Prescribe la accin del comprador para

solicitar el otorgamiento de escritura pblica

del bien inmueble adquirido?
noviembre 03, 2010
ALERTA

JURISPRUDENCIAL

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Jurisprudencia

comentada

Prescribe la accin del comprador para solicitar el otorgamiento de escritura pblica del bien
inmueble

adquirido?

CAS. N 3333-2006-Ica(*). Lima, veintisis de octubre de dos mil seis. La Sala Civil
Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, vista la causa en la fecha y
producida la votacin de acuerdo a ley, con el acompaado, emite la siguiente sentencia: 1.
MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto por don ngel Roberto
Pecho Mendoza, contra la sentencia de vista de fojas ciento doce, su fecha doce de julio de
dos mil seis, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que
revocando la apelada expedida en el acto de la Audiencia nica de fecha veinticinco de enero
del mismo ao, declara fundada la excepcin de prescripcin extintiva propuesta por los
demandados a fojas sesenta y nulo todo lo actuado. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE
HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Admitido el recurso de casacin a fojas ciento
treinta y tres; fue declarado procedente mediante resolucin de fecha dieciocho de
septiembre de dos mil seis, por la causal contenida en el artculo 386 inciso 2 del Cdigo
Procesal Civil, sostenindose que la doctrina y la jurisprudencia han establecido que acciones
como la iniciada en el presente caso no son susceptibles de este tipo de incidencias (en
alusin a la excepcin de prescripcin extintiva deducida por los emplazados), pues la
demanda de otorgamiento de escritura es el ejercicio del derecho de propiedad, siendo una
de sus caractersticas, conforme con los artculos 923 y 927 del Cdigo Civil, la de
reivindicar, la que, a su vez, es una accin imprescriptible; por tanto, sostiene que se han
inaplicado los artculos 1351 y 1361 del Cdigo Civil, por lo que no pueden surtir efectos
los numerales 1412, inciso 1 del artculo 2001 y 1993 del Cdigo Civil que se invocan en
la resolucin recurrida, mxime si se ha cumplido con los presupuestos sealados en los
artculos 1549 y 1551 del Cdigo Civil; por ltimo, sostiene que la compraventa es un
contrato consensual conforme establecen los artculos 1352 y 1529 del Cdigo Civil. 3.
CONSIDERANDO: Primero: El recurso de casacin tiene como fines esenciales la correcta
aplicacin e interpretacin del derecho objetivo y la unificacin de la jurisprudencia nacional
por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo seala el artculo 384 del Cdigo Procesal

Civil. Segundo: Que las sentencias de mrito han establecido como cuestin de hecho que
las partes celebraron un contrato de compraventa respecto del inmueble ubicado en la calle
Armando Revoredo nmero doscientos dieciocho, La Tinguia, Ica, en los trminos que
constan en el documento de fojas ciento veintiuno. As consta en el motivo b) de la apelada y
en el tercero de la de vista. Tercero: La Resolucin de vista, declara fundada la excepcin de
prescripcin extintiva de la accin, considerando al efecto que la accin personal prescribe a
los diez aos y hace de aplicacin los artculos 1412, 2001 inciso 1 y 1993 del Cdigo
Civil. Cuarto: Que el contrato de compraventa es de naturaleza consensual, pues como
establecen los artculos 1351, 1361, 1532 y 1529 del Cdigo Civil, se forma por el solo
acuerdo en la cosa que se transfiere y el precio en dinero; por lo que no est sujeto a forma
alguna. Quinto: Que conforme a lo dispuesto en el artculo 1412 del mismo Cdigo, si por
mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pblica, las partes contratantes
pueden compelerse a llenar esa formalidad. En este caso se pide que la compraventa conste
en el registro de un notario pblico, lo que adems permitir al comprador la inscripcin de
su propiedad en el Registro Pblico y obtener el beneficio de la publicidad, para lo cual
deber cumplir el requisito del Reglamento de las Inscripciones de los Registros Pblicos.
Sexto: La accin del comprador, ahora propietario, a fin de que la compraventa conste en
una escritura pblica, emana tambin de su derecho de propiedad, conforme a los artculos
923 y 927 del cdigo sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya
celebrado, por lo que no est sujeto a trmino de prescripcin, como ya se ha establecido en
las ejecutorias expedidas en los expedientes nmero sesenta y ocho-noventa y tres de
veintisis de enero de mil novecientos noventa y cuatro, nmero mil trescientos sesenta y
ocho-ochenta y nueve de treinta de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, nmero
novecientos treinta y cinco-noventa y nueve de cuatro de octubre de mil novecientos
noventa y nueve, y nmero mil novecientos noventa y ocho-dos mil tres de veintiuno de
septiembre de dos mil cuatro. Sptimo: Es que los plazos de prescripcin no pueden ser
aplicables a este tipo de acciones que buscan proteger el derecho de propiedad ya adquirido,
pues conforme se ha establecido, el otorgamiento de la escritura pblica es la formalidad que
sirve para la inscripcin del derecho de propiedad, el mismo que necesita de dicha inscripcin
para ser oponible a terceros. Octavo: Que el Orden Jurdico no puede sustraerse al efecto del
tiempo sobre todo lo que es humano, lo que justifica el instituto de La Prescripcin, que en
su aspecto activo da lugar a la Usucapin, que es la forma de ganar la propiedad de un
inmueble por su posesin por un tiempo determinado; y que en su lado pasivo justifica la
prescripcin de las acciones que no se han ejercitado, y en su caso la caducidad, lo que
produce la prdida del derecho. Pero tambin es verdad que la accin de otorgamiento de
escritura pblica siendo de naturaleza personal, pues se dirige contra determinada persona e
impone una obligacin de hacer, en una subclasificacin correspondera a un Derecho
potestativo y de carcter moral, que no puede estar sujeto a prescripcin extintiva, pues
equivaldra a negar la compraventa ya realizada. Noveno: Si as no fuera, el demandante
podra interponer una accin de prescripcin adquisitiva del bien usucapin persiguiendo
una sentencia que mandara inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. Es que el

Derecho debe entenderse como un todo armonioso e interpretarse en esa forma excluyendo
las contradicciones. 4. DECISIN: a) Estando a las conclusiones precedentes y de
conformidad con el artculo 396 inciso 1 del Cdigo Procesal Civil: Declararon FUNDADO el
recurso de casacin interpuesto por don ngel Roberto Pecho Mendoza; en consecuencia
CASARON la resolucin de vista de fojas ciento doce su fecha doce de julio de dos mil seis; y
actuando como sede de instancia CONFIRMARON la resolucin apelada nmero tres expedida
en el acto de Audiencia nica de fecha veinticinco de enero del presente ao que declara
infundada la excepcin de prescripcin extintiva deducida por el demandado; MANDARON
que la Corte Superior de Ica se pronuncie sobre el fondo del asunto. En los seguidos por don
ngel Roberto Pecho Mendoza con don Jos Julio Morn Velaochaga y otro sobre
otorgamiento de escritura. b) DISPUSIERON la publicacin de la presente Resolucin en el
diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; interviniendo como Vocal Ponente el seor
Snchez-Palacios Paiva; y los devolvieron. SS. SNCHEZ-PALACIOS PAIVA, CAROAJULCA
BUSTAMANTE,

SANTOS

Paola

PEA,

MANSILLA

ATOCHE

Jos

NOVELLA,

MIRANDA

FERNNDEZ

Luis

GABRIEL

CANALES

(**)

RIVERA

(***)

Resea

La casacin materia de comentario nos presenta el supuesto en el que un comprador inicia

un proceso de otorgamiento de escritura pblica frente a su vendedor para, de esta manera,
cumplir con los requisitos exigidos por el Reglamento General de Registros Pblicos y el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios , a efectos de la inscripcin de su
derecho

de

propiedad

en

el

registro

de

propiedad

inmueble.

Sin embargo, y aqu radica el meollo de la presente casacin ni bien fue iniciado el proceso
de otorgamiento de escritura pblica por parte del comprador, el vendedor (valindose de los
mecanismos establecidos por el Cdigo Procesal Civil ) deduce la excepcin de prescripcin
extintiva de la accin alegando y esto lo entendemos de la naturaleza de la excepcin
misma que el tiempo que el ordenamiento jurdico establece para que se pueda exigir el
otorgamiento de dicha escritura pblica haba prescrito; esto es, que la accin de la cual
dispona el comprador para solicitar al vendedor el otorgamiento de escritura pblica ya no
poda

ser

hecha

valer

frente

al

rgano

jurisdiccional.

As, pues, se est en frente de la disyuntiva entre el amparo de la prescripcin extintiva de la

accin deducida por el vendedor (al amparo del artculo 2001, inciso 1 del Cdigo Civil) y la
imposicin al vendedor de la obligacin de otorgar la escritura pblica (en mrito del artculo
1412

del

Cdigo

Civil),

pesar

del

tiempo

transcurrido.

Respecto de este cuestionamiento es necesario precisar que la Sala Civil de la Corte

Suprema opta por tutelar al comprador, exigiendo, para ello, al vendedor otorgue la escritura
pblica respectiva a fin de que aquel pueda formalizar su derecho de propiedad.

Ahora, el hecho de que en el presente caso se haya decidido tutelar al comprador en

desmedro del vendedor no implica desconocer en modo alguno la existencia de la inaccin
por parte del comprador o el transcurso del tiempo necesario (10 aos en el caso de acciones
personales)

que

coadyuvara

configurar

el

supuesto

de

la

prescripcin.

Lo que sucede (y esto de alguna manera sustenta nuestra posicin) es que adems de las
acciones imprescriptibles expresamente reguladas en el Cdigo Civil como bien podran ser la
accin reivindicatoria (artculo 927 del Cdigo Civil), la accin petitoria de herencia (artculo
664 del Cdigo Civil), la accin del hijo para solicitar la filiacin del hijo (artculo 373 del
Cdigo Civil) existiran acciones imprescriptibles que no se encuentran establecidas de
manera expresa en el Cdigo Civil, siendo, por ende, labor de nuestros administradores de
justicia identificar dichas acciones imprescriptibles, para as lograr su correcta y debida
aplicacin, ya que como se acaba de sealar dichos supuestos no estn regulados en el
Cdigo

Civil.

As pues, y en relacin con nuestro tema es menester citar el pleno jurisdiccional de 1998 en
el cual si bien con argumentos distintos se seala que: No es aplicable el plazo de
prescripcin extintiva de la accin porque el ejercicio de la accin de otorgamiento de
escritura pblica constituye una formalidad para la comprobacin de la realidad del acto que
permite la inscripcin en el registro correspondiente, a efectos de hacer oponible el derecho
frente a tercero. Evidencindose, ya desde entonces, la tendencia a tutelar al comprador del
bien.

Recordemos que el texto del artculo 949 del Cdigo Civil no establece formalidad alguna
para

que

el

comprador

de

un

inmueble

se

convierta

en

propietario

del

mismo,

establecindose que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al

acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o prueba en contrario. En ese
sentido, observamos que el otorgamiento de escritura pblica y posterior inscripcin en los
Registros Pblicos no tienen por fin convertir al comprador de un inmueble propietario de l
porque ya es propietario, conforme con el artculo 949 del Cdigo Civil, sino que tiene por
finalidad acreditar fehacientemente ante terceros la propiedad del inmueble. El otorgamiento
de la escritura pblica y posterior inscripcin en Registros Pblicos son formalidades ad
probationem (declarativas), no ad solemnitatem (constitutivas). Solo son un medio de
prueba del derecho de propiedad de un bien inmueble. Es por esta razn que la accin de
otorgamiento de escritura pblica no puede prescribir, porque no tiene por objeto otorgar un
derecho, sino el perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad. Nos explicamos: por
efecto de la relacin jurdica obligacional celebrada con el vendedor, ya soy propietario, pero
mi derecho de propiedad solo tiene efectos inter partes; para que tenga efectos erga omnes,

son necesarios el otorgamiento de escritura pblica y su posterior inscripcin en los Registros

Pblicos.

Finalmente, y a fin de dar respuesta a la pregunta que encabeza el presente comentario,

debemos concluir que si bien es cierto podra pensarse (de manera lgica) que el vendedor
tendra ganada para s la prescripcin, la jurisprudencia en posicin que compartimos se
ha encargado de dejar en claro que para dichos casos (a travs del establecimiento de un
plazo imprescriptible atpico) la accin para solicitar el otorgamiento de escritura pblica no
prescribe, encontrndose, entonces, expedito el derecho del comprador a solicitar dicho
otorgamiento y as formalizar la adquisicin del bien inmueble de su propiedad.