Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
II corte
Obligaciones del comprador:
art. 1.527: 1) La obligacin esencial del comprador es pagar el precio en el
da y en el lugar que han sido determinados por el contrato.
art 1.528: 2) tomando en cuenta lo establecido en relacin al lugar y en la
poca que debe hacerse la tradicin, lo que de all deriva la segunda obligacin
del comprador que es recibir la cosa.
art 1.529: a falta de convencin especial el comprador debe intereses del
precio hasta el dia del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa
vendida y entregada produce frutos u otras rentas(frutos civiles)
EJEMPLO: Si la cosa vendida est sujeta a arrendamiento y el comprador
no le ha pagado el precio al vendedor los canones de ste se reputan como frutos
civiles, lo que en consecuencia pertenecern al comprador y ste deber intereses
al vendedor.
Es importante destacar que el comprador debe intereses al vendedor
cuando el pago no es realizado en su totalidad, si la cosa genera frutos o en su
defecto debe intereses del precio hasta el da de pago.
Obligaciones derivadas al pago de los gastos: art 1.491: los cuales
corresponden al comprador los gastos derivados de la escritura y dems
accesorios de la venta son de cargo del comprador, como lo son los gastos de
transporte de la cosa que se ha vendido, salvo que haya estipulacin en contrario.
art 1.530: (DERECHO QUE TIENE EL COMPRADOR PARAA
SUSPENDER EL PAGO) En los casos donde el comprador fuere perturbado o
tuviere algn temor de serlo por una accin ya sea esta hipotecaria,
reivindincadora, tiene la facultad de suspender el pago del precio hasta que el
vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro; a no ser que el vendedor
de garanta suficiente, es decir, que se haya estipulado que, no obstante
cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.
EJEMPLO: A le vende a B una cosa para que B se la pague en cuotas
durante el transcurso para pagar dichas cuotas A presenta algunas perturbaciones
por C, debido a que ste intenta una accin reivindicatoria, A en vista de ello se lo
notifica a B y pide la suspensin del pago, pero B establece una garanta donde, si
a A le reivindica la cosa el le verificar el precio.
art 1.531: tiene sus bases en el principio exceptio nom adimpleti contractus.
LA VENTA:
Cesin de Derechos y Cesin de Crdito: Es lo mismo la venta y cesin,
aunque para algunos consideran que dentro de un contrato de esta ndole es
menester hacer nfasis a la venta de cesin de crdito u otros derechos, aunque
es absurdo debido a que la palabra cesin hace nfasis a la accin de ceder un
crdito u otro derecho bien sea de manera onerosa como la venta o gratuita como
la donacin.
art 1.549: La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una accin son
perfectas (porque se perfeccionan con el consentimiento legtimamente
manifestado) y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya
convenido sobre el crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho
tradicin.
La tradicin se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o
derecho cedido.
EJEMPLO: Segn lo antes explicado nos deja un entendimiento acerca de la
venta de crditos u otros derechos, estos pueden ser: un derecho litigioso,
hereditarios y crditos pueden venderse. Dentro de este contrato participan en
rigor 2 personas que son A) el cedente y B) el cesionario, el primero es quien cede
y el segundo es quien recibe; dentro de ste, est presente otra figura que es C)
El cedido, que viene a hacer el cedido(deudor).
art 1.550: El cesionario para que tenga derechos contra terceros debe
notificar al deudor sobre dicha cesin o cuando el cedido la ha afectado.
art 1.551: En aquellos casos donde el deudor ha pagado al cedente y aun
no se le haya notificado acerca de la cesin este queda vlidamente libre en
relacin al cumplimiento de la obligacin, de all es que deriva la obligacin del
cesionario de notificar al cedido para prever estos supuestos. (consecuencia
derivada de no cumplir con la obligacin de notificacin).
art 1.552: La venta o cesin de un crdito comprende de la misma manera
todos sus accesorios, extendindose a las cauciones, privilegios o hipotecas.
art 1.553:el cedente debe responder por la existencia del crdito al tiempo
de la cesin, al menos que se haya expresado que ste se haya vendido de
manera dudosa o sin garanta.
1. Permuta: Es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar
una cosa para recibir otra por ella.
Ejemplo: La permuta es muy habitual en cuba debido a que los habitantes
de ese pas no tienen la propiedad de los inmuebles lo que hacen es que
permutan, es decir, cambian una cosa por la otra. Hay una clase de
intercambio
La permuta tiene sus adyacencias en el llamado trueque este fue una de
las primeras manifestaciones de comercio en el hombre.
Segn los romanos la permuta es un contrato civil donde una persona
cambia una cosa por otra
Ejemplo: Una persona publica un aviso VENDO APARTAMENTO RECIBO
GANADO tambin puede ser mixto, la persona puede recibir ganado y
recibir una cantidad de dinero.
LA PERMUTA
Art. 1.558.- Definicin de permuta.
La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una
cosa para obtener otra por ella.
PACTOS ESPECIALES.
Venta con Pacto de Retracto.
DE LA RESOLUCION DE LA VENTA.
Art. 1.553.- Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del
crdito al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin
garanta.
RETRACTO CONVENCIONAL
Venta que nace de las partes
Ejemplo: Te vendo bajo la condicin de pacto de retracto, es decir, te vendo bajo
la condicin de que si te restituyo el precio antes de que venza el trmino se
resuelve el contrato.
Art. 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se
reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el
reembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544.
Es nula la obligacin de rescatar que se imponga al vendedor.
El comprador nunca puede decir TE COMPRO pero t tienes que venderme con
pacto de retracto
Art. 1.535.- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda
de cinco aos.
Cuando se haya estipulado por un tiempo ms largo, se reducir a este plazo.
Art. 1.541.- Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo
contrato un fundo comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos,
el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso,
si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos
verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.
1. El derecho de propiedad es un derecho real y como derecho real el art. 530.establece que se considera como un inmueble, es decir, una persona puede ceder
el 50% de los derechos de la propiedad de su bien inmueble sea una casa con un
terreno no quiere decir que est cediendo la mitad de la casa. Tomando en cuenta
que lo que se transmite o se transfiere es el derecho de propiedad.
Art. 1.542.- Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y
en totalidad, sino que cada uno ha vendido slo su parte, pueden ejercer el
derecho de retracto separadamente, cada uno por la porcin que le corresponda.
El comprador no puede obligar al que ejerce la accin de esa manera a que
rescate el fundo entero.
Art. 1.544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar
al comprador no slo el precio recibido, sino tambin los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan
aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que ste tenga.
No puede entrar en posesin sino despus de haber satisfecho todas estas
obligaciones.
El vendedor que entra en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de
todas las cargas que le haya impuesto el comprador.
El vendedor que hace uso de su derecho de retracto A esta haciendo uso del
derecho de retracto y lo est ejerciendo a C entonces le reembolsa al comprador
el precio por el cual el vendi, mas reparaciones necesarias, mejoras que haya
aumentado el valor de la propiedad, etc.
No puede entrar en posesin hasta no haber satisfecho todas estas obligaciones
Lo toma libre de toda carga Ejemplo: A le vendi a B y B en el sexto mes
hipoteco la casa y en el mes 8 hipotecada B se la vendi a C
si A vende bajo una condicin resolutoria, bajo que condicin le est
comprando B? A vendi con pacto de retracto, es decir, te vendo bajo la
condicin que si en el lapso de un ao te restituyo el precio la venta queda
resuelta (condicin resolutoria) y B compra bajo una condicin suspensiva, B no
es definitivamente el propietario de la cosa pero si A no le restituye el precio B se
convierte en el propietario de la cosa pero mientras tanto B no es propietario de
manera irrevocable e indefinida. Por ello cualquier negocio que haga B con ese
bien lo har bajo la condicin suspensiva, si B hipoteca la casa la est
hipotecando bajo la condicin suspensiva, es decir, que si A ejerce contra B la
hipoteca desaparece, se extingue, porque su derecho de propiedad es suspensivo
porque estaba sujeto a la condicin resolutoria
Art. 1.892.- Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una
condicin, o resoluble en ciertos casos o dependientes de un ttulo anulable, no
pueden constituir sino una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con
excepcin de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolucin o
rescisin no tienen efecto en perjuicio de terceros.
Art. 1.509.- Art. 1.510.- Art. 1.511.- En caso que la casa disminuya de valor,
aumente de valor y reembolso por las refracciones y mejoras tiles.
Artculo 1.509.- Si al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halla disminuida
en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador,
ya por fuerza mayor, el vendedor est, sin embargo, obligado a restituir el precio
ntegro.
Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el
vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.
Artculo 1.510.- Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la
eviccin, aun independientemente de hechos del comprador, el vendedor est
obligado a pagar el exceso de valor, adems del precio que recibi.
Artculo 1.511.- El vendedor est obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle
reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras tiles
que haya hecho al fundo y a que tenga derecho.
Art. 1.545.- Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que
el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, ser nula toda clusula
por la cual se pone la falta de pago de pensiones con la prdida del derecho de
rescate.
Las pensiones de arrendamiento podrn cobrarse ante el Tribunal competente,
segn su cuanta, y podr pedirse la desocupacin de la casa en juicio breve, o
que el subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador
bajo pacto de retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el
derecho de rescate ni el trmino estipulado para usarlo.
2. Del Retracto Legal
RESERVA CON RETRACTO LEGAL
Impuesto por la ley, la ley establece los efectos jurdicos ante ciertos supuestos.
tambin se define como un presupuesto, una situacin jurdica que ya no es
pactada por las partes sino que lo impone la ley.
En el caso de que dos o ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn
hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.
4 comuneros, A, B, C, D 4 hermanos que heredaron un fundo y cada uno tiene
un 25% de los derechos de propiedad. El retracto legal es el derecho que tiene el
comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad
puede ser por compra, por dacin en pago o por permuta. Z le compra a D su
25% de derecho de propiedad, la ley le permite a los dems comuneros
subrogarse, que significa sustituir a Z (el 3ro) lo demandan por retracto legal. lo
pueden hacer A, B, C juntos en la proporcin de su 25% as como lo puede hacer
independientemente A, es decir, A puede demandar a Z por retracto legal. Cuando
lo demanda la sentencia va a decir que A sustituye a Z en las mismas condiciones
en que Z compro Esto impide que Z entre dentro de la comunidad
Ojo: en el retracto legal no hay derecho de preferencia, en la comunidad no hay
derecho de preferencia, los comuneros no gozan de este derecho. El derecho que
tiene el comunero es el retracto legal.
Lo ms conveniente para Z en caso de querer comprar el 25% de D es que
compre con la condicin que los dems comuneros renuncien a su derecho de
retracto legal, pero ya esto es libre, es decir, voluntad de las partes.
D no tiene que ser autorizado por los dems comuneros para vender su 25% de
su propiedad pero lo que si se puede hacer es acordar que A, B, C declaren en la
misma venta que renuncian al ejercicio derecho de retracto legal.
Este derecho solo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cmodamente o sin menoscabo, es decir, que la cosa para ser divida sufra un
deterioro, e que la cosa sufra un dao interno, con el menoscabo de que algunas
partes sufran un dao, etc.
Las partes solo podrn hacerlo a prorrata de la proporcin que tengan en la cosa
comn. Es decir, en caso de que A y C ambos van a ejercer su 25%, en cambio si
A solo ejerce estara sustituyendo a B y a C y estara comprando el 25% de Z mas
25% que tiene son 50%
25%
Art. 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve das,
contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene
este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien
lo represente, el trmino ser de cuarenta das, contados desde la fecha del
registro de la escritura.
VENTAS ESPECIALES:
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
LEY:
Art. 1.- En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor
podr reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de
la ltima cuota del precio, pero asume el riesgo desde el momento en que la
recibe
La cesin del crdito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el
dominio reservado.
En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podr
reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la totalidad
porque es el propietario y puede ir en contra del tercero que no puede alegar que
compro de buena fe debido a que el vendedor es el propietario porque se reservo
el derecho de propiedad.
Art. 2.- No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas
destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o
transformacin que no sean identificables.
No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas
especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformacin que
no sean identificables.
Cuando una persona se dirige a un concesionario a comprar un vehculo el
concesionario dice dame todos los papeles para que el banco te de un crdito, el
banco no te est dando un crdito el banco lo que est haciendo es aceptndote
como deudor y por su puesto para aceptarlo como deudor debe reunir una
cantidad de condiciones porque el banco le va a comprar el crdito al
concesionario, entonces el concesionario dice vendo este carro en 100, quien est
comprando le da 40 y en el documento el le dice me pagas 40 y me quedas
debiendo 60, en esa venta de reserva de dominio que es el contrato tiene un
subsiguiente contrato la venta del crdito o cesin de crdito el concesionario le
vende el crdito al banco, pero es compra que hace el banco, esa venta que hace
el concesionario conlleva tambin la reserva del dominio, en consecuencia quien
tiene la reserva de dominio? El banco, pero en caso del servicio tcnico del
vehculo le corresponde al concesionario porque hay 2 contratos.
Art. 3.- No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las
cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no
pueden separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor
individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean
parte de un conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.
No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas
destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no pueden
separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor individual sea
inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean parte de un
conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.
Art. 4.- Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, debern ser
identificadas individualmente y de modo preciso.
Sin embargo, quien hubiese perdido una cosa o aquel a quien la hubiesen quitado,
podrn reclamarla de aquel que la tenga, sin perjuicio de que este ltimo pueda
exigir indemnizacin a aquel de quien la haya recibido.
Art.795.- C.C Si el actual poseedor de la cosa sustrada o perdida la hubiere
comprado en una feria o mercado, en una venta pblica, o a un comerciante que
vendiese pblicamente objetos semejantes, no podr el propietario obtener la
restitucin de su cosa, sin reembolsar al poseedor la cantidad que le haya
costado.
apartamento en los casos autorizados por esta Ley, sern por cuenta del
propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de
los mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
Reparaciones menores
. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de
su apartamento en favor de los propietarios restantes.
En tal caso, el apartamento abandonado se hace comn a stos, en proporcin a
los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deber hacer constar esa decisin en
documento registrado, y el abandono no tendr efecto frente a la comunidad hasta
tanto no se haga la notificacin correspondiente al administrador del condominio,
acompaada del documento donde conste el abandono.
Art.26.- Antes de procederse a la enajenacin de uno cualquiera de los
apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble
declararn por documento protocolizado en la correspondiente Oficina
Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales. Este documento contendr adems de la descripcin de
los ttulos inmediatos de adquisicin, los pisos, apartamentos y dependencias de
que consta, con especificacin de los linderos de los apartamentos y locales, la
descripcin de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes
limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin de cules son esos
apartamentos; la indicacin precisa del destino dado al edificio, el valor que se le
da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras
partes del edificio susceptibles de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con
tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y
sus derechos y obligaciones en la conservacin y administracin del inmueble; los
gravmenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que
interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador
estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil.
Se acompaara el documento a que se refiere este artculo, a fin de que sean
agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectnicos debidamente
aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben
estar demarcadas claramente las reas comunes. Todos los planos a que se
refiere el aparte anterior debern ser previamente conformados por el proyectista
de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien har constar que
el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las reas y los uso
comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de
construccin.
Igualmente el documento de condominio se acompaara de un ejemplar del
Ley exige para su elaboracin, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificacin.
TITULO CUARTO
De la enajenacin
Art.31.- Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se
abstendrn de protocolizar, autenticar o reconocer segn el caso, los documentos
de enajenacin, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de
negociacin que verse sobre las cosas comunes definidas en el artculo 5. De
esta Ley que se encuentren dentro del rea de un edificio destinado a ser vendido
en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de
condominio. Cualquier operacin celebrada en contravencin a esta disposicin es
nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
En cuanto a las negociaciones que hacen los copropietarios sobre las areas
comunes, no solo la ley los prohbes sino que adems son totalmente nulos, es
decir la ley establece la nulidad plena de esos actos. Estos bienes comunes no
pueden darse ni en arrendamiento, ni en comodato lo que quiere decir que si
una persona celebra este tipo de negocios y la otra parte incumple carece de
accin para ejercer cualquier recurso porque la ley prohbe este acto.
Art.32.- No podr registrarse ningn ttulo de propiedad o de cualquier otro
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a
los planos arquitectnicos aprobados por los organismos correspondientes del
inmueble y al condominio establecido en el artculo 26.No podr enajenarse
ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Es decir, que para que se pueda vender un apartamento, cuando se va a registrar
el documento de condominio la persona debe tener el permiso de habitabilidad
sino no puede registrarlo.
Art.33.- -
persona lo que tiene son derechos de uso y goce de una semana, esa
semana podra ser en una habitacin determinada o en una habitacin
tipo. Algunas veces el sistema permite escoger una habitacin fija a la
persona.
Esta la figura del operador que es la persona que vende estos sistemas
El operador son las cadenas hoteleras que operan ese hotel destinado a la venta
de esos sistemas
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Contrato de arrendamiento: Como contrato comn, es decir, previsto en el
Cdigo Civil arrendamiento de bienes e inmuebles.
Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por
cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a
aqulla. Se entender que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas
muebles con la obligacin de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la
propiedad de las cosas arrendadas.
Si la persona ignoraba los vicios est obligado a sanear el vicio mas no est
obligado a pagar indemnizacin siempre que no est actuando de mala fe, al
actuar de mala fe si estara obligado a pagar indemnizacin.
1597cc
Artculo 1.597.- El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que
sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya.
Tambin responde de las prdidas y deterioros causados por las personas de su
familia y por los subarrendatarios.
1591 obligaciones del arrendador en caso de perturbaciones a tercero.
Artculo 1.591.- arrendador no responde de la perturbacin que un tercero
causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en
ella; pero el arrendatario tendr accin directa contra el perturbador.
Si, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de
una accin relativa a la propiedad de la cosa, tendr derecho a una indemnizacin
proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el
impedimento se hayan denunciado al arrendador.
Si la perturbacin es de pleno hecho el arrendador no responde, es decir el
arrendador responde si el tercero detenta algn derecho sobre la cosa, es decir
que el tercero diga que es el propietario de la cosa y que a el se le debe pagar en
canon de arrendamiento por que puede tomar posesin de la cosa, o perturbar en
la posesin al arrendatario porque es el propietario de la cosa, en este caso
responde el arrendador.
Obligaciones del arrendatario:
Artculo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1 Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el
uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqul que pueda
presumirse, segn las circunstancias.
2 Debe pagar la pensin de arrendamiento en los trminos convenidos
Servirse de la cosa arrendada, es decir a l lo van hacer gozar pero l va a
servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensin o
pagar el precio el canon.
Obligacin de pagar el canon de arrendamiento 1593.cc
Artculo 1.593.- Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aqul a
que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, ste
puede, segn las circunstancias, hacer resolver el contrato.
DEUDOR
(arrendatario)-ACREEDOR
(subarrendador) DEUDOR DEL DEUDOR (subarrendatarios).
EN CASO DE LAS LEYES ESPECIALES Ley de arrendamiento de vivienda y
para inmuebles de uso comerciales
En estas leyes la ley lo prohbe (subarrendar) se prohbe al arrendatario que
subarriende y que ceda el contrato, salvo por autorizacin del arrendador, se hace
un matato mutandis cambia la situacin con respecto al cdigo civil es lo contrario.
Si la ley lo prohbe no debe decirse ni especificarse en el contrato, en tal caso en
el contrato debe establecer la autorizacin por parte del arrendador para poder
subarrendar.
Causa de extincin del contrato de arrendamiento.
-
(si se est en un contrato que se rige por las leyes y normas especiales de
arrendamiento, te tipifica que para poder solicitar devolucin de la cosa solo se
puede hacer a travs de causales de desalojo establecidas en las leyes, si estas
en el derecho civil o derecho comn se tiene el derecho de demandar a la otra
parte por la resolucin del contrato)
-
Relacin arrendaticia.
es la transferencia real del uso y goce de un mueble o inmueble es decir que aqu
el legislador toma el concepto de usufructo como derecho real y lo identifica en el
contrato; pero que es el uso y el goce? Cuando una persona tiene el usufructo de
un inmueble puede arrendar porque tiene el uso y el goce.
El derecho de propiedad tiene 3 atributos: el ius utendi, el ius abutendi y el ius
fruendi el propietario se queda con el derecho de propiedad de disposicin de la
cosa que lo transfiere a otra persona el ius utendi y el ius afruendi.
Cuando un padre vende la casa a un hijo pero se reserva el uso y disfrute de la
cosa, es decir se reserva el usufructo de la cosa, se le transfiere al hijo solo el ius
abutendi el derecho de ser nudo propietario, pero si al hijo le da la gana de vender
la casa el uso y el goce de la casa la tiene el padre y eso no se puede transferir
porque lo tiene el padre y como el padre tiene uso y goce de la cosa puede
arrendar la casa.
Aqu el legislador mezclo el derecho de usufructo con la obligacin o sea el
derecho de gozar y tener el goce til de la cosa porque el arrendatario es un
poseedor precario, el depositario es un poseedor precario, el comodatario que es
un prstamo de uso (porque le prestaron la camioneta para ir a buscar a la novia)
es un poseedor precario. (El usufructuario no es poseedor precario porque es un
derecho real, lo que no es ni tiene es la posesin con nimo de dueo)
Duracin de los contratos
Artculo 51. Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de un
ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del arrendatario o
arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la
culminacin del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de
tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes.
Derecho preferencial: es la preferencia al arrendatario de ser preferido para
continuar en el arrendamiento de la cosa
Principios de los contratos.
Principio de autonoma de las partes Los contratos nacen por la autonoma
voluntad de las partes, tenemos una tipificacin legal en los contratos son las
partes quienes ponen las condiciones, los trminos y dems son las partes; aqu la
ley nos dice vas a arrendar pero tiene que ser por un ao, la carga la tiene el
arrendador por que el arrendatario puede resolver el contrato cuando a l le d la
gana unilateralmente, es decir a los 2 meses te puede decir esta casa no me gusta
aqu esta te la dejo no te sigo pagando ms y me voy.
Otras estipulaciones de la ley
Se suscriben 3 ejemplares del contrato
Se tienen que anexar la fijacin del canon que lo hace la superintendencia
Una cosa muy importante en esta ley es que el pago se efecta a travs de una
cuenta corriente bancaria.
Del procedimiento para la cancelacin del canon de arrendamiento de
vivienda
Artculo 68. El pago se efectuar en una cuenta corriente, en una institucin
bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podr ser clausurada
durante la relacin arrendaticia.
No se considerar en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el
arrendador haya clausurado la cuenta corriente y ste no podr demandar la falta
de pago, as mismo, no podr solicitarle al arrendatario o arrendataria el
cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta
corriente y el pago se realizar desde el momento en que sta se encuentre
operativa.
Si el arrendador cierra esa cuenta el arrendatario no entra en mora solamente
continuara pagando cuando el vuelva abrir esa cuenta.
Del recibo de pago
Artculo 69. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o
arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realice
mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligacin de
pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo
sustituya, deber contener separadamente las cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y
especficamente el canon en vigor.
No hay garantas
La preferencia arrendaticia.
La preferencia que tiene en arrendatario de continuar en el inmueble en su
condicin de arrendatario si el arrendador va a continuar arrendando.
De la preferencia arrendaticia
Artculo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al
vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a
vivienda, el arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente a seguir
ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier
tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando est solvente en el
pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con las dems
obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de
arrendamiento seguir por lo establecido en la presente Ley.
El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al
arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias
(100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.
Qu quedan excluidos de esta ley? Art. 4.El ministerio competente es el ministerio en materia de comercio.
RELACION ARREDATICIA
Cuando una persona tiene un contrato de arrendamiento por un ao, vence y hace
otro por otro ao y de esta manera consecutiva hasta durar diez aos. Una
relacin arrendaticia puede nacer hasta de un contrato verbal, es decir, la persona
puede comenzar con un contrato de arrendamiento no escrito y posteriormente
puede hacerse un contrato escrito Ej.: 5 aos de contrato verbal y 5 contrato
escrito por lo tanto la relacin arrendaticia es de 10 aos.
RESPONSABILIDAD SOLIDARIA
En la responsabilidad solidaria no hay el beneficio de divisin, es decir, si son 2 o
3 los responsables no puede uno solo liberar la obligacin y tampoco hay beneficio
de excusin, es decir, que uno no puede decir, cbrale primero al deudor y cuando
ya los bienes no satisfagan la obligacin el fiador, es decir, yo, respondo. Esos
dos beneficios no lo tiene el responsable solidario Art.6.- Cuando el propietario le
da el poder a una persona para que le venda o le da un poder a un administrador,
a un gestor, un recaudador o a un sub arrendador, el propietario y el gestor son
solidariamente responsable El de la inmobiliaria al gestor al que le dieron el poder
para vender el local ese es solidariamente responsable con el propietario por lo
tanto si el que compro va a demandar por daos y perjuicios como el gestor tiene
un poder el arrendatario tiene el derecho de demandarlo a l que es un
mandatario, lo cual es distinto a lo que est establecido al cdigo civil el
mandatario solo representa mas no responde. Pero tambin hay una contradiccin
que dice que la relacin arrendaticia genera para las partes obligaciones y
derechos de carcter personal como se puede establecer que el que no es
personalmente responsable es responsable solidariamente porque las
obligaciones cuando son personales no son transferibles, es decir, el fiador utiliza
todas las defensas del deudor menos las personales porque corresponden a su
persona.
Relacin arrendaticia por lo tanto es el vinculo convencional que se establece
entre el arrendador del inmueble destinado al comercio en su carcter de
propietario y el arrendatario quien toma el inmueble para ejecutar actividades de
naturaleza comercial.
Art.8.- Obligacin del arrendador del mantenimiento y conservacin
Art 13.- El arrendatario tiene derecho a que se elabore un contrato inscrito y
autenticado, es decir, ante una notaria o un tribunal y que en ese contrato se haya
fijado una cantidad segn lo que esta fijado en la ley que es la regulacin, es decir,
el canon de arrendamiento de conformidad con el mtodo que la persona va a fijar
para darle valor al inmueble.
El articulo tambin seala que los arrendatarios no estn obligados a pagar prima,
ni traspaso, ni punto de comercio
Art.9.- DAO PUEDE SER MALICIOSO, En caso de comprobarse el dao, el
arrendador podr entonces acudir a la va jurisdiccional o a la va administrativa y
solicitar el inicio del procedimiento correspondiente aunque para que esto se
pueda ejercer el dao debe ser malicioso
El arrendador est obligado a pagar el canon de arrendamiento segn la cantidad
que se fije conforme al mtodo de regulacin
VENTA DEL INMUEBLE A TERCEROS
La ley establece el derecho de preferencia que tiene el arrendatario a que se le
venda el inmueble, pero tambin establece que si el arrendador, el propietario le
vende el inmueble a un tercero, el arrendatario puede desistir del contrato dndolo
por terminado
Ej.: El arrendatario tena buena relacin con el arrendador, pero este le vendi el
inmueble a un tercero y ese tercero trato mal al arrendatario por lo tanto el
arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento porque no quiere al nuevo
arrendador, tomando en cuenta que el cdigo civil establece que el arrendamiento
continua, as haya cambio de arrendador, de propietario, as se haya cambiado de
propietario el nuevo arrendador debe respetar el termino de arrendamiento
Art.18.GARANTIA.
Aqu existen dos tipos de garanta
1. El depsito que es hasta 3 meses mximo
2. La fianza aunque tambin se introduce una modalidad de fianza que es la
fianza de fiel cumplimiento pero el fiador solo se va a obligar por tres
meses, es decir, le establecen un lmite a la fianza
Las dos garantas no pueden coexistir, no se pueden solicitar simultneamente
Art 20.- si terminada la relacin arrendaticia quedan pendientes obligaciones
insolutas entonces las partes se pondrn de acuerdo para el cumplimiento de
esas obligaciones