Definir las actividades:

Para la definicin de las actividades, se dividi el proyecto tanto por cronologa de

avance, como tambin por reas de trabajo dependiendo tanto de la zona como
de las funciones de empresas. El proyecto cuenta con la etapa de formulacin,
donde se define el alcance del proyecto, su definicin espacial y un croquis de
anteproyecto que nos definir, luego de las solicitudes de cambio aprobadas los
planos constructivos. Durante esta etapa, tambin se elabor el presupuesto y la
factibilidad del mismo. Una vez establecido lo anterior se contina con el
emprstito y la adjudicacin de permisos constructivos. Una vez obtenidos los
permisos con las instituciones pertinentes, se desglosa el proyecto en las
actividades de ejecucin de obra. En esta etapa del proyecto se establece la
divisin de trabajo por empresas y por zonas. Por ejemplo; en labores internas, los
niveles de cada mdulo de condominios se subdividieron en: tareas de estructura
metlica, instalacin de cubierta de techo, colado de pisos, instalacin de paredes
livianas, instalacin del sistema electromecnico y acabados. El sector externo del
proyecto se dividi en: zonas verdes, rea de piscina, sistema electromecnico,
ascensores, estacionamientos, caseta de guarda y cerramiento perimetral.
Determinar el presupuesto:
Despus de varios estudios realizados enfocados en el proyecto y varios
presupuestos presentados por los diferentes involucrados en el desarrollo del
proyecto se estim un presupuesto total de 7500.0000.000 $ el cual incluye el total
del valor del proyecto edifico pinar del rio terminado y entregado a su totalidad.
Segn diferentes estndares de calidad podemos diferir una buena estimacin de
cumplimiento segn los procesos y el buen desarrollo de las actividades
estimadas en el proyecto edificio pinar del rio
Planificar la gestin del alcance
DEFINICIN DEL ALCANCE
Durante el proceso del desarrollo del anteproyecto se presentaron varios modelos de
condominios que fueron mejorando con base en el criterio de los profesionales y el
parecer del patrocinador. Entre los cambios realizados se pueden mencionar algunos a
continuacin;
Se eliminaron los estacionamientos en el centro del lote y se trasladaron en el permetro
del lote con el fin de lograr un ambiente ms ecolgico, armonioso con la naturaleza y por
ende ms tranquilo para los condminos.
Se amplan las habitaciones en 20 m2 adicionales aproximadamente, para dar ms
espacio a los dormitorios, sala y cocina.
Se insertan balcones en la mayora de habitaciones.
Se eliminan dos mdulos de escaleras y se colocan dos ductos de ascensores para
facilitar el acceso a los niveles superiores de los edificios. Una vez presentados y
aprobados los anteriores cambios se procedi con la continuacin del diseo de planos,
realizacin del cronograma, presupuesto y estudio de factibilidad con el fin de obtener el
crdito bancario.

Gestin del alcance del proyecto

Incluye el proceso involucrado en definir y controlar que est o no incluido en el
proyecto.
Para la elaboracin del plan de gestin para la construccin del edificio pinar del
rio , se utilizaron las fuentes primarias con tcnicas de observacin, secundarias
utilizando activos de la empresa y documentales con los procesos de gestin
basados en el Project Management Institute (PMI) abarcan cinco reas de
conocimiento, alcance, tiempo, costo, recursos humanos y comunicaciones. En la
elaboracin del plan de gestin del tiempo se obtuvo un cronograma con una
duracin de 24 meses, Se deber cuantificar el desempeo de la obra con la
herramienta del valor ganado, como instrumento primordial para el control del
avance de obra tanto econmico como en tiempo. Es suma importancia el
desarrollo de informes basado en avances medibles en campo con el fin de evitar
errores en desviaciones y tener datos confiables.
Control del alcance:
Unos de los factores ms importantes a conseguir con prontitud, es el
logro del equipo de proyecto y la identificacin de los mismos con los
objetivos del producto final. Cuando un equipo de trabajo se siente bien
y el director de proyecto propicia ese ambiente, genera una disminucin
en la resolucin de conflictos durante la edificacin. Un equipo con poco
nivel de control en obra, da como resultado que el gerente de proyecto
se centre ms en la continua planeacin, mejora del abastecimiento de
obra, identificacin constante de riesgos o bsqueda de oportunidades,
mayor gestin con involucrados externos de mucha relevancia y la obra
en s, se ve beneficiada.
Debido a que el proyecto surge como una oportunidad del propietario del lote, no
existen antecedentes de cultura, ni estructura organizacional; por lo tanto, los
factores ambientales a tomar en cuenta son relacionados con normas
gubernamentales, Adems de las normas gubernamentales, es importante
estudiar las condiciones propias del mercado y el aprovechamiento del desarrollo.
Gestionar las expectativas de los interesados.
Las expectativas tanto de los propietarios como de los clientes debern tener
bases slidas las cuales el proyecto anteriormente investigo y gestiono a travs de
la recoleccin de informacin de lugar,estrato,condiciones climticas,costos y
calidad proporcionaron la siguiente informacin:
En cuestin de edificacin.

Excelentes condiciones de habitabilidad ya que es un lugar con un alto

estrato
Los apartamentos estrictamente deben cumplir a su total cabalidad con lo
acordado por las partes
Durabilidad y mantenimiento progresivo a la edificacin en calidad
Excelentes redes luz,agua,gas,sanitarias,datos
Adecuado plan de evacuacin
Maquinaria totalmente funcional dentro y fuera del edificio
Visitas progresivas para el adecuado control de calidad

En cuestione de decisiones:
-

Diversidad de normas, antecedentes y expectativas.

Uso hbil de la poltica y el poder.
Ambiente de confianza mutua, GANAR/GANAR.
Rapidez
del
trabajo,
toma
de
decisiones,
disposicin
a
trabajar
sin una planificacin adecuada. INFLUENCIA
Compartir la autoridad.
Dirigir con el ejemplo.
Aclarar la forma en que se va a tomar una decisin.
Utilizar un estilo interpersonal flexible y adaptarlo de acuerdo a la audiencia.
Ejercer el poder con habilidad y cautela, pensar en relaciones de
colaboracin a largo plazo. COMUNICACIN
Diferentes estilos, aspectos culturales, personalidades y contexto global.
Planear comunicaciones con sensibilidad adecuada.
Saber escuchar. MOTIVACIN

Planificacin de las comunicaciones

Tecnologa de la informacin
Para el proyecto se promovern varios medios de comunicacin para garantiza el
flujo efectivo de la informacin, dentro de ellos se mencionan, informes y
documentos mediante reuniones y correos electrnicos, para lo cual se deber
contar en el proyecto como mnimo una oficina y sala de reuniones, equipadas con
un fax, dos computadoras, una impresora, telfono, fax e internet. En la medida de
lo posible, se reducir al mximo la utilizacin del fax; ya que no es un medio muy
confiable de recepcin de datos. Para la comunicacin informal se utilizar el
telfono, para conversaciones breves ante aclaracin de dudas o posteriores
reuniones. No se podr aprobar una solicitud de cambio sin previa firma del
documento, por parte del director de proyecto. Se propondrn reuniones
semanales, donde deben estar presentes como mnimo un representante por cada
empresa. (Ingeniero residente o encargado principal) La mayor urgencia de la
informacin con el equipo de proyecto ser la aclaracin de dudas, solicitudes y
aprobacin de rdenes de cambio, riesgos y posibles atrasos o alteraciones al

presupuesto, informes de rendimiento, imprevistos en general y omisiones en los

planos del proyecto.

Restricciones y asunciones de las comunicaciones

Para minimizar restricciones en la comunicacin debido a la diversidad de
tecnologas, se debern seguir las siguientes indicaciones; los informes enviados
mediante correo electrnico ya sea en Excel o Word, se debern presentar en
versin 97, adems las fotografas se debern comprimir en formato de
compresin que ofrece Word, los archivos de Autocad debern ser en versin
2004. Adems, se deber evitar el uso de fax ya que no siempre llega el
documento completo y dependiendo del fax, las pginas se borran con el tiempo.
Con respecto a las asunciones para la comunicacin; se asume que todas las
empresas cuentan con acceso a internet, tienen correo electrnico y
conocimientos bsicos en Word y Excel.
Seguridad laboral
Es importante que durante la ejecucin de los condominios se implante un plan de
seguridad laboral, mediante un la contratacin de un profesional dedicado a esa
rea especfica. Cada rea constructiva deber aportar su plan especfico y
hacerlo llegar a los trabajadores apoyndolo con charlas e informacin en lugares
estratgicos de la construccin. Para poder recibir una inspeccin especfica, se
revisar el plan de seguridad y salud del proyecto; se realizar adems un
recorrido en el lugar de la construccin para verificar que el mismo se cumpla a
cabalidad. Durante el recorrido por la obra el inspector se concentrar en cuatro
peligros principales: 63 Cadas (por ejemplo, de pisos, de plataformas y de
techos). Golpes (por ejemplo, los ocasionados por objetos que caen como
herramientas o bien, por accidentes con maquinaria). Quedar atrapado (por
ejemplo, derrumbes, maquinaria sin proteccin, equipo). Descargas elctricas (por
ejemplo, lneas situadas arriba del nivel de la cabeza, herramientas, cables
elctricos y cableados temporales). El inspector del rea de seguridad
ocupacional, entrevistar a los empleados para averiguar si conocen el plan de
seguridad y salud, su conocimiento de los peligros potenciales en el lugar de la
construccin y si se encuentran capacitados en el reconocimiento de ellos. Si
comprueba que el plan est siendo ejecutado correctamente dar por concluida la
inspeccin. Si el proyecto no rene las condiciones para una inspeccin
especfica, se realizar una completa para todo el proyecto. Si algn involucrado
del proyecto tiene preguntas relacionadas con la inspeccin o con las condiciones
de la obra, es importante utilizar medios de comunicacin efectiva, al inspector u
oficina del rea
Plan de gestin de los costos.

Son todos los procesos necesarios para la planificacin, estimacin, preparacin

del presupuesto y control de costos, de forma que el proyecto se pueda completar
dentro del presupuesto aprobado. (PMI, 2004) La salida ms importante que se
obtiene del plan de gestin de los costos es el presupuesto base del proyecto, el
cual permite realizar el control de costos durante la ejecucin de la obra. Procesos
necesarios para la elaboracin del plan de gestin de costos:
- Estimacin de costos: Se estiman los costos aproximados de recursos asignados
para cada actividad
- Presupuesto Base: Se obtiene sumando los costos de todas las actividades del
proyecto.

Estimacin de recursos a las actividades

Disponibilidad de recursos
De la presentacin de los planos y entrega de un estudio de factibilidad del
proyecto desarrollado por un economista que forma parte del equipo personal del
plan de gestin del proyecto. El recurso humano para la ejecucin de la obra se
har mediante subcontratos desglosado se la siguiente manera:
1) Contrato de consultora para el diseo de planos y obtencin de
permisos: diseo arquitectnico: Estructuras Modernas, diseo estructural:
Heriel Ingeniera, diseo elctrico: Proelctrica de Centroamrica, diseo
mecnico: por definir.
2) Contrato de obra gris, para los cimientos, calles y estacionamientos,
aceras, cordn y cao, piscina y cerramiento perimetral. (Empresa
constructora: Estructuras Modernas).
3) Contrato de instalacin metlica. (Empresa constructora: Estructuras
Ross).
4) Contrato para la construccin de la planta de tratamiento. (Empresa por
definir: Durman Esquivel o Amanco).
5) Contrato para la construccin de la instalacin de paredes livianas,
acabados y cubierta de techo. (Empresa constructora: Estructuras
Modernas).
6) Contrato para la construccin de la piscina y jacuzzi. (Empresa
constructora: Estructuras Modernas).
7) Contrato para la instalacin de pararrayos. (Empresa por definir: Elvatron
o Simmens).

Distribucin de la informacin
Para mejorar la comprensin de la comunicacin en el proyecto se utilizar la
matriz de comunicaciones, donde se propone la manera formal de comunicacin,
los elementos necesarios de informacin que se solicita de cada involucrado, la
periodicidad, el medio, y a cual persona debe entregarse. Es importante ver las
restricciones y asunciones, para conocer las limitaciones y supuestos tomados en
cuenta para ciertas tecnologas.
Plan de gestin de los recursos humanos
El aspecto ms importante dentro de los proyectos son las personas involucradas
dentro del mismo. Un proyecto puede fracasar o ser exitoso dependiendo de las
personas que laboren para el mismo, el grado de inters que prevalezca en ellas y
el grupo o personal del proyecto que conformen. Es ideal que se logre la sinergia y
se conviertan en equipo de trabajo.
Una de las responsabilidades ms importantes del Gerente del Proyecto es el
liderar al equipo para alcanzar los objetivos. El Gerente de Proyecto establece, en
conjunto con los involucrados, cules sern los roles y funciones de cada uno
sobre el desarrollo del trabajo Un equipo de trabajo disminuye errores de trabajo,
disputas y arbitrajes innecesarios, ahorrando consigo tiempo, dinero; convirtiendo
el sitio de trabajo en un ambiente ameno y satisfactorio para los involucrados del
proyecto.
Estimacin de la duracin de las actividades
Requisitos de los recursos de las actividades
En el proyecto se necesitan mano de obra calificada y preferiblemente de la zona
para disminuir costos, dar buena imagen del proyecto al brindar fuentes de trabajo,
disminuir la desercin en los diversos puestos de trabajo, as mismo utilizar
operarios familiarizados con proyectos similares y identificados con materiales de
la zona, clima, bsqueda de nuevos puestos (peones, ayudantes) para
construccin y mejorar el sentir de los trabajadores al encontrarse cerca de sus
familias. Respecto a la maquinaria, equipo-herramientas y tecnologa del proyecto
se considera lo siguiente:
A) Maquinaria: es necesario la contratacin de un back hoe, una gra durante todo
el proyecto, para agilizar la duracin de las actividades.
B) Equipo y Herramientas: No se especifican las herramientas, pero en el contrato
las empresas oferentes deben cumplir con el tiempo de entrega y adems
garantizar que cuentan con el equipo y herramientas necesarias para desarrollar el
trabajo adjudicado.
C) Tecnologa: Se debe disponer en el proyecto como mnimo de un telefax, una
copiadora, dos computadoras, una impresora, conexin permanente a internet. 42

D) Acondicionamiento reas de trabajo: Se dispondr de dos oficinas de 2.5x2.5

m2, una sala de reuniones de 2.5x3.5, un servicio sanitario. Las bodegas y/o
barracas las deber construir cada empresa
Supuestos establecidos para realizar la estimacin de tiempos:
1. Los horarios para la construccin sern de ocho horas diarias.
2. No existirn atrasos por desastres naturales extremos o de fuerza mayor.
3. El clima en Manuel Antonio permitir el trabajo de al menos 6 horas diarias en
promedio para el desarrollo del proyecto.
4. Se contar con los recursos necesarios para terminar el proyecto sin tener
variaciones mayores a un 10% respecto al cronograma inicial del proyecto.
5. Los contratistas realizarn a tiempo las labores que les fueron encomendadas
en cuanto a calidad y especificaciones.
6. El diseo de los planos no sufrirn variaciones mayores a un 10% durante la
ejecucin de la obra.
7. Los proveedores de materia prima suplirn los recursos necesarios a tiempo y
de acuerdo a los pedidos del ingeniero o encargado.
8. La mano de obra, en su mayora, ser local y se podr contratar el personal
necesario para el proyecto.
9. Los materiales, acero y concreto, cumplirn con las especificaciones para evitar
demoliciones.
10. El equipo de trabajo se integrar adecuadamente y trabajar en funcin del
proyecto, de manera que el objetivo primordial se lograr el xito de la obra.
REVISIN DE CONTRATOS
Cada contrato que se realice con las empresas constructoras deben revisarse
minuciosamente contra el cartel de licitacin. En caso de contratacin directa, es
importante revisar el alcance de la actividad contratada para evitar omisiones que
causen problemas a futuro, como por ejemplo, las llamadas islas de nadie,
donde al quedar actividades pequeas sin contratar causan retrasos importantes y
al ser nuevamente subcontratadas generan mayores gastos al proyecto. Es de
suma importancia describir claramente la calidad del producto, tanto durante el
proceso de ejecucin (mtodos, pruebas de verificacin, criterios de aceptacin
durante procesos); as como tambin la aceptacin de la entrega del mismo. Para
la generacin de los contratos se tomaron de referencia proyectos anteriores y se
ajustaron para el proyecto en particular.