COURS DURBANISME

1re partie : URBANISME ET GESTION URBAINE

I-

NOTION
SUR
LA
VILLE,
LURBANISME
ET
LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
1.1
La ville
Au dbut, le village constitue lunit de base au sein duquel
lensemble de la vie social sorganise et se dveloppe.
En effet, le village favorise une connaissance personnelle et
tendue de tous les habitants entre eux. Le village multiplie et renforce
les liens et les contacts internes par le fait quil tend sorganiser de
manire autarcique et tre polyfonctionnel.
Ainsi mesure que se dveloppe ce processus et sous
linfluence de diffrents lments (mobilit rduite), les villages se
transforment en des ensembles ressemblant des villes.
Ce processus appel dj processus durbanisation suppose une
transformation de lutilisation de lespace en fonction des
caractristiques sociales et culturelles du groupe qui occupe la ville.
En tant que groupement des cytadins, la ville peut tre donc
dfinie par :
- le nombre de population qui y habite (en France on appelle
ville une agglomration ayant plus de 2.000 habitants)
- les caractristiques
physiologiques et sa situation qui
dterminent lensemble dquipements adquats ncessaires pour
permettre aux habitants dy vivre.
Du point de vue apparence et en tant qutablissement humain,
la ville prsente une silhouette compacte se dtachant nettement sur
le fond tendu de la nature.
1.2
Lurbanisme
Des villes ont t cres sans que lon parle durbanisme, car
elles ont vu le jour de manire naturelle et presque intuitivement.
Dans lhistoire, lurbanisme tait le fait du Prince car la ville
tait la sienne . A partir du moment o la ville a t perue comme
une uvre (un objet) collective donc qui appartient ses habitants,
lurbanisme est n car il ne suffisait plus de concevoir pour un Prince
mais pour tous et chacun des habitants.
Lurbanisme est donc la science qui sintresse la ville et son
phnomne.
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Lurbanisme est bien une science car une ville est un

phnomne
irrationnel
donc
imprvu.
Vous
prvoyez
un
dveloppement dans un sens, vous pouvez obtenir tout fait le
contraire.
Comment prvoir lvolution dune ville ?
Cest toujours en faisant de lurbanisme qui est une activit
dont lobjectif consiste concevoir et diriger la cration et/ou le
dveloppement dune ville
pour une meilleure satisfaction des
exigences de ses habitants (et de sa zone dinfluence).
1.3

Lamnagement du territoire

Lamnagement du territoire ou amnagement des territoires

est un concept multiforme. Par consquent, la dfinition nest pas
vidente mais est corollaire au contenu possible de lamnagement
quon veut mettre en uvre ou raliser.
Une des dfinitions les plus classique dit que : lAmnagement
du territoire consiste en la recherche dune meilleure rpartition des
hommes dans un cadre gographique du territoire national, en fonction
des ressources naturelles et des activits conomiques (selon
Claudius Petit 1950)
II-

PROBLEMETIQUE
2-1 Problme pos
La ville, en tant que phnomne irrationnel, gnre au cours de
son processus de dveloppement des problmes qui tendent se
produire dune faon successive.
On peut dire que les premires causes des problmes qui
entranent un dsquilibre au niveau de dveloppement de la ville
sont :
- la croissance dmographique
- le problme de migration
Daprs des rsultats des tudes, actuellement dans le monde,
30% de la population vivent dans les milieux dj urbaniss.
Le schma ci-dessous nous donne le mcanisme des problmes
complexes que pose la ville.

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Croissance dmographique

urbain

Crot Naturel
Migration
Extension urbaine
Emploi
Habitat
Foncier

Secteur urbain
* quipements :
- voirie
- transport
- tlcom
- eau/lectricit
- assainissement public
- assainissement priv
- ordures mnagres
- march
- btiments publics
- dfense incendie

* secteur de production
- Commerce
- artisanat
- agriculture/pche
- construction/BTP
* secteur dmographique
- habitat
- population
- emploi

2-2 Manifestation des problmes

Gnralement, les problmes des villes se manifestent par les
faits suivants :
- manque de logements
- insuffisance des quipements collectifs
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faiblesse de niveau des changes diverses entres les

habitants
mauvaise ambiance urbaine (population/manque dlments
rgnrateurs)
chmage

III-

PLANIFICATION ET PROGRAMMATION
3-1 Grer la ville, cest quoi ?
Cest une activit qui concerne :
a* ce qui existe par :
- lentretien des quipements existants
- loffre des services collectifs urbains
- lamlioration de ce qui existe
b* le futur par :
- lorganisation et la canalisation de la croissance
urbaine
- la satisfaction aux besoins de la croissance
dmographique et de
la croissance des activits
conomiques.

3-2 Qui sont les acteurs de la ville ?

Les acteurs qui difient petit petit la ville, selon un processus
lent et en fonction de leurs besoins propres et de leurs moyens sont :
- les mnages
- les administrations et services tertiaires
- les producteurs
- la puissance publique (Etat, collectivits, autre acteurs
particuliers aux rles spcifiques)
Chaque acteur a ses besoins propres et sa stratgies , cest
lensemble de ces interventions individuelles qui difie la ville.
3-3 Pourquoi une planification urbaine ?
La puissance publique joue un rle particulier dans le processus
durbanisation.
Ce rle concerne en :
larbitrage
entre
diffrents
niveau
dintrts
(gnral/particuliers ou particulier divergents)
- la coordination des interventions des diffrents acteurs ;
- la tche particulire de satisfaire un certain nombre de
besoins socio-conomiques collectifs.
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Pour cela, la puissance publique labore des documents de

planification et de programmation, et dispose dun certain nombre
doutils dintervention :
- pour prendre en charge de certaines ralisations
programmes dans un cadre cohrent long terme (le schma de
dveloppement urbain SDU), sur le moyen terme (le programme
dinvestissement) ;
- pour encadrer des ralisations prives par une rglementation
ou des incitations : code de lurbanisme, plan durbanisme tabli en
cohrence avec le schma de dveloppement urbain ;
- pour ngocier au cas par cas avec les ralisateurs privs,
notamment pour les oprations denvergure.
Sabstenir dintervenir
en matire durbanisme pour la
puissance publique, pse lourd sur son budget. Ainsi, ceci constitue un
passage oblig pour la puissance publique compte tenu du rle qui lui
incombe.
De ce qui prcde, la planification et la programmation
apparaissent comme :
- un outil dintervention de la puissance publique sur
lamnagement urbain ;
- et un outil de coordination et darbitrage des interventions des
diffrents acteurs.
En fait, la planification est une dmarche qui permet la
puissance publique de se fixer des objectifs en matire de gestion et
damnagement urbain et de se doter des moyens ncessaires pour
atteindre ces objectifs.
Le rsultat de cette dmarche se matrialise sous la forme de
document de planification
Remarque : Les objectifs durbanisation fixs dans ces
documents de planification ne doivent pas tre dfinis par rapport un
souhaitable idal mais compte tenu des possibilits financires,
conomiques et techniques estimes pour le moyen et long terme.
IV-

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LE SCHEMA DE DEVELOPPEMENT URBAIN (S.D.U) ET LA

PROGRAMMATION
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4-1 Dfinition :
Le SDU est un document qui dfinit les objectifs
damnagement que la puissance publique se fixe elle-mme, et
constitue le fil conducteur de ses interventions et dcisions
successives. Il en facilite la cohrence et la continuit.
Le SDU a pour fonction de dfinir les grandes orientations du
dveloppement de lagglomration, de coordonner laction de
ladministration et des collectivits publiques, notamment en ce qui
concerne lextension des agglomrations. Cest un outil de conception
de la politique damnagement urbain.
4-2 Objectifs
Les objectifs consistent :
- traduire cartographiquement les tendances lourdes
- concrtiser les besoins en terrains urbains
- donner une image long terme conue pour permettre de
rserver des emprises pour lextension urbaine et de
disposer de bases de dimensions de grands ouvrages
primaires
- orienter la programmation du dveloppement urbain en
proposant une hirarchisation des priorits et une
orientation du dveloppement conomique et spatial
- tablir dans un cadre cohrent long terme des
programmations successives ou glissantes , moyen
terme (5ans) des investissements et des actions faisables.
Cette programmation tant rvisable rgulirement
- assurer la mise en cohrence de 3 systmes :
lorganisation spatiale qui dfinit un cadre gnral de
rfrence pour la mise en place des infrastructures et
dquipements collectifs ;
les moyens financiers et les capacits de production qui
influencent les choix techniques et lchancier des
ralisations
les moyens institutionnels, dfinissant les comptences
et les moyens dintervention des services publics qui ont
la charge de la gestion, de la programmation, de la
matrise douvrage et de lentretien.
Le SDU est donc un outil de gestion urbaine et un outil de
recherche de financement.
4-3 Mthodologie
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Les diffrentes phases dlaboration du SDU sont :

a) Accord Etat- Collectivits concernes
Cet accord prcise ses engagements et les interventions de
chacune des deux parties.
b) Analyse de ltat actuel
Sur la base dune consultation des autorits et administration
locale, et denqutes
auprs des populations et des oprateurs
conomiques, les analyses suivantes sont menes dans une
perspective dynamique
- moyens de la collectivit (financier, humains, matriels,
rglementaires)
- contexte conomique et social
- situation foncire
- quipements conomiques
- infrastructure et transport
- quipements sociaux
c) Synthse
Les analyses sectorielles sont synthtises.
La synthse fait apparatre les contraintes majeures de
lurbanisation, les grandes tendances du dveloppement urbain, et
permet un diagnostic de la situation gnrale et des problmes qui
prvalent sur cette ville.
d) Les propositions
Il sagit dans cette phase de dfinir les objectifs long terme et
un programme daction moyen terme, rpondant au mieux aux
besoins qui se manifestent dans un proche avenir, et correspondant
aux moyens financiers et techniques mobilisables par la puissance
publique.
Ces propositions concernent :
- des scnarios conomiques de rfrence
- des scnarios spatiaux
- des axes possibles dune politique de dveloppement urbain
- des programmes dintervention sectoriels
e) La concertation
Cette phase est particulirement importante puisque pour que
le
schma soit effectivement suivi deffets, il importe quil soit
faisable, et que lensemble des intervenants dans son excution aient
particip son laboration.

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Cette tape a lieu avec les collectivits concernes, les

administrations et les oprateurs conomiques tous les niveaux :
local, rgional et national.
Les propositions de politique gnrale, puis un programme
dinvestissement soit discutes puis reprises en fonction des
observations mises.
f) Finalisation et approbation :
A lissue de la concertation, les documents sont repris pour tenir
compte des observations.
Aprs, on propose lapprobation suivant une procdure bien
dfinie dans le cadre lgislatif existant
Le document finalis est compos de :
- synthse des analyses, des grandes orientations et des
objectifs du SDU cest- dire la politique de dveloppement urbain ;
- les documents graphiques localisant les interventions de la
puissance publique en matire dinfrastructures, dquipements
conomiques et socio- culturels ;
- accompagn dun programme dinvestissement moyen
terme (dossiers techniques et financiers simplifis concernant les
oprations damnagement urbain retenues en priorit) ;
g) Effet du SDU
Le SDU impose comme un document de rfrence non
seulement aux collectivits mais aussi tous les services administratifs
et aux tablissements publics intervenants dans la ville.
On dit que le SDU nest pas opposable au tiers mais seuls
aux amnageurs publics.
VLE PLAN DURBANISME
5-1 Dfinition
Le P.U est un outil complmentaire au SDU. Il traduit sur le plan
juridique les orientations du SDU. Cest loutil rglementaire qui permet
de canaliser et coordonner les interventions des constructeurs, quils
soient privs ou publics.
La fonction du Plan dUrbanisme est essentiellement de
prserver les emplacements
ncessaires la ralisation des
quipements publics.
Il doit permettre aux autorits locales de rpondre aux
demandes des particuliers en sauvegardant lintrt de la puissance
publique et de la collectivit.
Il doit rassembler toutes les rgles et servitudes qui grvent les
terrains, il doit permettre de dterminer sans ambigut les contraintes
qui sappliquent chaque parcelle.
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Il dfinit les zones constructibles ou inconstructibles.

5-2 Contenu
Le contenu dun plan durbanisme comprend :
une note justificative et explicative ;
des documents graphiques faisant apparatre :
- laffection des zones :
. constructibles, inconstructibles, sites
protgs.
. les infrastructures et les quipements et
donc les emprises protger.
un rglement durbanisme
- qui dtermine laffectation dominante des sols,
- qui peut dicter des prescriptions relatives :
. lenvironnement (hygine, scurit,
salubrit)
. la protection des sites ;
. laccs et lquipement des terrains ;
. limplantation des constructions par
rapport aux voies, limites sparatives et autres
constructions, la hauteur des constructions.
- qui comprend les servitudes fixes par toutes
les administrations et collectivits publiques.
5-3 Effets
Le plan durbanisme est le document de rfrence pour dlivrer
les permis de construire, les autorisations de transactions, les
alignements.
On dit que le Plan dUrbanisme est un document opposable au
tiers , et donc contraignant.
VIAPPLICATION DE LA PLANIFICATION ET DE LA
PROGRAMMATION
Aprs la conception du schma directeur et du plan directeur, il
faudra faire toutes les dmarches ncessaires pour permettre son
application par :
- lexamen des outils permettant de voir dans quelles mesures il
est possible de raliser les objectifs ;
- lanalyse des moyens (financiers et institutionnnels)
permettant de concrtiser les objectifs fixs ;
- la prise de dcision pour le lancement doprations
6-1 Dfinitions et identification des oprateurs
Tous les habitants peuvent tre considrs comme oprateurs
mais ici, on ne sintresse qu ceux qui sont directement concerns.
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Parmi ces principaux oprateurs on peut citer :

- les bureaux dtudes (pour les tudes) ;
- les entreprises (pour la ralisation) ;
- les socits mixtes ou para- tatique (ex/JIRAMA, SEIMAD
etc.....) dont leur rle est plus de pourvoir aux besoins
conformment une planification plus gnralise au niveau
du pays ;
- les structures administratives dont leur intervention nest
jamais manifeste mais diffuse car tout se passe travers
des autorisations et des rglementations ;
- les collectivits
Aprs, le passage en revue desdits acteurs, on rvise le
potentiel pralablement identifi dans les tudes gnrales afin de
mieux hirarchiser les actions selon leur urgence et leur possibilit de
ralisation.
6-2 Rglementation
Toute action urbaine se ralise toujours dans le milieu social
urbain au sein des groupements de citadins ayant chacun leurs intrts
propres.
La rglementation urbaine est gnralement la traduction de la
prservation dun bien commun, qui est la ville, et la prvention de
tout errement dans la ralisation de son dveloppement.
Gnralement, les rglementations concernent :
- le domaine foncier (vente de terrain, occupation de
terrain....)
- le domaine bti (mode de construction, mode dinstallation,
prescription urbaines)
- le domaine fiscal (diverses taxes dues, pour la voirie, les
quipements etc...)
Lintrt des rglements tant plus pour guider que sanctionner.
Il est donc essentiel de les revoir pour les adapter la ralit. Ils
peuvent aussi bien tre un moteur de dveloppement quun frein, et
peut tre mieux engendr une dviation par rapport au schma.
6-3 Valorisation du projet et recherche de financement
Un schma directeur, avec sa validit entre 10 15 ans, peut
tre considr comme un projet relais, travers les diffrents plans
damnagement.
Do lintrt de la programmation qui permet de mettre au
point la succession de projets relais tout en tenant compte des moyens
disposition et ceux susceptibles dtre acquis.
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Si la programmation est faite au niveau gnral, lors de ltude

du projet, il savre quil y a toujours une diffrence entre les
prvisions et le cot rel, et ce pour diffrentes raisons :
- variation de la situation conomique ;
- variation du projet, consquence de la situation du projet
antrieur ou projet parallle ;
- variation des objectifs en raison dune conjoncture
particulire, etc....
6-4 Prise de dcision pour le lancement dune opration
Toute action ou opration urbaine ne peut commencer que
lorsque la dcision est prise.
Cette dcision, issue dune concertation tous les niveaux,
mane en gnral des organes institutionnels cest- - dire les
collectivits, le gouvernement, lAssemble Nationale.
Vu la pluralit des organes de dcision, il faut donc une
coordination qui sera assure par le responsable de la ville, savoir les
collectivits.
Le but de cette concertation sera dassister le responsable de la
ville dans ses dcisions car il est vident quil ne peut prendre
lesdites dcisions tout seul.
En effet, il est important darriver harmoniser toutes les
volonts de chacun avant de lancer toute opration.
Ceci prouve que lurbanisme est laffaire de tous et luvre de
tous.
VII- LA GESTION URBAINE
Cette gestion peut tre perue de trois manires diffrentes
mais complmentaires :
- la gestion du quotidien
- la gestion technique urbaine
- la gestion des objectifs
7-1 La gestion du quotidien
Cette gestion apparente une gestion dentreprise dans la
mesure o il faut non seulement administrer mais aussi assurer le bon
fonctionnement de la ville.
- ct financier, il faut quilibrer le budget entre les ressources
et les dpenses, et investir quand le besoin se prsente ;
- ct technique, il sagit de suivre toutes les oprations de
lentretien urbain, collecte des ordures, assainissement, distribution de
leau potable...
- ct projet, il revient au gestionnaire de ville den prendre
connaissance et le cas chant de lancer les oprations ;
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- ct administratif, informer les administrs quils font partie

de cette mission de gestion.
Lobjectif de cette mission de gestion est de faire en sorte que
les habitants ne ressentent aucun gne dans leur vie quotidienne, et
mme plus damliorer leur condition de vie.
7-2 La gestion technique urbaine
Cette gestion sintresse plus au contrle et lapplication des
documents de planification, et ce sur les terrains du primtre urbain.
Lobjectif tant de contrler la faon dont seront occups les terrains
urbains.
a) Le permis de construire
Cette disposition permet :
- de suivre lvolution des constructions ;
- de mettre jour les plans cadastraux ;
- de contrler la densification des zones ;
- dassurer que la construction en question suit les normes ;
b) Les transactions foncires
Les proccupations de contrle systmatique lors des
transactions permettent :
- de limiter les spculations foncires
- de mieux percevoir les plus- values engendres par
lurbanisation
En effet, le problme foncier reprsente les problmes les plus
pineux de la gestion urbaine.
c) Affaires domaniales
Dans un primtre urbain, la mise en place de rserves
foncires permettra un dveloppement spatial harmonieux de la ville.
Il sagit donc de grer ce patrimoine et de contrler sa distribution.
Si lEtat a besoin dun terrain, et dans le cadre dun document
de planification, lEtat opre des expropriations par la dclaration
dUtilit Publique.
d) Prescription durbanisme
Les prescriptions durbanisme sont les dtails et les
spcifications techniques particulires du Plan dUrbanisme appliques
chaque quartier de la ville.
On peut y trouver :
- le coefficient doccupation des sols
- prospect ou lalignement
- le branchement lgout
- les faades des constructions
- les parkings et stationnement, etc.......
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7-3 La gestion des objectifs

a) Le contrle de la gestion des prescription des
documents de planification
Cette mission est ncessaire et voire indispensable car il faut
garder le recul ncessaire pour mieux apprhender lvolution et
lapplication de ces prescriptions.
En effet, une prescription peut, soit devenir inutile, soit voluer
selon les circonstances.
b) La retranscription du dveloppement rel de la ville
Cette tche permet de mesurer correctement les volutions
effectives du dveloppement de la ville.
Comme dans tout projet de construction, il est toujours
ncessaires den faire un plan de recollement, la ralisation tant
presque toujours diffrents du projet.
Dans la mesure o un dveloppement urbain est sans limite
temporelle, il est donc judicieux de faire des plans de recollement de
manire systmatique.
c) La rvision dun schma et dun plan Directeur
La ralisation des travaux correspondant cette tche dpend
entirement des 2 premires. Il nest donc plus ncessaire de faire des
grandes enqutes sur le terrain, mais lanalyse pourra tre rapidement
labore.

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