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1 Introduo
O Estatuto da Cidade, Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, e o solo criado,
artigos 28 ao 31 do referido diploma, so os temas abordados no presente
estudo. Sero analisados os princpios que informam o Estatuto da Cidade e
seus instrumentos de poltica urbanstica, destacando-se, entre eles, o instituto
do solo criado, que receber maior ateno.
O direito urbanstico vem, cada vez mais, assumindo grande relevncia
no cenrio jurdico moderno. Neste segmento, o Estatuto da Cidade
desempenha
papel
delineador
de
relevante
questo
constitucional:
Tavares2:
A Constituio brasileira, certo, tambm arrola a propriedade privada
e sua funo social entre os princpios gerais da ordem econmica, nos
incisos II e III do art. 170. Dessa forma, embora a propriedade esteja
prevista entre os direitos individuais, est igualmente inserida entre os
princpios da atividade econmica.
H, portanto, necessidade de compatibilizao entre os preceitos
constitucionais, o que significa dizer, em ltima instancia, que a
propriedade no mais pode ser considerada em seu carter puramente
individualista. A essa concluso se chega tanto mais pela constatao
de que a ordem econmica, na qual se insere expressamente a
propriedade, tem como finalidade assegurar a todos existncia digna,
conforme os ditames da justia social (caput do art. 170).
A circunstncia de a propriedade apresentar, simultaneamente, carter
dplice, servindo ao individualismo e s necessidades sociais, impe,
pois, a necessidade de uma compatibilizao de contedos dos
diversos mandamentos constitucionais. Como direito individual, o
instituto da propriedade, como categoria genrica, garantido, e no
pode ser suprimido da atual ordem constitucional. Contudo, seu
contedo j vem parcialmente delimitado pela prpria Constituio,
quando impe a necessidade, de que haja o atendimento de sua
funo social, assegurando-se a todos uma existncia digna nos
ditames da justia social.
transferncia
do
solo
criado
est
tambm
estritamente
ligada
autonomia
para
delimitar
atravs
do
Plano
Diretor
de
11 LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urbanstico. Rio de Janeiro: Editora Renovar,
1997. Pg. 180 e 181.
12 . MEIRELLES, Hely Lopes. Estudos e Pareceres de Direito Pblico Volume IX. So
Paulo: Editora RT, 1986. p. 333.
citada.
a este fim que se presta o direito urbanstico: propiciar um harmnico
convvio humano nos centros urbanos, ainda que para isto tenha que se
restringir o direito individual de propriedade.
Outrossim, a inobservncia das regras urbansticas pode ser catica para
uma sociedade, consoante afirma Floriano de Azevedo Marques Neto 22:
Doutro lado, a destinao que o proprietrio d sua propriedade gera
externalidades que afetam toda a coletividade. Se tal finalidade envolve
a alocao de um significativo contingente populacional, haver, cedo
ou tarde, a saturao da infra-estrutura viria, de transporte publico ou
das redes de suporte a outros servios essenciais. De resto, as
condies ambientais, de habitabilidade, paisagstica, de salubridade, enfim, todo o meio urbano -, so afetadas conforme o uso que se d
propriedade inserida no contexto da cidade.
Os
defensores
desta
corrente
advogam,
ainda,
tese
da
Alm disso, Jos Afonso da Silva 31 assevera que ainda que se tenha por
plenamente dissocivel o direito de construir do direito de propriedade, o instituto
do Solo Criado no seria um bice ao exerccio do direito de construir, como
defendem os tradicionalistas, seno vejamos:
O conceito de solo criado no importa a separao da faculdade de
construir do direito de propriedade do terreno. Ao contrrio, reafirma
sua correlao, na medida em que transforma em direito subjetivo a
faculdade de construir at o limite do coeficiente nico estabelecido.
Tanto assim que, se a legislao de uso e ocupao do solo determinar
coeficiente menor para alguma zona ou rea, os proprietrios tero
direito a uma compensao pela limitao estabelecida em
desigualdade com os demais proprietrios.
coeficiente adotado foi de 1,5 (um e meio). Para se edificar acima do patamar
estabelecido por esta Lei, o proprietrio do lote teria que indenizar a
coletividade, detentora do Direito de Construir acima do patamar legal, em
quantia equivalente ao valor do terreno.
Conforme relatos de Floriano de Azevedo Marques Neto 36, essa tese teria
35 SILVA. Jos Afonso da. id. ibid. p. 256.
36 NETO, Floriano de Azevedo Marques. id. ibid. p. 225
Em que pese estar superada esta discusso, subsiste, por outro lado, a
polmica quanto constitucionalidade do solo criado.
Seus opositores fundam-se nos mesmos argumentos da corrente
tradicionalista mencionada neste captulo, segundo os quais, no possvel
dissociar o direito de propriedade do direito de construir, pelo fato de ser este
faculdade daqueloutro, estando constitucionalmente resguardado consoante se
infere dos artigos 5, caput, XII e LIV e art. 170, II.
Remotemo-nos aos argumentos aqui expostos, no captulo atinente
funo social da propriedade, quando acenamos para o conceito atual de direito
de propriedade, o qual deve ser interpretado em consonncia com o princpio da
funo social da propriedade e com os ditames da justia social, constantes do
artigo 170, caput e III. Confira-se a redao destes dispositivos:
sustentava que o Solo Criado deveria ser estabelecida por lei municipal de uso e
ocupao do solo, de preferncia pelo Plano Diretor, por no se tratar de regular
de relaes civis sobre a propriedade, in verbis:
Por isso mesmo que sustentamos que a instituio pode ser
estabelecida por lei municipal de uso e ocupao do solo, de
preferncia por plano diretor, visto que no se trata de regular relaes
civis sobre propriedade. O que poder aconselhar sua adoo por lei
federal ser a convenincia de estabelecer para todo o pas, um nico
coeficiente de aproveitamento, o que evitar disparidades de Municpio
para Municpio, geradoras de tratamentos desiguais de proprietrios de
uns para outros.
pelos
coeficientes
de
aproveitamento,
considerando
Conforme
entende
Floriano
de
Azevedo
Marques
Neto 56,
este
cumprimento
das
REFERNCIAS
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