Mantenimiento y Gestin de Edificios (TEJERA)

Mantenimiento y Gestin de Edificios
Xavier Casanovas y Pedro Tejera
Mantenimiento y
Gestin de edificios
Sistemas para conocer el

Estado Tcnico de Edificios
Conservacin y
Mantenimiento
Autores:
Xavier Casanovas I Boixereu
(Jefe de Servicio de Rehabilitacin del Colegio de Aparejados de
Barcelona)
Pedro Tejera Garfalo
(Coordinador del Master en Conservacin del Patrimonio Construido)
"El nuevo milenio viene marcado por el signo del

mantenimiento. El proyecto la construccin, la explotacin y
el uso de los edificios ya no pueden hacerse al margen de
este concepto"9

MANTENIMIENTO Y GESTIN DE EDIFICIOS.

1.INTRODUCCIN
2.CONCEPTO DE MANTENIMIENTO.
2.1 Mantenimiento
2.1.1 Objetivos del mantenimiento
2.2 Reparacin
2.3 Reconstruccin
2.4 Remodelacin, Renovacin o arreglo interior o exterior
2.5 Sistemas fundamentales de mantenimiento
2.5.1 Mantenimiento planificado
2.5.2 Mantenimiento no planificado
2.5.3 Fundamentos operativos
2.5.4 Mantenimiento preventivo
2.5.4.1 Protocolos
2.5.4.2 Emisin de ordenes de trabajo.
2.5.4.3 Partes de Mantenimiento.
2.5.4.4 Mantenimiento Asistido por Ordenador. (M.A.O)
2.5.5 Mantenimiento correctivo.
2.5.5.1 Funcionamiento del mantenimiento correctivo.
2.5.6 Estudio de mejoras.
2.5.7 Otros estudios:
2.5.8 Visitas peridicas objetivos fundamentales
2.5.9 Metodologa de trabajo
3. El concepto de Costo Global.
3.1 Costo inicial:
3.2 Costo de mantenimiento:
3.3 Costo indirecto:
3.4 Sndrome de la oferta baja
3.5 Ley de los cinco de Sitter
4. Proyecto Inicial, Vida Util y Construccin.
4.1 Proyecto Inicial.
4.2 Durabilidad y vida til
4.2.1 Vida til
4.2.2 Factores que influyen en la durabilidad y vida til
4.2.3 Conclusiones sobre durabilidad y vida til.
5. GESTION DE LOS EDIFICIOS.

5.1 Caractersticas de la propiedad
5.2 Prevencin de la gestin
5.3 Solicitud de mantenimiento

6. ORGANIZACIN DEL MANTENIMIENTO.

6.1 Planificacin del mantenimiento
6.2 Responsabilidad en el mantenimiento
6.3 Funciones del tcnico en mantenimiento
7. Situacin actual del mantenimiento.
7.1 Experiencia europea
7.2 Experiencia cubana
8. INSPECCIN DE EDIFICIOS.
8.1 Diagnostico de las edificaciones
8.1.1 Elementos componentes de la diagnosis
8.2 Mtodos para la actuacin o intervencin sobre edificios existentes
8.2.1 Reconocimiento detallado del problema.
8.2.3 Diagnstico y clasificacin de la patologa observada.
8.2.4 Tratamiento.
9. LAS HOJAS DE ANLISIS Y PROGRAMA INFORMTICO PARA EL
MANTENIMIENTO.
10. MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO.

MANTENIMIENTO Y GESTION DE EDIFICIOS.

1- Introduccin
Aceptamos sin reserva, que un automvil nuevo debe ser sometido a
un mantenimiento previamente establecido, sin embargo, nos
resistimos a adoptar idntica conducta cuando de un edificio se trata.
Los edificios tienen una vida limitada y siguen un proceso de
envejecimiento desde su construccin hasta su rehabilitacin o
demolicin. "Este proceso se puede sintetizar en las siguientes etapas
fundamentales: concepcin, ejecucin, utilizacin, mantenimiento, mejora o
renovacin y rehabilitacin o demolicin".7
Existe una errnea concepcin bastante generalizada a no admitir

que peridicamente hay que efectuar unos gastos para lograr la
correcta conservacin de las edificaciones.
"Aceptando que la vida til de un edificio de construccin reciente esta
entre los 50 y 100 aos, vemos como el periodo de utilizacin, explotacin,
mantenimiento y mejora resulta el ms largo y tambin el de mayor gasto.
Racionalizar este periodo de vida con un buen conocimiento del edificio, con
un buen mantenimiento y con una gestin adecuada, es imprescindible
para poder obtener el mejor servicio con el menor coste". 7
"El mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos peridicos
programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el
periodo de vida til en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades
previstas".7
El mantenimiento no es un concepto nuevo. En nuestro pas siempre se

cuido el edificio, en aspectos sencillos por parte de los propios usuarios
y, cuando era necesario, se peda la ayuda de un experto, que a
menudo era un albail de confianza, buen conocedor del edificio.
Esta cultura del mantenimiento se ha ido perdiendo debido a una serie
de circunstancias de las cuales es importante mencionar que en la
dcada del 60 las mayores inversiones que se realizaron en el sector,
estuvieron dirigida a la construccin de obras nuevas en todo el pas
para equilibrar el desarrollo de la capital con respecto al resto de las
provincias, adems en sentido general se trabaj en el desarrollo de
nuevas obras y no en el mantenimiento del fondo construido; todo esto
unido a que nuestros edificios y viviendas son totalmente desconocidos
por sus propietarios y usuarios, provoca que ese extenso patrimonio
construido en la actualidad est poco cuidado y no se es consciente de
la importancia de ello, tanto por lo que se refiere a su utilizacin como
a su conservacin.

Por otra parte, los sistemas constructivos han evolucionado, se han
incorporado nuevos materiales y nuevas tcnicas y se ha incrementado el
numero y complejidad de las instalaciones, todo ello con un grado de
desconocimiento importante respecto a la duracin y comportamiento en el
tiempo.7
Podramos afirmar que los edificios actuales son ya unas complejas
maquinas que requieren un control y unos cuidados muy estrictos si
queremos que funcionen correctamente. Ascensores, gas, electricidad,
telefona, TV por cable, lneas informticas y muchas otras instalaciones
resultan ya imprescindibles para todo edificio moderno."7
"Se hace, pues, necesario recuperar la cultura del mantenimiento como
nica solucin para disponer de edificios mas seguros y confortables, y es
necesario introducir los trminos econmicos y de gestin de los edificios
como forma de optimizar los recursos que se inviertan a lo largo de su
vida."7
En este sentido resultan esclarecedores los grficos 1 y 2, en los cuales

se puede apreciar la evolucin de la calidad en el tiempo, en funcin
de dos parmetros, como son: La degradacin o envejecimiento natural
de los componentes de un edificio y la obsolescencia a causa de la

renovacin constante de los estndares de servicio que se piden a los
edificios.7

Figura1 y 2

Para afrontar la perdida de calidad y de prestaciones, hay dos tipos de

intervenciones completamente diferenciadas:
El mantenimiento ordinario o conservacin, que tiene como
objetivo salvaguardar la capacidad inicial de los diferentes
componentes de dar el servicio previsto y el mantenimiento
extraordinario o mejora, que pretende adaptar a los
estndares del momento algunos componentes.
Este planteamiento terico no resulta aplicable de forma precisa a las
intervenciones reales en los edificios, ya que generalmente se hacen
operaciones de los dos tipos, situndonos en posiciones intermedias
del grfico y solo un buen mantenimiento nos permitir situarnos en un
punto optimo, en equilibrio entre la inversin a realizar y el servicio
exigido.
2- CONCEPTO DE MANTENIMIENTO.
El mantenimiento en nuestro pas, a menudo ha estado solamente
dirigido a la reparacin de los defectos constructivos que han ido
apareciendo en un edificio y han puesto en peligro su utilizacan o
seguridad. Este mantenimiento no puede considerarse como tal, sino
tan solo como un conjunto de reparaciones y mejoras sin conexin
preventiva entre s.
En 1985 con la creacin del Instituto Nacional de la vivienda es que se
retoman estos temas, trazndose las polticas al respecto. Se crean las
Empresas de Conservacin y Servicios a la poblacin y se elaboran los
diferentes planes de accin.
En la Direccin de Conservacin del Instituto Nacional de la Vivienda se
manejan dos categoras:
Conservacin:
- Mantenimiento
- Reparaciones menores
Rehabilitacin:
- Reparacin menor
- Reconstruccin o Remodelacin
Adems tambin atienden Acciones Emergentes y construcciones de

nueva planta por Esfuerzo Propio.
Esta divisin se basa en el alcance de las acciones constructivas:

2.1 Mantenimiento
"Comprende los trabajos de carcter preventivo o planificado que se
realizan peridicamente en las edificaciones de viviendas durante su vida
til para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar
las deficiencias o afectaciones que son provocadas por la accin del uso,
agentes atmosfricos o su combinacin, sin que sus elementos
componentes fundamentales sean objeto de modificacin o sustitucin
parcial o total."4
La programacin del mantenimiento de las edificaciones de viviendas

se basara en las especificaciones y normas tcnicas estatales y del
fabricante y proyecto o en su defecto en el estado tcnico de sus
elementos componentes.
Los trabajos de mantenimiento debern asegurar que las viviendas
alcancen su vida til con la misma seguridad y eficiencia con que
fueron proyectadas y construidas. Para los mantenimientos de mayor
complejidad ser elaborada previamente por los tcnicos una memoria
descriptiva con las indicaciones tcnico-constructivas a cumplir.
2.1.1 Objetivos del mantenimiento
Que nuestros clientes alcancen un ptimo nivel en su
mantenimiento, facilitndoles para ello unas herramientas
eficaces.
Alcanzar unas cotas de Mantenimiento Preventivo en torno al
75%, quedando el resto para los mantenimientos correctivo y
curativo.
Conocimiento por cada nivel de estructuracin de los gastos de
mantenimiento por tipo y por recursos humanos, repuestos,
suministros, etc., comparndolos con presupuestos establecidos
para anlisis de desviaciones.
Racionalizacin de la carga de trabajo de los recursos humanos
sobre la base de unas planificaciones preventivas eficaces.
Disminucin de los Costes de Mantenimiento debido a la
disminucin de gastos de Recursos Humanos, Prevencin y
Reparacin.
Disminucin de Costes de Almacn ya que los materiales
solamente debern estar presentes en el mismo, cuando vaya a
producirse la intervencin.
Disponer de registros histricos efectivos por lesiones o daos
mas frecuentes, que en definitiva nos van a permitir analizar
disponibilidades y costos, por los subsistemas componentes de
una edificacin, que a su vez nos van a permitir reorientar las
acciones de intervencin futuras.
En definitiva, pretendemos que cada edificio realice
correctamente y al menor costo posible, las funciones
para las que ha sido proyectado
8

2.2 Reparacin
"Consiste en los trabajos que se realizan en las edificaciones de viviendas
durante su explotacin para arreglar o sustituir partes o elementos
componentes deteriorados. La reparacin segn su alcance puede ser
parcial (menor o mayor) y segn su carcter, normal o urgente."4
El objetivo de esta accin constructiva es evitar el deterioro total de la

vivienda, por lo que su planificacin estar en correspondencia con el
estado tcnico de los elementos componentes. En su ejecucin se
cumplir con las normas, regulaciones y especificaciones tcnicas
establecidas, as como lo indicado, especficamente por los
especialistas o tcnicos en la memoria descriptiva y los planos que se
elaboren para los casos que se requieran. En esta accin constructiva
se realizaran adems, los trabajos de mantenimientos necesarios.
2.3 Reconstruccin
"Consiste en los trabajos que se ejecutan en una vivienda o edificio
multifamiliar con alto grado de deterioro o ifhabitable para sustituir o
construir de nuevo alguno de sus elementos componentes total o
parcialmente, con el fin de recuperar su valor de uso y reincorporarla al
fondo til de viviendas."4 En la reconstruccin sern ejecutados adems
todos los trabajos de mantenimiento y reparacin necesarios, as

como la sustitucin o reforzamiento de elementos estructurales, la
sustitucin de pisos, carpintera, sistemas hidrosanitarias y elctricos,
revestimientos y otros elementos componentes de la edificacin que lo
requieran por su avanzado deterioro o estar prximos al vencimiento
de su vida til.
2.4 Remodelacin, Renovacin o arreglo interior o exterior
"Cuando en una vivienda o edificio multifamiliar se altera su trazado,

aspecto original y le introduzcan cambios estructurales, con el objetivo de
dotarla de las condiciones adecuadas de habitabilidad y aumentar su valor
de uso."4
En la programacin de esta accin constructiva se incluirn los trabajos

de mantenimiento, reparacin y reconstruccin necesarios, as como la
construccin de locales, la ampliacin o reduccin de locales,
modificaciones de la carpintera, las redes hidrosanitarias y elctricas y
otros trabajos constructivos para lograr el objetivo planificado.
En todo edificio hay una serie de componentes que no deben tener
ninguna actuacin de mantenimiento a lo largo de su vida, si la ejecucin ha
sido correcta. Hay otros que, por sus propias caractersticas, requieren a lo
largo del tiempo reparaciones o sustituciones previsibles o a determinar en
las inspecciones correspondientes.7

El concepto de mantenimiento ha ido evolucionando a lo largo de los
ltimos aos. El concepto de mantenimiento programado surge poco
despus de la Primera Guerra Mundial, al plantearse la industria la
necesidad de organizar el mantenimiento basndose en una metodologa
cientfica. Acabada la Segunda Guerra Mundial, se empieza a estudiar la
manera de integrar los costos totales y el mantenimiento, y se propone un
mantenimiento programado basado en calendarios estrictos de durabilidad
de los componentes. No es hasta la dcada de los 60, que se propone el
mantenimiento predictivo, que sustenta las intervenciones en una
estimacin del estado real de los componentes y su evolucin,
determinados en inspecciones peridicas de deteccin y diagnosis. 7
Actualmente, este planteamiento se ha visto impulsado y reforzado por

la mejora de los sistemas de control que justamente con los equipos
informticos estn dando una nueva dimensin al mantenimiento de
los edificios.
2.5 SISTEMAS FUNDAMENTALES DE MANTENIMIENTO
De este modo,
mantenimiento:
podemos plantear dos sistemas fundamentales de
2.5.1 Mantenimiento planificado

"Consistente en actuaciones peridicas en un edificio con una visin
preventiva, que se puede articular sobre la base de un programa
preestablecido o rutinario o basndose en una metodologa predictiva que
establezca el programa en funcin de un buen conocimiento del estado y
evolucin del edificio."7
2.5.2 Mantenimiento no planificado

"Consistente en actuaciones en un edificio con un objetivo puramente
correctivo frente a defectos constructivos que se detectan de forma
inesperada o de averas imprevistas."7
Dado que el mantenimiento, segn la importancia de la actuacin

puede obligar a interrumpir el uso previsto del edificio en un periodo de
tiempo indeterminado, y teniendo en cuenta las repercusiones de todo
tipo que este hecho puede originar, hay que dirigirse hacia un
mantenimiento planificado correctamente, que haga casi inexistente el
mantenimiento casual o no planificado.
2.5.3 Fundamentos operativos
Los fundamentos operativos que se tienen que tener en cuenta para
llevar a cabo el mantenimiento y conservacin, estn basados en la
implantacin de una ingeniera de mantenimiento, de manera que por
su misma aplicacin se consiga el correcto control, estado de
conservacin, funcionamiento y condiciones de servicio de las
instalaciones, equipos, elementos componentes y partes, etc., y
tendente, asimismo, a la consecucin de una serie de objetivos bsicos
tales como el confort, la seguridad y la economa.
Para llevar a cabo lo anterior, se proceder a visitar el inmueble a
mantener, y tomando conciencia de sus necesidades, se estudia un
10

plan de actuaciones, basado en dos planteamientos diferentes en
cuanto a su prestacin, pero paralelos en cuanto a su actuacin.
Estos planteamientos son:
Mantenimiento preventivo.
Mantenimiento correctivo.
2.5.4 Mantenimiento preventivo:

Esta modalidad consiste en la ejecucin de las operaciones de
inspeccin y revisin del edificio e instalaciones as como la regulacin
y ajuste de estas, de formas peridica y sistemtica, para reducir al
mnimo los problemas o fallos futuros, haciendo operaciones de menor
envergadura por adelantado.
Este tipo de Mantenimiento se realiza mediante una serie de visitas
programadas, sobre la base de unos protocolos de mantenimiento
preventivo.
Para llevar a cabo este tipo de mantenimiento, se han de cumplir
varias etapas:
1. Conocer perfectamente la edificacin a mantener.
2. Seleccionar las fichas de protocolo de mantenimiento preventivo,
diseadas por la oficina tcnica, en funcin de la edificacin.
3. Aplicar las operaciones programadas en dichos protocolos.
2.5.4.1 Protocolos.
Los Protocolos son las herramientas bsicas en este tipo de
mantenimiento. Estos protocolos consisten en unas fichas elaboradas
por la oficina tcnica, diseadas para cada edificacin (instalacin y/o
equipo). En estas fichas aparecen:
1. Nombre de la edificacin y elementos a inspeccionar.
2. Las operaciones de mantenimiento que se han de realizar.
3. La periodicidad con que se debe efectuar cada operacin.
As, mediante los protocolos se confecciona el plan de mantenimiento,
donde se indican:
Las visitas a cada inmueble.
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Las operaciones a realizar en cada parte o elemento de la

edificacin.
Los recursos humanos, especialistas, que deben ejecutar dichas
operaciones de mantenimiento.
Mediante estos protocolos y con la periodicidad que en ellos se fija, se
planifica una programacin donde se indica en que das tienen que
realizarse las revisiones y a que instalaciones les corresponden, as
como de los recursos humanos para ejecutar las operaciones de
Mantenimiento.
Es imprescindible la coordinacin de los distintos equipos de
mantenimiento que han de realizar las visitas a los edificios e
instalaciones a su cargo.
Mediante un plan, en el cual figuran todas las semanas del ao y cinco
das por semana, se organizan las visitas que tienen que realizar a
cada edificio o instalacin los equipos de Mantenimiento.
2.5.4.2 Emisin de ordenes de trabajo.
Todos los das las cuadrillas de equipos de especialistas harn sus
visitas a los centros planificados, portando sus ordenes de trabajo. En
ellas se les indican las operaciones que han de ejecutar y los
mecanismos de su ejecucin.
La confeccin de este plan es complicada, ya que para hacerlo
correctamente, hay que tener en cuenta todos los condicionantes para
cumplir las operaciones del mantenimiento preventivo de todas las
instalaciones y en todos los centros.
2.5.4.3 Partes de Mantenimiento.
Los especialistas cumplimentaran los partes correspondientes una vez
finalizado el trabajo, indicando los tiempos empleados, los materiales
colocados y una descripcin somera de lo realizado.
Estos partes sern firmados tanto por el responsable del centro como
por los operarios, dejando en poder del responsable del centro una
copia para que conste a los efectos oportunos.
2.5.4.4 Mantenimiento Asistido por Ordenador. M.A.O
Efectuadas las visitas programadas, diariamente se recogern los
datos reflejados en los partes siendo introducidos en los sistemas
informticos para procesarlos.
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La
informacin del sistema nos permite tener:

Mayor control del proceso.
Mayor flexibilidad.
Mejor optimizacin de los recursos.
Una variada y completa informacin, prcticamente en tiempo real,
de las instalaciones y equipos.
Control y gestin de Almacenes.
Luego, la ejecucin de este tipo de mantenimiento se realiza de la

siguiente manera:
1.
2.
3.
4.
5.
Mantenimiento asistido por ordenador. (M.A.O)

Planificacin de visitas.
Ejecucin de la orden de trabajo por los distintos elementos.
Partes de mantenimiento de cada centro.
Recogida de datos de ejecucin en el M.A.O.
La oficina tcnica es la que tiene la misin de coordinar, controlar,

planificar, etc.
los recursos tanto humanos como de equipos,
distribuyndoles convenientemente entre los distintos centros.
2.5.5 Mantenimiento correctivo.
Este tipo de mantenimiento consiste en la reparacin de las averas
producidas en las instalaciones o deterioro de los elementos de la
edificacin como consecuencia del uso y funcionamiento normal de las
mismas.
Su misin principal es la de proceder a solucionar dichas averas o
deterioros, dejando en perfecto estado de funcionamiento las
instalaciones o elementos.
2.5.5.1 Funcionamiento del mantenimiento correctivo
El funcionamiento del mantenimiento correctivo es el siguiente:
Para llevar a cabo este tipo de mantenimiento anteriormente definido,
es conveniente conocer las instalaciones perfectamente.
En este caso, la informacin de lo ocurrido es prioritaria para poder
actuar con rapidez y eficacia.
Los avisos de averas son recibidos telefnicamente en talleres, o el
centro de mantenimiento y desde el mismo, o bien a travs de
centralitas y por el buscapersonas, se localiza al especialista
correspondiente o al equipo de guardia, que se presentaran en el
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menor tiempo posible para atender la avera. Este servicio funciona 24
horas al da y 365 das al ao. En caso de elementos o partes
componentes de la edificacin, se comunica a los especialistas en
conservacin de edificaciones.
2.5.6 Estudio de mejoras.
Una vez que se ha tomado conocimiento completo de las instalaciones
y conseguido mantenerlas a pleno rendimiento, podremos tener una
visin completa de aquellas reas susceptibles de mejora.
2.5.7 Otros estudios:
Tambin se podran hacer otros tipos de estudios, tales como:
Consumos (agua, energa, etc.) encaminados al ahorro por ese
concepto.
Control informtico del estado de las instalaciones, y su rentabilidad.
Cualquier otro que se detectara y que tuviera inters para el mejor
funcionamiento.
2.5.8 Visitas peridicas objetivos fundamentales
Las visitas peridicas a los edificios orientadas a su mantenimiento, de
forma genrica, plantean
como aclara Xavier Casanovas 7 unos
objetivos que se pueden agrupar en cuatro aspectos fundamentales:
Inventario
Determinar las caractersticas constructivas del edificio.
Diagnosis
Determinar el estado de conservacin de los diferentes componentes.
Programacin
Definir las operaciones a realizar para que el edificio sea capaz de dar una
respuesta correcta.
Control
Seguimiento de las diferentes operaciones de mantenimiento.
2.5.9 Metodologa de trabajo

Como complemento de estos objetivos hay que definir la metodologa de
trabajo en cuanto a:
14

Cuando?
En que momento y conque periodicidad se inspeccionar el edificio?
En que nivel de degradacin decidimos reparar o sustituir?
Donde?
Que elementos del edificio y conque profundidad analizaremos?
15

Que?
Que respuesta
instalaciones?
esperamos
de
cada
uno
de
los
componentes
Como?
Cmo estn organizados y planificados los trabajos a realizar?
Quin?
Existe contrato de mantenimiento o garanta sobre algunos componentes?
Cunto?
De que presupuesto disponemos para los trabajos de mantenimiento?
Una vez que han tomado todas estas decisiones, puede plantearse un
sistema de hacer el seguimiento y la diagnosis de un edificio" 7
3. El concepto de Costo Global.

Mantenimiento y costos de mantenimiento son conceptos inseparables.
Ya en la fase de la ejecucin de la obra se aconseja hacer la seleccin
de los materiales y el equipamiento de las viviendas con vista a sus
futuros costos de su manutencin.
"Si tenemos en cuenta que en nuestro pas el tema de mantenimiento aun
no ha logrado el papel que le corresponde dentro de la actividad del mundo
de la construccin, no es de extraar que el concepto de coste global de
momento se haya introducido nicamente de una forma superficial y a un
nivel terico, si baen son ya muchos los pases en los que se aplica este
concepto para todo el proceso edificatorio de un inmueble." 7
El concepto de costo global significa que no se puede mirar a los

sencillos costos de una manera aislada sino verlos como costos totales
a lo largo de una vida til. En el caso de un edificio el costo global es
la suma de la compra de la parcela, de la ejecucin de la obra, los
corrientes gastos de conservacin y funcionamiento, que dependen del
estndar del edificio y otros costos indirectos de equipamientos
colectivos y ltimamente los costos de la eliminacin de desechos al
terminar su vida til.
En un modo de ver todava ms amplio de los costos globales se
incluyen costos secundarios de carga del medio ambiente, por ejemplo;
edificios que en nuestro clima por falta de ventilacin natural causan
altos costos energticos o aquellos que en climas fros
tienen
instalaciones de calefaccin con el correspondiente impacto negativo
ambiental y son gravados con impuestos adicionales.
"Este concepto se aplic en un primer momento en equipamientos militares
en EE UU. para introducirlos mas adelanten en la industria y hoy en da se
aplica en muchos casos en todo tipo de edificios."7
El costo global hay que considerarlo como la suma de los gastos que
genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera
16

inversin, los gastos diferidos de mantenimiento y funcionamiento y
los costos indirectos de equipamientos colectivos.
El costo global = costo inicial + costo de mantenimiento + costo
indirecto.
3.1 Costo inicial:

Incluye
Costo de
Costo de
Costo de
Costo de
terreno y urbanizacin.
proyecto.
construccin.
tasas de impuestos.
3.2 Costo de mantenimiento:

Incluye
Costo de
Costo de
Costo de
Costo de
mantenimiento programado.
reparaciones no programadas.
funcionamiento (explotacin).
limpieza.
3.3 Costo indirecto:

Incluye
Equipamientos.
Servicios comunitarios.
Intervenciones en el entorno.
Contribuciones especiales en servicios colectivos.
Conseguir reducir el costo global sin disminuir la calidad de los
servicios del edificio ha de llevar implcito el hecho de incluir este
concepto en el momento de la concepcin, proyectando edificios con la
calidad necesaria y con una vida prevista. En general, la mejor solucin
en costo global resulta mas cara en su inversin inicial, pero permite
un ahorro sustancial en un largo periodo.
17

3.4 Sndrome de la oferta baja
"Unos estudios realizados a inicios de los aos 70
en Gran Bretaa,
pusieron de manifiesto el inters generalizado al efecto de rebajar los
costos iniciales de construccin de los edificios, que como se pudo
comprobar, se hacan casi siempre a costa de un descenso en la calidad de
los componentes y en la ejecucin. Este hecho provoca un incremento
notable de los costes de mantenimiento de estos edificios en los primeros
aos de vida, muy superiores al ahorro obtenido en la construccin." 7
"El inters en el descenso de los costos de construccin y la renuncia en
algunos aspectos de la calidad es un hecho que podemos generalizar en
toda Europa en los ltimos aos, que ya se conocen como el sndrome de la
oferta baja,
y que esta causando muchos problemas en los nuevos
edificios."7
3.5 Ley de los cinco de Sitter

"Existe una reflexin clarificadora en este sentido, que responde a una
larga experiencia en la construccin, mantenimiento, reparacin y
rehabilitacin de estructuras de hormign, que se conoce como la ley de los
cinco de Sitter y que estima el diferente costo que representa el corregir
los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, con el
siguiente planteamiento"8
"Buena prctica: 1 dlar invertido en el proyecto de ejecucin.
Mantenimiento preventivo: 5 dlares invertidos al inicio de la degradacin.
Reparaciones, mantenimiento correctivo: 25 dlares invertidos en truncar
la propagacin de degradacin.
Rehabilitacin, reforzamiento o instalaciones: 125 dlares invertidos para
corregir daos importantes"8
4. Proyecto Inicial, Vida Util y Construccin.

4.1 Proyecto Inicial.
"El proqecto de un edifico es el documento que define la tipologa, las
tcnicas y los materiales a utilizar y es en funcin de estas opciones que se
determinaran las caractersticas del uso y las necesidades de
mantenimiento tanto en su complejidad y coste como en la programacin y
gestin."7
En general, el tcnico proyectista hasta ahora no ha tenido demasiado

en cuenta el mantenimiento posterior y ha olvidado que el proyecto es
un paso en todo un proceso y que una visin de conjunto dar siempre
mejores resultados.
4.1.1 Manual de uso y mantenimiento
"Proyectar con esta ptica requiere, por parte del tcnico proyectista,
disponer de informacin respecto al comportamiento en el tiempo, de las
diferentes tcnicas y materiales, para poder decidir los ms idneos a cada
funcin, poder planificara corto, medio y largo plazo y proponer un manual
de uso y mantenimiento adaptado al edificio proyectado."7
18

Esta informacin se encuentra hoy poco sistematizada y no hay
ningn organismo ni institucin en nuestro pas, que trabaje para
obtenerla y divulgarla, a partir del control peridico de edificios y
sistemas, y de su confrontacin.
En otros pases europeos, este tema esta muy trabajado. Existen, por
ejemplo un Obsevatoire de lEntretien en Francia a cargo de la
asociacin APOGeE y en Gran Bretaa es estudiado entre otros por la
Royal Institution of Chartered Surveyors y el Building Maintenance
Cost Information Service.
La experiencia de otros pases en esta lnea nos puede resultar muy
til, pero son muchos los factores diferenciales que exigen nuestra
propia experimentacin y la creacin de bancos de datos adaptados y
contrastados con nuestra realidad.
4.2 Durabilidad y vida til
Es evidente que las exigencias de comportamiento en trminos de
tiempo son bastante distintas para un reactor nuclear, una escuela, un
puente o una nave de sombra para el ganado.
As, existe una norma ATSM 632 81 Standard practica for developing
accelerated tests to aid prediction of the servic life of building
components and materials que describe toda una metodologa o
filosofa de los pasos que hay que dar para definir la vida til.
Tambin es relevante el trabajo efectuado por una comisin conjunta
CID- RILEM (W80 CID/CT 71 PSL RILEM) que trata de abordar todos los
aspectos relativos a la prediccin de la vida en servicio y no-solo en
estructuras de hormign, sino de todos los elementos de la edificacin
en general.
4.2.1 Vida til
Como se conoce, la vida til se define como el periodo mnimo durante
el cual se espera que la estructura desarrolle su funcin para la cual
fue diseada, sin perdida de utilidad y sin requerir demasiado
mantenimiento.
En el estado actual de nuestro desarrollo, tener en mente siquiera un
estimado de vida til seria un enorme paso de avance, pues no es
ningn mrito para la profesin ni servicio alguno para la sociedad
construir escuelas de baja calidad o una nave de sombra para ganado
de excesiva calidad.
19

Una razn por la cual la durabilidad y la vida til deben estar
estrechamente ligadas, se muestra en la figura 3, tomada de un
trabajo de G. Somerville9:
Figura 3.
1.4
La misma muestra varios puntos que reflejan el estado actual de los

conocimientos sobre durabilidad. El autor destaca tres aspectos:
Variacin de la durabilidad inherente a la etapa de construccin (que no
es cuantificada).
La extensin del comportamiento, representada por el rea rayada
(necesitamos saber mas al respecto en trminos cuantitativos, sobre la
extensin misma y los factores que contribuyen a ella).
La necesidad de un plan de comportamiento por el tiempo de vida, que
este en algn lugar entre la curva 1 (normalmente demasiado costoso) y
la curva 3 (ambas peligrosas en trminos de seguridad y costosas en
cuanto a reparacin; tal vez la solucin sea alguna variante de la curva
2.
Si bien es cierto que una estructura no llega al final de su vida en

forma repentina (como un apagn de luz), el trabajar por imponer una
vida til nominal evitara producir algo que dure demasiado, as como
20

no alcanzar los estndares generalmente aceptados (ambos aspectos
igualmente negativos).
21

4.2.2 Factores que influyen en la durabilidad y vida til
"En el estudio de la durabilidad de los materiales y de la vida til de los
edificios, hay que tener en cuenta todo un conjunto de factores que
influirn de forma decisiva y que en cualquier variacin sobre las
previsiones iniciales nos modificar el programa previsto"7.
Segn aclara Xavier Casanovas7 algunos de estos factores son los
siguientes:
Condiciones de utilizacin.
Exposicin a los agentes atmosfricos.
Caractersticas propias de los componentes.
Calidad de los materiales.
Calidad de ejecucin.
Puesta en obra.
Exigencias de servicio.
Por otra parte, se pueden clasificar los componentes de un edificio en

funcin de sus expectativas de vida til. En el articulo "Mantenimiento
de edificios"7 se puede leer:
Elementos que tienen que durar toda la vida del edificio (por ejemplo,
cimentaciones - estructura).
Elementos que disponen de una larga vida con pequeas sustituciones

(por ejemplo, cubiertas de teja), a pesar de que pueda llegar un
momento en que sea necesario proceder a la sustitucin total o parcial.
Elementos que sufren un desgaste mecnico y su vida depende de la

intensidad y tipo de uso (por ejemplo, pavimentos).
Elementos que envejecen por motivos de tecnologa, funcionalidad o

esttica (por ejemplo, sanitarios, electricidad).
Elementos que tienen una funcin de proteccin de otros (por ejemplo,

pintura en madera o hierro)"
" Durante toda la vida til de un edificio, hay tres parmetros esenciales
que vienen definidos en la fase proyecto: La durabilidad o expectativas de
que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la
mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones
de inspeccin, limpieza, reparacin o sustitucin y finalmente los costos de
explotacin debidos a consumos energticos."7
22

4.2.3 Conclusiones sobre durabilidad y vida til.
a)
En la practica de diseo y construccin, la necesidad ms
apremiante es asegurar que en realidad se apliquen conocimientos
existentes. Esto requiere educacin, adiestramiento y comunicacin
mejorados a todos los niveles, tanto en la etapa de diseo como en la
obra. No solo comprende como hacer las cosas sino por que deben
hacerse.
b)
El factor humano tiene una importancia vital en la elaboracin
de buenos detalles, en la realizacin de buenos controles, en lograr
pensar mas conscientemente en durabilidad, en trminos de diseo y
construccin.
c)
Existe la necesidad continua de revisar los cambios en
materiales y practicas de construccin, y de evaluar la importancia de
los mismos. Adems, es preciso desarrollar procedimientos para
evaluar apropiadamente cualquier innovacin paso a paso, mediante
pruebas controladas y saber todo antes de su generalizacin en la
practica.
d)
El concepto de vida til unido a la conciencia poltica de que
son esenciales los recursos para mantenimiento y reparacin,
contribuirn a conservar nuestro patrimonio construido.
4.3 Construccin o Ejecucin
"Por otra parte, el momento de la construccin es tambin de gran
importancia de cara al futuro mantenimiento, ya que un proyecto muy bien
resuelto, si no es acompaado de una ejecucin correcta puede dar una
serie de problemas en la posterior utilizacin. Por ello, es necesario que la
construccin se realice con los niveles de calidad previstos, circunstancia
que nicamente se podr garantizar con un sistemtico control de
calidad de ejecucin. Tambin es importante disponer de una garanta que
cubra los costes de la mala ejecucin, que nunca se han de incluir en los ya
previstos de mantenimiento"7
5. GESTION DE LOS EDIFICIOS.

"Gestionar un edificio quiere decir cuidar de la prestacin correcta de unos
servicios y la optimizacin de los costos de funcionamiento, mantenimiento
y mejora."7
5.1 Caractersticas de la propiedad
"Las caractersticas de la propiedad y la tipologa edificatoria son uno de los

factores fundamentales en la definicin del tipo de gestin que hay que
llevar a cabo en un edificio y fundamentalmente se puede agrupar en los
siguientes tipos"7
Edificios
Edificios
Edificios
Edificios
de servicios de propiedad publica.

de servicios de propiedad privada.
industriales.
de viviendas de propiedad publica.
23

Edificios de viviendas privadas, parte comunitaria.

Edificios de viviendas privadas, partes de propiedad individual
5.2 Prevencin de la gestin

En cualquiera de los casos, una buena gestin ha de prever segn7
Exigencias del usuario sobre el edificio.

Sistema de mantenimiento a adoptar.
Planificar a medio y largo plazo los trabajos a realizar, para estudiar
sistemas de financiacin.
Establecer contactos de mantenimiento con empresas capacitadas y de
garanta.
Adaptar los planes iniciales a la evolucin del edificio por sus propias
variaciones y por el mantenimiento realizado
Aspectos que siempre pasaran por una definicin inicial por parte del
propietario o usuario, son: lo que espera que el edificio le ofrezca
como servicios y lo que esta dispuesto a invertir para conseguirlo.
Una vez que se disponga de esta definicin, son los tcnicos
especializados en este campo los que han de elaborar propuestas de
programacin, seguimiento y control basndose en un buen
conocimiento del edificio y a unas inspecciones peridicas.
Este punto de partida en el caso de
los
edificios de nueva
construccin, puede apoyarse en un documento que recoja
la
programacin de las acciones de mantenimiento, su secuencia y
control peridico, y en el caso, actualmente ms preocupante, de los
edificios existentes deber crearse un documento de caractersticas
parecidas que sobre la base de una primera inspeccin de diagnosis,
permita establecer el punto 0 del edificio y organice su seguimiento.
"Para poder llevar a cabo este seguimiento, hay que realizar una
planificacin precisa y en este sentido, nos encontramos con una situacin
difcil, ya que como antes hemos comentado, no disponemos de suficientes
estudios que nos definan la duracin de los componentes de los edificios,
teniendo en cuenta las mltiples variables que afecten su mantenimiento
posterior."7
De todas maneras existen algunas publicaciones que han hecho un

intento de introducirse en este tema, proponiendo una periodicidad en
las inspecciones e intervenciones, concretando los factores
fundamentales a tener presentes y planteando otros aspectos tiles
en estas funciones.
A partir del anlisis de la definicin de gestin de los edificios segn
Xavier Casanovas7, el cual expresa, que es cuidar de la prestacin
correcta de unos servicios y de la optimizacin de los costes de
funcionamiento, mantenimiento y mejora. Podemos decir que en nuestro
pas, el mantenimiento en la vivienda es muy escaso, se realizan acciones
aisladas o acciones mas general con intereses especiales de alguna zona
priorizada
24

25

5.3 Solicitud de mantenimiento
La solicitud de mantenimiento empieza por los habitantes de una
edificacin y su presidente de Consejo de Vecinos, dirigida al Poder
Popular, que tiene su estructura en los Consejos de Administracin que
se encarga de esto en el mbito de municipio, existe una direccin en
el mbito de provincia con su estructura y luego esta una direccin que
atiende el asunto de la Administracin de la Vivienda en el Instituto
Nacional de la Vivienda(I.N.V.)1,5
En cada municipio existe un Direccin Municipal de la Vivienda (D.M.V.)
y una Unidad Municipal de Inversiones para la Vivienda(U.M.I.V), la
entidad de la Microbrigada Social y la entidad de la Microbrigada
Estatal.
Toda esta compleja estructura funciona de acuerdo al Plan Anual que
se planifique por municipio de mantenimiento y reparacin y el
gobierno municipal orienta un plan de acciones al Direccin Municipal
de la Vivienda (D.M.V) en correspondencia con el presupuesto que
tiene la U.M.I.V y esta contrata a la Empresa Municipal de
Mantenimiento, Reparacin y Servicio de la Vivienda (E.M.M.R.S.V.) y al
Grupo de proyecto para realizar el levantamiento, la reparacin y el
mantenimiento de la edificacin.
Los recursos materiales se asignan por un plan central del estado,
principalmente lo que se refiere a cemento y acero, a cada U.P.I.V, por
parte de la Direccin de Conservacin y Rehabilitacin del I.N.V, el
resto de los materiales es por parte de los municipios con los
materiales alternativos, que es una solucin local.
La fuerza de trabajo, un importantsimo rengln que se garantiza a
travs de la E.M.M.R.S.V, la microbrigada social y los organismos, en el
caso de programas de acciones prioritarias generalizados a un barrio,
ejemplo el Barrio de Cayo Hueso.
A nuestra forma de ver el mantenimiento para la vivienda social debe
estructurarse de la siguiente forma:
El consejo de vecinos funcionara como asociacin civil con un
representante legal, elegido y nombrado por los vecinos para actuar
como representante para todos los tramites(manejo de fondos,
contratacin), etc.
La asociacin solicitar un crdito al Banco Popular de Ahorro(B.P.A), de
acuerdo con la capacidad de pago de los ncleos familiares que
habitan el inmueble. A esto debe sumarse el presupuesto asignado por
el gobierno municipal a partir de su plan de acciones. Ese fondo se
sita en una cuenta que administra el representante legal y este a
26

travs de la U.M.I.V. efecta un contrato con la entidad proyectista
encargada de hacer el levantamiento del inmueble y con la entidad
ejecutora (E.M.M.S.V), adems de los suministradores.
El crdito personal solicitado al Banco Popular de Ahorro, para el
mantenimiento de la vivienda se administrara colectivamente como un
fondo nico y se amortizara personalmente a cada deudor declarado
por vivienda, de acuerdo a los procedimientos actuales del B.P.A.
segn la ley general de la vivienda.
La gestin de edificios es tan importante para la nueva obra como para
la existente, deberamos introducir la experiencia de Barcelona(el libro
del edificio), para apoyarnos a la hora de realizar un diagnstico o
mantenimiento ayudando a sus habitantes en el uso del mismo
adaptndose a las particularidades de cada edificacin.
6. Organizacin del mantenimiento.
Como se ha expresado anteriormente el mantenimiento es un trabajo
peridico de carcter preventivo y planificado que se realiza en las
construcciones durante su explotacin para conservar las propiedades
y capacidades funcionales que son afectadas por la accin del uso, los
agentes atmosfricos o su combinacin.
Organizar el mantenimiento, es definir una poltica, administrarla y
aplicarla sobre el terreno, recoger las conclusiones, analizar estas
experiencias y reorientar en consecuencia esta poltica. La parte ms
sensible de esta cadena es la recogida de datos.
6.1 Planificacin del mantenimiento
Su planificacin se basa en la durabilidad de sus elementos
componentes y es importante adems la tipologa de cada
construccin, la calidad y durabilidad de los materiales utilizados, la
calidad de ejecucin de la obra, el mantenimiento adecuado, las
reparaciones inmediatas de los deterioros, el uso adecuado del
inmueble acorde siempre con el proyecto y el cuidado correcto de toda
la edificacin y sus exteriores porque en la medida en que todos estos
factores se cumplan, estaremos prolongando la vida til de la
edificacin.
La vivienda constituye la protagonista del espritu local y tiene
imprescindiblemente que ser sometida a trabajos de mantenimientos
peridicos. Es importante la participacin de sus habitantes que son
quienes conocen realmente las necesidades existentes. Son sus
pobladores quienes ms afectados se ven por el deterioro, siendo
tambin quienes poseen la voluntad de solucionar el problema con la
27

ayuda de un profesional capacitado. Los recursos econmicos
disponibles para los trabajos de mantenimiento generalmente son
aportados tambin por los habitantes de las viviendas.
Por otro lado la carencia de materiales ha afectado considerablemente
los niveles que pueden obtenerse en la esfera del mantenimiento
constructivo, trayendo esto como resultado un deterioro del estado
tcnico del fondo habitacional al no ser suficientes los trabajos de
rehabilitacin. Esta situacin exige una organizacin y una accin
rpida, y en mayor escala por parte del estado y la poblacin en la
conservacin de las edificaciones a fin de dar respuesta a la demanda
requerida en este sentido. Con ello se estar garantizando en el tiempo
una vida til mucho ms larga de la propia edificacin.
6.2 Responsabilidad en el mantenimiento5
Considerando que la principal responsabilidad en el mantenimiento de
una vivienda corresponde al habitante de la misma, es importante
decir que algunas actividades deben ser asesoradas o ejecutadas por
tcnicos y profesionales de distinto nivel segn la complejidad y
peligrosidad de los trabajos. Consideramos que actividades como la
pintura, limpieza interior y de reas exteriores, mantenimiento de
cisternas y tanques de agua, por ejemplo, pueden considerar no slo
una participacin media del usuario sino incluso ser ejecutadas por l
mismo.
En otros casos de ejecucin de actividades preventivas tales como la
revisin de instalaciones tcnicas (elctricas, hidrosanitarias,
telefnicas y de gas) es las empresas pblicas proveedoras del servicio
las ms indicadas para realizar dichos trabajos no slo en las reas
exteriores y hasta los puntos de suministro o acometida sino en el
interior de los edificios.
Esto permitir evitar posibles accidentes o el dao de las instalaciones,
hecho comn que se presenta cuando el personal no est capacitado.
Las actividades que impliquen la actuacin sobre algn elemento de
carcter estructural deben ser ejecutadas por un tcnico especializado
pero siempre bajo la supervisin de un profesional de la rama, es decir
un ingeniero o arquitecto segn el caso.
El mantenimiento de algunos elementos de terminaciones que incluyen
el manejo de materiales reactivos o txicos debe ser ejecutado
tambin por tcnicos especializados. Los elementos de carpintera en
madera o metlicos pueden ser sometidos a algunas tareas de
mantenimiento preventivo como limpieza, engrase, etc. Las cuales se
ejecutaran por el mismo propietario del inmueble.
Trabajos ms complejos como la sustitucin de alguna pieza o el lacado
y pintura de los elementos sera preferible que fueran ejecutados por
28

un tcnico que disponga de las herramientas adecuadas pero es muy
comprensible que normalmente no suceda as, pues para una familia
de recursos medios esta inversin en mano de obra adicional puede
ser excesiva.
En las nuevas construcciones ser conveniente plasmar en una
memoria descriptiva o un manual no slo las instrucciones concretas
de uso y mantenimiento del propio edificio sino el personal adecuado
para realizar las diversas actividades. Es importante incluir adems la
descripcin y composicin de cada elemento de la construccin para
permitir al tcnico en el momento de enfrentarse a los trabajos de
valoracin, inspeccin y programacin del mantenimiento para su
posterior intervencin.
La responsabilidad del mantenimiento de un edificio, corresponde en
primer lugar al usuario, sea propietario o arrendatario, con una buena
utilizacin de los diferentes componentes interiores y exteriores de su
vivienda, con la limpieza, trabajos de conservacin habituales y
fundamentalmente, informando de todos los defectos o anomalas que
observe en el edificio a la persona responsable de su mantenimiento.
La asociacin de vecinos, en la persona de su presidente o en quien
este haya delegado, debe cumplir la misma funcin en lo que a
elementos comunes se refiere.
"Los operarios especializados en cada campo, deben realizar las
operaciones programadas y las reparaciones de las averas que vayan
surgiendo a lo largo del tiempo y que por sus caractersticas requieren de
este personal cualificado"7
6.3 Funciones del tcnico en mantenimiento

"En esta diversificacin de funciones, el tcnico debe jugar un papel
fundamental como gestor o coordinador, con una visin amplia y compleja
del edificio, realizando inspecciones peridicas, diagnosis
de problemas
complejos y programando y coordinando las operaciones
a realizar en
todo el edificio, utilizando como soporte el proyecto original, la diagnosis de
puesta a cero del edificio y toda la informacin que el mismo va generando
a lo largo del tiempo"7
Lo expresado anteriormente se justifica plenamente si recordamos que

durante la vida til de los edificios, sus elementos sufren una
degradacin que precisaran de reparaciones adecuadas y oportunas,
pero desgraciadamente estas degradaciones, generalmente suelen
aparecer con signos que no impiden el correcto funcionamiento del
elemento, por lo que se puede retrasar su apreciacin por el usuario.
Esto conlleva, en ciertos casos, a daos ms graves y en ocasiones
irreversibles, que obligan a reparaciones cuyo costo es mayor de lo
estrictamente necesario en caso de detectarse y tomarse las medidas
oportunas con anterioridad.
29

7. Situacin actual del mantenimiento.
7.1 Experiencia europea
"Diferentes pases europeos disponen hoy de una larga experiencia en lo
que a mantenimiento y conservacin de edificios se refiere. Los criterios de
mantenimiento que ha ido adelantando el sector industrial, se han
introducido en los edificios y hoy se plantean diferentes sistemas, desde el
no planificado o correctivo hasta el planificado preventivo, sea programado
o predictivo"7
30

"Una clara muestra de la implantacin del mantenimiento en algunos pases
europeos es la inversin que en el sector de la construccin se dirige a los
edificios construidos, que podemos situar por encima del 50% del total
durante la ultima dcada"7
"Por ejemplo, desde hace unos aos, el Colegio de Aparejadores y
Arquitectos Tcnicos de Barcelona ha creado una base de datos que recoge
la informacin de las reclamaciones registradas en los edificios que se
encuentran en el periodo de garanta decenal, para extraer conclusiones de
los problemas ms frecuentes y sus causas"7 Entre estas se encuentran
Los defectos que se han atribuido a un mal uso por parte de los
propietarios y una falta de mantenimiento en este tiempo alcanzan el
14% del total de casos estudiados en estos aos, lo que representa una
proporcin muy alta para edificios recin terminados (entre 0 y 10 aos)
y que permite extraer conclusiones esclarecedoras.
Existe un mal uso de los edificios, con modificaciones y alteraciones de

partes importantes de los mismos, ya desde el momento de su
finalizacin, sin un control por parte de tcnicos cualificados.
Siguiendo una cierta lgica, se ve como la falta de mantenimiento va

creciendo de forma espectacular a medida que pasa el tiempo desde la
finalizacin del edificio hasta alcanzar el 25% a los diez aos, en tanto
que va descendiendo la influencia de los errores en la construccin.
"Resumiendo, se puede concluir que el concepto de mantenimiento

preventivo de los edificios resulta inexistente e incluso la aparicin de los
primeros daos no resulta suficiente incentivo para actuar rpidamente en
la prevencin. Este hecho se produce especialmente en los casos de
propiedad horizontal"7
"Tambin parece claro que a medida que el edificio vaya teniendo mas ao,
los valores a atribuir a esta causa irn creciendo rpidamente y de forma
progresiva. Por otra parte, hay que tener en presente que, en muchos
casos, la falta de mantenimiento se complementa con alteraciones y mal
uso que hacen los problemas mucho ms complejos y graves"7
"La opinin de los responsables del parque inmobiliario de diversas
administraciones publicas y empresas privadas, as como la de los tcnicos
que tienen a su cargo la gestin y el mantenimiento de edificios resulta
tambin
muy interesante para conocer cual es la situacin del
mantenimiento de edificios"7
"En cuanto a la tipologa de los edificios, resulta interesante constatar que
cerca del 40% de las respuestas recogidas, corresponden a edificios de
viviendas y ms del 60% a otras tipologas, lo cual les
ha permitido
establecer comparaciones entre dos grandes bloques de caractersticas
diferentes"7
"El nivel de mantenimiento regular es la opcin mas elegida con un 47%, la
suma de regular y malo nos da el 64% del total. Los niveles buenos y muy
bueno representan solo un 36%. Podemos concluir que el nivel de
mantenimiento presenta faltas significativas, que son mucho ms
importantes en el caso de las viviendas"7
"Como consecuencia del no-mantenimiento, se observa que el aspecto
econmico es el que ms preocupa. Los sobrecostos posteriores y la
devaluacin del patrimonio acumulan un 70% de las respuestas "7
31

"En general, vemos como los puntos que requieren mayor atencin son las
cubiertas, con el 64% de las respuestas, seguidas de las instalaciones del
edificio"7
"Las soluciones para mejorar el nivel de mantenimiento se decantan hacia
la informacin a los usuarios y la mejora de la concepcin del edificio, con
cerca del 50% de las respuestas"7
Los das 15,16 y 17 de junio del 2000 se desarrollaron en Barcelona, Espaa
las Jornadas Internacionales sobre Mantenimiento y gestin de los
edificios10, de ella se extraen las siguientes conclusiones.
La vida til
Debilidad
Los edificios y sus componentes tienen una vida til limitada
Amenaza
La vida til es difcil de precisar ya que existen mltiples factores que la
afectan
Fortaleza
Para hacer el mantenimiento de los edificios necesitamos la informacin
que nos proporciona el feed back permanente
Oportunidad
Conocer la vida til, nos permite realizar mantenimiento preventivo y
reducir costes a medio plazo
La mantenibilidad
Debilidad
Los edificios no se proyectan ni se construyen teniendo en cuenta su
mantenimiento futuro
Amenaza
La complejidad creciente de materiales y sistemas constructivos complica el
mantenimiento
Fortaleza
Debe integrarse el mantenimiento en todas y cada una de las etapas del
ciclo de vida de los edificios
Oportunidad
El mantenimiento de los edificios es ms fcil y econmico si se ha pensado
y planificado desde el proyecto en coste global
La gestin
Debilidad
Los responsables de los edificios carecen de los medios econmicos y de la
informacin necesaria para una buena gestin
Amenaza
Los propietarios y los usuarios no comprenden la importancia de un buen
mantenimiento
Fortaleza
El camino para una correcta gestin es su profesionalizacin y la dotacin
de los recursos necesarios
Oportunidad
Una gestin correcta es la garanta de que un edificio d las prestaciones
previstas a un coste razonable
Los usuarios
Debilidad
Propietarios y usuarios ven en el mantenimiento unos costes fcilmente
soslayables
32

Amenaza
Los resultados que comporta un buen mantenimiento no son apreciados por
usuarios y propietarios
Fortaleza
Debemos sensibilizar y convencer a los propietarios y usuarios de las
ventajas de mantener correctamente
Oportunidad
Hacer mantenimiento comporta unas mejoras en imagen, en prestaciones y
valor, y a medio plazo permite ahorro econmico
La inspeccin tcnica de los edificios

Debilidad
El parque edificado sigue un proceso de envejecimiento natural
Amenaza
Si el envejecimiento de los edificios no se somete a un control peridico,
aumentan las situaciones de riesgo
Fortaleza
Es imprescindible definir, organizar y programar el seguimiento y control
peridico de los edificios
Oportunidad
Las inspecciones tcnicas de los edificios son operaciones sencillas que
permiten un buen conocimiento de su estado
Mantenimiento y Medio Ambiente

Debilidad
Los edificios comportan unos impactos muy significativos sobre el medio
ambiente, a lo largo de todo su ciclo de vida
Amenaza
La falta de mantenimiento hace a los edificios menos durables y ms
consumidores de recursos no renovables
Fortaleza
Pensar el mantenimiento desde el medio ambiente permite revalorizar este
concepto desde una visin realmente sostenible
Oportunidad
Existe una creciente sensibilidad hacia el medio ambiente, que refuerza la
implantacin del mantenimiento programado
El mantenimiento no es un fin en s mismo

El
mantenimiento es la nica garanta de:

Preservar el medio ambiente
Reducir los consumos
Reducir los residuos
Mantener el valor inmobiliario
Mejorar la calidad de los servicios
Controlar los costes
Conseguir seguridad
Fortalecer la imagen
Conseguir edificios ms duraderos
Aumentar el confort
7.2 Experiencia cubana3

33

A partir de 1992 fue necesario implementar en Cuba un nuevo modelo
que fuera sustentable para continuar la construccin y frenar el
deterioro de las viviendas en la difcil situacin de carencias de
energas y materiales. En el primer taller sobre polticas de viviendas
con la participacin de varios factores: Organismos Estatales,
Cooperativas, ONGs, Universidades, Centros de Investigacin y
desarrollo, etc. Se acuerdan como criterios principales:
1. Basar la construccin de nuevas viviendas en Tcnicas de Bajo
Consumo, utilizando materias primas locales y territorial la
produccin de materiales en todos los niveles.
2. Priorizar los programas de mantenimientos, reparaciones y
rehabilitaciones dirigidos hacia las acciones emergentes que eviten
las bajas fsicas y el deterioro.
3. Incrementar la participacin de la poblacin en la solucin de sus
problemas habitacionales, tanto en la rehabilitacin como en la
nueva construccin.
4. Revisar las normativas y regulaciones para ofrecer una mayor
flexibilidad incluyendo soluciones progresivas para viviendas y
urbanizaciones.
Es a partir de este momento que el programa de vivienda considera en
su lnea de trabajo la actividad de mantenimiento al fondo habitacional
existente como una prioridad.
COMPORTAMIENTO DEL FONDO DE VIVIENDAS POR SU TIPOLOGIA HABITACIONAL2
TOTAL DE
CASAS
VIVIENDAS
NACION
2.9
2.1
AL
Millones
Millones
% APARTAMENTOS
OTRAS
72
18
0.3
Millones
10
0.5
Millones
El 90 % del fondo (2.6 millones) corresponde a viviendas adecuadas,

mientras que el resto 0.3 millones a viviendas improvisadas,
habitaciones, bohos.
El 37 % de la vivienda existente no se consideran del fondo til, bien
por su mal estado tcnico o por malas condiciones de habitabilidad.
Se consideran que sern bajas
53 mil viviendas en el perodo
comprendido hasta el ao 2000 y la demanda por crecimiento y
divisin de los ncleos ser de 611 mil mientras que la proyeccin de
viviendas de nueva construccin es de solo 135 mil, es evidente que
en estas condiciones al mantenimiento y la rehabilitacin son
elementos esenciales para evitar deterioros, prdidas del patrimonio
edificado, alargar la vida til de la edificacin y mantener o incluso
aumentar las capacidades de alojamiento.
34

Como principio sustentable de la estrategia nacional para el balance de
la capacidad habitacional, la rehabilitacin y la nueva construccin de
deben
sumar cada ao al menos una cantidad de viviendas que compensen
las que se pierden por depreciacin, derrumbes, demoliciones o
inhabitabilidad.
En nuestro pas no se aplica en la prctica una poltica de
mantenimiento de forma consecuente sino como respuesta al
deterioro y a los daos que se presentan. La situacin es ms compleja
porque en el fondo habitacional existen viviendas de la etapa Colonial,
Republicana y Revolucionaria a las que se le continan reparando
defectos sin la plena conciencia de lo que constituye la accin
preventiva con un mnimo de recursos por parte de la poblacin.
Existen lineamientos estatales de trabajo encaminados a realizar
acciones emergentes para asegurar la estabilidad de la edificacin y la
seguridad entre los vecinos, evitar la progresin de los deterioros y
dotar a la vivienda de las mnima condiciones de habitabilidad. Pueden
ser acciones parciales con carcter transitorio o definitivo pero que en
cualquier caso suponen prolongar la vida til del edificio y evitar la
prdida de la capacidad habitacional en espera de una solucin
definitiva.
De la situacin analizada podemos resumir1, 2, 3, 4 y 5.
El MANTENIMIENTO PREVENTIVO O PLANIFICADO no existe, los
proyectos de nueva ejecucin contienen la primera causa del deterioro
porque no incluye la solucin para el funcionamiento, uso y explotacin
de las partes componentes de la edificacin en un manual con los
pasos a seguir para evitar roturas y prolongar su vida til. Ejemplo: la
ubicacin de la carpintera sin proteccin climtica, facilidades para la
limpieza, reparacin y sustitucin.
El MANTENIMIENTO CORRECTIVO O NO PLANIFICADO no se realiza
oportunamente derivando situaciones complejas para reparacin.
Ejemplo: filtraciones en entrepisos que conducen a afectaciones de
muros, derrumbes parciales y totales.
Existe desconocimiento en la poblacin para enfrentar el
mantenimiento de su propia vivienda, y falta la adecuada orientacin
tcnica para la solucin de los problemas. Ejemplo: la rotura de la
carpintera se soluciona sin considerar factores higinicos ambientales,
tcnicos econmicos y estticos.
La implantacin por parte del estado de diferentes programas para el
mantenimiento de algunas partes de la edificacin (cubiertas y
fachadas), ha tenido dificultades en cuanto a prioridad de la solucin
35

tcnica aplicada. Ejemplo: la respuesta a filtraciones en cubiertas se
realiza sin un anlisis previo de su comportamiento estructural y se
utilizan materiales inapropiados para las condiciones climticas locales.
No se dispone de un fondo mercantil para satisfacer las demandas de
la poblacin para reparar la vivienda con medios propios.
Las acciones emergentes no tienen ciclos para el mantenimiento
planificado. Ejemplo: la pintura que se aplica en exteriores no tiene un
manual que con los tiempos de duracin, tipo de limpieza y su nueva
forma de aplicacin.
La creacin de las UPIV(Unidades Presupuestadas Inversionistas de la
Vivienda) y las UMIV(Unidades Municipales Inversionistas de la
Vivienda) son un paso importante en materia de conservacin y
rehabilitacin y deben contribuir a dar pasos certeros hacia una
poltica de mantenimiento.
No existen mecanismos para la implantacin y control del
mantenimiento desde la etapa de proyecto hasta el uso y explotacin
de la edificacin, aunque se considera una prioridad en la poltica de la
vivienda.
Existe un programa nacional de conservacin y rehabilitacin 4
encaminado a:
Ejecutar 145 000 acciones: 95 000 de conservacin y 50 000 de

rehabilitacin con la participacin de diferentes organismos entre
ellos (EMSSV, MINAZ, MINAGRIC, MININT, Y OTROS ORGANISMOS).
A esa estrategia organizada a escala nacional se le debe incorporar el

mantenimiento al fondo habitacional existente.
8. INSPECCIN DE EDIFICIOS.
"Realizar una auditoria completa es una de las fases fundamentales en el
complejo proceso de gestin y mantenimiento de un edificio, y llegar a un
buen conocimiento con una valoracin de su estado requiere profesionales
capacitados y experimentados en este tipo de trabajos. En muchos casos
resulta necesario proceder a estudios diagnsticos profundos en aspectos
estructurales, trmicos, acsticos, de instalaciones u otros, para lo cual se
hace imprescindible recurrir a los especialistas en cada tema, con la
formacin de equipos pluridisciplinarios capaces de dar respuesta fiable a
los problemas ms complejos"7
Para la realizacin de las inspecciones tcnicas, se dispone

actualmente de una amplia gama de medios auxiliares a nuestro
alcance, con ensayos no destructivos y pruebas de laboratorio, que
permiten llegar a conocer las caractersticas, el comportamiento y el
estado de los diferentes componentes con el grado de fiabilidad
36

requerido, as como tomar decisiones referidas a la durabilidad de los
materiales sobre la base de su diagnosis peridica. Se deber trabajar
en el futuro en el desarrollo de las tcnicas de monitorizacin que
realizan un control permanente de la alteracin de las condiciones y de
la evolucin de los puntos significativos del edificio.
8.1 Diagnostico de las edificaciones
Afrontar esta diagnosis no resulta una tarea fcil, dado que se presenta
un gran nmero de variables a determinar, en aspectos puramente
fsicos o de comprobacin y en aspectos conceptuales. As pues, todo
proceso de diagnosis, requiere establecer previamente los objetivos del
mismo, como factor imprescindible para poder orientar y dimensional
el trabajo y definir de una forma clara la informacin que es preciso
obtener, en funcin de que vaya a tener o no una aplicacin en el
establecimiento de nuestras conclusiones en cada caso concreto.
Una buena prctica para afrontar una intervencin sobre una
edificacin existente, consiste en la obtencin de la informacin
necesaria para alcanzar un conocimiento suficiente que permita
adoptar las soluciones constructivas y de proyecto adecuadas y as
evitar las sorpresas desagradables durante el proceso de ejecucin de
los trabajos previstos.
La prctica demuestra que no todos estn preparados en este tema,
requiriendo en este sentido la necesidad de apropiarse de un mtodo
que facilite la labor de inspeccin e incremente la calidad y fiabilidad
del trabajo.
8.1.1 Elementos componentes de la diagnosis
Para una diagnosis a un edificio donde se vaya a determinar los
problemas fundamentales que lo afectan siempre habr que tener en
cuenta:
1-Caractersticas generales de la edificacin, tipologa arquitectnica,
grado de proteccin, estilo arquitectnico, etc.
2-Materiales de construccin empleados y calidad de estos.
3-Calidad de la ejecucin de la obra.
4-Uso, explotacin y tiempo de vida til del inmueble.
5-Daos o afectaciones por deterioro o envejecimiento.
6-Tratamientos peridicos de mantenimiento o reparacin.
7-Ubicacin de la edificacin (agresin del medio).
8-Causas fortuitas (ciclones, terremotos, derrumbes prximos, otros).
En Cuba para la aplicacin de labores o intervenciones que de
respuesta a la conservacin de edificios existentes, estas no difieren
considerablemente de las prcticas analizadas con anterioridad, por lo
37

que su instrumentacin debe ser un mtodo de trabajo a desarrollar a
todo lo largo del pas.
8.2 Mtodos para la actuacin o intervencin sobre edificios
existentes6
8.2.1 Reconocimiento detallado del problema.
Esta fase del proceso consiste en un primer reconocimiento del edificio
para establecer el estado general de conservacin. El estudio previo
debe hacerse mediante equipos pluridisciplinares perfectamente
coordinados, trabajando cada profesional en su especialidad.
Toda esta fase es el resultado de una inspeccin visual organolptica
realizada con la mxima atencin e intensidad posible, pero
consecuentemente, basada en una recogida de informacin de los
signos externos o aparentes que puedan presentar los diferentes
componentes de la edificacin.
8.2.2 Reconocimiento del edificio:
Este reconocimiento tiene por objeto determinar las partes del edificio
que debern ser examinadas, as como los documentos necesarios
para emitir las hiptesis probables sobre la estructura constructiva,
elementos arquitectnicos e instalaciones generales del edificio y sobre
su estado de degradacin.
a) Examen del conjunto de la edificacin:
Esta primera observacin global al interior y a los alrededores del
edificio busca obtener una primera idea o imagen dado por la posicin,
tamao, forma, distribucin, complejidad, ao de construccin, etc.
Es preferible en esta primera visita memorizar las observaciones
notables. Evite el uso de croquis o notas.
b) Disposicin del edificio sobre su parcela:
Terminado el examen del conjunto se procede al estudio de la
disposicin del edificio sobre su parcela, auxiliado de un croquis a
escala (5 mm x m) 1:200 se indicaran los puntos siguientes:
Situacin de la parcela con relacin a la manzana (esquema normal,
interior).
Accesibilidad a la parcela (simple, doble), frente a la parcela.
Alineacin.
Medianera.
Aislado.
Lmites y dimensiones de la parcela (utilizar medidas aproximadas,
por ejemplo: pasos).
38

Levantamiento arquitectnico con dimensionamiento por cada

planta en: espesor del cuerpo del edificio, medido por nmero de
piezas o locales transversales (crujas), vanos, etc.
c) Examen de las fachadas:

Como su nombre lo indica, la atencin de la observacin ahora ser
sobre las fachadas, tanto principal como secundaria para determinar su
estilo, poca de construccin, sistema constructivo, y estado de
conservacin.
- Se examinar la relacin lleno/vaco en las paredes, la disposicin
regular o no de vanos, uso de balcones, cornisas, pretiles y otros
elementos figurativos. Observar las diferencias entre el primer nivel
con el resto de los niveles superiores (portal, uso de la planta baja
para actividades diferentes a los pisos superiores).
Hacer nfasis en las partes que son vulnerables a la accin del agua de
lluvia, sol, viento y dems agentes atmosfricos.
- Observar la cubierta y su interseccin con los muros de fachada.
- Se debe determinar o identificar los materiales utilizados en las
fachadas.
Este examen debe hacerse sobre un croquis a escala 5 mm 1 cm x
metro (1:200) (1:100), medidas a ojo que nos da la experiencia.
Los elementos esenciales a transcribir en el croquis son:
Disposicin horizontal de los pisos.
Nmero de tramos verticales (tramo es la distancia entre los ejes de
vanos contiguos).
Disposicin de vanos (superposicin o no).
Los movimientos de la fachada (portales, los pisos retirados de la
fachada, aberturas en techos).
La relacin entre lleno/vaco entre ventanas o vanos, entre las
dimensiones propias de los vanos.
Materiales utilizados.
d) Reconocimiento de los diferentes muros:
Terminado el examen de las fachadas, el reconocimiento continuo por
la clasificacin de los diferentes muros, en funcin de la especializacin
funcional de cada uno de ellos.
- Muros perifricos: (su funcin principal es asegurar la proteccin
contra los agentes agresores exteriores).
- Muros interiores: (su funcin principal es reducir la distancia entre
dos elementos portantes).
- Muros de infraestructura: (muros enterrados, su funcin principal es
lograr la unin entre la cimentacin y la superestructura).
Todos estos aspectos deben quedar recogidos en el croquis 1 cm x
metro (1:100) para cada nivel o planta de la edificacin con las
anotaciones siguientes:
Disposicin de muros exteriores.
39

Disposicin muros interiores.

Espesores de muros y materiales constructivos.
Disposicin de vanos.
Posicin de columnas.
e) Diferenciacin de niveles:
Croquis nivel por nivel (cortes) observacin cuidadosa.
f) Composicin de la cubierta:
Plano de la cubierta, escala 1 cm x metro (1:100)
g) Composicin de techos y bvedas:
Croquis de la composicin estructural, sentido de trabajo, altura del
piso, estudio de los diferentes tipos de techos. Identificacin del
material estructural.
h) Escaleras:
La caja de escalera lugar significativo del edificio.
Las escaleras son parte del interior del edificio, pero constituyen al
mismo tiempo un lugar semipblico, ella refleja la categora social de
los ocupantes.
Determinar muros donde se apoya nivel horizontal o descanso.
Usar croquis 0.5 a 2 cm por metro.
Posicin y nmero de escaleras y circulacin horizontal.
Forma de la caja de la escalera.
Dimensiones.
Barandas.
Sntesis de la estructura de conjunto:
1. Utilizacin de secciones verticales.
2. Identificacin del esquema esttico.
3. Visualizacin de la estructura del conjunto.
4. Rol esencial de los cortes verticales.
5. Integridad de la estructura.
6. Monolitismo e indeformabilidad del conjunto.
7. En los cortes, identificar los muros con sus espesores (fachada,
medianero, de carga, el resto de los elementos verticales).
i) Otros elementos arquitectnicos:
- Carpintera: clasificacin de acuerdo en: diseo, estilo, material de
construccin y estado tcnico.
- Revestimientos: tipo, material y estado tcnico.
- Pisos: tipo, material y estado tcnico.
- Pintura: tipo, material y estado tcnico y color.
- Acceso de circulacin: pasillo, galeras, elevadores, etc. De los
cuales evaluar, estado tcnico y materiales de construccin.
j) Instalaciones:
- Instalacin hidrulica: (cisterna, motor, tanque, red). Clasificacin
por estado tcnico y materiales empleados.
40

-
- Instalacin sanitaria: (red). Clasificacin por estado tcnico y

materiales empleados.
Instalacin pluvial: (red). Clasificacin por estado tcnico y
Instalacin elctrica: (red). Clasificacin por estado tcnico y
Mobiliario sanitario: Clasificacin por estado tcnico y materiales
empleados.
8.2.3 Diagnstico y clasificacin de la patologa observada.

Todo el proceso de estudio debe culminar en la emisin del
correspondiente diagnstico, que responder al resultado de analizar la
informacin recogida en el punto 1, estableciendo las interrelaciones
convenientes para la obtencin de una visin unitaria. Del anlisis
anterior se debe inferir el origen del problema, elaborar las hiptesis
sobre las causas que han podido producir los daos o lesiones o
exclusin de fenmenos no relacionados con el proceso patolgico del
edificio.
En virtud de la investigacin de las causas de las lesiones, podemos
determinar o diagnosticar definitivamente el proceso patolgico as
como la gravedad o trascendencia del mismo (pronstico).
La comprobacin de las hiptesis de las causas de las lesiones, en
muchas ocasiones exige investigaciones adicionales para confirmar la
exactitud y certeza del diagnstico del cual depender la garanta que
ofrecer la solucin tcnica que busca la desaparicin de los daos que
afectan al edificio. Este diagnstico concluye con una declaracin de
los niveles de daos pudindose clasificar en cinco niveles.
NIVEL IDegradacin tan importante que la rehabilitacin es prcticamente
imposible con medios normales; slo se puede considerar su
restauracin por motivos de carcter cultural, histrico o artstico.
NIVEL II.
Degradacin importante.
Se precisa una urgente y profunda
intervencin. Generalmente las condiciones no son adecuadas para el
uso al que est destinado, es decir, existen afectaciones a la
funcionalidad, confort o habitabilidad.
NIVEL III.
Degradacin notable. Requiere una intervencin importante aunque
las condiciones de uso no son crticas.
NIVEL IV.
41

Estado de conservacin aceptable y condiciones de uso tolerables.
Requiere una intervencin ligera.
NIVEL V.
Buen estado.
No ser preciso actuar, siempre
mantenimiento sea el adecuado.
y cuando el
8.2.4 Tratamiento.
La seleccin de las soluciones de actuacin constructivas, tiene como
base el diagnstico, el cual indicar la direccin sobre el posible y
necesario tratamiento. En esta etapa el factor econmico es un
aspecto a tener en cuenta ya que el mismo acota en algunos casos las
posibilidades de actuacin.
La estimacin de los costos del trabajo a realizar es de suma
importancia por lo cual se deben recoger los parmetros suficientes
para hacer una aproximacin econmica, bastante fiable en sus
resultados.
Los niveles de actuacin estarn en correspondencia con los niveles de
dao.
NIVEL I
Demolicin o mejor dicho, desmontaje parcial o total o restauracin del
monumento.
NIVEL II
Rehabilitacin pesada.
Generalmente implica reconstruccin con
sustitucin parcial o total en elementos del sistema estructural,
reforzamiento estructural y modificaciones del sistema constructivo.
NIVEL III
Rehabilitacin media.
Se caracteriza por la reconstruccin con
sustituciones parciales de partes de la edificacin.
NIVEL IV
Rehabilitacin ligera. Predominan los trabajos de reparacin parcial o
total.
NIVEL V
Mantenimiento. Trabajos peridicos con una visin preventiva, que se
puede articular sobre la base de un programa preestablecido que
establezca las acciones en funcin de un buen conocimiento del estado
y evolucin del edificio, se deben incluir tambin las actuaciones con
un objetivo puramente correctivo frente a defectos constructivos que
se detectan de forma inesperada o de averas imprevistas.
42

9. LAS HOJAS DE ANALALISIS Y PROGRAMA INFORMATICO PARA
EL MANTENIMIENTO.
Se debe trabajar por lograr un programa informtico dirigido a
inspecciones de edificios, para definir sus necesidades de intervencin,
calendario de mantenimiento y un manual de uso y mantenimiento
especifico.
El aspecto fundamental del trabajo consistir en la confeccin de las
hojas de anlisis, las cuales recogen en un primer apartado descriptivo
los aspectos constructivos, en el que se definen todos los parmetros
del elemento correspondiente, incluso la vida til de sus componentes;
de un segundo apartado en el que se dispone para cada elemento de
cuatro posibles cdigos de degradacin que unifican cualquier posible
situacin, en una de las cuatro previstas: completando toda esta
informacin con una previsin de las operaciones a realizar en el futuro
y con unas recomendaciones de uso y mantenimiento.
El Test de Mantenimiento programa informtico elaborado por el
servicio de Rehabilitacin del Colegio de Aparejadores y Arquitectos
Tcnicos de Barcelona en Espaa, brinda todas esas facilidades adems
de dar respuesta a los siguientes aspectos:
Gua para las visitas de inspeccin y control.

Definicin de las operaciones a realizar.
Redaccin de una puesta a cero del edificio.
Redaccin de un manual de uso y mantenimiento especifico.
Preparacin de un calendario de inspecciones y operaciones
programadas.
"Desde el punto de vista formal el test de mantenimiento esta constituido

por 55 fichas del tipo checklist y un programa informtico que facilita los
trabajos una vez realizada la inspeccin. En realidad, el programa Testmant
es un editor de base de datos que permite introducir la informacin
recogida durante la inspeccin del edificio. La informacin se almacena y
posteriormente se puede generar automticamente el informe de puesta a
cero, el Manual de uso y mantenimiento y el Calendario de inspeccin
especifico para el edificio estudiado"8
El curso de tecnologa de la arquitectura impartido por el profesor

Georgio Ceragioli propone una codificacin del deterioro. Para cada
objeto deteriorado corresponde de hecho una fase del deterioro. A
cada elemento tcnico corresponden por ende cuatro cdigos.
Para cada cdigo definido se explica cual es el grado de conservacin o
de deterioro de los elementos y cuales son las partes que se deterioran
en aquella determinada situacin. As como cual puede ser el grado o
tipo de intervencin para la intervencin requerida.
43

Por lo general, los cuatro cdigos corresponden a las siguientes
situaciones:
Cdigo 1: Buen estado, ninguna intervencin es requerida.
Cdigo 2: Deterioro ligero, en gneros provocado por causas naturales,
en un estado todava no avanzado. Las situaciones tpicas de deterioro
que clasifican en esta categora son: rajaduras o grietas corridas,
fisuraciones superficiales, oxidacin, manchas de humedad, etc. pero
en una fase inicial de la evolucin del deterioro. De hecho la
estabilidad mecnica del elemento no esta todava perjudicada. La
intervencin de restauracin en este caso ser de hecho ligera, esto
es, a nivel de mantenimiento ordinario.
Siendo por ello el deterioro provocado por causas naturales siempre
progresivo es tambin evidente que por un deterioro de tipo ligero se
pueda intervenir con operaciones de restauracin ms conspicuas
para eliminar tambin de manera definitiva la causa del deterioro.
La decisin final toca no obstante al ejecutor.
Cdigo 3: Deterioro medio: en gneros provocados por causas
accidentales o tambin por causas naturales pero en avanzado estado
de deterioro.
En este caso tambin si no ha sido completamente perjudicada la
estabilidad mecnica de los elementos, la situacin del deterioro es ya
mas grave de la expuesta en el cdigo 2. Si tienen, por ejemplo, fisuras
profundas, deformaciones, desplome de partes, etc. La intervencin de
restauracin deber ser al nivel de mantenimiento extraordinario.
Cdigo 4: Deterioro grave: provocado ya sea por factores meramente
naturales o de tipo accidental, pero con un avanzado estado de
deterioro, de tal magnitud que perjudica la estabilidad mecnica del
elemento.
Existen lesiones y deformaciones
hundimientos o desplomes.
graves,
rotura
de
partes,
Por lo general, es este el tipo de deterioro en el cual no resulta

suficiente una intervencin al nivel de mantenimiento, sino que se
debern ejecutar reconstrucciones parciales o sustitucin de los
elementos.
El Tests de Mantenimiento anteriormente citado los cuatro cdigos de
degradacin en que se unifican los posibles estados de los diferentes
componentes del edificio son los siguientes:
Buen uso: cdigo 4.
Falta de mantenimiento: cdigo 3.
44

Reparacin: cdigo 2.
Refuerzo o sustitucin: cdigo 1.
"Las apreciaciones que el tcnico realice y no queden suficientemente

reflejadas en los documentos comentados, se introducirn en el informe de
conclusiones y recomendaciones y, si se considera conveniente, en el
manual de uso y mantenimiento que, a pesar de ser informatizado, una vez
elaborado permite la modificacin de los aspectos que sean necesarios" 7
El uso de la herramienta informtica, debe caracterizarse por:

Una simple y rpida implantacin
Realizada para los Tcnicos de Mantenimiento y en absoluta
colaboracin con ellos
Exhaustiva y eficaz Planificacin del Mantenimiento Preventivo
Sistemtico
Total informacin por partes de la edificacin: Caractersticas,
Elementos, Intervenciones, Mantenimiento Curativo,
Presupuestos, Costos, etc.
Simplicidad en la confeccin de las ordenes de trabajo.
10. MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO.
Lo componen las instrucciones de uso y las de mantenimiento unido a
la lista de instrucciones hechas por fabricantes, instaladores, as como
las que resultan de las inspecciones tcnicas generales.
Las instrucciones de uso como su nombre lo indica definen el uso y
funcionamiento de la edificacin en todo el sistema. No se debe
olvidar enumerar las evacuaciones y acciones en caso de emergencia o
desastre.
Las instrucciones de mantenimiento contemplan el plan de
mantenimiento donde se describen las operaciones directamente
desarrolladas por propietarios o usuarios as como las que
corresponden a operarios
o tcnicos. Las inspecciones tcnicas
generales permiten percibir las reparaciones necesarias de elementos
En mal estado, determinar nuevas construcciones de uso y
funcionamiento, modificar el mantenimiento segn el desgaste o
reformas hechas y hacer recomendaciones sobre rehabilitacin o
modernizacin de determinados componentes.
BIBLIOGRAFA
1. Documentos del INV
2. Programa para el Desarrollo Tecnolgico del la Vivienda en el
perodo de 1997 al 2000 Noviembre 1997.
3. La vivienda en Cuba. Poltica, estrategia y prioridades. Noviembre
de 1998.
4. Conservacin Rehabilitacin. Poltica, vas y acciones. 1999.
45

Xavier
Casanovas y Pedro Tejera
5.
Metodologa para la Elaboracin y presentacin del programa de
Conservacin y Rehabilitacin del ao 2000.
6. Pedro Tejera, Anlisis y diagnostico para la intervencin sobre
edificios existentes.
7. Xavier Casanovas I Boixereu (Jefe de Servicio de Rehabilitacin del
Colegio de Aparejados de Barcelona), Articulo de la Revista
MONTAJES E INSTALACIONES-MARZO 1996; El Mantenimiento de
edificios.
8. Xavier Casanovas y Ramn Graus, Articulo de la Revista MONTAJES
E INSTALACIONES-MARZO 1997; "Herramientas para introducir el
mantenimiento en los edificios de viviendas"
9. SOMERVILLE, G. La vida til de las estructuras de concreto. The
structural engineer, vol. 64, nm. 2, febrero de 1986. Revista
IMCYC, vol. 24, nm. 182, Mxico, julio de 1986.
10. Colegio de aparejadores y arquitectos tcnicos de Barcelona
"Mantenimiento y gestin de los edificios" Jornadas Internacionales.
www.apabcn.es/mantenim
46

Mantenimiento y Gestin de Edificios (TEJERA)

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