Ao de la Diversificacin productiva y del fortalecimiento de la educacin

UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y

ARTES
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
TALLER DE DISEO ARQUITECTNICO V
SEMESTRE ACADMICO 2015-00

DIAGNOSTICO

CICLO:

6TO

GRUPO:

SECTOR E

CATEDRA:
Arq. Luis Armando, Li Kuan
Arq. Isabel Kobashigawa
ALUMNOS:
Casamayor Quiroz Merly
Vargas Polo Madelin
Garca Horna Jos
Gonzales Palacios Renato
Milla Castaeda Juan
Snchez Trujillo Ana Paula

100%
100%
100%
100%
100%
100%
1

INDICE
Pg.
1.0. CONOCIMIENTOS PREVIOS
1.1. DEFICIONES BASICAS
1.2. PROPUESTA DEL PROYECTO
1.3. JUSTIFICACION DE USOS SEGUN AREAS Y PRECIOS
1.4. CORREGIR Y PROFUNDIZAR EL ESTUDIO DE CASOS ANALOGOS
2.0. DIAGNOSTICO DE ASPECTOS TECNICOS
2.1. COMPLEMENTAR LA NORMATIVA ACORDE A LOS USOS
ESTABLECIDOS
2.2. MODIFICAR ELCUADRO DE AMBIENTES Y AREAS
2.3. CORREGIR EL CUADRO RESUMEN DE AREAS Y EL GRAFICO
GENERAL POR ZONAS

3
4
4
7

10
12
15

3.0. DIAGNOSTICO DE RENTABILIDAD

3.1. CALCULAR LA RENTABILIDAD DE UN PROYECTO

18

4.0. DIAGNOSTICO DE SOSTENIBILIDAD

4.1. MODIFICAR LOS PUNTOS DE SOTENIBILIDAD
4.2. REPLANTEAR LA MATRIZ DE CRITERIOS ADICIONALES

19
25

5.0. CRITERIOS CUALITATIVOS

5.1. CORREGIR FLUJOGRAMAS

27

CONCLUSIONES

30

1.0. CONOCIMIENTOS PREVIOS: El trabajo anterior de lo que careca era de definiciones

claras de los usos y cmo funcionan estos, adems no haban casos anlogos que justifiquen
reas y precios, de esto se trata la primera parte que presentaremos a continuacin:
1.1. DEFICIONES BASICAS
El programa del ciclo 2014-02 planteaba un Centro empresarial + residencial y hotel
***, lo cual ha sido modificado a EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES +
RESIDENCIAL Y HOTEL ***.
QU SE HIZO?
El cambio de centro empresarial a edificios de oficinas independientes se justifica
debido a su definicin:
CENTRO EMPRESARIAL:
Conjunto de edificios formados por oficinas que en su mayora tienen ms de 200m2.
Suele albergar a grandes empresas. Un ejemplo de Centro empresarial en el Per es el
CENTRO EMPRESARIAL REAL, el cual cuenta con 9 edificios dentro de los cuales se
albergan 75 empresas de alto prestigio.
Imagen 1: Edificios que forman el centro empresarial real

FUENTE: GOOGLE MAPS

EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES:

Edificacin de uno o ms pisos, que puede o no formar parte de otra edificacin. Las
reas varan segn la necesidad del sector.
QU LOGRAMOS?
Debido a la tipologa de nuestro proyecto es que cambiamos el uso por el que va
acorde con este. Para ello tambin nos apoyamos del estudio de casos anlogos, como
es el caso del primer centro empresarial ARTECO en Trujillo, el cual se encuentra en
proyecto. Hemos tomado este caso ya que solo lleva el nombre centro empresarial
pero la tipologa es de oficinas independientes, lo cual se asemeja a nuestro proyecto.
Adems porque segn la entrevista con la secretaria a cargo de este proyecto ARTECO
en Trujillo la rentabilidad seria un 35% de la inversin.

1.2. PROPUESTA DEL PROYECTO:

Se propone un EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES, USO RESIDENCIAL Y EL HOTEL
***.
Este proyecto ser establecido en el actual terreno ocupado por pollera grill
SEBASTIAN, ubicado en la interseccin de la Av. Amrica y Av. Larco.
El terreno est ubicado al sur oeste de la ciudad de Trujillo, en el distrito de Trujillo,
urbanizacin La Merced 2da etapa, Mz. G lotes 15-16-17-18.

1.3. JUSTIFICACION DE USOS: SUS AREAS Y PRECIOS:

CMO SE ENCONTRO?
El trabajo anterior no presentaba casos anlogos o fundamentos que justifiquen reas y
precios establecidos.
QU SE HIZO?
EDIFICIOS DE OFICINAS INDEPENDIENTES:
Una deficiencia importante no solo en el sector sino en toda la ciudad es el albergue de
empresas. Existe gran demanda de empresas medianas que estn dispersas o en su defecto
no tienen un lugar donde se administre el negocio.

Imagen 3: Demanda de tipos de empresas

FUENTE: MINISTERIO ECONOMIA Y FINANZAS

Segn casos anlogos:

Se consider al centro empresarial ARTECO prximo a construirse en Trujillo, debido
a que presenta la misma tipologa DE OFICINAS INDEPENDIENTES que proponemos.
AREAS DE OFICINAS EN ARTECO (planta tpica):

01 - 183 m2 - $ 347700
02 - 113 m2 $ 214700
03 117 m2 $ 223000
04 112 m2 - $ 212800
05 115 m2 - $ 218500
06 116 m2 - $ 220400
07 113 m2 - $ 214700
08 114 m2 - $ 216600
09 113 m2 - $ 214700
10 104 m2 - $ 197600
11 341 m2 - $ 613800
12 92 m2 - $ 174800
13 102 m2 - $ 193800
14 96 m2 - $ 182400
15 116 m2 - $ 220400
16 91 m2 - $ 172900
17 91 m2 - $ 172900
18 110 m2 - $ 209000
5

De esto deducimos, que las oficinas que ms destacan estn entre 100 -183
m2.
El precio de m2 es $ 1900
El precio por m2 de oficina es el mismo, solo varia en las de 341m2 , que
cuesta $1800 (mientras ms grande es cuesta un poco menos)
Los estacionamientos se vendern a $5000 cada plaza
FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO

Por otro lado se realiz 30 encuestas a las siguientes a diferente micro y medianas
empresas dentro del sector, de lo cual se obtuvo los siguientes resultados.

Una de las preguntas fue si el inversionista podra adquirir oficinas a $2200 ,

$2000 $1800 o menos el m2 de lo cual se obtuvo:

Grafico 1: Disponibilidad a pagar por m2

Precio por m2
20%

15%
25%

40%

2200

2000

1800

Menos de 1800

FUENTE: ELABORACION PROPIA

Otra de las preguntas fue en que rea deseara desempear su negocio: 100,
160 o 220 a ms m2 y se obtuvo.
Grafico 2: rea deseable por inversionistas

TAMAO
100 m2

160 m2

220 m2 a mas

,
[PORCENT
[PORCENT
AJE]
AJE]

[PORCENT
AJE]
FUENTE: ELABORACION PROPIA

USO RESIDENCIAL:
Para el caso de los departamentos en la zona la gran mayora son de 100 a
120m2 y los estacionamientos se venden aparte. Por ejemplo en la residencial
Rosales de San Andrs un departamento de 118 m2 cuesta $ 120000.
QU LOGRAMOS?
Analizando casos anlogos que sean rentables, es que consideramos usar sus
reas y precios.

1.4.
CORREGIR Y PROFUNDIZAR EL ESTUDIO DE CASOS
ANALOGOS
CMO SE ENCONTRO?
Los casos anlogos solo contenan datos generales, mas no se estudi las
reas, ni porcentajes de circulacin, lo cual necesitaramos para tener como
referente para nuestro cuadro de ambientes y reas
Imagen: Caso anterior - centro empresarial nodo

QU SE HIZO?
Se consider estudiar el caso anlogo del centro empresarial Arteco que
pertenece a nuestra tipologa y otros centros empresariales que tengan la
tipologa de oficinas independientes para poder obtener un dato referente de
circulacin horizontal y vertical.
Caractersticas
Oficinas desde 100m hasta 341m (modulares).
Plantas libres para mayor flexibilidad de las oficinas.
1 cochera cada 50 m de oficina.
4 Ascensores de ltima generacin.
Auditorio.
2 salones de reuniones.
Acceso controlado mediante tarjetas.
Locales comerciales en el primer piso.
Gimnasio equipado
Cafetera.
Terraza - Lounge.
Azotea.
Estacionamientos en 5 niveles

Primera Planta:
rea total (aprox.): 7845 m2
rea lotes comerciales: 1255 m2 (18%)
rea circulacin (aprox.): 255 m2
Circulacin: 3.3% del total

Planta tpica:
rea total (aprox.): 7845 m2
rea circulacin (aprox.): 792 m2
Circulacin: 10% del total
8

Planta azotea:
rea total (aprox.): 7845 m2
rea circulacin (aprox.): 390 m2
Circulacin: 5% del total
FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO SEDE TRUJILLO

En cuanto a vivienda pasaba lo mismo, haba casos anlogos con datos muy
generales que no ayudaban para elaborar el programa.
CMO SE ENCONTRO?

Estos datos no consideraban ambientes y reas, ni porcentaje de circulacin,

por ello se decidi cambiarlos.
QU SE HIZO?
Se estudi casos anlogos de residenciales, que se eligieron por ser casos
rentables, donde se ganaba 30% o 18%.

CASO ACTUAL RESIDENCIAL LOS ROSALES DE SAN ANDRES

Departamento: 118 m2 - $120 000
Aproximacin de Rentabilidad:
- Segundo piso 2 dptos. de 130 m2 a $120 500 = $241 000
- Del tercer al sptimo piso 2 dptos. c/p de 118 m2 a $110 000 = $ 1 100 000
- Octavo piso 2 dptos. de 116 m2 a $108 000 = $216 000
- Noveno piso 2 dptos. De 212 m2 a $159 000 = $318 000
- Total = $1 875 000
Costo de inversin:
- rea del terreno: 330*1200 = $396 000
- Costo construccin: 2970*400 = $1 188 000
- Total = $1 584 000
Rentabilidad
- (1 875 000 1 584 000)/1 584 000 = 18%
Cuenta con los siguientes Ambientes:
- Dorm. Principal.: 22 m2
- Dormitorios: 10 m2
- SS.HH.: 6 m2
- Lavandera: 3.5 m2
- Cocina: 12 m2241
- Sala Comedor: 35 m2
Circulacin:
- Ascensor: 3 m2
- Escalera: 19 m2

2.0. DIAGNOSTICO DE ASPECTOS TECNICOS

2.1. COMPLEMENTAR LA NORMATIVA ACORDE A LOS USOS
ESTABLECIDOS
CMO SE ENCONTRO?
El terreno tiene una zonificacin de CZ (Comercio Zonal), (ver imagen 8) siendo compatible con
un CENTRO EMPRESARIAL DE LA CONSTRUCCION a ello le sumaremos el HOTEL de categora 3
ESTRELLAS y las VIVIENDAS MULTIFAMILIARES.

10

El coeficiente de edificacin es de 6.5, correspondiente al tipo de zonificacin que presenta. Las

avenidas requieren un retiro de tres metros por ello consideramos tres metros de para el retiro
en las avenidas.
Adems es importante mencionar el nmero de estacionamientos, sabiendo que para el centro
empresarial cada 50mts de rea techada es necesario un estacionamiento, para el hotel se
considera el 30% del nmero de habitaciones, as mismo para vivienda es necesario que por
cada dos viviendas debera haber un estacionamiento, de esta forma planteamos un total de
220 plazas de estacionamiento para los tres usos.

QU SE HIZO?
Se profundizo en el estudio de la normativa tanto para el hotel *** segn el R.N.E. y
para uso residencial y edificio de oficinas independientes, basndonos tambin en el
certificado de parmetros urbanos.

REGLAMENTO PARA HOTEL ***

REQUISITOS MINIMOS
N de ingresos de uso exclusivo de los huspedes(
separado de servicios)
N DE HABITACIONES
El nmero mnimo de suites debe ser igual al 5%
del nmero total de habitaciones
SALONES (m2 por nmero de habitaciones)
El rea techada til en conjunto no debe ser menor
a:
COMEDOR CAFETERIA (m2 por nmero total
de habitaciones)
Todas las habitaciones deben tener un CLOSET O
GUARDAROPA
-SIMPLES (M2)
-DOBLES (M2)
-SUITES (M2 mnimo si la sala esta integrada al
dormitorio)
SU-ITES (M2 mnimo si la sala esta separada del
dormitorio)
CANTIDAD DE SERVICIOS HIGIENICOS POR
HABITACION
AREA MINIMA
Todas las paredes deben estar revestidas con
11

3*
1
20

1.5 m2

1 m2
1.2 x 0.7
11m2
14m2
24m2
26m2

1 bao privado con

ducha
4m2

material impermeable de calidad comprobada

(metros)
ESTACIONAMIENTO PRIVADO Y CERRADO (%
del nmero e habitaciones
RECEPSION Y CONSERJERIA
SERVICIOS HIGIENICOS PUBLICOS

Altura 1.80
20%
OBLIGATORIO
OBLIGATORIO
(diferenciado por sexo)

COCINA (% del comedor)

40%
FUENTE: REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICAICONES

En cuanto al hotel, para estacionamientos no estamos considerando el 20% de

nmero de habitaciones ya que el certificado de parmetros urbanos nos dice
que el nmero de estacionamientos debe ser igual al 30% del nmero de
habitaciones.
REGLAMENTO PARA RESIDENCIAL SEGN PARAMETROS
URBANOS:
REA LIBRE:
Lo necesario
-ESTACIONAMIENTO:
1 Plaza por cada dos viviendas
-DIMENSIONES:
Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se desarrollen entre
muros debern tener un ancho mnimo de 0.90 m.
2.2. MODIFICAR ELCUADRO DE AMBIENTES Y AREAS
CMO SE ENCONTRO?
LISTA DE AMBIENTES (PROGRAMA)
El programa que presentamos el ciclo pasado fue demasiado general, exista
un dficit de anlisis por lo cual fue necesario restablecer algunas reas,
puesto que no contaba con una justificacin adecuada, para ello reformulamos
y corregimos algunas fichas de los ambientes y tomamos nuevos casos
anlogos, en base a ello y tomando en cuenta las normas necesarias
conseguimos nuevas reas y en algunos casos nuevos ambientes.

12

13

14

QU SE HIZO?
Debido a que se estudiaron con delicadeza los ambientes y sus reas
adecuadas es que se plante un nuevo cuadro de lista de ambientes y reas,
aumentando ambientes necesarios, corrigiendo reas segn casos anlogos y
fichas.

15

2.3. CORREGIR EL CUADRO RESUMEN DE AREAS Y EL GRAFICO

GENERAL POR ZONAS
CMO SE ENCONTRO?
Debido a que no se hizo el estudio adecuado de ambientes y reas, es que
haba exceso de circulacin o de dimensiones de ambientes.

QU SE HIZO?
Con las reas previamente estudiadas por antropometra y casos anlogos se
estableci el nuevo cuadro. En el cual se revela que el 25% ser de uso
residencial, el 5% de hotel y el 70% de edificio de oficinas independientes.

Se establecieron los grficos generales por zonas:

DATOS DEL TERRENO:
AREA DEL TERRENO: 2534
COHEF. DE EDIFICACION:
6.5
AREA TOTAL TECHADA: 16471
CONJUNTO MULTIFUNCIONAL:
CENTRO EMPRESARIAL:
11392
RESIDENCIAL:
4041
HOTEL 3 ESTRELLAS: 824

16

GRAFICO GENERAL SEGN USOS

HOTEL
5%
RESIDENCIAL
25%
OFICINAS
70%

OFICINAS

RESIDENCIAL

HOTEL

CENTRO DE OFICINAS INDEPENDIENTES:

EJECUTIVA:
8340
SERV. COMPLEMENTARIOS:
1255
ADMINISTRACION:
217
SERV. GENERALES:
100
SOCIAL:
226
CIRCULACION: 1220
GRAFICO GENERAL SEGN SUBZONAS

11%
2%
1%
2%

11%

73%

EJECUTIVA

S. COMPLEMENTARIOS

RESIDENCIAL:
DEPARTAMENTO 1:
DEPARTAMENTO 2:
COMUN:
CIRCULACION:

ADMINISTRACION

2400
1260
11
370
17

S. GENERALES

SOCIAL

CIRCULACION

GRAFICO GENERAL SEGN SUBZONAS

9%
0%

31%
60%

HOTEL:
INTIMA:
SOCIAL:
167
SERVICIOS:
ADMINISTRATIVA:
CIRCULACION: 39

DEPARTAMENTO 1

DEPARTAMENTO 2

COMUN

CIRCULACION

530
63
26

GRAFICO GENERAL SEGN SUBZONAS

3%

5%

8%

20%
64%

INTIMA

SOCIAL

SERVICIOS

18

ADMINISTRATIVA

CIRCULACION

3.0. DIAGNOSTICO DE RENTABILIDAD

3.1. CALCULAR LA RENTABILIDAD DE UN PROYECTO

CMO SE ENCONTRO?
En el cuadro de rentabilidad anterior puede observarse un exceso de rea til,
debido a que el listado de ambientes no era el adecuado, al agregar ambientes
exigidos
por
el
reglamento
sta
rea
til
se
redujo.
A pesar de estas condiciones, se pudieron manejar los ambientes por vender
logrando que la rentabilidad sea favorable en el caso actual.

QU SE HIZO?
La rentabilidad disminuyo un 1% debido a que en el programa anterior no contaba
con todos los ambientes necesarios, al aumentar el rea construida e incluir lo
invertido en mobiliario es que disminuye un 1%.

19

El coeficiente real es 9
El coeficiente normativo es 6.5. Del cual estamos usando 6.4

4.0. DIAGNOSTICO DE SOSTENIBILIDAD

4.1. MODIFICAR LOS PUNTOS DE SOTENIBILIDAD
CMO SE ENCONTRO?
ASPECTOS:
1.O Emplazamiento:
1.03 Est conectado el emplazamiento a la red de transporte pblico de forma
satisfactoria?,Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado.
El terreno se encuentra ubicado frente al ovalo larco, en este punto se intersectan la
avenida Victor Larco y la avenida Amrica Sur, por las cuales circulan lneas de
transporte, por la vas ya mencionadas hay circulacin de taxis y transporte privado, de
igual manera es de acceso peatonal, cuenta con calles asfaltadas, sealizaciones.

20

1.03 Est conectado el emplazamiento a la red de transporte pblico de forma

satisfactoria?, Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado?
Si, se encuentra en la interseccin de dos avenidas principales, y donde hay un flujo de
circulacin de transporte pblico (micros, colectivos) y privado
1.04 Existen servicios de proximidad en el entorno inmediato?
Si cuentas con todos los servicios bsicos, agua, desage, luz, etc. As mismo la
proximidad a equipamientos es presente, dentro de las cuales estn incluidos
equipamientos educativos, comerciales, de recreacin, etc. Entre los ms destacables
cercanos a las propuestas tenemos:
-

UPAO
Corredor vial victor larco
Jardin Botanico
1.06 Se beneficia el emplazamiento de un buen asoleo?
Teniendo en cuenta que los vientos se trasladan de sur a norte, podemos anticipar, en
ambas propuestas, que se contara con un buen asoleamiento gracias a su ubicacin ya
que ambas cuentan con dos frentes, los cuales pueden ser aprovechados por el
diseador.
2.01 El edificio previsto aportar diversidad de usos?
Para nuestra propuesta, el proyecto previsto contendr diversidad de usos, el cual
estar dirigido al usuario de todo tipo, as mismo se contara con espacios comunes, y la
complementacin con multifamiliares y hospedaje-hotel

2.04 Cul es el impacto social del edificio?

En este caso se plantea un Proyecto de complejidad media, por esta razn, por las
dimensiones del proyecto y por la estructura de la inversin, se estima que el impacto
del ambos proyectos sea el mismo o similar al de un atractor pblico. Se estima que su
tendr tan complejidad como para convertirse un hito para la ciudad
2.06 Permite el programa cierta flexibilidad?
Permite flexibilidad debido a la zonificacin en la que estn ubicados y el
emplazamiento, el cual permite la diversidad de usos y el constante cambio de stos.
2.07 Qu espacios pueden ser puestos en comn?
21

Se plantea un porcentaje de rea para espacios comunes, los cuales sern de uso
pblico en cada uno de sus componentes respectivamente, es decir para el Comercio,
hospedaje y vivienda.
2.0 Estudios Previos:
3.04 El nuevo edificio proyecta sombra sobre los edificios vecinos?
se propone aprovechar al mximo la altura de edificacin en los casos de hospedaje y
vivienda, logrando que estos proyecten sombra a los edificios de menor altura
dedicados al comercio. Estas proyecciones se lograran con ayuda del diseador
encargado, el podr modificarse a criterio de ste.
3.11 Garantiza la organizacin de las circulaciones y de los accesos la seguridad de
peatones y ciclistas en particular?
La localizacin del terreno, entre dos avenidas, permite mayor opciones de ingresos, por
lo que se garantiza una buena circulacin tanto para peatones, ciclistas y vehculos. El
diseador ser el encargado de lograr estos objetivos.
3.0 Anteproyecto:
4.01 Es posible abrir al pblico espacios libres en el interior del emplazamiento?
Al encontrarse el terreno en toda una esquina, nos proporciona espacios amplios en sus
diferentes vistas, generando interaccin hacia el entorno.
Consideramos un porcentaje de rea destinado para zonas comunes o espacios pblicos,
los cuales sern de acceso libre, la forma de estos espacios ser propuesta por el
diseador encargado de realizar el proyecto. Mostramos algunos ejemplos de opciones.
4.11 Son los espacios accesibles para todos?
Ninguno de los accesos a las zonas pblicas ser restringido, se contar con la
circulacin adecuada para que estos espacios no causen molestias entre los clientes del
hospedaje y vivienda.
4.01-Disfrutan las estancias de una buena iluminacin natural?
Por estar ubicado el terreno en direccin Nor-Este, y sin presencia de edificios
multifamiliares, la intensidad de iluminacin natural sera muy agradable.

QU SE HIZO?
Corregir algunos puntos de sostenibilidad que no iban acorde al proyecto, de lo cual
resulto lo siguiente:

22

1.O EMPLAZAMIENTO:
1.03 EST CONECTADO EL EMPLAZAMIENTO A LA RED DE TRANSPORTE PBLICO DE
FORMA SATISFACTORIA?,ES ACCESIBLE A LOS PEATONES Y LOS USUARIOS DE
MEDIOS DE TRANSPORTE ALTERNATIVOS AL MOTORIZADO?
1.04 EXISTEN SERVICIOS DE PROXIMIDAD EN EL ENTORNO INMEDIATO?
1.06 SE BENEFICIA EL EMPLAZAMIENTO DE UN BUEN ASOLEO?
1.09 EXISTEN EN EL EMPLAZAMIENTO ELEMENTOS QUE PROVOQUEN MOLESTIAS?
2.0 PROGRAMA DE NECESIDADES:
2.01 EL EDIFICIO PREVISTO APORTAR DIVERSIDAD DE USOS?
3.01 SON LOS ACCESOS FCILES Y NICOS PARA TODOS LOS USUARIOS, TAMBIN
PARA LAS PERSONAS CON NECESIDADES ESPECFICAS O CON MOVILIDAD REDUCIDA?
3.03 ES PTIMA LA ORIENTACIN DEL EDIFICIO?
3.13 ES SUFICIENTE COMPACTO EL VOLUMEN EL EDIFICIO?
4.0 ANTEPROYECTO:
4.01 ES POSIBLE ABRIR AL PUBLICO ESPACIOS LIBRES EN EL INTERIOR DEL
EMPLAZAMIENTO?

JUSTIFICACIN:
1.O Emplazamiento:
1.03 Est conectado el emplazamiento a la red de transporte pblico de forma
satisfactoria?,Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado.
El terreno se encuentra ubicado en el cruce de dos avenidas, Av. Amrica Sur y
Av. Victor Larco, por las cuales circulan lneas de transporte pblico (6 lneas de
microbuses, 1 lnea de combis, y una de Autos colectivos) taxis y transporte
privado. De igual manera es de acceso peatonal, cuenta con calles asfaltadas,
martillos, sealizaciones y semforos.
1 IMAGEN: VIAS ALEDAAS AL TERRENO

23

1.04 Existen servicios de proximidad en el entorno inmediato?

El proyecto est ubicado en zona que actualmente cuenta con todos los servicios
bsicos, agua, desage, luz, etc.
As mismo la proximidad a equipamientos es presente, dentro de las cuales estn
incluidos equipamientos comerciales cmo el hipermercado Metro, entre los
educativos encontramos la Universidad privada Antenor Orrego , de recreacin (
Jardn botnico), etc. Adicional a esto tenemos la presencia de un corredor
comercial, Av. Victor Larco.

2 IMAGEN: EQUIPAMIENTOS CERCANOS AL TERRENO

1.06 Se beneficia el emplazamiento de un buen asoleo?

Teniendo en cuenta que en Trujillo los vientos se trasladan de sur a norte, y
conociendo la direccin del recorrido solar, podemos anticipar, que el proyecto
contara con un buen asoleamiento gracias a su ubicacin, a esto se aade el
hecho de que el terreo cuenta con 3 frentes, los cuales pueden ser aprovechados
por el diseador con el fin de garantizar el buen asoleamiento as como la
iluminacin y
ventilacin
n
3 IMAGEN: RECORRIDO SOLAR EN EL TERRENO DURANTE EL DIA
a
t
u
r
a
l
.

24

2.0 Programa de Necesidades:

2.01 El edificio previsto aportar diversidad de usos?
El proyecto previsto contendr diversidad de usos, los cuales estarn abiertos al
pblico por ser de carcter comercial y ejecutivo en su mayora, as mismo se
contara
con
espacios
comunes
para
uso
de
los
clientes.
Entre los usos proyectados tambin se cuenta con una residencial y un hotel 3
estrellas, siendo estos compatibles en la zona donde se ubican.

4 IMAGEN: COMPONENTES DEL PROYECTO

3.0 Estudios Previos:

3.01 Son los accesos fciles y nicos para todos los usuarios, tambin para las
personas con necesidades especficas o con movilidad reducida?
La ubicacin del terreno entre el cruce de dos avenidas (en esquina) y con 3
frentes libres, permitir al diseador obtener diferentes opciones de ingreso, ya
sean dirigidos hacia las avenidas o hacia la calle dependiendo de la necesidad o
tipo de usuario para el caso de los ingresos peatonales, as mismo la direccin del
trafico existente en las calles colindantes puede ser utilizado para facilitar el
ingreso vehicular al edificio

5 IMAGEN; FRENNTES LIBRES DEL TERRENO

25

3.01

Es

ptima

la

orientacin

del

edificio?

El emplazamiento y la orientacin del edificio son de ptimas condiciones,

debido a que presenta muchas ventajas las que pueden ser aprovechadas en
beneficio del usuario y del cliente (promotor). En el caso de los frentes, por
ejemplos, estos pueden ser utilizados como ingresos independientes
dependiendo
del
criterio
del
7
IMAGEN;
ORIENTACION
DEL
TERRENO
diseador.

3.11 Garantiza la organizacin de las circulaciones y de los accesos la seguridad

de peatones y ciclistas en particular?
La ubicacin del terreno, entre dos avenidas, permite mayor opciones de
ingresos, por lo que se garantiza una buena circulacin tanto para peatones,
ciclistas y vehculos. El diseador ser el encargado de lograr estos objetivos.
Asi mismo se garantiza la buena circulacion dentro del edificio gracias a la previa
elaboracion de flujogramas de cieculacion y graficos de interrelaciones entre los
espacios.

QU LOGRAMOS?
Relegir los puntos de sostenibilidad de acuerdo a nuestros usos, tratando de elegir
puntos que puedan ser incluidos en nuestro proyecto.

26

4.2.REPLANTEAR LA MATRIZ DE CRITERIOS ADICIONALES

QU ENCONTRAMOS?
Solo se encontr matriz de criterios adicionales para el uso residencial y el hotel. Dichas
matrices no consideraban el formato: DESEABLE E INDISPENSABLE, a su vez tampoco
eran bien llenadas ya que solo ponan una X en los casilleros como se ver a
continuacin:

QU SE HIZO?
27

5.0. CRITERIOS CUALITATIVOS

5.1. CORREGIR FLUJOGRAMAS
QU ENCONTRAMOS?

QU SE HIZO?

En el flujograma general del programa anterior pudimos observar una relacin directa entre el
centro empresarial y la residencial, la cual optamos por eliminar debido a las actividades que se
realizan en ellas, tratndose la residencial de una zona privada.
Por otra parte se encontr solo el flujograma del hotel.

28

QU SE HIZO?
Primero se hizo el flujograma general, en el cual se corrigi de acuerdo a los usos actuales.
FLUJOGRAMA DE EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES +
HOTEL *** + RESIDENCIAL
Ingreso

Hotel ***

Ingreso

Edificio de oficinas
independientes

Ingreso

Edificio Residencial

Flujograma hotel ***: En el hotel contamos con 3 ingresos, uno que es por medio vehicular, y otros
2, uno para los huspedes y otro para el personal de servicio segn lo requerido en el reglamento,
por el ingreso vehicular que ser en stano puedes tomar la escalera integral o el ascensor para
dirigirte a la recepcin si es que quieres registrarte en el hotel y posteriormente subir. Por el
ingreso normal que sera el que entras caminando por la primera planta, encontramos un lobby
seguido de la recepcin donde despus de registrarte puedes subir a tu habitacin o siguiendo ir al
saln o el comedor, adems tambin puede entrar el personal administrativo que del lobby puede
pasar a sus oficinas, tiene relacin directa a esta para poder observar lo que pasa en su negocio. El
personal de servicio tiene un ingreso aparte segn lo requerido en el reglamento por ese ingreso
tienes una entrada cerca a lo que es el oficio por piso y a sus reas de servicio, posteriormente ya
pueden dirigirse a los dems ambientes para el mantenimiento de estos. Aparte la edificacin
cuenta con una escalera de evacuacin segn lo requerido.

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Flujograma residencial: En este caso contamos con 2 ingresos, el ingreso general y el vehicular, por
el vehicular encontramos las escaleras para dirigirse a los departamentos y por el general pasamos
por una caseta y un lobby para posteriormente subir a los departamentos, contamos con una
escalera integra y un ascensor segn reglamento.

Flujograma edificio de oficinas independientes: En este caso contamos con 3 ingresos, el de servicio,
el de estacionamiento y el general, por el vehicular puedes tomar la escalera integrada o el
ascensor para subir a las oficinas o al rea comn. Por el ingreso general puedes ingresar en la
primera planta a nuestros usos complementarios y tambin a nuestra subzona de administracin
donde encontramos la recepcin que es ah donde se indicar para subir a las oficinas. Y por el
ingreso de servicio que es uno aparte que se encuentra en el primer servicio tiene una conexin
casi directa a su subzona de servicio y ya posteriormente el personal de servicio puede de ah
encargarse ya sea de los ambientes encontrados en el primer piso o subir a limpiar las oficinas o el
rea comn.

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CONCLUSIONES

EL ESTUDIO QUE SE HABIA REALIZADO EN EL TRABAJO ANTERIOR ERA MUY GENERAL, YA

QUE EL PROGRAMA PRESENTABA ESCASES DE AMBENTES NECESARIOS, POR ELLO SE
CONCLUYE QUE UN PROGRAMA NECESITA DE ESTUDIOS PREVIOS, YA SEA CONOCIENDO
CASOS ANALOGOS, NORMATIVIDAD Y EL CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANOS, PARA
PODER ARMAR LA LISTA DE AMBIENTES Y AREAS ACORDE A LOS USOS ESTABLECIDOS.
SE CONCLUYE TAMBIEN QUE MIETRAS MAS AREA UTIL COMERCIAL EXISTE, MAYOR SERA LA
RENTABILIDAD.
EL FLUJO GRAMA NOS INDICA DONDE SE DEBEN UBICAR ADECUADAMENTE LOS
AMBIENTES, RESPECTO AL USUARIO Y AL ENTORNO, CON LA FINALIDAD DE OBTENER
CONFORT PARA EL DESARROLLO DE SUS ACTIVIDADES.

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