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SSUURR MMANANUUALALDDEERR
BBAANNAA EAEBABILIILTIATA
SSCCEEN OODDEE
NTTRRAA
IISS
crditos
credits
MANUAL DE REABILITAO DE
MONUMENTA
A P R E S E N T A O
e ocupao.
PRESENTATION
O desafio de cada dia a implementao de poltica que amplia o acesso terra urbana bem localizada e
infra-estruturada para a populao de baixa renda, rompendo com o processo de urbanizao perifrica
das cidades. Isso se viabiliza com o direcionamento adequado de recursos financeiros, humanos e
tecnolgicos, reorganizando as aes do Estado e da sociedade voltadas para enfrentar inclusive a
degradao ambiental, na misso de construir cidades para todos.
RENATO BALBIM
A P R E S E N T A O
O centro a expresso de uma infinidade de funes de uma cidade e cada cidade tem um tipo de
centro, expressando prticas, maneiras de fazer, histrias e formas prprias daquele local, daquela
cultura e daquele conjunto de pessoas.
necessrio, portanto, a identificao de que habilidade cada centro perdeu, levando em considerao
as caractersticas que so particulares de cada cidade e, para tanto, deve ser trabalhado o territrio
urbano como um todo e no apenas as polticas e intervenes setoriais de maneira isolada. Para tanto,
preciso delimitar geograficamente a rea de interveno e, em seguida, realizar diversos estudos e
levantamentos a fim de possibilitar uma abordagem que envolva todas as questes relacionadas quele
determinado territrio, seus usos anteriores, atuais e suas possibilidades considerando questes locais e
globais, como os investimentos existentes, as polticas traadas em cada um dos nveis da federao e os
interesses privados que possam dinamizar ainda mais as intervenes.
O importante, ento, a coordenao dos recursos. Primeiro, devido ao carter intersetorial das
intervenes em reas centrais e segundo, porque os recursos oriundos dos governos federal, estadual
e municipal, ou ainda de fontes externas, tm de estar aplicados no mesmo territrio com um objetivos e
diretrizes que sejam convergentes.
A sistematizao das experincias de reabilitao nas cidades apoiadas pelo Programa, objeto deste livro
, portanto, um primeiro passo no sentido de compatibilizar as aes existentes e futuras a fim de
Imvel vazio no centro de Belo Horizonte/MG
A iniciativa desta publicao partiu de um convnio entre o Conselho de Obras Pblicas e Transportes da
Junta de Andalucia (Espanha) e o Ministrio das Cidades do Brasil, que tem como uma de suas aes o
fortalecimento do Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, alm do apoio a aes de
reabilitao nas cidades de Belo Horizonte e So Lus.
BENNY SCHASBERG
Secretrio Nacional de Programas Urbanos
08
INTRODUO
INTRODUCTION
09
11
22
PARTE 1
ELABORAO E IMPLEMENTAO DE PLANOS DE REABILITAO EM REAS
CENTRAIS
PART 1
THE CREATION AND IMPLEMENTATION OF CENTRAL URBAN AREA REHABILITATION PLANS
23
29
35
Sumrio
Sumary
52
PARTE 2
EXPERINCIAS DESENVOLVIDAS
PART 2
DEVELOPMENT PLANS
53
So Luis/MA
85
Belm/PA
Amparo/SP
Olinda/PE
Salvador/BA
105
Recife e Olinda/PE
138
Rio de Janeiro/ RJ
Natal/ RN
TIRA DVIDAS
Questes sobre a Reabilitao de centros urbanos
FREQUENTLY ASKED QUESTIONS
Questions on the Rehabilitation of urban centres
150
RENATO BALBIM
I N T R O D U O
Casario, Belm/PA
I N T R O D U O
Embora morar no centro possa ser uma opo para famlias de qualquer faixa de renda, a preocupao
principal do Ministrio das Cidades viabilizar a permanncia e a vinda daquelas com renda inferior a
cinco salrios mnimos, que constituem a maior parte do dficit habitacional brasileiro.
Ao promover a reforma de parte desses imveis centrais e destin-los a estas pessoas, a poltica pblica
est tratando de incluir uma parcela da populao na cidade formal, permitindo-lhe habitar uma regio
consolidada, provida de toda infra-estrutura e mais prxima de locais de trabalho.
Para as famlias j moradoras no centro, que passam a ter uma moradia adequada e a viver num bairro
reabilitado, a melhoria da qualidade de vida ser sensvel.
Para as que vm dos bairros perifricos, a mudana tambm transformadora. Afinal, as famlias
economizaro recursos no transporte, tero maior acesso a servios, tais como escolas, postos mdicos,
creches, etc. E ganharo tempo para outras atividades, antes gasto nas longas viagens que associam o
transporte coletivo com os deslocamentos pedestres.
A promoo de habitao no centro para famlias de baixa renda certamente contribuir para reduzir a
presso pela expanso das fronteiras urbanas e o adensamento excessivo de bairros perifricos. Mas
espera-se tambm, ao dinamizar reas centrais j consolidadas, a reduo da segregao social e espacial
e a melhoria das possibilidades de integrao de diversas parcelas da populao economia e vida
urbana.
10
I N T R O D U O
As causas de tal processo so mltiplas, assim como as caractersticas de cada cidade so diferentes. No
entanto, alguns fenmenos se repetem: a degradao do patrimnio histrico, a precariedade ambiental
e habitacional, a concentrao de atividades informais, a mudana no perfil socioeconmico dos
moradores e dos usurios, a concentrao de grupos sociais vulnerveis.
Essa situao de esvaziamento resulta na subutilizao dos recursos disponveis nas reas centrais, como
infra-estrutura, sistema de transportes e estoque imobilirio, alm de contribuir para a expanso urbana e
para adensamento populacional em reas no servidas de infra-estrutura e distantes dos locais de
trabalho. Do ponto de vista dos recursos pblicos, alm de no utilizar o que j existe, exige novos
investimentos em reas antes no ocupadas.
A prtica da construo nova como nica forma de proviso habitacional, seja pelo setor privado ou por
programas pblicos de habitao, em detrimento da recuperao do estoque construdo, foi um fator
determinante nesse processo. Alm da expanso normal devida ao crescimento populacional, a mancha
urbana continua se estendendo em direo s periferias, para o assentamento da populao de baixa
renda, e em direo s novas reas de expanso imobiliria para abrigar os setores de alta renda.
Para o Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, o repovoamento das reas centrais e o
aproveitamento do estoque imobilirio existente podem ser fatores importantes, tanto para reabilitar
essa parte da cidade, como para controlar a expanso da mancha urbanizada, garantindo um
desenvolvimento mais equilibrado.
12
No Brasil, um dos efeitos dessas formas de interveno internacionais tem sido a expulso da
populao pobre das reas centrais proporo que as novas intervenes urbansticas e investimentos
pblicos e privados promovem a revalorizao imobiliria, paralelamente atrao de moradores mais
ricos e atividades mais sofisticadas, processo conhecido como de gentrificao.
Para evitar esse efeito perverso, uma das preocupaes fundamentais do Programa Nacional de
Reabilitao a manuteno ou promoo da diversidade de funes e da presena de pessoas de
diferentes estratos sociais nas reas de interveno, mediante mecanismo efetivos, fundamentados no
Estatuto da Cidade. Por esse motivo, a promoo de habitao social nas reas centrais constitui-se em
um dos seus eixos principais de atuao.
A recuperao do estoque imobilirio subutilizado permite propiciar ou reforar o uso residencial com a
permanncia e a atrao de populao de diversas classes sociais, incluindo as de baixa renda. Para isso, a
interveno regulatria do poder pblico nas reas centrais, mediante os instrumentos do Estatuto da
Cidade, fundamental, pois, medida que as aes de recuperao comeam a ser implementadas,
cresce a possibilidade de aumentar a disputa pelos imveis, tornando-os demasiado caros para a
continuidade dos programas habitacionais e para as atividades econmicas tradicionais. Por outro lado, o
governo federal considera importante disponibilizar parte do seu prprio patrimnio imobilirio que est
sem uso para viabilizar as intervenes de interesse social, atravs do uso direto destas reas, associado
com usos voltados ao mercado que gerem recursos para a efetivao do conjunto de aes.
O incremento do uso da infra-estrutura urbana j disponvel por meio da ampliao da oferta de moradia
reduz os investimentos pblicos e promove a melhoria das reas centrais, contribuindo para reverter os
processos de esvaziamento e degradao. E mais, amplia o acesso da populao cidade, garantindo que
uma parcela cada vez maior possa usufruir das reas mais bem equipadas e estruturadas.
Estratgias de atuao
A criao do Ministrio das Cidades, em 2003, decorreu da viso segundo a qual os problemas urbanos
(infra-estrutura, transporte, moradia) esto articulados e suas solues dependem de um tratamento de
conjunto, combinando investimentos.
O Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais foi criado pelo Ministrio das Cidades, o qual
entendeu que os problemas do centro so decorrentes da forma como cada cidade se desenvolve, e que
suas solues no podem ser desligadas da poltica urbana do municpio. Assim, as questes envolvidas
nas reas centrais so principalmente da alada municipal, e a reabilitao dos centros, compreendida
como um conjunto de aes integradas, deve ser uma poltica coordenada pelos governos locais ou com
o seu total envolvimento.
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A articulao com o governo estadual tem sido especialmente importante no caso do Projeto RecifeOlinda, elaborado de forma conjunta entre o governo do Estado de Pernambuco, as prefeituras do
Recife e de Olinda e quatro ministrios do governo federal. H tambm o caso de Salvador, onde a
negociao com o governo da Bahia permitiu responder luta dos moradores para permanncia das
103 moradias populares no centro, contrariamente aos processos de expulso ocorridos nas etapas
anteriores da reabilitao do Pelourinho.
Do ponto de vista das aes que dependem do governo federal, fundamental integrar os programas
dos diferentes ministrios que interfiram direta ou indiretamente nos problemas ou nas solues para as
reas centrais.
Atualmente, esto envolvidos no Programa vrios ministrios, secretarias e empresas federais, com o
objetivo de coordenar o apoio e as aes federais nos municpios para alm das vises setoriais das
polticas de habitao, trnsito, transporte, mobilidade, saneamento e de instalao de equipamentos e
infra-estruturas urbanas, assim como da preservao do patrimnio e promoo de atividades sociais e
culturais. importante tambm a articulao do Programa junto a outros Ministrios e empresas e
rgos federais detentores de patrimnio imobilirio ocioso em reas centrais, com o intuito de viabilizar
o seu repasse ou o uso desses imveis para os programas de reabilitao.
O Ministrio da Cultura atua atravs do Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional (IPHAN),
que elabora os planos de preservao de stios histricos e a coordenao do Programa Monumenta. O
Ministrio do Turismo intervm atravs do Prodetur, que estimula atividades para ampliar o potencial
turstico das cidades.
O Ministrio do Planejamento atua por meio da Secretaria de Patrimnio da Unio, responsvel pela
gesto das reas pertencentes ao Patrimnio Federal. Esse ministrio tambm o responsvel pelo
acompanhamento do processo de liquidao das empresas federais, como a Rede Ferroviria Federal
(RFFSA), detentoras de grandes reas em zonas centrais.
A Caixa Econmica Federal participa como agente operador e financeiro dos recursos do Ministrio das
Cidades e tambm atravs da cooperao estabelecida com o Governo Francs para a definio dos
Permetros de Interveno Integrados e consultorias tcnicas.
A partir desses princpios estratgicos houve um grande avano no campo da cooperao federativa, com
reforo das aes municipais atravs da consolidao de parcerias formalizadas em convnios e acordos
com definio clara e pactuada de papis e responsabilidades dos entes federados envolvidos.
S na cidade de So Paulo so 400.000 domiclios urbanos vagos, a maioria situada em reas consolidadas
e centrais. Apenas no centro de So Paulo so mais de 200 os prdios inteiramente vagos, parte deles
pertencente a empresas e fundos pblicos, como o caso dos prdios do Fundo Previdencirio. Em Recife
e no Rio de Janeiro, por exemplo, os imveis vagos chegam a 18% do total de domiclios da rea urbana.
Alguns so ocupados pelos movimentos sociais de luta por moradia com o objetivo de pressionar o
poder pblico a fim de que sejam destinados produo de moradia para famlias de baixa renda.
Entretanto, freqentemente esses imveis permanecem vazios por anos e acabam sofrendo intenso
processo de degradao fsica, chegando inclusive, a apresentar riscos de desabamento para o seu
entorno.
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Esse o caso de vrios imveis de prioridade do Governo Federal em grandes cidades como So Paulo,
Rio de Janeiro, Vitria, Recife, entre outras. Em sua maioria, so imveis pertencentes ao Fundo Geral da
Previdncia Social (FGPS) do Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS), ao Patrimnio da Unio
(SPU) e extinta Rede Ferroviria Federal (RFFSA), construdos nas dcadas de 1940-60, inseridos na
dinmica daquele perodo e que hoje se encontram sem funo e sem mercado.
No entanto, comumente, o enorme estoque imobilirio presente nos centros de cidades brasileiras,
associado deteriorao de reas pblicas, serve de justificativa para a implementao de grandes
planos de revitalizao, por meio de aes de desapropriao e demolies em massa associadas ao
grande capital imobilirio, a conhecida poltica do arrasa quarteiro.
LETCIA MIGUE
Nesse processo, o Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais teve como incumbncia
avanar nos dispositivos dos acordos firmados, atravs do apoio a governos locais, associaes e
cooperativas e, tambm, atravs da proposio do aprimoramento da legislao urbanstica. Essas
iniciativas permitiram viabilizar os empreendimentos previstos nos Planos Municipais de Reabilitao,
que associam linhas de investimento e financiamentos a fim de possibilitar a execuo de obras de
reforma e transformao de uso.
PM SO LUIS /MA
Desde 2005, a equipe da Secretaria Nacional de Programas Urbanos, com diversos parceiros, trabalha
no sentido de simplificar a destinao dos imveis no operacionais, pertencentes Unio, ao INSS e a
RFFSA, a programas habitacionais ou de regularizao fundiria. Assim, em 31 de maio de 2007, foi
sancionada pelo Presidente Lula a Lei n 11.481. Essa lei resulta dos esforos do governo brasileiro em
promover a adequao dos normativos vigentes ordem jurdico-urbanistca instituda depois da
Constituio Federal de 1988 e Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001), obedecendo ao desgnio
constitucional de garantir o direito moradia para todos os cidados.
Degradao do casario, So Luis /MA
PM SO LUIS /MA
A sano da lei significou um grande avano do ordenamento jurdico brasileiro relacionado segurana
da posse e ampliao do acesso a terra na medida que promove uma significativa reforma da legislao
de patrimnio da Unio, fortalece os instrumentos de reconhecimento do direito de posse da populao
de baixa renda e retira os principais entraves jurdicos e aperfeioando a legislao atravs da simplificao
dos processos de entrega de ttulos e da criao de instrumentos para a alienao e transferncia de
imveis ociosos.
As mudanas institudas com a Lei n 11.481/07 devem ser assimiladas nas estratgias locais de
reabilitao, o que provoca impacto tanto na viabilizao de empreendimentos, quanto no acesso a terra
e na segurana de posse.
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* Aceitao dos instrumentos de reconhecimento de posse pelo Sistema Financeiro da Habitao como
garantia real para a obteno de financiamento para a construo e melhorias habitacionais;
* Possibilidade de venda direta dos imveis do INSS e da RFFSA aos beneficirios de programas de
regularizao fundiria ou proviso habitacional de interesse social;
* Previso de procedimento prvio de oferta pblica dos imveis do INSS administrao pblica,
criando um direito de preferncia para os usos previstos na lei;
* Garantia da ocupao gratuita de terrenos da Unio para famlias de baixa renda, alm da aplicabilidade
da legislao que autoriza a doao de imveis da Unio para beneficirios de programas habitacionais e
de regularizao de interesse social.
* Criao de um procedimento gil para a demarcao e registro de reas da Unio junto aos Cartrios
de Registro de Imveis;
* Alteraes nas Leis n 9.636/98, 9.760/46 e Decretos Leis n 2.398/87 e 1.876/81, adequando
contedos referentes ao cadastramento e inscrio de imveis da Unio, otimizao de procedimentos
da SPU e iseno de taxas para projetos de regularizao e proviso habitacional para populao de baixa
renda.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
Apoio Financeiro
O Programa apia, com recursos do Oramento Geral da Unio (OGU), a elaborao de Planos de
Reabilitao e as aes a ele relacionadas para definir as reas a serem reabilitadas, alm do conjunto de
aes, estratgias e projetos, locais de interveno integrada, todos os itens necessrios para a
requalificao do espao urbano.
Alm disso, em articulao com o Congresso Nacional, o Programa vem conseguindo investir recursos a
fundo perdido para a execuo de obras previstas nos planos de reabilitao. So investimentos em infraestrutura, equipamentos urbanos, espao pblico, patrimnio etc.
Tambm por meio do OGU e das linhas de financiamento, o Governo Federal apia a produo
habitacional atravs do financiamento para reforma de imveis subutilizados ou vazios e a execuo de
planos, projetos e obras de transporte, mobilidade e de saneamento ambiental.
Atualmente, as seguintes cidades elaboram seus planos de reabilitao de centros com o apoio tcnico e
financeiro do Ministrio das Cidades: So Lus (MA); Recife e Olinda (PE), em projeto integrado;
Camaragibe (PE), Belm (PA), Macei (AL), Porto Alegre (RS); Salvador (BA); Belo Horizonte (MG);
Natal (RN); Fortaleza (CE); Vitria (ES), alm de Amparo, Santo Andr, Osasco e Piracicaba (SP), Pelotas
(RS), Aracaj (SE). Entre as capitais e municpios de RMs, as seguintes cidades contam com investimentos
para obras: Macei (AL), Salvador (BA), Mau (SP), Viamo (RS), Valparaso de Gois (GO), Belm (PA),
Moreno (PE), Altos (PI), Juazeiro (BA), Suzano (SP), Senador Canedo (GO), Itamarac (PE), Niteri (RJ),
Vinhedo (SP), Jaguarina (SP), Monte Mor (SP), Lauro de Freitas (BA) e Contagem (MG).
Contam com apoio tcnico do Ministrio, atravs, sobretudo da elaborao, assinatura e efetivao de
Acordos de Cooperao Tcnica que coordenam investimentos e aes, as cidades do Rio de Janeiro
(RJ), Recife e Olinda (PE), Porto Alegre (RS), Natal (RN) e Salvador (BA).
20
Financial Support
By means of resources from the Federal
Budget, the Program supports the
elaboration of Rehabilitation Plans and
related actions to define the areas to be
rehabilitated, in addition to the set of
actions, strategies and projects, integrated
intervention locations all the items
required for the requalification of the urban
space.
Furthermore, in an agreement with the
Brazilian National Congress, the Program
has been able to invest community support
resources for the execution of public works
as stated by the rehabilitation plans. These
investments are destined to infrastructure,
urban equipment, public space, heritage,
etc.
Also supported by the Federal Budget and
credit facilities, the Brazilian Government
supports housing production through
financing the renovation of badly used
properties and vacant properties, in
addition to the execution of plans, projects,
and public works in transport, mobility, and
environmental sanitation.
At present, the following cities have
elaborated their downtown rehabilitation
plans under the technical and financial
support of the Ministry of Cities: So Lus
(State of Maranho); Recife and Olinda
(Pernambuco) in an integrated project;
Camaragibe (Pernambuco); Porto Alegre
(Rio Grande do Sul); Salvador (Bahia); Belo
Horizonte (Minas Gerais); Natal (Rio
Grande do Norte); Fortaleza (Cear);
Vitria (Esprito Santo), in addition to
Amparo, Osasco, Santo Andr and
Piracicaba (State of So Paulo), Pelotas
(Rio Grande do Sul), Belm (State of Para),
Macei (State of Alagoas) and Aracaju
(Sergipe). Among capital cities and other
towns located in metropolitan areas, the
following count on investments dedicated to
public works: Macei (State of Alagoas),
Salvador (Bahia), Mau (So Paulo),
Viamo (Rio Grande do Sul), Valparaso de
Gois (Gois), Belm (Par), Moreno
(Pernambuco), Altos (Piau), Juazeiro
(Bahia), Suzano (So Paulo), Senador
Canedo (Gois), Itamarac (Pernambuco),
Niteri (Rio de Janeiro), Vinhedo (So
Paulo), Jaguarina (So Paulo), Monte Mor
(So Paulo), Lauro de Freitas (Bahia), and
Contagem (Minas Gerais).
The cities of Rio de Janeiro, Recife and
Olinda (State of Pernambuco), Porto Alegre
(Rio Grande do Sul), Natal (Rio Grande do
Norte) and Salvador (BA) are technically
supported by the Ministry of Cities,
especially in terms of elaboration and
execution of Technical Cooperation
Agreements for the coordination of
investments and actions.
PM SO LUIS /MA
RENATO BALBIM
P A R T E
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Casario, Belm/PA
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Algumas causas do esvaziamento e decadncia das reas centrais nas ltimas dcadas so comuns a
todas as grandes cidades, no obstante as grandes diferenas entre elas. Dentre elas, esto os novos
modelos residenciais e de consumo das classes mdias (conjuntos fechados e shopping centers); o
desenvolvimento de outros centros financeiros e de servios; o deslocamento de rgos da
administrao pblica. Estas causas interagem, correspondem lgica do capital imobilirio e so
reforadas, em muitos casos, por fortes investimentos pblicos em infra-estrutura nas novas
centralidades. Em algumas cidades, as transformaes nos processos produtivos provocam o
deslocamento ou a desativao de grandes instalaes industriais ou do sistema de transportes (reas de
portos, ptios ferrovirios etc) localizados junto aos centros.
No entanto, as reas centrais das grandes cidades brasileiras apresentam diferenas importantes, seja no
tipo e gravidade dos problemas a resolver, como nas potencialidades para seu processo de reabilitao.
Para fazer um Plano de Reabilitao, cada cidade precisar definir qual a rea de abrangncia da
interveno, alm de fazer emergir, por meio de anlises tcnicas e dos anseios e conhecimentos
cotidianos da populao envolvida, os problemas desse territrio e as questes que podero ser
abordadas no prazo do plano e com os recursos disponveis. A definio dos planos dever tambm levar
em conta todas as potencialidades do territrio delimitado e recursos de diferentes polticas setoriais, de
modo a definir um conjunto de aes integradas.
Em umas cidades, parte da necessidade da preservao do patrimnio vai ser resolvida com recursos
habitacionais, que resolvem tambm o problema da moradia. Em outras, so os grandes terrenos
24
desativados pertencentes Unio que criaro as condies para a dinamizao econmica e para as
solues habitacionais na rea central.
De qualquer modo, os problemas e potencialidades identificados nas reas centrais indicam, de forma
muito clara, que essas reas renem, atualmente, as condies mais favorveis para a implementao dos
princpios e instrumentos contidos no Estatuto das Cidades. Especialmente os que se referem funo
social da propriedade urbana e ao direito Cidade.
O uso do termo REABILITAR significa recompor atividades, habilitando novamente o espao, atravs de
polticas pblicas e de incentivos s iniciativas privadas, para o exerccio das mltiplas funes urbanas,
historicamente localizadas numa mesma rea da cidade, reconhecida por todos como uma centralidade e
uma referncia do desenvolvimento urbano. No entanto, isso no exclui, naturalmente, a implementao
de atividades e funes novas, que no sejam contraditrias com a identidade do centro.
edificaes ociosas, vazias, abandonadas, subutilizadas e insalubres; alm da melhoria dos espaos de uso
coletivo, dos servios pblicos, dos equipamentos comunitrios e da acessibilidade, na direo do
repovoamento e da utilizao pelas diferentes classes sociais.
Isso significa trabalhar de forma integrada no territrio, e no com polticas setoriais isoladas. Significa
tambm articular diferentes esferas pblicas e romper com as culturas corporativas existentes na
administrao pblica.
Alm disso, o que deve ser reforado que, para a poltica urbana brasileira, a reabilitao dos centros
tem um sentido totalmente diferente do sentido - e da agenda - que os processos de revitalizao de
reas centrais tiveram em cidades de pases do Norte.
Reabilitar os centros, de acordo com a estratgia de ampliar o espao de urbanidade para todos, um
desafio de enorme complexidade, pois significa romper o paradigma de que requalificar uma rea
sinnimo de excluir qualquer trao da presena dos mais pobres - a no ser como garons, porteiros ou
artistas envolvidos em espetculos que compem o cenrio, pessoas que evidentemente vivero bem
longe dali, em alguma favela ou periferia precria.
26
* Integrar a totalidade das aes e programas de mbito federal previstos e em execuo nas reas
centrais.
* Promover e apoiar a integrao das aes pblicas municipais atravs de planos de gesto para
reabilitao das reas centrais.
* Promover a conservao do patrimnio construdo, cultural e ambiental das reas centrais, de forma a
melhorar a qualidade de vida da populao e de seus usurios.
* Contribuir para a reduo do dficit habitacional por meio da ocupao dos imveis vazios,
preferencialmente para o uso residencial, mas articulando esse uso a outras funes urbanas.
* Fortalecer os vnculos da populao com os bairros onde moram, como forma de aumentar a coeso
social.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
* Apoiar a permanncia e incluso social da populao de baixa renda que reside ou trabalha na regio,
por meio da gesto de aes de melhoria das condies de acesso moradia, ao trabalho e aos servios
pblicos.
* Reforar as funes econmicas e os pequenos negcios, especialmente aquelas que criam mais
empregos.
* Estimular a atuao integrada do setor pblico e da iniciativa privada com vistas a articular os
investimentos para reaproveitamento do parque edificado, na conservao e melhoria da infra-estrutura,
dos servios e dos equipamentos pblicos.
28
?
Fomenting the technological
development as well as the professional
education towards the renovation and the
recycling of buildings, aiming at heritage
preservation and at granting a social
destination for such assets, in addition to
triggering the rehabilitation activity, namely
the home-building sector, which may play
an important role in job stimulation.
?
Strengthening the connections between
population and the neighborhoods where
they live as a way to increase social
cohesion.
?
Supporting the permanence and social
inclusion of the lower-income population
that either resides or works in the region
through managing the improvement actions
concerned with housing conditions, job
opportunities, and public services.
?
Reinforcing economical functions and
small businesses, mainly the ones that may
generate more workplaces.
?
Encouraging the integrated action of the
public services as well as of the private
enterprise to articulate investments aiming
at the reuse of buildings, infrastructure
conservation and improvement, and public
equipment and services.
?
Adapting the legislation regarding
urbanism, civil engineering, and public
administration so that the required recovery
actions and partnerships are made
possible.
?
Promoting urban legislation application to
guarantee the social management of urban
ground valorization resulting from the
interventions and the security of vulnerable
assets and populations.
?
Promoting a sense of integration and
urbanity in wide-open urban areas
remaining from industries, railroads or
ports, which have not been appropriately
used and, therefore, have led to isolation.
This promotion should lead to new urban
infrastructure and equipment to allow
broadly accessible circulation and
transport; stimulation to the permanence of
productive activities compatible with new
uses; development of housing projects with
mixed use and a diversity of social classes,
additionally to employment and income
stimulation in association with the
strategies of rehabilitation and
modernization of productive activities.
?
Promoting the development of a
homeless people care policy.
P A R T E 1
E L A B O R A O E I M P L E M E N T A O D E P L A N O S
D E R E A B I L I T A O D E R E A S C E N T R A I S
MANUAL
DE de
REABILITAO
REASUrbanas
URBANASCentrais
CENTRAIS
Manual
Reabilitao DE
de reas
*1
A idia por trs de um processo de reabilitao a de estimular a ocupao diversificada dos centros,
sobretudo o uso habitacional, atravs da utilizao de imveis ociosos, da readequao dos espaos
pblicos, dos equipamentos, da infra-estrutura e da legislao urbana e do aproveitamento de grandes
vazios urbanos remanescentes de reas industriais, ferrovirias e ou porturias, valorizando, em todos os
casos, o patrimnio cultural e natural nas reas centrais.
Os Planos de Reabilitao definiro, em primeiro lugar, as reas a serem reabilitadas e o conjunto de aes,
estratgias, meios, custos, prazos e projetos de intervenes integradas nas reas centrais necessrios
requalificao dos espaos urbanos em questo, o que pode incluir, tambm, a elaborao de estruturas de
gesto, de legislao especfica e de programas necessrios para promover a reabilitao e fortalecer a
capacidade de gesto do municpio.
30
Strategy definition
The objective of the actions directed at
urban revitalization, according to the
National Rehabilitation Policy launched by
the Ministry of Cities, is to create tools for
territorial planning, participative
management and for specific intervention
plans as stipulated by the Municipal Master
Plan, based and created by the City
Statutes (Law nr.10.257, July 10, 2001)
and supported by other current legislation.
The basic idea of a rehabilitation process is
to promote the diversified re-population of
city centers, particularly as a residential
area, through the use of unoccupied real
estate, the renovation of public spaces,
facilities, infra-structure and urban
legislation as well as to create benefits from
existing empty urban industrial areas,
railways and harbors and thereby increase
the value of the cultural and natural
patrimony in central urban areas.
It is therefore necessary to create a
Rehabilitation Plan, or a similar planning
tool that will promote and support the
integration of public actions with
rehabilitation related investments, through
the creation of intra-sector and federal
management centers and the promotion of
integrated actions by the public sector,
private initiative and organized civil society.
The Rehabilitation Plans will mainly define
the rehabilitation areas and the joint
actions, strategies, means, costs,
deadlines and city center integrated project
interventions that are necessary for the
revitalization of the respective urban
spaces. The Plans may also include the
creation of management structures,
specific legislation and other programs with
the objective of promoting and
strengthening the municipal management
capacity.
After the conclusion of the planning stage it
is necessary to start the creation of basic
urban related rehabilitation executive
projects aimed at the improvement of
structures and existing facilities in order to
allow for the refurbishing of vacant
buildings into socially attractive housing,
public facilities or both. Projects must be
compatible with regional, local, climatic
and cultural characteristics of the area and
professional interventions must eliminate
all urban and architectonic barriers in order
to guarantee universal assess to the area.
And finally, it is very important to remember
that the creation and implementation of a
planning process cannot only deal with the
prioritization urban intervention actions but
also include a strategy and methodology
for the spreading of information related to
operational stages and control points that
will allow for social control of actions
initiated by the public sector.
Methodology
Methodology will define the work stages
and assure compliance with principles
and directives, provide details of actions
within a temporal axis (chronogram) as
well as define the means and tools that will
be used in order to reach the respective
objectives. Methodology will guide the
project manager in the creation of the final
product.
Methodology will assimilate and analyze
all available and future research, intended
actions, the tools used for the fact finding
actions (questionnaires, interviews etc.),
deadlines, teams and division of labor,
publicity strategies and any other
measures used for the development and
realization of the final product.
Methodology, or the 1st stage of the
Rehabilitation Plan, must concentrate on
the execution of the following points:
a. Definition and delimitation of the
rehabilitation area including presentation
and justification;
b.Describe the Plan and/or Project's
strategic objective(s);
c. Provide directives for the execution of
the Plan and/or Project according to local
urban legislation;
d. Provide complete fact finding reports,
research reports and plans for projects
and interventions related to the
rehabilitation area(s) (accomplished,
implemented, under creation or upcoming);
e. Provide a complete list of the main
public and private parties involved in the
rehabilitation of the area and/or the
project (organ, secretariat and other
institutions within the three branches of
the government private and organized
civil society entities);
f. Provide the main data and urban
indicators that will be used for the control
and follow-up systems, according to the
proposed objectives. Provide information
on the forms through which the
information was gathered and
systematized.
g. Supply information on how the
Rehabilitation Plans and/or Projects
comply with the Master Plan, either
through a specific law, reference to the
plan or project in the Master Plan or
connection with the principles and
directives of the Master Plan.
Contents and deployment
Rehabilitation Plans must address,
among other matters, the following points:
a. a detailed list of the organized groups
from civil society with whom the plan will
be discussed and created and a
participation agenda for each of the
involved parties (NGOs, entrepreneurs,
tenant associations, labor unions,
commercial associations, shop-owners
Metodologia
A metodologia contempla a definio das etapas de trabalho assegurando os princpios e diretrizes, o
detalhamento das aes dentro de um horizonte temporal (cronograma), alm dos meios e
instrumentos que sero utilizados para atingir os objetivos pretendidos. A metodologia guiar o agente
planejador na elaborao do produto final.
Entre outras informaes, na metodologia consideram-se as pesquisas que sero realizadas, as aes
pretendidas, o instrumental utilizado para o levantamento de dados (questionrio, entrevista etc), o
tempo previsto, a equipe e da diviso do trabalho, as formas de tabulao e tratamento dos dados, as
estratgias de divulgao, enfim, tudo aquilo que se utilizar na elaborao do produto final pretendido.
Diretor (PD), podendo ser atravs de lei especfica, citao da previso do plano ou do projeto no PD, ou
apontamento da vinculao com os princpios e diretrizes do PD.
Composio e desenvolvimento
Os Planos de Reabilitao devero conter, entre outros, os seguintes itens:
A composio dos Planos poder ainda prever outros itens, como os abaixo relacionados:
32
organizations);
b. collect data and professional information
related to positive and negative
aspects/effects (physic-environmental,
socio-economic, funding structure,
transportation and mobility systems, urban
legislation, cultural heritage and patrimony
etc.);
c. collect data and, in particular, make a
complete survey of vacant or under-used
real estate and public buildings as well as
evaluate and foresee the nominal and legal
status of funds and fund purposes;
d. to propose and foresee the application of
urbanism and taxation tools included in the
City Statutes and to present drafts of Law
Bills necessary for the adaptation and
harmonization of the Rehabilitation Plan
with the Master Plan.
The contents of Plans may also include the
below mentioned points:
a. collecting of information on the socioeconomic situation of the inhabitants of the
rea to be rehabilitated as well as on the
potential inhabitants after the rehabilitation
interventions as well as on the public
aspirations to live in the city center(s);
b. collect, systematize actualize and/or
analyze all environmental, historical,
geographical, sociological, economic and
urban studies;
c. physical survey of vacant urban spaces,
vacant buildings, under-used buildings,
land and on the state of conservation of
buildings and of urban spaces and the
current use of land; l
d. provide urban infra-structure evaluation
(water distribution, sewages, urban
sanitation, public lighting, telephones and
optical cables) as well as to evaluate area
accessibility and the urban real estate
market;
e. identify and evaluate areas capable of
attracting partnerships with public or
private entities, enterprises and urban
consortium projects;
f. evaluate local, state and federal urban
legislation in relation to the preservation of
the environment and of the public
patrimony as well as to, when applicable,
point to possible conflicts; al education as
well as to seek solutions that have the
support the local population and that
revitalize the value of public spaces;
g. research the economic-financing viability
of the plan/project, specify costs, financing
models and identify potential sources of
financing and subsidies;
h. propose all possible urban and
architectonic interventions (refurbishment,
restoration, adaptation, conservation,
revitalization) and the respective degrees
(partial, total, preventive, urgent) while
upholding the objective of creating social
diversification and a social housing
benefits;
imveis subutilizados, estado de conservao dos imveis e dos espaos urbanos e uso do solo;
d. Avaliao da infra-estrutura urbana (redes de distribuio de gua, esgoto, drenagem
urbana, iluminao pblica, telefonia e cabos ticos), da acessibilidade e do mobilirio urbano;
e. Avaliao de reas de oportunidade para promover parcerias pblicas, pblico-privadas e
operaes urbanas e consorciadas;
f. Avaliao da legislao local, estadual e federal urbanstica, de preservao ambiental e do
patrimnio, identificando pontos conflitantes, quando houver;
g. Estudo de viabilidade econmico-financeira, estabelecendo os custos, formas e
possibilidades de fontes de financiamento e de subsdios;
h. Proposio das intervenes urbanas e arquitetnicas em suas diferentes modalidades
(reforma, restaurao, adaptao, conservao, requalificao) e graus (parcial, total, preventiva,
emergencial) com diversificao social e de usos dos imveis;
i. Proposio de projetos de conscientizao da cidadania, educao patrimonial e ambiental,
buscando solues para a incluso da populao em situao de rua, valorizando e qualificando o espao
pblico.
j. Proposio de programas que visem dinamizao da economia local com gerao de
emprego e renda com a insero da populao no mercado de trabalho, por meio de projetos de
capacitao profissional, incentivos fiscais para atividades de prestao de servios e implantao de
projetos e intervenes urbanas para qualificao do pequeno comrcio, do comrcio ambulante e do
comrcio artesanal entre outros;
k. Elaborao, desenvolvimento, capacitao e implantao de sistemas de informao e
monitoramento e divulgao de informaes que permitam produzir indicadores urbanos de
reabilitao, acompanhar novos processos, divulgar novas prticas, alm de discutir e avaliar experincias
de reabilitao e a dinmica urbana.
l. Capacitao tcnica que vise o fortalecimento da gesto para elaborao de planos e
polticas de reabilitao.
RENATO BALBIM
Belm/PA
34
P A R T E 1
E L A B O R A O E I M P L E M E N T A O D E P L A N O S
D E R E A B I L I T A O D E R E A S C E N T R A I S
Implementation Points
Alm disso, necessrio ressaltar que o desafio da integrao, frequentemente, no se resolve apenas
dentro das fronteiras do municpio. Questes de mbito intermunicipal ou metropolitano s se resolvem
com polticas baseadas em outras escalas territoriais (bacia hidrogrficas, micro-regies e regies
metropolitanas), e necessitam, portanto, de cooperao entre municpios, estados e unio para serem
discutidos e levados a termo.
* o Ministrio Pblico (Estadual ou Federal, quando a rea envolver a utilizao de reas da Unio) representado pelo promotor de justia designado para a rea de habitao e urbanismo, seu papel
fiscalizar o cumprimento da lei e autuar processos administrativos para apurar irregularidades urbansticas
sempre que estas chegarem a seu conhecimento. Poder ser parceiro vital na soluo dos conflitos de
interesse surgidos durante a implementao das aes de reabilitao, sobretudo atravs da promoo
de Termos de Ajustamento de Conduta que comprometam as partes envolvidas.
36
jurdica, na elaborao de projetos de reforma de imveis e na sua aprovao pela prefeitura e nos
processos de reviso da legislao urbanstica e de uso e ocupao do solo.
* os servidores pblicos municipais dos diversos rgos envolvidos essencial o envolvimento dos
quadros tcnicos e polticos do gabinete do prefeito, das Secretarias de Planejamento, Urbanismo, Infraestrutura, Transportes, Habitao, Meio-Ambiente, Cultura, Educao, Assistncia Social e Finanas.
Dadas as dificuldades, a reabilitao urbana acontece apenas se for tratada como uma poltica prioritria
de governo que envolva todas as suas reas.
Identificam-se como atribuies do Ncleo a definio e aprovao das diretrizes gerais de natureza
urbanstica, turstica, cultural, econmica, financeira e social da rea de interesse comum; a definio e
aprovao dos programas, projetos e das operaes urbanas na rea central, assim como a definio
da(s) sua(s) estratgia(s) de implementao; o acompanhamento das aes e intervenes decorrentes
do Plano de Reabilitao; a definio dos fruns e do calendrio de discusso com a sociedade; a
articulao poltica com outros rgos da Unio, do Estado e do Municpio e outros atores afetos aos
temas tcnicos definidos pelo Plano de Reabilitao e, finalmente, a elaborao de diretrizes e estratgias
de divulgao das aes relacionadas ao centro.
Formas e instrumentos de atuao cooperada
A parceria pblico-privada (PPP) concebida como um acordo firmado entre a administrao pblica e
38
entes privados, que estabelece vnculo jurdico entre eles, visando implantao ou gesto, no todo ou
em parte, de servios, empreendimentos e atividades de interesse pblico.
A principal vantagens das PPPs est relacionada capacidade de levantar novos recursos em reas de
interesse do capital privado sem nus ao Estado, que salvaguarda sua capacidade de aplicao de
recursos em polticas sociais.
Esses dois tipos de Organizaes podem ser constitudos para a prestao de servios pblicos no
exclusivos do Estado
As Organizaes Sociais (OSs) foram institudas pela Lei Federal n 9.637/98 como pessoas jurdicas de
direito privado, criadas por particulares, ainda que, geralmente, por interesse de algum dos poderes
pblicos, para desempenhar servios sociais no exclusivos do Estado, como ensino, pesquisa cientfica,
proteo ao meio ambiente, incentivo cultura, programas de sade, entre outros. Essas Entidades se
submetem ao regime jurdico predominantemente de direito privado, porm parcialmente derrogado
por normas de direito pblico, no que diz respeito ao controle sobre seus atos.
As Organizaes da Sociedade Civil de Interesse Pblico (OSCIPs) foram institudas pela Lei n. 9.790/99.
As OSCIPs so criadas por particulares e condicionadas a ter pelo menos uma das finalidades relacionadas
assistncia social, cultura, educao, sade, meio ambiente, desenvolvimento econmico e social. Por
no terem fins lucrativos, o excedente lucrativo tambm deve voltar para o fomento de suas atividades e,
da mesma forma que as OSs, pelo fato de ambas administrarem bens de natureza pblica so sujeitas ao
controle de resultado pelo Poder Pblico e do Tribunal de Contas.
As OSCIPs, no entanto, se submetem a requisitos mais rgidos para a sua instituio e so supervisionadas
pelo rgo do Poder Pblico e pelos Conselhos de Polticas Pblicas da rea de atuao correspondente
atividade fomentada, em cada nvel de governo.
O Estatuto da Cidade (art. 322, I e II) prev tambm medidas que, entre outras, podero ser previstas
na Lei Municipal especfica da Operao Urbana Consorciada, tais como modificao de ndices e
caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, regularizao de construes etc.
40
GIDUR POA
2) Social Participation
Social participation is as essential during
the whole process of urban rehabilitation as
for any other interventions by a democratic
State. As the rehabilitation projects in
question give priority to actions that
improve the right of access to the cities, and
in particular to those that are often and for
various reason excluded, it is important to
use social participation as a tool for the
identification of methods and mechanisms
that will allow the inclusion of the
population. It is in fact a planning model
based on professional studies and fact
findings (surveys of the city) in constant
interaction with ongoing everyday reality.
Community participation can take the form
of municipal councils, general and
periodical assemblies or through specific
meetings with various sectors of organized
civil society.
It is therefore very important to inform
community organizations from the start and
to provide incentives to create organs that
represent the population as well as to lend
support to the consolidation of existing
groups that represent different segments of
the population. These actions should be
followed by the mobilization of social
groups, organized or not, and focus
specifically on the subject of the city's
central area through the scheduling of
community meetings where knowledge and
systematized information can be openly
discussed and collected.
qualitativas e/ou estruturais em um dado contexto socioeconmico, seja para sanar ou minimizar
problemas especficos identificados naquele mbito, seja para explorar oportunidades e novos
paradigmas de desenvolvimento.
2) Participao social
A participao social fundamental durante todo o processo de reabilitao urbana, bem como para
quaisquer outras intervenes do Estado democrtico. Visto que os processos de reabilitao aqui
defendidos tm como prioridade as aes que garantam os direitos de acesso cidade e urbanidade
queles comumente excludos, creditada participao social a identificao das formas de insero
desta populao e os mecanismos que a garantam. Efetivamente, prope-se superao de um modelo
de planejamento que toma como base os estudos e levantamentos tcnicos (leitura tcnica da cidade) e
os coteje, constantemente, leitura da realidade cotidiana.
A participao da comunidade poder acontecer por meio dos conselhos municipais, de assemblias
gerais e peridicas ou de reunies especficas com os vrios setores da sociedade civil organizada.
Assim, dever ser articulado, em primeiro lugar, o apoio prpria organizao comunitria via aes de
incentivo criao de organismos representativos da populao e consolidao dos grupos
representativos de segmentos da populao existentes. A partir da, possvel proceder mobilizao
dos atores sociais, organizados ou no, com foco especfico na questo do centro, com a realizao de
reunies comunitrias de discusso para reconhecimento e sistematizao de informaes.
A instalao de um escritrio ou ncleo gestor na rea central tambm tarefa essencial para que se d a
articulao com as lideranas locais, contribuindo para a organizao comunitria e incentivando a
participao da populao no projeto. um local de referncia para o acompanhamento de todo o
processo e deve ser utilizado para divulgao de informaes e realizao de reunies das comisses de
representantes.
Capacitao Tcnica
Entende-se por capacitao os processos que visam insero instrumentalizada de grupos sociais ou
conjunto de profissionais nos espaos prprios de disputa para consolidao de seus objetivos, de
maneira a estabelecer um ambiente democrtico de participao, que construa e reforce
permanentemente os processos sociais, visando incluso social.
A capacitao deve, ainda, considerar a criao ou reforo de espaos de ao nos quais possam se
exercitar as habilidades que se deseja desenvolver.
Na rea da poltica urbana, as aes de capacitao tm como objetivo fortalecer a capacidade tcnica e
institucional de agentes pblicos e sociais para a formulao, implementao e acompanhamento de
polticas pblicas urbanas integradas e para a realizao de aes articuladas e participativas na rea de
desenvolvimento urbano, alm de fomentar o desenvolvimento institucional.
42
Para assegurar o acesso a terra urbanizada e bem localizada para todos, e garantir o uso e a ocupao
democrtica das reas urbanas centrais num ambiente de aumento da capacidade e disposio do Estado
em investir em iniciativas de urbanizao e acesso habitao, faz-se essencial investir na capacitao dos
agentes locais, includos os gestores e tcnicos municipais e os operadores do Direito, responsveis pela
execuo das polticas pblicas de urbanizao e habitao, de disponibilizao de reas e viabilizao de
empreendimentos.
3) Instrumentos de Reabilitao
Apesar de os instrumentos de planejamento urbano existentes no Brasil no haverem sido pensados
especificamente para um contexto de reabilitao de centros, possvel combinar os instrumentos
tradicionais da poltica tributria e da poltica de preservao com os novos instrumentos definidos no
Estatuto da Cidade a fim de contribuir para melhor desempenho das intervenes pretendidas.
Para definir quais instrumentos podem ser aplicados adequadamente na viabilizao de uma interveno,
necessrio estar de posse de estudos bsicos adequados escala da operao, como o uso e ocupao do
solo, dominialidade, infra-estrutura, tendncias demogrficas, econmicas, mapeamento de interesses
etc.
o conjunto de instrumentos que serve para obrigar o proprietrio de um terreno ou imvel vazio ou
subutilizado a dar uso para sua propriedade, de acordo com a rea em que ela est, cumprindo a funo
social.
A regra da Edificao Compulsria estabelece um prazo para o proprietrio parcelar e construir. Caso
isso no acontea, o valor do IPTU do imvel em questo vai se tornando cada vez maior, dobrando a
cada ano, por um perodo de cinco anos. Se, ao fim deste perodo, o proprietrio ainda no houver dado
um bom uso quele imvel, o poder pblico pode proceder a sua desapropriao, penalizando, ainda, o
proprietrio com o pagamento em ttulos da dvida pblica.
Este instrumento til para estimular a construo, a reforma e o uso de edifcios e terrenos na rea de
interveno, alm de influenciar no mercado imobilirio por meio do estmulo oferta de imveis e da
criao de oportunidades para sua aquisio pelo Poder Pblico ou por outros agentes.
Para a aplicao desse instrumento importante definir com clareza os usos a privilegiar, para evitar
incoerncia com os objetivos e diretrizes do Plano de Reabilitao. Seu uso deve estar previsto no Plano
Diretor, e sua aplicao deve ser regulamentada por lei especfica.
44
.
Instituio de zonas especiais de interesse social - ZEIS
ZEIS so reas da cidade definidas no Plano Diretor para abrigar projeto de interesse social,
freqentemente de moradia popular. uma maneira de assegurar terras bem localizadas e providas de
infra-estrutura para o uso dos mais pobres, criando uma espcie de reserva de mercado o uso social.
As ZEIS em reas centrais tm servido para reservar terrenos ou prdios vazios para moradia popular e
facilitar a regularizao de reas ocupadas e de cortios.
Em sua definio, as ZEIS podem incluir regras de uso do solo e combinar-se com outros instrumentos
incitativos e coercitivos que assegurem o objetivo de manter e promover oferta de HIS, sendo
necessrio, para tanto, a delimitao de permetro e dos instrumentos aplicveis no Plano Diretor.
A implementao de ZEIS requer uma gesto compartilhada do territrio entre o Poder Pblico e os
atores locais, com acompanhamento social e mobilizao dos proprietrios e empresrios do setor da
construo. A prefeitura precisa possuir recursos disponveis para implementao de uma estrutura de
gesto, para a implantao de infra-estrutura e equipamentos e para estabelecer uma reserva fundiria no
local, alm de dispor de linhas de financiamento habitacional adequadas s regras da ZEIS.
Direito de Superfcie
Este instrumento separa a propriedade do lote do direito de utiliz-lo. Estabelece que o direito de
construir na superfcie, espao areo ou subsolo de um lote pode ser concedido, comprado ou vendido
independentemente da propriedade do lote. Pode ser oneroso ou gratuito, temporrio ou permanente.
Este instrumento pode ser usado para fins de regularizao fundiria em ocupaes consolidadas dentro
da malha urbana. No caso de a rea pertencer ao Poder Pblico, este pode conceder populao o
RENATO BALBIM
direito de superfcie para fins de moradia. Se a rea pertencer a particulares, pode-se conceder o direito
de superfcie ao Poder Pblico para que este promova a urbanizao e regularizao da rea e,
posteriormente, conceda o direito para a populao ocupante.
Direito de Preempo
O Direito de Preempo garante que a prefeitura tenha prioridade na compra de um determinado
terreno, no momento em que este for oferecido venda no mercado. Pode ser til para adquirir imveis
postos venda em reas estratgicas e para acompanhar o mercado imobilirio em permetros
RENATO BALBIM
determinados.
Para sua aplicao so necessrios uma estrutura operacional e um setor de avaliao eficientes e uma
equipe municipal preparada para verificar possveis impedimentos e contradies com a Lei de
Licitaes, alm de recursos disponveis para adquirir os terrenos nos prazos legais.
so feitos na infra-estrutura da cidade e que resultam em valorizao dos terrenos privados. A prefeitura
PM BELO HORIZONTE /MG
estabelece no Plano Diretor o coeficiente bsico de utilizao dos lotes, e os que quiserem edificar alm
desse limite devero pagar ao poder pblico por esse direito. A prefeitura estabelece tambm um valor
para a venda desse potencial construtivo, alm de determinar onde estes recursos sero aplicados. Os
recursos obtidos podem, por exemplo, financiar projetos de regularizao fundiria, habitao de
interesse social, implantao de equipamentos comunitrios e reas verdes ou preservao do
patrimnio histrico.
A rea de utilizao do solo criado deve estar gravada no Plano Diretor, e sua aplicao depende de uma
Planta de Valores atualizada, caso o critrio de cobrana seja o acrscimo de metros quadrados.
46
Normalmente as operaes urbanas consorciadas so utilizadas para obter recursos para obras. Esse
instrumento tem uma gesto complexa e necessita, portanto, de um forte controle social dos resultados,
o que garante a manuteno dos objetivos.
H municpios que utilizam esse potencial construtivo para fomentar a recuperao do patrimnio
arquitetnico de particulares tombados, permitindo que seus proprietrios negociem a venda do
potencial construtivo do imvel a outros empreendedores, que, de acordo com regulamentao
especfica, poderiam extrapolar o limite de edificao permitido para a rea onde pretendem erguer
novo empreendimento.
Consrcio Imobilirio
um mecanismo que viabiliza parcerias entre os proprietrios de imveis e o poder pblico, segundo o
qual o proprietrio passa o imvel ao poder pblico, que faz as obras e, em troca, o antigo proprietrio
recebe lotes, casas ou apartamentos no mesmo valor que o terreno tinha antes das obras.
Com a sano da Lei n 11.481, de 31 de maio de 2007, estes instrumentos de reconhecimento de posse
passaram a ser aceitos pelo Sistema Financeiro da Habitao como garantia real para a obteno de
financiamento para a construo e melhorias habitacionais.
48
ser diferenciados em funo do interesse social. Dessa forma, possvel estabelecer uma poltica de
subsdios para as tarifas dos servios de energia eltrica e fornecimento de gua e tratamento de esgoto
para reas e imveis urbanos onde morem pessoas de baixa renda.
A aplicao de incentivos fiscais e isenes tributrias (IPTU, ISS etc) necessita de regulamentao por
meio de Leis especficas. Esses instrumentos podem ser usados a fim de valorizar uma rea atravs da
instalao de determinadas atividades, que podem funcionar tanto como incentivo atividade turstica
quanto servir a uma poltica de gerao de emprego e renda ou estar voltado a uma estratgia de
preservao do Patrimnio Cultural.
Uma poltica de incentivos deve ser estuda e implantada com bastante cuidado, pois pode acabar
beneficiando os setores mais abastados da sociedade e reforar a lgica segregacionista. Para que isso
no acontea, a prefeitura deve contar com uma estrutura operacional eficiente e uma equipe preparada
para avaliar o custo/ benefcio dessas operaes.
A maior parte dos instrumentos no tem eficcia sem um papel ativo do municpio, tanto para estimular
como para controlar sua aplicao. Alguns instrumentos so de difcil gesto e s vale a pena institu-lo se o
municpio tiver capacidade operacional para aplic-lo. Por exemplo, se no houver uma boa gesto da
"planta de valores imobilirios" no se poder contar muito com os efeitos da tributao progressiva.
Alm disso, algumas aes idealizadas para gerar recursos ou recuperar mais-valias podem ser incuas ou
ter efeitos perversos. O caso mais comum o da outorga onerosa, que s funcionar onde o mercado
tiver interesse em construir acima do coeficiente bsico. Onde o mercado pressiona por uso comercial,
pode ser interessante obrigar a construo mista de HIS (andares superiores, por exemplo).
Finalmente, em muitos casos h necessidade de adequar as normas vigentes ou criar normas especficas
para reforma e mudanas de uso nos edifcios, assim como para as transformaes no espao pblico.
Deve-se, para tanto, levar em considerao a possibilidade de gerao de conflito entre as normas de
preservao e a adaptao de edifcios para usos residenciais ou outros, com exigncias de conforto ou de
segurana estabelecidas em outras normas municipais (leis de zoneamento, cdigos de edificao etc.).
A aplicao dos instrumentos deve ser feita com cuidado e parcimnia, baseada em estudos e diagnsticos
detalhados e em um planejamento bem estruturado. A implementao do Plano de Reabilitao
depende, dessa maneira, de uma ao articulada e pactuada a fim de que suas aes cumpram as
determinaes colocadas nas diretrizes e atinjam os objetivos esperados. Nesse processo, indispensvel
contar com uma equipe tcnica bem preparada e ter consolidados os mecanismos de participao
popular e controle social por meio de mecanismos de monitoramento e acompanhamento sistemtico de
todas as aes previstas no Plano de Reabilitao.
50
RENATO BALBIM
RENATO BALBIM
E X P E R I N C I A S
D E S E N V O L V I D A S
Mercado municipal, Belm /PA
52
P A R T E 2
E X P E R I N C I A S D E S E N V O L V I D A S
53
dessa identidade tambm fazem parte os moradores e as atividades tradicionalmente desenvolvidas nas
reas tombadas. Esse entendimento incompatvel com a transformao dos stios reabilitados em
cenrios para turistas ou com a idia de que todos os imveis restaurados devam tornar-se museus ou
atelis.
Quando alm das questes culturais existe a proposta de melhorar a qualidade da habitao ou
repovoar os centros, assim como desenvolver programas de incluso social, os imveis tombados
podem ser restaurados para continuar tendo seus usos originais ou ter seus usos alterados, conforme as
necessidades da interveno. Por outro lado, esses novos usos podem trazer diferentes tipos de
recursos para a conservao dos imveis.
Dente as cidades apoiadas pelo Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, trs esto inscritas
pela UNESCO como Patrimnio Cultural da Humanidade. Em Salvador, um dos papis do governo
federal tem sido garantir a permanncia dos moradores originais de baixa renda nos imveis restaurados.
Em So Lus, casares esto sendo reabilitados para moradia e para oficinas de capacitao profissional.
Em Olinda, trata-se de viabilizar a conteno das encostas para garantir a conservao do patrimnio em
risco, formado pelo casario hoje ocupado por famlias de poucos recursos.
Em outras duas cidades, Amparo, no interior do estado de So Paulo, e Belm do Par, os planos de
reabilitao dos centros histricos articulam o restauro dos imveis com programas habitacionais,
dinamizao das atividades culturais e econmicas, assim como melhorias da acessibilidade.
Em todas as cidades, o governo federal busca articular o apoio elaborao de planos integrados de
reabilitao com a atribuio de recursos para moradia, por meio dos vrios programas da Secretaria
Nacional de Habitao (SNH) do Ministrio das Cidades e operacionalizados atravs da Caixa, como o
Programa de Arrendamento Residencial (PAR), Crdito Associativo, Crdito Solidrio, Carta de Crdito,
54
Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social (PSH) e outros. Em alguns casos, os recursos da lei
federal de Incentivo Cultura Lei Rouanet, via renncia fiscal, so utilizados para complementar os
custos da recuperao de imveis histricos que ultrapassam os tetos de financiamento estabelecidos
pelo PAR.
Existe tambm uma cooperao estreita com as iniciativas coordenadas pelo programa Monumenta.
Esse programa, financiado com recursos do BID, do Governo Federal e contrapartidas locais, busca no
apenas restaurar imveis integrantes de stios histricos tombados pelo Iphan, como tambm propiciar
aes de fortalecimento institucional, como treinamento de equipes e atualizao de legislao urbana e
educao patrimonial, formao de mo-de-obra para restauro e fomento de atividades econmicas.
Entre as cidades apresentadas neste Bloco, a cooperao espanhola, mediante um convnio da Junta de
Andaluzia com o Ministrio das Cidades e as respectivas municipalidades, tem uma presena importante
em So Lus, onde financia a Oficina de Restauro do bairro do Desterro e, junto com recursos do
Ministrio das Cidades, viabiliza a recuperao de imveis para habitao de interesse social.
55
RENATO BALBIM
56
SO LUS
MARANHO
SALVADOR
BAHIA
BELM
PAR
AMPARO
SO PAULO
OLINDA
PERNANBUCO
57
PM SO LUIS /MA
66
9901
Desterro
Comrcio de Artesanato
58
SO LUS
A funo social do patrimnio histrico, arquitetnico e cultural
So Lus rene o maior conjunto arquitetnico histrico da Amrica Latina. So cerca 5.607 imveis
dentro da rea de tombamento. Desse total, cerca de 1.200 esto dentro da rea de preservao
considerada Patrimnio da Humanidade, sob a proteo do IPHAN.
Nas dcadas de 80 e 90, no mbito do Programa de Preservao do Centro Histrico de So Lus, alguns
logradouros e edifcios pblicos foram reabilitados pelo governo estadual. No entanto, a expanso
econmica de So Lus, ligada a importantes investimentos pblicos, h vrias dcadas se faz em direo
ao norte da cidade, deixando o centro esquecido. Em razo disso, a rea tombada corre forte risco de
degradao por conta dos problemas ambientais e sociais que enfrenta.
Na reabilitao h uma questo ambiental a enfrentar, pois o rio foi transformado em laguna de
estabilizao de esgotos, e 50 mil pessoas vivem em reas alagadas no centro. Esse problema interfere
194
na paisagem urbana, uma vez que se criam reas com rebaixamento de nveis d'gua e aterros. Os
tcnicos locais lembram que, alm dos projetos a serem desenvolvidos no mbito da reabilitao,
necessrio tambm dar respostas gesto urbana e cotidiana. necessrio integrar os grandes projetos
com as questes histricas e da identidade local como, por exemplo, a pesca e o artesanato.
59
Desde 2003, existe um Ncleo Gestor do Centro, de mbito municipal, que procura enfrentar o
conjunto das questes que envolvem a regio. Esse ncleo foi implantado por sugesto do IPHAN, e sua
Igreja do Desterro
PM SO LUIS /MA
Atualmente, ocorre uma atuao concertada entre a Prefeitura, o Ministrio das Cidades e a Caixa,
pretendendo promover habitao social nos prprios edifcios tombados, como forma de manter a
populao residente na rea, onde esto tambm seus meios de sobrevivncia, alm de financiar a
recuperao desses edifcios. Alguns desses imveis, que tinham risco de arruinamento, foram
estabilizados com recursos do IPHAN e, em seguida, receberam investimentos para a reforma com
destinao de habitao de interesse social.
Parte dos imveis que necessitam investimentos para conservao pertencem aos rgos pblicos
federais. Um deles, localizado na Rua Humberto de Campos, 107, propriedade do Patrimnio da
Unio, j foi transferido Prefeitura de So Lus. As obras de reabilitao para construo de moradias
populares esto sendo iniciadas e contam com recursos do Oramento Geral da Unio, da Junta de
Andalucia (Cooperao entre a Espanha e o Ministrio das Cidades) e da Prefeitura de So Lus. A
proposta de utilizao do edifcio para habitao de interesse social partiu da Associao de Moradores
do Centro Histrico e tem apoio tcnico da Junta de Andalucia e do Ministrio das Cidades.
60
Bairro do Desterro
importante ressaltar o papel que a Junta de Andalucia vem tendo no processo de reabilitao de So Lus
e, especialmente, no bairro do Desterro, seja na forma de apoio tcnico ou como financiadora de
iniciativas essenciais para a recuperao sustentvel do bairro, como o caso tambm da Oficina-Escola
de Restauro.
Para responder a esse conjunto de questes e fortalecer as iniciativas em curso, o Ministrio das Cidades
vem apoiando, desde 2004, a elaborao e implementao de planos e projetos de reabilitao
integrados para o centro de So Lus.
61
Para atingir essas metas foi necessrio definir polticas de orientao que proporcionem o debate e a
mobilizao social e a criao de mecanismos e instrumentos de planejamento que dem subsdios s
decises no processo de gerenciamento. O Plano de Gesto criou canais para a participao social,
estimulando o debate em torno das polticas de conservao e das suas estratgias de implementao,
alm de mecanismos de incentivo s parcerias para a captao de recursos, buscando o equilbrio entre os
investimentos pblicos e privados na rea. Foi necessrio, ainda, resguardar as especificidades do Centro
Histrico, valorizando e explorando as suas potencialidades e as da populao local.
Est prevista no Plano uma etapa de monitoramento e controle dos projetos implementados que oriente
os futuros debates e propostas. Foi criada a possibilidade para o estabelecimento de um sistema conjunto
de avaliao e fiscalizao, com equipe administrativa e operacional para o centro histrico, escritrio
tcnico do patrimnio e legislao municipal especfica para o Centro Histrico.
O Bairro do Desterro localiza-se numa circunscrio geogrfica, bem acima do nvel do mar, que foi
desenhada acompanhando o desenvolvimento urbano de So Lus. O bairro composto de ruas
estreitas e, por vrios sculos, abrigou um porto com funes comerciais.
A partir de meados do sculo XX, com a expanso da cidade para a periferia, paralelo ao fim do porto, o
bairro passou a vivenciar um processo de isolamento, sendo estigmatizado como reduto da
marginalidade. Os antigos casares viraram penses, cortios ou residncias coletivas para pessoas com
pouca ou nenhuma renda. Tambm permaneceram no bairro famlias que habitam a rea h geraes.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
62
PM SO LUIS /MA
Degradao do casario
Bairro do Desterro
will present a management proposal based on
the principles of Integrated Urban
Development and Preservation.
The achievement of the above objectives
required the definition of policies that
fomented debate, public participation and the
creation of planning models and tools that can
help the management in the decision making
process. The Management Plan created
communication channels that fomented public
participation and stimulated debate on
preservation policies and preservation
implementation strategies as well as on
incentive tools for resource partnerships that
create equilibrium between public and private
investments. It was also necessary to
safeguard the particularities of the Historic City
Center and to re-evaluate and explore its
potentials as well as the potential of the local
population.
The Plan also foresees a follow-up and control
stage of implemented projects that will serve
as a base for future debate and proposals. It is
now possible to create a joint evaluation and
inspection system, composed of an
operational and administrative City Center
team, a professional heritage bureau and
specific municipal legislation for the Historic
City Center.
The Desterro Neighborhood Rehabilitation
Plan
The area known as Desterro, an area known
for its lack of public spaces and instable
historic buildings, was identified during the
process of discussion and creation of the
rehabilitation plans for historic central areas of
So Lus as a priority intervention by the City
Council and the Ministry of Cities. This
intervention is funded by the Federal Budget
(OGU-2004) and is already under way.
The Desterro Neigborhood is located within a
geographical circumscription well above sea
level that was outlined for the urban
development of the city of So Lus. The
neighborhood is composed of a network of
narrow streets and was also, during several
centuries, the location for a commercial
harbor.
When the city expanded outwards during the
middle of the 20th century and the harbor was
closed, the neighborhood became an isolated
location and was stigmatized by marginality
and all its negative implications. The old
mansions turned into boarding houses,
sleeping pads or collective residences for
individuals with low or no income. However,
some of the families that lived in the Desterro
neighborhood for generations also stayed
behind.
The plan was funded through resources
originating from the National Rehabilitation
Plan and has the objective to create joint
professional, institutional and financing
actions for a specific 5 year rehabilitation plan
for the Desterro neighborhood and its
surroundings as well at to achieve its
integration with modern city life, functions and
activities.
Structural Project
a) Refurbishing of buildings comprises
rehabilitation work on several buildings
between 2004 and 2009 funded through
partnerships signed between the Ministry of
Os Projetos Estruturadores
a) Intervenes em imveis obras de reabilitao em diversos
imveis, no perodo de 2004 a 2009, com recursos de parcerias firmadas entre Ministrio das
Cidades, Caixa, Lei Rouanet, Governo Espanhol, Prefeitura de So Lus, IPHAN e Ministrio da
Cultura.
b) Trecho de melhorias fsicas melhorias de estrutura, cobertura, fachada e instalaes para 63
casas situadas nas ruas Palma e Afonso Pena, destinadas a habitaes para famlias de baixa renda
com recursos do FGTS.
c) Universo para novos estudos delimitado universo para possveis estudos de viabilidade em
prdios nos quais j foi aplicado recurso pblico, por meio de projetos ou obras de estabilizao
realizadas pelo IPHAN.
d) Obras de Infra-estrutura Urbana restauro do Mercado Central; drenagem e urbanizao
do Canal do Oscar Frota.
Alm dessas definies, o Plano detalhou com a participao da comunidade aes e intervenes de
melhoria dos equipamentos urbanos, promoo de atividades econmicas, formao de mo-de-obra,
dinamizao cultural e educao patrimonial.
63
Alm desta ao, h a instalao do Entreposto Pesqueiro, que pretende fortalecer a atividade pesqueira,
mediante o cadastramento de pecadores e trabalhadores porturios, capacitao da comunidade,
identificao do mercado de trabalho e insero de produtos da atividade pesqueira neste mercado. O
projeto do Entreposto est atualmente sendo negociado como Programa Monumenta do Ministrio da
Cultura.
Outro projeto fundamental na rea de capacitao a Oficina-Escola, que surge como a oportunidade de
sanar duas grandes demandas: a qualificao de mo-de-obra especializada e a insero social dos jovens,
gerando uma oportunidade de trabalho. A primeira etapa da Oficina-Escola foi implantada em janeiro de
2005: a Escola de Azulejaria de So Lus, que contempla a formao no restauro de azulejos antigos e
manufatura de peas de reposio.
Em 2006 a Oficina Escola passou a ter sede prpria em imvel do patrimnio histrico localizado na Av.
Beira Mar, no antigo Cais de Santo ngelo. O imvel est sendo recuperado com recursos do Convnio
entre o Governo Espanhol (AECI), IPHAN e Prefeitura de So Lus e a primeira etapa das obras ser
inaugurada em junho 2008.Nessa sede, alm da Escola de Azulejaria, j funcionam tambm escolas de
carpintaria, marcenaria e alvenaria.
64
* oficinas de educao patrimonial para crianas do bairro, de acordo com o projeto piloto Viver
o Desterro;
* oficinas de educao patrimonial para os alunos e professores da rede pblica agentes
modificadores;
* capacitar agentes da comunidade guardies da memria;
* recuperar e registrar fotografias pertencentes aos moradores do bairro;
* levantamento da memria informal dos moradores edio caderno do Bairro;
* Caminho da Memria guia do pedestre aos marcos importantes do patrimnio cultural e
ambiental do bairro.
65
IGREJA DA
ORDEM 3 DO
CARMO
IGREJA
CONVENTO
DO
CARMO
IGREJA DE
NOSSA SENHORA
DO ROSRIO
SENAC
DOS PRETOS
MUSEU
DA CIDADE
IGREJA
DOS
S.PEDRO
CLRICOS
TERREIRO
DE JESUS
CORPO
DE
BOMBEIROS
TERMINAL DA
BARROQUINHA
GINSIO
SO BENTO
ANTIGA
FACULDADE
DE
MEDICINA
C
C
45
FUNDAO
POLITCNICA
C
C
C
C
60
55
60
50
POUSADA
DO CARMO
65
C
C
C
C
C
50
45
66
65
35
55
IGREJA
NOSSA SENHORA
COLGIO
SO SALVADOR
MOSTEIRO E
DE BENTO
DO PASSO
LARGO SO
MUSEU
ETNOGRFICO
ESTCIO DE LIMA
30
35
40
50
40
45
55
50
IGREJA DE SO
BENTO
45
55
CAIXA
FEDERAL
ECONOMICA
CATEDRAL
BASLICA
50
45
60
50
30
20
35
40
C
C
CINE
EXCELSIOR
PALCIO
ARQUIEPISCOPAL
IGREJA DA
AJUDA
IG. N.S. DA
BARROQUINHA
CMARA
MUNICIPAL
55
25
15
10
10
60
60
55
60
15
20
25
65
55
50
IG.N.SRA.
DA
MISERICRDIA
55
45
40
MINISTRIO
DA FAZENDA
30
HOTEL
PALACE
PREFEITURA
TARDE
A
EDIFICIO
EDIFICIO
SULACAP
CINE-TEATRO
GLAUBER ROCHA
35
25
20
DA BAHIA
CLUBE
IGREJA
MERCADO
DO OURO
PALCIO
RIO BRANCO
ELEVADOR
LACERDA
DE ENGENHARIA
BATISTA
CINE
BAHIA
C
Q.E.
50
LARGO
CAIS DO OURO
PALCIO
DOS
ESPORTES
MUSEU
ARTE DE SACRA
ASSOC.
COM.DE
SALVADOR
JD
IGREJA STA
35
IGREJA
S. JOS
DO CORPO
SANTO
DE TERESA
45
50
IGREJA
N.S. DA
CONCEIO
30
DA PRAIA
C
CT
CT
5
R
20
15
INHO
BAHIA
JD
10
BRAHMA
INSS
JD
JD
JD
BANCO
DO ESTADO
DA BAHIA
BANEB
BANCO DO BRASIL
DE
MERCADO MODELO
TERMINAL DA FRANCA
SALVADOR
JD
CAPITANIA
DOS PORTOS
CORREIOS
SUPERMERCADO
JD
JD
ESTALEIRO
JD
PORTO
JD
SALVADOR
DE
BAA
DE
TODO
S OS
PORTO
SANT
OS
COMPANHIA
DE NAVEGACAO
BAIANA
Runas do Pilar
Ruas do Pelourinho no Centro Histrico de Salvador
QU
EB
RA
-MAR
SU
S
FORTE DE SO MARCELO
EMBRATUR
EMBRATUR
IAB
QUEBRA - MAR
SUL
NORTE
QUEBRA - MAR
S A L V A DO R
Patrimnio histrico e manuteno da diversidade social
Salvador uma capital metropolitana de grande vitalidade cultural e vem h vrios anos estruturando
aes de reabilitao nas reas de interesse histrico e cultural da cidade.
O patrimnio histrico de Salvador, primeira capital do Brasil, constitui-se num dos mais ricos legados de
PORTO
sua trajetria secular e rene casares, prdios, sobrados, capelas, igrejas, baslicas, palcios, palacetes,
DE
OR
SALVAD
SANTOS
OS
TODOS
DE
BAA
PORTO
Q.E
identificadas trs outras reas de interveno, alm da do Pelourinho, que foi objeto de interveno em
P.A.M.
PERIF RICO
GUA DE
MENINOS
sete etapas, sendo que a ltima ainda est em curso. As trs reas de interveno so: Pilar e a rea do
M
DA
MOINHO
SALVADOR
CT
CT
JD
CORPO NAVAIS
FUZILEIROS
DE
DISTRITO
NAVAL
2
COMANDO
CT
CT
POST
BO
TE
DE
FU
MP
CA
MP
CA
MESBLA
S/A
DE
Q.E
SUPERMERCADO
BO
TE
DE
PO
BO
TE
FU
M
CA
FU
L
LARGO AGUA
DE MENINOS
D.N.E.R.
Nos projetos em que participa diretamente, um dos esforos do governo federal garantir que a
C
TUNEL
AMRICA SIMAS
IGREJA
DE SANTA LUZIA
DO PILAR
SANTISSIMA
TRINDADE
identidade cultural e manuteno da populao pobre residente sejam asseguradas nos projetos de
IGREJA
DA
MERCADO
POPULAR
20
25
30
15
10
35
40
reabilitao.
45
50
55
60
BOQUEIREO
IGREJA
DO
DO CARMO
DE
SANTO ANTONIO
LARGO ST
ANTONIO ALM
FORTE
IGREJA
DE
SANTO
ANTONIO
67
CONDER
Pilar Taboo
Em Salvador, as intervenes realizadas a partir dos anos 90 com recursos do governo da Bahia e
financiamentos internacionais, em seis etapas, resultaram na reabilitao de mais de 500 imveis, mas
tambm na sada da maior parte dos moradores pobres da rea do Pelourinho e na substituio de muitas
atividades tradicionais por um comrcio voltado ao turismo, com resultados criticados por muitos
pesquisadores e urbanistas.
A maioria das pessoas que vivem na rea - ambulantes, lavadeiras e camels - ganhavam a vida no prprio
local e, ainda assim, dada a baixa renda, muitas delas aceitaram a proposta do Governo do Estado.
Um grupo de 103 famlias, no entanto, decidiu optar pela permanncia e lutar por seus direitos na Justia. A
partir de uma Ao Civil movida por moradores contra as remoes anteriores e para garantir os direitos de
moradores em prdios a serem reabilitados na nova rea de interveno, o governo estadual foi acionado
pelo Ministrio Pblico por meio de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), um acordo que define
regras bsicas s quais o Governo do Estado deve atender.
Para colaborar com a resposta a essas definies do Ministrio Pblico, que corresponde s diretrizes do
Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, o Ministrio da Cultura, representado pelo Programa
Monumenta e o Ministrio das Cidades, por meio das Secretarias Nacionais de Programas Urbanos (SNPU)
e de Habitao (SNH), juntaram esforos para formular uma alternativa financeira a fim de viabilizar o
projeto habitacional.
A soluo encontrada foi combinar recursos do Ministrio das Cidades com os do Governo do Estado da
Bahia para subsidiar a habitao de interesse social, recuperando os imveis que atendero a essas famlias,
68
residentes do Centro Histrico h mais de 20 anos. Os demais casares localizados na stima etapa sero
financiados pelo Programa Monumenta do Ministrio da Cultura associado aos recursos do Ministrio das
Cidades.
O Comit Gestor responsvel por acompanhar a implantao de todo o programa da Stima Etapa da
recuperao do centro histrico de Salvador. Representando o governo estadual da Bahia, participam a
CONDER, a Secretaria de Combate Pobreza e a Secretaria de Desenvolvimento Humano, alm do
Centro de Estudos Sociais, da Universidade Estadual de Feira de Santana e da Cooperao para o
Desenvolvimento da Morada Humana, essa diversidade de atores revela a multiplicidade de aes previstas
no TAC e no Plano de Reabilitao para a rea histrica de Salvador.
Foram definidas ainda algumas condies para a assinatura do TAC, como a garantia de que o
remanejamento de outras famlias ocorra dentro dos limites da Stima Etapa, a implantao do centro de
recuperao de dependentes qumicos no Centro Histrico, e o desenvolvimento de iniciativas para
capacitao e gerao de renda.
O Ministrio das Cidades, por meio do Programa de Habitao de Interesse Social, liberou, em novembro
de 2005, R$ 1,7 milho para atender demanda das 103 famlias. O valor do subsdio por unidade
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
69
habitacional de R$ 17 mil. Igual valor dever ser investido pelo Governo do Estado da Bahia para viabilizar
a execuo dessas unidades habitacionais. Na Stima Etapa, existem tambm projetos do Programa de
Arrendamento Residencial em desenvolvimento, num total de 213 unidades.
Hoje, a Oficina Escola conta com o apoio dos Governos Estadual e Federal atravs de um convnio assinado
com o Instituto do Patrimnio Artstico e Cultura da Bahia (IPAC) e com o Instituto do Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional (IPHAN). Em 2008 a Escola ser transferida para nova sede, localizada na Stima Etapa do
Pelourinho, onde alunos e ex alunos trabalharo juntos na recuperao do centro antigo de Salvador.
70
CHRISTIAN KNEPPER
Vista do Pelourinho
Patrimnio Mundial
Na reviso do Plano Diretor, os principais instrumentos previstos para reabilitao de reas centrais so: a
desapropriao com ttulos da dvida pblica de benfeitorias em terrenos da Unio, que est sendo
proposta para imveis abandonados e ocupados precariamente por cortios, prevendo sua reabilitao; o
direito de preempo, para facilitar a aquisio de imveis estratgicos para os processos de
reassentamento na prpria rea ou nas suas imediaes; e a contribuio de melhoria, que pretende
recuperar recursos investidos, especialmente porque existem muitos proprietrios que detm imveis
LETCIA MIGUEL
usos diversificados.
do centro de Salvador, o Ministrio das Cidades props e formulou, em parceria com os governos locais e
GIDUR
Com o objetivo de garantir a participao da sociedade e dos demais rgos envolvidos com a reabilitao
outros Ministrios um acordo de Cooperao Tcnica que prev a elaborao do primeiro plano
integrado para todo o centro da cidade, incluindo sua rea porturia.
O Ministrio das Cidades tambm est assegurando, com investimentos diretos em parceria com o
Governo do Estado, a elaborao dos estudos e levantamentos necessrios, a implementao de um
Pelourinho
Stima etapa da revitalizao
Bairro do comrcio
escritrio de gesto das atividades e a elaborao das formas de participao da sociedade no projeto.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
71
RENATO BALBIM
BA
IA
DO
GU
AJ
AR
RENATO BALBIM
UMARIZAL
RENATO BALBIM
RENATO BALBIM
Centro Histrico
72
rea porturia
BELM
Preservao do patrimnio e reforo do uso residencial
A rea que corresponde ao Centro Histrico de Belm corresponde rea antiga do bairro da Cidade
Velha e todo o bairro da Campina, concentrando uma populao de aproximadamente 9 mil pessoas,
com uma densidade de 51,5 habitantes por hectare. Mais da metade dos lotes abriga imveis com valor
histrico.
Nesta rea central, como em outras cidades brasileiras, vem ocorrendo, nos ltimos anos, um processo
de substituio das atividades comerciais tradicionais, predominando hoje o comrcio mais informal.
Essa transformao devida principalmente preferncia dos consumidores de maior renda pelos
shopping centers.
A rea central sofre, sobretudo, com a evaso da populao, de modo que edificaes que
originalmente eram de uso misto (residncia unifamiliar e comrcio) hoje abrigam apenas comrcio, o
que leva a um esvaziamento da rea fora do horrio comercial e nos finais de semana, contribuindo para
a sensao de insegurana que muitos freqentadores apontam em pesquisas de opinio.
Esses fenmenos se refletem na degradao das edificaes que compem o valioso acervo
arquitetnico, a maior parte integrante de rea reconhecida como de interesse de preservao em
esfera nacional. Algumas reas lindeiras ao centro apresentam graves problemas de infra-estrutura,
destacando-se alguns processos de ocupao desordenada, sem nenhuma infra-estrutura compatvel,
73
como no caso da orla do rio, ao longo do bairro da Cidade Velha. No bairro da Campina,
predominantemente de comrcio e servios populares, observa-se a degradao ambiental com a
poluio visual e sonora, a desordem no trnsito e outros graves problemas sociais e de infra-estrutura.
No entanto, trata-se de uma rea com grande dinamismo comercial e turstico, de caractersticas
populares, alm de contar com enorme potencial para ser reabilitada e cumprir um papel cultural,
econmico e social muito importante para a cidade de Belm.
Alguns projetos voltados reabilitao da rea central de Belm foram desenvolvidos nos ltimos anos,
focando o patrimnio e a atrao de turistas, com presena forte de investimentos do Estado do Par.
Essas aes contriburam para a melhoria ambiental de alguns setores pontuais, mas resta muito a fazer.
Considera-se que hoje so necessrias aes mais integradas e de cunho econmico, social, cultural e
turstico. E, principalmente, medidas que favoream o retorno habitacional, visando a uma atuao
duradoura e compatvel com esse espao urbano multifuncional e socialmente diversificado.
Foi muito importante para a transformao das diretrizes da reabilitao de Belm o processo de reviso
do Plano Diretor, que assumiu a questo das diretrizes e instrumentos do Estatuto da Cidade para o
centro como um aspecto fundamental da poltica urbana de Belm. De fato, o Plano Diretor de 1994 j
continha praticamente todos os instrumentos atualmente considerados importantes para assegurar a
funo social da propriedade ou obter recursos da atividade imobiliria para melhorar o padro de
urbanizao da cidade, inclusive a outorga onerosa do direito de construir.
No entanto, alguns instrumentos definidos no Plano Diretor parecem ter sido incuos diante das presses
dos setores da construo civil interessados no aproveitamento intensivo do uso dos lotes (verticalizao),
que afetou bastante a paisagem da rea central.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
74
O objetivo acordado para o Plano a reverso do quadro de degradao ambiental do centro histrico
de Belm e seu entorno, ao mesmo tempo em que reconhece as populaes usurias e residentes nesse
processo, que deve ser democrtico, participativo e construdo com os atores pblicos e sociais,
respeitando a diversidade cultural, social e econmica, o contingente construdo de significncia local,
regional e nacional, bem como do enorme acervo de valores imateriais agregados.
O apoio do Ministrio das Cidades aponta para a aplicao de instrumentos que viabilizem a melhoria das
condies de moradia da populao pobre que permanece na rea central, assim como a produo de
unidades na perspectiva do repovoamento. Entre esses esto as Zonas Especiais de Interesse Social, que
podem combinar exigncias relativas a percentagens mnimas de habitao social com instrumentos
indutores da utilizao dos imveis vazios ou subutilizados, todos previstos no Estatuto da Cidade.
75
PM AMPARO
CAMANDOCAIA
RIO
RIO
CA
MAN
DO
CA
IA
Arq
Arq
RIO
CF
OCA
IA
CAM
AND
T T
PM AMPARO
corredeira
RI
F
C
C
C
AL
CAN
QE
P
P
Igreja So Benedito
C
C
5
76
P
AMPARO
Estatuto da Cidade e proteo do patrimnio histrico e cultural
O maior bem de preservao de Amparo so as marcas de seu crescimento e de sua evoluo urbana,
de modo que se tornou necessria a construo de uma poltica de preservao do meio ambiente
urbano, natural e construdo, valorizando o patrimnio cultural e a paisagem urbana.
77
PM AMPARO
Estudos contratados pela Prefeitura Municipal, com o apoio financeiro do Ministrio das Cidades,
tiveram sua ateno voltada para a chamada rea do centro expandido, regio bem provida de infraestrutura, equipamentos pblicos e servios urbanos, gravada no Plano Diretor como permetro central
da cidade. O municpio conta tambm com estruturas de gesto regulamentadas com atuao direta
nessa rea: o CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico, Artstico e
Turstico do Estado de So Paulo e o CODEPACUA Conselho de Defesa do Patrimnio Cultural de
Amparo.
A elaborao do Plano de Reabilitao do Centro Histrico de Amparo, apoiada pelo Ministrio das
Cidades, em 2004, teve como meta principal a garantia de mecanismos eficazes de preservao e a
PM AMPARO
valorizao do seu patrimnio cultural (material e imaterial), incluindo bens e conjuntos edificados, o
mobilirio, os equipamentos urbanos, bem como as caractersticas da paisagem e do traado urbano.
Mercado Municipal
PM AMPARO
Zonas Especiais de Proteo Cultural, j esto regulamentados dentro do permetro central delimitado.
Alm da utilizao dos imveis existentes, foi prevista a construo de conjuntos habitacionais de
interesse social em reas identificadas como vazios urbanos na rea central. Numa dessas reas
propese , ainda, a construo de um cine-auditrio.
78
O Plano, elaborado por uma parceria entre a Prefeitura Municipal da Estncia Hidromineral de Amparo e
a equipe tcnica da Casa de Arquitetura, foi finalizado em dezembro de 2005.
A implementao das aes discriminadas no Plano est prevista para acontecer dentro de um perodo
de quatro anos, iniciado no primeiro semestre de 2006, com a definio do corpo tcnico responsvel, e
que ser finalizado no segundo semestre de 2009, com o monitoramento e avaliao do programa.
PM AMPARO
Sociedade Italiana de
Mtua Assistncia
Atual sede da Prefeitura
79
CHRISTIAN KNEPPER
PRODETUR
80
OLINDA
Patrimnio da humanidade ameaado pelo risco de deslizamento
Olinda, cidade histrica e patrimnio da humanidade, fundada pelos portugueses em 1535, possui um
Polgono de Preservao com rea de 10,4 km, dentro do qual encontra-se o chamado "polgono de
tombamento", com cerca de 1,2 km , no qual a preservao rigorosa. No entanto, os riscos para esse
patrimnio so iminentes, devido, sobretudo, s possibilidades de escorregamentos e deslizes de
encostas.
O fenmeno da movimentao das encostas em Olinda comeou a ser analisado na dcada de 1970.
No entanto, aes de maior impacto e de carter institucional apareceram somente a partir de meados
da dcada de 1990, atingiram especialmente os assentamentos precrios, as favelas.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
81
Pela primeira vez, ser desenvolvido um trabalho multidisciplinar e integrado que rene profissionais, da
Prefeitura e da Universidade Federal de Pernambuco com experincia em deslizamentos de encostas e
processos correlatos, e tcnicos e especialistas envolvidos com a questo do patrimnio histrico.
Coerente com as diretrizes do Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, o Ministrio das
Cidades decidiu ser parceiro e financiar essas atividades.
A rea de estudo corresponde Zona Especial de Proteo Cultural (ZEPC-I), localizada no Stio
Histrico de Olinda, que inclui os bairros do Varadouro, Carmo, Amparo, parte de Guadalupe,
Bonsucesso e Amaro Branco, e onde est situada a maioria dos edifcios de expressivo valor arquitetnico
e cultural: monumentos, igrejas, museus, alm dos atelis dos principais artistas, constituindo a parte da
cidade mais visitada pelos turistas.
82
Os recursos para viabilizar todos os estudos e atividades totalizam R$ 350 mil e provm do Ministrio das
Cidades, por meio do Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais. Com base no produto final
do projeto que podero ser captados os recursos para intervenes de engenharia.
O Ministrio das Cidades tambm desenvolve uma ao especfica para a questo de deslizamentos de
encostas e inundao em assentamentos precrios, fornecendo apoio tcnico e financeiro para
capacitao de equipes municipais, elaborao de planos de reduo de riscos e projetos de estabilizao
de encostas. Nessa modalidade, a Prefeitura de Olinda foi contemplada com investimento total de R$
340 mil. Desse apoio, devem resultar tcnicos mais capacitados, um plano de reduo de riscos
concludo e projetos de estabilizao de encostas em assentamentos precrios.
Fachadas
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PORTO ALEGRE
Espao pblico e estmulo convivncia no centro
A rea central de Porto Alegre concentra vrias funes e nela o uso habitacional ainda forte, no
ocorrendo o despovoamento que caracteriza outras cidades brasileiras. No entanto, aponta-se uma
perda de dinamismo e desvalorizao econmica e simblica. Um dos fatores dessa desvalorizao a
situao dos espaos pblicos, inclusive pela qualidade do mobilirio urbano, implantado de forma
fragmentada e incoerente com os espaos existentes.
Dessa forma, a interveno no centro de Porto Alegre tem como preocupao principal a melhoria do
espao pblico e das possibilidades de convivncia entre as diferenas, alm da adaptao das condies
de identificao da populao com a rea central e com a histria da formao da cidade.
MONUMENTA
A finalidade do plano geral de reabilitao a elaborao e implementao de uma poltica municipal que
congregue aes de diversos rgos federais e municipais envolvidos na recuperao e preservao da
rea central e em seu desenvolvimento econmico. Ele associa as diretrizes da Prefeitura com as aes
MONUMENTA
anteriores j apoiadas pelo Ministrio das Cidades (Programa de Reabilitao, Secretaria Nacional de
Transporte e da Mobilidade, e da Trensurb), alm das aes e diretrizes do Programa Monumenta do
Ministrio da Cultura.
Sua elaborao est apoiada na promoo da melhoria da qualidade de vida da populao residente e dos
usurios da rea central. Isto se d por meio do estmulo de atividades econmicas na regio; incentivo
participao da populao local, como fator fundamental do processo de reabilitao urbana, mediante a
incluso de programas associados educao ambiental e patrimonial; melhoria da acessibilidade da rea
central, com ateno especial para pessoas portadoras de necessidades especiais e adaptao da
estrutura do transporte coletivo.
O Plano permite, tambm, uma melhor articulao com as iniciativas j em desenvolvimento pelo
Ministrio das Cidades e Caixa para promoo de habitao social no centro de Porto Alegre, mediante a
MONUMENTA
reforma de imveis.
A idia permitir o acesso rea porturia, cujos galpes esto sendo recuperados com recursos do
Monumenta, desde o Centro Histrico, possibilitando o desenvolvimento futuro de atividades culturais,
de lazer e de turismo junto orla do Lago Guaba.
90
Praa da Alfndega
Projeto de reordenamento da vegetao
A ampliao do vo da comporta de 7 para 12 metros garantir, alm do melhor acesso frente d'gua do
lago do rio Guaba, de extrema importncia para a assimilao da lgica urbana de Porto Alegre, a
visibilidade do prprio centro da cidade e de seus principais monumentos a partir do rio, contribuindo para
a assimilao de conjunto da rea central.
O alargamento da comporta est associado retirada de trecho da estrutura ferroviria da Trensurb, que
tambm impedia o acesso ao prtico e ao rio. Essa obra foi concluda em meados de 2006, e falta apenas
executar o alargamento da comporta.
Alm de constituir uma atrao turstico-cultural por si s, esse verdadeiro museu vivo poder, atravs de
programas educativos, assegurar s futuras geraes noes de cidadania vinculadas importncia do
transporte pblico, preservao cultural etc.
O Projeto composto pelas seguintes intervenes: Centro de Memria do Transporte Pblico PortoAlegrense; estaes para embarque e desembarque; Linha de Bonde Histrico.
O itinerrio retoma o antigo trajeto do bonde, iniciando na Praa XV (Largo Glnio Peres), segue pela Av.
Sete de Setembro at a Rua Joo Manoel e continua pela Rua da Praia at a Usina do Gasmetro. Sero
recuperados dois bondes do fabricante J. G. Brill, da Filadlfia, EUA, que comporo a frota.
Entre os imveis do INSS que esto sendo destinados para fins habitacionais ou de regularizao fundiria
a partir do convnio firmado com o Ministrio das Cidades em Porto Alegre, h um edifcio modelo para
as aes de reabilitao de centros, segundo as diretrizes expressas pelo Governo Federal.
Este imvel, situado na Av. Borges de Medeiros, 727, foi ocupado por 120 famlias durante o Frum
Social Mundial e negociado durante o evento pelo Ministrio, que apontou a possibilidade de destin-lo
para habitao de interesse social e ainda apontou para a possibilidade de faz-lo com recursos do
Governo Federal, atravs do Crdito Solidrio.
No incio de 2006, tcnicos do Programa Nacional de Reabilitao se reuniram com o INSS, a Caixa, o
Movimento Nacional de Luta pela Moradia que havia promovido a ocupao durante o Frum - e o
Governo do Estado, para formular um acordo que possibilitasse a aquisio, recuperao e destinao
do imvel para famlias com renda mxima de trs salrios mnimos. Foi ento firmado um Termo de
Compromisso envolvendo as partes citadas, no qual o Governo do Estado se compromete a adquirir o
imvel e destin-lo habitao de interesse social e assegura que sua reforma se far com recursos dos
programas habitacionais do Ministrio das Cidades.
No entanto, as negociaes com o Governo do Estado acabaram por no se concluir. Em seguida foram
realizadas nova avaliao e projeto de destinao do imvel do INSS em consonncia com os princpios
definidos pela Medida Provisria 292/2006. Essa proposta de legislao, assinada pelo Presidente Lula,
teve aplicabilidade durante 4 meses, no sendo em seguida efetivada pelo Congresso Nacional na forma
de lei, visava simplificao de mecanismos de destinao de imveis da Unio para regularizao
fundiria e habitao social.
92
Bairro do Desterro
MONUMENTA
Praa da Matriz
Recuperao paisagstica
Atualmente, o Programa Nacional de Reabilitao trabalha tambm em Porto Alegre com a recuperao
e transformao para habitao de interesse social de um imvel do Patrimnio da Unio, que ser
executado tambm atravs do Programa Crdito Solidrio, cujas principais caractersticas so o repasse
de recursos diretamente para associaes e cooperativas, reforando a importncia da solidariedade para
o encontro de solues compartilhadas.
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Plano de Requalificao e investimentos em infra-estrutura
Assim como na maioria das cidades brasileiras, o centro de Macei retrata a histria da cidade atravs de
espaos impregnados de significado e de informaes, que atualmente passam por um processo de
desvalorizao, degradao fsica e esvaziamento populacional. Entre 1970 e 2000, o centro da cidade
perdeu mais da metade da populao. Atualmente, predominam atividades ligadas ao comrcio e
servios, alm de atividades institucionais. Neste quadro, diversos bens culturais encontram-se em
processo de runa.
Alm disso, a rea central de Macei marcada por apresentar graves problemas na infra-estrutura de
saneamento bsico, prejudicando a qualidade de vida dos moradores e as atividades exercidas no bairro,
tornando o centro pouco atrativo para novos investimentos.
Em outubro de 1997, segundo o Decreto n parte do bairro do Centro de Macei foi delimitada pelo
Plano Diretor (atualizado em 2005) como uma Zona Especial de Preservao 2 - ZEP 2, que, de acordo
com a aplicao da Lei Municipal n 4545 de novembro de 1996, tem, atravs de incentivos fiscais, o
objetivo de preservar os conjuntos histricos, seu patrimnio cultural, artstico e arquitetnico,
restaurando as fachadas dos prdios e tambm seu interior.
Com o objetivo de propor melhorias na qualidade de vida da populao como um todo, em 2001 foi
elaborado um documento intitulado: Centro - requalificao urbana, caracterizado como uma fase
preliminar dos trabalhos a serem desenvolvidos para a rea correspondente ao Centro Histrico da
cidade de Macei. Tal documento identificou a necessidade de pesquisas, levantamentos e dados
complementares para subsidiar uma proposta de interveno para o local. Nesta etapa inicial, os
trabalhos foram desenvolvidos pela SMPD (Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento)
em conjunto com diversos rgos da administrao municipal e Instituies Federais.
Uma outra parte das obras de infra-estrutura est sendo realizada com recursos destinados pelo
Programa Nacional de Reabilitao em 2006, os quais se combinaro com recursos de um outro
Panormica de Macei
96
CAROLINA BAIMA
global das aes, est sendo elaborado o Plano de Requalificao para o Centro de Macei, tambm
apoiado pelo Programa de Reabilitao em 2006. O plano elabora a proposio de uma ampla
interveno urbana, com execuo de obras infra-estruturais e urbansticas visando a incrementar o
desenvolvimento sustentvel atravs da sua vocao comercial e, ao mesmo tempo, resgatar o seu
patrimnio histrico, cultural e arquitetnico, tornando o Centro da Cidade mais agradvel e mais
atrativo.
O apoio financeiro do Ministrio das Cidades permitir ao municpio financiar as pesquisas e estudos para
fixar as diretrizes que orientem o conjunto dos investimentos pblicos no local. Dentre essas pesquisas,
duas se destacam. A primeira a que se destina a caracterizar a populao que reside, trabalha e
freqenta o centro de Macei, com especial ateno para rea crtica da Feira do Passarinho e demais
reas adjacentes ao trilho do trem. A segunda pretende identificar edifcios e terrenos vazios, assim como
avaliar sua viabilidade para o uso residencial e comercial.
Os objetivos setoriais j fixados envolvem o reordenamento dos espaos pblicos, incluindo o comrcio
informal e a criao de um sistema de segurana; a revalorizao do patrimnio; a implementao de
projetos sociais e a recuperao da infra-estrutura, sistema virio e acessibilidade, pavimentao e
drenagem da rea.
PRODETUR
Museu Brando
98
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BELO HORIZONTE
RENATO BALBIM
O Plano de Uso e Ocupao dos Viadutos e Passarelas da rea central de Belo Horizonte foi realizado
com o apoio financeiro do Ministrio das Cidades a partir de 2004. Este projeto especfico trata dos
baixos de viadutos ao longo da Via Expressa Leste-Oeste, propondo sua reabilitao fsico-ambiental e
integrao ao patrimnio da cidade como reas funcionais e socialmente teis, alm de discutir seus usos
atuais e propor alternativas aos grupos de catadores e recicladores de resduos.
Caets; Trecho revitalizado
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
Entre as possibilidades para aproveitamento desses espaos elencadas no plano esto a construo de
unidades habitacionais, pequenos comrcios, postos de incluso digital e internet, postos policiais,
mdicos e de outros servios de apoio comunidade, banheiros pblicos, reas de lazer e oficinas de
capacitao, reas para produo e venda de artesanato, e mesmo espaos para eventos de grande
porte.
J o Plano de Reabilitao Urbana da rea Central de Belo Horizonte, apoiado pelo Ministrio das
Cidades no ano de 2005, atua no chamado hipercentro da capital mineira. Definido como uma
macrozona pela Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo, de 1996, acrescidos do Parque
Municipal, parte de quarteires ao longo do Ribeiro Arrudas e de reas adjacentes Praa Raul Soares, o
hipercentro compreende a rea entre a Avenida Bias Fortes, Rua Timbiras, Avenida Afonso Pena,
Avenida Assis Chateaubriand, Rua Sapuca e o leito dos trilhos do metr. O hipercentro corresponde a
uma quarta parte de toda a cidade planejada de Belo Horizonte, edificada no final do sculo XIX e incio
do sculo XX, segundo o plano de Aro Reis, e envolta por um bulevar perifrico conhecido como
Avenida Contorno.
Esse plano, que inclui um levantamento dos imveis disponveis para uso habitacional, pretende
apresentar a situao atual da rea, com suas deficincias e potencialidades, e indicar aes e
instrumentos (incluindo aqueles previstos no Estatuto da Cidade) necessrios implementao de
propostas para o local, em especial uma proposta de gesto democrtica da implementao e de
monitoramento das aes indicadas no plano. As propostas correspondem ao resultado de um processo
de vrios anos de discusso sobre formas de voltar a incentivar os investimentos pblicos e privados na
rea, onde ocorre despovoamento e sada de algumas atividades, resultando abandono de imveis e
deteriorao dos espaos pblicos.
100
RENATO BALBIM
No mbito da gesto, algumas providncias tm sido tomadas pela Prefeitura no decorrer do processo
de elaborao e implementao do plano:
* prioridade ao pedestre nas reas de interesse histrico-cultural, a exemplo da Rua Caets, na regio da
Praa da Estao;
RENATO BALBIM
Caets;
Trecho revitalizado
O apoio do Ministrio das Cidades e da Caixa ao processo de discusso sobre a legislao para o
hipercentro teve a preocupao principal de viabilizar a manuteno e promoo de moradias
populares, Habitao de Interesse Social (HIS), e de renda mdia baixa no centro, face s expectativas de
valorizao com o conjunto de medidas de melhoria e incentivo aos outros usos. Em janeiro de 2006, a
Prefeitura encaminhou para votao a primeira minuta do Projeto de Lei que altera padres urbansticos
no hipercentro, incluindo as regras que se destinam a atender s preocupaes com a habitao social.
102
objetivo regulamentar parcerias entre a prefeitura e o setor privado para promover parcelamentos e
construo de habitao social na cidade. Por outro, considerou-se necessrio aumentar a viabilidade
das AEIS (reas Especiais de Interesse Social) na rea central e melhorar sua articulao com os
instrumentos existentes no Plano Diretor Municipal e outros previstos no Estatuto da Cidade,
especialmente os que induzem a funo social dos imveis vazios ou subutilizados.
Tambm com o objetivo de fomentar a habitao de interesse social no centro, est em negociao - no
mbito do Convnio assinado pelos Ministrios das Cidades e da Previdncia e pelo INSS - a destinao
de um imvel para habitao na Rua dos Caets.
Este edifcio foi includo na lista dos imveis que vm sendo trabalhados pelo Convnio citado, por
RENATO BALBIM
localizar-se numa rea que at pouco tempo era totalmente ocupada por comrcio ambulante, motis e
estabelecimentos informais. A viabilidade da utilizao habitacional do imvel do INSS pode se
concretizar por meio do Programa de Arrendamento Social (PAR) ou de associao de investimentos
federais e municipais. Atravs do PAR, o morador, que deve ter renda familiar mensal de at seis salrios
mnimos, tem a opo de compra ao fim do contrato de arrendamento.
P A R T E 2
IPP
E X P E R I N C I A S
D E S E N V O L V I D A S
104
P A R T E 2
E X P E R I N C I A S D E S E N V O L V I D A S
Pelo fato de parte das reas vazias e desativadas de complexos porturios serem de
propriedade federal, o Ministrio das Cidades tem participado da discusso sobre o
carter dos projetos que buscam a reutilizao dessas reas, nas cidades de Recife, Rio
de Janeiro e Natal. A idia de que as frentes d'gua devam ser recuperadas e
revalorizadas em proveito da cidade e dos seus cidados de todas as classes sociais
vem crescendo. E mais, a reabilitao deve reforar as atividades produtivas adaptadas
identidade dos bairros lindeiros, e no apenas buscar a criao de novos cartes
postais ou territrios segregados para atividades e freqentadores "de ponta".
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
105
IPP
106
RECIFE E OLINDA
PERNANBUCO
RIO DE JANEIRO
RIO DE JANEIRO
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MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
107
+
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RECIFE
Setor 10
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+
+
+
+
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Setor 11
RECIFE
+
+
+
+
+
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Setor 12
Setor 4
Setor 6
Setor 2
Setor 5
Setor 1
Setor 9
Setor 8
OLINDA
Setor 3
Oceano Atlntico
Setor
Setor7 7
OLINDA
Zona de Abrangncia - ZA
Setor 10 - Coque
Zona de Enquadramento - ZE
Setor 8 - Salgadinho
Setor 11 - Coelhos
Setor 9 - Azeitona
108
RECIFE E OLINDA
Garantia da Funo Social dos Terrenos Pblicos e Incluso Social
Com o objetivo de reabilitar a rea central da regio metropolitana, o plano Complexo Turstico Cultural
Recife-Olinda e seu projeto urbanstico, o Projeto Recife-Olinda, que atua especificamente na rea entre
Braslia Teimosa, em Recife, e o Stio Histrico de Olinda, vo permitir transformaes sociais e
ambientais essenciais para esse territrio.
O Ministrio das Cidades participa da formulao deste projeto desde 2004, aplicando recursos para
subsidiar discusses e elaborar projetos e propostas, alm de coordenar o grupo de trabalho formado
por vrios rgos do governo federal, pelo governo do Estado de Pernambuco e pelas prefeituras de
Recife e Olinda. Nesse esforo inter-institucional, a principal preocupao do Ministrio das Cidades
garantir que o projeto seja coerente com os objetivos do Estatuto da Cidade e que os terrenos da Unio
que integram a rea de interveno cumpram sua funo social, favorecendo o uso democrtico dos
espaos reabilitados e a manuteno da habitao social.
109
Passado e futuro
A frente martima que se estende da Colina Histrica de Olinda ao Parque da ex-Estao Rdio Pina ou
Manguezais, em Recife, apesar de abrigar uma das maiores densidades de patrimnio cultural material e
imaterial do pas e de ser dotada de extraordinria beleza de paisagem natural, tem sido ocupada de forma
esparsa, subutilizada e, em vrios pontos, degradada. Grande parte das glebas e terrenos mal
aproveitados pertencem ao Governo Federal.
A idia de tratar este territrio como um conjunto especial, marcado por seus vnculos histricos e
interao econmica e cultural, gerou uma srie de investimentos na rea de restauro de edificaes e
monumentos, alm do reaproveitamento de reas subutilizadas, saneamento e urbanizao de
assentamentos precrios, por meio de programas municipais, estaduais e federais.
Desde meados dos anos 90, uma viso mais global e relacionada ao desenvolvimento metropolitano
passou a predominar, em funo dos projetos Metrpole 2010 e o Metrpole Estratgica, desenvolvidos
em parceria pela Fundao de Desenvolvimento Municipal do Governo do Estado de Pernambuco e
prefeituras do Recife e Olinda.
Em seguida, o plano para o Complexo Turstico Cultural do Recife/Olinda, elaborado pelas respectivas
prefeituras, prope intervenes e instrumentos para promover a integrao do planejamento e da
gesto territorial com a gesto das atividades turstico-culturais do centro da regio metropolitana do
Recife.
O Plano do Complexo Turstico Cultural Recife/Olinda articula e integra polticas, programas, projetos e
aes, define intervenes prioritrias, indica novos usos e atividades para a rea, bem como prope um
modelo de gesto compartilhada entre os entes federados. Estabelece circuitos entre seus quatro
territrios: Olinda, Tacaruna, Recife e Braslia Teimosa. Em cada um destes territrios identifica ncleos e
estabelece conexes entre eles.
110
Cada ncleo constitudo por um equipamento ncora e equipamentos secundrios a partir dos quais se
desenvolve um processo de requalificao urbana e de valorizao cultural, e as atividades comerciais e
de servios do entorno.
Delimitao geogrfica
Adotando estes marcos como pressupostos e em resultado de uma conjugao de esforos e interesses,
em abril de 2005 foi assinado, entre as trs esferas de poder Executivo (Federal, Estadual e Municipal), um
Acordo de Cooperao Tcnica visando elaborao e a implementao do projeto Recife/Olinda.
Este acordo foi celebrado ao abrigo do Convnio para implementao do plano do Complexo Turstico
Cultural Recife/Olinda, que lhe serve de enquadramento e que, inclusive, define o modelo de gesto.
Assim foi constitudo um Conselho Poltico, um Ncleo Gestor e uma Cmara Temtica, esta ltima
dedicada exclusivamente ao projeto Recife/Olinda.
Com este enquadramento institucional, formulada uma proposta urbanstica para a rea de cerca de
280 hectares, dos quais 200 esto localizados em Recife e 80 em Olinda.
O Projeto define trs zonas: de Interveno (ZI), de Enquadramento (ZE) e de Abrangncia (ZA). A Zona
de Interveno compreende as reas predominantemente vazias, ociosas ou com usos passveis de
desativao, alm de abranger tambm as reas ocupadas por favelas que sero objeto de urbanizao. A
ZI est dividida em 12 setores: Istmo e Coqueiral; Vila Naval; Porto do Recife; Cais Jos Estelita e Cais de
Santa Rita; Ilha do Maruim; Santo Amaro, Comunidade do Pilar, Salgadinho, Azeitona, Coque, Coelhos e
Braslia Teimosa. 71,4% das reas que constituem a Zona de Interveno ficam em Recife, e 28,4%
pertencem a Olinda.
A Zona de Enquadramento consiste nas reas prximas s da Zona de Interveno, que ser foco de
futuras operaes urbanas ou investimentos complementares.
111
desde a Colina Histrica de Olinda at o parque da Ex-Estao Rdio Pina, correspondendo rea total
do Complexo Cultural Recife/Olinda.
Imveis Pblicos
A operao urbana denominada Projeto Recife/Olinda parte integrante do Plano do complexo e
prope uma nova ocupao urbanstica para a frente martima do centro da metrpole.
Grande parte do solo que ser utilizado na operao urbana do projeto de propriedade pblica, sendo
atualmente utilizado pela Marinha do Brasil (Vila Naval e Escola de Aprendizes de Marinheiros), pela
Portobrs (Porto do Recife) e pela RFFSA (Cais Jos Estelita), alm das reas de propriedade da Unio
Terrenos de Marinha - sem utilizao como o Coqueiral e Istmo de Olinda. No total, a rea de terreno
pertencente Unio representa 67% da superfcie total de interveno do projeto Recife/Olinda.
Alm dos terrenos da Unio, complementam a rea de interveno do Projeto Recife/Olinda quatro
setores urbanos compostos por lotes de menores dimenses e de propriedades diversas, em uma rea
de 101.000m2.
Um dos setores fica em Olinda, entre o Varadouro e a Praia de Milagres, na entrada para o Istmo. Com
poucas quadras, esse trecho composto por imveis da Prefeitura Municipal de Olinda, atualmente
utilizados por secretarias municipais, e de propriedade privada. No acesso ao Istmo fica uma pequena
ocupao irregular de baixa renda, que um trecho relevante no projeto, por possibilitar o
restabelecimento da histrica ligao entre Olinda e Recife.
O segundo trecho fica em Santo Amaro, no Recife. Alm de lotes de instituies privadas, h ainda lotes
da Unio (Camare), do Governo de Pernambuco (Escola Pblica Almirante Soares Dutra) e da
Prefeitura do Recife (Praa General Abreu e Lima, e Ncleo de Tecnologia Educacional 1). Esse setor
importante no projeto por estabelecer uma ligao entre a Vila Naval e o Bairro do Recife.
112
Historic Heritage
The historical urban riches within the
Recife/Olinda project Intervention Zone and
its immediate surroundings are a reference
for possible measures and a warning that
the matter must be treated with great care.
The project area comprises five historical
sites, apart from various significant isolated
buildings, namely the Recife neighborhood,
Santo Antnio, So Jos, Boas Vista and
the Historic Hill of Olinda, a city that in 1982
was included in UNESCO's list of World
Heritage Sites.
The five historical sites contain the highest
density of important buildings with a cultural,
artistic and historical value and in particular
churches with dominating towers, in the
center of Recife and on the Olinda Hill.
There are also some fallen down buildings
within the Intervention Zone such as the
fortifications named Brum and 5 Point fort.
The complex of harbor warehouses along
Alfredo Lisboa Avenue and the Santo
Amaro das Salinas and the Ingleses
Cemetery complex are also within the
demarcated Intervention Zone.
A Zona de Abrangncia conta com as reas do entorno das Zonas de Interveno e de Enquadramento,
Bairro do Desterro
O terceiro trecho abrange o Cais de Santa Rita, s margens da bacia do Pina. J o quarto setor abrange trs
quadras no bairro de So Jos, sendo uma delas o Mercado de Flores, perto do Cameldromo.
Patrimnio Histrico
A riqueza histrica e urbana contida na Zona de Interveno do projeto Recife/Olinda e no seu entorno
imediato indica, por um lado, referncias a serem seguidas e, por outro, cuidados na abordagem da rea.
Alm de vrios edifcios significativos isolados, a rea do projeto engloba cinco stios histricos, que so o
Bairro do Recife, Santo Antnio, So Jos, Boa Vista e Colina Histrica de Olinda, cidade que, em 1982,
recebeu, da Unesco, o ttulo de Cidade Patrimnio Cultural da Humanidade.
Nesses stios histricos est concentrada a maioria das edificaes mais importantes quanto ao valor
artstico, cultural e histrico, com destaque para as igrejas e suas torres marcantes, tanto no centro do
Recife, quanto na Colina de Olinda.
Banner do lanamento da maquete da
interveno urbana
Brum e das 5 Pontas. Ainda dentro da Zona de Interveno, encontra-se o conjunto de armazns
porturios ao longo da Av. Alfredo Lisboa e o conjunto da igreja de Santo Amaro das Salinas e do
Cemitrio dos Ingleses.
H ainda a preocupao com o patrimnio arqueolgico, j que boa parte das reas de interveno est
situada sobre um stio arqueolgico urbano. Existem duas runas arqueolgicas nas reas de interveno:
o Forte do Buraco e a fortificao da Porta da Terra.
Projeto Recife/Olinda
O projeto Recife/Olinda uma operao urbana, de escala metropolitana, que busca a reabilitao
urbana e ambiental atravs da melhoria das infra-estruturas; da mobilidade, dos transportes e da rede de
equipamentos coletivos e servios comunidade; valorizao do espao pblico; valorizao paisagstica;
salvaguarda e proteo dos ecossistemas naturais e constituio da estrutura ecolgica urbana (margens,
113
reas permeveis e reas plantadas); salvaguarda e proteo do patrimnio cultural (stios, edifcios,
ocorrncias, etnografia); valorizao das frentes de gua consideradas "fundo de quintal"; ampliao da
centralidade metropolitana, atrao de novos residentes de vrios grupos sociais e fixao dos atuais
entre os quais existe um importante percentual de baixa renda - atravs da melhoria das condies de
habitabilidade da populao existente e criao de novos empregos.
Muito alm da construo de novos espaos pblicos para o conjunto da cidade e para o turismo, trata-se
da expanso das prprias cidades de Recife/Olinda, ocupando reas extremamente bem localizadas e
mal utilizadas.
As intervenes urbanas incorporaro cidade as margens d'gua, como o esturio dos rios Capibaribe e
Beberibe, a bacia do Pina e o Oceano Atlntico, como reas pblicas de qualidade e locais para instalao
de novos empreendimentos de residncia, comrcio e servios, para segmentos que vo do interesse
social, famlias com renda mensal de at cinco salrios mnimos, at faixas superiores a 12 salrios
mnimos de renda.
O plano prev a criao de 1,29 milhes de m2 de novo terreno urbano, infra-estruturado, que deve
estar completamente vendido em 15 anos, e inclui um forte componente de lotes para equipamento
turstico e comunitrio, dinamizando sua vocao de utilizao pblica e de atividades de lazer.
Pouco mais de 10% da rea est destinada ao mercado popular de habitao, comrcio e servio. Sero
criadas 7.696 novas unidades habitacionais, 1.826 delas (23,7% do total) destinadas ao mercado popular.
Parques e outras reas de lazer vo ocupar 800 mil m2.
Apenas em novas infra-estruturas, esto previstos investimentos da ordem de 270 milhes de reais.
114
Propostas Principais
* Istmo e Coqueiral (Setor 1): garantia das visadas da Colina Histrica de Olinda, resgatando-a e
promovendo novas visadas; garantia da relao da colina com a plancie e a caracterstica de espao de
transio entre os centros histricos do Recife e de Olinda; abertura de acesso frente de gua e
recuperao da estuarina do Rio Beberibe.
* Vila Naval (Setor 2): valorizao do patrimnio histrico no Cemitrio dos Ingleses, Igreja de Santo
Amaro das Salinas e Hospital de Santo Amaro; destinao de parte da rea para o mercado popular de
habitao, comrcio e servio, e outra para diversidade funcional: escritrios, habitao, novas
edificaes para a moradia de praas e oficiais da Marinha do Brasil e equipamentos de lazer. E mais:
passeios pblicos; criao da praa de gua de Santo Amaro; construo de uma nova ponte que articula a
rea ao Bairro do Recife.
* Porto do Recife (Setor 3): reestruturao do Porto com a manuteno do cais norte; agregao de
novas funes porturias (terminal martimo e de passageiros); valorizao do patrimnio histrico e
urbano (Forte do Brum, Terminal de acar e silos porturios); resgate do antigo caminho de articulao
entre Recife e Olinda; destinao de parte da rea para o mercado popular de habitao, comrcio e
servio e outra para diversidade funcional (escritrios, habitao, comrcio e equipamentos tursticos e
de lazer); passeios pblicos; e construo de nova ponte que articula a rea Vila Naval.
* Cais Jos Estelita e Cais de Santa Rita (Setor 4): articular a cidade com a frente de gua; valorizar o
patrimnio histrico (Forte das Cinco Pontas e seu entorno histrico configurado pelos bairros de So
Jos e Santo Antnio); destinar parte da rea para o mercado popular de habitao, comrcio e servio;
passeios pblicos; diversidade funcional (escritrios, habitao, comrcio e equipamentos tursticos e de
lazer).
115
* Ilha do Maruim (Setor 5): complementar a urbanizao por meio da construo de novas unidades
habitacionais, equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda (construo do per de apoio
aos pescadores); passeios pblicos e via de contorno; urbanizao e recuperao ambiental da orla;
acesso frente de gua.
* Santo Amaro (setor 6): complementar a urbanizao atravs da construo de novas unidades
habitacionais, equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; articulao com a cidade;
acesso frente de gua; passeios pblicos e espao pblico e de lazer ao longo do canal que corta a rea.
* Pilar (setor 7): urbanizao da rea atravs da construo de novas unidades habitacionais, comrcio,
servio e equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; acesso frente de gua;
articulao da comunidade com a cidade; criao de espaos pblicos e de lazer comunitrio; valorizao
do patrimnio histrico (igreja do Pilar).
* Salgadinho (setor 8): reestruturao da ocupao da rea; agregao de novas funes de carter
metropolitano; destinao de parte da rea para o mercado popular de habitao, comrcio e servio;
diversidade funcional (escritrios, habitao, comrcio e equipamentos tursticos e de lazer); reduo das
barreiras virias; articulao da rea com o parque Arcoverde, o Coqueiral e o Istmo de Olinda; passeios
pblicos.
* Azeitona (setor 9): urbanizao da rea por meio da construo de novas unidades habitacionais,
comrcio, servio e equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; articulao da
comunidade com a cidade; criao de espaos pblicos e de lazer comunitrio; e recuperao das frentes
de gua.
* Coque (setor 10): urbanizao da rea atravs da construo de novas unidades habitacionais,
comrcio, servio e equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; articulao da
comunidade com a cidade; criao de espaos pblicos e de lazer comunitrio.
116
* Coelhos (setor 11): urbanizao com a construo de novas moradias, comrcio, servio e
equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; articulao da comunidade com a cidade;
criao de espaos pblicos e de lazer comunitrio; recuperao das frentes de gua.
* Braslia Teimosa (setor 12): complementar a urbanizao construindo novas unidades habitacionais,
comrcio, servio e equipamentos coletivos, comunitrios e de gerao de renda; criao de espaos
pblicos e de lazer comunitrio.
Obras em andamento
A discusso sobre o Complexo Turstico e cultural, que fundamenta a interveno do Projeto RecifeOlinda, iniciou-se em meados da dcada de 90, paralelamente revitalizao do Bairro do Recife, e inclui
a criao do Porto Digital. Desse modo, com financiamento das mais diversas fontes, especialmente dos
cinco grandes programas e projetos governamentais (Monumenta, Prodetur, Prometrpole, Porto
Digital e Habitar Brasil), importantes obras foram concludas recentemente ou esto em andamento nos
diversos ncleos do Complexo.
Porto Digital
Localizado no centro da regio metropolitana de Recife, o Porto Digital um projeto que transformou o
Recife Antigo, bairro que deu origem capital pernambucana, num grande parque tecnolgico, com
produo de Tecnologia da Informao e Comunicao (TIC) e foco no desenvolvimento de software.
Entre os objetivos do projeto esto duplicar a quantidade de empresas e quadruplicar os empregos nos
prximos 10 anos, com o setor passando a responder por 10% do PIB do Estado.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
117
regularizao de favelas que se encontram dentro da zona de abrangncia, como Milagres, Maruim,
PROJETO URBANSTICO RECIFE-OLINDA
Santo Amaro, Coque, Coelhos, Braslia Teimosa, Azeitona e Pilar e garantem a permanncia de seus
atuais moradores na rea reabilitada, com melhores condies de habitabilidade. Um dos objetivos do
projeto integrar plenamente estes assentamentos cidade, abrindo novas possibilidades de
desenvolvimento humano e econmico para estas comunidades, inclusive pela previso de atividades
geradoras de emprego e renda.
Um outro aspecto relevante consiste na definio de solo para nova proviso habitacional popular
conectada com comrcio e servios, que deve alcanar 140 mil m2 de rea construda, distribudos nos
diversos setores da Zona de Interveno. As moradias para o mercado popular correspondem a 24% do
total de moradias previsto no projeto.
Implementao
Com durao prevista para duas dcadas, o projeto trabalha com o objetivo de construir 150 mil m2 por
ano, dentro de um planejamento que inclui, alm da construo, infra-estrutura adequada e espaos
pblicos para a populao.
Proposta setor 2: Vila Naval
118
1
sociedade, de propriedade dos entes pblicos que participam do projeto (Governo Federal, Estadual e
Municpios de Recife e Olinda). Esta sociedade, ao atrair scios privados, promover a implantao
progressiva de infra-estrutura e urbanizao das reas de favela medida que vender rea construda dos
mais diversos usos.
Esta organizao implementadora assumir a gesto do solo pblico da rea abrangida pelo projeto.
Alm dos investimentos da iniciativa privada a serem captados, o projeto tambm trabalhar com
financiamentos pblicos. Alm daqueles j em andamento na rea, citados anteriormente, esto
previstos 100 milhes em financiamentos habitacionais, a serem obtidos atravs do Ministrio das
Cidades/CAIXA.
A empresa pblica portuguesa Parque Expo, responsvel pela implantao do projeto da Exposio
Universal de Lisboa, participou como consultora do projeto, contatada pelo Porto Digital, trazendo sua
experincia na implementao de operaes urbanas conduzidas por empresa pblica e com
mobilizao de capital privado.
Atravs do Acordo com os governos locais e de posse de grandes reas na zona de interveno do
projeto, o Governo Federal, e seus parceiros, reviu os estudos e propostas j elaborados e vem
mantendo as diretrizes do Programa Nacional de Reabilitao para a rea.
Participao popular
A informao, o envolvimento da populao e a opinio pblica das duas cidades so decisivas para o
xito do projeto. imprescindvel que tanto o cidado comum quanto os agentes polticos, econmicos
e culturais participem diretamente no processo de tomada de decises sobre as propostas, j que sua
participao ser fundamental para sua concretizao.
119
Ineditismo
O projeto Recife/Olinda inova no sentido do desenvolvimento urbano por vrias razes. Em primeiro
lugar, por ser construdo de forma federativa: os projetos de reabilitao envolvem sempre diferentes
atores governamentais e a constituio de uma plataforma de tomada de decises e implementao
formada por todos estes atores. Essa forma federativa fundamental para a sustentabilidade do projeto e
para que ele sofra menos influncias de disputas poltico-partidrias e da descontinuidade administrativa.
Em segundo lugar, na prpria construo da proposta, o desafio lanado pelo projeto de reabilitao
atrair investimentos privados, mas incluindo a premissa da presena de beneficirios de baixa renda. Esse
compromisso, assumido por todos os parceiros envolvidos, representa uma formulao inovadora
fundamental para projetos desse tipo em contextos, como o brasileiro, no quais a maior parte da
populao no tem acesso s condies bsicas de urbanidade e corre o risco de expulso quando as
reas so valorizadas por investimentos pblicos.
A incluso territorial objetivo fundamental das estratgias atuais de desenvolvimento urbano no pas
deve ser uma marca dos projetos de reabilitao, pois se trata de uma problemtica e de uma estratgia
distintas dos paradigmas dominantes nos projetos de frente martima j elaborados em outras cidades,
sobretudo nos pases do Hemisfrio Norte.
120
PASSARINHO -PMOI
121
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RIO DE JANEIRO
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A rea porturia do Rio de Janeiro vem passando por um processo de degradao que teve seu incio
ainda na dcada de 60 quando, semelhana das reas porturias de outras diversas cidades, iniciou-se
um processo de obsolescncia do porto. Isto ocorreu em funo de mudanas tecnolgicas que
IS
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acabaram por contribuir tambm com o esvaziamento dos bairros vizinhos, tanto em suas atividades
econmicas relacionadas ao apoio porturio, quanto ao nmero de moradores na regio.
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A ao de reabilitao da Zona Porturia e do centro do Rio de Janeiro busca, por meio de aes
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municipais e federais integradas, devolver a importncia e a dinmica dessa rea, a partir da qual a cidade
SAR
PAS
cresceu e se desenvolveu.
E
123
Participam da execuo do projeto o Governo Federal, via Ministrios das Cidades, da Cultura,
Planejamento e Transportes, em parceria com a Prefeitura do Rio de Janeiro. So objetivos comuns aos
participantes potencializar e qualificar as infra-estruturas, as atividades econmicas, tursticas e culturais;
os recursos ambientais e os assentamentos j existentes; bem como atrair para o local novos
empreendimentos, moradores e usurios, de forma sustentvel do ponto de vista econmico e scioambiental, por meio de uma atuao integrada.
Esse projeto tambm uma boa oportunidade para dar uma nova destinao social a terrenos da Unio
que perderam sua funo original.
Na dcada de 60, o desenvolvimento virio desfigurou a regio, com a construo de viadutos e pistas
expressas elevadas. A vista da baa a partir da Avenida Rodrigues Alves tornou-se inacessvel por conta da
substituio das grades de ferro que cercavam a rea do porto por muros de concreto. Os fatores
recentes mais impactantes da ruptura no tecido urbano dos bairros da Sade, Gamboa e Santo Cristo
124
foram a construo da via expressa Perimetral, entre as dcadas de 70 e 80, alterando a delimitao da
Zona Porturia - ZP (ficando esta limitada ao lado direito da Avenida Rodrigues Alves), e a implantao da
ligao expressa entre os bairros do Santo Cristo e Botafogo.
A regio perdeu parte significativa de sua expresso econmica, e vrias de suas reas progressivamente
vm se degradando, acarretando um xodo residencial e econmico, que gera desocupao e
subutilizao de imveis e subseqentes ocupaes irregulares.
Com o passar do tempo, o rico casario antigo existente nas principais e tradicionais ruas dos bairros da
zona porturia, caracterstico de uma poca histrica de vitalidade da rea, desvalorizou-se e degradouse. Por outro lado, os morros foram objeto de ocupao irregular e hoje abrigam favelas consolidadas,
onde se concentra boa parte da populao dos bairros.
A legislao de zoneamento e uso do solo do Rio de Janeiro se reportava a uma destinao original da
rea, que privilegiava a atividade industrial e porturia. Isso contribuiu para impedir a instalao de outros
usos, que no o porturio.
Hoje, o quadro reinante de espaos ocupados por armazns vazios, galpes e linhas ferrovirias de
alimentao ao porto desativado, ruas quase sem caladas, moradias em estado precrio, iluminao
pblica deficiente, grandes avenidas com trfego pesado e desconexo econmica e social com o
restante da cidade.
As propostas anteriores
H mais de duas dcadas, a rea porturia do Rio de Janeiro tem sido objeto de propostas de renovao
urbana que at hoje no se efetivavam pela divergncia de expectativas entre as principais partes
envolvidas: o Governo Federal, por intermdio da Companhia Docas do Rio de Janeiro, e a Secretaria do
Patrimnio da Unio, os maiores proprietrios de terras da regio; a Rede Ferroviria Federal (RFFSA),
tambm proprietria e que possui instalaes desativadas no local, e a Prefeitura da Cidade do Rio de
Janeiro.
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
125
Reciclagem Urbanstica
Em 1983, a Associao Comercial do Rio de Janeiro (ACRJ) havia proposto uma reciclagem urbanstica
da zona porturia, tendo em vista a transformao da cidade num importante plo exportador. No
projeto desta entidade, foram previstos complexos comerciais que integravam hotis, bares e
restaurantes, auditrios e centros de convenes, banco de dados internacional, lojas, escritrios e
reas de lazer com o objetivo de reforar a vocao econmica da cidade como prestadora de servios
e plo comercial internacional do pas. Alm disso, a ACRJ tambm pretendia a cesso dos armazns e
de outras reas pertencentes a Docas para a construo de um show room e de um Centro de
Exposio de Exportadores. Esta proposta no sensibilizou a Docas do Rio face s dificuldades
institucionais e jurdicas de operacionalizao de uma parceria na utilizao das instalaes porturias.
Isso porque, naquela poca, a Autoridade Porturia ainda no pensava em interromper a movimentao
de carga nos 3,5 km de cais que, vo desde o Per da Praa Mau - Per Oscar Wienshenk, includa na
rea central de negcios - at a Rodoviria Novo Rio.
126
A participao do setor privado no se restringiria ao arrendamento das reas, sendo tambm prevista a
formao do consrcio Rioporto constitudo por instituies financeiras, rgos governamentais,
empresas imobilirias, comunidade, e as proprietrias dos terrenos: Docas do Rio e Rede Ferroviria
Federal S.A. (RFFSA), com vistas a coordenar a implementao do programa.
As obras de recuperao estrutural jamais foram iniciadas, em razo de uma srie de impedimentos de
natureza jurdica para a disponibilidade da rea pertencente Unio, e por divergncias entre as Docas
do Rio e a Prefeitura.
Por intermdio do Instituto Pereira Passos (IPP), foram elaborados para esta rea projetos de
reurbanizao de espaos pblicos em diversos logradouros (nas ruas Sacadura Cabral, Livramento,
Pedro Alves e Santo Cristo, Avenida Rodrigues Alves e Praa Mau), e nos morros da Sade, da Gamboa,
do Livramento, do Pinto, e da Conceio. Alm disto, a prefeitura calculou um potencial de renovao da
rea, a partir da demolio de construes no atingidas pelas salvaguardas de preservao e utilizao de
reas vazias pertencentes ao governo federal.
127
A estratgia adotada pela Prefeitura est ancorada na implementao de vrios projetos e intervenes
pontuais, tanto em espaos pblicos como privados, no estabelecendo, entretanto, um plano global
para a rea que contorne possveis efeitos negativos para o patrimnio edificado, para as populaes e as
atividades econmicas presentes na regio.
inequvoca a necessidade de que estes imveis cumpram sua funo social na cidade, voltando a ser
plenamente utilizados. O encaminhamento comeou a ser dado com a construo de uma parceria
entre o Governo Federal e a Prefeitura do Rio de Janeiro para implementao de todos os projetos de
reabilitao, projetos que podem integrar as intervenes no patrimnio federal e agregar de forma
articulada um conjunto de intervenes na rea de transporte, mobilidade urbana e moradia por meio
de programas federais.
No incio de 2004, o Governo Federal criou um Grupo de Trabalho Interministerial com o objetivo de
avaliar as propostas da Prefeitura do Rio de Janeiro para a reabilitao da rea porturia do Porto do Rio
de Janeiro, especialmente envolvendo grupos prprios da Unio para definir em que intervenes o
Governo Federal poderia realizar parcerias e quais instrumentos poderiam ser utilizados ou criados para
acompanhar e implementar as aes programadas.
Subgrupos de Trabalho
Para a anlise do projeto foram criados quatro subgrupos de trabalho: Habitao, Transportes,
Urbanismo e Arranjo Institucional e Projetos Especficos.
128
O Subgrupo Habitao, coordenado pelo Ministrio das Cidades, ficou encarregado de avaliar o conjunto
de intervenes ligadas ao uso residencial propostas pelo Instituto Pereira Passos; avaliar o conjunto de
projetos e propostas no mbito da Secretaria Municipal de Habitao e analisar o potencial de articulao
dos programas de repovoamento da rea central do Rio de Janeiro.
Outra atribuio do subgrupo foi identificar e propor formas de viabilizar a utilizao, incluindo o uso
habitacional, de imveis e terrenos sem uso operacional de propriedade da Unio ou de rgos da
Administrao Pblica Federal.
O Subgrupo Transportes, coordenado pela Secretaria de Mobilidade Urbana do Ministrio das Cidades,
analisou os projetos de interveno no sistema virio, VLT, expressando a necessidade de coordenao de
todas estas intervenes com um plano global de mobilidade e transportes.
O Grupo Interministerial teve ainda a preocupao de promover a abertura de dilogo direto com
instituies representativas, buscando o carter participativo, o envolvimento e o compromisso com a
execuo do Projeto.
129
Do Trabalho do GT, aps ouvir tambm representantes da sociedade civil, resultou uma srie de
recomendaes no sentido da reviso da estratgia adotada pela Prefeitura, uma proposta de modelo de
gesto e o encaminhamento de intervenes concretas.
* delimitao e regulamentao, por lei, de uma nova AEIU (rea Especial de Interesse Urbanstico);
Para o Governo Federal, a moradia o elemento fundamental na proposta da rea Porturia, pois liga os
diversos projetos de melhoria urbana previstos para a regio. Entretanto, devem ser incorporadas ao
projeto formas de financiamento que promovam a permanncia da populao residente no local,
buscando evitar sua expulso no caso de eventual valorizao imobiliria.
Na rea habitacional, estudos indicam que h possibilidade de produo acima de 2 mil unidades
habitacionais. A execuo de alguns empreendimentos j foi iniciada nove imveis da Unio e um do
MANUAL DE REABILITAO DE REAS URBANAS CENTRAIS
130
INSS j foram disponibilizados para o programa PAR. Outros dependero de regularizao dos registros
ou atendimento dos atuais ocupantes.
Modelo de Gesto
Coube ainda ao Grupo de Trabalho do Governo Federal estudar um modelo de arranjo institucional que
possa viabilizar o acompanhamento contnuo das aes do Governo Federal no projeto de reabilitao
da rea porturia do Rio de Janeiro.
Esse modelo tem como premissa bsica a necessidade de facilitar da comercializao dos imveis e a
possibilidade de formao de parcerias entre entidades pblicas e privadas, com o objetivo de viabilizar o
surgimento de novas atividades na regio, no menor espao de tempo. Foram estudadas as seguintes
alternativas:
* formao de Fundos Imobilirios;
* formao de um Consrcio Pblico entre a Unio e a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro ou outro
instrumento de parceria;
O resultado das aes do Grupo de Trabalho foi a assinatura, no dia 24 de maro de 2006, de um Acordo
de Cooperao Tcnica entre a Unio, por intermdio do Ministrio das Cidades, do Ministrio da
Cultura, do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto e do Ministrio dos Transportes e o
Municpio do Rio de Janeiro, com a interveno da Companhia das Docas do Rio de Janeiro e a
participao do BNDES e CAIXA.
131
Encontram-se previstas no Acordo vrias aes, j com recursos definidos, totalizando um investimento
inicial do Governo Federal de R$232 milhes.
Entre os investimentos que j estavam em execuo durante a assinatura do acordo, esto a melhoria do
acesso ferrovirio ao Porto do Rio de Janeiro liberao do ramal ferrovirio Arar-Jacarezinho e a
disposio de nove imveis da Unio (SPU) para o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
O conjunto de aes para a melhoria do acesso ferrovirio ao Porto do Rio de Janeiro liberao do
ramal ferrovirio Arar-Jacarezinho, j em andamento, pretende desimpedir a faixa de uso da linha frrea
em trecho do ramal Arar-Jacarezinho, que est ocupado por barracos. As cerca de 140 famlias que
esto no local sero realocadas para que se possa construir um muro de segurana entre a favela do Arar
e o ramal ferrovirio.
A alienao de nove imveis da Unio (SPU) para o Fundo de Arrendamento Residencial da Caixa (FAR) e
anncio dos quatro empreendimentos do PAR para os mesmos nove imveis, localizados nas ruas
Senador Pompeu e Gamboa, atendero a 111 unidades habitacionais, de at cinco salrios mnimos.
132
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A solicitao foi analisada pelo Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades e
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Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU), concluindo-se que a instalao do Terminal Pesqueiro
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na rea da CBTU no seria adequada, uma vez que tirar parte dos trilhos que chegam ao centro da cidade
Avenida
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A equipe do Programa Nacional de Reabilitao elaborou, ento, uma proposta alternativa para a
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instalao do Terminal Pesqueiro em rea contnua ao Porto, prevendo a expanso associada do Porto
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instalao do Terminal Pesqueiro, minimizando custos e ordenando o territrio comum aos dois locais.
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Governo Federal e dos Governos Estadual e Municipal para definio e cesso de rea para instalao do
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A partir deste ponto, o Programa Nacional de Reabilitao promoveu reunies entre representantes do
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Terminal Pesqueiro, e de rea para expanso do Porto de Natal, alm de viabilizarem a coordenao de
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135
Em sua nova proposta, o Terminal Pesqueiro ter 22 mil m, com a possibilidade de uso de uma pequena
parte do terreno da CBTU, integrando o projeto com a proposta de atracao de barcas e com as
necessidades de expanso do porto. A grande importncia desse projeto est na sua capacidade de
reabilitar urbanisticamente o centro, aliado gerao de emprego e renda ligada expanso da indstria
pesqueira local.
No incio de 2005, a Prefeitura de Natal solicitou recursos ao Ministrio das Cidades para elaborao de
plano de reabilitao do centro da cidade a fim de coordenar todos os investimentos e necessidades de
reabilitao da rea do porto, alavancada pelos investimentos nos grandes equipamentos (Terminal
Pesqueiro e ampliao do Porto).
Contando com o interesse turstico que a rea apresenta, sobretudo pela presena do rio Potengi e do
patrimnio histrico, prev-se uma complementaridade entre as atividades da pesca e os usos de cultura e
lazer, com a possibilidade de funcionamento durantes as 24 horas do dia. Para isso, seriam asseguradas a
logstica, a segurana e a vigilncia para essas atividades, alm das intervenes previstas na melhoria dos
espaos pblicos.
136
A questo da habitao um tema emergente dentro do Plano de Reabilitao da Ribeira, tendo em vista
as diversas peculiaridades locais, bem como o grande nmero de imveis desocupados ou subutilizados
identificados no bairro.
O Programa REHABITAR, elaborado pela Prefeitura em conjunto com a Caixa e a Cooperao Francesa
e institudo por lei municipal em julho de 2004, visa adaptao de uso de imveis privados para
habitao de interesse social. Para tanto, foi estabelecida por lei a utilizao de instrumentos como a
desapropriao, as parcerias pblico-privadas e adequao da legislao urbanstica para uso misto. Alm
disso, o Municpio poder receber imveis para fins do REHABITAR em pagamento para quitao de
crditos tributrios dos proprietrios e de terceiros.
Certamente, a reviso do Plano Diretor de Natal dever prever o uso de outros instrumentos do
Estatuto da Cidade, especialmente para aproveitar a oportunidade de utilizao dos imveis
subutilizados.
Existe uma Lei da Operao Urbana Ribeira, datada de 1997, que no momento est em processo de
Reviso, inclusive pela necessidade de adequar-se ao Estatuto da Cidade. As isenes de IPTU e
redues de ISS constantes nessa lei - esto atreladas a melhorias das edificaes e estmulo ao uso
habitacional na rea delimitada pela Lei. O objetivo principal estimular a reutilizao das edificaes, a
manuteno e as reformas que considerem o interesse histrico.
RENATO BALBIM
O Plano de Reabilitao da Ribeira conta com um Grupo Tcnico Executivo e uma Equipe Gestora, da
qual participam representantes das esferas federal, estadual e municipal. Pelo governo federal, participam
quatro ministrios (Cidades, por meio das quatro secretarias nacionais e da CBTU; Planejamento,
atravs da SPU; Turismo e Transportes), o BNDES e a Secretaria Especial da Pesca. Esta Secretaria
destinar R$ 9 milhes para o projeto executivo e a obra do Terminal Pesqueiro.
137
RENATO BALBIM
Belm /PA
138
140
7 - Como o municpio poderia dispor de imveis vazios pertencentes a empresas pblicas e/ou
Unio para fins de habitao?
Numa primeira etapa, o Ministrio das Cidades est viabilizando a alienao ou disponibilizao de
imveis vazios ou subutilizados pertencentes Unio, ao INSS, e Rede Ferroviria Federal (RFFSA) para
uso habitacional nas reas centrais. Para cada um dos organismos federais foi estabelecida uma forma de
disponibilizao dos terrenos. Em todos os casos, o municpio deve encaminhar para essas entidades, por
meio de suas gerncias locais no caso dos imveis do INSS e do Patrimnio da Unio e para a sede da
RFFSA um ofcio citando o interesse em adquirir o imvel. Como nesses casos o repasse feito entre
rgos pblicos, no necessrio fazer uma licitao para a venda do imvel. Ainda assim, os imveis
sero avaliados segundo as regras da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, para definir o seu valor
de venda. Em seguida, sero ofertados pelo valor da avaliao ao rgo interessado. Alm deste
mecanismo, podem ser feitas cesses reais de uso pblico no caso dos imveis do Patrimnio da Unio e
da RFFSA. O Ministrio das Cidades tem acordos e convnios firmados com cada um desses agentes, e
os casos de interesse dos municpios podem tambm ser comunicados ao Ministrio, para que esse
aponte as possibilidades especficas. No caso da RFFSA, existe um formulrio, com o seu prprio nome,
no site do Ministrio, que pode ser acessado para manifestar o interesse em aquisio de reas ociosas
ou subutilizadas pertencentes Rede no municpio.
144
exclusivo para atividades comerciais e de servios faz com que essas reas s sejam usadas no horrio
comercial, ficando subutilizadas nos outros perodos, gerando a idia de que o centro um lugar vazio. O
uso residencial imprime ao centro a qualidade de bairro, como no restante da cidade.
146
19 - Quais so os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade que podem ser utilizados para
induzir o reaproveitamento destas reas?
Embora o Estatuto da Cidade no se refira explicitamente reabilitao das reas centrais, so vrios os
instrumentos urbansticos oferecidos pelo Estatuto a fim de viabilizar esse processo, especialmente os
que permitem implementar a ocupao de reas subutilizadas. No entanto, a definio de instrumentos
deve ser cuidadosa e corresponder tanto aos objetivos do Plano de Reabilitao, como s caractersticas
especficas do territrio de cada cidade, sem esquecer a questo do mercado imobilirio. A maioria dos
instrumentos precisa ser definida e delimitada no Plano Diretor e ser objeto de regulamentao em leis
especficas.
de sua incluso no Plano Diretor. A lei pode definir condies especiais, distintas do conjunto da cidade
para a promoo de intervenes pblicas na rea. Geralmente, a Operao inclui a produo de infraestrutura e investimentos pblicos em parceria com a iniciativa privada.
* Consrcio imobilirio: instrumento de cooperao entre o Poder Pblico e a iniciativa privada, a fim de
realizar urbanizao em reas que tenham carncia de infra-estrutura e servios e contenham imveis
urbanos subutilizados ou no utilizados. Atravs do Consrcio, o poder pblico realiza obras de
urbanizao, e o proprietrio da rea recebe uma quantidade de lotes urbanizados ou edificaes, cujo
valor proporcional ao valor da gleba antes das obras. Deve ser regulamentado pelo Municpio no Plano
Diretor, que dever dispor sobre os seus objetivos, critrios etc.
* Parcelamento e Edificaes Compulsrios e Imposto Progressivo no Tempo: instrumentos urbansticos
a serem utilizados pelo Poder Pblico municipal como forma de induzir os proprietrios de imveis
urbanos vazios ou subutilizados a utilizar esses imveis, de acordo com o disciplinado no Plano Diretor do
Municpio dentro de um prazo determinado pela municipalidade. importante estabelecer critrios
especficos para definir o que subutilizao nas reas centrais.
* Estudo de Impacto de Vizinhana: Instrumento de mediao entre os interesses privados dos
empreendedores e os moradores e usurios do local, democratizando a tomada de decises sobre os
grandes empreendimentos urbanos, dando voz populao diretamente afetada pelos impactos desses
empreendimentos.
importante lembrar que a aplicao de alguns instrumentos exige a previso de recursos na lei
oramentria municipal, tais como Prempo e Consrcio, por exemplo. No caso das ZEIS,
fundamental que o municpio disponha ou mobilize as linhas de financiamento, com recursos prprios ou
de outros agentes, para garantir a produo de HIS.
RENATO BALBIM
150
MANUAL DE REHABILITACIN DE
RENATO BALBIM
So Luis /MA
152
P R E S E N T A C I N
de financiacin.
personas.
ello, debe ser trabajado el territorio urbano como un todo y no apenas las
BENNY SCHASBERG
Secretario Nacional de Programas Urbanos
154
I N T R O D U C C I O N
INTRODUCCIN
155
page 8
Los centros de las grandes ciudades brasileas presentan una gran cantidad
de inmuebles vacos: Edificios residenciales o comerciales totalmente
desocupados o con utilizacin nicamente de la planta baja. Este panorama
160
162
IBGE en las grandes ciudades, que llega a superar el 18% en ciudades como
163
PARTE 2
EXPERIENCIAS DESARROLLADAS
170
170
So Luis/MA
Belm/PA
Amparo/SP
Olinda/PE
Salvador/BA
Belo Horizonte/ MG
Muchas familias de clase media han optado por salir del centro en las ltimas
dcadas porque preferan vivir en apartamentos o casas ms modernos, en
barrios ms segregados, o porque consideraban las condiciones del centro
179
deterioradas. Para las familias con menor renta, el acceso a estas unidades
dejadas vacas en el centro es econmicamente imposible, y las opciones ms
Macei/ AL
Rio de Janeiro/ RJ
183
Natal/ RN
SACANDO DUDAS
Cuestiones sobre la Rehabilitacin de centros urbanos
156
158
* La creacin de un procedimiento gil para la demarcacin y registro de reas de la Unin ante a las
Notaras de Registro de Inmuebles;
* Las alteraciones en las Leyes 9.636/98, 9.760/46 y Decretos Ley 2.398/87 y 1.876/81, adecuando
contenidos referentes al registro y a la inscripcin de inmuebles de la Unin, optimizacin de
procedimientos de la SPU y exencin de tasas para proyectos de regularizacin y provisin habitacional
para la poblacin de baja renta ;
APOYO FINANCIERO
El programa apoya, con recursos del Presupesto General de la Unin (OGU),
la elaboracin de Planes de Rehabilitacin y las acciones que se le vinculan para
definir las reas destinadas a rehabilitacin, adems del conjunto de acciones,
estrategias y proyectos, lugares de intervencin integrada, todos los
elementos necesarios para la recalificacin del espacio urbano.
Asimismo, en articulacin con el Congreso Nacional, el Programa est
logrando invertir recursos a fondo perdido para la ejecucin de las obras
previstas en los planes de rehabilitacin. Son inversiones en infraestructura,
equipamientos urbanos, espacio pblico, patrimonio etc.
Tambin por medio del OGU y de las lneas de crdito, el Gobierno Federal
apoya la produccin de viviendas a travs de la financiacin para la reforma de
inmuebles subutilizados o vacos y la ejecucin de planes, proyectos y obras de
transporte, movilidad y de saneamiento ambiental.
Actualmente, las ciudades que se detallan a continuacin elaboran sus planes
de rehabilitacin con el apoyo tcnico y financiero del Ministerio de las
Ciudades: So Lus (MA); Recife y Olinda (PE), en un proyecto integrado;
Camagibe (PE); Porto Alegre (RS); Salvador (BA); Belo Horizonte (MG); Natal
(RN); Fortaleza (CE); Vitria (ES), adems de Amparo, Santo Andre, Osasco
y Piracicaba (SP), Pelotas (RS), Belm (PA) Maceio (AL) y Aracaj (SE). Entre las
capitales y municipios de RMs, las ciudades que se mencionan a continuacin
cuentan con inversiones para obras: Macei (AL), Salvador (BA), Mau (SP),
Viamo (RS), Valparaso de Gois (GO), Belm (PA), Moreno (PE), Altos (PI),
Juazeiro (BA), Suzano (SP), Senador Canedo (GO), Itamarac (PE), Niteri
(RJ), Vinhedo (SP), Jaguarina (SP), Monte Mor (SP), Lauro de Freitas (BA) y
Contagem (MG).
Cuentan con apoyo tcnico del Ministerio, a travs, sobre todo de la
elaboracin, firma y efectivacin de Acuerdos de Cooperacin Tcnica que
coordinan inversiones y acciones, las ciudades de Rio de Janeiro (RJ), Recife y
Olinda (PE), Porto Alegre (RS), Natal (RN) y Salvador (BA).
PARTE 1:
ELABORACIN E IMPLEMENTACIN DE PLANES DE
REHABILITACINEN REAS CENTRALES
page 22
160
todos como una centralidad y una referencia del desarrollo urbano. Sin
embargo, esto no excluye, naturalmente, la implantacin de actividades y
funciones nuevas, que no sean contradictorias con la identidad del centro.
La rehabilitacin es un proceso de gestin de acciones integradas, pblicas y
privadas, de recuperacin y reutilizacin del acervo edificado en reas ya
consolidadas de la ciudad, que comprende los espacios y edificaciones
ociosas, vacas, abandonadas, subutilizadas e insalubres; adems de la mejora
de los espacios de uso colectivo, de los servicios pblicos, de los
equipamientos comunitarios y de la accesibilidad, en direccin a la
repoblacin y la reutilizacin por diferentes clases sociales.
Esto significa trabajar de forma integrada en el territorio y no con polticas
sectoriales aisladas. Significa tambin articular diferentes esferas pblicas y
romper con las culturas corporativas que existen en la administracin
pblica.
Adems, debe hacerse hincapi en que, para la poltica urbana brasilea, la
rehabilitacin de los centros tiene un sentido totalmente diferente del
sentido y de la agenda que los procesos de revitalizacin de reas centrales
han tenido en ciudades de pases del Norte.
All, la reconquista de los centros para la ampliacin de espacios pblicos de
calidad, la implantacin de proyectos tursticos basados en el trinomio
instalaciones culturales, entretenimiento y gastronoma, as como para la
atraccin de oficinas inteligentes vinculados a la gestin de negocios
globalizados, constituyeron programas que recolocaron esas reas en el
ranking de la competicin global entre ciudades. El efecto inmediato de esas
medidas ennoblecimiento de las reas o gentrificacin ha superado, por
va de la valorizacin inmobiliaria, inversiones pblicas realizadas en el
proceso de recalificacin urbanstica. No obstante, en varias de esas
ciudades, uno de los efectos ha sido la inviabilizacin de la permanencia de los
sectores ms pobres de la poblacin.
Rehabilitar los centros, de acuerdo con la estrategia de ampliar el espacio de
urbanidad para todos es un desafo de enorme complejidad, pues significa
quebrar el paradigma de que recalificar un rea es sinnimo de excluir
cualquier rasgo de presencia de los ms pobres a no ser que sean
camareros, porteros o artistas relacionados con espectculos que forman el
escenario, personas que obviamente vivirn muy lejos de all, en alguna
favela o suburbio precario.
162
COMPOSICIN Y DESARROLLO
Los Planes de Rehabilitacin debern contener, entre otros, los siguientes
puntos:
a. Mapeo detallado de los grupos organizados de la sociedad civil (ONGs,
asociaciones profesionales y empresariales, asociaciones vecinales, sindicatos,
asociaciones comerciales, clubes de comerciantes) con los cuales el plan ser
discutido y construido y la institucin de una agenda de participacin
incluyendo cada uno de los agentes.
b. Relevamiento de datos e informaciones tcnicas relacionadas a los
condicionantes y potencialidades (fsico-ambientales, sociales y econmicas,
estructura catastral, sistema de transporte y movilidad, legislacin urbanstica,
patrimonio cultural, etc.)
c. Relevamiento y mapeo de los inmuebles vacos y subutilizados,
principalmente pblicos, evaluacin de la situacin catastral, dominial y
jurdica y previsin de destinacin.
d. Proposicin y previsin de aplicacin de los instrumentos urbansticos y
tributarios del Estatuto de la Ciudad y el desarrollo de las minutas de
Proyectos de Ley que fueran necesarios para la adaptacin y compatibilizacin
del Plan de Rehabilitacin con el Plan Director.
La composicin de los Planes podr todava prever otros puntos, como los
relacionados a continuacin:
a. Relevamiento de la situacin socioeconmica de los habitantes del rea que
ser rehabilitada y de los posibles habitantes despus de la realizacin de las
intervenciones, as como de la intencin de vivir en el centro de la ciudad.
b. Relevamientos, colecta, sistematizacin, actualizacin o anlisis de
diagnsticos ambientales o estudios histricos, geogrficos, sociolgicos,
econmicos, urbansticos;
c. Relevamiento fsico y mapeo de vacos urbanos, inmuebles desocupados,
terrenos e inmuebles subutilizados, estado de conservacin de los inmuebles
y de los espacios urbanos y uso del suelo;
d. Evaluacin de la infraestructura urbana (redes de distribucin de agua,
cloacas, drenaje urbano, iluminacin pblica, telefona y cables pticos), de la
accesibilidad y del mobiliario urbano;
e. Evaluacin de reas de oportunidad para promover alianzas pblicas,
pblico-privadas y operaciones urbanas y consorciadas;
f. Evaluacin de la legislacin local, provincial y federal urbanstica, de
preservacin ambiental y del patrimonio, identificando puntos conflictivos,
cuando los hubiera;
g. Estudio de viabilidad econmico-financiera, estableciendo los costos,
formas y posibilidades de fuentes de financiacin y de subsidios;
164
166
168
Existe tambin una cooperacin estrecha con las iniciativas coordinadas por el
programa Monumenta. Ese programa, financiado con recursos del BID, del
Gobierno Federal y contrapartidas locales, busca no solo restaurar inmuebles
integrantes de sitios histricos declarados por el Iphan, como tambin
propiciar acciones de fortalecimiento institucional, como entrenamiento de
equipos y actualizacin de legislacin urbana y educacin patrimonial,
formacin de mano de obra para restauracin y fomento de actividades
econmicas.
PARTE 2:
EXPERIENCIAS DESARROLLADAS
page 52
170
SO LUS/ MA
LA FUNCIN SOCIAL DEL PATRIMONIO HISTRICO, ARQUITECTNICO Y CULTURAL
So Lus rene el mayor conjunto arquitectnico histrico de Amrica Latina.
Son alrededor de 5.607 inmuebles dentro del rea declarada patrimonio de
inters por el Estado. De ese total, aproximadamente de 1.200 estn dentro
del rea de preservacin considerada Patrimonio de la Humanidad, bajo la
proteccin del IPHAN.
172
SALVADOR/ BA
PATRIMONIO HISTRICO Y MANUTENCIN DE LA DIVERSIDAD SOCIAL
Salvador es una capital metropolitana de grande vitalidad cultural y viene hace
varios aos estructurando acciones de rehabilitacin en las reas de inters
histrico y cultural de la ciudad.
El patrimonio histrico de Salvador, primera capital de Brasil, constituye uno de
los ms ricos legados de su trayectoria secular y rene caserones, edificios,
casas, capillas, iglesias, baslicas, palacios, palacetes, parques, templos de
candombl y solares, adems del refinamiento de la azulejera portuguesa y
reliquias de metales preciosos que adornan esos lugares.
No obstante, las acciones de rehabilitacin en Salvador se concentran, en los
ltimos aos, en el permetro declarado patrimonio de inters por el IPHAN y
la Unesco, asumido tambin para definir la lgica de intervencin del Programa
Monumenta del Ministerio de la Cultura. Actualmente, se defiende un
ensanchamiento del rea de accin de planes y proyectos, que comprenda
varias reas en el entorno de ese permetro. En el momento estn siendo
identificadas otras tres reas de intervencin, adems de la del Pelourinho, que
fue objeto de intervencin en siete etapas, siendo que la ltima todava est en
curso. Las tres reas de intervencin son: Pilar y el rea do Comercio; rea del
ascensor Lacerda; Ladera da Preguia.
LA INTERVENCIN EN EL PELOURINHO: LA GARANTA DE LOS DERECHOS DE LA POBLACIN EN LA
SPTIMA ETAPA
En los proyectos en que participa directamente, uno de los esfuerzos del
gobierno federal es garantizar que la identidad cultural y la permanencia de la
poblacin pobre residente sean aseguradas en los proyectos de rehabilitacin.
En Salvador, las intervenciones realizadas a partir de los aos 90 con recursos
del gobierno de Bahia y financiaciones internacionales, en seis etapas,
resultaron en la rehabilitacin de ms de 500 inmuebles, pero tambin en la
salida de la mayor parte de los habitantes pobres del rea del Pelourinho y en la
substitucin de muchas actividades tradicionales por un comercio dedicado al
turismo, con resultados criticados por muchos investigadores y urbanistas.
Cuando las acciones de recuperacin de la sptima etapa comenzaron, en
2000, la CONDER (Compaa de Desenvolvimiento Urbano de Bahia) inici
un proceso de remocin de las familias del rea, que ofrece a los habitantes dos
alternativas. Ellos podran recibir un auxilio relocacin (valor que variaba entre
R$ 1.500 y R$ 3 mil) o podran ser reasentados en un conjunto habitacional
localizado en la periferia de la ciudad.
MANUAL DE REHABILITACIN DE REAS URBANAS CENTRALES
174
BELM/ PA
PRESERVACIN DEL PATRIMONIO Y REFUERZO DEL USO RESIDENCIAL
El rea que corresponde al Centro Histrico de Belm corresponde al rea
antigua del barrio Cidade Velha y de todo el barrio Campina, concentrando una
poblacin de aproximadamente 9 mil personas, con una densidad de 51,5
habitantes por hectrea. Ms de la mitad de los lotes alberga inmuebles con valor
histrico.
En esta rea central, como en otras ciudades brasileas, viene ocurriendo, en los
ltimos aos, un proceso de substitucin de las actividades comerciales
tradicionales, predominando hoy el comercio ms informal. Esa transformacin
se debe principalmente a la preferencia de los consumidores de mayor renta por
los shopping centers.
El rea central sufre, sobre todo, con la evasin de la poblacin, de modo que
edificaciones que originalmente eran de uso mixto (residencia unifamiliar y
comercio) hoy albergan solo comercio, lo que lleva a un vaciamiento del rea
fuera del horario comercial y en los fines de semana, contribuyendo a la
sensacin de inseguridad que muchos frecuentadores mencionan en encuestas
de opinin.
Esos fenmenos se reflejan en la degradacin de las edificaciones que componen
el valioso acervo arquitectnico, la mayor parte integrante de rea reconocida
como de inters de preservacin en esfera nacional. Algunas reas linderas al
centro presentan graves problemas de infraestructura, destacndose algunos
procesos de ocupacin desordenada, sin ninguna infraestructura compatible,
como en el caso de la margen del ro, a lo largo del barrio Cidade Velha. En el
barrio Campina, predominantemente de comercio y servicios populares, se
observa la degradacin ambiental con la contaminacin visual y sonora, el
176
AMPARO/SP
ESTATUTO DE LA CIUDAD Y PROTECCIN DEL PATRIMONIO HISTRICO Y CULTURAL
La ciudad de Amparo, estancia hidromineral en la provincia de So Paulo,
posee un relevante acervo patrimonial y cultural que necesita ser valorizado y
reconocido en su conjunto y en sus particularidades. La ciudad es un precioso
OLINDA/PE
page 85
PORTO ALEGRE/ RS
ESPACIO PBLICO Y ESTMULO A LA CONVIVENCIA EN EL CENTRO
El rea central de Porto Alegre concentra varias funciones y en ella el uso
habitacional todava es fuerte y no sufre la despoblacin que caracteriza otras
ciudades brasileas. No obstante, se observa una prdida de dinamismo y
desvalorizacin econmica y simblica. Uno de los factores de esa
desvalorizacin es la situacin de los espacios pblicos, inclusive por la calidad
del mobiliario urbano, implantado de forma fragmentada e incoherente con
los espacios existentes.
Por eso, la intervencin en el centro de Porto Alegre tiene como
preocupacin principal la mejora del espacio pblico y de las posibilidades de
convivencia entre las diferencias, adems de la adaptacin de las condiciones
de identificacin de la poblacin con el rea central y con la historia de la
formacin de la ciudad.
El Plan de Rehabilitacin del Centro de Porto Alegre naci del convenio,
firmado en diciembre de 2004, entre el Ministerio de las Ciudades y la
Municipalidad de Porto Alegre. En esa ocasin, el Ministerio ya apoyaba a la
Municipalidad en la elaboracin de estudios para la ampliacin del vano de la
compuerta de agua, que se localiza en el prtico central del puerto de la
ciudad. A partir de 2005, el Programa Nacional de Rehabilitacin destin
recursos para la elaboracin del plan de Porto Alegre.
La finalidad del plan general de rehabilitacin es la elaboracin e
implementacin de una poltica municipal que congregue acciones de
diversos rganos federales y municipales involucrados en la recuperacin y
preservacin del rea central y en su desarrollo econmico. Este asocia las
directrices de la Municipalidad con las acciones anteriores ya apoyadas por el
Ministerio de las Ciudades (Programa de Rehabilitacin, Secretara Nacional
de Transporte y de la Movilidad, y de la Trensurb), adems de las acciones y
directrices del Programa Monumenta del Ministerio de la Cultura.
Su elaboracin est apoyada en la promocin de la mejora de la calidad de
vida de la poblacin residente y de los usuarios del rea central. Esto se da
por medio del estmulo de actividades econmicas en la regin; incentivo a la
participacin de la poblacin local, como factor fundamental del proceso de
rehabilitacin urbana, mediante la inclusin de programas asociados a la
MANUAL DE REHABILITACIN DE REAS URBANAS CENTRALES
180
MACEI/AL
PLAN DE RECALIFICACIN E INVERSIONES EN INFRAESTRUCTURA
Como en la mayora de las ciudades brasileas, el centro de Macei retrata la
historia de la ciudad a travs de espacios impregnados de significado y de
informaciones, que actualmente pasan por un proceso de desvalorizacin,
degradacin fsica y vaciamiento de poblacin. Entre 1970 y 2000, el centro de
la ciudad perdi ms de la mitad de la poblacin. Actualmente, predominan
actividades relacionadas al comercio y servicios, adems de actividades
institucionales. En este cuadro diversos bienes culturales, se encuentran en
proceso de ruina.
Por otra parte, el rea central de Macei se encuentra marcada por presentar
graves problemas en la infraestructura de saneamiento bsico, lo que
perjudica la calidad de vida de los vecinos, las actividades ejercidas en el barrio y
provoca que el centro sea poco atractivo para nuevas inversiones.
En octubre de 1997, a travs del Decreto n 5.700, parte del barrio del
Centro de Macei fue delimitado por el plan Director (actualizado en 2005)
como una Zona Especial de Preservacin 2 ZEP 2, que de acuerdo con la
aplicacin de la ley Municipal n 4.545 de noviembre de 1996, tiene, por
medio de incentivos fiscales, el objetivo de preservar los conjuntos histricos,
su patrimonio cultural, artstico y arquitectnico, restaurando las fachadas de
los edificios y tambin su interior.
Los objetivos sectoriales que ya han sido fijados implican la reordenacin de los
espacios pblicos, entre los que se incluyen el comercio informal y la creacin
de un sistema de seguridad; la revalorizacin del patrimonio; la
implementacin de proyectos sociales y la recuperacin de la infraestructura,
sistema viario y accesibilidad, pavimentacin y drenaje del rea.
La ciudad de Macei ya viene utilizando instrumentos como exencin y cuotas
especiales de IPTU, incentivos y beneficios fiscales y financieros para la
recuperacin del patrimonio histrico e institucin de Zonas Especiales de
Inters Cultural. Otros instrumentos, como IPTU progresivo en el tiempo,
parcelacin y edificacin compulsoria, expropiacin y concesin de uso
especial para fines de vivienda, estn previstos en el Plan Director, aprobado en
diciembre de 2005, aunque carecen de reglamentacin.
Otro aspecto fundamental que se tiene que considerar, como apuntan los
responsables locales, es la adecuacin del Proyecto de Recalificacin del
Centro a las acciones previstas para el barrio en el nuevo Plan Director
Municipal.
!BELO HORIZONTE/MG
LEGISLACIN URBANSTICA Y PROMOCIN DE LA VIVIENDA SOCIAL
El rea central de Belo Horizonte sufre con un relativo vaciamiento poblacional
asociado al deterioro de las condiciones ambientales y de la calidad de su
espacio pblico. Procurando revertir este cuadro, el Programa de
Rehabilitacin de reas Urbanas Centrales ha apoyado acciones con recursos
a fondo perdido durante los aos 2004 y 2005.
El Plan de Uso y Ocupacin de los Viaductos y Pasarelas del rea central de
Belo Horizonte ha sido realizado con el apoyo financiero del Ministerio de las
Ciudades a partir de 2004. Este proyecto especfico trata de los bajos de los
viaductos a lo largo de la Avenida Expresa Este-Oeste, proponiendo su
rehabilitacin fsico-ambiental e integracin al patrimonio de la ciudad como
reas funcionales y socialmente tiles, adems de discutir sus usos actuales y
proponer alternativas a los grupos de recogedores y recicladores de residuos.
Entre las posibilidades para el aprovechamiento de estos espacios detalladas en
el plan se hallan la construccin de unidades habitacionales, pequeos
comercios, puestos de inclusin digital e internet, puestos de polica, mdicos y
otros servicios de apoyo a la comunidad, baos pblicos, reas de ocio y
talleres de capacitacin, reas para la produccin y venta de artesana, e incluso
espacios para eventos de gran tamao.
182
page 104
PASADO Y FUTURO
El frente martima que se extiende de la Colina Histrica de Olinda al Parque
de la ex Estacin Rdio Pina o Manguezais, en Recife, a pesar de albergar una
de las mayores densidades de patrimonio cultural material e inmaterial del pas
y de ser dotada de paisajes naturales de extraordinaria belleza, ha sido ocupada
de forma dispersa, subutilizada y, en varios puntos, degradada. Gran parte de
los terrenos mal aprovechados pertenecen al Gobierno Federal.
La idea de tratar este territorio como un conjunto especial, marcado por sus
vnculos histricos e interaccin econmica y cultural, gener una serie de
inversiones en el rea de restauracin de edificaciones y monumentos.
Adems del reaprovechamiento de reas subutilizadas, saneamiento y
urbanizacin de asentamientos precarios, por medio de programas
municipales, provinciales y federales.
Desde mediados de los aos 90, una visin ms global y relacionada al
desarrollo metropolitano comenz a predominar, en funcin de los proyectos
Metrpole 2010 y Metrpole Estratgica, desarrollados en alianza por la
Fundacin de Desenvolvimiento Municipal del Gobierno del Estado de
Pernambuco y municipalidades de Recife y Olinda.
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El tercer trecho abarca el Muelle de Santa Rita, a las mrgenes de la cuenca del
Pina. Y el cuarto sector abarca tres cuadras en el barrio de So Jos, siendo una
de ellas el Mercado de Flores, cerca del 'Cameldromo' (rea destinada a
vendedores informales estacionarios).
PATRIMONIO HISTRICO
La riqueza histrica y urbana contenida en la Zona de Intervencin del
proyecto Recife/Olinda y en su entorno inmediato indica, por un lado,
referencias a ser seguidas y, por otro, cuidados en el abordaje del rea.
Adems de varios edificios significativos aislados, el rea del proyecto engloba
cinco sitios histricos, que son el Barrio de Recife, Santo Antnio, So Jos,
Boa Vista y Colina Histrica de Olinda, ciudad que, en 1982, recibi, de la
Unesco, el ttulo de Ciudad Patrimonio Cultural de la Humanidad.
En esos sitios histricos est concentrada la mayora de las edificaciones ms
importantes en lo que se refiere al valor artstico, cultural e histrico, entre las
que se destacan las iglesias y sus torres imponentes, tanto en el centro de
Recife, como en la Colina de Olinda.
Existen tambin edificaciones declaradas patrimonio de inters por el Estado
dentro del rea de intervencin, en especial las fortificaciones de Brum y de las
5 Pontas. Todava dentro de la Zona de Intervencin, se encuentra el conjunto
de almacenes portuarios a lo largo de la Av. Alfredo Lisboa y el conjunto de la
iglesia de Santo Amaro de las Salinas y del Cementerio de los Ingleses.
Existe tambin la preocupacin con el patrimonio arqueolgico, ya que buena
parte de las reas de intervencin est situada sobre un sitio arqueolgico
urbano. Hay dos ruinas arqueolgicas en las reas de intervencin: el Fuerte
do Buraco y la fortificacin de la Porta da Terra.
PROYECTO RECIFE/OLINDA
El proyecto Recife/Olinda es una operacin urbana, de escala metropolitana,
que busca la rehabilitacin urbana y ambiental a travs de la mejora de las
infraestructuras; de la movilidad, de los transportes y de la red de
equipamientos colectivos y servicios a la comunidad; valorizacin del espacio
pblico; valorizacin paisajstica; salvaguarda y proteccin de los ecosistemas
naturales y constitucin de la estructura ecolgica urbana (mrgenes, reas
permeables y reas plantadas); salvaguarda y proteccin del patrimonio
* Villa Naval (Sector 2): valorizacin del patrimonio histrico en el Cementerio de los Ingleses, Iglesia de
Santo Amaro das Salinas y Hospital de Santo Amaro; destinacin de parte del rea al mercado popular de
habitacin, comercio y servicio, y otra para diversidad funcional: oficinas, habitacin, nuevas edificaciones
para la vivienda de oficiales de la Marina de Brasil y equipamientos de recreacin. Y ms: paseos pblicos;
creacin de la plaza de agua de Santo Amaro; construccin de un nuevo puente que articula el rea al Barrio
de Recife.
* Puerto de Recife (Sector 3): reestructuracin del Puerto con la manutencin del muelle norte; agregacin
de nuevas funciones portuarias (terminal martima y de pasajeros); valorizacin del patrimonio histrico y
urbano (Fuerte del Brum, Terminal de azcar y silos portuarios); rescate del antiguo camino de
articulacin entre Recife y Olinda; destinacin de parte del rea al mercado popular de habitacin,
comercio y servicio y otra para diversidad funcional (oficinas, habitacin, comercio y equipamientos
tursticos y de recreacin); paseos pblicos; y construccin de nuevo puente que articula el rea a la Villa
Naval.
* Muelle Jos Estelita y Muelle de Santa Rita (Sector 4): articular la ciudad con el frente de agua; valorizar el
patrimonio histrico (Fuerte de las Cinco Pontas y su entorno histrico configurado por los barrios de So
Jos y Santo Antnio); destinar parte del rea al mercado popular de habitacin, comercio y servicio;
paseos pblicos; diversidad funcional (oficinas, habitacin, comercio y equipamientos tursticos y de
recreacin).
* Isla del Maruim (Sector 5): complementar la urbanizacin por medio de la construccin de nuevas
unidades habitacionales, equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta (construccin
del muelle de apoyo a los pescadores); paseos pblicos y va de contorno; urbanizacin y recuperacin
ambiental de la margen; acceso al frente de agua.
* Santo Amaro (Sector 6): complementar la urbanizacin a travs de la construccin de nuevas unidades
habitacionales, equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta; articulacin con la
ciudad; acceso al frente de agua ; paseos pblicos y espacio pblico y de recreacin a lo largo del canal que
corta el rea.
* Pilar (Sector 7): urbanizacin del rea a travs de la construccin de nuevas unidades habitacionales,
comercio, servicio y equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta; acceso al frente de
agua; articulacin de la comunidad con la ciudad; creacin de espacios pblicos y de recreacin
comunitario; valorizacin del patrimonio histrico (iglesia del Pilar).
* Salgadinho (Sector 8): reestructuracin de la ocupacin del rea; agregacin de nuevas funciones de
carcter metropolitano; destinacin de parte del rea al mercado popular de habitacin, comercio y
servicio; diversidad funcional (oficinas, habitacin, comercio y equipamientos tursticos y de recreacin);
reduccin de las barreras viales; articulacin del rea con el parque Arcoverde, el Coqueiral y el Istmo de
Olinda; paseos pblicos.
* Azeitona (Sector 9): urbanizacin del rea por medio de la construccin de nuevas unidades
habitacionales, comercio, servicio y equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta;
articulacin de la comunidad con la ciudad; creacin de espacios pblicos y de recreacin comunitaria; y
recuperacin de los frentes de agua.
* Coque (Sector 10): urbanizacin del rea a travs de la construccin de nuevas unidades habitacionales,
comercio, servicio y equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta; articulacin de la
comunidad con la ciudad; creacin de espacios pblicos y de recreacin comunitaria.
* Coelhos (Sector 11): urbanizacin con la construccin de nuevas viviendas, comercio, servicio y
equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta; articulacin de la comunidad con la
ciudad; creacin de espacios pblicos y de recreacin comunitario; recuperacin de las frentes de agua.
* Braslia Teimosa (sector 12): complementar la urbanizacin construyendo nuevas unidades
habitacionales, comercio, servicio y equipamientos colectivos, comunitarios y de generacin de renta;
creacin de espacios pblicos y de recreacin comunitaria.
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OBRAS EN CURSO
La discusin sobre el Complejo Turstico y cultural, que fundamenta la
intervencin del Proyecto Recife-Olinda, se inici a mediados de la dcada del
90, paralelamente a la revitalizacin del Barrio de Recife, e incluye a la creacin
del Puerto Digital. De ese modo, con financiacin de las ms diversas fuentes,
especialmente de los cinco grandes programas y proyectos gubernamentales
(Monumenta, Prodetur, Prometrpole, Puerto Digital y Habitar Brasil),
importantes obras fueron concluidas recientemente o estn en curso en los
diversos ncleos del Complejo.
PUERTO DIGITAL
Localizado en el centro de la regin metropolitana de Recife, el Puerto Digital
es un proyecto que transform Recife Antiguo, barrio que dio origen a la
capital pernambucana, en un gran parque tecnolgicocon produccin de
Tecnologa de la Informacin y Comunicacin (TIC) y foco en el desarrollo de
softwares.
Son 94 instituciones entre las 86 empresas de TIC, servicios especializados y
rganos de fomento, dos centros tecnolgicos, ocho kilmetros de fibra
ptica y 26 kilmetros de ductos, que generan 2.500 empleos. De acuerdo
con datos de la Condepe-Fidem (Agencia Estadual de Planificacin y
Pesquisas de Pernambuco), referentes a 2003, el Puerto Digital responde por
3,5% del PIB de Pernambuco.
Entre los objetivos del proyecto estn duplicar la cantidad de empresas y
cuadruplicar los empleos en los prximos 10 aos, con el sector
respondiendo por 10% del PIB del Estado.
HABITACIN E INCLUSIN SOCIAL
La inclusin social es uno de los objetivos del actual proyecto Recife-Olinda,
haciendo inclusive el contrapunto con las acciones anteriores, y se concretiza,
entre otras iniciativas, a travs de intervenciones de urbanizacin y
regularizacin de villas de emergencia que se encuentran dentro de la zona de
alcance , como Milagres, Maruim, Santo Amaro, Coque, Coelhos, Braslia
Teimosa, Azeitona y Pilar y garantizan la permanencia de sus actuales
habitantes en el rea rehabilitada, con mejores condiciones de habitabilidad.
Uno de los objetivos del proyecto es integrar plenamente estos
asentamientos a la ciudad, abriendo nuevas posibilidades de desarrollo
humano y econmico para estas comunidades, inclusive por la previsin de
actividades generadoras de empleo y renta.
PARTICIPACIN POPULAR
La informacin, la participacin de la poblacin y la opinin pblica de las dos
ciudades son decisivas para el xito del proyecto. Es imprescindible que tanto
el ciudadano comn como los agentes polticos, econmicos y culturales
participen directamente en el proceso de toma de decisiones sobre las
propuestas, ya que su participacin ser fundamental para su concretizacin.
En ese sentido, a partir del lanzamiento de la propuesta de la operacin urbana,
en marzo de 2006, un calendario de discusiones pblicas fue iniciado, y los
proyectos estn siendo desarrollados del punto de vista del diseo urbano y
del punto de vista de la constitucin jurdica-institucional para su
implementacin, as como su viabilidad econmico-financiera.
INNOVACIN
El proyecto Recife/Olinda innova en el sentido del desarrollo urbano por varias
razones. En primer lugar, por ser construido de forma federativa: los proyectos
de rehabilitacin incluyen siempre diferentes atores gubernamentales y la
constitucin de una plataforma de toma de decisiones e implementacin
formada por todos estos atores. Esa forma federativa es fundamental para la
sostenibilidad del proyecto y para que l sufra menos influencias de disputas
poltico-partidarias y de la discontinuidad administrativa.
En segundo lugar, en la propia construccin de la propuesta, el desafo lanzado
por el proyecto de rehabilitacin es atraer inversiones privadas, pero
incluyendo la premisa de la presencia de beneficiarios de baja renta. Ese
compromiso, asumido por todos los aliados involucrados, representa una
formulacin innovadora fundamental para proyectos de ese tipo en contextos,
como el brasileo, en los cuales la mayor parte de la poblacin no tiene acceso
a las condiciones bsicas de urbanidad y corre el riesgo de expulsin cuando las
reas son valorizadas por inversiones pblicas.
La inclusin territorial -objetivo fundamental de las estrategias actuales de
desarrollo urbano en el pas- debe ser una marca de los proyectos de
rehabilitacin, pues se trata de una problemtica y de una estrategia distintas de
los paradigmas dominantes en los proyectos de frente martimo ya elaborados
en otras ciudades, sobre todo en los pases del hemisferio Norte.
RIO DE JANEIRO/ RJ
EL DESAFO DE DINAMIZAR Y REPOBLAR LOS BARRIOS CENTRALES Y PORTUARIOS DE RIO DE JANEIRO
El rea portuaria de Rio de Janeiro viene pasando por un proceso de
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RECICLAJE URBANSTICO
En 1983, la ACRJ (Asociacin Comercial de Rio de Janeiro) haba propuesto
un reciclaje urbanstico de la zona portuaria, teniendo en vista la
transformacin de la ciudad en un importante polo exportador. En el
proyecto de esta entidad, fueron previstos complejos comerciales que
integraban hoteles, bares y restaurantes, auditorios y centros de
convenciones, banco de datos internacional, tiendas, oficinas y reas de
recreacin con el objetivo de reforzar la vocacin econmica de la ciudad
como prestadora de servicios y polo comercial internacional del pas.
Adems, la ACRJ tambin pretenda la cesin de los almacenes y de otras
reas pertenecientes a Docas para la construccin de un show room y de un
Centro de Exposicin de Exportadores. Esta propuesta no sensibiliz a
Docas do Rio debido a las dificultades institucionales y jurdicas de
operacionalizacin de una alianza en la utilizacin de las instalaciones
portuarias. Eso porque, en aquella poca, la Autoridad Portuaria todava no
pensaba en interrumpir la movimiento de carga en los 3,5 km de muelle que,
van desde el Muelle de la Plaza Mau - Muelle Oscar Wienshenk, incluida en
el rea central de negocios - hasta la Terminal Novo Rio.
La Municipalidad y el Estado, a esa altura, tampoco parecan muy interesados
en el proyecto de rehabilitacin de la regin. Frente a una fuerte presin por
la preservacin de las caractersticas histricas de la regin ante de una posible
amenaza de demolicin en masa, la municipalidad formul dos proyectos
preservacionistas de gran atractivo comunitario: el Corredor Cultural y el
Proyecto SAGAS Proyecto en los barrios Santo Cristo, Gamboa y Sade.
La idea de Revitalizacin Urbana
Despus de las elecciones municipales de 1992, hubo cambios de rumbo. La
situacin tambin se alter en el plan federal, en particular para la Docas do
Rio, con la aprobacin de la Ley Federal nmero 8.630/93 -la llamada Ley de
Modernizacin de los Puertos-, que introdujo el arrendamiento de las
instalaciones portuarias, entre otros instrumentos.
Innumerables estudios proponiendo la desactivacin operacional del Muelle
de Gamboa fueron presentados utilizando como justificativa que las
actividades portuarias se encontraban coaccionadas por el crecimiento del
centro de la ciudad.
La participacin del sector privado no se restringira al arrendamiento de las
reas, siendo tambin prevista la formacin del consorcio Rioporto
constituido por instituciones financieras, rganos gubernamentales,
empresas inmobiliarias, comunidad, y las propietarias de los terrenos: Docas
MANUAL DE REHABILITACIN DE REAS URBANAS CENTRALES
190
MODELO DE GESTIN
Entre las directrices establecidas, estn la atencin a las familias que sern
reinstaladas por las intervenciones propuestas y la garanta de participacin de
la sociedad civil en la elaboracin de los proyectos y en el acompaamiento de
su implementacin.
NATAL/ RN
DIVERSIFICACIN DE USOS: REA PORTUARIA Y VIVIENDA EN EL BARRIO DE RIBEIRA
192
El Plan de Rehabilitacin Urbana del rea Central es una estrategia que orienta y
define directrices de intervencin fsica, social, econmica y de regulacin
urbanstica. El Plan puede presentar la situacin actual del rea, sus deficiencias y
potencialidades, la formatacin de sus propuestas, la indicacin de las acciones y
de los instrumentos (incluidos los que preve el Estatuto de la Ciudad) necesarios
para la implementacin de proyectos, una propuesta de gestin de la
implementacin y de seguimiento de las acciones indicadas.
194
Aun as, los inmuebles sern tasados segn las reglas de la Asociacin Brasilea
de Normas Tcnicas, para definir su valor de venta. A continuacin, sern
ofertados por el valor de la tasacin al rgano interesado. Adems de este
mecanismo, se pueden hacer cesiones reales de uso pblico en el caso de los
inmuebles del Patrimonio de la Unin y de la RFFSA. El Ministerio de las
Ciudades tiene acuerdos y convenios suscritos con cada uno de esos agentes,
y los casos de inters de los municipios pueden ser tambin comunicados al
Ministerio, para que ste seale las posibilidades especficas. En el caso de la
RFFSA, existe un formulario, con su propio nombre, en el sitio electrnico del
Ministerio, en el que se puede registrar el inters en la adquisicin de reas
ociosas o subutilizadas que pertenecen a la Red en el municipio.
8 - Por qu rehabilitar reas centrales consolidadas?
Existen dos factores principales que deben ser tenidos en cuenta en el
momento de la decisin del destino y priorizacin de las inversiones pblicas y
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todas estas cuestiones debe ser dada de manera conjunta. Los equipos
multidiciplinares de ingenieros, arquitectos, asistentes sociales, socilogos,
antroplogos, urbanistas, gegrafos, economistas, entre otros, tienen el
mrito de conseguir vislumbrar soluciones de problemas que una mirada
sectorial es incapaz de detectar.
15 -Cul es el origen de los recursos financieros aplicados a partir del
Gobierno Federal?
Directamente, el Programa de Rehabilitacin del Ministerio de las Ciudades
apoya, con recursos no onerosos o a fondo perdido del Presupuesto General
de la Unin (OGU), la elaboracin de Planes de Rehabilitacin y las acciones
que se le relacionan para definir las reas que sern rehabilitadas. Adems del
conjunto de acciones, la definicin de estrategias y proyectos locales de
intervencin integrada son necesarios tambin para la recalificacin del
espacio urbano. Tambin a travs del OGU y de otras diversas lneas de
financiacin, el Ministerio de las Ciudades fomenta la produccin habitacional
y la ejecucin de planes, proyectos y obras de transporte, movilidad y de
saneamiento ambiental. Entre los recursos onerosos para la vivienda, existen
el Programa Crdito Solidario, que cuenta con un fuerte subsidio del
Gobierno Federal; el Programa de Arrendamiento Residencial (PAR), con
recursos del Fondo de Arrendamiento Residencial, en el que las familias pagan
un arrendamiento durante 15 aos con derecho de compra al final; los
recursos del FGTS, a travs de los Programas Pro-Vivienda, Apoyo a la
Produccin de Vivienda, Inmueble en la Planta, Crdito Asociativo, Carta de
Crdito Individual; adems de los recursos de la Resolucin 460 para
construccin, reforma y compra de material. La Secretara de Movilidad apoya
planes de accesibilidad y movilidad con recursos a fondo perdido del OGU y
financia obras y proyectos ejecutivos con recursos onerosos, adems de
trabajar con recursos onerosos del FGTS, en el Programa pro-Transporte, y
del FAT, en el Programa Pro-Mob. La Secretara de Saneamiento cuenta con
recursos onerosos, del FGTS y del FAT, a travs de los programas de
financiacin para la implantacin de ampliacin de redes de abastecimiento de
agua, recogida y tratamiento de residuo sanitario, redes de drenaje urbano,
limpieza pblica y destino de residuos slidos, de fortalecimiento institucional
de las concesionarias y, asimismo, a travs del Programa Pro-Sanear, que
utiliza recursos del FGTS; y recursos no onerosos en los programas de apoyo
a planes de saneamiento integrado, drenaje urbano, limpieza y disposicin de
residuos slidos, alcantarillado sanitario y combate al desperdicio de agua.
Entre los colaboradores del Programa en el Gobierno Federal, pueden citarse
como fuente de inversiones financieras los recursos de prstamos del BID, a
travs del Prodetur (Ministerio de Turismo) y del Monumenta (Ministerio de
Cultura), recursos onerosos y no onerosos del Ministerio de Transportes, del
Ministerio de Cultura (IPHAN) y financiamientos de la Caixa.
crditos
Presidente de la Repblica
Luiz Incio Lula da Silva
Ministro de la Ciudades
Marcio Fortes de Almeida
Secretario Nacional de Programas Urbanos
Benny Schasberg
Raquel Rolnik - eneiro de 2003 a abril de 2007.
Direccin de Apoyo a la Gestin Municipal Territoriall
Otlie Machado Pinheiro
Programa de Rehabilitacin de reas Urbanas Centrales
Renato Nunes Balbim
Carolina Baima Cavalcanti
Letcia Miguel Teixeira
Bruna Martins de Melo
Realizacin, Coordinacin y Financiacin
Secretara Nacional de Programas Urbanos
Agencia Espaola de Cooperacin Internacional
Demacamp Planificacin, Proyecto y Consultora
Coordinacin General
Renato Nunes Balbim
Margareth Matiko Uemura - 2004 a 2006
Milton Botler - 2003 a 2004
Edicin
Eleusina Lavr Holanda de Freitas
Luciana Gomes Jorge
Elaboracin
Renato Nunes Balbim
Carolina Baima Cavalcanti
Letcia Miguel Teixeira
Helena Menna Barreto
Colaboracin
Margareth Matiko Uemura
Weber Sutti
Erica Diogo
Luis Gustavo Vieira Martins
Alice Carvalho
Apoyo Administrativo
Cludia Nascimento Melo
Rhayra B. Cirqueira dos Santos
Renato Souza
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