MACS 10H

Crdito Habitao

Carolina Vale, n6
Joana Leite, n14
Introduo:
Maria Ferreira, n16
Com este trabalho procurmos relacionar conceitos adquiridos nas

aulas de macs com novos conceitos adquiridos com a elaborao do

mesmo.
Para tal, decidimos fazer um estudo onde comparamos e tiramos
concluses de vrias simulaes feitas, relativas ao crdito
habitao; assunto esse que dado o estilo de vida e a situao
econmica dos ltimos tempos, um fenmeno actual e de interesse
geral.
Fizemos pesquisa de conceitos atravs da internet, jornais e de visitas
a agncias bancrias, aos quais fomos buscar toda a informao
deste trabalho; de modo a retratar a realidade de milhes de pessoas
em todo o mundo.

Clarificao de conceitos:
Estes conceitos so essenciais para a compreenso e interpretao
do nosso trabalho:
Crdito habitao:
Contrato em que o banco coloca disposio dos clientes
determinadas quantias de dinheiro para compra ou obras de um
imvel; o qual ter que ser devolvido com juros e comisses conforme
tenha sido acordado.
Comisso:
Taxa de remunerao cobrada pelos bancos quando estes actuam
como intermedirios financeiros (ou seja, os bancos, que analisam a
situao de cada cliente e determinam o risco para um emprstimo).
Euribor:
Baseia-se na mdia das taxas de juros praticadas em emprstimos
interbancrios em euros por 57 grandes bancos europeus. A Euribor
determinada pelo volume de oferta e procura, pelas circunstncias
econmicas, como por exemplo o crescimento econmico e o nvel da
inflaco.
Fiador:
Um fiador algum que garante um pagamento de uma dvida de um
terceiro no caso de no pagamento do autor do emprstimo. Neste
caso, o fiador ter que pagar, alm do emprstimo em causa, os juros
associados. Fiador acaba por ser um tipo de garantia exigida, para
que o pagamento no falhe.
Spread:
Margem financeira aplicada pelos bancos, sobre uma determinada
taxa de referncia, associado ao crdito habitao. O spread
varivel consoante o volume de emprstimo e prazo associado.
uma percentagem sempre ligada a um indexante.
Indexante:

No caso do crdito habitao, os mais frequentes so a Taxa Euribor

a 3 e a 6 meses.

TAE:
(Taxa Anual Efectiva), considera todos os encargos associados ao
emprstimo como escrituras, juros e outras despesas obrigatrias, at
ao primeiro ano de contrato.

Metodologia:
O nosso primeiro passo foi criar uma personagem fictcia (mas que
representasse um grande grupo real de cidados em todo o mundo)
que necessitasse neste momento de comprar uma casa, tendo
inevitavelmente de recorrer ao crdito:
Caractersticas do indivduo
Nome: Geraldo Monteiro
riscos, vida
Idade: 30 anos (04-04-1979)
filhos: 0
Profisso: Funcionrio pblico
contrato: Efectivo
Estado civil: Solteiro

Seguros: MultiN de
Tipo de

Remunerao mensal: 840 (salrio mdio dos portugueses

em 2007)
Caractersticas do Imvel
Estado: Novo
Eixo, Aveiro
Valor do Imvel: 66.000
Valor de aquisio: 59.500

Localizao:
Tipo: T1
Garagem:

Caractersticas gerais de um suposto crdito

Fiadores: Nenhum
Finalidade: Aquisio
Financiamento: 59.500 (o Sr. Geraldo no conseguiu manter
quaisquer poupanas)
Tendo assim este modelo de cidado, o segundo passo foi consultar
diversos planos de vrios bancos, de modo a tentar descobrir que

plano o Sr. Geraldo deveria escolher, e que consequncias teria para

a sua vida futura caso chegue a estabelecer algum contrato.
Para este efeito, decidimos consultar os seguintes bancos:
Santander Totta, Montepio, Caixa Geral de Depsitos
Dentro dos inmeros bancos privados em Portugal, escolhemos o
Santander Totta e o Montepio de forma aleatria. A escolha da Caixa
Geral de Depsitos foi propositada; visto que o nico banco que
podemos considerar pblico em Portugal, temos assim uma maior
diversidade, incluindo bancos pblicos e privados no nosso estudo.
Santander Totta
O banco em questo oferece os seguintes planos:
Crdito Habitao Super Tranquilo, Super Crdito Habitao Taxa
Varivel, Premium e Premium Plus
(Plano Crdito Habitao Super Tranquilo)
Caractersticas:
- Taxa Fixa a 5 anos (a sua prestao no sobe durante os primeiros5
anos mesmo que as taxas de juro do Crdito Habitao subam).
- Primeiros 5 anos (Taxa Fixa * + spread *)
- Perodo seguinte (Indexante (Euribor 3 ou 6 meses) + spread *)
- Grelha de spreads muito competitiva (durante toda a vida do
emprstimo)
- Grande flexibilidade de prazo, com o mximo de 50 anos e limite de
75 anos de idade
- Opo de Carncia de Capital at 5 anos, o que permite usufruir de
uma prestao muito baixa durante esse perodo
- Excelentes tarifas de seguros acesso a uma gama de seguros com
tarifas muito competitivas
- Reduo do spread que tiver contratado com o Banco em 0,2 p.p.
durante os primeiros 5 anos (para jovens at 35 anos (inclusive)).
- Reduo de 0,2 pontos percentuais do spread que tiver contratado
com o Banco durante toda a vida do emprstimo se os seus pais
tiverem (ou transferirem) o Crdito Habitao no Santander Totta
- Reduo de 0,2 pontos percentuais do spread que tiver contratado
com o Banco para os primeiros 5 anos se os seus pais tiverem
Recursos no Santander Totta com um saldo mdio, no mnimo, de
500.
*- A taxa de juro e o spread diferem consoante os casos
(Plano Super Crdito Habitao Taxa Varivel)
Caractersticas:
Grelha de spreads muito competitiva durante toda a vida do
emprstimo com um mnimo de 0,7%

- Grande flexibilidade de prazo, com o mximo de 50 anos e limite de

75 anos de idade
- Taxa Varivel que acompanha a evoluo das taxas de juro do
mercado (Euribor a 3 ou 6 meses + spread)
- Opo de carncia de capital durante a vida inicial do emprstimo
(por um perodo de at 5 anos)
- Reduo de spread em 0,2 p.p. (ou seja, pontos percentuais)
durante os primeiros 5 anos (para clientes com idade at 35 anos
inclusive)
- Reduo de 0,2 p.p. no spread durante toda a vida do emprstimo
se os seus pais tiverem (ou transferirem) o Crdito Habitao no
Santander Totta.
- Reduo de 0,2 p.p. no spread para os primeiros 5 anos se os seus
pais tiverem Recursos no Santander Totta com um saldo mdio, no
mnimo, de 500 .
O Sr. Geraldo resolveu ento prever se o seu pedido de crdito seria
aceite com estes planos. Escolheu assim como indexante a taxa
Euribor a 3 meses, a um prazo de 45 anos, para ambos os planos.
Segundo o simulador disponvel no site do banco, o Sr. Geraldo
Monteiro, no poderia disponibilizar dos servios destes dois planos.
O financiamento (igual ao valor de aquisio do imvel) superior ao
permitido, mesmo com um prazo de 45 anos (o mximo aceite, dada
a idade do Sr. Geraldo). (Anexo 1)
Tentmos ainda mudar algumas caractersticas pessoais do Sr.
Geraldo, como a remunerao mensal, mas o resultado foi o mesmo.
No nos foram inquiridas no simulador a profisso nem o tipo de
contrato de trabalho. Neste caso, o Sr. Geraldo um funcionrio
pblico que se encontra efectivo; mas caso fosse um trabalhador por
conta prpria ou se tivesse um contrato de trabalho a termo, a
possibilidade de este conseguir pagar as prestaes de um
determinado crdito, seria muito incerta.
Quanto aos outros planos (Premium e Premium Plus), o Sr. Geraldo
no tem condies para aceder a um crdito por estes. No caso do
plano de Crdito Habitao Premium, o montante mnimo de
financiamento de 75000 (e o Sr. Geraldo necessita apenas de
59500); no caso do plano Crdito Habitao Premium Plus, o Sr.
Geraldo teria de ter 2500 lquidos como remunerao mensal
(quando apenas usufrui de 840 lquidos).
Como a simulao feita no site do banco foi inconclusiva, e para
esclarecermos se o Sr. Geraldo tinha alguma hiptese de contrair um
emprstimo neste banco, dirigimo-nos a uma das agncias. Fomos
devidamente atendidas e apesar das complicaes informticas (que
impossibilitaram a simulao no momento), tivemos a oportunidade
de deixar os dados necessrios para a simulao, que seriam
posteriormente enviados por e-mail. Para alm do atendimento

imediato, foram-nos tambm fornecidos panfletos informativos.

Cinco dias aps a ida agncia bancria em questo, no nos foi
enviado nenhum e-mail, tal como ficou acordado.
Devido a esse imprevisto, ficamos apenas os dados das simulaes
feitas na Internet, que nos informaram que o pedido de crdito do Sr.
Geraldo no seria aceite.

Caixa Geral de Depsitos

No simulador disponvel no site do banco pedido, para alm das
informaes base, o n de contribuinte, o cdigo postal e um contacto
telefnico (sem os quais no possvel efectuar a simulao de
crdito). Tendo em conta este facto, prosseguimos a simulao
utilizando dados falsos, para esse tipo de informaes.
Utilizando os dados do Sr. Geraldo, e optando por um indexante igual
ao utilizado na simulao anterior (Taxa Euribor a 3 meses mas com
um prazo de 49 anos), sem usufruir de qualquer pacote oferecido que
garante descontos no spread entre 0,1 e 0,2%, fomos informadas de
que apenas conseguiramos que o banco nos emprestasse 59.400
(100 a menos que o pedido).
De modo a conseguirmos aceder a informaes mais detalhadas,
pedimos o plano do financiamento, com todas as prestaes a pagar.
De seguida foi nos negada a apresentao da nossa simulao pela
Internet, com um pedido para que nos dirigssemos a uma agncia da
Caixa Geral de Depsitos. (Anexo 2)
Como a simulao no foi concluda, no nos foi indicado qual dos
planos disponveis seria o mais indicado para o Sr. Geraldo:
(Plano T-Fixo)
Caractersticas:
- Prazo
O prazo mximo do emprstimo de 40 anos, podendo ir at aos 50
anos desde que a idade mxima dos proponentes, no termo do
emprstimo, no exceda os 80 anos.
- Montante
O montante mnimo do emprstimo concedido de 5.000 euros e o
mximo de 90% do valor da avaliao da habitao desde que no
ultrapasse o valor da compra, construo ou das obras.

- Arredondamento a indexantes e taxas de juro

Efectuado milsima.
- Taxas de juro

Taxa varivel, indexada Euribor a 3 ou 6 meses, acrescida de

um spread a partir de 0,75 p.p.
Taxa Prmio, por 5 anos, acrescida de um spread a partir de
0,75 p.p. e deduzida de um prmio de 0,25 p.p.

(Plano T30)
Caractersticas:
- Reembolso do emprstimo / Prestaes mais baixas
Com o crdito T30 tem acesso a uma prestao mensal mais baixa:
Prazo mximo de 50 anos, desde que o cliente no exceda 80
anos de idade no termo do emprstimo
Pagamento at 30% do montante contratado apenas no final do
contrato pelo que, at ltima prestao do emprstimo, s
paga juros sobre esta percentagem de capital
Acesso a um perodo de carncia em que paga apenas juros,
at 3 anos, para clientes com mais de 35 anos (idade inferior ou
igual, ver Triplex), em funo do prazo mximo da operao
Conjugao das opes anteriores.
- Montante
O montante mnimo do emprstimo de 5.000 euros. O montante
mximo de 90% do valor de avaliao da habitao, desde que no
ultrapasse o valor da compra ou das obras.
- Taxa de Juro
De acordo com a sua perspectiva sobre a evoluo das taxas de juro,
pode escolher a taxa que mais lhe convm:

Taxa varivel, indexada Euribor a 3 ou 6 meses, acrescida de

um spread a partir de 0,75 p.p.
Taxa fixa, a 2, 3, 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos, acrescida de um
spread a partir de 0,75 p.p. A componente fixa da taxa de juro
mantm-se inalterada durante o prazo escolhido
Taxa Prmio, por 5 anos, acrescida de um spread a partir de
0,75 p.p. e deduzida de um prmio de 0,25 p.p.

- Arredondamento a indexantes e taxas de juro

Efectuado milsima.

(Plano Triplex)
Caractersticas:

No pagar capital at 10 anos, em funo do prazo mximo da

operao
Deixar at 30% do capital para pagamento no final do
emprstimo
Conjugar as duas opes anteriores e obter a prestao mais
baixa do mercado, bastando que apenas um dos proponentes
tenha menos de 36 anos
Fixar o valor da prestao optando pelo T-Fixo

O Crdito Habitao Triplex permite a contratao por um prazo at

50 anos, desde que a idade do cliente no exceda 80 anos no termo
do emprstimo.
- Montante
O montante mnimo, mesmo para operaes com carncia e
diferimento, 5.000 euros. O montante mximo de 90% do valor de
avaliao da habitao, desde que no ultrapasse o valor da compra
ou das obras.
- Taxa de Juro
De acordo com a sua perspectiva sobre a evoluo das taxas de juro,
pode escolher a taxa que mais lhe convm:

Taxa varivel, indexada Euribor a 3 ou 6 meses, acrescida de

um spread a partir de 0,75 p.p
Taxa fixa a 2, 3, 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos, acrescida de um
spread a partir de 0,75 p.p. A componente fixa da taxa de juro
mantm-se inalterada durante o prazo escolhido
Taxa Prmio, por 5 anos, acrescida de um spread a partir de
0,75 p.p. e deduzida de um prmio de 0,25 p.p.

(Tivemos em conta apenas as caractersticas do plano que tm

interesse no caso do Sr. Geraldo, excluindo por exemplo, um plano
especial para pessoas com deficincias, disponvel apenas na Caixa
Geral de Depsitos)
Tal como nos foi indicado, decidimos ento saber o que fazer para
podermos dirigir-nos ao banco e ser devidamente esclarecidas.
Na filial presente na Loja do Cidado no foi possvel fazer a
simulao pois no dispunham nesse espao de um gestor de crdito.
Fomos aconselhadas assim a ir a uma outra filial da CGD dentro do
horrio de atendimento ao pblico e de seguida marcar uma hora
com um funcionrio do banco, para um dia posterior, que nos
esclareceria e faria uma simulao adequada ao caso do Sr. Geraldo.
Ao seguirmos estas indicaes, foi nos negada a possibilidade de

marcar uma hora com um funcionrio do banco, pois no estavam

disponveis; segundo a funcionria que nos atendeu, esto ocupados
com clientes. De qualquer modo, deram-nos indicaes para que
voltssemos no dia seguinte, dentro do horrio de atendimento ao
pblico.
Nesse dia seguinte, voltamos ao banco, onde aps um pequeno
perodo de espera, fomos atendidas por um gestor de crdito que nos
forneceu uma simulao detalhada e completa. (Anexo 3)
Resumidamente, o cliente teria prestaes mensais de 181,59
durante 49 anos para um financiamento de 59.500, um spread de
1,25% e a TAE seria de 3,526%.
No final do contrato, o Sr. Geraldo teria pago ao banco 106.774,92,
sendo desse valor 47.274,92 relativos a juros.

Montepio
Tal como nos outros bancos, servimo-nos primeiro do simulador
fornecido no site do banco.
Optando por pelo mesmo indexante (visto que num perodo de
instabilidade econmica como este, o mais indicado: a taxa de juro
actualizada a cada 3 meses, o que beneficia o cliente num caso de
descida da mesma), diferindo apenas no prazo (o prazo mximo neste
banco de 50 anos)
A simulao, embora no detalhada (sem a apresentao de uma
folha de clculos), estimou que o Sr. Geraldo iria usufruir de um
spread de 1,4% (sendo neste banco o spread mximo de 2,5%), a TAE
seria de 3,5733% e as prestaes mensais de 185,16, durante 50
anos.
Visto que neste simulador tambm no colocavam questes
importantes como a remunerao mensal do cliente, decidimos ir a
uma agncia para fazer uma simulao.
Como os valores no diferiram entre as duas simulaes (com
excepo da TAE, que seria de 3,5725% em vez de 3,5733%),
questionamos o porqu de no perguntarem na simulao online
questes como a remunerao mensal.
Foi nos explicado que o simulador tem como base um cliente tipo, no
qual o Sr. Geraldo se insere perfeitamente, como podemos constatar.
(Anexo 4)
No final do contrato, o Sr. Geraldo teria pago ao banco 111.095,25,
sendo desse valor 51.595,25 relativos a juros.
Para alm da simulao feita, foi o nico banco a fornecer informao

como a frmula para calcular a taxa de esforo e um dos modelos de

clculo das prestaes utilizadas nos bancos.

Concluso:
Entre as simulaes feitas no banco Montepio e na Caixa Geral de
Depsitos, constatamos que no caso do Sr. Geraldo, a CGD tem um
plano mais vantajoso para este.
No devemos esquecer que tal resultado se deve em parte ao facto
de o Sr. Geraldo ser funcionrio pblico (que lhe traz benefcios em
termos de negociao de spreads).
Assim sendo, o Sr. Geraldo ficar em parte satisfeito por saber que se
assinar um contrato com a CGD, estar tambm a contribuir para as
receitas do Estado. No entanto, devemos tambm sublinhar que sem
a forte presena e competitividade de bancos privados no nosso pas,
a CGD no teria provavelmente os mesmos planos e estratgias
adoptadas actualmente.
de interesse geral salientar tambm que um contrato deste tipo
significa um endividamento para toda a vida, mesmo depois da vida
activa. Infelizmente dada a situao actual, para a compra de
imveis, um cidado comum no tem outra hiptese seno sujeitar-se
ao financiamento; acabando por pagar ao banco, nestes casos,
sensivelmente o dobro da quantia pedida para o crdito.

Como funciona?:
Ao elaborarmos todas estas simulaes e ao analisar as respectivas
folhas de clculo, procurmos saber como algumas situaes so
determinadas.
A taxa de esforo, por exemplo (taxa que permite ao banco avaliar se
o indivduo ou no capaz de cumprir o pagamento de todas as
prestaes de um determinado contrato) conseguida da seguinte
maneira:
=x
Rendimento Anual Bruto
12 meses
Encargos iniciais + Outros emprstimos + outras despesas
indeterminadas = y
y
x

= taxa de esforo
(%)

Esta taxa, segundo o Banco de Portugal, no deve ser superior a 50%,

de modo a poder conceder o crdito. Devido actual situao
econmica, aconselha-se a que esta no seja superior a 35%.

Uma das frmulas de clculo de prestaes mais utilizadas pelos

bancos
foi
igualmente
fornecida:
Prestaes = Capital x Taxa equivalente mensal x (
)

(Taxa equiv. + 1) n total de meses

-1