UNIVERSIDAD CATLICA

SANTO
TORIBIO DE
MOGROVEJO
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE
EMPRESAS
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA LA
CONSTRUCCIN DE CONDOMINIOS
ECOLGICO EN LA CIUDAD DE CHICLAYO
ALDAVE VSQUEZ, DLBERT
CHAVEZ MARTINEZ, GIOVANNA
GAVIDIA DAZ, ANACAREN
SILVA SNCHEZ, NATHALY

MBA. Ing. Hctor Ivn Bazn Tantalen

CHICLAYO
2013

DEDICATORIA

Dedicamos ste trabajo al ser que nos da la vida, la

salud y el bienestar, nuestro padre celestial Dios y
tambin a nuestros padres. Por apoyarnos en las
decisiones que tomamos como futuros profesionales.

AGRADECIMIENTO

En primer lugar agradecemos a Dios por darnos la vida y permitirnos

compartir nuestros logros con nuestros seres queridos, a nuestros
padres por su compaa y entendimiento, por ser el motivo que nos
impulsa a seguir adelante, a nuestros hermanos porque son nuestra
fuente de inspiracin y por considerarnos el ejemplo a seguir, a nuestro
profesor Ing. Hctor Ivn Bazn Tantalen por su paciencia,
comprensin y apoyo para poder lograr lo que ahora estamos
plasmando y a todas las personas que han hecho posible la
culminacin de este proyecto de investigacin.

umario

Portada
Resumen
Introduccin
CAPITULO I:

Aspectos Generales
1.1. Justificacin
1.2. Realidad problemtica
1.3. Formulacin del problema
1.4. Objetivos
1.4.1. Objetivo general
1.4.2. Objetivos especficos
CAPTULO II:

Definicin del producto

2.1. Diseo del producto
2.2. Caractersticas generales
2.3. Anlisis situacional (FODA)
2.4. Anlisis del macro entorno
2.4.1. Diamante de Porter- entorno competitivo
2.4.2 Objetivos estratgicos
CAPITULO III:

Estudio de mercado
3.1. Segmentacin
3.2. Planteamiento general del mercado
3.3. Anlisis de la demanda
3.4. Anlisis de la oferta
3.5. Demanda del proyecto
3.6. Estrategias de comercializacin
CAPITULO IV:

Estudio de tcnico
4.1. Localizacin
4.2. Equipamiento y mobiliario

4.3. Requerimientos del proyecto

CAPITULO V:

Estudio econmico
5.1. Presupuesto de inversin
5.2. Determinacin del precio de venta
5.3. Presupuesto de ingreso de operacin
3.4. Costos operacionales
5.5. Estado de resultados y flujo de efectivo
CAPITULO Vl:

Indicadores de rentabilidad
6.1. Determinacin de la TMRA
6.2. Determinacin del valor presente y del periodo de retorno
6.3. Determinacin de la TIR y la TIRM

ntroduccin

La contaminacin es uno de los problemas ambientales ms importantes que afectan al

mundo, surge cuando se produce un desequilibrio como resultado de la adicin de
cualquier sustancia que produce efectos negativos en el medio ambiente.
A pesar que en el Per hay mayor conciencia sobre la problemtica de la contaminacin
ambiental, en el mbito de la construccin habitacional, no es muy conocido ste tema. Por
tanto se considera que con la fomentacin a las viviendas sustentables que se dar en este
proyecto, los inversionistas tienen una oportunidad para extender su actividad en el
negocio, pero tambin de contribuir a reducir la contaminacin. Es importante sealar que
el sector inmobiliario en el pas tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay
oportunidad de captar la atencin de la demanda que no est cubierta por la oferta actual.
De acuerdo a la tendencia cultural en el mbito internacional, hemos investigado como
estos pases tienen como principal prioridad el cuidado del medio ambiente ya que ello
promueve el bienestar de sus habitantes. El sector de la construccin en Per es una de las
actividades econmicas ms importantes del pas. A lo largo de los aos ha sido una unidad
de medicin del bienestar econmico nacional. El sector de la construccin tiene un efecto
multiplicador: se generan cuatro puestos de trabajo en otros sectores por cada puesto en la
construccin y se pagan tres dlares en sueldos en otros sectores por cada dlar gastado en
remuneraciones para la construccin. El condominio estar ubicado en la ciudad de
Chiclayo, en la que emplearemos los mejores materiales de una manera adecuada para que
se pueda aprovechar los beneficios que nos ofrece la naturaleza y la tecnologa ecolgica
de hoy en da para la comunidad de los chiclayanos y para un ahorro en cuanto al consumo
de luz y agua que no solo beneficiar a la economa de los clientes sino tambin con el
medio ambiente. El presente estudio implica la gestin de un proyecto inmobiliario desde
la concepcin del mismo, hasta la venta de los departamentos.

1.1. JUSTIFICACIN
Despus de haber analizado la situacin actual del mercado local apreciamos que existe
una demanda insatisfecha de condominios ecolgicos en Chiclayo, la cual puede ser
aprovechada por nuestra empresa para ganar una importante cuota del mercado de

Chiclayo, es una gran oportunidad ya que nuestros servicios sern de primera calidad,
haciendo uso de los recursos ambientales, bajo las normas de salubridad. Mediante este
proyecto de inversin generaremos oportunidades de empleo y muchos beneficios positivos
a la comunidad chiclayana. La demanda por hoteles en Chiclayo ha aumentado por la
mayor cantidad de visitas de ejecutivos de los sectores agroindustrial, minero y pesquero,
la ciudad se est convirtiendo en un centro de negocios, adems de turstico.

1.2. REALIDAD PROBLEMTICA

La realidad problemtica de Chiclayo es que no contamos con condominios ecolgicos, es
por ello que nos conlleva a realizar este proyecto de alta envergadura con la finalidad de
contribuir al cuidado del medio ambiente y darles a la comunidad chiclayana un mejor
lugar para vivir. Adems que los servicios que se brindan en cuanto a departamentos,
hoteles no son de alta calidad. Nuestro proyecto de inversin est basado en cuidar la
salud y el medio que nos rodea pues no solo se trata de mantener buenos hbitos de vida,
sino concientizar a la poblacin chiclayana de que debemos de cuidar nuestro medio
ambiente de un modo ms prctico. Poniendo en marcha ste proyecto de inversin
ahorraremos energa y dinero, ofreceremos calidad de vida y sobre todo aprenderemos a
sacarle partido a los recursos naturales que tan poco aprovechamos y recurrimos.

1.3. FORMULACIN DEL PROBLEMA

Ser viable tcnica y econmicamente el proyecto de pre factibilidad de la construccin
de condominios ecolgicos en la ciudad de Chiclayo?

1.4. OBJETIVO GENERAL

Determinar la viabilidad econmica- financiera para la construccin de un condominio
ecolgico en la ciudad de Chiclayo.
1.4.1. Objetivos Especficos
Determinar si es viable el estudio en Chiclayo sobre la energa renovable y el cambio
climtico.
Realizar un Estudio de mercado para la Pre factibilidad de construccin de condominios
ecolgicos en la ciudad de Chiclayo
Determinar el tamao del condominio y la localizacin del proyecto.

Disear la viabilidad del Estudio de tcnico de la Pre factibilidad construccin de

condominios ecolgicos en la ciudad de Chiclayo.
Desarrollar los costos y presupuesto del proyecto de construccin del condominio.
Desarrollar los estados financieros de proyecto de construccin de condominios ecolgicos
en la ciudad de Chiclayo.
Evaluar la Rentabilidad del proyecto de pre factibilidad para Construccin condominios
ecolgicos en la ciudad de Chiclayo.

CAPITULO II
DEFINICION DEL
PRODUCTO

2. DEFINICION DEL PROYECTO

2.1. DISEO DEL PRODUCTO
Si bien el proyecto consiste en la construccin de un condominio ecolgico, el producto
que se ofertar en el mercado no es propiamente el condominio sino el departamento
ecolgico que tendr como principal caracterstica ser sustentable buscando aprovechar

los recursos naturales de tal modo que se minimice el impacto de todo el condominio
sobre el medio ambiente y los habitantes.
Los principios de construccin sustentable incluyen:
La eficiencia en el consumo de agua con el empleo de sistemas de reciclaje (Tratamiento
de residuos) y dispositivos ahorradores.
El cumplimiento de los requisitos de salubridad, iluminacin y habitabilidad de las
edificaciones.
Por otro lado, el departamento es un producto de consumo y dentro de esta calificacin es
un producto de compra comparada ya que el consumidor antes de adquirir un
departamento requiere comparar calidad, precio y diseo de varias alternativas.
Es importante indicar que la bsqueda y comparacin se da entre un grupo de
propiedades con caractersticas muy parecidas en cuanto a ubicacin, equipamiento
(nmero de habitaciones bsicamente ya que una persona o familia segn sus
requerimientos adquirir una propiedad) y precio. A continuacin se sealan las
caractersticas generales

del

producto

posteriormente las caractersticas de

sustentabilidad.
Para nosotros es sumamente importante ingresar a este nuevo mercado que nos ofrece la
ciudad, el importante crecimiento de Chiclayo nos da la confianza para apostar por el
crecimiento urbano de la ciudad, donde ofreceremos un proyecto inmobiliario de los ms
altos niveles de calidad.
El proyecto comprender 288 departamentos, 9 edificios de 8 pisos cada uno, cada bloque
contara con 2 ascensores y una escalera; adems los propietarios podrn disfrutar de un
exclusivo parque central con cancha de futbol, bsquet y juegos recreativos para los nios,
adems de una amplia piscina para adultos y dos piscinas de chapoteo para nios, zona de
parrillas, tambin tendr una zona de parqueo y en cada entrada habr una caseta de
vigilancia. Se tiene fijado un plazo de construccin de dos aos y seis meses.
Nos reuniremos con bancos y fondos de inversin para estructurar el proyecto.
Para nosotros la principal barrera de inversin es la antigedad de los planes de desarrollo
urbanstico, que solo permiten edificios de entre cuatro y cinco pisos. Puede haber terreno

pero no se pueden levantar edificios de ocho a diez niveles que haran viables los
proyectos.
2.2. CARACTERSTICAS GENERALES
El condominio ser construido en 3 hectreas y contar con 288 departamentos, cada
departamento tendr una rea de 9x15 m

(135 m

).

Cada departamento contara con un dormitorio principal, 2 dormitorios para los nios y
uno para el servicio, un hall, un bao de visita, una sala comedor, la cocina y la lavandera.
Figura 1

2.3. ANLISIS SITUACIONAL (FODA)

CUADRO 2.1. ANALISIS SITUACIONAL (FODA)

FORTALEZAS

OPORTUNIDADES

Maquinaria y equipo suficiente de la ms alta

tecnologa.
Personal altamente calificado y comprometido
Atencin oportuna e inmediata al cliente.
Variedad de materiales ecolgicos y equipos
ahorradores en el mercado tanto nacional e
internacional.
Impacto ambiental positivo.

Existe demanda insatisfecha que se podr

ver atrada por un producto distinto.
Apoyo de entidades que contribuirn a
promocionar el producto por el tema
ecolgico.
Tendencias internacionales que permiten
mejorar las tcnicas para el ecoconstruccin.
Crecimiento del sector construccin a nivel
local, nacional e internacional.

DEBILIDADES

AMENAZAS

Nuevos en el mercado de la ciudad de Chiclayo.

Mantenimiento de los recursos materiales.
Nivel de precios inicial superior al promedio de
los productos sustitutos.
Inversin elevada en diseo de edificio
ecolgico.
Adquisicin del terreno que por estos tiempos
estn a un precio elevado.
Costos de publicidad elevados.

Subida de precio de materiales de

construccin.
Grandes empresas constructoras
Sobrevaloracin de costos de terrenos para
la construccin de edificios.
Incremento en el precio de las maquinarias
para construccin.
Posible agudizacin de crisis internacional.

Fuente: Elaboracin propia

CUADRO 2.2. MATRIZ FODA

FORTALEZAS

DEBILIDADES

MATRIZ
FODA

1. Maquinaria y equipo
suficiente de la ms alta
tecnologa.
2. Personal altamente
calificado y comprometido.
3. Atencin oportuna e
inmediata al cliente.
4. Impacto ambiental positivo.

1. Nuevos en el mercado de
la ciudad de Chiclayo.
2. Mantenimiento de los
recursos materiales.
3. Inversin elevada en
diseo de edificio ecolgico.
4. Costo de publicidad
elevado.
5. Nivel de precios inicial
superior al promedio de los
productos sustitutos.

OPORTUNIDADES

ESTRATEGIAS FO

ESTRATEGIAS DO

IV.1. Aprovechar los recursos materiales

de la manera ms eficiente, para ahorrar
insumos, y de sta manera disminuir
costos para futuras propuestas de
inversin.

I.1. Promover, capacitar y divulgar

impactos ambientales que permitan el
desarrollo sostenible de la ciudad de
Chiclayo.

I. Existe demanda insatisfecha que se podr

ver atrada por un producto distinto.
II. Apoyo de entidades que contribuirn a
promocionar el producto por el tema
ecolgico.
III. Tendencias internacionales que permiten
mejorar las tcnicas para le ecoconstruccin.
IV. Crecimiento del Sector construccin a
nivel local, nacional e internacional.

AMENAZAS
A. Subida de precio de materiales de
construccin.
B. Llegada de Grandes empresas
constructoras.
C. Sobrevaloracin de costos de terrenos
para la construccin de edificios.
D. Incremento en el precio de las
maquinarias para construccin.
E. Posible agudizacin de crisis
internacional.

Fuente: Elaboracin propia

III.4. Mediante charlas informativas,

asesoramientos, haremos promover la
cultura medio ambiental, la cual
beneficiar a tener una ciudad ms
limpia, ordenada, con la capacidad de
reciclar los productos desechables en
productos transformados y mejorados.

ESTRATEGIAS FA
A.1.Negociacin con los proveedores
mayoristas de materiales de construccin
y maquinarias, buscando los precios ms
bajos.
D.1. Aplicacin de un plan de
posicionamiento aprovechando el
recurso humano y tecnolgico de la
empresa, para ser competitivos.

II.4. Respaldo de entidades pblicas:

Ministerio de Vivienda y
Construccin; harn que de sta forma
se divulgu ms rpido y a menor
costo en publicidad.

ESTRATEGIAS DA
B.3. Innovacin, facilidades de
medios de pago, ms publicidad en
internet, volantear, asociarse con
empresas de materiales de
construccin: SODIMAC,
MAESTRO o PROMART.
C.5. Por la carretera a Pimentel, hay
zonas que se estn poblando y que
incentivan a vivir en un ambiente ms
cmodo, tranquilo y saludable, lo que
nos permite como promotores de ste
proyecto elegirlo como rentable a
futuro.

2.4. ANLISIS DEL MACROENTORNO

2.4.1 Diamante de Porter- Entorno Competitivo
Este estudio consiste en una apreciacin del micro entorno del sector inmobiliario usando
como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de Porter).
1. Amenaza de entrada de nuevos competidores
En la actualidad, Per cuenta con el grado de inversin para las principales agencias de
calificacin crediticia. As, Fitch IBCA y Standard & Poors otorgaron en 2008 un rating
BBB- al papel peruano, y Moodys, por su parte, otorg el grado de inversin a Per
(Baa3) en julio de 2009. En un entorno de crisis internacional, Per se constituye en un
ejemplo de cmo seguir creciendo a pesar de las dificultades econmicas que se plantean
en el entorno. La economa la peruana creci un 0,9% en 2009, siendo uno de los pocos
pases con una tasa de crecimiento positiva en la regin. El sector de la construccin fue,
entre otros, uno de los impulsores de este crecimiento, con una tasa de anual del 6,14%.
Las ventas para el 2013 estn en un crecimiento del 10% respecto a aos anteriores y en
nmero de unidades en un 8%.

Muchos empresarios extranjero quieren invertir en

nuestro pas, y como vemos el sector inmobiliario es muy atractivo, es por ellos que se
corre el riesgo de nuevos competidores.
2.-Rivalidad entre empresas competidoras
Si hablamos de las empresas del sector construccin tienen un peso relativo en la economa
peruana.
Dentro del Top 10.000 de las empresas peruanas aparecen 533 dentro del rubro de la
construccin, lo cual significa que el 5,33% de las 10.000 empresas ms grandes del pas
andino se dedican a actividades en este sector.
Adems, se observa dentro de estas empresas que dentro de las quince primeras empresas
del sector, en cuanto a facturacin en 2009, aparecen numerosas empresas o bien
extranjeras, o bien que se han constituido como consorcios para proyectos especficos de
obra civil, como podemos ver en la tabla N1:
TABLA 2.1. PRINCIPALES EMPRESAS DEL SECTOR Y FACTURACION

Empresa
GYM S.A. (Graa y Montero S.A.)
CONIRSA S.A
CBI Peruana S.A.C
Odebrecht Peru Ingenieria y Costruccion
S.A.C.
San Martin Contratistas Generales S.A.
Consorcio Constructor IRSA Norte
Consorcio Huachipa
COSAPI S.A.
Camargo Correa
Construccin y Administracin S.A.
Consorcio Constructor Tramo 4
Abemgoa Peru S.A
JUC Contratistas Generales S.A.
Fuente: Elaboracin propia

Facturacin(millones
de soles )
1.200-1.400
1.000-1100
730-1.000
730-1.000
500-550
400-440
340-350
300-340
262-300
262-300
250-262
195-240
195-240

3.-Poder de Negociacin de los consumidores

Un importante punto en el trayecto por lograr terminar exitosamente el proyecto. Si no se
tienen compradores, qu se puede hacer con los departamentos? Si bien existe la
alternativa de alquilarlos no siempre es lo ms adecuado considerando que se tienen
departamentos de estreno y que tienen una caracterstica muy importante: ser ecolgicos.
Sin haber realizado la segmentacin de mercado que determinar el mercado de
compradores al cual apuntar el proyecto se puede afirmar que esta fuerza es muy
importante no slo porque de ello depende el xito del proyecto y la continuidad de este,
sino porque los compradores de departamentos cada da mejor organizados exigen un
producto a un precio acorde con la calidad y los servicios que se ofrecen.
Es decir, en la actualidad los compradores de departamentos ya no compran solo un
departamento, compran eso mas muchos servicios como gimnasio incluido, servicio de
alarma, reas comunes, etc. cautivados por el precio, diseo y lo ms importante la
facilidad de financiamiento.
Lo ms conveniente es apoyarse en bancos que permitan a los compradores solicitar
financiamientos con pago de cuotas mensuales.
Incluso muchas veces los bancos son los encargados de captar a los compradores.

stos se encargan de pagar a la empresa en efectivo despus de efectuada la venta y se

encargan del financiamiento en coordinacin slo con el comprador.
Debido a que el producto ofrecido se encontrar a un precio por encima del departamento
tradicional es importante cautivar la atencin de stos no slo con la atraccin del
departamento ecolgico sino con crditos accesibles. Tambin es muy importante ofrecer
descuentos por compras en preventa para que la venta se concluya antes de finalizada la
obra y se pueda invertir en proyectos futuros de manera casi inmediata.
4.-Poder de negociacin de los proveedores
Los proveedores

son tan importantes que sin ellos el proyecto no se podra

ejecutar no se podra poner el primer ladrillo. Si bien se contratar a una constructora

para que levante el proyecto todava no se ha determinado si sta se encargar de la
compra de materiales involucrados en la construccin. Sea cual sea la decisin durante
el desarrollo del proyecto, los proveedores son punto clave

para la continuidad del

proyecto, ya que si se tienen buenos proveedores los materiales estarn en la cantidad y

fecha requeridas.
Por otra parte, los precios establecidos por ellos sumados a otros como costo del terreno,
costo de la construccin por parte de la constructora, entre muchos otros determinarn el
costo de inversin y la futura utilidad obtenida de las ventas. De igual manera, la
calidad y garanta que puedan ofrecer los proveedores, por ejemplo, en griteras,
maylicas e iluminacin son vitales para no incurrir en prdidas por futuras fallas.
Para iniciar la construccin se requieren inicialmente

insumos bsicos como: ladrillos,

fierro, cemento y arena.

Los proveedores que proporcionan estos insumos abundan, pero ya pasar por los
contactos que se tenga y la conveniencia si se opta por los mismos productoresproveedores o por los minoristas.
Debido a que el proyecto se basa en el desarrollo de un edificio ecolgico se requiere
equiparlo con tecnologa que permita ahorrar energa, reciclar aguas, entre otras cosas. Es
por esto que es vital contar con proveedores nacionales e incluso extranjeros que
abastezcan de estos dispositivos, que no slo se requiere sean instalados en el edificio

sino recibir garanta de funcionamiento y soporte para mantenimientos futuros.

5.-Productos sustitutos
Si bien es cierto existe productos sustitutos como departamentos, mini departamentos,
viviendas de alquiler y viviendas urbana. Nuestro proyecto va ms all, puesto que
utilizaremos tecnologa de punta y al mismo tiempo ser ecolgico.
Los posibles sustitutos ms relevantes son los edificios tradicionales que pueden
captar

la demanda que se considerar como demanda de nuestro proyecto ya que

inicialmente el pblico puede, a pesar que le atraiga nuestro producto, optar por lo
tradicional ya sea por el precio o porque actualmente, como ya se seal, las
inmobiliarias ofrecen no slo un departamento sino otros servicios como reas de
recreacin, piscina, gimnasio, sauna, etc. Segn la demanda insatisfecha que vamos a
cubrir tendramos que tener en cuenta la poblacin a futuro como podemos observar en la
tabla 2.2.
2.4.2 Objetivos Estratgicos
El segmento en que nos vamos a enfocar es el B y C para cubrir la demanda
insatisfecha.
Estudio tcnico
Definir un plan de desarrollo de la productividad de la empresa a travs de la
tecnologa de produccin.

TABLA 2.2. POBLACIN ESTIMADA AL 30 DE JUNIO, POR AOS CALENDARI

SEGN DEPARTAMENTO, PROVINCIA Y DISTRITO, 2012-2015
2012

2013

2014

UBIGEO

DEPARTAMENTO,
PROVINCIA Y DISTRITO

Total

Hombre

Mujer

Total

Hombre

Mujer

Total

Hombre

140000

LAMBAYEQUE

836,299

402,952

433,347

843,445

406,196

437,249

850,484

409,389

44

140100

CHICLAYO

836,299

402,952

433,347

843,445

406,196

437,249

850,484

409,389

44

140101

CHICLAYO

286,105

134,400

151,705

288,063

135,233

152,830

289,956

136,034

15

Fuente: INEI 2013

CAPITULO III
ESTUDIO DE
MERCADO

3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1 SEGMENTACIN
1. Mercado Potencial
Nuestro tipo de segmentacin utilizada es por rea geogrfica y para el sector econmico B y
C, pues al ser condominios ecolgicos los precios sern relativamente altos. Entonces nuestro
mercado potencial ser toda la poblacin de la Provincia de Chiclayo Lambayeque.
A continuacin presentamos la poblacin y el clculo de la muestra que es necesario para
poder determinar el mercado disponible, el mercado efectivo y por ltimo el mercado
objetivo.
Personas del NSE B y C que deseen, adquirir una vivienda( departamento) que les permita
encontrar en estos un lugar seguro en donde vivir, cumpliendo con sus expectativas al
brindarles un ambiente ecolgico. Como se puede observar en la tabla 2.3 en la ciudad de
Chiclayo existen los siguientes segmentos.
TABLA 3.1 SEGMENTACIN EN CHICLAYO
Segmentacin de acuerdo a los NSE de la Ciudad de Chiclayo

NSE A

NSE B
NSE C
Mercado Objetivo
Elaboracin Propia

NSE D

Nuestro producto estar fundamentalmente enfocado en personas de los Niveles

Socioeconmicos B y C de la ciudad de Chiclayo, ya que son los que se encuentran en un
nivel ms apropiado para poder adquirir este tipo de producto, pues es en donde ms
insatisfecha se encuentra la demanda, adems porque existe una mayor intencin de
compra de vivienda nueva, su nivel de ingresos es estable y se encuentran en un nivel en el
que sus gastos son menores a sus ingresos, por tanto tienen esa capacidad de pago para
poder financiar una vivienda de este tipo.

3.1.1.

Planteamiento general del mercado

Nuestro Mercado meta es el grupo de hogares pertenecientes a la clase media, que no

cuentan con vivienda propia, constituidos entre 2 y 5 miembros, buscan tranquilidad,
seguridad y calidad de vida, exigen alta calidad en los acabados, servicio personalizado
durante la venta y post-venta.
Gusta vivir en distritos cntricos y cercanos al mar, por lo tanto estn acostumbrados al
microclima de Pimentel.
Buscan reconocimiento y buenas relaciones, frecuentan reuniones sociales. Gusta vivir con
elegancia, que tenga consideracin con los vecinos y respete las normas establecidas en el
condominio.
3.1.1.1. Mercado disponible
A julio del 2012 se ha promovido la construccin y mejoramiento de cerca de 290 mil
viviendas (16% del dficit habitacional nacional). A partir de esto, el dficit habitacional
asciende actualmente a 1 milln 570 mil 692 viviendas a nivel nacional.
Segn Arellano el 21% de la poblacin nacional lleva un estilo de vida progresista, es decir
partiendo por estilos de vida en promedio el dficit habitacional de dicho estilo asciende a
821, 471 viviendas. En Lambayeque, el 24% de la poblacin llevan un estilo de vida
progresista reducindose a 14,215 viviendas.
3.1.1.2 Mercado efectivo
A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende
aquellas personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista del distrito de
Lambayeque demandantes de una vivienda.
3.1.1.3 Mercado objetivo
Nuestro mercado objetivo abarcar el segmento especfico de personas urbanas de estilo de
vida progresista de 28 a 40 aos demandantes de una vivienda en el distrito de Pimentel, a
travs de la investigacin del comportamiento del consumidor, mercado competidor,
proveedor y de bienes sustitutos a indagar mediante una investigacin de mercados.
3.1.2. ENCUESTA PARA IDENTIFICAR MERCADO
3.1.2.1 Ficha Tcnica
3.1.2.2. Tcnica
Encuesta a Personas del Sector B y C en lugares y calles de Chiclayo.

3.1.2.3. Perfil de Entrevistados

Mujeres, hombres, entre los 30 a 55 aos de los niveles socioeconmicos

B, C y

residentes en Chiclayo.
3.1.2.4. Muestra
El tamao total de la muestra estimado fue de 150 encuestas, con un margen de error total
estimado de 8% a un nivel de confianza del 92% con un p/q=1 (mxima dispersin).
3.1.3. Fecha de Campo
Los das efectivos de campo fueron del 10 al 17 de Setiembre del 2016.
3.1.4. Objetivos de Mercado
Los objetivos para la realizacin del estudio del Mercado son los siguientes:
Determinar cul es la situacin del mercado de Condominios ejecutivos en la ciudad de
Chiclayo.
Analizar la demanda potencial de un Condominio ejecutivo en la ciudad de Chiclayo.
Identificar las necesidades de los clientes potenciales y sus caractersticas.
Analizar la competencia directa e indirecta de un Condominio ejecutivo en la ciudad de
Chiclayo de seleccionar una porcin de la poblacin.

3.2. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO

El departamento de Lambayeque. Baado por el mar del Pacifico, este es el segundo
departamento ms pequeo del pas. Se caracteriza por tener una geografa con la
superficie del sector insular mide 18.00 km y est conformada por dos islas: la Islas Lobos
de Afuera (2.36 km) y la Isla Lobos de Tierra (16.00 km), que forman parte de
la Lambayeque. La hidrografa del departamento cuenta con las aguas de los ros, cubre
ms del 95 % del agua utilizada en la agricultura, industria y uso domstico. El
departamento de Lambayeque est situado en la costa norte del territorio peruano, a 765
kilmetros de la capital de la repblica (Lima).
El

departamento

de

Lambayeque

limita

en

el

norte

con

las

provincias

de Sechura, Piura, Morropn y Huancabamba, del departamento de Piura, al este con las
provincias

de Jan, Cutervo, Chota, Santa

Cruz y San

Miguel,

del

departamento

de Cajamarca, al sur con la provincia de Chepn, del departamento de La Libertad y al

oeste es ribereo con el Pacfico. La ciudad de Lambayeque. Es la octava circunscripcin

regional ms densamente poblada del Per, tiene una poblacin de 1,229, 260 que equivale
al 4% de la poblacin urbana de Per. Atractivo econmico de la ciudad de Lambayeque.
Se sabe que los resultados de la economa peruana para el primer trimestre del 2013 son
alentadores debido al dinamismo del sector construccin, el crecimiento del PIB que fue
del 4.8%; esta ciudad es una de las ms prsperas econmicamente hablando.
Los resultados fueron los siguientes:
Lo que ms destaca a la ciudad de Lambayeque fue el crecimiento del 61.7% del comercio
en el primer trimestre del 2015 y en servicios creci en un 16.5%.
En la actualidad la oferta condominios ecolgicos de alta categora se reduce a uno en el
pas, donde este es realmente considerado competencia por los servicios brindados. El Las
Bahas es el nico condominio ecolgico diseado para ejecutivos y que cuenta con
servicios y localizacin privilegiada para estos clientes.
Es por esta oferta reducida que se ve la necesidad de ofrecer en Lambayeque un
condominio ecolgico similar al condominio Las Bahas pero con las caractersticas
requeridas.
Es por esta oferta reducida que se ve la necesidad de ofrecer en Lambayeque un
condominio ecolgico similar al condominio Las Bahas en Cieneguilla en Lima. Adems
de las razones expuestas anteriormente es necesario hacer un anlisis detallado del mercado
para poder pronosticar la demanda, identificar las necesidades del cliente y garantizar que
estas se satisfagan para el mejor beneficio del cliente y de los empresarios inversionistas en
el hotel.

3.3. ANALISIS DE LA DEMANDA

3.3.1. Demanda Efectiva de Vivienda
Est compuesta por aquellos hogares no propietarios con intencin de compra y tiene
poder adquisitivo.
En ese sentido, la demanda efectiva para el ao 2015 asciende a 9 075 hogares, distribuidos
en cuatro estratos socioeconmicos; as, conforme se puede aprecia en el Cuadro 3.2 el
estrato socioeconmico medio es el que presenta la mayor demanda efectiva con 4 223
hogares, seguido de los estratos medio bajo y medio alto con 3 990 y 687 hogares,
respectivamente. Est diseado para familias que tiene derecho a ser dueas de casas

modernas a precios competitivos y con caractersticas ecolgicas que no solo cuidan el

medio ambiente, sino que adems ahorran energa. Como se observa
TABLA 3.2. DISTRIBUCIN DE LA DEMANDA EFECTIVA SEGN EL PRECIO
DE LA VIVIENDA Y ESTRATO SOCIOECONMICO
ESTRATO
PRECIO DE
LA
VIVIENDA
EN US$

N DE
HOGARES

Hasta 4000

126

204

684

1014

4 001-8 000

42

210

1067

1739

3058

8 001-10 000

27

169

1017

932

2145

10 001- 15 000

51

366

304

721

15 001-20 000

11

22

254

44

331

20 001- 25 000

35

601

216

858

25 001- 30 000

10

362

14

393

30 001- 40 000

44

32

308

57

441

Ms de 40 001

38

32

44

114

TOTAL

175

687

4223

3990

9075

ALTO

MEDIO
ALTO
N DE
HOGARES

MEDIO

MEDIO BAJO

TOTAL

N DE
HOGARES

N DE
HOGARES

N DE
HOGARES

Fuente CAPECO

Los rangos de precio de vivienda comprendidos entre los US$ 4 001 y US$ 8 000
concentran el 33.70% de la demanda efectiva.
Adicionalmente, se aprecia como a medida que aumenta la escala socioeconmica,
aumenta tambin el precio de la vivienda que se est en capacidad de adquirir. En ese
sentido, los rangos de precios superiores a los US$ 8 000 se ubican principalmente los
demandantes de estratos medios.
3.3.2. Demanda Insatisfecha de Vivienda
La demanda insatisfecha se establece con base en la relacin que existe entre el nmero de
hogares demandantes de vivienda y las unidades habitacionales disponibles en el mercado
(oferta inmediata).
Desde el punto de vista y segn el Cuadro 3.3. Se tiene que para el ao 2015, la demanda
insatisfecha ser 8749 de los 9 075 hogares demandantes efectivos totales no satisfacen

sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas de la ciudad de

Chiclayo, los cuales corresponden al 96.41% del total de hogares considerados como
demandantes efectivos de vivienda.
TABLA 3.3. DEMANDA DE LOS HOGARES EN CHICLAYO

PRECIO DE LA
VIVIENDA EN US$
Hasta 4000
4 001-8 000
8 001-10 000
10 001- 15 000
15 001-20 000
20 001- 25 000
25 001- 30 000
30 001- 40 000
Ms de 40 001
TOTAL

DEMANDA
OFERTA
DEMANDA
PARTICIPACIN
EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA
POR RANGO
HOGARES VIVIENDAS
HOGARES
%
1014
0
1014
11.59
3058
45
3013
34.44
2145
9
2136
24.41
721
0
721
8.24
331
0
331
3.78
858
0
858
9.81
393
30
363
4.15
441
69
372
4.25
114
173
-59
-0.67
9075
326
8749
100.00

Fuente mi vivienda y CAPECO

Considerando la tabla 3.4 el precio de la vivienda, el 70,44% del total de la demanda
insatisfecha se concentra principalmente para las viviendas de menos de US$ 10 000,
siendo el intervalo ms representativo el comprendido entre US$ 4 000 a US$ 8 000 con el
34.44% pues concentra la mayor cantidad se hogares demandantes insatisfechos con 3 013,
seguido del rengo de precios comprendido entre US$ 8 000 A US$ 10 000 con el 24.41% y
2 136 hogares.

TABLA 3.4 PRECIO DE VIVIENDA

PRECIO DE LA
VIVIENDA EN US$
Hasta 4000
4 001-8 000
8 001-10 000

DEMANDA
EFECTIVA
2015
HOGARES
1014
3016
2118

OFERTA
INMEDIATA
2015
VIVIENDAS
0
45
9

DEMANDA
INSATISFECHA
2012
HOGARES
1014
2971
2109

10 001- 15 000
15 001-20 000
20 001- 25 000
25 001- 30 000
30 001- 40 000
Ms de 40 001
TOTAL

721
320
852
386
397
76
8900

0
0
0
30
69
173
326

721
320
852
356
328
-97
8574

Fuente mi vivienda y CAPECO

La brecha del mercado: ste ser el mercado insatisfecho o desatendido que representa el
2.03%, el cual estamos dispuestos a satisfacer o atender, y cubrir as dicha demanda.
TABLA 3.5 PROYECCIONES
AOS

Demanda
Oferta
Proyectada Proyectada

2012
2013

128
167

180
185

2014
2015
2016

217
282
367

193
202
215

Demanda
Insatisfecha
52( la oferta es
mayor que la
demanda)
18
24(la demanda es
mayor que la oferta)
80
152

Segn la tabla 3.5 los resultados obtenidos existe mercado no cubierto por lo que es
factible la construccin de dicho condominio para el mercado chiclayano ya que no est
saturado, an la oferta es muy poca para esa gran demanda que se ve en crecimiento.

3.3.1. Recopilacin de Datos

Metodologa. La recopilacin de datos para esta investigacin de mercados se hizo a partir
de herramientas cuantitativas, en particular se utilizara la investigacin por encuesta.
3.3.3.1 Sector Construccin en Per
En junio, el sector construccin creci 7,0 por ciento acumulando una expansin de 13,2
por ciento en lo que va del ao. Este crecimiento refleja el dinamismo que se mantiene en

la zona centro del pas asociado a la continuidad de obras como la central Hidroelctrica de
Chaglla en Hunuco.
En la zona sur del pas, se mantienen importantes proyectos pblicos y privados, en
particular los destinados a viviendas y al sector comercial. Asimismo, los despachos de
cemento en la zona norte del pas disminuyeron su ritmo de crecimiento debido a la
paralizacin de algunas obras por falta de asignacin presupuestal (particularmente en
Piura y Chiclayo), as como por la culminacin de la construccin de reservorio de
Chailhuagn (Cajamarca). Se espera que el mercado pueda vender entre 13 mil y 14 mil
viviendas entre julio y diciembre, pese a que en Lima existen 500 mil familias que
califican para un financiamiento hipotecario.
3.3.3.2. Actividad Econmica en Lambayeque
Segn la tabla 3.6 en el perodo enero-junio de 2013, el Indicador de Actividad Econmica
Regional denot una contribucin positiva del 6,2% al crecimiento regional interanual por
parte de los sectores incluidos en el mismo. Los sectores con mayor aporte positivo fueron
el Agropecuario, Manufacturero y de Construccin.

TABLA 3.6. INDICADOR DE ACTIVIDAD ECONMICA REGIONAL 1/ 2/

(VARIACIN PORCENTUAL RESPECTO A SIMILAR PERIODO DEL AO
ANTERIOR)

Sectores
Agropecuario
Agricultura

2013
Ponderaci
n 3/
Enero-Junio
10
19.2
7.1
20.3

Pecuario
Pesca
Manufactura
Primaria
No primaria
Construccin
Electricidad y agua
Servicios
gubernamentales
Servicios financieros
Total

2.9
0.2
12.1
9.4
2.7
6.4
0.8

11.8
-3.5
19.9
40.8
7.7
5.1
0.1

6.4
1.8
37.7

20.7
14.1
6.2

Fuente: Ministerio de Agricultura, Ministerio de la Produccin, empresas industriales, Cementos Pacasmayo,

OSINERMING, EPSEL, SUNAT, MEF-SIAF, SBS.
Elaboracin: BCRP, Sucursal Piura
1/ Es un indicador parcial de la actividad econmica de la regin que alcanza una cobertura de 37.7 por
ciento del valor agregado bruto de la produccin regional segn cifras del INEI.
2/Cuadro actualizado con informacin al 20 de agosto de 2013.
3/Corresponde a la estructura productiva de la regin para el ao 2007 segn cifras del INEI. En el caso de
los servicios financieros se considera como ponderacin el promedio nacional para dicho ao (18 por ciento).

Figura3.1.Contribucin Sectorial al crecimiento del Indicador de

Actividad Econmica Regional: Junio 2016
(En puntos porcentuales)

Servicios financieros
Servicios gubernamentales
Electricidad y agua
Contruccion
Manufactura
Pesca
Agropecuario
-0.5

0.5

1.5

2.5

Segn la figura 3.1 La construccin creci dbilmente en junio respecto al mismo mes del
ao pasado. En este comportamiento influy la disminucin en la inversin pblica
subnacional. No obstante, el saldo del crdito hipotecario se increment 25,6% interanual.
3.4. Anlisis de la Oferta
Algunos Aspectos Metodolgicos Relevantes del Estudio: Se define las ofertas inmediata,
futura y total de la siguiente manera:
3.4.1. Oferta Inmediata: rea o nmero de unidades de las edificaciones en venta,
estando en proceso de construccin o totalmente terminadas.
3.4.2. Oferta Futura: Comprende el rea o nmero de unidades de las edificaciones en
construccin que ingresarn al mercado para su venta en los prximos aos
3.4.3. Oferta Total: Conformada por la oferta inmediata ms la oferta futura.
Se renen los distritos de Chiclayo por Sectores; a su vez, cada distrito est estratificado en
grupos con caractersticas socioeconmicas similares (B, C).
3.4.4. Actividad edificadora
Segn el Estudio realizado por CAPECO, las edificaciones dentro de la categora de
viviendas vendidas que asciende en metraje a 26 666 m se encuentran en su totalidad en
construccin considerando que en trminos de metraje (26 666 m) con el 100% del mismo

corresponde a obras en proceso constructivo. La tabla 3.7 nos muestra que el mayor
metraje se encuentra en la oferta de edificaciones en la provincia de Chiclayo.
TABLA 3.7.ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LA PROVINCIA DE CHICLAYO 2009
Concepto
Oferta de Edificaciones
Oferta Inmediata
Oferta Futura
Edificaciones Vendidas
Edificaciones

no

2009 (m2)
36834
36114
720
27041
64582

%
28.67
28.11
0.56
21.05
50.28

Comercializables
Total Actividad Edificadora
128457
100
Fuente: Datos obtenido en el censo del ao 2009.
TABLA 3.8.DISTRIBUCIN DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA SEGN DESTINOS
2009
Destino

2009
m2

Fuente:

Vivienda
Locales Comerciales
Oficinas
Otros destinos
Total

97710
7983
4092
18672
128457

%
76.06
6.21
3.19
14.54
100

Censo en

noviembre de 2009 clasificada segn destinos.

Considerando la participacin de los diferentes destinos dentro del metraje censado, la vivienda es el
componente ms importante de la actividad edificadora de la provincia de Chiclayo con 97710 m 2. En ese
sentido, para noviembre de 2009 concentra este rubro un total de 761 unidades distribuidas en 449
departamentos y 312 casas.

3.4.5. Oferta total de Viviendas

3.4.5.1 Oferta de vivienda segn precios de venta
Es la que corresponde tanto a las unidades terminadas sin ocupar como a las edificaciones
que se encontraban en proceso de construccin en noviembre de 2012 con el propsito de
ser enfrentadas a la demanda en el mercado de la provincia de Chiclayo, la que asciende a
332 unidades, que en trminos de metraje comprende 35 724 m2.
De acuerdo a la desagregacin de la oferta, el tipo de vivienda multifamiliar resulta la
unidad habitacional ms representativa en el mercado chiclayano con 225 departamentos

frente a 107 casas. Los departamentos se encuentran representados con el 67,77% del total
de las unidades mientras que en rea representa el 67,50% de la oferta total de vivienda.
La oferta de vivienda para noviembre de 2129 se establece mayormente en los rangos de
precio intermedios (entre US$ 30 000 y US$ 80 000) con 204 unidades y 21 885 m2
(61,26%) seguidos de los precios bajos (menores a US$ 30 000) con 84 unidades y 5 400
m2 (15,12%)
3.4.5.2. Oferta de vivienda segn tipo
De acuerdo al estudio de la oferta de vivienda se observa que las unidades correspondientes
al tipo departamento alcanzan con 225 unidades y 24 114 m2 el 66,77% de sus unidades y
el 67,50% del metraje, respectivamente.
En lo que respecta al tipo de viviendas unifamiliares (casas), stas se distribuyen en 5
rangos de precios y presentan una concentracin mayor en las unidades de precios bajos en
el rango de precios localizado entre US$ 40 001 a US$ 8 000 con 45 unidades y 2 700 m
representado con 23.26% del metraje.
Los precios altos de las casas (mayores a US$ 80 000) se encuentran comprendidos
principalmente en los rangos entre US$ 80 001 A US$ 100 000 y US$ 120 001 a US$ 150
000 ambos con 20 unidades cada uno y representados con 3 200 m (27,56%) y 4 000 m
(34,45%) respectivamente.

3.4.5.3. Oferta de Vivienda Segn Disponibilidad en el Mercado

3.4.5.3.1. Oferta Inmediata de Vivienda
La oferta inmediata de viviendas asciende a 326 unidades distribuidas en 107 casa y 219
departamentos.
La cantidad de viviendas destinadas para el mercado inmobiliario de Chiclayo, concentra
una proporcin del orden 98,19% en trminos de unidades y 97,98% en trminos de
metraje.
3.4.5.3.2. Oferta Futura de Vivienda

A partir de diciembre de 2009 se lleg a la culminacin del levantamiento de informacin

del censo de obras, obteniendo as la oferta futura de viviendas.
De acuerdo a los resultados, se registr la presencia de 6 unidades y 720 bajo esta
modalidad de venta siendo la totalidad el tipo de vivienda multifamiliar. A nivel de precios,
las unidades Multifamiliares se localizan totalmente en el rango de precio US$40 001 a
US$50 000 con 6 unidades.
3.4.5.3.3. Viviendas Vendidas y no Comercializables
Del censo de noviembre de 2009 se obtuvo un total de 264 unidades de viviendas vendidas
en proceso de construccin de las cuales 42 corresponden a casas y 222 a departamentos.
La mayora de viviendas vendidas se encontraba en proceso de construccin durante el
periodo de estudio.
A nivel de precios, las viviendas vendidas se ajustan al comportamiento que registra la
oferta total y de sus componentes:
Las unidades de viviendas de precios bajos (menores a US$ 30 000) corresponde a 66
viviendas y 5752 m2 equivalentes al 25.00% de las unidades y el 17,82% del metraje
construido.
A nivel de precios intermedios (entre US$ 30 001 y US$ 80 000) se vendieron 167
unidades con 15 9641 m2, equivalentes al 63,26% del nmero de viviendas y el 59,86 del
metraje censado en este grupo de intervalos
Las unidades de precio de venta altos (mayores a US$ 80 001) alcanzan con 31 unidades
equivalentes al 11.74% y el 5 953m2 con un porcentaje del orden del 22,32%.

Segn tipo de vivienda, las soluciones habitacionales multifamiliares (departamentos)

presentan la mayor concentracin de vendidas en los intervalos de vivienda bajos (entre
US4 30 000 y US$ 80 000) con 155 unidades y 14 881 m2 y se encuentran representados
con el 69,82% y el 73,72% respectivamente.
En lo que concierne a las viviendas unifamiliares (casas), 30 unidades y 5400 m2
corresponden a los rangos de precios altos mayores a US$ 80 000 y representados con 71,
43% y 83, 33% respectivamente, mientras que 12 unidades y 10820 m2 corresponden a
rangos de precios intermedios y se encuentran representados con 28,57% y el 16,67 %
respectivamente.

En cuanto a las viviendas no comercializables, el censo de noviembre del 2012 reporto un

total de 165 soluciones de las cuales 126 unidades (76.36%) se encuentran representadas
por aquellas que se encuentran en construccin, 5 terminadas (3,03) y 34 unidades
(20,61%) en estado de paralizacin.
La clasificacin segn tipo de vivienda indica que el predominio de vivienda unifamiliar
(casas) registrado a noviembre de 2012 presenta mayora a nivel de componente de
edificaciones no comercializables de la actividad edificadora
Segn el nmero de viviendas vendidas por sectores urbanos en el que se destaca que 82
unidades (31.06%) corresponde al sector urbano uno (Chiclayo); 139 unidades (52,65%) al
sector urbano dos (La Victoria) y 43 unidades (16,29%) al sector urbano tres (Pimentel).
3.4.6. Tamao de Vivienda en Oferta
El rea predominante para el tipo de vivienda unifamiliar (casas) en oferta, se encuentran
concentradas mayoritariamente dentro del rango hasta 51m2 a 60m2 con 54 unidades que
representan el 50.47%. Por orden de importancia le sigue el rango entre 151 m 2 a 200 m2
representados con 40 unidades y el 37.38%. En cuanto a las viviendas multifamiliares
(departamentos), el 40,44% de sus unidades en oferta (91) cuenta con reas comprendidas
en el intervalo comprendido entre 81 m y 100 m Le sigue en orden de importancia el
rango de 101 m representados con 70 unidades (31,11%)

3.4.6.1. Mercado Competidor:

La competencia en el sector inmobiliario nos genera mayor competitividad y mejoras,
durante mucho tiempo este negocio a estado llevndose sin regulaciones formales y con
pocas empresas establecidas, actualmente el crecimiento ya mencionado de nuestra
economa y del sector inmobiliario permite que llegue la inversin extranjera y mayor
competencia en nuestro mercado, por ello tenemos que sacar a relucir las mejores armas
de nuestra empresa para poder sobrevivir y seguir teniendo buenos negocios.
1. Alameda Country Club

Es un exclusivo condominio privado, con diseos modernos y finos acabados, ubicados a 5

minutos de la playa de Pimentel y a 7 minutos de Chiclayo, frente al colegio San Agustn y
cerca de las principales universidades de la ciudad
Caractersticas:
Infraestructura: reas de terreno de 160 m2 hasta 400 m2, reas construidas 202 m2 hasta
350 m2. Todas las casas tienen 3 niveles, tres baos, cuatro dormitorios, biblioteca,
balcones, cocina, comedor, sala, cuarto de servicio, lavandera y patio interior. Arquitectura
moderna y sistema de construccin tradicional.
Seguridad: El condominio est protegido por un cerco perimtrico; garita de control de
ingreso y personal de seguridad privado que resguardar la zona las 24 horas del da.
Juegos recreativos: 01 Piscina para adultos, 02 piscinas para nios, jacuzzi, cancha de
tenis, cancha de frontn, gimnasio, zona de Parrillas, y ambiente privado para reuniones,
reas verdes, juegos para nios, parques y jardines.
Variedad de modelos: Ofrecemos 07 modelos de viviendas al estilo americano con
diseos novedosos y finos acabados.
2. Inmobiliaria LAS PALMAS S.R.L
Empresa que viene desarrollando el mximo nmero de proyectos inmobiliarios, para
satisfacer a igual nmero de familias y empresas que buscan un espacio para vivir y
trabajar mejor, respetando las normas tcnicas, de calidad y seguridad.
Va de ingreso a la Urb. LAS PALMAS: Calle Rio Chirinos (interseccin con la Av.
Grau Sta Victoria), a espaldas del Colegio Santa Mara Reyna, calle que comnmente nos
lleva a la Urb. El Amauta, Zona Sur Oeste de Chiclayo.
Productos a la venta:
I ETAPA: Cuenta con servicios bsicos ntegramente habilitados como luz, agua, desage,
parques - jardines en zonas estratgicas y tambin incluyen veredas y pistas, las cuales se
interceptan con vas alternas de ingreso y de salida hacia la Va de Evitamiento,
Urbanizacin Sta. Victoria y la Ciudad de Chiclayo.

II ETAPA: Alberga a ms de 170 familias chiclayanas en un proyecto de 250 lotes,

financiado slo con Crdito Directo hasta el trmino del proyecto.
3. Condominio Nuestra Seora de la Paz
Es un condominio cerrado con prtico y control de ingreso, reas comunes, amplio saln
de usos mltiples, reas de juegos para nios, parque privado y estacionamiento adicional.
Caractersticas:
Cuenta con sala de reuniones, juegos infantiles, cerca de un hospital, colegios, a centro
comercial, caseta de ventas, departamento piloto, ascensores y reas verdes.
4. Grupo inmobiliario Centenario
Chiclayo los Sauces
Este proyecto se encuentra ubicado a la altura del Km. 5 de la carretera Chiclayo Pimentel
al costado de la Universidad de Sipn, a solo unos minutos del balneario de Pimentel y de
la ciudad de Chiclayo.
Ya se han vendido las primeras 4 etapas en donde ya viven ms de 50 familias, actualmente
nos encontramos en la 5ta etapa, donde contamos con lotes desde 90 hasta los 200m2.
Ofrecemos obras completas (Luz, agua y desage), juegos, mini gimnasios, prgolas,
amplios parques, prtico y tranqueras de seguridad.
Todos nuestros lotes se entregan inscritos e independizados en registros pblicos La
urbanizacin se encuentra en una zona privilegiada rodeada por los colegios San Agustn,
Peruano Chino, Los Algarrobos e importantes universidades como Sipan, Cesar Vallejo y el
Nuevo Hospital de Essalud Luis HeysenInchaustegui
5. Departamento LOS NOGALES
Departamentos de 96 m2, con 2 y 3 dormitorios, cuenta con una excelente distribucin y
ubicacin.
Ubicacin: A slo unos minutos del centro de Chiclayo. Estacionamientos
Informes: Francisco Cneo 833 Patazca

6. Departamentos LAS TORRES DE SALAVERRY

Este tipo de departamento es un edificio de 10 pisos, que cuenta con acabados de primera,
lo cual incluye sala, comedor, 3 dormitorios (principal con bao), 2 baos completos,
cuarto de servicio con bao, 4 ascensores, Semi-stano, Hall de ingreso, Intercomunicador
y portero elctrico. As mismo ofrece el servicio de estacionamientos, un adecuado sistema
contra incendios y un sistema constructivo tradicional.
Ubicacin Av. Salaverry N 650 - Urb. Patazca
Informes y Ventas: Manuel Izaga N 740, Of. 01.

3.5. Estrategia de Comercializacin

3.5.1 Canales de distribucin
El canal de distribucin se elige tomando en consideracin cual es el canal ms comn
por el cual actualmente se comercializan productos similares como departamentos
tradicionales, casas, oficinas, entre otros. Las inversiones en construccin apuntan en su
mayora a tercerizar las ventas, a travs de agentes de ventas que se encarguen en el
mismo lugar de localizacin de la edificacin ofertar el producto en pequeos mdulos de
material prefabricado.

El canal descrito es:

Producto
El canal antes

Agente

Usuario

mostrado favorece a las organizaciones carentes de sus propios

departamentos de ventas. Asimismo, es muy recomendable para empresas que quieren

introducir un nuevo producto en el mercado, como es el caso del departamento ecolgico.
Cabe sealar que en el canal

mostrado adems del productor, el intermediario y el

cliente final hay otras instituciones que ayudan al proceso de distribucin como los
bancos. A pesar que es muy recomendable elegir el canal expuesto anteriormente sobre
todo porque el departamento ecolgico se concibe como un producto nuevo, no se ha
considerado hasta este punto que los involucrados en el proyecto (la inmobiliaria a cargo
del diseo y gestin del mismo) es la mejor conocedora de los beneficios que trae la

adquisicin de un departamento ecolgico tanto para los propietarios como para el

medio ambiente.
Si bien esto demandar contar con una fuerza de ventas propia, se debe tener en cuenta
que la estrategia inicialmente planteada apunta a la diferenciacin y considerando que el
producto no se ofertar masivamente (solo estar dirigido a un grupo de consumidores) el
trato directo con el cliente puede ser beneficioso
El canal alternativo es el siguiente:
Productor

Consumidor

Debido a que se tienen dos opciones se ha considerado el trato directo con la

organizacin involucrada en el desarrollo del proyecto. Es por esto y debido a que la
organizacin que dirija y administre los edificios ecolgicos contar con un equipo de
diseo, de control de obra (que verifique el trabajo de la constructora), por el otro extremo
se tendr a un equipo de ventas muy bien capacitado para comercializar el producto.
1. Producto
La empresa Inmobiliaria, se encargar de realizar diferentes proyectos, teniendo como
principal al Condominio ecolgico ECOURBAN; sta empresa ofrecer un producto
inmobiliario para la poblacin Chiclayana del NSE BC deseen vivir en un lugar tranquilo,
cmodo, y de calidad.
El proyecto comprender 288 departamentos; adems los propietarios podrn disfrutar de
un exclusivo parque central de 1000 metros cuadrados con piscina para nios y rea de
esparcimiento con un saln social, saln para nios, adolescentes y zona de parrillas. Se
tiene fijado un plazo de construccin de dos aos y seis meses.
Construiremos una opcin sin comparacin, implantaremos nuevos conceptos de vivienda
en departamento para mejorar la calidad de vida. Nuestras edificaciones tendrn diseos
que responden a un espritu que favorezca la relacin directa con el entorno, la ecologa y
pensando siempre en el confort, seguridad y calidad de los clientes.
2. Precios
Actualmente los precios se estn manteniendo estables, pero se habran incrementado
ligeramente porque las viviendas actuales fueron construidas con terrenos e insumos

adquiridas por las empresas constructoras a precios altos (capeco), los precios actuales aun
reflejaran los precios de materiales y terrenos, estos nuevos proyectos que se hayan visto
beneficiados por mejores precios de materiales o terrenos, tendrn una mayor oferta que
empezara a materializarse en el mercado en los prximos meses.
Como se ve en nuestro proyecto va a ver un beneficio ms por lo que son departamentos
ecolgicos y por lo mismo va a tener un costo elevado.
Por otro lado gracias al estudio realizado por CAPECO (material base para el
estudio de mercado del proyecto) existen 20 rangos de precios

los cuales permiten

apreciar segn estrato socioeconmico cuales son los precios y cantidades de

departamentos ofrecidos a los clientes.
Debido a que el departamento que se ofrecer estar dirigido a personas de los sectores
medio y medio alto se deber contemplar el establecimiento de un precio de acceso a los
dos grupos. Los precios

exactos sern determinados con mayor precisin una vez

realizado el estudio tcnico (ya que en esa parte se determinarn todos los costos en los
que se incurrirn para desarrollar el proyecto). Sin embargo, es importante sealar los
precios que se manejan en el mercado para los segmentos del mercado objetivo.
La evaluacin hecha hasta esta parte del proyecto permite descartar el rango de precios de
200,000 a ms de 500,000 ya que el producto ser lujoso y adems debe ser dirigido al
sector medio al igual que el sector medio alto.

De esta manera a este punto se puede situar estratgicamente que el rango de precios
de los departamentos (depende del tipo ya definido en la parte de producto) estar entre
los 90,000 y 180,000 dlares. Con este rango se puede inferir que los consumidores del
estrato medio son lo que accedern a los departamentos gracias a los instrumentos
financieros ya sealados en la promocin.
3. Promocin y publicidad
Empezaremos definiendo el concepto para el proyecto, se llamara ECOURBAN. Que es
un elemento diferenciador y novedoso de forma comercial.

Dado que se trata

de un producto que

no requiere ser transferido de un lugar a otro para llegar a manos del cliente la publicidad
que nunca debe faltar para este tipo de productos son los paneles publicitarios que son
colocados en el lugar donde se encuentra la edificacin. El panel que se encontrar en
la parte frontal de la edificacin as como el mix de publicidad elegido deber resaltar los
siguientes aspectos:
Amigable con el entorno
Eficiente en el uso de agua (ahorros a LP)
Eficiente en el consumo energtico (ahorros a LP)
Uso responsable de materiales y desperdicios
Mantenimiento de ambientes saludables y en confort (esto relacionado con
el mantenimiento de todos los dispositivos que garanticen la sustentabilidad de la
edificacin durante todo su ciclo de vida).
Un mtodo muy usado para la comercializacin de inmuebles es la publicidad por
medios impresos (diarios en su mayora). Segn el estudio realizado por CAPECO el
55.94% de quienes tienen inters de adquirir una vivienda consideran los medios de
prensa (peridicos) el lugar ms adecuado para la bsqueda de la vivienda.
Por orden de importancia se presenta las inmobiliarias con 14.05% y el tercer lugar lo
ocupa el aviso en la vivienda misma con el 9.57%.
Publicitar en diarios es un mtodo relativamente econmico, sin embargo se tiene la
desventaja de que existe un grupo muy grande de avisos que dificulta resaltar el producto.
Es por esto que se optar por este medio pero considerando publicitar los departamentos
con una propaganda distinta de la gran mayora, es decir en las primeras pginas y a
colores. As mismo la publicidad en revistas especializadas de construccin

y de

inmobiliarias ser un componente importante dentro del mix de marketing establecido

nosotros aplicaremos la publicidad descrita en la Tabla 3.9.
TABLA 3.9. MIX DE PUBLICIDAD

Carteles publicitarios en el lugar de edificacin.

Anuncios de valor agregado (con colores y grficos) en el diario El Comercio edicin dominical.

Anuncios en revistas especializadas como Construccin e Industria publicada por CAPECO

Y la revista Ingeniera y Construccin.

Elaboracin propia

La publicidad que se puede lograr por medio de socios estratgicos es algo que se plantea
como estrategia en la matriz FODA pero a mediano plazo, ya que primero se mostrar
con xito la realizacin de por lo menos un par de proyectos bajo el mismo enfoque.
4. Plaza
Nuestra empresa elegir canales de distribucin adecuados para que pueda llegar de
manera cmoda al cliente.
Contaremos con un mdulo dentro del mall en el C.C. Real Plaza ubicado en la Avenida
Miguel de Cervantes N300- Chiclayo, que a travs de folletos brindar un alcance a las
personas que estn interesadas en la compra o alquiler de un departamento, conllevndolos
a que visiten nuestra central para una especfica y mayor informacin.
O tambin podrn visitarnos en el mismo lugar en donde se est implementando la obra, en
donde habr una sala de ventas y un departamento piloto con frente a la Entrada Principal
del lote.
El departamento piloto ser la herramienta de venta ms importante que dar soporte a los
vendedores de sala. Se disear un video 3D del proyecto que ser proyectado en la sala de
ventas mostrando las reas comunes.
5. Evidencia fsica
Infraestructura
Diseo y distribucin de espacios: El proyecto consiste en una edificacin de ocho pisos,
ideal para una zona urbana; cada piso contara con cuatro departamentos.
Cada departamento tiene 3 habitaciones, una cocina, sala, comedor, balcn con espacio
verde, un bao completo y cuarto de lavado.

Espacios comunes: Existirn reas verdes, en las cuales se colocarn pequeas huertas
para cultivar algunos alimentos, espacios para plantas de ornato y espacios diseados para
ejercitarse. Se colocarn una pequea planta de composta, en la cual se colocarn todos los
desechos orgnicos, incluyendo heces de mascotas, desperdicios de alimentos y los
residuos de podar los rboles y las reas verdes.
El espacio de estacionamiento ser minimizado, utilizando plataformas para poder colocar
dos autos en un espacio. Tambin contar con instalaciones de alberca para que los
habitantes puedan hacer uso de ella.
El agua ser tratada cada da para poder ser utilizada por lo menos una semana, para
despus utilizarse para las reas verdes y en la limpieza de autos y de las instalaciones, con
un previo tratamiento para retirarle el cloro.
Escaleras: Escaleras que comunican a todos los pisos del edificio y que cumplen la
funcin no solo de vas para subir o bajar (para las personas ubicadas en los primeros
pisos), sino como escaleras de emergencia que ante la eventualidad de un sismo o
incendio deben ser usadas por la totalidad de las personas que estn en el edificio.
Al igual que en las otras reas comunes se emplear el cermico como pavimento y
barandas de madera ecolgica colocadas a ambos lado.
rea de segregacin de residuos slidos: En el primer piso detrs del hall se encontrar
un deposito en l que se juntarn los residuos provenientes de todo el edificio separados
en

5 categoras vidrio, metal, plstico, orgnico y varios. Estos residuos sern

almacenados por un periodo hasta que sean recogidos por el municipio mediante una
recogida selectiva.
Ahorro de energa y amigabilidad con el medio ambiente: Este punto es primordial para
que el proyecto pueda justificarse de forma que no dae el ambiente, y al contario, que
pueda proveer de algunos espacios verdes que son los pulmones de las zonas urbanas. Para
lograr lo anterior se tiene las siguientes consideraciones:
Energa de calefaccin y aire acondicionado
Energa elctrica
Energa lumnica
Cultura de ahorro
reas verdes
6. Gente
Mano de obra (productiva)
De acuerdo al tamao del proyecto a realizar se determina la cantidad de personal en las

distintas etapas del proyecto. Este implica el diseo de un edificio ecolgico de 8 pisos
ms azotea y un stano que servir de cochera, la construccin del mismo y
finalmente la comercializacin del producto. En cada etapa se describir el requerimiento
en cuanto a mano de obra:
Etapa de diseo
Ingeniero Civil (quien a su vez contratar los servicios del ingeniero electricista y
sanitario para que desarrollen los planos especficos).
Cabe sealar que el plano estructural puede ser desarrollado por el o por un calculista.
Arquitecto (especialista en eco diseo).
Etapa de construccin
Ingeniero civil y especialista en eco diseo que controlarn los trabajos de obra.
Etapa de comercializacin
Vendedores (2 personas que trabajarn en rotacin de 8 a.m. a 1 p.m. y de1 p.m.

a 6

p.m. en la caseta de ventas ubicada en el frontis del terreno donde se edifica el

Ecourban).
Servicios
Se requiere contratar los servicios de una constructora para que edifique segn los
parmetros establecidos en la etapa de diseo. La constructora contratar al siguiente
personal:

Albailes,

Maestro

de

obra, Ayudantes, Electricistas, Gasfitero,

Carpinteros.
Adicionalmente es importante sealar que la constructora contratar los servicios de:
Una empresa que instalar del elevador.
Tcnicos encargados de instalador los equipos ahorradores de energa.
Otro servicio
Para la promocin de los departamentos se requiere contratar a una empresa que disee la
imagen del producto y que prepare el panel que se colocar en la obra, adicionalmente es
importante el diseo de las propagandas expuestas en el peridico y revistas
especializadas de construccin.
7. Procesos
Descripcin de las etapas del proyecto inmobiliario
A continuacin la descripcin detallada para el desarrollo del proyecto que involucra la
creacin y

diseo de un edificio ecolgico multifamiliar, la construccin del mismo

y finalmente la comercializacin de los departamentos. Como ya se indic en la

inmobiliaria tendr a su cargo la creacin y diseo del complejo habitacional, as como la

etapa de comercializacin, por tanto estos pasos sern descritos con detalle y

la

construccin a cargo de terceros ser descrita a grandes rasgos.

Concepcin del proyecto
En base a la capacidad de la inmobiliaria para realizar un proyecto de edificacin
(capacidad de fondos actuales y de captarlos) y al estudio de mercado se determina que es
lo que se desea hacer. En base a las preferencias del mercado objetivo (estrato medio y
medio alto).
Bsqueda de terreno: Una vez determinado que es lo que se har, se busca una
propiedad que tenga las caractersticas que permitan realizar el proyecto planteado.
Muchas veces debido a la escasez de espacios para construir, el proyecto se debe ajustar al
terreno encontrado, sin embargo el tener una idea de lo que se quiere ayuda a concentrar
la bsqueda en propiedades que sirvan para el propsito.
Solicitud de parmetros
Una vez que se cuenta con el terreno o propiedad para construir el edificio se solicita
a la municipalidad correspondiente el certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios para poder desarrollar los planos.
La informacin solicitada a la municipalidad es la siguiente:
Nmero de pisos permitidos
Porcentaje de reas libres
Cantidad de estacionamientos necesarios
Alturas mximas permitidas
Retiros obligatorios
Desarrollo de Anteproyecto
En esta etapa el equipo de arquitectos y diseadores elaboran un juego de planos,
maquetas

u otros

medios

de representacin que explican por primera vez,

de manera grfica, pero con carcter de

preliminar, como

ser

el

diseo

del

condominio. Se representa el condominio en planta (vista desde arriba), elevaciones

(vista de las fachadas), cortes y perspectivas. Su propsito es puramente preliminar,
para que la gerencia, jefe de proyecto y el propio equipo de diseo decidan si el
diseo es del agrado de todos y cumple con

sus

requerimientos.

En

caso

el

Anteproyecto sea aprobado, entonces se realiza el proyecto definitivo. Este es un

trabajo que se realiza en el lapso de un par de semanas.
Desarrollo del proyecto Arquitectnico

El desarrollo del proyecto arquitectnico implica todo el proceso de diseo que se define
como el conjunto de planos, dibujos, esquemas y fichas explicativas utilizadas para
plasmar grficamente el diseo del edificio.
Se representa el edificio en plantas, elevaciones, cortes, perspectivas, maqueta, modelo
tridimensional (mediante tcnicas por computadora o CAD) u otros a consideracin del
equipo de diseo.
Todos los planos deben estar a escala y debidamente acotados segn los lineamientos del
dibujo tcnico, marcando las dimensiones del edificio y su ubicacin en el terreno, su
orientacin con respecto al norte magntico, la configuracin de todos los espacios, la
calidad y materiales, y los detalles de diseo que merezcan mencin especial.
Aqu un arquitecto experto en eco construccin proporcionar las caractersticas
bsicas en cuanto a diseo y equipamiento que tendr el edificio. Es importante contar
con un arquitecto eco-diseador ya que por ejemplo segn la ubicacin del terreno, el
diseo de ubicacin de ventanas es un factor importante y que se debe tener en cuenta en
el diseo arquitectnico desde el inicio.

Los elementos que integran el Proyecto Arquitectnico son los siguientes: plano de
terreno, plano de ubicacin y localizacin, planta de conjunto, plano de plantas, plano de
elevaciones y plano de cortes.
Desarrollo del proyecto final
Se trata de un paso posterior al Proyecto Arquitectnico propiamente dicho, y se elabora
cuando el diseo ha sido aprobado y su construccin es inminente.
Su principal diferencia con el Proyecto Arquitectnico es que el anterior describe
grficamente "qu se va a hacer" en tanto que el Proyecto Final especfica "cmo se va a
hacer. Trabajando sobre la base de los planos que integran el Proyecto Arquitectnico, el
Ingeniero Civil en colaboracin del Arquitecto formando un equipo de trabajo, le
agrega informacin y especificaciones tcnicas destinadas al constructor y los diversos
contratistas que les explican sin lugar a duda, qu materiales y qu tcnicas se
deben utilizar. El proyecto final no solo comprende el diseo de una edificacin, la
distribucin de usos, espacios y la elaboracin del paquete de planos, detalles y
perspectivas; sino tambin la manera de utilizar los materiales y tecnologas. Y lo ltimo
es un punto muy importante ya que el desarrollo de un Ecourban implica

consideraciones en cuanto a materiales y equipamiento que deben ser definidos claramente

para ser entregados a la constructora. Estas especificaciones son definidas tomando en
consideracin que lo que se busca es ahorro, eficiencia energtica y empleo de energas
renovables con la finalidad de lograr una edificacin sustentable. Adems de los planos
que integran el paquete de Planos Arquitectnicos, se deben incluir para el proyecto
final los siguientes planos y documentos: plano de cimentacin (estructurales), planos
de instalaciones (elctricas y sanitarias), plano de sostenimiento de excavaciones,
programacin de la obra, descripcin de materiales y equipamiento y estudio de Impacto
ambiental.
El desarrollo del proyecto arquitectnico y el proyecto final son desarrollados en un
periodo de no ms de 2 meses en los cuales se deben hacer las modificaciones y
rectificaciones necesarias de tal manera que solo est listo para la aprobacin en el
municipio respectivo.

Certificacin de obra civil

Una vez que se cuenta con todo el paquete de planos, las especificaciones de
materiales y equipamiento, entre otros documentos se solicitan la aprobacin de la
licencia de construccin a la municipalidad.
Bsqueda de constructora
Desde la etapa del anteproyecto se buscar aquellas constructoras que estn en capacidad
de hacer realidad el proyecto, para esto se harn averiguaciones y ya cuando el proyecto
este casi en la etapa final se solicitarn cotizaciones. De esta manera se tendr una gama
de opciones y cuando se tenga la licencia de construccin se contratar a la ms idnea.
Evaluacin y contratacin de constructora
Se evalan propuestas de las constructoras y finalmente se decide contratar a una para
que plasme en realidad lo que hasta este punto est en papales. Un aspecto muy
importante es sentar las bases del contrato, definir las tareas de cada parte, las etapas de
control, el tiempo de ejecucin y finalmente el monto de contrato que involucra definir
periodos de pago.
Debido a que la inmobiliaria se encargar del diseo del proyecto as como de la venta de
los departamentos, la construccin en su totalidad ser delegada a la constructora. Es

decir, sta se encargar de la construccin del casco y del revestimiento con los acabados.
Asimismo se encargar de adquirir los insumos e implementos para equipar el edificio
(como ladrillos, fierros inodoros, griferas, etc.)
Cabe sealar que debido a las caractersticas ecolgicas que tendr el edificio, los
dispositivos ecolgicos, como el sistema de reciclaje de aguas grises, colectores solares
entre otros sern adquiridos por la inmobiliaria en el transcurso de obra. A continuacin
en la tabla 3.10, una lista de constructoras que actualmente operan y que estn en la
capacidad de desarrollar el presente proyecto.

TABLA 3.10 TABLA

PRINCIPALES
CONSTRUCTORAS
Principales constructoras
Pacfico Constructora e Inmobiliaria S.R.L.
Innova Constructora Inmobiliaria SRL
Constructora e Inmobiliaria Leo Cesar S.A.C.
SRC Asociados SRL
Constructora e Inmobiliaria de Luxe Homes S.A.C. Lidera Inmobiliaria
Constructora e Inmobiliaria San Adrian
Consitel E.I.R.L
Constructora e Inmobiliaria JimenezCastella S.A.
W & G Construcciones SAC
Trademarket Per.
Eden Inmobiliaria S.A.
Constructora Fesana
Fesana Contratistas & Servicios Generales
Elaboracin Propia

Construccin del edificio

Durante todo el desarrollo de la obra es importante (como ya se seal en varios puntos)
las actividades de control por parte del equipo de la inmobiliaria conformado por:
arquitecto (especialista en ciencias ambientales) e ingeniero civil.
Las etapas de control cobran especial importancia en el contexto expuesto ya que la
construccin no ser tradicional sino tendr aspectos que la diferencien de las dems no
solo por el equipamiento con eco tecnologas, que deben ser supervisados a fin que se
cumpla lo indicado.

Comercializacin de los departamentos

Desde el momento en que se comienza a realizar el trabajo en obra, el equipo de ventas
promocionar el proyecto. ste ser contratado un periodo previo al inicio de obra,
posteriormente ser capacitado para que despus pueda ofrecer el producto en el punto de
venta, el lugar donde se encontrar el condominio.
Es por lo anterior que se debe anticipadamente preparar con material prefabricado una
caseta de ventas. Tambin desde inicio de obra es necesario publicar en el peridico la
oferta de departamentos as como preparar anuncios con la finalidad de captar potenciales
clientes que se dirijan a la caseta o por va telefnica soliciten informes y as conozcan
el producto.
La comercializacin en paralelo al desarrollo de la construccin es vital ya que esto
permitir vender los departamentos al inicio y as contar con fondos para cubrir los
principales gastos como son: pago peridico a la constructora segn avance y adquisicin
de tecnologa ecolgica para equipar el edificio.

CAPITULO IV
ESTUDIO TCNICO

4.1. ESTUDIO TCNICO

En este captulo analizaremos los factores que nos permitan determina la ubicacin del
condominio ecolgico, en base a los estudios de macro localizacin y micro localizacin;
as tambin se calcular el tamao del proyecto en base a las viviendas del condominio; por
otro lado se detallar el mapeo de procesos que seguir el condominio para su
estructuracin y culminacin del mismo.

4.2 LOCALIZACIN DEL PROYECTO

En este punto analizaremos la localizacin adecuada del condominio ecolgico, la cual
permita la aprobacin del Proyecto determinando el xito del mismo. Por ello, la decisin
de ubicar el proyecto obedecer no solo a factores econmicos, sino tambin a factores
estratgicos, instituciones e incluso de preferencias emocionales. Estos factores y/o
criterios nos permitirn determinar la localizacin que permita maximizar la Rentabilidad
del Proyecto.
4.2.1. Escenarios:
Nuestras posibles localizaciones especficamente se ubicarn en los alrededores de la
Ciudad de Chiclayo, y estos son: Carretera Pimentel, urb santa victoria
Monsef.

y Carretera

4.2.1.1. Carretera Pimentel: es un lugar que se encuentra en va de crecimiento, se

muestra como un lugar recomendable en donde se encuentra un gran condominio muy
conocido como es ALAMEDA COUNTRY CLUB, universidades como UDCH, SIPAN,
UCV, entre otras; as mismo colegios de reconocimiento como SAN AGUSTN, ELAS
AGUIRRE, entre otros, tambin vemos hospitales, es una zona en donde muchas personas
desearan habitar. Pero ste sera un lugar apropiado, quienes desean vivir alejados del
ruido de la ciudad, de lugares comerciales, entre otros.
4.2.1.2. Carretera Monsef: ste lugar tambin se muestra atractivo, ya que tambin se
encuentra en vas de crecimiento, vemos que hay lugares tursticos que se encuentran en
ests direcciones, los cules son muy concurridos por la poblacin chiclayana. Por tanto,
vemos que es un lugar que se est expandiendo. Adems vemos que la poblacin empieza a
sentir inters por habitar por estos lugares.

4.3. MACRO LOCALIZACIN

El estudio de la macro localizacin permite, a travs de un anlisis preliminar, determinar
el lugar en donde ubicaremos el condominio del proyecto.
4.3.1 Factores Localizaciones
Para realizar dicho estudio es necesario definir los factores que se vern involucrados en la
localizacin del condominio. Los factores a analizar sern los siguientes:
4.3.1.1. Terrenos disponibles: para la puesta en marcha y la implementacin del
condominio es necesario encontrar el terreno disponible y con un costo accesible que nos
permita acercarnos al horizonte del proyecto.
4.3.1.2. Disponibilidad de materia prima y otros recursos: las materias primas se
encuentran en el mismo Chiclayo, pero de no ser as se buscar al proveedor ms cercano y
accesible para el desarrollo de la construccin del condominio.
4.3.1.3. Transporte y comunicacin
A lo largo de las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado
favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la

finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento. De todos ellos, internet se ha

convertido en la actualidad en uno de los medios ms utilizados por los agentes
econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y no solo aminorar costos
econmicos y no econmicos, sino facilitar las comunicaciones en tiempo real entre el
sector pblico y el privado. Tambin representa un abanico de opciones informativas que
reduce la asimetra de la informacin en las transacciones comerciales a nivel nacional e
internacional entre las empresas y los usuarios.

4.3.1.4. El cambio climtico

Todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los ms vulnerables son
los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenmeno traer un
cambio de paradigma y una reduccin drstica del consumo de combustibles fsiles, hecho
que afectar tanto la poltica como la economa mundiales. El Per se ver afectado, en
particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.
Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las
condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la
poblacin asentada en las ciudades costeras. Estudios recientes estiman una incidencia
creciente de los efectos negativos del cambio climtico en el producto bruto interno (PBI).
De no adoptarse medidas contingentes, ello podra llegar a significar hasta el 20% anual
del mismo para el ao 2050, limitando seriamente las metas de crecimiento sostenido del
pas.
4.3.1.5. Accesos a Servicios
En un edificio, barrio o ciudad son las obras de infraestructuras necesarias para una vida
saludable. Entre otros son reconocidos como servicios bsicos: el sistema de
abastecimiento de potable; sistema de alcantarillado de aguas servidas; sistema de desage
de aguas pluviales, tambin conocido como sistema de drenaje de aguas pluviales; sistema
de vas; sistema de alumbrado pblico;

distribucin de energa elctrica; servicio de

recoleccin de residuos slidos, servicio de Gas, servicio de la seguridad pblica.

4.3.1.6.Seguridad, estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes

del mismo, daos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas,
los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.
Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio
en condiciones seguras, se pueda limitar la extensin del incendio dentro del propio
edificio y de los colindantes y se permita la actuacin de los equipos de extincin y rescate.
Seguridad de utilizacin, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de
accidente para las personas".
4.3.1.7. Geografa: El territorio del departamento de Lambayeque es el segundo ms
pequeo de la Repblica del Per, despus del Departamento de Tumbes. Est integrado
por un sector continental y un sector insular.
4.3.1.8. Comodidad: Estado o situacin del que se encuentra a gusto, descansado,
satisfecho y con las necesidades cubiertas. Aparatos o cosas necesarias para vivir a gusto y
con descanso.
PIMENTEL
FACTORES

PESO

POMALCA

CALIFICACIN PONDERACIN CALIFICACIN PONDER

TERRENO

25

100

50

ACCESO A SERVICIOS

18

54

72

MANO DE OBRA

14

56

42

SEGURIDAD

11

33

22

TRANSP. COMUNICACIN

10

20

30

CLIMA

36

18

GEOGRAFA

28

21

COMODIDAD

24

18

TOTAL

100

351

Tabla 4.1. FACTORES

Elaboracin Propia

273

4.4. PRODUCTO
4.4.1 Diseo Arquitectnico
4.4.1.1Concepto del producto:
Ofrecer un producto inmobiliario dirigido para la poblacin del nivel-socioeconmico B y C
que desea vivir en un ambiente relajado, aprovechando eficientemente los recursos naturales
ecolgicos como: Paneles Solares o Fotovoltaico, Sistema de Ventilacin, Sanitario
Ecolgico que les brinde comodidad y confort superando sus expectativas.
Con dicho producto se busca cumplir adecuadamente con las expectativas de calidad del
producto la cual se ver diferenciada del resto de productos de la zona gracias a sus
acabados ecolgicos, a una excelente distribucin, a la variedad en la unidad inmobiliaria, y
parques interiores.
La idea principal del proyecto es la ejecucin de 9 Blocks conformados por 8 pisos y
departamentos cada piso que sera un total de 288 departamentos y cada departamento
contar con un dormitorio principal con bao incorporado, 3 dormitorios y 3 baos
secundarios, un hall, sala, comedor, amplia cocina, lavandera. En la parte externa del Block
contarn con un parque interior, una cancha multiusos, una piscina para adultos, dos para
chapoteo, una zona recreativa para nios, y una zona para parrillas, el cual generar una
agradable vista interior alrededor del condominio. En lo referente a seguridad contara con
dos entradas al condominio y en cada entrada contara con una caseta para vigilancia.
Datos Generales del terreno
La dimensin del terreno para llevar cabo nuestro proyecto de condominios ecolgicos ser
3 hectreas contando con una dimensin 28500 m

4.5. TAMAO DEL PROYECTO

El Tamao del Proyecto se manifestar principalmente sobre el nivel de inversin y costos
que se calculen, y por tanto, sobre la rentabilidad que generar la implementacin de la
misma. Para ello hemos detallado los costos y gatos desagregados que podemos observarlos
en el Excel adjuntado al mismo.
As mismo ste se definir de acuerdo al nmero de departamentos que contenga el
Condominio Ecourban, y a las dimensiones y niveles del mismo, este condominio contar
con 288 departamentos de 135 m.

4.6. PANEL FOTOVOLTAICO

Un panel fotovoltaico est formado por un conjunto de clulas solares conectadas

elctricamente entre s en serie y paralelo hasta conseguir el voltaje adecuado para su
utilizacin.
FIGURA 4.1.PANEL FOTOVOLTAICO

4.6.1. Corte transversal de un panel fotovoltaico

Este conjunto de clulas est envuelto por unos elementos que le confieren proteccin frente
a los agentes externos y rigidez para acoplarse a las estructuras que los soportan. Los
elementos son los siguientes:
- Encapsulante, constituido por un material que debe presentar una buena transmisin a la
radiacin y una degradabilidad baja a la accin de los rayos solares.
- Cubierta exterior de vidrio templado, que, aparte de facilitar al mximo la transmisin
luminosa, debe resistir las condiciones climatolgicas ms adversas y soportar cambios
bruscos de temperatura.
- Cubierta posterior, constituida normalmente por varias capas opacas que reflejan la luz que
ha pasado entre los intersticios de las clulas, haciendo que vuelvan a incidir otra vez sobre
stas.
- Marco de metal, normalmente de aluminio, que asegura rigidez y estanqueidad al conjunto,
y que lleva los elementos necesarios (generalmente taladros) para el montaje del panel sobre
la estructura soporte.
- Diodo de proteccin: impiden daos por sombras parciales en la superficie del panel.

Los paneles o mdulos fotovoltaicos estn formados por dispositivos semiconductores tipo
diodo que, al recibir radiacin solar, se excitan y provocan saltos electrnicos, generando
una pequea diferencia de potencial en sus extremos. El acoplamiento en serie de varios de
estos fotodiodos permite la obtencin de voltajes mayores en configuraciones muy sencillas
y aptas para alimentar dispositivos electrnicos.

4.7. SISTEMA DE VENTILACIN

El sistema de ventilacin opera mediante la utilizacin de extractores elicos, los cuales,
como su nombre lo indica, funcionan con la energa del viento exterior y por efectos del
diferencial de temperaturas externa e interna bajo cubierta del inmueble.
Los extractores elicos no requieren de motor para su funcionamiento y su capacidad
mxima de extraccin est dada en funcin del equilibrio entre los caudales de entrada y
salida de aire a la vivienda.
FIGURA 4.2 SISTEMA DE VENTILACION

4.7.1. Ventajas
- No consume energa elctrica.
- Totalmente ecolgicos.
- Libres de mantenimiento.
- No producen ruidos.
- Con sistema antivoladura (soportan presiones de viento equivalente a 100 km/h).
- Resistentes a la intemperie y a la agresin de gases, humos vapores.
- Fabricados totalmente en aluminio

- Fcil montaje.
- Gran adaptabilidad a los distintos tipos de techo
- No permiten la entrada de agua
- Mediante un dispositivo puede anularse su funcionamiento

4.8. SANITARIO ECOLGICO

El sanitario ecolgico es un sistema de disposicin de excretas, que separa la orina de estas
por medio de una tasa separadora.
Este sistema no utiliza agua para su operacin, se basa en la alternancia de dos cmaras,
mientras una est en uso, la otra permanece en reposo.
La materia fecal queda separada de las aguas grises (agua de la ducha y del lavamanos),
orina y suelo, permitiendo as su descomposicin en una de las cmaras aisladas del
ambiente, que adquiere temperatura y ventilacin gracias a la captacin de energa solar a
travs de las cubiertas de las cmaras y el tubo de ventilacin, evitando todo riesgo sanitario.
Las aguas grises y la orina son dirigidas hacia una pequea cmara desengrasante y luego a
una fosa de infiltracin. El producto final de las cmaras, es un abono inocuo y puede ser
usado para plantar rboles por ejemplo.

4.9. ACABADOS
Para el proyecto se ha considerado un listado de acabados de primera calidad en todos los
materiales a utilizar, tales como: pisos laminados, cermicos nacionales, griferas nacionales,
aparatos sanitarios de losa, vidrios crudos, tableros de granito en cocinas y mrmol en baos,
contara con paneles ubicados estratgicamente de acuerdo a la ubicacin del sol para
aprovechar la energa solar y disminuir los costos de luz de nuestros futuros propietarios y al
mismo tiempo proteger el medio ambiente etc.

TABLA 4.2.DE ACABADOS

Cuadro de Acabados
Sala Comedor

Piso
Zcalos
Techos
Pared
Ventanas
Puertas

Piso Laminado 6mm importado

Zcalos de 4.2cm
Pintura escarchada blanca
Papel mural
Sistema corredizo con carpintera de aluminio y
vidrio incoloro
Contraplacadas de MDF, pintadas C/esmalte
(color blanco)

Cocina Lavandera
Piso
Techos
Pared
Pared
Ventanas
Puertas
Mueble de cocina
Grifera de lavaplatos

Cermico 30x30 esmaltado

Pintura latex
Empastada con pintura latex
Cermico modelo amrica color blanco 30 x 30
esmaltado
Sistema corrediso con carpintera de aluminio y
vidrio incoloro
Lisas contraplacadas de MDF, pintadas
C/esmalte (color blanco)
Mueble con lavadero, de melamine blanco con
lavadero de acero inoxidable
Llave de bronce cromada 1/2 pulgada con
perilla metlica y pico alto giratorio

Dormitorios
Piso
Zcalos
Techos
Pared
Puertas
Ventanas

Piso Laminado 6mm

Zcalos de 4.2cm
Pintura escarchada blanca
Papel mural
Lisas contraplacadas de MDF, pintadas
C/esmalte (color blanco)
Sistema corrediso con carpintera de aluminio y
vidrio incoloro

Baos
Piso
Puertas
Techos
Pared
Pared
Rejilla
Inst. sanitarias
Inodoro
Lavamanos
Grifera en ducha
Grifera lavamanos
Jacuzzi
Accesorios

Cermico modelo marmolizado 30 x 30 color

hueso
Lisas contraplacadas de MDF, pintadas
C/esmalte (color blanco)
Pintura latex
Pintura latex
Cermico modelo marmolizado 30 x 30 color
hueso
Rejilla de plstico
Agua fra y caliente
Inodoro rapid jet plus
Lavatorio con pedestal blanco
Mezcladora exterior de ducha 8 pulgadas
cromada
Mezcladora de bronce cromada 4 pulgadas
lavatorio
Losa- cermica
Mni kit de bao 1 y 2: Gancho, papelera y

jabonera.

Acabados exteriores
Pintura exterior
Ventanas

Pintura texturada
Sistema corredizo con carpintera de aluminio y
vidrio incoloro

4.10. PROCESOS
El proyecto constar de dos procesos, el proceso en el que se construir el condominio, y el
proceso en el cul se brinda el servicio como inmobiliaria para que el cliente o consumidor
final llegue hasta stas.
Mapeo de Procesos de la Construccin del Condominio Ecourban

4.11. PLAN DE TRABAJO

En la programacin de la Obra se ha considerado comenzar la construccin del stano, en el
rea del terreno. A continuacin detallaremos la secuencia de trabajo para la construccin del
condominio.
Movimiento de tierras, excavacin masiva y excavacin localizada para cimientos y
cisterna.
Ejecucin de las calzaduras, esta actividad se ejecuta en forma paralela a la excavacin.
Sub- estructura.
Arquitectura y acabados de stanos.
Descripcin de las Torres 1-9:
Estructuras de niveles superiores.
Arquitectura y acabados en niveles.

4.12. ESPECIFICACIONES TCNICAS

4.12.1 Sistema Constructivo
El edificio va ser diseado de tal manera que pueda cumplir con la norma tcnica peruana,
teniendo en cuenta los diferentes diseos estructurales y con respecto al sismo resistente y
adems de cumplir con las expectativas arquitectnicas (distribucin de reas).

Se trata de un edificio de 8 pisos, con un rea 135 m2 por departamento, 4 departamentos

por piso, 32 departamentos en total. Con un sistema estructural teniendo en cuenta la clase
social para poder adecuarnos a las necesidades de estos, la iluminacin de acuerdo a la

arquitectura, el clima (instalacin de calefaccin) y drenajes de lluvia. Paneles Solares o

Fotovoltaico, Sistema de Ventilacin, Sanitario Ecolgico que les brinde comodidad y
confort superando sus expectativas.
4.12.1.1. Estructura de la Edificacin
El edificio de departamentos es una estructura de concreto armado, teniendo en cuenta e
sistema dual, la calidad del concreto armado se especifica en 100 kg/cm2 para todos los
elementos estructurales (zapatas, vigas de cimentacin, muros, placas, columnas, losas y
vigas). En la edificacin se tendrn en cuenta los diversos tipos de sistemas estructurales con
tal de cumplir con la norma peruana con respecto, teniendo en cuenta la arquitectura en caso
lo amerite.

4.13. FLUJO GRAMA DEL PROCESO

TERRENO POTENCIAL

Nuestro flujo gramas se llevaran a cabo a partir de los pasos que tenemos que tener en
CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y DE EDIFICACIN

cuenta para poder realizar el proyecto inmobiliario, detallados

a continuacin: identificar el
USO
2. INVESTIGACIN
DEL TERRENO
terreno, habilitacin
delPOTENCIAL
terreno,

REA LIBRE

presentar anteproyecto
municipalidad, obtener la
REA MN/ UNIDADaDEla
VIVIENDA
ALTURA MXIMA

licencia de la obra y ejecutar el proyecto.

NO
TERRRENO ADECUADO
SUNARP

REVISIN DE

MUNICIPALIDAD

REVISIN DE

SI

CERTIFICADO DE REGISTRO INMOBILIARIO

PARTIDA REGISTRAL
GRAVMENES ( HIPOTECAS, DEUDA, JUICIOS)

PAGO DE IMPUESTO
PAGO DE ARBITRIOS

3. VERIFICACIN DE LOS DOCUMENTOS DEL TERRENO

NO
TERRRENO
SANEADO

SI

SUNARP

5. OBTENCIN DE LA PARTIDA REG

4. COMPRA DEL TERRENO

NOTARIA

P2
GENERACIN DE MINUTA DE COMPRA Y VENTA
P1

SAT

PAGO DE ALCABALA:
GENERACIN DE ESCRITURA PBLCA
3% VALOR TERRENO

CREACIN DEL ANTEPROYECTO ARQUITECTNICO

PARMETROS URBANSTICOS DEL PROYECTO

P1
MUNICIPALIDAD
2. PRESENTACIN DE ANTEPROYECTO ARQUITECTNICO PARA LA REVISIN

NO
APROBADO

LEVANTAMIENTO DE OBSERVACIONES

SI
P2
MUNICIPALIDAD
3. SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRA
REQUISITO:
INGRESO DEL PROYECTO ARQUITECTNICO A INGENIERAS

4.14. OBTENCIN DE LA LICENCIA DE OBRA.

NO
APROBADO

SI
4. OBTENCIN DE LA LICENCIA DE OBRAS

LEVANTAMIENTO DE OBSERVACIONES

IDEA DEL
PROYECTO

DISEO DEL PROYECTO

ADQUISICIN DE TERRENOACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO

CONSTRUCCIN DE ESTRUCTURAS

APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS, SISTEMA DE AGUA FRA Y CALIENTE Y SISTEMA CONTRA

DRENAJES

INSTALACIN DE SISTEMA ELCTRICO

ACABADOS

4.15. EJECUCIN DEL PROYECTO

EQUIPAMIENTOS, (ASCENSOR)

VENTA Y ENTREGA DEL EDIFICIO

4.16. CALIDAD
La calidad de la construccin del Condominio Ecolgico se basa en cumplir con las
exigencias de los departamentos, estas exigencias se refiere a la relacin de clienteproveedor con una negocin previa para el cumplimiento de las especificaciones de los
bienes y servicios que estn previstos.

La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre s:
Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.
El proceso empieza con la planificacin de la calidad de construccin, el objetivo es
planificar las fuerzas estratgicas, tcticas y operativas, con la finalidad de satisfacer las
necesidades de los clientes.
Para llevar a cabo el planeamiento del proyecto, hemos iniciado con:
Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida sofisticado, de nivel socioeconmico
B y C poder adquisitivo ascendente.
Determinacin de necesidades: Necesidad definida de departamentos en la zona de Pimentel,
para las personas urbanas de estilo de vida sofisticado.
Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del producto:

Seguridad
Confort
Gestin tecnolgica
Innovacin industrializada
Cuidado del medio ambiente
Ahorro de energa
reas de esparcimiento para la familia

4.17. MANO DE OBRA

La mano de obra a utilizar ser especializada tcnicamente en obras de construccin
inmobiliaria. Dichos obreros tendrn un contrato y por ende una remuneracin durante todo
el proceso que dure la construccin del inmueble.

TABLA 4.3.REMUNERACIONE BSICA

CATEGOR
A
Operario
Tcnica
Oficial
Pen

REMUNERACIN
BSICABONIFICACIONES
PERMANENTES
73.6
66.49
56.4
50.45

BONIFICACIN
UNIFICADA DE
CONSTRUCCI
N
10.67
9.64
8.18
7..32

BONIFICACI
N POR
MOVILIDAD
ACUMULADA
7.2
7.2
7.2
7.2

Los salarios mostrados por categora son dados por da laborado. A continuacin se detalla la
mano de obra por hora laborada.
TABLA 4.4.COSTO DE MANO DE OBRA
COSTO MANO DE OBRA Y JORNALES
Operari Tcnic Oficia
Descripcin
o
o
l
Pen
50.4
Salario Bsico
73.6
66.49
56.4
5
Bonificacin Unificada
10.67
9.64
8.18 7.32
CTS
9.94
8.98
7.61 6.81
Movilidad
7.2
7.2
7.2
7.2
Liquidacin y Utilidades
Vacaciones
Gratificaciones
Das Feriados
Prestaciones de Salud
Accidentes de Trabajo
Overol
Costo Total
Costo por hora

7.36
3.68
13.25
2.21
11.04
0.74
0.47
140.15
17.52

6.65
3.32
11.97
1.99
9.97
0.66
0.47

5.64
2.82
10.15
1.69
8.46
0.56
0.47

5.05
2.52
9.08
1.51
7.57
0.50
0.47
98.4
127.35 109.19
8
12.3
15.92 13.65
1

TABLA 4.5 COSTOS DE LA CONSTRUCTORA

COSTOS DE LA
CONSTRUCTORA
COSTO DIRECTO
GASTOS GENERALES
UTILIDAD
7%
SUBTOTAL
TOTAL PRESUPUESTO EN
DOLARES

CANTIDAD
55549567.44
4,443,965.40
3,888,469.72
63,882,002.56
22,815,000.91

Fuente Constructora FESANA

A lo que el precio por departamento seria de 221812 soles y 79218.75 dlares.

4.18. CADENA DE SUMINISTRO

La cadena de suministros para la construccin de nuestro edificio ecolgico estar

conformada por proveedores locales, nacionales e internacionales que se encargarn de
suministrarnos los materiales de construccin as como estructuras pre-fabricadas y la
tecnologa que utilizaremos para cada una de las instalaciones elctricas de nuestro proceso
de construccin del edificio.
Gestin de Proveedores
Nuestra construccin tecno ecolgica mantendr negociaciones con proveedores locales y
nacionales para abastecernos de los materiales de construccin y el arrendamiento de
maquinaria pesada.
Dentro de los principales proveedores y los diferentes materiales que nos pueden suministrar
tenemos en primer lugar a DINO, y en segundo lugar a PACASMAYO, los cuales nos
ofrecen materiales que estn ms vinculados con la construccin de las estructuras (bases,
columnas, paredes, pisos, techos, escaleras entre otros), siendo los materiales utilizados: los
diferentes tipos de cementos de acuerdo al nivel, ladrillos, adoquines, pre fabricacin,
entre otros. Tambin tenemos otro gran proveedor Ferronor SAC, que en su mayora nos
suministrara materiales direccionados ms a lo que es varillas de acuerdo a las pulgadas
(grosor) que se utilizara por cada nivel del edificio, alambres y pinturas; en lo que podemos
decir que contamos con un variedad de proveedores que sern elegidos por su experiencia,
calidad, precios y en lo mejor que estn especializados a ofrecer.
En cuanto a las maquinarias solo sern alquiladas las de mayor volumen de precio que su
requerimiento sea menor, tomando como proveedor empresas de gran capacidad y
experiencia internacional como GAM. SAC una empresa con ms de 10 aos en el mercado
internacional, a NAOKE MAQUINAS con igual experiencia que la anterior y que con una
buena negociacin lograremos que la maquinaria sea trada a nuestro lugar de construccin.

Gestin de Inventarios
Poseer inventarios de seguridad y una prioridad para la prestacin del servicio al cliente
interno. Para ello, la estrategia de compras est regida primeramente por el cronograma de

ejecucin de la obra y adems por los niveles de stocks de los productos a utilizar y su
demanda, valorando en todo momento su calidad y precio de los materiales a utilizar.
Es por eso que se debe estudiar las propuestas de los proveedores respecto a precios,
cantidades, tiempos de entrega, crditos de pago, calidad de la mercanca y garantas, para
proceder a la compra de los mismos segn las necesidades, y de esta manera mantener los
costos de almacn estables si se diera el caso que nuestro proveedor sea nacional y no local.
Hacer un seguimiento y control de los materiales dada su orden de compra, desde que llega
al almacn hasta que la solicitud de despacho a la obra. Donde los materiales sern
supervisados por los obreros para el momento indicado de utilizacin en el proceso de
produccin.
Tecnologa
La tecnologa que utilizaremos tiene una denominacin general LED, por lo que se est
teniendo conveniente utilizar empresas que importen este tipo de tecnologa como la
empresa TECNOLOGA LED DE ENYLED, y de esta manera conocer sus proveedores
directos de los otros pases y poder hacer una licitacin entre ellos, permitindonos conocer
los precios y calidad de estos productos innovadores y que estn relacionados netamente con
la energa renovable, al cual se dirige nuestro proyecto tecno-ecolgico.
Acerca de los materiales construccin y maquinaria pesada, estos debern cumplir los
estndares de calidad de la construccin inmobiliaria.
Estrategia de operaciones
En este caso la estrategia de operaciones est enfocada al Proceso de Construccin del
edificio Ecolgico. Por tal motivo consideramos los siguientes puntos:
Negociacin con proveedores: Adquisicin de materiales a precio justo y justo a tiempo para
no retrasar la obra.
Mejoramiento del proceso: Reducir tiempo, logrando la eficiencia del proceso y la eficacia
de insumos.
Mano de obra calificada y especializada: mediante la contratacin de obreros y especialistas
en cuanto a servicios Ecolgicos en edificios.
Estas estrategias permitirn brindar departamentos de calidad, cumpliendo as las
especificaciones tcnicas de la construccin.

4.19. ESTUDIO MEDIOAMBIENTAL

El sector construccin y en especial nuestra edificacin Ecolgica, para el cuidado de

nuestro ambiente deben tener en cuenta:
Los aditivos a usarse en el concreto debern cumplir con los requisitos establecidos por la
Norma Tcnica Peruana INDECOPI que se indican a continuacin:
Tipo I: para uso general que no requiera propiedades especiales especificadas para cualquier
otro tipo.
Tipo II: para uso general, y especficamente cuando se desea moderada resistencia a los
sulfatos.
Tipo II (MH): para uso general, y especficamente cuando se desea un moderado calor de
hidratacin y moderada resistencia a los sulfatos.
Tipo III: para ser utilizados cuando se requiere altas resistencias iniciales.
Tipo IV: para usar cuando se desee bajo calor de hidratacin.
Tipo V: para usar cuando se desea alta resistencia a los sulfatos.
No se permitir el uso de aditivos que contengan cloruros y debern ser de la misma marca y
composicin que los utilizados en la seleccin de las proporciones del concreto.
En la seleccin de la proporcin del aditivo en el concreto se tendr en consideracin las
recomendaciones del fabricante, las propiedades del concreto, las caractersticas de los
agregados, las resistencia a la compresin especificada, las condiciones de obra, el
procedimiento de colocacin, empleo, y resultados de las pruebas del laboratorio.
Los materiales se debern almacenar en la obra de manera tal que evite deterioro o
contaminacin. No se utilizar materiales deteriorados o contaminados. El cemento podr
ser suministrado en bolsas, almacenado en un lugar techado y fresco, libre y protegido de la
humedad externa y se cubrir con material plstico u otros medios de proteccin.
No se debe aceptar en la obra bolsas de cemento cuya envoltura est deteriorada o perforada.
Los agregados sern almacenados por separados de manera de impedir la segregacin de los
mismos y su contaminacin o mezclado con otros materiales, o su mezclado con agregados
de caractersticas diferentes.
Las barras de acero de refuerzo alambre, endones y ductos metlicos u otra clase de material
de acero, se almacenarn en un lugar seco, aislado del suelo y protegido de la humedad,
tierra, sales, aceite o grasas, para evitar la evaporacin de los mismos, que puedan afectar
sus caractersticas y resulten txicos para las personas.

CAPITULO V

ESTUDIO ADMINISTRATIVO ORGANIZACIONAL

5.1. Organizacin de la empresa

Se ha elegido como nombre de la empresa DEP-PERU Grupo Inmobiliario para efectos del
presente proyecto, dicho nombre en un caso real deber ser verificado en Registros Pblicos
para ver si se encuentra disponible y por otro lado debe partir de un estudio de marca
correspondiente.
5.2. Misin y Visin de la empresa
DEP-PERU Grupo Inmobiliario, es una empresa nueva, la cual se ha constituido para
desarrollar proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Chiclayo, siendo Ecourban
condominio ecolgico el primer proyecto que la empresa desarrollar.
Misin:
DEP-PERU

Grupo Inmobiliario, es una empresa que trabaja y en el que prima la

responsabilidad social, la cual busca brindar servicios inmobiliarios, ofreciendo proyectos

innovadores con la comodidad y bienestar pertinente, ofreciendo una alternativa de solucin
de vivienda con buena calidad y a un precio competitivo.
Visin:
Ser reconocida en la ciudad de Chiclayo como una empresa lder; siendo la clave la calidad
de sus profesionales con los que trabaje, su moderna tecnologa de gestin y comunicacin
con los clientes, para brindar un alto valor en sus servicios y productos.

ORGANIGRAMA

GERENTE GENERAL

ASESOR LEGAL
SECRETARIA GENERAL
GESTIN COMERCIAL

ADMINISTRACION Y FINANZAS

CONTABILIDAD

TESORERIA

ADMISION DE PERSONAL

INGENIERO DE OBRA

ESTRUCTURA

ARQUITECTURA

ACABADOS
DOMOTICA

MANUAL ORGANIZACIONAL DE FUNCIONES (MOF)

DIRECTORIO: Accionistas Giovanna Chvez Martnez, Nataly silva Snchez, Anacaren
Gavidia Daz, Dlbert Aldave Vsquez.

Funciones:

Aprueban los nuevos proyectos.

Implementacin de polticas y procedimientos.
Cualquier transaccin financiera mayor; como obtencin de prstamos, cartas de
crdito, asignacin de crditos a clientes, etc. deben contar con su aprobacin.

GERENTE GENERAL: Anacaren Gavidia Daz

Funciones:

Representante legal de la empresa, fija las polticas operativas, administrativas y de

calidad en base a los parmetros fijados por el directorio.

Establece los objetivos y metas generales para los diferentes sistemas de la

organizacin.
Es responsable ante los accionistas, por los resultados de las operaciones y el

desempeo organizacional.
Junto con los dems gerentes funcionales planea, dirige y controla las actividades

de la empresa.
A travs de sus subordinados vuelve operativos a los objetivos, metas y estrategias
desarrollando planes de accin a corto, mediano y largo plazo.

ASISTENTE DE GERENCIA:
Funciones:

Se encarga de administrar las facturas, filtrar las llamadas, atender a los

proveedores, archivar facturas, dicho de una forma general es la encargada de
las labores funcionarias del rea de gerencia de la inmobiliaria.

DEPARTAMENTO COMERCIAL:
Funciones:
De l depende toda la estructura comercial de la empresa e integra en su campo las
actividades de marketing y publicidad, adems del estudio o prospeccin de mercados,
como:

La planificacin comercial
Las previsiones de ventas
El anlisis de los precios

Jefe de Ventas
Funciones:
- Planifica, organiza y supervisa el desarrollo de las ventas.
- Ejecuta estrategias de captacin de clientes.
- Elabora propuestas comerciales y econmicas.
- Lleva el control de la base de datos de los clientes.
- Analiza y define la decisin final de los ejecutivos de venta.

Ejecutivos de Ventas
Funciones:
o Brinda atencin, asesora, seguimiento y cierre de venta con los clientes.
o Incrementa las ventas y aumenta la captacin de clientes.
o Elabora presentaciones para los clientes.

Asistente de Marketing
Funciones:

- Encargado de implementar un plan de marketing como estrategia de venta de los proyectos.

- Tiene como responsabilidad crear una proyeccin de la imagen atractiva y positiva de la
empresa en el producto y servicio que ofrezca.
DEPARTAMENTO TCNICO:
Arquitectos
Funciones:

Creacin y diseo de nuevos proyectos.

Mantiene contacto continuo con proveedores, en busca de nuevas tecnologas o

materias primas, insumos y productos ms adecuados.

Proporciona apoyo tcnico a terceros.

Ingeniero de obras
Funciones:
-

Brinda asesora tcnica y estructural al proyecto diseado por el arquitecto,

asegurando la calidad del mismo.

Inspecciona y ve al detalle que el proyecto funcione en cuanto a resistencia.
Supervisa las obras.
Analiza y ve al detalle los costos y presupuestos de la inversin que requiere cierto
tipo de proyectos a realizar.

Realiza un informe final y detallado de cunto ser la inversin del proyecto

DEPARTAMENTO FINANCIERO:
Jefe de contabilidad
Funciones:
-

Elabora las decisiones especficas que se deban tomar y elegir las fuentes y

formas alternativas de fondos para financiar dichas inversiones.

Encargado de la elaboracin de costos y presupuestos que muestren la
situacin econmica y financiera de la empresa, as como los resultados y
beneficios a alcanzarse en los perodos siguientes con un alto grado de

probabilidad y certeza.
Analiza la inversin necesaria para la ejecucin del proyecto.
Realiza trmites con entidades financieras.

Jefe de crditos y cobranzas

Funciones:
-

Maneja la cartera de clientes.

Realiza el plan de cobros de acuerdo el tipo de cliente ya sea corporativo o cliente

funcional.
Brinda informacin de cobranzas y crditos al rea de contabilidad.

DEPARTAMENTO LEGAL:
Funciones:

Provee de contactos y relaciones empresariales a la organizacin con el objetivo de

establecer negocios a largo plazo.

Brinda asesora legal en cuanto al proceso de venta del proyecto a un cliente.

5.1 ASPECTO LEGAL

5.1.1 TIPO DE SOCIEDAD

La clase de sociedad ms adecuada para encargarse de la construccin del condmino

ecolgico es una Sociedad Annima Cerrada, una de las alternativas expuestas en la Ley
N26887: Ley General de Sociedades. Segn dicha ley, la empresa no puede tener acciones
inscritas en el Registro Pblico del Mercado de Valores y, en caso uno de los accionistas
decida transferir sus acciones, los otros accionistas tendrn preferencia para la adquisicin
de estas.
De esta manera, los accionistas iniciales tendrn un mayor control sobre la empresa, puesto
que podran evitar que pase a manos de desconocidos. Adicionalmente, los accionistas
poseen responsabilidad limitada hasta el monto de su aporte, sea este en dinero o en especie.
Finalmente, se establece como restriccin un mximo de veinte accionistas.
Otra caracterstica interesante de la Sociedad Annima Cerrada, de acuerdo a la ley
mencionada, es que existe la alternativa de delegar todas las potestades de la empresa al
Gerente General, lo cual permite un mayor grado de flexibilidad y rapidez en el manejo de la
empresa.
Dicha estructura significara un menor grado de control; sin embargo, se podran evitar
complicaciones colocando a una persona de confianza en la Gerencia General. Por ltimo en
un caso extremo, la Junta General de Accionistas tiene el poder de remover al Gerente
General de su cargo.

5.1.2 AFECTACIN TRIBUTARIA

En esta seccin se presentarn los impuestos a los que est afecto esta empresa tales como,
el impuesto a la Renta, el Impuesto General a las Ventas, el Impuesto de Promocin
Municipal y otros tributos municipales y contribuciones; asimismo, se detalle la manera
como son calculados y las tasas correspondientes.
a) IMPUESTO A LA RENTA
Los servicios prestados por esta empresa generan ingresos provenientes de actividades
empresariales por lo que califican como renta de tercera categora, conforme al artculo 28
del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta. Por la magnitud del negocio, no es sujeto del
Rgimen Especial de este impuesto, por tanto, se acoger al Rgimen General.

Segn el artculo 55 de la misma ley, los perceptores de renta de tercera categora,

domiciliados en el pas y sujetos del Rgimen General, determinarn este tributo aplicando
una tasa del 30% sobre su renta neta, la que se determina deduciendo de la renta bruta,
confirmada principalmente por los ingresos generados por ventas, los gastos vinculados a la
generacin de la renta de tercera categora, conforme a lo indicado en el artculo 37 de dicha
ley. En caso la empresa genere prdidas en un ejercicio, puede compensarlas restndola de la
renta neta en los siguiente cuatro ejercicios, segn el artculo 50 del mismo TUO.

b) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

Los departamentos brindados por esta empresa estn sujetos al IGV, as como sus
adquisiciones. La empresa debe pagar este impuesto por todas las ventas de bienes y
servicios que realice, as como las importaciones. El impuesto general a las ventas solo
grava el valor aadido de cada etapa de la produccin y distribucin de bienes y servicios;
por tanto, se deducir del IGV bruto de las ventas, el importe del IGV de las adquisiciones
denominados crdito fiscal. El saldo calculado es el importe por pagar al Estado.
La tasa de este impuesto es 18% del monto del bien y se debe liquidar mensualmente, sin
embargo, a esta tasa usualmente se le suma el Impuesto de Promocin Municipal que tiene
las caractersticas que el IGV y una tasa de 2%, resultando en una tasa total de 20%.

c) TRIBUTACIN MUNICIPAL
La empresa tambin est sujeta a otros tributos que debe pagar al Gobierno Local. Uno de
estos es el Impuesto Predial, el cual grava el valor del terreno y las instalaciones de los
departamentos. Dado que el valor del predio es mayor a 60 UIT se aplicar la tasa de 1%.
Otro tributo que la empresa debe pagar es el Impuesto de Alcabala el cual grava la
transferencia de bienes inmuebles. En este caso, la tasa es 3% sobre el valor del terreno con
una deduccin de 10 UIT, y debe ser pagada por el comprado del inmueble.
d) APORTES A LA SEGURIDAD SOCIAL
La empresa debe cumplir con los aportes al seguro social de salud (EsSalud), el cual cubre a
los empleados as como sus derechohabientes. La tasa a pagar corresponde a 9% de la

remuneracin de los empleados. Por ltimo, conforme a ley, los aportes a la Oficina de
Normalizacin Provisional son descontados por la empresa a los empleados segn una tasa
de 13% sobre la remuneracin.
5.1.3 NORMAS GENERALES
Existen diversas leyes con respecto a la construccin de las instalaciones y los
requerimientos de seguridad. Antes de comenzar a construir la infraestructura principal, de
acuerdo a la Ley 27157, se necesita adquirir una Licencia de Edificacin Modalidad C y D
con evaluacin previa por la Comisin Tcnica, tambin denominada Licencia de obra
nueva. Para conseguir dicha licencia se debe presentar lo siguiente: planos de localizacin,
arquitectura, excavaciones e instalaciones sanitarias y elctricas, un seguro que cubra daos
personales o materiales a terceros, un estudio de impacto ambiental, un pago de 1.1% del
valor de la obra y varios documentos adicionales.
5.4. Constitucin y formalizacin de la empresa
Aspecto legal para la constitucin: Tramitacin y Formalizacin de una Sociedad en el
Per:

PRIMERO: Elaboracin de la Minuta de Constitucin:

En primer lugar, la persona o personas que deseen constituir una Mediana o Pequea
Empresa debern celebrar un contrato o acuerdo de constitucin para lo cual necesitar lo
siguiente:

Definir el nombre que tendr la empresa y hacer la BSQUEDA en el Registro

Mercantil de la SUNARP para asegurarse que no haya alguna empresa que tenga el

nombre que hemos elegido; y luego hacer la RESERVA de NOMBRE.

Fotocopia simple y legible del Documento Nacional de Identidad - DNI del Titular

y/o cada uno de los socios y sus cnyuges, en caso de ser casados.
Identificar y describir las ACTIVIDADES que va a desarrollar la empresa a
constituir.

Indicar el CAPITAL SOCIAL a aportar, especificando el aporte por cada socio. Este

aporte puede ser:

Bienes Dinerarios (efectivo), con la apertura de un depsito en una Cuenta Corriente

Bancaria.
Bienes No Dinerarios (muebles, enseres, maquinarias y equipos), mediante un

Informe de Valoracin.
Bienes Dinerarios y Bienes No Dinerarios.

SEGUNDO: Inscripcin en los Registros Pblicos autorizada por un notario.

En cuanto a los procedimientos, la mayora de las notaras para realizar el trmite de

otorgamiento de Escritura Pblica solicitan:

La minuta debidamente firmada y autorizada.
El documento de identidad de las partes.
La reserva de nombre en Registros Pblicos.

Para tal efecto, se solicita en Registros Pblicos un Formato de Reserva de Nombre", el

costo es de S/.18.00 (dieciocho nuevos soles). En cuanto a los aportes:

Si se trata de aportes dinerarios se deber presentar el certificado del depsito

bancario hecho a nombre de la empresa.

Si se trata de aportes de bienes se deber presentar la declaracin jurada de los
mismos con su respectiva valoracin y Firma del Gerente.

Estos dos ltimos requisitos, los aportes y la reserva de nombre en Registros Pblicos, no
son requeridos por todas las notaras.
Los costos notariales y magistrales varan de acuerdo al capital de la empresa y al nmero de
nombramientos que se encuentren en la escritura pblica de constitucin. A manera de
referencia podra sealar que los costos oscilan entre S/350.00 y S/. 600.00 nuevos soles.
Posteriormente, se realizar el trmite de inscripcin en Registros Pblicos. Dicho trmite
puede realizarse de manera personal o a travs de una notara. Se recomienda realizar en
Registros Pblicos una "bsqueda de ndices", la cual consiste en verificar que no exista otra
empresa con la misma denominacin o razn social que se pretende inscribir. El costo de la
bsqueda es de S/. 4.00 (cuatro nuevos soles).

El trmite ante Registros Pblicos se realiza con el Fin que la empresa adquiera personalidad
jurdica y que se encuentre debidamente protegida por nuestro ordenamiento legal. En
primer lugar se presentar un formato de inscripcin llamado: "Solicitud de Ttulo de
Inscripcin.
A este formato se le deber adjuntar los siguientes documentos:

La escritura pblica conteniendo el pacto social y el estatuto de la empresa

El certificado de depsito a nombre de la empresa, si se trata de un aporte dinerario.

Si se trata de bienes muebles se adjuntar el informe de valorizacin de los mismos.

La constancia de pagos realizados en registros pblicos equivalente S/32.00 (treinta y
dos nuevos soles) por derecho de presentacin

Posteriormente, se deber realizar el pago respectivo de S/. 3.00 (tres nuevos soles) por cada
S/ 100.00 (cien nuevos soles) de capital.
Adicionalmente, por cada nombramiento de Director o de Representante Legal, se deber
cancelar por derecho de presentacin S/. 10.00 (diez nuevos soles) y por derecho de
inscripcin S/. 7.00 (siete nuevos soles).
TERCERO: Inscripcin en el Registro nico de Contribuyentes (RUC)
Para inscribirse en el RUC, debe conocer el rgimen tributario que le corresponde e iniciar
sus actividades dentro de los 30 das calendarios siguientes a la fecha de su inscripcin.
Encargado del trmite es el representante legal de la empresa y deber adjuntar los siguientes
documentos a su solicitud de registro:

Original del documento de identidad (DNI).

Documento original que acredite su representacin.
Original del ltimo recibo de electricidad, agua, telefona fija, autoevalo o contrato
de arriendo o subarriendo y, ocasionalmente, presentar fotocopia simple,

indistintamente, de cualquiera de ellos.

Constancia de inscripcin en los Registros Pblicos el original del testimonio de la
Escritura Pblica inscrita en los Registros Pblicos y presentar fotocopia del
documento exhibido. En el caso de sociedades de hecho, debern presentar el
original del contrato social o de la minuta, de constitucin de la sociedad o del

testimonio de la Escritura Pblica de constitucin an no inscrita, y presentar

fotocopia del documento exhibido.
Los formularlos a utilizar en el trmite del Registro nico de Contribuyentes son los
siguientes:
2119 Solicitud de la inscripcin o comunicacin de afectacin de tributos.
2054 Declaracin de representantes legales, socios de sociedades de hecho y /o
integrantes de asociaciones en participacin.
2046 Declaracin de establecimientos anexos.
2127 Solicitud de modificacin de datos, cambio de rgimen y /o suspensin /
reinicio de actividades.
2135 Solicitud de baja de inscripcin o de tributos.
2305 Declaracin de contribuyentes que hayan suscrito algn tipo de convenio con
implicancia tributaria.

Es importante tener en cuenta lo siguiente:

Los formularios debern estar Firmados por el titular del RUC o representante legal

declarado ante la SUNAT.

Si el trmite es realizado por una tercera persona (a excepcin de la inscripcin al
RUC), ste deber presentar una carta poder simple en la que conste la autorizacin.
Adicionalmente, se debe exhibir el original del documento de identidad del
contribuyente o representante legal declarado en el RUC. La persona que realiza el
trmite deber tambin identificarse exhibiendo su documento de identidad original.

CUARTO: Inscripcin en el Ministerio de Trabajo.

La constitucin de una empresa implica llevar ciertos libros contables, como lo es el Libro
de Planillas, el cual deber contener el registro de sus trabajadores. Por tal motivo se debe
acudir al Ministerio de Trabajo, con el fin de que dicha institucin realice un registro de los
trabajadores de cada mediana y pequea empresa. El trmite a realizar empezar por
presentar la solicitud o formato de autorizacin de planillas por triplicado.

A esta solicitud se deber adjuntar lo siguiente:

Copia Informativa del RUC.

Libro de Planillas o las Hojas Sueltas con su respectivo formato impreso numerado.
Constancia del pago efectuado en el Banco de la Nacin por la suma de S/. 35.00
(treinta y cinco nuevos soles) o el equivalente a 1% de la UIT (este costo est
referido a cada 100 hojas del libro de planillas).

QUINTO: Trmites ante la Municipalidad (Licencia Municipal de funcionamiento).

Cabe sealar que, para iniciar actividades, la empresa deber solicitar licencia municipal de
funcionamiento para el local en donde se desarrollen las operaciones de la misma. Por lo
tanto, la Municipalidad respectiva ser la encargada de otorgar el "Certificado de
Zonificacin y Compatibilidad de Uso".
Para este efecto, la Municipalidad tendr un plazo mximo de 7 das hbiles a partir de la
presentacin de la solicitud. A dicho requerimiento deber adjuntarse:

El pago por presentar el expediente, el mismo que oscila entre S/. 100.00 (cien
nuevos soles) y S/. 150.00 (ciento cincuenta nuevos soles) aproximadamente,

dependiendo del distrito.

El Certificado de Numeracin, el cual se solicita en la misma Municipalidad.
El Certificado de Conformidad; a falta de ste, el Certificado de Finalizacin o de
Declaratoria de Fbrica; stos se gestionan en la misma Municipalidad y
simplemente basta con solicitar la constatacin de que la construccin del local se
encuentra ya finalizada.

A pesar de que la Municipalidad no expida el certificado en el plazo sealado, ste no ser

exigencia para el otorgamiento de la Licencia Provisional por la cual, se busca contar con
reconocimiento por parte de la Municipalidad hasta el otorgamiento de la Licencia
definitiva.
La solicitud de Licencia Municipal de Funcionamiento Provisional deber ser presentada
ante la Municipalidad distrital o provincial que corresponda, la cual debe incluir:

El pago del derecho y Formulario (el costo vara de acuerdo a cada Municipalidad y
oscila entre los S/. 300.00 (trescientos nuevos soles) y S/. 400.00 (cuatrocientos
nuevos soles).

El Registro nico de Contribuyentes (RUC).

El Certificado favorable de zonificacin y Uso.
En algunos casos, tambin se solicita el plano de distribucin del local.

Se podr darle uso a la Licencia por doce meses a partir de la fecha de presentacin de la
solicitud, es decir, tiene una validez de un ao; durante ese perodo se efectuarn las
evaluaciones correspondientes para darle carcter definitivo. S el plazo se vence y la
Municipalidad no detecta alguna irregularidad, es entonces el momento en que emitirn la
Licencia Municipal de Funcionamiento Definitiva; una vez otorgada esta licencia, los
gobiernos locales no podrn cobrar tasas por concepto de renovacin, Fiscalizacin o control
y actualizacin de datos de la misma, ni otros referidos a ese trmite.

Minuta de la Constitucin
SEOR NOTARIO: JOS EDUARDO PEA VILLAREAL
SIRVASE EXTENDER EN SU REGISTRO DE ESCRITURAS PBLICAS, UNA
CONSTITUCION SIMULTNEA DE SOCIEDAD ANONIMA CERRADA, QUE
OTORGAN:
GIOVANNA CHAVEZ MARTINEZ DE NACIONALIDAD PERUANA, OCUPACIN
ADMINSITRADORA,

CON

DNI

N46161255

ESTADO

CIVIL

SOLTERA.

DOMICILIADA EN CALLE. RAMON CASTILLA N6 DISTRITO PUCALA

LAMBAYEQUE.
ANACAREN GAVIDIA DIAZ, DE NACIONALIDAD PERUANA, OCUPACION
ADMINISTRADORA,

CON

DNI

74285187,

ESTADO

CIVIIL SOLTERA,

DOMICILIADA EN LOS CLAVELES N 246 MOSHOSQUEQUE.

NATALY SILVA SANCHEZ,
ADMISNITRADORA,

CON

DE
DNI

NACIONALIDAD
N

70069753,

PERUANA,

ESTADO

OCUPACION

CIVIIL

SOLTERA

DOMICILIADA EN UR. MOGROVEJO CALLE ROSA NELIDA CASTILLO MZ E

LOTE N9 DISTRITO CHICLAYO.

DLBERT ALDAVE VASQUEZ, DE NACIONALIDAD PERUANO, OCUPACION

ADMISNITRADOR,

CON

DNI

46035321,

ESTADO

CIVIIL

SOLTERO

DOMICILIADO EN RESIDENCIAL JOSE BALTA ED. H103 DISTRITO CHICLAYO.

EN LOS TERMINOS SIGUIENTES:
PRIMERO.-

POR

EL

PRESENTE

PACTO

SOCIAL,

LOS

OTORGANTES

MANIFIESTAN SU LIBRE VOLUNTAD DE CONSTITUIR UNA SOCIEDAD

ANNIMA CERRADA, BAJO LA DENOMINACIN DE INMOBILIARIA

DEP-

PERU SOCIEDAD ANNIMA CERRADA, PUDIENDO USAR LA ABREVIATURA

DEP-PERU S.A.C.
SE OBLIGAN A EFECTUAR LOS APORTES PARA LA FORMACIN DEL CAPITAL
SOCIAL Y A FORMULAR EL CORRESPONDIENTE ESTATUTO.
SEGUNDO.- EL MONTO DEL CAPITAL SOCIAL ES DE S/. 22000000 (CINCUENTA
MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) REPRESENTADO POR 22000000ACCIONES
NOMINATIVAS DE UN VALOR NOMINAL DE S/. 1.00 (UNO Y 00/100 NUEVOS
SOLES) CADA UNA, SUSCRITAS Y PAGADAS DE LA SIGUIENTE MANERA:
GIOVANNACHAVEZ MARTINEZ, SUSCRIBE 5500000 ACCIONES NOMINATIVAS Y
PAGA S/. 5500000. (VEINTI CINCO MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) MEDIANTE
APORTE EN EFECTIVO.
ANACAREN GAVIDIA DIAZ, SUSCRIBE 5500000 ACCIONES NOMINATIVAS Y
PAGA S/. 5500000. (TRECE MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) MEDIANTE APORTE EN
EFECTIVO.
NATALY SILVA SANCHEZ, SUSCRIBE 5500000ACCIONES NOMINATIVAS Y PAGA
S/. 5500000. (DOCE MIL QUINIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES) MEDIANTE
APORTE EN EFECTIVO.

DLBERT ALDAVE VASQUEZ, SUSCRIBE 5500000ACCIONES NOMINATIVAS Y

PAGA S/. 5500000. (DOCE MIL QUINIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES) MEDIANTE
APORTE EN EFECTIVO.

EL CAPITAL SOCIAL SE ENCUENTRA TOTALMENTE SUSCRITO Y PAGADO.

TERCERO.- LA SOCIEDAD SE REGIR POR ESTATUTO SIGUIENTE Y EN TODO
LO NO PREVISTO POR ESTE, SE ESTAR A LO DISPUESTO POR LA LEY
GENERAL DE SOCIEDADES - LEY 26887 - QUE EN ADELANTE SE LE
DENOMINARA LA LEY.

ESTATUTO
ARTICULO 1.- DENOMINACIN - DURACIN - DOMICILIO: LA SOCIEDAD SE
DENOMINA: INMOBILIARIA

DEP-PERU SOCIEDAD ANNIMA CERRADA,

PUDIENDO UTILIZAR LA ABREVIATURA: DEP-PERU S.A.C.

TIENE UNA DURACIN INDETERMINADA; INICIA SUS OPERACIONES EN LA
FECHA DE ESTE PACTO SOCIAL Y ADQUIERE PERSONALIDAD JURDICA DESDE
SU INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS DE CHICLAYO SU
DOMICILIO

ES

LA

PROVINCIA

DE

CHICLAYO

DEPARTAMENTO

DE

LAMBAYEQUE; PUDIENDO ESTABLECER SUCURSALES U OFICINAS EN

CUALQUIER LUGAR DEL PAS O EN EL EXTRANJERO.
ARTICULO 2.- OBJETO SOCIAL.- LA SOCIEDAD TIENE POR OBJETO
DEDICARSE A:
EMPRESA ENCARGADA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIN.
SE ENTIENDE INCLUIDOS EN EL OBJETO SOCIAL LOS ACTOS RELACIONADOS
CON EL MISMO, QUE COADYUVEN A LA REALIZACIN DE SUS FINES. PARA
CUMPLIR DICHO OBJETO PODR REALIZAR TODOS

AQUELLOS ACTOS Y CONTRATOS QUE SEAN LCITOS, SIN RESTRICCIN

ALGUNA.
ARTICULO 3.- CAPITAL SOCIAL: EL MONTO DEL CAPITAL SOCIAL ES DE S/.
22000000 (CINCUENTA MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) REPRESENTADO POR
22000000ACCIONES NOMINATIVAS DE UN VALOR NOMINAL DE S/. 1.00 (UNO Y
00/100 NUEVOS SOLES) CADA UNA. EL CAPITAL SOCIAL SE ENCUENTRA
TOTALMENTE SUSCRITO Y PAGADO.
ARTCULO 4.-TRANSFERENCIA Y ADQUISICION DE ACCIONES: LOS
OTORGANTES ACUERDAN SUPRIMIR EL DERECHO DE PREFERENCIA PARA LA
ADQUISICIN DE ACCIONES, CONFORME A LO PREVISTO EN EL LTIMO
PRRAFO DEL ARTCULO 237 DE LA LEY.
ARTCULO 5.- RGANOS DE LA SOCIEDAD: LA SOCIEDAD QUE SE
CONSTITUYE TIENE LOS SIGUIENTES RGANOS:
A) LA JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS; Y,
B) LA GERENCIA
ARTICULO 6.- JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS: LA JUNTA GENERAL DE
ACCIONISTAS ES EL RGANO SUPREMO DE LA SOCIEDAD. LOS ACCIONISTAS
CONSTITUIDOS EN JUNTA GENERAL DEBIDAMENTE CONVOCADAS, Y CON EL
QURUM CORRESPONDIENTE, DECIDEN POR LA MAYORA QUE ESTABLECE
LA LEY LOS ASUNTOS PROPIOS DE SU COMPETENCIA.
LA CONVOCATORIA A JUNTA DE ACCIONISTAS SE SUJETA A LO DISPUESTO EN
EL ART. 245 DE LA LEY.
EL ACCIONISTA PODR HACERSE REPRESENTAR EN LAS REUNIONES DE
JUNTA GENERAL POR MEDIO DE OTRO ACCIONISTA, SU CNYUGE, O
ASCENDIENTE

DESCENDIENTE

EN

PRIMER

EXTENDERSE LA PRESENTACIN A OTRAS PERSONAS.

GRADO,

PUDIENDO

ARTCULO 7.- JUNTAS NO PRESENCIALES: LA CELEBRACIN DE JUNTAS NO

PRESENCIALES SE SUJETA A LO DISPUESTO POR EL ARTCULO 246 DE LA
LEY.
ARTICULO 8.- LA GERENCIA: NO HABIENDO DIRECTORIO, TODAS LAS
FUNCIONES ESTABLECIDAS EN LA LEY PARA ESTE RGANO SOCIETARIO
SERN EJERCIDAS POR EL GERENTE GENERAL.
ARTICULO 9.- MODIFICACIN DEL ESTATUTO, AUMENTO Y REDUCCIN DEL
CAPITAL: LA MODIFICACIN DEL PACTO SOCIAL, EL AUMENTO Y REDUCCIN
DE CAPITAL SE SUJETAN A LO DISPUESTO POR LOS ARTCULOS 198 Y 199 DE
LA LEY, AS COMO EL AUMENTO Y REDUCCIN DEL CAPITAL SOCIAL, SE
SUJETA A LO DISPUESTO POR LOS ARTCULOS 201 AL 206 Y 215 AL 220,
RESPECTIVAMENTE, DE LA LEY.
ARTICULO 11.- DISOLUCIN, LIQUIDACIN Y EXTINCIN: EN CUANTO A
LA DISOLUCIN, LIQUIDACIN Y EXTINCIN DE LA SOCIEDAD, SE SUJETA A
LO DISPUESTO POR LOS ARTCULOS 407, 409, 410, 412, 413 AL 422 DE LA
LEY.
CUARTO.- QUEDA DESIGNADO COMO PRIMER GERENTE GENERAL, SEORITA
JESSICA ARACELY KONG RAMOS, DNI 47461298.
CLAUSULA ADICIONAL I.- SE DESIGNA A: NATALY SILVA SANCHEZ CON DNI
N 70069753, SUB GERENTE DE LA SOCIEDAD, QUIEN REEMPLAZARA AL
GERENTE GENERAL EN CASO DE AUSENCIA O IMPEDIMENTO CON LAS
MISMAS FACULTADES PREVISTAS PARA ESTE.
AGREGUE UD. SEOR NOTARIO, LO QUE FUERE DE LEY Y SRVASE CURSAR
LOS PARTES CORRESPONDIENTES AL REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS DE
CHICLAYO, PARA LA RESPECTIVA INSCRIPCIN.

CAPITULO VI
INVERSIONES

6.1.

ESTRUCTURA DE LAS INVERSIONES.

Las

inversiones

son

los

desembolsos

monetarios

necesarios

para

la

adquisicin de los activos. La estructura de las inversiones la constituyen: La

Inversin Fija (o activos Fijos) y el Capital de Trabajo.
6.1.1. INVERSION FIJA.

Es aquella que est relacionada con los elementos que no son materia de transaccin
durante la vida del proyecto. Est constituido por bienes tangibles y bienes intangibles.

6.1.1.1. Inversin Fija Tangible.

a.

Terreno. Se ha estimado un rea de 28500 m . Pero se cree conveniente

comprar 3 hectreas de terreno en la zona de Pimentel cuyo costo cotizado es de
US$ 3200 000.

b. Obras civiles. Que han sido evaluadas en US$ 1785714.28 (Ver cuadro N 6.1.)
c.

Maquinarias y equipos. Cuya mejor propuesta de cotizacin fue hecha por la

empresa Constructora FESANA del Per., la cual requiere una inversin total de
US$ 366,419.91

d. Mobiliario y Equipos de oficina. El cuadro N 6.2. Indica que este rubro requiere
de un monto de US$ 6770.

6.1.1.2. Inversin Fija Intangible.

Las inversiones en activos fijos intangibles son todas aquellas que se realizan sobre
activos constituidos por los servicios o derechos adquiridos necesarios para la puesta
en marcha del proyecto. La suma monetaria requerida para esta inversin es de S/.
45662.00. Ver cuadro N 6.4.
6.1.2. CAPITAL DE TRABAJO.
Son los recursos financieros, en la forma de activos corrientes de naturaleza circulante,
necesarios para garantizar la operacin normal durante un ciclo productivo. Se
considera un capital de trabajo necesario para dos meses de produccin, debido a la
demora del servicio terminado en ser construido para habitarse y el plazo otorgado a
los clientes para la cancelacin del Dpto. Ecolgico. Adicionalmente se estima
conveniente un 2% de este monto para imprevistos, con el fin de cubrir posibles
contingencias no previstas como el incremento de precios (energa, envases, agua, etc.),
niveles de sueldos, etc. De manera que estas contingencias no interfieran con los
programas de produccin y distribucin del producto.
a. Servicios: Comprende, luz, agua, telfono, Internet y energa elctrica. Se necesitar
US$ 53748.90536. Ver cuadro N 6.8.
a. Promocin y Publicidad. Se considera un monto de US$ 6300
b. Gastos de oficina. Se estima un monto de US$ 2000

CUADRO N 6.1. OBRAS CIVILES

Item

Cdigo

Descripcin

Und.

Metrado

Precio S/.

Parcial S/.

01

ESTRUCTURAS

2,357,682.4
6

01.01

OBRAS PRELIMINARES

189,720.00

01.01.01

010102010101-010200101

CONTENEDOR OFICINA

da

90.00

20.00

1,800.00

01.01.02

010102010201-010200102

CONTENEDOR ALMACEN

da

540.00

20.00

10,800.00

01.01.03

010102010502-010200101

CONTENEDOR INODORO,
LAVATORIOS

da

540.00

20.00

10,800.00

01.01.04

010101020105-010200101

TRAZO INICIAL

gbl

540.00

154.00

83,160.00

01.01.05

010101020105-010200101

TRAZO DURANTE LA EJECUCION DE

LA OBRA

da

540.00

154.00

83,160.00

01.02

01.02.01

TRANSPORTE VERTICAL Y
HORIZONTAL DE MATERIALES

010101040201-010200101

01.03

TRANSPORTE VERTICAL Y
HORIZONTAL DE MATERIALES EN
OBRA

27,550.00

vje

5,000.00

5.51

DEMOLICIONES

27,550.00

361.88

01.03.01

010301010204-010200101

DEMOLICION CONSTRUCCION
EXISTENTE

m3

1.00

304.17

304.17

01.03.02

010101010601-010200101

PICADO DE REBABAS EN CIMIENTOS

Y SOBRECIMIENTOS DE
CONSTRUCCION ADYACENTE

m2

1.00

57.71

57.71

01.04

MOVIMIENTO DE TIERRAS

50,105.90

01.04.01

010101030202-010200101

LIMPIEZA DE TERRENO MANUAL

m2

576.00

3.29

1,895.04

01.04.02

010104010003-010200101

EXCAVACION PARA CIMIENTOS

HASTA 1.00 mTERRENO NORMAL

m3

1.00

28.96

28.96

01.04.03

010104010901-010200101

EXCAVACION DE ZANJA CON

EQUIPO IIEE (TERRENO SUAVE)

m3

2,304.00

13.03

30,021.12

01.04.04

010104040101-010200101

NIVELACION INTERIOR APISONADO

MANUAL

m2

2,304.00

2.21

5,091.84

01.04.05

010303110101-0102001-01 ELIMINACION DE MATERIAL

EXCEDENTE DM=1 km

m3

2,995.00

4.35

13,028.25

01.04.06

010104030101-010200101

m3

1.00

40.69

40.69

01.05

ELIMINACION CON TRANSPORTE

(CARGUIO A MANO) R=25 m3/da

CONCRETO SIMPLE

01.05.01

010105010004-010200102

01.05.02

m2

2,304.00

12.54

28,892.16

010105010110-0102001-01 CIMIENTOS CORRIDOS MEZCLA 1:10

CEMENTO-HORMIGON 30% PIEDRA

m3

1.00

175.15

175.15

01.05.03

010106010202-010200101

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO
NORMAL PARA SOBRECIMIENTO
HASTA 0.30 m

m2

1.00

33.23

33.23

01.05.04

010105010201-010200101

CONCRETO 1:8+25% PM PARA

SOBRECIMIENTOS

m3

1.00

214.02

214.02

01.05.05

010105011203-0102001-01 CONCRETO EN FALSOPISO MEZCLA

1:8 CEMENTO-HORMIGON E=4"

m2

1.00

25.60

25.60

01.06

SOLADOS CONCRETO f'c=100 kg/cm2

h=2"

29,340.16

CONCRETO ARMADO

2,060,604.5

01.06.01

ZAPATAS Y VIGAS DE CIMENTACION

499,735.35

01.06.01.01

010105011101-0102001-01 CONCRETO PARA ZAPATAS f'c=210

kg/cm2

m3

691.20

316.29

218,619.65

01.06.01.02

010106010401-010200101

ENCOFRADO DE ZAPATAS

m2

691.20

32.25

22,291.20

01.06.01.03

010420010301-010200101

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

ZAPATAS

kg

38,700.0
0

3.91

151,317.00

01.06.01.04

010106060102-010200101

ENCOFRADO DE VIGAS DE
CIMENTACION

m2

250.00

38.83

9,707.50

01.06.01.05

010105011701-0102001-01 CONCRETO EN VIGAS DE

CIMENTACION f'c=210 kg/cm2

m3

150.00

323.56

48,534.00

01.06.01.06

010420010301-010200101

kg

12,600.0
0

3.91

49,266.00

01.06.02

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

VIGAS DE CIMENTACION

COLUMNAS Y PLACAS DE
CONCRETO

01.06.02.01

010420010301-010200101

01.06.02.02

01.06.02.03

kg

42,500.0
0

3.91

166,175.00

010106040112-0102001-01 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO

NORMAL EN COLUMNAS

m2

2,380.00

50.01

119,023.80

010105010402-010200101

m3

340.00

379.70

129,098.00

01.06.03

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

COLUMNAS

414,296.80

CONCRETO EN COLUMNAS f'c=210

kg/cm2

VIGAS

484,332.65

01.06.03.01

010106060111-0102001-01 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO

NORMAL EN VIGAS

m2

940.00

70.64

66,401.60

01.06.03.02

010420010301-010200101

kg

88,125.0
0

3.91

344,568.75

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

VIGAS

01.06.03.03

010105010502-010200101

01.06.04

CONCRETO EN VIGAS f'c=210 kg/cm2

m3

235.00

312.18

LOSAS ALIGERADAS

73,362.30

453,679.12

01.06.04.01

010106020204-010200101

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO
NORMAL EN LOSAS ALIGERADAS

m2

3,920.00

45.23

177,301.60

01.06.04.02

010309020702-010200101

LADRILLO HUECO DE ARCILLA h=15

cm PARA TECHO ALIGERADO

pza

32,654.0
0

1.17

38,205.18

01.06.04.03

010420010301-010200101

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

LOSAS ALIGERADAS

kg

26,950.0
0

3.91

105,374.50

01.06.04.04

010105011802-0102001-01 CONCRETO EN LOSAS ALIGERADAS

f'c=210 kg/cm2

m3

392.00

338.77

132,797.84

01.06.05

ESCALERAS

208,560.60

01.06.05.01

010106070101-010200101

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO
NORMAL EN ESCALERAS

m2

240.00

61.56

14,774.40

01.06.05.02

010420010301-010200101

ACERO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 en

ESCALERAS

kg

6,000.00

3.91

23,460.00

01.06.05.03

010105012301-010200101

CONCRETO EN ESCALERAS f'c=210

kg/cm2

m3

60.00

338.77

20,326.20

01.06.05.04
01.06.05.04.0
1

ASCENSOR
010601060503-010200101

INSTALACION DE ASCENSOR

150,000.00
pza

2.00 75,000.00

150,000.00

02

ARQUITECTURA

2,096,701.6
6

02.01

ALBAILERIA

224,689.33

02.01.01

010108010104-010200101

MURO LADRILLO K.K DE ARCILLA

18H ( 09x013x0.24) AMARRE DE

m2

1,123.00

101.71

114,220.33

CABEZA,JUNTA 1.5 cm.MORTERO

1:1:5

02.01.02

010108010106-010200101

02.02

MURO LADRILLO K.K.DE ARCILLA 18

H.(0.09x0.13x0.24) AMARRE DE
CANTO,MORTERO 1:1:5 ,JUNTA 1.5
cm.

m2

2,300.00

48.03

REVOQUES ENLUCIDOS Y
MOLDURAS

110,469.00

458,689.25

02.02.01

010109010301-010200101

TARRAJEO PRIMARIO

m2

1.00

19.25

19.25

02.02.02

010109010302-010200101

TARRAJEO DE MUROS INTERIORES

m2

17,600.0
0

21.00

369,600.00

02.02.03

010109010303-010200101

TARRAJEO DE MUROS EXTERIORES

m2

3,000.00

29.69

89,070.00

02.03

02.03.01

02.04

CIELORRASOS

010109010401-010200101

TARRAJEO DE CIELORASO

111,406.40

m2

3,920.00

28.42

PISOS Y PAVIMENTOS

111,406.40

384,181.92

02.04.01

010110000001-0102001-01 CONTRAPISO DE 2"

m2

4,320.00

25.24

109,036.80

02.04.02

010110180101-0102001-01 PISO DE LOSETA VENECIANA 40x40

cm

m2

1,728.00

67.06

115,879.68

02.04.03

010110020102-0102001-01 PISO DE PORCELANATO DE 30 X 30

cm

m2

1,296.00

86.65

112,298.40

02.04.04

010110040102-0102001-01 PISO DE PARQUET HUAYACAN

CANELO OSCURO 6 X 30 cm

m2

1,296.00

36.24

46,967.04

02.05

02.05.01

CONTRAZOCALOS

010110040304-0102001-01 CONTRAZOCALO DE MADERA

CEDRO DE 3/4" X 2" CON RODON DE
3/4"

57,330.00

3,000.00

19.11

57,330.00

02.06

02.06.01

ZOCALOS

010110020201-0102001-01 ZOCALO DE PORCELANATO 30X30 cm

02.07

02.07.01

02.08

02.08.01

02.09

170,780.00

m2

2,000.00

85.39

REVESTIMIENTOS

010109010205-010200101

FORJADO DE PASOS Y
CONTRAPASOS

13,038.00

300.00

43.46

CUBIERTAS

010110090103-0102001-01 LADRILLO PASTELERO 0.25x0.25x0.03

m.ASENTADO CON MORTERO 1:4

170,780.00

13,038.00

85,200.00

m2

2,500.00

34.08

CARPINTERIA DE MADERA

85,200.00

211,394.94

02.09.01

010111010302-0102001-01 PUERTA CONTRAPLACADA 35 mm

CON TRIPLAY 4 mm INCLUYE
MARCO CEDRO 2"X3"

m2

450.00

249.36

112,212.00

02.09.02

010111020102-0102001-01 VENTANA CON HOJAS DE MADERA

CEDRO

m2

600.00

110.82

66,492.00

02.09.03

010111010701-0102001-01 PUERTAS DE MADERA TABLEROS

REBAJADOS DE 4.5 mm DE CEDRO

m2

83.20

392.92

32,690.94

02.10

02.10.01

02.11

CARPINTERIA METALICA

010112040103-0102001-01 ESCALERA METALICA DE CARACOL

11,376.80

und

8.00

1,422.10

CERRAJERIA

11,376.80

43,846.44

02.11.01

010115020101-0102001-01 BISAGRAS CAPUCHINA

ALUMINIZADA DE 3 1/2 X 3 1/2"

und

300.00

15.47

4,641.00

02.11.02

010115010101-0102001-01 CERRADURA PARA PUERTA INGRESO

und

96.00

166.57

15,990.72

02.11.03

010115010104-0102001-01 CERRADURA PARA PUERTA DE

BAOS

und

192.00

44.57

8,557.44

02.11.04

02.12

02.12.01

02.13

010115010103-0102001-01 CERRADURA PARA PUERTA

INTERIORES

und

384.00

38.17

VIDRIOS, CRISTALES Y SIMILARES

010113060102-0102001-01 VIDRIO SEMIDOBLE INCOLORO

CRUDO

14,657.28

30,667.52

p2

6,208.00

4.94

PINTURA

30,667.52

238,328.90

02.13.01

010114010207-0102001-01 PINTURA LATEX EN CIELO RASO

m2

3,920.00

8.50

33,320.00

02.13.02

010114010208-0102001-01 PINTURA LATEX EN MUROS

INTERIORES

m2

17,600.0
0

8.42

148,192.00

02.13.03

010114010209-0102001-01 PINTURA LATEX EN MUROS

EXTERIORES

m2

3,000.00

14.71

44,130.00

02.13.04

010114020104-0102001-01 BARNIZ EN VENTANAS DE MADERA

m2

600.00

9.37

5,622.00

02.13.05

010114020103-0102001-01 BARNIZ EN PUERTAS DE MADERA

m2

533.20

13.25

7,064.90

02.14

APARATOS Y ACCESORIOS
SANITARIOS

55,772.16

02.14.01

010116010105-0102001-01 INODORO ONE PIECE BLANCO

und

64.00

449.67

28,778.88

02.14.02

010116020105-0102001-01 LAVATORIO PEDESTAL BLANCO

und

64.00

324.77

20,785.28

02.14.03

010117020105-0102001-01 DUCHA CROMADA DE CABEZA

GIRATORIA Y LLAVE MEZCLADORA

und

64.00

30.58

1,957.12

02.14.04

010116060501-0102001-01 TOALLERO DE LOSA BLANCO

und

64.00

28.14

1,800.96

02.14.05

010116060301-0102001-01 PAPELERA LOSA BLANCO

und

64.00

19.14

1,224.96

02.14.06

010116060401-0102001-01 JABONERA LOSA BLANCO

und

64.00

19.14

1,224.96

03

INSTALACIONES ELECTRICAS

143,582.66

03.01

010119011001-0102001-01 SALIDA PARA CENTRO DE LUZ

pto

384.00

89.67

34,433.28

03.02

010119011002-0102001-01 SALIDA PARA BRAQUETE

pto

96.00

101.52

9,745.92

03.03

010119011003-0102001-01 SALIDA PARA SPOT LIGHT

pto

64.00

101.67

6,506.88

03.04

010119011101-0102001-01 SALIDA PARA TOMACORRIENTE

BIPOLAR DOBLE + L.T. A PRUEBA DE
AGUA

pto

384.00

94.69

36,360.96

03.05

010119012201-0102001-01 SALIDA PARA COCINA ELECTRICA

pto

32.00

71.79

2,297.28

03.06

010119012208-0102001-01 SALIDA PARA CALENTADOR

ELECTRICO

pto

32.00

126.43

4,045.76

03.07

010120010201-010200101

SALIDA PARA TELEFONO EXTERNO

pto

32.00

86.36

2,763.52

03.08

010120040101-010200101

SALIDA PARA TELEVISION

pto

96.00

91.33

8,767.68

03.09

010119012212-0102001-01 SALIDA PARA GONG

und

96.00

39.48

3,790.08

03.10

010119140101-0102001-01 POZO DE TIERRA

und

5.00

876.07

4,380.35

03.11

010119150305-0102001-01 TABLEROS DISTRIBUCION CAJA

METALICA CON 12 POLOS

und

35.00

871.17

30,490.95

04

INSTALACIONES SANITARIAS

453,679.48

04.01

SISTEMA DE DESAGUE

152,692.01

04.01.01

010118020401-0102001-01 SALIDA DESAGUE DE PVC SAL 2"

pto

1,440.00

27.20

39,168.00

04.01.02

010118020403-0102001-01 SALIDA DESAGUE DE PVC-SAL 4"

pto

1,024.00

72.58

74,321.92

04.01.03

010118021001-0102001-01 SALIDA VENTILACION DE PVC-SAL

2"

pto

64.00

67.18

4,299.52

04.01.04

010118020254-0102001-01 MONTANTE DE TUBERIA PVC SAL 4"

04.01.05

010118020803-0102001-01 REGISTRO DE BRONCE 3"

04.01.06

010118021206-0102001-01 CAJAS DE REGISTRO DE DESAGUE

12" x 24"

04.02

1,152.00

26.75

30,816.00

und

15.00

29.99

449.85

und

12.00

303.06

3,636.72

SISTEMA DE AGUA FRIA Y CONTRA

INCENDIO

116,218.15

04.02.01

010118010501-0102001-01 SALIDA DE AGUA FRIA TUBERIA PVC

C-10 O 1/2"

pto

32.00

87.43

2,797.76

04.02.02

010118010328-0102001-01 RED DE DISTRIBUCION INTERNA

CON TUBERIA DE PVC C-10 DE 1/2"

1,500.00

30.10

45,150.00

04.02.03

010118010329-0102001-01 RED DE DISTRIBUCION INTERNA

CON TUBERIA DE PVC C-10 DE 3/4"

2,500.00

17.65

44,125.00

04.02.04

010117100504-0102001-01 VALVULA COMPUERTA DE 1/2"

und

64.00

77.28

4,945.92

04.02.05

010117100505-0102001-01 VALVULA COMPUERTA DE 3/4"

und

32.00

83.28

2,664.96

04.02.06

010118080301-0102001-01 SISTEMA DE RIEGO CONVENCIONAL

und

5.00

43.35

216.75

04.02.07

010118100101-0102001-01 TANQUE DE AGUA DE ETERNIT DE

1000 LITROS INCLUYE ACC.
INTERNOS

und

16.00

1,019.86

16,317.76

04.03

SISTEMA DE AGUA CALIENTE

184,769.32

04.03.01

010118040301-0102001-01 SALIDA AGUA CALIENTE TUBERIA

CPVC O 1/2"

pto

04.03.02

010118040201-0102001-01

04.03.03

010118070101-0102001-01 VALVULA COMPUERTA DE 1/2"

RED DE DISTRIBUCION DE AGUA

CALIENTE CON TUBERIA CPVC DE
1/2"

864.00

111.71

96,517.44

3,500.00

23.95

83,825.00

64.00

69.17

4,426.88

und

COSTO DIRECTO UN BLOCK DE 8 PISOS = 32

DEPARTAMENTOS

EN DLARES TIPO DE CAMBIO 2.8

5000000

1785714.28

CUADRO N 6.2. COSTO DE MOBILIARIO Y EQUIPO

DE OFICINA EN SOLES
Mobiliarios y Equipos de Oficina

Cantidad

Costos
Unitarios

4
4
10
2
2
3
2
1
4
1
5
4

205
75
35
17
70
120
90
54
950
320
80
3

- Escritorio de Oficina
- Mueble para computadora
- Sillas para oficina
- Bancas para bao
- Armario metlico
- Archivador
- Estante
- Repisa simple
- Computadora-Impresora
- Telfono-fax
- Extinguidores
- Papelera
TOTAL

Costo Total
820
300
350
34
140
360
180
54
3800
320
400
12
18956

Fuente: Elaboracin Propia

CUADRO N 6.3. COSTO DE ACTIVOS FIJOS

INTANGIBLES EN SOLES
Intangibles
Compra del Proyecto

Cost
o
S/. 40,000.00

Constitucin Legal

S/. 3,500.00

Licencia de Funcionamiento

S/. 1,200.00

Licencia de Edificacin

S/. 312.00

Registro de Marca
Legalizacin de Libros
Contables SUNAT

S/. 150.00

TOTAL

S/. 500.00
S/. 45,662.00

Fuente: Elaboracin Propia.

CUADRO N 6.4. COSTO DE CONSTRUCCION DE

UN CONDOMINIO ECOLOGICO
RUBRO

COSTO TOTAL

I. COSTOS DIRECTOS

54628751.1

Costo del presupuesto de los bloques

54628751.1

Subtotal de costos directos

55721326.12

Imprevistos Y Extorciones (2%)

1092575.022

Total de costos directos

55721326.12

II. COSTOS INDIRECTOS

Gastos Administrativos
7% de Costos indirectos

3900492.829

TOTAL DE COSTOS INDIRECTOS

3900492.829

Costo Total de la construccin (en soles)

59621818.95

Costo Total de la construccin (en

dlares)

21293506.77

CUADRO N 6.5 COSTO DE FINANCIAR UN

CONDOMINIO ECOLOGICO
RUBRO

COSTO (S/)

Costo de Construccin por el Condominio

Ecolgico

59,621,818.95

Operador de equipo liviano

17608.5

Transporte

247950

COSTO TOTAL DE
FINANCIAMIENTO

59,621,818.95

Costo de un Dpto.

207020.2047

Costo de un Dpto. ($)

73935.78739

Costo de un departamento en S/

207020.2047

CUADRO N 6.6. COSTO DE MATERIAL DE

CONSTRUCCION

DESCRIPCION / AO

Cantidad [Edif.]

48

96

144

S/.Costo Anual (US$)

9936969.825

19873939.650

29810909.475

Costo para dos meses: [Edif.]* 2

meses * US $ US$

1656162

3312323

4968485

Costo de un departamento en soles

207020.2047

Fuente: Elaboracin propia

CUADRO N 6.7. COSTO DE SERVICIOS (S/)

SERVICIO / AO
Agua y desague
Energa Elctrica
Internet
Telfono
TOTAL
En Dolares

1
754666.95
143582.66
1372
3360
902981.61
322493.4321

2
3018667.8
574330.64
1372
3360
3597730.44
962410.2964

3
3018667.8
574330.64
1372
3360
3597730.44
962410.2964

Costo para los dos primeros meses: US =26874.45268/12* 2 meses = US $53748.90536

6.1.3. INVERSIN TOTAL.

La suma de inversin fija, el capital de trabajo e imprevistos (2%) nos da la
inversin total del proyecto para entrar en ejecucin, cuyo monto en dlares
asciende a US$ 13166537.36. Ver Cuadro N 6.9.
6.1.4. CRONOGRAMA DE INVERSIONES.
Para la programacin del cronograma de inversiones, el que se realiza en la etapa
pre operativa, se ha tenido en cuenta un periodo de duracin de 10 meses. El
calendario de inversiones para esta etapa es el que se muestra en el cuadro N 6.10.

CUADRO N 6.8. INVERSIN TOTAL

DESCRIPCION
I. INVERSION FIJA
1.1. Inversin Fija Tangible
- Terreno
- Obras civiles
- Mobiliario y equipo de
oficina
Total Inv. Fija Tangible.
1.2. Inversin Fija
Intangible
Compra del Proyecto
Constitucin Legal
Licencia de Funcionamiento
Licencia de Edificacin
Registro de Marca
Legalizacin de Libros
Contables SUNAT
Total Inv. Fija Intangible
II. INVERSION CAPITAL DE
TRABAJO (2 meses)
Material de construccin
- Servicios
- Planilla
- Transporte
- Promocin y Publicidad
- Gastos de Oficina
Total Inv. en Capital de
Trabajo

COSTO (S/)

8680000
43149217.68
18956
51848173.68

40000.00
3500.00
1200.00
312.00
150.00
500.00
45662.00

1656161.638
150496.935
39208.99685
13775
6300
2000
1867942.569

III. IMPREVISTOS (2%)

Imprevistos
INVERSION TOTAL DEL
PROYECTO

1092575.022
54854353.28

CUADRO N 6.9. CRONOGRAMA DE INVERSIONES (S/)

CONCEPTO

MES 1

I. INVERSIN FIJA
1.1. Inversin Fija Tangible
Terreno

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

Activo Fijo Intangible

ACTIVO FIJO TOTAL

II. Capital de Trabajo

III. Imprevistos (2%)
TOTAL
INVERSION TOTAL

MES 9

MES 10

197866
7.5
664190
6.4

1319111.
68
664190 6641906.
6.4
42

3297779
.2
3985143
8
18956
18956

8680000 6641906.42 6641906.42 6641906.42 8620573.9 6641906.4 7961018.09

18956

4000
0
3500

150
500
0

4415 868000 6641906. 6641906. 6641906.

0
0
42
42
42

862057
3.9

186794.2
57
136571.8
78
0 323366.
135
4415 868000 6965272.
0
0
55

Fuente: Elaboracin propia

51848174

40000

1200
312

44150

TOTAL

8680000

6641906. 6641906. 6641906.

42
42
42

Obras civiles

Constitucin Legal
Licencia de Funcionamiento
Licencia de Edificacin
Registro de Marca
Legalizacin de Libros
Contables SUNAT

MES 8

868000
0

Maquinaria y Equipo

Mobiliario y Equipo de Oficina

Activo Fijo Tangible
1.2. Inversin Fija Intangible
Compra del Proyecto

MES 7

186794.2
57
136571.8
78
323366.
135
6965272.
55

664190 7961018.
6.4
09

186794.2 186794. 186794. 186794.2 186794.

57
26
26
57
26
136571.8 136571. 136571. 136571.8 136571.
78
88
88
78
88
323366. 323366 323366 323366. 323366
135
.13
.13
135
.13
6965272. 894394 696527 8284384. 323366.
55
0.1
2.6
23
13

1512

3500
1200
312
150
500
45662

20468 5189383
6
560382.7
71
136571.8
78
696954.
649
717422.6
49

1867942
.6
1092575
296051
7.6
5485435
3

CAPITULO VII
FINANCIAMIENTO

El objetivo del financiamiento del proyecto es contar con las fuentes de

recursos financieros necesarios para su ejecucin y funcionamiento.
7.1.

FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para el financiamiento se consideraron programas de crdito que ofrece la
Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE), entre los que se encuentran:
Programa de Crdito PROBID, Programa de Crdito Multisectorial, Programa
Microglobal (para Microempresas), Programa de Crdito PROPEM (para pequeas
empresas), Programa de Crdito FONDEMI, entre otros (ver cuadro N 7.1.).
De los programas de crdito de COFIDE analizados, el Programa PROBID,
es el que ms se ajusta a las necesidades de este proyecto, pues financia el
establecimiento, ampliacin y/o modernizacin de las actividades del sector privado
del pas. HABITAD PRODUCTIVO financia hasta el 100% de los proyectos en la
adquisicin de activos y/o capital de trabajo, por un monto mximo de S/ 56
millones de dlares. Los plazos de amortizacin sern como mnimo 1 ao y como
mximo 4 aos y puede incluir un periodo de gracia de acuerdo a las necesidades
del proyecto.
La Institucin Financiera Intermediaria (IFI) ser el Banco de Crdito del
Per, el cual tiene entre otras, la responsabilidad de la recepcin de las solicitudes
de financiamiento, evaluar la viabilidad de la operacin de crdito solicitada,
aprobar el financiamiento, desembolsar los recursos financieros requeridos con
cargo a los recursos de COFIDE y efectuar las labores de recuperacin de los
crditos aprobados.

CUADRO N 7.1. PROGRAMAS DE CREDITO DE COFIDE

PROGRAMA

PLAZOS

DESTINO

PAGO

MONTOS

GRACIA

ESTRUCTURA DE
FINANCIAMIENTO

PROGRAMAS MULTISECTORIALES DE INVERSION

PROBID

Inversin Exportacin de bienes de

capital Capital de Trabajo
Estructural

Hasta
15 aos

De acuerdo al proyecto

US$ 20,000,000 por

proyecto

Hasta el 100% del requerimiento

Hasta
MULTISECTORIAL
NUEVOS SOLES

Inversin

10

US$ 10,000,000.00 por

subprestatario

2 aos

Hasta el 100% del requerimiento

Capital de Trabajo
PROGRAMAS MYPES

MICROGLOBAL
Micro Empresas
PROPEM

Inversin
Capital de Trabajo

4 aos

Inversin

10 aos

Mximo US$ 10,000.00 por

subprestatario. La cartera
Hasta el 100% del requerimiento
promedio de la IFI, no
exceder de US$ 5,000

1 ao

De acuerdo al
proyecto

Pequeas Empresas

Capital de Trabajo

3 aos

1 ao

HABITAD
PRODUCTIVO

Capital de Trabajo

4 aos

1 ao

Hasta US$ 10,000,000.00

por subprestatario
Hasta US$ 10,000,000.00
por subprestatario
Mximo US$ 20,000.00. La
cartera no exceder de US$

14

Hasta el 100% del requerimiento

Hasta el 100% del requerimiento

Adquisicin de maquinaria y
equipos

FONDEMI

3,000

Adquisicin, construccin,
ampliacin y mejoras de locales de
negocios

7 aos

1 ao

Mximo US$ 20,000.00. La

cartera no exceder de US$
3,000

Inversin, Capital de Trabajo

2 aos

1 ao

Mximo US$ 10,000.00 por

Hasta el 100% del requerimiento
subprestatario

15

7.1.1. CARACTERISTICAS DEL PROGRAMA DE

CREDITO HABITAD PRODUCTIVO.
A. Objetivo
Financiar a mediano y largo plazo los proyectos de inversin que sean
dirigidos al establecimiento, ampliacin y mejoramiento de las actividades que
realiza el sector privado.
B. Recursos
Los recursos del Programa estn constituidos por fondos del Banco
Interamericano de Desarrollo - BID, EXIMBANK del Japn y COFIDE.
C. Subprestatarios.
Personas natural y jurdica con proyectos rentables, viables tcnica,
ambiental y financieramente.
D. Destino.
- Activo fijo, adquisicin de maquinaria y equipo, ejecucin de obras civiles y
otros.
- Capital de trabajo estructural, asociado al proyecto.
- Servicios tcnico - gerenciales, de apoyo a la inversin.
- Reposicin de inversiones de proyectos en implementacin, realizadas con
una antigedad no mayor a 360 das, contados a partir de la fecha de la solicitud
de la IFI.
E. Modalidades.
Redescuento de los recursos del Programa a las Instituciones Financieras
Intermediarias (IFIs) calificadas, tanto para otorgar Prstamos como para realizar
operaciones de Arrendamiento Financiero (Leasing).
F. Condiciones Financieras.
- Tasa de Inters y Comisiones a la Institucin Financiera Intermediaria: Las
que establezca el Directorio de COFIDE.

- Tasa de Inters y Comisiones IFI - Subprestatario: La que determine la IFI en

negociacin con el Subprestatario.
- Moneda: Los prstamos se denominarn en dlares de los Estados Unidos de
Amrica. Los desembolsos y las amortizaciones respectivas se efectuarn en la
misma moneda.
- Estructura de Financiamiento.
El aporte HABITAD PRODUCTIVO financia hasta el 100% del financiamiento
acordado entre la IFI y el Subprestatario para cada proyecto, debiendo
considerarse para estos efectos las restricciones en el uso de los recursos
establecidas en el Reglamento de Crdito. COFIDE podr atender los
financiamientos solicitados utilizando una combinacin de las fuentes del
Programa (BID y/o EXIMBANK del Japn).
- Monto. El monto mximo por proyecto no podr exceder de US$ 56,000,000.
- Plazos y Forma de Pago. Los plazos para la amortizacin de los crditos sern
como mnimo de un ao y como mximo de 4 aos que puede incluir un
perodo de gracia de acuerdo a las necesidades de cada proyecto. Los reembolsos
del principal y los intereses devengados se adecuarn a las necesidades de cada
proyecto.
G. Autonoma y Ejecucin
Para la aprobacin de los financiamientos HABITAD PRODUCTIVO, las
IFIs cuentan con total autonoma, hasta por el monto mximo permitido.
Para solicitar un desembolso, la IFI presentar los siguientes documentos:
- Carta Solicitud de Desembolso.
- Declaracin Jurada de Aspectos Ambientales presentada a la Unidad Ambiental
correspondiente, con sello de recepcin.
- Declaracin Jurada del Subprestatario, referente a no tener ningn litigio con
COFIDE.
- Pagar emitido por la IFI.
- Cronograma de Desembolsos, si fuera el caso.
- Informe de crdito.
- Contrato de prstamo entre el Subprestatario y la IFI.

- Dentro de los 30 das siguientes a cada desembolso, la IFI deber presentar a

COFIDE la copia de la Nota de Abono efectuada al Subprestatario con cargo a
los recursos HABITAD PRODUCTIVO. En un plazo no mayor a los 30 das
posteriores al ltimo desembolso de recursos a favor de la IFI, sta deber
presentar la copia de la Nota de Abono efectuada al Subprestatario con cargo a
los recursos de la IFI por su participacin.
7.2.

APORTES PARA EL FINANCIAMIENTO.

El financiamiento est orientado hacia la adquisicin de activos fijos y a la conformacin

del capital de trabajo, que permitir al proyecto poder iniciar sus operaciones productivas y
comerciales.
El costo del proyecto de inversin es de US S/ 54854353.28 dlares, del cual el 40% (es
decir S/ 21941741.31) es aporte propio y el 60% (S/ 11735927.2 ) restante ser financiado
mediante un crdito bancario, en nuestro caso la Institucin Financiera Intermediaria ser
el Banco de Crdito del Per (BCP), otorgado por una lnea de crdito de COFIDE.

7.3.

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO.

Con el objetivo de incrementar los beneficios del proyecto y mejorar su

rentabilidad econmica, se ha establecido la estructura de financiamiento que se
observa en el cuadro N 7.2

CUADRO N 7.2. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

EN SOLES
DETALLE
I. INVERSION FIJA
1.1. Inversin Fija Tangible
- Terreno
- Maquinaria y Equipos.
- Obras civiles
- Mobiliario y equipo de oficina
1.2. Inversin Fija Intangible
Compra del Proyecto
Constitucin Legal
Licencia de Funcionamiento
Licencia de Edificacin
Registro de Marca
Legalizacin de Libros Contables SUNAT
II. INV. CAPITAL DE TRABAJO
Material de construccin
- Servicios
- Planilla
- Transporte
- Promocin y Publicidad
- Gastos de Oficina
III. IMPREVISTOS (2%)
III. Imprevistos (2%)
Extorsiones (2%)
INVERSION TOTAL
PORCENTAJE (%)
Fuente: Cuadro N 6.9. Elaboracin Propia

APORTE PROPIO

3472000
1319111.676
15940575.4
18956

FINANC.
COFIDE

5208000
1978667.514
23910863.1

TOTAL
51848173.7
8680000
3297779.19
39851438.5

45662
40000
3500
1200
312
150
500
662464.655
60198.774
15683.59874
13775
6300
2000

993696.9825
90298.161
23525.39811

1867942.57
1656161.64
150496.935
39208.9969

1092575.02
437030.0088

655545.0132

21993757.11
40,00%

32860596.17
60,00%

54854353.3
100,00%

7.4.

SERVICIO DE DEUDA
El crdito que se requiere para cubrir parte del capital de trabajo y parte de la
inversin fija asciende a S/ 32860596.17el cual se cancelar en un plazo de 3 aos.
7.4.1. CARACTERISTICAS DEL CREDITO.

Pago por Periodo: Trimestral

Plazo Total: 3 aos

Periodo de gracia: 2 trimestres.

Plan de pagos: Cuotas decrecientes o amortizaciones iguales.

Tasa de Interes anual: 10 % anual efectiva

Monto del Prstamo: S/ 32860596.17

Tasa de inters efectiva trimestral = 2.41%

De acuerdo a esto deduciremos nuestro cronograma de pagos mensuales. Ver
Cuadro N 7.3.
Convertimos la tasa anual efectiva en trimestral:

ieq

1 1+ief - 1

El sistema de pagos con cuotas decrecientes se opta debido a una exigencia

de COFIDE. Este crdito incluye un perodo de gracia de 2 trimestres, evaluado
tambin por COFIDE, el cual est de acuerdo a las necesidades del proyecto.

CUADRO N 7.3. CRONOGRAMA DE PAGOS

EN SOLES
Ao
AO 1

Subtotal
AO 2

Subtotal
AO 3

TOTAL

trimestral
1
2
3
4

Saldo
32912611.97
32912611.97
32912611.97
29621350.77

1
2
3
4

26330089.57
23038828.38
19747567.18
16456305.98

1
2
3
4

13165044.79
9873783.59
6582522.39
3291261.20

Inters
793644.49
793644.49
793644.49
714280.04
3095213.52
634915.59
555551.14
476186.70
396822.25
2063475.68
317457.80
238093.35
158728.90
79364.45
793644.49
5952333.69

Amortizacin
0.0
0.0
3291261.2
3291261.2
6582522.4
3291261.2
3291261.2
3291261.2
3291261.2
13165044.8
3291261.2
3291261.2
3291261.2
3291261.2
13165044.8
32912611.97

Cuota
793644.49
793644.49
4084905.69
7263.96
5679458.63
3926176.79
3846812.34
3767447.89
3688083.44
15228520.47
3608718.99
3529354.54
3449990.09
3370625.65
13958689.28
34866668.37

CAPITULO VIII
PRESUPUESTO DE
INGRESOS Y EGRESOS

El objetivo de este captulo es calcular los egresos e ingresos del proyecto,

mediante la cuantificacin en trminos monetarios de los recursos utilizados para
la elaboracin de un determinado volumen de produccin. (Produccin
Proyectada)
8.1.

PRESUPUESTOS DE COSTOS Y
GASTOS.

Se consideran como costos a los egresos que realiza toda empresa. Para
nuestro caso el monto del Costo Total para el primer ao asciende a US$
7167757.04 y su proyeccin en el horizonte se puede ver en el cuadro N 8.8.
8.1.1. COSTOS DE PRODUCCION.
Destinados exclusivamente a la elaboracin del producto. Se dividen en
costos directos y costos indirectos.
A. Costos Directos.
- Mano de Obra directa. Son los salarios de los operarios, cuyo costo anual es
de US$ 75632. Ver cuadro N 8.1.

CUADRO N 8.1.COSTOS DE MANO DE OBRA (S/)

Total

Total Anual

Aportac.

Total

Mes (US$)

(US$)

13,5%

Pagado

I. Personal Administrativo

15094

211315

28527.51782

239842.46

II. Mano de Obra Directa

5402

75632

10210.27674

85842

III. Mano de Obra Indirecta.

12049

168688

22772.92116

191461.226

TOTAL

32545

455635

61510.72

517145.65

PERSONAL

Fuente: Elaboracin Propia

B. Costos Indirectos.
- Mano de Obra Indirecta.

cuyo costo anual es de S/. 168688. Ver cuadro N

8.1.
- Costo de Servicios. Se refiere a los costos en agua, energa elctrica, telfono e
Internet.
- Gastos en seguros.
Se ha tomado un promedio de 1% del valor total de los activos fijos, para el
presente estudio se ha considerado gastos en seguros anuales por S/. 43168.17
tal como se observa en el cuadro N 8.2.
- Gastos de mantenimiento.
Se obtiene de acuerdo al cuadro N 8.3. de referencia en porcentajes del valor de
activos, cuyos resultados se muestran en el cuadro N 8.4.

CUADRO N 8.2. GASTOS EN SEGUROS EN

SOLES

ACTIVOS

Valor Activo

Gasto Anual

- Maquinaria y Equipos.

3297779.19

32977.7919

- Obras civiles

39851438.49

398514.3849

18956

189.56

- Mobiliario y equipo de
oficina
TOTAL ANUAL

Fuente: Elaboracin Propia

=43168.17

CUADRO N 8.3. PORCENTAJES DEL VALOR DE

ACTIVOS PARA MANTENIMIENTO

AOS

ACTIVOS

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Maquinaria y Equipos.

1%

2%

4%

Obras civiles

2%

2%

3%

Mobiliario y equipo de
oficina

1%

2%

3%

Fuente: Elaboracin Propia

CUADRO N 8.4. GASTOS DE MANTENIMIENTO EN

SOLES

AOS
ACTIVOS

AO 1

AO 2

AO 3

- Maquinaria y
Equipos.

3297.77919

6595.55838

13191.11676

- Obras civiles

79702.87699

79702.87699

119554.3155

18.956

37.912

56.868

83019.61

86336.35

132802.30

- Mobiliario y
equipo de oficina
TOTAL

Fuente: Cuadros N 8.2. y N 8.3. Elaboracin Propia

8.1.2. DEPRECIACIN Y AMORTIZACIN DE ACTIVOS FIJOS.

El desgaste o agotamiento del activo fijo, se compensa mediante la deduccin de

depreciaciones. El clculo de la Depreciacin y Amortizacin de los Activos Fijos
se muestra en el cuadro N 8.5.
CUADRO N 8.5. CALCULO DE LA DEPRECIACIN Y AMORTIZACIN DE
ACTIVOS FIJOS (S/)

DESCRIP
CION
Inversin Fija Tangible
- Maquinaria y Equipos.
- Obras civiles
- Mobiliario y equipo de
oficina

Anu

Inversin

Depreciacin

Total

(%)

3297779.19
39851438.49

2
2

65955.5838
797028.77

18956

379.12

al
13

Total Depreciacin
863363.474
Inversin Fija
Intangible
Compra del Proyecto
Constitucin Legal
Licencia de
Funcionamiento
Licencia de Edificacin
Registro de Marca

40000
3500

Legalizacin de Libros

500

1200
312
150

Total Amortizacin de Intangibles

Fuente: Cuadro N 6.9. Elaboracin Propia

5
5

2000
175

60

5
5
5

15.6
7.5
25
2283.1

8.1.3. GASTOS DE OPERACIN.

A. GASTOS ADMINISTRATIVOS.
Aqu estn comprendidos el sueldo del personal administrativo, como tambin
los tiles de oficina, pagos a la municipalidad e imprevistos, se ha calculado
como Gastos Administrativos anuales por US$ 283822.46, como se observa en
el cuadro N 8.6.
B. GASTOS DE VENTAS.
Se refieren a los desembolsos hechos para la comercializacin del producto final.
Abarca los tems siguientes:
- Promocin y Publicidad.
Se ha fijado un desembolso anual de S/. 6300 dlares.
C. GASTOS FINANCIEROS.
Estn constituidos por los intereses derivados del financiamiento de la
inversin. Ver cuadro N 8.7
CUADRO N 8.6. GASTOS ADMINISTRATIVOS
ANUALES EN SOLES
DESCRIPCIN

AOS (1 - 6)

- Personal
Administrativo

271622.46

- Pagos a la
Municipalidad

10000

- tiles de Oficina

1200

- Imprevistos

1000

TOTAL

283822.46

Fuente: Cuadro N 8.1. Elaboracin Propia

CUADRO N 8.7. GASTOS FINANCIEROS

AO

INTERES (S/)

3095213.518

2063475.679

793644.4919

TOTAL

5952333.689

CONCEPTO / AOS

I. Costo de Produccin
a. Costos Directos
Materia Prima
Mano de Obra Directa
Total costo Directo
b. Costos Indirectos
Mano de Obra Indirecta
Costo de servicios
Gastos de seguros
Gastos de mantenimiento
Total Costo Indirecto
II. Gastos Administrativos
Personal Administrativo
Pagos a la Municipalidad
tiles de Oficina
Imprevistos
Total Gasto
Administrativo
III. Gastos de Ventas
Promocin y Publicidad.
Total Gasto de Ventas
IV. Gastos de Depreciacin
Depreciacin Tangibles
Amort. de Intangibles
Total Depreciacin
V. Gastos Financieros

1647301.3 3294602. 4941904.

84
77
15
85841.956 85841.95 85841.95
29
63
63
1733143. 338044 502774
34
4.72
6.11
191461.22
6
61826.101
1
431681.73
68
83019.612
18
767988.6
8

191461.2
26
117142.5
32
431681.7
37
86336.34
74
826621.
84

191461.2
26
169136.0
45
431681.7
37
132802.3
925081.
31

239842.46 239842.4 239842.4 239842. 239842.4 239842.

46
65
65
46
65
46
283822.46 283822.4 283822.4
46
65
65
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1000
1000
1000
1000
1000
1000
525864.9 525864. 525864. 242042 242042. 242042
3
93
93
.46
46
.46
6300
6300

6300
6300

6300
6300

6300
6300

6300
6300

6300
6300

865646.57 865646.5 865646.5

37
74
74
2283.1
2283.1
2283.1
867929.6 867929. 867929.
737
674
674

3095213.5 2063475. 793644.4

18
68
92
3095213. 206347 793644.
Total Gastos Financieros
518
5.68
492
CUADRO6996440.
N 8. 8. COSTO
767063 814656 248342 248342. 248342
TOTAL
Costo Total
14
6.85
6.51
.46
46
.46

Inters del financiamiento

8.2.

PRESUPUESTO DE INGRESOS.
Se obtiene por las ventas realizadas durante el proyecto a precios constantes. Los
ingresos del proyecto estn determinados por la suma de las ganancias

recibidas de la venta de los Departamentos

del Condominio Ecolgico (Ver

cuadro N 8.8) los departamentos tendrn un precio de venta de S/. 350000 el cual
se ha determinado utilizando el Mtodo del Costo Total.

8.3.

PRESUPUESTO DE COSTOS FIJOS Y VARIABLES.

Para poder determinar el punto de equilibrio, los Costos Totales deben
desagregarse en Costos Fijos y Costos Variables. Estos costos se detallan en
el cuadro N 8.11.
CUADRO N 8.10. PRESUPUESTO DE INGRESOS
AOS
1
2
3
4
5
6

Fuente: Elaboracin Propia

Volumen de
Ventas
(Anuales)
30
48
60
50
50
50

Precio Unitario
Departamento
392000
392000
392000
392000
392000
392000

Ingreso Total
11760000
18816000
23520000
19600000

19600000
19600000

CUADRO N 8.11. COSTOS FIJOS Y COSTOS VARIABLES

CONCEPTO / AOS
I. Costos Fijos.
Mano de Obra Indirecta
Seguros
Mantenimiento
Depreciacin y Amortizacin
Gastos Administrativos
Gastos Financieros
Total Costos Fijos
II. Costos Variables
Material
Mano de Obra Directa
Servicios
Gastos de Ventas
Total Costos Variables
COSTO TOTAL

191461.226
431681.737
83019.6122
865646.57
4
525864.929
3095213.52

191461.226
431681.737
86336.3474
865646.57
4
525864.929
2063475.68
4164466.4
5192887.6
9

191461.226
431681.737
132802.3
865646.57
4
525864.929 242042.46 242042.465
793644.492
2941101.2 242042.4 242042.46
6
6
5

1647301.38
85841.9563
61826.1011
6300
1801269.4
4
6994157.0
4

4941904.15
85841.9563
169136.045
6300
5203182.1
5
8144283.4
1

Fuente: Cuadro N 8.9. Elaboracin Propia

3294602.77
85841.9563
117142.532
6300
3503887.2
6
7668353.7
5

6300

242042.46
242042.4
6

6300

6300

6300
6300
248342.4 248342.46
6
5

6300
248342.4
6

8.4.

PUNTO DE EQUILIBRO.

El Punto de Equilibrio, tambin denominado Punto de Nivelacin es aquel punto donde se

cruzan la lnea de costos totales y la lnea del ingreso total, es el nivel de produccin
vendida, en la que los ingresos totales por ventas, son iguales a los costos totales de lo
vendido, es aquel nivel de produccin vendida en que la empresa no pierde ni gana y por lo
tanto su utilidad es cero.
Para calcular los diferentes valores del punto de equilibrio, se utilizaron los datos de los
cuadros N 8.9., N 8.10. y N 8.11. en las siguientes formulas; mostrndose los
resultados en el cuadro N 8.12.

Cantidad en el Punto de Equilibrio.

CF
Qe PV CV
u

CV
u

C
V
Q

Donde:
Qe

= Cantidad Producida en el Punto de

Equilibrio. CF
PV

= Costo Fijo Total.

= Precio de Venta

Unitario. CVu = Costo

Variable Unitario. CV

Costo Variable Total.

Q

= Produccin Total

Ingreso en el Punto de Equilibrio.

CF

CVu
PV

Donde Ie = Ingreso en el Punto de Equilibrio.

CUADRO N 8.12. PUNTO DE EQUILIBRIO PARA LOS DIFERENTES

PERIODOS
A
O

Produccin Vendida
(Edificio)

Ingreso
Total

30

11760000

48

18816000

60

23520000

50

19600000

50

19600000

50
288

19600000

CF

CV

(S/)
(S/)
5192887. 1801269.
6
44
4164466. 3503887.
49
26
2941101. 5203182.
26
15
242042.4
65
6300
242042.4
65
6300
242042.4
65
6300

CVu
(S/edifici
o)
60042.3
15
72997.6
51
86719.7
03

Pu
Qe
(S/edifici (edifici
o)
o)
392000

15.64

392000

13.05

392000

9.63

126

392000

0.62

126

392000

0.62

126

392000

0.62

Ie
(S/)
61321
43
51174
26
37765
68
24212
0
24212
0
24212
0

CAPITULO IX
ESTADOS
FINANCIEROS

Los Estados Financieros lo constituyen documentos que informan sobre la situacin y

resultados de la empresa en el horizonte de la vida til del proyecto.
9.1.

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS.

El estado de prdidas y ganancias, es llamado tambin Estado de Ingresos y

Egresos, o estado de rendimientos; es un estado financiero bsico de un proyecto de

inversin, que muestra el resultado de las operaciones de una empresa en un
periodo determinado.
La utilidad o prdida generada en un periodo se obtiene al comparar los
ingresos obtenidos, frente a los egresos que se dieron origen en el funcionamiento
de la planta. El estado de prdidas y ganancias comprende:
9.1.1. INGRESOS.
Se consideran los ingresos por ventas, los que han sido determinados
anteriormente, suponiendo que estas se efectuarn desde el primer ao de la
construccin.
9.1.2. EGRESOS.
Dentro de este rubro se consideran los costos de fabricacin, gastos de
construccin,

depreciacin

gastos

financieros,

que

fueron

analizados

anteriormente.
9.1.3. IMPUESTO A LA RENTA.
El Impuesto a la Renta a cargo de las personas jurdicas domiciliadas se
determinar aplicando la tasa del 30% sobre su renta neta.

CUADRO N 9.1. ESTADO DE GANANCIAS Y

PRDIDAS PROYECTADO

CONCEPTO / AOS
Ingresos
Ventas
Total de Ingresos
(Costo de Produccin)
Utilidad Bruta
(Gastos Administrativos)
(Gastos de Ventas)
Utilidad Operativa
(Gastos de Depreciacin)
Utilidad Antes de Intereses
(Gastos Financieros)
Utilidad Antes de
impuestos
(Impuesto a la Renta 30%)
UTILIDAD NETA

11760000
11760000

18816000
18816000

23520000
23520000

19600000
19600000

19600000
19600000

19600000
19600000

-2501132.02
9258867.98
-525864.9293
-6300
8726703.05
-865646.5737
7861056.48
-3095213.518

-4207066.57
14608933.43
-525864.9293
-6300
14076768.50
-865646.5737
13211121.93
-2063475.679

-5952827.416
17567172.58
-525864.9293
-6300
17035007.65
-865646.5737
16169361.08
-793644.4919

19600000.00
-242042.4646
-6300
19351657.54

19600000.00
-242042.4646
-6300
19351657.54

19600000.00
-242042.4646
-6300
19351657.54

19351657.54

19351657.54

19351657.54

4765842.962

11147646.25

15375716.59

19351657.54

19351657.54

19351657.54

-1429752.889
3336090.074

-3344293.876
7803352.376

-4612714.977
10763001.61

-5805497.261
13546160.27

-5805497.261
13546160.27

-5805497.261
13546160.27

9.2.

FLUJO DE CAJA PROYECTADO.

Es un Estado Financiero en el que se presenta los movimientos de entradas y

salidas de dinero en efectivo con el fin de determinar la liquidez de la empresa. Este

mtodo es utilizado en la Planificacin del efectivo a largo plazo y toma como punto
de partida la Utilidad Neta despus de Impuestos, del Estado de Ganancias y
Prdidas Proyectado.
Este enfoque se puede realizar mediante dos modalidades, las cuales se
emplearan dentro del proceso de Evaluacin del Proyecto y son conocidas como:
Flujo Neto de Caja Econmico y Flujo Neto de Caja Financiero.
A continuacin se muestra el Flujo de Caja que indica el movimiento de los
fondos del dinero que tiene el proyecto, es decir, los ingresos y erogaciones de
Efectivo durante la vida del proyecto. (Ver cuadro N 9.2.)

CUADRO N 9.2.
DOLARES
US$
CONCEPTO
/ AO
I. INGRESOS

FLUJO DE CAJA ECONOMICO FINANCIERO EN

AO 0

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

AO 5

AO 6

1176000 188160
0
00
1176000 188160
0
00

Ventas
Total Ingreso
II. EGRESOS
Costos de Inversin
(Activo Fijo Tangible)
(Activo Fijo Intangible)
(Capital de Trabajo)
(Imprevistos 2%)
(Total de Inversin)
Egresos por Actividad

5184817
4
-45662
1867942
.6
1092575
5485435
3
2501132. 420706 595282
02
7
7
525864.9 525864 525864. 242042 242042 242042
29
.9
9
.5
.5
.5
-6300
-6300
-6300
-6300
-6300
-6300

(Costo de Produccin)
(Gastos
Administrativos)
(Gastos de Ventas)
UTILIDAD
OPERATIVA

8726703.
05
865646.5
74
7861056.
48
2358316.
94

(Depreciacin)
Utilidad Antes de
Impuestos
(Impuesto a la Renta
30 %)
(Inversin)
Depreciacin
FLUJO DE CAJA
ECONOMICO
Prstamo
(Servicio de Deuda)
Escudo Fiscal (IRFC IREPG)
FLUJO DE CAJA
FINANCIERO

235200 196000 196000 196000

00
00
00
00
235200 196000 196000 196000
00
00
00
00

5485435
3

140767 170350 193516 193516 193516

69
08
58
58
58
865646 865646.
.6
6
132111 161693 193516 193516 193516
22
61
58
58
58
396333 485080
7
8

0
0
0
865646.5 865646 865646.
74
.6
57

548543 6368386 10113 121841

53
.11
432
99
3291261
2
3095213. 206347 793644.
52
6
5
928564.0 619042 238093.
56
.7
35
- 4201736 86689 116286
219417
.65
99
48

19351
658

19351
658

19351
658

0
19351
658

0
19351
658

0
19351
658

41

CAPITULO X
EVALUACION
ECONOMICA
FINANCIERA

10.1. COSTO DE CAPITAL DE LA EMPRESA

Tambin se denomina Tasa de Descuento, y es aquel costo del dinero que se obtiene
del promedio ponderado del costo estimado de los fondos que se han de invertir en la
empresa.
El proyecto ser financiado por el BCP mediante un programa de crdito va COFIDE
a una tasa anual efectiva de 10% adems asumimos un Costo para el Aporte Propio igual al
15%, que es obtenido mediante clculos (CAP) usando el Riesgo Pas actual (1,21%
noviembre del 2013 JP MORGAN) y el porcentaje que representa la rentabilidad de
invertir en otro proyecto (10.9% de rentabilidad para el sector construccin). De acuerdo al
cuadro N 10.1. el costo de capital a utilizar en la evaluacin es de 10.88%.

CAP = [(1+Riesgo. Pas) x (1+ ROP) ] 1

CAP = [(1+ 0.01) x ( 1+ 0.109) ] 1
CAP = 12.00

CUADRO N 10.1. COSTO DE CAPITAL

EN US$ DOLARES

Fuente de Financiamiento

Monto
[US$]

35945491.13
Banco de Crdito (COFIDE)
24499478.52
Aporte Propio
Costo Promedio Ponderado de Capital
Fuente: Elaboracin propia
10.2. EVALUACIN ECONMICA

Inters
[%]

Fraccin del Total

10
12

0.6
0.4
10,80%

Ponderacin
[%]
6
4.8

La evaluacin econmica viene a ser aquella que toma en consideracin solamente el

flujo real de los bienes y servicios productivos generados y/o absorbidos por el proyecto de
Inversin. Bajo esta perspectiva no interesa la procedencia u origen del financiamiento,
debido a ello no considera el prstamo, es decir, las fuentes externas de financiamiento, ni su
amortizacin ni sus intereses.

Como indicadores de la Evaluacin Econmica de un proyecto de inversin, se

emplean:
-

El Valor Actual Neto Econmico (VANE)

La Tasa Interna de Retorno Econmica (TIRE)

La Relacin Beneficio / Costo.

Periodo de Recupero de la Inversin (Econmico).

Para la obtencin de estos indicadores se utiliza como informacin bsica el Estado

Proyectado de Prdidas y Ganancias y el Flujo Proyectado de Caja Econmico. Estos

informes contables sern explicados a continuacin.
10.2.1. EL VALOR ACTUAL NETO ECONMICO (VANE)
Este indicador nos mide los beneficios que generara la empresa en el horizonte de
planeamiento, actualizados al presente ao. El costo de oportunidad para nuestro capital es
de 10.87%.
El criterio para tomar decisiones de aceptacin o rechazo del Proyecto, cuando se
emplea el mtodo del valor actual neto (VAN) es el siguiente:
Si VANE > 0 Aceptar el Proyecto.
Si VANE < 0 Rechazar el Proyecto.
Si VANE = 0 Indiferente.
La Formula a utilizar es:
n 10

VANE I 0
n 1

Dnde:

FNEn
(1 i ) n

FNEn = Flujo Neto Econmico en el ao n

VANE = Valor Actual Neto Econmico.

i = Costo de Capital (10.87%)

CUADRO N 10.2. FLUJO NETO ECONOMICO

Tasa

AO

10.08%

FLUJO
ECONOMICO

Io
1
2
3
4
5
6

VNA
TIR

-54854353.28
6368386.11
10113431.93
12184199.33
19351657.54
19351657.54
19351657.54

Flujo de caja
Econmico
actualizado
5785234.475
8346064.059
9134225.577
13179061.55
11972257.95
10875961.07
59292804.68

Flujo de caja
Econmico
acumulado
-54854353.28
5785234.48
8346064.06
9134225.58
13179061.55
11972257.95
10875961.07
4438451.40

-54854353.28
-49069118.80
-40723054.74
-31588829.16
-18409767.62
-6437509.67
4438451.40
8876902.80

S/. 4,438,451.40
12.35%

Costo Beneficio
1.08

CUADRO N 10.3. PERIODO DE RECUPERO DE LA INVERSIN (ECONOMICO)

AO

Flujo de Caja
Econmico

Flujo de Caja
Econmico
Actualizado

Flujo de Caja
Econmico
Acumulado

0
1
2
3
4
5
6

-54854353.28
6368386.11
10113431.93
12184199.33
19351657.54
19351657.54
19351657.54

-54854353.28
5785234.48
8346064.06
9134225.58
13179061.55
11972257.95
10875961.07

-54854353.28
-49069118.80
-40723054.74
-31588829.16
-18409767.62
-6437509.67
4438451.40

Costo Beneficio
2.55

AO

CUADRO N 10.4. FLUJO NETO FINANCIERO

Flujo de caja
FLUJO
Financiero
FINANCIERO

Io
1
2
3
4
5
6

actualizado

-21941741.31
4201736.647
8668998.95
11628648.19
19351657.54
19351657.54
19351657.54

3792181.09
7061377.502
8548894.358
12839825.7
11588290.34
10458745.8
54289314.78

-21941741.31
3792181.09
7061377.50
8548894.36
12839825.70
11588290.34
10458745.80
32347573.47

Flujo de caja
Financiero
acumulado
-21941741.31
-18149560.22
-11088182.72
-2539288.36
10300537.34
21888827.68
32347573.47
64695146.95

Costo Beneficio
2.54

CUADRO N 10.5. PERIODO DE RECUPERO DE LA INVERSIN (FINANCIERO)

AO

Flujo de Caja
Financiero

-21941741.31

4201736.647

Flujo de
Caja
Financiero
Acumulado
-21941741.31
21941741.31
3792181.09
-

Flujo de Caja
Financiero
Actualizado

8668998.95

7061377.50

3
4
5
6

11628648.19
19351657.54
19351657.54
19351657.54

8548894.36
12839825.70
11588290.34
10458745.80

10.4.

18149560.22
11088182.72
-2539288.36
10300537.34
21888827.68
32347573.47

ANALISIS DE SENSIBILIDAD
Es el mtodo que consiste en medir cuan sensible es la TIR y el VAN, ante

variaciones de una (o ms) variables del proyecto, con el fin de determinar si

continua siendo rentable.
10.4.1. VARIACIN DE LOS INGRESOS.
Se ha considerado la disminucin de los ingresos por las ventas en un 3%, 4%
y 5%, resultando los indicadores de evaluacin que se observan en el cuadro N 10.6.
CUADRO N 10.6. ANALISIS DE SENSIBILIDAD
INGRESOS DISMINUIDOS EN PORCENTAJE (S/)
INDICADOR
VANE
VANF
TIRE
TIRF
B/C Econmico
B/C Financiero

3%

4%

5%

2155779
551134.0
1354464.2
4.2
79
3149366
2988699
30690330
0.1
9.9
10.78%
11.19
10.37
39.05
39.76
38.35
1.02
1.04
1.01
2.4
2.44
2.30

Estos indicadores establecen que el proyecto sigue siendo rentable, aun cuando los
ingresos disminuyen hasta un 3%, es decir el precio por condominio podra bajar
hasta un mnimo S/ 11407200 . Una disminucin mayor al 5% har que el proyecto
sea no rentable y generar perdidas.
10.4.1. VARIACIN DE LOS EGRESOS

Se ha probado la sensibilidad del proyecto en el caso de un incremento de los

egresos en un 5% , 8% y 25%, resultando los indicadores que se muestran en el
cuadro N 10.7.

CUADRO N 10.7. ANALISIS DE SENSIBILIDAD

EGRESOS AUMENTADOS EN PORCENTAJE (S/)
INDICADOR
VANE
VANF
TIRE
TIRF
B/C Econmico
B/C Financiero

5%
8%
25%
3968256.1 3608539.1 1570142.8
33304122 32944405 30906009
12.11
11.92
10.88
41.21
40.81
38.6
1.07
1.065
1.03
2.45
2.44
2.35

Fuente: Elaboracin Propia

Estos indicadores demuestran la rentabilidad en condiciones pesimistas de variacin

de los egresos, donde se llega a la conclusin que el proyecto es rentable hasta un
aumento de 25% de los egresos, pasado el cual el proyecto no ser rentable y
empezar a generar prdidas.

CAPITULO XI ESTUDIO
DE IMPACTO
AMBIENTAL

11.1.

GENERALIDADES
Todo proyecto que se realiza por lo general implica alguna alteracin sobre el
medio ambiente fsico, biolgico, socio econmico y cultural, que hasta hace unos
aos no se tomaba en cuenta; sin embargo hoy, debido a los grandes problemas
ambientales que se tiene en el mundo, se exigen que todos los proyectos no slo
deben ser factibles tcnica, econmica y financieramente; sino tambin social y
ambientalmente viables y sostenibles en el tiempo.
El Per no escapa a esa realidad, en virtud a ello el estado peruano ha
establecido a la fecha una normatividad ambiental teniendo como premisa el
criterio de la prevencin de la contaminacin. Uno de los instrumentos con el que
se cuenta dentro de este contexto es el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) para el
Proyecto de construccin de un condominio ecolgico. El producto final del
condominio ser: un departamento ecolgico.
El EIA es una herramienta, mediante la cual se evalan los impactos
positivos y negativos que el proyecto de construccin va a generar sobre el medio
ambiente, y de ser necesario se proponen las medidas para ajustarlos a niveles de
aceptabilidad, concordantes con los estndares de calidad ambiental y lmites
mximos permisibles nacionales, as como normas ambientales de carcter
internacional aplicables para el caso.
El presente capitulo tiene como ttulo Estudio de Impacto Ambiental para
el Proyecto de construccin de un Condominio Ecolgico ECOURBAN, ubicada
en el distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque.

11.2.

OBJETIVOS
11.2.1. OBJETIVO GENERAL
Identificar, predecir, interpretar y comunicar los probables impactos ambientales que

se originaran en las etapas de pre-operacin y operacin de este proyecto (construccin

de un condominio Ecolgico), a fin de implementar las medidas de mitigacin para
evitar y/o minimizar los impactos ambientales negativos y en el caso de los positivos,
implementar las medidas que refuercen los beneficios generados por la ejecucin.

11.2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Evaluar y analizar los factores ambientales del proyecto.

Determinar los impactos ambientales que puede generar el proyecto

durante las etapas de pre-operacin y operacin.

Proponer las medidas adecuadas que permitan prevenir, mitigar o
corregir los efectos adversos del impacto ambiental.

11.3.

MARCO INSTITUCIONAL Y NORMATIVO.

11.3.1. INSTITUCIONES.
A. SISTEMA NACIONAL DE EVALUACIN DE IMPACTO AMBIENTALSEIA
Es un sistema nico y coordinado de identificacin, prevencin, supervisin y
correccin anticipada de los impactos ambientales negativos.
Estn comprendidos tambin las polticas, planes y programas de nivel nacional,
regional y local que generen implicancias ambientales, significativas, as como los
proyectos de inversin pblica privada o de capital mixto que podran causar impactos
ambientales negativos significativos.
B. CONSEJO NACIONAL DEL AMBIENTE CONAM
El CONAM es el organismo rector de la poltica nacional ambiental, tiene por
finalidad planificar, promover, coordinar, controlar y velar por el ambiente y el
patrimonio natural de la Nacin. La poltica nacional en materia ambiental que
formula el CONAM, es de cumplimiento obligatorio.
El Consejo Nacional del Ambiente es la autoridad mxima ambiental nacional
responsable de la planificacin y aplicacin de la poltica ambiental del Per. Fue
creado en Diciembre de 1994 mediante Ley N 26410 como un organismo
pblico descentralizado dependiente de la Presidencia del Consejo de Ministros. Su
organizacin y funciones fueron reglamentadas mediante el D. S. N
022-2001-PCM, publicado el 8 de Marzo de 2001 y TUO aprobado por D.S. N
081-2001-PCM (09/07/2001).
El CONAM, es el organismo rector de la Poltica Nacional Ambiental y propone,
coordina, dirige y evala la poltica nacional ambiental y el Plan Nacional de

Accin Ambiental. El CONAM tiene como misin institucional promover el

desarrollo sostenible, garantizando un equilibrio entre el crecimiento econmico, la
proteccin del ambiente y el bienestar social.
La poltica del CONAM est orientada a consolidar un Sistema Nacional de Gestin
Ambiental, basado en las competencias sectoriales ambientales del estado en sus
diferentes niveles con participacin de la sociedad.
B. INSTITUTO NACIONAL DE RECURSOS NATURALES INRENA
El

Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), es el organismo

encargado de promover el uso racional y la conservacin de los recursos naturales,

con la activa participacin del sector privado. Asimismo, podr realizar estudios de
pre- inversin en las reas de pequeas obras de irrigacin, mejoramiento de
infraestructura de riego y drenaje, recuperacin de tierras afectadas, por problemas
de salinidad y drenaje, aprovechamiento de aguas subterrneas y de aguas servidas
tratadas.
De acuerdo a la Ley del SNGA, El Instituto Nacional de Recursos Naturales
- INRENA en el ejercicio de sus funciones en la conservacin de los recursos
naturales a su cargo, emitir los informes y adoptar las medidas necesarias para
minimizar y controlar los impactos ambientales negativos, de conformidad con las
leyes de la materia.
11.3.2. REGLAMENTACIN AMBIENTAL
La Conservacin del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, es un tema
de singular relevancia en el marco jurdico del Per. En primera instancia la
Constitucin Poltica del Per establece que los recursos naturales, renovables y no
renovables, son patrimonio de la Nacin y que el Estado es soberano en su
aprovechamiento y es el que determina la poltica nacional del ambiente y promotor
del uso sostenible de sus recursos naturales.

Dentro de estos lineamientos de Poltica Ambiental se han dictado una serie

de normas legales de diverso rango y jurisdiccin, de las cuales se han tomado en
consideracin para la elaboracin del presente Estudio de Impacto Ambiental
(SEIA), las siguientes:
a. Constitucin Poltica del Per.
El marco general de poltica ambiental se rige por la Constitucin Poltica del Per,
especficamente por el artculo 67, el cual seala que el Estado determina la
poltica nacional del ambiente y promueve el uso sostenible de sus recursos
naturales. Tambin establece que toda persona tiene derecho a gozar de un
ambiente equilibrado y adecuado al desarrollo de su vida (Art. 2, inc. 22).
La Constitucin en su Art. 66, clasifica los recursos naturales como renovables y
no renovables y los considera patrimonio de la nacin. As tambin a travs de los
Art. 67, 68 y 69 el estado promueve el uso sostenible de los recursos
naturales, la conservacin de la diversidad biolgica y las reas naturales
protegidas as como el desarrollo sostenible de la Amazona.
b. Ley General del Ambiente (Ley 28611)
Esta Ley, promulgada el 13 de Octubre del 2005, es la norma ordenadora del
marco normativo legal para la gestin ambiental en el Per. Establece los principios
y normas bsicas para asegurar el efectivo ejercicio del derecho a un ambiente
saludable, equilibrado y adecuado para el pleno desarrollo de la vida, as como el
cumplimiento del deber de contribuir a una efectiva gestin ambiental y de proteger
el ambiente, as como sus componentes, con el objetivo de mejorar la calidad de
vida de la poblacin y lograr el desarrollo sostenible del pas. La presente Ley
regula las acciones destinadas a la proteccin del ambiente que deben adoptarse en
el desarrollo de todas las actividades humanas.

c. Ley Marco para el Crecimiento de la Inversin Privada (D.L. N 757)

La poltica ambiental para la actividad privada y la conservacin del
ambiente est regulada por el Art. 49 de esta Ley Marco, que seala que el Estado
Peruano estimula el equilibrio racional entre el desarrollo socioeconmico, la
conservacin del ambiente y el uso sostenido de los recursos naturales,
garantizando la debida seguridad jurdica a los inversionistas mediante el
establecimiento de normas claras de proteccin del medio ambiente.
La Autoridad Ambiental Competente para controlar, supervisar y
fiscalizar las actividades de nuestra planta procesadora es el Ministerio de
Produccin (Direccin General de Industria Subsector Industria), siendo la
dependencia encargada de aprobar los estudios de Impacto Ambiental del
proyecto, la Direccin de Asuntos Ambientales de Industria del Ministerio de
Produccin.
d. Ley del Sistema Nacional de Evaluacin de Impacto Ambiental.
La Ley N 27446, establece un sistema nico y coordinado de identificacin,
prevencin, supervisin, control y correccin anticipada de los impactos
ambientales negativos derivados de las acciones humanas expresadas por medio del
proyecto de inversin. La Ley del SEIA establece que todo proyecto de inversin
que implique actividades, construcciones u obras que puedan causar impactos
ambientales negativos deber contar con una Certificacin Ambiental, previa a su
ejecucin, entendindose como Certificacin Ambiental la resolucin que emite la
autoridad competente luego de la revisin del estudio ambiental correspondiente.
En esta norma se establece un proceso uniforme que comprende los requerimientos,
etapas y alcances de las evaluaciones del impacto ambiental de los proyectos de
inversin, adems de instituir mecanismos de participacin ciudadana en dicho
proceso. Se indica que el procedimiento para la certificacin ambiental es el
siguiente:

a. Presentacin de la Solicitud.
b. Clasificacin de la accin.
c. Revisin del estudio de impacto ambiental.
d. Resolucin; y
e. Seguimiento y Control.
Se indica adems que el organismo coordinador del SEIA es el Consejo Nacional
del

Ambiente

(CONAM)

que

es

el

Ministerio

del

Sector

Correspondiente a la actividad que desarrolla la empresa proponente o titular del

proyecto, la autoridad competente para efectos del cumplimiento de la Ley.

La Ley establece tres categoras para los estudios ambientales:

Categora I: Declaracin de Impacto Ambiental (DIA), Se aplica a los

proyectos cuya ejecucin no origina impactos ambientales negativos de

carcter significativo.
Categora II: Estudio de Impacto Ambiental Semi-detallado (EIA-sd), Se
aplica a los proyectos cuya ejecucin puede originar impactos ambientales
moderados y cuyos efectos negativos pueden ser eliminados o minimizados

mediante la adopcin de medidas fcilmente aplicables.

Categora III: Estudio de Impacto Ambiental Detallado (EIA-d),
Incluye aquellos

proyectos

relocalizacin, pueden
cuantitativa

cuyas

producir

caractersticas,
impactos

envergadura

ambientales

y/o

negativos,

o cualitativamente significativos, requiriendo un anlisis

profundo para revisar sus impactos y proponer la estrategia de manejo.

e. Cdigo Penal D.L. N 635
El Cdigo Penal D. Leg N 635 (08/04/91) Titulo XIII, establece en su Art.
17 que se sancionar por incumplimiento de Normas Administrativas, antes que un
proceso penal, a los funcionarios o representantes legales de las empresas
relacionados al medio ambiente. En los Artculos 304 al 314 se establecen delitos
contra la Ecologa por contaminacin e infringir las normas sobre proteccin del
medio ambiente, adems de los aspectos de prohibicin y delitos contra la caza y
extraccin de la flora y fauna entre otros.

g. Ley General de Residuos Slidos (Ley N 27314)

La

gestin

manejo

de

los

residuos

slidos

de

origen

industrial,

agropecuario, agroindustrial o de instalaciones especiales, que se realicen dentro

del mbito de las reas productivas e instalaciones industriales o especiales
utilizadas para el desarrollo de dichas actividades, son reguladas, fiscalizadas y
sancionadas por los ministerios u organismos reguladores o de fiscalizacin
correspondiente.

El artculo 8 de la norma establece que el Ministerio de Transportes y

Comunicaciones regula la gestin de los residuos slidos de la actividad
construccin y el transporte de residuos peligrosos.
h. Ley General de Salud (Ley N 26842)
Establece que la proteccin de la salud es de inters pblico, que es un
derecho irrenunciable y a su vez, que el ejercicio de la libertad de trabajo, empresa,
comercio e industria, se encuentran sujetos a las limitaciones que establece la Ley
en resguardo de la salud pblica.
i.

Ley Marco del Sistema Nacional de Gestin Ambiental (Ley N 28245)

Mediante la Ley Marco del Sistema Nacional de Gestin Ambiental se regula

el Sistema Nacional de Gestin Ambiental, el cual tiene como finalidad orientar,

integrar, coordinar, supervisar, evaluar y garantizar la aplicacin de las polticas,
planes, programas y acciones destinados a la proteccin del ambiente y contribuir a
la conservacin y aprovechamiento sostenible de los recursos naturales.
Esta Ley fue concebida para fortalecer la institucionalidad ambiental en el
pas, mejorando la coordinacin entre las entidades pblicas responsables de la
gestin ambiental en los niveles de gobierno nacional, regional y local, as como
propiciar la participacin del sector privado y la sociedad civil.

j. Ley Orgnica de Municipalidades (Ley N 27972).

Esta ley norma la organizacin, autonoma, competencia, funciones y recursos
de las Municipalidades que son los rganos de Gobierno Local, los cuales
representan al vecindario, promueven la adecuada prestacin de los servicios
pblicos locales y el desarrollo integral, sostenible y armnico de sus jurisdicciones.
El artculo 73, establece las competencias municipales en materia de organizacin
del espacio fsico uso del suelo, servicios pblicos locales, proteccin y
conservacin del ambiente, desarrollo y economa local, entre otros.
El mbito de influencia para la construccin de un condominio ecolgico, se
encuentra dentro de la jurisdiccin de la Municipalidad Distrital de Pimentel y la
Municipalidad Provincial de Chiclayo. Corresponde a estos gobiernos locales
actuar dentro de los trminos que esta Ley Orgnica seala, compatibilizando las
actividades que desarrollan o desarrollarn, a fin de no ser afectados por el
proyecto, ni tampoco afectar al proyecto.
k. Otras Normas a Consultar

D.L. 17752 Ley General de Aguas y sus modificaciones a los ttulos I, II y III
segn el D.S. N 007-83-SA, del Ministerio de Salud.

D.S. N 074-2001-PCM, Aprueban el Reglamento de Estndares Nacionales

de Calidad Ambiental de Aire.

Reglamento de Estndares Nacionales de Calidad Ambiental para Ruido.

Decreto Supremo N 085-2003-PCM.

11.4. ANALISIS Y EVALUACIN DE IMPACTOS AMBIENTALES

11.4.1. FACTORES AMBIENTALES CONSIDERADOS
Es imprescindible incluir en el presente Estudio de Impacto Ambiental las variables
que por una parte representan las caractersticas de las reas involucradas en el
proyecto y por otra, las variables que pueden ser alteradas de forma ms o
menos notable por las acciones de la construccin del condominio ecolgico.

Para efectos del presente proyecto se han determinado los siguientes factores
ambientales que podran verse afectados en las diversas etapas del proyecto:
A. Ambiente Fsico
- Atmsfera (Calidad de Aire y Ruido).
- Agua (Uso del agua).
- Suelos (Generacin de residuos slidos, Calidad de Suelo y Uso Potencial de
suelos).
B. Ambiente Biolgico
- Flora (Arborizacin y Alteracin de la vegetacin).
- Fauna (Aves y Alteracin de hbitats).
C. Ambiente Socio-Econmico
- Usos del suelo (Cambio de uso y Creacin de reas Verdes).
- Esttica (Visual y Paisaje).
- Nivel Social (Empleo, Riesgo a la salud de la poblacin, Riesgo a la
salud del trabajador e incremento de la actividad comercial).
11.5. REDACCIN DEL PROYECTO
AL INICIO

Conocer la normativa del emplazamiento y contemplarla.

Recabar informacin ambiental: caractersticas topogrficas, geolgicas, geotcnicas,

microclimticas, acsticas, vegetacin, fauna, y realizar un anlisis de soleamiento.

Aprovechar las determinaciones del planeamiento para lograr una optimizacin

ambiental.
Si las determinaciones del planeamiento dificultan la elaboracin de un proyecto con
criterios de sostenibilidad, transmitir a los tcnicos municipales las observaciones

pertinentes para favorecer los cambios hacia un planeamiento urbanstico sostenible.

Incluir en el proyecto un apartado en el que se analice el impacto ambiental
previsible y las medidas a adoptar para reducirlo. Incorporar las tecnologas ms
adecuadas para lograr el menor impacto ambiental negativo.

INTEGRACIN EN EL ENTORNO

Buscar la mayor integracin de la edificacin en el entorno.

Elegir la forma del edificio posibilitando su ptimo comportamiento ambiental y

energtico.
Emplear elementos vegetales para mejorar el confort climtico y para contribuir a la
biodiversidad florstica y faunstica del entorno.

TIPOLOGA EDIFICATORIA

Orientar las fachadas y distribuir los espacios interiores para optimizar las
aportaciones solar, lumnica y los intercambios trmicos y acsticos. Optimizar la
iluminacin natural y propiciar la ventilacin natural cruzada. Incorporar
protecciones solares en zonas climticas en las que sea problema el exceso de

insolacin.
Disponer espacios que permitan realizar una cmoda separacin domiciliaria de los
residuos domsticos. Prever espacios comunes en la planta baja y con buen acceso
para guardar bicicletas, cochecitos infantiles para el almacenamiento de residuos

destinados al reciclaje.

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS

Aplicar soluciones constructivas que permitan la reutilizacin y el reciclaje de los

residuos de construccin y proyectar los elementos constructivos para optimizar el

uso de recursos y minimizar la generacin de residuos.

Incrementar el aislamiento trmico superando los mnimos exigidos por normativa

actual.
Prever la preinstalacin para sistemas solares trmicos y fotovoltaicos en el edificio.
Prever el aislamiento trmico de las superficies en contacto con el suelo para evitar

prdidas de calor o realizar estudios para aprovechamiento trmico.

Calcular el aislamiento en la cubierta atendiendo al microclima y a la orientacin.
Estudiar las fachadas segn orientaciones y utilizar materiales aislantes trmicos.

En ventanas utilizar preferentemente carpintera de madera procedente de

explotaciones sostenibles y tratada con productos no txicos y emplear vidrios
adaptados a las orientaciones que eviten la transmisin de calor y permitan optimizar
la iluminacin.

Divisiones interiores: Posibilitar la realizacin de modificaciones segn las

necesidades de los habitantes, con un mnimo consumo de recursos y generacin de
residuos.

INSTALACIONES
Incorporar instalaciones eficientes en el consumo de agua y energa, sencillas de utilizar
por los usuarios. Elegir equipos y elementos estandarizados y de fcil reposicin.

Saneamiento: disear instalaciones en las que se separen las aguas negras de las

limpias para permitir el uso de estas en riegos, inodoros, limpiezas u otros usos.
Agua, agua caliente sanitaria: colocar contadores individuales para fomentar un uso

racional. Aislar las tuberas de agua fra y caliente.

Riego: disear sistemas que reduzcan el consumo de agua con programadores,

sensores de humedad y que empleen energa procedente de paneles fotovoltaicos.

Calefaccin y refrigeracin: Calcular el sistema atendiendo a las caractersticas de
cada vivienda y las necesidades de climatizacin segn el uso de los espacios.
Minimizar los equipos de refrigeracin. Utilizar calderas de alta eficiencia y bajas
emisiones de NOx y SOx, y equipos de refrigeracin que no empleen CFC ni HCFC

en fluidos ni en aislantes.
Electricidad e iluminacin: realizar una zonificacin que permita aprovechar la luz

natural. Utilizar luminarias y lmparas de mxima eficiencia y larga duracin.

Electrodomsticos: Elegir los ms eficientes en el consumo de recursos.

MATERIALES DE CONSTRUCCIN

Elegir materiales sanos, de bajo contenido energtico, de bajo impacto ambiental y

nula incidencia negativa sobre la salud de trabajadores y usuarios.

Adems, duraderos, fcilmente reparables, desmontables,

reutilizables y reciclables.
Eliminar materiales perjudiciales para el medio ambiente y la salud de las personas.

estandarizados,

PROGRAMA AMBIENTAL

Redactar un programa de buenas prcticas ambientales en la fase de puesta en obra

(normativa ambiental, pautas para la gestin ambientalmente correcta de recursos y
residuos, plan de informacin al personal que participar en la obra y listado de
proveedores de materiales y productos sanos). Adems informacin para los usuarios

de las viviendas en un manual que propicie un comportamiento de los ocupantes

acorde con los requisitos para el ptimo funcionamiento de la edificacin y de los
sistemas instalados.
PRESUPUESTO

Incorporar una partida dedicada a gestin medioambiental que incluya, entre otros
datos, el costo de la gestin de los residuos (separacin, almacenamiento, transporte,
depsito o entrega).

DERRIBO Y PUESTA EN OBRA

Las actividades que es necesario desarrollar en esta fase pueden conllevar algunas
afecciones ambientales: Destruccin de hbitats, impacto paisajstico, introduccin de
especies alctonas, consumo de recursos, prdida futura de uso del suelo, exposicin a
productos txicos, contaminacin de suelo, aire y agua, vertidos de residuos slidos, vertidos
lquidos, emisin de gases algunos de ellos causantes del efecto invernadero, ruido,
disminucin de calidad de vida en el entorno prximo por aumento de ruidos y trfico.
Desarrollar una construccin sostenible durante la etapa de derribo y puesta en obra supone
la adopcin de soluciones tcnicas de buenas prcticas que posibiliten la reduccin de los
efectos ambientales negativos adems del ahorro de energa, el aprovechamiento de recursos
y la gestin ambientalmente correcta de residuos.
Una construccin sostenible se basa en:

Optimizacin del uso de recursos evitando el derroche y la mala utilizacin de

materiales, agua y energa para colaborar en un necesario cambio de las actuales
pautas de consumo insostenible, no perdurable en el tiempo, no generalizable al

conjunto de habitantes del planeta, no respetuoso con las prximas generaciones.

Minimizacin de las afecciones ocasionadas por residuos, reduciendo la generacin
de residuos en cantidad y peligrosidad y propiciando la gestin ambientalmente ms

correcta de los producidos.

Eficiencia y ahorro energtico en lnea con diversas Directivas europeas y
adelantndose a normativa bsica para la edificacin que previsiblemente se aprobar

en breve plazo de tiempo.

Utilizacin de las energas renovables incluyendo energa solar pasiva, energa solar
activa para uso trmico, energa solar activa para uso elctrico, energa elica,

energa de la biomasa, energa hidrulica en pequea escala, etc.

Construccin sana por medio de la utilizacin de materiales de bajo impacto
ambiental durante todo su ciclo de vida. (Materiales reciclados, reciclables y que una

vez que se consideren residuos tengan menores repercusiones negativas. Materiales

que no tengan efectos negativos sobre la salud de las personas).
REUTILIZACIN
Potenciar la reutilizacin en obras propias o a travs de bolsas de subproductos.
Son potencialmente reutilizables:

Estructura: vigas y pilares y elementos prefabricados de hormign.

Fachadas: puertas, ventanas, revestimientos de piedra, revestimientos de paneles

ligeros, elementos prefabricados de hormign.

Cubiertas: tejas, soleras prefabricadas, estructuras ligeras de soporte de soleras,

lucernarios y claraboyas, chapas, tableros.

Divisiones interiores: mamparas, tabiques, barandillas, puertas, ventanas.
Acabados interiores: cielos rasos, pavimentos superpuestos y

revestimientos verticales, elementos de decoracin, perfiles y piezas de acabado.

Instalaciones: maquinaria de climatizacin, radiadores y otros aparatos

flotantes,

acondicionadores, mobiliario fijo de cocina, mobiliario fijo de aseos, ascensores.

RECICLADO
Incorporar, en lo posible los materiales en la propia obra y en cualquier caso gestionar los
desechos y residuos de forma que se garantice su reciclado.
Podran reciclarse:

Materiales ptreos como hormign en masa, armado o precomprimido, obra de

fbrica cermica o de otros materiales, piedra natural, gravas y arenas, vidrio.

Materiales metlicos como, plomo, cobre, hierro, acero, fundicin, cinc, aluminio,

etc.
Plsticos. Madera. Asfaltos, betunes, neopreno y cauchos.

OTROS IMPACTOS AMBIENTALES

Minimizar el impacto: ruido, vibraciones, polvo, fugas de agua limpia y residual, recogida
de todo tipo de residuos en especial los peligrosos, etc.
PUESTA EN OBRA
ANTES DE EMPEZAR

Estar al da en el conocimiento de la normativa ambiental, de seguridad, etc.,

esmerarse en su cumplimiento y solicitar los permisos y licencias municipales.

Informar a los trabajadores del programa de incorporacin de buenas prcticas

ambientales e incentivar su cumplimiento.

Instalar contadores de agua y electricidad en las acometidas de obra para conocer los
consumos y corregir las prdidas de agua y el exceso de consumo de energa elctrica

en las instalaciones.
En las zonas de servicios y vestuarios de trabajadores instalar sistemas que permitan

un uso eficiente del agua y la energa y responsabilizar al encargado de su cuidado.

Contar con personal especializado en las tecnologas a aplicar y capacitado para
realizar las instalaciones y montajes de manera que se garantice su durabilidad y

buen funcionamiento.
Disponer los contenedores de residuos necesarios para posibilitar una separacin

selectiva en funcin de sus requisitos de gestin.

Tener un protocolo de actuacin para tratamiento de derrames de sustancias
peligrosas.

OCUPACIN DEL ESPACIO

Reducir al mnimo la ocupacin de terreno por los acopios de materiales.

Evitar la ocupacin de zonas ambientalmente valiosas.

MOVIMIENTO DE LA MAQUINARIA

Evitar la compactacin del suelo destinado a zona verde.

Minimizar el movimiento de maquinaria para reducir la contaminacin acstica,
atmosfrica y para ahorrar combustible.

RETIRADA DE LA VEGETACIN

Preservar la vegetacin relevante trasplantando los ejemplares ms notables, en lo

posible, en un emplazamiento prximo o en otros lugares.

Evitar la mezcla de la vegetacin no aprovechable con la tierra frtil para facilitar el
posterior uso de sta.

EXCAVACIN

Separar las tierras que se muevan en funcin de sus posibles aplicaciones.

Si se prev reutilizar la tierra frtil, hacer acopios en superficies horizontales en
montones de no ms de 2 metros de altura y sembrar la superficie para evitar erosin

y mineralizacin. El acopio se har sin compactacin y se evitar el trnsito de

maquinaria encima del mismo.
APORTE DE MATERIAL DE OBRA

Solicitar a los proveedores las fichas tcnicas de materiales y productos.

Realizar una inspeccin visual de los materiales antes de la recepcin para garantizar

que llegan en condiciones.

Preparar los accesos hasta la zona de acopio y la zona en la que se instale la gra.

TRANSPORTE

Usar vehculos de bajo consumo y bajas emisiones de CO2.

Mantener las vas de obra en condiciones y con riegos peridicos para evitar la

emisin de polvo y la suciedad de la zona.

Optimizar los desplazamientos ajustar las cargas a la capacidad del vehculo y

utilizar la ruta que permita una conduccin eficiente.

Evitar mezclar materiales para reducir la generacin de residuos.
Proteger las cargas con lonas y sujeciones.

ALMACENAJE

Colocar los materiales de forma que se vean las etiquetas, con especial cuidado con

los productos peligrosos.

Gestionar los productos almacenados para evitar la generacin de residuos por

caducidad.
Realizar un croquis del almacenamiento.

MATERIALES Y EQUIPOS

Incorporar criterios ambientales en el aprovisionamiento eligiendo materiales,

productos y suministradores con certificacin ambiental.

Priorizar los materiales y productos reciclados (como hormign armado con ridos
reciclados) y reciclables.

MATERIALES Y EQUIPOS

Convenir con los proveedores la disminucin de envases y la devolucin de

materiales sobrantes y embalajes con lo que se reducirn los residuos y se favorecer
la reutilizacin.

Elegir la maquinaria y equipos adecuados para cada trabajo, con bajos niveles de
ruido y emisin de gases o con silenciadores instalados.

USO DE MAQUINARIA Y EQUIPOS DE OBRA

Responsabilizar al personal de obra del buen funcionamiento y del mantenimiento de

los equipos y maquinaria.

Garantizar que el personal que los utiliza conoce su correcto funcionamiento.
Tenerlos en funcionamiento solo el tiempo imprescindible.
Limpiar los equipos inmediatamente despus de usarlos.
Limpiar con sistemas de lavado por agua a presin u otros sistemas que ahorren agua
y eviten la necesidad de usar productos ms contaminantes.

USO DE MATERIALES Y PRODUCTOS

Conocer el significado de los smbolos y pictogramas de riesgo impresos en las

etiquetas y atender las recomendaciones de uso dadas por los fabricantes.

Considerar peligrosa la aplicacin de: productos de soldadura; msticos a base de
betn y amianto, protectores como creosotas, germicidas y antioxidantes; pinturas y
barnices, otros productos qumicos (anticorrosivos, secantes, fungicidas, insecticidas,
disolventes,

diluyentes,

cidos,

abrasivos,

detergentes,

etc.),

lodos

para

perforaciones.
Incentivar el aprovechamiento mximo de los materiales y productos empleando
piezas que reduzcan la necesidad de cortes, vaciando los envases por completo,
tomando medidas con exactitud.

PAUTAS PARA UNA GESTIN AMBIENTALMENTE CORRECTA DE LOS

RESIDUOS
Los residuos de construccin y demolicin son residuos industriales, con la excepcin de los
procedentes de pequeas obras domiciliarias que estn considerados residuos urbanos.
Poner los medios necesarios para posibilitar una gestin ambientalmente correcta de los
residuos:

Conociendo los requisitos de gestin de los residuos.

Elaborando un plan de gestin de residuos en la obra.
Estando al da de las posibilidades y sistemas de gestin en cada localidad.
Colocando contenedores para cada tipo de residuo en los lugares adecuados para

facilitar la implicacin de los trabajadores.

Atribuyendo responsabilidades para la gestin de los residuos en la obra.
Minimizando la generacin de residuos.
Promoviendo la separacin de los residuos segn su destino.

Controlando el manejo correcto.

Contactando con bolsas de subproductos y gestores autorizados.
Garantizando el destino ambientalmente ms adecuado.
Manteniendo informados a los trabajadores sobre las directrices a seguir.

No incinerar residuos en la obra ni verter sustancias contaminantes en las redes de

saneamiento ni en cauces pblicos.
Minimizar los ruidos derivados de la actividad atendiendo tanto a los niveles de emisin
como a los horarios establecidos en las ordenanzas.

RESIDUOS ASIMILABLES A URBANOS

Estos residuos son objeto de recogida domiciliaria para lo que se depositarn en los
contenedores o se observarn las normas que en cada caso determine la Mancomunidad
correspondiente de conformidad con la normativa legal vigente en cada caso.
TIERRAS Y ESCOMBROS
Normas respecto a la recogida, transporte y vertido de tierras y escombros:

Contactar con el Ayuntamiento correspondiente para conocer los vertederos

autorizados en los que se puede realizar el libramiento de tierras y escombros.

Est prohibida la evacuacin de toda clase de residuos orgnicos mezclados con las
tierras y escombros, y en general de todo aquello que pueda producir daos a
terceros, al medio ambiente o a la higiene pblica.

TIERRAS Y ESCOMBROS
Los vehculos que efecten el transporte de tierras y escombros lo harn en las debidas
condiciones para evitar el vertido accidental de su contenido, adoptando las precauciones
necesarias para impedir que se ensucie la va pblica.
Residuos inertes
En el interior de las instalaciones
Se han debido separar y depositar cada tipo de residuo en contenedores en funcin de las
posibilidades de recuperacin y requisitos de gestin.
En el traslado al exterior:
Se puede, para este tipo de residuos, solicitar la recogida y transporte o la autorizacin para
el depsito en el Centro de tratamiento correspondiente o entregarlos a gestores autorizados.
Residuos peligrosos

En las instalaciones de la actividad se debe:

Separar correctamente los residuos.

Identificar los contenedores con una etiqueta que por legislacin debe incorporar:
Cdigo de residuo. Smbolo correspondiente segn sea un producto nocivo, txico,
inflamable, etc. Nombre, direccin y telfono del titular de los residuos. Fecha de

envasado (cuando se tiene el contenedor completo).

Almacenar los residuos en contenedores adecuados, de un material que no sea

afectado por el residuo y resistentes a la manipulacin.

Colocar los contenedores de residuos peligrosos en una zona bien ventilada y a

cubierto del sol y la lluvia.

De forma que las consecuencias de algn accidente que pudiera ocurrir fueran las

mnimas.
Separados de focos de calor o llamas y de manera que no estn juntos productos que

puedan reaccionar entre s.

Dar de alta los residuos en un registro con los siguientes datos: origen de los
residuos, cantidad, tipo de residuo y cdigo de identificacin. Fecha de cesin de los
residuos (la de entrega a un gestor). Fecha de inicio y final del almacenamiento.

En el traslado al exterior:
Tanto los residuos peligrosos como los envases y los materiales (trapos, papeles, ropas)
contaminados con estos productos deben ser entregados para ser gestionados por gestores
autorizados.
Vertidos lquidos
Cumplir la normativa y para ello:
Poseer la autorizacin de vertido, de la Confederacin Hidrogrfica si se realiza a un cauce
pblico y del Ayuntamiento o Mancomunidad si se hace a colector.
VERTIDOS LQUIDOS

Para los vertidos que por sus caractersticas (por debajo de las concentraciones
mximas de contaminantes) no causan efectos perjudiciales en colectores y
estaciones depuradoras, ni riesgos para el personal de mantenimiento de la red, ni
alteran los procesos de depuracin biolgica de las aguas residuales, conviene
solicitar a la entidad titular del colector la autorizacin de vertido a las redes de

saneamiento pblicas.
En el caso de que los vertidos generados sobrepasen los lmites establecidos de
contaminantes, se deben efectuar en las instalaciones de la actividad los
pretratamientos necesarios para garantizar las limitaciones establecidas.

Se deben instalar los dispositivos necesarios para toma de muestras y para medir el

caudal de vertido.
Queda prohibido verter a la red de colectores pblicos materias que impidan el
correcto funcionamiento o el mantenimiento de los colectores y slidos, lquidos o
gases combustibles, inflamables o explosivos y tampoco irritantes, corrosivos o
txicos.

Reducir los vertidos

En volumen: evitando el vertido de aguas residuales con cemento u otros productos

procedentes de la limpieza de maquinaria y herramientas recogiendo y reutilizando

estos lquidos y procediendo a su evacuacin controlada.

En peligrosidad: colocando cubetas de recogida que eviten derrames de combustible,
aceites u otros lquidos.

EMISIONES
Reducir, en lo posible, las emisiones de:

Polvo: reducir las emisiones mojando o cubriendo los acopios de materiales que

emitan polvo.
Ruido: reducir estas emisiones empleando maquinaria y utensilios menos ruidosos,
cuidando los silenciadores en tubos de escape y manteniendo desconectados los

aparatos cuando no se estn utilizando.

CO2, NOx, SOx: reducir las emisiones manteniendo desconectados los aparatos con
motores de gasolina o gasoil cuando no se estn utilizando, realizando una

conduccin eficiente.
HCFCs: Evitar la emisin prescindiendo de aerosoles y manteniendo adecuadamente
los equipos que los incluyan en sus sistemas de refrigeracin.

FINAL DE OBRA
Restaurar o acondicionar el entorno limpiando la zona y recogiendo los restos de materiales
y residuos finales de la obra.
VIVIENDAS. PAUTAS PARA EL USO

Entregar un manual de uso de las viviendas orientado a lograr viviendas sanas con
una elevada calidad ambiental interior, con un uso eficiente de los recursos, una
reduccin en la generacin de desechos y una adecuada gestin de los residuos.

En el manual se aportara informacin sobre los sistemas instalados y sobre el uso

adecuado de instalaciones y aparatos para conseguir que el comportamiento de los

ocupantes contribuyera a los fines previstos.

Algunas sugerencias a incorporar serian entre otras:

Gestin de agua:
Referencias orientadas a usar la menor cantidad de agua posible, ya que el agua es un
recurso natural, escaso e imprescindible y a reducir la contaminacin del agua
eliminando el vertido de comidas y aceites por el fregadero, utilizando productos de
limpieza menos perjudiciales para el medio ambiente y las personas.
Consumo de energa:
Hacer un uso eficiente de todo tipo de energa en:
Iluminacin, calefaccin y refrigeracin, cocina, frigorfico y congelador, lavadoras y
lavavajillas.
Gestin de residuos:
Manejar los residuos de forma que se eviten daos ambientales y a la salud de las
personas: Informndose de las caractersticas de los residuos y de los requisitos para
su correcta gestin separndolos correctamente, depositndolos en los contenedores
determinados para ello.
Elementos constructivos:
Elaborar planes de mantenimiento de los edificios y de los espacios exteriores.
Estos abarcaran tanto la jardinera como la reposicin de pavimentos y de
equipamientos.
Garantizar que se hace llegar a los usuarios informacin sobre los materiales
utilizados y los planes de mantenimiento a desarrollar.
Instalaciones:
Elaborar los planes de mantenimiento preventivos y los de conservacin del buen
estado y funcionamiento de las instalaciones.
Controlar el funcionamiento y los consumos de agua y energa de los elementos
comunes.
Mantener despejadas las vas de acceso a los espacios en los que estn localizados los
equipos.
Entregar a los usuarios la documentacin necesaria para posibilitar el buen funcionamiento y
la eficiencia de las instalaciones.

CONCLUSIONES

En la actualidad los compradores de departamentos ya no compran solo un

departamento, compran eso y muchos ms servicios como gimnasio incluido,
servicio de alarma, reas comunes, etc. cautivado por el precio, diseo y lo ms

importante la facilidad de financiamiento.

La demanda insatisfecha se establece con base en la relacin que existe entre el
nmero de hogares demandantes de vivienda y las unidades habitacionales

disponibles en el mercado (oferta inmediata).

Se ha estimado un rea de 28500 m2. Pero se cree conveniente comprar 3 hectreas

de terreno en la zona de Pimentel cuyo costo cotizado es de US$ 3600 000.

EL Proyecto es rentable porque de acuerdo a los datos de la evaluacin econmica se
obtendr un VAN de S/. 4,438,451.40 y un TIR de 12.35% y un beneficio econmico

de 1.08 y la recuperacin ser en 6 aos y 5 meses.

Y tambin es favorable la evaluacin financiera puesto que se obtendr un VAN de
S/. 33,774,317.25 y un TIR de 41.71 y un beneficio financiero de 2.47 y el periodo

de recuperacin es de 4 aos y 9 meses.

Es imprescindible incluir en el presente Estudio de Impacto Ambiental las variables
que por una parte representan las caractersticas de las reas involucradas en el
proyecto y por otra, las variables que pueden ser alteradas de forma ms o menos
notable por las acciones de la construccin del condominio ecolgico.