Sunteți pe pagina 1din 21

Vincze Andrea

Universitatea Babeş-Bolyai Anul III


Cluj-Napoca Specializarea Finanţe-Bănci
Facultatea de Ştiinţe Economice Seria B Grupa 439

Piaţa creditului ipotecar în România

Coordonator ştiinţific
Lect.Univ.Dr. Daniela Beju

2006
2
Introducere

Să ne imaginăm că ajungem la vârsta la care mâna apărătoare a părinţilor se îndepărtează


puţin de noi, ceea ce este un lucru firesc, iar noi, dacă ne dorim o viaţă independentă, nu avem de
ales, începem să păşim pe drumul şerpuit, plin de urcuşuri şi coborâşuri, al realizării de sine.
Simţim acum într-adevăr greutăţile care, mulţumită părinţilor noştri, păreau mai pălite până în
acest moment. Ne-ar ajuta mult, dacă am avea măcar un punct de pornire, şi pentru că printre
nevoile de bază, care desigur trebuie să fie satisfăcute în primul rând, se află şi nevoia pentru
locuinţă, ar fi de mare ajutor să poţi să ai o locuinţă proprie. Însă dacă privim în jur, vedem doar
insuccese în această privinţă. Faţă de statele dezvoltate, în cele în curs de dezvoltare, cum este şi
România, este greu să îţi găseşti un loc de muncă, şi chiar dacă reuşeşti, te ajută în general să
plăteşti chiria şi taxele. Nu mai poţi economisi pentru zilele negre sau pentru a avea odată casa ta
de vis. Faptul că depozitul mediu în România este de 300 euro explică de ce majoritatea
românilor nu pot avansa, deşi îşi doresc foarte mult.
O soluţie la aceste probleme s-a dovedit a fi creditul ipotecar, cel puţin practica din statele
dezvoltate dovedeşte acest lucru, care a apărut în România doar în urmă cu cinci ani, fiind
introdus de Alpha Bank, urmată de BCR, BRD, BancPost, Banca Transilvania şi de alte bănci şi
instituţii financiare.
Deşi pe piramida psihologului american Abraham Maslow, care ierarhizează nevoile
umane împărţindu-le pe şapte niveluri, nevoile fiziologice o preced pe cea de securitate ( care
poate fi satisfăcută prin asigurarea unei locuinţe pentru individ ), totuşi un studiu realizat în
România de publicaţia on-line Banking News la începutul anului curent, arată că 54% dintre cei
1800 de respondenţi doresc să contracteze un credit ipotecar, doar 16 % doresc să contracteze
credit pentru nevoi personale, iar 15 % credit auto.
Pentru că acest tip de credit devine din ce în ce mai important şi pentru că va deveni un
serviciu din ce în ce mai cunoscut mai ales printre tineri, mi-am propus să prezint unele aspecte
teoretice referitoare la el, oferta actuală în România, perspectivele evoluării lui în România şi, nu
în ultimul rând, influenţa statului asupra dezvoltării creditului ipotecar, care sunt elementele care
marchează o intervenţie sănătoasă a statului în crearea unor circumstanţe care să încurajeze
dezvoltarea pieţei creditului ipotecar.

3
1. Cadru legislativ

1.1. Conceptul de credit ipotecar

Conform Legii nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare, acesta este definit ca acel tip de credit acordat de instituţii financiare autorizate,
destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor
cu destinaţie locativă, industrială sau comercială1.

1.2. Ofertanţii de credit ipotecar

o Băncile :
 bănci comerciale : bănci cu caracter universal care îşi stabilesc ca obiect
principal de activitate creditarea în domeniul ipotecar, dar ele trebuie să rămână
în primul rând bănci cu caracter universal, adică să furnizeze gama de produse şi
servicii specifice acestora;
 bănci/case de economii pentru economisire şi creditare : acordă credite pe
termen lung clienţilor pentru dobândirea de către aceştia a unor valori
imobiliare, dar cu condiţia ca ei să economisească la banca respectivă o anumită
sumă de bani pe baza şi în completarea căreia se va acorda creditul, care va fi cu
dobândă fixă; aceste instituţii funcţionează în baza Legii nr. 541/2002.
o Agenţia Naţională pentru Locuinţe : este o instituţie de interes public cu
personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei
de locuinţe, având autonomie financiară, funcţionând sub autoritatea Ministerului
Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei; obiectivele A.N.L. sunt :
 Realizarea unor montaje financiare;
 Atragerea şi administrarea resurselor financiare pentru construirea, cumpărarea,
reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele
exploatate în regim de închiriere;

1
Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare

4
 Realizarea de construcţii de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, pe baza
proiectelor aprobate de Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi
Locuinţei;
 Dobândirea de terenuri destinate construirii de locuinţe;
 Realizarea investiţiilor privind construcţia de locuinţe sau intervenţii la
construcţiile existente2.
o Casa de Economii şi Consemnaţiuni : în baza Legii locuinţei nr.114/1996
CEC a fost împuternicită să acorde persoanelor fizice credite cu dobânzi subvenţionate
de la bugetul de stat pe 20 de ani în vedera cumpărării, construirii, consolidării,
reparării sau modernizării de locuinţe proprietate personală.
o Fonduri ipotecare : conform Regulamentului nr.2/2000 de aplicare a Legii
nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare fondurile ipotecare se
constituie ca fonduri închise, pe baza unui contract de societate civilă particulară sau
societate comercială, printr-un număr de minimum 5 membri fondatori, persoane fizice
şi/sau juridice, române şi/sau străine, cu respectarea regimului lor juridic privind
capacitatea lor juridică; fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate achiziţia
de creanţe ipotecare şi privilegiate de la instituţiile autorizate, finanţarea, pe baza
garanţiilor ipotecare, a construcţiilor imobiliare şi emiterea de titluri de valoare, în baza
portofoliului de creanţe ipotecare deţinut.
o Societăţi de credit ipotecar : societăţi financiare care se constituie ca
societăţi comerciale pe acţiuni şi se organizează şi funcţionează potrivit OUG nr. 200
din 18 decembrie 2002 privind societăţile de credit ipotecar; obiectul de activitate al
societăţilor de credit ipotecar constă în activitatea de creditare de tip ipotecar şi
activităţile conexe incluzând : administrarea de portofolii de credite ipotecare,
executarea sau valorificarea creanţelor ipotecare ori privilegiate, etc.
o Alte instituţii financiare abilitate prin lege.

2
Legea nr.152 din 15 iulie 1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe

5
1.3. Beneficiarii creditelui ipotecar

o persoane fizice care îndeplinesc următoarele condiţii:


- au cetăţenia română şi domiciliul în România ;
- sunt majore;
- realizează venit permanent de cel puţin 2 ani;
- fac dovada deţinerii garanţiei solicitate de bancă;
- nu au datorii neachitate către bancă în momentul
contractării creditului;
- la data scadenţei creditului vor avea vârsta de 65 de ani la
bărbaţi, respectiv 60 de ani la femei;
şi fac parte din una din următoarele categorii :
 salariat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată (cu
vechime de minimum 2 ani);
 salariat cu contract de muncă pe perioadă determinată al unor
companii multinaţionale, ambasade, organizaţii sau instituţii
internaţionale prezente în România care nu încheie contracte de
muncă pe perioadă nedeterminată;
 liber profesionist ( avocat, notar, medic );
 om de afaceri care are una sau mai multe companii la care este
acţionar şi de unde încasează dividende3.
o persoane juridice române care au ca obiect de activitate construirea,
reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială
sau comercială;
o persoanele juridice române care doresc să construiască locuinţe de serviciu
sau de intervenţie pentru salariaţii lor4.

3
Dacă vreau o locuinţă, pot prin credit : ghid complet, Madalina Duţă, Editura Tehnică, Bucureşti, 2003
4
Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare

6
2. Ipoteca - Garanţie specifică a creditului ipotecar

Pot constitui garanţie pentru creditul ipotecar numai ipoteci de rang I şi privilegii,
exceptând situaţiile în care regulamentele de constituire şi funcţionare a creditorilor prevăd altfel.
În termen de 5 zile de la încheierea contractului de garanţie împrumutatul va trebui să asigure
imobilul ipotecat şi să cesioneze poliţa de asigurare în favoarea băncii creditoare.
Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui bun imobil
( terenuri, clădiri, recolte care se ţin de rădăcini, utilaje fixate de pereţi sau podea, dulapuri zidite,
mobile aşezate pe perete, oglinzi, parchet ) din patrimoniul său, fără deposedarea de bunul
respectiv.
Ipoteca se materializează într-un contract de ipotecă, care se întăbulează la Biroul de
Carte Funciară. În funcţie de data întăbulării se stabileşte rangul unei ipoteci, care va avea o
importanţă deosebită în sensul că dacă există creditori de rang diferit, atunci cel de rang I se va
despăgubi integral din preţul bunului ipotecat, iar ceilalţi din valoarea rămasă5.
Conform Dicţionarului General al Limbii Române de Vasile Breban, ipoteca reprezintă
dreptul creditorului asupra bunurilor imobile aparţinând debitorului, ca garanţie pentru plata unei
obligaţii la scadenţă. În caz de neachitare la scadenţă, creditorul poate obţine satisfacerea creanţei
sale din preţul obţinut prin vânzarea silită a bunului.
Apare o întrebare legată de ipotecile constituite la locuinţele care urmează să fie
construite, şi anume, pe ce să se pună ipoteca, dacă locuinţa respectivă nu există încă sub formă
materială. Răspunsul dat de bănci este fie acceptarea ipotecii asupra construcţiei neexistente încă,
fie ipotecarea terenului şi a autorizaţiei de construire. Tendinţa este însă acceptarea de către bănci
a ipotecii pe construcţia viitoare.
Cele mai multe bănci şi instituţii financiare care acordă credit ipotecar solicită şi
încheierea unei asigurări de viaţă de către împrumutător, pe lângă asigurarea imobilului pentru
care se ia creditul, asigurare de viaţă care fie este plătită de către client, fie este oferită gratuit de
bancă. În general această asigurare se încheie la nivelul creditului şi se reînnoieşte anual la
valoarea creditului rămas.

3. Mecanismul obţinerii creditului ipotecar


5
Mecanisme monetare şi instituţii bancare, Lect.univ.dr.Daniela Beju, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-Napoca,
2004

7
3.1. De la A.N.L. în vederea construirii unei locuinţe

 Completarea unei cereri tip care se obţine de la orice Oficiu Poştal al Poştei
Române;
 Expedierea prin poştă a cererii completate de către solicitantul de credit la A.N.L.;
 Eliberarea certificatului de solvabilitate al solicitantului de către BCR, în baza
convenţiei încheiate cu A.N.L.;
 Stabilirea punctajului fiecărui solicitant, pe baza cererii şi a certificatului de
solvabilitate;
 Stabilirea Antreprenorului General pe baza criteriilor de arhitectură, de cost şi de
durată de execuţie, prin organizarea licitaţiei tehnico-economice de către A.N.L.;
 Încheierea următoarelor contracte între A.N.L., beneficiarul locuinţei şi
Antreprenorul General :
 Contractul de mandat încheiat între A.N.L. şi solicitantul de
credit; prin acest contract A.N.L. este împuternicită de către solicitantul de credit să-l reprezinte
pe acesta în relaţiile cu Antreprenorul General, să urmărească executarea lucrărilor, încadrarea în
termene şi în condiţii de calitate, să efectueze plăţi în numele beneficiarului din contul de avans şi
credite;
 Contractul de antrepriză generală încheiat între A.N.L. şi
Antreprenorul General cuprinde condiţii contractuale privind execuţia lucrărilor de construcţie de
locuinţe;
 Contractul de construire încheiat între Antreprenorul General şi
beneficiarul locuinţei, conţine obligaţiile constructorului privind contruirea locuinţei, preţul
locuinţei, obligaţiile beneficiarului privind modalităţile de achitare a preţului locuinţei care este
unul ferm;
 Contractul de credit ipotecar încheiat între A.N.L., reprezentat de
banca derulatoare – BCR -, şi beneficiarul de credit; acest contract conţine : obiectul şi valoarea
creditului ipotecar, destinaţia şi utilizarea creditului, durata de creditare, rambursarea, dobânda
( 7 % pentru cei cu vârsta sub 35 de ani, 9 % pentru cei peste 35 de ani ), garanţii, asigurarea şi
răspunderea pentru nerambursarea la scadenţă a creditului, litigii, executare;

8
 Contractul de ipotecă încheiat între A.N.L. şi beneficiarul de
credit, contract prin care proprietarul se obligă să constituie în favoarea A.N.L. o ipotecă de
rangul I asupra locuinţei ce se va construi conform Contractului de Construire, ipotecă ce
constituie garanţie a creditului acordat;
 Contractul de asigurare împotriva riscurilor generale privind
bunul ipotecat trebuie încheiat de către beneficiarul creditului după încheierea contractului de
ipotecă, cu o societate de asigurări agreată de A.N.L. ( ASIROM, ASTRA, OMNIASIG ), este
valabil pe toată durata creditului, iar poliţa de asigurare trebuie cesionată în favoarea A.N.L.

3.2. De la bănci şi alte instituţii specializate

După selectarea băncii de la care se doreşte a se contracta creditul ipotecar, se va


întocmi un dosar de credit conţinând următoarele documente :
 Cererea de credit ( format-tip oferit de bancă );
 Copie a actului de identitate al solicitantului şi al soţului/soţiei, dacă este cazul;
 Documente care atestă existenţa unor venituri lunare certe şi permanente :
⇒ Adeverinţă de salariu în original şi o copie după cărţile de muncă ale
solicitantului şi soţului/soţiei acestuia ( în cazul salariaţilor cu contract de muncă pe perioadă
nedeterminată );
⇒ Declaraţia de impozit pe venitul global, vizată de Administraţia
Financiară, dacă solicitantul realizează venituri din mai multe surse;
⇒ Adeverinţa de venit , declaraţia de impunere pentru anul anterior şi
declaraţia specială privind veniturile din activităţi independente pe anul în curs ( în cazul
persoanelor fizice autorizate şi a liber profesioniştilor );
⇒ Copie a contractului de colaborare, dacă este cazul;
⇒ Copie a contractului de închiriere, dacă există venituri din chirii;
⇒ Oamenii de afaceri trebuie să prezinte : actul constitutiv al societăţii,
bilanţul contabil pe ultimii 2 sau 3 ani, contractul de societate, declaraţia din partea
Administraţiei Financiare că societatea nu are datorii în privinţa TVA şi a altor taxe;
⇒ Nerezidenţii vor prezenta băncii : fotocopie a codului fiscal şi alte

9
documente solicitate de către autorităţile române penrtu acordarea de împrumuturi nerezidenţilor.
În urma analizării dosarului banca decide, dacă aprobă sau nu creditul. În această fază
se ia în calcul riscul de neplată a clientului care se determină în funcţie de vârstă, statut social
(căsătorit/singur, cu copii/fără copii), vechimea la locul de muncă etc. În caz
afirmativ va fi nevoie de prezentarea documentelor referitoare la prorietate :
o Copia actului de proprietate al vânzătorului şi declaraţia acestuia
că bunurile făcând subiectul vânzării nu sunt revendicate ( pentru cumpărarea de imobile = teren
+ construcţie );
o Contract de construire, copie a actului de proprietate asupra
terenului, declaraţia că terenul nu este revendicat, proiectul de execuţie, devizul general,
autorizaţia de contruire, avizele pentru asigurarea utilităţilor, planul de finanţare ( pentru
construirea unei locuinţe pe terenul deţinut de solicitantul creditului);
o Copia actului de concesionare sau de proprietate al vânzătorului şi
declaraţia, că terenul nu este revendicat ( pentru cumpărarea/concesionarea unui teren şi
construirea unei locuinţe pe acest teren );
o Proiectul tehnic de execuţie şi devizul general întocmite de o
societate de construcţii sau de o persoană autorizată în domeniu ( pentru realizarea de lucrări în
regie proprie ).
Prezentarea actului de proprietate al bunului care se va ipoteca este pasul următor şi se
referă la actul de proprietate asupra locuinţei al vânzătorului, dacă se achiziţionează o locuinţă,
iar dacă se construieşte o locuinţă trebuie prezentate actele de proprietate asupra terenului ale
solicitantului de credit.
Urmează încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă, acest
pas incluzând şi intabularea actului de proprietate al vânzătorului la Biroul de Carte Funciară.
Trebuie aşteptat în cele ce urmează pentru ca suma reprezentând creditul să fie deblocată.
Aceasta se întâmplă fie în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de
ipotecă, fie numai după ce aceste contracte sunt înscrise în Cartea Funciară şi se obţine ca urmare
un extras de Carte Funciară.
După încheierea contractului de credit ipotecar trebuie cesionată în favoarea băncii
creditoare poliţa de asigurare a imobilului constituind subiectul creditului şi trebuie încheiată o

10
asigurare de viaţă de către beneficiarului creditului, asigurare care uneori este oferită gratuit de
bancă.

4. Concurenţa pe piaţa creditului ipotecar în România

Următoarele tabele ilustrează cele mai importante bănci şi alte instituţii financiare care
acordă credit ipotecar în România, evidenţiind în acelaşi timp asemănările şi deosebirile în ceea
ce priveşte unele aspecte determinante ale unui asemenea credit, şi anume : durata creditării,
valoarea creditului, suma creditată, avansul, dobânda, comisionul de gestiune, rata lunară,
posibilitatea rambursării înainte de scadenţă.

Banca sau Dobânda


Durata Valoarea
instituţia Suma creditată Altă
creditării creditului LEI EURO
financiară
valută
Maxim 75
% din
Minim 5000 USD
Alpha Bank 5-25 ani valoarea 8,9 % 6,9 %
EUR 7,9 %
de piaţă a
imobilului
Maxim 25 de ani 13 % pe an, fixă în primii 5 ani, apoi
Maxim 75
pentru creditele în variabilă, revizuibilă în funcţie de
% din
lei Maxim 500.000 cotaţia BUBOR la fiecare 6 luni
BCR valoarea
Maxim 20 de ani EUR 14 % pe an, fixă în primii 3 ani, apoi
de piaţă a
pentru creditele în variabilă, revizuibilă în funcţie de
imobilului
valută cotaţia BUBOR la fiecare 6 luni
Maxim 25 de 10.000(7000 8,9 %
ani(perioadă de Maxim 75 pentru (se
graţie la rată 12 % din terminări, calculează EURIBOR LIBOR la
BRD-GSG luni pentru valoarea extinderi, în funcţie la 3 luni 3 luni
construcţii, 6 luni de piaţă a modernizări)- de BUBOR plus 5% plus 6%

pentru terminări imobilului 200.000 şi


construcţii) EUR/USD EURIBOR)
BancPost 5-25 ani Maxim 75 Minim 3000 8,9 % 6,9 % USD
% din EUR (fixă în (fixă în 8,75 %
valoarea primul an) primul an)
de piaţă a

11
imobilului
Minim 1500
EUR la creditele
în lei sau USD,
Minim 3000
Maxim 75 EUR la creditele
% din în valută,
Banca USD
10-25 ani valoarea Maxim 250.000 26 % 10 %
Transilvania 10 %
de piaţă a EUR la creditele
imobilul în lei,
Maxim 100.000
EUR la creditele
în USD sau
EUR
Pe o perioadă de
30 de ani sau
Maxim 75
chiar mai mult,
% din Suma maximă
până la ieşirea la
Volksbank valoarea acordată este 7,65 % 5,95 % -
pensie la credite
de piaţă a nelimitată
în lei, maxim 28
imobilul
de ani la cele în
valută
maxim 30 de ani
pentru achizitia si 6,5 si 6,8 puncte
Maxim 75
constructia de procentuale peste
% din
locuinte, iar 5000-250.000 EURIBOR, in functie de
Finans Bank valoarea -
pentru renovarea EUR valoarea imprumutului
de piaţă a
locuintelor solicitat
imobilul
aceasta este de (8,75 % - 8,99 %)
maxim 15 ani
Maxim 75
% din suma între
ABN- pe o perioada 15-
valoarea 10.000-400.000 9,5 % 6,95 % -
AMRO 30 de ani
de piaţă a euro
imobilul
Banca 20 ani Maxim 75 Minim 10.000 15,1 % 9,3 % -
Ţiriac % din EUR
valoarea Maxim 200.000
de piaţă a EUR

12
imobilul
Maxim 75
% din
Raiffeisen 5000-200.000 USD
3-25 ani valoarea 7,6 % 6,9 %
Bank EUR 9%
de piaţă a
imobilul
Pentru achizitie
sau extindere de
apartament/casa,
min 10 ani (în suma minima
afara cazului în finantata este de
care se solicită o 10.000 de euro,
Maxim 75
perioada mai pentru
% din 8,94 %
mică, dar nu mai reamenajare -
HVB Bank valoarea variabilă Până în variabilă
puţin de 3 ani), 3.000 de euro,
de piaţă a 30.06.2006
max 25 ani; iar pentru
imobilul
pentru proiectele de
reamenajare – constructie este
max 10 ani de 25.000 de
euro.Suma
maximă este de
200.000 EUR.
Maxim 75
% din
5000-250.000
ING Bank 5-25 ani valoarea 9% 7,25 % -
EUR
de piaţă a
imobilul
CHF
promoţie
Maxim
4,99 %
75%din 5000 EUR-
OTP Bank 5-30 ani 9.8% 8,5 % CHF
valoarea 200.000 EUR
6,5 %
proprietăţii
USD
10 %
Maxim
LIBOR/EURIBOR la 6 luni plus o
Domenia 75%din 300.000 USD /
Maxim 15 ani marjă fixă de 6,75 % - 7,75 %;
Credit valoarea 200.000 EUR
dobânda se ajustează semestrial
proprietăţii
Imofinance Maxim 10 ani la Maxim Minim 5000 Variabilă, Variabilă, -

13
75%din depinde de depinde de
persoanele
valoarea EUR evoluţia evoluţia
juridice
proprietăţii BUBID EURIBOR

Banca sau Rambursare


Denumirea
instituţia Rata lunară Comisioane înainte de Avans
serviciului/produsului
financiară scadenţă
De acordare credit : 2
Comision
% (min 120 EUR)
Maxim 35 % 4 % în primii
De modificare a
din venitul 4 ani, 2 % 25 % din valoarea
Alpha Bank planului de Alpha Housing
net al după primii 4 contractului
rambursare : 1 %
solicitantului ani
De conversie a valutei
creditului : 2%
Comision
3%, în primii
3 ani, minim
Comision analiză
20 EUR
documentaţie 0 în
2%, între 3 şi
perioada 15.11.2005 –
Maxim 35 % 5 ani, minim
31.01.2006
din venitul 20 EUR 25 % din valoarea
BCR Comision acordare Cămin extra BCR
net al 1,5%, între 5 contractului
credit : 0,3 %
solicitantului şi 10 ani,
Comision
minim 20
administrare : 0,05 %
EUR
pe lună
1%, peste 10
ani, minim

20 EUR
Maxim 35 %
din venitul 25 % din valoarea
BRD-GSG - - Habitat Ipotecar
net al contractului
solicitantului
BancPost Maxim 35 % Comision de 2,5 % din 25 % din valoarea Împrumut pentru
din venitul verificare şi acordare sold contractului locuinţă
net al credit 2,5 % din
solicitantului valoarea creditului,
minim 350 RON;

14
2 % la valoarea
creditului în valută;
comision de evaluare
401,5 RON pentru
apartamente, 492,75
RON pentru case, vile

Analiză dosar 1 %
(lei), 1,5 % (valută); Comision
Maxim 35 %
Acordare credit de CREDIT IPOTECAR
Banca din venitul 25 % din valoarea
1,5% din credit; rambursare CA SĂ construim
Transilvania net al contractului
Administrare cont anticipată împreună
solicitantului
100 RON 0%

De analiză dosar 35
EUR; Comision
Maxim 35 %
De acordare 1 % din de
din venitul 25 % din valoarea VOLKSBANK
Volksbank valoarea creditului; rambursare
net al contractului CREDIT IPOTECAR
De gestiune 90 EUR; anticipată
solicitantului
De rezervă minimă 0%
obligatorie 1,85 %
Comision
2 % pentru
Analiză dosar 10 plăţile
EUR anticipate
Maxim 35 %
Acordare 2% din primii 5 25 % din valoarea FINANS CREDIT
Finans Bank din venitul
Evaluare obiect de ani contractului IPOTECAR
net al
investiţie 80-200 0 % pentru

EUR plăţile
anticipate
după 5 ani
Maxim 35 %
ABN- 25 % din valoarea
din venitul - - Credit ipotecar
AMRO contractului
net al
Maxim 35 %
Banca 25 % din valoarea Creditul pentru
din venitul - -
Ţiriac contractului Locuinţă
net al
Raiffeisen Maxim 35 % Comision de Comision 3 25 % din valoarea Casa Ta

15
administrare/procesare
0,9% anual la soldul
din venitul
Bank creditului (lei şi euro); % contractului
net al
2 % inclus în credit la
USD
HVB Bank Comision de acordare
Comision
(acordă 2% minim 250 EUR
Maxim 35 % doar în
credite şi Comision de 25 % din valoarea Creditul Ipotecar
din venitul primii 5 ani
prin Gemini administrare 0,5 % contractului pentru Locuinţă
net al 2 %, minim
Capital lunar per sold (numai
150 EUR
Consult ) pentru RON)
De analiză dosar
180 RON/50 EUR;
De acordare credit
1%;
De administrare 25 % din valoarea
Comision
cont 200.000 contractului(credit
Maxim 35 % de Avantaj Plus(în lei)
ROL/an; e în lei)
ING Bank din venitul rambursare Optim(în lei)
De evaluare imobil 30 % din valoarea
net al anticipată Euro Clasic
80-120 EUR; contractului(credit
3% e în euro)
De accelerare plată
900 RON/250 EUR;
Taxe notariale 1 %
din credit

Analiză dosar 150 30 % pentru


Maxim 35 % RON clienţii din
Comision
OTP Bank din venitul Acordare credit 2,5% localităţile, unde Credit Ipotecar
2,5%
net al Modificare contract OTP are sediu,
150 RON 40% pentru ceilalţi

Domenia Maxim 35 % Acordare : 1,9 % 2,5 % din 25 % din valoarea Creditul ipotecar
Credit din venitul pentru un credit de capitalul contractului româno-american
net al min 10.000 EUR; rambursat
2,9 %, dar min 150 anticipat
EUR pentru un credit
mai mic de 10.000

16
EUR
80 RON la depunerea
cererii

Maxim 35 %
25 % din valoarea
Imofinance din venitul - - Casa Ta
contractului
net al

17
5. Tendinţe pe piaţa creditului ipotecar

Deşi având o importanţă economică şi socială recunoscută ( creşterea populaţiei,


urbanizarea, creşterea nevoilor clasei de mijloc ), finanţarea locuinţelor rămâne nedezvoltată în
numeroase ţări în curs de dezvoltare incluzând şi România ( deţinând cea mai mică suprafaţă
locuibilă pe persoană din Europa (14,2 mp)). Studiile Băncii Naţionale arată că în România, din
totalul creditelor acordate populaţiei doar 28% reprezintă împrumuturile ipotecare ( În ţările UE
ponderea este total inversată creditele ipotecare ajungând până la 68,9%, în Cehia raportul este
net favorabil creditelor ipotecare care deţin aproximativ 80%, în Ungaria 67%, în Polonia 30% ).
Cauzele generatoare ale acestui fenomen sunt :
1. creditorii sunt vulnerabili la riscul de lichiditate, riscul de dobândă şi riscul de
creditare;
2. venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul să fie eligibil; în România
nivelul datoriei ipotecare reprezintă doar 1,6% din PIB, în Cehia este peste 6%, în
Croatia aproape 10%, iar media în Uniunea Europeană depăşeşte 25% din PIB;
din salariul unui român doar 23 % este investit în domeniul ipotecar, restul de
77% fiind destinat consumului;
3. restrictiile legislative : obligativitatea avansului de 25% necesar pentru acordarea
creditului ( în condiţiile în care valoarea medie a depozitului în România este de
300 EUR ) este de natură să limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar,
pentru că într-o economie care abia începe să se lanseze, iar populaţia nu a avut
timp să economisească, solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca şi cum i
s-ar spune clientului respectiv că nu primeşte creditul;
4. starea de subbancarizare evidenţiată de gradul redus de intermediere financiară de
21% din PIB, comparativ cu peste 100% în statele din UE;
5. dobânzile mari pe care băncile le practicau, până acum, la creditele ipotecare;
6. insuficienţa locuinţelor construite faţă de cererea mult mai mare.

În ciuda argumentelor de mai sus împotriva dezvoltării pieţei creditului ipotecar în


România, totuşi putem constata fenomene care ne permit să fim optimişti în privinţa evoluţiei
creditului ipotecar.

18
În ultimele luni se poate observa o scădere bruscă a dobânzilor la creditele ipotecare
situându-se acum între limitele de 7 % şi 13 % (băncile care practică dobânzi mai mici sunt mai
severe în privinţa dosarului de credit). Motivele sunt multiple, şi anume : concurenţa acerbă de pe
această piaţă şi care continuă să se accentueze, datorită cererii imense pentru acest serviciu,
datorită intenţiei de a scădea dobânda la creditele în lei la nivelul celor în valută, fapt susţinut în
mare măsură de BNR. Deşi aceasta încearcă să scumpească împrumuturile în monedă străină
limitându-le astfel, unele bănci ca BCR sau BRD continuă să acorde credite în valută la dobânzi
mai mici, decât cele în lei. Un exemplu relevant în privinţa scăderii dobânzii este cel al Emporiki
Bank care a redus dobânda la creditele în lei de la 29 % la 11 %. Aceste scăderi brutale sunt
compensate de sporirea serviciilor oferite de bancă, de nivelul comisioanelor care, nefiind incluse
în dobânzi, sunt ascunse clienţilor, de aceea trebuie să fim foarte prudenţi în acest sens.
Ecartul mediu dintre dobânzile la creditele ipotecare şi cele la depozitele între 1 şi 5 ani a
scăzut de la 11,4 % la 7,5 %, ceea ce este o dovadă a tendinţei de ieftinire a creditelor. Datorită
acestor circumstanţe creditul ipotecar creşte cu 19 % lunar, iar la începutul acestui an a atins
valoarea de 5,2 miliarde RON (1,43 mld. euro). În baza unui studiu făcut de UniCredit România
s-a afirmat că în 2006-2008 creditul ipotecar va creşte cu 25 % faţă de 32 % în Bulgaria şi 46 %
în Turcia. Evoluţia mai lentă se explică prin restricţiile legislative impuse de BNR, mai ales
obligativitatea avansului de 25 %, dar şi prin numărul redus de locuinţe construite faţă de cererea
din ce în ce mai mare în această privinţă.
Deşi creditul în valută este mai ieftin decât cel în lei şi, din acest punct de vedere, mai
avantajos, pentru că volatilitatea bazei de dobânzi în lei este mai mare (BUBOR), decât
volatilitatea bazei de dobânzi în valută (EURIBOR şi LIBOR), BNR limitează creditarea în
monedă străină prin scăderea dobânzii la creditele în lei. Numai prin reducerea rezervei minime
obligatorii de 40 % pentru pasivele în valută deţinute, s-ar putea ieftini creditele în valută.
Pe lângă reducerea dobânzilor se practică şi o altă cale de a facilita contractarea unui
credit ipotecar, şi anume prelungirea perioadei de creditare. Recent, Finans Credit Ipotecar a
lansat creditul cu scadenţa la 30 de ani, iar Volksbank oferă o perioadă de rambursare chiar mai
lungă decât 30 de ani, până la ieşirea în pensie. Aceste cifre ar trebui să ne ducă cu gândul la o
piaţă a creditului ipotecar matură luând în considerare faptul că în SUA abia în 2005 s-a ajuns la
acordarea de credite ipotecare pe 30-40 de ani, deşi acolo, la fel ca în statele vest-europene,
această piaţă are o vechime de ca 15-20 de ani, iar în România numai de 4-5 ani. În schimb nu

19
este vorba de maturitatea pieţei, ci doar de o cale de a face mai accesibil acest serviciu în această
ţară în curs de dezvoltare.
Dovadă a gradului înalt de concurenţă pe piaţa creditului ipotecar şi a ritmului ei de
dezvoltare este oferta noului concurent intrat pe piaţă recent, OTP Bank, care acordă creditul
ipotecar fără asigurare de viaţă, fără comision de administrare a creditului şi fără comision la
retragerea creditului din contul curent. Creditele sunt oferite în franci elveţieni şi sunt practicate
de OTP Bank, pentru că aceasta speră astfel la acelaşi succes şi în România, pe care l-a avut în
Ungaria. Acolo, cheia succesului a constituit-o ieftinitatea creditelor în franci elveţieni faţă de
creditele în euro sau altă valută, pentru că dobânda internaţională pentru această valută este de
numai 1-1,1%, faţă de 2,5-2,6% la euro ( pentru că piaţa Elveţiei este una foarte stabilă pe plan
internaţional, mai stabilă, decât zona euro ).
Un exemplu al frânării dezvoltării creditului ipotecar este impunerea unor condiţii
restrictive de către BNR, ceea ce are consecinţa de a restrânge posibilităţile tinerilor de a
contracta credit ipotecar : obligativitatea avansului de 25 % şi posibilitatea de a plăti o rată lunară
care să nu exceadă 35 % din veniturile nete ale solicitantului, impuneri care sunt atât de severe
încât interzic practic tinerilor aflaţi la început de drum contractarea de credite ipotecare. Chiar
dacă ei primesc subvenţii de la stat de 30 % pentru cei cu venit mediu lunar sub 520 RON, 5 %
pentru cei cu venit mediu lunar de până la 710 RON, nu vor putea beneficia de ele, pentru că în
momentul în care s-ar integra în aceste condiţii, automat nu mai sunt clienţi potenţiali ai băncilor
(sunt bănci care nu acordă finanţări familiilor cu venit net sub 300-400 EUR pe lună).
În majoritatea economiilor statul se poziţionează între cele două extreme de a nu se
implica deloc în mecanismul economic lăsând să se deruleze totul de la sine, pe de o parte, sau de
a interveni autoritar în derularea economiei, controlând toate teritoriile vieţii economice. Luând
această poziţie, statul poate influenţa piaţa creditului ipotecar prin crearea unor circumstanţe de
siguranţă, care să stimuleze dezvoltarea acestuia. Prin scăderea riscului şi atragerea investitorilor
străini economia s-ar putea stabiliza şi ar putea prospera. Fără a se implica într-o măsură
dăunătoare, statul ar putea să contribuie la atingerea acestui deziderat prin crearea unui cadru
legislativ favorabil.

20
Bibliografie

1. Creditul ipotecar pentru cumpărarea/construirea de locuinţe (actualizat 1 septembrie


2004), Editura All Beck, Bucureşti, 2004;
2. Madalina Duţă, Dacă vreau o locuinţă, pot prin credit : ghid complet, Editura Tehnică,
Bucureşti, 2003;
3. Procedura pentru obţinerea unui credit ipotecar în vederea construirii unei locuinţe prin
ANL, Editura Universalia, Bucureşti, 2000;
4. Loic Chiquier, Mortgage securities in emerging markets, The World Bank, Washington
D.C., 2004;
5. internet : www.alphabank.ro, www.bancpost.ro, www.bcr.ro, www.brd.ro,
www.bancatransilvania.ro, www.domeniacredit.ro, www.hvb.ro, www.ingromania.ro,
www.raiffeisen.ro, www.creditimobiliar.ro, www.abnamro.ro, www.finansbank.ro,
www.volksbank.ro, www.roportal.ro, www.otpbank.ro, www.bnr.ro

21