/PREAMBULE

La ville est une entit complexe, son volution ne peut tre dcide et mise en
uvre qu'aprs un diagnostic approfondi et une prise en compte du contexte de cette
volution sous tous ses aspects:
- aspects sociaux d'abord car la ville est cration de l'homme pour l'homme,
- aspects conomiques fondant la diversit de la vie urbaine,
- aspects environnementaux en tant attentif la qualit particulire des lieux,
leur histoire, au paysage qu'ils contribuent crer.
La complexit croissante des problmes urbains impose aux dcideurs politiques
et aux professionnels de l'amnagement une vision pluridisciplinaire de l'volution de la
cit.
Les villes se sont cres autour de lieux de production, puis la reconstruction du
pays et la politique des grands ensembles ont cr des paysages priurbains
monofonctionnels, isols des structures premires urbaines, villages, villes, etc..
Le zonage monofonctionnel dans ces zones priphriques, o l'habitat, les
quipements, le commerce, les services sont sectoriss au dtriment d'une synergie ou
de rapports privilgis entre une mme programmation, doit tre aujourd'hui
reconsidr.
Les dernires annes ont permis d'affirmer le rle trs important de la
planification urbaine, et c'est dans ce cadre, que se sont cres les villes nouvelles, ainsi
que dans le cadre de la politique de l'amnagement du territoire, les mtropoles
d'quilibre, les villes moyennes
C'est en effet vers une programmation plus diversifie, plus proche des besoins
des habitants et des entreprises que doivent s'orienter les nouveaux montages urbains.

1.0.0 /-GENERALITES
Le prsent plan doccupation des sols POS N5 concerne lunit de
voisinage (UV) n18 situ dans le quartier N5 de la ville nouvelle "ALI MENDJELI"
dans la commune de Ain Smara.
1.1.0 /- INTRODUCTION
Le POS est un instrument durbanisme et de planification urbaine qui fixe les
rgles d'urbanisme (rgles gnrales d'utilisation des sols et rgles de construction),
applicables sur un territoire choisi.
Le POS est un document juridique ayant force rglementaire, il simpose tous
ds sa publication et cre lgard de chacun, des droits mais aussi des obligations.
Par ses implications sur chaque quartier de la ville et par voie de consquence
sur la ville entire, il influe sur le quotidien des habitants: rsider, travailler, tudier, se
dplacer, se divertir, stationner
Le plan doccupation des sols est tabli conformment la loi 90-29 du 1er
Dcembre 1990, relative lamnagement et lurbanisme et aux dispositions du plan
directeur damnagement et durbanisme auquel il se rfre.
Il a pour enjeux la production et (ou) la transformation du sol urbain et du cadre
bti.
Le plan doccupation des sols dveloppe des projets urbains qui permettent la
matrise formelle de lespace urbain crer ou transformer ainsi que la prvision des
usages que ces projets sont susceptibles dinduire.
Les projets doivent tre conus en tenant compte de limportance du patrimoine
et de la dimension symbolique de la ville, leur conception prend appui sur des
techniques et des rfrences culturelles et formelles, il se fondent sur la comprhension
des lieux, de leurs gnies civils, de leur morphologie, de lvolution de leur occupation
et des usages qui sy exercent.
Le plan doccupation des sols prend en charge travers les projets urbains
laspect fonctionnel et formel de la ville, dfinit les rgles de composition qui
permettent la ville de saccrotre sans clatement de lurbanisation, ni destruction des
tissus.
Le plan doccupation des sols assure la qualit urbaine et architecturale de la
ville en rponse des problmes pour lesquels des objectifs, des choix et un programme
ont t tablis.
Il conduit la matrise du dveloppement de la ville la fois sur le plan de la
consommation, de la forme durbanisation et de lorganisation des diffrentes fonctions.

1.2.0 /- METHODOLOGIE ET PHASAGE DE LETUDE

Le bureau dtude URBACO de Constantine a t charg par la Direction de
lUrbanisme et de la Construction de la wilaya de Constantine dlaborer le plan
doccupation des sols n5 de la ville nouvelle "ALI MENDJELI" commune de Ain
Smara sur une superficie de 105.22 hectares.
Le POS est l'outil de gestion qui permet de traduire les objectifs des pouvoirs
publics sur un territoire donn et dorganiser lavenir immdiat de la ville.
Ltude du POS n 5 de la ville nouvelle "ALI MENDJELI" commune de Ain
Smara sarticule autour de trois phases successives mais complmentaires:
PHASE I
Objet du prsent rapport, elle a pour but de dresser un bilan critique du primtre
dintervention du POS et se dveloppe autour des thmes suivants :
- Rappel des principales orientations du schma global de la ville nouvelle de
Constantine qui sinscrit dans le cadre de ltude du PDAU approuve par dcret
excutif n 98-83 du 25 fvrier 1998 du groupement durbanisme de Constantine.
- Analyse des caractristiques naturelles et urbanistiques du site (gotechnique,
dclivit, climatologie, etc.).
- Proposition de deux variantes damnagement sur la base du constat tabli et de
linventaire de toutes les potentialits et les contraintes observes.
PHASE II
Consiste:
- dvelopper la variante retenue en procdant la localisation spatiale des diffrentes
composantes : habitat, quipements, rseaux divers, servitudes, espaces prserver)
et la dlimitation des zones homognes dfinies selon les usages des sols principaux
qui peuvent en tre faits.
-A rglementer lusage des sols en explicitant ce qui est ralisable et la manire de le
raliser sur une zone donne.
Le rglement dtermine pour chaque zone :
- La nature des occupations et des utilisations autorises
- Les conditions doccupation et dutilisation des sols
- Les possibilits maximales doccupation et dutilisation des sols

- PHASE III
Elle se caractrise par ltude dexcution des rseaux divers (voirie,
alimentation en eau potable et assainissement des eaux uses et pluviales).
Cette phase constitue, au del des gnralits humaines et physiques, une tape
primordiale au passage aux oprations concrtes.
La phase analyse du plan doccupation des sols n5 de la ville de
Constantine sarticule sur :
- Les orientations du schma global de la ville nouvelle de Constantine.
- Un lev topographique rcent informatis
- Des informations et documentations recueillies auprs des diffrents services.
1.3.0 OBJET, NATURE ET CONTENU DE LETUDE
Le POS N5 concerne toute une unit de voisinage de la ville nouvelle ALI
MENDJELI. Aussi, le projet peut paratre ambitieux et on peut lgitimement se
demander pourquoi aborder les problmes d'amnagement par la ville et pourquoi
aborder la ville sous l'angle de structure et de fonctionnement urbains.
La rponse cette question est inscrite dans la ralit mme du devenir de la
ville. Il est clair pour chacun qu'une des dimensions les plus spectaculaires et les plus
contraignantes du dveloppement de la ville est la croissance urbaine
Constantine a connu un vritable clatement urbain, les villes avec leurs activits
et leurs quipements sont la transcription directe de la croissance conomique et du
dveloppement politique que la ville a vcus et raliss depuis des annes.
Mais, constater la croissance urbaine, c'est poser le problme de la matrise de
cette croissance c'est--dire de la politique urbaine et enfin de l'urbanisme.
En termes urbains, il y a un dveloppement urbain si une autorit responsable a
les moyens de matriser la croissance, de lui confrer une cohrence conomique et
spatiale, d'y intgrer l'ensemble des groupes sociaux.
L'urbanisme est l'un des instruments de cette matrise. Mais la situation a
fortement volu dans ce domaine. La ville a vu un dveloppement urbain intense. Il
s'agit de raliser des quipements considrables dans le cadre d'un urbanisme qualifi,
de procder une srie de programmes et de mettre en place des nouvelles structures.
L'urbaniste se heurte une difficult fondamentale, l'apprhension globale et
prospective de sa ville ne peut rsulter de l'tude. Elle ne peut provenir que d'une vision
globale du devenir urbain. Ds que l'on prtend projeter la ville dans son avenir, on se
heurte aux multiples interactions et la profonde unit du phnomne urbain.
Aussi la croissance dmographique pose tous les problmes migratoires,
attraction des autres centres, la croissance conomique est fonction de la place de la
ville dans un contexte, dans un systme. Do la ncessit absolue de disposer d'une
4

vision synthtique du fait urbain sous peine de confiner l'urbanisme un exercice

formel, et courte vue forcment arbitraire et inefficace.
Ainsi, quelles que soient les difficults et peut tre mme en raison des
difficults, l'tude de l'amnagement urbain apparat comme une ncessit imprative,
comme un pralable absolu au dveloppement d'un urbanisme opratoire.
L'amnagement de la ville nouvelle a pour but de fournir aux tudes de POS,
une base de dpart complte intgrant l'essentiel des donnes actuellement disponibles,
et donc de servir de rfrence en fournissant un certain nombres de repres la
rflexion prospective des responsables et des techniciens du domaine urbain.
En bref, la cohrence est devenue une ncessit, cohrence de la croissance
urbaine avec l'ensemble de la croissance conomique et sociale, cohrence des
diffrentes units qui constituent la ville. Et c'est prcisment pour centrer l'analyse au
niveau de ces inter-relations et de ces cohrences, que la notion d'amnagement et de
structuration du POS est dicte.
L'amnagement sous toutes ses formes est le produit de deux sries de
dterminants:

Des dterminants physiques,

Des dterminants politiques, l'orientation mme donne par les responsables.

Le rsultat ne peut tre conu que si tous les dterminants ont t clairement et
entirement noncs.
Devant lampleur du programme raliser, les autorits concernes ont dcid
dengager une tude damnagement et de structuration du POS N5 ayant pour
objectifs :
- De concevoir un espace vital qui marque lenvironnement par les signes physiques et
spatiaux en traduisant une notion- vision particulire de la vie, de la culture et de
lespace architectural.
- De rpondre aux besoins de la population future et de recevoir un programme
dextension destin pour cette zone.
Les pouvoirs publics ont trouv au moyen du plan doccupation du sol loutil de
contrle et de matrise du phnomne urbain et de son extension future.
Il sagit de promouvoir un cadre de vie harmonieux en tablissant des normes et
des rgles se conformant toutes les crations urbanistiques nouvelles.

1.4.0 DEMARCHE METHODOLOGIQUE DE L'ETUDE

Elle consiste dfinir les lments fondamentaux qui structurent toute analyse
urbaine, dans le but de matriser lusage et de garantir la cohrence et le bon
fonctionnement du processus danalyse.
La dmarche suivie dans cette tude est similaire la dmarche classique des
tudes d'amnagement.
Une fois l'objectif prcis, elle consiste dfinir la voie la plus courte et la plus
conomique ( tous les sens du terme), pour y parvenir.
C'est prcisment en fonction de la mthode que les rsultats sont prsents. Les
diffrentes phases sont nettement spares et explicites.
Globalement, la dmarche suivie relve de :

Llaboration d'une problmatique,

La conduite d'une analyse aussi exhaustive que possible,
Le constat dun bilan critique centr progressivement sur les problmes urbains.
La prsentation des propositions adaptes au milieu physique et humain.
Le principe de base qui a prsid leur laboration est la rgle du ralisme et
d'opportunisme.

Cette dmarche va du simple au complexe, de la description la synthse. Le systme

urbain est envisag comme l'lment central et dcisif de l'organisation de l'espace
Une large base descriptive supporte une analyse des dterminants qui sont de
deux types, physiques et politiques, qui dbouche elle-mme sur une srie de
propositions, compte tenu de l'objectif dfini au dpart.

1.5.0- PROBLEMATIQUE
Lintrt dune problmatique est fondamental, pour la fixation dobjectifs et le
choix dapproches et de mthodes de lanalyse.
Les problmes sont tellement varis quil est ncessaire de cerner la spcificit
de chacun et de dfinir son degr dautonomie et dinterdpendance, afin de le placer
dans son contexte thorique et de le traiter avec les outils et les instruments les plus
appropris.
Au cours des dix dernires annes, le dveloppement urbain de la ville de
Constantine a connu une expansion considrable.
En effet le dveloppement conomique et social conjugu un accroissement
dmographique important a engendr une urbanisation acclre.
C'est ainsi que toute l'urbanisation de cette dernire dcennie a t oriente vers
un type d'urbanisation nouvelle sous la forme essentiellement d'une extension urbaine
sur site vierge.
Cette situation de crise est arrive branler la structure de ces satellites, qui
dans un pass rcent faisaient figure de zones rurales.
De surcrot, ces extensions urbaines dmesures ont eu des effets ngatifs :
- Toutes les oprations se sont implantes en priphrie urbaine sur les terres agricoles
ou vocation agricole o les cots de la viabilisation sont extrmement levs du fait de
l'inexistence de rseaux.
- Le second constat, est la mauvaise intgration de ces nouvelles extensions au tissu
urbain existant.
- La troisime consquence consiste en la monofonctionnalit de ces zones. Cette forme
d'urbanisation qui devait permettre de concrtiser dans le fait le principe de l'habitat
intgr, n'a pas atteint son objectif. En effet ce sont de vritables cits dortoirs
dpourvues de tout quipement d'accompagnement ou d'amnagement devant crer de
nouveaux centres de vie.
- Le quatrime constat trait une occupation irrationnelle et non conforme aux tudes
labores.
Depuis, le grand centre urbain Constantine se trouve bloqu dans son urbanisation
future aux environs immdiats et il a t confront un ensemble de problmes trs
objectifs qui limitent son expansion et qui peuvent tre rsums dans les points suivants:
- dficit trs important en matire de logements et d'quipements travers le
groupement.
- Saturation des sites existants et problmes d'extension lis la protection des terres
agricoles et glissement de terrains.

- Capacit de ralisation des entreprises infrieure la demande.

- Pnurie de matriaux de construction.
- Moyens financiers insuffisants etc.
Ainsi, l'mergence de la crise du logement qui caractrise cette dcennie, a
amen les autorits politiques intervenir de manire permanente dans ce secteur et
l'organiser autour de deux axes: d'une part le lancement d'un important programme de
logements; d'autre part la matrise d'un dveloppement urbain, caractris par
l'institution de rserves foncires communales et d'un ensemble d'instruments de
planification urbaine pour rpondre cette situation.
L'option de la cration d'une ville nouvelle a t prise dans le cadre de ltude du
Plan dUrbanisme Directeur du Grand Constantine afin de soulager la mtropole de son
poids dmographique, qui par sa croissance dbordait sur ses satellites les plus proches.
La ville nouvelle a t conue dans un but tout fait prcis: celui de rquilibrer
la croissance urbaine au sein de ce groupement en limitant la taille des agglomrations
afin dviter la fusion entre la mtropole et ses satellites.
2.0.0- APERCU GENERAL DE LA VILLE NOUVELLE
Dans le cadre de la politique damnagement rgional de Constantine et de ses
environs, les tudes ralises (P.U.D, P.A.W, P.D.A.U), ont toutes optes pour le report
de la croissance de la Mtropole vers la Nouvelle Ville de Ain El Bey.
Rglementairement, la ville nouvelle de ALI MENDJELI s'inscrit dans le cadre
des prescriptions du plan d'urbanisme directeur du groupement de Constantine
(Constantine, Khroub, Ain Smara, Didouche Mourad et Hamma Bouziane)
Les tudes du plan d'urbanisme ont montr que les extensions des sites existants
taient insuffisantes pour absorber la croissance prvue l'horizon 2000 et que la
cration d'une nouvelle urbanisation tait ncessaire.
Depuis, on assiste une urbanisation importante sans conformit avec les
objectifs du plan d'urbanisme directeur. Une quantit importante des terrains a t
affecte essentiellement l'habitat, du fait des besoins ressentis et cela sans stratgie de
viabilisation et indpendamment des capacits de ralisation, c'est le cas du plateau de
Ain El-Bey, El-Menia et El-Berda.
L'urgence de la demande tait motive d'une part par l'impossibilit de trouver
des terrains pour la ralisation de ce programme et d'autre part pour viter d'occuper les
seuls terrains encore disponibles ce qui mnera une saturation irreversible des
primtres dj urbaniss.
Cette situation trs hypothtique a t vite par le choix du lancement des
tudes de la ville nouvelle et le transfert des programmes d'habitat sur le site de cette
dernire qui constitue une rserve foncire trs importante pour absorber la croissance
urbaine prvue l'horizon 2000.
8

L'URBA.CO a propos de concentrer l'effort sur ce qui est directement

ncessaire au lancement d'une premire tape.
C'est dire que les plans d'ensemble de la ville ne seront pas produits et la vision
globale ncessaire l'laboration du plan de composition urbaine du P.O.S. de la
premire tape sera fournie par un schma directeur dfinissant la structure globale de la
ville.
Cette mthode de travail trs ambitieuse constitue un processus itratif de
planification, de contrle et de gestion.
Ceci permettra aux autorits et services techniques concerns de tirer les
conclusions de faon permettre les modifications et les remises en causes en tenant
compte des expriences dj acquises.
2.1.0- SITUATION GEOGRAPHIQUE
Le terrain rserv l'implantation de la ville nouvelle est situ au Sud de la ville
de Constantine environ 13 Km du centre ville.
Le site devant recevoir limplantation de la ville nouvelle couvre une superficie
assez vaste sur le plateau dAin El Bey: 1500 Hectares.
Le site de la ville nouvelle est situ sur le plateau de Ain El Bey. C'est un site en
voie durbanisation, vaste, lgrement ondul et ravin.
Il est localis sur le territoire des communes de Ain Smara et d'El Khroub et se
caractrise par une faible valeur agricole (classe 3), prsentant des pentes variables,
mais gnralement faibles.

CONSTANTINE

AEROPORT
KHROUB
AIN SMARA

VILLE NOUVELLE

SITUATION DE LA VILLE

Port une altitude moyenne de 800 m et disposant dune topographie vari et faible
pente et sans contraintes majeures, il se prte facilement lurbanisation, dautant quil
dispose dun sol de trs bonne constructibilit.
De plus il jouit dune position remarquable, la croise des chemins entre
Constantine, El Khroub et Ain Smara et de la proximit du grand aroport international.
Le choix du site d'implantation de la ville nouvelle est une opportunit trs
importante dans les objectifs assigns cette ville (rle de la ville, capacit d'accueil,
qualit du cadre bti, cot de ralisation, gestion ...etc.)
Pour bien apprcier le site d'implantation de la ville nouvelle, une tude bien
dtaille a t engage afin de connatre toutes les caractristiques physiques du terrain
(morphologie, hydrologie, climat...etc.).
2.2.0- CONTEXTE PHYSIQUE
Avant de procder l'analyse dtaille du POS N5 de la ville nouvelle, il
importe d'tudier et de donner quelques gnralits, valables pour l'ensemble de la ville
entire.
Face la problmatique gnrale ainsi voque, l'tude du site est ci dessous
aborde dans le contexte gnral du cadre physique, de la situation et du fonctionnement
de la ville.

10

2.2.1- TOPOGRAPHIE
La nouvelle ville ALI MENDJELI est btie sur le plateau dAin El Bey
dune altitude de 700 m 800 m avec un point culminant de 869 m au Djebel Tegmert.
Il est limit lOuest par lOued Rhumel et lEst par lOued Boumerzoug qui
ont des altitudes variant entre 575 m et 640 m de par et dautre de la ville nouvelle et
confluant au Sud de Constantine une altitude de 520 m.
La Nouvelle ville slve entre 730 m et 800 m avec un point haut 841m.
Le Djebel Ouled Sellam (923 m) et le Djebel Sekoum (847 m), la surplombent lOuest
et au Sud Ouest.
Le terrain du POS N 05 se situe des altitudes comprises entre 770 m et 800 m.
2.2.2- HYDROGRAPHIE
Le drainage naturel de la nouvelle ville ALI MENDJELI se fait, dans trois
directions diffrentes, travers :
- Le sous bassin versant de lOued Fartas vers lEst, en direction de lOued
Boumerzoug.
- Le sous bassin versant de lOued Said vers le Nord, en direction de lOued Rhumel.
- Le sous bassin versant (dans lequel se situe laire du POS N05) de lOued Sedjar vers
le Sud-Ouest, en direction de lOued Rhumel.
Si les diffrents Oueds des bassins versants sont peu profonds et coulement
temporaire, laire de ltude est draine par des lignes dcoulement dont la profondeur
nexcde pas 20 30 cm.
2.2.3- HYDROGEOLOGIE
Dans le cadre des tudes du projet de ralisation dune Nouvelle Ville sur le
plateau dAin El Bey, il a t procd, dans les annes 1980 1990, la reconnaissance
et lestimation des potentialits hydrauliques des diffrents aquifres de la rgion
(plateau dAin El Bey, valle dAin Smara et la plaine mridionale du Djebel Felten).
Ltude avait t base essentiellement sur les donnes de forages excuts en
1977 1978 pour le compte de lex SONACOME et celle recueillies auprs de linstitut
des sciences de la terre de luniversit de Constantine.
Des diffrents travaux et tudes, il ressort dans le mio- pliocne ( pliocne
villafranchien dans la carte gologique doued Athmenia au 1/50 000), du plateau dAin
El-Bey lexistence de deux couches aquifres importantes :
- La premire a t rencontre 220 m de profondeur et dont le niveau statique est
remonte jusqu 190 m.

11

- La seconde, la plus importante, en connexion avec laquifre principal, sest stabilise

278 m de profondeur.
Linventaire des puits et des sources avait permis de mettre en vidence un aquifre
superficiel peu important et faible dbit ( Q 5 l/s).
2.2.4- GEOLOGIE
Le plateau dAin El bey est constitu, presque essentiellement, dun matriel de
remblaiement de dpressions topographiques caractris par labondance dlments
grossirement dtritiques, dans les premiers niveaux paraissant appartenir au Miocne
suprieur.
Rapport au mio pliocne continental ( mp selon la carte gologique de
Constantine au 1/200.000 ) au pliocne villafranchien (p1e selon la carte gologique
dOued Athmenia au 1/50.000), ce matriel de remblaiement est constitu de calcaires
travertineux durs ou caverneux rouges, ross ou bruntres et de marnes lacustres,
brches, conglomrats, grs et sables continentaux.
Quelques reliefs, dont les plus importants sont les Djebels Ouled Sellam et
Sekoun, appartiennent la nappe nritique Constantinoise.
Rattachs au cnomanien calcaire (C 5-4), ils forment une formation pouvant
atteindre 250 300m dpaisseur. Ils sont constitus de calcaires compacts gris,
calcaires dolomitique et dolomies, et sont exploits, surtout au Djebel Sekoum, par
lintermdiaire de nombreuses carrires, pour la production dagrgats et lextraction
dun nombre dexcellente qualit (lonyx dAin Smara).
2.2.5- SEISMICITE:
Le territoire national est divis en cinq (05) zones de sismicit suivante :
- Zone O
- Zone I
- Zone IIa et II b
- Zone III

: sismicit ngligeable
: sismicit faible
: sismicit moyenne
: sismicit leve

La wilaya de Constantine est classe en Zone IIa de sismicit moyenne selon le

document technique rglementaire et les rgles parasismiques Algriennes (RPA
99/version 2003).
Laire du POS n 5, situ la nouvelle ville ALI MENDJELI , sur le plateau
dAin El Bey, constitue un site ferme dans lequel la vitesse moyenne donde de
cisaillement VS est suprieure ou gale 400 m /s.
Un niveau minimal de protection sismique devra tre accord aux ouvrages
selon leur destination et leur importance vis vis des objectifs de protection qui leur
sont fixs afin de protger les personnes et les biens conomiques et culturels de la
communaut.

12

La classification des ouvrages selon leur importance prconise des seuils

minima de protection que devra appliquer le matre douvrage.
- Ouvrages dimportance vitale:
Ce sont des ouvrages vitaux qui doivent demeurer oprationnels aprs un sisme majeur
pour les besoins de la servie de la rgion, de la scurit publique et de la dfense
nationale :
- Btiments abritant le personnel et le matriel de secours ayant un caractre
oprationnel tels que casernes de pompiers, de police ou militaires, parcs dengins et de
vhicules dintervention durgence et de secours.
- Btiments des tablissements publics de sant tels que les hpitaux et centres dots de
services des urgences.
- Btiments des tablissements publics de communication
- Btiments de production et de stockage deau potable dimportance vitale.
- Btiments administratifs devant rester fonctionnels en cas de sisme.
- Ouvrages de grande importance:
Ouvrages abritant frquemment de grands rassemblements de personnes :
- Grande mosque, btiments usage de bureaux, btiments industriels et commerciaux,
scolaires, universitaires, constructions sportives et culturelles, pnitenciers, grands
htels.
Btiments dhabitation collective ou usage de bureau dont la hauteur dpasse
48 mtres.
Ouvrages publics dintrt national ou ayant une importance conomique
certaine.
- Btiments de centres de production ou de distribution dnergie.
- Chteaux deau et rservoirs de grande moyenne importance.
2.2.6- CLIMAT
Au Sud de la wilaya de Constantine le climat est de type Mditerranen semi-aride
prsentant des amplitudes thermiques varies1.

1- LES TEMPERATURES
1

Source : Monographie de la wilaya de Constantine 2000 : D.P.A.T.

13

Sont marques par des variations saisonnires et journalires. Les moyennes mensuelles
observes sont :
2,9C pour les minimas en hiver
32,8C pour les maximas en t
2- LES PRECIPITATIONS
Les vents marins temprent la rgion mais lui apporte aussi des pluies qui arrivent du
Nord-Ouest et parfois du Nord-Est.
A caractre orageux, ces pluies sont irrgulires dans le temps et dans lespace et sont
trs peu bnfiques pour lagriculture.
Les pluies torrentielles sont enregistres pendant un nombre de jours de pluies rduit en
hiver et au printemps et ne pntrent que partiellement en profondeur, le plus gros
volume deau est vacu vers les oueds.
La moyenne pluviomtrique annuelle varie entre 400 et 600 mm.

2.3.0- OBJECTIFS DE LA VILLE

14

La ville nouvelle ALI MENDJELI est linstar de toutes les nouvelles villes
du monde, cre de toutes pices dans le but de cristalliser et d'organiser la croissance
urbaine un moment o celle-ci tait forte.
L'intention tait naturellement d'en faire rapidement une ville importante,
complte, bien quipe, pourvue d'emplois nombreux et dote de bons moyens de
liaison avec l'extrieur, en particulier avec la mtropole.
La ville est le sige d'une multiplication d'activits, elle gnre des changes de
tous ordres et des interactions conomiques, sociales, politiques, culturelles quel que
soit le mode d'organisation de la population qui y habite.
Le citoyen et le consommateur y bnficient d'un choix vari de services, ainsi
que de multiples espaces de libert, sous la forme d'un march du travail (bassin
d'emploi) et des possibilits d'accs l'ducation, la sant et une volution
professionnelle et sociale.
La ville nouvelle est conue dans un contexte de dveloppement durable selon
une dynamique urbaine oriente vers la ralisation d'un projet de long terme, dfini par
des actions offrant des rponses aux nombreux dfis qu'affrontent les villes en matire
de transport, logement, urbanisme, dveloppement conomique, insertion, emploi,
environnementetc.
Ville planifie, rpondant aux impratifs d'une politique plus ou moins
volontariste d'amnagement, sa cration a t parfois en complte rupture avec la
tradition urbaine locale.
La ville nouvelle ALI MENDJELI a t cre la marge d'une grande
agglomration (Constantine), dans le but d'organiser la croissance urbaine selon un
cadre de vie agrable.
La ville nouvelle ALI MENDJELI a t envisage comme une solution au
problme daccroissement dmographique (migratoire-naturel) de la mtropole et
soulve une problmatique spcifique telles :
- l'ampleur de son attraction et lestimation du volume des migrations et par voie de
consquence de sa taille et de la vitesse de son expansion spatiale,
- la possibilit de contrebalancer rellement les migrations en direction de Constantine
sans tre simplement un exutoire de celle-ci,
- la capacit de retenir trs longtemps voire dfinitivement sa population et ne pas
fonctionner comme un simple relais de courte dure.
Il est en effet trs important de se demander si l'influence de la ville nouvelle
ALI MENDJELI va se prenniser du point de vue ampleur et caractristiques, une fois
la naissance ventuelle d'autres ples d'attraction concurrents ou les offres ne couvrant
plus les demandes.
La structure de la ville nouvelle ALI MENDJELI est propose selon une forme
ramasse assez compacte permettant une rduction du temps de dplacement.
15

Elle est le rsultat dun rseau de voirie influenc dune manire trs vidente
par le relief du site. La forme circulaire de la voirie principale permettrait de desservir
convenablement les zones dhabitat et les zones dquipements.
Les principes retenir pour le schma de structure sont les suivants :
- une forme ramasse trs compacte permettant une rduction du temps de
dplacement,
- un systme de voirie conforme la structure,
- une voirie trs hirarchise, permettant une bonne accessibilit aux diffrentes zones
de la ville.
- un centre principal tal et de forme allonge.
- un centre principal forte concentration en quipements urbains l'chelle de la ville.
- une forte animation du centre urbain.
- des centres secondaires disposs autour du centre principal permettant une relation
fonctionnelle et spatiale directe grce un rseau de voirie trs tudi.
- des centres secondaires regroupant les quipements l'chelle d'un quartier et de
groupements de quartiers.
- la projection de jardins publics l'chelle des units de voisinages et des centres de
quartiers.
- un parc urbain et un parc d'attraction participant dans la cration dun microclimat.
- une ceinture verte centrale traversant la ville en son milieu.
- une zone d'activits multiples localise l'entre de la ville dans la partie subsonique.
Elle est facilement accessible grce l'ensemble de voirie qui la dessert.
L'image de la ville nouvelle et son fonctionnement sont bass essentiellement
sur le principe de la hirarchisation tant spatiale que fonctionnelle.
Elle a t adapte tous les niveaux et lments de composition urbaine.
Cette hirarchisation de l'espace et de la fonction permettra une meilleure vision,
identification et organisation des lments constituant le systme de la ville.
- Hirarchisation des centres (centre principal, centre secondaire)
- Affectation hirarchise des quipements et des activits commerciales.
- Structuration de la voirie (boulevard principal, boulevard secondaire, voirie primaire,
secondaire...etc.)
- Graduation dans l'affectation des densits (densit forte, densit moyenne, densit
faible.)
- Ordonnancement dans l'affectation des espaces verts.
La ville nouvelle de ALI MENDJELI s'organise autour d'un centre principal
(linaire) qui exerce un pouvoir d'attraction li une concentration d'quipements
l'chelle de celle-ci et souvent l'chelle rgionale (centre d'affaires, centre commercial,
universit, htel 300 lits).
Autour du centre principal se dveloppent les diffrents centres secondaires
l'chelle d'un quartier ou dun groupement de quartiers. Cette structure de centres

16

multiples hirarchise permet un meilleur rayonnement des quipements et renforce

l'effet de complmentarit entre les centres de la ville.
Pour une meilleure matrise de lespace urbanisable et durbanisation future , le
territoire de la nouvelle ville a t divis en cinq grands quartiers dont un centre
principal et quatre secondaires .
Le projet de la ville nouvelle est scind en deux tapes qui sinscrivent dans les
prvisions et les objectifs retenus savoir la ralisation et la couverture dune premire
tranche qui prendrait en charge les dficits de la grande mtropole dans les dix ans
venir et que lon estime 25.500 logements, avec les quipements ncessaires (de base
et structurants). Cette tranche est compose de neuf units de voisinage qui
correspondent au secteur urbaniser et le reste composera le secteur durbanisation
future (long terme):
Une zone dactivits multiples de 120 hectares est retenue pour le court terme.
Elle se situe lentre Est de la ville, sur le chemin de wilaya 101.
Sa ralisation devra se faire, pour une meilleure matrise, en tranches, en fonction des
demandes dinvestissement.
3.0.0- ANALYSE DE LESPACE SUPPORT DU POS N 5
Lanalyse est un outil indispensable, en vue dune connaissance gnrale et
exhaustive de la ralit urbaine, qui vise la dtermination et la programmation de
lensemble des actions et interventions engager ensuite selon un processus
durbanisme oprationnel.
Cette premire phase dtude reprsente lanalyse de base ncessaire une tude
de POS, et se caractrise par la dtection et la comprhension de tous les lments
quantitatifs et qualitatifs composant une tude oprationnelle.
La dmarche suivie pour llaboration de cette tude sest base principalement
sur:
- Lanalyse physico - spatiale du site
- Linventaire des caractristiques et des contraintes du site.
Dans le cadre d'une tude du POS la premire phase consiste :

Etablir un diagnostic gnral dfinissant l'environnement du projet avec ses

potentialits et ses contraintes.

Dfinir les principes d'amnagement mettre en uvre pour rpondre aux

objectifs dfinis par le matre d'ouvrage.

Etablir un ou plusieurs scnarios d'amnagement permettant au matre d'ouvrage

d'arrter le parti d'amnagement le mieux adapt qui sera dvelopp dans la
seconde phase de l'tude
3.1.0- PRESENTATION DU SITE

17

3.1.1- SITUATION
Le plan doccupation des sols POS N5 concerne lunit de voisinage (UV
n 18), situe dans la partie Sud-Ouest de la ville nouvelle "ALI MENDJELI"
commune de Ain Smara.
Le site du projet est localis sur un terrain rserv lextension de la ville
nouvelle dans la direction Sud-Ouest, il couvre une surface de 105.22 hectares.
3.1.2- LIMITES DE L'ETUDE
Le POS est limit :
- Au Nord-Ouest par l'UV 04, la cit universitaire et le parc urbain,
- Au Nord-Est par le POS 04 (l'UV 17),
- Au Sud-Est le POS 02 et l'UV n20,
- Au Sud-Ouest par la limite de la ville nouvelle et l'extension.
3.1.3- EQUIPEMENTS ENVIRONNANTS
Les quipements d'environnement urbain relve d'un systme relationnel dans
lequel chaque lment n'est pas trait isolment, ni d'une faon ponctuelle, mais
toujours en prenant en considration l'ensemble des relations qui s'tablissent entre les
diffrents lments du systme pour aboutir un rsultat meilleur.
Lanalyse de la zone dtude en contact avec le contexte urbain et
lenvironnement immdiat est considre comme une action pralable au dmarrage de
lintervention et de lamnagement du site.
Les relations fonctionnelles et morphologiques de la zone dtude avec lespace
environnant (la topographie, les quipements structurants, l'accessibilit, les
infrastructures, la typologie de lhabitat existant : trames, surfaces, tat des
constructions, volumes) s'avrent des paramtres indispensables pour une analyse
objective.
Les quipements structurants programms l'chelle du quartier, groupement de
quartiers et l'chelle de la ville sont:
- Tribunal - Sige APC - Sige Daira - Htel des postes - administrations.
- Muse Thtre salle d'expositions
- Centre de sauvegarde de la jeunesse
- Foyer pour enfants assists
- Ecole des Sourds-Muets
- Sret de daira
- Complexe culturel
- Central tlphonique
- Pouponnire
- Htel (150 lits)
- Htel (50 lits)
- Protection civile
18

- Auberge de jeunesse
- Gare routire
- Centre culturel
- Centre commercial
- Groupement sportif
- Multi-salles de cinma
- Lyce (1000 places)
- Technicum (1300 places)
- C.F.P (400 places)
- Polyclinique
- Centre psycho-pdagogique
- Salle polyvalente
- Htel de poste
- Sret urbaine
- Commerces de grande surface
- Mosque
- Salle omnisport
- Maternit urbaine
- Parc urbain
- Jardin public
- Parc d'attraction et de loisirs
- Universit
- Hpital
- Complexe sportif
- Cimetire
3.1.4- ACCES A LAIRE DETUDE
L'entre principale l'aire d'tude se fait partir des routes proposes au niveau de la
ville nouvelle. Le seul accs important est reprsent par le boulevard principal qui
traverse la ville au centre et partir duquel prennent naissance des routes qui mnent
vers le site.
Ainsi l'accs se fait au moyen des routes suivantes:
- la route primaire "F"
- la route primaire "L"
- la route primaire "M"
- la route primaire "H"

19

3.2.0- CADRE PHYSIQUE ET NATUREL

3.2.1- TOPOGRAPHIE
La topographie est la technique qui traite de la reprsentation et de la forme du
sol et des dtails qui s'y trouvent.
C'est le document de base de toute tude sans lequel tout travail sur le terrain n'a
quune valeur prcaire et hypothtique.
La collecte des donnes physiques du site se fait exclusivement partir du
terrain et leur localisation sur un plan tabli ces fins (carte topographique) est une
ncessit indniable et absolue.
Etablir un plan topographique, c'est reprsenter une chelle rduite l'ensemble
des dtails du terrain projets verticalement sur la surface horizontale de rfrence.
Les dtails topographiques reprsents sont de deux natures:
les contours des objets du sol, tels que les routes, les canaux, les constructions,
les cours d'eau, les limites de proprits, etc et se dnomment la planimtrie
-

le relief du sol et sont appels altimtrie.

Les plans topographiques servent de base aux projets d'urbanisme ainsi qu'aux
tudes de voirie, des rseaux etc
Leur destination permet de dcider que les levs des corps et des objets devront
tre effectus avec toute la prcision compatible avec l'chelle considre.
Le lev topographique est loutil de base la reproduction de ltat physique
existant, il permet davoir limage du terrain, sa morphologie, ses pentes, ses contraintes
naturelles ou urbanistiques.
Une premire analyse du lev topographique rvle que laire dtude se situe
sur un terrain vierge avec une dclivit infrieure ou gale 5%.
Le plan topographique tabli lchelle 1/1000, renseigne avec prcision sur la
morphologie du terrain, il indique aussi le sens de linclinaison qui est dune manire
gnrale Est-Ouest.
Quatre classes de pentes y sont constates:
- Des pentes infrieures ou gales 5 %, reprsents par des terrains pente douce ,
situs dans la partie Nord et Nord-Est du primtre d'intervention.
- Des pentes faibles modres allant de 5 8 % concernant la majorit des terrains et
qui sont les meilleurs terrains pour lamnagement.

20

- des pentes variant entre 8 et 12 % situes dans la partie Nord et Nord-Est du primtre
d'intervention.
- des pentes suprieures 12 % faiblement reprsentes et situes dans la partie Ouest
du primtre d'intervention.
Ainsi, la majorit des terrains du site sont favorables l'urbanisation et aptes
recevoir des constructions.
De manire gnrale, la topographie du site du POS n 5 est suffisamment
favorable et propice une nouvelle urbanisation.
3.2.2- GEOTECHNIQUE
L'aire du POS N5 est constitue d'un terrain rgulier, trs lgrement ondul et
assez peu inclin.
Quelques lignes d'coulement des eaux courtes, troites et trs peu profondes
(quelques centimtres) drainent les eaux superficielles vers le Sud-Ouest.
Le terrain est constitu de calcaires travertineux durs et par endroits caverneux et
de marnes lacustres de couleur rouge, rose ou bruntre.
Ces calcaires affleurent ou sont recouverts d'une mince couche de terre vgtale
d'une trentaine de centimtres d'paisseur.
En gnral et au vu des programmes raliss dans la nouvelle ville "ALI
MENDJELI", ce type de sol prsente une assise de bonne capacit portante suprieure
probablement 2 bars.
Seulement, des difficults et des surcots peuvent surgir.
En effet, les travaux de terrassement, les fouilles des fondations et le creusement
des tranches pour la pose des canalisations des diffrents rseaux ncessiteront l'emploi
d'engins de travaux publics consquents (bull dozer, brise roche, excavatrice
mcanique.), d'un matriel spcifique (marteaux piqueurs) ainsi que l'emploi probable
d'explosifs.
La terre vgtale qui recouvre les calcaires devra tre dcape entirement.
Les remblais constitus de calcaires devront tre vacus car ils ne pourront
nullement servir comme sols de fondation.
Ainsi, les terrains de l'aire de l'tude sont favorables l'urbanisation et leur
constructibilit dpendra des moyens mettre en uvre.
Une tude du sol par un laboratoire spcialis permettra une meilleure
connaissance des terrains (reconnaissance et dtermination par une campagne
gophysique des probables cavits dues la dcalcification par les eaux) et dfinira les

21

conditions gotechniques des constructions (nombre de niveaux, capacit portante, type

et mode des fondations, type de matriaux de construction adquats. etc)
3.2.2- HYDROGRAPHIE
Laire du POS n5 de la ville nouvelle Ali Mendjeli a un drainage de direction Nord Sud-Ouest.
Elle est partage en 3 bassins versants :
- Bassin versant n 1 :
Il couvre une superficie de 380,43 hectares
Son primtre est de 2525,29 mtres
La longueur de ses cours deau est de 952,11 m
- Bassin versant n 2 :
Il est partag en 3 sous-bassins versants principaux :
-

sous-bassin versant (1) :

Surface : 13,05 ha
Primtre : 1908,31 m
Longueur des cours deau : 823,90 m
-

sous-bassin versant (2) :

Surface : 11,42 ha
Primtre : 1606,71 m
Longueur des cours deau : 481,95 m

sous-bassin versant (3) :

Surface : 9,69 ha
Primtre : 1404,31 m
Longueur des cours deau : 494,59 m

total du bassin versant n2 :

Surface : 100,62 ha
Primtre : 4532,30m
Longueur des cours deau : 1804,51 m

Bassin versant n 3:

Il concerne une superficie de 9,91 hectares

Son primtre est de 1820,44 mtres
La longueur de ses cours deau est de 620 m

22

Les basins versants du POS n 5 drainent les eaux pluviales par lintermdiaire
de lignes dcoulement peu profondes et relativement courtes, vers un rejet principal
propos dans le cadre de ltude dassainissement de la vile nouvelle Ali Mendjeli.
3.3.0-SYNTHESE DE LA PHASE ANALYSE ET FORMULATION
D'HYPOTHESES
Cest ltape finale du processus d'analyse, qui contribue llaboration de
synthses et au dgagement des rsultats, ainsi que la dtermination des actions et les
interventions ventuelles, formules en terme dhypothses.
Cette phase a comme objectif:
- La description de ltat existant en faisant ressortir la destination et lusage des
terrains, les caractres de lorganisation et de la structuration de lespace et des relations
fonctionnelles et visuelles liant la zone son environnement immdiat.
- La connaissance du type dutilisation et de limportance de loccupation des sols.
- Lindication et lapprciation des relations visuelles existant entre la zone et son
environnement en raison des particularits morphologiques du site.
Les conclusions de cette analyse doivent apporter les lments de connaissance
et dorientation, ncessaires et suffisants pour indiquer les conditions propices ou
dfavorables lintgration de la zone dtude dans son cadre et fournir ventuellement
des suggestions spatiales et architecturales utilisables au moment de la formulation des
propositions damnagement pour la zone dtude.
Au terme de cette analyse, le bilan synthtique qui peut tre dress se rsume
principalement aux points suivants :
- L'assiette du POS N 5 de la ville nouvelle est totalement vierge.
- Le terrain a t soumis un amnagement antrieur dans le cadre de l'tude gnrale
de la ville nouvelle et le respect du trac des voies primaires proposes est impos et
exig.
- Le projet reprsente une unit de voisinage du schma gnral de la ville entire (UV
18).
- Le terrain est rgulier, lgrement inclin et est favorable toute urbanisation.
- L'absence des contraintes et des servitudes sur le site est totale
3.3.1- CONCEPTION ET PROGRAMMATION
La notion de programme, dans son acception actuelle, est assez rcente.
Le programme correspond une intention du matre d'ouvrage, qui dfinit la
destination du projet et les objectifs poursuivis (prestige, utilit), Le matre duvre
conserve une grande libert dans l'interprtation du programme, et notamment dans la
dfinition des surfaces de la destination des quipements

23

C'est travers le matre d'ouvrage et le matre duvre que se prcise le

programme, en mme temps que s'labore le projet.
3.3.2- METHODE DE PROGRAMMATION
Dans la procdure de la programmation de la ville nouvelle, le site est dcoup
en cinq (05) grands quartiers.
Ce dcoupage est dfini par le trac des voies principales et chaque quartier est
son tour dcoup en 04 units de voisinage.
Il est rappeler que la taille de l'unit de voisinage dtermine dans l'tude de la
ville nouvelle comporte un nombre variable d'units de base de tailles normales selon la
grille thorique d'quipements.
La densit affecte chaque unit de voisinage dtermine un certain nombre
d'habitants et par voie de consquence des quipements indispensables cette
population.
Le choix de la taille de l'unit de voisinage a t ncessaire afin de bien matriser
les diffrentes chelles de hirarchisation urbaine pour la programmation.
La capacit de lunit de voisinage n18 sur le plan de la population (ou les
logements) est quivalente la taille de 02 units de voisinage selon la grille thorique
des quipements (G.T.E).
Le POS 5 fait partie du schma global de la ville nouvelle de Constantine et sa
programmation tient compte du programme gnral de la ville nouvelle.
Le POS 5 est constitu de l'unit de voisinage (UV) N 18 et un centre de
quartier inclus dans le quartier 05.
3.3.3- CONTENU DU PROGRAMME
Le contenu du programme dterminer tient compte :
- des objectifs immdiats et futurs de lopration
- des donnes quantitatives et qualitatives (nombre et types dactivits et de fonctions
ncessaires, paramtres retenus, impact sur lutilisation et loccupation du sol)
- des contraintes juridiques, administratives, techniques et financires (normes
dimensionnelles grille dquipements adapts, servitudes imposes.).
- de lanalyse urbaine de la zone dtude.
3.3.4-OBJECTIFS, BESOINS, ET DEFINITION DU PROGRAMME
Tout habitant est sens pouvoir utiliser certains quipements et services
collectifs prvus par les pouvoirs publics pour que la fonction habiter soit satisfaisante
sur tous les plans.

24

Ces quipements sont dtermins en nature, nombre et qualit des prestations

selon la taille de la population prise en compte et en fonction des possibilits consenties
par le niveau de dveloppement socio- conomique atteint et des objectifs fixs.
Ces quipements se traduisent en surface construite et accessoire, affecte une
population considre.
La programmation des quipements est faite en adaptant la grille des
quipements pour la satisfaction de certains besoins.
La mthodologie de travail pour la dtermination du programme d'habitat et
d'quipements est la suivante :
- dterminer la capacit daccueil de la zone urbaniser en terme de nombre de
logements, donc de densit, en fonction des autres espaces prvoir pour :
- Les quipements daccompagnement de lhabitat.
- La voirie primaire et secondaire.
- Les activits non rsidentielles, ventuellement intgres lhabitat.
Le choix de la typologie dhabitat sera fonction :
* des principes retenus pour lorganisation et la structuration de lespace sociophysique rsidentiel,
* des caractristiques du site,
* des orientations du matre d'ouvrage.
3.3.5- PROGRAMME D'HABITAT
- Surface dintervention (Sint) = 105.22 ha
- Densit brute (Db) = 57.42 logements / ha.
- Typologie :- habitat collectif
- habitat individuel
Nombre de logements = 6 042 logts
Population = Nombre de logements x TOL (6) = 6 042 x 6 = 36 252 habitants.
3.3.5- PROGRAMME DEQUIPEMENTS
Les programmes de ralisation d'quipements sont tablis prcisment par
nombre, dimension, localisation, cot et chancier de mise en oeuvre.
La programmation est une dmarche qui a t trs dveloppe dans les dernires
annes et l'importance qui lui a t accorde rsulte de la conjonction:
- d'une approche fonctionnaliste de l'urbanisme qui prtendait codifier, quantifier,
normaliser les besoins des habitants,
- du constat des graves dysfonctionnements engendrs par l'insuffisance des
quipements, dans les zones de lotissements et les grands ensembles (Z.H.U.N).

25

Ces formes d'urbanisation (lotissements et Z.H.U.N) se sont effectues la

priphrie urbaine et sur des sites vierges.
Ces extensions urbaines dmesures ont eu des effets ngatifs :
- ,implantation en priphrie urbaine sur les terres agricoles ou vocation agricole
engendrant des frais de viabilisation extrmement levs du fait de l'inexistence de
rseaux,
- non-intgration au tissu urbain existant,
- de ces cits dortoirs dpourvues de tout quipement d'accompagnement permettant la
cration de nouveaux centres de vie.
L'institution de normes dfinissant le niveau d'quipements atteindre,
diffrentes chelles de desserte (voisinage, quartier, ville, etc) permet de favoriser le
dveloppement durable dune rgion donne.
La hirarchisation des diffrents niveaux dapproche est dtermine par la
population (ou le nombre de logements) situe lintrieur dune aire d'influence d'un
quipement qui est lui-mme dfini selon son contenu, son emprise au sol et sa surface
construite ncessaires.
Le regroupement de toutes ces normes constitue une grille d'quipements.
L'tablissement de programme doit se baser sur une application module dans le
temps, en fonction des possibilits de financement et des normes dictes dans les
grilles d'quipements.
Un programme comprend en gnral:
- Les intentions du matre d'ouvrage, qu'elles soient sociales, politiques, culturelles.
etc, auxquelles devra rpondre le projet.
- Le programme des quipements proprement dit: surface et caractristiques des
quipements, liaisons fonctionnelles, contraintes d'implantation par rapport
l'environnement (accs, orientation), principes de conception et de traitement des
quipements et des espaces extrieurs, exigences techniques.
- Le programme dsigne la liste, l'chancier et le cot des quipements raliser, ainsi
que la dtermination des surfaces ncessaires.
L'utilisation de grilles normatives ne permet qu'une approche grossire, seule
une bonne connaissance des conditions locales (structure sociale de la population
utilisatrice, espace disponible, objectifs politiques, etc.) permet l'laboration d'un
programme d'quipements.
L'objectif est d'en faire un outil de programmation articulant amnagement
urbain et politique de l'habitat.
Les quipements mettre en oeuvre sont ceux garantissant un quilibre socioconomique et une qualit de la vie et renforant le rle de ple urbain autonome et
multi-fonctionnel.
26

Respecter et prserver ce mode de dveloppement urbain est la condition

ncessaire pour maintenir les populations et crer une ville conjuguant
harmonieusement toutes les fonctions urbaines indispensables un mode de vie citadin
moderne caractrise par une conomie o loffre est suprieure la demande.
A- CALCUL DES BESOINS EN EQUIPEMENTS:
Le calcul des besoins en quipements sest fait partir de la grille dquipements sur la
base dune ville de 300 000 habitants (ville nouvelle de Ali Mendjeli).
Tableau n1 : PROGRAMME RETENU DANS LES DEUX VARIANTES
EQUIPEMENTS

NOMBRE

A.E.F (12 classes) : 1er et 2me

cycles
E.F 648 ( 3me cycle)

09

Technicum (1300 places)

01

Salle de sport polyvalente

01

Salle de sport (20 x 75)

01

Crche & Jardin denfants

03

Maison de jeunes

01

Htel de postes 3 me classe

01

Polyclinique

01

Salle OMS (500)

01

Piscine 25 m

01

Cinma

01

Centre culturel

01

P.T.T

01

Central tlphonique

01

Sret urbaine

01

Antenne administrative

01

Centre commercial

01

Mosque

01

05

* Population = 36 252 habitants

27

* AEF 1er et 2me cycles (taux de vacation : 1.5 %).

- Population utilisatrice : 6 11 ans : 13.50 % : 4 894 lves
- Taille dune AEF : 12 classes
- TOC : 30 lves par classe
- Nombre de classes pdagogiques ncessaires : (4 894 / 30 ) = 163 classes
- Nombre de classes physiques ncessaires : = 163 classes / 1.5 = 109 classes
- Nombre dA.E.F crer : 109 / 12 = 09 coles de 12 classes
* E.F 3me cycle
- Population utilisatrice: 12 15 ans : 10 % = 3 625 lves
- TOC : 30 lves par classe
- 25 x 30 = 750
- 3 625 : 750 = 05 C.E.M
Crche et Jardin d'enfants
Tableau n2
identification

Crche et
jardin d'enfants

capacit

160

Seuils
d'apparition
Habit
logt

surface
F

m/SF

12 084

2 000

1 361

1.27

1 571

M/logt

M/habt
m/S
P
0.86

m/S
F
0.16

NB : F = foncire
P = plancher
Population globale = 36 252 habitants
Nombre de crches et jardin d'enfants ncessaires: 36 252 / 12 084 = 03 crches et
jardin d'enfants
4.0.0 AMENAGEMENT
L'amnagement est l'ensemble des actions concertes visant disposer avec
ordre les habitants, les activits, les constructions, les quipements et les moyens de
communication sur l'tendue d'un territoire.
C'est une action volontaire, impulse par les pouvoirs publics qui supposent une
planification spatiale et une mobilisation des acteurs (population, entreprises, lus
locaux, administrations.)
4.1.0 SCHEMA DIRECTEUR DE LA VILLE NOUVELLE
La vision globale de cette ville pour la ralisation de la premire tape est
fournie par un schma directeur dfinissant la structure globale.
Il est important en premier lieu de faire la distinction entre le schma directeur d'une
part et la planification et les tudes de dtail d'autre part.

28

m/SP
0.11

Le schma directeur ne dfinit pas l'emplacement exact de chacune des routes,

mais esquisse la structure urbaine au sein de laquelle l'emplacement prvu des routes
principales, ainsi que celui des routes secondaires, peut tre fix.
Le schma directeur prvoit l'emplacement des diffrentes typologies et densits
d'habitat mais ne dfinit pas et en aucune manire la partie architecturale adopte.
En bref, le schma directeur doit tre un guide complet mais large de la plupart
des aspects de la croissance de la ville.
Le schma doit tre conu de telle manire qu'il soit souple dans ses principes.
Lorsqu'il est labor, il doit permettre les modifications et les corrections
ncessaires sans que les lignes directrices ne soient en quelque sorte perturbes.
En d'autres termes, le schma directeur doit s'adapter toutes les situations que
traverse le pays et qui concernent le projet.
L'organisation de la ville nouvelle de Constantine rpond un ensemble
d'objectifs d'amnagement tenant compte de certains impratifs: conomiques, sociaux
et culturels de l'ancien tissu de la ville et de ses environs. Cette forme d'organisation
spatiale a t labore en fonction de certains principes qui mritent d'tre exposs.
4.2.0- BUTS ET PRINCIPES DIRECTEURS DE LA VILLE
L'amnagement de la nouvelle ville aspire satisfaire plusieurs objectifs
dtermins au pralable et il est intressant de les rappeler brivement :
1) Scurit
Il est primordial de prendre en considration l'aspect sismique de la rgion, un respect
des rgles parasismiques s'impose. Il est prvu par ailleurs plusieurs accs la ville avec
un systme de communication adquat en cas de catastrophe.
2) Accessibilit
Cet aspect est une donne importante pour le bon fonctionnement de tout le systme de
la ville, il est essentiel d'assurer un temps de dplacement satisfaisant : domicile - travail
d'une part, faciliter l'accs aux diffrents quipements et institutions de la ville d'autre
part. La communication serait facilite par un systme de transport en commun.
3) Attractivit
La cration dun environnement favorable par la dotation de la ville d'un ensemble
d'quipements l'chelle rgionale,.permettra une plus grande attractivit.
4) Polyfonctionnalit
Est un objectif autour duquel s'organise la conception, particulirement au niveau des
centres urbains en plus de la recherche d'un systme de coexistence entre les diffrentes
fonctions.

29

5) Rle rgional
La ville ayant un impact rgional assez important, il convient qu'elle rponde sa
vocation. Un amnagement adquat a t effectu pour dterminer les meilleurs
emplacements possibles des grands quipements caractre rgional.
Etant donn l'importance de leur accessibilit et les possibilits de rayonnement, les
localisations respectives de ces diffrents quipements rpondent au souci d'efficacit
maximale.
4.3.0- SCHEMA DE STRUCTURE DU POS 05
Lesquisse dorganisation et de structuration du POS 05 est circonscrite dans un
site totalement vierge avec un environnement peu urbanis et au dveloppement prvu
dans le schma directeur de la ville nouvelle.
Le but est de voir comment concevoir une structure capable de marquer
lenvironnement par son identit formelle-architecturale et de conditionner la
morphologie et la configuration des objets et des lieux qui seront raliss par la suite.
Le schma de structure est la vision de lespace donne comme rponse possible
aux contenus du programme de projection et comme premire solution
lamnagement.
Il dfinit une image dun mode dorganisation et de structuration de lespace aprs
llaboration des ides options, de base.
Le schma de structure prvoit laffectation spatiale des diffrentes typologies et
densits dhabitat ainsi que les axes principaux de la voirie, il doit tre souple et
permettre les modifications et les corrections ncessaires sans que les lignes directrices
ne soient changes.
Dans cette tude la formalisation et la traduction des ides et options, va se faire
en deux variantes o il sera question essentiellement de redployer les principes
organisationnels et fonctionnels labors dans laire dtude en passant par la prise en
compte des lments fournis par le programme tabli.
4.4.0- ENONCE DES GRANDS OPTIONS ET AMBITIONS URBAINES
Aprs les tudes pralables menes sur la ville nouvelle, les principaux objectifs
ont t labors diffrentes chelles sur le primtre d'tude de toute la ville.
Lobjectif de ce projet durbanisme consiste llaboration du POS 5 (UV 18)
du quartier 05 de la ville nouvelle en structurant le site et en lui donnant les orientations
damnagement qui permettront une gestion urbaine o la qualit et lquit dans les
relations habitants et fonctions urbaines sont primordiales.
Les options urbaines exprimes avec force et reprises dans l'analyse du POS sont
les suivantes:
- rechercher un cadre urbain dynamique et convivial et un environnement de grande
qualit.
30

- renforcer le rle de la ville et retrouver un paysage de liaison entre le projet et la ville.

- axer la composition architecturale et urbanistique, la mixit sociale et fonctionnelle
dans la ralisation d'urbanisations nouvelles.
- amliorer et renforcer les liaisons et les continuits qui assurent sur un mode urbain, la
connexion du POS avec les diffrentes entits de la ville et qui permettent une bonne
rentabilisation des quipements et une articulation avec l'existant.
- enrichir et embellir le projet urbain de la redcouverte des lignes de force du paysage,
renouant et reliant avec la gographie et la situation du lieu.
Ce POS s'inscrit dans le cadre d'une des parties essentielles de la ville nouvelle,
il doit tre gnrateur non seulement d'quipements mais aussi d'habitat diversifi, de
culture, de formation et de qualit de l'environnement et faire lobjet dune mise en
uvre sur le terrain dune structuration et dun amnagement, adquats.
L'objectif est de rendre l'espace du projet plus cohrent, plus fonctionnel et plus
agrable vivre.
Il s'agit de concevoir de nouveaux espaces et de nouvelles fonctions en vue
d'amliorer l'image, le confort et le cadre de vie, en cohrence avec une rflexion plus
globale sur l'ensemble de la ville ou du quartier.
La ville doit rflchir la mise en place d'un nouvel urbanisme dans un paysage
urbain adapt, constitu d'activits, de services, d'quipements et de logements
spcifiques.
La cration d'un point central dot de proprits actives dynamiques devenant le
point de convergence ou de rayonnement o diverses activits sont concentres,
Le projet s'inscrit dans le cadre d'un des ples d'excellence de la rgion, il doit
tre gnrateur non seulement d'activits et d'emplois mais aussi de culture, de
formation, d'habitat diversifi et de qualit de l'environnement.
Les schmas les mieux adapts aux besoins rels des habitants de la ville doivent
tre mis en uvre.
Une identit forte dans un environnement priphrique concurrentiel en rapide
volution et une centralit reconnaissable et attractive afin dassurer aux habitants une
comprhension de leur ville sont des objectifs auxquels doit rpondre le projet.
Il est ncessaire dorganiser et dorienter le dveloppement de la ville afin quil
soit logique, cohrent, agrable, fonctionnel et ordonn dans la mesure o la ville
nouvelle est en plein essor urbain, et selon un rythme rapide.
La mise en oeuvre dun rglement durbanisme qui rgit tout amnagement sur
la base de rgles simples, logiques et claires se fait pour le bien de la ville en tant
quentit et de lindividu en tant que composant principal de ce tout .

31

Si les intervenants sur le tissu urbain respectent les rgles durbanisme le rsultat
se rpercute directement sur la ville :
- La recherche dun quilibre de volumtrie des constructions, permet de crer une
harmonie et une continuit dans les hauteurs qui jouent directement sur la perspective
gnrale du quartier et plus grande chelle de la ville.
-

La cration des espaces verts sera bnfique sous plusieurs points de vue:

espaces de dtente et de repos pour les adultes,

espaces de jeux pour les enfants,
espaces daration du tissu urbain,
espaces qui participent la purification de lair surtout sils sont plants darbres
espaces qui participent lembellissement de limage de la cit surtout sils sont
agrments de jets deau,
Espaces qui serviront dcran aux bruits et aux vents dominants.

4.5.0- VARIANTES DAMENAGEMENT

Dans le souci de prsenter une tude approprie aux besoins et aspirations de la
population et pour une meilleure organisation spatio-relationnelle des diffrentes zones
avec le milieu environnant, il a t judicieux de rflchir deux scnarios
damnagement fonds et tudis sur les mmes principes et options damnagement
explicits ci dessus.
Il est ncessaire de prendre en considration les grandes lignes dorientation du
schma directeur damnagement de la ville nouvelle dans les deux variantes et de
laisser la possibilit dans cette 1re phase de ltude aux intervenants (pouvoirs publics
et utilisateurs) de choisir les solutions les plus appropries.
4.5.1- SCHEMA DE STRUCTURE (1re VARIANTE)
En premier lieu, et avant d'entamer l'amnagement du projet il faut connatre et
comprendre l'organisation gnrale de la ville entire qui est conue selon une logique
d'objet et soumise un type d'amnagement, cette logique consiste la dfinition de la
ville partir de ces composantes qui servent sa croissance et son dveloppement.
Le POS 05 est articul autour du centre de quartier qui a t identifi dans le
projet du schma directeur de la ville nouvelle, comme l'un des cinq centres d'envergure
de la ville.
Ces centres prsentent des lieux d'change et des portes d'entre offrant des
liaisons avec le reste de la ville et bnficiant d'importantes capacits de dveloppement
(branchement sur le rseau autoroutier, parcours pitons, accueil d'activits et
d'quipements).
Des rflexions dans le cadre de lamnagement de la ville nouvelle ont t
menes une chelle globale et au niveau de la partie Sud-Ouest de la ville (UV18), en
particulier.

32

Aussi, il a paru utile d'approfondir la rflexion une chelle plus oprationnelle,

d'avoir en quelque sorte un zoom sur l'environnement et les projets dj raliss qui
l'entourent afin de rpondre l'option de centre de quartier situ dans le quartier n05
propos dans le schma directeur de la ville nouvelle, autour duquel s'organise ce projet.
Llaboration dune tude urbaine dtaille harmonieuse et cohrente et la
dfinition de propositions de dveloppement et d'amnagement du futur projet dans un
contexte socio-conomique, passent par ltablissement dun schma d'organisation et
de structure.
Ces propositions et ces concepts ont pour but d'initier les critres et les
caractristiques d'une future urbanit du projet situe au Sud-Ouest de la ville nouvelle
intgrant des quipements, des services et un habitat diversifi.
Ces tudes visent prciser les dispositions gnrales du schma directeur de la
ville nouvelle et notamment l'quilibre entre l'habitat, l'emploi et l'environnement.
Dans le schma de composition spatiale, le centre urbain du projet introduit des
lments d'organisation de l'aire centrale (circulations vhiculaires, parcours pitons et
prsence de regroupements fonctionnels d'quipements, d'espaces verts et de pitons) ;
ce centre est llment formateur du quartier et un des points de repres de la ville.
Ce centre est caractris par une structure principale, commerante et pitonne,
articule autour d'une grande place publique qui dtermine les autres espaces recevant
les quipements administratifs, de loisirs, culturels et dintgration de l'habitat.
La rue pitonne propose dans le cadre de l'tude de la ville nouvelle est
prolonge jusqu' ce centre et cre des liaisons urbaines hirarchisant les flux et les
relations entre les diffrentes units de voisinage et suggrant une trame et un parcours
appropri l'environnement.
Ce parcours ou rue, runifie ces units de voisinage et relie les grands
quipements.
Le prolongement de cette rue jusqu' la place centrale du projet, complte les
liaisons entre les units de voisinage et assure la desserte des zones d'activits et
d'quipements et permet la ville une progression rampante le long de cet axe.
Cette grande place publique permet de crer une animation et des relations fortes
entre le projet et les quartiers.
Les quipements sont regroups dans lensemble autour d'un espace central qui donne
l'image du quartier, il concentre dans un espace lisible et restreint les activits
principales.
En complment aux mesures concernant la circulation et l'harmonisation des
composants, lintervention porte galement sur les espaces verts.
Du point haut du projet s'difie peu peu une coule verte le long de laquelle les
pitons pourront agrablement flner.

33

Faisant suite au jardin et la grande place, ce lieu du projet structure l'espace

d'une faon insouponne, l'urbanisation est guide par cet espace grandiose, de larges
coules vertes et des places se dessinent, des alignements sont repenss, l'hypercentre
s'tire le long de la rue pitonne, aid par le rseau routier.
4.5.2- SCHEMA DE STRUCTURE (2me VARIANTE)
Dans le mme contexte et selon les mmes principes damnagement, dgags
plus haut, les propositions particulires qui caractrisent cette variante sont:
Cration d'un centre linaire le long de la voie o se dveloppe de part et d'autre
un nouveau centre de quartier en synergie avec la programmation des activits tertiaires
et administratives, des services, des commerces, des quipements et des logements.
Ces diffrentes fonctions urbaines pourront alors crer une vritable animation
la ville avec la recomposition et la reconstitution de cette voie donnant ainsi un sens la
mobilit et la variation urbaine.
Dans ce sens, la mixit urbaine commence par l'installation de commerces ou de
services aux rez-de-chausse et des logements mlangs aux bureaux. Ce centre est le
cur de la ville et le noyau autour duquel la ville se structure progressivement.
Le centre est ce lieu d'identification des individus, lieu fort o se forge leur
appartenance la ville, fdrateur des diversits, obstacle la fragmentation sociale,
symbole image de la ville.
Le centre de quartier superpose des lieux et des fonctions pour crer un espace
complexe.
Vivant et anim, y cohabitent et s'enrichissent dans un espace restreint,:
- de nombreux quipements (technicum, htel des postes, polyclinique..),
- des commerces de proximit sur la place et la grande rue,
- des grands commerces,
- des services de proximit privs (mdicaux ou para mdicaux, professions librales,
artisanats.)
- des services publics (poste, antenne, agence)
- des logements de type collectif,
- des espaces publics (la grande place, les jardins et les squares, les coeurs d'lots et les
contre-alles.)
En matire despaces verts, les deux variantes damnagement satisfont les
besoins de la population.
La cration despaces verts de promenade et de rencontre pour la collectivit est une
ncessit incontournable qui permettra par leur localisation judicieuse, de trouver
proximit des logements, les services innombrables rendus par ce type de fonction
urbaine.
Mais il est important, au del de la programmation despaces verts
spcifiquement raliss cet gard, de veiller la formation d'un paysage urbain

34

valorisant des aires de nature et des espaces publics qui s'insrent lintrieur ou dans le
prolongement de l'espace construit.
4.6.0- CONCLUSION GENERALE
Le site du POS 05, par sa situation (il fait partie de la ville nouvelle), sa fonction
multidimensionnelle et son importance sur le plan social et conomique ncessite dans
son approche, des dcisions directes pour mener cet important projet durbanisme.
Les diffrentes interventions apportes sur le site se rsument en :
- un habitat urbain fonctionnel qui permet de trouver la porte de la population, des
services pour la vie sociale et culturelle et des espaces de rencontre.
- Une densit dhabitation brute de 40 logements par hectare permettant de consommer
parcimonieusement les terrains en raction l'extension illimite des villes.
- lembellissement d'un paysage urbain par linsertion des aires de nature et d'espaces
publics confortant lesthtique dun environnement qui se prte facilement au concept
de qualit.
- un logement diversifi, appropriable par des habitants aux modes de vie et aux gots
varis.
- un espace urbain modernis, au service de la vie quotidienne, favorisant les rapports
entre lhabitat, le travail et les autres occupations quotidiennes.

35

I - AMENAGEMENT

36

5.0.0-AMENAGEMENT DU SITE DINTERVENTION

Les rsultats de l'analyse critique de la structure urbaine existante et l'inventaire
exhaustif des caractristiques du site et ses contraintes donnent les lments ncessaires
pour lorientation de l'organisation et de l'amnagement urbain du site d'intervention.
L'amnagement est l'ensemble des actions concertes visant disposer avec
ordre les habitants, les activits, les constructions, les quipements et les moyens de
communication sur l'tendue d'un territoire.
C'est une action volontaire, impulse par les pouvoirs publics qui supposent une
planification spatiale et une mobilisation des acteurs (population, entreprises, lus
locaux, administrations
5.1.0 - AMENAGEMENT GENERAL
Le POS N 05 est initi donc par les pouvoirs publics pour rglementer lusage
des sols sur les terrains du site et permet dorganiser et de prvoir toutes les
interventions permettant lamlioration du cadre de vie des habitants.
Le POS permet donc de traiter :
- lorganisation spatiale par la diversification des fonctions (habitat, quipements
espaces verts..)
-les formes urbaines par la normalisation des implantations, des hauteurs, des
espacements des constructions.
- la densit des constructions, avec la dfinition des diffrents coefficients (CES et
COS) selon les zones.
- laffectation bon escient et dans le respect de la qualit urbaine des terrains non ou
difficilement urbanisables.
- les diffrents rseaux et particulirement la voirie, lalimentation en eau potable et
lassainissement des eaux uses qui permettront lamlioration de la desserte du quartier
et par consquent du cadre et des conditions de vie des utilisateurs.
- la qualit du cadre de vie et de lenvironnement en prenant en charge laspect qualitatif
des constructions, espaces verts.
La phase prcdente du POS N 05, sest solde par deux (02) variantes pour lesquelles
les mmes principes et objectifs damnagement ont t retenus :
- Lamnagement rationnel de lespace par lutilisation et occupation totales et
cohrentes de lespace.
- La prservation des voies primaires et secondaires proposs dans le cadre de l'tude de
la ville nouvelle.
- Lamlioration en matire de viabilit des conditions de vie des rsidents des
constructions et des utilisateurs des quipements.
La diffrence entre les deux alternatives a consist faire des distinctions en
matire daffectation sur les terrains libres.

37

5.1.1 LES ZONES HOMOGENES

La zone homogne est un territoire plus ou moins vaste, qui reprsente des
caractres, sinon d'uniformit, du moins de similitude.
Dans ces limites, les problmes d'organisation de l'espace se posent de faon peu prs
semblable. La dlimitation des zones homognes est de ce fait particulirement
importante pour l'tude prconise.
Un certain nombre de zones homognes peuvent coexister en tout ou en partie
l'intrieur d'un territoire d'tude leur connaissance, la dlimitation de leurs contours,
apportent des enseignements prcieux pour l'organisation de l'espace et les analyses de
complmentarit de territoire territoire.
La zone homogne n'est pas dfinie par un caractre unique, agricole, individuel,
dmographique, etc., mais par un ensemble (ou partie d'ensemble) de donnes crant par
leur combinaison la physionomie particulire d'une portion de territoire.
On peut dfinir ainsi des zones homognes partir des composantes suivantes:
-

physique (milieu naturel)

socio-conomique
ethnique, etc.

Ce dcoupage peut ventuellement permettre de recourir aux techniques

d'enqute et d'analyse par sondages, en fonction des caractres de similitude observs.
- la 1re variante retenue a divis le site en quatre (04) zones homognes conformment
lutilisation gnrale du sol et sest caractrise par une approche spcifique chaque
zone.
Le plan damnagement gnral propose de diviser le territoire dintervention en
zones homognes. Il permet dorganiser lutilisation de lespace en sparant les
occupations du sol incompatibles et en runissant au contraire celles qui le sont.
Il en ressort un seul type de zones :
la zone urbanisable U
5.1.2 - LA ZONE URBANISABLE
Est nomme sur le plan damnagement U, et se subdivise en zones homognes
suivies de lettres reprsentant:
A quipements
B habitat collectif
C habitat individuel
Lamnagement du site du POS N 05 a divis le secteur urbanisable nomm U
en trois (03) zones homognes :

38

- La zone UA reprsente par la zone dquipements.

- La zone UB reprsente par la zone dhabitat collectif.
- La zone UC reprsente par la zone dhabitat individuel
5.1.2.1- LA ZONE DEQUIPEMENTS UA
Cette zone correspond essentiellement au centre de quartier propos dans le
cadre de l'tude globale de la ville nouvelle. Les fonctions centrales doivent y tre
confortes et encourages, en accueillant, les commerces, services, activits et
quipements qui structurent ce rle central.
Cette zone constitue de plusieurs espaces, des places cres en centre de
quartier, une coule verte le long et autour des places et d'un axe piton autour de cet
axe s'articule la grande place pitonne, prsente une morphologie urbaine relativement
homogne, caractrise par une certaine densit et une implantation du bti en ordre
continu et l'alignement sur voie.
La classification des quipements par type sest caractris sur le plan
damnagement par une numrotation hirarchise donnant un mme numro un
mme type dquipements (ex 3 = C.E.M).
Ainsi, sur le plan damnagement gnral, les quipements proposs ont t
classs selon les secteurs auxquels ils appartiennent (socio-ducatif, sanitaire, culturel,
sportif, cultuel et administratif).
Il est constitu des quipements suivants :
Tableau n3
AMENAGEMENT DU SECTEUR UA
Reprsentation
Dsignation
numrique
6

Surface foncire ( m )

Maison de jeunes

3 046.88

12

Centre commercial, commerces et

services complmentaires, svces
artisanaux, caf, restaurant
Centre culturel

14

P.T.T

4 283.70

15

Central tlphonique

2 209.78

17

Antenne administrative

3 628.43

18

Htel de postes 3 me classe

2 279.79

Rserve quipement

4 667.69
4 576.09
3 532.11

10

19

a
b
c

La surface foncire totale de la zone est de 7.53 ha

39

4 047.56
6 150.33

Le COS brut autoris est de 2

Le CES brut est de 0.40
5.1.2.2- UB: ZONE DHABITAT COLLECTIF
La zone UB est compose de constructions diversifies permettant une mixit de
l'habitat (habitat de type collectif exclusivement rsidentiel et habitat collectif
fonctions diverses logements, commerces, bureaux, artisanat, etc.), mais aussi une
mixit des fonctions avec la prsence d'quipements au sein de cette unit urbaine. Elle
couvre la majorit des terrains d'intervention, l'habitat mixte est implant aux abords des
boulevards urbains et de la rue pitonne o les constructions sont varies par leur
implantation, leur volumtrie et leur destination. Cette zone, dominante habitat,
couvre la plus grande partie du primtre d'tude.
Cette zone couvre une superficie de 83.22 Ha constitue d'espaces diversifis et
varies (habitat, quipement, coule verte, jardin public, aire de jeux, espace piton,
place, activits, commerces, et services). Elle a la vocation de recevoir un nombre
total de 5 840 logements collectifs qui se composent de :
-

logements location de vente (cnep immobilire) 1 000 logements,

logements socio-participatifs (avec commerces, bureaux, services et services)
2 150 logements,
logements socio-participatifs (sans commerce) 1 680 logements,
logements socio-locatifs (OPGI) 1 010 logements,

et peut galement accueillir un nombre de 21 quipements et commerces de quartier

ainsi que des activits non nuisantes. Elle est situe le long des boulevards urbains et
tout autour de la zone UA.
L'objectif est de crer des rels boulevards urbains en favorisant la diversit des
fonctions (activits, services et habitat), l'dification de constructions plusieurs
niveaux et la conservation des caractristiques urbaines de ces ensembles, tout en
permettant l'amlioration du bti et les espaces ncessaires aux besoins de
fonctionnement de ces rsidences. En plus, le but est de maintenir et de conserver cette
mixit des destinations des constructions, tout en prservant le caractre dominante
rsidentielle de la zone en autorisant uniquement les activits conomiques qui sont
compatibles avec les habitations voisines.
Ce quartier se caractrise par sa vocation rsidentielle mais favorise l'accueil
d'activits conomiques dans un tissu discontinu pour les raisons suivantes :
-leur localisation proximit de grands boulevards urbains qui ncessite l'intgration et
la mixit de nombreuses activits conomiques avec l'habitat pour assurer l'animation et
la dynamique urbaine.
- la prsence d'un centre urbain qui constitue un pivot et un ple d'attraction trs
important l'chelle de la ville nouvelle et autour duquel s'articulent les diffrents
espaces qui constituent le POS.

40

Cette zone est rgie par des amnagements et des dispositions particulires,
notamment l'implantation du bti en ordre continu et l'alignement par rapport voie. Les
densits de construction admises sont importantes (la densit nette est de 114 logement
en hectare) correspondant un quartier rsidentiel ralis sous forme d'lots dont les
caractristiques urbaines homognes doivent tre prserves.
Tableau n4
AMENAGEMENT DU SECTEUR UB
dsignation
surface unitaire en m
01 Crche & Jardin denfants
02

: A.E.F (12 classes)

1er et 2me cycles

03 E.F 750 ( 3me cycle)

2 193.76

2 162.52

3 655.30

3 736.74

3 847.94

3 736.74

3 679.48

3 693.27

4 639.38

4 799.47

4 265.65

4 107.13

04 Technicum (1300 places)

7 317.09

05 Salle de sport (20 x 75)

2 294.68

07 Salle OMS (500)

3 231.64

08 Piscine 25 m

1 426.53

09 Polyclinique

3 199.37

11 Salle de sport polyvalente

1 382.53

13 Mosque

8 737.30

16 Suret urbaine

4 021.26

20 Parking tage

6 989.95

La surface foncire totale de la zone est de 83.22 ha

Le COS brut autoris est de 1.80
Le CES brut est de 0.30
La hauteur maximale autorise ne devra pas dpasser six (06) niveaux (R+5) pour les
immeubles collectifs.

41

5.1.2.3- UC: ZONE DHABITAT INDIVIDUEL

Cette zone est rserve l'implantation de l'habitat individuel et cinq
(05) quipements (trois coles primaires, un C.E.M, et une crche et jardin denfant).
Situe la priphrie du primtre du POS et la limite de la ville nouvelle, elle
jouxte au Nord la zone collectif (UB) et au sud la voie d'vitement et sa zone de
servitude.
Ces terrains couvrent une superficie totale de 14.47 Ha, avec une densit nette
de 19 logements l'hectare. Ils sont conus pour un dveloppement organis de
l'urbanisation essentiellement sous forme d'habitat individuel promotionnel.
Cette zone est compose de 202 lots promotionnels superficie variant de
300 m 400 m.
Tableau n5
AMENAGEMENT DU SECTEUR UC
dsignation
01 Crche & Jardin denfants
02 A.E.F (12 classes) : 1er et 2me
cycles
03 E.F 750 ( 3me cycle)

surface unitaire en m
c
2 162.52
e
3 607.66
f
3 742.72
g
3 607.66
e
4 982.08

La surface foncire totale de la zone est de 14.47 ha

Le COS brut autoris est de 1.80
Le CES brut est de 0.6
La hauteur maximale autorise ne devra pas dpasser trois (03) niveaux (R+2)
5.1.2.4- LOGEMENTS ET PEUPLEMENT
Tableau n6 : REPARTITION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR ZONE
ZONES
SURFACE TOTAL (ha)
SURFACE BATIE (ha)
NOMBRE DE LOGTS
NOMBRE DE NIVEAUX
C.E.S
C.O.S

UB
83.22
13.01
5 840

UC
14.47
3.92
202

06

03
0.60

0.30
1.80

42

1.80

- Logements: Le projet est donc compos de 6 042 logements rpartis de la manire

suivante :
-5 840 logements collectifs
-logements location de vente (cnep immobilire) 1 000
logements,
-logements socio-participatifs (avec commerces, bureaux,
services et services) 2 150 logements,
-logements socio-participatifs (sans commerce) 1 680
logements,
-logements socio-locatifs (OPGI) 1 010 logements
- 202 logements individuels
- Population: La population estime aprs amnagement de la zone sera de :
6 042 x 6 = 36 252 habitants.
- DENSITE:
Tableau n7 : DENSITES BRUTES ET NETTES
Surface totale

105.22 ha

Surface habitat

61.87

Nombre de logements

6 042 logements

Nombre dhabitants

36 252 habitants

Densit brute de logements

57 logts/ha

Densit nette de logements

98 logts/ha

Densit rsidentielle brute

345 habts/ha

Densit rsidentielle nette

586 habts/ha

5.1.2.5- REPARTITION DES SURFACES:

43

Tableau n8
AMENAGEMENT DU SITE DU PROJET
DESIGNATION

SURFACES
V.A (hectares)

V.R (%)

SURFACE D'HABITAT

61.87

58.80

SURFACE D'EQUIPEMENTS

13.96

13.27

SURFACE DES VOIES PRIMAIRES

10.95

10.41

SURFACE DES VOIES SECONDAIRES

6.65

6.32

SURFACE DES VOIES TERTIAIRES

3.32

3.15

SURFACE DES VOIES PIETONNES ET

ESPACES VERTS
TOTAL

8.47

8.05

105.22 Ha

100

5.2.0- AMENAGEMENT DU RESEAU VOIRIE

La voirie participe la dfinition du cadre de vie et du paysage urbain, assure
une fonction sociale du fait qu'elle constitue un lieu privilgi de rencontre et d'change
entre les diffrents types d'usage de l'espace urbain, accueille les diffrentes activits
urbaines et dessert les logements, les quipements, et les activits.
La voirie correspond une fonction psychologique importante puisqu'elle
participe l'identification de la ville et du quartier qu'elle traverse. Elle sert le point de
repre, facilite la reconnaissance et l'usage de la ville ou du quartier, marque le site et
modle de l'amnagement de l'emprise public.
La voirie est un lment structurant qui donne la morphologie de tout tissu
urbain, par ses dimensions, son chelle, les points quelle relie.. Ses diffrences
physiques permettent de la classer et la hirarchiser.
Pour procder au dsenclavement des constructions et faciliter leur accs, il est
impratif de les doter dun plan de circulation cohrent reli de manire efficace et
oprationnelle, lenvironnement immdiat.
Le classement des routes dpend surtout de l"organisation du fonctionnement
urbain et des exigences d'ordre urbanistiques. De ce qui prcde, dcoulent les solutions
techniques correspondantes telles que: les traces, le dimensionnement des voies, les
carrefours de croisements et les jonctions pour canaliser les flux de la circulation.

Le classement des routes permet aussi de dterminer le systme qui assure le

mieux la viabilit et le bon fonctionnement de l'espace urbain.
44

Dans ce contexte, plusieurs propositions ont t envisages :

les voies primaires:
Le trac de la voie primaire principale reprsente par Les voies proposes dans
le cadre de la ville nouvelle et considr comme tat de fait (les deux boulevards
limitant le pos de deux cots Nord-Est et Nord-Ouest, la voie qui passe au milieu du pos
n 05 et relie le pos n 02 et l'uv 04, la voie qui spare le pos n 05 et le pos n 04 du
ct nord.
Ces routes permettent de relier le pos n 05 aux diffrents pos limitrophes, et
constituent des axes de communication trs important desservant le POS n 05 de la
ville nouvelle par tous les cts.
Ces voies principales et structurantes ncessitent un traitement particulier par
l'implantation de l'habitat mixte et les activits conomiques, de l'lment vert et le
mobilier urbain qui renforceront son rle de structure et de dynamique.
les voies secondaires:
La voirie secondaire est un lment structurant qui donne la forme la ville,
autour de cette trame s'organisent les diffrentes fonctions urbaines. Elle est
indispensable pour l'amlioration des changes et des liaisons avec les diffrentes
parties de la ville. Pour viter l'isolement du projet, de nouvelles voies secondaires sont
proposes et qui sont relies efficacement la voirie primaire propose dans le cadre de
la ville nouvelle et au plan de circulation de cette dernire, et ceci afin d'intgrer le
projet avec l'environnement et les units de voisinage limitrophes et assurer une bonne
accessibilit et une bonne desserte du site.
les voies tertiaires:
le rseau routier comporte lui-mme des voies de caractristiques de finalits
trs diverses en plus de la voirie primaire et secondaire, il y a la voirie tertiaire qui
constitue l'un des objectifs de la planification des transports pour assurer la meilleure
cohrence possible, ainsi qu'une coordination efficace entre les divers rseaux et la
structure et le dveloppement du site d'intervention, Elles sont greffes directement sur
les axes principaux elles desservent les habitations et les quipements.

45

II REGLEMENT

6.0.0 - REGLEMENT /

46

Les premires lois urbanistiques, les rglements de la construction, ladoption

des normes, dabord exprimentales et ponctuelles puis de plus en plus articules et
intgres pour ce qui est de leur contenu (scurit, hygine, confort...) et avec un
caractre obligatoire ou dorientation, constituent des actes concrets quoique timides et
parfois ambigus par rapport un changement dattitude de la part des responsables
publics et des oprateurs conomiques plus conscients des conditions nouvelles qui
simposent lutilisation de lespace.
Le rglement est lensemble des dispositions juridiques et rglementaires qui
constituent le systme de rfrence et dencadrement des actions de production du bti
et de lespace, leur contenu et leurs objectifs sont essentiellement de nature statuer
ce quil faut faire et comment le faire do le caractre assez contraignant.
La rglementation participe la dfinition dune image virtuelle de
lorganisation et de la configuration de lespace socio-physique projet.
Les rgles durbanisme ont un effet trs rel sur la production de la forme
urbaine et son volution, mme si elles ne sont pas seules en cause. Il convient dans la
rglementation dun tissu existant et son volution de retenir quelques principes trs
simples :
Une rgle durbanisme est une rgle de droit, un outil au service dun objectif.
Sagissant de la forme urbaine, les objectifs dfinis par la collectivit peuvent dpendre
de trois facteurs :
- Les formes observables
- Les tendances durbanisation spontane
- Les volonts qui sy appliquent et qui peuvent conduire soit accompagner et
renforcer, soit les contrarier.
Ces trois facteurs ntant pratiquement jamais identiques dun lieu lautre, il
nest pas possible ddicter des rgles types qui sappliqueraient indiffremment dans
des contextes divers. Elles ne pourraient pas tre pertinentes, ne seraient pas perues
comme lgitimes et donc ne seraient pas appliques.
Une rgle sera comme lgitime si elle relve de lintrt public.
Pour ce qui concerne la forme urbaine, il ne convient dutiliser que des rgles
portant sur des lments qui participent effectivement la production de lespace public
ou qui sont perues depuis celui-ci.
Les rgles sont mieux admises et leur utilit concrtise si elles sont expliques
en amont aux habitants, avant les demandes de permis de construire, ce qui permet de
limiter les situations de conflit.
Les rgles sont au service dun projet, pour que celui-ci se ralise, il doit tre
rationnel et tenir compte des pratiques locales.
Pour tre applique, une rgle doit tre comprise, elle le sera dautant mieux
quelle sera crite simplement.
47

Un rglement durbanisme prcis et clair permet dviter les problmes de

comprhension lors de la dlivrance des permis de construire, la simplicit des rgles
permet dassurer une plus grande cohrence entre elles.
Une rgle durbanisme cre les conditions de lacceptation ou du refus dune
autorisation qui engage la responsabilit de lautorit lgard dun acte trs important
de la vie du citoyen. Elle doit tre incontestable et ne pas tre sujette interprtation ou
apprciation et ne comporter ainsi aucune formulation floue.
- CHAPITRE 1 REFERENCES
Le prsent rglement est tabli conformment aux dispositions de :
-Lordonnance n66-62 du 26 mars 1966 relative aux zones et sites historiques et les
textes subsquents.
-Lordonnance n67-281 du 20 dcembre 1967 relative aux fouilles et la protection
des Sites et monuments historiques et naturels.
-Lordonnance n75-58 du 26 Septembre 1975 modifie et complte portant code civil.
-Lordonnance n75-74 du 12 Novembre 1975 portant tablissement du cadastre gnral
et institution du livre foncier.
-Lordonnance n76-04 du 20 Fvrier 1976 relative aux rgles applicables en matire de
scurit contre les risques dincendies et de paniques et la cration de commissions de
prventions et de protection civile et les textes pris pour son application.
- La loi n83-03 du 05 Fvrier 1983 relative la protection de lenvironnement.
- La loi n83-03 du 27 Janvier 1987 relative l'amnagement du territoire.
- La loi n88-17 du 10 Mars 1988 portant orientation et organisation des transports
terrestres.
- La loi n90-08 du 07 Avril 1990 relative la commune.
- La loi n90-09 07 Avril 1990 relative la wilaya.
- La loi n90-25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncire.
- La loi n90-29 du 01 Dcembre 1990 relative lurbanisme.
-La loi 04-05 du 14 Aot 2004 modifiant et compltant la loi 90-29 du 01 dcembre
1990 relative lamnagement et lurbanisme.
- La loi n 90-30 du 04 Dcembre 1990 portant loi domaniale.

48

- La loi n91-11 du 27 Avril 1991 fixant les rgles relatives lexpropriation pour cause
dutilit publiques.
- L a loi n 98-04 du 15 Juin 1998 relatif la protection du patrimoine culturel.
- La loi n 01-20 du 11 Dcembre 2001 relatif lamnagement du territoire.
- La loi n01-13 du 07 Juillet 2001 relatif lorientation des transports terrestres.
- Le dcret excutif n87-91 du 21 Avril 1987 relatif l'tude dimpact d'amnagement
du territoire.
- Le dcret excutif n90-78 du 27 Fvrier 1990 relatif aux tudes dimpact sur
lenvironnement.
- Le dcret excutif n91-175 du 28 Mai 19991 portant sur les rgles gnrales
d'amnagement.
- Le dcret excutif n91-176 du 28 Mai 1991 fixant les modalits dinstructions et de
dlivrances du certificat durbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement,
du permis de construire, du certificat de conformit et du permis de dmolir.
- Le dcret excutif n91-454 du 23 Novembre 1991 fixant les conditions et modalits
dadministration et de gestion des biens du domaine priv et du domaine public de
ltat.
- Le dcret excutif n91-177 du 28 Mai 1991 fixant les procdures d'laboration et
dapprobation du Plan Directeur d'Amnagement et dUrbanisme et le contenu des
documents y affrents.
- Le dcret excutif n91-178 du 28 Mai 1991 fixant les procdures d'laboration et
dapprobation du Plan Doccupation des sols et le contenu des documents y affrents.
-Dcret excutif n 98/83 du 25 fvrier 1998 portant approbation du PDAU
intercommunal de Constantine.
- Arrt du wali portant dlimitation du primtre dintervention du POS N 05 (UV 18)
ville nouvelle Ali Mendjeli commune de Ain Smara N 409 du 17 avril 2004.
Le rglement du POS n05 de la ville de ville nouvelle Ali Mendjeli se traduit par

49

CHAPITRE 2
1- DISPOSITIONS GENERALES
ARTICLE 1/- CHAMP TERRITORIAL DAPPLICATION
Le prsent rglement ainsi que les documents graphiques suivants:
1 - Plan de situation et quipements environnants
2 - Plan dassemblage
3 - Lev topographique
4 - Esquisse gotechnique
5 - Carte des pentes
6 - Plan hydrotechnique
7 - Plan damnagement gnral
8 - Plan de composition urbaine
9 - Plan de voirie propos
10 - Axonomtrie
Sappliquent au primtre dintervention du P.O.S n05 de la ville nouvelle Ali
Mendjeli.
Ce P.O.S stend sur une superficie totale de 105.22 ha, il est limit :
- Au Nord-Ouest par l'UV 04, la cit universitaire et le parc urbain,
- Au Nord-Est par le POS 04 (l'UV 17),
- Au Sud-Est le POS 02 et l'UV n20,
- Au Sud-Ouest par la limite de la ville nouvelle et l'extension.
ARTICLE 2/- PORTEE DU REGLEMENT
Le prsent rglement et les documents graphiques qui lui sont annexs sont
conjointement opposables au tiers. Ils simposent aux particuliers comme aux personnes
morales de droit public ou priv.
ARTICLE 3/- DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES REGLEMENTAIRES
HOMOGENES
Il consiste diviser le territoire couvert par le P.O.S en zones affectes des
usages diffrents. Le zonage permet dorganiser lutilisation de lespace en sparant les
activits et les occupations des sols incompatibles et en runissant au contraire celles
qui le sont.
Le site couvert par le prsent rglement est compose d'un seul type de zone:
1- Des zones urbanisables U:
Dont la nomenclature stablit comme suit :

50

- Equipements
- Habitat collectif
- Habitat individuel

...................................A
...................................B
...................................C

Le primtre dintervention du P.O.S a t divis en trois (03) zones homognes:

- La zone UA reprsente par la zone dquipements.
- La zone UB reprsente par la zone dhabitat collectif.
- La zone UC reprsente par la zone dhabitat individuel
Tableau N9 : REPARTITION DU NOMBRE DE LOGEMENTS ET
DEQUIPEMENTS PAR ZONE.
Dsignation
de la zone

Surface
(Ha)

Zone UA

7.53 ha

Zone UB

83.22 ha

Nbre de
logements
Surface
(Ha)
5 840

Type de
zone

Nbre
dquipements
Surface (Ha)

C.E.S
brut

C.O.S
brut

quipements

10
3.84 ha
21

0.40

0.30

1.80

0.60

1.80

0.27

1.52

Collectif

13.01ha
Zone UC

14.47 ha

Total

105.22 ha

202
3.92 ha
6 042
16.93 ha

8.31 ha
individuel
-

05
1.81 ha
36
13.96 ha

2- DEFINITIONS:
ARTICLE 4/ LE COEFFICIENT DEMPRISE AU SOL (C.E.S):
Lemprise au sol est fixe par le coefficient demprise au sol. Cest le rapport
entre la surface btie au sol hors oeuvre et la surface foncire.

Les ouvrages partiellement enterrs non destins usage dhabitation et dont la

terrasse est accessible ne sont pas compris dans la surface au sol hors oeuvre si le niveau
de la terrasse ne se situe pas plus de 0,5 m au dessus de la cte la plus haute du terrain
naturel.

51

ARTICLE 5/- LE COEFFICIENT DOCCUPATION DU SOL (C.O.S)

Tout P.O.S dfinit avec prcision le coefficient doccupation du sol de chaque
zone.
Le coefficient doccupation du sol (C.O.S) est le rapport de la somme des
surfaces hors oeuvre des planchers la surface foncire. La surface hors oeuvre des
planchers est la somme des surfaces hors oeuvre de chaque plancher y compris les
loggias et terrasses couvertes.

Les buanderies ainsi que les caves et les niveaux de garage dont plus du tiers du
volume sont au dessus du sol. Les planchers des locaux inhabitables dont moins du tiers
du volume est au dessus du niveau du sol ne sont pas pris en considration pour le
calcul du C.O.S.
ARTICLE 6/ -IDENTIFICATION DES VOIRIES ET RESEAUX DIVERS.
Les voiries et rseaux divers la charge de ltat et ceux la charge des
collectivits locales ont identifis sur les plans intituls : plan de voirie et rseaux
divers.
ARTICLE 7/ ZONES DE PROTECTION:
-Il est impratif de respecter les zones de protection autour ou le long des :
- emprises des voies publiques
- canalisations deau potable et dassainissement
- Lignes lectriques
- Servitudes dalignement
Ces zones sont des zones non adificandies o est interdite toute construction.
Toute construction ou tout choix de terrain aux abords des zones de servitudes devront
tre autorises par les autorits concernes par ces zones.

52

CHAPITRE 3 :
DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES AUX
ZONES HOMOGENES
1 -DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES A LA ZONE UA
ARTICLE 8/- VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone UA est reprsente par une zone urbaine et homogne caractre
central constitue dquipements structurants et dactivits proposs au niveau du centre
de quartier.
Elle est compose de plusieurs espaces, des places cres en centre de quartier,
une coule verte le long et autour des places et d'un axe piton autour de cet axe
s'articule la grande place pitonne, elle est caractrise par une morphologie urbaine
relativement homogne, et une implantation du bti en ordre continu et l'alignement
sur voie. Les quipements proposs selon leur implantation dans ce secteur sont les
suivants:
Tableau n10 : ZONE HOMOGENE UA
Reprsentation
Dsignation
numrique
6

Surface foncire ( m )

Maison de jeunes

3 046.88

12

Centre commercial, commerces et

services complmentaires, svces
artisanaux, caf, restaurant
Centre culturel

14

P.T.T

4 283.70

15

Central tlphonique

2 209.78

17

Antenne administrative

3 628.43

18

Htel de postes 3 me classe

2 279.79

Rserve quipement

4 667.69
4 576.09
3 532.11

10

19

a
b
c

4 047.56
6 150.33

ARTICLE 9/- NATURE DE LOCCUPATION ET DE LUTILISATION DE SOL

AUTORISEES
Sont autoriss :
-les quipements collectifs
- les bureaux et services

53

-les stationnement
- les ouvrages techniques ncessaires au fonctionnement des services publics
- les btiments dhabitation destins au logement des personnes dont la prsence est
ncessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des
tablissements.
- Les amnagements urbains qui leur sont annexs.
ARTICLE 10/- OCCUPATION ET UTILISATION DE SOL INTERDITES
Sont interdits:
- Toutes les occupations et utilisations du sol non mentionnes larticle 8, notamment :
- Les tablissements industriels pouvant tre nuisibles ou gnants pour lensemble de
l'agglomration.
- Lutilisation des quipements pour autres fonctions autre que celles fixes par cette
tude.
- Toute construction annexe implante lextrieur des limites de la surface foncire.
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrires
- La cration et lextension de cimetire
ARTICLE 11/- TYPE DOCCUPATION OU DUTILISATION SOUMISE A DES
CONDITIONS SPECIALES
- les espaces annexs aux quipements et qui sont lis au caractre de la zone
condition de constituer un ensemble intgr et adapt et que ces espaces participent la
composition du perspective de cette zone.
- Les constructions usage d'habitation dans la mesure o elles sont destines au
logement des personnes dont la prsence permanente sur la zone sont ncessaires pour
assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des quipements de la zone.
- Les installations classes lies au fonctionnement de la zone.
ARTICLE 12/- ACCES ET VOIRIE
- L'accs se localise la limite de l'unit foncire, sur laquelle est projete l'opration et
de la voirie de desserte ouverte la circulation qu'elle soit publique ou prive.
- Toute construction doit avoir un accs adapt sa nature et avoir une largeur minimale
de 3,50 mtres sur une voie publique ou prive en bon tat de viabilit. Les accs
doivent tre amnags de faon ne pas apporter la moindre gne la circulation
publique.
- Lorsque l'unit foncire est riveraine de deux ou plusieurs voies, l'accs sur celle(s) de
ces voies qui prsenterait une gne ou un risque pour la circulation peut tre interdit. En
outre, le nombre des accs sur les voies publiques peut tre limit dans l'intrt de la
scurit.

54

- les accs directs aux voies ouvertes la circulation publique doivent tre amnags de
faon:
- dgager la visibilit vers la voie,
- permettre aux vhicules d'entrer et de sortir sans gner la circulation gnrale de la
voie.
- les accs directs sont interdits s'il existe une possibilit d'accder par une autre voie.
- La voirie constitue la desserte de l'unit foncire sur laquelle est implante la
construction. Il s'agit des voies ouvertes la circulation gnrale de statut public ou
priv.
- Les caractristiques des voies doivent tre adaptes l'importance ou la destination
des constructions et doivent, notamment permettre l'approche du matriel de lutte contre
l'incendie et des services de scurit.
- Tous les cheminements secondaires cres par les usagers pour circuler en voiture sont
interdits.
- Tous les quipements doivent tre facilement accessibles par la voie mcanique,
laccs doit garantir en plus de la scurit de la circulation, la commodit permettant la
lutte efficace contre lincendie et le ramassage des ordures.
- la voie secondaire a une largeur de la chausse 7 m, des aires de stationnement
longitudinal, et un trottoir de gabarit 3 m de part et d'autre de la voie. Elle doit tre
borde de caniveaux et assurer la scurit de circulation que ce soit dans son trac ou
dans son amnagement du sol.

- Les voies primaires sont la charge de l'tat, Les voies secondaires sont la charge
des collectivits locales et les voies tertiaires sont la charge du promoteur.

55

ARTICLE 13/- DESSERTE PAR LES RESEAUX

Les rseaux viss par cet article sont essentiellement les rseaux deau et
dassainissement, accessoirement les autres rseaux (lectricit, tlphone, gaz...).
EAU (Alimentation):
- Toute construction ou installation nouvelle doit tre alimente en eau potable par
branchement sur un rseau public de caractristiques suffisantes.
- Le branchement sur le rseau public d'eau potable est obligatoire pour toute
construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau. En outre, les canalisations
ou tout autre moyen quivalent doivent tre suffisants pour assurer une dfense contre
l'incendie selon les rgles en vigueur.
- Toute construction ou installation doit tre raccorde au rseau public de distribution
d'eau potable.
- Le rseau de distribution d'eau potable doit tre conforme aux rglements en vigueur
en matire de lutte contre l'incendie et ceux relatifs lhydraulique.
- Le piquage direct sur le rseau public est strictement interdit.
- Les bouches d'incendie doivent tre uniformment rparties conformment aux
normes de scurit.
- Le compteur et le raccordement seront mis en place par le service public municipal
concessionnaire la charge du gestionnaire ou propritaire de lquipement et sur la
demande accompagne de pices justificatives (bilan et notes techniques).
- Il appartient l'APC de prendre toutes les dispositions afin de s'assurer partir des
possibilits du rseau son branchement du dbit de pointe et de la pression ncessaire.
2- EAUX USEES
- Le branchement sur le rseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute
construction nouvelle.
- Le rseau d'assainissement doit tre excut avec tous les soins requis afin d'assurer
une totale tanchit et un bon fonctionnement.
- Toutes les constructions et installations diverses doivent tre raccordes par des
canalisations souterraines au rseau collectif d'assainissement ralis aprs approbation
du plan d'excution du rseau par les services habilits.
-L'utilisation des fosses septiques est interdite
-Pour le raccordement au rseau, il sera tenu compte des prescriptions techniques
suivantes:
- Le branchement se fera exclusivement dans le regard de visite prvu sur le collecteur.

56

- Il ne pourra y avoir plus d'une arrive de collecteur tertiaire sur chaque ct du regard
de visite.
- Chaque construction ne pourra dverser ses eaux uses sur le regard de visite que par
une seule canalisation
- Les raccords dans les regards se feront exclusivement par joints avec les canalisations
en attente poses par leur ralisateur.
- En aucun cas, il ne sera admis de raccorder aux moyens de regards borgnes ou de
boites de branchement borgnes.
- Le fil d'eau du collecteur tertiaire aura une cte suprieure de 0.20 m celle de la
gnratrice suprieure au collecteur sur lequel se fait le branchement.
- Les branchements particuliers seront raliss dans les rgles de manire rsister aux
pressions accidentelles ou de refoulement.
3- EAUX PLUVIALES
- Les amnagements raliss sur une unit foncire doivent garantir l'coulement des
eaux pluviales dans le rseau collectif d'assainissement, dans le respect des normes de
rejet qualitatives et quantitatives.
-Toutes les eaux de ruissellement doivent tre rejetes dans le rseau dassainissement.
- Le rejet direct aux fosss ou caniveaux des voies publiques est interdit.
- Le fil deau individuel aura une cote suprieure 0.50 m au minimum celle de la
gnratrice suprieure des collecteurs principaux.
- Tout amnagement ralis ne doit pas faire obstacle au libre coulement des eaux
pluviales.
NOTE : Aprs collecte, transport des eaux uses et pluviales, celles-ci doivent faire
lobjet dun traitement afin de diminuer la pollution de lenvironnement.
RESEAUX DIVERS
- Toute construction nouvelle doit tre raccorde aux rseaux de distribution d'nergie
(lectricit, gaz), de tlcommunication (tlphone, cble), Les ouvrages ncessaires
l'installation de ces rseaux doivent tre conformes aux dispositions en vigueur la date
du dpt de permis de construire.
- Toute construction doit tre raccorde au rseau d'lectricit selon les dispositions
techniques des projets correspondants.
- Les rseaux doivent tre installs pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles
avant les travaux de finition.

57

- En ce qui concerne l'clairage public, il doit assurer plusieurs fonctions lies entre
elles :
- La scurit et l'agrment des dplacements
- La scurit des biens
- L'clairage d'activits nocturnes
- La signalisation et la facilit du reprage des difices
- Pour obtenir une meilleure scurit, les installations d'lectricit et d'eau (compteurs)
doivent tre facilement accessibles pour les services techniques concerns.
ARTICLE 14/- CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
- Pour tre constructible, une unit foncire doit avoir les caractristiques suivantes :
- une superficie minimale de 300 m 2 ;
- des dimensions suffisantes pour pouvoir y inscrire un cercle de 7 mtres de
diamtre.
- Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables :
- aux units foncires uniquement affectes aux quipements techniques lis la
scurit, un service public, la distribution d'nergie tels que transformateurs ;
- aux travaux d'amnagement, d'extension ou de surlvation raliss sur des
constructions existantes.
- La zone UA est constitue de lensemble des quipements proposs. La forme du
terrain est gnralement rgulire.
ARTICLE 15/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
- Les dispositions du prsent article s'appliquent aux emprises publiques et aux voies
ouvertes la circulation automobile et non aux chemins pitons.
- Toutefois, le long du linaire identifi aux documents graphiques comme
"prescriptions architecturales particulires", les constructions doivent tre implantes
3 mtres de la limite d'emprise de la voie.

58

- L'implantation des quipements desservis par une voie secondaire se fera 12 m par
rapport laxe de la voie.
- Pour les units foncires situes l'angle de deux voies publiques ou prives, la
construction doit respecter un pan coup symtrique de 5 mtres minimum.
- Toute obstruction ou empitement sur les voies publiques est interdit
- Toutes les voies proposs ou approuves la date de la publication du prsent
rglement doivent conserver leurs emprises.
- Toutes les constructions doivent tre implantes conformment l'alignement fix sur
le plan de composition urbaine.
- Lorsquune construction est difie en bordure dune voie publique, sa hauteur ne
dpassera pas la distance compte horizontalement entre tout point de celle-ci et le point
le plus proche de lalignement oppos.
ARTICLE 16/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES
- Limplantation des constructions doit tre conforme aux dispositions prvues dans le
plan de composition urbaine.
- Limplantation des quipements par rapport aux limites sparatives se fera une
distance gale H/2 avec un minimum de 4 m.
- Des crans de verdure sont cependant prvoir le long des limites sparant
lquipement et les quartiers rsidentiels.
- Lespace entre deux constructions contigus devra tre tanche la pluie et aux
pntrations des animaux et doit tre trait dans toute sa hauteur.

59

ARTICLE 17/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
- Limplantation des constructions dun quipement sur une mme proprit devra
prendre en considration les paramtres suivants :
- Lensoleillement
- Laration
Ainsi, les constructions doivent tre cartes dune distance au moins gale la moiti
de la hauteur de la construction avec un minimum de 4 m.
ARTICLE 18/- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
- La hauteur de lquipement est relative son COS et la portance moyenne des
terrains. Cependant, la hauteur sous-plafond ne dpassera pas 4,50 m
- La hauteur des constructions est dtermine par l'application simultane :
-

d'une hauteur de faade, mesure verticalement de tout point de l'gout du toit

jusqu'au sol existant avant travaux ;
d'une hauteur de toiture, mesure verticalement de tout point du fatage ou du
sommet de l'acrotre jusqu'au sol naturel existant avant travaux.

- Les chemines, antennes, ouvrages techniques de faible emprise et autres

superstructures ncessaires au fonctionnement des btiments sont exclues de cette
limitation.
- Cependant un jeu de hauteurs est tolr pour amliorer la qualit architecturale de
lquipement.
ARTICLE 19/- COEFFICIENT DEMPRISE AU SOL
- Le coefficient d'emprise au sol exprime un rapport entre la superficie de l'unit
foncire et l'emprise de la construction. L'emprise de la construction correspond la
projection verticale au sol de toutes les parties du btiment, exception faites des balcons
et saillies traditionnelles et des sous-sols.
- Lemprise au sol maximale est fixe par le coefficient demprise au sol (CES).
Lemprise au sol des quipements ne devra en aucun cas dpasser la valeur maximale
40 %.
- Au niveau de la zone UA Le CES brut maximal dfini est de 0.4
ARTICLE 20/- COEFFICIENT DOCCUPATION AU SOL
- Le coefficient d'occupation des sols est diffrenci selon la destination des
constructions et la dimension de l'unit foncire.

60

- La hauteur de lquipement est du ressort et de linitiative des autorits locales ainsi du

bureau dtudes la dtermination du COS reste tributaire la hauteur du projet.
- Au niveau de la zone UA Le COS brut maximal dfini est de 2
ARTICLE 21/- ASPECT EXTERIEUR
- Par leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extrieur, les constructions, les
extensions de btiments ainsi, que les ralisations d'ouvrages et de cltures, ne doivent
pas porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux
paysages naturels ou urbains.
- De par son volume, son implantation, sa morphologie et son aspect, les quipements
doivent s'intgrer dans son environnement et ne pas altrer le caractre dominant des
lieux.
- la faade: cette zone prsentant un front urbain sur rue, il y a lieu de concevoir les
faades, les porches, de faon assurer cette continuit de manire harmonieuse.
- Le rythme des faades doit s'harmoniser avec celui des btiments voisins. Les
raccordements limitrophes doivent tre particulirement tudis : les chneaux, lignes
de fentres, soubassements, corniches
Les couleurs
- Les couleurs employes pour les constructions doivent tre choisis pour s'intgrer dans
un paysage urbain habituel. Les descentes d'eaux pluviales doivent tre situes de faon
demeurer discrtes.
- Il faudrait viter lemploi de plus de deux couleurs sur un mme btiment. pour tous
les quipements, il serait prfrable dutiliser un assemblage de gris et de blanc.
2- Les cltures
- Toutes les cltures doivent tre conues de manire participer la cration d'un front
urbain. Leur aspect et leurs matriaux doivent tre choisis en fonction des cltures
difies dans la rue concerne et de la construction principale.
- Aucune clture nest autorise sur la faade principale pour les quipements.
- Les hauteurs des cltures ne doivent pas dpasser 1,70 m avec 0,7 m plein seulement.
- Les entres doivent tre marques et assez larges pour permettre laccs dun nombre
important de personnes. La largeur minimale est de 2 m.
3- Les matriaux
- Sont interdits :
- Toute construction difie en matriaux prsentant un caractre prcaire.
61

- L'emploi nu en parements extrieurs de matriaux fabriqus en vue d'tre recouvert

d'un parement ou d'un enduit, tels que : carreaux de pltre, briques creuses, parpaings.
Cette rgle ne vise pas les cas o les matriaux et leur mise en uvre sont d'une qualit
suffisante pour rester apparents (briques pleines, pierre de taille...)
ARTICLE 22/- STATIONNEMENT
-Pour chaque quipement, des aires de stationnement sont prvoir.
- Les aires de stationnement ne doivent pas dranger la fluidit de la circulation. Elles
ne doivent pas tre proximit des carrefours ou en face des intersections.
- Les parkings au sol devront avoir un revtement diffrent des autres espaces (jeux,
circulation, voie pitonne). Ils devront tre conus de faon participer
l'amnagement du paysage urbain et viter l'impression de vastes espaces vides.
- Les parkings l'intrieur de la zone devraient tre isols par des crans de verdure
(haies vives, arbres...).
- Il faut faire en sorte qu'aucune possibilit ne soit affecte aux usagers des aires
rserves au stationnement.
-Les emplacements de stationnement doivent avoir une dimension de 5.00 m x 2.50 m,
disposs, soit en lignes, en bataille ou en pis.

Le nombre des places de stationnement requises est diffrent selon l'affectation des
constructions :
- Pour les constructions usage de commerces, de services de proximit : une place par
25 m de surface de vente. Toutefois, les surfaces de vente de plus de 1.500 m doivent
faire l'objet d'une tude particulire.
- Pour les restaurants : une place pour 20 m de salle de restauration.

62

- Pour les quipement collectifs : le nombre de places de stationnement amnager est

dtermin en tenant compte de leur nature, de leur situation gographique, de leur
regroupement et de leur style de frquentation.
- La surface amnage en aire arienne de stationnement, y compris les dgagements, ne
doit pas tre suprieure 15% de la superficie totale de l'unit foncire.
ARTICLE 23/- ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
- Les espaces libres dans un quipement doivent tre traits et amnags en espaces
verts.
- Des arbres adapts au climat de la rgion devraient tre plants lintrieur de chaque
quipement
- Des crans de verdure sont aussi prvoir tout au long des aires de stationnement sous
forme d'arbres de hautes tiges ou des haies vives de 1.50 m de hauteur
- Les diffrents types de plantations utiliss dans les quipements devraient participer
l'intgration de l'lment vert dans la zone.
- Au minimum 20% de la superficie totale de l'unit foncire doivent tre traits en
espace libre et comporter un amnagement paysager. Ne sont pas considrs comme
"espace libre", les aires de stationnement extrieures ni les amnagement de voirie
(accs).
- Les arbres de haute tige et les spcimens de qualit doivent tre plants. En outre, les
constructions ralises sur des units foncires arbores doivent tre conues pour
assurer la meilleure prservation possible des spcimens de qualit. Les aires de
stationnement extrieures doivent tre traites avec un amnagement paysager.

63

2-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES A LA ZONE UB

ARTICLE 24/ VOCATION ET CARACTERISTIQUES
Cette zone couvre la majorit des terrains d'intervention o les constructions
sont varies par leur implantation, leur volumtrie et leur destination. L'objectif est de
crer une relle zone urbaine et homogne en favorisant la diversit des fonctions
(activits et habitat) et l'dification de constructions de plusieurs niveaux.
TABLEAU N11:
EQUIPEMENTS PROPOSES DANS LE SECTEUR UB:
dsignation
surface unitaire en m
01 Crche & Jardin denfants
02

: A.E.F (12 classes)

1er et 2me cycles

03 E.F 750 ( 3

me

cycle)

2 193.76

2 162.52

3 655.30

3 736.74

3 847.94

3 736.74

3 679.48

3 693.27

4 639.38

4 799.47

4 265.65

4 107.13

04 Technicum (1300 places)

7 317.09

05 Salle de sport (20 x 75)

2 294.68

07 Salle OMS (500)

3 231.64

08 Piscine 25 m

1 426.53

09 Polyclinique

3 199.37

11 Salle de sport polyvalente

1 382.53

13 Mosque

8 737.30

16 Suret urbaine

4 021.26

20 Parking tage

6 989.95

- La densit brute = nombre de logements = 5 840 = 70 logement/hectares

surface totale
83.22
- La densit nette = nombre de logements = 5 840 = 114 logement/hectares
surface habitat
51.16

64

La superficie de cette zone est de 83.22 Ha constitue des espaces diversifis et

varies (habitat, quipement, coule verte, jardin public, aire de jeux, espace piton,
place, activits, commerces, et services). Elle est compose de 5 840 logements
collectifs et peut galement accueillir un nombre de 21 quipements et commerces de
quartier ainsi que des activits non nuisantes. Situe le long des boulevards urbains et
tout autour de la zone UA. Les quipements proposs dans cette zone sont numrs
dans le tableau ci-dessus suivant leurs implantations dans le plan d'amnagement.
ARTICLE 25/- NATURE DE LOCCUPATION ET DE LUTILISATION DE SOL
AUTORISEES
Sont autorises :
1. Les constructions, ouvrages et travaux usage d'habitation, ainsi que leurs annexes
directement lies cet usage.
2. Les constructions, ouvrages et travaux usage de bureaux, de commerces, de
services, d'artisanat, d'htellerie, de restaurations et de loisirs.
3. Les quipements publics ou privs d'intrt collectif.
4. Les constructions, ouvrages et travaux lis aux diffrents rseaux, la voirie, au
stationnement et la distribution d'nergie tels que les transformateurs.
5. Les constructions dhabitation collective et leurs annexes
6. Les aires de stationnement, ouvertes au public.
ARTICLE 26/- OCCUPATION ET UTILISATION DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Le stockage et le dpt de matriaux l'air libre ainsi que les occupations et
utilisations du sol non prvues l'article 25.
- Les tablissements industriels peuvent tre nuisibles ou gnants pour lensemble de
l'agglomration.
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrires
- Les dpts divers
- La cration et lextension de cimetire
- Les lotissements usage autre que lhabitation.
ARTICLE 27/- TYPES DOCCUPATION OU DUTILISATION DU SOL
SOUMIS A DES CONDITIONS SPECIALES
1. Les affouillements et exhaussements du sol condition d'tre lis aux ouvrages,
travaux, amnagements et constructions autoriss.
2. les installations classes ncessaires la commodit des habitants de la zone,
condition de ne pas porter atteinte la salubrit ou la scurit publique.
3. les installations et travaux divers dans la mesure ou ils s'intgrent bien aux lments
constitutifs du paysage et n'altrent pas son caractre dominant.
ARTICLE 28/- ACCES ET VOIRIE
- L'accs se localise la limite de l'unit foncire, sur laquelle est projete l'opration et
de la voirie de desserte ouverte la circulation qu'elle soit publique ou prive.

65

- Lorsque l'unit foncire est riveraine de deux ou plusieurs voies, l'accs sur celle(s) de
ces voies qui prsenterait une gne ou un risque pour la circulation peut tre interdit. En
outre, le nombre des accs sur les voies publiques peut tre limit dans l'intrt de la
scurit.
- les accs directs aux voies ouvertes la circulation publique doivent tre amnags de
faon :
- dgager la visibilit vers la voie,
- permettre aux vhicules d'entrer et de sortir sans gner la circulation gnrale de la
voie.
- les accs directs sont interdits s'il existe une possibilit d'accder par une autre voie.
- Les accs doivent tre amnags en fonction de limportance de la circulation gnrale
et du trafic de faon viter toute difficult et tout danger pour celle-ci.
- La voirie constitue la desserte de l'unit foncire sur laquelle est implante la
construction. Il s'agit des voies ouvertes la circulation gnrale de statut public ou
priv.
- Les caractristiques des voies doivent tre adaptes l'importance ou la destination
des constructions et doivent, notamment permettre l'approche du matriel de lutte contre
l'incendie et des services de scurit.
- Tous les quipements doivent tre facilement accessibles par la voie mcanique,
laccs doit garantir en plus de la scurit de la circulation, la commodit permettant la
lutte efficace contre lincendie et le ramassage des ordures.
- Tous les cheminements secondaires cres par les usagers pour circuler en voiture sont
interdits pour ne pas perturber la circulation mcanique avec des dbouchs imprvus
ainsi que l'image globale du site.
- Lensemble des voies doit assurer une liaison facile et complte entre toutes les parties
du tissu urbain.
- Laccs direct aux constructions usage dhabitation partir des voies primaires est
interdit.
- la voie primaire est double voie avec un terre-plein central de 4 m, sparant les deux
chausses sur une voie deux sens de circulation, la largeur de la chausse 7 m, elle
doit tre borde de caniveaux et assurer la scurit de circulation que ce soit dans son
trac ou dans son amnagement du sol.

66

- la voie secondaire a une largeur de la chausse 7 m, des aires de stationnement

longitudinal, et un trottoir de gabarit 3 m de part et d'autre de la voie. Elle doit tre
borde de caniveaux et assurer la scurit de circulation que ce soit dans son trac ou
dans son amnagement du sol.

- Les voies tertiaires doivent tre dimensionnes suivant le dbit dcoulement du trafic
journalier. Une route de desserte ne doit pas dpasser 6 m de chausse avec 2 m de
largeur au minimum de trottoir de part et dautre. Elle doit assurer la scurit de
circulation que ce soit dans son trac ou dans son amnagement du sol.
- Les voies doivent tre dimensionnes suivant leur classification et le dbit
dcoulement du trafic journalier.
- Les voies primaires sont la charge de l'tat, Les voies secondaires sont la charge
des collectivits locales et les voies tertiaires sont la charge du promoteur.

67

ARTICLE 29/- DESSERTE PAR LES RESEAUX:

Les rseaux viss par cet article sont essentiellement les rseaux deau et
dassainissement, accessoirement les autres rseaux (lectricit, tlphone, gaz...).
1- EAU (Alimentation):
- Toute construction ou installation nouvelle doit tre alimente en eau potable par
branchement sur un rseau public de caractristiques suffisantes.
- Le branchement sur le rseau public d'eau potable est obligatoire pour toute
construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau. En outre, les canalisations
ou tout autre moyen quivalent doivent tre suffisants pour assurer une dfense contre
l'incendie selon les rgles en vigueur.
- Toute construction ou installation doit tre raccorde au rseau public de distribution
d'eau potable.
- Le rseau de distribution d'eau potable doit tre conforme aux rglements en vigueur
en matire de lutte contre l'incendie et ceux relatifs lhydraulique.
- Le piquage direct sur le rseau public est strictement interdit.
- Les bouches d'incendie doivent tre uniformment rparties conformment aux
normes de scurit.
- Le compteur et le raccordement seront mis en place par le service public municipal
concessionnaire la charge du gestionnaire ou propritaire de lquipement et sur la
demande accompagne de pices justificatives (bilan et notes techniques).
- Il appartient l'APC de prendre toutes les dispositions afin de s'assurer partir des
possibilits du rseau son branchement du dbit de pointe et de la pression ncessaire.
2- EAUX USEES:
- Le rseau d'assainissement doit tre excut avec tous les soins requis afin d'assurer
une totale tanchit et un bon fonctionnement.
- Toutes les constructions et installations diverses doivent tre raccordes par des
canalisations souterraines au rseau collectif d'assainissement ralis aprs approbation
du plan d'excution du rseau par les services habilits.
-L'utilisation des fosses septiques est interdite
-Pour le raccordement au rseau, il sera tenu compte des prescriptions techniques
suivantes:
- Le branchement se fera exclusivement dans le regard de visite prvu sur le collecteur
- Il ne pourra y avoir plus d'une arrive de collecteur tertiaire sur chaque ct du regard
de visite.

68

- Chaque construction ne pourra dverser ses eaux uses sur le regard de visite que par
une seule canalisation.
- Les raccords dans les regards se feront exclusivement par joints avec les canalisations
en attente poses par leur ralisateur.
- En aucun cas, il ne sera admis de raccorder aux moyens de regards borgnes ou de
boites de branchement borgnes.
- Le fil d'eau du collecteur tertiaire aura une cte suprieure de 0.20 m celle de la
gnratrice suprieure au collecteur sur lequel se fait le branchement.
- Les branchements particuliers seront raliss dans les rgles de manire rsister aux
pressions accidentelles ou de refoulement.
3- EAUX PLUVIALES:
- Les amnagements raliss sur une unit foncire doivent garantir l'coulement des
eaux pluviales dans le rseau collectif d'assainissement, dans le respect des normes de
rejet qualitatives et quantitatives.
-Toutes les eaux de ruissellement doivent tre rejetes dans le rseau dassainissement.
- Le rejet direct aux fosss ou caniveaux des voies publiques est interdit.
- Le fil deau individuel aura une cote suprieure 0.50 m au minimum celle de la
gnratrice suprieure des collecteurs principaux
- Tout amnagement ralis ne doit pas faire obstacle au libre coulement des eaux
pluviales.
NOTE : Aprs collecte, transport des eaux uses et pluviales, celles - ci doivent faire
lobjet dun traitement afin de diminuer la pollution de lenvironnement.
RESEAUX DIVERS
- Toute construction nouvelle doit tre raccorde aux rseaux de distribution d'nergie
(lectricit, gaz), de tlcommunication (tlphone, cble), Les ouvrages ncessaires
l'installation de ces rseaux doivent tre conformes aux dispositions en vigueur la date
du dpt de permis de construire.
- Toute construction doit tre raccorde au rseau d'lectricit selon les dispositions
techniques des projets correspondants.
- Les rseaux doivent tre installs pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles
avant les travaux de finition.
- En ce qui concerne l'clairage public, il doit assurer plusieurs fonctions lies entre
elles :
- La scurit et l'agrment des dplacements
- La scurit des biens
- L'clairage d'activits nocturnes
- La signalisation et la facilit du reprage des difices
69

- Pour obtenir une meilleure scurit, les installations d'lectricit et d'eau (compteurs)
doivent tre facilement accessibles pour les services techniques concerns.
ARTICLE 30/- CARACTERISTIQUES DES TERRAINS:
Pour tre constructible, une unit foncire doit avoir les caractristiques suivantes :
- une superficie minimale de 300 m 2 ;
- des dimensions suffisantes pour pouvoir y inscrire un cercle de 7 mtres de diamtre.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables :
- aux units foncires uniquement affectes aux quipements techniques lis la
scurit, un service public, la distribution d'nergie tels que transformateurs ;
- aux travaux d'amnagement, d'extension ou de surlvation raliss sur des
constructions existantes.
- La zone UB est constitue de lensemble des quipements proposs, La forme du
terrain est gnralement rgulire.
* Cet article vise limiter le morcellement de grands terrains en favorisant les
oprations densemble. Cest ainsi que:
- La typologie dhabitat indique: collectif
-Lalignement des difices.
-Contraintes lies aux coefficients doccupation et demprise au sol (COS et CES).
-Lamnagement et le trac de la voirie tertiaire.
Ces lments contribuent matriser le morcellement signal ci-dessus.
* Il est signaler que la forme rsultant de la typologie propos a t fait le long de la
voie de manire obtenir une faade urbaine anim par la diversit des fonctions
(activits conomiques et habitat) et les commerces intgrs au rez de chausse des
btiments.
ARTICLE 31/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES:
- Les dispositions du prsent article s'appliquent aux emprises publiques et aux voies
ouvertes la circulation automobile et non aux chemins pitons, ni aux voies de statut
priv ne donnant accs qu' un ou deux logements ou locaux d'activits.
- Toutes les constructions qui doivent tre implantes lalignement des voies publiques
ont t mentionnes sur le document graphique intitul: (plan damnagement)
-Toute obstruction ou empitement sur la voie pitonne est interdite.
- Il est tolr au niveau des tages un dbordement infrieur ou gal 1 m par rapport
l'emprise de la construction (tels que balcons, corniches ou terrasses, pice avance ou
autre).
- Lorsquil y a obligation de reculement concernant limplantation des constructions, les
espaces qui en rsultent doivent tre amnags en lieux de repos et de dtente pour la
collectivit condition que le promoteur les prenne en charge quant leur ralisation.
70

- Toutefois, le long du linaire identifi aux documents graphiques comme

"prescriptions architecturales particulires", les constructions usage d'habitation
doivent tre implantes 5 mtres et les constructions usage quipement doivent tre
implantes 3 m de la limite d'emprise de la voie.
- L'implantation des quipements desservis par une voie secondaire se fera 12 m par
rapport l'axe de la voie.
- L'implantation des constructions usage d'habitation desservis par une voie primaire
se fera 13.5 m et 16 m par rapport l'axe de la voie.
- L'implantation des constructions usage d'habitation desservis par une voie secondaire
se fera 14 m par rapport l'axe de la voie.
ARTICLE 32/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES:
- Limplantation des constructions doit tre conforme aux dispositions prvues dans le
plan de composition urbaine.
- Limplantation des quipements par rapport aux limites sparatives se fera une
distance gale H/2 avec un minimum de 4 m.
- Des crans de verdure sont cependant prvoir le long des limites sparant
lquipement et les quartiers rsidentiels.
- Lespace entre deux constructions contigus devra tre tanche la pluie et aux
pntrations des animaux et doit tre trait dans toute sa hauteur
- Limplantation des constructions au droit des limites sparatives latrales est
encourage
- les constructions usage d'habitation peuvent s'implanter une distance compte
horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite
sparative qui doit tre suprieure ou gale la moiti de la diffrence d'altitude entre
ces deux points.
ARTICLE 33/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE:
- Limplantation des constructions dun quipement sur une mme proprit devra
prendre en considration les paramtres suivants :
- Lensoleillement
- Laration
- Ainsi, les constructions doivent tre cartes dune distance au moins gale la moiti
de la hauteur de la construction avec un minimum de 4 m.
- Les diffrentes constructions peuvent tre soit contigus soit spares, en cas de
mitoyennet, il faudra tenir compte des rgles parasismiques en vigueur.

71

- L'implantation de plusieurs constructions sur une mme unit foncire est autorise
condition que la distance sparant deux constructions, compte horizontalement de tout
point des btiments.
- Le choix de l'implantation des btiments sur une mme parcelle doit tre tabli dans un
souci de composition harmonieuse des volumes et d'une bonne organisation de l'espace
libre.
- E n tout tat de cause, l'implantation de plusieurs btiments sur la mme parcelle ne
doit pas faire obstacle:
- l'approche et la mise en uvre des moyens de lutte contre l'incendie.
- l'ensoleillement des pices principales d'habitations ou locaux assimils.
- Les constructions doivent s'implanter de manire prserver des constructions
voisines.
- Toutefois, s'agissant des constructions annexes et des quipements techniques lis la
scurit, un service public, la distribution d'nergie, les dispositions ci-dessus ne sont
pas applicables.
ARTICLE 34/- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS:
* Le but essentiel de rglementer les hauteurs des constructions est dassurer aux
habitants un minimum densoleillement, dair et de lumire ainsi que de crer ou de
maintenir un certain caractre un ensemble urbain.
* Lorsquun btiment doit tre difie en bordure dune voie publique sa hauteur ne
dpassera pas la distance compte horizontalement entre tout point de celle-ci et le point
le plus proche de lalignement oppos.
* La hauteur relative aux constructions usage dhabitation autorise dans cette zone
est limite 6 niveaux pour les immeubles collectifs .
* La hauteur des locaux usage commercial ou autre situ au rez de chausse :
- Au niveau dune voie importante (voirie primaire, secondaire, commerante) =
quatre (04) m.
* La hauteur sous plafond dun niveau habitable est de 3,20 m maximum et 2.60 m
minimum.
* Le nombre de niveaux dans nimporte quel point inclura les parties partiellement
enterres dont plus du tiers du volume est au dessus du sol, ainsi que les constructions
sur terrasse lexception les cages descaliers et buanderies dont la surface utile
nexcderont pas 10 m.

ARTICLE 35/- COEFFICIENT DEMPRISE AU SOL (CES)

72

- Le coefficient d'emprise au sol exprime un rapport entre la superficie de l'unit

foncire et l'emprise de la construction. L'emprise de la construction correspond la
projection verticale au sol de toutes les parties du btiment, exception faites des balcons
et saillies traditionnelles et des sous-sols.
- Au niveau de la zone UB, le CES brut de la zone est de: 0.30
- Lemprise au sol des quipements ne devra en aucun cas dpasser la valeur maximale
80 %.
ARTICLE 36/-COEFFICIENT DOCCUPATION DES SOLS (COS)
- Au niveau de la zone UB Le COS brut maximal dfini est de 1.80
- La hauteur de lquipement est du ressort et de linitiative des autorits locales ainsi du
bureau dtudes la dtermination du COS reste tributaire la hauteur du projet.
ARTICLE 37/- ASPECT EXTERIEUR:
* Laspect dune place, placette ou dune voie reconnue importante dpend du
revtement et matriaux utiliss. Pour une meilleure perception de la qualit de lespace,
la combinaison de matriaux est recommande.
* Le mobilier urbain utilis dans les espaces collectifs dispos en vue de servir les
usages contribue amplement amliorer limage de la ville, cet effet lamnageur aura
tre attentif coordonner les divers lments du mobilier en ce qui concerne leur forme
et leur emplacement.
* Les constructions doivent prsenter une diversit daspect architectural. Toutefois,
chaque ensemble ddifices doit prsenter lui mme une simplicit de volume.
* Les constructions doivent tre en harmonie avec laspect et la forme du paysage
urbain lexception ddifices ayant un cachet particulier ou prsentant un intrt
dtude spcial.
* Sil y a des annexes dune construction, elle doivent prsenter le mme intrt en ce
qui concerne le traitement dans toutes ses dimensions (forme - volume - faade matriaux) afin de constituer un complment rflchi.
1- LES COULEURS :
- Les couleurs des constructions doivent tre en harmonie entre elles, elle ne peuvent en
aucun cas perturber limage du tissu urbain.
2 - LES MATERIAUX :
Sont interdits :
- Toute construction difie en matriaux prsentant un caractre prcaire.
- Les imitations de matriaux tels que fausse brique, ou autre.

73

- Toute modification porte sur une construction qui fausserait laspect esthtique de
lensemble.
- Lemploi nu en parement extrieur de matriaux fabriqus et destins tre
recouverts dun enduit.
3 - LES OUVERTURES:
- Les dimensions des ouvertures sont fonction de la surface intrieure du local quelle
claire et are. La surface des ouvertures ne doit pas tre infrieure au 1/8 du local en
question.
- Sur une faade comportant plusieurs ouvertures, celles-ci doivent agences et
ordonnes tant au niveau des formes quau niveau des formes quau niveau des
dimensions.
4 - TRAITEMENT DE FACADES:
- De par son volume, son implantation, sa morphologie et son aspect, les quipements
doivent s'intgrer dans son environnement et ne pas altrer le caractre dominant des
lieux.
- Cette zone prsentant un front urbain sur rue, il y a lieu de concevoir les faades, les
porches, de faon assurer cette continuit de manire harmonieuse.
- Le rythme des faades doit s'harmoniser avec celui des btiments voisins. Les
raccordements limitrophes doivent tre particulirement tudis : les chneaux, lignes
de fentres, soubassements, corniches
- Toute forme de saillie est autorise notamment les encorbellements ayant une largeur
maximale de 4 m.
- Langle dun btiment ne doit pas tre la simple rencontre de deux faades, le
traitement dangle doit prvoir un lment de transition significatif.
- La largeur minimale relative la devanture des commerces est de (03) mtres
minimum.
ARTICLE 38/- STATIONNEMENT:
- Les aires de stationnement ne doivent pas dranger la fluidit de la circulation. Elles
ne doivent pas tre proximit des carrefours ou en face des intersections.
- Les parkings au sol devront tre conus de faon participer l'amnagement du
paysage urbain et viter l'impression de vastes espaces vides.
- Les aires de stationnement devront avoir un revtement de sol diffrent des autres
espaces (jeux-circulation, voie pitonne).
- Les parkings devront tre protgs par des arbres et arbustes.
- Il faut faire en sorte qu'aucune possibilit physique ne soit offerte aux usagers en
dehors des aires rserves au stationnement.

74

ARTICLE 39/- ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS:

- Toute les aires destines recevoir des plantations doivent tre excutes
conformment au Plan damnagement gnral.
- Les diffrents types de plantations devront tre slectionns en fonction du climat de la
rgion
- Les espaces libres intgrs ne sont pas conus uniquement pour des usages
fonctionnels, mais pour rpondre aux besoins de la vie collective. Ainsi, ils :
- Assurent une scurit permanente des enfants en bas ge et constituent des espaces de
jeux.
- Favorisent les relations de voisinage et liens entre les habitants.
- Permettent de dvelopper le sentiment dappartenance un groupement.
- Auront un caractre appropriable et peu accessible aux autres usagers.
* Lespace libre collectif constitue le support de la vie communautaire, il faut rappeler
que la conception et le traitement de ces espaces sont dterminants pour la qualit du
cadre bti. A cet effet, lespace en question sera labor avec le plus grand soin en
tenant compte des paramtres suivants :
- Minral / Vgtal
- Matriaux utiliser
- La prsence de leau
* En ce qui concerne la vgtation, elle constitue un lment important dans le paysage
urbain, compose ce dernier au mme titre que le bti, apporte lespace un lment de
reprage, de jeux et dagrment visuel.
* Lespace vgtal remplit deux fonctions essentielles :
- Cadre contribuant lquilibre psychologique des habitants
- Protection contre le bruit, isolement de la vie prive

3-DISPOSITIONS PARTICULIERES APPLICABLES A LA ZONE UC

75

ARTICLE 40/ VOCATION ET CARACTERISTIQUES:

Ces terrains couvrent une superficie totale de 14.47 Ha, avec une densit nette
de 19 logements l'hectare.
Ils sont destins recevoir un dveloppement organis de l'urbanisation
essentiellement sous forme d'habitat individuel promotionnel, et comprennent 202 lots
promotionnels de superficie variant entre 300 m et 400 m.
TABLEAU N12
LES EQUIPEMENTS PROPOSES DANS LA ZONE UC
dsignation
01 Crche & Jardin denfants
02 A.E.F (12 classes) : 1er et 2me
cycles
03 E.F 750 ( 3me cycle)

surface unitaire en m
c
2 162.52
e
3 607.66
f
3 742.72
g
3 607.66
e
4 982.08

ARTICLE 41/- NATURE DE LOCCUPATION ET DE LUTILISATION DE SOL

AUTORISEES
Sont autorises :
1. Les constructions, ouvrages et travaux usage d'habitation, ainsi que leurs annexes
directement lies cet usage.
2. Les quipements publics ou privs d'intrt collectif.
3. Les constructions, ouvrages et travaux lis aux diffrents rseaux, la voirie, au
stationnement et la distribution d'nergie tels que les transformateurs.
4. Les constructions dhabitation individuelle et leurs annexes
5. Les aires de stationnement, ouvertes au public.
ARTICLE 42/- OCCUPATION ET UTILISATION DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Le stockage et le dpt de matriaux l'air libre ainsi que les occupations et
utilisations du sol non prvues l'article 56.
- Les tablissements industriels peuvent tre nuisibles ou gnants pour lensemble de
l'agglomration.
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrires
- Les dpts divers
- La cration et lextension de cimetire
- Les lotissements usage autre que lhabitation.

ARTICLE 43/- TYPES DOCCUPATION OU DUTILISATION DU SOL

SOUMIS A DES CONDITIONS SPECIALES
76

1. Les affouillements et exhaussements du sol condition d'tre lis aux ouvrages,

travaux, amnagements et constructions autoriss.
2. les installations classes ncessaires la commodit des habitants de la zone,
condition de ne pas porter atteinte la salubrit ou la scurit publique.
3. les installations et travaux divers dans la mesure ou ils s'intgrent bien aux lments
constitutifs du paysage et n'altrent pas son caractre dominant.
ARTICLE 44/- ACCES ET VOIRIE
- L'accs se localise la limite de l'unit foncire, sur laquelle est projete l'opration et
de la voirie de desserte ouverte la circulation qu'elle soit publique ou prive.
- Lorsque l'unit foncire est riveraine de deux ou plusieurs voies, l'accs sur celle(s) de
ces voies qui prsenterait une gne ou un risque pour la circulation peut tre interdit. En
outre, le nombre des accs sur les voies publiques peut tre limit dans l'intrt de la
scurit.
- les accs directs aux voies ouvertes la circulation publique doivent tre amnags de
faon:
- dgager la visibilit vers la voie,
- permettre aux vhicules d'entrer et de sortir sans gner la circulation gnrale de la
voie.
- les accs directs sont interdits s'il existe une possibilit d'accder par une autre voie.
- Les accs doivent tre amnags en fonction de limportance de la circulation gnrale
et du trafic de faon viter toute difficult et tout danger pour celle-ci.
- La voirie constitue la desserte de l'unit foncire sur laquelle est implante la
construction. Il s'agit des voies ouvertes la circulation gnrale de statut public ou
priv.
- Les caractristiques des voies doivent tre adaptes l'importance ou la destination
des constructions et doivent, notamment permettre l'approche du matriel de lutte contre
l'incendie et des services de scurit.
- Tous les quipements doivent tre facilement accessibles par la voie mcanique,
laccs doit garantir en plus de la scurit de la circulation, la commodit permettant la
lutte efficace contre lincendie et le ramassage des ordures.
- Tous les cheminements secondaires cres par les usagers pour circuler en voiture sont
interdits pour ne pas perturber la circulation mcanique avec des dbouchs imprvus
ainsi que l'image globale du site.
- Lensemble des voies doit assurer une liaison facile et complte entre toutes les parties
du tissu urbain.
- la voie secondaire a une largeur de la chausse 7 m, des aires de stationnement
longitudinal, et un trottoir de gabarit 3 m de part et d'autre de la voie. Elle doit tre
borde de caniveaux et assurer la scurit de circulation que ce soit dans son trac ou
dans son amnagement du sol.

77

- Les voies tertiaires doivent tre dimensionnes suivant le dbit dcoulement du trafic
journalier. Le gabarit de la a voie tertiaire est 7 m, avec 2 m de largeur de trottoir de part
et dautre. Elle doit assurer la scurit de circulation que ce soit dans son trac ou dans
son amnagement du sol.

- Les voies primaires sont la charge de l'tat, Les voies secondaires sont la charge
des collectivits locales et les voies tertiaires sont la charge du promoteur.
ARTICLE 45/- DESSERTE PAR LES RESEAUX:
Les rseaux viss par cet article sont essentiellement les rseaux deau et
dassainissement, accessoirement les autres rseaux (lectricit, tlphone, gaz...).
1- EAU (Alimentation):
- Toute construction ou installation nouvelle doit tre alimente en eau potable par
branchement sur un rseau public de caractristiques suffisantes.
- Le branchement sur le rseau public d'eau potable est obligatoire pour toute
construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau. En outre, les canalisations
ou tout autre moyen quivalent doivent tre suffisants pour assurer une dfense contre
l'incendie selon les rgles en vigueur.
78

- Toute construction ou installation doit tre raccorde au rseau public de distribution

d'eau potable.
- Le rseau de distribution d'eau potable doit tre conforme aux rglements en vigueur
en matire de lutte contre l'incendie et ceux relatifs lhydraulique.
- Le piquage direct sur le rseau public est strictement interdit.
- Les bouches d'incendie doivent tre uniformment rparties conformment aux
normes de scurit.
- Le compteur et le raccordement seront mis en place par le service public municipal
concessionnaire la charge du gestionnaire ou propritaire de lquipement et sur la
demande accompagne de pices justificatives (bilan et notes techniques).
- Il appartient l'APC de prendre toutes les dispositions afin de s'assurer partir des
possibilits du rseau son branchement du dbit de pointe et de la pression ncessaire.
2- EAUX USEES:
- Le rseau d'assainissement doit tre excut avec tous les soins requis afin d'assurer
une totale tanchit et un bon fonctionnement.
- Toutes les constructions et installations diverses doivent tre raccordes par des
canalisations souterraines au rseau collectif d'assainissement ralis aprs approbation
du plan d'excution du rseau par les services habilits.
-L'utilisation des fosses septiques est interdite
-Pour le raccordement au rseau, il sera tenu compte des prescriptions techniques
suivantes:
- Le branchement se fera exclusivement dans le regard de visite prvu sur le collecteur
- Il ne pourra y avoir plus d'une arrive de collecteur tertiaire sur chaque ct du regard
de visite.
- Chaque construction ne pourra dverser ses eaux uses sur le regard de visite que par
une seule canalisation.
- Les raccords dans les regards se feront exclusivement par joints avec les canalisations
en attente poses par leur ralisateur.
- En aucun cas, il ne sera admis de raccorder aux moyens de regards borgnes ou de
boites de branchement borgnes.
- Le fil d'eau du collecteur tertiaire aura une cte suprieure de 0.20 m celle de la
gnratrice suprieure au collecteur sur lequel se fait le branchement.

79

- Les branchements particuliers seront raliss dans les rgles de manire rsister aux
pressions accidentelles ou de refoulement.
3- EAUX PLUVIALES:
- Les amnagements raliss sur une unit foncire doivent garantir l'coulement des
eaux pluviales dans le rseau collectif d'assainissement, dans le respect des normes de
rejet qualitatives et quantitatives.
-Toutes les eaux de ruissellement doivent tre rejetes dans le rseau dassainissement.
- Le rejet direct aux fosss ou caniveaux des voies publiques est interdit.
- Le fil deau individuel aura une cote suprieure 0.50 m au minimum celle de la
gnratrice suprieure des collecteurs principaux
- Tout amnagement ralis ne doit pas faire obstacle au libre coulement des eaux
pluviales.
NOTE : Aprs collecte, transport des eaux uses et pluviales, celles - ci doivent faire
lobjet dun traitement afin de diminuer la pollution de lenvironnement.
4- RESEAUX DIVERS
- Toute construction nouvelle doit tre raccorde aux rseaux de distribution d'nergie
(lectricit, gaz), de tlcommunication (tlphone, cble), Les ouvrages ncessaires
l'installation de ces rseaux doivent tre conformes aux dispositions en vigueur la date
du dpt de permis de construire.
- Toute construction doit tre raccorde au rseau d'lectricit selon les dispositions
techniques des projets correspondants.
- Les rseaux doivent tre installs pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles
avant les travaux de finition.
- En ce qui concerne l'clairage public, il doit assurer plusieurs fonctions lies entre
elles :
- La scurit et l'agrment des dplacements
- La scurit des biens
- L'clairage d'activits nocturnes
- La signalisation et la facilit du reprage des difices
- Pour obtenir une meilleure scurit, les installations d'lectricit et d'eau (compteurs)
doivent tre facilement accessibles pour les services techniques concerns.

ARTICLE 46/- CARACTERISTIQUES DES TERRAINS:

- La forme de la parcelle fixe par le plan d'amnagement doit tre respecte.
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- Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables :

- aux units foncires uniquement affectes aux quipements techniques lis la
scurit, un service public, la distribution d'nergie tels que transformateurs ;
- aux travaux d'amnagement, d'extension ou de surlvation raliss sur des
constructions existantes.
- La zone UC est constitue de cinq quipements proposs, La forme du terrain est
gnralement rgulire.
- Les parcelles sont gnralement de forme rgulire leur superficie minimale ne doit
pas tre infrieur 300 m.
ARTICLE 47/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES:
- Les dispositions du prsent article s'appliquent aux emprises publiques et aux voies
ouvertes la circulation automobile et non aux chemins pitons, ni aux voies de statut
priv ne donnant accs qu' un ou deux logements ou locaux d'activits.
- Toutes les constructions qui doivent tre implantes lalignement des voies publiques
ont t mentionnes sur le document graphique intitul: (plan damnagement)
- Il est tolr au niveau des tages un dbordement infrieur ou gal 1 m par rapport
l'emprise de la construction (tels que balcons, corniches ou terrasses, pice avance ou
autre).
-Toute obstruction ou empitement sur les voies publiques est interdite.
- L'implantation des constructions usage d'habitation desservis par une voie secondaire
se fera 11 m par rapport l'axe de la voie.
ARTICLE 48/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES
- En rgle gnrale, limplantation des constructions au droit des limites sparatives est
encourage.
- Limplantation des constructions doit tre conforme aux dispositions prvues dans le
plan de composition urbaine.
- Limplantation des quipements par rapport aux limites sparatives se fera une
distance gale H/2 avec un minimum de 4 m.
- Des crans de verdure sont cependant prvoir le long des limites sparant
lquipement et les quartiers rsidentiels.

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- Lespace entre deux constructions contigus devra tre tanche la pluie et aux
pntrations des animaux et doit tre trait dans toute sa hauteur
- Limplantation des constructions au droit des limites sparatives latrales est
encourage
- La distance qui spare les maisons est fonction des ouvertures de faades (leur
dimension et niveau). Il faut respecter le vis vis qui est de quatre (4.00) mtres au
minimum partir des limites sparatives quand il ny a pas de mitoyennet, pour ne pas
empiter sur lintimit des maisons.
- Les faades latrales doivent tre cartes dune distance au moins gale la moiti de
la hauteur de la construction (L = H/2) avec un minimum de 4 m et cela afin dassurer
un bon ensoleillement pour les habitations et prserver lintimit des usagers.
A

A
L

4m < L < H/2

DISTANCE A RESPECTER ENTRE DEUX FACADES
LATERALES PERCEES D'OUVERTURES

COUPE AA
LES FACADES OPPOSEES SONT
PERCEES D'OUVERTURES.

- Lorsque les faades ne sont pas perces de baies servant lclairage des pices
dhabitation, leur distance aux limites peut tre rduite au 1/3 de la hauteur (L = H/3)
avec un minimum de 2 m.

ARTICLE 49/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE:

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- Limplantation des constructions dun quipement sur une mme proprit devra
prendre en considration les paramtres suivants :
- Lensoleillement
- Laration
- Ainsi, les constructions doivent tre cartes dune distance au moins gale la moiti
de la hauteur de la construction avec un minimum de 4 m.
- Pour les oprations constitues de lots de terrains usage dhabitation avec permis de
construire individuel, il nest autoris quune seule construction par lot (garage et
annexe seront intgrs la construction principale).
- Les constructions doivent respecter aussi les rglements schmatiss ci-dessous.

ARTICLE 50/- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS:

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- Le but essentiel de rglementer les hauteurs des constructions est dassurer aux
habitants un minimum densoleillement, dair et de lumire ainsi que de crer ou de
maintenir un certain caractre un ensemble urbain.
- La hauteur relative aux constructions usage dhabitation autorise dans cette zone est
limite :
- trois (03) niveaux avec terrasse accessible, cest dire quaucune construction ne
doit dpasser le R + 2.
-La hauteur mesure du sol fini plafond fini dun niveau habitable est de 3,20 m
maximum, et de 2.6m minimum, dans dautres cas, cette cte peut tre dpasse aprs
autorisation des services concerns.
ARTICLE 51/- COEFFICIENT DEMPRISE AU SOL (CES)
- Le coefficient d'emprise au sol exprime un rapport entre la superficie de l'unit
foncire et l'emprise de la construction. L'emprise de la construction correspond la
projection verticale au sol de toutes les parties du btiment, exception faites des balcons
et saillies traditionnelles et des sous-sols.
- Au niveau de la zone UC, le CES maximum pour une parcelle btir est de: 0.60 c'est-dire 40 % de la surface foncire doit rester libre et devra tre occupe par des jardins.
- Lemprise au sol maximale est fixe par le coefficient demprise au sol (CES).
- Lemprise au sol des quipements ne devra en aucun cas dpasser la valeur maximale
80 %.
ARTICLE 52/-COEFFICIENT DOCCUPATION DES SOLS (COS)
- Au niveau de la zone UC Le COS brut maximal dfini est de 1.80
- La hauteur de lquipement est du ressort et de linitiative des autorits locales ainsi du
bureau dtudes la dtermination du COS reste tributaire la hauteur du projet.
ARTICLE 53/- ASPECT EXTERIEUR:
- Chaque ensemble de constructions doit prsenter une simplicit de volume, une unit
daspect et de matriaux compatibles avec la bonne conomie de la construction.
- Les constructions doivent sharmoniser avec laspect gnral de la ville pour ne pas
crer un contraste brutal.
- Les constructions doivent tre en harmonie avec laspect et la forme du paysage.

- Tous les lments contribuant au traitement d'une faade balcons, saillies, retraits et
encorbellement sont encourager.

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- Les murs sparatifs et les murs aveugles apparents d'un btiment doivent avoir un
aspect qui s'harmonise avec celui des faades.
1- LES COULEURS :
- Les couleurs des constructions doivent tre en harmonie entre elles, Il faut viter les
couleurs criardes et trop vives. Il faut aussi viter lemploi de plus de trois couleurs sur
une mme construction. Une pour les volets et persiennes et les ouvertures et deux au
maximum pour les murs sil y a lieu de faire ressortir quelques lments en faade tels
que bordures saillantes des fentres, des lments horizontaux limitant les niveaux, une
partie des murs qui sera traite diffremment etc.
2 - LES CLOTURES :
- La hauteur totale des cltures ne pourra excder 2.40 m le long des voies de
circulation. La partie pleine devra avoir une hauteur infrieure 1.50 m mesure partir
du trottoir.
- Lorsque la clture sert en mme temps de mur de soutnement, il pourra tre drog
aux maximas fixs ci-dessus.
- Le projet de clture doit tre joint au permis de construire.
- Les cltures des jardins doivent tre places exactement sur la limite de proprit.
- Dans le choix du type de clture, on prendra en considration l'ordonnance de toute la
rue. Il serait donc prfrable d'utiliser le mme type de clture le long d'une mme rue.
- Elles doivent tre discrtes et simples, conues avec les mmes matriaux que ceux
utiliss dans la maison.
- Les entres doivent tre conues en tenant compte des lments fonctionnels
ncessaires tels que :
- coffret de branchement d'lectricit (51 x 50 x 23 cm)
- boite aux lettres (26 x 26 x 34)
qui seront encastrs pour tre l'abri
- Il est prfrable d'opter pour un mme type de clture le long d'une rue.
3 - LES MATERIAUX :
Sont interdits :
- Toute construction difie en matriaux prsentant un caractre prcaire.
- Les imitations de matriaux tels que fausse brique, ou autre.
- Toute modification porte sur une construction qui fausserait laspect esthtique de
lensemble.
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- Lemploi nu en parement extrieur de matriaux fabriqus et destins tre

recouverts dun enduit.
3 - LES OUVERTURES:
- Les fentres et les portes sont des lments qui assurent la relation visuelle et spatiale
de la maison avec lextrieur.
- Elles permettent laration, lensoleillement, lclairement et laccs des espaces
intrieurs ; leurs formes et dimensions doivent tre bien choisies , la forme dpend du
style architectural quon veut donner la construction , et les dimensions sont en
fonction de la surface intrieure que la fentre en question are et claire. La surface
minimale dune fentre dune pice dhabitation ne doit pas tre infrieure au 1/8 de la
surface de la chambre o elle se trouve.
- Sur une faade comportant plusieurs ouvertures, celles-ci doivent constituer entre elles
une harmonie et un agencement ordonn que ce soit au niveau des formes ou des
dimensions, des alignements ou de lalternance.
- Les fentres doivent avoir leur base un bord saillant permettant lcoulement des
eaux pluviales et les eaux de nettoyage des vitres et cadres, ceci pour viter davoir les
coulements de ces eaux directement sur les faades ce qui peut laisser des traces
dsagrables voir.
- Il faut aussi veiller ce que les ouvertures des espaces annexes soient en harmonie
avec celles des pices habitables.
- Sur une faade comportant plusieurs ouvertures, celles-ci doivent agences et
ordonnes tant au niveau des formes quau niveau des dimensions.
4 - TRAITEMENT DE FACADES:
- Limportance quon accorde la faade si elle est collective aboutit un rsultat
satisfaisant celui dun ensemble urbain harmonieux et agrable.
- Les lments contribuant au traitement des faades sont les balcons en retrait ou en
saillie, le traitement et la forme des escaliers extrieurs en cas o ils sont ncessaires, le
rapport entre plein et vide etc.
- Sil y a des annexes de la construction, elles doivent prsenter le mme intrt que la
construction principale en ce qui concerne le traitement extrieur, ils doivent constituer
un complment architectural rflchi.
- De par son volume, son implantation, sa morphologie et son aspect, les quipements
doivent s'intgrer dans son environnement et ne pas altrer le caractre dominant des
lieux.
- Toute forme de saillie est autorise notamment les encorbellements ayant une largeur
maximale de 4 m.

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ARTICLE 54/- STATIONNEMENT:

- Les aires de stationnement ne doivent pas dranger la fluidit de la circulation. Elles
ne doivent pas tre proximit des carrefours ou en face des intersections.
- Les parkings au sol devront tre conus de faon participer l'amnagement du
paysage urbain et viter l'impression de vastes espaces vides.
- Les aires de stationnement devront avoir un revtement de sol diffrent des autres
espaces (jeux-circulation, voie pitonne).
- Les parkings devront tre protgs par des arbres et arbustes.
- Il faut faire en sorte qu'aucune possibilit physique ne soit offerte aux usagers en
dehors des aires rserves au stationnement.

ARTICLE 55/- ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS:

- Toute les aires destines recevoir des plantations doivent tre excutes
conformment au Plan damnagement gnral.
- Les diffrents types de plantations devront tre slectionns en fonction du climat de la
rgion
- Les espaces libres intgrs ne sont pas conus uniquement pour des usages
fonctionnels, mais pour rpondre aux besoins de la vie collective. Ainsi, ils :
- Assurent une scurit permanente des enfants en bas ge et constituent des espaces de
jeux.
- Favorisent les relations de voisinage et liens entre les habitants.
- Permettent de dvelopper le sentiment dappartenance un groupement.
- Auront un caractre appropriable et peu accessible aux autres usagers.
* Lespace libre collectif constitue le support de la vie communautaire, il faut rappeler
que la conception et le traitement de ces espaces sont dterminants pour la qualit du
cadre bti. A cet effet, lespace en question sera labor avec le plus grand soin en
tenant compte des paramtres suivants :

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- Minral / Vgtal
- Matriaux utiliser
- La prsence de leau
* En ce qui concerne la vgtation, elle constitue un lment important dans le paysage
urbain, compose ce dernier au mme titre que le bti, apporte lespace un lment de
reprage, de jeux et dagrment visuel.
* Lespace vgtal remplit deux fonctions essentielles :
- Cadre contribuant lquilibre psychologique des habitants
- Protection contre le bruit, isolement de la vie prive

LISTE DES TABLEAUX

Tableau N1: PROGRAMME RETENU DANS LES DEUX VARIANTES
Tableau N2 : CRECHE ET JARDIN DENFANTS
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Tableau N3: AMENAGEMENT DU SECTEUR UA

Tableau N4: AMENAGEMENT DU SECTEUR UB
Tableau N5: AMENAGEMENT DU SECTEUR UC
Tableau N6: REPARTITION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR ZONE
Tableau N7: DENSITES BRUTES ET NETTES
Tableau N8: AMENAGEMENT DU SITE DU PROJET
Tableau N9: REPARTITION DU NOMBRE DE LOGEMENTS ET
DEQUIPEMENTTS PAR ZONE
Tableau N10: ZONE HOMOGENE UA
Tableau N11: LES EQUIPEMENTS PROPOSES DANS LA ZONE UB
Tableau N12

: LES EQUIPEMENTS PROPOSES DANS LA ZONE UC

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