IFOCOP  Paris  XI  

NEIM  
Module  urbanisme  et  environnement  
 
Année  2010  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Résumé  général  du  module  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Lorraine  Rist  urbaniste  consultant  
   
 
 
 
 
 
 
 
1/•  Les  échelles  de  lecture  en  fonction  des  informations  que  l’on  cherche  
 
Il   existe   différentes   cartes   et   plans   à   différentes   échelles.   Selon   l’échelle   du   plan   on   obtient   des   niveaux   de  
lecture  et  des  informations  différentes.    
 
-­‐  Si  l’on  cherche  à  connaître  le  site  dans  lequel  se  situe  l’immeuble  ou  le  logement  on  utilisera  une  carte  IGN    
(1/25  000ème)  ou  une  photo  aérienne.  Ces  documents  nous  informerons  sur  l’environnement  (relief,  forêt,  …),  
les  différents  mode  d’accès  (route,  autoroute,  SNCF…)  la  structure  urbaine  et  les  villes  environnantes.    
 
-­‐  Si  l’on  a  besoin  uniquement  de  se  repérer,  une  carte  de  ville  est  suffisante,  mais  ne  donnera  pas  d’indication  
sur   l’environnement,   mais   par   contre   on   aura   un   tas   d’informations   sur   les   équipements,   les   sens   de  
circulations  et  autres  informations  utiles.  
 
- Si  l’on  souhaite  comprendre  davantage  la  morphologie  d’une  ville,  la  densité,  les  formes  urbaines    la  
ème ème
bonne   échelle   de   lecture   est   le   1/2000   ou   1/1000 ,   cette   échelle   permet   à   la   fois   de   visualiser   la  
composition  urbaine  et  les  parcelles.  
 
- Pour  une  lecture  plus  ciblée  d’un  quartier  ou  d’un  îlot  l’échelle  adaptée  sera  le  1/500.    
 
ème ème ème
-­‐  Pour  aller  jusqu’à  l’échelle  du  logement  on  utilisera  des  documents  à  l’échelle  1/200 ,  1/100  ou  1/50  
ème ème ème
qui  permet  de  lire  les  détails  et  de  mesurer  et  calculer  les  surfaces.  Les  échelles  1/500 ,   1/200   et   1/100  
sont  les  échelles  graphiques  pour  les  dossiers  de  PC,  DT  et  PD.  
 
On   retiendra   que   la   parcelle   est     une   l’unité   réglementaire,   juridique,   administrative   mais   également   une   unité  
morphologique   de   la   ville   au   sens   large   du   terme.   Les   caractéristiques   du   parcellaire   nous   informent   sur  
l’histoire  du  développement  d’un  territoire  et  induisent  des  caractéristiques  morphologiques  des  villes  et  des  
paysages.  
 
 
2/  Le  marché  des  transactions  immobilières  s’inscrit  dans  un  marché  global  de  l’habitat  et  
des  politiques  de  l’habitat  :  
 
-­‐  Le  Marché  de  l’Habitat  se  compose  de  différents  segments  :  
- l’habitat  social  (dans  toutes  ces  composantes)  
- l’habitat  privé,  (institutionnel,  d’initiative  privé,  en  copropriété…)  
-­‐  et  de  différents  «  produits  »  habitat,    
-­‐   ainsi   que   des   besoins   qui   diffèrent   en   fonction   de   l’âge   des   personnes,   de   leurs   revenus   et   de   la  
localisation  géographique.  
 
Ce   sont   ces   différents   besoins,   segments   et   produits   qui   interagissent   entre   eux   pour   former   le  
marché  de  l’habitat  
 
 
3/•  Quelques  points  de  repère  pour  juger  de  la  qualité  spatiale  d’un  logement  (en  dehors  
de  ses  qualités  d’entretien,  propreté)  
 
•  L’orientation,  les  vues  
La   double   orientation   d’un   logement   est   un   point   important   dans   sa   qualité   spatiale.   Elle   permet   d’avoir  
différentes  vues,  elle  permet  un  ensoleillement  différentié.    
Dans  le  cas  d’une  double  orientation  l’orientation  EST/OUEST  est  la  plus  satisfaisante.  L’optimum  est    d’avoir  
les  chambres  orientées  à  l’EST  soleil  levant  et  les  pièces  de  vie  à  l’Ouest  (couchant).  
Dans   le   cas   d’une   simple   orientation   le   Nord   (à   l’exception   des   «  ateliers   d’artiste)   est   la   moins   bonne  
orientation.  

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Le  dégagement  de  la  ou  des  vues  est  un  autre  point  qualitatif  du  logement,  qui  est  indépendant  de  l’étage,  
bien  que  souvent  plus  l’étage  est  élevé  plus  la  vue  à  des  chances  d’être  dégagée.  
 
•  Les  perspectives  à  l’intérieur  du  logement  :  «  l’œil  qui  sort  du  logement  »  
Le   sentiment   de   surface   va   de   pair   avec   la   possibilité   d’avoir   des   perspectives   dans   son   logement.   Il   faut   que  
l’œil  puisse  percevoir  la  lumière  naturelle,  ainsi  un  long  couloir  de  distribution  qui  but  sur  une  porte  donnera  le  
sentiment  d’un  espace  perdu  alors  que  ce  même  couloir  se  terminant  par  une  fenêtre  peut  être  perçu  comme  
un  point  +  dans  le  logement.  
 
 
 
•  Un  fenêtre  au  moins  dans  chaque  pièce  y  compris  la  salle  de  bain  
-­‐  Comme  on  n’a  pu  le  constater  dans  le  résultat  de  l’enquête,  les  habitants  souhaitent  le  plus  souvent  avoir  
de  grandes  baies  vitrés.    
Selon   l’organisation   du   plan   du   logement   mais   surtout   de   l’immeuble   il   est   rare   de   trouver   dans   des   plans  
récents  des  salles  de  bains  avec  un  fenêtre.    
La   fenêtre   dans   une   salle   de   bain   souvent   petite   (entre   4   et   6   m2)   dans   la   plupart   des   cas   est   un   plus   non  
négligeable  qui  augmente  le  sentiment  de  surface  et  qui  valorise  cette  pièce.  
 
 
•  Un  plan  évolutif  qui  permette  de  changer  l’organisation  de  l’aménagement  et  qui  offre    un  ou  
des  espaces  +  
En  effet,  le  plan  d’un  logement  est  celui  de  plusieurs  personnes  qui  se  succèderont  dans  ce  logement  ou  d’un  
ménage  qui  évoluera  dans  le  temps.  Ce  logement  doit  donc,  dans  la  mesure  du  possible,  permettre  de  vivre  
de   différentes   façons   dans   le   temps,   mais   en   même   temps   doit   pouvoir   plaire   au   plus   grand   nombre,   sauf  
dans  le  cas  de  logements  très  typés  pour  une  clientèle  également  très  typée  (loft,  atelier  d’artiste  …).  
 
Le  plan  doit  permettre  si  possible  d’offrir  des  espaces  non  déterminés  pouvant  accueillir  divers  fonctions  
(coin,  chambre  d’amis/bureau,  bricolage  …)  
 
•  La  surface  et  le  volume  des  pièces  
Bien   sûr   plus   les   pièces   sont   grandes   plus   on   est   content   si   c’est   pour   le   même   prix  !     Davantage   que   la  
surface  réelle  des  pièces  ce  qui  peut  compter  c’est  la  forme  qui  peut  mettre  en  valeur  ou  non  la  surface,  le  
volume   (hauteur   sous   plafond)   qui   modifie   la   perception   de   la   surface,   les   possiblités   d’agencement   que   la  
pièce  permet.  
 
•  Le  logement  par  rapport  aux  autres  logements  de  l’immeuble  
-­‐   Tout   le   monde   rêve   de   ne   pas   avoir   de   nuisances   de   voisinage.   En   dehors   de   la   maison   individuelle,   les  
logements  en  appartement  compte  des  voisins.    
La   situation   la   plus   privilégié   est   de   se   situer   au   dernier   étage   sans   voisin   au   dessus,   mais   si   l’on   est   une  
famille   avec   de   jeunes   enfants   on   risque,   dans   cette   situation,   de   devenir   le   «  gêneur  »   pour   les   voisins   du  
dessous.   Cette   appréciation   est   donc   toute   relative   et   dépend   de   son   mode   de   vie.   Une   personne   âgée  
souhaitera  plutôt  être  dans  les  bas  étages  par  exemple.  
 
Le   nombre   de   logement   par   palier   est   un   point     important   dans   la   qualité   de   vie   du   logement,   ainsi   que   le  
type  de  logement  présent  sur  ce  même  palier.  En  effet,  3  ou  4  Logements  de  types  T5  sur  un  même  palier  
(cela  est  tassez  rare)  peut  donner  quelques  informations  sur  la  qualité  de  vie  future.    
 
•  Des  appréciations  techniques  
Le  niveau  de  confort  et  le  niveau  d’équipement  :  un  logement  aux  normes  de  confort  et  aux  normes  
techniques,  cuisine,  salle  de  bains,  WC  séparé,  confort  thermique  (isolation,  double  vitrage  …),  ventilé,  ,  
pourvu  des  évacuations  réglementaires  (CF  normes  de  confort  et  normes  d’habitabilité).  
 
 
 
 
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 •  Les  plus  d’un  logement  :  
- balcons  
- loggia  
- terrasses  
- cave  
- cellier  
- grenier  
- garage  
- ….  

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•  Modification  de  structure  à  l’intérieur  du  logement  :  
 
Ouverture  de  baies  à  l’intérieur  d’un  logement  
 
Les  cloisons  d’un  logement  ne  font  pas  toutes  parties  de  la  structure  porteuse,  dans  ce  cas-­‐là  on  peut  les  démolir  
sans  aucun   risque  pour  la  structure  du  bâtiment.   Certaines  des  cloisons   font   par   contre  partie   de  la   structure  du  
bâtiment.    
On  peut  dans  certains  cas  les  démolir  partiellement  moyennant  des  aménagements  de  la  structure.    
On   peut   créer   une   ouverture   équivalente   à   la   dimension   d’une   porte,   pour   cela   il   faudra   mettre   un   linteau   en  
béton  ou  un  IPN  métallique  .  Si  l’on  veut  créer  une  ouverture  plus  grande  il  faudra  créer  un  portique  (Poutre  et  
poteau)  en  béton  ou  en  métal.    
Ces   deux   types   d’interventions   ne   peuvent   être   réalisées   qu’avec   l’avis   d’un   architecte   et   d’un   ingénieur   qui  
calculera   la   dimension   nécessaire   pour   les   poutres   (béton   ou   métallique).   Par   ailleurs,   ce   type   de   travaux   ne  
peuvent  se  réaliser  qu’avec  l’accord  de  la  copropriété  dans  le  cas  d’un  immeuble,  car  la  structure  porteuse  fait  
partie  des  parties  communes  dans  une  copropriété.  
 
Ouverture  d’une  trémie  d’escalier  
 
l’ouverture  d’une  trémie  d’escalier  pourra  s’effectuer  selon  le  type  de  structure  et  donc  de  plancher  .  Ici  encore  il  
faudra   l’accord   de   la   copropriété   et   l’avis   d’un   architecte   ou   d’un   ingénieur   sur   la   faisabilité   de   ce   type   de  
travaux.  
 
Ouverture  d’une  fenêtre  
L’ouverture   d’une   fenêtre   en   façade   ou   en   toit   est   possible   dans   le   respect   du   règlement   d’urbanisme   et   avec  
l’accord  de  la  copropriété  ainsi  que  la  délivrance  d’un  permis  de  construire  ou  une  demande  de  travaux.  

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Quelques  notions  d’architecture  
 
•  Le  bâtiment  
 
Les  différents  types  de  structure  
 
La  structure  constructive  d’un  bâtiment  prédéfinie  sa  morphologie.    
En   effet,   la   structure   porteuse   d’un   bâtiment   va   permettre   ou   non   un   certain   type   d’architecture   en   dehors   de  
l’époque  dans  laquelle  se  situe  cette  construction.  
 
Structure  de  type  poteau/poutres  
•  Structure  bois  de  type  «  maison  normande  »  on  dit  maison  à  pan  de  bois  :  La  structure  porteuse  
est  constituée  de  poteaux  et  de  poutres  en  bois  et  les  parties  pleines  sont  remplies  par  du  «  torchis  »  
ou  de  la  brique  
Ce  sont  des  principes  de  construction  datant  du  moyen  âge  et  ceux  jusqu’au  16  ème  siècle  environ.  
•  Plus  récemment  fin  19  et  début  du  20  la  structure  acier  
Un  peu  sur  le  même  principe  constructif  que  la  structure  bois  mais  l’acier  permettant  des  portées  plus  
importantes.   Le   remplissage   entre   deux   poteaux   aciers   se   fait   soit   en   brique   (type   architecture  
industrielle),   en   maçonnerie   avec   une   finition   extérieure   ou   en   béton   (architecture   des   années   30),   ou  
encore  en  verre  (architecture  industrielle,  atelier).  
 
Structure  de  type  «  tout  porteur  »  
•  Structure  en  pierre  :  
Bâtiments  ancien  construits  en  pierre  «  de  pays  »,  à  chaque  région  son  type  de  pierre  de  construction  :  
-­‐  Granit  en  Bretagne  
-­‐  Pierre  de  Paris  en  Ile  de  France  
-­‐  Meulière  dans  différentes  régions  de  France  
-­‐  Brique  pleine  dans  le  sud-­‐ouest  
Etc  ….  
 
Structure  permettant  soit  le  système  poteau/poutre,  soit  murs  porteur  
•  Structure  béton  :  
Structure   contemporaine   de   construction.   Le   béton   constitue   l’armature   porteuse   du   bâtiment.  
L’aspect   extérieur   de   finition   sera   donné   par   un   revêtement   de   surface   qui   lui   donnera   sa   finition  
extérieure,  soit  par  un  enduit,  soit  par  «  agrafage  »  d’un  revêtement  de  surface  type  pierre  agrafée  ou  
brique  de  parement.  
Le   béton   peut   être   utilisé   comme   structure   (comme   le   bois   ou   l’acier)   ainsi   entre   deux   points   porteur,  
le  remplissage  sera  un  remplissage  maçonné.  
 
•  Les  façades  
 
Un  bâtiment  est  composé  de  différentes  façades  :    
•  La  façade  principale,  généralement  celle  donnant  sur  l’espace  public,  c’est  la  façade  de  «  représentation  »,  
c’est  la  façade  de  l’entrée  principale  du  bâtiment  
•  La  façade  arrière  ou  façade  sur  cour,  généralement  plus  sobre    
•    Les  pignons,  cotés  du  bâtiment.  Ces  derniers  peuvent  être  «  aveugles  »  ou  percés.  
Dans  les  bâtiments  plutôt  anciens,  et  particulièrement  en  milieu  urbain,  les  pignons  sont  «  aveugles  ».  En  effet,  
les  cotés  des  bâtiments  ont  été  conçus  sur  une  parcelle  et  d’autres  bâtiments  sont  construits  sur  les  parcelles  
voisines   avec   des   réglementations   ne   permettant   pas   la   mise   en   place   d’ouvertures   (CF.   Règlement  
d’urbanisme).  
 
Les  façades  d’un  bâtiment  sont  composées  de  plusieurs  parties  distinctes.    
Ces   distinctions   donnent   lieu   à   un   traitement   architectural   particulier.   Ces   traitements   différentiés   sont  
davantage  présents  sur  des  bâtiment  «  classique  ».  

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- Le  soubassement  :  partie  comprise  entre  le  sol  et  le  premier  niveau,  qui  donne  l’assise  du  
bâtiment  .  Cette  partie  est  souvent  percée  par  des  grilles  de  ventilation  (ventilation  des  sous-­‐sols)  et  par  des  
boîtes  techniques  (gaz,  électricité…).  Elle  est  généralement  traitée  de  façon  différentiée  du  reste  de  la  façade.  
Dans  certains  cas,  le  soubassement  peut  comprendre  le  RDC  d’un  bâtiment  et  recevoir  les  commerces.  
 
- Les   étages  :   dans   certaines   compositions   classiques   de   type   «  Haussmannien  »   les   étages  
sont   différentiés.   Les   étages   «  nobles  »   R+2   et   R+3   qui   sont   souvent   pourvus   de   balcons   et   les   étages   moins  
nobles,   les   autres   étages,   généralement   dépourvus   de   balcon.   Il   est   très   rare   de   trouver   des   balcons   sur   les  
façades  arrière  ou  sur  les  cours  dans  ce  type  de  bâtiment.  
 
- L’attique  :  C’est  le  dernier  étage  avant  la  toiture,  il  termine  le  bâtiment,  il  est  généralement  
moins   haut   que   les   autres   niveaux.   Sur   des   bâtiments   de   type   «  Haussmannien  »   le   dernier   étage   pourra   se  
terminer  par  une  balcon  filant  s’appuyant  sur  la  dernière  corniche.  
Dans  les  constructions  plus  contemporaines  l’attique  classique  sera  remplacé  par  un  étage  en  retrait  avec  
terrasse  ou  balcon.  
 
 
 

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4•    Logement  Décent    
Décret  du  30  janvier  2002  Application  de  l’article  187  de  la  loi  SRU  
 
•  Taille  minimum  des  logements  
Le  logement  dispose  au  moins  d’une  pièce  principale  ayant  soit  :  
- une  surface  habitable  au  moins  égale  à  9  m2  et  d’une  hauteur  sous  plafond  au  moins  égale  à  
2,20m,  
ou  
- un  volume  au  moins  égal  à  20  m3  
 
Qu’est-­‐ce  qu’un  logement  décent  au  regard  de  ce  nouveau  Décret  ?  
 
•  Le   logement   doit   satisfaire   aux   conditions   suivantes   au   regard   de   la   sécurité   physique   et   la   santé   des  
locataires  :  
1•  Il  assure  le  clos  et  le  couvert  :  
- Le  gros  œuvre  du  logement  et  de  ces  accès  est  en  bon  état  d’entretien  et  de  solidité  
- Les   menuiseries   extérieures   et   la   couverture   assurent   la   protection   contre   les   infiltrations  
d’eau  dans  l’habitation  
 
2•  Il  assure  la  sécurité  (retenue)  des  personnes  :  
- Les  gardes  corps  des  fenêtres,  les  escaliers,  loggias  ou  balcons  doivent  être  en  état  conforme  
à  leur  usage  
 
3•  La   nature   et   l’état   de   conservation   et   d’entretien   des   matériaux   de   construction,   les  
canalisations  et  les  revêtements  du  logement  ne  doivent  pas  représenter  de   risques  manifestes  pour  la  
santé  physique  des  locataires  (Plomb,  amiante  …)  
 
4•  Les  réseaux  et  branchements  d’électricité  et  de  gaz  ainsi  que  les  équipements  de  chauffage  et  
de  production  d’eau  chaude  doivent  être  conforme  aux  normes  de  sécurité  
 
5•  La   ventilation   des   logements   (fenêtres   ou   gaines   de   ventilation)   doivent   permettre   le   renouvellement  
d’air  adapté  aux  besoin  d’une  occupation  normale  du  logement  
 
6•    Les  pièces  principales  au  sens  du  code  de  la  construction,  doivent  bénéficier  d’un  éclairement  naturel  
suffisant  et  d’au  moins  une  fenêtre  donnant  à  l’air  libre  
 
 
•  Le  logement  doit  comporter  les  éléments  de  confort  suivants  :  
 
1•  Une  installation  permettant  un  chauffage  normal  et  aux  normes  
2•  Une   installation   d’alimentation   en   eau   potable   assurant   à   l’intérieur   du   logement   la   distribution   avec  
pression  et  un  débit  suffisant  
3•  Des  installations  d’évacuation  des  eaux  usées  et  des  eaux  vannes  empêchant  le  refoulement  des  odeurs  et  
munies  de  siphon  
4•  La   cuisine   ou   le   coin   cuisine   doit   pouvoir   recevoir   un   appareil   de   cuisson   et   doit   comprendre   un   évier  
raccordé  à  une  installation  d’alimentation  en  eau  chaude  et  froide  et  d’une  installation  d’évacuation  des  eaux  
usées.  
5•  Les  WC  doivent  être  intérieur  au  logement,  séparés  de  la  cuisine  et  de  la  pièce  ou  sont  pris  les  repas.    
Le  logement  doit  comprendre  un  coin  toilette  aménagé  de  manière  à  garantir  l’intimité  personnelle.  Il  doit  
être  alimenté  en  eau  chaude  et  froide  et  muni  d’une  évacuation  des  eaux  usées.  
Dans  le  cas  d’un  logement  constitué  d’une  seule  pièce,  le  WC  peut  être  extérieur  à  condition  que  ce  WC  soit  
situé  dans  le  même  bâtiment  et  facilement  accessible.  
6•  Le  réseau  électrique  doit  permettre  un  éclairage  suffisant  de  toutes  les  pièces  ainsi  que  l’installation  des  
appareils  ménagers  courants,  indispensables  à  la  vie  quotidienne  
 
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•  Le  logement  non  «  décent  »  est  un  logement  qui  peut  faire  l’objet  d’un  arrêté  d’insalubrité  ou  de  péril  
 
Ne  sont  pas  considérés  comme  «  logements  »  et  donc  interdit  à  l’habitation  :  
 
- les  caves,  ou  combles  non  éclairés  (art  L  43  du  CSP  –  code  de  la  santé  public)  et  les  pièces  de  
hauteur   inférieur   à   1,80   m   mais   rien   n’interdit   légalement   de   louer   ou   de   vendre   pour  
habitation  des  «  logements  »  de  6  m2  ou  à  1,80  m  sous  plafond.  
- Peuvent   être   interdit   à   l’habitation   des   locaux   déclarés   insalubres   irrémédiablement   ou  
menaçant  de  ruine  
- Les  règlements  sanitaires  Départementaux  (RSD)  prévoit  des  règles  minimales  de  propreté  et  
d’entretien  des  locaux  d’habitation  existants,  de  leurs  équipements  et  de  leurs  abords  :  
- Absence  d’humidité  
- Eclairage  naturel  
- Règles   d’entretien,   d’hygiène   et   de   sécurité   concernant   l’évacuation   des   eaux,  
des  ouvrages  d’assainissement,  des  conduits  de  fumée  et  de  ventilation  
 
 
Le   respect   de   ces   règles   permet   les   injonctions   de   travaux   d’entretien   et   de   réparation   des   bâtiments   et  
équipements  existants,  mais  n’oblige  pas  à  en  créer  s’ils  n’existent  pas.  
En  dehors  de  ces  points  de  base,  on  peut,  aujourd’hui,  habiter  ou  louer  (et  à  peu  près  à  n’importe  quel  prix)  
n’importe  quelle  surface  et  pour  n’importe  quel  nombre  de  personne.  
 

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5  •    Les  aides  de  l’ANAH  en  secteur  diffus  ou  OPAH  
Depuis   le   1/01/2002,   l’ANAH   est   le   seul   organisme   qui   dispense   des   aides   publiques   à   l’amélioration   de  
l’habitat  privé  pour  les  propriétaires  occupants  et  les  propriétaires  bailleurs  
 
•  Les  aides  de  l’ANAH  sont  destinées  à  l’habitat  privé  
•  Pour  des  propriétaires  occupants  (PO)  et  pour  des  propriétaires  Bailleurs  (PB)  
•  Pour  des  bâtiments  d’au  moins  15  ans  (PB)  et  (PO)  
 
Ces  aides  sont  destinées  à  améliorer  l’habitat  en  matière  de  :  
 -­‐  Sécurité,  de  salubrité  ou  d’équipement  des  immeubles  et  des  logements  
-­‐  Travaux  d’accessibilité  de  l’immeuble  et  de  l’adaptation  du  logement  
-­‐  Travaux  favorisant  le  développement  durable  (économies  d’énergie  et  économies  d’eau,  isolation  acoustique)  
 
-­‐  Des  plafonds  de  subventions  différents  pour  les  PO  et  les  PB  
-­‐  l’obtention  de  subventions  implique  la  location  ou  l’occupation  du  bien  pour  9  ans,  au  moins.  
 
•  Pour  les  PB  :  
 pas  de  plafond  de  revenu  mais  des  aides  fonctions  du  loyer  de  sortie  :  Le  logement  locatif  en  loyer  libre  est  le  
moins  subventionné.  
Les  loyers  plafonds  (tous  les  ans  dans  le  journal  officiel)  
En  euros  par  m2  annuel  de  surface  corrigée  :  
 
Pour  les  PO  :    
Aides  dépendantes  des  revenus  du  ménage  :  
 
Le  calcul  du  plafond  de  travaux  est  fonction  :  
-­‐  De  la  surface  du  ou  des  logements  
- de  la  situation  géographique    
- et  des  modes  de  calcul    réglementaires  
Le  résultat  défini  un  plafond  de  travaux  subventionnés  
 
 
L’OPAH   /   Opération   Programmée   d’Amélioration   de   l’Habitat   dites   OPAH   ou   OPAH   RR     est   une   procédure  
impliquant   plusieurs   acteurs   institutionnels,   finalisée   par   la   signature   de   conventions   sur   3   à   5   ans.   Chaque  
OPAH   est   différentes.   C’est   une   opération   à   vocation   opérationnelle   visant   à   améliorer   le   confort   des  
logements,  la  sécurité,  l’accessibilité,  et  les  travaux  favorisant  le  développement  durable.    
 
 
•  Les  autres  organismes  d’aide  ou  d’information  du  logement    
ANIL  :  Agence  Nationale  pour  l’Information  sur  le  Logement  
L’ANIL   a   été   crée   pour   concourir   à   l’information   de   tous   les   partenaires   de   l’habitat   et  
notamment  les  usagers  du  logement.  
Les  Départements  et  les  Régions  aides  également  à  l’amélioration  de  l’habitat  dans  une  
moindre  mesure  que  l’ANAH    
Ils  sont  cependant  partenaires  du  montages  financiers  de  certaines  opérations  et  d’autant  
plus  quand  il  d’agit  d’une  OPAH  
 

IFOCOP – NEIM – Module urbanisme et environnement – L. Rist Urbaniste consultant - 10

  
6  •Les  4  grands  objectifs  de  la  loi  SRU  en  matière  d’urbanisme  et  d’habitat  
 
1•  "Reconstruire  la  ville  sur  la  ville",  traiter  des  quartiers  dégradés  
 
2•  L'adaptation  des  outils  juridiques  et  financiers  d'intervention  des  pouvoirs  publics.    
 
3•  Ces   nouveaux   moyens   concernent   en   particulier   l'action   contre   la   mise   en   location   de   logements  
insalubres  pour  garantir  le  droit  des  habitants  à  un  logement  décent.    
 
4•  Ils  visent  également  à  améliorer  les  capacités  d'intervention  dans  les  copropriétés  en  difficulté  
et  à  adapter  les  règles  de  financement  de  l'urbanisme.  
 
 
Les  conséquences  sur  les  documents  d’urbanisme  
 
Nouveau  code  de  l’urbanisme  
La  Loi  SRU  (documents  d'urbanisme)  se  caractérise  par  un  triple  souci  :  
 
Création  de  3  nouveaux  documents  d'urbanisme  
- les  S.C.O.T.  Schéma  de  COhérence  Territoriale  
- Les  PLU  -­‐  Plan  Locaux  d'Urbanisme  
- Les  Cartes  Communales  
 
•  Ces  3  documents  sont  destinés  à  remplacer  respectivement    
- Les  SD  -­‐  Schéma  Directeur  (pas  toujours)  
- Les  POS  -­‐  Plan  d'Occupation  des  Sols  
- Les  Modalités  d'application  des  RNU  
 
Le  S.CO.T  -­‐  Schéma  de  cohérence  (L.122-­‐1  à  L.122-­‐18  du  nouveau  code  de  l'urbanisme)  
territorial  qui  remplace  le  S.D  
 
Objectifs  :  
Ils   n'ont   plus   la   seule   vacation   à   déterminer   la   destination   des   sols   mais   ils   doivent   présenter   un  
projet  durable  d'aménagement  :  
- Fixer  les  objectifs  et  les  orientations  générales  en  matière  :  
-     -­‐  d'habitat  
-     -­‐  de  développement  économique  
-     -­‐  de  loisirs  
-     -­‐  de  déplacement  des  personnes  et  des  marchandises  
- Définir  des  projets  de  grands  équipements  et  services  
 
Périmètre:  
Le   SCOT   est   élaboré   au   niveau   de   l'agglomération   et   son   périmètre   doit   porter   sur   un   territoire  
d'un  seul  tenant  et  sans  enclave  
Principales  caractéristiques  
A  compter  du  1/01/2002  les  communes  péri-­‐urbaines  dotées  d'un  PLU  mais  non  couvertes  par  un  
SCOT  ne  pourront  pas  ouvrir  à  l'urbanisation  des  zones  naturelles  (N)  et  les  zones  d'urbanisation  
future  (AU2)    

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 Le   PLU   -­‐   Plan   Local   d'Urbanisme   (L.123-­‐1   à   L.123-­‐20   du   nouveau   code   de   l'urbanisme)  
qui  remplace  le  POS  
Objectifs  :  
- Fixer  les  règles  générales  et  les  servitudes  d'utilisation  des  sols  
- Délimiter   les   zones   urbaines   ou   à   urbaniser   et   les   zones   naturelles,   agricoles   ou  
forestière  à  protéger  
- Définir  les  règles  d'implantation  des  constructions  
 
Le  PLU  exprime  le  projet  urbain  de  la  commune  :  
Il  définit  le  droit  des  sols  (comme  le  POS)  
Il   exprime   le   projet   d’aménagement   et   de   développement   durable   de   la   commune   =   cadre   de  
référence   comprenant   un   projet   global   sur   toute   la   commune   (obligatoire),   des   projets  
particuliers  facultatifs  
 
Les  4  objectifs  essentiels  du  PLU  :  
1•    Protection  ou  sauvegarde  des  espaces  naturels  (agriculture,  sites,  forêts  …)  
2•   Organisation   des   milieux   urbains,   en   définissant   notamment   la   destination   des   constructions,   les   formes  
urbaines  et  les  densités  applicables  aux  terrains  
3•  Localisation  des  emplacements  nécessaires  aux  équipements  futurs  sous  forme  d’emplacements  réservés  
4•  La  définition  complète,  claire  et  la  plus  objective  possible  des  droits  attachés  à  chaque  terrain  
 
Périmètre  et  élaboration:  
 
Le  PLU  couvre  l'intégralité  du  territoire  d'une  ou  plusieurs  communes.  
Il  délimite  des  zones  urbaines  «  U  »  ou  à  urbaniser  «  AU  »  des  zones  agricoles  «  A  »  et  des  zones  
naturelles  «  N  »  
 
Principales  caractéristiques  
 
Le  PLU  :  définition  
Document  d’urbanisme,  en  général  communal,  fixant  les  règles  générales  d’utilisation  du  sol,  qui  s’impose  à  
tous  (opposables  aux  tiers).  
Il  convient  d’en  définir  les  objectifs,  le  contenu,  l’élaboration  et  les  effets.  
 
 
Il  comprend  :  
- un  rapport  de  présentation  
- les  documents  graphiques  
- le  règlement  
- des  annexes  
 
Ce  qui  est  obligatoire  :  
Tout   PLU   doit   comporter   un   zonage   délimitant   des   zones   urbaines   et   plus   largement   fixant   une   affectation  
dominante  des  sols,  par  zone.  
Il  comporte  des  règles  concernant  l’implantation  des  constructions  par  rapports  :  
- aux  voies  
- aux  limites  séparatives  
- aux  autres  construction  
 
L’ensemble  de  ces  règles  s’appellent  :  le  prospect  
 
Ce  qui  est  facultatif  :  
- la  fixation  d’un  COS  n’est  pas  obligatoire,  
- les  règles  concernant  l’aspect  extérieur  des  constructions,  
- les  emplacements  réservés.  
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Les   plan   d’occupation   des   sols   vont   distinguer   les   zones   urbaines   et   les   zones   naturelles   selon   le   principe  
suivant  :  
•  Les  zones  urbaines  désignées  par  la  lettre  U  
UA,  UB  …,  généralement  la  zone  UA  correspond  au  centre  de  la  commune.  
Un  règlement  particulier  s’applique  à  l’intérieur  de  chacune  d’entre  elles.  
Ce  document  est  accessible  à  tous.  Il  peut  être  modifié  ou  révisé.      
 
Les  14  articles  du  POS  valable  pour  le  PLU  
 
Article  1   Relatif  aux  occupations  et  utilisation  du  sol  admise  
Article  2   Relatif  aux  occupations  et  utilisation  du  sol  interdites  
Article  3   Relatif  aux  accès  et  à  la  voirie  
Article  4   Relatif  à  la  desserte  par  les  réseaux  
Article  5   Traite  des  caractéristiques  des  terrains  (surf  max  ou  mini  pour  construire)  
Article  6   Concerne   l’implantation   des   constructions   par   rapport   aux   voies   et  
emprises  publiques  (alignement  notamment)  
Article  7   Concerne   l’implantation   des   constructions   par   rapports   aux   limites  
séparatives  
Article  8   Concerne  l’implantation  des  constructions  les  unes  par  rapport  aux  autres  
sur  une  même  propriété  
Article  9   Relatif  à  l’emprise  au  sol  des  constructions  (%)  
Article  10   Porte  sur  la  hauteur  maximum  des  constructions  
Article  11   L’aspect   extérieur   des   constructions   (prescriptions   architecturales   qui  
peuvent   concerner   les   volumes,   les   matériaux,   les   couleurs.   (Article  
facultatif)  
Article  12   Concerne  les  stationnements  (nombre  de  places  de  stationnement  qui  doit  
être  prévu)  
Article  13   Relatif  aux  espaces  libres  et  plantations,  et  aux  espaces  boisés  classés  
Article  14   Définition  d’un  COS  (article  facultatif)  
 
 
C’est  à  l’intérieur  du  PLU  que  sont  indiqués  les  autres  types  de  zonages.  
- Secteurs  sauvegardés  
- ZAC  
- Zones  de  préemption  
- Emplacements  réservés  
 
 
 

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La   Carte   Communale   (L.124du   nouveau   code   de   l'urbanisme)   qui   remplace   les  
documents  graphiques  élaborés  dans  le  cadre  des  MARNU    
 
Le  Règlement  National  d’Urbanisme  (RNU)  
 Il     s’agit   de   l’ensemble   des   dispositions   à   caractère   législatif   et   réglementaire     applicables,   en   matière  
d’utilisation  des  sols  sur  une  commune  ne  disposant    pas  de  document  d’urbanisme.  
   
Ces    règles  concernent  la  localisation,  la  desserte,  l’implantation  et    l’architecture  des  constructions,  le  mode  de  
clôture,  etc…  (articles    R  111-­‐1  à  R  111-­‐27  du  code  de  l’urbanisme).  
 Ce    règlement  s’applique  dans  toutes  les  communes  qui  ne  sont  pas  dotées    d’un  document  d’urbanisme.  
 Les    décisions  d’urbanisme  sont  prises  par  le  Préfet  au  nom  de  l’État.    
 
En   France   la   carte   communale   est   un   document   d'urbanisme   simplifié   dont   peut   se   doter   une  
commune   qui   ne   dispose   pas   d'un   plan   local   d'urbanisme.   Cependant   une   commune   de   petite   taille  
mais  soumise  à  une  forte  pression  foncière  (commune  littorale  par  exemple)  a  tout  intérêt  à  se  doter  
d'un  PLU.  
 
Objectifs  :  
•  Permettre  aux  petites  communes  de  se  doter  d'un  document  d'urbanisme  simplifié.  
Elle  détermine  les  secteurs  ou  les  constructions  seront  autorisées  et  les  secteurs  où  les  
constructions  ne  seront  pas  admises.  
Dès   lors   ou   une   commune   sera   dotée   d'une   Carte   Communale   ou   d'un   PLU,   la  
compétence   pour   délivrer   les   autorisations   d'urbanisme   et   les   certificats   d'urbanisme  
reviendra  au  Maire.  

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  7  •  Les  différents  types  de  calculs  de  surface  
Tableau  des  différents  types  de  surface  «  réglementaires  »  
 
Type  de   Définition   Mode  de  calcul   Exemples  
surface  
Le  terrain   Il  est  l’îlot  de  propriété   Il  s’exprime  généralement  en  m2  il   Un  terrain  de  25  de  large  ou  de  
constitué  par  la  parcelle  ou   est  donc  égal  à  la  superficie  du   façade  et  de  100  mètres  de  
par  l’ensemble  de  parcelles   terrain  ou  des  terrains  contiguës     profondeur  ou  de  longueur  =  2  
contiguës  appartenant  à  un     500  m2  
même  propriétaire  ou  à   La  ou  les  parcelles  se  demandent  au  
une  même  indivision   service  du  cadastre  ,  ce  document  
est  généralement  à  l’échelle  1/500  
(soit  1  mètre  égal  5  mm)    
La  S.H.O.B.   La  SHOB  des  constructions   Elle  s’exprime  également  en  m2   Une  construction  de  type  R+2  
est  égale  à  la  somme  des     comprenant  un  sous-­‐sol  et  une  
surfaces  de  plancher  de   On  compte  l’ensemble  des   toiture  terrasse  compte  
chaque  niveau  de  ces   planchers  y  compris  les  balcons,   5  niveaux  de  plancher  
constructions   loggias,  toitures-­‐  terrasses,  les  
combles  et  les  sous-­‐sols  
aménageables  ou  non    
 
En  conclusion  les  m2  de  SHOB  =  
toutes  surfaces  de  planchers  
construits,  on  ne  retire  rien  
La  S.H.O.N.   La  SHON  des  constructions     On  part  de  la  surface  SHOB  exprimé   Même  exemple  que  «  supra  »  on  
est  égale  à  la  SHOB  de  ces   en  m2  auquel  on  soustrait  :   retirera  donc    la  surface  :  
mêmes  constructions  après  Les  locaux  ou  partie  de  locaux  d’une   - du  sous  sol  s’il  est  de  
déduction  des  surface  de   hauteur  inférieur  à  1,80  m     hauteur  inférieur  à  1,80m  ou  
plancher  hors  œuvre   (les  combles  et  les  sous-­‐sols  non   qu’il  n’est  pas  aménageable  en  
  aménageables  pour  l’habitation  ou   une  pièce  d’habitation  (absence  
La  SHON  est  la  surface  prise   pour  des  activités  à  caractère   de  fenêtre  notamment)  
en  compte  pour  le  calcul   professionnel,  artisanal,industriel   - de  la  toiture  terrasse  
des  M2  autorisés  par  le  COS   ou  commercial)   - des  balcons  (s’il  y  en  a)  
    - du  local  chaufferie  
Exemple  :  avec  un  cos  de  1   les  locaux  techniques  (chaufferie,   - la  machinerie  
sur  un  terrain  de  500  m2  on  machinerie  d’ascenseur)   d’ascenseur  (s’il  y  en  à  une)  
aura  le  droit  de  construire   Les  caves   - de  la  
500  m2  de  plancher  de     véranda  en  rez  de  chaussée  non  
SHON   Les  toitures-­‐terrasses,  balcons,  loggia   close  (s’il  y  en  a  une)  
  ainsi  que  les  surfaces  non  close  en  rez  - du  garage  
  de  chaussée    
   
Les  bâtiments  ou  parties  de  bâtiments  
aménagées  en  vue  du  stationnement  
des  véhicules  
 
Les  bâtiments  agricoles  
 

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Type  de   Définition   Mode  de  calcul   Exemples  
surface  
La  Surface   La  SH  des  constructions  est   Elle  se  déduit  de  la  SHON  en   Le  même  logement  que  
Habitable  ou  SH   égale  à  la  somme  des   soustrayant  :   précédemment  :  
surface  dite  «  habitables  »   - les  murs  et  les  cloisons   On  retirera  :  
- les  gaines  techniques   -­‐  La  surface  des  cloisons  et  des  
(ventilation,  conduits  de  cheminée,   murs  
cablerie  en  gaine  …)   -­‐  Les  gaines  techniques  
- et  les  espaces  communs  à   -­‐  Et  puisqu’il  s’agit  d’une  maison  
plusieurs  logements    (palier,  cage   individuelle  on  retirera  la  surface  
d’escalier,  ascenseur)  ou  pour  une   de  l’escalier    soit  la  surface  
seule  habitation,  (la  cage  d’escalier   d’occupation  de  l’escalier  à  
et  la  cage  d’ascenseur  s’il  y  en  a   chaque  niveau.  
une)    
       
Surface  Loi  Carrez   La   surfaces   des   parties   Ne  sont  pas  pris  en  compte  :    
Loi  du  18   privatives   «  Loi   Carrez  »   ne   - Les  superficies  des  parties  
décembre  1996   doit   pas   être   confondue   communes  dans  le  cas  de  
entrée  en  vigueur   avec   la   SH   du   code   de   la   copropriétés  
le  19  juin  1997   construction   et   de    
l’habitation   -­‐  les  pièces  de  hauteur  inférieur  à  
  1,80  m  
Calcul  des  parties  privatives    
dans  le  cas  de  cession  d’un   Sont  pris  en  compte  dans  le  calcul  
bien  existant  (seuil  légal   des  parties  privatives  :  
permettant  d’intenter  une   - la  superficie  des  
démarche  juridique  <  à  5  %)   planchers  des  locaux  clos  et  
  couverts,  après  déduction  après  
(CF  document  joint  détaillé)   déduction  des  surfaces  occupées  
  par  :  
  •  les  murs  et  cloisons  
•    marches  et  cages  d’escalier  
•    gaines  techniques    
•  embrasures  de  portes  et  fenêtres  
 
- Les  balcons  
privatifs  fermés  par  un  claustra  ou  
par  des  vitrages  
- Le  dessous  d’un  
escalier  privatif  pour  sa  partie  >  à  
1,80m  
- La  superficie  
d’une  mezzanine  si  H  >  1,80  
 
 
 
•  Le  COS  :  définition    
Le  COS  influe  directement  sur  la  morphologie  urbaine  des  quartiers.  (sur  une  même  zone  le  COS  peut  
être  différents  selon  l’affectation  de  la  construction).  
Le   COS   n’est   pas   un   article   obligatoire,   en   effet   d’autres   articles   sont   susceptibles   d’encadrer   la  
densité  de  construction  sur  une  parcelle.  
 
Coefficient  d’occupation  des  sols  :  préalable  
- il  est  défini  au  PLU  :  Le  PLU  comporte  différents  documents  –  
- Le  rapport  de  présentation,  qui  définit  les  axes  et  les  orientations  de  développement  du  
PLU  
- Le  PADD  qui  définit  le  projet  de  développement  durable  de  la  collectivité  
IFOCOP – NEIM – Module urbanisme et environnement – L. Rist Urbaniste consultant - 16
 - Le  plan  de  PLU  associé  au  document  réglementaire  qui  affecte  pour  chacune  des  zones  
une  réglementation  (14  articles)  
-­‐    il  défini  la  densité  de  construction  autorisé  à  l’intérieur  d’une  même  zone  d’un  PLU  
 
Que  représente–il  ?    
- il  exprime  la  SHON  susceptible  d’être  construite  sur  un  terrain.  Cela  exprime  des  droits  à  construire,  des  m2  de  
planchers.    
 
- La  surface  Hors  Œuvre  Nette  :    
SHON  On  l’obtient  en  déduisant  de  la  SHOB  les  combles  (non  aménageable,  les  toitures-­‐terrasses,  les  balcons,  
les  surfaces  non  closes  en  rez-­‐de-­‐  chaussée,  les  garages  et  les  locaux  affectés  à  des  activités  agricoles.    
 
C’est   la   SHON   qui   intervient   dans   le   calcul   du   COS.   On   peut   appliquer   un   coefficient   qui   permet   de   passer   de  
la  SHOB  à  la  SHON  d’environ  20  à  25  %  soit  la  SHON  =  20  à  25%  de  moins  que  la  SHOB  
 
-­‐  La  Surface  Hors  Œuvre  Brut  :  SHOB  
La   SHOB   est   la   somme   de   tous   les   plancher   d’un   bâtiment.   On   l’obtient   en   additionnant   la   surface   des  
différents  planchers  sans  aucune  déduction  
 
exemple  :  un  terrain  de  500  m2  de  surface  auquel  est  affecté  un  COS  de  1  signifie  qu’il  est  possible  de  construire  
500   m2   de   SHON.   Ces   500   m2   représentent   le   maximum   de   m2   de   SHON   constructible   sur   ce   terrain   sur   une  
emprise  au  sol  donnée  par  le  %  d’occupation  au  sol  de  la  parcelle.  
 

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8  •  Les  demandes  administratives  
 
Il  existe  différentes  demande  de  permis.  Ces  demandes  sont  obligatoires  et  réglementées  administrativement.  
Différents  formulaires  existent  selon  le  type  de  demandes.  
 
La   réforme   du   permis   de   construire   et   des   autres   autorisations   d’urbanisme   entre   en   vigueur   au  
1er  octobre  2007.  L’ordonnance  n°2005-­‐1527  du  8  décembre  2005  relative  au  permis  de  construire  
constitue  le  premier  acte  de  cette  réforme.    
 
•  Les  Fondamentaux  de  la  réforme  
•  Des  procédures  regroupées.    
Face  à  la  multiplication  des  régimes  d’autorisation  ou  de  déclaration  dans  le  code  de  l’urbanisme,  le  décret  a  
pour   effet   de   fusionner   les   11   autorisations   et   5   régimes   de   déclarations   existants   en   3   permis   et   une  
déclaration  préalable  :    
-­‐  permis  de  construire,    
-­‐  permis  d’aménager,    
-­‐    permis  de  démolir.  
 
•  Des  délais  d’instruction  garantis  et  un  contenu  précis  des  dossiers  de  demande.    
Un   "délai   de   base"   sera   fixé   par   le   décret.   Il   figurera   sur   le   récépissé   remis   au   demandeur   lors   du   dépôt   de   son  
dossier  en  mairie.    
•  Une  plus  grande  responsabilité  des  constructeurs  et  de  leurs  architectes.    
Lors   du   dépôt   de   la   demande,   de   nombreux   éléments   deviennent   déclaratifs,   et   le   service   instructeur   n’a   pas   à  
assurer   de   vérification   préalable.   Lors   de   l’achèvement   des   travaux,   la   réforme   modernise   le   régime   du  
contrôle  de  la  conformité  des  travaux.  
 
 
 
Les  autorisations  de  construction  
Tous  les  travaux  qui  peuvent  être  qualifiés  de  construction  nécessitent  :  
•  Soit  une  déclaration  de  travaux  
•  Soit  un  permis  de  construire.    
 
Les  trois  principales  demandes  :  
1  •  Le  Permis  de  Construire  
2  •  Le  Permis  de  Démolir  
3  •  La  Déclaration  de  Travaux  
 
1  •  Demande  de  permis  de  construire  
•  Quand  doit-­‐on  faire  une  demande  de  Permis  de  Construire  (PC)  ?  
 
Tous  les  travaux  sur  existant  ou  neuf  doivent  faire  l’objet  d’une  demande  de  permis  de  construire  ….  
-­‐  Les  constructions  neuves  
-­‐  Les  travaux  sur  des  immeubles  existants  quand  ceux-­‐ci  :  
-­‐  Entraîne  un  changement  de  destination  de  l'immeuble    
-­‐  Modifient  l'aspect  extérieur  ou  le  volume  ;  
-­‐  Permet  la  création  de  niveaux  supplémentaires  ;  
-­‐  Les  travaux  de  réfection  entrepris  suite  à  un  incendie.  
 
NB.   Le   changement   d’affectation   d’un   bâtiment   ou   d’un   logement,   exemple  :   un   atelier   (anciennement   en  
activité)   transformable   à   usage   d’habitation   doit   obligatoirement   faire   l’objet   d’une   demande   de   Permis   de  
Construire  (PC),  il  en  va  de  même  pour  des  bureaux  qui  seraient  transformés  en  habitation  etc  …  
 
 

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•  L'intervention  d'un  architecte  est  obligatoire  lorsque  la  surface  hors  œuvre  nette  est  supérieure  à  170  m2.  
 
 …..  sauf  les  travaux  exemptés  du  permis  de  construire  
 
- Édification  des  terrasses  dont  la  hauteur  au  sol  n'excède  pas  0,60  m,    
- Des  murs  de  moins  de  2  m,    
- Des  poteaux  et  polygones  de  moins  de  12  m,    
- Des  antennes  de  moins  de  4  m  (et  dans  le  cas  où  celle-­‐ci  comporte  un  réflecteur,  lorsque  aucune  
dimension  de  ce  dernier  n'excède  1m)  
 
 
et,  d'une  manière  générale,    
- Des  ouvrages  dont  la  surface  au  sol  est  inférieure  à  2  m2  et  dont  la  hauteur  est  inférieure  à  1,50  m.    
 Travaux  soumis  à  la  déclaration  préalable  de  construction  (voir  question  suivante).  
 
 
 
2•  Le  permis  de  Démolir  
 
L'autorisation  de  démolition  
 
La  destruction  volontaire  totale  ou  partielle  du  bâtiment  nécessite  un  permis  de  démolir  quand  il  existe  sur  la  
commune  :  
 
•  Un  PLU    
•  Un  secteur  sauvegardé  ;  
•  Un  périmètre  de  restauration  immobilière  (PRI)  ;  
•  Une  zone  de  protection  du  patrimoine  architectural,  urbain  et  paysager  (ZPPAUP)  ;    une  zone  où  s'applique  la  
loi  sur  les  monuments  historiques  et  sites  classés  ;  
•  Des  espaces  naturels  sensibles.  
 
 
3•  La  déclaration  de  travaux  
 
Cette  autorisation  de  construction  concerne  :  
•  Les  ravalements,  clôtures  ;  
•  Les  travaux  sur  immeubles  classés  ;  
•  Les  châssis  ou  serres  
•  Les  habitations  légères  de  loisirs  (inférieures  à  35m2)  ;  
•  Les  piscines  non  couvertes.  
 
La  déclaration  de  travaux  se  fait  en  mairie.  Le  délai  d'instruction  est  suivant  les  cas  de  1  à  2  mois.      
L'absence  de  réponse  du  service  instructeur  au-­‐delà  de  cette  période  vaut  autorisation  des  travaux.    
 
 
 
 
 
 
 

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9  •  DPU  et  DIA    
 
Le   droit   de   préemption   applicable   en   France   aujourd'hui   est   le   résultat   d'une   évolution   longue   (trente   ans).   Il   a  
connu  de  nombreux  changements  de  forme  et  de  fond.    
En  matière  d'urbanisme,  les  deux  volets  essentiels  en  sont  le  droit  de  préemption  urbain  (dans  les  zones  U  et  
AU  des  PLU)  et  la  zone  d'aménagement  différé  en  l'absence  de  PLU.  
 
Son  usage  est  de  plus  en  plus  répandu.  Il  peut  viser  des  objectifs  variés.  Il  est  empreint  de  formalisme.  L'usage  
qui  en  est  fait  est  souvent  critiqué.  Il  reste  relativement  mal  connu.  
 
Répandu.   De   nombreuses   villes   importantes   l'utilisent   activement,   mais   aussi   des   communes   petites   et  
moyennes  en  nombre  croissant.  Le  fait  qu'il  ait  été  rendu  optionnel  et  non  plus  automatique  depuis  la  loi  du  23  
décembre  1986  n'a  pas  ralenti  ce  développement.  
 
Diversifié  dans  son  usage.  Il  est  utilisé  pour  préparer  une  future  opération,  saisir  une  opportunité  foncière  ou  
récupérer  des  plus  values  d'urbanisation,  mais  aussi  pour  peser  sur  le  choix  de  l'opérateur,  négocier  une  non-­‐
préemption  ou  filtrer  les  nouveaux  habitants.  
 
-­‐   Formaliste.   Des   règles   formelles   abondantes   (énoncé   des   objectifs,   suivi   des   biens   préemptés,   règles   de  
rétrocession),  non  assorties  de  sanctions  pour  certaines,  alourdissent  la  procédure  sans  pour  autant  offrir  les  
garanties  pour  lesquelles  elles  avaient  été  instaurées.  
 
-­‐  Critiqué.  Émanant  d'horizons  divers,  mais  surtout  des  professionnels  de  l'aménagement,  ces  critiques  portent  
principalement   sur   les   entraves   à   la   fluidité   du   marché   et,   plus   encore,   le   détournement   de   cet   outil   au   service  
de  finalités  réelles  étrangères  aux  objectifs  d'urbanisme.  
 
 
Trois  usages  légaux  
 
1.  Assurer  la  maîtrise  foncière  d'une  future  opération  publique  
2.  Récupérer  les  plus-­‐values  d'urbanisation  
3.  Saisir  une  opportunité  foncière  
 
La  connaissance  des  transactions  
Un   certain   nombre   de   maires   semblent   avoir   institué   le   DPU   dans   leur   commune   sans   avoir   la   volonté   explicite  
de  faire  usage  du  droit  de  préemption,  mais  uniquement  dans  le  but  d'être  ainsi  informé  des  transactions  et  
des  mutations  pouvant  affecter  leur  territoire  communal.  
Mais,  en  pratique,  ce  dispositif  ne  permet  qu'une  information  très  tardive  nécessitant  un  recueil  d'informations  
auprès   des   services   fiscaux   environ   un   an   après   la   vente   alors   que   la   DIA   est   au   contraire   en   avance   sur  
l'événement.  
 
 
Coût  de  la  DIA  
Le  notaire  qui  souscrit  une  déclaration  d'intention  d'aliéner  pour  son  client  réalise  un  travail  qui  doit  se  payer  
d'une  façon  ou  de  l'autre.    
Il  engage  aussi  sa  responsabilité  puisque  s'il  néglige  de  le  faire,  la  vente  peut  être  annulée  et  il  court  alors  le  
risque  de  voir  son  client  se  retourner  contre  lui.  Le  notaire  doit  donc  organiser  aussi  son  information.    
Un  droit  de  préemption  peut  avoir  été  institué  entre  la  date  du  certificat  d'urbanisme  et  la  date  de  la  vente.  
Interrogés,  plusieurs  notaires  évaluent  ce  coût  aux  alentours  de  cinq  cents  francs  par  DIA.  
 
 

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10-­‐  SRU  –  Transactions  immobilières  et  nouvelles  mesures  sur  les  copropriétés  
 
•  La  protection  de  l'acquéreur  immobilier  
 
1/   la   prohibition   du   versement   des   sommes   d'argent   dans   les   offres   unilatérales   d'achat   (art   1589-­‐
1  du  nouveau  code  civil)  
 
Le   texte   déclare   nulle   toute   offre   d'achat   faite   en   vue   de   l'acquisition   d'un   bien   dès   lors   que   celui-­‐ci   est  
accompagné  d'argent.  
Les  "offres  d'achat"  restent  licites  mais  ne  peuvent  être  accompagnées  d'un  versement.  
 
2/  Le  délai  de  réflexion  ou  de  rétractation  dans  les  promesses  de  vente  
(art  L.271-­‐1  et  L.271-­‐2  du  nouveau  code  civil)  
 
Un  délai  de  rétractation  de  7  jours  est  donné  à  l'acquéreur  non  professionnel  d'un  bien  immobilier.  
Ce  délai  de  7  jours  court  à  la  remise  officielle  de  l'acte  de  vente  ou  du  projet  d'acte  authentique.  
L'intermédiaire  professionnel  peut  recevoir  un  versement  sans  attendre  le  delai  de  rétraction,  mais  en  cas  de  
rétraction  de  l'acquéreur  dans  ce  délai  de  7  jours,  le  dépositaire  professionnel  des  fonds  doit  le  restituer  dans  
les  21  jours,  à  compter  du  lendemain  de  la  date  de  rétraction  (soitj+7+21).  
 
•  La  copropriété  (SRU)  
1/  L'information  et  la  protection  des  copropriétaires  et  des  futurs  copropriétaires  
 
- Interdiction  de  diviser  certains  immeubles  en  appartements.  
Avant   la   SRU,   seuls   les   immeubles   frappés   d'interdiction   d'habiter   ou   d'arrêté   de   péril   ne   pouvaient   pas   être  
divisé  en  copropriété.  
•   La   division   d'immeubles   en   vue   de   créer   des   logements   d'un   volume   inférieur   à   14   m2   et   33   m3   ou  
dépourvus  d'une   arrivée,   d'une   évacuation   d'eau,   d'un   accès   à   un   fournisseur   électrique   ainsi   qu'un   diagnostic  
amiante  ou  plomb.  
 
- Le  diagnostic  préalable  à  la  mise  en  copropriété  
La   Mise   en   copropriété   d'un   immeuble   construit   depuis   plus   de   15   ans   doit   être   précédé   d'un   diagnostic  
technique  
Mise  en  évidence  :    
- état  apparent  de  solidité  du  clos  et  du  couvert  
- état  apparent  des  réseaux  
L'acquéreur  pourra  consulter  sur  demande  ce  document  diagnostic  
   
 
- Le  carnet  d'entretien  
Afin  d'assurer  un  meilleur  suivi  dans  la  gestion  des  immeubles,  toutes  les  copropriétés  devront  disposer  d'un  
carnet  d'entretien  de  l'immeuble  consultable  sur  demande  par  l'acquéreur.  
La  mise  à  jour  de  ce  carnet  est  de  la  responsabilité  du  syndic.    
 
 

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