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PASSOS
PARA
PARA
UMA
OBRA
SEM DOR
DE
CABEA
Sumrio
INTRODUO ................................................................................................................................ 3
VOU CONSTRUIR! OK, MAS NO SE DESESPERE .......................................................................... 4
FLUXOGRAMA PARA EXECUO DA SUA OBRA ........................................................................... 6
1 PASSO REGULARIZAO DO IMVEL .................................................................................... 7
2 PASSO CONTRATAO DO PROJETO ARQUITETNICO....................................................... 10
3 PASSO CONTRATAO DE PROJETOS COMPLEMENTARES E ORAMENTO........................ 12
4 PASSO - ALVAR DE EXECUO DA OBRA.............................................................................. 15
5 PASSO EXECUO DA OBRA ................................................................................................ 17
6 PASSO PS-OBRA................................................................................................................. 19
PALAVRA FINAL: COMO FAO ISSO TUDO? ................................................................................ 21
APNDICE 1 AVERBAO ......................................................................................................... 22
INTRODUO
Primeiro um sonho, daqueles que quase todo brasileiro tem, na verdade O SONHO , mas o
que acontece na prtica que o cominho da ideia at a concretizao desse sonho pode ser e
muitas vezes doloroso e estressante, e bota estressante nisso, afinal, vai dizer que voc
nunca ouviu algum dizer Nunca mais quero mexer com obra , ou ainda Obra s dor de
cabea e assim aquele sonho, sonhado com tanto carinho, em cada detalhe, da disposio
dos cmodos cor da luminria que vai ao lado da cama, acaba se tornando uma terrvel
enxaqueca que pode ser alastrar por dias, semanas e muitas vezes meses.
Esse o caminho que mais de 80% dos brasileiros preferem seguir, segundo uma pesquisa
realizada pelo Instituto Datafolha encomendada pelo Conselho Nacional de Arquitetura e
Urbanismo (CAU/BR), um caminho j saturado no qual quem passou uma nica vez no volta
mais por ele.
Os problemas provenientes da falta de um bom planejamento da obra desde a sua
concepo so inmeros e impactam em algo que possui altssimo valor agregado
e, em muitos casos, esses problemas iro acompanh-lo pelo resto da
vida. Problemas tais como o mau aproveitamento da rea
disponvel, desconsiderao de fatores externos como a
incidncia luminosa e conforto termo acstico do imvel,
estouro no oramento, estouro no prazo, servios com qualidade
inferior, falta de garantia dos servios dentre inmeros outros, digamos,
tiradores de sono.
O pensamento do para tudo se d um jeito ou obra assim mesmo algo
completamente ultrapassado e que gera problemas que iro perdurar por
longos anos. No! Obra no assim mesmo! Uma obra pode e deve ser
planejada desde a sua concepo, alm de ser algo que possui um valor
agregado altssimo, na maioria das vezes est intrinsicamente relacionada com
o sonho das pessoas, sendo assim merece um tratamento compatvel para tal e
de se convir que no se faz um investimento da ordem de milhares de reais (at
centenas de milhares) sem se planejar.
Por outro lado, senso comum que a falta de informaes precisa enorme
quando tratamos tpicos como reforma ou construo...muitos
envolvidos,
muitas
burocracias,
muitos
produtos,
muitos
fornecedores...muito tudo, mas pouca informao relevante e que oriente de fato aqueles
que querem reformar ou construir e que muitas vezes so leigos no assunto, assim como
99% da populao e, se voc est lendo esse e-book provavelmente faz parte desse
contingente.
justamente nesse contexto que apresentamos este material, cujo o objetivo central
fornecer informaes preliminares, atravs de um passo-a-passo esclarecedor para aqueles
que querem construir e que tenham clareza do valor do seu dinheiro/investimento. O livro
direcionado principalmente aos moradores da Grande Vitria, no Espirito Santo, devido
algumas peculiaridades que cada regio possui, entretanto a sua essncia pode e deve ser
aplicada em qualquer lugar do Brasil.
Se a resposta foi NO para pelo menos uma das questes acima, infelizmente voc no poder
comear a sua obra na semana que vem. Agora, ainda se a resposta para pelo menos uma das
questes acima foi NO SEI, bem provvel que sua obra tambm no se iniciar na semana
que vem.
O objetivo dessa colocao alertar para pressa em construir, em ver o negcio acontecer,
muitas pessoas at procuram um profissional para poder auxili-las, mas o buscam quando
no h mais tempo, quando querem mudar daqui um ms ou precisam de uma reforma
urgente, entretanto no o objetivo desse e-book ensin-los a dar um jeitinho de burlar o
sistema e construir a sua casa da forma mais rpida possvel na ilegalidade. O objetivo desse ebook fornecer um passo-a-passo simples para orient-lo a construir da melhor maneira
possvel (e dentro da lei). Por mais que o excesso de burocracia realmente exista nesse ramo,
ele no um monstro e pode ser lidado de maneira tranquila com a ajuda de um profissional
qualificado.
O jeitinho algo que pode sair muito, mas muito caro mesmo e lembre-se sempre: Na
ilegalidade, NADA garantido. Nos captulos a seguir voc encontrar 6 passos, que se forem
seguidos te proporcionar uma experincia de construo tranquila e compatvel com a
realizao do seu sonho.
CASO
Ainda podemos mencionar um caso raro,
mas factvel, no qual se o seu imvel no
estiver regularizado e caso a prefeitura da
sua cidade decida desapropriar o mesmo
(acredite, isso pode acontecer!), ela
pagar a indenizao apenas sobre valor
venal do imvel (determinado pela
prefeitura), portanto se a sua construo
estiver irregular, voc agora tem um
problema srio em suas mos. Para
exemplificar, vamos imaginar que voc
tenha construdo a sua casa e a
construo da mesma est averbada na
matrcula do imvel, mais pra frente voc
decidiu construir um segundo andar, mas
dessa vez no retirou alvar, habite-se e
muito menos averbou a construo do
segundo andar na matrcula do imvel, se
a prefeitura decidir desapropriar o seu
imvel, ela pagar uma indenizao
relativa apenas aquilo que ela possui
informao, sendo assim, voc no
receber absolutamente nada pelo
segundo andar construdo.
SITUAO B
Terreno onde havia uma construo que foi demolida
SITUAO A
Projeto
de
alinhamento/topogrfico
aprovado na prefeitura
Escritura do terreno,
registrada em cartrio,
com a rea compatvel
com o projeto de
alinhamento que se
encontra aprovado na
prefeitura.
IPTU do imvel quitado
SITUAO C
Terreno com uma construo existente
SITUAO D
Apartamento
prvias
sem
modificaes
Escritura
da
unidade
autnoma
residencial
(parte-se do pressuposto
que j existe condomnio
institudo);
IPTU do imvel quitado.
Projeto
de
alinhamento/topogrfico
aprovado na prefeitura;
Escritura do imvel e na
matrcula deve descrever
exatamente o que est
construdo
no
terreno,
qualquer construo a mais do
que est descrito, caracteriza
que o imvel est irregular;
INSS referente a construo da
casa quitado;
SITUAO E
Apartamento com modificaes prvias
E A?
Qual o prazo para o primeiro passo?
DICA DO ARQUITETO
Tenha sempre um projeto bsico e um
projeto executivo para a sua obra. O
projeto bsico servir de base para
projetos complementares e tambm para
o projeto legal a ser apresentado na
prefeitura, j o projeto executivo dever
conter todas as informaes para a
execuo da obra, tais como, detalhes de
instalaes,
paginaes
de
piso,
paginaes de forro, especificaes de
materiais dentre outros. Um projeto
executivo bem elaborado j 80% de
garantia de uma obra tranquila (nas
mos de profissionais qualificados para
execuo).
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E A?
Qual o prazo para o segundo passo? Um projeto arquitetnico pode ser realizado em uma
semana ou em meses, depende da complexidade do que voc deseja executar, mas tenha em
mente que nessa etapa que todas as decises com relao ao resultado final esperado
devem ser tomadas, decises tomadas no momento da obra so sinnimo de prejuzo,
portanto, gaste o tempo necessrio para ter o melhor projeto possvel em mos.
Quem eu posso contratar? Empresas especializadas em reformas e construo que oferecem
pacotes de servios completos ou isolados (como a Quartier Engenharia) ou profissionais
autnomos. (Saiba mais em: http:\\quartier.eng.br)
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DICA DO ENGENHEIRO
Se voc deseja realmente executar uma
obra sem estouros no oramento, a
sugesto do engenheiro que, antes de
contratar uma empresa para construir,
contrate a consultoria de um engenheiro
civil
qualificado
para
preparar
oramentos, esse engenheiro dever
prover uma viso neutra da obra e
elaborar um levantamento de todos os
servios
e
as
suas
respectivas
quantidades, aps isso voc precisar
apenas encaminhar esse levantamento
para as construtoras e solicitar as
cotaes de preo.
Qual a importncia disso? Pare e pense,
orar uma obra algo extremamente
complexo, no como orar um celular
ou um computador por exemplo que voc
apenas escolhe a sua configurao e voil,
est a seu oramento. Muitas vezes o
oramento de uma obra (pequena) pode
chegar a ter at 300 ou 600 itens, agora
imagine cada construtora dando um
oramento diferente, cada uma fazendo o
oramento
como
bem
entender,
certamente haver muitos erros e
discrepncias
nos
oramentos,
certamente a construtora A vai inserir no
oramento algum servio que a
construtora B esqueceu de inserir e
bom saber...isso vai ser um problema no
futuro. Portanto, um profissional neutro e
capacitado
poder
fornecer
um
parmetro para que voc possa saber se
de fato a proposta de A melhor que a
proposta de B.
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E A?
Qual o prazo para o terceiro passo? Para projetos de complexidade baixa, o prazo pode
variar de 15 a 30 dias, o oramento pode ser realizado com at 5 dias (tambm dependendo
da complexidade).
Quem eu posso contratar? Empresas especializadas em reformas e construo que oferecem
pacotes de servios completos ou isolados (como a Quartier Engenharia) ou profissionais
autnomos. (Saiba mais em: http:\\quartier.eng.br)
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E A?
Qual o prazo para o quarto passo? No geral, se a documentao estiver toda correta, no
dever tomar mais do que 15 (quinze) dias teis.
Quem eu posso contratar? Empresas especializadas em reformas e construo que oferecem
pacotes de servios completos ou isolados (como a Quartier Engenharia) ou profissionais
autnomos. (Saiba mais em: http:\\quartier.eng.br)
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DICA DO
ENGENHEIRO
na etapa de projetos
que todos os seus anseios
devem ser contemplados,
em um cenrio ideal
todas
as
mudanas
devem acontecer ainda
na etapa de projetos,
mesmo que isso possa
parecer um pouco chato.
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E A?
Qual o prazo para o quinto passo? Depende do tamanho e complexidade da obra, mas o
prazo dever ser acordado antes do incio da mesma.
Quem eu posso contratar? Empresas especializadas em reformas e construo que oferecem
pacotes de servios completos ou isolados (como a Quartier Engenharia). (Saiba mais em:
http:\\quartier.eng.br)
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6 PASSO PS-OBRA
Ledo engano achar que uma obra termina quando o ltimo acabamento eltrico instalado.
Se voc contratou mo de obra barata, que no sabe realmente como o funcionamento de
um sifo, sinto muito, mas o mal cheiro vai te
perseguir (e esse vai ser o menor
dos seus problemas). Agora se
voc contratou uma empresa
responsvel,
profissionais
qualificados, possvel ainda que
voc ainda tenha pequenos
problemas, afinal de contas, a
construo
ainda
muito
artesanal.
Por isso, alm de contratar uma
empresa
especializada,
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E A?
Qual o prazo para o sexto passo? No h prazo definido.
Quem eu posso contratar? Empresas especializadas em reformas e construo que oferecem
pacotes de servios completos ou isolados (como a Quartier Engenharia) e que acima de tudo,
ofeream garantia dos servios executados. (Saiba mais em: http:\\quartier.eng.br)
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APNDICE 1 AVERBAO
A negociao envolvendo a compra e venda de um imvel no pode ser uma ao sem
registro, afinal, perante a lei vale o registro, a anotao, as provas que mostram o que foi feito
e como foi feito. muito comum encontrarmos imveis com problemas de documentao,
como falta de escritura, escritura no registrada, construes irregulares e sem registro, entre
tantas outras.
Averbao de imveis, como casa ou apartamento
Desta forma, quando se compra, vende, constri, destri ou realiza qualquer alterao no
imvel ou na documentao de proprietrios necessrio fazer o devido registro e este
registro conhecido tambm como averbao.
Primeiro a escritura
Imagine que voc comprou um imvel (casa, terreno, chcara, apartamento, etc), ento a
primeira coisa a fazer lavrar a escritura de compra e venda, mas esta escritura precisa ser
registrada ou averbada. Ento no cartrio de registro de imveis ser lanado no histrico do
imvel mais um registro dizendo que agora voc o legtimo proprietrio daquele imvel.
Imagine que quando a compra foi feita voc era solteiro e agora voc se casou, ento
necessrio voltar ao cartrio de registro de imveis e fazer um novo registro ou adicionar mais
um registro no final do histrico do imvel dizendo que agora voc casado.
Imagine ainda que aquele imvel era um terreno e agora voc construiu uma casa e portanto
precisar averbar a construo, ou seja, ir de novo ao cartrio de registro de e imveis onde
ser inserido mais um registro no final dizendo que o imvel tem uma construo com todas as
especificaes da construo e assim por diante.
Histrico
Desta forma seu imvel ter um histrico de registros ou de averbaes, quando voc precisar
poder solicitar uma matrcula do imvel que nada mais do que a relao em ordem
sequencial de todos os registros ou averbaes que foram feitas a ele e assim poder constatar
quem o legtimo proprietrio, qual a condio do imvel, se existe construo e qual o tipo
de construo de uma casa, se ele est financiado ou no e assim por diante.
Como feito a averbao de imveis
Ela feita no cartrio de registro, tem um custo que informado pelo cartrio mediante a
anlise do que ser averbado e a documentao tambm varia do tipo de registro que ser
feito.
Quando a averbao deve ser feita
Sempre que houver mudana de proprietrio do imvel como acontece na compra e venda,
em caso de financiamento, baixa do financiamento, casamento, divrcio, construes ou
demolies, entre outros.
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Autor do E-book:
Ricardo Lemos
Engenheiro Civil com Especializao em Construction Management
Professor de Engenharia Civil na Empresa Brasileira de Ensino Pesquisa e Extenso
CREA: ES-35909/D
Co-Autora:
Larisse Freitas Taquetti
Engenheira Civil com Especializao em Gerenciamento e Novas Tecnologias de Obra
CREA: ES-33830/D
Contato:
Quartier Engenharia LTDA
Av. Adalberto Simon Nader, 425, Sala 504, Mata da Praia, Vitria-ES CEP: 29066310
Site: www.quartier.eng.br
E-mail: contato@quartier.eng.br
Telefone: +55 27 3020 0212
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