HABET, HOC HABET!

LA CONFIANZA EN EL REGISTRO Y EL FRAUDE

INMOBILIARIO1
Se conoce en Roma que cuando se libraban los combates entre los gladiadores, al
momento que caa uno, la gente grita Habet! Hoc Habet! (Lo tienes! Ya lo tienes!).
El que se reconoca como perdedor soltaba su escudo y levantaba su mano
izquierda con un dedo extendido en demanda de clemencia.
El destino de la vida dependa de un tercero, el cual poda acceder a la solicitud de
clemencia, disponer de su vida o darles libertad mostrando su pulgar para arriba a
para abajo.
Los supuestos de fraude inmobiliario parecen haber minado la confianza en el
mismo, ponindolo contra las cuerdas, gritando un sector de la doctrina de forma
lamentable Habet! Hoc Habet!
Realmente estamos ante un estado de derrota irreversible del sistema registral por
lo cual debe reformarse, o el sistema puede brindarnos an soluciones para
revertir dicha situacin.
LA CONFIANZA EN EL SISTEMA
Los sistemas registrales se construyen en funcin de la confianza que se genera
en la informacin que brindan los registros. Dicha informacin brinda seguridad
tanto para quien es titular del derecho inscrito, como para quien contrata a partir
de dicha informacin.
Esto se ha graficado en la doctrina alemana como la tutela del inters en la
Rechtssicherheit y Verkehrssicherheit. La primera definida como la proteccin del
titular de la situacin jurdica, la que no se le podr privar sin su consentimiento.
La segunda, en cambio, refiere a la tutela que recibe quien modifica su situacin
jurdica vinculndose con otros, tomando en consideracin informacin relevante
que es conocida.2
La confianza que tengan los particulares sobre esta informacin 3 la cual utilicen
para sus transacciones es una de las garantas del sistema, tal cual lo recoge la
Ley de Creacin Ley 26366 en su literal c) del Art. 3 La seguridad jurdica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
1

Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho en la PUCP.

EHRENBERG, Vctor. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit, mitbesondererRcksicht auf das
Handelsregister.
En:
JheringsJahrbcherfr
die
Dogmatik
des
brgerlichenRechts.
DigitaleBibliothek des Max-Planck-InstitutsfrEuropischeRechtsgeschichte, Bd. 47 = 2.F. Bd. 11,
1904, S. 274.
3
Artculo 2012 del Cc. Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
2

Entonces dicha seguridad se traducir, de ser el caso, en proteger su adquisicin

mediante la tutela de la denominada Fe Pblica Registral 4 en los casos de
adquisicin a non domino cuando el registro publicite legitimacin aparente 5; o
resarciendo en caso de daos de acuerdo lo establecido en el literal d) del Art. 3
de la Ley de Creacin La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio
de las dems responsabilidades que correspondan conforme a ley.

SUPUESTOS DE FRAUDE INMOBILIARIO

No pretendemos desarrollar todos los supuestos de fraude inmobiliario que
lamentablemente- ocurren en nuestro pas, sino referirnos a ciertos supuestos que
han puesto en el ojo de la tormenta a nuestro sistema registral. Ejemplo de ello
tenemos a los supuestos de suplantacin de identidad; falsificacin de
documentos ya sean notariales, administrativos o judiciales; o los casos de laudos
arbitrales falaces.
En el caso de suplantacin de identidad, existen notaras que an no tienen o en
el peor de los casos no hacen efectiva- la interconexin con la Reniec, lo cual
genera por ejemplo que se legalicen actas de personas que ya fallecieron como si
estuvieran vivas.6 Las notaras para evitar estos supuestos tambin utilizan el
sistema de huellas biomtricas, los cuales al parecer brindan mayor seguridad, sin
embargo ya existen denuncias de deficiencias de la misma. 7
Una vez emitidos los partes notariales con la formalizacin de los contratos, si el
registrador no advierte defectos (Cmo advertir la suplantacin en este
supuesto?) proceder a su inscripcin, consolidndose el fraude. Debe ser
responsable el registrador? Qu herramientas tiene para no publicitar este
supuesto de fraude?
Si verifica el ndice de notaras, la firma y sellos, probablemente no exista
posibilidad de deteccin, porque formalmente la escritura pblica fue vlidamente

Artculo 2014 del Cc.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
5
Artculo 2013 del Cc.- El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
6
http://elcomercio.pe/lima/seguridad/notario-legalizo-papeles-muertos-y-permitio-robo-terrenosnoticia-1745939 visitado el 6.11.2014.
7
http://www.larepublica.pe/04-08-2013/denuncian-estafa-debido-a-deficiencias-en-sistema-deverificacion-de-huellas-del-reniec visitado el 6.11.2014.

emitida. El usuario que puede hacer? Qu herramientas le brinda el sistema

para no verse perjudicado?
Mediante la Resolucin N 170-2013-SUNARP/SN se cre el sistema de Alerta
registral el cual notifica previa suscripcin- al correo electrnico del titular registral
(o suscrito) cualquier modificacin que se realice en las partidas registrales.
Esta es un remedio interesante que evoca el principio de consentimiento formal
alemn. El problema de aplicacin en nuestro ordenamiento, es que nuestro
procedimiento es no contencioso y no se admite apersonamiento de terceros en el
trmite. Asimismo, si buscamos tutela procesal, el afectado tiene como remedio el
trabar una medida cautelar de no innovar para paralizar la inscripcin de los actos
en la partida, sin embargo, todos conocemos que en los hechos para que se trabe
la medida cautelar y se oficie a registro pasan algunas semanas o meses, tiempo
en el cual ya fue inscrito el negocio fraudulento.
Otro de los supuestos recurrentes es la falsificacin de documentos. En estos
supuestos se ha emitido la Directiva N 001-2012-SUNARP-SN que regul el
Bloqueo por Presunta Falsificacin de Documentos Protocolares, mediante la cual
se anota preventivamente en aquellos supuestos que se ha extendido asientos
sobre la base de un ttulo que contiene presuntamente documentos falsificados,
bloquendose la partida que contiene dicha inscripcin a fin de que no se inscriba
ningn acto posterior. Y los asientos inscritos con anterioridad o en trmite?
De igual forma se emiti la Directiva N 003-2012-SUNARP-SN que regula la
anotacin por presunta falsificacin de instrumentos extra protocolares y de
constancias de acreditacin de qurum.
Asimismo mediante la Directiva No. 08-2013-SUNARP-SN aprobada por
Resolucin No. 314-2013-SUNARP-SN del 25 de noviembre del 2013 (Fe de
erratas del 5 de diciembre del 2013) la denominada inmovilizacin de partidas la
cual busca: () implementar un mecanismo de seguridad, denominado
inmovilizacin que tiene por objetivo, generar el cierre temporal de la partida
registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de
verificacin de la autenticidad de ttulos, o hasta que opere la caducidad del
asiento de inmovilizacin, a fin de resguardar los derechos inscritos. (El
subrayado es nuestro).
Dicha directiva reconoce implcitamente que la SUNARP no puede en la
actualidad proteger a cabalidad la titularidad inscrita de los sujetos, por lo cual les
da la posibilidad a los sujetos de petrificar su titularidad para que nadie pueda
disponer de la misma. Slo una pregunta Si se puede falsificar documentos de
transferencia de propiedad, acaso no se puede falsificar documentos de
levantamiento de inmovilizacin de partidas?

Somos conscientes de los esfuerzos de la SUNARP por tratar de brindar

soluciones a los supuestos de fraude inmobiliario, sin embargo al igual del
supuesto anterior la patologa se genera en el registro?
Finalmente, el caso de los laudos arbitrales, en especial los emitidos en los
procesos arbitrales Ad Hoc.
Mediante laudo arbitral (en la cual incluso se declar la inconstitucionalidad de una
norma) realizado en la ciudad de Iquitos (exactamente en el local de una
heladera), se orden a la Municipalidad de San Borja a que entregara un terreno
(Polideportivo de San Borja)8 el cual se transfiri a un precio menor de $5 por
metro cuadrado, valiendo este un aproximado de $2000. 9
Se ha sealado de forma reiterada que la Constitucin (Art. 139.1) reconoce que
la institucin del arbitraje est investida de jurisdiccin: no existe ni puede
establecerse jurisdiccin alguna independiente, con excepcin de la militar y
arbitral ().
De igual forma se ha sealado que no se puede calificar el contenido del laudo 10, y
que en caso de los mandatos arbitrales debe aplicrseles lo dispuesto en el Art.
2011 del Cc. el cual dispone que no se pueden observar los mandatos judiciales.
Con lo cual el registrador iba con los brazos atados y los ojos vendados a inscribir
lo dispuesto en los laudos arbitrales.
Dada esta puerta de entrada a la inscripcin de diversos actos, incluso en casos
en los cuales los titulares no participaban en el proceso arbitral, se generaron
casos inverosmiles que propietarios perdieron su titularidad por mandatos
arbitrales.
Ac tambin el fraude se genera en el registro? Qu herramientas tiene el
registrador para evitar esto?
Mediante precedente dispuesto en el CXXI pleno del Tribunal Registral ha
sealado de forma expresa que en el extremo de la reiterancia de la solicitud de la
inscripcin por parte de los rbitros, no se puede integrar lo dispuesto en el V
8

http://www.youtube.com/watch?v=5kmNR49Mafg
Visitado
el
10.9.2014.
http://canaln.pe/actualidad/denunciaran-involucrados-laudo-arbitral-terreno-san-borja-n141974.
9
Vase tambin los casos de la Fundacin por los nios del Per o el caso del Hospital
HermilioValdizn.
10
CALIFICACIN DE ACTOS PROCEDIMENTALES EN ARBITRAJE "Las instancias registrales no
pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos
procedimentales realizados por los rbitros. () Resolucin No. 844-2014-SUNARP-TR-L del 2
de mayo de 2014.

pleno que seala que a reiterancia del mandato judicial el registrador debe
proceder a inscribir.
De igual forma en el pleno CXXI PLENO se ha determinado que actualmente se
puede calificar respecto a los laudos arbitrales:
3. ALCANCES EN LA CALIFICACIN DE LOS LAUDOS ARBITRALES
Sern objeto de calificacin en el arbitraje los siguientes aspectos:
1.-Naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del
Artculo 2 del Decreto legislativo N 1071).
2.-Tracto sucesivo y actos previos.
3.-No admisin de Incorporacin de tercero que no suscribi el convenio.
Conclusin
Se han descrito diversos casos en los cuales el sistema registral parece estar
contra la lona, habiendo el legislador al parecer estar aturdido y no buscar una
solucin integral que parta de la proteccin del sistema sino en cambio buscando
soluciones de reformas en peor que van terminar de minar la confianza en los
registros.11
Tmese en cuenta, que los supuestos de fraude inmobiliarios descritos no se
originan en los registros, ms s tiene como destino final el mismo por los efectos
que genera.
En este escenario, una opcin puede ser darle mayores obligaciones al registrador
(p.e. que siempre curse oficio a los notarios para corroborar la existencia de la
escritura pblica emitida, la notificacin al titular de que se est transfiriendo su
propiedad o su necesario apersonamiento al proceso) lo cual implica mayor tiempo
en la calificacin, costo que probablemente muchos no estn dispuestos a asumir.

11

Muestra de ello vase los proyectos de ley que modifican el Cdigo Civil, en el cual la Fe pblica
tutela a los ttulos gratuitos, y se olvidaron de traducir la solucin de resarcimiento alemana. O en el
caso de extender el principio a los registros de bienes muebles y de personas?