays donateurs.
L'attributaire devient locataire vie de la cellule que lui cdent les Autorits. A
charge pour lui de procder aux finitions ncessaires pour rendre son logement
viable et faire les extensions ncessaires en hauteur.
On note une certaine spculation puisque le logement change de destinataire
et on constate la fin l'dification d'une maison individuelle de grand standing.
A cela il faut ajouter la dgradation rapide du cadre bti ancien par sa "surutilisation" et le manque d'entretien. La majorit des immeubles des centres villes ont
t construits aux environs de 1930. Il est urgent de les prendre en charge trs
srieusement car ce patrimoine ne doit pas dprir. Remettre en tat les immeubles
anciens, c'est augmenter leur dure de vie et amliorer les conditions de vie des
locataires.
Les logements urbains anciens (1948) reprsentent 64% des logements dont
le pays a hrit en 1962. Le parc immobilier constitue un patrimoine important et la
78

composante principale du noyau des grandes villes algriennes. Leur manque

d'entretien et leur vulnrabilit, rendus difficiles par la perte du savoir-faire li ce
type de construction, font que les dsordres portent surtout sur le gros uvre du fait
des infiltrations d'eau qui provoquent des fissures ou des remontes capillaires par
les caves souvent inondes. Les diffrentes actions cotent beaucoup au Trsor
public.
Pour la seule ville d'Alger, les services techniques de la wilaya ont dnombr
259 immeubles et btiments reprsentant 700 logements qui menacent ruine et
risquent de s'effondrer. 85% de ces logements appartiennent au priv, et ceci pour
des problmes juridiques lis la coproprit empchant les logements dlabrs
d'tre rhabilits par les pouvoirs publics.
L'opration de rhabilitation pour l'ensemble des immeubles pourra s'taler sur
20 ans. Mais pour d'autres spcialistes, il serait plus logique de dmolir les
immeubles qui menacent ruine et de les reconstruire l'identique, l'image de ce qui
se fait Barcelone. L'opration Rhabilitation reviendrait plus cher. En outre, ce sont
150 000 immeubles qui ncessitent une intervention de diffrents techniciens.
A Constantine, selon les autorits locales, il existe 25 000 baraques dans les
douze communes. Le chef-lieu de wilaya lui seul comptabilise 11 000 constructions
illicites rparties sur 54 sites. Cette situation nous indique que l'radication de
l'habitat prcaire ncessite des moyens colossaux, tant financiers que techniques. Il
serait vain de croire que ce problme sera rsolu dans les prochaines annes. La
dmographie galopante, la pauprisation progressive de la population urbaine, ainsi
que le flux migratoire de l'arrire pays seront des sources continuelles qui
alimenteront les bidonvilles qui ceinturent la ville de Constantine.
A Constantine, les glissements de terrain continuent d'aggraver la situation. En
aot 2010, la cit Boudra Salah, 14 maisons ont t dtruites et prs de 120
autres sont menaces. Ces glissements de terrain affectent plus de 15 000
logements (40).

40

) in journal Le Temps d'Algrie du 31-08-2010 : "Un plan d'urgence pour Constantine" a t adopt
en 2000 avec un budget de 1500 milliards de centimes.

79

3.1.2. Le logement volutif

Lance en 1995, cette opration a connu un chec. Pour Constantine, il a t dcid

de raliser 5400 logements. Pour ce faire, les APC qui ne disposent pas de rserves
foncires se sont rabattues sur les terres agricoles. Or les terres choisies ne sont pas
incultes ou potentiellement faibles.
Les pouvoirs publics soutiennent ces ralisations hauteur de 300 000 DA, et
les bnficiaires contribuent par un montant de 300 000 DA par logement. L'Etat
avait fourni 50 000 DA, soit 30% du cot des frais relatifs aux travaux annexes. Les
citoyens ont vers plus de 35 000 DA pour la ralisation du rseau lectrique,
laissant en suspens les questions de viabilisation et d'assainissement.
Le programme du logement volutif, qui devait rpondre aux besoins des
citoyens les plus dmunis, a soit t dtourn au profit de certaines personnes, soit
les logements n'ont pas t achevs.
Cette opration a t abandonne et des dtournements importants sont des
pratiques courantes. Les logements sont vendus sous la forme d'une reconnaissance
de dette par devant un notaire. Ainsi les textes sont contourns par les personnes
n'ayant pas un besoin urgent en logement.

3.2. LES AIDES AU LOGEMENT DANS LES PAYS INDUSTRIALISES

Des systmes puissants d'aide au financement au logement sont en place

dans tous les grands pays industrialiss. Chacun d'eux est spcifique car il se trouve
troitement li aux modalits d'interventions financires permettant de mobiliser les
ressources d'pargne dans le logement ainsi qu' l'organisation des Pouvoirs
publics, et notamment au rle et aux attributions qui sont dvolus aux collectivits
locales.
Les traits caractristiques communs de ces divers systmes sont :

80

- L'intervention directe de la puissance publique dans le financement du

logement, au moyen de crdits budgtaires, qui avait t importante
dans diffrents pays. Mais actuellement la plus grande partie des aides
au logement, sinon la totalit, provient des ressources d'pargne
collecte par les institutions financires publiques ou prives.
- Plusieurs pays industrialiss ont modifi leur lgislation de manire
profonde

en matire

de

logement.

Elles

posent

nettement

la

problmatique de l'aide la pierre et de l'aide la personne. Cette

dernire tend se dvelopper en raison de l'accroissement du cot du
logement depuis quelques annes, qui rend les catgories sociales
modestes de la population moins solvables. Toutefois, la plupart des
pays maintiennent une aide la pierre plus ou moins importante.
- L'amlioration de l'habitant existant prend une place plus grande dans les
proccupations de nombreux pays et de nombreuses rglementations
visant renforcer les moyens disponibles cette fin ont t mises en
place.

A. Belgique
Les mcanismes d'aides au financement du logement sont pour l'essentiel des
mcanismes d'aide la pierre.
L'aide personnelle est, par contre, trs limite et a un caractre catgoriel
marqu.
L'accession la proprit se fait par deux rgimes principaux qui permettent de
rduire le cot des prts :
Des primes la construction sont accordes aux personnes qui font
construire ou qui achtent des maisons ou appartements raliss par les
organismes de construction sociale agrs et dont les ressources sont
limites.
- le montant des primes varie en fonction du revenu du bnficiaire qui est
lui-mme plafonn :
- le logement doit rpondre certaines conditions de surface maximum.
81

La garantie de lEtat permet de rduire les cots des prts hypothcaires en

amliorant les conditions dans lesquelles ils sont conclus.
Les logements locatifs sociaux dont la construction est effectue par des
organismes constructeurs agrs par la Socit Nationale du Logement. Le
financement de ces logements s'effectue par deux moyens principaux :
- emprunts lancs par la SNL aux conditions du march et garantis par
lEtat ;
- autofinancement par ventes des maisons construites par les organismes
constructeurs.
Les remboursements des emprunts s'effectuent sur 66 ans 2,5 %. La
diffrence d'intrt et de dure d'amortissement tant couverte par lEtat.
Les loyers sont fixs en rgle gnrale entre 3,5 % du prix de revient de la
construction, et il faut noter que des rductions de loyer, rembourses par lEtat, sont
consenties au profit des familles nombreuses.

B. France
Les mcanismes qui constituent le systme d'aide mis en place sont les
suivants :
- L'aide personnalise au logement : pour donner la possibilit aux plus
modestes de se loger dcemment, rservant les aides publiques ceux
qui en ont le plus besoin pour soutenir une politique active de
rhabilitation du parc ancien en permettant aux occupants de supporter
avec un taux d'effort similaire celui de leur situation prcdente, des
loyers rendus plus levs par les travaux entrepris.
- L'accession la proprit : pour rpondre l'attrait manifest par les
Franais l'gard de l'accession la proprit, le gouvernement a arrt
le principe d'une politique facilitant la construction d'un patrimoine
immobilier familial. Cette politique repose pour une large part sur l'aide
personnalise. Les barmes de celles-ci sont tablis de telle sorte qu'audel d'un certain revenu, les mnages trouvent intrt accder la
proprit plutt que de louer leur logement, leur dpense tant
82

pratiquement la mme dans les deux cas.

Les mcanismes du financement de l'accession la proprit sont tablis dans
le temps pour amliorer la solvabilit des mnages. Les moyens sont :
- La majoration des qualits de financement qui atteindrait 70 80% du prix
de la construction.
- L'introduction de profils de remboursement progressif.
- L'injection d'une aide importante de lEtat pendant les premires annes
de remboursement dans le cas des prts aids la pierre.
- L'institution d'un barme spcifique d'aide personnalise, associ aux
prts conventionns, permettant aux emprunteurs de supporter une charge
voisine de celle qui et t la leur s'ils avaient eu recours des prts aids
la pierre.
- Les interventions de lEtat dans le domaine de l'habitat ancien pour inciter
les propritaires bailleurs et les propritaires occupants rhabiliter leur
patrimoine et assurer une protection sociale efficace des occupants.
Cette politique s'appuie sur l'application de l'aide personnelle au logement dans
le parc ancien. Son introduction permet aux occupants modestes, la solvabilit
limite, de demeurer dans des logements dont le cot aura augment du simple fait
des travaux qui y auront t effectus

C. Grande Bretagne
Deux traits majeurs caractrisent la politique du logement :
- La part considrable du parc immobilier dtenue directement par les
collectivits locales.
- L'importance des oprations d'amlioration de l'habitat ancien.
L'accession la proprit : Aucune aide directe de lEtat n'est prvue, mais il
existe une importante incitation fiscale. L'accdant la proprit peut dduire la
totalit des intrts des emprunts contracts pour l'acquisition de son logement, dans
l'ancien et le neuf.
Les propritaires privs peuvent galement bnficier d'une aide de lEtat pour
83

l'amlioration de leur logement.

Le secteur locatif social (6 millions de logements) comprend deux principales
catgories d'intervenants :
- les collectivits locales qui construisent et grent directement des
logements locatifs sociaux ; elles possdent la trs grande majorit du
parc locatif social ;
- et les "Counsing associations , organismes privs but non lucratif.

3.3. OUVERTURE DU SECTEUR DE L'HABITAT PRIVE :

LA PROMOTION IMMOBILIERE

Les diffrents textes (Rvolution agraire, les rserves foncires communales)

vont, de par leur rigidit, bouleverser les rapports au sol de la population algrienne.
De possdants en groupe (terre arch, terre habous), le morcellement des
terres va s'acclrer pour viter les nationalisations. Par le dcret du 5 mars 1986 est
promulgue la loi sur la promotion immobilire. Le dveloppement de la promotion
immobilire est peru comme un volet privilgi de la balance de l'conomie
nationale. En effet, le contexte dans lequel intervient ce dcret est l'acclration des
rformes conomiques travers la mise en place des instruments juridiques
fondamentaux concernant la rorganisation des bases de fonctionnement de
l'conomie dans le sens de la commercialit .
Le nouveau dispositif juridique adopt par lAlgrie vise :
- La libration de l'initiative de l'entreprise conomique quel que soit son
statut juridique,
- L'instauration

des

rgles

de

la

commercialit

simples,

souples,

transparentes et garanties par la loi,

- L'implication des institutions financires en matire de gestion des flux
montaires et de crdit, sous leur entire responsabilit en tant qu'oprateurs
majeurs et responsables,
- Et surtout la fin du monopole de lEtat sur le commerce sous toutes ses
84

formes.
Ainsi la promotion immobilire, et plus globalement la production des
logements en particulier et de l'habitat en gnral, en tant qu'activit conomique
devient totalement libre.
Comme dans les autres secteurs, la promotion immobilire a connu diffrentes
tapes. Dans un premier temps, les dispositions arrtes consistaient simplement
habiliter les organismes existants (OPHLM et OPGI) procder la vente d'une
partie des logements qu'ils ralisaient au titre des Programmes planifis d'habitat
urbain.
Dans une deuxime phase, il a t cr un Office national charg de
promouvoir les oprations immobilires destines l'accession la proprit
(ONLF).
Une troisime phase est amorce par de nouvelles dispositions tendant
dcentraliser le systme, avec la mise en place d'entreprises locales charges de
promouvoir des oprations immobilires destines exclusivement la vente.
Paralllement, le lgislateur ouvre l'activit de promotion immobilire au
secteur priv dans certaines formes (souscription) avec beaucoup de scepticisme.
Le bilan global de la dcennie 1980-1989, ralis dans le cadre de l'conomie
administre est comme suit :
- De 1980 1984 : lancement : 404 000 logements ; livrs : 450 000 lgts
- De 1985 1989 : lancement : 503 000 logements ; livrs : 500 000 lgts.

3.3.1. Les diffrentes phases de la promotion immobilire

L'Etat rpondait la quasi-totalit des besoins en matire d'habitat en assurant
la ralisation puis la gestion des seuls programmes planifis par rapport au systme
politique en place, cest--dire une conception administrative des interventions
publiques qui ont engendr des aberrations et n'ont surtout pas rgl la crise du
logement.
Le dficit est de plus en plus grand, estim en 1986 585 000 logements avec
un besoin additionnel chaque anne de l'ordre de 117 000 logements en 1989 et
130 000 logements en 1994.
85

Les besoins sont considrables en matire de produits immobiliers dont la

prise en charge constitue un impratif socio-conomique.
- L'orientation de l'intervention du Trsor public, dans l'aide module aux
bas revenus au lieu de la subvention gnralise et le financement des
investissements par l'pargne relle, en vitant le recours au financement
montaire.
- L'limination de l'encadrement administratif des cots de ralisation des
logements. La rgulation devait se faire par le march dans le cadre de la
mise en uvre de l'autonomie des entreprises et l'augmentation
substantielle de l'offre de logements.

3.3.2. Les promoteurs immobiliers

La loi 86-87 du 04 mars 1986 recouvre l'activit de plusieurs oprateurs qui sont :
- les EPLF et OPGI,
- les collectivits locales,
- les entreprises publiques conomiques,
- les promoteurs privs,
- les autres institutions et organismes (mutuelles et fonds des uvres
sociales).

3.3.2.1- Les EPLF et OPGI

Bien que les rsultats obtenus par cette forme de promotion, dont le
dmarrage effectif date de 1986, soient corrects avec 70 000 logements, il s'avre
que l'objectif assign en matire de mobilisation de l'pargne potentielle n'a pas t
atteint. Les logements lancs sont financs par l'pargne dj mobilise car les
conventions de crdits passs entre le CNEP et les promoteurs publics couvrent le
cot des projets dans leur totalit, ne mettant pas contribution les ressources
propres des futurs acqureurs.
Cette situation prsente les inconvnients suivants :
- L'pargne disponible des mnages n'est pas mise contribution.
86

- La charge financire de ce systme de financement grve de beaucoup le

prix du logement. Ceci, surtout que les taux d'intrts obissent aux
rgles conomiques du march.

3.3.2.2- Les entreprises publiques conomiques

Les actions engages par les EPE en matire de promotion immobilire
demeurent limites (6500 logements) et ce pour deux raisons :
- Au plan lgislatif, la loi de 1986 sur la promotion immobilire n'autorise pas
des entreprises autres que celles qui sont statutairement habilites
(OPGI et EPLF) engager des actions de promotion immobilire.
- Au plan financier, les entreprises, pour engager des oprations de
promotion, doivent disposer de fonds propres, ce qui assez souvent est
loin d'tre le cas.

3.3.2.3- La promotion immobilire prive

Au dbut, les promoteurs immobiliers privs rencontrent des difficults de
plusieurs ordres : la loi de 1986 rgit l'opration de promotion immobilire et non
l'activit. La qualit de promoteur n'est pas reconnue et ce afin de rfuter toute
"socit commerciale par la forme". D'autre part, cette loi a mis en place un dispositif
contraignant et relativement dissuasif tel que :
- la clause rsolutoire,
- l'obligation de garantie fixe trois ans.
Concernant le financement, le crdit bancaire est plafonn 60% du cot du
projet. L'accs au dpt de garantie effectu par les clients est formellement interdit.
A cela s'ajoutent les difficults d'accs aux terrains, les collectivits locales ayant
t dans leur totalit dans l'incapacit de mettre en uvre le dispositif lgislatif et
rglementaire prvue en la matire.
Dans les cadres des nouvelles perspectives, le lgislateur pense que le
march de l'immobilier, au sein duquel se retrouveront les promoteurs immobiliers et
87

les acqureurs potentiels ainsi que les propritaires immobiliers, doit tre la seule
possibilit pour les citoyens de vendre, acheter ou louer un logement . Le march
sera surtout rgi par les rgles de commercialit, selon le principe de l'offre et de la
demande.
Les possibilits d'investissement dans l'immobilier deviennent intressantes,
mme les "non rsidents" sont autoriss accder ce march comme d'ailleurs les
autres segments de l'conomie.
Dans le domaine des prix, la loi de juin 1989 rompt avec le rgime des prix
administrs. Elle considre les prix libres dtermins par le jeu du march.

3.3.3. La crise conomique et nouvelles procdures

La crise conomique de 1986 est un lment majeur dans la vie politique et
conomique du pays. Les difficults conomiques dues la chute drastique des prix
du ptrole, d'o est tire l'intgralit des ressources financires, vont obliger le
pouvoir procder des rformes structurelles. Il y a intervention de la Banque
Mondiale qui vite la banqueroute et injonction de celle-ci envers des projets qui sont
abandonns.
En cette anne 1986, les promoteurs immobiliers se lancent dans la ralisation
de logements avec des avantages importants accords par lEtat. La majorit d'entre
eux n'avaient aucune exprience du btiment. En 1998, pour cette catgorie de
ralisateurs, 2059 logements ont t programms. Au terme des chantiers entrepris,
presque tous changent d'activit.

Les nouveaux promoteurs privs sont :

- U.G.E.A
- ZIANI ET CHIBANI
- OUALI
- DEMBRI
- KECHKAR
- KAS EL AMRI
88

- E.N POS (PUBLIQUE)

Ils interviennent au niveau de la Nouvelle Ville Ali Mendjeli et tous les logements
sont vendus avant la fin de leur ralisation.

En 2002, le plafond de l'aide, qui tait limit aux logements dont le cot
n'excdait pas 160 millions de centimes, est port 200 millions maximum. On note
l'augmentation de l'aide non remboursable qui passe de 40 millions 50 millions de
centimes (41).
Mais comme le souligne Ch. TOPALOV, le promoteur immobilier est un agent
social qui assure la gestion d'un capital immobilier de circulation dans sa phase de
transformation en marchandise de logement (42). Donc les promoteurs seront
dfinis par les combinaisons de capitaux dont ils assurent le plus habituellement la
gestion.

41

) Instruction ministrielle du 9 avril 2002.

42

) TOPALOV, Ch., (1974), Les promoteurs immobiliers, Ed. Mouton, Paris.

89

3.4.

LES

NOUVELLES

PROCEDURES

DE

PRODUCTION

DE

LOGEMENTS

La reprise des prix du ptrole et l'accalmie sur le plan des vnements de la

"dcennie noire" vont permettre au secteur de l'immobilier, comme pour les autres
secteurs conomiques, de reprendre les investissements surtout publics.
L'Etat va s'impliquer de plus en plus dans le financement du logement par des
aides aux particuliers sous diffrentes formules :
Aide l'accession la proprit (AAP)
Si l'aide du Trsor public est de 70 millions de centimes aujourdhui, elle tait en
l'an 2000 de seulement 40 millions.

Montant de l'aide l'accession la proprit en 2000

Catgories

Revenu mensuel (DA)

Montant de l'aide DA)

Revenu < 20 000

400 000

II

20 000 < revenu < 32 000

350 000

III

32 000 < revenu < 40 000

300 000

Cette formule s'adresse aux particuliers aussi bien en milieu urbain qu'en milieu
rural. En milieu urbain, c'est une aide financire non remboursable destine
l'acquisition d'un logement neuf usage familial. Elle est octroye dans le cadre de
projets de logements sociaux participatifs (LSP) initis par un promoteur.
3.4.1. Le logement social participatif
Le bnficiaire doit remplir un certain nombre de conditions :
- Justifier d'un revenu (du mnage) ne dpassant pas six (06) fois le Salaire
national minimum garanti (SNMG).
- Ne pas avoir dj bnfici d'une aide de lEtat destine au logement.
- Ne pas possder en toute proprit une construction usage d'habitation.
90

- Ne pas avoir dj bnfici de l'attribution d'un logement du patrimoine

public locatif, sauf engagement pralable de restitution de ce logement.
- Les prix du logement acqurir ne dpasse pas le seuil fix par la
rglementation, savoir 2 800 000 DA.
Pour un seuil des revenus ne dpassant pas 90 000 DA, le montant de l'aide est
fix 700 000 DA.
Quant aux promoteurs immobiliers, ils ont la possibilit d'initier des projets de
logements sociaux participatifs (LSP) au profit de leurs clients ligibles l'aide de
lEtat l'accession la proprit (AAP).
Dans ce cadre, ils bnficient :
d'un abattement de 80% sur le prix de cession de l'assiette foncire, quand il
s'agit d'un terrain du domaine priv de lEtat ;
d'un dispositif d'aide destin solvabiliser les clients retenus, d'un montant
de 700 000 DA par bnficiaire ;
d'exonrations fiscales (IBS et IRG) sous conditions de prix et de surface.
Aprs la dsignation du promoteur et l'affectation du terrain (comit ad hoc de
wilaya), une convention de projet est signe, qui fixe les droits et les obligations du
promoteur immobilier ainsi que le montant global de l'aide et les modalits de son
versement.
C'est le promoteur immobilier qui, dans le cadre de la contribution du dossier
introduire auprs de la CNL (Caisse Nationale du Logement) pour la mobilisation de
l'aide de lEtat, prsente la liste (partielle ou totale) des postulants.
Les postulants retenus sont ceux remplissant les conditions cites plus haut.
Les versements de l'aide s'effectuent comme suit :
a) Cas de vente sur plans : l'AAP est verse par tranches, suivant l'tat
d'avancement des travaux, selon l'une ou l'autre des deux options (par
lots ou taux moyen) laisses au choix du promoteur.

91

N tranche

Taux aide

Montant (DA)

Achvement Travaux

Taux moyen avancement

1re

50%

350 000

Fondations

10%

2me

35%

245 000

Gros uvre

60%

3me

10%

70 000

C.E.S

100%

4me

5%

35 000

PV de prise de possession

b) Cas de vente en l'tat fini :

L'aide est verse en une seule tranche (100%) au moment de la formalisation de
la transaction par devant notaire.
Il faut noter que dans le cas o le promoteur immobilier prvoit de recourir aux
avances financires des acqureurs pour la ralisation, il est tenu de passer avec
ses acqureurs, par devant notaire, un contrat de vente sur plans et souscrire au
fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilire FGCMPI -.
La liquidation de la premire tranche est conditionne par la production, par le
promoteur, de ces pices.
Le suivi des travaux de ralisation est assur par la Direction du Logement et
des Equipements Publics de la wilaya (DLEP). De plus, le promoteur immobilier est
tenu de remettre la CNL une note de conjoncture trimestrielle.
3.4.2. Le logement public locatif
Le dcret N 2008-142 du 11 mai 2008 fixe les modal its d'attribution du
logement public locatif.
La Caisse Nationale du Logement (CNL) est charge de grer, pour le compte
de lEtat, le financement de l'ensemble des programmes de logements publics
locatifs ainsi que les travaux de voirie y affrant.
Les bnficieras sont donc les personnes dont le niveau de revenus les classe
parmi les catgories sociales dfavorises et dpourvues de logement ou logeant
dans des conditions prcaires voire insalubres.
Ne peut bnficier d'un logement public locatif que la personne, ge de 21 ans
au moins, qui rside depuis au moins cinq (05) annes dans la commune de sa
rsidence habituelle.
92

Les demandes de logement sont dposes auprs de la commission de Dara

concerne qui se charge de l'affectation des logements en fonction des critres
arrts par dcret.
L'offre de ce type de logement s'adresse aux citoyens aux revenus les plus
faibles (n'excdant pas 24 000 DA).
La gestion du financement du programme neuf est assure dans l'ensemble de
ses phases directement par la CNL. Le logement public participatif est ralis sur
fonds budgtaires par des matres d'ouvrages dlgus que sont les Offices de
Promotion et de Gestion Immobilires (OPGI).

3.4.3. Le logement promotionnel aid LPA

Le logement promotionnel aid est un logement neuf ralis par un promoteur
immobilier conformment des spcifications techniques et des conditions
financires dfinies.
Il est destin des postulants ligibles l'aide de lEtat. Ce type de logements
s'adresse des postulants revenus moyens. Il est ralis selon un montage
financier qui tient compte d'un apport personnel, d'un crdit bonifi et d'une aide
frontale directe.
Des rserves sont mises pour limiter l'accs ce segment aux personnes qui :
- possdent en toute proprit un bien immobilier usage d'habitation
- sont propritaires d'un lot de terrain btir,
- ont bnfici d'un logement public locatif, d'un logement social participatif,
d'un logement rural ou d'un logement acquis dans le cadre de la locationvente,
- ont bnfici d'une aide de lEtat dans le cadre de l'achat ou de la
construction ou de l'amnagement du logement.
Ces exigences concernent aussi le conjoint du postulant.
Les niveaux de l'aide frontale octroye par lEtat pour l'acquisition d'un logement
promotionnel aid :

93

- 700 000 DA lorsque le revenu est suprieur une fois le salaire minimum
garanti et infrieur ou gal quatre (04) fois le salaire national minimum
garanti.
- 400 000 DA lorsque le revenu est suprieur quatre (4) fois le SNMG et
infrieur ou gal six (6) fois le SNMG.
Le calcul du revenu est constitu par celui du postulant augment par celui du
conjoint.
L'aide frontale peut tre galement cumule avec un crdit bancaire dont le taux
d'intrt est bonifi par le Trsor public. Pour cette catgorie, le taux est fix 1 %
par la rglementation.

3.4.4. La location vente

Les Pouvoirs publics ont mis en place, au cours de l'anne 2001, un nouveau
mode d'accession la propriet du logement. Ce programme est confi l'Agence
pour l'Amlioration et le Dveloppement du Logement (AADL) pour un volume de 55
000 units.
Ce programme, qui bnficie de la gratuit des terrains d'assiette, est ralis
travers les trois sources de financement suivantes gres par la CNL :
Une avance du Trsor public, remboursable et sans intrt, qui reprsente
75% du cot initial du programme.
Les apports des bnficiaires hauteur de 25% du cot initial du
programme.
Un concours dfinitif (budget de lEtat) pour la prise en charge des travaux
de VRD et des diffrents surcots au titre de la ralisation des logements.
Le souscripteur rembourse sur une priode de 25 ans son logement aprs un
apport initial de 10% et 15% l'achvement des travaux. Il paie 7 000 DA /mois pour
le remboursement du prt, et 2 700 DA /mois pour les charges (assurances,
concierge, entretien des espaces verts,)
Cette procdure, ralise par l'AADL, largit l'ventail de l'offre la rsidence ou
l'appartement de bon standing souhait par les cadres revenus moyens.
94

En 2001, l'Agence avait deux programmes Constantine : 2 immeubles de 17 et

15 tages, soit 2500 logements plus les locaux commerciaux la Nouvelle ville Ali
Mendjeli.
Pour sortir de cette crise du logement, le gouvernement multiplie les initiatives.
Parmi ces mesures figure la bonification des taux d'intrt du crdit immobilier. Les
programmes de logements AADL et LSP lancs par la CNEP sont concerns par les
aides directes et indirectes de lEtat.
En effet les postulants dont les revenus se situent entre 1 4 fois le salaire
national minimum garanti bnficieront d'une aide publique de 700 000 DA et une
bonification sur le cot du crdit bancaire avec seulement 01 % du taux d'intrt qui
sera la charge du bnficiaire. Ceux dont les revenus se situent entre 5 et 6 fois le
SNMG auront une aide de 400 000 DA laquelle s'ajoute une bonification sur le cot
du crdit bancaire avec seulement 01 % restant la charge du bnficiaire et eux
dont les revenus sont 7 12 fois le SNMG bnficieront d'une bonification sur le cot
du crdit bancaire de 3 %.
Contrairement la loi des finances de 2009 qui prvoyait la bonification du taux
d'intrt 1 % pour les fonctionnaires seulement, celle de 2010 la gnralise
l'ensemble des postulants un logement promotionnel dans le cadre des
programmes de la CNEP, de l'AADL ou du LSP.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers intervenant dans le cadre de
programmes immobiliers de l'AADL bnficieront de terrains gratuits partout dans le
pays. Les programmes AADL de promotion immobilire conservent la gratuit de
l'accs aux assiettes foncires (43).
Le prix des terrains destins aux programmes de la CNEP bnficieront aussi
d'un abattement de 80% au niveau des wilayas d'Alger, Annaba, Constantine et
Oran ; de 95% au niveau des wilayas des Hauts plateaux et du Sud ; et de 90% dans
toutes les autres wilayas du pays. En outre, les promoteurs immobiliers ralisant des
programmes publics de promotion immobilire aids par lEtat, obtiennent une
bonification sur le cot du crdit : seuls 4 % du taux d'intrt seront leur charge.

43

) Conseil du gouvernement du 19 octobre 2009.

95

Ces taux de crdit trs bas avaient pour ambition d'largir les catgories sociales
qui peuvent accder au logement. Les autorits ont initi ces nouvelles procdures
pour inciter la production des logements et atteindre l'objectif du futur Plan 20102014, cest--dire la ralisation de 500 000 logements en promotion immobilire.
Mais cette crise qui perdure serait peut-tre d'une autre nature : une crise de
distribution des logements. Pour tayer cette thse, il suffit de rappeler les
statistiques qui indiquent que plus d'un million de logements sont inoccups sur le
territoire national. Toutes les rserves mises pour encadrer l'accs au logement
promotionnel aid peuvent tre facilement contournes puisque le fichier national du
logement n'existe pas.
Dans la loi de finances de 2008, le lgislateur a dcid de rendre les logements
sociaux participatifs (LSP) incessibles pendant une priode de dix (10) ans.
Des socits immobilires naissent avec des projets importants de logements
mais le prix demeure inaccessible. En Algrie, la situation fait que nous ne sommes
pas encore dans un vritable march immobilier mais dans une politique de
rponse un besoin social, celui d'accs au logement.
L'acquisition d'un logement reste toujours hors de porte des salaris, ceci en
raison du prix au mtre carr de terrains : Alger et dans certaines zones, le prix du
mtre carr dpasse les 140 000 DA ; et le prix du mtre carr bti bien au-del des
80 000 DA.
Il existe 20 000 promoteurs immobiliers inscrits au registre de commerce, mais la
majorit destinent leurs productions la vente et hsitent se lancer dans la formule
de la location.
Par contre, les logements de haut standing, qui atteignent des prix exorbitants,
trouvent preneurs parmi les catgories sociales revenus levs : hauts
fonctionnaires de lEtat, hommes d'affaires. Ces derniers investissent beaucoup dans
ce segment pour faire fructifier leurs capitaux en louant leurs biens surtout aux
entreprises multinationales et pour viter la fiscalit.
La spculation sur l'immobilier dans les rgions Nord du pays est telle que les
prix ont atteint des seuils trs levs, certains promoteurs allant au-del de 400 000
DA le mtre carr.

96

Cette explosion du march de l'immobilier attire des spculateurs qui

investissent un secteur conomique trs intressant et surtout o les pratiques sont
parfois plus proches de l'acte dlictuel que de l'acte commercial : rvision
systmatique des prix la hausse, fausse dclaration des prix, encaissement des
sommes en liquide, etc.
Dans le secteur public, les entreprises versent "dans le dlit d'initi" : avant de
lancer le projet immobilier, les logements duplex sont dj attribus leurs propres
cadres, aux proches et aux intermdiaires.
Le secteur de la promotion immobilire est rentable et attire les agents
conomiques privs comme certaines entreprises trangres. A la fin de l'anne
2009, la wilaya de Constantine a bnfici de 17 117 logements (44) participatifs dont
5157 ont t achevs. Mais l'on note que 4421 logements n'ont pas encore t
lancs alors que 7539 sont en cours de ralisation. La faiblesse des moyens de
ralisation, et malgr l'intervention des entreprises trangres, fait que les
programmes ambitieux des diffrents plans quinquennaux ne seront pas achevs :
ainsi sur les 8500 logements raliser du 1er Plan quinquennal, plus de 2000 ne
seront achevs qu' la fin de 2010. Le cumul des RAR (45) augmente d'anne en
anne.
L'volution des prix de l'immobilier est trs importante : c'est un march
dstructur qui chappe tout contrle. Le baromtre de l'immobilier est inexistant et
lAlgrie ne dispose pas d'valuateurs de biens, agents indispensables pour les
services des impts en cas de redressement fiscal, des banques en cas
d'hypothque et pour les assurances. De plus, les agences immobilires jouent un
rle moderne des anciens "SEMASRI" (46) car leur rle s'arrte la prise de la dme
sur toutes les transactions effectues.
Les nouveaux textes faisant obligation aux responsables des agences
immobilires d'avoir un niveau universitaire pour pouvoir exercer ce mtier, ont
provoqu une perturbation trs importante dans le milieu. Mais lEtat a recul, dans

44

) Source DLEP, Constantine.

45

) RAR : Reste raliser.

46

) Semasri : Existe encore et concurrence les agences immobilires.

97

la mesure o le recrutement d'un agent ayant un diplme universitaire autorise

l'agence activer.
L'absence de rfrence pour la fixation des prix des biens immobiliers a ouvert la
voie aux fausses dclarations dans les transactions que l'on nomme pudiquement
"sous-estimation".
Rcapitulatif
Logement volutif
Rsorption de l'habitat prcaire
- Apport du citoyen : 30 000 DA
- Apport de lEtat :

60 000 DA

Le bnficiaire est locataire vie. Le logement est incessible.

Logement aid
Individuel
- Apport du citoyen : 350 000 DA
- Apport de lEtat :

300 000 DA

Le bnficiaire est propritaire.

Logement participatif
- La participation de lEtat est de 350 000 400 000 DA.
- Le logement est estim dans un premier temps 950 000 DA.
- Le prt accord est de 300 000 DA.
Tous les logements sont concentrs la Nouvelle ville Ali Mendjeli et
Massinissa (1700 logements).
Les propritaires paient de 12 000 24 000 DA par mois.
Logement location - vente
- 2500 units sont programmes An Smara, Nouvelle ville et Massinissa.
- Le promoteur est l'A.A.D.L
- Estimation initiale du logement : De 1000 1600 DA le mtre carr pour
Un F3 /F4.
98

Promoteur

Acqureur

Demande de
terrain
(Domaniale)
Un comit technique de
wilaya CTW fait une
enqute
Arrt et Acte de

Demande
dacquisition dun
logement LSP.
*DLEP
*DOMAINES
*DUC
*DRAG

Enregistr sur un registre

spcial du promoteur cot et
paraph par le DLEP.

*DPAT
Permis de construire
(Valid par
lUrbanisme)

* DSA
Un
engagement
mutuel
est effectu
entre le promoteur et
lacqureur.

Validation du projet par la

DLEP.

*DUC

*CNL

Enqute sur les

acqureurs effectue par 7
organismes.
Enqute sur les acqureurs
(liste) effectue par le comit ADHOC.
Signature du Wali

*OPGI

*AADL
*CNEP
*DLEP
*DOMAINES

La libration des aides daprs

les PV davancement des travaux
effectus par la DLEP (AD-HOC).

Les versements du
prix du logement sur
plusieurs tranches fixes
par le promoteur.

*DUC
*DAIRA

(Ou Secrtaire

Validation de la
CNL aprs enqute
daprs le FNAC et le
FRAC.

Prparation
des
dossiers pour la CNL et
la Banque.

Signature lacte de
proprit devant notaire et
remise des clefs aprs
visite du logement (si il y a
de rserves prendre en
charge).

30% daides librs=10% davancement des

travaux.
40% daides librs=60% davancement des
travaux.
20% daides librs=100% davancement des
travaux.
10% daides librs=aprs remise des clefs
et certificat de conformit.

Source la DLEP de Constantine- 2006. (Traitement auteur).

Fig. n3 : les diffrentes phases par lesquelles passent le promoteur et

lacqureur intresss par les logements LSP.
99

3.5. VILLES NOUVELLES ou ZHUN ?

Devant la pnurie de terrains, lEtat lance des projets de Nouvelles villes dans
l'Algrois (Sidi Abdellah, Boughzoul) et Constantine (Ali Mendjeli et Massinissa).
Les Villes nouvelles ne sont pas inscrites dans le schma national de
l'amnagement du territoire (SNAT) de 1987. Les travaux ont t entams la Ville
nouvelle Ali Mendjeli ds 1992 en l'absence de tout document juridique. Le texte de
loi fixant les modalits de cration des Villes nouvelles date du 8 mai 2002.
Au dbut, il s'agissait seulement d'installer une ZHUN et quelques quipements
sur le plateau dAn el Bey, mais progressivement les tudes d'amnagement et
d'urbanisation du site le propulsent comme primtre de la future agglomration
urbaine . La capacit de cette agglomration nouvelle sera de 50 000 logements
pour une population de 300 000 habitants sur une assiette de 1500 hectares. La
cration de la nouvelle ville fut approuve en 1998 soit six ans aprs le dbut des
travaux en 1992.
Mais la Ville nouvelle est devenue une simple extension de la ville de
Constantine puisqu'elle reoit l'ensemble des programmes de logements. La majorit
des logements raliss sont des logements collectifs de type social. Ali Mendjeli
prend l'allure d'une simple concentration d'habitations (barres et tours) et
ressemble en tout point de vue aux ZHUN des annes 1970-1980, tellement
dcries (47).
Cependant le taux d'occupation par logement est de 7,14 personnes, ce qui
reproduit "l'entassement" dj subi par ces habitants qui arrivent de la Mdina ou des
bidonvilles. On remarque la construction de logements de type F1.
Les habitants dont les revenus sont faibles sinon nuls, vont tre confronts au
paiement des charges (eau, lectricit) et d'un loyer mensuel.
On note une fracture spatiale qui s'organise avec la rsorption de l'habitat
prcaire Constantine. Ainsi 5531 logements sont accords aux familles vacues
des bidonvilles, 1121 logements sont attribus aux familles en provenance des sites
de glissements de terrain. On craint une fracture sociale qui va accentuer des
47

) FOURA Mohamed et FOURA Yasmina, "Ville nouvelle ou ZHUN grande chelle ? L'exemple
d'Ali Mendjeli Constantine, Les Annales de la recherche urbaine, N 98.

100

situations conflictuelles entre les diffrents quartiers et fragiliser l'intention de vouloir

crer une harmonie, une mixit sociale.
Le cadre juridique de la Ville nouvelle Ali Mendeli n'est toujours pas clair quant
sa gestion. Bien que Constantine soit la premire transfrer des populations vers
ce site, c'est la ville d'El Khroub qui gre la novelle ville sur son propre budget car
elle est situe sur son territoire.
La majorit des logements raliss la fin de l'anne 2006 sont de type socioparticipatif ou socio-locatif pour prs de 93% d'entre eux. Le logement promotionnel
occupe une place trs faible : 1,13%. Ceci s'explique surtout par le fait que les
promoteurs ne trouvent pas preneurs car "l'image sociale" qui se dgage des
logements par leur forme ou par l'emplacement n'est pas favorable.
Cette image dfavorable pour attirer les hauts revenus s'installer dans le
logement promotionnel de la nouvelle ville va contraindre les promoteurs verser
leurs logements en programmes socio-participatifs pour esprer trouver des
acqureurs. Donc la nouvelle ville devient au mme titre que les ZHUN, une cit
dortoir et ne joue pas le rle qui lui a t assigne au dpart : regrouper les
populations, les quipements et l'emploi pour un dveloppement harmonieux de la
vie sociale.
La non intgration des diffrentes activits de l'habitat avait fractur la
continuit de l'espace et perturb ses pratiques (48).
L'organisation de l'espace produit renvoie ce qui se fait ailleurs sans tenir
compte des valeurs culturelles spcifiques la socit algrienne, et de l'histoire
urbaine de la ville de Constantine, comme le souligne Marc Cte dans l'introduction
de cet ouvrage : Rpondre, du point de vue qualitatif, aux besoins fondamentaux
de la population, cest--dire concilier les aspirations la modernit avec les
pratiques traditionnelles hrites d'une longue tradition (49).
Le poids du dficit en logements, comme pour les programmes prcdents, vont
influer sur la qualit architecturale et urbanistique construire le maximum de

48

49

) MEGHRAOUI CHOUGUIAT Nacira, (2006), Quel habitat pour lAlgrie, la nouvelle ville de
Constantine, Ed. Mdia-Plus, Constantine.
) OPUS cit

101

logements pour rpondre la demande de plus en plus grande et pallier aux retards
accumuls.
Les travaux vont accuser un grand retard dans la ralisation des premiers
logements, contrairement au planning initial qui fixait le dlai de ralisation 18 mois.
L'incomptence des entreprises et le manque de qualification des travailleurs vont
influer ngativement sur la qualit des logements livrs. L'attrait du gain et le laxisme
de l'administration ont attir beaucoup de promoteurs entrepreneurs n'ayant aucune
exprience et ne possdant "qu"un registre de commerce comme rfrence
professionnelle".

3.6. LA RAREFACTION DU FONCIER URBAIN

3.6.1. Le patrimoine foncier
Il faut valoriser et protger le patrimoine foncier contre tout abus et mauvaise
gestion. Le foncier est un lment essentiel de la ville. Selon les spcialistes du
secteur, le principal obstacle la ralisation de logements en Algrie est le foncier.
90% du foncier appartient lEtat qui ne les attribue que dans le cadre de logements
sociaux. Les prix du foncier priv sont excessivement levs et les banques refusent
ce type de financement.
L'Etat, sans avancer de donnes chiffres, annonce que plus 1,5 million de
logements ont t construits depuis 1999 ; et il se propose de raliser un grand
programme de logements dans le cadre du Plan quinquennal 2010-2014 estim 2
millions de logements se rpartissant comme suit : 800 000 logements publics
locatifs, 500 000 logements promotionnels et 700 000 logements ruraux.
On remarque que le discours sur le dveloppement devient principalement un
discours sur l'extension du systme urbain .

102

3.6.2. Le foncier : des communes sans terrains

Nous citerons le cas de la ville de An Beda, chef-lieu d'une des plus petites
communes d'Algrie.
Le primtre urbain de cette ville se trouve coinc entre des terres de statut
priv, une vgtation forestire sur un relief accident et d'autres obstacles tels que
la voie ferre et le rseau lectrique. La situation financire de la commune n'tant
pas rjouissante, la moindre acquisition foncire devient impossible.
Plus de la moiti des terrains o l'on prvoyait la construction d'un habitat
collectif et des quipements caractre structurant, ont t dtourns au profit de
lotissements individuels.
On note l'dification de plusieurs habitations sur un lieu devant servir d'extension
l'hpital principal, et les terrains devant servir l'implantation de plusieurs
quipements ont t affects des individus pour la construction de villas.
Face ces pratiques dont la responsabilit incombe pour l'essentiel ceux qui
ont un pouvoir dcisionnel, la ville de An Beda se retrouve sans terrain pour son
extension. Ainsi on se met liquider tout ce qui relevait du domaine public en
lotissant des terrains, mme ceux frapps de servitudes et concdant des parties
de trottoir pour la cration de kiosques ou autres commerces .
Nous pouvons citer aussi la situation de la wilaya de Annaba o des projets de
dveloppement inscrits depuis 2004 n'ont pas t lancs cause de l'indisponibilit
d'assiettes foncires. Les autorits veulent assainir le foncier pour rcuprer des lots
de terrains attribus par lEtat et non utiliss, ou dont la vocation a t dtourne.
La situation est plus contraignante dans la wilaya de Batna o par exemple il est
impossible de construire des projets d'quipement et mme le POS approuv en
2006 est dpass. Les quartiers priphriques de la ville de Batna ont connu une
extension urbaine incontrle : plus la moindre parcelle pour difier une salle de
soins ou une cole. La solution pour les autorits locales est l'achat des terrains
auprs des propritaires terriens possdant des actes notaris. Sinon, le recours
l'expropriation pour utilit publique reste la voie idale.
Quant Constantine, les services d'urbanisme de l'APC prvoient pour le PDAU,
une extension de la ville sur les cts est et ouest, pousant le trac de l'autoroute
103

Est-Ouest. La faade nord qui va jusquau Hamma Bouziane et celle de la nouvelle

ville Ali Mendjeli, sont satures. Il y a saturation totale dans le domaine foncier. On
peut citer l'exemple des 1500 hectares sur lesquels a t btie la ville Ali Mendjeli et
qui ont t consomms en l'espace de huit annes. Cette orientation du nouveau
PDAU permettra Constantine de rcuprer 260 hectares.
Conclusion de la troisime partie
Au terme de cette analyse, on peut dire que lEtat va dfinitivement mettre fin au
monopole sur les transactions foncires. Pour pallier aux insuffisances de ralisation
de logements, de nouvelles procdures sont mises en place pour laccession du plus
grand nombre la proprit du logement.
Ces procdures font participer les citoyens par un engagement financier, et
seules les couches sociales les plus faibles continueront bnficier du logement
social. Cependant, ces nouveaux processus montreront leurs limites, et lEtat devra
apporter des correctifs aux textes de lois pour rendre ces mesures plus attractives.
Cest ainsi quen Mars 2011,des modifications importantes vont tre publies,
comme par exemple le fait que le promoteur immobilier ne peut plus tre ralisateur,
de mme la liste des souscripteurs est tablie par la commission de wilaya et remise
au promoteur. Car jusqu cette date le promoteur seul, tablisse la liste des
souscripteurs.
Ces ajustements ont pour but dassainir le secteur de la promotion et lever toutes
les insuffisances remarques sur le terrain : logements inachevs pour diffrentes
raisons et dont les propritaires sont en attente depuis plusieurs annes , et certains
ont mme vendu leur bien pour payer les avances sur le prix du logement au
promoteur ,et de ce fait se retrouve locataire chez des privs ou bien pris en charge
par leur famille.
Le cout du logement aid est plafonn 2 80 000 da pour un 70m2(f3).Ceci va
peut tre oblig certains promoteurs quitter le secteur dans la mesure o le
plafonnement comme le choix des souscripteurs ne leur permet plus de spculer
leur guise. La demande est trs importante pour ce type de logement et la wilaya de
Constantine a enregistre plus de 40.000 demandes en un mois (mars 20011).Lge
moyen des demandeurs est de 35 ans.
LAlgrie en ouvrant le secteur du logement au secteur priv, na pas russi
juguler la crise du logement qui demeure un facteur important du malaise social.

104

Quatrime partie
LA PARTICIPATION CITOYENNE:
Une efficience la production du logement

105

INTRODUCTION
La qualit de vie urbaine passe ncessairement par une meilleure
cohabitation des diffrents usagers et des diffrents usages de l'espace, par une
meilleure intgration des temps de production de la ville et par la participation de tous
ces acteurs pour lamlioration davantage de la qualit de vie urbaine. Le
dveloppement et l'animation d'espaces publics de rencontre et de dbat entre les
diffrents acteurs sont un enjeu fondamental du projet de territoire toutes ses
chelles.
Le secteur du logement est une partie essentielle dans la vie urbaine, il
constitue le point de dpart de la vie de tout individu, et le lieu de confort et de
dtente aprs plusieurs heures de production dans la vie professionnelle. Pour
rduire les problmes du logis que connaissent la plupart des pays en voie de
dveloppement, la politique doit procder dvelopper plusieurs modes de
production et cela en collaboration avec les utilisateurs c'est--dire les citoyens. La
participation des citoyens est une des exigences actuelles primordiales

pour

amliorer le secteur du logement ainsi que plusieurs secteur o la dcision des

citoyens est trs importante dans les diffrents projets de la vie cours terme et
aussi long terme.
La participation des citoyens constitue l'une des questions les plus actuelles
dans les socits dmocratiques. La participation citoyenne a un rle aussi essentiel
dans le dveloppement urbain durable, ce dernier contribue par ses principes divers
dans lamlioration du secteur du logement que nous allons tudier dans cette partie
de notre recherche, et qui se compose de trois chapitres, le premier chapitre traite la
notion de la participation., ses limites et les dficiences par lesquelles elle passe,
ainsi que lexprience de lAlgrie en la matire en introduisant lexemple de la ville
nouvelle de Ali Mendjli. Le deuxime chapitre explique en dtails les pratiques de la
participation et leurs intrts dans le dveloppement correct des socits,
lexprience trangre en matire de participation citoyenne, et son rle dans la
production du logement, alors que le troisime chapitre rsume cette notion de
participation citoyenne en expliquant la relation indispensable entre cette dernire et
la gouvernance urbaine locale pour assurer un dveloppement urbain durable dans
une socit moderne.

106

4: LES DFICIENCES DE LA PARTICIPATION CITOYENNE.

Introduction.
Dans le premier chapitre, nous allons voir les difficults par lesquelles passe
la participation citoyenne, mais cela aprs avoir donner un aperu sur la notion de la
participation, ses origines, les formes et techniques de la participation citoyenne,
essayer de comprendre quelles sont les limites de la participation citoyenne et pourquoi
cette approche qui est cense tre un droit fondamental des citoyens trouve des
obstacles empchant son bon fonctionnement, aussi et pour bien expliquer ce
concept dans notre pays et voir comment il se comporte dans le champs de notre
recherche, nous allons observer lexprience de lAlgrie en matire de participation
citoyenne .

4-1- La participation citoyenne : concept nouveau et notion ancienne.

La participation est un concept qui ne date pas daujourdhui mais cest une
ide qui a prit forme dans les annes 1960. Do lurbanisme de participation, une
nouvelle orientation de lurbanisme aux Etats-Unis qui est venu pour amliorer le
processus de planification urbaine du point de vue de lusager aprs les difficults
par lesquelles sont passs les socits occidentales (les guerres, les luttes urbaines
et injustices sociales diverses).
La notion de la participation sest dveloppe avec le temps, observe dans
les diffrentes organisations et mouvements articuls qui encouragent ce type de
processus organiss dans des runions, sminaires et forums toutes les chelles
tel que le Forum Social Mondial en 2001 ralis dans la ville de Porto Alegre au
Brsil laborant une charte mondiale du Droit la Ville, et qui fait tat des
engagements et des mesures qui doivent tre assums par la socit civile, par les
gouvernements locaux et nationaux, parlementaires ainsi que par les organismes
internationaux pour que toutes les personnes vivent dignement dans les villes. Parmi
les articles de cette Charte Mondiale du Droit la Ville et qui se rfre
essentiellement aux droits des citoyens nous citerons :
Article II. Principes et fondements stratgiques du droit la ville :

plein exercice de citoyennet et gestion dmocratique de la ville.

107

1.2 Tout citoyen a le droit de participer, directement et travers les organes

de reprsentation, llaboration, la dfinition et au contrle de la mise en
place des politiques publiques dans les villes, en tablissant comme priorit la
consolidation, la transparence, lefficacit et lautonomie des administrations
locales publiques et des organisations populaires.

Article VI. Droit l'information publique :

Toute personne ou groupe organis, spcialement ceux qui produisent leur

logement ou des parties de leur logement, ont le droit dobtenir des
informations sur la disponibilit et la localisation de sol adquat, sur les
programmes de logement qui se dveloppent dans la ville et sur les
instruments dappui disponibles

Article XIV. Droit au logement

Dans le cadre de leurs comptences, les villes doivent adopter des mesures
pour garantir tous les citoyens que leurs frais de logement soient en accord
avec leurs revenus, que leurs logements remplissent les conditions
d'habitabilit, quils soient situs dans un lieu adquat et adapts aux
caractristiques culturelles des habitants.

Les villes sengagent fournir tous les citoyens une offre adquate de
logements et dquipements urbains tous les citoyens et tablir des
programmes de financement pour lacquisition de terrains et immeubles, de
rgularisation foncire et damlioration des quartiers prcaires et des
occupations informelles. (Forum Social Mondial, 2001).

4-1-1-Cadre historique et institutionnel de la participation du citoyen.

La notion du citoyen qui s'impose en Occident au XIXe sicle est assimile par
les partisans du suffrage universel un principe fondamental de la dmocratie
travers lequel un individu peut se faire une opinion et exprimer, par sa
participation, aussi bien ses prfrences politiques que son intrt pour la sphre
publique.

108

Le terme citoyen , au sens gnral, definit lindividu membre dune socit

ou dun tat ; par extension, personne qui reconnat lautorit de cet tat et peut
lgalement demander sa protection. En effet, le terme " citoyen " est fort ancien mais
n'a pas eu la mme signification selon les poques et les civilisations. (Collection
Encarta 2006).
Dans les rpubliques de lAntiquit, le terme de citoyen ne dsigne pas un
habitant de la ville mais plutt un membre libre de ltat participant son
gouvernement, de mme que le terme latin civitas , dont provient le mot franais
cit , recouvre non pas la notion de municipalit locale mais celle dtat global.
Lide grecque de la citoyennet, exprime par Aristote, implique que les citoyens
ont le droit de participer aux fonctions lgislatives et judiciaires dans leur
communaut politique (ce droit, troitement surveill, nest que rarement confr
des personnes de naissance trangre).
Dans la Rome antique, on distingue deux classes de citoyens. Les premiers
jouissent des droits attachs la citoyennet, comprenant le droit de vote dans
lassemble publique ; les autres peuvent en outre assurer des fonctions au sein de
ltat. La citoyennet Rome, gnralement acquise par la naissance, peut
galement tre accorde par naturalisation ou par rcompense spciale en raison de
services rendus ltat. A l'heure actuelle, on parle d'entreprise, de dmarche, de
conception et de participation citoyenne.
Le terme citoyen actuellement, peut prsenter un seul concept ou plusieurs
la fois. Il s'agit d'un concept qui se dtermine partir de la proccupation du citoyen
envers son environnement. Il y a ainsi plusieurs formes de citoyen:
-Le citoyen-citoyen, c'est dire le citoyen institutionnel qui parat tre le point de
dpart mais aussi d'arrive des autres formes de citoyen.
-Le citoyen propritaire ou producteur qui est un agent conomique.
-Les citoyens groups ou regroups en association, syndicat, fondation, lobby et
dont l'action pse plus que celle d'un individu.
-Le citoyen environneur , proccup par la situation de l'environnement et
dont l'action s'agrandit et prend de nos jours une ampleur mondiale au niveau
politique.
109

-Le citoyen voisin ou riverain qui ne ragit que lorsque une action ou mesure
administrative lui parat au dtriment de ses droits ou intrts.
-Le citoyen usager qui reoit un service rendu par l'administration consistant en
une prestation ou au moins une facult matrielle : usager du domaine public, usager
du service public.
-Le citoyen client dont l'mergence est lie la privatisation, et surtout la
concurrence et au besoin de financement. (CARRERE, G. 2005).

4-1-2-Les principes de la participation.

Les principes fondamentaux expliqus ci-aprs prsentent une base essentielle
un systme efficace de participation des citoyens. Ces principes devraient
sappliquer aux systmes de participation citoyenne dans tous les pays :

La participation en tant que droit et responsabilit : en dmocratie, les citoyens

devraient avoir le droit fondamental des formes dfinies de participation
certains services tels que les services sociaux.

Limportance capitale accorde la participation des citoyens dans lapproche

des missions et des tches adopte par les institutions, leur capacit de
rpondre aux besoins des usagers devrait tre au cur de cette approche.

Laccs aux services sociaux : la participation des usagers na que peu

dintrt si les services sociaux essentiels ne sont pas accessibles aux
usagers. La fourniture de services en quantit et en qualit suffisantes revt
une importance fondamentale pour les usagers.

Limportance des donnes : le dveloppement de la participation des citoyens

devrait de plus en plus se fonder sur les observations recueillies, tout en
reconnaissant que les opinions, les traditions et dautres sources de
connaissance des meilleures pratiques ont encore un rle jouer.

La culture de la participation des usagers : une participation optimale des

usagers implique normalement une politique des pouvoirs publics pour faciliter
le dveloppement dune culture nationale de participation des usagers,
saccompagnant dun engagement suivi de la part des diffrents secteurs de la
socit.

Les citoyens en tant que bnficiaires et acteurs : les citoyens ne sont pas
seulement les bnficiaires passifs. Ils ont le droit et la responsabilit de
participer pleinement et activement et de contribuer laide sociale en faveur
110

des autres. A leur tour, les organisations ont la responsabilit dapporter leur
soutien aux usagers et de leur permettre de contribuer laction sociale.
(CDCS, 2004).

4-1-3-Formes et techniques de la participation.

Dans un systme politique dictatorial, la question de la participation ne se
pose pas puisque, par dfinition, les gouverns sont des sujets soumis au bon plaisir
du Prince. En dmocratie, au contraire, la participation au pouvoir politique est un
droit fondamental des gouverns qui sont des citoyens, c'est dire individus titulaires
de droits et de destins. Elle est le principe de la dmocratie politique selon la clbre
formule "gouvernement du peuple, par le peuple, pour le peuple", dont le principe
inspire les thories du Contrat Social de Jean-Jacques Rousseau.

Le mot participation, aujourd'hui considrablement important et sujet

dactualit, peut s'entendre au moins de deux manires :
Participation l'exercice du pouvoir politique travers des institutions et des
procdures, une participation politique,
ou, plus largement, participation des citoyens au pouvoir conomique et social par
les liens de techniques diverses, une participation administrative ou civile.
(CARRERE, G. 2005).

4-1-3-1-La participation politique du citoyen la vie politique.

Le droit du suffrage reconnu tout citoyen d'exprimer librement son opinion et
son choix politique, est depuis bientt deux sicles le procd le plus utilis et le plus
commode pour faire participer les citoyens l'exercice du pouvoir. Ces techniques
de participation ont galement volu d'un cadre restreint rserv certaines
catgories de citoyens remplissant des conditions prtablies, tenant la richesse ou
aux capacits intellectuelles, ou aux opinions politiques vers diverses raisons
historiques et autres : vote de femmes et vote des militaires... La participation du
citoyen s'est largie et fait partie des liberts fondamentales proclames dans les
dclarations des droits.
*Le suffrage universel.

111

Cest la participation gale de tous les citoyens aux lections, le suffrage

universel est li l'ide de dmocratie. La souverainet appartient l'ensemble des
citoyens : elle est collective et a une influence directe sur l'exercice du pouvoir. Le
suffrage universel s'exprime par le vote, assure par les lections la lgitimit des
gouvernants et permet une intervention du peuple dans l'exercice du pouvoir.
*Le rfrendum.
Expression directe du peuple, le referendum consiste en une " invitation " des
citoyens appels rpondre par oui ou non une question. Il repose sur l'ide de
dmocratie directe et peut avoir un caractre abrogatif ou suspensif tout comme il
peut tre prvu de faon obligatoire ou facultative. (CARRERE, G).
4-1-3-2-La participation administrative du citoyen.
*Le referendum local.
Le referendum local permet de limiter ou modifier l'action d'un rgime de
dmocratie reprsentative. Il place les citoyens en position principale de dcision.
Son existence peut permettre d'amliorer l'intrt des individus pour la bonne
administration d'intrts gnraux.
Il est sans doute la forme la plus accomplie de la dmocratie de proximit. A
cet gard, la Suisse constitue un modle historique de referendum puisque sur la
quasi totalit des projets publics le recours la consultation populaire est
systmatique.
En France, la loi n 92-123 du 6 fvrier 1992 relat ive l'administration du
territoire de la Rpublique fixe le principe du referendum local. Cette loi prvoit la
consultation de l'lectorat au niveau des communes pour les questions relevant de
leurs comptences.
*La concertation.
La concertation a pour objectif de favoriser le dbat, d'changer les arguments
et rapprocher les points de vue, favoriser la cohsion sociale, amliorer les projets et
faire merger de nouvelles propositions.
*Le dbat public.
En application des lois du 10 juillet 1976, 19 juillet 1976, 30 dcembre 1982,
12 juillet 1983, 30 dcembre 1991, 2 fvrier 1995 et le dcret 63-1228 du 11
dcembre 1995, le dcret n 96-388 du 10 mai 1996 r elatif la consultation du public
et des associations en amont des dcisions d'amnagement, ont t fixes les
conditions d'organisation du dbat public qui peut avoir objet des intrts publics de
112

l'tat, collectivits territoriales et des tablissements publics. Il fixe aussi la

composition des commissions nationales de dbat public.
*Le Sondage.
C'est une mthode scientifique base sur les lois de statistique et de
reprsentativit des chantillons. partir des rsultats du sondage, les dcideurs
vont avoir une ide gnrale sur le sujet. Gnralement ce sont des tablissements
privs ou publics spcialiss qui effectuent des sondages priodiques o chaque
occasion, soit sur la demande de l'administration et mme les journaux.
*LExpertise.
Parfois, dans des domaines trs techniques, aprs avoir rencontr des
difficults pour prciser ou dterminer la ralit et les consquences d'un problme
donn, les intresss (administration, entreprises) font recours des spcialistes en
la matire pour leur donner un avis technique sur le sujet. On fait surtout appel une
contre expertise quand deux parties n'ont pas le mme point de vue.
Le caractre multiforme de la participation du citoyen a une porte non
ngligeable, tant dans le domaine de la dcision publique que dans le
perfectionnement de la dmocratie. (CARRERE, G. 2005).

4-2- La participation citoyenne : un champ trs restreint.

Qu'elle soit directe ou indirecte, la participation connat des obstacles et des
limites selon la nature des rgimes et le degr de dveloppement de la socit
politique. Entre le pur formalisme et l'utopie, il y a place pour des formules plus ou
moins approfondies, alternatives (lections) ou permanentes (vie associative et corps
intermdiaires) qu'il faut organiser pour parvenir une participation effective dans
une dmocratie participative.

4-2-1- La concertation : une valeur consultative du public.

La porte de la concertation dpend du degr d'influence qu'elle permet au
public d'exercer sur les dcisions administratives. Elle n'a d'impact rel que par le
biais du public qui peut excuter lui-mme les dcisions travers une dlgation de
pouvoir expressment consentie par l'Administration, ou tout au moins disposer d'un
pouvoir de contrle lui permettant par un procd quelconque de la rejeter ou de la
remettre en cause.

113

Pourtant, tous les textes lgislatifs et rglementaires instituant la concertation

ne lui reconnaissent pas de valeur contraignante. Ainsi, les rfrendums communaux
qui auraient pu tre le terrain privilgi d'une concertation l'influence effective, n'ont
qu'une valeur consultative qui n'altre en rien le pouvoir de dcision des collectivits
qui repose sur la Constitution.
En France par exemple, le referendum de la ville de Caen illustre cette limite
de la concertation en mettant en vidence la question sous-jacente sa
problmatique qui oppose participation et dcision. Par contre en Suisse, une
dmocratie fdrale directe, le peuple dispose de l'initiative du referendum qui lui
permet de remettre en cause toute dcision ou projet auquel il ne consent pas.

4-2-2- le manque dinformation et de prise de conscience citoyenne

accentue le sentiment dexclusion sociale.
Un autre facteur important qui empche lvolution et le bon droulement de la
participation des citoyens et la prise de conscience des populations pour la
contribution dans la vie publique, cest le manque dinformation, savoir les
dcisions pour les projets publiques diffrentes chelles (rgionale- nationale), et
cela dans touts les domaines. Ceci accentue le sentiment du citoyen dtre exclus de
sa socit et de ne pas avoir ses droits.

Car construire pour une population ou

amliorer en restaurant un immeuble ou un quartier ou bien en restructurant une

partie de la ville, implique la concertation des utilisateurs qui vont bnficier de cette
dmarche. Et limplication des citoyens dans les dcisions des projets dans leurs
socits comprend leur information dans toutes les tapes du processus pour
pouvoir donner leurs avis et propositions sur la base dun vcu quotidien.
Un autre point essentiel dans la russite dune bonne participation citoyenne
est la prise de conscience des citoyens, la connaissance des droits et obligations
ainsi que la bonne volont pour contribuer dans la vie publique en prservant leurs
proprits (prives et publiques) et aussi investir

de leurs temps, leurs

connaissances intellectuelles et leurs moyens financiers pour la gestion de leurs

biens et la prservation de limage de leurs socits.
Mais travers les exemples que connait la participation citoyenne mme dans
les pays dvelopps, ce sont, en priorit, les populations les mieux intgres
114

socialement et les mieux formes intellectuellement, qui investissent leur nergie et

exercent leur comptence pour participer dans les projets de leurs quartiers en
donnant leurs avis et propositions. Les groupes les plus dmunis, fortement
reprsents dans ces quartiers, sont largement absents ou ny figurent qu titre de
prsence la plus souvent muette. Ainsi que les jeunes qui sont au centre de plusieurs
sujet de discussions ne sont pas mme reprsents.
Certes, les associations ont vocation jouer dans ces instances un rle de
porte-parole de ces populations muettes et les intrts des classes moyennes et des
catgories les plus dfavorises ne sont pas toujours en conflit, notamment en
matire durbanisme ou denvironnement et ds lors quil sagit de sopposer un
oprateur extrieur. Mais cela reste insuffisant et pas assez reprsentatif puisquil
sagit de populations inconscientes de ses obligations qui ne se dfendent pas ses
droits.

4-2-3- Lenjeu de ladaptation des organismes municipaux la

participation citoyenne.
Faire une place la dlibration et la concertation avec les habitants
dans la politique locale oblige enfin concevoir sur un nouveau mode laction
publique. Il sagit daccepter une complexification de la prise de dcision. Les
rythmes de la dlibration publique ne sont en effet pas les mmes que ceux de
laction des organismes ou services municipaux. Lpreuve de la discussion publique
est coteuse en temps et en nergie. Elle contraint notamment les services
techniques de nouvelles formes de prsentation et de justification des projets. Elle
oblige les reformuler, en expliciter les enjeux, renoncer certaines vidences
techniques ainsi quau discours dautorit.
Elle peut dboucher sur labandon de dossiers qui auraient reu le double aval
de lexpertise technique et de lautorit politique. La participation du citoyen dans les
projets de leur ville nest pas toujours vidente pour llu local, et combien elle est
forte dinfluence sur son profil daction. Souvrir la participation de chacun, la
dlibration hors de lenceinte du conseil communal, nest pas une dmarche
vidente pour tous. Et sans doute la lenteur des volutions est due parfois des
rticences trs personnelles. Mais nous remarquons actuellement de plus en plus les
hommes politiques favoriser la participation. De cet investissement citoyen nat
115

prcisment de nouvelles vocations, et une nouvelle gnration de gestionnaires

locaux merge. (Blondiaux, L.).

4-2-4- les difficults en matire de financement des dmarches

participatives.
Pour rtablir la cohsion sociale dans les villes, pour revivifier la dmocratie
urbaine, la bonne volont nest pas tout, ce qui manque aux villes, sont les moyens
financiers. Les villes souffrent, dans leur trs grande majorit, dun sous financement
structurel. Plusieurs facteurs contribuent ce sous financement :

laffaissement de leur assiette fiscale d lexode des classes les plus

aises vers la priphrie remplaces par des populations pauvres;

la croissance des dpenses dquipement quimplique leur statut de

mtropole;

le vieillissement important du bti.

La prise de conscience de limportance des besoins non rencontrs des villes

est encore trs insuffisante dans la classe politique. Le partenariat public-priv peut
apporter des rponses complmentaires aux besoins de la rgnration urbaine, tant
par les outils de coopration utiliss que par les moyens financiers supplmentaires
quil permet de runir.

4-3- Lexprience de lAlgrie en matire de participation citoyenne:

Pour illustrer un exemple de la participation du citoyen en Algrie et
particulirement en matire de logement ; sujet de notre tude, il ny a pas un
meilleur exemple que celui du MZab, ou lhomme dans cette rgion saharienne sest
habitu raliser sa propre habitation selon ses habitudes et ses besoins de tous
les jours, et il en est satisfait malgr sa simplicit : pourquoi ? Parce quon ne lui a
pas imposer une demeure qui ne saccommode pas avec son mode de vie. Malgr
que cette architecture du MZab, est marqu par ses traditions vernaculaires, elle
reste un exemple trs intressant et riche denseignement.
Nous pouvons aussi parler de lexprience de la maison traditionnelle dans
nos mdinas, chaque espace dans la maison a sa fonction et sa surface approprie.
Les occupants de ces demeures avaient ralis leurs habitations seules ou laide
dun maon en lui expliquant leurs besoins pour tel ou tel espace.

116

Cela ne veut pas dire quon rejette les nouvelles techniques de construction et
les tudes faites par nos architectes et techniciens du btiment mais au contraire, il
faut associer le savoir-faire des concepteurs avec les demandes de la population
pour aboutir aux objectifs voulus.
La participation du citoyen algrien dans le processus du logement
actuellement demeure financire, et la relation entre usager- Etat -promoteur est
dsquilibre ou flou. Le logement en Algrie aujourdhui, ne fait pas intervenir son
futur propritaire, ni dans la conception, ni dans la ralisation, la responsabilit de
construire et mme de concevoir est rserve aux bureaux dtudes divers et aux
entreprises spcialises. Rsultat, nous assistons une multitude de problmes: des
logement trs troits (65m pour les F3 et 80m pou r les F4), mauvais
fonctionnement de lespace habitable, manque doriginalit des constructions, des
travaux de finition qui laissent a dsirs, absence dun style architectural appropri
(ou simplement aucun traitement ou utilisation dun style architectural propre au
pays), en plus lestimation des construction est trs importante (le prix du logement
LSP a augment de 200 millions 250 millions la fin 2006 mais laide de lEtat est
reste entre 40 et 50 millions ).

4-4- La participation du citoyen Ali Mendjli : seule une contribution

financire est manifeste.
La participation du citoyen Ali Mendjli essentiellement dans le secteur du
logement qui relve de notre recherche, demeure financire comme la plupart des
villes algriennes, dans le processus du logement LSP et mme dans la plupart des
autres modes de production de logement (logement social locatif-la location vente ou
mme le promotionnel). A part quelque initiatives que certains promoteurs ont opts
en donnant aux acqureurs la possibilit de changer lintrieur de leurs logements
par le choix de certains matriaux utiliss ou des quipement sanitaires divers autres
que ceux adopts dans le cahier des charges tablie dans le premier entretient, cette
initiative appele la personnalisation du logement , mais ces modifications restent
au niveau de lamnagement intrieur du logement et cela aprs avoir achev les
gros uvres, c'est--dire la conception initiale du logement adopte par le promoteur
charg du projet ; le bnficiaire na pas le droit de changer quoique ce soit.
La participation des citoyens bnficiaires des logements sociaux participatifs
par le biais de la formule de la personnalisation du logement reste une dmarche
117

trs timide et pas essentielle, car la vraie concertation et participation du citoyen est
de lui donner lalternative dintervenir lors de la conception et aux cours de la
ralisation des programmes de logements sociaux participatifs. Aussi les promoteurs
qui effectuent plusieurs programmes de logements sociaux participatifs doivent faire
le point sur les diffrents rsultats de leurs ralisations avant dentamer de nouveaux
travaux en organisant des enqutes auprs des bnficiaires afin de connatre leurs
adaptations dans leurs logements, et de soulever les observations positives ou
ngatives remarques dans le vcu quotidien, pour pouvoir amliorer les nouveaux
programmes de logements et ne pas refaire les mmes erreurs pour viter les
changements apports aux logements, ainsi que les dpenses quobligent ces
modifications vu que le prix des appartements dj forme un vritable souci
actuellement.

118

Conclusion.
Les quelques mesures lgislatives et rglementaires voques montrent les
procdures et les possibilits d'implication du citoyen. Dsormais, le citoyen ne peut
plus tre considr comme un auxiliaire des pouvoirs publics. Toutefois, il est
gnralement reconnu qu'il existe toujours un cart entre un principe et la ralit.
C'est ainsi que la mise en uvre pratique des techniques de participation
rencontre des difficults. En effet, les dcideurs ne sont pas enthousiastes
impliquer les citoyens. Les causes essentielles de cette rticence sont doubles.
D'une part, les rsultats des consultations rvlent malheureusement la
diffrence entre les intrts des citoyens et les dcisions des lus. D'autre part, les
lus voient en la participation une remise en cause de leur lgitimit et de leur
autorit. Dans ces conditions, lexercice du droit de vote nest quun moment
ponctuel, insuffisant dynamiser la dmocratie urbaine. On comprend que la
construction du lien social soit difficile, et que les systmes de gestion traditionnelle
de la ville ne suffisent plus lassurer, ni garantir le succs des politiques qui y sont
menes. Les drives de ce systme vers la bureaucratie, ont aggrav la situation,
la frustration du citoyen, de lhabitant, vient sajouter son impuissance se voir
reconnatre comme acteur de lhistoire de son espace de vie. Abandonn de ce rle,
lhabitant ne participe plus la mise en uvre de la politique.
Cest sans doute ce qui a limit de manire importante le succs des
politiques de rgnration urbaine mises en place depuis des dizaines dannes :
elles ngligeaient trop la place des personnes vivant dans ces villes. Elles
attribuaient aux habitants un rle de consommateur et non dacteur.
Aujourdhui, la prise de conscience parat relle. On sait que dans les villes,
plus quailleurs, il nous faut gagner par la mthode daction et de gestion concerte
ce que nous perdons au niveau reprsentatif. La ncessit de limplication citoyenne
est aujourdhui absolument reconnue, le concept quon va bien expliquer ses
pratiques et ses avantages surtout pour le secteur du logement et dans les autres
secteurs relis la vie du citoyen dans le deuxime chapitre.

119

4-5 : PRATIQUES DE LA PARTICIPATION : DES INITIATIVES

FRUCTUEUSES POUR LE
COHERENT DES SOCIETES.

DEVELOPPEMENT

Introduction.
La cohabitation des diffrents usagers et des diffrents usages de l'espace est
assure par la concertation de ses usagers dans la production de leur espace de vie
et environnement. Ainsi se montre lintrt vital de la participation citoyenne et la
concertation de la population dans les projets qui la concerne. Pour faire avancer
une socit vers le dveloppement et la russite dans tous les domaines de la
politique, conomique et sociale, lEtat doit travailler en collaboration avec ses
citoyens par diffrents moyens dinformation et de consultation.
Ce deuxime chapitre va traiter justement la porte de la participation du
citoyen, son intrt pour lamlioration du contenu des projet grce la dcision
publique, lexprience des pays trangers en matire de participation citoyenne et le
rle de celle ci dans le secteur du logement qui est notre thme de recherche, de
montrer que le LSP est une bonne formule de production de logement pour un bon
dpart dune participation citoyenne relle en Algrie en particulier dans la ville de Ali
Mendjli.

4-5-1- Limpact de la participation du citoyen.

La participation des citoyens constitue l'une des questions les plus actuelles
dans les socits dmocratiques. En France, l'ide fut voque pour la premire fois
par le Gnral de Gaulle. Dans d'autres pays comme l'Allemagne et la Suisse, la
question est devenue un vcu quotidien compte tenu de la forme fdrale de l'tat.
Quel que soit le cadre gographique, la volont affirme des citoyens
s'impliquer dans le processus de dcision fait de la participation non seulement un
contrepoids 1'unilatralit dcisionnelle des dcideurs mais aussi un vecteur de
dmocratie.

4-5-1-1- La participation, contrepoids la dcision publique.

Les changements socio-conomiques et politiques intervenues ces dernires
annes dans la plupart des pays dvelopps rvlent de plus en plus que la
participation est une des exigences des citoyens. Depuis une quinzaine d'annes, la
participation est l'un des enjeux de la dmocratie.
Prenant le cas de la France par exemple, la participation du citoyen a t plus
remarquable

dans

certains

domaines

sensibles

tels

que

l'urbanisme

et
120

l'environnement. Progressivement, elle s'est dveloppe dans tous les secteurs de la

vie administrative. Cet largissement du champ de la participation a fait merger ce
quon appelle un droit la participation des citoyens . Ce droit a eu une
conscration pratique avec le mouvement de dcentralisation de 1982 et a pour effet
de contrebalancer les pouvoirs dcisionnels des lus. Ainsi les procdures de
concertation, d'enqute publique, de consultation, de dbat public dmocratises,
sont rvlatrices de l'importance accorde la participation. Parmi les techniques de
participation, certaines sont rendues obligatoires par le lgislateur, d'autres par
contre, sont sujets au pouvoir discrtionnaire des dcideurs.
La participation apparat parfois comme un contrepoids la dcision publique.
L'un des cas les plus illustratifs en France par exemple est le projet "Trac sur voie
rserve" (TVR) de Caen dont l'excution n'a pu tre ralise faute de consensus
local. Toutefois, sur le plan juridique, le contrepoids n'est pas formel mais confirm.
De ce fait, sa traduction sur le plan national et local amne l'lu inflchir sa
dcision afin de tenir compte des besoins et des intrts des citoyens.

4-5-1-2- La participation, vecteur de la dmocratie.

La participation est perue comme l'un des critres d'une dmocratie vivante.
La participation politique est la plus reconnue travers l'lection et le referendum
national.
Dans la plupart des pays europens, la rforme de l'administration a fait
merger la citoyennet active dans l'optique de mieux impliquer le citoyen dans le
processus de dcision. Le souci du lgislatif est de susciter une participation
volontaire et d'viter la raction protestataire qui s'inscrit dans un processus
dmocratique. Au niveau national, la pratique du vote et la candidature lective
expriment la ralit dmocratique travers les taux de participation des citoyens.
Le non-cumul des mandats est de nature favoriser la participation des
citoyens qui hsitent tmoigner en politique. Cependant, l'exercice de cette mission
civique passe par la dtermination des citoyens s'inscrire dans les commissions
administratives en extra municipales, par la collaboration avec la presse, et enfin par
l'accs aux informations et aux documents administratifs. L'valuation des politiques
publiques et reprise dans l'administration est galement un des crneaux de
participation des citoyens. La dcentralisation territoriale, horizontale, est un moyen
de permettre la prise de dcision au plus prs des ralits des citoyens.

121

Au plan local, la dcentralisation rpond cette demande de proximit

exprime par les citoyens. L'objectif de la dcentralisation est de favoriser la
dmocratie locale travers une participation active du citoyen. En effet, le besoin est
ressenti de plus en plus de remettre le citoyen au centre des proccupations
publiques. C'est autour de l'homme, de sa dignit, de ses lgitimes attentes que doit
se construire la dmocratie. travers les rformes de la dcentralisation, c'est l'lan
dynamique vers la participation qui est vis. Aujourd'hui la participation s'est releve
comme une contribution la dcision publique mme si elle peut apparatre comme
une complication du travail administratif. Il y a plusieurs degrs d'intervention dans le
processus de la dcision locale.
La consultation consiste demander l'avis des populations concernes. Cette
consultation est organise dans les travaux des commissions administratives anims
par les prfets dans chaque dpartement et chaque rgion. Par ailleurs, de grands
dbats publics sont ouverts sur le plan rgional en vue d'apprcier l'opportunit, la
justification conomique, la faisabilit des projets de grands ouvrages publics
(autoroutes, TGV,

voirie

d'agglomration,

amnagement

des

infrastructures

aronautiques). Y prennent part l'tat, la presse, les lus (parlementaires, maires),

des professionnels socio-conomiques (chambres consulaires), des associations de
dfense ou de promotion. Ainsi, la procdure d'enqute publique est prcde et
enrichie par des changes d'informations et des discussions qui clarifient les enjeux
au cours de nombreuses runions locales au niveau des mairies.
Les citoyens peuvent galement participer directement (prsence ou
correspondance) ou par tiers interpos (lus ou associations) aux grands dbats
organiss la demande du gouvernement et la diligence des prfets sur des sujets
d'intrt national. C'est ainsi que d'importants projets de loi ont fait objet de
consultations grand public et les comptes rendus rassembls et synthtiss par les
prfets ont t transmis au parlement avant l'adoption des textes. (En France ce fut
le cas en 1994/1995 pour la loi sur l'amnagement et le dveloppement du territoire).
Ce procd est excellent pour garantir une participation utile des citoyens euxmmes l'laboration de la loi, confirme ainsi comme l'expression de la volont
gnrale
.4-5-2-

Quel intrt de la participation ?

122

La concertation pose le problme de la pertinence et de l'efficacit de la

dcision publique et dans un contexte o l'opinion publique manque de confiance
dans l'expertise de l'administration, et remet en cause le progrs technique qui
suffisait lgitimer les dcisions publiques, il y a lieu de s'interroger sur l'intrt que
prsente la concertation comme nouveau mode de gestion des projets publics, et sur
les limites actuelles qui rduisent sa porte.
Dans un contexte o la contestation devient de plus en plus vive, o les
fondements classiques de la dmocratie sont profondment remis en cause, les lus
ne disposent plus d'un pouvoir absolu de dcision en vertu du mandat de
reprsentation que leur confre leur lection, le public demandant dsormais un
partage de la dcision et un contrle plus effectif qui attnuent le pouvoir des lus.

4-5-2-1- La concertation : cest faire accepter la dcision publique.

L'initiative d'laboration et d'excution des projets revient l'tat et aux
collectivits publiques locales qui dtiennent le monopole de la dfinition de l'intrt
gnral, et celui de la dcision. Le recours la concertation travers l'information
permet d'emporter l'adhsion du public et de rduire les oppositions susceptibles de
compromettre la ralisation du projet. La concertation dont il est question dans ce
cas, n'est que l'une des multiples composantes de la conduite d'un projet. Et la
participation du public n'est pas une contribution la prise de dcision, mais un
moyen d'empcher qu'elle ne soit remise en cause. La concertation dans ce cas ne
cherche pas favoriser une participation du public la dcision, mais convaincre de
l'opportunit du projet.
La consultation repose sur une opposition entre la participation et la dcision.
Le recours la concertation vise la validation de la dcision publique, sans
amnagement sensible de ses contours. Par ailleurs, l'tat dtient le monopole de
l'expertise, qui s'oppose un partage de dcision entre une administration et le
public. En outre, la dcision publique repose sur une valuation dans laquelle
l'arbitrage cherche plutt choisir entre plusieurs options techniques en fonction des
avantages

et

inconvnients

qu'elles

offrent.

Cette

dmarche

ne

saurait

s'accommoder aux arrangements. Elle ne peut en consquence favoriser la

concertation, elle vise seulement amliorer les procdures de consultation, pour
lgitimer le projet auprs de l'opinion et garantir ainsi son excution.

123

4-5-2-2- La concertation : cest amliorer le contenu des projets.

La concertation est dsormais perue comme un moyen de "dcider mieux",
et non plus comme un procd visant valider un projet auprs de l'opinion sans en
altrer le contenu. Les procdures de choix sont divises en quatre groupes qui
allient la recherche d'une dfinition des objectifs, la redfinition du processus de
concertation, la classification des comptences respectives des administrations et
autorits intervenantes, et l'laboration d'un dispositif permanent d'valuation et de
suivie des choix.
La concertation ainsi entendue est continue et se situe trs en amont de la
dcision. Elle repose sur trois tapes: un dbat sur les objectifs du projet l'chelle
rgionale, un dbat sur le trac au niveau local, une valuation des choix oprs et
de l'efficacit du projet l'issue de son excution.

4-5-3- Pratiques de la participation ltranger : une volont relle

pour faire voluer les socits.
A ltranger, dans les pays europens, en Amrique ou mme dans les pays
en voie de dveloppement, les autorits ralisent de plus en plus que la participation
directe des citoyens et d'autres acteurs locaux dans la politique de leur ville a un
impact trs important pour faire voluer les socits et cela dans touts les domaines
et la ncessit de limplication citoyenne est aujourdhui absolument reconnue,
dailleurs de nombreux textes lgaux prvoient au moins la consultation des
habitants.
La participation ncessite une implication relle des habitants ds la
conception des programmes. Cette dmarche est mene par de nombreuses
autorits locales et rgionales en Allemagne, en Suisse et en Belgique qui vont audel des mcanismes denqutes publiques prvues par obligations lgales et
rglementaires, en associant notamment les associations de quartier, de
commerants ou les associations de dfense de lenvironnement, ds le dbut du
processus dcisionnel.

124

4-5-3-1- Les expriences participatives dans la rgion de Ble

en Suisse.
Nous pouvons distinguer trois manires diffrentes de faire participer les
habitants aux projets de dveloppement : la participation formelle l'laboration du
projet, la participation informelle des associations et des citoyens concerns, et la
participation la dcision finale sous la forme de la votation populaire. L'exemple
d'un processus d'amnagement en Suisse montre tout l'intrt de combiner ces trois
modes de participation citoyenne.
Il n'existe certainement pas un planificateur ou lu responsable du
dveloppement urbain qui ne soutienne le postulat de la participation publique. Le
principe de la participation ne souffre aucune contestation. Il est en effet plus facile et
gratifiant de raliser un projet ou un plan de dveloppement soutenu par les
habitants du quartier ou de la ville. Une autre question se pose pourtant: sous quelle
forme, quel degr et avec quels moyens le citoyen devrait-il tre impliqu dans un
processus de planification participatif ?
A priori, nous pouvons penser qu'il existe autant de modles participatifs que
de projets. D'o une multitude de solutions, mais nous pouvons toutefois y distinguer
trois grandes familles de principes:
1) la participation "juridico-formelle" c'est dire la possibilit de participation
prvue dans la procdure et le droulement du projet;
2) la participation informelle qui mobilise les habitants et les associations;
3) la participation politique, ou systme de dmocratie directe travers les
votations populaires.
Si nous valuons ces trois modles sur un critre d'intervention dcisionnelle,
les deux premiers modles offrent une participation du citoyen assez limite.Le
premier cas,est une intervention ponctuelle (par ex. lors de l'enqute publique, puis
par l'opposition au projet par les voies judiciaires). Dans le second cas, la situation
est plus consultative. Le citoyen participe au projet, soit titre personnel, soit comme
membre d'association, sans pouvoir de dcision toutefois. Les problmes de ce type
de participation sont connus : le principal problme est celui de la reprsentativit, du
choix des groupes pertinents et des "laisss pour compte" (pas de reprsentant...).
Malgr tout, la participation informelle a prouv son utilit en devenant
125

incontournable pour intgrer les souhaits et revendications des habitants dans les
projets et plans de dveloppement.
Finalement, reste un troisime modle de participation directe de chaque
citoyen la dcision politique par le moyen bien connu du rfrendum ou "votation
populaire". Le verdict des lecteurs est de dernier ressort, il est final. Chacun doit le
respecter (lus, planificateur). Avec ce troisime modle il s'agit bien d'une spcificit
suisse. La votation est l'lment structurant de la participation relle du citoyen la
planification des projets les plus importants.
Prenons l'exemple du projet d'Euroville Ble en Suisse, il s'agit d'une
restructuration globale du quartier de la gare centrale. Le projet s'articule autour de
deux objectifs :
a) le renforcement du nud d'changes de transports
b) la cration d'un centre de services prvu pour 4500 emplois.
Les premires tudes ont commenc il y a 12 ans. Ds le dmarrage du
projet, les responsables politiques ont investi dans la participation des citoyens,
sachant qu'une opposition trop forte renforcerait les obstacles surmonter (votations
populaires, recours judiciaires). D'o de nombreuses dmarches inities :
* cration de cinq "groupes d'accompagnement" officiels auprs du matre
d'ouvrage, dans le cadre de la participation formelle la procdure : a) groupe
d'accompagnement, relations publiques b) urbanisme, architecture c) transports d)
environnement e) rseaux.
Chaque groupe d'accompagnement compos d'une douzaine de personnes
de toutes tendances, surtout du secteur priv, a pour fonction d'apporter des avis
d'experts ainsi que d'exercer un contrle sur la qualit des tudes.
* participation informelle du second type qui implique une multitude
d'associations ainsi que d'autres groupes. Les plus importants tant les associations
de quartiers riverains, celles de transports, de commerants, de partis politiques, de
parents d'lves, etc. Des centaines de runions ont ainsi t consacres au projet.
Ces associations tant priphriques au projet, il faut noter le rle clef jou par la
grande "Association gare" pour la promotion du projet EuroVille.

126

* Qui dit votation populaire exige information pralable et donc, les

campagnes d'information ont t capitales dans une participation du troisime type:
journal spcifique, un pavillon d'expo permanente la gare et enqutes d'opinion sur
des propositions alternatives. Il tait indispensable de crer un climat favorable dans
la population. Ce projet a en effet pass 4 fois l'obstacle d'un rfrendum (1983,
1987, 1991, 1992) dans un sens favorable aux dcisions souhaites et espres par
le matre d'ouvrage.
Lintrt de ces diffrents types de participation est comme suit :
* Dans le premier cas, les groupes d'accompagnement poussent des solutions
plus diffrencies, mieux argumentes, couvrant un maximum d'aspects. Il faut pour
ce faire un groupe aux origines les plus larges, libre de ses avis et non confin dans
un rle de "chambre d'enregistrement", l'cart des circuits de dcision.
* Dans le deuxime cas, il s'agit d'une meilleure rponse aux besoins et aux
attentes des citoyens. Par exemple, trs concrtement, cela signifiait une extension
du parking vlo de 2100 places (parking VP de 1700 places), plus de confort et de
scurit pour les usagers et les clients de la gare, et des plans de mesures
d'accompagnement pour les quartiers proches.
* Dans le troisime cas, aprs chaque votation, on a un feu vert pour continuer
le projet et faire avancer le chantier. On est en situation de dmocratie directe, et nul
ne pourra dire que le projet s'est fait contre la majorit des habitants ou en les
ignorant. Il ne faut pas s'y tromper: le vote "ne donne pas le crayon" aux habitants, ils
ne dessineront pas le projet. Ils s'exprimeront face un projet prcis. C'est au matre
d'ouvrage de grer les modifications oprer et au planificateur d'apporter son savoir
faire. (Fdration Nationale des Agences d'Urbanisme, Suisse. 1995).

4-5-3-2- La participation citoyenne Pont-de-Claix en France.

En France, il existe beaucoup de formes de participation citoyenne, ainsi que
de nombreux organismes qui prennent en charge cette motivation faire changer
pour le meilleur les conditions des populations sur touts les niveaux, on peut citer le
cas des Arpenteurs. Les Arpenteurs se sont des animateurs de dispositifs de
participation intervenant sur des territoires. Cette structure qui, depuis douze ans, se
consacre exclusivement lorganisation de la dmocratie participative, est issue dun
cabinet durbanistes et darchitectes. Cest partir de la construction des 500
127

logements du quartier Les Balires Meylan (1983-1987), avec la constitution dun

atelier public durbanisme, que sest amorce la transition qui a conduit de la matrise
duvre lanimation de dmarches de participation. La devise des Arpenteurs est
de travailler le plus possible avec les usagers, et les impliquer dans les projets. Cette
organisation est appele travailler sur divers lieux, et entre autres dans le NordPas-de-Calais et en Seine Saint-Denis. Ils accompagnent aussi des rseaux
dhabitants en Belgique ainsi que dans des quartiers populaires de diffrents pays
europens.
Les Arpenteurs ont mme publi un ouvrage intitul Pour une culture de la
participation (Adels, revue Territoires), dans lequel il rflchit sur son exprience et
sapplique

apporter des lments daide la dcision dans la conduite et

lorganisation de toute une batterie dinstruments plus ou moins performants qui

tentent de donner la parole aux gens.
Pour le cas de la ville de Pont-de-Claix, plusieurs dispositifs de participation
existent dj: quatre comits de quartier, un conseil consultatif budgtaire, un fonds
de participation des habitants, des visites de quartier qui permettent de rencontrer
directement les lus. Cela ne suffit pas, et ces organismes veulent toujours faire plus
pour associer un plus grand nombre dhabitants toutes les phases des projets et
pour quils se sentent partie prenante. Alors les assises de la participation citoyenne
sorganisent dans des runions pour un moment dinformation et des discussions et
de dbats afin de trouver dautres solutions pour mieux faire avancer le systme de
la participation des citoyens.

Le conseil consultatif budgtaire : runissant 35 habitants auprs dlus et

de professionnels, se runit dix fois par an. Il tudie les finances de la ville et
suggre des priorits pour le prochain budget municipal. On y traite autant des
grands travaux que des petites amliorations de la vie quotidienne.
Ladministr, qui est aussi le contribuable, peut ainsi prendre part la gestion
de largent public.

Le fonds de participation des habitants : alloue des aides des projets

dactions sociales, culturelles ou simplement conviviales, toutes actions qui
peuvent amliorer le cadre de vie, le voisinage et les relations humaines dans
un quartier. Le comit dattribution est constitu exclusivement dhabitants.

Les comits de quartier : permettent des habitants, des lus et des

techniciens de rflchir ensemble aux actions ncessaires lamlioration du
128

cadre de vie dans les quartiers. Ils se rencontrent quatre fois par an et gre
une enveloppe budgtaire alloue au quartier.
cela, il faut ajouter dautres formes de participation des citoyens aux
instances de la commune. Citons les visites de quartier : il y a dix circuits au total. Au
cours de ces visites, les habitants peuvent rencontrer directement, dans leur rue, le
maire et les lus. Citons encore le conseil de la transparence dans lattribution des
logements, la charte communale des sports, qui permet aux pratiquants davoir un
retour sur leur exprience, ou les conseils dcoles, qui travaillent avec les parents.
Citons aussi les comits dusagers qui participent lorientation de laction de chaque
centre social. Noublions pas les assises de la jeunesse ni lUniversit de la gestion
urbaine de proximit.

Une des propositions importantes est la cration d'un Quid de la

participation Pont-de-Claix. L'objectif de ce livret est de dcrire le plus simplement
possible le fonctionnement de la participation citoyenne Pont-de-Claix. (Les
assisses de la participation Pont-de-Claix, 2oo5).

4-5-4- Rle de la participation citoyenne dans la production du

logement.
La participation du citoyen dans le processus du logement actuellement
demeure primordiale, et la relation entre les diffrents acteurs impliqus dans ce
secteur doit tre solide et va dans les diffrentes directions, le citoyen autant
quacteur principal, doit essentiellement donner son point de vue et doit tre consult
dans les diffrentes tapes de la production du logement, car le citoyen est
lutilisateur de ce logement, cest lui qui va bnficier ou non de la qualit du bti, il
doit alors exprimer ses besoins et dsires pour vivre en harmonie avec cet espace
qui sera dsormais pour lui et cest lui seul de prserver et protger.
Les organismes qui prennent en charge la ralisation des programmes de
logements (promoteurs, entreprises, bureaux dtudes ainsi que les organismes
tatiques divers) , peuvent avoir de meilleurs rsultats dans leurs programmes de
logements, que sils organisent avant dtablir les dossiers de leurs projets, des
consultations et des runions avec les citoyens pour avoir une ide de leurs
diffrents soucis qui se dveloppent avec le temps, aussi il y a les enqutes auprs
129

des bnficiaires qui ont dj occup leurs logements pour voir leur degr
dadaptation et quelles sont les difficults qui ont rencontrs pour viter de refaire les
mmes erreurs.
Le rle du citoyens dans la production de son logement plusieurs points
positifs, il lui permet de vivre dans un logement qui a t conu selon son mode de
vie et suivant les ides qui a propos lui mme, sa contribution et son valuation des
programmes dj existant va permettre aux concepteurs de penser de nouvelles
ides pour raliser un habitat moderne et conforme aux besoins de ses utilisateurs.
Un habitat moderne ne signifie pas quon nglige les repres dune civilisation
antrieure la ville mais essayer de combiner si cest possible avec tous ce qui est
bien et adquat pour celui qui va lhabiter en premier lieu, en utilisant bien sure les
techniques nouvelles et les matriaux de construction durables.
Lapproche de la participation du citoyen dans la conception du logement
loblige tre responsable de plus en plus de son habitation, cest dire quand il
devient propritaire dun bien qui la conu lui mme, il va mieux vivre dans cet
espace, et le plus important il va faire en sorte que cet espace dure le plus longtemps
possible, alors il va le protger et le prserver en adoptant une bonne mthode de
gestion et dentretien.

Le problme qui est pos surtout dans les pays en voie de dveloppement,
est le comportement des citoyens envers leur environnement, ce dernier ntant pas
considr comme un espace priv ou une proprit individuelle, alors il nest pas un
sujet prioritaire, comme par exemple le cas des espaces proximit dun quartier ou
espaces extrieurs des immeubles ou groupe dhabitations, les propritaires de ces
dernires nont aucun sens de responsabilit envers ces espaces, ni les prserver
ni les entretenir, malgr que cet environnement est ralis pour eux et pour leurs
enfants, une prise de conscience est obligatoire pour viter la dgradation de
lenvironnement urbain.

130

4-5-5 le LSP : un terrain propice pour un dbut dune

participation citoyenne relle.
En Algrie, lEtat encourage les activits de promotion immobilire
inities par des personnes physiques ou morales sous forme dactes de commerce,
procdure dicte par le dcret lgislatif n93-03 du 1er mars 1993 relatif lactivit
immobilire. Cest ce titre que le segment du logement promotionnel aid a t
labor et amlior de manire squentielle au fur et mesure de sa mise en uvre
depuis 1994. Parmi ces diffrentes catgories de logements aids,

le logement

social participatif qui constitue en fait un logement promotionnel aid obissant

linstigation dorganismes par le biais de promoteurs immobiliers et doprateurs
publics ou privs lesquels peuvent, sur la base davantages financiers et fiscaux
octroys par lEtat, susciter une demande potentielle solvable parmi les mnages dits
revenu intermdiaire. Ce logement revt la fois le caractre promotionnel et le
caractre social.
Il a le caractre promotionnel parce quil est initi par des promoteurs, pour
leur propre compte ou celui dorganismes publics, suivant diverses typologies en
conformit avec les rgles durbanisme et de construction. Il a le caractre social
parce quil bnficie du soutien de lEtat sous forme daides directes et indirectes. Ce
soutien vise augmenter la solvabilit des postulants lacquisition dun logement
auprs des promoteurs et/ou des tablissements financiers dans le cas de recours
au crdit immobilier.
Le logement social participatif pourrait prsenter la meilleure formule
de production de logement aid dans notre socit, si lon procde rtablir son
processus de fonctionnement, ainsi qu la relation qui existe entre les diffrents
acteurs contribuant ce type de logement (les citoyens, les promoteurs, lEtat ainsi
que les autres organismes tatiques et banques) et le rle de chacun dentres eux,
surtout le rle de lacteur principal qui est le citoyen, utilisateur de ce logement.

En Algrie, le rle du citoyen voulant acqurir un logement social

participatif aujourdhui, ne dpasse pas le cadre de financement (avec quelques
initiatives de personnalisation du logement tablies par certains promoteurs mais qui
nont pas aboutis de vrais rsultats), or, il y que le citoyen qui peut exprimer ses
131

besoins et ses exigences pour le logement en matire de conception, de surface,

ainsi que la qualit despace, cest lui qui doit se placer en premier plan pour
participer dans tout le processus de production des programmes de logements
participatifs .
Les promoteurs et les organismes qui ralisent ce type de logement
ont besoins de changer de stratgies pour donner un nouveau visage au logement
social participatif, car ce logement destins aux catgories sociale moyenne connat
une forte demande auprs de ces citoyens, qui ne peuvent accder ni au logement
social locatif ni au logement promotionnel vu son cot trs lev, en mme temps,
ces citoyens dnoncent sans cesse les difficults rencontres tout au long de la
procdure dacquisition et jusqu' lattribution du logement, cela dune part, et leurs
mcontentement vis vis aux rsultats obtenus dautre part.
Les promoteurs immobiliers doivent faire contribuer les citoyens dans la
production du logement social participatif, pour plusieurs objectifs ; viter des
programmes de logements rejets par leurs acqureurs (do se fait par la suite les
transformations, la location arbitraire des logements, la dgradation des immeubles
et de lenvironnement cause de linconscience des bnficiaires) ; travailler avec
celui qui va habiter le logement (le citoyen), cest bnficier directement des ides
utilises ultrieurement dans la conception des programme de logements ; faire
participer les citoyens cest leur donner une vraie place dans la vie urbaine, et en
mme temps une responsabilit envers leurs logements, par une prise de
conscience de leurs proprits futures qui doivent protger et bien grer pour
prserver aussi leur environnement urbain, par consquent leur ville.
La participation citoyenne dans llaboration des programmes des logements
sociaux participatifs LSP sera un pas trs important dans le secteur du logement en
Algrie si elle trouve un bon cho auprs de touts les acteurs entrants dans
llaboration de ces programmes et si chacun deux connat ses droits et ses
responsabilits.

132

Conclusion.

La participation citoyenne est une action principale pour faire amliorer la vie
urbaine, et encourager la concertation des citoyens cest prendre conscience de
leurs soucis et besoins de leur vie de touts les jours en matire demplois et de
logements etc. Le but de la dmarche participative, est de mettre en uvre
lintelligence collective . Pour les lus, cette dmarche, permet de recrer du lien
social, damliorer le vivre ensemble . Cest aussi une faon dtre en
permanence lcoute des citoyens et de mieux les impliquer dans la vie commune,
de les rendre plus conscients des difficults et contraintes qui psent sur laction
publique, et les responsabiliser dans la vie. Dune faon gnrale, de rhabiliter la
politique, de permettre aux gens davoir prise sur leur vie quotidienne. Aux lus, la
participation peut servir encore de baromtre, pour valuer, vrifier, contrler la
valeur des projets engags.
La participation des actions d'intrt gnral et la prise en charge des
services collectifs permettent au citoyen de remplir leur devoir par la gestion de
services utiles tous. C'est le cas des mutualits, cooprations, des associations qui
constituent des mouvements trs actifs et efficaces qui favorisent une participation
des citoyens. Par ailleurs, les relations entre les administrateurs et les citoyens
devraient tre renforces l'heure des technologies de l'information. Les nouvelles
technologies

de

l'information

et

de

la

communication

permettent

douvrir

l'administration et mieux coordonner les actions par la mise en place des systmes
d'information. Internet en est un exemple.

133

4-6: GOUVERNANCE URBAINE LOCALE ET DEVELOPPEMENT URBAIN

DURABLE: DES ACTIONS EXIGEANT LIMPLICATION DAVANTAGE DU
CITOYEN.
Introduction.
La participation du citoyen est un vecteur de bonne gouvernance , cette
rflexion montre que la participation citoyenne est lun des principes de la bonne
gouvernance

et un facteur essentiel dans la politique des villes, en plus elle

encourage le dveloppement durable, sujets que nous allons dvelopp dans ce

chapitre.
La gouvernance urbaine a pour objectif de trouver la bonne mthode pour
grer les actions et les affaires de lEtat et de diriger la politique en faisant participer
touts les acteurs. Ce chapitre va traiter les enjeux de la gouvernance urbaine, en
donnant une ide sur la dfinition de cette nouvelle forme pour grer la ville, le rle
de lassociation ou des mouvements associatifs comme acteurs privilgis de la vie
sociale pour assurer la participation des citoyens dans les projets de leurs villes et
surtout dans le secteur du logement (logement aid ou participatif), sujet dans lequel
nous essayons de dvelopper la notion de contribution des populations, ses objectifs
et ses moyens dintervention.
Dans ce chapitre aussi, nous allons voir que lapplication de la gouvernance
urbaine locale mne vers un dveloppement urbain durable de la ville, ce dernier
tant une notion dvolution et de transformations positives des socits tout en
prservant les ressources naturelles diverses. Paralllement, dvelopper les
technologies et faire responsabiliser les populations prsentes en les faisant
participer dans les projets de leurs socits afin de penser aux gnrations futures.
Donc, ce chapitre nous allons expliquer la relation entre les trois aspects de
notre

recherche

(participation

du

citoyen-

gouvernance

urbaine

locale-

dveloppement urbain durable), et leur intrt pour lunit de base de lhabitat qui est
le logement (logement participatif).

134

4-6-1-Les enjeux de la gouvernance urbaine : Une nouvelle

forme pour la gestion correcte de la ville.
La gouvernance urbaine cest la manire avec laquelle on gouverne la ville,
cette dernire tant en perptuel changement, donc en continuels besoins de
ressources pour pouvoir satisfaire les demandes de ses citoyens, alors le rle de la
gouvernance urbaine est dessayer de fournir un projet politique harmonieux avec
lavenir, et encourager la participation citoyenne est lune des proccupations
majeures de la gouvernance urbaine afin de prserver lenvironnement urbain et
limage des socits.
Le concept de gouvernance ne se limite pas seulement au gouvernement
et la conduite des affaires publiques. Il sagit dun cadre beaucoup plus large o un
certain nombre dinstitutions, de rgles et de pratiques influent, par le biais de la loi
mais aussi dincitations diverses, sur le comportement des individus, des entreprises
et des organisations (Agenda 21, Algrie.2002).

Le mot gouvernance, dorigine anglaise et concept ancien, a t ractiv par

la Banque Mondiale au milieu des annes 1980. Il apparatra comme proccupation
majeure dans le discours politique, mais surtout dans le lexique des analyses du
dveloppement ; et pourrait se traduire par manire de diriger une politique, les
actions et les affaires de lEtat .
Le concept de gouvernance s'est impos pour dsigner l'ensemble des
conditions politiques dans lesquelles les plans sont mis en uvre, comportant la
fois la lgitimit du fonctionnement politique, les rapports avec l'administration et les
rapports entre ce ple dirigeant et le reste de la socit (en particulier les
entrepreneurs).

135

4-6-1-1- La gouvernance urbaine locale : une nouvelle faon de

fonctionner en relation avec tout les acteurs de la vie
publique.
Le concept de bonne gouvernance locale porte en lui-mme lessence
dmocratique travers le mcanisme de la participation citoyenne institutionnalise.
Vue comme mode dorganisation sociale et politique oriente vers la maximisation du
bien tre social et la rduction des cots humains et sociaux, la bonne gouvernance
pourrait recouvrir les conditions suivantes :

La productivit et la durabilit (visant a encourager le dveloppement urbain

durable) ;

La primaut du droit (le droit au logement, au travail, aux services publics)

;

La lgitimit et la responsabilit politiques ;

Un systme judiciaire juste, autonome et fiable ;

Une administration responsable et une gestion efficace des services publics;

La transparence et limputabilit ;

La libert dinformation et dexpression ;

La participation et la libert dassociation ;

La coopration de lEtat avec les organisations de la socit civile.

La participation citoyenne, comme nous lavons dj voqu prcdemment est

lune des exigences de la

gouvernance urbaine locale, cette contribution de la

population dans les projets de la socit se matrialise grce aux diffrentes

organisations et associations dont chacune dentres elles a un programme bien
dfini. Lobjectif de la gouvernance est de trouver une nouvelle faon de fonctionner
en relation avec tout les acteurs de la vie publique, intervenir de nouveaux
partenariats ce qui devrait conduire des changements organisationnels au sein des
collectivits locales.

4-6-1-2- Les mouvements associatifs : entre rle et efficacit

Le but des mouvements associatifs est de promouvoir la dfense de certains
droits (droits des usagers), la diffusion de certaines ides ou pratiques ou quelles
soient cres pour offrir certains services (culturels ou sportifs, associations
dducation populaire ou de loisirs), les associations prsentent, malgr leur
diversit, des caractristiques communes.

136

Le terme association vient du mot latin socius , qui signifie compagnon.

Le Mouvement associatif cest lensemble des associations considres, en raison
de leur importance dans la socit civile, comme des acteurs privilgis de la vie
sociale.
Le Mouvement associatif a pris forme aprs la loi du 1er juillet 1901 qui a
consacr le principe de la libert dassociation. Elle a permit de crer librement une
association en accomplissant trs peu de formalits. Il suffit de runir deux
personnes, au minimum, qui dcident de la cration dun groupement (dans un but
autre que celui de partager des bnfices). Cest en ce sens quon parle
dassociation but non lucratif. Il existe deux catgories dassociations : les
associations dclares, et les associations reconnues dutilit publique.
Depuis la Seconde Guerre

mondiale,

les

statistiques

montrent

que

le

mouvement associatif prend, danne en anne, davantage dampleur. Une

association est dite dclare lorsquelle a rempli les formalits de dclaration auprs
de la prfecture ou de la sous-prfecture du dpartement de son sige.
Les associations reconnues

dutilit

publique

par

dcret

en

Conseil

dtat, reconnaissance pour laquelle des critres de dure de fonctionnement (3 ans

minimum), de budget (400 000 F ou plus) et de nombre dadhrents (200 au moins)
sont exigs par le ministre de lIntrieur peuvent recevoir des dons et des legs, et
sont soumises, depuis 1992, au contrle financier de la Cour des comptes. Elles
peuvent accomplir tous les actes de la vie civile.
En France, le nombre de nouvelles associations dclares pour la seule
anne 1975 slevait 23 318, chiffre qui a atteint 70 403 en 1992. En 1994, le
nombre total dassociations dclares tait de 730 000, dont 21 p. 100 exeraient
leur activit dans le secteur sportif, 13,6 p. 100 dans le domaine de la sant et de
laction sociale, 12,3 p. 100 dans le domaine des loisirs, de lemploi, du commerce et
de la consommation, et enfin 8,2 p. 100 dans les secteurs se rattachant lducation
et la formation. De plus en plus, les associations deviennent des groupes de
pression et sont amenes exercer une action dans le champ politique. Leur
dynamisme et leur reprsentativit contrastent avec la baisse du militantisme
syndical et politique traditionnel. La monte en puissance des associations de
dfense des consommateurs, des associations cologistes ou des associations pour
la promotion du droit au logement atteste ce phnomne.

137

Un certain nombre dassociations ont acquis, du fait de leur action, une grande
notorit : cest par exemple le cas de la Ligue des droits de lhomme, cre en 1898
pendant laffaire Dreyfus, de la Ligue internationale contre le racisme et
lantismitisme (LICRA), de SOS Racisme, fond en 1984, ou encore dAmnesty
International, organisation aujourdhui forte de plus dun million dadhrents dans le
monde, cre en 1961 en faveur des prisonniers dopinion oublis et qui agit
pour la libration de toute personne emprisonne du fait de ses opinions, de son
origine

ethnique,

de

sa

couleur

de

peau

ou

de

son

sexe.

Parmi les mouvements caritatifs, on peut citer les Restaurants du cur, qui
distribuent des repas gratuits aux plus dmunis ou, dans le domaine sanitaire et
social, des associations telles que la Ligue contre le cancer, Act-up et Aides
(spcialises dans laide aux personnes atteintes du sida). (Encyclopdie Encarta,
2006).

4-6-1-3- Les mouvements associatifs ltranger.

IV-6-1-3-1- Le nouveau visage du quartier Trinitat Nova
Barcelone en Espagne.
Trinitat Nova est un quartier situ dans la banlieue de Barcelone. Les annes
1950 y ont vu la construction de logements sociaux pour des familles de la classe
ouvrire venues des quatre coins de l'Espagne la recherche d'un emploi. Au cours
des 40 dernires annes, les habitants se sont battus pour amliorer leurs conditions
de vie. Ils ont notamment livr bataille contre des projets de logement la structure
douteuse, ayant dj entran la mort dhabitants lors de leur effondrement.
En 1996, les jeunes et les personnes disposant de ressources suffisantes sont
partis, laissant dans leur sillage une population compose 63% de demandeurs
d'emploi et 25% de chmeurs. Afin de transformer Trinitat Nova en un quartier
viable et stable, l'association locale du quartier a lanc un projet impliquant des
responsables politiques, des experts techniques dont des architectes, la police et les
professionnels des services mdicaux et sociaux ainsi que des membres du quartier.
Le concept l'origine de cette slection tait le suivant : toute mtamorphose
conomique et sociale durable au sein d'un quartier doit provenir de la population,
avec l'appui et la coordination d'une srie d'experts, ainsi que des autorits
politiques. En d'autres termes, le changement ne peut tre impos au quartier; c'est
lui qui doit l'insuffler.
138

Dans le cadre du lancement de ce projet, l'association de quartier a adopt

une approche autocritique. Elle a constitu un comit d'valuation pour revoir le profil
du quartier. Ce comit se composait de diffrents services, de professionnels ainsi
que de groupes et d'habitants du quartier. Par consquent, les propositions
prsentes par le comit d'valuation manaient directement du quartier. Le comit a
dfini six domaines ncessitant une vritable rnovation : modifications structurelles,
mtamorphose sociale soigneusement organise, progrs du systme ducatif,
modifications au sein de l'association mme, amnagement urbain et dveloppement
conomique.
L'association de quartier a opt pour une approche mthodologique base sur
l'ide que le quartier devait participer l'organisation et la prise de dcision et ce,
chaque tape du processus. Son objectif tait de crer un environnement o des
citoyens part entire disposeraient de droits part entire. Cette initiative fut
stimule travers l'organisation de runions et d'ateliers runissant des habitants du
quartier et des experts, invits encadrer l'association. En 1999, l'association a cr
un groupe ouvert charg de prendre des dcisions relatives des questions touchant
l'ensemble du quartier, en particulier le budget et l'amnagement du quartier. Le
gouvernement, quant lui, a particip au lancement de projets communs
d'amnagement urbain. Dans ce cadre, le rle des autorits politiques a t jug
essentiel.
En conclusion, l'association de quartier a examin la possibilit de crer un
vritable systme conomique au sein de Trinitat Nova et sest dlimit quatre
domaines dactions :

Construction

durable :

Lorsqu'ils

ont

soumis

leurs

propositions

de

dveloppement urbain, les membres de l'association souhaitaient travailler

avec des professionnels capables de les aider rsoudre des problmes tels
que le recyclage et les sources d'nergie alternatives.

Services proches des citoyens : L'association travaillait en troite collaboration

avec les services d'aide sociale et avec des mdecins c'est--dire des
professionnels habitus grer les problmes du quartier.

Construire sur l'infrastructure existante : L'association souhaitait construire sur

l'infrastructure viable dj existante.

Crer un environnement qui serait une source active d'innovations pour la ville
de Barcelone. (Picqu, C. 2001).
139

4-6-1-3-2- Lexprience de lassociation La Bellevilleuse Paris

en France pour la prservation du cadre de vie des
citoyens.
Cre en 1989, lassociation de quartier La Bellevilleuse sest oppose
aux projets de la mairie de Paris qui devait conduire une intervention durbanisme sur
le quartier du Bas Belleville ancien.
La mairie souhaitait rnover le quartier et lui donner une vocation commerciale
en dtruisant 90% du bti (depuis longtemps prempt par la ville et laiss ensuite
labandon). Il faudra attendre 1996 pour que lre des ngociations souvre et que les
premiers chantiers, en accord avec les propositions faites par lassociation, se
mettent en place. Aujourdhui, on construit des logements adapts aux besoins des
habitants la place des btiments trop vtustes, on rhabilite les autres immeubles
grce aux aides financires et au soutien technique de lOPAH (Opration
programme damlioration de lhabitat), enfin on reloge ceux qui le souhaitent.
En amont du processus, les habitants regroups dans lassociation, ont su
sensibiliser la population du quartier, sallier les autorits scolaires et religieuses et
un ensemble dorganisations concernes par les problmes de logement et
dintgration des trangers Paris afin de faire pression sur les autorits
municipales. Au-del de sa capacit ractive, la force de la Bellevilleuse a rsid
dans sa capacit faire des propositions alternatives. Si lassociation est ne dans
lopposition, sa dmarche a t et reste celle de la ngociation- discussion. La
Bellevilleuse assure dsormais le suivi de lamnagement du Bas Belleville,
vigilance

indispensable

pour

faire

valoir

lintrt

gnral

et

participe

quotidiennement lamlioration du cadre et des conditions de vie des habitants.

Lassociation a command un bureau dtudes un diagnostic conomique,
sociologique et architectural de llot. Le rsultat a t la ralisation dun document
qui plaidait pour le maintien des caractristiques du quartier et montrait que la plupart
des immeubles pouvaient tre rhabilits. Une contre-expertise maison par maison
tablissant ltat rel du bti, a remis en cause le grand projet de dmolitionreconstruction. Ds lors, il a fallu 7 ans de procdures (succession de propositions et
dannulations) pour que le projet ZAC (Zone damnagement concerte) soit
dfinitivement annul et quune vritable ngociation souvre. En 1996, le maire de
Paris reconnat la Bellevilleuse comme interlocuteur lgitime et partenaire capable
dengager une action efficace.
140

Lassociation a jou un rle important dans la mobilisation des habitants en

insufflant le sentiment que lespace urbain valait la peine dtre dfendu. Aujourdhui,
le travail de discussion permanente, de ngociations avec les pouvoirs publics se
poursuit. Lassociation se mobilise contre la pauvret, la prcarit, pour le droit au
logement, le droit la ville, pour. Lobjectif est de dfendre une relle mixit sociale,
en prservant les habitations. La Bellevilleuse a dirig deux oprations, la
construction de logements sociaux en faisant pression et en contrlant les
engagements pris par la mairie et la rhabilitation du parc existant par lOPAH.
Lactivit de la Bellevilleuse sest roriente vers le suivi quotidien des
reconstructions, de la rhabilitation et des re-logements. Moins visible, cette action
est ncessaire pour que les engagements soient tenus et que le projet ne senlise
pas. La permanence de la Bellevilleuse tenue par 3 salaris sest transforme en
bureau dassistance urbain pour expliquer aux locataires leurs droits et leurs
devoirs, donner aux propritaires des informations sur les aides la rhabilitation,
inciter les habitants assister aux runions du conseil municipal et discuter avec
les lus locaux. La rhabilitation est aussi loccasion de se mobiliser plus
globalement.
Des citoyens motivs sont devenus aussi pertinents que des experts
gestionnaires de la municipalit. Cette question dmontre que les questions de
lhabitat peuvent tre traites par les habitants eux-mmes. La pratique de la
Bellevilleuse a permis de dcloisonner les interventions des diffrents services
techniques de la Ville de Paris. Elle a permis galement de faire comprendre aux
lus municipaux, du moins certains dentre eux, que dialoguer seulement avec les
services techniques ne peut pas suffire. Elle a facilit le suivi de lopration et le
contrle des consquences des dcisions prises grce son rle dalerte.
Cette exprience dmontre quel point la formation et linformation sont
ncessaires pour amener les populations connatre et revendiquer le respect de
leur droit au logement. Le volet formation, changes dinformations et dexpriences
est encourager. Cette initiative a connu un franc succs grce au travail men par
les habitants et lencadrement de militants convaincus qui avaient des facilits pour
sinformer et agir. Le dialogue, la concertation, et le travail en rseau peuvent faire
baisser la tension, corriger les dfaillances des politiques, et mettre en place des
projets durables. Les rsultats et les objectifs de lassociation sont multiples et trs
efficaces, on peut citer:
141

Baisse de la dmolition : 75% en 1990, 20% en 2003

Prolonger lOPAH

Dveloppement local

Travail avec le conseil de quartier

Mise en place dune rgie de quartier

Participation au PLU (Plan local durbanisme). (www.labellevilleuse.org.2003).

4-6-1-3-3- Lexemple

de

fonds

de

participation

du Blanc-Mesnil en France.
Au Blanc-Mesnil, le souci dencourager la participation des habitants a donn
lieu la cration de plusieurs instances. Ds 1994, des groupes de travail
thmatiques runissant institutions, lus et professionnels souvrent aux habitants
des quartiers nord de la ville. En pointant certaines difficults rencontres dans ces
quartiers, ces groupes ont permis de faire remonter des besoins. La mme anne, la
ville lance la Commission vie associative (le futur FPH) pour soutenir et favoriser les
initiatives citoyennes et le dveloppement du tissu associatif.
Entre 1994 et 1999, cette commission a contribu financer une centaine de
projets associatifs concernant les quartiers nord et sud, pour un montant total de 855
000 francs. En 1999, avec laide du Mouvement pour un dveloppement social local,
des Ateliers de lAvenir sont organiss. Issues de ce moment privilgi, prs de
douze instances de travail et dchanges impliquant des habitants et des
professionnels de terrain (dont ceux des services publics) alimentent de leurs projets
la programmation du contrat de ville 2000-2006.
Lenveloppe ddie au soutien des initiatives associatives est gre depuis
1994 par la Commission vie associative. Les changements survenus en 2000 ont
donn naissance un fonds de participation des habitants (FPH) : ce fonds a t
ouvert aux projets des habitants des quartiers nord et sud non organiss en
association, des thmatiques prioritaires et un plafond financier ont t fixs (4 000
francs). Par ailleurs, les financeurs (Etat, Fonds daction sociale, rgion, ville) ne
sigent pas au sein de la commission, qui rassemble aujourdhui responsables de
services municipaux, du contrat de ville et associatifs.

142

Le FPH finance principalement les projets dassociations de proximit ou de

collectifs dhabitants impliqus dans les instances de travail. Dans ce contexte, la
souplesse du dispositif apparat comme une condition essentielle de son efficacit :
la commission est dornavant runie ds quune dizaine de projets peuvent lui tre
prsents (soit environ 3 ou 4 fois par an), les financements sont dbloqus
rapidement et contournent lhabituelle complexit administrative.
Dabord conu comme un moyen parmi dautres pour travailler la
citoyennet, le FPH doit permettre de susciter le dbat. Ainsi, lors des runions de la
commission, lensemble des porteurs de projet sont prsents et peuvent participer
la discussion : au souci dune ouverture dmocratique sajoute celui de la rencontre,
susceptible denclencher de nouveaux liens entre porteurs.
Les porteurs, avant de sadresser la commission, sont en contact troit avec
ladjointe du chef de projet charge dassurer laccompagnement des projets. Bien
sr, les besoins en accompagnement varient considrablement selon les porteurs :
associations constitues, naissantes ou groupes dhabitants, collectifs habitus ou
non aux circuits administratifs et au montage de projet, initiatives ncessitant une
aide ponctuelle ou un accompagnement continu et pdagogique. Cette phase
daccompagnement permet dexplorer les diffrentes possibilits de financement et
dutiliser au maximum celles offertes par le droit commun. Elle incite de fait les
institutions considrer des projets issus dune expression dhabitants.
Par ailleurs, les divers dispositifs de participation mis en place sur la ville, dont
le FPH, doivent faciliter lmergence dinitiatives dhabitants. Or il sagit de faire en
sorte que ces initiatives - et, plus largement, ce qui remonte de ces lieux de
participation - soient prises en compte dans llaboration de laction publique.
Lintgration de projets coproduits avec des habitants dans les deux derniers
contrats de ville du Blanc-Mesnil peut, dj, tre considre comme une tape sur la
voie de la transformation des pratiques institutionnelles.
Le FPH doit aussi jouer un rle de levier. Ainsi, sur les quartiers nord de la
ville, les actions montes chaque anne pour la Journe nationale des quartiers ont
en grande partie t finances par le FPH. Ces moments de fte se ritreront en
2002 en co-pilotage avec le service municipal vie associative qui prend petit petit le
143

relais du contrat de ville. En crant des "prcdents", des besoins qui appellent
lexpression de nouvelles demandes, les dmarches de participation conduisent la
municipalit sadapter et dvelopper de nouveaux services pour y rpondre.
Mais lexercice de la citoyennet savre dautant plus ais que lon dispose
de bagages sociaux et culturels. Or, le travail daccompagnement des associations
dans le cadre du FPH a rvl certains besoins en termes de formation (loi 1901,
politique de la ville...). Inities par le contrat de ville, des rencontres ont eu lieu en
1998 entre des associations des quartiers nord et sud de la ville et certaines
institutions partenaires. Lanne suivante, un stage anim par la Fdration des
ouvres laques (FOL) a t organis en collaboration avec le service vie associative.
Depuis, la ville passe chaque anne une convention avec la FOL pour des cycles de
formation ouverts toutes les associations de la commune. .

4-6--1-4-Les mouvements associatifs en Algrie : une action qui

reste timide.
Le mouvement associatif social joue un rle de plus en plus important dans la
vie politique, conomique et socioculturelle de notre pays. Il suscite des dbats
contradictoires, souvent passionns, quant la perspective de l'implication des
citoyens et de ce qu'il convient d'appeler la "Socit civile" dans la prise en charge
des problmes poss par le dveloppement. Mais au del de sa pertinence, la
problmatique de l'efficacit du mouvement associatif en Algrie doit tre revue dans
son contexte historique pour comprendre les conditions dans lequel il est apparu, et
quelles sont les contraintes quil affronte aujourdhui et qui empchent sont bon
fonctionnement.

L'article 2 de la loi 90-31 prcise que : "l'Association constitue une convention

rgie par les lois en vigueur dans le cadre dont laquelle des personnes physiques ou
morales se regroupent sur une base contractuelle et dans un but non lucratif. Elles
mettent en commun cet effet, pour une dure dtermine ou indtermine, leurs
connaissances et leurs moyens pour la promotion d'activits de nature notamment
professionnelle, sociale, scientifique, religieuse, ducative, culturelle ou sportive".
144

Contrairement certaines ides reues, le mouvement associatif en Algrie

date des annes 1920. Aprs la premire guerre mondiale, ce mouvement, utilisant
les possibilits de la loi 1901, sera centr autour des questions culturelles. A la fin
des annes trente et au dbut des annes quarante, plusieurs corporations voient le
jour linstar de la rgion de Bejaia qui a vu lapparition des premires corporations
professionnelles (Agents gnraux d'assurances, conditionneurs de figues sches,
dtaillants de tabacs, ngociants en crales, industriels du lige, piciers
dtaillants, laitiers, primeuristes, ouvriers agricoles, marchands de beignets

et

gteaux). (LACHERAF M).

Toutes ces associations vont jouer un rle essentiel dans la prise de
conscience des populations et surtout dans l'installation de la base du mouvement
national.
Le dclenchement de la guerre de libration puis les impratifs de la
construction de ltat national aprs l'indpendance ont frein l'extension du
mouvement associatif. durant la structuration de l'Etat-nation, les excs de
l'hgmonie de la puissance tatique sur les institutions, sa conception globalisante
de l'ordre social et surtout les a priori dfavorables, ont frein toute tentative
d'autonomisation de groupes sociaux et des actions collectives organises ou non en
extriorit de l'Etat (DERRAS).
En effet, ds l'indpendance, la lgislation algrienne a rigoureusement
contrl le champ associatif. La circulaire de mars 1964 et l'ordonnance de 1971 ont
accord l'administration des pouvoirs largis pour contrler la cration et le
fonctionnement des associations. L'ordonnance du 03 dcembre 1971, modifie par
celle du 07 juin 1972, a autoris l'tablissement d'associations culturelles, sportives,
artistiques ou religieuses. En son article 2, elle stipule que la cration d'une
association doit requrir un triple agrment: l'un du ministre de tutelle, le second du
ministre de l'intrieur et le troisime, du reprsentant de celui-ci l'chelon local.
Ces mcanismes procduraux ont constitu une contrainte majeure lmergence et
au dveloppement du tissu associatif en Algrie.
C'est en 1987, la suite de la promulgation de la loi 87-15 du 21 juillet 1987,
que les pouvoirs publics afficheront une certaine volont de librer la vie associative.
Malheureusement, le retard tait dj considrable. Ainsi, les chiffres communiqus
par le ministre de l'intrieur cette poque faisaient tat de l'existence de 11 000
145

associations l'chelle nationale. A titre de comparaison, cette mme priode, il

existait plus de 500 000 associations en France. Cette loi, loin dtre libratrice, a
nanmoins permis denclencher le processus de structuration du mouvement
associatif rattach certains espaces strictement dlimits et identifis linstar des
socits savantes, des associations de parents d'lves et des associations
caritatives.
Ces mouvements associatifs doivent tre encourager par les autorits, et
financer pour assurer leurs durabilits, les associations et les comits de quartier
lchelle de la ville (et mme pour le village) doivent tre organiss suffisamment
(organisation de runions et de dbats, information et sensibilisation des citoyens,
tablir des enqutes pour largir le champs dintervention, rcolte de fonds) pour
luter contre les problmes que connat la population en matire dhabitat et de
logements ainsi qua la prservation de limage de notre socit par la prise de
conscience des citoyens ainsi quau srieux de ces organisation pour travailler pour
lintrt de tous et non pas pour des objectifs seulement individuels.
Le mouvement associatif est un trs bon moyen pour lencouragement de la
participation des citoyens notamment dans le processus du logement, afin dexprimer
leurs besoins en matire de qualit de lespace habit, cela participe dune faons
trs fructueuse dans lvolution de la notion de la bonne gouvernance urbaine locale
et contribue dans le bon fonctionnement de la socit qui garantira un
dveloppement urbain durable, concept que lon va expliquer ultrieurement.

Il est vrai aussi de dire que la socit civile en Algrie reprsente notamment
dans les diverses associations na pas eu une grande influence sur les institutions
tatiques pour amliorer le cadre de vie des citoyens et ceci pour plusieurs raisons :
- Le mouvement associatif est encore jeune, il a merg, il y a peine une
dizaine dannes avec lapparition du multipartisme an Algrie et lenclenchement
des rformes librales au dbut des annes 80.
-Le peu de mobilisation des citoyens dans ces associations, puisque souvent
celles-ci navaient pas daudience relle auprs des citoyens mis part les
associations religieuses ou sportives.
- Le manque dexprience de ces associations dans la gestion de la ville et par
consquent de la dfense des citoyens qui se trouvent souvent en face de structures
administratives anonymes qui se montrent peu dispos lcoute du citoyen.
146

- La non diffusion de valeurs citoyennes dans le milieu ducatif notamment par

lcole pour valoriser la vie en collectivit.
Par ailleurs, une dmocratie suppose que les reprsentants lus par leurs
concitoyens doivent se montrer dignes de la confiance qui leur a t place en eux et
la hauteur de la mission qui leur a t confie pour dfendre les intrts de la
communaut. Mais, il faut avouer que les nombreux problmes que vivent les
communes ont contrari les objectifs des uns et des autres et opposer les logiques
des acteurs. Cette situation na pas permis lmergence dun espace dmocratique
qui associe dun ct les lus et de lautre les citoyens pour dbattre conjointement
des problmes qui proccupent tout un chacun.

4-6-2-

Le dveloppement urbain durable et son rle pour

lamlioration du logement.
Le dveloppement durable devient une notion importante de nos
jours dans la mesure o toutes les dcisions prises aujourdhui peuvent
hypothquer lavenir des futures generations.Cest pour cette raison que
tout projet de dveloppement doit avoir une vision globale.
4-6-2-1- Le dveloppement durable: une gestion rationnelle pour des
conditions meilleures.
Le dveloppement Durable est un terme trs utilis de nos jours, il permet
damliorer les conditions conomiques, sociales, culturelles et mme humaines des
populations dune part et utiliser les ressources naturelles dune faon rationnelles
afin de les prserver pour les gnrations futures dautre part. Le dveloppement
Durable est une notion de responsabilit des populations envers elles mmes par
une gestion intelligente des richesses naturelles et environnementales et envers les
gnrations futures pour leurs permettre de vivre dans les meilleures conditions
possibles.
Le concept du dveloppement Durable est apparu dans les annes 1970, lors
du sommet de Rio en 1992, une prise de conscience sur la ralit des liens entre le
dveloppement conomique et la protection de lenvironnement a t faite afin de

147

minimiser les dgts de lpuisement des richesses naturelles, la pollution et

beaucoup dautres problmes qui nuisent lenvironnement.
La premire confrence sur lenvironnement et le dveloppement a t organise par
les Nations Unies
nouvelles

Stockholm en 1972, son objectif t la mise en uvre de

politiques

de

dveloppement

prvenantes de lenvironnement.

socio-conomiques

appropris

et

(Bensebaini, T.2002).

4-6--2-2- Le dveloppement urbain durable : une rponse aux dfis de

la ville.
La notion du dveloppement urbain durable est de rtudier le phnomne
urbain, c'est--dire revoir les transformations que connat la ville, penser de
nouvelles perspectives long terme, afin de fournir des rponses aux dfis
quaffronte la ville dans les diffrents secteurs : logement, travail, transport,
conomie, environnementetc.
L'mergence de la problmatique du dveloppement durable applique la
ville date du dbut des annes 90 et correspond la prparation de la Confrence
de Rio. Avant cette date, les rflexions concernent non pas le territoire de la ville
mais des thmes particuliers tels que l'nergie dans la ville ou les transports. La ville
n'est pas apprhende en tant que systme. Freiner la mtropolisation, c'est--dire la
concentration d'activits et de populations dans les grandes villes, est le seul dfi
identifi.
Pour cela, il est prconis de soutenir le dveloppement des villes moyennes
et de maintenir l'habitat rural. Ce rquilibrage entre grandes villes et campagnes villes moyennes doit permettre de rsoudre les difficults cologiques des villes.
C'est en tout cas dans cette optique que travaille l'UNESCO dans le cadre de son
programme " Man and the biosphere " depuis 1971.
Cela correspond aux prconisations du rapport Brundtland, qui considre que
le phnomne de croissance urbaine est surtout problmatique dans les pays du
Sud, dans la mesure o le manque d'infrastructures fait cruellement dfaut dans des
villes dont la dmographie explose.
148

C'est la Commission des Nations Unies qui va vritablement impulser la

dmarche " Villes et dveloppement durable " l'occasion de la prparation de la
Confrence de Rio. Les Nations Unies s'assurent en effet du concours des villes
dans leurs travaux en favorisant l'mergence des associations de villes sur la scne
du dveloppement durable et en encourageant leurs dmarches.
Les Nations Unies ont en effet pris conscience de la ncessit d'ancrer la
dmarche un niveau local, de promouvoir un processus descendant mais aussi
ascendant, ce qui est dans la logique du dveloppement durable. C'est ainsi qu'est
cre en 1990, sous l'gide des Nations Unies, l'association ICLEI (International
council for local and environmental initiatives), destine sensibiliser les collectivits
locales l'environnement et au dveloppement durable et encourager la
constitution d'un rseau de villes oeuvrant pour le dveloppement durable.
(CNRS.FR Devlpmt-urbain-durable).

4-6-2-3- La contribution du dveloppement urbain durable pour le

secteur du logement.
Comme nous

avons expliqu prcdemment, le dveloppement urbain

durable, vient pour fournir des rponses aux dfis quaffronte la ville dans les
diffrents secteurs. Grce laction de la collectivit locale qui a la charge de dresser
son projet de dveloppement durable, son propre agenda 21 local. Elle trace ses
objectifs en laborant une politique en accord avec ses proccupations.
Le secteur de logement est un volet trs important dans les priorits du
dveloppement urbain durable, ce dernier ; pour rsoudre les problmes de
logements ; il doit :

Assurer le droit de logement a tous, donner accs au plus grands nombre

possible de citoyens, lutter contre la sgrgation sociale.

Tenir compte de lvolution de la socit et de ses besoins en matire de

logement, c'est--dire penser des programmes court terme et rflchir
aussi bien long terme pour ne pas priver les gnrations futures.

149

Revoir la conception des logements (implantation, orientation et isolation)

et rflchir de nouveaux matriaux (matriaux durables) de construction
afin de prserver le logement ainsi que son environnement.

Amliorer la qualit architecturale qui permet de mettre en valeur le

patrimoine bti et participe la durabilit de la ville.

4-6-2-4- Le dveloppement urbain durable en Algrie : plus une

rflexion quune numration des objectifs.
La stratgie nationale du dveloppement urbain durable en Algrie est
illustre par le programme du gouvernement, issu du programme prsidentiel, et se
matrialise particulirement travers un plan stratgique, en loccurrence le plan de
relance conomique 2001-2004 qui intgre les trois dimensions du dveloppement
durable : sociale, conomique et environnementale.
Malgr les efforts fournis par lEtat pour aboutir aux objectifs de la politique du
dveloppement urbain durable, beaucoup de contraintes objectives dans la mise en
uvre de cette stratgie peuvent tre rsums :
4-6 -2-4-1- Sur le plan social : manque de visions stratgiques et de capacits
oprationnelles.
La stratgie nationale du dveloppement urbain durable sur le plan social
connat de vraies contraintes qui empchent le bon fonctionnement de telles
initiatives de dveloppement du pays et de faire voluer la socit en assurant les
besoins et les proccupations de sa population. Nous pouvons citer :
Insuffisance des capacits des acteurs, en matire de planification de projet.
Manque de ressources financires.
Absence quasi-totale dun systme de suivi et dvaluation efficace.
Insuffisance de coordination entre les diffrents intervenants du dveloppement
durable.
Les ONG (organisations non gouvernementales), bien que nombreuses, ne
constituent pas par manque de vision stratgique et de capacit oprationnelles
une relle force de proposition.
150

4-6-2-4-2- Sur le plan conomique : linsuffisance de linvestissement

tranger et de laide publique.
En matire dinvestissement national et tranger : linvestissement directe
tranger est pratiquement inexistant au regard de son petit volume, et ce en dpit de
la mise en place dun environnement juridique, fiscal, et conomique incitatif. En plus
laide publique au dveloppement en chute depuis 1991 en Algrie. Ceci explique
linconscience et lindiffrence des citoyens lgard de limportance de leur
contribution quelque soit sa nature, pour assurer la relance de lconomie du pays.
4-6-2-4-3- Sur le plan environnemental : Des mesures envisages pour la
gestion environnementale.
Des reformes sont en cours dans le secteur de lnergie, elle accorde un intrt
considrable la question de la pollution industrielle et de la prservation de
lenvironnement.
Des mesures et des actions sont envisages au plan rglementaire et de la gestion
environnementale.
Mais des rsultats positifs aujourdhui sont loin dtre visible, surtout par les
citoyens qui attendent toujours a tre couts et pris en charge, cela nous mne a
prendre au srieux leurs contribution et leur participation dans les projets de leur
ville, les informer quotidiennement de touts ce qui se passe en matire de
rglementation (droits et obligations), cest appliquer pour de vraie une bonne
gouvernance urbaine locale en localisant et en diminuant les charges au niveaux
local ( lchelle du quartier ou de la ville) pour cerner, contrler et mieux grer les
projets de la ville.

151

Conclusion.
Dans cette quatrime partie, nous avons trait une nouvelle forme pour la
gestion de la ville qui est la gouvernance urbaine, ses objectifs et son apport pour la
ville en faisant comme partie indispensable, la participation citoyenne et la libert
dassociation vue leur contribution dans la maximisation du bien tre social et la
rduction des cots humains et sociaux. La bonne gouvernance abrite les exigences
de la productivit et la durabilit, la primaut du droit, la libert dinformation et
dexpression. Lobjectif de la gouvernance est de trouver une nouvelle faon de
fonctionner en relation avec tous les acteurs de la vie publique. Nous avons vu
galement le rle des mouvements associatifs, leurs dmarches et expriences
ltranger et celles menes dans notre pays avec toutes les potentialits de ces
formes de gestion qui travaillent dans un seul but, celui de faire voluer la ville et
revoir les carences qui gnent dans le droulement dun bon dveloppement urbain
durable.
Le dveloppement urbain durable recommande dassurer le droit de
logements tous, donner accs au plus grand nombre possible de citoyens, lutter
contre la sgrgation sociale, de tenir compte de lvolution de la socit et de ses
besoins en matire de logement, c'est--dire penser des programmes court
terme et rflchir aussi bien long terme pour ne pas priver les gnrations futures,
de revoir la conception des logements (implantation, orientation et isolation) et
rflchir de nouveaux matriaux de construction (matriaux cologiques) afin de
prserver le logement ainsi que son environnement. Et enfin damliorer la qualit
architecturale qui permet de mettre en valeur le patrimoine bti et participe la
durabilit de la ville.
Le cas de lAlgrie nchappe pas du faite quil y a beaucoup faire pour la
mise en uvre dune stratgie srieuse pour raliser les principes du dveloppement
urbain durable et cela travers les trois secteur vitaux et qui sont le plan social le
plan conomique le plan environnemental.

152

CONCLUSION DE LA QUATRIEME EME PARTIE.

Lobjectif de cette quatrime partie est de montrer lintrt principal de la
participation citoyenne dans la conception du logement et dans la prservation de
lenvironnement urbain, car encourager la participation citoyenne cest inciter faire
amliorer la qualit environnementale et cela a un grand impact sur lembellissement
de limage de la socit et la durabilit de la ville. Le citoyen par sa participation
dans les dcisions des projets urbains (programmes dhabitat) qui le concernent, le
responsabilise et lui donne le courage dexprimer sa volont, ainsi le devoir de
protger ses bien et de les prserver de touts les dangers qui les menacent pour
assurer leur durabilit.
La participation citoyenne dans la conception du logement est un pas
avantageux pour touts les acteurs du processus du logement (le logement social
participatif), pour le bnficiaire en premire position, les promoteurs ralisateurs
ainsi qu ltat contrleur. Le bnficiaire principal acteur, par sa participation dans
la conception de son futur logement, il va exposer ses besoins en matire dhabitat
au promoteur qui sen charge du programme de logements et cela lui vite de
modifier ou de transformer son habitation aprs lavoir acquise. Le promoteur, en
consultant ses acqureurs, il facilite la tache son quipe darchitectes et ingnieurs
dans le choix de la bonne cellule conue, ainsi la ralisation en utilisant les
matriaux adquats bien sure choisis par les acqureurs. Ltat, comme il financent
seulement une partie de ces logements, dj cest un bnfice conomique norme ;
surtout que la diffrence est complter par lacqureur (ventualit dun prt
bancaire), en plus la ralisation est excute par les promoteurs privs ou
organismes divers.
Mais la participation citoyenne sera la bonne initiative prise pour
lamlioration de la qualit de lenvironnement urbain, que si elle respecte touts ses
principes et que les citoyens prennent conscience vraiment de leurs besoins et
pensent surtout dans un esprit de collectivit et dune responsabilit partage. Des
sminaires, des confrences des forums de discussions et de concertations, aussi

153

ldition de documents de communicationsetc., sont des moyens ncessaires pour

dvelopper la socit.
Car vouloir participer la gestion de son logis, c'est--dire tre
impliquer dans la conception et la gestion de sa propre habitation (lieu de repos, de
scurit, et de bien tre personnel), cest le rve de tout citoyen, et parce que cette
participation devient une ncessit et dintrt gnral pour le dveloppement urbain
durale par la recherche des solutions auprs des acteurs concerns qui sont les
citoyens, dtudier leurs besoins et rflchir des rsultats fiables et durables.

154

CONCLUSION GENERALE

Au terme de cette analyse, nous pouvons dire que le problme du logement en

Algrie est devenu un lment important. Parfois la crise est telle que des
mouvements de population sont enregistrs travers le territoire national.
Au lendemain de l'indpendance, les autorits se sont orientes vers la
rsorption du chmage par des investissements dans l'industrie, et le logement a t
nglig. Mais des facteurs tels que l'exode rural et le crot dmographique vont
mettre en relief le dficit important de logements.
Les besoins ne cessent de crotre et le manque s'lve plus de un (01) million
d'units. Les capacits de ralisation de lEtat sont limites et malgr des
investissements importants dans l'installation d'units industrielles de prfabrication
importes d'Europe, la cadence de constructions ne suit pas. Ceci est d plusieurs
facteurs dont le plus important est la non matrise des techniques de fabrication par
les ouvriers.
C'tait l'poque o lEtat tait entrepreneur.
De tous les programmes de dveloppement, c'est le deuxime Plan quadriennal
(1974-1977) qui pose le problme d'une politique de production de logements en
masse par la cration des ZHUN (Zones d'habitation Urbaine Nouvelles).
Paralllement on cra galement les Z.I (Zones Industrielles). Mais devant le
manque de terrain, lEtat vient au secours des communes pour la ralisation des
quipements publics en leur donnant le monopole sur les transactions foncires en
zone urbaine. Tous les terrains, de toutes natures juridiques, taient verss au Fonds
des rserves foncires communales.
Les rserves foncires vont surtout vers les lotissements rsidentiels. Les
annes 80 (quatre-vingt) voient s'acclrer la production de logements et son essor
considrable.
Devant cette situation de crise o, en plus d'une offre de logements nettement
infrieure la demande, le clientlisme et les spculations sur les terrains et
l'immobilier vont accentuer cet tat de fait.

155

L'Etat va se dsengager progressivement. En 1986, on autorisa la promotion

immobilire prive. Les communes vont liquider tout ce qui relevait du domaine en
lotissant des terrains frapps de servitude et concdant des parties de trottoir pour la
cration de kiosques ou d'autres commerces . En 1988, c'est le passage
l'conomie librale et un arrt brutal du socialisme qui sera consacr par la
Constitution de 1989.
En 1990, la loi d'orientation foncire abroge le dispositif des Rserves foncires
et libre les transactions foncires qui sont confies des agences spcialises. Une
autre loi est initie pour l'amnagement et l'urbanisme qui instituera deux outils trs
importants : le Plan Directeur d'Amnagement et d'Urbanisme (PDAU) qui remplace
le PUA et le PUP, et le Plan d'Occupation des Sols (POS).
Mais toutes ces lois comme les suivantes n'arriveront pas endiguer la crise qui
secoue les villes algriennes, dont les facteurs les plus saillants sont : l'anarchie
dans la production du cadre bti, la rduction des moyens financiers, la fracture
sociale et urbaine.
Si aujourdhui la construction redmarre, nous remarquons que des incertitudes
demeurent parce que les couches sociales revenus faibles ou mme moyens
n'arrivent toujours pas se loger, comme la fragmentation de la ville n'est pas rgle.
Les demandes en logements augmentent de plus en plus et le dficit est de l'ordre
du million de logements.
Les diffrentes oprations qui se sont succdes pour contenir cette crise n'ont
pu venir bout malgr quelques ralisations de grande envergure telles que la
cration d'une nouvelle ville "Ali Mendjeli" Constantine. Le LPA, la location-vente,
LSP et le prt taux d'intrt trs bas (01 %) ont permis aux couches sociales
moyennes de souscrire un logement ; la promotion immobilire reste cependant
hors de porte des personnes fonctionnaires ou revenus moyens, elle s'adresse
aux cadres suprieurs et aux professions librales.
Quant aux populations issues des couches sociales infrieures, le logement
social reste la seule solution pour eux, surtout que les prix des logements ne cessent
d'augmenter sur le march libre.
Nous pensons qu'un taux de ralisation plus important pourra juste rpondre aux
besoins des mnages en attente de logements depuis quelques annes dj. La
156

rsorption du dficit actuel en logements ne peut se faire qu'avec un programme

important et surtout o les problmes techniques (terrains d'assiettes, et les PDAU et
les POS achevs) rsolus, et surtout viter les "passe-droits" sur le logement social.
Car l'accs au logement et sa distribution est un lment fondamental
d'organisation sociale. Le logement a un impact social, et le mode d'occupation, la
rpartition et l'accs sont au centre du dbat sur la source et la division et les
ingalits sociales.
Dans le cadre du programme quinquennal 2010-2014, lEtat a annonc la
ralisation de deux millions de logements. Ce programme comprendra la ralisation
de 800 000 logements publics locatifs, 500 000 logements promotionnels et 700 000
logements ruraux.
De par le type de ralisation et surtout de rpartition, il y a risque d'aboutir une
sgrgation rsidentielle par le processus de construction d'immeubles occupation
sociale homogne, des gens d'un mme statut ou d'un mme niveau social. Ceci est
d'autant plus perceptible dans la constitution de coopratives immobilires suivant le
statut professionnel : mdecins, magistrats, ducation nationale Les logements
actuels sont destins des catgories socioprofessionnelles bien dtermines.
D'autre part le prix des logements, tant la location qu' l'achat, ont augment
d'une manire trs importante. L'augmentation des salaires et des revenus d'une
manire gnrale sont en de des augmentations remarques dans le secteur du
logement. L'cart est de plus en plus grand et ne permet pas une frange importante
de la population d'y accder. Cette situation est loin d'attnuer la crise du logement,
bien au contraire elle va l'aiguiser. Surtout que nous constatons actuellement une
orientation des capitaux issus du secteur de l'conomie informelle qui s'orientent vers
l'investissement dans le secteur des logements.
Toutes les actions de lEtat vont tre rcupres par une couche sociale de la
population aise, et les couches moyennes auront encore subir le manque
d'accessibilit au logement.
La politique de l'accession la proprit de son logement sera de fait trs limite
et la catgorie sociale qui investit ce segment a pour objectif, non d'en faire un bien
d'apport mais pour une spculation et de rente il y a lvation du loyer courant audessus du loyer d'quilibre d'origine.
157

Dates des diffrents Plans de dveloppement

1967 1969 : Plan triennal

1970 1973 : 1er Plan quadriennal
1974 1977 : 2me Plan quadriennal
1978 1980 : Pause de 2 ans
1980 1985 : 1er Plan quinquennal

Dates des dcisions importantes

1962 1966 : Nationalisation des biens vacants

1967 1974 : Les Rserves foncires
1975 1981 : Vente du patrimoine immobilier de lEtat
1982 1986 : Promotion immobilire prive
1995

Le logement volutif

1998

Le logement public locatif (social)

2001

Location vente (A.A.D.L)

2008

Logements sociaux participatifs (L.S.P)

2010

Bonification de taux d'intrt des prts aux particuliers.

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BIBLIOGRAPHIE

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161

El Moudjahid, 15 avril 1986

Le Temps d'Algrie du 31-08-2010 : "Un plan d'urgence pour Constantine"

Dcrets
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1974.
- 76-27 du 7 fvrier 1976 fixant les modalits financires de cession par les
communes des terrains faisant partie de leurs rserves foncires.
- 82-332 du 06 novembre 1982 fixant les modalits de dtermination des prix
d'acquisition et de cession par les communes des terrains faisant partie des
rserves foncires.

Arrts ministriels
- N 16 du 28 janvier 1988.
- du 7 avril 2002 et du 9 avril 2002 fixant les conditions et modalits de cession
d'immeubles btis.

Circulaire ministrielle
- N 1498 D.G.C.L du 7 avril 1980 relative l'ob jectif de 200 lots par commune.

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ANNEXES

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1/ Bilan de la Promotion Immobilire Publique Constantine, fin 1998.

2/ Modalits d'accs aux logements publics

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