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A partir del 01.01.04 la enajenacin por personas naturales de inmuebles y derechos sobre
stos se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta (segunda categora - ganancia de
bienes de capital) si han sido adquiridos despus de esta fecha, siempre que no hayan sido
utilizados como casa habitacin, al menos por dos aos seguidos desde entonces, de
acuerdo
a
las
siguientes
reglas:
Ley de Impuesto a la Renta:
Artculo 4.- Se presumir que existe habitualidad en la enajenacin de inmuebles efectuada
por una persona natural, sucesin indivisa o sociedad conyugal que opt por tributar como tal,
a partir de la tercera enajenacin, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.
No se computar para los efectos de la determinacin de la habitualidad la enajenacin de
inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depsito,
siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenacin, propietario de un
inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a
estacionamiento vehicular y/o cuarto de depsito se encuentren ubicados en una misma
edificacin y estn comprendidos en el Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn regulado por el Ttulo III de la Ley N27157, Ley de
Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del
Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
La disposicin del prrafo anterior se aplicar an cuando los inmuebles se enajenen por
separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto
no se enajene.
La condicin de habitualidad deber verificarse en cada ejercicio gravable.
Alcanzada la condicin de habitualidad en un ejercicio, sta continuar durante los dos (2)
ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condicin,
sta se extender por los dos (2) ejercicios siguientes.
En ningn caso se considerarn operaciones habituales ni se computarn para los efectos de
este artculo:
i) Las transferencias fiduciarias que, conforme con lo previsto en el artculo 14-A de esta Ley,
no constituyen enajenaciones.
ii) Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a travs de Fondos de Inversin y Patrimonios
Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la
categora de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones.
iii) Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.
iv) La enajenacin de la casa habitacin de la persona natural, sucesin indivisa o sociedad
conyugal que opt por tributar como tal.
Artculo 20.- La renta bruta est constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto
que se obtenga en el ejercicio gravable.
Cuando tales ingresos provengan de la enajenacin de bienes, la renta bruta estar dada por
la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo
computable de los bienes enajenados. (...)
Por costo computable de los bienes enajenados se entender el costo de adquisicin,
produccin o construccin o, en su caso, el valor de ingreso al patrimonio o valor en el ltimo
inventario determinado conforme a Ley, ajustados de acuerdo a las normas de ajuste por
inflacin con incidencia tributaria.
Para efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, se entiende por:
1) Costo de adquisicin: la contraprestacin pagada por el bien adquirido, incrementada en
las mejoras incorporadas con carcter permanente y los gastos incurridos con motivo de su
compra tales como fletes, seguros, gastos de despacho, derechos aduaneros, instalacin,
montaje, comisiones normales, incluyendo las pagadas por el enajenante con motivo de la
adquisicin o enajenacin de bienes, gastos notariales, impuestos y derechos pagados por el
enajenante y otros gastos que resulten necesarios para colocar a los bienes en condiciones
de ser usados, enajenados o aprovechados econmicamente. En ningn caso los intereses
formarn parte del costo de adquisicin.
2) Costo de produccin o construccin: el costo incurrido en la produccin o construccin
del bien, el cual comprende los materiales directos utilizados, la mano de obra directa y los
costos indirectos de fabricacin o construccin.
3) Valor de ingreso al patrimonio: el valor que corresponde al valor de mercado de acuerdo
a lo establecido en la presente Ley, salvo lo dispuesto en el siguiente artculo.
Artculo 21.- Tratndose de la enajenacin, redencin o rescate, cuando corresponda, el
costo computable se determinar en la forma establecida a continuacin:
21.1 Para el caso de inmuebles:
a) Si el inmueble ha sido adquirido por una persona natural, sucesin indivisa o sociedad
conyugal que opt por tributar como tal, se tendr en cuenta lo siguiente:
a.1 Si la adquisicin es a ttulo oneroso el costo computable ser el valor de adquisicin o
construccin reajustado por los ndices de correccin monetaria que establece el Ministerio de
Economa y Finanzas en base a los ndices de Precios al por Mayor proporcionados por el
Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.
a.2 Si la adquisicin es a titulo gratuito el costo computable estar dado por el valor de
ingreso al patrimonio, entendindose por tal el que resulta de aplicar las normas de autovalo
para el Impuesto Predial reajustado por los ndices de correccin monetaria que establece el
Ministerio de Economa y Finanzas en base a los Indices de Precios al por Mayor
proporcionados por el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI), salvo prueba en
contrario constituida por contrato de fecha cierta inscrito en Registros Pblicos y otros que
seale el reglamento.
b) Si el inmueble ha sido adquirido mediante contrato de arrendamiento financiero o
retroarrendamiento financiero o leaseback celebrado por una persona natural, sucesin
indivisa o sociedad conyugal que opt tributar como tal, que no genere rentas de tercera
categora, el costo computable para el arrendatario ser el de adquisicin correspondiente a
la opcin de compra, incrementado en los importes por amortizacin del capital, mejoras
incorporadas con carcter permanente y otros gastos relacionados, reajustados por los
ndices de correccin monetaria que establece el Ministerio de Economa y Finanzas en base
a los Indices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica.
c) Si el inmueble ha sido adquirido mediante contrato de arrendamiento financiero o
retroarrendamiento financiero o leaseback celebrado por una persona jurdica antes del
primero de enero del ao dos mil uno, el costo computable para el arrendatario ser el
correspondiente a la opcin de compra, incrementado en las mejoras de carcter permanente
y los gastos que se mencionan en el inciso 1) del artculo 20 de la Ley de Impuesto a la
Renta.
Cuando los contratos de arrendamiento financiero correspondan a una fecha posterior, el
costo computable para el arrendatario ser el costo de adquisicin, disminuido en la
depreciacin. (...)
Artculo 54.- Las personas naturales y sucesiones indivisas no domiciliadas en el pas
calcularn su impuesto aplicando la tasa del treinta por ciento (30%) a las pensiones o
remuneraciones por servicios personales cumplidos en el pas, regalas y otras rentas.
Artculo 56.- El impuesto a las personas jurdicas no domiciliadas en el pas se determinar
aplicando las siguientes tasas: (...)
g) Otras rentas () treinta por ciento (30%). (...)
Artculo 76.- Las personas o entidades que paguen o acrediten a beneficiarios no
domiciliados rentas de fuente peruana de cualquier naturaleza debern retener y abonar al
fisco con carcter definitivo dentro de los plazos previstos por el Cdigo Tributario para las
obligaciones de periodicidad mensual los impuestos a que se refieren los Artculos 54 y 56
de esta Ley, segn sea el caso.
Para los efectos de la retencin establecida en este artculo se consideran rentas netas, sin
admitir prueba en contrario: (...)
g) El importe que resulte de deducir la recuperacin del capital invertido, en los casos de
rentas no comprendidas en los incisos anteriores, provenientes de la enajenacin de bienes o
derechos (). La deduccin del capital invertido se efectuar con arreglo a la normas que a
tal
efecto
establecer
el
Reglamento.
Artculo 76-A.- En los casos de enajenacin de inmuebles o derechos sobre los mismos
efectuada por sujetos no domiciliados, el adquirente deber abonar al fisco la retencin con
carcter definitivo dentro del plazo previsto por el Cdigo Tributario para las obligaciones de
periodicidad mensual correspondiente al mes siguiente de efectuado el pago o acreditacin
de la renta.
La determinacin del clculo de la retencin se sujetar a lo previsto por el artculo 76 de
esta Ley.
Asimismo se debern cumplir los siguientes requisitos ante el notario pblico como
condiciones previas a la elevacin de la Escritura Pblica de la minuta respectiva:
a) El adquirente deber presentar la constancia de pago que acredite el abono de la retencin
con carcter definitivo a que se refiere el presente artculo.
b) El enajenante deber:
(i) Presentar la certificacin emitida por la SUNAT para efectos de la recuperacin del capital
invertido o, en su defecto;
(ii) Acreditar que han transcurrido ms de treinta das hbiles de presentada la solicitud sin
1. Se dividir el ingreso percibido en cada cuota por concepto de la enajenacin, entre los
ingresos totales provenientes de la misma.
2. El coeficiente obtenido como resultado de la divisin indicada en el numeral anterior ser
redondeado considerando cuatro (4) decimales y se multiplicar por el costo computable del
bien enajenado.
Artculo 53-A.- Pagos por rentas de la segunda categora.
Los pagos por la ganancia de capital obtenida en la enajenacin de inmuebles o derechos
sobre los mismos a que se refiere el artculo 84-A de la Ley, son pagos del Impuesto por
rentas de la segunda categora con carcter definitivo.
Dichos pagos se efectuarn en el mes siguiente al de la percepcin de la renta y dentro de los
plazos previstos por el Cdigo Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual.
Mediante Resolucin de Superintendencia, la SUNAT podr establecer el medio, condiciones,
forma y lugares para efectuar dichos pagos.
Artculo 53-B.-Reglas aplicables en la enajenacin de inmuebles o derechos sobre los
mismos
En las enajenaciones a que se refiere el artculo 84-A de la Ley, sea que se formalicen
mediante escritura pblica o mediante formulario registral, se tomar en cuenta lo siguiente:
1. El enajenante deber presentar ante el Notario:
a. Tratndose de enajenaciones sujetas al pago del impuesto: el comprobante o el formulario
de pago que acredite el pago del Impuesto.
b. Tratndose de enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto:
b.1) una comunicacin con carcter de declaracin jurada en el sentido que:
i. La ganancia de capital proveniente de dicha enajenacin constituye renta de la tercera
categora; o,
ii. El inmueble enajenado es su casa habitacin, para lo cual deber adjuntar el ttulo de
propiedad que acredite su condicin de propietario del inmueble objeto de enajenacin por un
perodo no menor de dos (2) aos; o,
iii. No existe impuesto por pagar.
La forma, condiciones y requisitos de la comunicacin prevista en el presente literal sern
establecidos por la SUNAT mediante Resolucin de Superintendencia.
b.2) Para el caso de enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del 1.1.2004: el documento
de fecha cierta en que conste la adquisicin del inmueble, el documento donde conste la
sucesin intestada o la constancia de inscripcin en los Registros Pblicos del testamento o el
formulario registral respectivos, segn corresponda.
2. El Notario deber:
a. Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto
corresponda al nmero del Registro Unico de Contribuyentes del enajenante.
de
Tercera.- En los casos en que de conformidad con lo dispuesto en el inciso f) del artculo 39
del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta el contribuyente deba efectuar el pago del
impuesto por rentas de segunda categora por no habrsele practicado la retencin a que se
refiere el artculo 72 del Texto Unico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado
por el Decreto Supremo N179-2004-EF y normas modificatorias, deber hacerlo aplicando
las disposiciones contenidas en la presente resolucin.
DISPOSICION COMPLEMENTARIA TRANSITORIA.
Unica.- Los contribuyentes que, de acuerdo a la normatividad vigente al 31 de diciembre de
2008, deban realizar pagos a cuenta por rentas de segunda categora por la enajenacin de
inmuebles o derechos sobre los mismos, efectuarn tales pagos aplicando las disposiciones
contenidas en la Resolucin de Superintendencia N181-2004/SUNAT.
Resolucin de Superintendencia N036-2010/SUNAT: Dictan disposiciones que
establecen que los sujetos perceptores de renta de segunda categora domiciliados en