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explic en su gran obra, por lo que era necesario tomar la experiencia del Cdigo Italiano en la
materia y pasar a tratarlo en la forma que finalmente nuestro Cdigo Civil vigente lo ha hecho.
EL DEBATE JURISDICCIONAL
El referido Pleno jurisdiccional analiz la respuesta jurisdiccional que se viene dando al
tema convocante. Transcribo las dos ponencias presentadas, as como la jurisprudencia que
sustenta la problemtica sobre la materia, para luego aportar mis ideas al respecto.
PRIMERA PONENCIA
Cuando no se ha pactado modalidad alguna o cuando habindose pactado plazo o condicin
respecto del pago del precio, y ste no se hubiere efectuado, ello no impide que se otorgue la
Escritura.
El ejercicio de la accin de otorgamiento de escritura pblica se orienta a dar formalidad a los
actos jurdicos con la finalidad de otorgar seguridad y afianzamiento. El contrato de compra
venta queda perfeccionado desde que los contratantes convienen en la cosa y el precio, pudiendo
la parte compradora, facultada por los artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil, exigir el
otorgamiento judicial de la escritura pblica correspondiente, ms an el citado Cdigo reconoce
el derecho a compelerse a llenar dicha formalidad, no como requisito del contrato, sino como
garanta de la comprobacin de la realidad del acto.
El artculo 1549 del Cdigo Civil precepta que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien. Cuando no se ha pactado modalidad alguna, el
incumplimiento del pago del precio del bien, no constituye impedimento para el vendedor otorgue
la escritura pblica correspondiente.
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 31 de mayo de 2005, Pg. 14176
Nmero:
2944-2003
Departamento:
Lima
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, en ese sentido, no es materia de decisin en procesos como el presente, la
determinacin del cumplimiento del pago, pues la finalidad de la pretensin planteada es
simplemente formalizar el acto constituido y no modificarlo ni ampliarlo, ni tampoco determinar la
correcta ejecucin del pago, salvo que se haya condicionado el Otorgamiento de la Escritura
Pblica a su realizacin o que se haya suspendido su cumplimiento ante el incumplimiento de la
contraria por acto debidamente comunicado, por lo que las consideraciones de la resolucin
recurrida, que se pronuncia por la integracin del fallo de primera instancia, son impertinentes y
errneas; adems, que por reiterada jurisprudencia se ha establecido que no se requiere la
cancelacin del precio pactado para obtener la formalizacin del contrato.
2. El Peruano, 2 de abril de 2007, Pg. 19054.
Nmero
:
4287-2006
Departamento
:
Lima
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 3 de Julio de 2006, Pg. 16366.
Nmero
: 943-2005
Departamento
: Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA
Stimo.- Que si bien el contrato de compraventa genera la obligacin del vendedor de transferir
la propiedad del bien conforme al artculo 1529, sin embargo la misma norma tambin establece
que es obligatorio del comprador pagar el precio en dinero; situacin que en el caso de autos no
ha sido acreditado por el demandante, quien no ha cancelado el precio ni parte del mismo;
resultando de aplicacin en el caso de autos el precepto contenido en el artculo 1426 del Cdigo
Civil que establece que en los contratos con prestaciones recprocas en que stas deben
cumplirse simultneamente, cada parte tiene derecho a suspender el cumplimiento de la
prestacin a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestacin o se garantice su cumplimiento.
Octavo.- Que, la norma acotada debe ser interpretada en concordancia con el principio de la
buena fe a que se refiere el artculo 1362 del Cdigo Civil, en virtud del cual los contratos deben
negociarse, celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena fe y comn intencin de las
partes; debiendo entenderse que se configura la excepcin de incumplimiento a que se refiere el
artculo 1426 del Cdigo Civil cuando la parte que solicita el cumplimiento de la obligacin no ha
cumplido con su obligacin o con una parte sustantiva de la misma que lo legitime a solicitar la
contraprestacin a cargo de la otra, no resultando acorde con el principio de buena fe
contractual que el actor haya solicitado el otorgamiento de la escritura pblica sin siquiera haber
cancelado parte del precio ni haber solicitado la consignacin del mismo.
Noveno.- en consecuencia, se ha incurrido en inaplicacin de lo preceptuado en el artculo 1426
del Cdigo Civil, as como de los artculos 1529 y 1558 del mismo Cdigo respecto de la obligacin
del comprador de pagar el precio del bien no resultando procedente la demanda de otorgamiento
de escritura pblica formulada por el actor, quien no ha cumplido con su obligacin sustantiva de
la misma que lo legitime para solicitar de su contraparte el perfeccionamiento de la transferencia
().
2. El Peruano 30 de junio de 2008, Pg. 22438.
Nmero
:
4977-2007
Departamento :
Lima
Don Manuel de la Puente y Lavalle, en el tomo I de su obra, pgina 494, sustenta clara y
pedaggicamente dicha estructura negocial: Cobra para mi singular importancia la caracterstica
del cambio, entendido en el sentido que le da PINO, o sea en sentido jurdico, como una
recproca transferencia de bienes o servicios realizada a travs de un nico instrumento
negocial. Entran, pues, en el campo de ste contrato las cuatro clases tradicionales de contratos
de doy para que des, doy para que hagas, hago para que des y hago para que hagas,
considerando el no hacer como lo opuesto al hacer. En estas condiciones, todo contrato en el cual
la voluntad comn de las partes es que, por razn del contrato, nazcan obligaciones que den lugar
a prestaciones destinadas a un recproco intercambio de bienes y servicios, ser, a mi entender,
un contrato con prestaciones correlativas dado que en el contrato con prestaciones
correlativas existe una reciprocidad entre las prestaciones que corresponden a cada parte, el
incumplimiento de la prestacin a cargo de una de las partes tiene una repercusin especial en el
contrato, precisamente por razn de esa reciprocidad. Sera injusto, como dice JOSSERAND,
que existiendo reciprocidad, uno de los contratantes obtuviese satisfaccin y el otro no. Es por
ello que tratndose de contratos con prestaciones correlativas existen cuatro consecuencias
fundamentales: 1) la excepcin de incumplimiento, en virtud de la cual una de las partes puede
eximirse de su obligacin de realizar la prestacin a su cargo si la otra no cumple la que le
corresponde, o al menos no ofrece cumplirla; 2) la excepcin de caducidad de trmino, que
funciona en el caso de prestaciones a cumplirse en oportunidades distintas, que permite a la
parte que deba cumplir primero suspender este cumplimiento si es que existe un riesgo evidente
que la parte que deba cumplir despus est en peligro de no cumplir; 3) la resolucin de la
relacin obligatoria nacida del contrato en caso de incumplimiento por una de las partes de la
prestacin a su cargo; y 4) el llamado problema de los riesgos, que radica en saber cul es la
situacin del contratante en la eventualidad de que la prestacin a cargo de la otra parte devenga
imposible de cumplirse, esto es si aqul contina o no obligado a cumplir su prestacin.
Estas lecciones de Don Manuel fueron recogidas por la Comisin Revisora del Cdigo Civil y se
convirtieron en ley. En efecto, en la obra Proyectos y Anteproyectos de la Reforma del Cdigo
Civil, Fondo Editorial de la PUCP, 1980, pg. 432, se inserta el CAPITULO VIII Los Contratos
de Prestaciones Recprocas, arts. 74 al 83. Precisamente el art. 74 es textualmente el art. 1426
vigente. En la exposicin de motivos del anteproyecto del Dr. Max Arias Schereiber Pezet, pg.
492, se dice lo siguiente: En ste dispositivo est consagrada la excepcin del contrato
incumplido o exceptio non adimpleti contractus. Esta institucin creada en la poca de los
postglosadores y existente en el cdigo actual. En su artculo 1342 constituye un caso
excepcional por el que se suspenden los efectos del contrato para presionar el cumplimiento de la
obligacin..se ha puesto en evidencia dentro de ste artculo que la excepcin significa el
derecho de suspender legtimamente el cumplimiento de la prestacin, de modo que se afirma la
existencia de un derecho de abstencin, lo que a su vez permite concluirse que no ha quedado
resuelta la relacin jurdica nacida del contrato, pues slo se suspende aquello que est vigente.
Esta es la forma como los Cdigos modernos han enfocado la institucin, segn puede
comprobarse, entre otros, en el artculo 1460 del Cdigo Civil Italiano, el artculo 374 del Cdigo
Civil Griego, el artculo 386 del Cdigo Civil Portugus y el artculo 2.4.5.6. del proyecto del
Cdigo Civil Holands.
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(b) la hipoteca legal que se constituye ope legis, cuando falta pagar el precio de la venta, por
expresa disposicin del art. 1118 inc. 1 del C.C.
Por ende, Por qu no se puede demandar el otorgamiento de escritura? Qu dao se produce al
vendedor en esa circunstancia? Es probable incluso, que sea el propio vendedor quien solicite que
se eleve a escritura pblica la venta con reserva de propiedad que tiene celebrada, precisamente
para hacerla oponible erga omnes. Esta inscripcin se le hace ms necesaria en caso de haber
entregado la posesin del bien al comprador por ejemplo.
Por otro lado, las partes pueden haber pactado la obligacin de escriturar aun cuando no se haya
pagado el precio, con lo cual estn renunciando a la reciprocidad de las prestaciones. Siendo un
derecho disponible, es claro que en tal circunstancia, procede que se demande el otorgamiento de
escritura y el Juez deber tutelar dicha pretensin, aun cuando haya reserva de propiedad.
En consecuencia, el pacto de reserva de propiedad, per se, no impide que se pueda demandar el
otorgamiento de escritura. El verdadero impedimento lo constituye la reciprocidad de las
prestaciones tal como ya se ha dicho. Sostener que solo en caso de existir ste pacto, la demanda
de otorgamiento es improcedente, es una manifiesta demostracin de que la justicia nacional no
ha entendido la estructura ontolgica de la compra venta o, mejor dicho, del contrato con
prestaciones recprocas.
Siguiendo el pensamiento de don Manuel, debemos entender que en la compra venta, respecto del
otorgamiento de escritura, las partes se encuentran entrelazadas en base a doy para que hagas.
Si el comprador no paga el precio (no da), el vendedor no est obligado a otorgar escritura
pblica (no hace) y es correcto que as acte, pues legtimamente ha suspendido su prestacin
hasta que se cumpla con el pago o el comprador garantice que cumplir.
EPLOGO
No hay duda pues, que la obra de don Manuel de la Puente y Lavalle constituye un apoyo de
enorme valor para entender las instituciones contractuales que se han regulado en el Cdigo Civil
de 1984. Es de desear que el Poder Judicial lo tenga como obra de consulta para resolver los
conflictos con justicia.